Immobilienpreise auf Talfahrt - 500 Beiträge pro Seite

[metzki]

In meiner Heimatstadt Bremen hat bei den Immobilienpreisen eine Talfahrt begonnen. Wohnungen in einem Neubaugebiet, für die im Jahre 2000 noch 4000 DM/m2 gezahlt worden sind, werden jetzt zu 2700 DM/m2 von privat angeboten. Dazu gibt es sogar noch eine EBK und eine separate Garage, die der damalige Käufer noch extra bezahlen musste.

Altbauwohnungen sind jetzt teilweise schon für 1500 DM/m2 zu haben. Vor einigen Jahren war unter 2000DM/m2 nichts zu wollen. Ausserdem hat sich die Seitenanzahl im "Weser-Kurier", Immobilienteil, von 8 auf jetzt 12 erhöht.

Ich frage mich warum die Fachleute immer noch von steigenden Immobilienpreisen sprechen. In der Praxis sieht es im Moment ganz anders aus, zumindestens in Bremen. Hat jemand ähnliche Beobachtungen in seiner Heimatstadt gemacht? Oder sind die Preisrückgänge regional begrenzt?

[OesiStockpicker]

in wien ists doch genauso....
die wollen uns für dumm verkaufen!
je mehr sie von dem müll schreiben...desto mehr würden die menschen dran glauben!

du wirst noch einige billige schnäppchen machen können in zukunft! sieh dir auch die versteigerungen an....die nehmen zu1

[andreashunger]

Donnerwetter,

In Bremen werden noch Geschäfte in DM gemacht. Und in Wien auch! Das hätte ich nie gedacht.

[dagotchi]

Hi Metzki,
Deine Feststellung trifft für Frankfurt am Main nicht zu. Auch nicht für München (horrende Preise..). Die Ursache liegt in der Kaufkraft : die Einkommen hier sind höher und damit auch das Preisniveau (verbunden mit weniger Arbeitslosigkeit udn steigender Nachfrage). Hier in Frankfurt zahlst Du für einen gepflegten Altbau so. ca. € 2000/qm.

Diese Unterschiede in den Immo-Preisen zwischen hier und dem Norden sind mir schon lange bekannt, ist m.M. nach kein neues Phänomen.

Deine qm-Preise hier - wäre ein Traum !

Gruß
d.

[minni]

also wir wollen unser Haus nähe Frankfurt/M verkaufen
(M-Walldorf) und konnten seit 1 1/2 Jahren keinen Käufer
finden und der Makler sagte uns, dass der Markt wie tot
sei. Besonders gut scheint es nicht auszusehen.

Grüsse minni

[metzki]

@ dagotchi

Das es zwischen München und Bremen grosse Preisunterschiede gibt, ist mir schon klar, dass war schon immer so, und wird wohl auch immer so bleiben. Mich interessiert ob es tendenziell auch in anderen Regionen mit den Preisen Berg ab geht. Ob z.B. in München statt 6000 nur noch 5000 pro Quadratmeter gezahlt werden müssen. In Berlin geht es ja auch schon seit geraumer Zeit abwärts mit den Preisen. Die Bankgesellschaft Berlin musste ja stark wertberichtigen, und wäre fast Pleite gegangen.

Ich will mir evt. die Aktie WCM ins Depot legen. Diese hat einen sehr grossen Bestand an Immobilien. Wenn jetzt aber die Immobilienpreise zurückgehen, entsteht auch bei WCM ein Wertberichtigungsbedarf und man kann möglicherweise noch eine böse Überraschung erleben.

Ich habe noch eine andere Beobachtung gemacht, die man nicht ausser acht lassen sollte. Mir sind oder waren mehere ältere Leute bekannt, die ein Einfamilienhaus ganz alleine bewohnen, weil deren Lebenspartner verstorben ist. Einige von diesen Leuten sind mitlerweile auch verstorben, oder in ein Pflegeheim gegangen. Diese Häuser sind jetzt alle auf dem Markt. Wird diese Entwicklung nicht zwangsläufig zu einem Überangebot an Wohnraum führen?

[Teeth]

Hallo,

In Heidelberg (die schönen Lagen) sind die Preise absolut stabil oder steigen...aber sobald die Lage etwas weniger ansprechend wird, z. B. Mannheim, sind die Preisunterschiede eklatant.
Mit Kaufpreisen kenn ich mich nicht so aus, aber die Mieten sind ja auch ein guter Indikator: Heidelberg 10 Euro und mehr / m2, Mannheim 6 Euro und weniger.
Langfristig halte ich deutsche Immobilien (abseits der absoluten Spitzenlagen, also mindestens 90 % der Imobilien) für eine sehr ungünstige Anlage:
1.) Die Bevölkerung nimmt ab und überaltert. Vor einiger Zeit gab es dazu mal einen sehr guten Film (glaube ZDF), wonach viele Städte schon "ausgestorben" sind, man es ihnen aber noch nicht ansieht. Nur die Bürgermeister wissen, was tatsächlich los ist. Dieses riesige Überangebot muß die Preise kaputtmachen.
2.) Wegen dieser Überalterung wird Deutschland auch ein Finanzierungsproblem haben. Wer soll all die Rentner finanzieren? Also müssen Steuereinnahmen auf Vermögen her. Aber alle liquiden Vermögen (Aktien, Renten, Cash..) können rechtzeitig ins Ausland. Aber versuch mal, Dein Haus mitzunehmen...


Teeth

[Traderfritz]

>Teeth
gutes posting ....eine Immo z.Zt. als Anlage bringst nicht, bei 6% (Zins+Tilg) und max. 4,5% Anlagerendite ist was faul an unserem System.
Klar das du als Immo-Anleger geschröpft werden wirst, z.b. wird in Österr. eine neue Art der Grundsteuer diskutiert a.d. Einheitswert gekoppelt, bezogen d.h. du zahlst von der Substanz !!! das ist das perverse an diesem System. nur eine Frage wann Eichel & co auch drauf kommen.
Ich hab in Potsdam u. Dresden in Top Lage gekauft u. kann auch vermieten aber nur zu 13DM/m2. Mein Ziel war es nach 10 J (2007) zu verkaufen aber bei den Preisen macht es keinen Sinn, aber in 3-4 jahren kann alles drehen.
Vergesst mal die Steuerersparnis die Kiste muß sich auch so rechnen, wie immer nur Top lagen kaufen hier in Munchen sind die Preise nach wie vor am anziehen, aber anderswo siehts mau aus.
Sonder AFA für Denkmalschutz ist evtl. ein Thema bei EK über 80 T €, sonst lasst die Finger davon, Kaufnebenkosten sind einfach zu hoch.
TF

[Faulenzio]

Endlich mal Leute, die die Realität sehen. In der Nordhälfte Deutschlands ist die Lage als dramatisch zu bezeichnen. Ich rede nicht von den wenigen 1a und 1b Lagen in Hamburg an Alster und Elbe, sondern von den vielen Ottonormalverbraucherhäusle, die auch gute Lagen haben. Ein Beispiel 1994 gekauft für DM 650.000,--, DM 180.000,-- investiert in Umbau, 2001 mit viel Glück für DM 450.000,-- !!! verkauft. Der Gute hatte angefangen, nochmal ganz neu zu bauen und die Marktsituation einfach ingnoriert. Eine Vermietung hätte die Bank nicht akzeptiert, weil in den Größenordnungen, die notwendig gewesen wären, kaum solvente langfristige Mieter vorhanden sind. Im Großeinzugsgebiet Frankfurt/Main, 60 km ab, das gleiche Bild. Tatsache ist, daß zu vielen Zwangsversteigerungen nicht einmal mehr Bieter erscheinen. Theoretisch kann man heute fast jeden Verkäufer aushungern. Die Bänker kennen die Lage ganz genau. Deshalb werden auch oft Finanzierungen zugesagt, wenn DM 2,50 aus Erbschaft vorhanden sind und die Bonität ansonsten nur sehnlichst auf Besserung hoffen läßt. Aber man hat dann erstmal DM 2,50 cash in der Bilanz und das Wertberichtigungsproblem ist um einige Zeit verschoben. Vor Immobilien in Deutschland muß gewarnt werden !!! Aber die Stein auf Stein Mentalität ist den Deutschen eigen.

[novalis1]

@Teeth et al.,
leider sehr, sehr richtig! Da kann man - politisch höchst unkorrekt - noch einiges draufsetzen:
3) Aufgrund der Trends Spaßgesellschaft + Bildungskatastrophe gibt es immer weniger Gewerbefleiß und Qualifikation, ergo ist unsere Wirtschaft immer weniger konkurrenzfähig, ergo sinken Kaufkraft und damit auch die Kaufpreise.
4) Wegen der demographischen Entwicklung gibt es immer mehr Ghettos, in deren wachsenden Einzugsbereichen sich einstmals stolze Immobilienwerte in Luft auflösen. Schließlich bekommt man ein Angebot, das man nicht ablehnen kann...
5) Das gesellschaftliche Klima verbietet es, diese Dinge zu thematisieren. Stattdessen wird sozialer Neid propagiert - vor allem von Leuten, die selber besser leben und ihre Kinder auf bessere Schulen schicken.
6) Wegen 3) gibt es immer mehr Leute, die nicht auf eigenen Beinen stehen können oder wollen. Diese Menschen werden als Wähler eine Politik durchsetzen, die es ihnen trotzdem erlaubt, gut zu leben - auf Kosten anderer. Ergo steigt die Umverteilung, wegen 5) werden - neben dem Faktor Arbeit - besonders die sichtbaren Vermögenswerte (schönes Haus = Neidfaktor 10) durch immer höhere Steuern und - bei Immobilien besonders beliebt - wuchernde Abgaben weiter belastet.
7) Die fleißigen Leute, so der Früchte ihrer Arbeit beraubt, werden zunehmend demoralisiert. Arbeitsmoral und Motivation zur Qualifizierung gehen weiter zurück.
Eine Abwärtsspirale ohne Ende.

Meine persönlichen Konsequenzen: Berufstätigkeit durch steuergünstige Geschäfte ergänzen, Geldanlagen vorrangig in Auslandswerte tätigen, Immobilien als Sachanlagen nur in guter Umgebung anfassen (möglichst sowohl homogen ländlich geprägt als auch wirtschaftlich attraktiv), eine Immobilie selbst bewohnen oder an Angehörige steuergünstig vermieten. Wenn das alles nichts hilft: take the money and run.

MfG,
-- Novalis1

[BrockLanders]

metzki,
da der immobilienbestand der WCM nach dem strengen niederstwertprinzip bilanziert wird (werden muß), werden keine abschreibungen anfallen. aber bei verkauf werden u. U. auch weniger stille reserven aufgedeckt werden wenn der preis jetzt verfäält/so niedrig ist, vor allem da meines wissens die WCM auch in bremen einige immobilien hat.

[wasnunanleger]

tolle beiträge, aber man sollte auch die kehrseite betrachten.

man darf auf keinen fall alles nur in geldsummen bewerten.
wer sein lebensinhalt hauptsächlich nur darauf hin ausrichtet verpaßt vielleicht vieles.

wie oft erfahre ich, daß erben nur eines im kopf haben - das erschaffene vermögen von eltern oder verwandten nur in geld durch verkauf umzuwandeln.
und hier bin ich eigentlich ganz froh darüber, daß der markt dieses hoffentlich noch lange nicht optimal zuläßt.
was hätte dieses denn zur folge?

[Kneto]

Was haltet ihr von Immobilien in Köln? Und ganz im speziellen im Stadtteil Sülz?

[Loonax]

@Kneto

Also, Köln-Sülz ist zwar ein sehr schöner Stadtteil - ich wohne selbst dort und das sehr gerne, jedoch würde ich derzeit von einem Immobilienengagement zu ETW-Preisen um die 2.500,- Euro abstand nehmen, da die Preise auch hier ein bißchen hochgekocht wurden. Das liegt u.a. daran, dass wir hier ja der Lehrerreichste Stadtteil Kölns sind und diese aufgrund ihrer hohen Einkommen (meist Doppellehrereinkommen) diese irrationalen Preise bezahlen können und das auch tun.

Fazit: Sülz z.Zt. besser mieten als kaufen.

So far...Loonax

[Kneto]

Loonax: Dann kennst Du ja sicher das Uni-Center. Was hälst Du davon?
Wo wohnst Du in Sülz? Vielleicht sind wir ja Nachbarn, hoffe Du bist nicht der schwule Mieter unter mir

[Harry_Schotter]

Kneto, was hast du bloß mit deinem Unicenter ?

Du musst nich alles glauben was der Markler dir so gesagt
hat.

Ich denke, daß dich einfach der optisch günstige Preis reitzt, aber glaub mir, ich würde von dem Ding Abstand nehmen.Hatte ich dir, glaube ich, aber auch schon mal ausführlich geschrieben.

Besser ist es in einem guten Kölner Stadtteil eine vermietete Wohnung zum Mietwert(oder zumindestens nahe dran) zu erwerben, ein paar Jahre zu warten, bis der Mieter auszieht, um DANN selber einzuziehen.

Wenn der Mieter noch verhältnissmäßig jung ist und obendrein noch Single(In Köln die Mehrheit), dann dürfte das Ganze eigentlich kein Problem sein.




......

Im übrigen hat "Mezki" mit seinem subjektiven Eindruck absolut Recht.

Wenn man die Region München, Stuttgart und Frankfurt
mal ausseracht lässt, fallen im ganzen Bundesgebiet infalationsbereinigt die Mieten und Immobilienpreise.



H_Schotter

[Harry_Schotter]

#7 von Teeth


Ja genau Teeth,

es ist ja so, daß Bevölkerungsforscher vorraussagen, daß in 30 bis 50 Jahren bis zu ca. 50 Millionen weniger Menschen in Deutschland leben.

Überleg mal, was das für den Immobilienmarkt bedeutet.
WAAAHNSINN !!!!!





Ich hab mal in einem anderen Thread ein Posting geschrieben.Es ging da um die Abschaffung der Eigenheimförderung.

Ich stell mein Posting mal hier rein.

Achtung: Besonders interessant ist der Abschnitt aus einem Artikel, den ich im "www" gefunden habe.

Ich habe ihn(den Artikel) in Kursiv gesetzt.








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#19 von Harry_Schotter 18.02.02 18:27:18 Beitrag Nr.: 5.615.622 5615622
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@M. Barck

Herr Barck, Sie hatten in Ihrem Artikel vergessen zu erwähnen, daß die demographische Entwicklung eine weitere Eigenheimförderung bald ad ab-surdum führen wird.
Es kann nicht das Ziel eines Staates sein, bei einem zu erwartenden, drastischen Bevölkerungsrückgang, von bis zu 25 Millionen Menschen, in den nächsten Jahrzehnten, das auch schon heute vorhandene Überangebot an Wohnraum zu vergrößern.

Sieht mal mal von bestimmten Regionen(zB. Großraum München und Frankfurt) ab, stagnieren die regionalen Märkte für Wohnimmoblien schon seit Jahren.Von Wert- oder Mietsteigerungen über die der Inflationsrate hinaus, ist in der Immobilienbranche schon lange nicht mehr die Rede.
Besonders in Ostdeutschland treten die zukünfigen Probleme, mit denen sich bald das ganze Bundesgebiet zu befassen hat, heute schon augenfällig auf.
In der Ex-DDR kann man leerstehende, sinn- und gedankenlos sanierte Plattenbauten, verfallende, entvölkerte Innenstätte, aber dafür prosperierende Einfamilien- und Reihenhaussiedlungen bewundern.
So schön das auch für Grundschulddarlehensgeber, stolze Bauherrn und die "Betongold"-Industrie ist, daß die Eigenheimförderung einem ermöglicht, die Bautätigkeit anzukurbeln, für uns alle ist sie mehr von Schaden als von Nutzen.
Man muss sich sowieso fragen, ob es sinnvoll ist, die Landschaft weiter zu zersiedeln und zu versiegeln.Wenn man dann noch die Folgen der daraus entstehenden tagtäglichen Verkehrsströme, vom trauten Häuschen im Grünen zu den Arbeitsplätzen in der City, mit in Betracht zieht; ein um so zweifelhafteres Subventionsgebahren des Bundes.

Aber ohnehin wird die sogenannte "demographische Bevölkerungsentwicklung", die am schlimmsten treffen, die heute noch blauäugig, staatlichen Steuergeschenken hinterherjagen.
In 10 bis 30 Jahren, wenn die letzte Hypothek abgestottert ist, wird sich so mancher Eigenheimbesitzer selbst fragen müssen, ob die Unterstützungen des honorigen Gesetzgebers den krassen Kapitalverlust aufwiegen kann, den er aufgrund
des Verfalls eines in sich zusammenfallenden Grundstücksmarktes zu erleiden hat.

Nicht nur auf dem Wertpapiermarkt gelten die Gesetze von Angebot und Nachfrage.
Und daß das Angebot an Wohneigentum in ein paar Jahrzehnten die Nachfrage bald deutlich übersteigen wird, davon kann man wohl, nach den neuesten Untersuchungen des statistischen Bundesamtes, von ausgehen.




...................





".......................................................................................Die staatlichen Statistiken der Bevölkerungsentwicklung und die staatlichen Prognosen für die kommenden Jahrzehnte lassen sich kurz folgendermaßen zusammenfassen:

Die Bevölkerungsentwicklung der BRD wird schon seit 1972 durch ein permanentes Geburtendefizit geprägt, anders ausgedrückt: es sterben erheblich mehr Menschen in diesem Lande als geboren werden.

Die offiziellen Prognosen der weiteren Bevölkerungsentwicklung laufen auf die Permanenz des gegenwärtigen starken Sterbeüberschusses hinaus. Nach Überzeugung des Statistischen Bundesamtes sowie auch der Bundestags- Enquête-Kommission "Demographischer Wandel" (Bericht v. 14. 6. 1994) wird Deutschland von der angeblichen Gesetzmäßigkeit beherrscht, daß die Geburtenzahlen innerhalb der Bevölkerung - einschließlich aller mittlerweile hier lebenden Menschen, die rechtlich Ausländer sind - so gering sind, daß jede nachfolgende Generation sich auf etwa 2/3 der Elterngeneration reduziert.

Für den deutschen Teil der Bevölkerung ist der Wert noch geringer.

Selbst wenn dieser Unterschied nicht gemacht wird, führt diese Entwicklung in der Hochrechnung über 4 Generationen zu einem Schwund der Bevölkerung von jetzt 82 Mio. auf etwa 16 Mio. Menschen in Deutschland.(Wahnsinn )


Dieselbe Entwicklung führt zu einer rasch fortschreitenden Alterung der Bevölkerung. Es wurde errechnet, daß bereits im Jahre 2020 auf ein Kind bzw. Jugendlichen im Alter bis zu 20 Jahren zwei ältere Menschen von 60 und mehr Jahren entfallen werden. Diese Seite der Prognose sollte man sich in ihren sozialen Auswirkungen einmal vorzustellen versuchen. Sie ist noch viel krasser als der relativ häufig öffentlich verwendete Rentenschocker, demzufolge dann auf einen Erwerbstätigen mindestens ein Rentner kommen werde, den er würde unterhalten müssen.

Wenn diese Berechnungen auch nur annähernd Wirklichkeit würden, würde sich die Verminderung und die Alterung der Bevölkerung nach dem Jahrzehnt 2030-40 noch erheblich beschleunigen.........................................................................................................................................................................Das Statistische Bundesamt schreibt 1998:

"Nach dem drastischen Geburtenrückgang der 70er Jahre, der im früheren Bundesgebiet mit 576 000 Geburten im Jahre 1978 seinen tiefsten Punkt erreichte (Anfang der 60er Jahre haben im früheren Bundesgebiet jährlich noch über eine Million Kinder das Licht der Welt erblickt), hat es nur wenige - hauptsächlich durch den Altersaufbau der Bevölkerung bedingte - Veränderungen gegeben. (Änderung der Geburtenzahl durch Schwankung der Zahl der Frauen im gebärfähigen Alter). Die Geburtenzahl bewegt sich seit dieser Zeit im früheren Bundesgebiet zwischen knapp 600 000 und gut 700 000. Gemessen an der Kinderzahl, die 1 000 Frauen unter jeweils gegebenen Verhältnissen in ihrem Leben bekommen würden, hatten wir im früheren Bundesgebiet viele Jahre das niedrigste Geburtenniveau der Welt. Heute werden wir in den alten Bundesländern bei einem Durchschnitt von knapp 1 400 (d.h. 1,4 Kinder je Frau) nur noch von Italien und Spanien und einigen osteuropäischen Ländern (Bulgarien, Tschechien und Lettland) unterboten. Dort werden nach den gegenwärtigen Verhältnissen nur noch 1,2 Kinder je Frau geboren. Deutlich niedriger liegen ferner die neuen Bundesländer."

Die Enquête-Kommission "Demographischer Wandel" des deutschen Bundestages, die 1994 einen Bericht vorgelegt hat, schreibt darin u.a..

"Die Bundesrepublik Deutschland war von 1972 bis 1985 weltweit das Land mit der niedrigsten Fertilität." (S.25)

"Das Minimum wurde 1985 mit einer zusammengefaßten Geburtenrate von 1,28 erreicht. Die Nettoreproduktionsrate betrug 0,6. Bis 1989 stieg die zusammengefaßte Geburtenrate wieder auf 1,39 an, was im wesentlichen auf einen starken Anstieg der in Deutschland registrierten Geburten ausländischer Staatsangehöriger zurückzuführen ist." (S. 25)

"Bliebe das generative Verhalten unverändert und die Nettoreproduktionsrate auf dem heutigen Niveau von 0.66 konstant, würde die Bevölkerung ohne Wanderungen in jeweils etwa 28 Jahren (=durchschnittlicher Abstand zwischen Eltern- und Kindergeneration) um 34 v.H. abnehmen: von 1990 etwa 80 Mio. bis 2018 auf etwa 52,8 Mio., bis 2046 auf etwa 34,8 Mio., bis 2074 auf etwa 23 Mio. (Birg, 1993 b, 59)." ( S. 32)

"Nach Birg summiert sich die Zahl der Zuwanderinnen und Zuwanderer, die für die Aufrechterhaltung des Bevölkerungsstandes von 1990 erforderlich ist, bei Annahme einer leicht steigenden Fertilität der deutschen Bevölkerung bis 2050 auf etwa 16,9 Mio. Unter Berücksichtigung des Sekundäreffekts von Wanderungen (junge Altersstruktur und höhere
Fertilität der Zuwandernden) beträgt die kumulierte Zahl der bis 2050 Zuwandernden und ihrer Kinder 24,1 Mio. Dies bedeutete - nach derzeitigem Staatsbürgerschaftsrecht - einen Ausländeranteil von 37,7 v.H., wobei der jetzt schon hier lebende Anteil der Ausländerinnen und Ausländer an der Wohnbevölkerung von 8,6 v.H. noch nicht berücksichtigt ist (Birg 1993b, 77)." (S. 32).................................................................................................................................."







*******************************************************



Das sind wirklich Horroraussichten.Auch wenn man keine Immobilie besitzt.:


H_Schotter

[wasnunanleger]

dann endlich wieder platzt für selbstversorger.

was machen denn all die anderen staaten in der EU,
sieht es dort denn besser aus?

[Harry_Schotter]

@wasnunanleger


"dann endlich wieder platzt für selbstversorger"

....

"was machen denn all die anderen staaten in der EU,
sieht es dort denn besser aus?"


Nein, leider.




....


H_Schotter

[Kneto]

Harry_Schotter: Wüßte nicht, wann wir beide einmal darüber geredet hätten. Vielleicht hast Du es mir mal unter einer anderen Board-ID gesagt
Oder gar nicht. Oder ich habs einfach vergessen Erzähl doch mal, was am UniCenter so schlecht sein soll.

Das UniCenter ist eins der Objekte die ich im Auge habe. Wenn Du ne Wohnung in Sülz für mich hast, immer her damit !
Das UniCenter sehe aus verschiedenen Gründen positiv:

1) sehr günstiger Preis
2) Top-Verkehrsanbindung
3) sehr nahe Lage zur City bzw. Weggehmeile
4) Berrenratherstr./Sülzburgstr. direkt vor der Haustür
5) U-Bahn/S-Bahn direkt vor der Haustür
6) Traumhafte Sicht aus dem 35. Stock
7) Portier, gute Bewachung und Pflege

Negativ könnte man sehen:

1) hohe monatliche Nebenkosten (verursacht durch Punkt 7)
2) teilweise schlechter Ruf (z.B. hatte/hat höchste Selbstmordrate wegen der Höhe, früher Ratten)
3) so gut wie keine Wertsteigerung
4) Riesenwohnhaus


Viele Grüße

Kneto

[Harry_Schotter]

Hallo Kneto

Ich sag dir mal, wo der Haken bezüglich des UniCenters liegt.

Eigentumswohnungen werden, im Gegensatz zu Mietshäusern,
in den allerallermeisten Fällen von Eigennutzern gekauft.

Und wer Geld hat eine Immobilie zu kaufen ,der will auch
"standesgemäß" wohnen.

Daher hat die Lage, das Gebäude und die Ausstattung, über die funktionalen Gründe hinaus, einen Prestigecharakter.
Es ist ein Subjekt der Indentifikation.

Das gilt auch für die Mietwohnung, aber aus denen kann man
gegebenenfalls auch schnell wieder ausziehen und sie wird einem nicht zugeordnet, weil sie einem nicht gehört.


Wenn du ein Mietshaus in Ehrenfeld oder Mühlheim kaufst, wirst du immer Mieter finden, die für wenig Geld bereit sind, dort `ne Bude zu mieten.
Aber wer will da kaufen ??
Du ???






Schau dich doch mal beim UniCenter um.
Klar, die Verkehrsanbindung ist gut, aber sach, wohnen die
"Pfeffersäcke" in Kölle, in den Stadtteilen Lindenthal und Hahnwald wegen der guten Verkehrsanbindung ??

Siehste !!






Die "gute" Verkehrsanbindung ist eher ein saftiger Nachteil, weil Tag und Nacht der Verkehr um das Haus braust.

Und sach, warum gibt es dort ein Portier ??
Vermutlich nicht, um das Haus vor ehrbaren Bürgern zu schützen.


Das der Wert des Hochhauses nicht steigt, ist klar.
Ein zu großes Angebot steht einer wesentlich geringeren Nachfrage gegenüber.
Das heißt, du wirst es schwer haben, dein Refugium später mal, bei Bedarf, wieder zu veräusern.


Aber der eindeutig negativste Punkt ist für mich die Bauweise.

In den 70zigern hat man sehr stark mit industriell gefertigten Fertigbauteilen gearbeitet.

Das macht man heutzutage in dieser Art nicht mehr.
Aus guten Grund !!

Denn der Sanierungs- und Erhaltungsaufwand ist für diesen
Baustil enorm.

Warum meinst du denn, haben die großen Lebensversicherer
sich schon in den 80zigern massenweise von ihren schnell
hochgezogenen Renditehäusern getrennt ??

Eine ökonomisch tragfähige Bewirtschaftung war mit dem Bautyp nicht zu gewährleisten.
Aus diesem Grund verkauft(e) man ja auch das UniCenter an
private Investoren und Selbstnutzer.

Die Platte hat ihren Preis.Im wahrsten Sinne des Wortes.
Denn das was du am Kaufpreis sparst, zahlst du wieder an den Reparaturkosten zurück.

Las dir mal die jährlichen Eigentümerversammlungsberichte zeigen.Überprüfe mal die Beschlüsse über die Reparaturaufwendungen.
Und diese(Reparaturaufwendungen) werden mit den Jahren nicht weniger, sondern mehr.



Wenn du schon unbedingt einen derartigen Baustil, aus welchen Gründen auch immer, preferierst, kann ich dir nur raten, deinen Makler nach Eigentumswohnungen in Weiden, in der Nähe der Aachener Straße zu fragen.

Ich habe mir mal vor Jahren dort ein Objekt angesehen.
Es hat mir wegen der Größe und dem erwähnten Baustil nicht so gefallen, aber die Lage ist wesentlich besser als am Gericht.

Bestimmt sind noch nicht alle Wohnungen verkauft und der
Kaufpreis ist mit Sicherheit in der Zwischenzeit nicht höher geworden.
Auf jeden Fall musst du knallhart verhandeln.Aber das weißt du ja.



Schöne Grüße an dich, Kneto










.........................................................


I M M O B I L I E N

Deutschland uneinig Häusleland


Von Arne Stuhr

Hamburg, Berlin oder München? Wer mieten, investieren oder für den Eigenbedarf kaufen möchte, sollte sich nicht nur auf seine Lieblingsregion beschränken.



Hamburg - Politik, Medien und Show-Business zieht es nach Berlin, die künstliche und kalte Architektur am Potsdamer Platz muss bei fast jedem Großereignis als Bühne für das "neue Deutschland" herhalten. Die Hauptstadt also eine uneingeschränkte Boomtown? Ein Blick in die Niederungen einer deutschen Durchschnittswohnung - drei Zimmer, 70 Quadratmeter - lässt Zweifel aufkommen.

Laut der jüngsten Marktstudie des Ring Deutscher Makler (RDM) ist der Wert einer solchen Immobilie nämlich im vergangnen Jahr um satte acht Prozent nach unten gesackt. Mit 1200 Euro pro Quadratmeter im Westteil und 1000 Euro im Ostteil befindet sich Berlin nur im Mittelfeld. Wenn es ums Wohnen geht, zieht es die Hauptstadt-Elite an die Peripherie. Das brandenburgische Potsdam liegt mit einem Quadratmeterpreis von 1700 Euro in der Spitzengruppe.

Schlusslichter im Norden

Dort tummeln sich die üblichen Verdächtigen. Wer eine Eigentumswohnung mittleren Wohnwerts in Düsseldorf besitzt, darf sich glücklich schätzen. 2350 Euro(Anm.Blödsinn.RDM-Propaganda.2350 Euro bezahlt man höchstens für putzfrischen Neubau im Erstbezug, in guten/sehr guten Lagen in Düsseldorf.Zum Beispiel Oberkassel, Pempelfort oder Golzheim.:mad für ein mal ein Meter bedeuten die Spitzenposition und eine Wertsteigerung gegenüber dem Vorjahr von 2,2 Prozent. Mit 2150 Euro (plus 3,7 Prozent) folgt München auf Rang zwei. Somit ist das Preisniveau der "heimlichen" doppelt so hoch wie das der wirklichen Hauptstadt. Auch Frankfurt am Main (1800 Euro) und Hamburg (1600 Euro) liegen deutlich vor Berlin.






Im Bundesdurchschnitt büßten Eigentumswohnungen 2,6 Prozent ihres Wertes ein, nachdem die Preise bereits im Vorjahr um 1,6 Prozent nachgegeben hatten. Mit einem Minus von 6,5 Prozent überbietet Bremen diesen Trend sogar noch nach unten. 920 Euro pro Quadratmeter bedeuten unter Deutschlands Großstädten die rote Laterne.

Nach Einschätzung der RDM-Experten wird sich das Ungleichgewicht zu Gunsten einiger Ballungsräume weiter verstärken. Ein Beleg dafür ist die Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern. So ist ein von der Ausstattung vergleichbares Objekt in Lübeck schon für 184.000 Euro und in München erst ab 486.000 Euro zu bekommen. Auch in Frankfurt ist es mit 400.000 Euro nicht viel billiger. Wichtigster Grund: Seit 1988 zogen rund 500.000 Menschen in den Großraum Rhein-Main.



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Schönen Sonntag
H_Schotter

[Harry_Schotter]

Für die Berliner unter euch.




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Häuser mit Minuszeichen


RDM: Im Jahr 2001 gaben die Preise in Berlins Westbezirken kräftig nach

Von Dietmar Treiber




Zehn Prozent minus in nur einem Jahr - diese Preisnachricht aus der Statistik des Rings Deutscher Makler (Hamburg) lässt aufhorchen. Wenn dabei aber beispielsweise Preise von 225 000 Euro (oder 440 061 DM) als aktueller Wert für freistehende Einfamilienhäuser in «Berlin/Westteil» (Ost: 165 000 Euro) genannt werden, so ist das eine überraschende und erklärungsbedürftige Zahl.

Wichtig ist bei jeder Statistik die Bezugsgröße, und das ist mehr als das Kleingedruckte in Verträgen. Die zitierte Zahl von 225 000 Euro zur Jahreswende hat ihre Gültigkeit für: West-Berliner «Einfamilienhäuser, freistehend, mittlerer Wohnwert, circa 125 Quadratmeter Wohnfläche, inklusive Garage und Grundstück in ortsüblicher Größe». Diese Beschreibung führt der Bundes-RDM für alle großen Städte in einer Vergleichstabelle auf, «damit man den Wohnwert-Preis vergleichen kann», erläutert Eugen Schnoor, Vorsitzender des Bewertungsausschusses beim RDM Berlin/Brandenburg. «Mittel» ist nur eine diesen vier Kategorien:


Einfacher Wohnwert, 100 Quadratmeter Wohnfläche. Typisch für ein kleines Siedlungshaus der 20er/30er Jahre, die es laut Schnoor beispielsweise in Weststaaken oder Rudow gibt. Hier lag der Preis Anfang 2002 bei 165 000 Euro.


Mittlerer Wohnwert wie geschildert. Damit seien Häuser etwa in Lankwitz oder Lichtenrade gemeint. Durchschnittspreis: 220 000 Euro zu Beginn des Jahres.

Guter Wohnwert - ein freistehendes Einfamilienhaus mit durchschnittlich 150 qm Wohnfläche in Gebieten wie Lichterfelde, Zehlendorf oder Frohnau. Der Preisabstand zur «mittleren» Klasse ist erheblich: 370 000 Euro nennt der Maklerring als Preis.


Sehr guten Wohnwert findet man etwa in Grunewald, Nikolassee, Schlachtensee oder Westend. Dieses Marktsegment fordert von Durchschnittsobjekten schon 200 qm Wohnfläche. RDM-Preisangabe für Anfang 2002: 800 000 Euro.

Nun ist aber nicht jede der vier Preis- und Wohnwert-Gruppen gleich stark vertreten. Schnoor: «Den einfachen Wohnwert finden Sie heute bei vielleicht fünf Prozent der Einfamilienhäuser in West-Berlin, mittleren bei etwa 50 Prozent, guten bei einem Drittel und sehr guten Wohnwert bei zehn Prozent der Häuser.»

Aus diesen Zahlen einen gesamten West-Berliner Wert - nämlich 330 250 Euro - zu errechnen, lehnt Schnoor ab: Diese Zahl helfe bei der einzelnen, individuellen Immobilie nicht weiter. Wer ein kleines Häuschen in Rudow verkauft, dem nutzen diese 330 000 Euro genauso wenig wie dem Käufer, der mit 330 000 Euro in der Tasche vergeblich um den Schlachtensee herumläuft.

Aber zu einem nutzen die Zahlen: Man kann vergleichen, wie sich in den einzelnen Wohnklassen die Preise 2001 verändert haben. Und hier gibt es Unterschiede, wie die Grafik zeigt: Bei einfachem und mittlerem Wohnwert gingen die West-Berliner Preise um 10,36 bzw. 10,2 Prozent zurück.

Guten und erst recht den sehr guten Lagen wird oft nachgesagt, sie seien die einzigen, die gegen den nach unten zeigenden Preispfeil immun sind. Nicht so laut RDM-Tabelle 2001: Bei gutem Wohnwert sanken die Preise um 12,8, bei sehr gutem Wohnwert waren es gar 13,07 Prozent, der höchste Minuswert im Sektor der Einfamilienhäuser.

Die RDM-Bilanz für 2001 wird erhoben aus dem Datenmaterial real getätigter Verkäufe sowie den Einschätzungen des RDM-Bewertungsausschusses. Und in dem sitzen nicht nur Makler, sondern auch vom RDM unabhängige Sachverständige, wie Schnoor betont.

Gründe für diese Entwicklung gibt es viele, wie auch andere Experten meinen:

Rolf Scheffler, Chef der Berliner Research-Abteilung von Aengevelt Immobilien, glaubt, dass der Berliner Käufer von heute wählerischer ist. Er hat höhere Ansprüche an Ausstattung und Hausgröße, will lieber etwas Neueres als einen Altbau - und zahlt dafür trotzdem etwas weniger als in den Vorjahren. Immerhin sei der Trend zum immer billigeren Bauen (und zur massenhaften Abwanderung ins Umland) gestoppt.

Michael Schick, in Berlin zweiter Vorsitzender des Verbandes Deutscher Makler, sieht speziell beim Einfamilienhausmarkt ein grundsätzliches Problem: Es gebe immer weniger Haushalte mit vier und mehr Personen - die typische Nachfrage-Gruppe für diese Eigentumsart. Er hofft auf den antizyklischen Käufer, der in dieser wirtschaftlich schwierigen Zeit bei günstigen Preisen zugreift.

Willi Bendzkos Marktbericht für die westlichen Bezirke spricht von wenig Nachfrage und einem geringen Angebot. «Die Preise dümpeln so dahin.» Verkäufer hielten sich zurück, statt ein Haus zu derzeitigen Marktpreisen zu verkaufen.

Tatsächlich ging der gesamte Immobilienumsatz 2001 in Berlin von 7,0 auf 6,2 Milliarden Euro zurück.









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H_Schotter

[Harry_Schotter]

Bauland in Deutschland billiger

Das Institut für Städtebau hat einen Rekord zu verkünden: Nach einer Studie verbilligten sich die Baulandpreise in Deutschland nach elf Jahren zum ersten Mal. Ein Quadratmeter baureifes Land kostete im ersten Halbjahr 2001 durchschnittlich 72 Euro. Ein Jahr zuvor waren es noch vier Euro mehr. Die Preise sanken in beiden Teilen Deutschlands; im Osten betrug der Quadratmeterpreis durchschnittlich 46 Euro, zwei Euro weniger als im Vorjahr. Im Westen verbilligte sich der Quadratmeter sogar um sechs Euro auf 83 Euro.

Bauland zwischen 32 und 174 Euro
Teuerstes Bundesland war Bremen mit einem Durchschnittspreis von 174 Euro, gefolgt von Baden- Württemberg (151 Euro), Berlin (144 Euro) und Bayern (117 Euro). Am unteren Ende liegen Brandenburg (51 Euro), gefolgt von Thüringen (39 Euro) und schließlich Sachsen-Anhalt mit 32 Euro pro Quadratmeter. In Berlin verzeichneten die Forscher eine Sonderentwicklung. Nach einem starken Anstieg in den 90er Jahren brachen die Grundstückspreise seit dem Jahr 2000 drastisch ein. Viele Berliner Bürger hätten die Stadt verlassen und seien ins Umland gezogen, begründete Institutsleiter Stefan Jokl.

Allgemein führte Jokl den Preisrückgang auf die gesunkene Nachfrage zurück. "In vielen Ballungsräumen sind inzwischen Größenordnungen erreicht worden, die den Bau von Eigenheimen für Normalverdiener fast unerschwinglich machen." Die Kommunen sollten deshalb nicht mehr so viel Bauland für Gewerbesiedlungen ausweisen, sondern mehr Grundstücke für die Wohnbebauung.







Schakka, du schaffst das !!
H_Schotter

[Realisti]

Die EU macht ebenso Druck
über die Erschliessung von Bauland,
was hier jahrzehntelang die Preise für Grund und Boden
ins Unermessliche steigen liess.




Den Gesang der Makler und Immowirtschaft
von stabilen bzw. steigenden Immopreisen
ist das Requiem dieser Branche.



mfg rea

[Kneto]

Harry Schotter: Erstmal Daaaaaaanke für die ausführliche Antwort

Am Wochenende werde ich Dir ebenso ausführlich darauf antworten, vom Gedankengang liegst Du nicht grundsätzlich falsch was Kosten...etc angeht. Aber Dir fehlen ein paar Infos die ich Dir bald geben werde

Tschööö aus Kölle

[Harry_Schotter]

!

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[metzki]

Die Anzahl der Zwangsversteigerungen ist im ersten Quartal
um 13,5 % gestiegen. Ich glaube so langsam kann man die
Entwicklung auf dem Immobilienmarkt als Crash bezeichnen.

Das Verrückte ist, in Bremen und umzu wird überall noch auf
teufelkommraus gebaut. Wo man auch hinguckt, ein Neubaugebiet
jagt das Andere. Das ist ja so, als würde man eine Aktie, die
schon im Keller ist, zusätzlich noch leerverkaufen und ihr entgültig
den Garaus machen.

[novalis1]

A propos Zwangsversteigerung und Crash:
davon kann ich in München leider - oder doch Gott sei Dank? (guter Job, gutes Einkommen) - nichts bemerken! Die allgemeine Propaganda (z.B. neuer Artikel in der "Welt") geht dahin, daß man bei ZV ein Schnäppchen machen könnte. Habe neulich drei ZVs besucht, wie einem ja auch immer wieder geraten wird. Das ist natürlich nicht repräsentativ, aber hier die Resultate: beim ersten Termin ging das Objekt gar nicht weg (war auch nicht so toll, Jahrgang 1912, ungepflegt, jetzt von Straßenlärm umtost, mit 511 T(ausend)E auch nicht gerade billig), bei der zweiten schlug die Gläubigerbank zu bei 50% (war ein Zweifamilienhaus, taxiert auf ca. 1.3 M(io)E, mit Werkstatt und jede Menge Maschinen drin, aber j.w.d., daher kein anderer Interessent), bei der dritten stand endlich mal ein interessantes Objekt an (RMH an der Peripherie), ein Privatmann startete beim 7/10-Wert 250TE, stieg aber bei ca. 85% wieder aus. Gegen wen wohl? Natürlich die Bank! Ich habe den Verdacht, hier sollen die Preise - besonders für den Grund - bewußt hochgehalten werden. Anderswo mag das stimmen mit dem Crash, hier - zur großen "Freude" von uns Familienmenschen - noch lange nicht! Hat jemand hier solche oder ähnliche Erfahrungen gemacht? Wie kann man den Banken trotzdem "beikommen"?
Eine weitere Beobachtung: bei zwei von den drei Terminen wurde von den Schuldnern eine Erklärung vorgelegt, wonach es den (dort ohne Rechtsgrundlage lebenden) Noch-Bewohnern wegen Krankheit, Ausbildung der Kinder, o.ä. nicht zumutbar sei, "ihre" Wohnung zu verlassen. Prinzipiell hat man mit dem Zuschlag auch einen Räumungstitel. Wenn aber die Schuldner gegen alles und jedes Rechtsmittel einlegen, ist doch jede Menge Ärger programmiert. Hat irgendjemand hier Erfahrung und kann uns berichten??
MfG, Novalis

[Harry_Schotter]

Novalis1, du hast mit deinen Erlebnissen/Erfahrungen bezüglich Zwangsversteigerungen absolut recht.

Über den "Beschiss" und "Betrug" in Zusammenhang mit
gerichtlich versteigerten Immobilien könnte ich Romane schreiben.(Ich habe Betrug und Beschiss extra in Anführungszeichen gesetzt, weil rein rechtlich gesehen, alles absolut legal und sauber ist.Wie gesagt: "rechtlich" )

Ich werde demnächst einen extra Threat für dieses Thema aufmachen.Ich kenne auch schon meinen Arbeitstitel.

Thema: "Abzockt am Amtsgericht.Warum Zwangsversteigerungen keine Schnäppchen sind !"





....


Servus
Harry

[blond009]

Ich habe schon einige Erfahrungen mit Zwangsversteigerungen gesammelt. Das du mit dem Zuschlag automatisch einen Räumungstitel hast, ist mir neu. Es ist in der Regel ziemlich schwierig, die Bewohner des Objektes herauszubekommen, wenn diese nicht willig sind. Die Gefahren bei Zwangsversteigerungen sind allemal gegeben auch hinsichtlich dem Zustand des Objektes. Du hast keinerlei Gewährleistungsansprüche. Wenn Du das Objekt nicht besichtigen konntest (was durchaus auch normal ist, wenn der Bewohner nicht will), kaufst Du die Katze im Sack. Ansprüche gegen die Vorgänger hast Du jedenfalls keine. Ich habe den Eindruck, daß die Banken immer dann beim Gebot einspringen, wenn sie noch eine geringe Chance sehen, vom Voreigentümer noch was zubekommen, bzw. der Ausfall einfach zu groß wird. Eine ZV ist keinesfalls ein Schlaraffenland für Interessenten. Ich kenne einen Fall, da war der Eigentümer selbst in eine Bankfalle gelaufen: Ihm wurde in mit Hausbock befallenes Liebhaberobjekt verkauft. Der Voreigentümer war in Schwierigkeiten und so hat die Bank freudig zugegriffen, weil ein relativ großer Cash-Bestand vorhanden war. Der im Gebäude (Liebhaberobjekt) sitzende Haussschwamm war nicht zu entdecken (wegen Reet etc.). Der neue Eigentümer konnte nicht wieder verkaufen, weil ihm der Hausbockbefall bekannt geworden war, eine Beseitigung aber auch sein finanzielles Aus bedeutet hätte. Was blieb? Er hat es versteigern lassen ! Der Gutachter hat es am Rande im Gutachten erwähnt, las sich aber weniger dramatisch. Ich hoffe, das Lebensabenteuer des Bieters, der den Zuschlag erhalten hat, kam einigermaßen rüber.

[Harry_Schotter]

Ganz kurz.

Banken bieten bei Zwangsversteigerungen mit, um zu faken.

Wenn sie Interesse bei einem Bieter riechen, versuchen sie den Preis hochzutreiben.DEFFINITIV.

Erwerben wollen sie die Immobilie natürlich nicht !!!

Sie sind ja schließlich keine Markler, oder Immobilienverwertungsinstitute, sondern Geschäftsbanken.

Zudem ist das wirtschaftliche Risiko eines Erwerbes für die Bank(en) zu groß.
Sie könnten das Objekt möglicherweise garnicht, oder nur zu einem geringeren Preis wiederverkaufen.

Dem ehemaligen Eigentümer muss das Kreditinstitut aber den vollen Zuschlagspreis bezahlen und das Geld(der Bank) ist
dann auch noch in der Zwangsimmoblilie, ohne Zinserträge, gebunden.



H_S

[Harry_Schotter]

#30 von blond009



"Das du mit dem Zuschlag automatisch einen Räumungstitel hast, ist mir neu."

Doch , das stimmt.

Außer bei vermieteten Objekten.
Da gelten die gleichen Regeln, wie wenn man eine vermietete Wohnung auf "normalen" Wege erwirbt.



H_S

[Kneto]

Hallo Kneto

servus !

Ich sag dir mal, wo der Haken bezüglich des UniCenters liegt.

Eigentumswohnungen werden, im Gegensatz zu Mietshäusern,
in den allerallermeisten Fällen von Eigennutzern gekauft.

Und wer Geld hat eine Immobilie zu kaufen ,der will auch
"standesgemäß" wohnen.

Daher hat die Lage, das Gebäude und die Ausstattung, über die funktionalen Gründe hinaus, einen Prestigecharakter.
Es ist ein Subjekt der Indentifikation.

Das gilt auch für die Mietwohnung, aber aus denen kann man
gegebenenfalls auch schnell wieder ausziehen und sie wird einem nicht zugeordnet, weil sie einem nicht gehört.


Das kommt natürlich auf den Menschen an, der sich die Wohnung kauft. Beispielsweise bin ich ein genügsamer Mensch. Ich brauche nicht viel zum Leben. Mir geht es finanziell nicht schlecht. Doch was ist standesgemäß wohnen ? Mein Haus, mein Pool, meine Garagen ? *g*
Hinzu kommt kommt Dein Artikel über die Schrumpfung der deutschen Bevölkerung. Wenn wir zwangsläufig sowieso einen ziemlichen Bevölkerungsschwund erleben werden, warum sollte man sich im hier und jetzt mit 500.000 - 600.000 DM verschulden, um dann später zu sehen, wie sich der Wert der Immobilie in Luft auflöste?
Mir geht es eher um eine sehr konservative Anlage und vor allem um ein Dach überm Kopf, in das es nicht reinregnet. An die Cruz der Wertsteigerung mit Immobilien glaube auch ich nicht.



Wenn du ein Mietshaus in Ehrenfeld oder Mühlheim kaufst, wirst du immer Mieter finden, die für wenig Geld bereit sind, dort `ne Bude zu mieten.
Aber wer will da kaufen ??
Du ???

nö!






Schau dich doch mal beim UniCenter um.
Klar, die Verkehrsanbindung ist gut, aber sach, wohnen die
"Pfeffersäcke" in Kölle, in den Stadtteilen Lindenthal und Hahnwald wegen der guten Verkehrsanbindung ??

Siehste !!

Hast schon teilweise recht. Aber das Center ist halt zu allem sehr nah gelegen, zu Sülz, zur Weggehmeile....etc...






Die "gute" Verkehrsanbindung ist eher ein saftiger Nachteil, weil Tag und Nacht der Verkehr um das Haus braust.

Wenn Du im ersten Stock wohnst, ja ! Absolut, das wäre ziemlich laut. Aber für mich kommt nur was ab 30. Stock in Frage.


Und sach, warum gibt es dort ein Portier ??
Vermutlich nicht, um das Haus vor ehrbaren Bürgern zu schützen.

hier kann ich Dir nicht so ganz folgen


Das der Wert des Hochhauses nicht steigt, ist klar.
Ein zu großes Angebot steht einer wesentlich geringeren Nachfrage gegenüber.
Das heißt, du wirst es schwer haben, dein Refugium später mal, bei Bedarf, wieder zu veräusern.

Soweit ich informiert bin, sind die Wohnungen im Unicenter immer schnell (wieder-)verkauft. Hinzu kommt, dass ich von einigen Leuten gehört habe, auch von denen die drinnen wohnen, dass sie eigentlich ganz zufrieden sind.


Aber der eindeutig negativste Punkt ist für mich die Bauweise.

In den 70zigern hat man sehr stark mit industriell gefertigten Fertigbauteilen gearbeitet.

Das macht man heutzutage in dieser Art nicht mehr.
Aus guten Grund !!

Denn der Sanierungs- und Erhaltungsaufwand ist für diesen
Baustil enorm.

Vor fünf oder sechs Jahren o.ä. gabs eine komplette Betonsanierung



Warum meinst du denn, haben die großen Lebensversicherer
sich schon in den 80zigern massenweise von ihren schnell
hochgezogenen Renditehäusern getrennt ??

Eine ökonomisch tragfähige Bewirtschaftung war mit dem Bautyp nicht zu gewährleisten.
Aus diesem Grund verkauft(e) man ja auch das UniCenter an
private Investoren und Selbstnutzer.

Die Platte hat ihren Preis.Im wahrsten Sinne des Wortes.
Denn das was du am Kaufpreis sparst, zahlst du wieder an den Reparaturkosten zurück.

Las dir mal die jährlichen Eigentümerversammlungsberichte zeigen.Überprüfe mal die Beschlüsse über die Reparaturaufwendungen.
Und diese(Reparaturaufwendungen) werden mit den Jahren nicht weniger, sondern mehr.

Kann ich nachvollziehen, was Du sagst. Die Instandhaltung ist sicher aufwendig bei einem so riesigen Haus. ABER: Heißt das nicht auch bei so vielen Eigentümern, dass sehr viel Holz, sprich Geld für Reparaturen zusammenkommt? Das sind ja hunderte von Eigentümern.



Wenn du schon unbedingt einen derartigen Baustil, aus welchen Gründen auch immer, preferierst, kann ich dir nur raten, deinen Makler nach Eigentumswohnungen in Weiden, in der Nähe der Aachener Straße zu fragen.

Ich will dort nicht wohnen *schnüff*, aber ich muß noch mehr rumguckn.


Ich habe mir mal vor Jahren dort ein Objekt angesehen.
Es hat mir wegen der Größe und dem erwähnten Baustil nicht so gefallen, aber die Lage ist wesentlich besser als am Gericht.

Warum ist die Lage besser?


Bestimmt sind noch nicht alle Wohnungen verkauft und der
Kaufpreis ist mit Sicherheit in der Zwischenzeit nicht höher geworden.
Auf jeden Fall musst du knallhart verhandeln.Aber das weißt du ja.


Tja, das mit dem Verhandeln ist so ne Sache. Bin kein alter Hase wie Du. Ich muß mich erst mal weiter mit Literatur schlau machen und Forenpostings lesen



Schöne Grüße an dich, Kneto


Auch an Dich, und DANKE für die ausführliche Antwort!

[Harry_Schotter]

Sevus



" Beispielsweise bin ich ein genügsamer Mensch"

Schön, aber du willst doch trotz deiner Genügsamkeit
keinen Wert(Kapital-)verlust mit deinem Immobilieninvestment machen ??


"An die Cruz der Wertsteigerung mit Immobilien glaube auch ich nicht."

Kommt darauf an.
Ein VW Passat ist sicherlich ein sehr gutes Auto.Trotzdem
wird für ein altes Modell sicher nicht so viel bezahlt, wie
für einen alten Ferrari, der vielleicht als Oltimer ein Vielfaches des ursprüngliches Verkaufspreises kostet.
Die Kappheit des Gutes macht es eben.
Das wusste schon Helmut Schmidt.
Und attraktive Häuser in (sehr)guten Lagen sind immer knapp.
Daher sind Wertsteigerungen in diesem Segment auch keine Saga.


"Aber das Center ist halt zu allem sehr nah gelegen, zu Sülz, zur Weggehmeile....etc..."

Bist du Fußgänger ??Dann könnt ich`s verstehen.


"Aber für mich kommt nur was ab 30. Stock in Frage. "

Keine Angst vor Flugzeuge ?


"Hier kann ich Dir nicht so ganz folgen"

Na ja, der Portier ist dazu da, die Anonymität durch soziale Kontrolle zu ersetzen.Wie sieht es dort aus, in dem Gebäude ??Vandalismus, Kriminalität ??Wie ist die Mieterstruktur in dem Haus ??Wenn die Nutzerstruktur in dem Haus kippt, kann das böse für dich ausgehen.Ich hab da mal einen interessanten Bericht über ein Hochhaus, irgendwo im Saarland, im Fernsehen gesehen.Da hatte eine Familie eine Eigentumswohnung gekauft und heute ist diese aufgrund des Kippens der Mieterstruktur und Vandalismus, usw.,usw., nur noch max. 20 Prozent des Kaufpreises wert.


"Soweit ich informiert bin, sind die Wohnungen im Unicenter immer schnell (wieder-)verkauft."

Wer hat das gesagt ??Hat er selber Verkaufsinteressen ??


"Vor fünf oder sechs Jahren o.ä. gabs eine komplette Betonsanierung
"

Sind neue große Sanierungen geplant ??Mussten die Eigentümer für die Betonsanierung eine Sonderumlage bezahlen ??Wieviel Geld ist noch in der "Kriegskasse"(Rücklagen) ??



"Das sind ja hunderte von Eigentümern."

Ja, das stimmt schon.Das Risiko wird dadurch stark gestreut.
Aber die Bauweise des Haus verursacht leider doch mehr
Instandhaltungen, als ein konventioneller Baustil.
Wie hoch sind denn die Nebenkosten für Instandhaltung, Hausverwaltung und Betriebskosten ??Gerade die Betriebskosten sind auch ein wichtiger Knackpunkt.(Fahrstuhl, Hausmeister, Portier, Grünanlagenpflege, Tiefgaragenunterhaltungskosten, usw.usw.)



"Warum ist die Lage besser?
"

Die Lage isr ruhiger und grüner.



"Ich muß mich erst mal weiter mit Literatur schlau machen "






Ich kenne den Autor sowohl vom Lesen her, als auch aus eigener Anschauung(Mathelehrer).

Die Fachbücher über Immobilien, von Werner Siepe, lohnen sich ohne Einschrängungen auch für den Eigennutzer.Er hat noch wesentlich mehr, als die zwei von mir oben vorgestellten Werke, geschrieben.

Falls du die Literatur des Autors nicht kaufen möchtest, bietet es sich an, wenn du Mitglied in der Stadtbibiliothek bist, sie dort nachzulesen.Du wirst sie mit großer Sicherheit auch dort zum Schmökern finden.Wie gesagt, sie sind gut und kompetent geschrieben.




...


Übrigens, du bist eigentlich selbst dein bestes Argument gegen den Erwerb einer Wohnung im Unicenter.

Weißt du warum ???


Wenn du dir deiner Sache so sicher wärst, daß eine Investition in dem Gebäude ein gutes Geschäft wäre,
hättest du die ETW schon längst gekauft.

Statt dessen fragst du im Internet andere User, was sie von dem Objekt halten.

Dein Verstand sagt: "Kaufen" und dein Gefühl sagt: "Vorsicht, besser die Finger von weglassen".Oder ??

Meistens hat das Gefühl Recht.


Wenn du aber weiterhin Interesse hast, würde ich mir mal von einem unabhängigen Gutachter ein Verkehrswertgutachten machen lassen.Kostet in etwa 500 Euro.


Frag mal bei deiner Bank nach, bis zu welcher Höhe sie bereit ist, die Wohnung zu finanzieren.Könnte auch aufschlußreich sein.


Kannst du mir sagen, wie groß deine preferierte ETW ist,
was sie kosten soll und im welchen Jahr genau das Hochhaus gebaut wurde ??

Wenn du einen Kölner Mietspiegel besitzt, müsstest du mir
dann noch die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Mietwohnung in gleicher Lage, Ausstattung und Baujahr posten, dann könnte ich mal ausrechnen, ob der geforderte Kaufpreis realistisch ist.



H_S

[Alterego20]

nein, ich war noch nicht auf einer zwangsversteigerung, habe mich aber bankseitig ausreichend schlau gemacht (also beim verkäufer) und auch die angebote studiert.
zusammenfassendes ergebnis: dort wo die preise und nachfrgae noch intakt sind kommt nur das unter den hammer, was normal nicht verkauft werden kann - also 3. - letzte wahl. die echten schnäppchen sind dort eine schlichte illusion, heist solange das zeugs für den erwerber aus unerfindlichen (love is in the eye of the beholder) gründen nen liebhaberwert hat ok, als investment: oh grauen.

ansonsten, zur diskussion um den bevölkerungsschwund:
die prognosen der überalterung ja ja stimmt schon, aber oberhalb von 20 jahren sind diese prognosen reichlich wertlos da sie meist eine schlichte fortschreibung heutiger trends sind. trends bleiben aber nicht über jahrzehnte stabil. der eklatante arbeitskräftemangel der bei solchen szenarien entstünde wird bei entsprechendem druck ergo wirtschaftlicher notwendigkeit dafür sorgen das deutschland die angst vor der überfremdung verliert und das ganze wird durch einwanderung ausgeglichen. das ganze ist höchsten ein volkswirtschaftliches problem im sinne ausreichend qualifizierter arbeitskräfte und einwanderer wenn es zu spät und inkonsequent angegangen wird. das ist meine einzige sorge diesbezüglich denn das kann sich auf die kaufkraft und damit auch den immopreis auswirken. aber - dann habe ich auch andere inflationsraten und noch viele weitere faktoren die eine solche abschätzung überaus schwierig machen.
ich meine: der kluge nichtwissende baut vor und legt halt nicht alles in ein körbchen ("Nur" immobilie oder "nur" aktien etc.).

warum leute eigentumswohnungen zur eigennutzung kaufen, kann konnte und werde ich auhc nie nachvollziehen können, ich halte das (ohne das ich das hier ausführlich begründen möchte) so ungefähr für das dümmste investment nach (!!) dem sparbuch. ist im grunde ne "demokratisch verordnete enteignung" - meine meinung.

und eine betonburg ist ja wohl die sehenden auges eingegangene katastrophe.

guten morgen und noch viel spass!

[wasnunanleger]

deutschland hat doch keine angst vor überfremdung wenn man dies vom arbeitsmarkt her betrachtet.
die angst kommt doch wohl fast nur daher, daß bisher fast nur solche menschen kamen die auf grund sozialer oder politischer probleme in ihrer heimat hier in deutschland ihre chance sahen und sehen.
oder meinst du , daß die mehrzahl der deutschen angst vor franzosen, engländer, holländer, amerikaner, italiener usw. haben. ich glaube nicht.
sobald die bevölkerung spürt, daß der fremde sich in die gesellschaft in irgend einer form intergrieren kann und nicht nur kosten verursacht, wird sich die stimmung wandeln.

[Alterego20]

#36

"deutschland hat doch keine angst vor überfremdung.."

"die angst kommt doch wohl fast nur daher, daß bisher fast nur solche menschen kamen die auf grund sozialer oder politischer probleme in ihrer heimat hier in deutschland ihre chance sahen und sehen..."


---------------------------------------------------------

auweia. genau das meine ich: vorurteile bezüglich bestimmter nationen und völlig undifferenzierte betrachtung bar jeder faktenkenntnis.

und genau darum ist ein solches thema in einem solchen unsinnsboard auch nicht angemessen zu diskutieren.

[Harry_Schotter]

Hi Alergo20

"...zusammenfassendes ergebnis: dort wo die preise und nachfrage noch intakt sind kommt nur das unter den hammer, was normal nicht verkauft werden kann - also 3. - letzte wahl. die echten schnäppchen sind dort eine schlichte illusion,...."


Da bin ich absolut genau deiner Meinung.!!!


".......wird bei entsprechendem druck ergo wirtschaftlicher notwendigkeit dafür sorgen das deutschland die angst vor der überfremdung verliert........."


Das glaube ich nicht.Das Gegenteil wird wohl eher der Fall sein.Bei einer schrumpfenden deutschen Bevölkerung wird die Angst vor Überfremdung dann, bei einem entsprechenden Druck, erst so richtig Nahrung bekommen.


"und eine betonburg ist ja wohl die sehenden auges eingegangene katastrophe."


Auch wenn ich heftig gegen das Unicenter argumentiert habe,
mein Standpunkt ist: "Es gibt keine schlechte Immobilie, es gibt nur einen schlechten Preis."

Wenn ein börsennotiertes Unternehmen vor dem Bankrott steht, sollte man die Finger davon lassen. Wenn eine Immobilie irreparabel geschädigt, oder die (Wohn-)Lage katastrophal ist, sollte man ebenfals von einem Kauf Abstand nehmen.Alles andere ist eine Frage des Geldes/Preises.Das gilt für Aktien, wie auch für Immobilien.
Eine derartige Einstellung ist aber, wie gesagt, eine Ansichtssache.






.........................



Die Zwangsverseigerungstermine sind für die Banken das, was für die Markler der Immobilienteil der Samstagszeitung ist.

Odinär auf gut Deutsch ausgedrückt: Ihr Mülleimer


Du findest dort alle die Objekte, die auf dem "normalen" Markt sehr schlecht verkäuflich sind.

Also zum Beispiel:
Ein Zimmer-Apartments, Klein- und Kleinstwohnungen von 50 Quadratmeter abwärts, vermietete ETW`s, Wohnungen und Häuser in schlechten/einfachen Lagen, Gewerbegebäude bzw. Häuser mit großem Gewerbeanteil, Großwohnanlagen, Wohnungen und Häuser mit erheblichen Renovierungs- und Sanierungsstau, Gebäude mit teilweise massiven Substanzschäden, Dachgeschoss- und Erdgeschosswohnungen.



Meistens kommt es sogar knüppeldick.

Da wird dann eine Wohnung im Erdgeschoss einer 300 Mietparteien Großwohnanlage mit 28 Quadatmeter und ein Zimmer/Flur/Bad, in einem "Arbeiterstadtbezirk" direkt neben dem Industriegebiet versteigert, die zudem an einem alkohlkranken 70jährigen Junggesellen vermietet ist, der aufgrund seines Alters und seiner Wohndauer obendrein auch noch unkündbar ist, dafür aber nur dann und wann die Miete zahlt, falls er mit "Stoff" ausreichend versorgt ist.Das das Gebäude einem Eindruck macht, als hätte vor kurzem noch ein Bürgerkrieg in der Gegend getobt, ist dann fast schon nicht mehr erwähnenswert.
(Ok, das ist ein Extrembeispiel)




Unverschämterweise sind dann auch noch die sogenannten "Verkehrswertgutachten" von einer Substanz,
daß sie eher als "Verkehrswertschlechtachten" bezeichnet werden könnten.


Fakt ist, der Gutachter wird nach dem Verkehrswert bezahlt.
Um so höher der Verkehrswert ist, um so höher ist dann auch das Gutachterhonorar.
Also wird der Gut(schlecht)achter alles aus dem Objekt rausholen, was noch einigermaßen seriös und legal rauszuholen ist.

Wer sollte sich denn über diese Praxis des Sachverständigen auch schon beschweren ???

Der Schuldner(Besitzer), der Kreditgeber(Bank), das Amtsgericht ?????

Natürlich nicht, sie alle sind ja an einem hohen Verkehrswert interessiert.Ja, auch das Amtsgericht, denn um so höher der Versteigerungserlös, um so höher ist natürlich auch die Gerichtsgebühr, die der Käufer bezahlen muss, veranschlagt.

Nur der Käufer selbst, der ist bei dem Spiel gegen ihn der Dumme.


Im übrigen gilt das Gleiche auch für sogenannte "Immobilienauktionen".

Nur dritte bis allerletzte Wahl.



Macht euch doch einfach mal selbst einen Eindruck.

LINK: http://www.immobilien-auktionen.de/




H_S

[Harry_Schotter]

"....daß bisher fast nur solche menschen kamen die auf grund sozialer oder politischer probleme in ihrer heimat....."

Wo ist denn da das Problem ??????????????????

Praktisch alle Immigranten nach Nord- und Südamerika, Australien, usw. sind wegen politischer oder sozialer Probleme ausgewandert.

Weswegen denn, bitteschön, sollte man denn sonst seine Heimat für immer verlassen ???
(Wär` ich mal neugierig)


Nur die allerwenigsten Menschen wandern aus Abeteuerlust,
oder wegen der Herrausforderung aus.Und die kommen meistens aus reichen Ländern.

Der Diplom-Physiker,der aus einem reichen Land, wie Deutschland, Frankreich, Schweden, usw. in`s Sillicon Valley(USA) wegen der Karrierechancen auswandert, ist doch insgesamt gesehen die Ausnahme.


Auch die "Computer-Inder" haben vor allem
soziale und politische Gründe auszuwandern.Erhoffen sie sich doch gößere wirtschaftliche, politische und gesellschaftliche Sicherheit/Stabilität, für sich und ihre Familie.



Alles andere, finde ich, ist lebensfremd.





H_S

[Alterego20]

"Wenn eine Immobilie irreparabel geschädigt, oder die (Wohn-)Lage katastrophal ist, sollte man ebenfals von einem Kauf Abstand nehmen.Alles andere ist eine Frage des Geldes/Preises.Das gilt für Aktien, wie auch für Immobilien."

der vergleich ist nicht ganz zulässig. ein unternehmen ist theoretisch erheblich flexibler und es gibt, wenn auch selten auch mal eine rettung und ein turnaround. mal ehrlich - wie hoch ist denn die chance bei den fakten (du hast ja die wichtigen hinweise gegeben):
- eine eigentümergemeinschaft in billighausen hat bestimmt hohe rücklagen gebildet?
- die sanierung war sicher die letzte oder wurde fachlich gut ausgeführt?

um hier zu einem korrekten preis zu kommen muss man investieren, in fachleute - zumindest was die sanierungsfrage dieses hochaufragenden bröselhaufens angeht (man merkt ich habe vorurteile gegen beton, aber nicht nur gegen verbauten auch zerebralen).

ich sehe halt keine chance auf wertsteigerung, die bausubstanz gibt das nicht her und der grundstücksanteil ist zu vernachlässigen - und im pulk der billigheimer darf man sich dan mehrheitlich enteignen lassen, nö.

"Eine derartige Einstellung ist aber, wie gesagt, eine Ansichtssache."
ja!
---------------------------------
so (siehe unten)kanns natürlich auch aussehen auf der ebene "volk und psyche", zum glück wird da nicht alles entschieden (falls eine wahl da nicht schon vorher unheil anrichtete) - aber ich war davon ausgegangen das aus der wirtschaft rechtzeitig alarm kommt und dann bessere ideen und umsetzung als die letzte "green card".
also lass mir ein stück hoffnung, auch wenn sie nur teilweise berechtigt ist.

"Das glaube ich nicht.Das Gegenteil wird wohl eher der Fall sein.Bei einer schrumpfenden deutschen Bevölkerung wird die Angst vor Überfremdung dann, bei einem entsprechenden Druck, erst so richtig Nahrung bekommen. "

[Harry_Schotter]

Genehmigungen für Wohnungen auf Tiefstand

Bauwirtschaft wird den Trend zeitversetzt zu spüren bekommen



Von Dietmar Treiber

Berlin - Die Baugenehmigungen für Wohnungen in Deutschland sind 2001 auf den tiefsten Stand seit der Wiedervereinigung gesunken.Wie das Statistische Bundesamt in Wiesbaden mitteilt, wurden rund 291.000 Wohnungen und Einfamilienhäuser genehmigt, 16,5 Prozent weniger als im Vorjahr. Die Krise am Bau setzt sich wie erwartet fort, und Experten erwarten weitere Gefahren für die Baufirmen und deren Mitarbeiter.

Was den Rückgang der Baugenehmigungen dramatisch macht, ist die zeitliche Perspektive: Baugenehmigungen sind die Vorläufer tatsächlichen Bauens, zwischen Genehmigung und Fertigstellung liegt beim Einfamilienhaus gut ein Jahr Abstand, während es bei Mehrfamilienhäusern sogar rund zwei Jahre sind, wie Stefan Jokl, Leiter des Instituts für Städtebau (ifs) weiß. Also kann ein Bauunternehmer heute schon rechnen, welchen Umsatz er in diesem Jahr noch erzielen wird.

Jokl rechnet mit einer Fertigstellungsquote von deutlich unter 300.000 Wohnungen für dieses Jahr, nachdem es 2001 noch rund 340.000 gewesen sein dürften. Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW, Berlin) rechnet für 2002 sogar nur mit maximal 250.000 neuen Wohneinheiten. Denn nicht jede der 291.100 Baugenehmigungen münde in ein Bauprojekt, wie Insider wissen.

Besonders dramatisch dürfte sich die Lage in den neuen Bundesländern entwickeln. Schon im ersten Halbjahr waren die Baugenehmigungen in Westdeutschland um 15,4 und im Osten um 28,3 Prozent zurückgegangen. Im Gesamtjahr hielt sich dieser Trend: In den ostdeutschen Ländern gingen die Baugenehmigungen von 66.207 auf 50.086 und damit um insgesamt 24,3 Prozent zurück. Laut Jokl macht sich hier das Auslaufen von Förderprogrammen bemerkbar: Oft sei allein aus steuerlichen Gründen und dabei am Bedarf vorbei gebaut worden. Jetzt ist der Einschnitt um so tiefer.

Gemessen am Höchststand von 1994 mit mehr als 710.000 Baugenehmigungen hat sich die gesamtdeutsche Zahl nun mehr als halbiert. Besonders stark war 2001 der Rückgang bei Wohnungen in Zwei- und Mehrfamilienhäusern (minus 17,2 bzw. 19,9 Prozent), bei Einfamilienhäusern lag das Minus bei 13,3 Prozent.

Der Trend ist nicht neu, seit 1997 gehen die Genehmigungszahlen laut BFW, der Dachorganisation der deutschen Immobilienwirtschaft, zurück. Und das hat Konsequenzen: "Die Wohnungsnot( ???) führt zu exorbitanten Preissteigerungen"(Anm.Blödsinn, wo denn ??) warnte bereits der BFW-Vorsitzende Gerd Koppenhöfer. Besonders in Ballungsgebieten ziehen die Mieten an.(Anm.Ja, München/Süddeutschland/Frankfurt.Aber auch nicht viel mehr als die Inflation) Aber vorerst nur dort: Jokls Institut beobachtet einen seit zwei bis drei Jahren "sehr differenzierten" Immobilienmarkt.

Bei den Baugenehmigungen setzt Jokl auf eine Trendumkehr und höhere Zahlen in 2002, erst einmal in Westdeutschland. Schließlich steht Deutschlands Neubautätigkeit in Westeuropa auf dem viertletzten Platz: 4,1 neue Wohnungen entstanden je 1000 Einwohner; 1997 lag man mit 7,0 noch in der Spitzengruppe.

Was sich seither bei den Rahmenbedingungen geändert hat: Die Einkommensgrenzen der Eigenheimzulage wurden bei erhöhter Kinderförderung halbiert, und die Spekulationsfrist für Immobilien hat sich von zwei auf zehn Jahre verlängert. Für BFW-Hauptgeschäftsführer Günter Haber ist hier der Ansatz, den Einbruch der Baukonjunktur und seine schädlichen Auswirkungen auf das deutsche Bruttosozialprodukt aufzufangen. Die Spekulationsfrist, die Immobilien benachteilige und "schnelles Geld" mit Aktienanlagen bevorzuge, müsste umgehend auf fünf Jahre halbiert werden.





.......

[metzki]

@ Alterego20

In #35 schreibst Du: " warum leute eigentumswohnungen zur eigennutzung kaufen, kann konnte und werde ich auch nie nachvollziehen können, ich halte das (ohne das ich das hier ausführlich begründen möchte) so ungefähr für des dümmste investment nach (!!) dem sparbuch. ist im grunde ne "demokratisch verordnete enteignung".

Du hast zwar geschrieben, dass Du es nicht begründen möchtest, aber neugierig wäre schon auf die Begründung. Wenn Du vielleicht mal Zeit findest...

[Harry_Schotter]

@Metzki


Na ja Metzki, ich denke mir Alterego20 meint damit, daß der
Erwerb einer ETW, den Umstand beinhaltet, daß man nicht mehr alleiniger Herr über sein Eigentum ist.

Die Eigentumswohnung wird auch im Fachjagon als: "Teileigentum" bezeichnet.

Das sagt ja eigentlich alles.

Man ist selbst nur noch ein Teil des gesamten Eigentums.

Besonders wenn die Eigentümergemeinschaft eher klein ist, kann das sehr unangenehm werden, wenn man den Launen und Grillen seiner Miteigentümer ausgesetzt ist.

Stell dir vor, es müssen dringende Reparaturen gemacht werden, weil das Dach so undicht ist, daß du nur noch mit Friesennerz und Regenschirm in`s Bett gehen kannst, aber die anderen Miteigner wollen aus "Sparsamkeit"
nicht mitziehen, oder andersrum, deine Hausgenossen wollen
unbedingt den Hausflur mit italienischen Mamor und Goldbesatz vom Keller bis zum Dachgeschoß verschönern, aber du willst nicht, wirst aber bei einer anberaumten Versammlung überstimmt.

Ist ja fast schon so etwas wie eine Enteignung, da hat Alterego20 ja irgendwie recht.

Und es ist auch so, in einem Mietshaus kannst du zu deinen Nachbarn: "Guten Tag und auf Wiedersehen", oder Schlimmmeres sagen, wenn du mit ihnen, oder sie mit dir nicht zu Rande kommen.

Wenn deine Nachbarn aber deine Miteigentümer sind, ist
"Friendshipbuilding" angesagt, auch wenn du sie auf den Tod nicht verknusen kannst, denn schließlich bist du von ihnen in allen Entscheidungen, bezüglich deines Immobilienbesitzes, abhängig.


Sicher, wenn das Gebäude sehr viele Mitbesitzer hat, macht die ganze Sache eh der Hausverwalter und alles läuft weitgehend anonym ab, aber trotzdem bist du nicht ganz frei in deinen Entscheidungen.



Ich muss aber dazu einwenden, daß Anteilsbesitzer an einem börsennotierten Unternehmen, vom Prinzip her, auch nicht viel besser fahren.



H_S

[Kneto]

Ich glaub ich muß mich echt noch mehr informieren, bevor ich irgendwat in der Richtung unternehme
Guter Thread, hoffe er läuft weiter

[blond009]

warum gehts denn jetzt nur noch gegen Wohnungseigentum (immer noch=Wohnungseigentumsrecht, eine Garage z.B. ist Teileigentum). Die "schmucken" Häuschen, die heute auf die 600 bis 800 qm Schollen gebaut werden, mal ist die Wand geklinkert, mal weiß geputzt, mal gelb, innen ist ein Raum 2 qm größer als der beim Nachbarn, der hat dafür ein größeres Bad. Wo bitteschön findet denn hier das "freie Leben" statt ? Oder soll es das schon gewesen sein ? Die Entscheidungsgewalt, ob ich ein Fenster zum Nachbarn einbaue oder nicht, habe ich bei diesen EFH doch auch nicht mehr. Außerdem sitzt auf der Terasse immer der Nachbar mit am Tisch.Und wenn ich Ihn wegen eingezogener Holztrennwände nicht sehe, so höre oder rieche ich ihn doch. Im übrigen toben hier auch wilde Nachbarschaftskämpfe im Osten wie im Westen (siehe Knallerbsenstrauch). Eine Eigentumswohnung kann ich mir richtig schnuckelig vorstellen, auch ohne individuellen Gartenzwerg. Und ein Grundverhalten im Zusammenleben mit dem Rest der Spezies muß ich sowohl in einer Wohnung als auch in einem Einfamilienhaus einhalten. Ich kann in der Lebensform Wohnung keine Beeinträchtigung sehen, die "Enteignungscharakter" hat. Außerdem kann so eine Eigentümergemeinschaft auch Vorteile haben. Ich muß mich nicht um jeden Sch... selbst kümmern. Die dem Gemeinschaftseigentum unterliegenden Flächen werden durch gemeinschaftliche Kostentragung in Schuß gehalten und auch sonst sind div. Kosten erheblich geringer. Ich denke, daß die Entscheidung Haus oder Wohnung eine sehr individuelle Geschmacksfrage ist. Eine höhere Werthaltungkeit von Einzelhäusern, besonders wenn man auch die gesellschaftliche Entwicklung berücksichtigt, sehe ich nicht unbedingt.

[Kater]

Blondi:

Es gibt einen für mich entscheidenden Unterschied:

Wenn über dir eine Familie mit schlecht erzogenen Kindern einzieht, hast Du ne Menge Spass und kannst u. U. das Ausschlafen am Wochenende vergessen.

Wenn Du selbst Kinder hast, hast Du unter Umständen eine Menge Spass mit den Bewohnern der Wohnung unter Dir.

Ic finde es ganz gut, dass ich meinen Sohn auch mal brüllen lassen kann, wenn der eint mich erziehen zu müssen

Mal ganz davon abgesehen, dass sämtliche Investitionen von der Eigentümergemeinschaft abgesegnet werden müssen. Egal ob es Dir passt, oder nicht.

Was mich auch extrem nervt bei vielen Eigentumswohnungen: Wegen der Optik sind Satellitenschüsseln verboten. Man hat dann die Wahl zwischen teurem Kabel oder einem sehr eingeschränkten Programm von einer zentralen Schüssel (was auch nicht billiger ist).

Beim Haus kannst Du Schüsseln aufbauen, so viel Du willst.

Gruss
Kater

[Alterego20]

#42: metzki
Harry_Schotter hat die wunden punkte schon genannt, nicht alle aber die wichtigsten zur frage "enteignung".

es entscheidet schlicht die mehrheit. und diese kann eben darüber entscheiden das zb "überinvestiert" wird oder "unterinvestiert" (siehe seine beispiele).

aber mal anders: die struktur ist entscheidend: habe ich eine wilde mischung zwischen selbstnutzern und vermietern? oder mehr das eine oder mehr das andere?

die perspektiven sind verschiedene.

und ganz wichtig: als haus und grundbesitzer kann ich den zeitpunkt der investitionen ungefähr bestimmen, dh wenns trocken und warm ist und wasser und telephon bezahlt kann ich notwendige investitionen in phasen verschieben wo ich auch liquide bin. eine sonderumlage oder erhöhung der einzahlungen auf rücklagen triftt mich aber egal wann - und obs mir dann passt oder nicht ich bin dabei, notfalls eben mit einem kredit.

entscheidend ist für mich aber etwas anderes: bausubstanz verliert im grunde immer an wert (ja auch beim "schnuckeligen" barockschloss - aber das ist ein anderes thema), die wertzuwächse der vergangenheit resultieren aus dem anstieg der bodenpreise. heist für die eigentumswohnung:
rund 10% gehen erst mal für den vertrieb und sonstige kriegsgewinnler drauf, 20% sind die differenz zischen der illusion über die bausubstanz und dem tatsächlich verbauten (böse böse, aber jetzt bin ich schon mal 30% im verlust), von den restlichen 70% entfallen 50 - 80% meines invests auf bausubstanz (vorgeplante wertminderung, von ganz wenigen ausnahmen abgesehen in einem hochpreisigen ballungszentrum idealer wohnlage und wiederverkauf innerhalb der ersten 10 jahre - das verbietet sich ja neuerdings etc) und der rest partizipiert an potentieller erhöhung der grundstückspreise (natürlich auch an einer minderung).

ich weiss das ist schon eher worst case, aber leider ist gerade die baubranche eine, bei der man ausschliesslich übermässig misstrauisch sein sollte, da die beteiligten ausser architekt und bauingenieur und ein paar echten handwerksberufen nahezu keinen fachqualifizierenden kontrollen unterliegen.
sprich blondchen oder alterego können morgen bauleiter für einen 100 wohneinheitenblock spielen. wie wärs, das wird sicher mega-schnukkelig...
aber eine warnung: ich importiere taiwanesische billig-plastik-gartenzwerge und lasse diese in die einfahrt als allee betonieren (einer pro wohneinheit, wenns sein muss mit aufgemaltem namen).
unter dem titel "kunst am objekt" wird die hühnerschachtel noch mal 30% teuerer verkauft.

also sieht mein tradeoff so aus: am grund wird nicht gespart und da gibbet auch keinen kompromiss in sachen lage, umgebung, gemeinde, nachbarn, altlasten, s-bahn u-bahn dbb funkmasten strassenlärm besonnung und vielem mehr.
und my castle ist individuell, heist da wo sinnvoll darfs auch kosten und da wo es mir weniger wichtig ist oder ein werterhalt nicht gegeben (kein käufer interessiert sich für den modischen geschmack des vorbesitzers und er zahlt auch nicht für die überteuerten italienischen kacheln - die haut er wieder raus)da schliesse ich kompromisse.

und was für mich das wichtigste ist - ich lese ja die baubeschreibungen der neu zu erstellenden enteigentumsklötze auch als anregung, denn in einem sind die neubauvorhaben von enteigentumswohnungen wahre fundgruben im sinne:

auf wiewenige qm billigster bausubstanz kann ich zukünftige mieter gegen entgeld inhaftieren?

ach ja und steuern zahle ich natürlich auch auf grund und bau - anders wenn ich den grund separat erwerbe.
etc. etc.

# 45 nein das sehe ich anders. spricht da jemand von reihenhäusern? dann ist das grundstück zu gross, da tuns 300qm auch und: die stehen zwischen eigentumswohnung und einfamilienhaus und die finde ich genauso wenig attraktiv aber schon einen kleinen schritt in richtung verbesserung.

und das die nebenkosten billiger sind bei einer eigentumswohnung: aber gar nicht - das weiss ich aus erster hand und aus dem direkten vergleich. die flächen welche mir nur virtuell gehören (enteignungswohnung) würden sind ausreichend gross und werden professionell gepflegt, die tiefgarage ebenfalls und aufzug und sonstige spinnerenzchen bzw. öl-kauf zum falschen zeitpunkt und die verwaltergebühren etc. sind satt=üppig. da ist locker fürs eigenheim die wöchentliche putzfrau und 3 mal jährlich der gärtner fürs grobe drin.

also blonchen: kauf dir doch ein schnuckeliges appartment, der vorteil: alle eigentümer sind glücklich und meinen was anständiges gekauft zu haben und täuschen sich über den wert weil alle nach oben übertreiben (die nachbarn die verkaufen wollen, die inserate und auch die die verkauft haben) - bis sie versuchen es zu verkaufen, dann weicht die illusion der realität des wiederverkaufswertes und das ist in vielen fällen bitter.

aber informiere dich noch ein bischen besser vorher denn bei 600 oder 800qm Scholen ist schon nichts mehr mit Holztrennwand - die Abstandflächen sind 5 m auf jeder Seite - also mindestens 10 m entfernt. wem das zu nah ist, der kauft halt mehr als 1000 qm.
und wenn er nach kauf eines riesengrundstückes nicht mehr sooo viel geld hat dann muss er halt mal den grips anstrengen, die baukosten sind in den letzten 50 jahren nämlich nur unwesentlich gestiegen und mit hirn oder schweiss, am effektivsten in der richtigen kombination besten beidem bekommt man auch hervoragende qualität zum guten preis.


Als Anteilsbesitzer an einem börsennotierten Unternehmen kann ich mich in minutenschnelle von der sache verabschieden wenn mir das nicht passt was dort passiert - da fahre ich viel besser im sinne der flexibilität! also ein hoch auf die aktie!!!!!!!!!!

AE

[Alterego20]

nachtrag:
in einem sind sich aktien und immobilie aber völlig gleich:
wer keine lust hat sich vertieft um kenntnisse zu bemühen, wer keine freude spass interesse daran hat, der ist schon auf der verliererseite - geschenkt gibts da wie dort nichts und input und output sind voeinander abhängig.
und in noch einem: riskant ists allemal.

[Harry_Schotter]

Hallo Blond009,

bin ich angesprochen ??


Zuerst einmal, deine Prolemik gegen die Spießerkultur im Einfamilienhaus-/Reihenhausviertel finde ich sehr witzig.

Du musst noch unter 30zig sein, weil ansonsten würdest du es als dein höchstes Glück ansehen, dort zu wohnen.
Aber mach dir keine Sorgen, das ist neurobiochemisch bedingt
und kommt mit dem Alter, genau wie die Verengung der Herzkranzgefäße, ganz automatisch.LoL


Also, ich habe nichts gegen Wohneigentum im Allgemeinen und gegen Eigentumswohnungen im Besonderen.

Aber es ist notwendig, daß man die Schattenseiten dieser Anlageform aufzeigt.Die Vorteile kennen wir alle, und falls nicht, gibt es genügend Menschen, die sie uns nahe bringen wollen.



Übrigens, Garagen, (dein)Kellerraum, oä., sind Sonder(teil) eigentum.Die ETW ist Teileigentum und alles andere Gemeinschafteigentum.
Vielleicht irre ich mich auch.Ich hab` grad` leider nich` das Dictionary: "Deutsch-Immobilisch, Immobilisch-Deutsch" zu Hand.
Aber ich will jetzt hier nicht rumnerven.




Schöne Grüße
Harry_Schotter

[Alterego20]

zustimmung: die neigung zum häusle nimmt mit dem alter zu. genauso wie proportional zur nachgewiesenen gebährfähigkeit (messbar in anzahl kinder) die affinität zu und pressensibiltät für ein paar ebenerdige qm spielfläche steigt respektive sinkt. daher ist der werterhalt beim einfamilien- doppel oder reihenhaus höher, meine ich.
echtes eigentum ist fängt bei der enteignungswohnung irgendwo zwischen dämmung und putz an, die wand ist bereits teileigentum!
also aufpassen beim tief dübeln das ist streng genommen schon ein eingriff in die belange aller miteigentümer.

[Harry_Schotter]

@Alterego20


".....bausubstanz verliert im grunde immer an wert...... "


Stimmt, darauf sollte man extra noch mal hinweisen.

Eine Immobilie verliert jedes Jahr durch den Bausubstanzverlust und die Inflation an Wert.

Aber sie gewinnt auch durch die Kaufpreisentwicklung am Immobilienstandort, insofern diese positiv ist(Im grünen Bereich), dazu.





Mal `ne Beispielrechung.


Substanzverlustausgleich durch die Instandhaltungsrücklage: 1 Prozent pro Jahr

Inflation: 2 Prozent pro Jahr

Gesamtabschlag: 3 Prozent

Kaufpreisveränderung - Gesamtabschlag= Nettowertentwicklung


Zum Beispiel:

2% - 3%= -1%
3% - 3%= 0%
5% - 3%= +2%


usw, usw, usw



Dazu kommt allerdings noch die Verzinsung des Wohneigentums durch die Vermietung, oder durch die Mietersparnis, durch Eigennutzung.




...



"........rund 10% gehen erst mal für den vertrieb und sonstige kriegsgewinnler drauf............."


Zu wenig !!!

bei "seriösen" Anbietern von Neubauimmobilien: Bis zu 30%.
bei "unseriösen" Anbietern(Ist die Hyppvereinsbank unseriös ??) von Neubauimmobilien: Bis zu 60%.





"......die flächen welche mir nur virtuell gehören (enteignungswohnung) würden sind ausreichend gross und werden professionell gepflegt, die tiefgarage ebenfalls und aufzug und sonstige spinnerenzchen bzw. öl-kauf zum falschen zeitpunkt und die verwaltergebühren etc. sind satt=üppig........"


Es soll Hausverwalter geben, die initieren jedes Jahr teure !!! Reparaturen/Sanierungen, weil sie von Bauleistungsanbietern bestochen werden.(Ich kenn` da `nen Fall)






H_Schotter

[metzki]

@ Alterego20, Harry Schlotter

Sehr interessant eure Ausführungen. Ich selber habe mich gerade über eine Erhöhung der Instanhaltungsrücklage meiner ETW ärgern müssen. Nach meinem Dafürhalten war eine Erhöhung nicht erforderlich. Die Miteigentümer waren aber anderer Meinung und ich musste mich fügen. Wirklich sehr ärgerlich.

[Alterego20]

#51 Harry_Schotter

bitte mal konkreter ich bin auf das schlimmste gefasst.


"Eine Immobilie verliert jedes Jahr durch den Bausubstanzverlust und die Inflation an Wert."

kaufpreisentwicklung und inflation sind nicht völlig unabhängig.

Aber sie gewinnt auch durch die Kaufpreisentwicklung am Immobilienstandort.
ja, in bestimmten jahren oder jahrzehnten.

Q"Substanzverlustausgleich durch die Instandhaltungsrücklage: 1 Prozent pro Jahr "
scheint mir viel zu niedrig. ich würde das so ansehen: durchschnittliche lebensdauer der wichtigsten einzelteile, danach ist ende und das muss dann wie eine abschreibung runtergerechtnet werden. grobschätzung aus dem bauch:
(länger halten tuts schon aber der erhaltungsaufwand ist dann gleich teuer wie neu, ohne berücksichtigung des zinseszinses für einmalinvest):

Standarddach-Deckung 30 Jahre
Standardbeton 40 Jahre
Fenster < 20 Jahre
Fundament 80 Jahre
Standardziegel 80 - 100 Jahre
Standardholz und Dach 30 - 100 Jahre

(ohne weitere "intarsien") wie heizung dämmung etc. die fallen noch früher aus.

also summa sum und grob wirds doch ab 50 Jahren eng, daher würd ich mit 2% per annum rechnen.

"Inflation: 2 Prozent pro Jahr"
ich glaube das langjährige mittel liegt höher habs aber nicht parat. ich gehe auf 2,5%

Gesamtabschlag dann 4,5 Prozent

Kaufpreisveränderung - Gesamtabschlag= Nettowertentwicklung

Zum Beispiel:

3% - 4,5%= -1,5%
3% - 4,5%= -1,5%
3% - 4,5%= -1,5%

ich setzte nur 3 prozent als langjähriges mittel an.

und nun? doch besser keine immobilie?
nein, denn die rechnung stimmt nicht. der boden nutzt sich nicht ab, heist je höher dieser anteil desto geringer der wertverlust durch den knabberzahn der zeit.

"Dazu kommt allerdings noch die Verzinsung des Wohneigentums durch die Vermietung, oder durch die Mietersparnis, durch Eigennutzung."

allerdings, aber: dazu kommt auch die verzinsung welche auf dem kapitalmarkt erreichbar ist und der anteil eigenkapital und dann noch die liebe steuer. dh in hochzinsphasen oder hausse an den aktienmärkten ist das eine dumme idee. und mit allzu hohen schuldzinsen ebenfalls.

ergänzungen und widerspruch oder weitere konkretisierung?

"Zu wenig !!!
bei "seriösen" Anbietern von Neubauimmobilien: Bis zu 30%.
bei "unseriösen" Anbietern(Ist die Hyppvereinsbank unseriös ??) von Neubauimmobilien: Bis zu 60%. "

nee, nicht wirklich, oder? ich bin aber von dem fall ausgegangen das man ein einigermassen korrekt bepreistes objekt erwirbt - und auf die 30% komme ich auch, nur andersch. als lass mal ein beispiel raus, du meinst also minus 60% nur für vertrieb und versteckte provisionen oder für was?
ok eins habe ich gesehen das würde ich nciht geschenkt nehmen und trotzdem wird etwas verkauft, aber eine andere (siehe blonchen) anlage ist heute genauso unverkauft wie vor einem halben jahr und das war nicht mal grauslich.

"Es soll Hausverwalter geben, die initieren jedes Jahr teure !!! Reparaturen/Sanierungen, weil sie von Bauleistungsanbietern bestochen werden.(Ich kenn` da `nen Fall)"
das glaub ich unbesehen, die grossen verwalter haben schon so ihre querfinanzierung und wenn ich mir die kosten für den hausmeisterservice ansehe aua, dafür müsste der einmal täglich glühbirnenservice abliefern und die heizung regulieren und mal kurz durchsaugen - dann wäre es korrekt. ich tippe auf eine versteckte und illegale verwalter-gebühr.

[Harry_Schotter]

@Alterego20



"...kaufpreisentwicklung und inflation sind nicht völlig unabhängig...."


Gottseidank bewegen sich die Kaufpreise und die Mieten in normalen Zeiten wenigstens mit der Inflation.Sonst würde es schwierig werden, mit dem Kapitalerhalt.

Nach Euphorie- und Boomphasen, wie zum Beispiel in dem Zeitraum: -Ende der 80ziger bis Mitte der 90ziger Jahre-, kann das auch schon mal anders sein.
Also, ich meine in diesem Fall: Die Kaufpreise fallen, aber die Inflation steigt.





"...Substanzverlustausgleich durch die Instandhaltungsrücklage: 1 Prozent pro Jahr "
scheint mir viel zu niedrig...."


Na ja, das Hauptaugenmerk hatte ich dem Berechungsprinzip beigemessen.Um konkrete Zahlen ging es mir da weniger, sie sollten eigentlich nur als Platzhalter dienen.


Aber so falsch sind sie auch nicht.

1% für eine Neubauwohnung und 2%-3% für ein älteres Gebäude, bzw. einen Altbau aus der Vorkriegszeit(1945).


2% Inflation ist zu wenig, da hast du recht.
2,5% bis 3,5% sind da realistischer.Ich glaube der statistische Mittelwert, von 1950 bis heute, liegt so bei 3%.
Aber wie die Inflation sich in Zukunft entwickelt, das weiß nur der Herrgott.


Die 3% jährliche Kaufpreisveränderung war in regionalen Ballungszentren wie München, Stuttgart, Hamburg, oder auch Frankfurt, usw. sicher in den letzten Jahrzehnten viel zu wenig.

In anderen Teilmärkten, wie Ostdeutschland oder Norddeutschland, nur um zwei Beispiele zu nennen, wohl
wiederum zu viel.



"...nein, denn die rechnung stimmt nicht. der boden nutzt sich nicht ab, heist je höher dieser anteil desto geringer der wertverlust durch den knabberzahn der zeit.
...."


Ja, stimmt.Aber der Bodenwert nimmt, ausser bei Einfamilienhäusern/Villen mit riesigen Grundstück nur einen
kleinen Teil des Gesamtwertes ein.

Vielleicht 10 bis 20 Prozent !!??!!
Kann das stimmen ???





"....nee, nicht wirklich, oder? ich bin aber von dem fall ausgegangen das man ein einigermassen korrekt bepreistes objekt erwirbt - und auf die 30% komme ich auch, nur andersch. als lass mal ein beispiel raus, du meinst also minus 60% nur für vertrieb und versteckte provisionen oder für was?.........."


Nein ???

Doch !!!

Also deine 10 Prozent sind schon arg optimistisch.

Ich beziehe mich bei den Prozentzahlen auf Quellen aus den
Medien.(Zeitungen, Zeitschriften, Bücher, Fernsehen, usw.)


Die 60% sind auch keine Chimäre, auch wenn es sich schon sehr unglaubhaft anhört.

Ich hatte vor einigen Monaten einen Bericht in der Wirtschaftssendung: "Markt" im WDR3-Regionalfernsehen gesehen.
Der sehr aufschlußreiche Bericht legte den Fall eines geschädigten Immobilieninvestors dar, der eine Eigentumswohnung als Steuersparmodell erworben hatte.Seine finanzierende Hypothekenkreditbank war die Hypovereinsbank, die auf eine für sie sehr lukrative Art und Weise, mit Immobilienvertriebsdrückerkolonnen zusammen arbeitete.
In dem Zusammenhang fielen auch die 60% Vermittlungskosten, bzw. Gewinn für die Vertriebsgesellschaft.
Die Hypovereinsbankleute hatten, obwohl sie wussten, daß die Wohnung nicht einmal die Hälfte wert war, trotzdem den vollen Kaufpreis als Kredit gegeben.

Ich kann mich an den Bericht noch so gut erinnern, weil die Provision/Gewinn für den/die Vermittler/Vermittlungsgesellschaft für mich so unfassbar war.






Aber ansonsten stimme ich dir in allem, was du aufgeführt hast, voll zu.



H_S

[Alterego20]

aus: ZFWU, Zeitschrift für Wirtschafts- und Unternehmensethik, 2/2001, S217- 238


www.immobilienbetrug.de - www.bankopfer.de - www.bankenkriminalität.de ...

Grundvorgang und Folgen massenhaft betriebener
Immobilienfinanzierung

Prof. Dr. Günther Schanz
Institut für Unternehmensführung / Universität Göttingen
Platz der Göttinger Sieben 3
37073 Göttingen
Tel.: ++49(0)551/394712
Fax: ++49(0)551/395418
Email: [e-mail]

Prof. Dr. Günther Schanz, geb. 1943, ist Direktor des Instituts für Unternehmensführung der Universität Göttingen. Hauptarbeitsgebiete sind Unternehmensführung, Organisation, Personalwirtschaft, Grundlagenprobleme der Betriebswirtschaftslehre sowie betriebswirtschaftliche Ostasienforschung

Stichworte: Bankenethik, Immobilienbetrug, Individualethik, Institutionenethik, Rechtsordnung, Wirtschaftskriminalität

Der Beitrag handelt von betrügerischen Verkäufen von Immobilien an etwa 300.000 Empfänger kleiner und mittlerer Einkommen. Gemeinsame Grundlage bildete stets ein so genanntes Treuhandmodell. In mindestens 50 Prozent aller Fälle war daran die Bayeriche Hypotheken- und Wechselbank bzw. deren Rechtsnachfolgerin, die Bayerische Hypo- und Vereinsbank, beteiligt. Es wird dargestellt, wie sich dieses Institut seiner Verantwortung für den entstandenen wirtschaftlichen und psychischen Schaden stellt.



The article deals with fraudulent sales of real estate to aproximately 300.000 recipients of low and middle income. In all cases a common pattern was followed ("Treuhandmodell"). Within this model some german banks acted not only as lenders (of loans), but together with "trustees" also as initiators. Sales people, often trained by banks, promised the investors/victims among other things a bank-approved investment and, most importantly, a guaranteed rental income. Only a few years later, after the collapse of the housing projects (Wohnanlagen), more and more of them became unable to make further payments. – In at least 50 percent of all cases Bayerische Hypotheken- und Wechselbank (HypoBank) and – after the merger with Bayerische Vereinsbank – Bayerische Hypo- und Vereinsbank (HypoVereinsbank) is deeply involved in the fraud. It is not only a legal question, but also a question of business ethics, how this financial institute deals with its responsibility for the economic damage and the mental harm that was caused by its adventurous financing practices.

1. Einführende Tatbestandsbeschreibung
Dass sich rund um Immobilien ein weites Feld für kriminelle, auf jeden Fall moralisch fragwürdige Handlungen auftut, ist wohlbekannt. Im Folgenden ist von einem noch wenig bekannten, gleichwohl aber besonders spektakulären Fall des Immobilienbetrugs zu berichten, der geradezu zwangsläufig die Frage nach der Wirtschaftsethik im Allgemeinen und der Bankenethik im Besonderen aufwirft. Die Betroffenheit der Geschädigten reicht regelmäßig weit über einen Totalverlust der Investitionssumme hinaus.

Die Zahl der Betrugsopfer dürfte sich auf etwa 300.000 belaufen – zumeist Bezieher kleiner und mittlerer Einkommen. Für nicht wenige von ihnen hat sich der gutgläubige Erwerb einer relativ kleinen Eigentumswohnung oder eines Appartements als eine die wirtschaftliche Existenz massiv bedrohende, teilweise sogar ruinöse Angelegenheit erwiesen; hinzu kommt das psychische Leid, das sämtliche Investoren über Jahre hinweg erfahren haben und dessen Ende für die meisten noch längst nicht abzusehen ist. Zahlreiche Opfer stammen aus den neuen Bundesländern. Für die in das System involvierten Banken handelte es sich um ein Massengeschäft, dessen (angenommene) Lukrativität die branchenübliche Vorsicht bei der Vergabe von Krediten offensichtlich völlig verdrängte.

Über einzelne Aspekte des nahezu identischen Grundvorgangs, durch den aus Investoren massiv betroffene Opfer geworden sind, ist von den Printmedien und vom Fernsehen in der jüngeren Vergangenheit schon verschiedentlich berichtet worden. Die beteiligten Banken gaben dabei in aller Regel eine ausgesprochen schlechte Figur ab. Zu einer wichtigen Informationsquelle hat sich darüber hinaus das Internet entwickelt. Aber nicht nur dies: Dieses Medium ermöglicht eine wirksame Organisation der Geschädigten sowie den schnellen Austausch von Erfahrungen. Zahlreiche regionale und überregionale Arbeitskreise mit dem Ziel der Zusammenführung und der Aufklärung von Geschädigten sind so entstanden. Es werden mehr und mehr Belege gesammelt, die "den flächendeckenden Immobilienbetrug von Konstanz bis Flensburg, von Aachen bis Zittau" (Internetzitat) an das Licht der Öffentlichkeit bringen. Das Internet fungiert dabei auch als Instrument der Bloßstellung, als moderner Pranger gewissermaßen. Wer mag, kann sich von der Präsenz der Geschädigten mühelos selbst einen Eindruck verschaffen. Die im Titel aufgeführten Web-Sites stellen dabei nur eine kleine Auswahl dar: Hilfeschreie aus dem Internet allesamt.

Faktisch ist davon auszugehen, dass die von einzelnen Banken als Massengeschäft betriebenen ruinösen Finanzierungspraktiken ein Politikum ersten Ranges darstellen. Wenn sie als solches bislang noch nicht (vollumfänglich) wahrgenommen werden, so mag dies auch daran liegen, dass weder Grundvorgang noch Folgen gesamthaft darzustellen versucht worden sind. Die sich mehrenden Fachartikel befassen sich praktisch ausschließlich mit komplexen rechtstechnischen Einzelheiten, die das wirkliche Ausmaß der Betroffenheit auch nicht annähernd erahnen lassen. Dieses kann erst dann sichtbar werden, wenn neben dem Erwerbsmodell auch die regelmäßige Entwicklung der Investitionsobjekte zu Schrottimmobilien und die damit verbundenen Folgen für die gutgläubigen Erwerber nachgezeichnet werden.

Der Versuch einer in diesem Sinn gesamthaften Darstellung wird im Folgenden unternommen. Nicht die juristischen Details, sondern Fragen wirtschafts- und speziell bankenethischer Art stehen im Vordergrund. Wie der Leser bald feststellen wird, spielt dabei das Kreditvergabegebaren der HypoVereinsbank eine besondere Rolle; jener Bank, von der ohne Übertreibung und bewusst doppeldeutig formuliert gesagt werden kann, dass sie in die zu beschreibende Finanzierungspraxis abgrundtief verstrickt ist.

In die Darstellung fließt insofern Insiderwissen ein, als der Autor selbst Opfer ist. Der Entschluss, dies hier (und auch bei anderen Gelegenheiten) zu offenbaren, fiel nicht leicht. Ob dies zwangsläufig zu Lasten der Objektivität geht, mag der Leser selbst entscheiden. Fest steht, dass im hier auszubreitenden Zusammenhang persönliche Betroffenheit Dinge einzubringen erlaubt, an die der "Distanzforscher" – so sehr er sich auch bemüht – nie wirklich heranzukommen vermag. Und außerdem: Offen an den Tag gelegte Entrüstung kann im vorliegenden Fall nicht schaden.

2. Das Erwerbsmodell
In dem Erwerbsmodell, das als Plattform für massenhafte Immobilienfinanzierung und die damit zwangsläufig verknüpfte Schadensverursachung dient(e), sind Banken nur ein Baustein – allerdings der wichtigste. Wenn das raffinierte Zusammenspiel der verschiedenen Beteiligten heute in seinen Grundzügen recht gut bekannt ist, so ist dies maßgeblich dem engagierten Bemühen und der Öffentlichkeitsarbeit einiger weniger Rechtsanwälte zu verdanken (vgl. insbesondere Fuellmich/Rieger 1999).

Der potenzielle Erwerber hatte im Grunde genommen überhaupt keine Chance, zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses das mit ihm betriebene Spiel zu durchschauen; dies auch dann nicht, wenn ihm ein hohes Maß an Geschäftserfahrenheit zu bescheinigen ist. Seine wichtigste Informationsgrundlage bildete in der Regel ein keineswegs unseriös anmutender Verkaufsprospekt, und es liegt schon aus Gründen der Authentizität nahe, dies eingangs am Beispiel eines konkreten Objektes zu beschreiben. Erst im Anschluss daran wird dann die Allianz der Schadensverursacher einer näheren Betrachtung unterzogen.

2.1. Darstellung des Erwerbsobjekts im Verkaufsprospekt
Die nun vorzutragende Geschichte beginnt Anfang der 90-er Jahre. Sie betrifft das Objekt Am Forum, Homburg/Saar und steht stellvertretend für viele andere Wohnanlagen. Allesamt nach dem gleichen Grundmuster konzeptioniert, ereilte sie später in Gestalt des unaufhaltsamen Abstiegs zu einer Schrottimmobilie ein weitestgehend identisches Schicksal: Stets ging es um den Verkauf einer kleinen Eigentumswohnung bzw. Appartements als systematischer Teil eines größeren Objektes. Im Fall Homburg/Saar waren es 317 Einheiten (plus 107 Kfz-Stellplätze und 32 Garagen) mit Wohnflächen zwischen 22 und 36 qm. Die Errichtung – verteilt auf insgesamt zehn verschiedene vier- bis fünfgeschossige Baukörper – begann 1991 und wurde zügig abgeschlossen. Der Kaufpreis lag zwischen etwa DM 88.000 und DM 163.000; im zweiten Fall unter Einschluss einer Garage.

Im Verkaufsprospekt wurde Homburg (durchaus unverdächtig) als eine aufstrebende, dynamische deutsche Kreisstadt, zugleich Sitz der Medizinischen Fakultät der Universität des Saarlandes vorgestellt, deren ausgezeichnete Infrastruktur – rund 1.800 Gewerbebetriebe mit 32.000 Arbeitsplätzen, darunter bekannte Unternehmen – für eine anhaltende Expansion im Wirtschaftsleben sorgen würde. Speziell Homburgs Bedeutung als Universitätsstadt habe in der jüngeren Vergangenheit dermaßen zugenommen, dass die vorhandenen Wohneinheiten die Nachfrage "längst nicht mehr decken können". Auch der Hinweis auf den hohen Freizeitwert Homburgs und seiner Umgebung erschien keineswegs aus der Luft gegriffen. Kurz: Der potenzielle Investor durfte davon ausgehen, ein ebenso attraktives wie zukunftssicheres Objekt zu erwerben. Dahingehend wurde er zusätzlich mit dem Hinweis bestärkt, in Gestalt von Grundbesitz schütze man "erfahrungsgemäß sein Vermögen nicht nur gegen eine anhaltende Inflation, sondern es kann darüber hinaus einen beachtlichen Wertzuwachs erfahren". Nicht ohne Grund würden daher erfahrene und auf Sicherheit bedachte Anleger vorwiegend in den Bereich der Immobilien investieren – ein fataler Irrtum, wie sich wenige Jahre später herausstellen sollte.

Im Prospekt wurde ferner ein für vermutlich nicht wenige Anleger kaufentscheidender Aspekt angesprochen: dass "durch verschiedene Vertragspartner ein Service- und Leistungspaket zur Entlastung des Anlegers angeboten" wird. Im Sinne eines BFH-Urteils stelle dieses Bündel von Einzelverträgen ein einheitliches Vertragswerk dar – eine Formulierung, die gewiss nicht dazu angetan war, Misstrauen aufkommen zu lassen.

Auf die einzelnen Bestandteile des Vertragswerks muss an dieser Stelle nicht näher eingegangen werden, zumal sie in späteren Ausführungen noch eine Rolle spielen. Hinzuweisen ist lediglich auf die Notwendigkeit des Abschlusses einer Kapitallebensversicherung sowie auf eine Mietgarantie. Was Erstere anbelangt, so wurde im Prospekt ausgeführt, es sei vorgesehen, "den abzuschließenden Darlehensvertrag für das Kaufobjekt durch eine Versicherung dergestalt zu unterlegen, dass die üblicherweise anfallende Tilgung des Darlehens für dessen gesamte Laufzeit (29 Jahre; G.S.) ausgesetzt wird und nach Ablauf der Versicherung aus dem Versicherungsguthaben die Ablösung erfolgt". Letztere, die vertraglich zugesicherte und später wohl nur in wenigen Ausnahmefällen tatsächlich `werthaltig` gewordene Mietgarantie (für eine Dauer von fünf Jahren) dürfte ebenfalls ein für viele Erwerber mitentscheidendes Kaufargument gewesen sein.

Wie wohl in allen Fällen, denen das zu skizzierende Erwerbsmodell zu Grunde liegt, enthält auch der Verkaufsprospekt für die Wohnanlage Homburg/Saar Hinweise auf steuerrechtliche Aspekte. Ob diese bei den Investoren im Vordergrund standen oder nicht – mitentscheidend waren sie allemal. Und da war es beruhigend zu lesen, das Konzept nutze "konsequent die sich aus den bestehenden Steuergesetzen, der Finanzrechtsprechung und der langjährigen Verwaltungspraxis ergebenden steuerlichen Auswirkungen." Dass in diesem Zusammenhang auch (seinerzeit) neueste höchstrichterliche Entscheidungen angeführt wurden, verlieh der Darstellung zusätzlich einen seriösen Anstrich.

Der Finanzierung des Kaufpreises – spätestens hier geraten einzelne Banken ins Blickfeld – kommt im Rahmen des Erwerbsmodells selbstverständlich eine Schlüsselrolle zu. Weil dabei stets ein weitestgehend einheitliches Muster zur Anwendung kam, wird darauf im folgenden Abschnitt eingegangen.

2.2. Die Allianz der Schädiger
Für den gutgläubigen Erwerber nur teilweise erkennbar, hatte er es mit einem Notar, einem Treuhänder und "Konzeptionär", einer Vertriebsgesellschaft, einem Bauträger, einer Bank und später dann auch mit einer Hausverwaltung zu tun. In aller Regel handelte es sich dabei um ein eingespieltes Team; eine aus Opfersicht verhängnisvolle Allianz von Schädigern. Auch wenn dabei nicht allen Beteiligten unterstellt werden muss, sie hätten den (langfristigen) wirtschaftlichen Ruin der Erwerber des eigenen (meist kurzfristigen) Vorteils wegen (zu dieser Ethikposition vgl. Weise 2000: 11) bewusst einkalkuliert, steht außer Frage, dass eben dies billigend in Kauf genommen wurde. Für diese Vermutung spricht unter anderem, dass es ganz offensichtlich keine einzige Wohnanlage gibt, die sich – entstanden auf der Grundlage des zu skizzierenden Erwerbsmodells – als funktionsfähig erwiesen hat. Gäbe es solche, so wären diese von den in das Betrugsmodell systematisch eingebundenen Banken in den verschiedenen gerichtlichen Auseinandersetzungen, in die sie sich zunehmend verwickelt sehen, längst benannt worden. Das ist jedoch nicht der Fall. Insofern kann ohne weitere Bedenken unterstellt werden, dass das Scheitern des Erwerbsmodells einem systematischen Muster folgt.

Strukturvertriebe

Aus der Sicht des gutgläubigen Käufers der Immobilie wurde der Erwerb in aller Regel von einem Vertriebsmitarbeiter in Gang gesetzt. Dass dieser in Wirklichkeit lediglich ein Baustein(chen) eines straff organisierten Systems – Baustein eines Strukturvertriebs, wie man heute meist sagt – war, konnte er keinesfalls erkennen. In nicht wenigen Fällen dürfte es sich um einen dem potenziellen Erwerber schon länger bekannten (hauptamtlichen) Versicherungsvertreter oder Finanzdienstleister gehandelt haben.

Über das skrupellose Vorgehen von Strukturvertrieben ("Strukkies") konnte mittlerweile viel in Erfahrung gebracht werden. Angesichts dessen, dass hier vorrangig nach Bankenethik gefragt wird, kann darauf verzichtet werden, über Details aus der reichhaltigen Trickkiste zu berichten, deren man sich bei Bedarf und zum Zweck der Erlangung einer Verkaufsprovision bediente. Stets waren es die gleichen Kernargumente, mit denen man das Vertrauen eines potenziellen Erwerbers zu gewinnen suchte – und häufig genug auch gewann. Dies deutet auf systematische Schulung hin, und es ist heute auch längst bekannt, dass finanzierende Banken daran aktiv beteiligt waren (vgl. Abschnitt 4.1). Sie bestanden darin, dass

- es sich um eine bankgeprüfte Immobilie handelt,

- um die sich der Erwerber, weil zunächst von einem Treuhänder, später dann von einer Hausverwaltung professionell gemanagt (vgl. unten), nicht selbst kümmern muss,

- eine Mietgarantie festen Bestandteil des Konzepts darstellt,

- die Investition – hier nicht weiter ausgeleuchtet – auch steuerlicher Gründe wegen außerordentlich attraktiv ist und man sich davon ggf.

- zu einem späteren Zeitpunkt problemlos durch Verkauf wieder trennen kann (... was vielfach auch gleich mit einem entsprechenden verbalen Hilfsangebot verbunden wurde).

Um diese Kernargumente herum rankten sich auf das Opfer mehr oder weniger geschickt zugeschnittene weitere Versprechungen. Auf einen Nenner gebracht: Selbst solchen Erwerbern, die an der einen oder anderen Stelle gedankliche Abstriche vom Versprochenen machten, musste das unterbreitete Angebot zwangsläufig vertrauenswürdig und die Immobilie als solide Investition erscheinen.

Treuhänder und "Konzeptionäre"

Ganz anders als es ihr Name erwarten lässt, nehmen Treuhänder im vorzustellenden Erwerbsmodell eine moralisch und wohl auch strafrechtlich besonders fragwürdige Position ein; sie spielen darin eine das "Wesen der Treuhandschaft geradezu verhöhnende Rolle" (Fuellmich/Rieger 1999: 428). Ihre Schlüsselstellung zeigt sich andeutungsweise bereits darin, dass das Erwerbsmodell mittlerweile meist einfach Treuhandmodell genannt wird.

Bei den Treuhändern handelt(e) es sich regelmäßig um Wirtschaftsprüfungs- oder Steuerberatungsgesellschaften, gelegentlich auch um Rechtsanwaltskanzleien – in den meisten Fällen agierten sie auch als Modellinitiatoren bzw. als "Konzeptionäre". Mit ihnen – und nur mit ihnen – wurde ein Treuhand- bzw. Geschäftsbesorgungsvertrag abgeschlossen, der sie unwiderruflich dazu bevollmächtigte, sämtliche im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb stehenden Verträge für den Erwerber abzuschließen. Anlass für besondere Vorsicht konnte und brauchte dies zum Erwerbszeitpunkt allerdings nicht sein, denn schließlich war ein professionelles und "pflegeleichtes" Investment versprochen worden. Wesentlicher Inhalt des Geschäftsbesorgungsvertrags war die Vermittlung der für die Finanzierung erforderlichen Kredite und deren Abwicklung.

Nicht in allen Fällen fungierten Treuhänder auch als "Konzeptionäre" der Immobilienobjekte. Im Fall der Anlage Am Forum, Homburg/Saar beispielsweise oblag dem als Steuerberatungsgesellschaft firmierenden Treuhänder lediglich die Abwicklung der sich aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag ergebenden Vorgänge, während als Modellinitiator ein (sich im Verkaufsprospekt selbst so bezeichnender) "Konzeptionär" auftrat. Dass dieser (personell) praktisch identisch mit dem (später ins Spiel kommenden) Verwalter und Mietgaranten war, ließ sich nicht erkennen.

Obwohl sich für die Investoren wegen zweifellos schuldhaften Verhaltens der Treuhänder eigentlich hinreichend viele Ansatzpunkte für eine juristische Verfolgung ihrer Interessen ergeben, ist dieser Weg praktisch aussichtslos. Ihn einzuschlagen liefe vielmehr darauf hinaus, wovor der Volksmund seit eh und je warnt: Gutes Geld würde schlechtem hinterher geworfen (vgl. unten).

Notare

Geschäftsbesorgungsverträge – im hier zu beschreibenden Fall zwischen Treuhändern und Erwerbern einer kleinen Wohneinheit als Bestandteil einer größeren Anlage – bedürfen der notariellen Beurkundung. Die Form, wie diesem Erfordernis teilweise Rechnung getragen wurde, hat das juristische Schrifttum um einen vom Verein für Existenzsicherung geprägten Begriff bereichert: So genannte Mitternachtsnotare waren am Werk. Bezeichnet wurden sie so, weil sie sich zur ständigen Verfügung des Vertriebs bereit hielten; ggf. also auch in den späten Abendstunden oder an Wochenenden und sogar an Feiertagen, denn der Kauf sollte möglichst schnell unter Dach und Fach gebracht werden.

Allerdings dürfte diese Art der Abwicklung eher die Ausnahme als die Regel gewesen sein, denn zumindest für geschäftserfahrene Erwerber wäre sie wohl eher dazu angetan gewesen, Misstrauen aufkommen zu lassen. In der überwiegenden Zahl der Fälle verlief die notarielle Beurkundung völlig unspektakulär. Ihr Erfordernis war im Prinzip sogar dazu angetan, den Erwerber in dem Glauben zu bestärken, dass alles "mit rechten Dingen" zugeht. Dass durch eine einzige zu leistende Unterschrift – denn alles Andere erledigte dann der Treuhänder – ein häufig existenzgefährdender, auf jeden Fall seelisch aufreibender Prozess in Gang gesetzt wurde, begann sich in aller Regel erst nach etwa drei bis vier Jahren abzuzeichnen...

Vermittelt wurde der Notariatstermin übrigens regelmäßig durch den Vertrieb; sogar der Transport dorthin ist nicht selten durch diesen organisiert worden. Die Unterzeichnung erfolgte stets in Gegenwart eines Vertriebsmitarbeiters, und aus heutiger Sicht ist natürlich auch leicht zu erkennen, weshalb so verfahren wurde. Als es darum ging, eine notariell beglaubigte Unterschrift zu leisten, stellte sich das Ganze als unverdächtiges Bemühen dar, den Vorgang möglichst angenehm zu gestalten – als Dienst am Kunden.

Banken
Banken nehmen im Erwerbsmodell schon deshalb die Schlüsselstellung schlechthin ein, weil ohne ihre Beteiligung das gesamte Konzept überhaupt nicht hätte "funktionieren" und seine katastrophalen Folgen zeitigen können. Dabei steht – und zu diesem Urteil muss man bereits angesichts der Modellstruktur, spätestens aber vor dem Hintergrund der mittlerweile vorliegenden Erkenntnisse über das wirkliche Ausmaß ihrer Verstrickung kommen – zweifelsfrei fest, dass sie die gutgläubigen Erwerber in ein offenes Messer haben laufen lassen. Nicht in Gestalt von einzelnen Kreditsachbearbeitern, wohl aber als Institutionen haben sie sich damit zutiefst unmoralisch verhalten – was noch weiter dazulegen sein wird.

Banken traten im Erwerbsmodell als Bauträger-, Vor- und Endfinanzierer auf; in vielen Fällen gleichzeitig. Der Vorgang der Bauträgerfinanzierung muss hier nicht näher betrachtet werden. Zur Vorfinanzierung ist zu sagen, dass es sich dabei um das von den Erwerbern aufzubringende Eigenkapital handelte, das nach vorliegenden Erkenntnissen regelmäßig zehn Prozent des Gesamtaufwands ausmachte.

Das Hauptgeschäft der involvierten Banken war (und ist, denn die Verträge sind allesamt auf eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren angelegt) natürlich die Endfinanzierung. In vielen Fällen, aber keineswegs durchgängig, erfolgte sie für sämtliche Erwerber einer Wohnanlage durch ein einziges Institut.

Die Kreditsumme belief sich auf mindestens 90 Prozent des Kaufpreises, in vielen Fällen sogar auf dessen volle Höhe. Angesichts der sonst üblichen Praxis der Immobilienfinanzierung fällt dies zwar völlig aus dem Rahmen, musste seinerzeit aber nicht zwangsläufig Misstrauen erregen. Wenn einem Erwerber beispielsweise versichert wird, dass die Investoren (wie er selbst) vorrangig Akademiker sind, so bestand dazu angesichts des (damals) finanziell überschaubaren Engagements kein Anlass.

Um den Gesamtvorgang und das Ausmaß der Verstrickung von einzelnen Banken wirklich zu verstehen, ist an dieser Stelle daran zu erinnern, dass kein Erwerber in direktem Kontakt mit dem vom Treuhänder "ausgewählten" Fremdfinanzierer stand. Damit konnte – und sollte, wie man aus heutiger Sicht wohl sagen muss – auch keine Beratung über die mit der Kreditvergabe verbundenen Risiken stattfinden. Angesichts der Modellkonstruktion glaubten sich die Banken hier offensichtlich juristisch auf der sicheren Seite. Unabhängig davon stellt sich die Frage nach den (un)ethischen Prinzipien, die einer derartigen Vergabepraxis zu Grunde lagen: "Kredite aus der Ferne" titelte "Der Spiegel" (Nr. 13, 1998) seinerzeit treffend.

Dabei ist dies, was bislang hier sichtbar gemacht wurde, ohnehin nur der eher unspektakuläre Teil der skandalösen Involviertheit einzelner Kreditinstitute in einen groß angelegten Fall von Immobilienbetrug. Bevor weitere Einzelheiten vorgetragen werden, ist das Geschehen rund um die gutgläubig erworbene, zudem "bankgeprüfte" Immobilie näher zu beleuchten. Dabei sollte endgültig deutlich werden, weshalb es vollauf gerechtfertigt erscheint, die Erwerber bzw. Investoren als Opfer zu bezeichnen. Der Schaden, der ihnen in schöner Regelmäßigkeit entstanden ist und weiter entsteht, geht weit über die Höhe des in Anspruch genommenen Kredits hinaus.

3. Der unaufhaltsame Abstieg des Investitionsobjekts zur Schrottimmobilie

Hintergrund der folgenden Ausführungen ist abermals die Wohnanlage Am Forum, Homburg/Saar. Abgesehen von eher kleineren Unterschieden, die sich beispielsweise daraus ergeben, wann und ob es den Eigentümern gelingt, das Heft selbst in die Hand zu nehmen, ob sich unter ihnen engagierte und sachkundige Einzelpersonen finden oder wie sich die Belegung des Objekts mit Mietern konkret darstellt, folgt die Entwicklung der verschiedenen Investitionsobjekte jedoch stets einem identischen Muster. Es liegt nahe, dies anhand dreier Phasen deutlich zu machen.

3.1 Phase 1: Zeit der Stille

Dass sich der Investor in ein überaus riskantes Abenteuer eingelassen hat, konnte er in der Regel erst nach einer Weile bemerken. Seine durchschnittliche Schonzeit dürfte sich auf etwa drei Jahre belaufen haben. Nennen wir diese Phase hier – bewusst mehrdeutig – eine Zeit der Stille.

Wie im Verkaufsprospekt angekündigt, setzte im Fall Homburg die Überweisung der Garantiemiete pünktlich ab dem Tag der Bezugsfertigkeit der Anlage (bzw. der einzelnen Baukörper) ein. Ferner wandte sich der (in Köln ansässige) Verwalter alsbald an jeden einzelnen Eigentümer mit dem Ersuchen, zum Zweck einer "optimalen Betreuung" der Errichtung einer objektnahen Unterverwaltung zuzustimmen – dies verbunden mit der beruhigenden Versicherung, die übergeordnete Verantwortlichkeit zur ordentlichen Abwicklung liege weiterhin bei ihm selbst.

Den Eigentümern seinerzeit vom Verwalter wohlweislich nicht mitgeteilt wurde, dass der Unterverwalter auch die Mietgarantien übernehmen würde. Dies erfuhren sie erst aus einem späteren Schreiben des Unterverwalters, was zum damaligen Zeitpunkt allerdings kein Anlass sein konnte, umgehend tätig zu werden. Dass sich der Verwalter die Vergabe der Unterverwaltung durch (teilweise oder völlige) Einbehaltung der für die Mietgarantie zur Verfügung stehenden Mittel honorieren ließ, konnte erst nach Konkurs des Unterverwalters im Jahr 1995, also nach etwa drei Jahren, in Erfahrung gebracht werden...

Im Vorfeld dieses Konkurses waren Unregelmäßigkeiten bei der Überweisung der Garantiemiete erste Indizien dafür, dass mit der Unterverwaltung möglicherweise etwas schief lief. Schriftliche oder telefonische Erkundigungen wurden mit dem Hinweis auf vorübergehende Liquiditätsschwierigkeiten, vor allem resultierend aus unregelmäßig eingehenden Zahlungen der Mieter, begründet.

Dass der einzelne Eigentümer bei alledem weitgehend hilflos war, hängt wesentlich damit zusammen, dass es bis zum Konkurs der Unterverwaltung nicht zur Einberufung von Eigentümerversammlungen kam. Dies ist übrigens kein auf Homburg geschränkter Einzelfall, sondern hat Methode: Die Eigentümer sollten, solange es eben geht, von der Bündelung ihrer Interessen systematisch abgehalten werden, obwohl das Wohnungseigentumsgesetz vom Verwalter ausdrücklich verlangt, mindestens einmal pro Jahr eine Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen (§ 24 WEG).

An den Verwalter gerichtete Anfragen, warum es zu keiner Einberufung kommt, wurden im Fall der Anlage Homburg mit Abrechnungsproblemen, resultierend aus dem unterschiedlichen Fertigstellungszeitpunkt der einzelnen Baukörper, vielleicht nicht befriedigend, aber immerhin recht plausibel beantwortet. Damit konnte es selbstverständlich auch nicht zur Bestellung eines Verwaltungsbeirats kommen; ein Muster, das sämtliche auf der Grundlage des skizzierten Erwerbsmodells entstandenen Wohnanlagen erkennen lassen.

Damit blieb den Eigentümern auch verborgen, dass sich die Leerstandsquote in der Anlage kontinuierlich erhöhte; ein Vorgang, der eng mit dem Wandel der Mieterstruktur in Zusammenhang stand und der für das rasante Tempo des Niedergangs sämtlicher Objekte mitentscheidend ist, die seinerzeit auf der Grundlage des Treuhandmodells errichtet wurden.

3.2 Phase 2: Miteigentümer werden zum unkalkulierbaren Risiko

Mit dem Konkurs des Unterverwalters war die Zeit der Stille zwar abrupt zu Ende, aber was dann nach und nach über die Eigentümer hereinbrechen sollte, ließ sich auch nicht annähernd voraussehen. Manchen von ihnen mag der Verwalter, der damit wieder auf den Plan treten musste, zunächst wie ein Retter aus einer verfahrenen Situation erschienen sein: Er erstellte unter anderem, bestimmt für das zuständige Amtsgericht und getrennt für jeden Eigentümer, eine Forderungsanmeldung zum Konkurs- bzw. Vergleichsverfahren über das Vermögen des Unterverwalters. Dass es mangels Masse nicht möglich war, die aufgelaufenen Forderungen – bei einem der größeren Appartements beliefen sie sich auf ca. DM 8.000 – zu befriedigen, stellte sich alsbald heraus.

Dem von einzelnen Eigentümern vorgetragenen Verlangen, endlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen und eine Eigentümerliste herauszugeben, widersetzte sich der Verwalter zunächst trickreich. In einem äußerst mühsamen und auch kostspieligen Prozess gelang es dann allerdings nach und nach, dass zunächst einzelne, dann immer mehr Eigentümer miteinander in Kontakt kamen – ebenfalls ein verallgemeinerungsfähiger Vorgang. Auch angesichts der sich sehr schnell verschlechternden wirtschaftlichen Situation der Anlage konnte der Verwalter die Einberufung einer Versammlung schließlich nicht länger verhindern. Dabei erfuhren die Eigentümer erstmals, dass die Leerstandsquote bereits bei etwa 50 Prozent lag.

Die miserable wirtschaftliche Situation war aber auch maßgeblich darauf zurückzuführen, dass weder der Unterverwalter noch der Verwalter in der Vergangenheit irgendetwas unternommen hatten, um von säumigen Eigentümern die Zahlung des Hausgeldes zu erwirken. Auch dies gehört zu den verallgemeinerungsfähigen Erfahrungen, denn durch eine solchermaßen an den Tag gelegte Laxheit lässt sich die längst eingetretene Schieflage eines Objektes noch eine gewisse Zeit lang verheimlichen und an den nach wie vor zahlungswilligen und -fähigen Eigentümern weiter verdienen. Weshalb es überhaupt so viele säumige Miteigentümer gab, ließ sich zunächst nicht erkennen.

Bei der ersten, nach etwa vier Jahren endlich möglich gewordenen Versammlung stellt sich heraus, dass – mit einer einzigen, eher zufällig zustande gekommenen Ausnahme – sämtliche Eigentümer ihren Wohnsitz relativ weit weg von Homburg/Saar hatten und sich zudem praktisch über die gesamte Bundesrepublik verteilten. Auch dieses strukturelle Merkmal hat das Objekt Am Forum, Homburg/Saar mit allen anderen Wohnanlagen gemeinsam, die auf der Grundlage des skizzierten Erwerbsmodells erreichtet wurden: Es sollte, so lange es eben möglich ist, eine wirksame Bündelung der Eigentümerinteressen verhindert werden.

Ein Verwaltungsbeirat konnte aus verschiedenen (auch verfahrenstechnischen) Gründen während der ersten Versammlung noch nicht gebildet werden. Immerhin fanden informelle Gespräche zwischen einzelnen engagierten Eigentümern statt. Dabei war man sich einig, dass das Nahziel in einer möglichst schnellen Trennung von der bisherigen Verwaltung bestehen müsse.

Angesichts einer ebenso offensichtlichen wie eklatanten Missachtung der Eigentümerinteressen sollte man meinen, dass dies relativ einfach zu bewerkstelligen sein müsste. Dem ist – wiederum verallgemeinerungsfähig – jedoch keineswegs so. Da eine Anlage permanent einer Verwaltung bedarf, muss hier zunächst Ersatz gefunden werden. Dies erweist sich schon deshalb als schwierig, weil potenzielle Interessenten auf relativ detaillierte Informationen über den Objektzustand angewiesen sind; auf Informationen also, die in dieser Phase nur der bisherige Verwalter hat – und die er keineswegs herauszugeben bereit ist. Um die Geschichte kurz zu machen: Erfahrungsgemäß können (Erst-)Verwalter aus ihren lukrativen Verträgen nur äußerst mühsam herausgedrängt werden. Eine ordnungsgemäße Aktenübergabe dürfte die seltene Ausnahme darstellen – falls es sie überhaupt gegeben haben sollte. Damit gehen regelmäßig Informationen über Zahlungsein- und -ausgänge von Eigentümern und Mietern, über (bezahlte oder nicht bezahlte) Rechnungen und Verschiedenes mehr unwiederbringlich verloren.

In Homburg/Saar gelang es schließlich, sowohl einen Nachfolger zu finden und einen Verwaltungsbeirat zu etablieren. Dass der sich den Eigentümerinteressen so offensichtlich zuwider handelnde (Erst-)Verwalter seinerseits noch Schadensersatzansprüche geltend macht und diese nach Stand der Dinge möglicherweise vor Gericht sogar noch durchzusetzen vermag, gehört zu jenen Facetten des Gesamtvorgangs, bei denen der gesunde Menschenverstand endgültig kapituliert...

Dass die Erfahrungen der Eigentümer mit dem zweiten Verwalter am Ende sogar noch schlimmer als mit seinem Vorgänger sein würden, war eine ganze Weile lang nicht absehbar: Bislang unterlassene Instandsetzungsarbeiten wurden zügig durchgeführt, das äußere Erscheinungsbild der Anlage verbessert, die hohe Leerstandsquote zu senken versucht und Verschiedenes mehr. Allerdings kamen dadurch auf die Eigentümer umgehend hohe Kosten zu. Die mit Bestellung eines Verwaltungsbeirats nach und nach hergestellte Transparenz ließ ferner ein grundsätzliches, alle Anlagen desselben Typs gleichermaßen betreffendes Problem erkennen: Wie bereits angedeutet, waren zahlreiche Eigentümer in der Vergangenheit ihren Verpflichtungen zur Zahlung von Hausgeld gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht nachgekommen; dies meist deshalb, weil sie dazu auf Grund ausbleibender Mieteinnahmen auf der einen Seite und kontinuierlich anfallender Darlehenszinsen sowie Beiträgen zur Lebensversicherung auf der anderen gar nicht in der Lage waren. Anfängliche Versuche der Gemeinschaft, gegen säumige Eigentümer gerichtlich vorzugehen, wurden alsbald eingestellt, denn trotz gewonnener Prozesse erwiesen sich Pfändungen mit dem Nebenergebnis fruchtlos, dass die klagende Gemeinschaft als Zweitschuldner auch noch die vollen Gerichtskosten zu tragen hatte.

Man kann sich leicht vorstellen, worauf das allmähliche Herausbrechen von immer mehr zahlungsunfähigen Miteigentümern aus der Solidargemeinschaft zwangsläufig hinausläuft: Auf den stets kleiner werdenden Rest kommen kontinuierlich wachsende Sonderzahlungen zu, denn die ausbleibenden Beiträge für Wohngeld und Sonderumlagen müssen wegen gesamtschuldnerischer Haftung anteilig übernommen werden. Wenn es nicht irgendwie gelingt, die Notbremse zu ziehen, wird von dieser Lawine jeder Eigentümer erfasst. Rein rechnerisch ist es lediglich eine Frage der Zeit, wann eine auf Grundlage des skizzierten Erwerbsmodells errichtete Anlage auch den letzten von ihnen ruiniert!

Dass sich, dies vor Augen, zu den zahlungsunfähigen auch mehr und mehr zahlungsunwillige Eigentümer gesellen, kann nicht überraschen. Dabei wäre es ungerechtfertigt, solches Verhalten pauschal als Mangel an Solidarität und insofern als moralisch fragwürdig zu werten. Vielmehr handelt es sich um etwas, was man mit einiger Berechtigung als einen Fall von aufgezwungener Rationalität (oder: aufgezwungener Entsolidarisierung) bezeichnen kann, denn wer will schon sich und seine Familie geradewegs in den Abgrund reißen lassen?

Zu den Erfahrungen in Phase 2 gehört übrigens auch, dass sich ein Treuhänder gewissermaßen von heute auf morgen aus dem Staub machen kann. Um Aufklärung bemühte Eigentümer der Homburger Anlage mussten jedenfalls feststellen, dass weder telefonische noch postalische Anfragen ihr Ziel erreichten – wegen Insolvenz, wie sich später herausstellen sollte...

3.3 Phase 3: Das Unheil nimmt seinen Lauf

Gegen die Einsicht, dass eine Wohnanlage in der ursprünglich vorgesehenen Form nicht länger fortgeführt werden kann, wehren sich viele Eigentümer und klammern sich statt dessen an die Hoffnung auf Besserung. Im Fall des Objektes Am Forum, Homburg/Saar schien diese zunächst auch berechtigt. Allerdings gelang es – aus welchen Gründen auch immer – dem neuen Verwalter nicht, auf die Mieterstruktur nachhaltig Einfluss zu nehmen und die Leerstandsquote auf ein akzeptables Maß zu reduzieren – im Gegenteil.

Sowohl Fähigkeit als auch Bereitschaft, die kontinuierlich wachsenden Belastungen in Form von Sonderumlagen zu tragen, sanken rapide; teilweise wohl auch darauf zurückzuführen, dass zumindest bei einigen Eigentümern der Verdacht aufkam, der Verwalter könnte sein eigenes, ihren Interessen diametral zuwider laufendes Spiel treiben. Die Anzeichen dafür wurden immer deutlicher. Kritische Eigentümer wurden von ihm – unterstützt von willigen Rechtsanwälten, die es besser hätten wissen müssen – mit "strafbewehrten Unterlassungserklärungen" traktiert und grob verleumdet.

Zum Leidwesen für die Eigentümergemeinschaft wurden auch die schlimmsten Befürchtungen noch übertroffen: Aus Homburg/Saar kam eines Tages die Nachricht, dass sich der Verwalter unter Mitnahme von Gemeinschaftsgeldern ins Ausland abgesetzt hat, nicht ohne zuvor nahezu sämtliche Akten – darunter auch die des Verwaltungsbeirats, weil diese bei ihm praktisch vollständig gelagert waren – zu vernichten.

Dies geschah 1999. Heute hat die Anlage ihren dritten Verwalter und einen neuen Verwaltungsbeirat. Die Eignerstruktur hat sich deutlich dadurch gewandelt, dass viele Appartements zwangsweise versteigert werden mussten oder für einen geradezu lächerlich niedrigen Betrag verkauft wurden; nicht selten für weniger als ein Zehntel des ursprünglichen Kaufpreises und mit (erforderlicher) Einwilligung der finanzierenden Bank. Dass Letztere dabei von einem ihr eingeräumten Vorkaufsrecht regelmäßig keinen Gebrauch macht, kann kaum überraschen.

Ob Anlagen wie die in Homburg/Saar langfristig überlebensfähig sind, erscheint zweifelhaft. Vielleicht droht manchem Objekt sogar der Abriss als konsequentes Ende eines Prozesses, der sich volkswirtschaftlich als Kapitalvernichtung größten Stils darstellt.

Für die Ersteigentümer ist das Abenteuer "Immobilie" natürlich nicht beendet, wenn sie sich durch (zwangsweisen) Verkauf davon getrennt haben. Ihnen sitzt nach wie vor die finanzierende Bank im Nacken, ferner müss(t)en sie Lebensversicherungsbeiträge aufbringen, um am Ende seiner Laufzeit das Darlehen zurückzahlen zu können. Es ist Zeit, sich dieser Problematik zuzuwenden. Wegen seiner abgrundtiefen Verstrickung liegt es nahe, sie am Beispiel eines im Freistaat Bayern residierenden Instituts darzulegen.

4. Leben Sie. Wir kümmern uns um die Details...

Die Bayerische Hypo- und Vereinsbank (Kurzbezeichnung: HypoVereinsbank), deren tiefe Verstrickung in Gestalt massenhaft betriebener Immobilienfinanzierung auf der Grundlage des skizzierten Erwerbsmodells es im Weiteren zu beleuchten gilt, ist aus der im September 1998 erfolgten Fusion zwischen den beiden Münchener Großbanken Bayerische Vereinsbank und Bayerische Hypotheken- und Wechselbank (Kurzbezeichnung: HypoBank) hervorgegangen. Um das Vertrauen ihrer Kunden wirbt sie – in dieser Hinsicht keinen Aufwand scheuend – mit dem sinnigen Spruch "Leben Sie. Wir kümmern uns um die Details". Die gutgläubigen Erwerber und heute arg gebeutelten Opfer der Finanzierungspraktiken dieses Instituts als Rechtsnachfolger der ehemaligen HypoBank müssen diese Botschaft als schlimme Verhöhnung empfinden – oder einfach als schlechten Witz!

4.1 Wie die HypoVereinsbank zu einem "Workout Portfolio" kam

Die auf dem Treuhandmodell basierende Immobilienfinanzierung wurzelt praktisch ausschließlich im Kreditvergabegebaren der traditionell schwerpunktmäßig im Immobiliengeschäft tätig gewesenen Bayerischen Hypotheken- und Wechselbank. Pikanterweise dürfte es auf die verschiedentlich offen ausgelebte Rivalität zwischen den beiden bayerischen Finanzinstituten zurückzuführen sein, die dafür (mit)entscheidend war: Massenhaft betriebenes, in Treuhandmodelle eingebettetes Immobilienkreditgeschäft schien die Möglichkeit zu bieten, mit dem Dauerrivalen gleichzuziehen oder dessen Vorsprung zumindest zu verringern. Dass es später zu einem (vom Freistaat Bayern und der Allianz Versicherungs AG geförderten) Zusammenschluss kommen würde, konnte seinerzeit niemand ahnen...

Eine erste Bewährungsprobe hatte das neu entstandene Institut fast unmittelbar nach der erfolgten Fusion zu bestehen, als Ende Oktober 1998 wegen Falschbewertung von Immobilienbesitz(!) ein zusätzlich notwendiger Wertberichtberichtigungsbedarf in Höhe von 3,5 Mrd. DM bekannt gegeben werden musste. Nur einer aus Vorstandssicht geschickten Handhabung in Gestalt der Bestellung eines später tätig werdenden Sonderprüfers war es zu verdanken, dass die erste Hauptversammlung am 6. Mai 1999 verhältnismäßig glimpflich verlief. Abgesehen davon, dass es auch in diesem Fall um Immobilien ging, hat dieser Vorgang mit dem hier zu beschreibenden Fall inhaltlich jedoch nichts zu tun. Im Geschäftsbericht für das Jahr 1998 findet sich dennoch eine Bemerkung, die sich darauf bezieht: "Für Verunsicherung an den Kapitalmärkten haben auch irreführende Medienberichte über Risiken der von Strukturvertrieben vermittelten Immobilienfinanzierungen gesorgt. Diese unrichtigen Darstellungen haben wir mit Nachdruck zurückgewiesen. Die HypoVereinsbank hat im Rahmen ihrer Risikovorsorge für alle erkennbaren Risiken vorgesorgt."

Auch wenn es nicht entschuldbar ist: Es mag sein, dass der Vorstand der Bank seinerzeit davon noch nicht umfassend unterrichtet war, was es mit den "von Strukturvertrieben vermittelten Immobilienfinanzierungen" und ihren Risiken auf sich hat. "Irreführend" und "unrichtig" waren die damals erschienenen und sich später häufenden Medienberichte keineswegs. Zwischenzeitlich hat sich – ganz im Gegenteil – vielmehr gezeigt, dass die Verwicklung der ehemaligen HypoBank viel umfassender und der durch ihre Kreditvergabepraxis angerichtete Schaden wesentlich größer ist, als es die ersten Berichterstattungen der Medien vermuten ließen.

Dass die ehemalige HypoBank in deutlich mehr als 100.000 Fällen Darlehen bereit gestellt hat, die sich wenige Jahre später als Problemkredite erwiesen haben, ist heute nicht ernsthaft zu bestreiten. Einige Filialen, etwa Würzburg, haben sich dabei besonders hervorgetan, vermutlich Indiz für die "Rührigkeit" ihrer Leiter. Dieses Institut – und damit auch die HypoVereinsbank – ist damit schon rein quantitativ mit Abstand am stärksten in diese fragwürdige Art der Immobilienfinanzierung verstrickt.

Es dauerte eine ganze Weile, bis ans Licht kam, dass diese Verstrickung weit über die bloße Vergabe von Darlehen hinausgeht: Treuhänder/"Konzeptionäre", Strukturvertriebe und die HypoBank schnürten gemeinsam jenes Paket, das später dann als Treuhandmodell bezeichnet werden sollte. Dokumentarisch eindeutig belegt ist, wie eng speziell die Zusammenarbeit mit einzelnen Vertriebsgesellschaften war (vgl. auch Abschnitt 4.2). Sie äußerte sich insbesondere drin, dass deren Mitarbeiter durch Referenten der Bank systematisch geschult und auf diese Weise mit erfolgversprechenden Verkaufsargumenten ausgestattet wurden. Wenn dies erst nach einiger Zeit ruchbar wurde, so nicht zuletzt deshalb, weil im Zuge der Fusion zwischen den beiden Großbanken zahlreiche Akten vernichtet wurden, aus denen eben dies hervorgeht. Vollumfänglich ist das allerdings nicht gelungen. So wurde beispielsweise im Rahmen eines WISO-Berichts, ausgestrahlt vom ZDF am 19. Februar 2001, einer breiten Öffentlichkeit durch Einblendung eines Dokuments folgender Wortlaut zur Kenntnis gebracht: "Die HypoBank ist bereit, ..., Schulungen anzubieten. Referenten und Schulungsmaterial werden kostenlos durch die HypoBank gestellt."

Für die mit der Materie befassten Verbraucheranwälte steht heute längst fest, dass die Strukturvertriebler als "Vermittler", "Zuführer" oder gar als "Drückerkolonnen" – Bezeichnungen, die interessanterweise in Bankendokumenten auftauchen – den Kreditinstituten, allen voran der HypoBank, systematisch zugearbeitet haben. Auch hier ist ein in der genannten Sendung eingeblendete Mitteilung des internen Informations- und Weisungsdienstes der HypoBank aufschlussreich, wonach "das Vermittlergeschäft ... sogar ertragreicher (ist) ... wie das eigenakquirierte Geschäft."

Das Ausmaß der Verstrickung speziell der HypoBank wird noch deutlicher, wenn man von dem zwischenzeitlich ebenfalls bekannt gewordenen Tatbestand – Rechtsanwälten bekannte Informanten sind ehemalige Mitarbeiter – erfährt, dass dieses Institut sogar an der Festlegung der Preise für die verkauften Immobilien aktiv mitwirkte. Ihr Interesse an möglichst hohen Darlehenssummen führte dabei – ein geradezu unglaublicher Vorgang – regelmäßig zu Kalkulationen, die deutlich über dem Verkehrswert lagen!

Was sich einige Jahre lang als blendendes Geschäft darstellte, erwies sich spätestens dann als äußerst riskante Kreditvergabepraxis, als mehr und mehr Erwerber wegen der Entwicklung der Wohnanlagen nicht mehr in der Lage waren, die Darlehenszinsen aufzubringen. Ferner wurde zunehmend deutlich, dass auch mit der Rückzahlung vieler Kredite nicht zu rechnen war, erkennbar daran, dass viele Eigentümer die zur späteren Ablösung der Darlehen abgeschlossenen Kapitallebensversicherungen nicht länger weiterführen konnten oder wollten. (Wegen der erforderlichen Abtretung erlangt die Bank von solchen Vorgängen automatisch Kenntnis.)

Zur Bereinigung der von der HypoBank übernommenen Immobilienlasten hat sich die Rechtsnachfolgerin später genötigt gesehen, ein so genanntes Workout-Portfolio zu definieren. Nach außen hin sucht die HypoVereinsbank den Eindruck zu vermeiden, dass zu diesem Portfolio auch die von Strukturvertrieben vermittelten Immobilienfinanzierungen gehören. Intern wird dies längst anders gehandhabt: Der Briefwechsel mit geschädigten Erwerbern fällt in die Zuständigkeit der Abteilung "Workout Immobilien" – dies zumindest dann, wenn sie es mit der Zentrale in München oder der Niederlassung Düsseldorf zu tun haben!

4.2 Wie die HypoVereinsbank mit ihrer Erblast umgeht

Zum Zeitpunkt der Fusion der beiden Institute im Jahr 1998 konnte man noch davon ausgehen, dass dem neuen Vorstand das Ausmaß der Verstrickung in die fragwürdige Immobilienfinanzierung auf der Basis des Treuhandmodells nicht bekannt war (vgl. Abschnitt 4.1). Heute ist eine Berufung auf fehlendes Wissen nicht länger möglich. Allein die Zahl laufender oder sich abzeichnender gerichtlicher Auseinandersetzungen, von der Bank betriebener Zwangsvollstreckungsverfahren sowie zwischenzeitlich notgedrungen geschlossener Vergleiche mit zahlungsunfähigen Darlehensnehmern ist unübersehbar groß.

Bislang gibt es allerdings keinerlei Anzeichen dafür, dass die Bank zu ihrer Erblast steht. Dies könnte damit zusammen hängen, dass man unter allen Umständen einen Dammbruch verhindern will, der den Vorstand in arge Bedrängnis und das Institut möglicherweise sogar in existenzgefährdende Schwierigkeiten bringen würde. Vorerst hat man es nämlich "nur" mit ein paar tausend Geschädigten zu tun, die sich – meist notgedrungen, um sich gegen Vollstreckungen zu wehren – anwaltlich vertreten lassen. Eingeschüchtert durch unverhohlene Drohungen mit "Zwangsmaßnahmen" legen die weitaus meisten Betroffenen Zurückhaltung an den Tag, würden diese aber selbstverständlich bei ersten Anzeichen von (ggf. erzwungenen) "Zugeständnissen" aufgeben. Auf eine moralisch äußerst fragwürdige Art von "Entgegenkommen" lässt sich das Institut nur in jenen Fällen ein, in denen es überhaupt keine Chance gibt, dass das Darlehen jemals zurückgezahlt werden kann. "Wenn eine soziale Notlage vorliegt, werden wir helfen" lautet das von einem Sprecher der Bank ausgegebene (heuchlerische) Motto.

Die offizielle Version, mit der sich die HypoVereinsbank ihrer Erblast zu entledigen sucht, kann einer Stellungnahme des Vorstandes zu einem Gegenantrag zur Hauptversammlung des Instituts im Mai 2001 entnommen worden. Von einem Kleinaktionär wird dort verlangt, dem Leitungsorgan wegen schwerwiegender Versäumnisse im Schadensmanagement zu Lasten von Kunden und Aktionären keine Entlastung zu erteilen. Wegen gravierender Beratungsfehler und unrealistischer Prognosen zur Wertentwicklung beim Vertrieb von Wohnungen sei mit hohen Schadenersatzforderungen zu rechnen.

Die Stellungnahme des Vorstands besteht zunächst in der lapidaren Feststellung, es gebe "keinerlei Anhaltspunkte" für das Bestehen von Schadenersatzverpflichtungen. Man kann dies als die Rechtsposition des Instituts interpretieren. Dann allerdings folgt eine wahrhaft infame Behauptung: "Soweit sich in Einzelfällen(!) das immer bestehende Risiko einer unerwarteten Marktentwicklung im Immobilienbereich realisiert hat, liegt dies nicht im Verantwortungsbereich der Bank" – infam deshalb, weil angesichts einer unübersehbar großen Zahl betroffener Opfer von Einzelfällen gesprochen wird. Es ist übrigens exakt das gleiche Argument, mit dem jene Geschädigten einzuschüchtern versucht werden, die von der Bank Schadenersatz fordern oder eine weitere Zahlung von Darlehenszinsen verweigern.

Dies ist beileibe nicht die einzige dreiste Lüge, der man sich zur pauschalen Abwehr von Forderungen bedient. Gelegentlich kommt es dabei auch zu argen Peinlichkeiten: In der bereits erwähnten WISO-Reportage des ZDF über das Kreditvergabegebaren der Bank wird deren Sprecher gefragt, ob externe Vermittler in der Vergangenheit systematisch geschult worden seien. Die Antwort: "Es ist so, dass es solche Schulungen in organisierter Form in der alten HypoBank nicht gegeben hat." Das unmittelbar danach eingeblendete Dokument (vgl. Abschnitt 4.1) beweist das genaue Gegenteil...

Angesichts eines derartigen Umgangs mit der Wahrheit drängt sich die Frage auf, ob das Institut seinen Mitarbeitern – sei es ein Sprecher der Bank oder seien es die mit der Abwicklung des Workout-Portfolios befassten Fachkräfte – nicht eine äußerst fragwürdige Spielart von Loyalität abverlangt. Muss sich auf einem solchen Boden nicht zwangsläufig eine Unternehmenskultur entwickeln, die jedes Potenzial für eine positive Ethik vermissen lässt?

Kultur und Ethik werden bekanntlich stark von den an der Spitze des Unternehmens stehenden Personen geprägt. Was soll man in dem hier relevanten Zusammenhang dann von der folgenden Äußerung halten, zu der es im Rahmen eines Interviews des Nachrichtensenders ntv am 19. Januar 2001 mit dem Vorsitzenden des Vorstands gekommen ist? Die Frage, ob es bei der HypoVereinsbank noch "Probleme mit Immobilien" gebe, beantwortete dieser wie folgt: "Der Keller ist sauber. Da gibt es nichts, was es noch zu bereinigen gilt."

Diese Äußerung fiel übrigens im Zusammenhang mit der seinerzeit gerade unter Dach und Fach gebrachten Akquisition der Bank Austria. Ob deren Aktionäre, die ja per Aktientausch abgefunden wurden, im Vorfeld davon unterrichtet wurden, dass die HypoVereinsbank in Gestalt fragwürdig finanzierter Immobilien sehr wohl noch einen hohen Wertberichtigungsbedarf hat?

Im Übrigen hat es nicht an Versuchen gefehlt, den Vorstandsvorsitzenden jener Bank, deren Ethikverständnis hier auf dem Prüfstand steht, persönlich und ausführlich über die verzweifelte Lage zu informieren, in dem sich die auf Basis des Treuhandmodells entstandenen Objekte befinden. Vor diesem Hintergrund und im Wissen darum muss man es zwangsläufig als blanken Zynismus empfinden, wenn die Existenz eines unübersehbar großen Problems – wie erinnerlich geht es um mehr als 100.000 allein von der HypoBank (fehl)finanzierte kleine Eigentumswohnungen – mit einer flapsigen Bemerkung weggeleugnet wird.

Könnte nicht auch dies etwas mit der Erblast der HypoVereinsbank zu tun haben? Unter Federführung eines Vorstandsmitglieds dieses Instituts sucht sich der Bankenverband seit geraumer Zeit mit aller Macht gegen die Einführung einer neuen Rechnungslegungsvorschrift zu wehren, die eine Bilanzierung fast aller Finanzinstrumente zu Zeitwerten (Full Fair Value Accounting) vorsieht (Handelsblatt vom 8.5.2001, S. 42). Sie beträfe auch das Kreditportfolio und würde unter anderem die Pflicht zur sofortigen Offenlegung jener Ausleihungen begründen, mit deren Rückzahlung wegen faktischer Insolvenz der Erwerber von Immobilien nicht mehr zu rechnen ist, alle die Fälle also, in denen die Bank wegen "sozialer Notlage" zu "helfen" sich gezwungen sieht. Es darf wohl unterstellt werden, dass an dieser Art von Transparenz keinerlei Interesse besteht. Oder schärfer formuliert: Je größer der bilanzpolitische Spielraum, desto besser lässt sich vor den Aktionären und der Öffentlichkeit verschleiern, wie hoch das Ausmaß der Verstrickung in die geschilderten Kreditvergabepraktiken in Wirklichkeit ist!

5. Resümee

Wo individuelle Moral (so kläglich) versagt, sollten da nicht Recht und Gesetz helfen können? Müsste es nicht etwa möglich sein, dass die in unsere Rechtsordnung einfließende Institutionenethik es vermag, (fehlende) Individualethik angemessen zu substituieren? In einem Rechtsstaat ist dies eine auf der Hand liegende Erwartung.

Bislang gibt es dafür kaum Anhaltspunkte; dies auch angesichts des Tatbestands, dass mittlerweile zahlreiche Fachartikel erschienen sind, die sich mit "Bankenhaftung bei gescheiterten Immobilientreuhandmodellen" (Lambsdorff/Stüsser 2001) und verwandten juristischen Problemen befassen (vgl. ferner etwa Ahr 2000; Fuellmich/Rieger 1999a; Köndgen 2000; Lange/Franck 2000; Spickhoff/Petershagen 1999) und deren Autoren, wenn nicht gerade dem Lager der Bankenanwälte zuzurechnen, praktisch übereinstimmend zu dem Ergebnis kommen, dass sich Banken das Verhalten von Strukturvertriebsmitarbeitern bei einer als Distanzgeschäft abgewickelten Finanzierung von Immobilien (einschließlich Immobilienbeteiligungen) sehr wohl zurechnen lassen müssen.

Haupthindernis für die Durchsetzung der Interessen betrogener Investoren gegenüber den darlehensgebenden Instituten ist eine vom 11. Senat des Bundesgerichtshofs ("Bankensenat") eingenommene Position, die als "Trennungstheorie" bezeichnet wird. In die Welt gesetzt wurde dieses an Künstlichkeit kaum zu überbietende Konstrukt übrigens von Juristen, die im Dienst von Banken stehen: Weil Darlehens- und Kaufverträge zwei voneinander unabhängige Geschäfte seien, könnten Banken auch keine falschen Angaben des Vertriebs – etwa zu Mieteinnahmen oder Steuervorteilen – angelastet werden. "Künstlich" ist eine derartige Problemsicht deshalb, weil Wohnung und Darlehen von ein und demselben Vermittler als Paket angeboten wurden und damit auch kein Zweifel daran bestehen kann, dass es sich um ein wirtschaftlich einheitliches Geschäft handelt.

Es würde zu weit führen, an dieser Stelle darüber zu spekulieren, warum der 11. Senat des BGH eine Position einnimmt, von der doch auf der Hand liegt, dass sie zum Freibrief für Nachfolgeaktivitäten à la Treuhandmodell taugt. Wer nach einer Antwort im Internet sucht, wird schnell fündig: Täterschutz rangiert vor Opferschutz. Das Internet durchzieht übrigens noch eine weitere Botschaft, die Interesse finden müsste: Wenn es um die Deckung von Fremdbedarf geht – nie wieder eine Immobilie!

Literatur

> Ahr, E. (2000): Welches Verhalten von Strukturvertriebsmitarbeitern oder anderen Finanz- und Immobilienvermittlern muss sich eine Bank, die Immobilien oder Immobilienbeteiligungen im Wege des so genannten Distanzgeschäfts finanziert, zurechnen lassen?, in: Verbraucher und Recht, 15. Jg., Heft 8, S. 263-267. > Fuellmich, R./Rieger, St. (1999): Treuhandmodelle als Quelle für Massenschäden in Milliardenhöhe, in: Zeitschrift für Wirtschaftsrecht, 20. Jg., Heft 11, S. 427-434. > dies. (1999a): Die Haftung der Banken für massenhaft fehlerhafte Treuhandmodellfinanzierungen, in: Zeitschrift für Wirtschaftsrecht, 20 Jg., Heft 12, S. 465-476. > Köndgen, J. (2000): Die Entwicklung des Bankkreditrechts in den Jahren 1995-1999, in: Neue Juristische Wochenschrift, 53. Jg., Heft 7, S. 468-482. > Lambsdorff, H.G./Stüsser, J. (2001): Bankenhaftung bei gescheiterten Immobilientreuhandmodellen – Verschuldenszurechnung externer Vertriebsmitarbeiter, in: Verbraucher und Recht, 16 Jg., Heft 1, S. 3-11. > Lange, W./Franck, M. (2000): Widerruflichkeit von Darlehensverträgen zur Finanzierung nach dem Haustürwiderrufsgesetz, in: Wertpapier-Mitteilungen, 54. Jg., Heft 48, S. 2364-2369. > Spickhoff, A./Petershagen, J. (1999): Bankenhaftung bei fehlgeschlagenen Immobilienerwerber-Treuhandmodellen, in: Betriebs-Berater, 54. Jg., Heft 4, S. 165-173. > Weise, P. (2000): Individualethik oder Institutionenethik: Die Resozialisierung des homo oeconomicus, in: Zeitschrift für Wirtschafts- und Unternehmensethik, Jg. 1, Heft 1, S. 9-30.





Zum Autor


Prof. Dr. Günther Schanz
Institut für Unternehmensführung / Universität Göttingen
Platz der Göttinger Sieben 3
37073 Göttingen
Tel.: ++49(0)551/394712
Fax: ++49(0)551/395418
Email: [e-mail]
Prof. Dr. Günther Schanz, geb. 1943, ist Direktor des Instituts für Unternehmensführung der Universität Göttingen. Hauptarbeitsgebiete sind Unternehmensführung, Organisation, Personalwirtschaft, Grundlagenprobleme der Betriebswirtschaftslehre sowie betriebswirtschaftliche Ostasienforschung

[Harry_Schotter]

@Alteregro20


Danke für den Artikel und die interessanten Links.

Hier noch ein Beispiel, daß ich auf der Website www.immobilienbetrug.de gefunden habe.

Ich setze einfach mal die zwei Sachen hier als Auszug rein.
Für weitere Informationen kann man ja die oben genannte Homepage anklicken.





.....Von einem Mitarbeiter dieses Unternehmens wurde mir diese Immobilie angeboten und der Verkauf abgewickelt. Der Mitarbeiter selbst sagt heute, er habe eigentlich nicht wirklich gewußt was er da verkauft, er hat nur im Auftrage seines Arbeitgebers gehandelt. Sein Chef wird eine Menge gewußt haben, vor allen Dingen auch den Preisunterschied. Der Geschäftsführer der IHV sagte selbst, diese Immobilie sei im Grunde genommen nicht mehr wie 80.000 DM Wert. Der Quadratmeter sei weit unter dem Preis an die VIP-Muenchen verkauft worden, als dann von Eigentümer dafür bezahlt wurde. Auch gibt es einen Schließungsvertrag, demzufolge die Neubauruine bereits am 01.01.1996 der VIP gehörte. Die VIP war demzufolge diejenigen, die den sittenwidrigen Wucher betrieben haben. Der Mitarbeiter will wieder einmal nichts davon gewußt haben, sagt selbst, daß vermutlich auch die Wertgutachten falsch sind und der gezahlt Preis sogar ein gerechtfertigter Preis sei. Mir zeigt es nur das dieser Mann seines Berufes untauglich ist und die Ausübung eigentlich verboten gehört......





Anmerkung: Der Erwerber hatte einen Kaufpreis in Höhe von 154744 DM bezahlt.Der wahre Wert soll nicht mehr als 80000
DM sein.



......


Jo, so wird`s gemacht.


H_S

[Harry_Schotter]

Unterm Hammer

Zwangsversteigerungen auf Rekordniveau

Auf dem Immobilienmarkt kommen immer mehr Objekte unter den Hammer. Die Zahl der Versteigerungstermine bei deutschen Amtsgerichten sei in den ersten drei Monaten verglichen mit dem Vorjahresquartal um 13,5 Prozent auf rund 22 700 Termine gestiegen, teilte die Argetra GmbH (Ratingen) mit. «Wir bewegen uns auf Rekordniveau», sagt Firmensprecher Winfried Aufterbeck. Der Markt für Zwangsversteigerungen habe im Berichtszeitraum 5,3 Milliarden Euro Volumen erreicht. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungen machten drei Viertel der zu versteigernden Objekte aus.

«Die Zwangsversteigerungen laufen der Konjunktur hinterher wie der Donner dem Blitz», resümiert Aufterbeck. Die leichte Entspannung, die sich in der Wirtschaft abzeichne, lasse daher noch nicht auf einen Rückgang der Zwangsversteigerungen schließen. Aufterbeck erwartet aber, dass sich die Zuwachsraten abschwächen.

Den deutlichsten Zuwachs mit rund 38 Prozent verzeichneten im ersten Quartal die Gerichte in Nordrhein-Westfalen. Zweistellige Zuwachsraten registrierte Argetra auch für Bayern, Niedersachsen, Bremen und die meisten ostdeutschen Bundesländer. Rückläufig ist der Trend in Hamburg/Schleswig-Holstein (minus 20,6 Prozent), Hessen (minus 4,8) und Baden-Württemberg (minus 6,6). dpa





.....

[steckerinderdose]

das ist Folge des booms der Bauherrenmodelle der 70iger. ich kenne eigentlich niemanden, dem die Problematik nicht bekannt ist, außer Leuten, denen man sie ohnehin nicht näherbringen kann. Bin aber doch erstaunt, daß man damit heute noch einen ganzen Thread füllen kann

[steckerinderdose]

beziehe mich auf #56

[Harry_Schotter]

@#59

Diejenigen, die in den 70ziger Jahren "Bauherrenmodelle" erworben haben, sind heute 30zig Jahre älter.
Aber wie das im Leben so ist, es wachsen immer wieder neue Generationen heran, die leider auch immer wieder auf`s Neue ihre negativen Erfahrungen machen müssen.Womit wiederum Anlass besteht, neue Threats zu eröffnen.Denn auch nach mehr
als 30zig Jahren muss Dr.Sommer auch heute noch, immer wieder, wie im Hamsterrad, ahnungslosen Teenis erklären, wie man poppt.


...

[Alterego20]

klar - am immobilienmarkt tummelt sich fast alles was eigentlich freie kost und logis ...

und natürlic geht der dreh immer weiter, mit neuen goldgruben.

der neue trend ist ja - am ende einer boomphase natürlich - die auslandsimmobilie in spanien zb. auch noch italien portugal und frankreich.

schrott zu mindestens dreifach überhöhtem preis. das sind die bauruinen der nächsten welle. leider erwischt es diesmal vorwiegend die rentner träumend von einem platz an der sonne, angeboten na von wem wohl der firma mit super internet-auftritt und gleich die bank noch dabei (auch einschlägig bekannt und zusammen gehören sie auch noch) und - um ja keine freude aufkommen zu lassen noch verkappte pseudoforward darehen oder koppelung mit riester-renten oder fonds.

aua.
aber wie so oft, es schreitet niemand ein.
ekelerregend.

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aber die dummen sind überall.
sonst wäre nicht ein objekt dieser neubau (eigentlich auch geplanter altbau) - burgen absetzbar.
und auch kein grundstück wo der exbesitzer den asbestabbruch üblicherweis halt mal schnell schwarz durchfürhren lässt. den leuten ist einfach nicht klar das fast alle häuser zwischen 1940 und 1980 mehr oder weniger da oder dort asbestverseucht sind, also bewohnbare sondermülldeponie.
stört sich jemand daran? kaum - denn dann heist es ja ach ist ja in gebundener form (betonziegel, putz dämmung isolierung fussböden, das zeug ist überall)ungefährlich - alles märchen ist natürlich nicht ungefährlich.
100 jahre seitdem der verdacht der schädlichen wirkung erstmals publiziert wurde und noch immer werden märchen erzählt.
und in all diese betonbauten kommt all das hinein was man gar nicht wissen möchte, nur zu info: nicht alle asbestsorten sind in europa verboten und: das zeug kommt im schlimmsten fall als fertigprodukt doch noch hierher - die förderländer produzieren jedenfalls ungebrochen. oder wie wärs mit hochgiftigemn klärschlamm oder filterstäuben - nicht sondermülldeponie - rin in die baumaterialien.

einziges ziel: die 5 Jahre frist für gewährleistungen muss das ding halten, danach - egal. ausweg: vorher insolvenz anmelden - geht bei den vielen subsubsubunternehmen sehr einfach.

etc - das ist endlos.

mich überkommt jedenfalls immer wieder das kalte grausen.
bei dem spiel muss man auf der richtigen seite stehen oder sehr vorsichtig sein.

[Harry_Schotter]

IMMOBILIEN

"Viele tausend arme Schweine"



Seine Zukunft, sagt Holger Christian Holst, habe er lange hinter sich. Am 23. Dezember 1992, bekennt der 56-jährige Angestellte aus Pinneberg, "habe ich mein Leben verpfuscht". Immobilienvermittler drehten ihm damals eine Wohnung in Oldenburg an. Vor einem Notar unterschrieb er ein "Angebot zum Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages und Vollmacht". Zu seiner späteren Überraschung war damit der Kauf besiegelt. Die Münchner Hypo-Bank gewährte den Kredit. Seither lebt Holst am Rande des Ruins. "Ich habe doch nicht ahnen können", sagt er, "dass eine als seriös geltende Bank so arbeitet wie eine kriminelle Pfandleihe."

So gutgläubig wie Holst schlitterten in den 90er Jahren rund 300.000 Immobilienkäufer, vorwiegend Bezieher kleinerer und mittlerer Einkommen, ins finanzielle Desaster - geprellt von Banken, Notaren, Bauträgern und Strukturvertrieben, die mit Drückermethoden ihren Kunden Eigentumswohnungen aufschwatzten, deren Kaufpreise häufig um 100.000 Mark über dem tatsächlichen Wert lagen. Den Gesamtschaden für die Anleger schätzen Experten auf weit über 20 Milliarden Mark.

Die Schadensersatzklagen häufen sich. Sie richten sich gegen die renommierten Geldgeber Deutsche Bank, Dresdner Bank, Commerzbank und, vor allem, die Münchner Hypo-Vereinsbank (HVB), Rechtsnachfolgerin der Hypo-Bank. Sie allein hat rund 108.000 Wohnungen finanziert. "Die meisten ihrer Kreditnehmer", sagt der emeritierte Juraprofessor Erwin Deutsch, Spezialist für Haftungsrecht, "wurden auf üble Weise reingelegt." Der Göttinger Anwalt Reiner Fuellmich, der außer Holger Christian Holst rund 3.000 Hypo-Kunden vertritt, spricht von "organisiertem Massenbetrug".

Die Drücker, ehemalige Metzger, Schreiner, Verkäufer oder Angestellte, lockten ihre Kunden mit vordergründig überzeugenden Argumenten und Berechnungen. Wie im Fall Holst. Wegen der hohen Mieteinnahmen und der steuerlichen Abschreibungen sollte ihn das 33-Quadratmeter-Apartment zum Gesamtkaufpreis von 158.571 Mark monatlich nur mit 94 Mark belasten. Überzeugend auch das Argument, die Immobilie sei "bankgeprüft", andernfalls würde die Hypo-Bank niemals so hohe Kredite einräumen.


Nach der Unterschrift kam das böse Erwachen. Die monatliche Belastung belief sich einschließlich der Prämien für seine an die Hypo abgetretene Lebensversicherung auf 1.032 Mark. In der Endabrechnung, die er eineinhalb Jahre später erhielt, entdeckte Holst "eine neue Sauerei". Vom Gesamtkaufpreis entfielen 66.917 Mark auf Provisionen und Gebühren für Abwicklung und Konzeption, Notar, Miet- und Zinsgarantien, Kreditvermittlung, Steuerberatung. Zuvor schon hatte er eine Maklergebühr über 4.500 Mark gezahlt. Auch die berechneten Zinsen waren überdurchschnittlich hoch. Wert der Wohnung heute: rund 60.000 Mark.(Anmerkung:158571DM Kaufpreis+4500DM Maklergebühr=163071DM <> 163071DM Kosten minus 60000DM realer Verkehrswert= 103071DM / 63,21 Prozent VERLUST !!!!)

Die Bank räumt "Fehler" ein. "Wir wissen", heißt es in einer Stellungnahme gegenüber dem stern, dass sich "eine Reihe von Kunden der ehemaligen Hypo-Bank falsch beraten fühlen." Die HVB suche "in allen Fällen, in denen ein Kunde in einer wirtschaftlichen oder sozialen Notlage ist, gemeinsam mit ihm nach einer sinnvollen und für alle Beteiligten akzeptablen Lösung". In "mehr als 1.000 Fällen" habe sie mit Kunden Vergleiche abgeschlossen. "Allerdings können wir in all den Fällen, in denen jemand damals eine Anlageentscheidung getroffen hat, die er heute bereut, weil sich die Immobilienmärkte anders entwickelt haben als erwartet, keine Verantwortung übernehmen."

"In den meisten Vergleichsfällen", sagt Anwalt Fuellmich, "waren die Kunden zahlungsunfähig." Die Bank habe sogar dann noch versucht, "so viel wie möglich rauszuholen", oft zulasten der Altersversorgung. Denn die Hypo hatte von vielen Kunden als Sicherheit die Abtretung ihrer Lebensversicherungen verlangt. "Viele von ihnen", sagt der Jurist, "stehen als Rentner völlig mittellos da." Wie der 68-jährige Kurt Lembcke, dem von seiner 2.600-Mark-Rente nach Abzug der Miete für seine Berliner Wohnung und des Zinsendienstes für sein gekauftes Apartment nur noch rund 800 Mark zum Lebensunterhalt bleiben.

Sabine Taske, 33, Kontrollschaffnerin der Berliner Verkehrsbetriebe, ließ sich eine 47-Quadratmeter-Wohnung in Wuppertal für rund 140.000 Mark aufschwatzen. Wert heute: rund 50.000 Mark.(Anmerkung: 90000DM / 64,29 Prozent VERLUST !!!)Statt der vorgegaukelten 58 Mark musste sie monatlich 1.252 Mark berappen. Anfang 1998 war Sabine Taske den finanziellen und psychischen Belastungen nicht mehr gewachsen. Die Ehe kriselte, verzweifelt entschloss sie sich zu einem Schwangerschaftsabbruch.



"Viele tausend arme Schweine", sagt Professor Deutsch, "sind durch kriminelle Methoden ins Elend gestürzt worden." Anwälte berichten mittlerweile von den ersten Selbstmorden. Die Zwangsvollstreckungen häufen sich. Und selbst dabei zocken die Banker noch ab. Die HVB gründete mehrere kleinere Firmen wie die Merian GmbH, die bei Zwangsversteigerungen die Objekte der ruinierten Kunden zum Bruchteil des einstigen Kaufpreises erwerben.

Die Geschädigten machen jetzt mobil. Fuellmich und einige seiner Kollegen planen für den 24. November eine Kundgebung in Göttingen mit einigen tausend Geschädigten. "Die Banken", sagt der Hamburger Anwalt Peter Ausborn, "wollten auf Biegen und Brechen ihr Kreditvolumen ausweiten. Dafür hätte die Hypo sogar noch eine Hundehütte beliehen." In der Tat wurden Immobilien bis 180 Prozent über Marktwert finanziert, manchmal auch darüber.

Die Risiken, notierte jedoch Hypo-Vorstand Klaus Heiss im Juli 1993 sorgenvoll, "sind spürbar gestiegen". Deshalb sollten Immobilien fortan nur noch bis "160 Prozent des Verkehrswertes" beliehen werden. Erst nach der Fusion von Hypo-Bank und Bayerischer Vereinsbank im Herbst 1998 entdeckte HVB-Chef Albrecht Schmidt, in der Hypo-Bilanz versteckt, faule Immobilienkredite in Milliardenhöhe.

Die Banken kamen bislang vor Gericht oft glimpflich davon. Die Richter folgten ihrer Argumentation, sie hätten sich nur auf die Finanzierung beschränkt, für den Verkauf der Immobilien seien die rund 100 eigenständigen Vertriebsgesellschaften verantwortlich gewesen. Nach der jüngsten Rechtsprechung zeichnet sich jedoch eine Wende ab. Dadurch, dass eine Bank die Akquisitionstätigkeit Fremden überlasse, heißt es in einem Urteil des Landgerichts Darmstadt vom 30. August 2001, könne sie sich nicht ihrer Verantwortung "durch einfache Delegation entledigen... Ein Outsourcing von Haftungsrisiken kommt nicht in Betracht." Und das OLG Frankfurt befand am 23. August 2001 in einem Urteil gegen die Commerzbank, ihre Mitarbeiter hätten die Käufer über die Risiken derartiger Kapitalanlagen aufklären müssen. "Ihnen konnte auch nicht verborgen geblieben sein, dass das angebliche Steuersparmodell darauf angelegt war, möglichst vielen Beteiligten des Vertriebssystems zu gestatten, bei den Interessenten abzusahnen."


Sogar in der Bank selbst stoßen die rüden Methoden der Immobilienabteilungen auf Kritik. Anonym spielten HVB-Mitarbeiter einigen Anwälten interne Dokumente zu. Sie belegen, dass die Bank bei den Geschäften mehr als nur die Rolle eines Kreditgebers spielte. "Sie hat", glaubt Deutsch, "oft das Vorgehen gesteuert und die Kunden täuschen lassen." Der streng geheime Hypo-Vorstandserlass "Informations- und Weisungsdienst"(IWD) widerlegt die bisherigen Behauptungen der Bankjuristen, sie hätten mit den Strukturvertrieben nichts zu tun gehabt. Aus dem IWD geht hervor, dass die Hypo eigene Bewertungskriterien "zur Prüfung der grundsätzlichen und der laufenden Zusammenarbeit mit Immobilienstrukturvertrieben" aufgestellt hatte.

Die Hypo vereinbarte sogar mit einigen Vertriebsfirmen die Schulung der Drücker und gab in einem Merkblatt Tipps zur Umgehung des Haustürwiderrufgesetzes (HWiG). "Das dem Verbraucher zustehende Widerrufsrecht entfällt", heißt es da, wenn eine "vorhergehende Bestellung" vorliege. Vor dem Besuch beim Kunden sei daher "eine entsprechende Vereinbarung über Ort, Zeit und Ziel des Gespräches zu treffen". Die Vermittler ließen sich daher von ihren potenziellen Käufern bestätigen, mit ihnen Vorgespräche geführt zu haben. Dann schleppten sie ihre Opfer so schnell wie möglich zum Notar, notfalls auch am Wochenende. In den Vertriebsfirmen kursierte eine Liste mit 162 ausgesuchten Notaren, die es mit der "Hinweis- und Belehrungspflicht" nicht so genau nahmen und auf Abruf bereitstanden.

"Leute, die sich auf kriminelle Weise bereichern", sagt Anwalt Ausborn, "können mit ihrer Beute abhauen. Das können die Banken nicht." Die sehen sich nun mit einer Entscheidung des 3. Senats beim Bundesgerichtshof (BGH) vom 11. Oktober konfrontiert. "Der Geschäftsbesorgungsvertrag", heißt es in dem Urteil, "ist wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig. Diese Nichtigkeit erstreckt sich auch auf die zur Ausführung des Vertrages erteilte Vollmacht." Ungemach droht den Banken auch vom Europäischen Gerichtshof (EuGH) in Luxemburg. Der prüft nun, ob der Einsatz der Drückerkolonnen zum Kundenfang für die Banken gegen europäische Bestimmungen verstoßen hat. EuGH-Generalanwalt Philippe Léger hat bereits beantragt, keinerlei Ausnahmen gegen das EU-Recht zum Rücktritt von Haustürgeschäften zuzulassen. Folgen die Richter seinem Antrag, wären die meisten von Drückerkolonnen initiierten Immobilien- und Kreditverträge auch wegen Verstoßes gegen das HWiG nichtig. Die Banken müssen sich nun auf Schadensersatzforderungen in zweistelliger Milliardenhöhe einstellen.

Richard Rickelmann




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Arbeiten Sie: Wir ruinieren derweil ihre Details
HBV





H_S

[Harry_Schotter]

Arbeiten Sie: Wir ruinieren derweil ihre Details
HVB

[sgonzales]

wieviel Personen unterhalten sich hier eigentlich ?

[Harry_Schotter]

Zähl doch nach !

[metzki]

Die Nummer die die Banken da abgezogen haben ist wirklich
eine Riesensauerei. Unglaublich das so etwas in der heutigen
Zeit noch möglich ist.

[Harry_Schotter]

Trotz alledem geht es uns noch immer besser als den Briten.

My god, I`m not amused !!!




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Der Volkssport Hauskauf

England im Immobilienfieber: Nichts schätzt der Durchschnitts-Brite mehr als ein Schnäppchen. Verständlich: Wohnen ist extrem teuer.



Von RP-Korrespondent FRANK HERRMANN

John Fashanu war mal Fußballprofi beim FC Wimbledon. Zur Kultfigur wurde der gebürtige Nigerianer indes nicht als Fußballer, sondern dadurch, dass er eine Wohnung erstand - drei Zimmer, Number One Hans Crescent, beste Lage in Knightsbridge, gleich neben dem Nobelkaufhaus Harrods. Ein Husarenstück. Denn der luxuriös renovierte Fünf-Etagen-Block war heiß begehrt: Vierzig Wohnungen, tausend Interessenten. Eine imposante Warteschlange im Verkaufsbüro. Der Fußballer schnappte sich einen Obdachlosen, versprach ihm 300 Pfund Prämie und schärfte ihm ein, sich nicht vom Fleck zu rühren. Der Mann erwies sich als treue Seele. Selbst als ihm einige Herren von den hinteren Plätzen vierstellige Summen für einen Tausch anboten, hielt er tapfer die Stellung. Am Ende konnte sich Fashanu auf Rang 29 in die Käuferliste eintragen. Die Gazetten feierten ihn als "Glückspilz". Trotz des stolzen Preises von vier Millionen Mark gilt ein Quartier in One Hans Crescent als Schnäppchen; die Edel-Lage verspricht Wertzuwachs. Kein Wunder, dass Fashanus Coup tagelang Stadtgespräch war. England im Immobilienfieber. Mit kaum etwas anderem beschäftigt sich die Inselnation so intensiv wie mit Haus und Hof. Im Fernsehen dürfen frisch vermählte Ehepaare zur besten Sendezeit tippen, wie viel irgendeine ausbaufähige Scheune in Higham on the Hill oder Barton-under-Needwood gerade kostet - ob 114 950 Pfund oder 117 950 Pfund. Die BBC meldet Preisübersichten so regelmäßig wie den Wetterbericht. An jeder x- beliebigen Geschäftsstraße in jeder x-beliebigen Kleinstadt reihen sich auf engstem Raum fünf, sechs Maklerbüros aneinander. Mindestens. England, die Hochburg der Häuslebauer? Das nicht, aber ein Volk von Hausbesitzern sind die Inselbewohner allemal. Wohnten vor 20 Jahren noch 58 Prozent in den eigenen vier Wänden, so sind es jetzt 67 Prozent. Etwa jeder Fünfte lebt in einer Mietskaserne mit Sozialwohnungen, für die der Staat Zuschüsse zahlt - oft hässliche Betonkästen mit dunklen Fluren und bröckelndem Putz. Nur jeder Zehnte mietet normal. In London ist Wohnen mittlerweile so teuer, dass ganze Berufsgruppen aus der Stadt gedrängt werden. In Thames Ditton, einem schläfrigen Vorort am Südwestrand Londons, stieg der Preis für die Durchschnittsbleibe zwischen 1991 und 2001 um 206 Prozent, von 111 883 auf 342 262 Pfund. Also über eine Million Mark. Landesrekord! Zum einen liegt das am knappen Angebot. Nur im Zentrum wird in die Höhe gebaut, in den Vorstädten dominiert das zweistöckige Reihenhaus aus Queen Victorias Zeiten, und Bauland ist ein rares Gut. Zum anderen hat sich eine Spekulationsblase gebildet, die irgendwann platzen muss. "London kann ich mir nicht mehr leisten, so gern ich bleiben würde", sagt Kathy Kent, 30. Sie verdient als Lehrerin monatlich 1660 Pfund brutto. Das reichte eine Zeit lang, um zwei möblierte Zimmer im Stadtteil Streatham zu mieten. Sie legte Monat für Monat 570 Pfund auf den Tisch, dafür nisteten Flöhe im zerschlissenen Sofa, aus der Dusche tröpfelte es nur, der Herd war uralt. Als der Vermieter ein Drittel mehr Geld verlangte, musste Mrs. Kent passen. Legionen von Busfahrern, Krankenschwestern, Postbeamten geht es ähnlich. Alleinstehende behelfen sich damit, dass sie mit anderen eine Wohngemeinschaft bilden - "flat sharing", an der Themse ein Schlüsselwort. Die London Housing Federation warnt bereits vor dramatischen Folgen der Preisspirale. Weil immer mehr qualifiziertes Personal wegzieht, drohen Engpässe in Schulen und Spitälern, bei Bussen und Bahnen. Ein Architektenbüro, von den alarmierten Stadtvätern beauftragt, glaubt eine Antwort gefunden zu haben: die Mini-Suite. Ein Container mit Wohnzimmer, Küche und Badzelle, 26 Quadratmeter klein. Die Kästen sind für Geringverdiener reserviert und sollen demnächst auf Parkplätzen und Wiesen aufgestellt werden. Zurück zu John Fashanu und dem Millionenheer derer, die ihm nacheifern. Natürlich bleibt so ein Coup für die meisten ein Traum. Der Normalverbraucher quält sich auf der "housing ladder", der Wohnleiter, Sprosse für Sprosse nach oben. So wie Gebäudereiniger Steve Hart. Der legte sich eine kleine Erdgeschosswohnung zu, steckte Erspartes und viel Muskelkraft rein, brachte die Bruchbude auf Vordermann und verkaufte sie nach einem Jahr mit sattem Gewinn. Es folgten ein Reihenhäuschen und eine Doppelhaushälfte, beide renovierungsbedürftig erworben, schließlich eine Villa im Grünen für 320 000 Pfund. Jetzt denkt Hart daran, seinen Beruf an den Nagel zu hängen und die Wohnleiter ein zweites Mal zu erklimmen. Diesmal mit Vermietung: "Dann hätte ich ausgesorgt."






H_S

[Harry_Schotter]

Ganz anders dagegen in Deutschland !!!!!





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Noch immer kein Rezept gegen schrumpfende Städte

Bauhaus fördert experimentelle Modellvorhaben

Von Holger Göpel
Dessau - Die ostdeutschen Städte stehen in den kommenden Jahren bei der Stadtgestaltung vor völlig neuen Aufgaben. Geburtenrückgang, Abwanderung in die alten Bundesländer und Wegzug in die Umlandgemeinden haben teilweise bereits ganze Stadtteile entvölkert. So verlor etwa Sachsen-Anhalts größte Stadt Halle in den vergangenen Jahren rund 60.000 Einwohner, von 150.000 Wohnungen sind inzwischen 23.000 unbewohnt. In der benachbarten "Boom-Town" Leipzig stehen gar 60.000 Wohnungen leer. Tendenz steigend.

Dieser Schrumpfungsprozess birgt nicht nur die Gefahr der Verslummung. Da auch die Attraktivität der Städte leidet, entscheiden sich immer mehr Menschen, die es sich leisten können, für Wegzug.Glaubt man den Prognosen, wird sich dieser Prozess in den kommenden Jahren unvermindert fortsetzen.

Bund und neue Länder wollen diesem Teufelskreislauf mit dem bis 2009 angelegten "Stadtumbauprogramm Ost" begegnen. Aus dieser Quelle sollen insgesamt einige Milliarden Euro fließen, allerdings über Jahre gestreckt und in abgestuften Quotierungen für die einzelnen Haushaltsperioden. Geld, um die ostdeutschen Städte lebenswerter zu machen, ist offenbar also da. Nun stellt sich die Frage nach neuen Konzepten, die nicht bei einfallslosen Abrissaktionen enden.

Sachsen-Anhalt will mit der Internationalen Bauausstellung Stadtumbau, kurz "IBA Stadt", experimentelle Modellvorhaben fördern, die sich vor allem der Aufwertung innerstädtischer Quartiere widmen. Zudem soll die Zusammenarbeit zwischen den betroffenen Kommunen unterstützt werden. Mit der Organisation wurde das traditionsreiche Bauhaus in Dessau beauftragt, das sich bereits seit einigen Jahren mit dem Thema Stadtentwicklung beschäftigt. In der vergangenen Woche erfolgte der offizielle Start für die IBA - die Kommunen sollen mit Anliegen und Ziel der Bauausstellung vertraut gemacht werden.

Nach Einschätzung von Bauhausdirektor Omar Akbar ist in der Stadtplanung ein grundlegendes Umdenken nötig. "Das Phänomen der schrumpfenden Städte sollte nicht als Übel, sondern als Chance begriffen werden", betont er. Bedacht werden müsse auch, dass der Prozess erst in etwa einem Jahrzehnt seinen Höhepunkt erreichen werde. Zudem handele es sich nicht um ein typisch ostdeutsches, sondern um ein weltweit zu beobachtendes Problem: in Glasgow und Newcastle ebenso wie in Detroit. In Russland, Polen und Tschechien gehörten "Geisterviertel" inzwischen zum Stadtbild. Hier werde vorweg genommen, was sich auch in Mitteleuropa immer deutlicher zeige.

Für Sachsen-Anhalts Kultusminister Gerd Harms ist klar, dass der dramatische Wohnungsleerstand in Ostdeutschland mit den bekannten Mitteln der "Stadtreparatur" nicht mehr gelöst werden kann. Allein in Sachsen-Anhalt stünden über 200.000 Wohnungen leer, von denen über die Hälfte in den kommenden Jahren abgerissen werden sollen. Für die betroffenen Gebiete müssten völlig neue, kreative Konzepte entwickelt werden.

Vorarbeit für die IBA ist am Bauhaus bereits geleistet worden. Akbar verweist auf den seit vergangenem Herbst laufenden Workshop "ort.zukunft: weniger ist mehr". Zum ersten Mal werde in diesem Projekt ein am Bauhaus entwickeltes Stadtumbau-Konzept praktisch erprobt, betont er. Konkretes Untersuchungsgebiet ist ein rund 78 Hektar großes Gelände in Dessau mit rund 6000 Wohnungen. Jeder vierte Einwohner zog zwischen 1994 und 2000 aus dem Gebiet fort, das Plattenbauten wie auch Bebauung aus der Gründerzeit vorweist.

Akbar schwebt vor, im Rahmen der IBA in Zusammenarbeit mit den Kommunen Lösungen für Problemgebiete zu erarbeiten, die bis zu einem bestimmten Punkt übertragbar sind. "Alle sind eingeladen, diese Ideen zu kopieren", betont er. dpa






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[Harry_Schotter]

I M M M O B I L I E N G E S C H Ä F T E



Abrechnung am 9. April

Massiv versuchen deutsche Banken ein Urteil des Bundesgerichtshofs zu verhindern, das sie Milliarden Euro kosten könnte

Von Marie-Luise Hauch-Fleck und Marcus Rohwetter




Der 9. April könnte für einige Banken in Deutschland zum schwarzen Dienstag werden. An diesem Tag stehe beim Bundesgerichtshof (BGH) "die wichtigste Entscheidung im Bankrecht seit Jahren an", sagt Stefan Frisch, Verbraucheranwalt und ehemaliger Justiziar der Deutschen Bank. "Die Branche steht unter Strom."

Dabei klingt die Fragestellung harmlos, über die der elfte Senat des BGH, der so genannte Bankensenat, entscheiden muss: Darf ein Kunde, der an seiner Wohnungstür zu einem Immobilienkredit überredet wurde, das tun, was jeder Staubsaugerkäufer tun darf - nämlich seinen Vertrag innerhalb einer Woche stornieren? Und kann er dies, wenn er über dieses Recht bei Vertragsabschluss nicht schriftlich belehrt wurde, notfalls noch Jahre später nachholen? Auch das darf nämlich der Konsument bei normalen Geschäften an der Haustür.

Es ist die zweite Frage, die Bankmanager in Panik versetzt. Wenn der BGH sie bejaht, bekommen diverse Kreditinstitute ein großes finanzielles Problem, weil sie dann vielleicht noch in diesem Jahr für Milliardenrisiken vorsorgen müssten - allen voran die HypoVereinsbank. Angesichts der "gravierenden Folgen für die Kreditinstitute" warnte die Münchner Großbank für diesen Fall sogar vor "tiefgreifenden Marktstörungen". Hunderttausende von Anlegern allerdings könnten hoffen, doch noch ihrem finanziellen Ruin und einem Alter in Armut zu entrinnen.

Der Skandal: Seit Anfang der neunziger Jahre haben professionelle Vermittler Klein- und Mittelverdienern reihenweise Wohnungen verkauft. Ein lukratives Geschäft - auch für die Banken. Die Vermittler führten ihnen massenhaft Kreditkunden zu, allein der Hypo-Bank - die später mit der Vereinsbank zur HypoVereinsbank fusionierte - nach eigenen Angaben mehr als 100 000 mit einem Kreditvolumen von rund 26 Milliarden Mark. Bei allen deutschen Kreditinstituten zusammen sind es, so schätzen Verbraucheranwälte, rund 300 000 Darlehensnehmer. Gern sahen die Kreditinstitute darüber hinweg, dass Vermittler ihre Kunden vielfach mit fragwürdigen Mitteln zur Unterschrift verführten. Die rechneten den unerfahrenen Leuten nämlich vor, dass sich die Kredite dank Steuerersparnissen und Mieten wie von selbst tilgen würden - und eine schuldenfreie Wohnung im Alter finanzielle Sicherheit böte.

Eine Einzimmerwohnung für 240 000 Mark bei monatlich 2500 Mark Nettogehalt? Kein Problem, redete ein Vermittler dem Berliner Tontechniker Ulf Bossert* in dessen Wohnzimmer ein - und hatte den passenden Kreditvertag gleich parat. Kein Wort darüber, dass Bossert sich das Ganze noch einmal in Ruhe überlegen sollte. Auch nicht darüber, dass er nach dem Gesetz eine Woche nach Unterschrift vom Kreditvertrag hätte zurücktreten können. So wäre Bossert möglicherweise erspart geblieben, dass der Traum vom gesicherten Alter zum Albtraum wurde. Eineinhalb Jahre nach dem Kauf kam keine Miete mehr rein, obwohl ihm etwas anderes versprochen worden war. Die Folge: Statt monatlich 450 Mark musste der Tontechniker nun 1800 Mark zahlen - bis er nicht mehr zahlen konnte.

Der Schutzwall der Banken: Eine Chance, vor dem persönlichen Bankrott aus den Kreditverträgen wieder herauszukommen, hatten Opfer wie Bossert bislang praktisch nicht. Politiker und Gerichte zogen einen Wall aus Paragrafen und Urteilen um Banken und windige Vermittler (siehe Auffällige Nähe, S. 22). "Der Verbraucherschutz wurde in diesem Bereich systematisch enthauptet", klagt Juraprofessor Udo Reifner, Leiter des Instituts für Finanzdienstleistungen in Hamburg. Zwar wussten die Banken in der Regel davon, dass Vermittler ihren Kunden zu viel versprachen. Dennoch sprachen die Gerichte sie bisher fast immer von Verantwortung frei. Die Banken, so der Tenor der meisten Urteile, müssten ihre Kunden über solche Risiken nicht aufklären.

Die Hoffnung: Am 9. April könnte sich die Rechtslage entscheidend ändern. Darüber, dass der Bundesgerichtshof eigentlich zugunsten der Verbraucher entscheiden müsste, sind sich nicht nur deren Anwälte, sondern auch viele Wissenschaftler einig. Denn im Dezember hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) bereits in diesem Sinn entschieden. Egal ob Staubsauger oder Immobilienkredit - innerhalb einer bestimmten Bedenkzeit muss der Kunde nach europäischem Recht das Geschäft widerrufen können, wenn er zu Hause dazu überredet worden ist. Darauf müssen Kreditvermittler oder Banken den Kunden sogar schriftlich hinweisen. Ihre Entscheidung begründen die Luxemburger Richter - auch für den Laien einleuchtend - damit, "dass der Verbraucher das Widerrufsrecht nicht ausüben kann, wenn es ihm nicht bekannt ist". Mit diesem Urteil "hat der Europäische Gerichtshof eine Bombe gezündet", sagt Knut Werner Lange, Juraprofessor an der Universität Witten/Herdecke.

Die entsprechende Frage hatten die Richter am BGH ihren Luxemburger Kollegen selbst gestellt - wenn auch nicht ganz freiwillig. Denn nach europäischem Recht müssen höchste deutsche Gerichte den EuGH immer anrufen, wenn bei der Beurteilung eines ihnen vorliegenden Falles Zweifel daran bestehen, ob deutsche Gesetze europäischem Recht widersprechen. Bislang legten jedenfalls die deutschen Land- und Oberlandesgerichte auch in diesem Punkt das Gesetz meist zulasten der Kreditnehmer aus. Anders als den Kauf eines Staubsaugers könne man einen Immobilienkredit nicht noch Jahre später widerrufen, schmetterten sie die Kläger regelmäßig ab - und verwiesen auf die in der Rechtswissenschaft "herrschende Meinung".

Die Meinungsmacher: Seit Jahren tun die Banken jedoch ihr Bestes, um die Rechtswissenschaft und damit auch die "herrschende Meinung" in dieser Frage zu beeinflussen. Die Interessengemeinschaft Frankfurter Kreditinstitute gehört beispielsweise zum Gesellschafterkreis der Herausgebergemeinschaft Wertpapier-Mitteilungen, die die einflussreiche Fachzeitschrift gleichen Namens verlegt. In ihr werden die bedeutendsten bankrechtlichen Probleme diskutiert.

Und an Helmut Bruchner kommt ohnehin niemand mehr vorbei, der sich juristisch mit dem Immobilienskandal beschäftigt. Bruchner aber ist stellvertretender Chefsyndikus der HypoVereinsbank. Er bearbeitet unter anderem das Bankrechts-Handbuch - ein Werk, das nicht nur bei Jurastudenten als "Bibel des Bankrechts" gilt. Bruchner ist Mitherausgeber einer Fachzeitschrift und kommentiert in einem Standardwerk zum Verbraucherkreditrecht genau die Gesetze, die für den brisanten BGH-Fall jetzt entscheidend sind. In solche Bücher schauen Richter, bevor sie ihre Urteile fällen.

Kontakt hat Bruchner auch zu Richtern vom Bankensenat des Bundesgerichtshofs. Anfang Mai vergangenen Jahres traten Bruchner und Joachim Siol, der stellvertretende Vorsitzende des Bankensenats, bei einem zweitägigen Seminar in Potsdam-Hermannwerder als Redner auf. Bruchner referierte ausführlich über das schwebende Verfahren - und wie der BGH es denn zu lösen hätte. Seine wenig überraschende Analyse: Die Banken müssen gewinnen.

Argumentationshilfe fand der Syndikus aus der HypoVereinsbank in der rechtswissenschaftlichen Literatur - vor allem in derjenigen, die er selbst geschrieben hatte. Aber auch bei Mathias Habersack, einem renommierten Juraprofessor aus Mainz. Dessen Aufsatz - veröffentlicht in den Wertpapier-Mitteilungen - bekamen die Seminarteilnehmer mit auf den Heimweg. Einer Fußnote war allerdings zu entnehmen, dass der Text "durch eine Anfrage aus der Kreditwirtschaft angeregt" worden war.

Sogar der Vorsitzende des Bankensenats selbst, Gerd Nobbe, war der Einladung nach Potsdam gefolgt. Er trat allerdings nicht zusammen mit Bruchner auf, sondern einen Tag später - worauf er Wert legt. Für seinen Vortrag habe er lediglich ein Honorar in einer "auch bei anderen Veranstaltern üblichen Höhe" erhalten, antwortete Nobbe auf Anfrage der ZEIT. Eine genaue Summe aber mochte der Senatsvorsitzende nicht nennen. Pikant dabei: Veranstalter des Seminars war die Gruppe Wertpapier-Mitteilungen. Dass die Interessengemeinschaft Frankfurter Kreditinstitute deren Mitgesellschafter ist, habe er nicht gewusst, sagt Nobbe.

Sein Richterkollege Siol betont, dass er nicht in die Entscheidung am 9. April eingebunden ist. Er hat ebenfalls "das übliche Honorar erhalten" und keine Bedenken, sich "auf Seminaren die (auch manchmal abwegigen oder einseitigen) Meinungen von Interessenvertretern anzuhören". Siol, Mitglied im Redaktionsbeirat der Wertpapier-Mitteilungen: "Die WM nimmt keine Interessenvertretung wahr." Da ist Rechtsanwalt und Ex-Deutsche-Bank-Justiziar Stefan Frisch anderer Meinung. Für ihn ist die Zeitschrift ein "Banken-Kampfblatt".

Druck auf die Richter: Nach dem EuGH-Urteil setzen die Banken nun wieder ihre geballte publizistische Macht ein, um das Schlimmste zu verhindern. "In der Fachliteratur spielt sich Erstaunliches ab. Die Banken versuchen massiv Einfluss auf den BGH zu nehmen", beschreibt Martin W. Huff den Kampf um die juristische Meinungsherrschaft. Huff ist Chefredakteur der renommiertesten deutschen Fachzeitschrift der Rechtswissenschaft, der Neuen Juristischen Wochenschrift. Der Tenor der Bankanalysen: Streng juristisch gesehen, lasse das deutsche Recht einen Widerruf bei Immobilienkrediten generell nicht zu - und schon gar nicht rückwirkend. Das habe der Gesetzgeber ausdrücklich so gewollt. Und darüber könne sich der BGH jetzt nicht einfach hinwegsetzen - EuGH hin oder her. Schließlich hätten die Banken auf diese Rechtslage vertraut und nur deshalb in der Regel darauf verzichtet, ihre Kreditkunden über deren Rücktrittsrecht zu informieren.

Interne Papiere: Gar so groß war dieses Vertrauen offenbar nicht - nicht einmal in der alten Hypo-Bank, bei der Helmut Bruchner damals Chefsyndikus war. In einem internen Merkblatt zum Haustürwiderrufsgesetz (HausTWG) vom 2. Februar 1995 warnt sie ausdrücklich vor der Gefahr, dass bei Darlehensverträgen, die in einer Haustürsituation abgeschlossen werden, "aufgrund der Rechtsprechung mit dem Einwand der Nichtigkeit des Vertrages zu rechnen" sei. Auch noch Jahre später: Die Widerrufsfrist von einer Woche, belehrt das Papier die Mitarbeiter, beginne "erst zu laufen, wenn der Kunde schriftlich über das Widerrufsrecht belehrt" worden sei. Das Risiko, dass ihre Kunden noch Jahre später widerrufen, nahm die Bank also wissentlich Kauf.

Die Strategie der Bank: Von dieser Rechtsauffassung will man bei der HypoVereinsbank heute nichts mehr wissen. "Die täuschen ihre Darlehensnehmer weiter", schäumt der Münchner Rechtsanwalt Hans Hufnagl, der eine Reihe von Betroffenen vertritt. Mit Datum vom 22. Februar hatte die Bank ihm per Formbrief mitgeteilt, die Entscheidung des EuGH habe keine Auswirkung auf die Widerrufsmöglichkeit von Darlehensverträgen - "jedenfalls nicht rückwirkend". Was den Briefschreibern entgangen war: Der Adressat ihres Standardschreibens ist genau jener Anwalt, über dessen Klage gegen die HypoVereinsbank der BGH nun entscheiden muss. Und es war genau dieser Fall, der die Karlsruher Richter überhaupt erst bewog, den EuGH anzurufen.

"Was die Bank da behauptet, ist rechtlich nicht haltbar", empört sich auch ein Fachmann der EU-Kommission. Für Ansgar Staudinger, der sich als Habilitant an der Universität Münster intensiv mit dem Thema beschäftigt hat, ist das Ziel der PR-Kampagne klar: "Man versucht, eine Prozesslawine zu verhindern".

Die Sackgasse: Nach Ansicht von Verbraucheranwälten haben Gerd Nobbe und seine Richterkollegen kaum noch Spielraum für eine bankenfreundliche Umsetzung des EuGH-Urteils. "Es bleibt ihnen nichts anderes übrig, als sich gottergeben dazu aufzuraffen, es abzuschreiben", triumphiert Anwalt Hans Hufnagl. "Als peinlich" für die Karlsruher Richter empfände es auch der Bayreuther Wissenschaftler Jochen Hoffmann, wenn sie doch anders entschieden als ihre Luxemburger Kollegen. Schließlich hätten sie ja selbst vom EuGH wissen wollen, ob die deutsche Rechtsauslegung mit europäischen Normen vereinbar sei. Auch der Wittener Rechtsprofessor Knut Werner Lange glaubt, dass "der BGH es jetzt schwer hat, zugunsten der Banken zu entscheiden". Es gebe zwar "juristische Szenarien, wie er da wieder rauskommt, aber für Insider wäre das ganz klar ein Gesichtsverlust". Das sehen selbst Bankjustiziare ähnlich. "Der BGH hat sich mit seinen Fragen an den EuGH in eine gewisse Sackgasse reinmanövriert", fasst einer, der ungenannt bleiben will, die Befürchtungen "unter Kollegen" zusammen.

Die Kosten: Wie teuer es für die HypoVereinsbank werden könnte, zeigt exemplarisch eine Klage, die seit Anfang Februar beim Landgericht München I liegt. Die Klägerin hatte im August 1995 bei der Hypo-Bank ein Darlehen über 275 000 Mark aufgenommen. Mit dem Geld finanzierte sie den Kauf einer Wohnung in Schwerin. Zum Erwerb der Immobilie und zum Kredit hat sie laut Klageschrift "ein ständig für die Beklagte arbeitender" Makler in ihrer Wohnung "nachdrücklich überredet".

Gibt das Gericht der Klage statt, muss die HypoVereinsbank der Frau die bereits gezahlten Zinsen erstatten - rund 130 000 Mark. Die Frau wiederum bräuchte der Bank die Kreditsumme in Höhe von 275 000 Mark nicht zurückzuzahlen. Laut einer Entscheidung des BGH von 1996 nämlich "kann beim finanzierten Haustürgeschäft der Schutzzweck der Widerrufsregelung nur erreicht werden, wenn der Darlehensnehmer nicht befürchten muss, nach dem Widerruf dem Rückzahlungsanspruch des Darlehensgeber ausgesetzt zu sein ...". Die Bank hätte lediglich Anspruch auf die Wohnung. Die allerdings sei inzwischen - nachdem sie lange leer stand - nur noch 30 000 Mark wert, so die Klägerin. Der Verlust der HypoVereinsbank aus dem Geschäft wäre entsprechend hoch: 375 000 Mark.

Auch beim Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen wartet man gespannt auf den 9. April. Das Bilanzrecht schreibt vor, dass "bei einem anhängigen Musterprozess die Wahrscheinlichkeit eines Prozessverlustes auch bei der Bildung von Rückstellungen für mögliche Parallelfälle zu berücksichtigen ist". Das Vertrauen in eine bankenfreundliche Rechtsprechung des BGH ist bei der HypoVereinsbank offenbar groß. Solche Rückstellungen nämlich hat sie, so der zuständige Bereichsvorstand Jürgen Cancik, bislang nicht gebildet. Cancik: "Wir bilden nur Risikovorsorge für die Fälle, wo wir Risiken erkennen."

Dass die Münchner Risiken im vermittelten Immobiliengeschäft nicht immer gut erkennen, haben schon die Sondergutachter der BDO Deutsche Warentreuhand festgestellt. Die Risikovorsorge von 453 Millionen Mark für diesen Bereich "im Jahresabschluss der Hypo-Bank zum 31. Dezember 1997" sei "um mindestens 300 Mio. DM unterdotiert", monierten die Gutachter in ihrem Bericht vom 22. Oktober 1999. Ein halbes Jahr zuvor hatte die Bank in einer Stellungnahme "zu den haltlosen und unseriösen Vorwürfen in der Presse über die Höhe des Risikogehalts von Teilen ihres Hypothekenbestandes" noch erklärt, "dass alle Risiken in der Immobilienfinanzierung angemessen erfasst worden sind und erfasst werden".

Was aber, wenn der Bundesgerichtshof am 9.April das in ihn gesetzte Vertrauen der HypoVereinsbank enttäuscht? Die Antwort gibt der Direktor des Instituts für Wirtschaftsprüfung der Universität des Saarlandes, Karlheinz Küting: Dann müsste die HypoVereinsbank "alle entsprechenden Forderungen abklopfen und auf ihre Werthaltigkeit hin überprüfen" - und schließlich entsprechende Rückstellungen bilden.





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Hoffentlich wird das für die Hypovereinsbank richtig teuer !!!



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[metzki]

Am Wochenende bin ich bei einem Osterfeuer mit einem Makler ins Gespräch gekommen und habe ihne gefragt wie es denn so läuft im Moment mit Immobilien. Er hat nur abgewinkt und ist auf der Suche nach einem neuen Betätigungsfeld, weil am Immobilienmarkt absolut nichts mehr geht, selbst Vermietungen werden zunehmend schwieriger. Wenn überhaupt noch, dann Neubau, max. 2 jahre alt. Alles andere liegt wie Blei in den Regalen.

Er sagte noch, dass es bei den Immobilien im Moment so wäre wie bei einem Auto. Mit zunehmenden Alter verliert es immer mehr an Wert, was auch an den hohen Ansprüchen liegt, die Käufer heute haben. Weisses Bad (Vollbad+Du.), Gäste-WC, weisse EBK, absolut ruhige Lage, 2 Stellplätze, grosser Balkon (min. 10m2) oder Terrasse und natürlich Südseite, diese Sachen sollten schon gegeben sein, ansonsten ist die Immobilie schon nicht mehr zeitgemäss und nur noch mit grossem Preisabschlag verkäuflich oder vermietbar.

Wie sich die Zeiten doch ändern. Früher kaufte man eine Immobilie, hat sie ein paar Jahre behalten und dann einen schönen steuerfreien Gewinn beim Verkauf erzielt. Heute verliert die Immobilie schon an Wert wenn es kein Erstbezug mehr ist, ähnlich wie beim PKW, der bei einem Besitzerwechsel nur noch aus zweiter Hand ist und dadurch schon an Wert verloren hat.

[Harry_Schotter]

@#70 von metzki


Ganz deiner Meinung.

[lindlar]

..mieten stiegen 2001 um 2,8%..(ftd, 05.04.02)

genau! es gibt auch eine andere realist. sicht der dinge:

am richtigen standort sind auch heute noch nachweislich
gute renditen bei v+v drin. bedenkt einmal die günstige
zinssituation, die stark gesunkenen baukosten, die sich
(sicher regional stark unterschiedlich) abzeichnende
"wohnungsnot".
so stellte ich im letzten jahr ein weiteres mfh zu günstigeren baukosten als 1997 her - bei deutlich gestiegenem ausstattungskomfort.
mieter/leerstand? bislang no problem!

ja, auch das gibt es heute.....

ach ja, mein standort: großraum bergisch-gladbach b. köln.

wer mehr wissen will kann mich ja anmailen.

[Harry_Schotter]

Chilenin muss wegen fehlender Blümchen hinter Gitter

Santiago de Chile (dpa) - Ein chilenischer Richter hat gegen eine Hauseigentümerin sieben Nächte Arrest angeordnet, weil sie ihren Vorgarten nicht ordentlich mit Rasen und Blumen bepflanzen wollte. Die Mutter von vier Kindern muss nun jeden Abend zum Einschluss in eine Polizeistation in Santiago. Die Polizisten hätten zunächst gar nicht gewusst, wie sie die Frau aufnehmen sollten, weil es kein Delikt «Verweigerung von Gartenarbeit» gebe, berichteten die Medien.



23:09 am 05.04.2002 - Ressort: News




H_S

[metzki]

Mieten bei Neuverträgen seit 1994/95 um bis zu 8% gesunken.


Die Mieten bei Neuverträgen liegen laut RDM bis zu 8 Prozent unter denen der Jahre 1994/95. Bei Altbauwohnungen in westdeutschen Großstädten beträgt die Durchschnittskaltmiete pro Quadratmeter 5,47 Euro, bei Nachkriegsbauten sind es 5,97 Euro und bei Neubauten im Erstbezug 7,36 Euro.

[Harry_Schotter]

@metzki

Ja, habe ich auch gelesen.Insgesamt sind in Deutschland im Durchschnitt die Mieten um 2,8 % gestiegen.Bei einer Inflation von ca. 2,5 % hingegen, bleibt von dieser "Mietsteigerung" indes nicht mehr viel übrig.




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Ganz schlimm hat es die Investoren in Ostdeutschland getroffen.Die können sich die K......geben.



W I R T S C H A F T

Ossis kehren Heimat den Rücken


V iele junge Menschen aus Ostdeutschland werden vom wirtschaftlich lukrativen Sog in den Westen gezogen. Der Osten der Bundesrepublik werde bald einen dramatischen Bevölkerungsschwund erfahren, wenn keine Ausländer zuwanderten, teilte das Institut der deutschen Wirtschaft Köln am Donnerstag mit. Etwa 60 Prozent der Abwanderer seien unter 30 Jahre alt.

Bessere Arbeits- und Lebensbedingungen lockten vor allem Frauen in den Westen. Das Institut zitierte Zahlen des Statistischen Bundesamtes: Allein im Jahr 1999 waren es mehr als 60 000. Von 1991 bis 1999 habe der Osten etwa 326 000 Frauen verloren. Vorwiegend ältere Semester schlügen den umgekehrten Weg ein, wovon 15 Prozent älter als 50 seien.

Die Abwanderung der Frauen mache es für die Männer schwierig, eine Familie zu gründen, teilte das Institut weiter mit. Dies führe zu einem weiteren Schrumpfen der Bevölkerung. Im Jahr 2050 sollen in ganz Deutschland nur noch 60 Millionen Menschen leben(Heute ca. 82,5 Millionen), im Osten sogar nur noch zehn Millionen(Vorher ca. 17 Millionen). Mehr als ein Drittel davon seien 65 Jahre und älter, prognostizierten die Statistika. Dieses Szenario wird noch als günstig bezeichnet, da die Berechnungen auf der Annahme basierten, dass der Bevölkerungsaustausch zwischen Ost und West ab 2016 ausgeglichen ist.

Insgesamt lebten demnach im Jahr 2000 genau 82,3 Millionen Menschen in Deutschland, 2,5 Millionen mehr als zehn Jahre vorher. Eine gegenläufige Entwicklung habe es im Anwachsen der verschiedenen Altersgruppen gegeben: Die Zahl der 65-Jährigen sei seit 1990 um 9,6 Prozent angestiegen, die Zahl der jungen Leute parallel dazu abgefallen. Das Institut sieht darin die ersten Anzeichen für die Bundesrepublik als „großes Altersheim“ in 50 Jahren.

Besonders in Ostdeutschland sei diese Entwicklung extrem ausgeprägt. Die Altersgruppe der unter 15-Jährigen sei hier innerhalb von zehn Jahren um fast ein Drittel auf knapp eine Million Kinder geschrumpft. Das Sozialgefüge befinde sich in einem Teufelskreis: Kindertagesstätten und Schulen würden „zurückgebaut“, was letztlich die Attraktivität dieser Gegenden für Familien weiter vermindere.

Des einen Leid ist des anderen Freud: Während der Osten von dieser Entwicklung doppelt betroffen sei, profitiere jedoch der Westen doppelt. Nur noch halb so viele Babys wie zu DDR-Zeiten kämen im Ex-Sozialistenstaat zur Welt, aber die Abwanderung halte an. Zugleich erhalte der Westen die Zuwanderer von „drüben“ und „draußen“, also die Ausländer.

Mit Händen und Füßen hätten sich bis zum Mauerbau 1961 viele Ostdeutsche gegen den Sozialismus gewehrt. Insgesamt seien in den 50er-Jahren etwa 2,6 Millionen in den Westen gezogen. Nach dem Mauerfall seien die alten Länder „ein zweites Mal durch den Osten aufgepäppelt“ worden. Mehr als zwei Millionen Menschen seien danach bis 1999 gen Westen gezogen. 1,24 Millionen Wessis, die es in den Osten verschlagen habe, seien nicht ausreichend. Seit der Einheit hätten die neuen Länder eine Abwanderung von gut 821 000 Personen verkraften müssen, hieß es.

04.04.02, 19:07 Uhr




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[Harry_Schotter]

Falsches Gutachten macht Immobilienkauf nicht ungültig

Beim Immobilienkauf sollten sich Interessenten nicht von hohen Wertgutachten blenden lassen

Ein Immobilienverkäufer müsse für ein von ihm eingeholtes Gutachten nur einstehen, wenn ihm dessen Falschheit nachweislich bekannt gewesen sei, urteilte das Düsseldorfer Oberlandesgericht (Az. 9 U 265/00). Falsche Gutachten berechtigen nicht zur Rückabwicklung des Kaufs, hieß es.

Der Käufer war einem Gutachten aufgesessen, das eine Wohnung auf 205.000 Euro taxiert hatte. Ein Gerichts-Gutachter war auf einen Wert von nur 100.000 Euro gekommen. Dennoch scheiterte der Käufer vor Gericht mit dem Rückabwicklungsversuch, weil der Verkäufer versicherte, von der Korrektheit des Gutachtens überzeugt gewesen zu sein. dpa



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Man sollte nur dem Gutachten glauben, daß man auch selbst in Auftrag gegeben hat.
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[Alterego20]

"Man sollte nur dem Gutachten glauben, daß man auch selbst in Auftrag gegeben hat. "

allerdings - und das gilt in allen branchen und bereichen.
allerdings nicht "glauben" - sondern als hinreichend fachlich fundierte position verstehen. ein gutachten ist niemals "wahr" es ist nur besser oder schlechter qualifizierter oder weniger qualifiziert mehr oder weniger unabhängig
und immer nur die position des ausstellenden imd hinblick auf die fragestellung des auftraggebers.
und manchmal gilt halt: wes brot ich ess..

[metzki]

Immorent AG meldet Insolvenz an.

Die Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt in den neuen Bundesländern haben für weitere Opfer gesorgt. Die Immorent AG und ihre Tochter Immorent Finanz GmbH in Gifhorn haben Insolvenz angemeldet. Damit verlieren 650 Investoren, die Immobilien als Kapitalanlage erworben haben, ihre Mietgarantien. Sie müssen ihre Finanzierung überdenken und wahrscheinlich Einbußen in Kauf nehmen, da die kalkulierten Mieten kaum zu erzielen sind. Als Gründe für die Insolvenz nennt die Immorent Verwaltungs GmbH, Mietgarantieverpflichtungen, die pro Monat zu Unterdeckungen im sechsstelligen Bereich geführt hätten, und einen schlechten Absatz bei Immobilien.

(Quelle: EaS, vom 14.04.02)

[goldpups007]

Der Immobilienmarkt in Lübeck ist zusammengebrochen-die Deutsche Bank will Ihre Immob.-Abteilung schließen.

Gruß Pups

[Harry_Schotter]

@#79 von goldpups007

Wie das ???

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[Harry_Schotter]

Ach ja, noch ein Nachtrag zum Hypovereinsbankskandal.


Abgezockt: Die Immobilienfalle

LINK: http://www.tagesschau.de/thema/0,2046,OID690432,00.html




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[metzki]

Auszug aus einem Interview von EaS mit Anlegerschützer Martin Klingsporn über geschlossene Immobilienfonds, die in den sozialen Wohnungsbau Berlins investierten.

Euro: Herr Klingsporn, warum rechnen sich die Fonds nicht?

Klingsporn: Für die Objekte wurden weit über den Wert hinaus Fördermittel gewährt. Wichtigstes Instrument: nachrangige Darlehen der landeseigenen Bank.

So schraubten sich die Preise pro Quadratmeter auf bis zu 4000 Euro. Der Marktpreis liegt bei 1250 Euro.

Die Darlehenskosten sind für die Anleger nur über subventionierte Mietpreise zu schaffen.
Auszug Ende.


Man muss sich das einmal vorstellen, was für ein Wertverlust hier stattgefunden hat. Von 4000 Euro auf 1250 Euro, das sind fast 70 %. Das sind ja Verhältnisse wie am Neuen Markt.

[captown]

@metzki

In Berlin erzielt man schwerlich €1250/qm im sozialen Wohnungsbau. Voll sanierte Objekte liegen eher im Bereich 8-900€, wenn die Mietpreisbindung aufgehoben ist oder 9-12fach JNSKM.

Das setzt auch ein vernünftiges Umfeld und einen "guten" Stadtteilbereich voraus.

[metzki]

@ captown

Wenn man einen Qudratmeterpreis von 800 Euro zugrunde legt,
dann betragen die Verluste ja sage und schreibe 80%.
Ich hätte es nicht für möglich gehalten, dass man selbst mit Immobilien solche Verluste machen kann.

[Harry_Schotter]

@#84

Und da soll noch mal einer sagen, Immobilien sind eine sichere, solide Geldanlage.

In der Tat sind (nicht nur) in Berlin die Immobilienpreise(und Mieten) in den letzten Jahren drastisch in den Keller gefahren.Und das in einem Ausmaß, wie man es sonst nur von den Aktienmärkten kennt.Das Schlimmste an der Sache ist aber, daß die Wohnungspreise Jahre wenn nicht gar Jahrzehnte brauchen, um die Verluste wieder durch Preissteigerungen wettzumachen, während es an der Börse manchmal nur Wochen dauert.



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[Harry_Schotter]

22.04.2002 09:06

Prognose


Münchner Mieten explodieren

Eigentümer-Verband befürchtet, dass Mieten auf 15 Euro/qm steigen.

Von Ekkehard Müller-Jentsch




(SZ vom 22.4.2002) Münchner Mieter gehen offenbar düsteren Zeiten entgegen. Wenn eine aktuelle Prognose des Haus- und Grundbesitzervereins zutreffen sollte, werden die Mietpreise bei Neuvermietungen schon bald auf 15 Euro pro Quadratmeter und mehr steigen.

Anders ausgedrückt: Eine halbwegs familiengerechte neu gebaute Drei-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern kostet dann mehr als 1125 Euro. Ursache für diese bevorstehende Preisexplosion sei die niedrigste Neubau-Rate seit Ende des Zweiten Weltkriegs.

Wohngsbau auf historischem Tiefstand

Wurden in den neunziger Jahren noch mehr als 9000 Mietwohnungen pro Jahr in München gebaut, waren es nach Auskunft von „Haus+Grund“ im Jahre 2000 nur noch 5720, und im vergangenen Jahr sogar nur noch 3563. „Dies ist die niedrigste Zahl seit Kriegsende“, sagt Rudolf Stürzer, Vorsitzender des Hausbesitzervereins.

Davon müsse man nun sogar noch die rund 1300 Wohnungen abziehen, die 2001 buchstäblich abgerissen worden seien – „somit bleibt ein positiver Saldo von gerade noch 2000 Wohnungen übrig“.

Diese negative Entwicklung in München entspreche dem Trend in Bund und Land: „Auch hier ist die Zahl der seit 1998 fertiggestellten Mietwohnungen um mehr als 50 Prozent gesunken.“ Eine drastische Zunahme der Arbeitslosen im Baugewerbe sei die Folge. Doch über die vielen Pleiten bei den Baufirmen spreche niemand, wenn man einmal von dem spektakulären Fall Holzmann absehe.

Bundesregierung verursache den Wohnungsmangel

Stürzer gibt sich zynisch: „Das Programm der Bundesregierung zur Reduzierung des Wohnungsbaus war ein voller Erfolg.“ Denn die, wie er sagt, „so genannten Reformen“ vom Steuerrecht bis hin zum Mietrecht, hätten diesen dramatischen Einbruch verursacht. „Als wir vor einiger Zeit nach besseren steuerlichen Rahmenbedingungen für Investoren verlangt haben, wurden wir heftig kritisiert.“

Doch inzwischen fordere sozusagen im Chor mit der gesamten Wohnungswirtschaft selbst die Münchner Stadtregierung von Oberbürgermeister Christian Ude solche Steueranreize von der Bundesregierung. „Sie findet aber bei ihren Genossen in Berlin kein Gehör“, meint Stürzer. Dort vertrete man die Meinung, dass es sich bei den Ballungsgebieten um Einzelfälle handle, die der Bundesgesetzgeber nicht berücksichtigen könne. München solle sich hier selbst helfen.

Die Stadt bemühe sich „auch auf anerkennenswerte Weise“, zum Beispiel mit dem „Bündnis für Wohnungsbau“. Doch ohne bessere Bedingungen im Steuer- und Mietrecht werde der Erfolg bescheiden bleiben. Gerade in München habe das jedoch drastische Folgen. Denn in der Stadt müssten allein schon mehr als 8000 Wohnungen gebaut werden, nur um den kontinuierlich wachsenden Wohnflächenbedarf zu kompensieren, den jeder einzelne Bürger statistisch für sich beanspruche.

20.000 Wohnungen fehlen

Den Fehlbestand in der Stadt beziffert „Haus+Grund“ mit derzeit rund 20000 Wohnungen. Lange Warteschlangen und stark steigende Mietpreise seien die Folge. Pro Wohnung, die zur Vermietung angeboten werde, gebe es bis zu 300 Interessenten. Auch wenn sich wegen der unsicheren Marktlage und der Wirtschaftsrezession die Nachfrage heuer etwa halbiert habe, seien die Warteschlangen immer noch sehr lang.

Wirtschaftsaufschwung beschleunigt Mietanstieg

Und Stürzer setzt noch eins drauf: „Sollte der lang ersehnte Wirtschaftsaufschwung endlich einsetzen, wird sich dieser für Münchens Mieter ins Gegenteil verkehren.“ Denn nach allen Erfahrungen steige dann die Wohungs- Nachfrage wieder deutlich an – „und dann wird es zu rasanten Mietpreissteigerungen kommen, bei Neubauwohnungen mit Quadratmeterpreisen über 15 Euro hinaus“.

Und das Schlimmste sei, dass diese hohen Neumieten von heute bald die Vergleichsmieten von morgen seien und damit die Preisspirale weiter antreiben.

Forderungen des Eigentümer-Vereins

Der Grundbesitzerverein fordert, Abschreibungsmöglichkeiten durch Erhöhung der so genannten Abschreibung für Abnutzung (Afa) auf mindestens sieben Prozent zu verbessern, die Beschränkung bei der so genannten Verlustrechnungen aufzuheben, die Grunderwerbssteuer abzuschaffen, die Spekulationsfrist von zehn Jahren auf ein Jahr zu verkürzen – wie bei den Aktien. Außerdem wollen die Hausbesitzer mehr Vertragsfreiheit für die Mietvertragsparteien.


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05.04.2002 11:54

Mietpreise


Preise explodieren in München

Makler messen bundesweit einen Mietanstieg von 2,8 Prozent. In München klettern die Preise um 15 Prozent.




Die Wohnungsmieten sind in den vergangenen zwölf Monaten bundesweit um durchschnittlich 2,8 Prozent gestiegen. Lediglich bei Neubauten fiel der Anstieg mit 2,1 Prozent etwas geringer aus, wie der der Ring Deutscher Makler (RDM) in Hamburg mitteilte.

Ursache für die Preissteigerungen sei die gestiegene Nachfrage, hieß es. Trotz der Anstiegs lägen die Mieten bei Neuverträgen dennoch bis zu acht Prozent unter denen der Jahre 1994/95.

Bei Altbauwohnungen (Baujahr bis 1949) in westdeutschen Großstädten beträgt die Durchschnittskaltmiete pro Quadratmeter laut RDM 5,47 Euro, bei Nachkriegsbauten (Baujahr bis 1990) sind es 5,97 Euro und bei Neubauten im Erstbezug 7,36 Euro.

Teuerste Städte

Unverändert ist die außerordentlich große Spannweite des Mietpreisniveaus in den Großstädten. München liegt mit Steigerungsraten von bis zu 15,5 Prozent eindeutig an der Spitze.

1. München: 10 €/qm für Nachkriegsbauten.
2. Düsseldorf: 7,40 €/qm
3. Köln: 7,20 €/qm
4. Heidelberg: 7,15 €/qm
5. Hamburg: 7,00 €/qm

Billigste Städte

1. Bremerhaven: 4,05 €/qm
2. Augsburg und Kaiserslautern: 4,10 €/qm

Stabile Preise in Ostdeutschland

Während in den ostdeutschen Großstädten vor zwei Jahren noch Mietpreisrückgänge von bis zu acht Prozent beobachtet wurden, hat der RDM jetzt Preissteigerungen zwischen 1,25 und 2,1 Prozent registriert.

Dennoch liege das Preisniveau im Vergleich zu Westdeutschland um bis zu 28 Prozent niedriger, hieß es.

Prognose

Ausschlaggebend für die Höhe der Mieten ist laut RDM nicht mehr die Größe der Städte, sondern deren Wirtschaftskraft. Die Frage, ob durch die Schaffung neuer Arbeitsplätze Zuwanderung stattfinde, sei ebenfalls ein wichtiger Faktor.

Für das laufende Jahr erwartet der RDM weiter anziehende Mietpreise. Die Höhe hänge dabei wesentlich von der Beschäftigungs- und Wirtschaftsentwicklung ab.


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H_S


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[Alterego20]

tja man beachte aber bitte von wem diese nachricht kommt.
1. vom RDM - Makler
2. Haus und Grundbesitzerverein

unter der hand bzw. von unabhängigen werden ganz andere daten genannt.
auch in münchen sind die preise stagnierend bzw. stark rückläufig. für büroimmos derzeit ein krasser überhang, und mietwohnung: kommt nur drauf an wo und was - das reicht von eklatantem mangel bis eklatantem überangebot.

[Alterego20]

"Eigentümer-Verband befürchtet, dass Mieten auf 15 Euro/qm steigen."

befürchtet????
wünscht!!!!!!!!!!!
mit aller kraft!

[Harry_Schotter]

Ja klar, Alterego, die Äusserungen der Immo-Interessensverbände sind inetwa so "glaubhaft" wie die der Aktien-Analysten.
Aber trotz allem sind in München die Mieten wohl um 15 Prozent gestiegen.


H_S


.............

[Alterego20]

"Aber trotz allem sind in München die Mieten wohl um 15 Prozent gestiegen"

sind sie eben nicht. ich habe vor ein paar wochen die aktuellen statistiken gesehen.

und eben nicht die des RDM.
und auch nicht die der SZ (das sind Angebots-Preise).

"München liegt mit Steigerungsraten von bis zu 15,5 Prozent eindeutig an der Spitze. "

lesen: von bis zu
kann alles heissen, ausserdem fehlt der zeitliche Bezug. einfach eine geschickte irreführung.

[Harry_Schotter]

@#90

"ich habe vor ein paar wochen die aktuellen statistiken gesehen."

Wo ???
Würd ich auch gerne sehen.


.......

[Kauderni]

Von Augsburg her habe ich auch den Eindruck, dass die Immo-Preise runtergehen. Zum Beispiel bei 3-Zimmer-Eigentunswohnungen ist heute schon einiges unter 100 000 Euro im Angebot - zu dem Kurs war vor etwa 5 Jahren kaum etwas zu machen.

Was mich an dem Thread wundert, warum einige so gegen Eigentumswohnungen polemisieren, speziell Alterego. Klar, das freistehende Einfamilienhaus mit viel Platz vom Dach bis zum Keller sehe ich auch als die ideale Lösung an. Aber es ist halt eine Preisfrage.

In Augsburg z.B. erhält man für 100 000 Euro eine geräumige 3-Zimmer-Wg. in gutem Zustand und passabler Lage. Bei Reihenhäusern geht es dagegen erst bei 200 000 langsam los - vom freistehenden Haus mit Garten drumrum noch gar nicht zu reden. Soll man sich wirklich finanziell krumm legen, um volle, alleinige Herrschaft darüber zu erlangen, wann das Dach renoviert wird? Oder um eine Schüssel nach Wahl aufs Dach stellen zu können?

Ich finde, die Eigentumswohnung ist eine gute Methode, um die Ziele "raus aus der Miete" und "mietfrei wohnen im Alter" zu realisieren. Und das kostengünstig. Mit Nachbarn hatte ich übrigens noch nie Probleme, früher nicht und jetzt auch nicht.

MfG

[Alterego20]

#91 suchen und kaufen, 25 euro, Gutachterausschuss der Stadt München, soweit ich weiss nicht im internet verfügbar.

#92 das übliche im trash board, nix verstanden, fehlende logik und unverschämt. er sollte unbedingt eine eigentumswohnung erwerben das passt dann schon.

[novalis1]

@all,

hier in München steigen die Mieten durchaus wieder, soweit ich das beobachten kann. Aber die Zahl 15% und die dramatisierenden Brandreden des Eigentümerverbands (bin dort selbst Mitglied) und der Makler sind in der Form sicher übertrieben.
Natürlich klingt es merkwürdig, wenn sich Investoren und Eigentümer als Sachwalter der Mieter gerieren, letztlich vertreten sie (wir) natürlich in erster Linie ihre eigenen Interessen, "und das ist auch gut so."
Aber: in Deutschland wurden traditionell Wohnungsbau bzw. Vermietung über Steuervorteile gefördert, um letztlich die Mieten niedrig zu halten. Viele Investoren nahmen die oft miserablen Mietrenditen nur aufgrund der Steuervorteile (verkappte Mietsubvention) hin.
Diese Kultur droht nun durch eine Politik der Nadelstiche zu kippen. Man streicht Vorteile (AfA, Spekulationsfrist, Verrechnung mit anderen Einkommensarten, usw.) und versucht gleichzeitig, den Schaden für die Mieter per Gesetz zu begrenzen.
Fatal nur: die Mieten (bei Neuvermietung) richten sich immer noch nach Angabot und Nachfrage. Der Einbruch im Mietwohnungsbau hier in München - trotz besserer Renditen als anderswo - führt daher im Ergebnis zwangsläufig zu Nachteilen eben gerade für die scheinbar Begünstigten der gegenwärtigen Gesinnungspolitik. Wohnen muß jeder, aber wir Eigentümer können auch anderswo investieren...
Übrigens: steigende Mieten führen (jetzt noch nicht, aber später) auch zu steigenden Kaufpreisen. Die im europäischen Vergleich beschämende Eigentumsquote bleibt damit weiter gedeckelt. Wir (Familie, z.Zt. 1 Kind) haben kürzlich gekauft, Mietrendite immerhin 6%, wohnen selbst aber noch (relativ preiswert) zur Miete. Wir planen mittelfristig selbst einzuziehen, wollen unseren Mietern aber Zeit lassen, sich zu orientieren (kann sich über mehrere Jahre hinziehen). Wir sehen das gelassen, denn das ganze ist für uns - unter Berücksichtigung nicht gezahlter Eigenheimzulage während der Vermietungszeit - ein steuerliches Nullsummenspiel. Wenn sich aber unsere Miete erhöht oder sich die steuerlichen Rahmenbedingungen weiter verschlechtern, sehen wir uns leider gezwungen, Eigenbedarf sofort anzumelden. Schade - für unsere Mieter!
MfG, Novalis1

[steckerinderdose]

Ich habe mir den ganzen Thread letzte Woche mal durchgelesen und durch Zufall das Thema mit meinen Eltern am Wochenende gehabt. Die ersten Postings sind einleuchtend, weil globalgalaktisch betrachtet. wie sollen langfristig bei einer ständig schwindenden Bevölkerungszahl die Häusle oder Wohnungen belegt werden. Die Eigentümer der Siedlungshäuschen hier im Thread kommen ja auch mit einer ziemlichen Agression rüber. Nachdenken dürfte ich darüber auch nicht, wenn ich so eine Klitsche hätte. Meine Eltern haben mir übrigens auch bestätigt, daß sie wohl ziemliche Probleme hätten, wenn nur das Immobilienvermögen da wäre. Sie haben einige Objekte in Nobelhobelgegenden, die alle bestens vermietet sind. Nur zahlen können einige Mieter ab und zu eben nicht mehr. Bis man die raus hat, gehen ca. 12 Monate ins Land und dann mußten sie dem Gerichtsvollzieher einen Umzugsunternehmer und 6 Monate Miete für eine Halle bezahlen, damit die Sachen von einem Herrn aus der Wohnung geräumt werden konnten. Mein Vater sagt, selbst wenn die Mieten wieder steigen, muß über Generationen erst mal wieder das Unrechtsbewußtsein anerzogen werden, wenn Verpflichtungen nicht bezahlt werden. Ich gehöre übrigens auch zu den Leuten, die in einer saugemütlichen Wohnung mit Balkon wohnen und bei Sonnenschein auf der Wiese die Gärtner(innen) beobachten und sich dabei irgendwie gut fühlen.

[Saratow]

Habe auch mal alles zu diesem Thema gelesen.
Am Besten gefallen mir die Ausführungen vo Alterego.
Er könnte glattweg auch Alterfuchs heißen, denn er trifft den Nagel auf den Kopf. Bin selbst seit vielen Jahren im Immobiliengeschäft und lebe davon.
Gerade wenn man wenig eigenes Geld hat, sollte man Eigentumswohnungen meiden-man kommt sonst nie auf den "grünen Zweig".
Übrigens: Habe gerade wieder im Osten (Dresdener Raum) für wenig Geld im "Winterschlußverkauf" ein MFH mit 1200qm Land gekauft. Dieses Thema wird noch viel unterschätzt. Die Mieten da sind fast wie hier im Westen (ca. 5,- Euro/qm), der Kaufpreis hingegen weniger als die Hälfte.
Aber wie eben Alterego verdammt richtig sagt: Es kommt immer auf das konkrete Einzelobjekt (Lage/Preis) an.
Es gibt keine schlechten Immobilien - und eben kaum gute "Teileigentumswohnungen".

[Harry_Schotter]

Die Bauwirtschaft produziert am echten Bedarf vorbei

Trendforscher Hettenbach sagt weitere Pleitewelle voraus

Von Annette Westhoff

Heidelberg - Ist der typische Ally-McBeal-Fan Chips-Esser oder Apfelkringel-Mümmler? Trägt er Gucci- oder H & M-Mode? Treibt er regelmäßig Sport oder ist er eine Couch-Potatoe? Fragen über Fragen, die die Konsumgüterindustrie genau beantworten kann. Sie betreibt seit Jahrzehnten eine Zielgruppenforschung, die sie über die Gewohnheiten ihrer Kunden aufklärt. An der Bau- und Immobilienwirtschaft sind solche Erkenntnisse bislang offenbar vorbei gegangen.

Das behauptet jedenfalls Peter Hettenbach aus Plankstadt bei Heidelberg. Der promovierte Bauingenieur sagt für die Baubranche voraus: In etwa zehn Jahren wird sie nochmals um 20 bis 25 Prozent geschrumpft sein. Dem ohnehin lahmenden Wirtschaftszweig steht die größte Pleitewelle demnach noch bevor.

Fünf Jahre hat sich Hettenbach mit der Analyse der Bauwirtschaft beschäftigt und dabei das Institut für innovatives Bauen (IIB) gegründet. Besonderes Augenmerk legte er auf Zielgruppenforschung. Die Kernfrage: Wer will künftig wie bauen? Die soziodemographischen Analysen, ergaben drei verschiedene Bautypen: Traditionalisten, Status- und Spaßorientierte.

Die Traditionalisten bevorzugen das Haus auf dem Land, mit großen Garten für den Hund, und konzentrieren sich ganz auf ihre Familie. Diese Gruppe machte noch in den 80er Jahren 40 Prozent der Bauherren aus. Heute, so sagt Hettenbach, stellten sie nur noch zwei bis sechs Prozent. Die große Gruppe der Bauinteressierten, Hettenbach beziffert sie mit 47,3 Prozent, setze sich aus dem oberen Drittel der Status- und der Spaßorientierten zusammen.

Die Statusorientierten bevorzugen laut Analyse das Leben am Rande von Ballungszentren, möchten eine große Küche, ein großes Wohnzimmer und Terrasse. Sie empfangen Gäste und feiern Partys, verwöhnen sich am Wochenende mit Wellness-Programmen und saunieren daher auch gern im eigenen Haus. Diese Gruppe, so Hettenbach, wachse am stärksten. Den Spaßorientierten beschreibt der Bautrendforscher so: "Er sagt Ja zum Konsum, wohnt in der Stadt, am liebsten in einem 150-qm-Loft oder Penthouse. Er hat einen individuellen Geschmack und sein größtes Interesse gilt nur einer Frage: Wie habe ich am meisten Spaß und Action. Er ist spontan, technikbegeistert und hat weder Hund noch Familie."

Passende Wohn-Angebote für die "erfolgreichen Leistungsträger" sind Mangelware: Im Rhein-Main-Gebiet gebe es zur Zeit 450 Immobilienangebote, von denen 445 für die Traditionalisten gebaut wurden. Ähnlich sehe es im Speckgürtel Berlins oder Kölns aus. "Meine Kollegen haben einfach gepennt", sagt Hettenbach und verweist auf einen allseits bekannten Trend: Bis 2050 wird sich laut statistischem Bundesamt die Bevölkerung in Deutschland auf 50 bis 60 Millionen Einwohner reduzieren. Das bedeutet für die Bauindustrie: Schon bis 2010 halbiert sich die Zahl der Bauherren. Was soll dann mit all den Reihenhäusern geschehen? Schon heute will kaum jemand in ihnen wohnen.

Nur radikales Umdenken könne noch einige Unternehmen aus der Baubranche retten, meint Hettenbach. Er fordert sogar, dass in den Innenstädten schlechte Bausubstanz abgerissen werde, um dort den Bedürfnissen der "Leistungsträger" (und Umsatzbringer) entsprechend zu bauen. Hettenbach behauptet, dass er aufgrund seines umfangreichen Datenmaterials jedem Bauträger sagen kann, wer gerne wo wohnen möchte.

Hettenbachs "Leistungselite" mit ihren 2478 Euro monatlichem Haushaltseinkommen ist eine Minderheit. Das Durchschnittseinkommen liegt in Deutschland bei 1500 Euro. Diese Gruppe muss aber offenbar sehen, wo sie bleibt. Eine harte Erkenntnis, das sieht auch Hettenbach ein. Aber er sage nur die Wahrheit. Zumindest die, die er aus seinen Erkenntnissen ableitet. Doch gibt ihm die Entwicklung in den Metropolen Recht: In London, Paris oder New York können sich nur noch Millionäre einen komfortablem Platz in der City leisten. Längst gibt es dort sogenannte Centerhomes. Das ist keine neue Erfindung. Schon im 19. Jahrhundert baute die wohlhabende Klasse so in Berlin. "Dahin müssen wir wieder zurück", sagt Hettenbach.


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[Alterego20]

#97
interessant, danke für den hinweis, ich stelle mir gerade ein paar verwandte fragen und der herr scheint sich da gedanken gemacht zu haben.

[V-12]

für immoeigentümer heisst es derzeit durchhalten !!!

[V-12]

das in #17 beschriebene szenario ist durchaus im auge zu behalten.sollte die entwicklung dramatisch in diese richtung gehen,wären nicht nur die immo´s am boden,dann wäre deutschland pleite und mit deutschland wahrscheinlich auch ganz europa.

[Alterego20]

BGH: Vormerkung im Grundbuch läuft bei Insolvenz des Verkäufers ins Leere


Erhöhtes Risiko beim Immobilienkauf


Der Erwerb einer Immobilie ist eine heikle Sache. Sicherheit verschafft eine „Auflassungsvormerkung“ im Grundbuch: Damit ist der Anspruch auf das Grundstück dokumentiert, und es kann eigentlich nichts mehr schief gehen – meint man. Doch wer erst einmal in die Strudel des Insolvenzrechts geraten ist, kann am Ende doch mit leeren Händen da stehen, wie ein vor kurzem veröffentlichtes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zeigt (Az.: IX ZR 457/99).


lg KARLSRUHE. Ein Wohnungskäufer erwarb 1994 von einer GmbH eine noch zu errichtende Eigentumswohnung und zahlte dafür mehr als 420 000 Mark. Den Anspruch auf das Eigentum ließ er sich durch den Eintrag einer Vormerkung sichern. Noch bevor das Domizil fertig war, ging die Firma 1997 pleite. Der Konkursverwalter verlangte die Löschung der Vormerkung: Tatsächlich musste der Käufer – nun höchstrichterlich abgesegnet – zur Kenntnis nehmen, dass er keinen wirksamen Kaufvertrag abgeschlossen hatte.

Zwar war im Vertrag auf die „Baubeschreibung nebst Bauzeichnung“ verwiesen, doch waren diese beiden Zusatzdokumente nicht notariell beurkundet. Und der BGH nimmt solche Formvorschriften ziemlich ernst. Beim Kauf einer noch zu errichtenden Wohnung „gehören auch die Ausgestaltung und Ausstattung der Wohnung für den Erwerber zu den wesentlichen Vertragselementen“, befand der IX. Zivilsenat. Tragen sie nicht den Stempel des Notars, dann ist der ganze Kaufvertrag nichtig – mit der Folge, dass auch die Vormerkung im Grundbuch gelöscht werden muss.

Weil er aber den Kaufpreis schon bezahlt hatte, machte der Käufer ein „Zurückbehaltungsrecht“ an der Auflassungsvormerkung geltend, wollte also Löschung nur erlauben, wenn er vorher sein Geld zurück bekäme. Doch auch mit diesem Argument blieb er ohne Erfolg, denn im Konkurs- wie auch im heutigen Insolvenzverfahren greift das normale Zurückbehaltungsrecht nicht (für Kaufleute gilt freilich etwas anderes). Die Vormerkung hilft nicht weiter, weil sie nichtig ist. Ergebnis: Der Käufer steht genau so da wie alle anderen Konkursgläubiger – mit leeren Händen.

Schließlich griff der unglückliche Käufers auf den allgemeinen Grundsatz von „Treu und Glauben“ zurück: Der sei verletzt, wenn der Konkursverwalter die Wohnung behalten dürfe, obwohl der den Kaufpreis nicht zurückerstatten könne. Dazu der IX. Zivilsenat lapidar: „Der Umstand allein, dass der Kläger zur Rückzahlung der ,Kaufpreisleistungen’ aus der Konkursmasse nicht in der Lage sein mag, macht sein Verlangen auf Grundbuchberichtigung nicht treuwidrig.“ Mit andern Worten: Wer Geld von einer Pleitefirma will, hat eben Pech gehabt.

Quelle: Handelsblatt


HANDELSBLATT, Freitag, 10. Mai 2002, 11:44 Uhr

[Alterego20]

Parzelle - unverbaut und ruhig gelegen


Bauland auf dem Mond


Von JÜRGEN GROSCHE


Grundstücke sind ein knappes Gut und mittlerweile auch sehr teuer. Wem es auf der Erde zu eng wird, kann aber durchaus auf den Mond ausweichen und sich dort ein Stück Land sichern.


Das jedenfalls versprechen Internet-Anbieter, die auf ihren Homepages Mondgrundstücke oder gar Areale auf dem Mars vertickern. So bietet mondshop.de zum Beispiel ein "Mondgrundstückspaket" an - mit Besitz-Urkunde und der "Lunar Constitution Bill of Rights", einer Art Mondverfassung. Bei mondland.de gibt es einen Acre - eine Fläche "größer als ein Fussballfeld", so der Anbieter - für 39,90 Euro. Zum gleichen Preis kann der Käufer aber auch auf Venus oder Mars ein Grundstück erwerben.

Auf www.lunarshop.de bietet Lunar Embassy einige "exklusiven Immobilien" an. Für 29.90 Euro erhält der Erwerber auf dem Mond eine "Parzelle in Größe eines halben Fußballfeldes mit garantiert unverstelltem Blick auf die Erde". Dies dürfte auch eines der derzeit entscheidenden Kriterien bei der Auswahl der Grundstücke darstellen, so lange der Grundstücks-Eigner sein Gelände nicht persönlich bebauen oder zumindest umzäunen kann.

Wem der Claim auf dem Erd-Trabanten zu teuer ist, findet günstigere Ausweich-Parzellen auf den allerdings etwas abseitiger gelegenen Planeten Mars, Venus und dem Jupiter-Mond Io. Den Quadratmeter dort verhökert Lunar Embassy für 0,007 Euro - ein nach eigenen Angaben "spottbilliges" Angebot. Der komplette Planeten Pluto steht aktuell mit 555.555,55 Euro in der Preisliste. Bei dieser Schnapszahl dürfte der ein wenig vernebelte Geist die Höchsttemperatur auf dem Planeten, die Lunar Embassy mit 223 Grad Celsius angibt, als sommerlich angenehm emfínden.

Analyse der Wertentwicklung

Angesichts der Fortschritte in der Weltraumfahrt könnten Spekulanten mit Parzellen auf Mond, Mars & Co. durchaus den Grundstein für einen immensen Wertzuwachs ihres Vermögens legen, auch unter dem Blickwinkel möglicher Rohstoff-Funde. Ob indes die Wertschöpfung bereits in diesem Jahrhundert zu realisieren ist und ob die spekulative Gewinn-Chance höher als beim Lotto-Spiel einzustufen ist, darüber wagen Analysten keine zuverlässigen Prognosen.

Immerhin investieren Prominente in diesen Markt. So zählt Lunar Embassy - nach eigenen Angaben der "weltweit einzig autorisierte Anbieter für extraterrestrischen Grund und Boden" - den US-Schauspieler Clint Eastwood und "zwei (nicht mehr amtierende) US-Präsidenten, deren Namen aus verständlichen Gründen jedoch vertraulich bleiben müssen", zu seinen Kunden. Anbieter mondshop.de, der auf Lunar Embassy verweist, scheut sich nicht, sie zu nennen: Jimmy Carter und Ronald Reagan.

Wem gehört der Mond?

Bleibt die Frage der Seriosität der Angebote von Himmelskörper-Parzellen. Erwirbt der Käufer tatsächlich Eigentum? "Die Rechtslage ist, vorsichtig ausgedrückt, umstritten", gibt Anbieter mondshop.de zu. Zwischenzeitlich hat es sogar einen Rechtsstreit um den Besitz des Mondes gegeben.

Dennis M. Hope ließ sich 1980 beim Grundbuchamt in San Francisco seine Besitzansprüche am Mond verbriefen. Alle die, die etwas dagegen haben könnten, verschliefen die acht Jahre Einspruchsfrist. Nicht einmal die USA, die immerhin als erste ihre Flagge in den Mondstaub pflanzten, legten Einspruch ein. Das tat indes 16 Jahre später der Deutsche Martin Jürgens. Der Rentner aus Westerkappeln sah sich als Mondbesitzer in Erbfolge seit 1756. Im Jahr 1996, als Hope seine Homepage eröffnete, trat Jürgens mit dem Anspruch auf, rechtmäßiger Besitzer des Mondes zu sein. Beweisführung: Er legte eine Urkunde vor, die belege, dass Friedrich der Große Aul Jürgens, einem Urahn der Familie, den Mond geschenkt habe.

Nach Angaben des Kölner Instituts für Luft- und Weltraumrecht, das diesen Rechtsstreit entscheiden sollte, gehört der Mond niemandem, das Weltall sei nicht territorial. Das Institut zitiert den Weltraumvertrag von 1967, nach dem der "Weltraum einschließlich des Mondes und aller anderen Himmelskörper keiner nationalen Aneignung unterliegt". Das kann die Internet-Anbieter nicht anfechten. Eine "Gesetzeslücke" habe er sich zunutze gemacht, heißt es bei mondshop.de: Der Weltraumvertrag verbiete es Regierungen, Territorialansprüche auf den Mond und andere Himmelskörper zu stellen. Von Privatpersonen und Industrieunternehmen sei indes keine Rede.

Sind die Grundstückskäufe notariell beglaubigt? Nein - "Das können Sie bei diesem Preis im Ernst auch nicht erwarten", schlägt mondshop.de entsprechende Sicherheits-Anfragen aus.

Wie auch immer - und das sei hier klar gesagt: Für die Seriosität der Anbieter oder die Rechtmäßigkeit der Geschäfte übernimmt die Redaktion selbstverständlich keine Gewähr.


HANDELSBLATT, Donnerstag, 11. April 2002, 15:51 Uhr

[schnapper1]

@all
Hallo zusammen. Bin auf dieses Board getroffen und möchte allen Interessenten die Möglichkeit bieten, mir eine Nachricht in meinem Postfach, bei Interesse, zu hinterlegen. Ich möchte hier nicht grossartig Werbung machen und halte mich daher kurz.Es handelt sich um den Verkauf von Wohnungen in der Porzelanstadt Meissen. Diese Objekte sind bereits seit zehn Jahren vermietet und bieten die Chance sich eine zusätzliche Altervorsorge zu sichern bzw. als Renditeobjekt zu nutzen. Es stehen noch ca. 100 Wohnungen von ehemals 250 Wohnungen zum Verkauf. Mehr möchte ich an dieser Stelle nicht bekannt geben und freue mich über Interessenten die mir eine Mail in mein Postfach hinterlassen. Alles weitere werde ich dann erläutern.

Grüsse

[Alterego20]

"Mehr möchte ich an dieser Stelle nicht bekannt geben...."

ach nee, warum denn nicht? viel mehr ist auch nicht nötig. ein invest in meissen, am besten noch in der einer der massensiedlungen. ausgerechnet, die stadt mit einer der, wenn nicht der höchsten schrumpfungsrate der bevölkerung im osten(-78%). und der mietspiegel geht von 1 DM - 6 DM (also von Ofenheizung unsaniert, WC im Zischenparterre) bis saniert gute Ausstattung rund 6,5 DM pro m2.

was soll denn der schrott kosten?

[schnapper1]

@alterego20
ich wollte nicht mehr schreiben da ich keine werbung machen wollte, da ich es selbst als störend empfinde. du solltest dir mal den mietspiegel von meissen zukommen lassen dann wüsstest du das du unsinn schreibst. die wohnungen kosten 4,40 euro / qm und sind auf dem neuesten stand der technik. da meissen schon zu ddr zeiten ein guter devisenbringer war und sich nach der wende internationale firmen niedergelassen haben sind auch die immobilienpreise stetig angestiegen. ich spreche hier nur von wohnungen die nach der wende errichtet wurden. also bevor du dich nächstes mal äusserst, würde ich mein gehirn einschalten.

grüsse

[Alterego20]

#schnapper1: du lügst und zwar massiv und ganz schön unverschämt.

die zahlen habe ich aus dem mietspiegel, den brauchst du mir nicht zukommen lassen den gibts online.

was für ein elendes gesocks sich hier bei w:o herumtreibt.

[Alterego20]

www.meissen-stadt.de

da gibt es den als download. der gilt nicht für neubauten nach 1990 und auf solche habe ich mich auch nicht bezogen. die grenzwerte hatte ich gepostet.
der rest ist aus einer validen studie.

"immobilienpreise stetig angestiegen"
krass gelogen.

"ich wollte nicht mehr schreiben da ich keine werbung machen wollte, da ich es selbst als störend empfinde. "
ja ja, klaro, aber ein thread musste auch noch dazu her, und ausser verlogener werbung und beleidigung:

"also bevor du dich nächstes mal äusserst, würde ich mein gehirn einschalten."

nichts gewesen.
wie wärs wenn du woanders auf dummenfang gehst.

[Harry_Schotter]

Die Städte im Detail: Meißen

Einwohner: 30 486
Gültiger Mietspiegel vom: 01.07.1999


Vergleichsmiete für 65qm-Wohnungen*
(in Euro je qm) für die Baujahre
1905= 5,17

1925= 5,17

1955= 5,17

1965= 5,17

1975= 5,17

1985= 5,17

1995= 5,17

Vergleichmiete für 100qm-Wohnungen**
(in Euro je qm) 5,18

Mietniveau insgesamt*** 103



*
Nettokaltmiete für eine 65 Quadratmeter große Wohnung, normale Ausstattung (Bad, Dusche, WC, Sammelheizung) in normaler/mittlerer Lage.
**
Nettokaltmiete für eine 100 Quadratmeter große Neubauwohnung, normale Ausstattung (Bad, Dusche, WC, Sammelheizung) in normaler/mittlerer Lage, Baujahr 1995.
***
Index 100 = Durchschnitt aller Mieten in 316 Städten.

Quelle: F+B GmbH. Die gesamte Studie „Mieten in Deutschland 2001“ ist als Broschüre und als Datenbank erhältlich.


........


Anmerkung: Alles für 5,17 Euro ??? Merkwürdig.
Ich denke mal, daß die Preise seit 1999 kräftig gefallen sind.

Na ja, wie auch immer, wer seine Wohnungen im Internet anbietet, wird sie wahrscheinlich über Makler und Zeitungsanonnce nicht los.Ist so meine Meinung.


H_S

[V-12]

immos im gesamten osten drohen auch in zukunft zu floppen.von wertsteigerung weit u.breit nix zu sehen.

[Alterego20]

meine fassung stimmte nicht (vorab-version ende 2001, DM/Euro Einheiten nicht angezeigt. das macht den kohl aber immer noch nicht fett.

also korrigiere ich: "und der mietspiegel geht von 1 Euro - 6 Euro (also von Ofenheizung unsaniert, WC im Zischenparterre) bis saniert gute Ausstattung rund 6,5 Euro pro m2."

und das ist etwas hoch schliesslich gibts absoluten top-luxus (jahrhundertwende, villa, mit allem was eine firma auch nur ersinnen kann ausgestattet und für 10 Mio. renoviert, nicht mal saniert, da durchgehend repräsentativ genutzt als gewerbeimmo für 4,5 Euro der qm - und das in einer stadt die teurer ist als meissen, in leipzig - da steht nämlich auch alles leer)


http://www.meissen-stadt.de/index.php?view=mietspiegel

Neuer Mietspiegel der Stadt Meißen
Es ist soweit: Mit dem 1. Januar 2002 ist nach sehr effektiven und guten Diskussionen mit Mietervertretern und Großvermietern der neue Mietspiegel der Stadt Meißen gültig. Im folgenden erhalten Sie einige Erläuterungen zu Ziel, Entstehung, Zusammensetzung und Geltungsbereich des Mietspiegels sowie den Mietbegriff und eine Anleitung zur Bewertung Ihrer eigenen Wohnung anhand von Beispielen.
Ab Februar 2002 finden Sie den Mietspiegel auf den Seiten der Stadt unter der Rubrik "Stadt intern". Eine Verlinkung zu diesen mietthematischen Seiten durch Vereine, Firmen und Institutionen ist ab diesem Zeitpunkt natürlich jederzeit möglich.

Entstehung und Ziel
Der vorliegende, einvernehmlich festgestellte Mietspiegel ist das Ergebnis zahlreicher Beratungen und Diskussionen vieler kompetenter Verhandlungspartner. Die Meißner Vermieter und der Mieterverein haben damit einen Konsens erzielt, in dem die bisherigen Erfahrungen, die Trends der Mietzinsentwicklung und die gesetzlichen Möglichkeiten der Gestaltung des Mietzinses berücksichtigt wurden.
Der fortgeschriebene Mietspiegel (Basis hierfür ist der Mietspiegel vom 10.07.1999) soll es Mietern und Vermietern erleichtern, eine sinnvolle Einigung über die Miethöhe zu erzielen. Dabei werden Kosten der Beschaffung und Bewertung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall eingespart und dem Gericht die Entscheidung in Streitfällen erleichtert. Es sollen überzogene Mietzinsforderungen und Gerichtskosten vermieden und damit zur Versachlichung der Auseinandersetzungen über die Mieten beigetragen werden. Das Mietpreisgefüge ist im nicht preisgebundenen Wohnraumsektor möglichst transparent zu machen.
Der Mietspiegel stellt keine Preisempfehlung dar und wird in Zukunft fortgeschrieben.

Geltungsbereich des Mietspiegels
Der aktualisierte Mietspiegel basiert auf dem Gesetz zur Neuregelung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 und dem Mietspiegel vom 10.07.1999. Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde und/oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Er widerspiegelt die gezahlten Mieten in Meißen im September 2001 für verschiedene Wohnungstypen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.
Der Mietspiegel stellt eine der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Auf seiner Grundlage können sich die Mietvertragsparteien bei bestehenden oder neuen Mietverhältnissen einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln oder erhebliche Kosten für Gutachten aufwenden zu müssen.

Nicht anwendbar ist dieser Mietspiegel bei Wohnungen, die

vom Eigentümer selbst genutzt werden
einem Angehörigen oder nahen Verwandten des Mieters gehören
möbliert oder teilmöbliert sind
in Wohnheimen sind
keinen eigenen Eingang aufweisen
sich in Ein- oder Zweifamilienhäusern befinden
mit gewerblichem Mietpreis vereinbart sind
nach dem 03. Oktober 1990 mit Fördermitteln gebaut oder saniert wurden und einer Mietpreisbindung unterliegen.
Der Mietbegriff
Der Mietspiegel enthält die Nettokaltmiete, d.h. das Entgelt für die Überlassung der leeren Wohnung ohne Betriebskosten. Soweit vertraglich vereinbart, können gemäß II. Berechnungsverordnung, Anlage 3 zu § 27 nachfolgende Betriebskosten zusätzlich zur Nettokaltmiete verlangt werden: Laufende öffentliche Lasten des Grundstückes, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizungskosten, Warmwasserversorgung, verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, Aufzüge, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Gebäudeversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantennen, gemeinsame maschinelle Wascheinrichtungen und sonstige Betriebskosten, z.B. von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen.

Bewertung einer Wohnung
Der Wohnwert ergibt sich aus einem Punktesystem, das sich aus der Wohnqualität (Wohnlage), Beschaffenheit des Mietobjekts und Ausstattung der Wohnung zusammensetzt.

Wohnlage:

1 - gute Wohnlage
In Gebieten des inneren Stadtbereiches mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, mit Frei- und Grünflächen, gepflegtem Stadtbild (gutem Gebäudezustand), mit sehr gutem Verkehrsanschluss und guten bis sehr guten Einkaufsmöglichkeiten und gutem Image.
In Gebieten mit überwiegend offener Bauweise, starker Durchgrünung, gepflegtem Wohnumfeld, mit gutem Gebäudezustand und ruhiger Wohnsituation, mit normaler Verkehrsanbindung und normalen Einkaufsmöglichkeiten und gutem Image.

2 - mittlere Wohnlage
In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, mit normalem Straßenbild (nicht von Gebäudeschäden geprägt), gutem Gebäudezustand (z.B. sanierte Wohngebiete, Neubaugebiete), mit wenigen Grün- und Freiflächen.
In Gebieten in Stadtrandlagen mit durchschnittlichen Einkaufsmöglichkeiten und normalem Verkehrsanschluss ohne Beeinträchtigung durch Industrie und Gewerbe.

3 - einfache Wohnlage
In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, mit sehr wenigen Grün- und Freiflächen, mit überwiegend ungepflegtem Straßenbild und schlechtem Gebäudezustand (z.B. Fassadenschäden, unsanierte Wohngebiete). Bei starker Beeinträchtigung durch Geräusch- und Geruchsbelästigungen von Industrie und Gewerbe.
In Gebieten in Stadtrandlagen mit überwiegend offener Bauweise, oft schlechtem Gebäudezustand (z.B. Fassadenschäden, unsanierte Wohngebiete), mit ungepflegtem Straßenbild (z.B. unbefestigte Straßen), ungünstiger Verkehrsverbindung und wenigen Einkaufsmöglichkeiten.

Ausstattung:
Für die Ausstattung der Wohnung, wie sie vom Vermieter gestellt wird, sind Bad, WC, Küche, Heizung und Fußböden der Wohnräume ausschlaggebend. Hat ein Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen, ohne dass der Vermieter die Kosten dafür erstattet hat, bleiben diese Ausstattungsmerkmale unberücksichtigt.

Der Mietspiegel geht von vier Ausstattungsklassen aus:
Klasse a) ohne WC, ohne Bad/ Dusche, ohne Zentralheizung
Klasse b) mit einem Ausstattungsmerkmal (WC oder Bad oder Dusche oder Zentralheizung)
Klasse c) mit zwei Ausstattungsmerkmalen
Klasse d) mit WC, mit Bad/ Dusche und Zentralheizung

Beschaffenheit
Bei der Beschaffenheit werden Dach, Wärme- bzw. Schalldämmung, Aufzug, Sicherheit, Fenster, Elektroanlage, Treppenhaus, Nebengelasse, Fassade, Eingangsbereich und wohnungsgebundener Stellplatz berücksichtigt.

Definition der Beschaffenheitsstufen als Resultat der nachfolgenden Erfassungstabelle für die Beschaffenheit eines Mietobjektes:

einfach: umfasst den Bereich von 0 bis 5 Punkten
mittel: umfasst den Bereich von 6 bis 11 Punkten
gut: umfasst den Bereich von 12 bis 17 Punkten.

Beschaffenheit / Mietobjekt
Definition
max. Punkte
Eigenerfassung

1. Dach
Dach dicht
1 Punkt


2. Wärmeschutz
Wärmedämmung vorhanden
1 Punkt


3. Fassade
saniert, gut erhalten
1 Punkt


4. Aufzug / Fahrstuhl
Vorhanden
1 Punkt


5. Sicherheit
Türwechselsprechanlage / auto-matische Türbetätigung
1 Punkt


6. Fenster
maximale Punktzahl
4 Punkte



Schallschutz
1 Punkt



Iso-Glas
2 Punkte



Verbund-/Kastenfenster
1 Punkt



Sonnen-/Wetterschutz
1 Punkt


7. Elektroanlage
maximale Punktzahl
3 Punkte



DIN-Norm eingehalten
2 Punkte



betriebssicher unter Putz
1 Punkt


8. Treppenhaus
maximale Punktzahl
2 Punkte



gut erhalten
1 Punkt



aniert, alle Versorgungsleitungen unter Putz
2 Punkte


9. Nebengelasse
vorhanden und in Ordnung
1 Punkt


10. Außenanlage
in Ordnung
1 Punkt


11. Stellplatz
wohnungsgebundener Stellplatz
1 Punkt


Gesamtsumme Beschaffenheit
maximal erreichbare Punkte
17 Punkte



Anwendung des Mietspiegels
Um die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung nach diesem Mietspiegel zu ermitteln, sollte folgendermaßen vorgegangen werden:

Das für die Wohnung in Betracht kommende Tabellenfeld des Mietspiegels wird gefunden, indem die vorhandenen Merkmale der Wohnung mit der Tabelle verglichen werden. Größe, Ausstattungsklasse und Beschaffenheitsstufe sind bekannt bzw. feststellbar. Die Wohnlage ist aus dem Wohnlageverzeichnis zu entnehmen. Aus diesen vier Merkmalen ergibt sich in der Tabelle das Feld, aus dem die in Frage kommenden Werte ablesbar sind.

Der Mietspiegel weist für jeden Wohnungstyp in den verschiedenen Tabellenfeldern jeweils die Mietpreisspanne aus. Der Mietpreis einer normalen Wohnung mit Standardausstattung dieses Feldes wird vorwiegend im Mittelbereich liegen. Eine schlechter ausgestattete Wohnung wird im unteren, eine besser ausgestattete im oberen Bereich der Spanne einzuordnen sein.

Umgang mit den ausgewiesenen Mietpreisspannen
Die im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen sind erforderlich, weil Wohnungen über die in der Tabelle ausgewiesenen Merkmale hinaus weitere Unterschiede aufweisen können. In der weit überwiegenden Zahl der Fälle können die besonderen Vor- und Nachteile einer Wohnung in den Spannen des Mietspiegels berücksichtigt werden. Im Ausnahmefall kann die ortsübliche Vergleichsmiete, z.B. beim Zusammentreffen einer Vielzahl von wohnwerterhöhenden oder -mindernden Merkmalen, auch außerhalb der in der Mietpreistabelle ausgewiesenen Spanne liegen. Mängel in der Standardausstattung können durch zusätzliche Ausstattungen ausgeglichen werden. Außerdem kann die Miethöhe von weiteren Merkmalen abhängig sein, die in der Tabelle nicht ausgewiesen sind.

Beispiele zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung
Zur Ermittlung des zutreffenden Mietspiegelfeldes für die ortsübliche Vergleichsmiete wurden eine einfache Wohnung und eine mit bestem Wohnstandard ausgewählt, um das Anwendungssystem zu verdeutlichen.

Beispiel 1:
Eine Wohnung in der Hafenstraße in der Größe von 55 m² Wohnfläche befindet sich in einem älteren unsanierten Gebäude, hat Ofenheizung, ein WC außerhalb der Wohnung und alte Kastenfenster. Die Küche ist mit einem Fenster und einem Wasseranschluss ausgestattet. Die Elektroleitungen sind betriebssicher über Putz gelegt. Die Nettokaltmiete für diese Wohnung beträgt 1,30 €/m².
Eine Wohnung mit diesen Bedingungen ist in die Wohnraumklasse a) einzuordnen. Als einziges Beschaffenheitskriterium ist die Elektroanlage definiert, so dass nur eine einfache Beschaffenheit (0 bis 5 Punkte) anzunehmen ist. Die Wohnung entspricht der Zeile ... bis 60 m². Die Wohnlage ist laut der im Text vorgenommenen Definition als mittlere Wohnlage einzukategorieren. Zusammenfassend ergibt sich folgendes Mietspiegelfeld:

einfache Beschaffenheit, mittlere Wohnlage, Klasse a) bis 60 m²

Hier ist die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmieten von 1,06 bis 4,12 €/m² angegeben, so dass die angemessene Nettokaltmiete mit 1,30 €/m² in diesem Rahmen liegt und somit ortsüblich ist.

Beispiel 2:
In einem sanierten Haus in der Marienhofstraße liegt eine vollausgestattete Wohnung mit mehr als 45 m² Wohnfläche, für die eine Nettokaltmiete in Höhe von 5,37 €/m² Wohnfläche verlangt wird. Für die Beschaffenheit ergeben sich 14 Punkte, denn das Dach ist dicht, die Wärmeschutzverordnung eingehalten, die Fassade saniert, eine Wechselsprechanlage vorhanden, die Fenster weisen Schallschutz und Isolierglas vor, für die Elektroanlage wurde die DIN-Norm zusätzlich zur Betriebssicherheit und Verlegung unter Putz eingehalten. Im sanierten Treppenhaus liegen alle Versorgungsleitungen unter Putz, der Eingangsbereich ist in Ordnung.
Die Wohnungsausstattung erreicht die Klasse d), da alle drei Ausstattungsmerkmale (WC, Zentralheizung, Bad/Dusche) vorhanden sind. Für diese Wohnung muss folgendes Mietspiegelfeld eingesehen werden:

gute Beschaffenheit, gute Wohnlage, Klasse d), bis 60 m²

Hier findet sich die Mietspanne von 3,94 bis 6,39 €/m². Damit ist die Nettokaltmiete von
5,37 €/m² im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete.



Anhang zum Mietspiegel
Voraussetzungen zum Mieterhöhungsverlangen:

- Die Kündigung eines Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

- Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB verlangen, wenn

a) die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 und 560 werden nicht berücksichtigt

b) die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach den § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist

c) bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).

Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter gegenüber schriftlich geltend zu machen. Es kann an Hand des Mietspiegels, durch ein Gutachten oder durch Benennung von drei Vergleichswohnungen begründet werden.

Der Mieter hat zur Prüfung seiner Zustimmung eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats, der auf Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt. Erteilt er die Zustimmung nicht, so kann der Vermieter gegen ihn innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist beim Amtsgericht Meißen Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben.

Wirksamwerden der Mieterhöhung
Nach Zustimmung oder rechtskräftigem Urteil wird die erhöhte Miete vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf Zugang des Erhöhungsverlangens folgt.

Hinweis für bestehende Mietverhältnisse
Sollte die Nettokaltmiete in einem bestehenden Mietverhältnis über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, gibt es keinen rechtlichen Anspruch auf eine Herabsetzung der Miete (unter Beachtung der Kappungsgrenze). Mieterhöhungsverlangen oder Mieterhöhungserklärungen, die vor dem 01.09.2001 zugegangen sind, richten sich nach den §§ 2, 3, 5, 7, 11 - 13, 15, 16 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe, in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung.
Später zugehende Mieterhöhungsverlangen sind auf der Grundlage des Mietrechtsreformgesetzes zu beurteilen. Übergangsvorschriften für die am 01.09.2001 bestehenden Mietverhältnisse sind differenziert ausgestaltet worden und aus Artikel 229 § 3 EGBGB ersichtlich (Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19.06.2001, BGBl. I Nr. 28 S. 1165/1166). Der Mietspiegel vom 10.07.1999 war gültig bis zum 31.12.2001. Der neue Mietspiegel tritt am 01.01.2002 in Kraft (veröffentlicht im Meißner Amtsblatt vom 21.12.2001). Weitere Auskünfte zum Mietspiegel (nicht zu Mietrechtsfragen) geben die an der Erarbeitung des Mietspiegels genannten Mitwirkenden.




Der neue Mietspiegel wurde gemeinsam erstellt von:

Stadtverwaltung Meißen
Stadtentwicklungs- und Stadterneuerungsgesellschaft SEEG Meißen mbH
Mieterverein Meißen und Umgebung e.V.
Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft (GWG) Meißen e.G.
Interessengemeinschaft der Haus- und Grundstückseigentümer des Kreises Meißen e.V. Gabriele Lindner,
Sachverständige zur Bewertung von Grundstücken und Baukostenplanung
G & W Gewerbe- und Wohnungsbaugesellschaft mbH
Breitenstein Immobilien
Haus- und Grundstücksverwaltung Riße


Beratende Mitwirkung:

Amtsgericht Meißen und Datenschutzbeauftragter der Stadt Meißen

Von weiteren Unternehmen wurden Daten bereitgestellt

Meißner Baugenossenschaft für Kleinwohnungsbau e.G.
Keßner & Arzberger GmbH & Co. KG


Meißen, den 01. Januar 2002

[steckerinderdose]

#106 deine Umgangsmanieren sind schwer zu toppen. In diesem Thread ist einmal mehr eindeutig erkennbar, wer von wo kommt. Mir sind übrigens auch andere Zahlen bekannt als die, die du hier postest.

[Harry_Schotter]

Geprellte Bast-Kunden planen Sammelklage

Was einst als "Rundum-Sorglos-Immobilie" beworben wurde, macht Anlegern heute große Sorgen

Von Harald Posny

Düsseldorf - Geprellte Bast-Bau Kunden formieren sich. Am vergangenen Wochenende trafen sich 350 von rund 2500 Mitgliedern der im Januar 2001 gegründeten Interessengemeinschaft Anleger Bast Bau-Gruppe (IG Anleger) in Düsseldorf. Eine Kooperation aus drei Rechtsanwaltssozietäten, Spezialisten in Sachen Bankenhaftung, will für insgesamt etwa 7000 Anleger in konzertierter Aktion von 45 Banken Schadenersatz für falsche Renditeversprechen und nicht eingehaltene Mietgarantien von der heute zahlungsunfähigen Bast Bau GmbH erstreiten. Sie hatte sogenannte "Sorglos-Immobilien" verkauft. Banken hatten sie über Darlehen finanziert.

Bei vielen Anlegern haben sich in der Zwischenzeit große Finanzierungsprobleme ergeben. Oft sehen sie ihre mit dem Immobilienerwerb geplante Altersvorsorge dahin schwinden. IG-Anleger Vorsitzender Klaus Kalscheuer schätzt die Einbußen bei einem Kaufpreis von damals durchschnittlich 300 000 DM (heute rund 150 000 Euro) auf 30 Prozent und mehr. Notverkäufe drücken die Preise. "Das ist von den Banken natürlich gewollt", empört sich Kalscheuer.

Da für die zudem aus heutiger Sicht weit überteuerten Bast-Immobilien kaum Schadenersatz zu erwarten ist, haben sich die Anwälte Gerhart Baum (Ex-Bundesinnenminister) aus Köln, Peter Hahn aus Bremen und Julius Reiter aus Düsseldorf in Absprache mit der IG Anleger darauf verlegt, die vermittelnden Banken in Mithaftung zu nehmen. Die Institute setzen sich gegen solche Ansprüche vehement zur Wehr.

Für die einst von Bast Bau, Banken und Vertriebsgesellschaften mit zehnjähriger Mietgarantie angebotenen Immobilien waren die Kunden gern bereit, die lukrativen Renditen selbst über ein höheres Preisniveau der exzellent gebauten Immobilien zu akzeptieren. Was damals als "Sorglos-Immobilie" beworben wurde, erwies sich jedoch in den Folgejahren als Flop, schließlich als "Sorgen-Immobilie".

Viele Immobilien, so Anwalt Reiter, seien zu Preisen des Doppelten des tatsächlichen Verkehrswertes bezahlt worden, durchaus von den Banken gewollt. Gestützt auf die Immobilie als Sicherheit wurden den Anlegern sogar zusätzlich Privatdarlehen vermittelt. Versteckte Provisionen gaben den Anlegern ein falsches Bild von der Werthaltigkeit der Immobilie. "Dieses unseriöse Verhalten rächt sich heute," sagt Reiter. Er ist wie Baum und Hahn davon überzeugt, dass durch das Verschweigen der Provisionen die Kaufverträge nichtig sind.

Ansatzpunkt dafür ist, dass die Bast Bau GmbH als Treuhänderin die Kreditverträge unterschrieben hat. Die ihr gegenüber erteilte Vollmacht könnte aber unwirksam sein, weil die Treuhänderin damit die Besorgung fremder Rechte übernommen hat - ein Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz. Die Anwälte sehen gute Chancen für die Schadenersatzforderungen. Wegen allzu langer Dauer solcher Klagen gegen die finanzierenden Banken vor Gericht sind Anleger und Anwälte viel stärker an einem außergerichtlichen Vergleich anstatt von Einzel- oder Sammelklagen interessiert.

Die Banken freilich, allen voran die etwa für 35 Prozent der Verträge stehende HypoVereinsbank, scheinen daran nicht interessiert. "Eine Einigung sollte im Interesse des guten Rufs der Banken liegen, meint Anwalt Gerhart Baum. Bisher hätten die sich nur in Einzelfällen bewegt.


........................


Und wer ist wieder mal an erster Stelle mit beteiligt,.......genau, die Verbrecher von der Hypovereinsbank !!!


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[Saratow]

Hochverehrter Alterego, laß Dich besänftigen und sprich nicht im Zorn.
Ich habe ja hier im Thread schon so viel von Dir gelernt, muß jetzt gleichwohl erkennen, daß Du dem Osten (noch) nicht aufgeschlossen gegenüberstehst und vorschnell von "Schrott" sprichst.
Dabei heißt es doch von altersher: "In Sachsen, wo die schönsten Mädchen auf den Bäumen wachsen!"
Na, und Du bist doch sicher auch ein Genießer, oder?
Aber bitte Fakten, Fakten, Fakten:
"Schrott" klingt nicht besonders. Wobei man ja auch mit "Schrott" "Gold" verdienen kann. Wer ist wohl der glücklichere, der stinkreiche Schrotthändler oder der überschuldete Edelkarossen-Verkäufer ? Was nützt mir die Luxusvilla, wenn der Mieter schlecht oder gar nicht mehr zahlen kann?
Dabei paßt Sachsen und Schrott zusammen wie Katharina Witt und Sumo-Ringen.
Meißen ist eine herrliche Stadt, ich kenn sie gut.
August der Starke hat den Zwinger in Sachsen gebaut (und übrigens ca.360 Kinder gezeugt) und jetzt macht es BMW mit seiner Fabrik ebenso. Beide hätten es auch beliebig anderswo gekonnt.
Ich selbst vermiete seit über zehn Jahren in zwei sächsischen Kleinstädten mit weniger Prestige wie Meißen.
Beides sind MFH, gut saniert, Baujahr 1928. Bei selten Leerstand ziehe (oder meinetwegen "zocke", aber korrekt "verdiene") ich beständig jeweils 5,- Euro/qm Kaltmiete. Damit bin ich nicht mal Spitzenreiter. Aber ich kann davon leben mit meiner Familie.
Seit über drei Jahren wohne ich nunmehr im Raum Karlsruhe, bin da selbst Mieter (hilfreich, die Betrachtungsweise der Gegenseite zu kennen und zu erfühlen) und zahle 5,50 Euro/qm kalt.
Zurück zu Meißen, traumhaft an der (jetzt sauberen) Elbe gelegen und mit Sankt Afra im Besitz der einzigen Eliteschule für hochtalentierte Kinder mit Internat in Deutschland, sowie dem einzigartigem historischem Stadtbild.
Hier, wie Schnupper1 schreibt, für komfortable, nach 1990 erbaute Wohnungen ca. 4,40 Euro/qm kalt zu erzielen, erscheint sehr realistisch.
Es hängt (wie immer) einzig am Kaufpreis.
Aber wenn der auch noch gut ist, ist es allemal eine Überlegung wert. Man könnte dann die Sache durchaus positiv betrachten und gleichzeitig als Pionier beim "Aufbau Ost" fungieren, wenn man vorsichtig investiert. Herr Schröder würde sich auch noch freuen...
Kernsatz: Im Osten liegt die Zukunft (siehe Hauptstadt), im Osten, Alterego, nur da!!! Dagegen kann man sich freilich engstirnig sperren, aber das ist dann so, als wenn man sich gegen die abendliche Finsternis sperrt, was ich Dir beides keineswegs unterstelle.
Auch und gerade, wenn man wie Du und ich ordentlich Geld verdienen will, ja muß, kommt man am Osten nicht mehr vorbei!
Schau mal noch weiter in den Osten, nach Rußland. Oh weh, wie wurde das Land doch verteufelt und als zukunftsuntauglich gebrandmarkt. Seit Präsident Putin der "Kapitän" ist, wird an der Börse Rußland Geld verdient, wie sonst niergendwo in der Welt. Sowohl mit "Schrott", alsauch mit Öl und Gold. Und einer Traumimmobilie-Kaufhaus Gum, habe da auch paar Aktien und frohlocke heimlich. Sind
alles Fakten, Fakten, Fakten.
Kurzum, lieber Alterego, öffne Dein Herz (und später den Geldbeutel) für die Reize des Ostens (auch Du, Harry Schotter) und sei nicht mehr voreingenommen, bitte!
Zeige Größe!
Als hervorragender Kritiker hiesiger Immobilienbelange und als scharfsinniger Beobachter der Lage , bist Du (seid ihr) geradezu prädistiniert, die Chancen des Ostens optimal zu nutzen!
MfG!

[novalis1]

Sdrasstje Saratow,
ex oriente lux, stimmt, der Osten (historisch: die Mitte) hat viel zu bieten, profitiere selbst davon in Form meiner Ehehälfte, ganz ohne hyperemanzokratische Anwandlungen und mit intaktem Familiensinn, die nunmehr ihre Stadt Quedlinburg und ihr Land, soeben auferstanden aus (SPDS) Ruinen, herrlichen Zeiten entgegendämm... äh, -gehen sieht.
Aber: seit der Wende sind mehr als 1 Million Menschen abgewandert, Arbeitslosigkeit auch im schönen QLB (Weltkulturerbe) immer noch über 20%, auch das sind Fakten, Fakten, Fakten. Hier gilt es noch mehr zu differenzieren als im Westen: Platte in Halle pfui, Barockstädtchen in (Ex-)König Kurtchens Landen hui. QLB ist ein Eldorado für Renovierer und Denkmalfreunde (Fachwerkhäuser), da geht z.B. ein westzonesischer Professor um und kauft ein Haus nach dem anderen auf. Für die Dachterrassenwohnung im Zentrum hat man meiner Schwägerin auch schon mehr als 200 TE geboten. Besitz dort lohnt sich also. Aber die Platte draußen, oje oje...
MfG, Novalis1
P.S.: wie will BMW das anstellen, 360 Kinder zeugen?

[Alterego20]

#113 von Saratow

"Hochverehrter Alterego, laß Dich besänftigen und sprich nicht im Zorn."

Bingo.

Eines vorweg:
1. zorn, stimmt.
2. ursache - diese plattitüden:

"...bieten die Chance sich eine zusätzliche Altervorsorge zu sichern bzw. als Renditeobjekt zu nutzen. Es stehen noch ca. 100 Wohnungen von ehemals 250 Wohnungen zum Verkauf..."

3. "Mehr möchte ich an dieser Stelle nicht bekannt geben...."

4. und mag der osten noch so schön sein, s.u., die wirtschaftliche lage ist teils, eher überwiegend, eine katastrophe und die stadtflucht auch aus meissen (mir im übrigen auch bekannt, wenn auch nicht in gebührender detailsicht) toppt tatsächlich alles. arbeits- und ausbildungsplätze wurden in den letzten jahren, nachdem die subventions- und start-up-profiteure grösstenteils gescheitert sind immer weniger, gerade in hochqualifizierten bereichen. wer kann oder muss zieht aufgrund der beruflichen chancen unfreiwillig (!) in den westen. wer im westen nach der wende karriere gemacht hat schafft es mangels arbeitsplatzangebot nicht zurück in die "östliche" heimat.
diese entwicklung kann sich nur sehr langsam umkehren. mein horizont für ein ausgewogenes verhältnis ost-west sind eher 20-25 jahre "zusammenwachsen" als 5 oder 10 jahre. mit zusammenwachsen meine ich nicht nur wirtschaftliches gleichgewicht, sondern auch zunehmendes verständnis und miteinander. meine überwiegend aber nicht ausschliesslich positiven erfahrungen (west trifft ost im berufsleben) zeigten mir das erhebliche kulturelle unterschiede zu überbrücken sind.

5. wenn 250 wohnungen angeboten werden dann sprechen wir estimmt von einem schloss ungeahnter grösse, oder?

auf die plattitüden-bauernfängerei und diese masse an wohnungen bezog sich das urteil "schrott".

und zu dieser vor-verurteilung stehe ich solange hier nichts gegenteiliges bekannt wird.

6. ein invest in meissen, oder ein invest im osten kann sicher bei hinreichender marktkenntnis profitabl sein - langfristig. ich habe um 94/95 in einigen städten diese wunderbaren manchmal arg verfallenen villen gesehen und bei jedem besuch erstrahlte eine mehr in neuem glanz (manchmal übertrieben hochpoliert).
also: wenn die substanz gut ist, die lage erstklassig ist und das teilchen auch noch fachgerecht und einwandfrei saniert wird - und man mal schnell 1-4 mio. flüssig hat, warum nicht. dann vielleicht ein schlösschen? oder eine villa in berlin? heute zu 30% der sanierungskosten zu haben.
aber bitte kein nach-wende bauboom-schrott in einer massensiedlung.

nochmal ganz deutlich: der osten ist derzeit (und war es schon früher) etwas für profis, oder exzellent beratene und eher finanzstarke, aber ein spiel mit zu viel risiko und zu hohen nebenkosten für kleinanleger/kleinsparer.

[Alterego20]

"Kernsatz: Im Osten liegt die Zukunft (siehe Hauptstadt), im Osten, Alterego, nur da!!! Dagegen kann man sich freilich engstirnig sperren, aber das ist dann so, als wenn man sich gegen die abendliche Finsternis sperrt, was ich Dir beides keineswegs unterstelle."

nun solche kernsätze und mögen sie auch blütenduft hauchen, beeindrucken mich wenig.
"nur da" - schon ist sie verblüht.

ganz einfach: die welt ist etwas grösser und ausserdem rund. in sachen zukunft verlasse ich mich nun mal auf meine nase und analyse und nicht auf parolen im gewande der prognose.

prag war vor einigen jahren ein super invest. too late now.

[V-12]

Saratow ,du formulierst in der tat lesenswert, doch in bezug auf immobilien als kapitalanlage scheint nachhilfe angebracht.
die rendite eines immobilienivest´s kannst du erst tatsächlich errechnen,wenn du diese wieder verkauft hast und genau diese rechnung geht bei dir aus heutiger sicht nicht auf.
du wirst im osten eben wg.ständiger abwanderung wohl nicht mit wertsteigerung kalkulieren können,da ein zunehmender angebotsüberhang vorherrscht.die instandhaltung,mieterwechsel,säumige zahler ect.fressen dir min. 3 % deiner vermeintlichen rendite weg.
investierst du ausschliesslich in toplagen,musst du mit ´ner anfangsrendite von ca.5% und weniger auskommen und genau da liegt der knackpunkt.
rendite rein auf eventuelle steuervorteile auszulegen ist fahrlässig und wird fast nur von laien, mit oftmals schmerzlichem ausgang ,praktiziert.

[schnapper1]

@alterrego20

normalerweise würde ich garnicht mehr antworten aber ich bin mal nicht so.
ich werde bestimmt nicht mehr näher in details gehen weil ihr eure chance verpatzt habt. ihr wurdet sofort unverschämt und das ist bestimmt nicht mein niveau. ich wollte mich einfach ganz langsam herantasten. mehr nicht. ich hätte eine menge paroli zu bieten den du pauschalisierst ja so ziemlich alles. hat ein mercedes ein motorschaden so werden warscheinlich deiner meinung nach zukünftig alle diesen schaden nehmen.

"ein invest in meissen, oder ein invest im osten kann sicher bei hinreichender marktkenntnis profitabl sein - langfristig" lt. deinem posting 115

nichts anderes hätte ich behauptet, wenn ihr nicht direkt wie die wildgewordenen gepostet hättet. es geht um ein langfristiges investment, genau wie bei aktien.

grüsse

[Alterego20]

LOL LOL

AE: was soll denn der schrott kosten?

provozierend, hart, aber kein persönlicher angriff.


Immo-Vertrieb (schnapper1, steht wohl für schnapp dir jeden tag 1 dummen) : "dann wüsstest du das du unsinn schreibst....
also bevor du dich nächstes mal äusserst, würde ich mein gehirn einschalten."

beleidigend und frech

AE: "du lügst und zwar massiv und ganz schön unverschämt...
was für ein elendes gesocks sich hier bei w:o herumtreibt."

ein schuss mit ganzer ladung auf den spatzen, die beleidigung wurde satt zurückgegeben.
(bin nicht stolz drauf, aber ich habe bei w:o schon so viel schwachsinn und lüge gelesen, da musste mal dampf raus)

the sensible salesman: "...normalerweise würde ich garnicht mehr antworten aber ich bin mal nicht so.
ich werde bestimmt nicht mehr näher in details gehen weil ihr eure chance verpatzt habt. ihr wurdet sofort unverschämt und das ist bestimmt nicht mein niveau...."

nun die verpatzte chance auf eine missglückte immospekulation können bestimmt alle verschmerzen. ein immobilienprofi oder ein gestandener verkäufer in der baubranche bist du nicht, da sind solche empfindsamkeiten und beleidigten leberwürstchen nicht überlebensfähig. wahrscheinlicher: alles nur eine ausrede um nun nicht mit den fakten herausrücken zu müssen.
unverschämt wurdest du zuerst und für eine diskussion über niveau sehe ich keine gemeinsame grundlage.

sei nicht betrübt über deine verpatze chance, die dummen sterben nicht aus, in der tendenz werden es sogar mehr.

[Alterego20]

und hier aus dem anderen thread zwei aktuelle "stimmen aus dem osten" zum thema kulturelle unterschiede und immo-überhang.
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#4 von Deichkind01 14.05.02 15:34:45 Beitrag Nr.: 6.403.125 6403125
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Frage doch mal bei den ortsansässigen Banken nach, z.B. Sparkasse. Ich komme aus Stralsund bin mir sicher, daß die Banken in Kühlungsborn ähnliche Probleme wie die in Stralsund haben. Nämlich ne Menge Immobilien in der Schublade z.T. aus priv. Konkurs, die sie einfach nicht loswerden. Die sind froh über jeden Interessenten und wenn Du auch noch 20% Eigenkapital mitbringst, hui dann bist Du richtig mode. Adr. findest Du im Internet. Noch ein Tipp: Frage doch mal bei der DB-Immobilien nach ob die da nicht einen alten Bahnhof haben?

#5 von jli 14.05.02 15:55:12 Beitrag Nr.: 6.403.397 6403397
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Ihr Wessis habt ein Privatisierungs- und Aneignungsfimmel.
Nachdem ihr eure ganze Natur mit nicht öffentlich
zugänglichen Privatgrundstücken parzeliert habt ist nun der
Osten dran. Aber Vorsicht die nächste bildungsbürgernde
verblödete Westhausfrauengruppe die mir in Mecklenburg den
Weg verstellt werde ich mit marzialischen Sprüchen in die
Flucht schlagen.

Kampf dem Privatwahn!

Gruß jli

[Harry_Schotter]

@#120 von Alterego20


"Kampf dem Privatwahn!"

Gregor Gysi hat als "jli" beim protagonistischen, kapitalistischen Klassenfeind "W: O" einen Nick, um die Macht der Monopole durch die Unterwanderung der Institutionen zu brechen.


...........................

[captown]

Leute, tut Euch einen Gefallen und begrabt diesen thread!!!!!


Am Anfang waren einige Gedanken sehr interessant, aber jetzt seit Ihr in der Sackgasse.

Vom Thema einst sehr gut, in der Ausführung jetzt mangelhaft. Schade um die Zeit.

[Harry_Schotter]

@Kapstadt

Brauch`ste ja nich zu lesen.

[Saratow]

@captown
"Am Anfang waren einige Gedanken sehr interessant, aber jetzt seit Ihr in der Sackgasse"
Nun, so ergeht es letztlich jeder Ehe und auch jedem Thread.
Aber gerade das ist es ja, was uns alle fasziniert, nämlich die Sackgasse bzw. die Talfahrt!
Deswegen ist unser Thread:"Immobilienpreise auf Talfahrt" so langlebig. Neulich war ein optimistischer Thread:"Langfristig gehts aufwärts". Keiner hat darauf bisher geantwortet, außer mir-und ich hab da prompt widersprochen.
@novalis1
"Sdrasstje Saratow"
Mit der Namensgebung ist das so eine Sache.
Habe erst zig andere Namen probiert, z.B. "Narr"-nach dem Motto: "Narrenmund tut Wahrheit kund" oder "Einäugiger"-Motto: "Unter Blinden ist der Einäugige König".
Allein, alle diese Namen waren bereits vergriffen. So blieb die Notlösung "Saratow". Von diesem Ort hab ich meine Frau. War selbst schon paar mal da, eigentlich eher blass und langweilig die Stadt. Paßt deshalb auch gut zu mir, der Name, sagt meine Frau.
"P.S. Wie kann BMW 360 Kinder zeugen?"
Dann eben: In BMW`s wurden schon über 360 Kinder gezeugt.
@V-12
"...doch in Bezug auf Immobilien als Kapitalanlage scheint Nachhilfe angebracht"
Nachhilfe, mein Freund, ist bei mir in jeder Beziehung angebracht und ich bin dankbar dafür. Niemand ist perfekt.
Meine Kalkulation war folgende: Ein MFH habe ich nicht mit dem Ziel gekauft, es sofort wieder zu veräußern, sondern zu vermieten. Konkrete Zahlen:
MFH Bj.1928,Kleinstadt in Sachsen,1000qm Grund,220qm Wohnfläche,schlechter Bauzustand,gute Lage
Preis:30000,-Euro (umgerechnet)
Kaufjahr:1990
Sanierungskosten für Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektro, Wasser, Bad/Sanitär, Fußböden - alles neu = ca.100000,-Euro
Also Gesamtkosten ca. 130000,-Euro, keine Kreditaufnahme.
Die Kosten für Handwerkerleistungen sind bis heute teilweise erheblich unter Westniveau, jeder Kenner wird mir das bestätigen. Summa Summarum:
Neuvermietung und 1100,- Euro pro Monat=13200,-Euro pro Jahr. Minus Erhaltungskosten, Mietausfall etc. (mehr als 3%),also ruhig mal minus 1500,-Euro ergibt immer noch 11700,-Euro Jahresnettomieteinnahme, also ca. 9% !
Ist doch nicht ganz so schlecht, oder? Freilich, will ich das MFH jetzt verkaufen, wirds eng. Erstens find ich schwer einen Käufer für ein MFH im Osten. Zweitens zahlt der mir derzeit dafür höchstens 150000,-Euro (und das lohnt eigentlich wegen der 9% Rendite für mich nicht) Aber Drittens hab ich ja mein eingesetztes Kapital längst wieder zurück und will schließlich auch mal was vererben. Bis dahin soll es meine Rente bleiben, vertrau halt Herrm Riester nicht zu sehr.
Aber genug davon, hab Euch schon zu viel erzählt. Plaudert Ihr erst mal so freimütig aus dem "Nähkästchen"!
Jedenfalls geht die Rechnung vorn und hinten auf, ist kein Gespinne. Vorraussetzung aber immer wieder: eigenes Geld, keine Kredite-wie gleichso bei Aktienkäufen angemahnt!
@Alterego20
...""nur da"-schon ist sie verblüht"
Vergib mir, Alterego! Habe das Wörtchen "fast" vergessen. Ergo, laß die Blume erneut erblühen...
"in Sachen Zukunft verlasse ich mich nun mal auf meine Nase und Analyse und nicht auf Parolen im Gewande der Prognose"
Habe da neulich eine wahre Geschichte aus England gehört:
Ein gestandener Aktienanalyst traf seine Aktienauswahl nach seiner (richtigen) "Analyse und Nase". Er kämpfte dabei um die bessere Performanc gegen ein 5-jähriges Mädchen und ein Tromedar, welche ihre Auswahl jeweils nach dem Zufallsprinzip tätigten. --- Der Analyst unterlag beiden Gegnern!!! (nachzulesen, Info auf Anfrage)
Will heißen, Du solltest auch dem "General Zufall" vertrauen.
Ansonsten stimme ich Dir aber wieder in allen Punkten voll zu! Sogar was "Schnapper1" anbelangt, wobei ich eher mutmaße, daß der Name "Schnappein" daher rührt, daß er eben schnell mal "einschnappt". Dabei wolltest Du doch nur eben noch paar Infos aus ihm rauskitzeln. Du folgerst, er sei zu wehleidig, um als Makler zu agieren. Geht es wirklich so rau zu auf dem Immo-Markt? Dachte bislang immer, da würde Speichelleckerei vorherrschen, jedenfalls wenn einer was verkaufen will. "Kaltschnäutzigkeit" als Vorraussetzung zum Überleben unterstelle ich eher Mitarbeitern der Müllabfuhr oder Schlachthausmitarbeitern --- oder eben Politikern!!!

[Harry_Schotter]

@#124 von Saratow

"...............Von diesem Ort hab ich meine Frau............".

Was willst du denn damit sagen ???




Also, Mehrfamilienhäuser sind zu Aktien, Rentenpapiere und Eigentumswohnungen eine echte Alternative.

Erstens sind in der Regel die Renditen der Häuser gut,
und zweitens gehören sie einem im Gegensatz zum Teileigentum(Eigentumswohnung) ganz allein, insofern man der alleinige Besitzer ist.


H_S

[Alterego20]

LOL
"Dann eben: In BMW`s wurden schon über 360 Kinder gezeugt."
und diese waren vor 10 jahren alle in meissen zugelassen, nicht wahr? ausgerechnet 3ér und 5ér BMW´s sind doch für diese nutzung etwas zu sportlich ausgelegt (klartext: eng), und das es alles 7er waren wage ich mal wieder zu bezweifeln. seltenes völkchen, haben die keine betten - wohnungen sind doch vorhanden? vielleicht darum die stadtflucht?


mmmh deine zahlen:
130 kilo aufwand
11,7 kilo nettorendite pro jahr.

faktor 10 ist natürlich nicht schlecht, wenns stimmt, wenns so weitergeht.

die analysten-geschichte glaube ich dir auch ohne beleg, so etwas gibts auch mit einem affen der mit daartpfeilen warf und vielen anderen versionen.
ich sprach von mir und nicht vor irgendeinem analysten, das ist ein schlechter maßstab.
in sachen invest ist vertrauen nicht im geringsten hilfreich. und die nase enthält genügen überaus komplizierte rezeptoren so dass dererlei einflüsse (der wind hat mir erzählt...) ihre berücksichtigung finden. wir wissen doch, die kompliziertestens rechner tragen wir auf den schultern.

ich kenne nur den ausschnitt auf dem immomarkt der mich derzeit interessiert und zwar als investor. eben, speichelleckerei: wenn ich also provoziere dann erwarte ich den doppelt gehüpften und dreifach gedrehten unterrtänigsten kotau, alles klar? LOL

[V-12]

Saratow ,einstandspreis renoviert bei EUR 590 ist top.rendite 10 % ist auch i.O.220 qm Wfl.ist vielleicht nicht so sehr repräsentativ,möglicherweise haste echt glück mir deinen mietern.wir haben hier im westen ca.25.000 qm wohn-u.gwfl.im bestand und haben alle objekte als 10%er brutto eingekauft und kommen gerade soeben über die runden.
diese objekte im osten und wir wären wahrscheinlich platt.
allein in den letzten 3 jahren hatten wir mietausfälle durch private u.geschäftskonkurse in siebenstelliger grössenordnung zu verkraften.du trägst als vermieter halt immer das risiko deiner mieter mit.wie leicht es der staat mit e.v.-kandidaten macht ist dir ja sicher bekannt.

[Saratow]

Alterego, Dir als Meister dieses Threads wünsche ich angenehme Pfingsttage!
Uns, als Deine begeisterten Leser und Schüler, wünsche ich hernach noch viele interessante und fachlich überlegene Beiträge und Stellungnahmen zum Thema Immobilien von Dir!
Bitte würze selbige auch in Zukunft mit viel Humor, bringe aber gleichwohl auch weiterhin törrische Zwischenrufe mit gezielten verbalen Peitschenhieben zum Schweigen!

[Teeth]

@ all, klasse thread, hier lern ich viel...

Ich interessiere mich auch etwas für immos, bin aber bei weitem kein Experte. Mich interessieren mehr so die "globalen" Entwicklungen.

Und eine war -hatte ich anfangs angesprochen- Bevölkerungsrückgang und Veralterung drückt auf die Immopreise.
Mittlerweile denke ich, daß es auch eine gegenläufige Entwicklung geben könnte: die Rückkehr der Inflation.

Warum? Es wird ein verstärktes politisches Interesse geben, daß die Inflation wieder zunimmt. Das ist die einzige Möglichkeit, die (nominal fixierten) Rentenversprechungen abzuwerten, ohne daß es zum Volksaufstand kommt.
Und die Rentenzahlungen werden ja bei immer schlechterem Verhältnis Beitragszahler / Rentner ein immer größeres Problem werden.

Und mit der Rückkehr der Inflation dürften auch die Immo-Preise wieder steigen.
Allerdings vielleicht nicht die in den Randlagen, sondern vor allem die Spitzenlagen müßten dann überproportional profitieren, oder?

Grüße

[Harry_Schotter]

@Teeth

Ja, du hast recht, eine Inflation ist schon sehr bald im Rahmen des Möglichen, weil viele Länder(USA) ihre Staatsverschuldung wieder ausweiten.

Aber wenn Immobilien durch die Inflation mehr kosten, werden sie ja nicht wirklich teurer, sondern ihr Wert "inflationiert" nur.

Also, wenn die Inflation 8 Prozent beträgt und die "Wertsteigerung" der Immobilien auch 8 Prozent
beträgt, so wurde mit dem höheren Kaufpreis nur die Geldentwertung ausgeglichen.Faktisch aber, von der Kaufkraft her, hat die Immobilie ihren Wert behalten.


H_S

[Teeth]

Harry_Schotter, du hast recht, hört sich zumindest logisch an.

Aber (ich les da grad in meinem Buch "Das Ende der Inflation" von Roger Bootle):

In Zeiten hoher Inflation sind die Immos überproportional gestiegen. Zwischen 1970 und 1992 sind die Immopreise bei den G7-Staaten um durchschnittlich 12,5 % gestiegen, in Deutschland waren es 5,5 %, in den US 7,75 %. Auch nach Abzug der Inflation ergibt sich noch eine reale wertsteigerung: in GB und Japan 2,5 %, in Deutschland und USA 1,5 %.
Nun kann man natürlich fragen: Gibt es da einen Zusammenhang oder nicht?
Ein Zusammenhang könnte sein: Die Leute müssen Geld aus nicht-inflationsgesicherten Anlagen abziehen und in inflationsgesicherte stecken.
Es könnte aber auch sein, daß Inflation und Immopreissteigerung die gleiche Ursache hatten, nämlich das Bevölkerungswachstum. Dann würde -politisch gewollte- Inflation bei sinkender Bevölkerung nicht zu Immopreissteigerungen führen.

Es gibt aber noch ein Argument : Steuern. Immos profitieren da bei hoher Inflation. Warum? Weil die Werterhaltung steuerfrei ist, in Deinem Beispiel 8 %. Würde Termingeld z.B. mit 10 % verzinst werden, müßte man die Hälfte versteuern, und man würde verlieren. Das wäre ein Grund, warum Immos bei hoher Inflation überproportional abschneiden müßten.

Teeth

[Harry_Schotter]

@Teeth

"Es könnte aber auch sein, daß Inflation und Immopreissteigerung die gleiche Ursache hatten, nämlich das Bevölkerungswachstum."

Genau das isses !

Das Bevölkerungswachstum hat zu einer Angebotsverknappung an Grundstücken und Wohnraum geführt !

Aber vergiss die Staatverschuldung, zb. in den 70zigern, nicht. Sie waren neben der Ölpreisexplosion eines der Hauptgründe für die damals galoppierende Inflation. Heute wird alles daran gesetzt, die Staatsschulden zu reduzieren. (Nur wird man es in den nächsten Jahren wohl nicht schaffen, dieses Ziel zu erreichen.)
Zudem ist eine Inflation Gift für jeden wirtschaftlichen Aufschwung und den daraus erhofften stärkeren Steuereinnahmen.
Also wird man wieder die Zinsen erhöhen, um die Inflation einzudämmen, was aber wiederum die Bautätigkeit wegen höherer Hypothekenzinsen erlahmen lässt. Wenn es dadurch zu einer Angebotsverknappung auf dem Immobilienmarkt kommt, könnten, in der Tat, die Wohnungsmieten und infolge die Immobilienpreise steigen.

Allerdings, die schrumpfende, die rückläufige Einwohnerzahl in Deutschland wird wahrscheinlich diesen dann entstehenden Trend dämpfen, ja vielleicht neutalisieren und ins Gegenteil verkehren.


H_S

[V-12]

in bezug auf die bevölkerungsentwicklung sind dringend staatlich massnahmen gefragt,da dbzgl.natürlich nicht nur die immo´s tangiert sind.eine abnahme der einwohnerzahl von ca.10 % hätte bereits fatale folgen für die gesamte volkswirtschaft.diesem trend ausschliesslich durch zuwanderung zu begegnen, ist absoluter schwachsinn einzelner politiker.
m.e.sollte eine drastische förderung junger familien die lösung dieser zukunftssorgen bringen.

[Alterego20]

"diesem trend ausschliesslich durch zuwanderung zu begegnen, ist absoluter schwachsinn einzelner politiker."


1. ??? warum ist das schwachsinn, schliesslich muss man dann wenigstens nicht 20-30 Jahre auf das Ergebnis warten
2. wie soll die förderung denn aussehen? einen vorschlag gäbs ja: doppelrolle berufstätiger mütter erleichtern. in deutschland aber kein thema, zu teuer und allgemein unerwünscht.
3. es geschieht sehr wenig, qualifizierte zuwanderung findet doch kaum statt. für bestens ausgebildete sind die gehälter zu niedrig und die bürokratischen hürden etwas hoch.
4.....

aber das gehört ins politische forum.

[V-12]

Alterego20 ,natürlich befürworte ich zuwanderung nur eben nicht ausschliesslich.

[Harry_Schotter]

Ich würde als gutausgebildeter Ausländer nur dann nach Deutschland einwandern, wenn ich weiß:


1) daß ich ein gutes Gehalt bekomme.

2) daß die Steuern und Sozialabgaben nicht zu hoch sind.

3) daß ich als Zuwanderer in meinem neuen Heimatland gerngesehen und akzeptiert werde.

4) daß meinen Kindern ein attraktives Schulsystem (an-)geboten wird(PISA).

5) daß ich nicht der einzige Ausländer bin, der nach "good old Germany" einwandert.Sollten nämlich nicht genügend Immigranten nach Deutschland kommen, lässt sich die demographische "Katastrophe" , die sich die Deutschen eingebrockt haben, nicht aufhalten und ich(als Einwanderer) muss sie zusammen mit ihnen(den Deutschen) auslöffeln.
Motto: Mitgehangen=> Mitgefangen
Nein danke ! Dann geh ich doch lieber in die USA, Canada, Australien oder sonstwohin.


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[Harry_Schotter]

Betrugswelle mit Denkmalschutz-Immobilien

Verbraucherschützer: Manche Banken, Notare und Bauträger involviert. Warnung vor dubiosen Steuersparmodellen

Berlin - Jetzt haben auch die Haie unter den Immobilien-Vertreibern die steuerbegünstigten Baudenkmale entdeckt: "Denkmalgeschützte Steuersparmodelle" seien die neueste Masche, mit der dubiose Anlageberater gutgläubige Kunden prellten, warnen Verbraucherschützer.

Von ungefähr kommt der aktuelle Dreh der kriminellen Immobilienanbieter nicht. In der Tat sind denkmalgeschützte Altbauten das letzte Eldorado für Anleger, die nach Möglichkeiten suchen, ihre Steuerlast mit Immobilien zu reduzieren: Über zehn Jahre können jeweils zehn Prozent der denkmalbedingten Baukosten als "Sonder-AfA" abgeschrieben werden. Seriöse Anbieter vom Kaliber SAB, JUS AG oder Wert-Konzept bieten in diesem Segment Produkte von geschlossenen Fonds bis zum Direkterwerb an. Vertriebsmethoden, wie sie Verbraucherschützer bei den grauen Gestalten auf dem Immobilienmarkt monieren, gibt es bei den renommierten Firmen allerdings nicht.

Nach einem telefonischen Erstkontakt, in dem Kunden mit angeblichen Umfragen zur Steuerbelastung geködert werden, vermittelten die schwarzen Schafe unter den Anbietern überteuerte Immobilienanlagen. "Ganz aktuell läuft seit einiger Zeit die Masche der `denkmalgeschützten Steuersparmodelle`", sagt der Finanzexperte der Berliner Verbraucherzentrale, Volker Pietsch. Zehntausende seien bereits Opfer dieser kriminellen Anbieter geworden und wegen hoher Kredite in den wirtschaftlichen Ruin getrieben worden. Nach Erkenntnissen von Pietsch, dessen Arbeitsgruppe "Grauer Kapitalmarkt" bundesweit das Treiben unseriöser Geschäftemacher beobachtet, sind seit längerem Hunderte von Vertriebsfirmen unterwegs, die zusammen mit Notaren, Bauträgern und auch Banken Immobilien und Kredite vermitteln.

Pietsch verwies darauf, dass telefonischer Erstkontakt nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb verboten ist. "Schon daran erkennt man sofort einen absolut unseriösen Anbieter", sagte er. Verbraucher gingen mit den oft sympathisch klingenden Anrufern aber zu lax um und würden die "Tatwaffe Telefon" nicht erkennen. Sind Kunden Pietsch zufolge in der vorgetäuschten Umfrage nach dem Spruch "Sie wollen doch sicher auch Steuern sparen" und einem ersten Treffen erst einmal geködert, versuchten Vermittler diese sogar noch während der notariellen Beurkundung beim Notar zu beruhigen, es handele sich nur um ein Angebot.

"Tatsächlich entsteht mit der Annahme des notariell beurkundeten Angebotes aber ein rechtsverbindlicher Kaufvertrag". Ein Rücktritt sei selten erfolgreich. Durch den vorgegaukelten Hinweis auf denkmalgeschützte Steuersparmodelle fühlten sich Verbraucher quasi in "staatlicher Obhut", so dass Zweifel verdrängt würden. Viele mittlere Einkommensschichten würden Kredite von 75 000 Euro und mehr aufnehmen, um die zumeist "völlig überteuerten Schrottimmobilien" zu erwerben. Hoffnungen, Mieteinnahmen und Steuererstattungen würden die Kredite praktisch von selbst abzahlen, seien trügerisch, zieht Pietsch Parallelen zu vielen Immobilienangeboten aus Zeiten der "Sonder-AfA Ost". DW


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[Alterego20]

USA, Canada, Australien ?

in sachen schulsystem: nicht besser. nur besser wenn du teuere privatschulen finanzierst.
beginnt erst ab uni interessant zu werden.

ins sachen urlaub, gehalt und sozialleistungen - nicht immer von vorteil, nur in ganz wenigen branchen mit erheblichen vorteilen.

also die wenigsten kommen weils hier so toll ist.
meistens sinds private gründe oder mit sehr hohen prämien hergelockte für ein intervall.

ein grosses hindernis: die sprache. mt englisch, spanisch ist die welt sehr groß, mit deutschkenntnissen doch sehr klein.

und ein grosser hemmschuh ist die staatsbürgerschaft, denn akzeptabel ist doch für einen amerikaner oder kanadier nur, wenn überhaupt die doppelte staatsbürgerschaft. und das kann ich sehr gut verstehen.

die perspektive der demographischen katastrophe ist im ausland nicht bekannt, ausserdem bei allen hochentwickelten industrienationen in etwa ähnlich. wie schon gesagt das sind trendfortschreibungen die von interessierter seite als politisches argument benutzt werden, nicht ohne berechtigung, aber längst nicht der weisheit letzter schluß.

kapiert das keiner?
das trends in der reglen nicht 30 - 50 Jahre konstaqnt bleiben und darum auch nicht ohne zweifel fortgeschrieben werden können (man kann das schon machen, aber man muß das dann auch entsprechend werten und nciht für eine exakte zukunftsprognose halten).

und das nur dann inkl nicht erfolgter gegensteuerung diese katastrophe überhaupt eintritt?

[Harry_Schotter]

@#138 von Alterego20

Klar, in den klassischen Einwanderungsländern ist auch nicht alles Gold was glänzt.War ja auch nur so`n Beispiel von mir. Aber ein ist schon richtig, daß diese Länder logischerweise, als Einwanderungsnationen, aus Mentalitätsgründen Immigranten wesentlich aufgeschlossenener gegenübertreten als wir Teutonen. Auch wenn das im Konkreten nicht immer so der Fall ist.

Klar, wenn man einen Trend 30 bis 50 Jahre in die Zukunft hinein fortschreibt, sind das Ergebnis und die sich daraus ergebenden Schlußfolgerungen reine Spekulation, weil Trends sich natürlich ändern können.Meist ist es so, das Trends sich auch auf jeden Fall ändern.Die Frage ist aber nur: Wann und wie schnell ???
Selbst wenn wir in ein paar Jahren einsehen: "Mensch, jetzt muss aber was geschehen", können eine starke Zuwanderung und erheblich mehr Geburten einen Öltanker wie die Bevölkerungsstruktur der Bundesrepublik Deutschland nicht innerhalb kurzer Zeit zu einer 180 Grad Wendung bringen.


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[Saratow]

Danke Alterego und Harry, daß Ihr den Bauernfänger "dollarfox" mit "Ein Vermögen mit zwangsversteigerten US Immobilien" rausgewurfen habt!
Hätt ihn sonst mal mit nach Saratow nehmen müssen...
Um Geld zu verlieren, braucht doch keiner US Immobilien.
Das geht hier vor Ort einfacher.
Man kaufe eine überteuerte Eigentumswohnung, oder ein paar von Ron Sommers T-Aktien...

[Alterego20]

#140: Dank zurück, grrrrrrrrrrrrrrr
#139: Test Test .. wieder da? ja.

[Alterego20]

#139: von H_S: exakt, da liegt das risiko und diesbezüglich bin ich auch nicht optimistisch.
schlimmer noch, wenn zuvor das wachstum stagniert und für hochqualifizierte woanders das gras tatsächlich grüner ist, verlieren wir die auch noch. der prozess kann also auch durch abwanderung verschärft werden.
innerhalb von europa gibts das bereits (ärzte, informatiker, sonstige??)

#140: das problem liegt nach meiner auffassung auch nicht (mal zwangsversteigerungen ausgenommen) in den angebotenen instrumenten (waren ja nicht nur immos direkt, sondern auch tax liens), mit denen lassen sich durch erfahrene durchaus renditen erzielen, allerdings nur sehr selten astronomische, andere beispiele für tax liens erwirtschaften rund 13% average/annual vor steuern. nichts davon ist garantiert. garantierte und risikolose renditen durch stille teilhaberschaften sind ein märchen. wer solches verspricht muß sich verschärftes nachfragen gefallen lassen. wenn jemand wirklich in solche dinge investieren will dann soll er sich einen anbieter mit mehr als 10 jahren erfahrung, einem überprüfbaren track-record und einwandfreie und nachprüfbare geschäftsführung in eben jenem bereich und einem gemischten anleger-pool suchen und die sache in den usa durch fachkundige und landeskundige auf herz und nieren prüfen lassen. der gemischte anleger/teilhaber-pool erscheint mir so wichtig, weil einfach der anleger-schutz in den usa weitaus höher ist, da ist vieles nicht erlaubt, was bei exklusiv an ausländer gerichteten angeboten kein problem ist.
der rest: kontrolle schwer, juristische ahndung im fall der fälle noch schwerer bis fast unmöglich, prüfung und steuerliche behandlung auch mit erheblichen kosten verbunden wenns anständig gemacht wird. solche anlagen sind doch eher etwas für den mehrfach-millionen-bereich, da lohnt sich der entsprechende aufwand einer prüfung. und für diesen bereich gibts zigtausende alternativer angebote.

alles was ich zu einem anderen beispiel
(es handelt sich ausdrücklich nicht um das gestern hier heiß diskutierte beispiel, da wäre doch jeder zweifel wahrlich ketzerisch. also nicht zweifeln, sondern hoffen und glauben, sonst droht ein blind date im doppelten sinne mit justizia, die dame ist schon wie man im bayrischen wohl sagt "aufgebrezelt". so sympatisch die dame, und so desinteressiert sie in dieser angelegentheit sicher wäre: vor gericht und auf hoher see ...),
mit rücksicht auf die just erfolgte "wiederbelebung" meiner posting-id hier nicht im detail (könnte sich ja noch ein gaaanz anderer, ehrlich, ein anderer, auf den schlips getreten fühlen) verkünde,
läßt für mich höchst persönlich nur den schluß zu: never, ever.

gesprochen mit dem brustton der überzeugung, kopfschüttelnd, mit angewidertem gesichtsausdruck - abgang)
:o

[Harry_Schotter]

Verbrechen zahlt sich also doch aus !!!

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31.05.2002


H Y P O V E R E I N S B A N K

Von Milliardenlast befreit

Im Streit um kreditfinanzierte Immobiliengeschäfte entschärft sich die Situation für das Institut.


Karlsruhe – Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) bewahrt die HypoVereinsbank vor Verlusten in zweistelliger Milliardenhöhe. Das ergibt sich nach Ansicht von Experten aus einer nun veröffentlichten Begründung eines BGH-Urteils zum Widerrufsrecht bei Kreditverträgen, die zur Finanzierung von Immobiliengeschäften an der Haustür abgeschlossen wurden (Realkreditverträgen). Darin erklärt der BGH, dass Immobilienkäufe und Kreditverträge grundsätzlich als getrennte Geschäfte zu sehen sind.

Urteilsbegründung bringt Erlösung

Für die HypoVereinsbank bedeutet das die Erlösung von einem drohenden Milliardenverlust. Der BGH hatte in dem Urteil vom 9. April 2002 (Az XI ZR 91/99) entschieden, dass Immobilienkäufer Kreditverträge, die zur Finanzierung von Immobilien- und Grundstückskäufen in den eigenen vier Wänden geschlossen wurden, auch Jahre später noch widerrufen können, wenn sie nicht ordnungsgemäß über ihr Widerrufsrecht belehrt wurden.

Juristisch verschiedene Parteien

Das Finanzinstitut hatte nach dem Entscheid befürchtet, bei der Rückabwicklung von Kreditverträgen die betroffenen Immobilien übernehmen zu müssen. Das ist nun nicht der Fall. In der Urteilsbegründung heißt es, dass jeder "rechtskundige und geschäftsunerfahrene Laie" wisse, dass Immobilienverkäufer und Kreditgeber juristisch verschiedene Parteien seien. So können die geprellten Immobilienbesitzer zwar das Darlehensgeschäft aber nicht den Immobilienkauf widerrufen.

Anfang der 90er Jahre hatten sich fast 300.000 Investoren, so die Erhebung des Bundesverbandes der Verbraucherzentrale Berlin, von Anlagevermittlern zum Kauf von Immobilien im Osten überreden lassen. Die Vermittler lockten mit Steuersparmodellen zum Kauf der meist überteuerten Immobilen.

Die geprellten Immobilienbesitzer hatten nach dem Urteil des BGH zunächst gehofft, ihre Bank für die entstandenen Verluste verantwortlich machen zu können. Die HypoVereinsbank dürfte jedoch nach der Urteilsbegründung des BGH vor weiteren Schuldzuweisungen oder Entschädigungsklagen gefeit sein.


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[Realisti]

SPIEGEL ONLINE - 02. Juni 2002, 9:48
URL: http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,198987,00.html
Immobilien-Pleiten

Rekordjahr bei Zwangsvereigerungen steht bevor

Deutschland steht vor einer Rekordzahl von Zwangsversteigerungen. Vor allem Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen kommen unter den Hammer. Spitzenreiter ist Leipzig.


DPA

Die eigene Wohnung als Wunschparadies - doch hinter mancher Tür lauert der Pleitegeier.


Leipzig - Die Zahl der Termine sei insgesamt in Deutschland deutlich gestiegen. An deutschen Amtsgerichten stieg sie um 10,4 Prozent auf 44 237.

In Städten wie Leipzig seien große Immobilienbestände so gut wie überhaupt nicht oder nur nach erheblichen Wertberichtigungen abzusetzen, hieß es. Leipzig war mit rund 1800 Versteigerungsterminen (plus 88 Prozent) Spitzenreiter im 1. Halbjahr. In Berlin war der Zuwachs mit 8,8 Prozent zwar moderat, blieb aber auf hohem Niveau (1 441 Termine). Insgesamt verzeichneten die Neuen Länder eine Steigerung von 13,2 Prozent, die alten Länder von 9,1 Prozent.

Die Versteigerungen legten auch im Norden Deutschlands zu. Die Zahl der Termine stieg in Hamburg um 11,3 Prozent auf 257, in Kiel um 10 Prozent auf 121. In Lübeck gingen sie dagegen um ein Drittel auf 80 zurück. Die durchschnittlichen Verkehrswerte für Immobilien in Hamburg und Schleswig-Holstein kletterten um fast 20 Prozent auf knapp 300 000 Euro. Im Bundesdurchschnitt wurde der Wert einer zu versteigernden Immobilie um 13,8 Prozent auf 239 500 Euro heraufgesetzt.In Berlin war der Zuwachs mit 8,8 Prozent zwar moderat, blieb aber auf hohem Niveau (1441 Termine). Insgesamt verzeichneten die Neuen Länder eine Steigerung von 13,2 Prozent, die alten Länder von 9,1 Prozent.

Wenn diese Entwicklung anhalte, sei mit einem Rekordjahr zu rechnen, hieß es von der Argetra GmbH. Allerdings lasse die rückläufige Zuwachsrate - im Vorjahreshalbjahr betrug der Anstieg noch 40 Prozent - auf eine bevorstehende Normalisierung hoffen.

Die Summe der Verkehrswerte bezifferte der Verlag auf 10,1 Milliarden Euro. Er stellt die Versteigerungstermine bundesweit zusammen. Bei rund 65 Prozent der Termine kommen Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen unter den Hammer, der Rest entfällt auf Mehrfamilien- oder Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte und Grundstücke.

[Wesdaq]

zu #143:
Vorgestern kam eine Reportage über die Abzocke der Hypovereinsbank. Da wurden systematisch private Anleger in den Ruin getrieben, es gab bereits mehrere Selbstmorde, weil viele keinen Ausweg gesehen haben.
Der Kausalzusammenhang zwischen Kreditgeschäft und Immoerwerb wurde sogar von einem ehemaligen Mitarbeiter zugegeben - der Kredit war 1,5 mal so groß wie der Weert der ohnehin überteuerten Immobilien. Wie kann ein Gericht fetstellen es gäbe keinen Zusammenahng? Wer genehmigt denn die Kredite ??? Das Gerichtsurteil ist erschreckend.

[mk10]

Hallo!

Ich beobachte den Immobilienmarkt in Deutschland schon seit Jahren. Mir ist aufgefallen, daß die Preise seit der Einführung des Euros doch gewaltig gestiegen sind.

Ob die Objekte auch alle zu den angebotenen Preisen verkauft werden, kann ich nicht beurteilen.

Andererseits sind Immobilien eine sehr gute Alternative zu Aktienkäufen während der Baisse...

Meinungen!?!

Gruß
MK

[Harry_Schotter]

@#146 von mk10

Deine Wahrnehmung trügt nicht.
Ich habe mich mal im Internet umgesehen und erstaunt festgestellt, das etliche Makler wohl, wie der Gemüsehändler um die Ecke und der Restaurantbesitzer nebenan, das "DM" hinter dem Preis, einfach nur gegen das Eurozeichen ausgewechselt haben.
Teilweise bizarr.

Ob Immobilien in der jetzigen Situation in Deutschland(und auch woanders) eine gute Alternative zu Renten- und Dividentenpaieren sind, weiß ich nicht. Ich habe da sehr starke Zweifel.


H_S

[Alterego20]

entscheiden ist der Verkaufspreis, die Statistik sagt, die Preise sind allerhöchsten stabil in Top-Lagen und Top Regionen (Stuttgart, München etc.)

Diese optische Angebots-Preis-Erhöhung war zu beobachten, sagt aber doch nichts aus.

Bei den Objekten die ich mir erstmalig 2001 ansah, wurde erst im Januar +30% draufgeschlagen und ein paar Wochen später kam dann das "Sonderangebot" : -40%. Ohne Verhandlung. Oder sie stehen jetzt noch im Angebot. Jeder probierts halt.

Momentan hat aber der private fast bessere Chancen als der Bauträger, deren Kreditlimits sind "geschrumpft worden", der Verkäufer schätzt den "Privaten" Investor als solventer ein.
In einem stagnierenden Markt gibts keine Preiserhöhung.
Höchstens weniger Angebot in attraktiven Gegenden, da die Verkäufer auf bessere Zeiten warten.

[Harry_Schotter]

Ich habe Angebote in Köln für ca. 11000 DM/pro Quadradmeter(5600 Euro) gesehen.

Und das waren Bestandsimmobilien !

Lachhaft !


H_S

[mk10]

TOP-THEMA vom 04.06., focusmoney


Aktie schlägt Eigenheim




Eigenheim als Altersvorsorge



7,8 Prozent Jahresrendite

04.06. – Das Eigenheim ist einer Studie zufolge auch als Geldanlage lukrativ. Diese Immobilien brachten es in den letzten Jahrzehnten auf 7,8 Prozent Rendite. Nur Aktien liefen noch besser.


Der Verband der Privaten Bausparkassen berichtete, dass in den vergangenen 31 Jahren die durchschnittliche jährliche Rendite eines Einfamilienhauses 7,8 Prozent betragen habe. Damit rangiere das eigene Haus an zweiter Stelle hinter Aktien mit einer Durchschnittsrendite von 9,8 Prozent. Dahinter folgten festverzinsliche Wertpapiere mit im Schnitt 7,4 Prozent, Gold und das normale Sparbuch mit 4,9 Prozent beziehungsweise 4,3 Prozent.

Anleger, die 1970 50.000 Euro in Aktien investierten, hatten den Angaben zufolge nach 31 Jahren ein Vermögen von 907.000 Euro, beim Eigenheim waren es 513.000 Euro, bei Rentenpapieren 457.000 Euro, bei Gold 220.000 Euro und Spareinlagen 184.000 Euro. Dies ist das Ergebnis der in Berlin vorgestellten Untersuchung »Das Eigenheim als Anlage – Wertentwicklung und Performance im Vergleich zu alternativen Anlageformen 1970 bis 2001« der GEWOS, Institut für Stadt-Regional- und Wohnforschung GmbH.

Beim Eigenheim resultiere der Ertrag aus der (kalkulatorischen) Miete für ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern. Bei den Aktien wurde auf den DAX der Deutschen Börse zurückgegriffen. Die Rendite der Rentenpapiere wurde anhand des REX-Performance-Index berechnet. Beide Indizes berücksichtigen neben den Kursveränderungen auch die Zinserträge beziehungsweise die Dividendenzahlungen.

Renate Szameitat, Geschäftsführerin von GEWOS, betonte, bei der Wertentwicklung und der relativ hohen Rendite der Aktien müsse berücksichtigt werden, dass diese Werte sehr stark von der allgemeinen Aktieneuphorie in den letzten Jahren geprägt seien. Insgesamt seien bei Aktien große Ausschläge zu beobachten. Häufig falle die Rendite zweistellig aus; 1985 habe sie mit 85,3 Prozent den Höchststand erreicht, zwei Jahre später mit minus 37,6 Prozent den Tiefststand. Beim Eigenheim sei dagegen die geringste Schwankungsbreite zu erkennen und zudem zu keinem Zeitpunkt eine negative Rendite. Ähnlich stabil sei die Anlage in Rentenpapieren mit moderaten Schwankungen und zwei Mal einer negativen Rendite. (az)

mfg
MK

[Teeth]

Altbekanntes zwischen Immopreisen + Demographie:


Mieten und Preise für Wohnungen fallen


Von KARINA JUNGHANNS, Handelsblatt


Die Zeiten, in denen überraschende Zuwanderungen und geburtenstarke Jahrgänge die Bevölkerung in Deutschland sprunghaft mehrten, sind längst vorbei. Auf den Wohnungsmärkten entstand damals der bekannte Nachfragedruck und die Mieten stiegen überdurchschnittlich. Inzwischen ist der Nachfrageüberhang abgebaut.


Hier der vollständige Artikel:

http://www.handelsblatt.com/hbiwwwangebot/fn/relhbi/sfn/buil…

Grüße
Teeth

[Harry_Schotter]

@#150

"Diese Immobilien brachten es in den letzten Jahrzehnten auf 7,8 Prozent Rendite"

Ja, in der Vergangenheit.


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Regionen kämpfen um Einwohner


Mieten und Preise für Wohnungen fallen


Von KARINA JUNGHANNS, Handelsblatt

Die Zeiten, in denen überraschende Zuwanderungen und geburtenstarke Jahrgänge die Bevölkerung in Deutschland sprunghaft mehrten, sind längst vorbei. Auf den Wohnungsmärkten entstand damals der bekannte Nachfragedruck und die Mieten stiegen überdurchschnittlich. Inzwischen ist der Nachfrageüberhang abgebaut.


DÜSSELDORF. „An Standorten wie München, Stuttgart oder Frankfurt wird noch von Wohnungsnot gesprochen, doch das ist kein Frühindikator für einen Aufschwung“, betont Lothar Hübl, Professor am Institut für Volkswirtschaftslehre der Universität Hannover. Im Gegenteil: Vor allem außerhalb der Ballungszentren stehen viele Wohnungen leer. Die Mieten und Preise sinken.

„Der Wettbewerb um Einwohner ist inzwischen voll entbrannt“, erläutert Heinz Ramjoué, Präsident des Rings Deutscher Makler (RDM). Verlierer sind strukturschwache Regionen wie das Ruhrgebiet und weite Teile Norddeutschlands. So hat die Ruhrschiene in der vergangenen Dekade rund 3 % der Einwohner verloren. Folge: Die Mieten und Preise für Eigentumswohnungen stagnieren beziehungsweise sinken. „In grauen Großsiedlungen, wie sie nach dem Krieg in Dortmund oder Duisburg gebaut wurden, will heute niemand mehr wohnen“, ergänzt Ramjoué. Dramatisch sei auch die Situation in Bremen und Lübeck. Hier sind die Preise für Eigentumswohnungen seit 1995 um rund 30 %, die Mieten im Schnitt um 25 % eingebrochen. Auch in den neuen Bundesländern, die immer noch unter einer Abwanderung der Bevölkerung leiden, ist keine Trendwende in Sicht.

„Folgt man den Marktgesetzen, sollten sinkende Mieten und Preise sowie niedrige Zinsen den Wohnungsbau beleben“, sagt Lothar Hübl. Dies sei derzeit jedoch nicht der Fall. Trotz günstiger Bedingungen sei der Wohnungsmarkt fast zum Erliegen gekommen. Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sei allein zwischen 1994 und 2001 um 78 % auf 83 000 gesunken.

„Wohnungsbauzyklen sind offensichtlich kein Naturgesetz“, konstatiert Hübl. Für ihn steht fest, dass neben Zinsen, Inflation und der Einkommenssituation der Haushalte vor allem die demographische Entwicklung den Wohnungsmarkt beeinflusst. So verzeichnete Deutschland zwischen 1969 bis 1971 eine besonders hohe Zuwanderung. 1973 erreichte der Wohnungsbau mit 700 000 Einheiten einen Nachkriegsrekord.

Auch bei einer jährlichen Zuwanderung von 200 000 Menschen wird die Einwohnerzahl im Jahr 2050 nur noch 70,4 Mill. betragen, prophezeit das Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung – 14 % weniger als heute. Daher sei künftig nicht mit einem steigenden Wohnraumbedarf zu rechnen, sagt Hübl. Die Zahl der Haushalte und Zuwanderungen werde zwar leicht steigen, doch den Wohnungsmarkt dürfte dies nicht nachhaltig beflügeln.

„Selbst wenn sich die Geburtenquote in Deutschland um 50 Prozent erhöht, wird der Rückgang unserer Bevölkerung nicht gestoppt“, ergänzt Paul Klemmer, Präsidenten des Rheinisch-Westfälischen Instituts für Wirtschaftsforschung aus Essen. Er gehe davon aus, dass bis zum Jahr 2050 allein das Ruhrgebiet rund 400 000 Einwohner verlieren werde. „Eine Stadt wie Bochum könnte dann eines Tages von der Landkarte verschwinden.“


HANDELSBLATT, Montag, 03. Juni 2002, 19:02 Uhr

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[Realisti]

auch der Bevölkerungsrückgang
kann nicht mit Schröders vor Sizilien liegenden
Greencard-Schiffen aufgefüllt werden

im Osten stehen bereits über 1 Mio Wohnungen leer

[Wesdaq]

Das heißt lediglich, daß häßliche Wohnsilos noch schneller an Wert verlieren.
Für schöne Lagen, Einfamilienhäuser mit Garten etc. ist die demographische Entwicklung von untergeordneter Bedeutung.

Die Erbengeneration, die nicht für ihr Vermögen arbeiten mußte wird noch leichter Geld für hochwertiges Wohnen ausgeben.

Demnach kann ich nicht sehen, daß die Preise, außer für Plattenbauten und Immos in sozialen Brennpunkten sinken werden.

[Harry_Schotter]

Der Threat heißt: "Immobilien auf Talfahrt"

Hier ein schönes Beispiel dafür.

H_S


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16.06.2002

Wann platzt die Blase ?

Verunsicherte Anleger lenken immer mehr Geld in Immobilienfonds. Doch gleichzeitig herrscht Flaute am Büromarkt. Eine brisante Situation bahnt sich an !



Bei Immobilien kündigen sich
gefährliche Leerstände an
Foto: ddp


Von Frank Stocker und Michael Höfling

Frankfurt/Berlin - Stau am Frankfurter Westkreuz - wie jeden Tag. Zeit, sich ein wenig umzusehen. Neuerdings treffen die Blicke der Autofahrer dabei auf einen Wald. Einen Schilderwald, der die Bürovorstadt Niederrad überwuchert. "Büroflächen zu vermieten", "Mieter gesucht" oder - ganz innovativ - "miet me".

Mittendrin das ehemalige Fiathochhaus. Seit Monaten steht es leer. Neue Mieter auch hier dringend gesucht - von der Deka. Denn das Gebäude gehört zu den Liegenschaften des Deka Immobilienfonds. Nicht besser sieht es bei den anderen Immobilienfonds aus. Die HypoVereinsbank-Tochter iii-Fonds sucht beispielsweise für ihre Ladenflächen beim Frankfurter Hauptbahnhof Nachmieter - bislang ebenfalls erfolglos.

Es herrscht Flaute am Büromarkt, selbst in Toplagen. Immobilien sind ganz offensichtlich zurzeit keine lohnende Anlage. Doch viele vom endlosen Börsenabsturz verschreckte Anleger scheinen davor die Augen zu verschließen: offene Immobilienfonds verzeichnen Rekordzuflüsse. Fast acht Milliarden Euro sind von Januar bis April in die 19 Fonds in Deutschland geflossen - mehr als im ganzen Jahr 2001.

"Die Anleger sind dabei, denselben Fehler zu machen wie in der Boomphase der Aktienmärkte", glaubt daher Rüdiger von Nitzsch, Wirtschaftsprofessor an der Universität Aachen. Sie suchen derzeit nach sicheren Anlagen. "Fatalerweise glauben sie, diese in den Immobilien gefunden zu haben", so der Experte für Behavioral Finance, dem Verhalten der Anleger an den Kapitalmärkten. Schließlich hat noch nie ein Immobilienfonds auf Jahresbasis einen Verlust ausgewiesen. "Die Investoren verkennen dabei aber, dass sich auch hier nachfragegetrieben eine Blase bilden kann. Und wenn die platzt, kann das Geld auch zu einem großen Teil weg sein", warnt Nitzsch.

Warnsignale gibt es genug. Nur noch 400.000 Quadratmeter Bürofläche wurden im ersten Quartal in den deutschen Großstädten vermietet. Das sind fast 50 Prozent weniger als im Vorjahr. Gleichzeitig kommen in den nächsten Monaten über eine Million Quadratmeter an spekulativ errichteten Flächen auf den Markt. Die Immobilienberater von Jones Lang Lasalle rechnen daher, dass die Leerstandsquote bis Ende des Jahres um über die Hälfte auf rund fünf Prozent explodiert. Auch Fonds werden davon betroffen sein: Rund zwölf Prozent ihrer Mietverträge laufen bis Ende des Jahres aus. Bis Ende 2003 kommen weitere zehn Prozent dazu.

Noch rechnet niemand mit den Leerstandsquoten von acht bis neun Prozent, wie sie Anfang der neunziger Jahre herrschten. Doch nicht nur der Leerstand bereitet den Fondsmanagern Sorgen. Ein weiteres Problem ist ihr Erfolg. Die Fonds dürfen über höchstens 49 Prozent Cash verfügen. Wegen der immensen Mittelzuflüsse müssen sie daher investieren. "Das hat zu einer Angebotsverknappung von 1-a-Immobilien geführt", erklärt Detlef Glow, Leiter Fondsresearch bei der tecis Asset Management. "Dadurch müssen immer häufiger auch Objekte in nicht ganz optimaler Lage, mit schlechterer Vermietbarkeit und Mietern von eher unsicherer Bonität gekauft werden", berichtet er. Und so lange das Geld nicht investiert ist, schlummert es auf niedrig verzinsten Geldmarktkonten - auch das drückt auf die Rendite.

Die Deka versucht die Angebotsverknappung auf dem deutschen Markt zu umgehen, indem sie verstärkt im Ausland investiert. "Internationale Märkte bieten zurzeit höhere Renditen als der deutsche", erklärt Christian Fischer, Direktor Immobilien Research Marketing. Das vierte Finanzmarktförderungsgesetz, das soeben verabschiedet wurde, greift der Fondsgesellschaft dabei unter die Arme. Die Grenze von maximal 20 Prozent Investitionen im Nicht-EU-Ausland wurde gekippt. Fischer schaut sich zurzeit vor allem bei den EU-Beitrittskandidaten in Osteuropa um. Außerdem hat die Deka soeben erstmals ein Objekt in Tokio erworben.

Doch auch der Gang ins Ausland bietet keine Gewähr vor Renditerückgängen. Die Büromarktkrise ist international. In London ist das vermietete Volumen um 70 Prozent zurückgegangen, in Paris um 55 Prozent. Und in Stockholm sind die Spitzenmieten schon um 25 Prozent gefallen.

Richtig ungemütlich könnte es für die Immobilienfonds aber werden, wenn die Stimmung an den Börsen dreht. "Ich bin mal gespannt, was passiert, wenn die Aktienmärkte wieder anspringen und die Anleger massenweise ihre Anteile an Immobilienfonds auf den Markt werfen", sagt Adriaan Bonauer vom Fondsanalysehaus Morningstar.de. "Eine Immobilie lässt sich nun mal nicht von heute auf morgen verkaufen, und wenn, dann sicher nur weit unter Marktwert", gibt er zu bedenken.

Deka-Spezialist Fischer sieht dies allerdings gelassen. "Die meisten Anleger denken nach unserer Erfahrung langfristig und gehen auch entsprechend an ein Investment im Bereich Immobilienfonds heran", glaubt er. Adriaan Bonauer rät verunsicherten Anlegern dennoch, derzeit statt auf die teuren Immobilienfonds lieber auf Rentenfonds zurückzugreifen. "Das bisschen Mehr an Rendite wiegt die Nachteile nicht auf", glaubt er. Und für "Schwachsinn" hält er es, "wenn Leute, die eine Eigentumswohnung besitzen, zusätzlich in Immobilienfonds investieren". Alles in allem genug Stoff zum Nachdenken im nächsten Stau.


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[Alterego20]

Rüdiger von Nitzsch - wie wahr wie wahr.
die große masse steigt immer erst ein, wenn der zug schon zum stehen gekommen ist und nur noch abgeladen wird.

Rentenfonds - au weia, erstens fond - schon mal eine dämliche idee, der zuwachs der fonds ist leider nicht durch entsprechende kompetenz im management abgedeckt. und dann auch noch renten, das ist scheinbare sicherheit, im grunde sind renten noch um ein vielfaches schwerer zu beurteilen als aktien - und bei renten sind private garntiert immer die letzten die rauskommen.
und für das nächste halbe jahr würde ich die jedenfalls nicht anfassen, oder besser kaum.

Jedes Ei in ein anderes körbchen bitteschön und cash ist king.

[Harry_Schotter]

Für den, der sich gerne mit anderweitigen "Immobilien" ruinieren möchte.


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Wie man alles und noch mehr verlieren kann

Verbraucherschutz warnt vor hochriskanten «atypisch stillen Beteiligungen» an Immobilienfirmen

Von Dietmar Treiber

Auf dem so genannten Grauen Kapitalmarkt gibt es immer wieder neue Möglichkeiten, bei denen Anleger ihr Geld loswerden können. Eines der derzeitigen Hauptangebote sind die «atypisch stillen Beteiligungen», die auf dem Immobiliensektor als vermeintliches Steuersparmodell angepriesen werden. Dabei droht nicht nur der Totalverlust des angelegten Geldes, sondern darüber hinaus noch eine hohe Verschuldung. Einer der Anbieter: die Euro-Gruppe (Würzburg) und ihre die Tochterunternehmen.

Petra P. (Name geändert) fand eine Gewinnprognose von jährlich acht bis zehn Prozent interessant. Deshalb unterschrieb sie im November 2000 einen Beitrittsantrag als atypisch stille Gesellschafterin bei der GOJ Immobilienhandel AG (Würzburg), einer der Euro-Töchter. Mit umgerechnet 73 600 Euro Einlage «zuzüglich acht Prozent Agio», über 30 Jahre. Rund 9000 Euro zahlte sie sofort ein, der Rest sollte in Monatsraten beglichen werden.

Als Petra P. die Tragweite dessen erkannte, was sie da unterschrieben hatte, wollte sie raus aus dem Vertrag - wie Hunderte anderer Anleger auch, die sich an Tochterunternehmen der Euro-Gruppe beteiligt haben. Der Berliner Rechtsanwalt Dirk Domrich vertrat Petra P. vor dem Landgericht Frankfurt/Oder. Dort wurde ein Urteil gesprochen, nach dem die Frau Schadenersatz bekommt und «so gestellt wird, wie sie gestanden hätte, wenn sie der Firma nie beigetreten wäre». Für den Anwalt aus dem Büro Oelbermann und Partner ist sie ein Fall von vielen, er spricht von mehr als 250 erfolgreichen Fällen gegen die Euro-Gruppe.

Was aber ist das Riskante an dieser Beteiligung? Mit einer (normalen) stillen Beteiligung können Privatleute an Firmen teilhaben - und müssen sich auf das unternehmerische Geschick der Firmen-Manager verlassen. Immerhin wirft aber die Finanzaufsicht ein Auge auf stille Beteiligungen. «Atypisch stille Beteiligungen» hingegen sind laut Domrich ausdrücklich von dieser Beaufsichtigung ausgenommen.

Beteiligungs-Anbieter betonen lieber den zweiten Unterschied, das Steuersparen: Der atypisch stille Beteiligte erhält Verlustzuweisungen, wenn «seine» Firma rote Zahlen schreibt. «Nur braucht man dazu vom Finanzamt anerkannte Verlustzuweisungen - das Betriebsprüfungs-Finanzamt Würzburg aber hat dem Unternehmen die Gewinnerzielungsabsicht abgesprochen», zitiert Domrich aus dem P.-Urteil.

Das Thema Steuersparen aber dient Finanzberatern als idealer Türöffner bei potenziellen Kunden. Steuersparen und inflationssichere Immobilien - mit einem Engagement im «Immobilienhandel» der Euro-Gruppe oder einer ihrer Töchter Ibeka, Pierenz, Lenz, Schober, Knothe, Schuster-Schreiber oder GOJ soll dies jährliche Renditen bis zehn Prozent ermöglichen.

Der Beteiligungs-Prospekt zeigt das Eurocenter Würzburg und alte Villen. «Aber nur ein Unternehmen der Euro-Gruppe hat wirklich eine Immobilie: Der Ibeka gehört das Eurocenter-Grundstück, die anderen Euro-Töchter sind nur indirekt über eine eigene stille Beteiligung an Ibeka daran beteiligt», weiß Domrich aus Urteilen gegen die Euro-Gruppe, der gerichtlich attestiert wurde, sie habe im Jahr 2000 immer noch mit dem Stand von 1998 geworben. Soll heißen: Von 1998 bis mindestens 2000 ist die Euro-Geschäftstätigkeit unklar.

Auf der gerade aktualisierten Internetseite sagt die Euro-Gruppe, sie sei Eigentümerin eines ehemaligen Autohaus-Geländes in Würzburg, dort entstehe ein Hotel. Die Anfrage unserer Zeitung zum Euro-Immobilienbesitz blieb indes unbeantwortet. Versucht man, der Euro-Gruppe eine E-Mail zu senden, so wird diese elektronische Post an die AVB GmbH umgeleitet: die Allgemeine Vermögensberatung, Vermarkterin der Euro-Beteiligungen.

Zielgruppe dieser Vermögensberater sind laut Domrich nicht mehr, wie früher bei Steuersparmodellen, gut verdienende Ärzte: «Jetzt gehts dem kleinen Mann ans Portemonnaie.» Da würden Kleinanleger gelockt, die vom Aktiencrash am Neuen Markt getroffen sind, oder Ausländer, die schon das Wort «atypisch» kaum verstehen. Das dürfte auch für Marek M. (Name geändert) gelten. Der Spätaussiedler kann Deutsch nur sprechen, aber nicht lesen. Ein polnischer Landsmann, der für AVB arbeitet(e), machte ihn dennoch zum atypisch stillen Beteiligten.

Typisch dagegen im Fall M. war, dass als erste Tranche einer 38 300-Euro-Einlage der Rückkaufwert (1000 Euro) aus einer dafür eigens gekündigten Kapitallebensversicherung eingebracht wurde. Die Vermögensberater zitieren dazu bekannte Kritikpunkte an dieser Anlageart, etwa dass sie zu wenig Rendite abwerfe, und sorgen dafür, dass der Kunde seine Lebensversicherung kündigt. «Die Berater sind spezialisiert darauf, angesprochene Anleger aus anderen Geldanlagen herauszukloppen», weiß Peter Lieschke von der Berliner Verbraucherzentrale. Auch dort häufen sich Klagen über die Euro-Gruppe.

Der Rest der Beteiligung sollte im Fall Marek M. in 100-Euro-Monatsbeträgen abbezahlt werden. Dass die Anlage «in 15 Jahren frei verfügbar» sein sollte, glaubte das Hanseatische Oberlandesgericht (Hamburg) aber nicht, denn zum einen wurden von M. zuerst einmal acht Prozent Agio (Aufgeld) verlangt. Hier also gut 3000 Euro.

Außerdem hat der leseunkundige Marek M. sicher nicht verstanden, was «die jährliche Dynamisierung meiner stillen Beteiligung mit fünf Prozent der Beiträge inklusive Agio» bedeutet. Mit der jährlich fünfprozentigen Erhöhung wäre er in Jahrzehnten bei mehr als 60 000 Euro Beteiligung angekommen.

Erwartete Rendite und erhoffte Verlustzuweisung aber werden nur auf den eingezahlten Teil der Beteiligung ausgeschüttet. Und dies für Marek M. oder Petra P. auch nicht gleich: Wer seine Beteiligung in Raten bedient, bekommt während der ganzen Vertragslaufzeit keinen Pfennig ausbezahlt, sondern erst am Vertragsende - und das sind bei der Euro-Gruppe oft 30 Jahre.

Das größte Problem am Beteiligungsmodell aber sind weder die Rendite noch der Verlust des Kapitaleinsatzes. Wenn ein Anleger 100 000 Euro Beteiligung mit Kleckerbeträgen à monatlich 100 Euro aufbringt und das Unternehmen nach einem Jahr pleite ist, hat er nicht nur zwölfmal 100 Euro verloren, sondern weitere 88 800 Euro. Ein Konkursverwalter kann vom stillen Beteiligten nämlich auf einen Schlag die ganze 100 000-Euro-Einlage verlangen und an Gläubiger der Pleitefirma ausschütten. Diese Vorschrift des § 236 Absatz 2 des Handelsgesetzbuches erklärt der Beteiligungs-Prospekt der Euro-Gruppe nicht klar und deutlich.

Nicht nur dieses Schweigen des Prospekts beschäftigt die Juristen. Die Staatsanwaltschaft Würzburg ermittelt wegen Verdachts des Betruges, der Untreue beim Vertrieb von Beteiligungsverträgen und strafbarer unlauterer Werbung gegen Verantwortliche der Euro-Gruppe. Dass Hunderte von Geldanlegern erreicht haben, dass sie schadlos aussteigen konnten, lag aber nicht an diesen Ermittlungen, sondern meist an zu vagen Angaben im Beteiligungs-Prospekt.

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[Harry_Schotter]

Kabul entwickelt sich zum neuen Ziel der Immobilienhaie

Mieten in Afghanistans Hauptstadt explodieren

Kabul - Afghanistans Trümmerhauptstadt, mehr als zur Hälfte in Schutt und Asche, erlebt eine Miet-Explosion. Einem Korrespondenten der Londoner Times wurde eine heruntergekommene 5-Zimmer-Wohnung in der Nähe der deutschen Botschaft für 8800 Euro als besonders preiswert angeboten. Im November war sie noch für 220 Euro vermietet worden.

"Wenn Sie sie nicht nehmen, nimmt sie jemand anderes", drängelte der Makler. "Angebote liegen uns vor." Der Journalist Tim Reid über den Zustand der Wohnung: "Die Duschen funktionierten nicht. Die Fensterscheiben waren geborsten. Die Resopal-Küche war 1959 eingebaut und seitdem nicht mehr sauber gemacht worden. Die Fußböden waren aus Beton, und die Toiletten stanken."

UN-Personal, die Mitarbeiter von Hunderten internationaler Hilfs- und Entwicklungsorganisationen, Reporter aus aller Welt und wohlhabende Afghanen, die aus Pakistan in ihre Heimat zurückkehren, lassen auf dem Haus- und Wohnungsmarkt von Kabul Dollar-Millionäre wie Spargel sprießen. "Die Nachfrage ist der reine Wahnsinn", reibt sich einer von ihnen, Sadiq Khawary, die Hände. "Ein Haus, das man früher für 50 000 Dollar hätte kaufen können, ist heute über eine Million wert."

Im Mai musste die ärztliche Hilfsorganisation Medair ihre für 550 Euro gemietete Verwaltungszentrale räumen. Nachmieter wurde das World Food Programme der UN - für fast 9000 Euro. Dem Malaria-Hilfswerk Healthnet wurde die Miete zum Juni von 1100 auf 5500 Euro erhöht.

Normalerweise werden 18 Monatsmieten im Voraus verlangt, vorgeblich zur Instandsetzung. So auch für einen ehemaligen Militär- und Gefängniskomplex der Taliban. Die 60-Zimmer-Anlage ist auf dem Markt für 33 000 Euro Miete im Monat oder zum Kaufpreis von 3,3 Mio. Euro. Omar, der Hausmeister: "Die Botschaft von Saudi-Arabien hat Interesse angemeldet. Das sind wahrscheinlich die Einzigen, die sich das leisten können."SAD

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Wahnsinnnnn ! ! !

Auf nach Afghanistan.


H_S

[01173]

Warum überweisen die dann Osama & Co. dann nicht gleich das Geld auf deren Konten? :-(((((((

[Realisti]

auch ne Art von Entwicklungshilfe

[Harry_Schotter]

Quatsch......Marktwirtschaft !!!!!

[CommanderPirx]

Quelle: http://www.ftd.de
Auch im Westen stehen immer mehr Wohnungen leer

Der hohe Wohnungsleerstand ist nicht mehr nur ein ostdeutsches Problem. Nach einer Studie der Wohnungswirtschaft nimmt die Zahl auch in den strukturschwachen Gebieten der alten Länder zu.

Der Wohnungsleerstand in Westdeutschland lag Ende 2001 bei durchschnittlich rund 3,2 Prozent, in einzelnen Standorten sogar bis zu 13 Prozent, sagte der Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungsunternehmen (GdW), Lutz Freitag, am Mittwoch in Berlin. Ursache dafür sei vor allem die Abwanderung junger Menschen wegen des angespannten Arbeitsmarktes. Gleichzeitig gebe es einen akuten Wohnungsmangel in west- und süddeutschen Ballungszentren.

Am stärksten vom Wohnungsleerstand betroffen waren laut GdW Wohnungsunternehmen in Kassel (Leerstand 13 Prozent), Pirmasens (12,5 Prozent), Salzgitter (9,9 Prozent), Bremerhaven (9,3 Prozent) und Hannover (8,2 Prozent). Das gehe aus einer statistischen Untersuchung des GdW hervor. Ein "Marktversagen" wie in Ostdeutschland, wo 1,3 Millionen Wohnungen leer stünden, müsse von der Politik unbedingt verhindert werden, sagte Freitag. Dort sei auf die Leerstände erst relativ spät und mit unzulänglichen Maßnahmen reagiert worden.



Mitausfälle in Ostdeutschland bei einer Mrd. Euro


In Ostdeutschland verschlechtert sich die wirtschaftliche Lage der Wohnungsunternehmen nach den Worten von Freitag dramatisch. Zu erwarten sei dort ein Anstieg der Leerstände von 15,8 Prozent Ende 2001 (rund 410.000 Wohnungen) auf 17,1 Prozent Ende 2002 und 18 Prozent Ende 2003. Die Summe der Mietausfälle wuchs im Osten von 857 Mio. Euro Ende 2000 auf eine Mrd. Euro Ende 2001. Von den rund 1200 ostdeutschen Wohnungsunternehmen beendeten fast 460 das Bilanzjahr 2000 mit einem Verlust, sagte Freitag. Dieser Trend habe sich auch 2001 und 2002 fortgesetzt. Nach bereits sechs Insolvenzen von Ost-Wohnungsunternehmen im ersten Halbjahr 2002 rechne er mit rund 14 weiteren bis Jahresende. "Diese Einnahmeausfälle der Unternehmen gehen klar zu Lasten ihrer Investitionsfähigkeit", stellte Freitag fest.


Besonders vom Leerstand betroffen seien nach wie vor Altbauten. Ihre Sanierung werde - trotz erhöhter Investitionszulage - durch ungeklärte Restitutionsansprüche und sehr hohe Modernisierungskosten erschwert. Besonders innerstädtische Plattenbausiedlungen werden deshalb auch weiterhin einen großen Stellenwert bei der Wohnraumversorgung der ostdeutschen Bevölkerung behalten.


Die von dem Verband repräsentierten Unternehmen bewirtschaften nach eigenen Angaben bundesweit rund sieben Millionen Wohnungen, ein Fünftel des deutschen Wohnungsbestandes.

[BingeLaden]

Was wird Stoiber tun,um die Talfahrt der Immos zu stoppen?

[Teeth]

Es hängt alles zusammen: Die Börsenkurse drücken auf die Lebensversicherungen, die rückgehende Rendite der LVs wird auf die Immopreise drücken.....


Gekürzte Ablaufleistungen bei Lebensversicherungen setzen
Bauherrn unter Druck

Immobilienbesitzern droht
Finanzierungslücke

Von HOLGER ALICH und CASPAR DOHMEN, Handelsblatt

Wer bei der Baufinanzierung auf eine Lebenspolice
gesetzt hat, sollte aufpassen. Weil die Versicherer
auf Grund der Börsenbaisse die prognostizierten
Ablaufleistungen verfehlen, entstehen
Finanzierungslücken.

DÜSSELDORF. Die Börsenkrise
erreicht durch die Hintertür auch
die Besitzer von Immobilien, die
ihr Eigentum durch eine
Lebensversicherung finanziert
haben. Viele dieser
Finanzierungen drohen in
Schieflage zu geraten. „Den
meisten Anlegern ist dies noch
gar nicht bewusst“, sagt Peter
Sachs, vereidigter
Sachverständiger für
Baufinanzierungen in Bad
Homburg.

Das Prinzip: Anleger können ihr
Objekt nicht nur durch eine Bank, sondern auch durch
eine Versicherung finanzieren lassen. Das lohnt vor
allem für fremdgenutzte Immobilien. Bei einem
klassischen Hypothekendarlehen stottert der Anleger
noch Zins und Tilgung pro Monat ab. Anders bei der
Finanzierung über eine Lebensversicherung: Der Anleger
zahlt nur die Zinsen und bespart gleichzeitig eine
kapitalbildende Lebensversicherung. Am Ende der
Laufzeit zahlt der Anleger mit der Ablaufleistung der
Versicherung das Darlehen zurück.

Das Problem: Bei den meisten dieser Konzepte
entspricht die Darlehenssumme der in Aussicht
gestellten Ablaufleistung. Diese setzt sich aus einem
garantierten Teil und der Überschussbeteiligung
zusammen. Für letztere macht der Versicherer aber
keine verbindliche Zusage, sondern nur eine Prognose.

Und diese kommen jetzt reihenweise ins Rutschen.
Grund ist die Krise am Kapitalmarkt. Während früher die
Versicherer ihren Kunden pro Jahr sieben Prozent und
teilweise mehr auf das Sparkapital gutschreiben
konnten, sind es heute bei vielen gerade noch fünf bis
sechs Prozent. Sinkt nun die Überschussbeteiligung,
reicht am Ende der Vertragslaufzeit aber das Geld aus
der Police nicht aus, um das geliehene Geld
zurückzuzahlen. Beispielfälle dafür gibt es schon, wie
Versicherungsmakler Michael Scheunert von A-Financial
Cooperation in Pöcking am Starnberger See berichtet.

„Wer jetzt nicht reagiert, der lebt auf Pump“, bringt der
Versicherungsexperte des Bundesverbandes der
Verbraucherzentralen, Wolfgang Scholl, die Lage auf
den Punkt. Gegensteuern bedeute für diese
Immobilienbesitzer, „entweder sie schallen jetzt den
Gürtel enger und sparen mehr oder sie müssen ihre
Kredite länger tilgen.“

Problem erkennen

Wer handeln will, muss zuvor von seinem Problem
wissen. „Bisher hat kaum ein Immobilienbesitzer seine
Situation erkannt“, sagt Scheunert. Kein Wunder:
Banken oder Versicherungen haben wenig Interesse
daran, die Kunden auf ihr Problem aufmerksam zu
machen. Die Banken haben ja die Immobilie als
Sicherheit. Und die Versicherer haben im
Kleingedruckten der Verträge darauf hingewiesen, dass
die Überschüsse nicht garantiert sind.

Aber nicht jeder Immobilieneigentümer, der auf die
Renditeprognose seines Lebensversicherers vertraut
hat, muss sich in gleichem Umfang sorgen. Mehr oder
weniger aus dem Schneider sind die Versicherten, deren
Policen in Kürze auslaufen. „Wer sich auf der
Zielgeraden seiner Finanzierung befindet, hat
weitgehend seine Überschussbeteiligungen ansammeln
können“, sagt Sachverständiger Sachs. Mit einem
blauen Auge davonkommen können auch die
Versicherten, die erst vor einigen Jahren einen Vertrag
abgeschlossen haben. „Es lassen sich noch wichtige
Korrekturen zu Gunsten des Versicherten vornehmen,
wenn deren Policen nicht länger als fünf bis acht Jahren
laufen und mindestens noch eine Restlaufzeit von mehr
als 15 Jahren vorliegt“, erklärt Versicherungsmakler
Scheunert.

Beispielsweise wurde in einem Fall die Police beitragsfrei
gestellt, und die einzelnen Bestandteile Tod und
Kapitalvermehrung wurden an drei unterschiedliche
Versicherer vergeben. Das Kalkül: Ein reservestärkerer
Versicherers bringt mehr Rendite. Denn Versicherer, die
noch Buchreserven haben, können ihren Kunden länger
eine höhere Verzinsung gutschreiben und maue
Börsentage überbrücken. Allerdings hat diese Lösung
ihre Haken: Denn bei Abschluss einer neuen
Lebensversicherung wird nochmals Provision fällig;
zudem kostet der Todesfallschutz mehr Prämie, weil der
Kunde älter ist. Dann fließt aber weniger Geld in den
Spartopf.

Wer dies scheut und bei seinem Versicherer ausharrt,
dem bleiben nur zwei Möglichkeiten: Entweder, er hat
noch Liquidität frei und kann versuchen, mit seinem
Kreditgeber vorzeitig in die Tilgung einzusteigen. Hat
der Anleger keine freien Mittel mehr, muss er sich um
eine Anschlussfinanzierung kümmern.

Die Finanzierungslücke für die Bauherren droht in
Zukunft sogar größer zu werden. Denn auch in diesem
Jahr werden die Lebensversicherer ihre
Überschussbeteiligung weiter senken. Die Provinzial Kiel
und die Arag haben das bereits getan. Und im
vergangenen Jahr haben die Versicherer schon durch
die Bank weg ihre Gewinnbeteiligung gesenkt.


HANDELSBLATT, Freitag, 26. Juli 2002, 08:02 Uhr

[captown]

so schlimm wie es in #164 dargestellt wird ist es ja auch wieder nicht. LV oder KV sind idR ca 50% der Kreditsumme und wenn die Rendite jetzt nur 5% statt der versprochenen 7% ausmacht, dann bleibt nur noch ein kleiner Betrag übrig. Dann ist das Haus eben nicht nach 25 Jahren Schulden frei, sondern erst nach 26 oder 27. Und diese Restschulden sind minimal. Leute heult nicht, fahrt eine Woche weniger nach Sylt....

[Alterego20]

#165 aber klar, eine Differenz von 2% über 25 Jahre ist ein Klacks! Erst rechnen, dann posten. Ansonsten hoffe ich, daß ein/e zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme abgeschlossene kapitalbildende Lebensversicherung oder Bausparer , bei selbst genutzter Immo "idR" exakt 0% "der Kreditsumme" sind.

[captown]

#alterego20, gerechnet habe ich, aber ich gehe davon aus, dass niemand eine selbstgenutzte Immobilie mit LV oder KV finanziert, sondern dies nur bei vermieteten Objekten tut. Auch wird kein Anleger von einer 7% Zinsunterlegung ausgehen, sondern realistisch eher von 6%. Dazu kommt die Inflation, die Dir den restlichen Betrag auch noch erheblich zusammen staucht.

Ich bin ja auch nicht glücklich, wenn meine Bank nicht die versprochene Performance hält, jedoch meine ich, man sollte nicht jeden Presseartikel gleich so hoch schwingen

[EAW]

Crash oder Beginn einer Hausse,
wo stehen wir heute,
s. Grafik: Auswahl 1 - 19 ?
Tragt eure Meinung ein bei
Der typische Investor...
http://www.wallstreet-online.de/ws/community/board/thread.ph…

[NovaCat [Mod]]

EAW: In wieviele Threads willst Du Deine Verlinkungen denn noch posten?

[Teeth]

Im Handelsblatt von heute ist einiges über die mögliche Zukunft der Immobilie, besonders auch unter dem Gesichtspunkt der Dempgraphie. Hier ein Interview:

Handelsblatt Topix Handelsblatt Zeitung Anlegerzeitung


NACHGEFRAGT: ROLF SCHEFFLER

Massenprodukte besser meiden

Herr Scheffler, welche Trends sehen Sie am
Immobilienmarkt?

Die Alterung unserer Gesellschaft prägt zunehmend die
Wohnungsnachfrage. Das stärkste absolute Wachstum
bei der Zahl von Single-Haushalten ist zukünftig nicht
bei den jüngeren, sondern bei den älteren Haushalten
zu erwarten. Das führt dazu, dass ältere Ehepaare und
Alleinstehende nach dem Auszug der Kinder in ihren viel
zu groß gewordenen Wohnungen weiterleben. Ein
Wechsel dieses Trends ist nicht erkennbar. Das hängt
wohl mit den sozialen Kontakten zusammen, die für ein
angenehmes Umfeld sorgen.



Aber es gibt doch nicht nur alte Menschen?



Das ist richtig, aber die Zahl der
Haushaltsneugründungen durch heranwachsende
Jugendliche sowie die Anzahl junger Familien mit Kindern
ist in den nächsten Jahrzehnten stark rückläufig.
Dadurch geht auch der Zusatzbedarf nach neuen
Wohnungen und Wohneigentum tendenziell zurück.



Was heißt das für die Preisentwicklungen am
Immobilienmarkt?



Massenprodukte – ob im Mietwohnungs- oder im
Eigenheimbau – haben bei der sich abzeichnenden
Veränderung die schlechtesten Karten. Beim
Eigenheimbau steht vor allem die Werthaltigkeit von
Reihenhaussiedlungen in peripheren Lagen am stärksten
in Frage – insbesondere wenn es sich um Regionen mit
einer starken Überalterung oder Vergreisung der
Bevölkerung handelt. In Ost- und Norddeutschland sind
diese Fragezeichen am größten, in Süddeutschland
noch am geringsten.



Und wie kann ich als Anleger oder Vorsorgesparer am
ehesten die Werthaltigkeit meiner Immobilie
sicherstellen?



Entscheidend dafür wird auch zukünftig weniger die
(Wohnungs-)Größe der Immobilie sein, sondern die
veränderte Angebot-Nachfrage-Relationen in
Abhängigkeit vom Standort. Einfach gesagt: Die alte
Markterkenntnis gilt noch immer, dass die besten
Voraussetzungen für eine hohe Werthaltigkeit eine
integrierte, gute bis sehr gute Wohnlage in langfristig
prosperierenden Wirtschaftsregionen bieten.



Aber nicht jeder Bauherr oder Erwerber wird sich ein
erstklassiges Objekt leisten können. Was soll der tun?



Bei einer selbst genutzten Immobilie sollte die
Renditeorientierung eher ein nachgeordnetes Argument
sein. Schließlich ist das eines der wenigen Produkte, bei
dem sich Konsum und Kapitalanlage problemlos
verknüpfen lassen. Der Lebensgewinn durch den
sofortigen „ständigen“ Gebrauch eines Konsumgutes
wird kombiniert mit einer langfristigen Werthaltigkeit des
angelegten Kapitals. Welches andere Gut kann das
schon bieten?

HANDELSBLATT, Freitag, 09. August 2002, 06:01 Uhr



Bin übrigens im Moment dabei, mich nach einem Haus in HD-Zentrum umzusehen. Äußerst rares Angebot, nur maximal 1-2 Angebote pro Woche. Im Internet-Portal IMMOPOOL sind bis zurück nach 1997 nur 10 Objekte als Gesamtangebot aufgelistet.

Kennt jemand eine gute Internet-Seite, bei der man entsprechende Angebote einsehen kann? Zwar hat jeder Makler in HD seine homepage mit Angeboten, aber vielleicht gibt es das irgendwo auch zusammengefaßt?

Schöne Grüße

Teeth

[Diva]

Hallo Teeth, Du hast Post

es grüßt

Diva

[Harry_Schotter]

Aufgepasst beim Eierkauf !!!!


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Kaufvertrag für überteuerte Immobilie ist ungültig

Aktuelles Urteil

Zahlt ein Käufer für eine Immobilie einen völlig überhöhten Preis, kann der Vertrag später für nichtig erklärt werden. Ein derartiger Vertrag verstoße gegen die guten Sitten, so der Anwalt-Suchservice in Köln unter Berufung auf ein Urteil des Oberlandesgerichtes Oldenburg (Az.: 15 U 15/02). Im verhandelten Fall hatte ein Ehepaar im Raum Osnabrück eine Wohnung für rund 78.000 Euro erworben. Ein von dem Paar in Auftrag gegebenes Gutachten ergab jedoch später nur einen Wert von 32.000 Euro. Da der Immobilienmakler dem Ehepaar das gezahlte Geld nicht mehr zurückgeben wollte, klagten die Käufer und bekamen auch Recht.
dpa



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[unicum]

Hallo Experten, ich hab` mal `ne Frage

Ich wohne in Hamburg. Dort interessiere ich mich für den Wert eines größeren Grundstücks in einem Gewerbegebiet. Leider habe ich überhaupt keine Vorstellung, was so der qm wert sein könnte, da ich mich mit Immobilien bisher nie beschäftigt habe. Kann mir jemand mitteilen, wie ich möglichst ohne große Kosten an einen ungefähren Wert komme? Muß nicht exakt sein, nur ne Richtgröße. An wen soll man sich diesbezüglich wenden ?

Danke schon mal im Voraus!

PS. Ich weiß, daß ein vergleichbares (aber deutlich kleineres Grundstück) in der Nähe vor Kurzem verkauft wurde - aber an den Preis kommt man wohl nicht ran, oder?

Gruß unicum

[Teeth]

@unicum:

Das gleiche Problem hatte ich in HD. Dort wird von der Stadt eine "Bodenrichtwerttabelle" herausgegeben, in der dir durchschnittlichen Preise pro m2 im jeweiligen Stadtteil angegeben sind. Vielleicht gibt es sowas auch für Hamburg.

Gruß

[unicum]

Hi Teeth !

Vielen Dank. An welche Behörde muß man sich da wenden? - Katasteramt ?

Gruß unicum

[K1K1]

@unicum

so eine Bodenrichtwerttabelle gibt es eigentlich fast überall in D. Zu beziehen über die Gemeinden/Städte bzw. den Gutachterausschuss (Tel. bei der Gemeinde/Stadt erfragen). Manche Gemeinden/Städte haben das sogar im Inet. In Essen gibst du bspw. nur den Strassennamen in die Suchzeile ein ... http://www.gausz.de/brwessen/brw.asp oder http://www.gausz.de/brwessen/index.html

Grüße K1

[unicum]

@K1
Danke für die Hinweise, werde mich mal informieren.
Gruß unicum

[Knulp]

Also zum Thema "Immobilien auf Talfahrt" bin ich der Meinung, daß man das so nicht sagen kann. Sicher wird im es im Miethaussektor eine gewisse Stagnation geben. Wohnnungen an lauten Hauptverkehrsstraßen etc. werden nur von denen gemietet, welche sich nichts anderes leisten können. Aber im Einfamilienhausbereich wird die Post in Zukunft erst richtig abgehen. Das ist pure Konsumtion für einen selbst. Und der Trend zum induviduellen residieren beginnt erst. Weil man auf Grund der heutigen technischen Möglichkeiten immer ortsunabhängiger arbeiten kann. by the way:
www.4444qm-waldseegrundstueckstraum-altvilla.de ist nur ein
Beispiel. Vom vorstädtischen Wohnen nochmal zurück zum städtischen Wohnen. Es wird derzeit auch mehr und mehr schlechte Architektur bestraft. Gute, funktionierende Wohnungen finden immer zu guten Preisen ihre Mieter. Nur die hingerotzten 50%-SonderAfA-Schinken mit Plastikfenstern etc. und unmöglichen Grundrissen haben es zurecht schwer.

Knulp

[Realisti]

der Immomarkt ist das nächste
was platzen wird


wenn die Immofonds keine 6% mehr
erzielen
wegen Leerstand
gehts Schlag auf Schlag





die Dinger werden nicht so einfach veräussert wie Aktien




danach sind dann die Renten drann
und dann gibts nen Nuevo Euro
mit 3 Nullen weniger

[Kneto]

Realisti, haste Haschisch genascht?

[Art Bechstein]

@ es gibt immer mal wieder neue Impulse und welche Blase hier platzen soll, wird wohl Germanistis Geheimnis bleiben...

[Quelle; Berliner Morgenpost, 21.9.2002]

«Lebensversicherer-Krise stärkt Immobiliennachfrage»
Die Krise der Lebensversicherungskonzerne beschert Deutschlands Immobilienmaklern eine spürbar stärkere Nachfrage.

Seit die klassische Lebensversicherung ins Gerede gekommen ist, sorgen sich Anleger um ihr Erspartes und suchen ihr Heil wieder mehr in krisensicheren Sachwertanlagen, wie Berlins VDM-Vize Michael Schick bei den Mitgliedsunternehmen seines Maklerverbandes bemerkt hat.

«Als die Kurse an den Aktienmärkten in den Keller fielen, dachten viele Anleger, das wäre nur ein zwischenzeitliches Tief. Jetzt sehen die Sparer aber auf den Mitteilungen ihrer Lebensversicherung, wie die Überschussbeteiligung dahinschmilzt», so Schick. Und spätestens jetzt schrillten bei vielen die Alarmglocken. Ohne die üppigen Überschüsse, mit denen viele Lebensversicherer noch bis vor kurzem geworben hätten, platze der Traum vom sorgenfreien Leben im Alter.

In der Folge verspürten die Makler auch in Berlin eine deutlich größere Nachfrage nach Immobilien aller Art. Besonders gefragt seien Anlageimmobilien, die dem Käufer sechs bis zehn Prozent Rendite brächten. «Das ist mindestens das Doppelte des gesetzlichen Garantiezinses, den viele Lebensversicherungen gerade noch mit aller Not erwirtschaften», bemerkt VDM-Vize Schick. Auch die Nachfrage nach selbstgenutzten Immobilien sei trotz der eigentlich eher schwachen Sommermonate merklich gestiegen. Eigentumswohnungen in der City und für Familien das eigene Haus mit Garten rücke wieder stärker in den Fokus der Anleger - zumal gerade der Berliner Markt mit seinen niedrigen Preisen das ideale Käuferumfeld darstelle. BM

[metzki]

Ich bin zwar kein grosser Immobilienexperte, doch meine ich,
dass der Wahlausgang nicht gerade zu steigenden Immobilienpreisen
führen wird. Während den 4 Jahren Rot/Grün ging es mit den
Preisen stetig bergab. Man muss wohl davon ausgehen, dass sich
dieser intakte Abwärtstrend fortsetzt. Für Kaufinteressenten
besteht nach meinem Dafürhalten kein Grund zur Eile, eine
Bodenbildung ist immer noch nicht erkennbar.

[Art Bechstein]

@ metzki

ist doch gut, wenn es mit den Preisen bergab geht - dann wird das Mieten doch günstiger und die Menschen freuen sich. Gerade hier in D. ist die Freude dch groß, weil es nirgendwo sonst eine so niedrige Eigentümer-Quote gibt.

Art

[Art Bechstein]

@ all

großer Bericht in CAPITAL 20/02. Feri ist sehr zversichtlich bzgl. Wohnimmobilien. Es werden umfangreiche Tabellen aller Großstädte undprognostizierte Wachstmsraten p.a. angegeben. Spitzenreiter mit 3,4% p.a. ist Düsseldorf, Berlin kommt auf Mittelfeldplatz mit 2,1% p.a. (bis 2006)

Ciao

Art

[Realisti]

in der AIZ sind
sie da etwas pessimistischer



ist ja aber nicht für die Käufer die Zeitung

[Art Bechstein]

was ist die AIZ ? ich kenne nur die IZ.

Art

[Realisti]

die RDM interne Gazette

[INFO2000]

Preiskrieg am Berliner Büromarkt

Makler nennen Mietpreisdumping und Mondpreise unseriös und marktschädigend
Von Hans-Jörg Werth

Berlin - Der Berliner Büromarkt steckt im Formtief. Sinkende Flächenumsätze zwischen 300 000 und 380 000 qm, stagnierende Leerstandsquoten von 1,1 bis 1,3 Mio. qm (minus 7,0 bis 7,5 Prozent) und Mietpreisrückgänge bis zu 15 Prozent kennzeichnen nach Aussage von Berliner Maklern den Mietmarkt. Die durchschnittliche Miete liege nach Angaben bei etwa 13,50 Euro, Tendenz fallend. Agis-Geschäftsführer Hans-Jürgen Jahr befürchtet einen Preiskrieg mit katastrophalen Folgen. Die Differenz zwischen Angebotspreisen und Mietergeboten steige bedenklich und markiere den Abwärtstrend.

"Kontorhaus Berlin Mitte Spittelmarkt, Büroflächen 1,-- Euro/qm im ersten Mietjahr" - "City Büroflächen Euro 7,--/qm". Zwei Angebote, die Jahr jüngst zornig machten. Der Geschäftsführer des nach eigener Aussage ältesten regionalen Berliner Büromaklers befürchtet, dass internationale und marktdominierende Makler wie Angermann Global Property Alliance und Jones Lang LaSalle mit diesen Lockvogelangeboten eine Lawine des Preisdumping lostreten.

Jahr: "Nach Jahren des unseriösen Hochredens von Büromieten und Nachfragepotenzial als PR-Maßnahme, um Investoren zu locken, lassen überregionale Makler jetzt offenbar diese Anleger fallen, und treten die Preisspirale nach unten los. Damit wird die gesamte Berliner Wirtschaft geschädigt." Der Herausgeber des "Berliner Büromarkt Index" weist auf erste deutliche Abweichungen im Nachfrageverhalten hin - die Differenz zwischen Angebotspreisen und Mietergeboten wachse übermäßig.

Jan Hübler, bei Jones Lang LaSalle für Berliner Bürovermietung verantwortlich, sieht das ähnlich. "Der Büromarkt steht unter Druck, die Mieten liegen teils 50 Prozent unter dem gängigen Marktwert." Drohende Insolvenzen führen laut Hübler zu massivem Flächen- und Personalabbau - insbesondere in der IT-Branche. Preistreiber seien wirtschaftlich unter Druck geratene Kunden. Diese Eigentümer würden in der Not zu supergünstigen Konditionen untervermieten. Allein 100 000 qm Flächen stünden bislang aufgrund von Firmenpleiten inzwischen leer.

Der Markt ist nervös, viele seien zu Zugeständnissen bereit, ist die Einschätzung von Rolf Scheffler (Aengevelt Immobilien). Bei Preiseinbrüchen und leicht sinkender Absorptionsquote schlage als Vermietungshöhepunkt des Jahres allein die Deutsche Bahn mit 48 000 qm Bürofläche am Nordbahnhof maßgeblich zu Buche.

Berlin ist ein Neubaumarkt, der derzeitige Flächenrückgang - nach der steuerbedingt (Sonderafa) und durch den New-Economy-Boom aufgeheizten Stimmung - tue dem Geschäft nur gut, meint Sven Stricker, Abteilungsleiter Bürovermietung bei Atis Müller International. Optimismus verbreitet auch Christian Leska von DB Immobilien. Der Abteilungsleiter Vermietung der Deutsche-Bank-Tochter glaubt trotz allem, die etwa 430 000 qm vermieteter Büroflächen des Vorjahres in 2002 doch zu erreichen.

Jahr nennt Hintergründe des Preiskriegs: Überregionale Makler hätten in den Boomzeiten zu Beginn der 90er-Jahre regelmäßig utopische Spitzenmieten genannt. Diese Form des Preismarketings habe in Zeiten massiver Angebotsüberhänge keinen Platz mehr.

Christine Buwitt, Niederlassungsleiterin Vermietung bei Angermann Berlin, relativiert diese Aussage. Es handele sich bei den Schnäppchen um Einzelaktionen, so Buwitt. Für die Zukunft rechnet sie mit weiteren Preisrückgängen: Ein schwieriges Branchenumfeld brauche eben neue, ungewöhnliche Vermarktungsideen.

Franz-Arthur Orthen, Geschäftsführer der City Report Gesellschaft für gewerbliche Immobilien, bestätigt das Preisdumping, sieht darin aber nur Ausreißerversuche ohne Bedeutung für das Marktgeschehen. "Mieten unter zehn Euro sind das Ergebnis von Untervermietungen einzelner Firmen, die ihren Eigenbedarf herunterschrauben müssen", so Orthen.

Insgesamt erwartet Jahr - leichte Konjunkturbelebung vorausgesetzt - einen Aufwärtstrend nicht vor Sommer 2003. Der erhöhte Rationalisierungsdruck und sinkende Provisionsumsätze habe die Branche noch voll im Griff. In dieser harten Zeit sollte zumindest auf Preiskriege verzichtet werden

[Realisti]

Die Zahl der Immobilien-Klubs in den USA nimmt dramatisch zu

Der Traum vom eigenen Haus

KATHARINA KORT

Was im Amerika der neunziger Jahre die Aktionärsklubs waren, sind heute die Immobilienklubs. Hier treffen sich Privatanleger, die ihr Geld in handfeste Anlagen investieren wollen. Die Spekulationen über eine Immobilienblase kann sie nicht schrecken. Denn noch zeigt sich der Markt erstaunlich robust.


HANDELSBLATT, 2.10.2002

NEW YORK. „Was haltet Ihr vom New Yorker Immobilien-Markt?“, ruft Wesley Barney in die Runde. „Zu teuer“, kommt gleichzeitig aus vielen Mündern die Antwort. „Ist es ein Markt für Verkäufer oder Käufer?“ – „Für Käufer“, ruft das Publikum zurück.

Fast hundert Menschen sind an diesem Donnerstag zu dem Treffen des „Ultimate Investors“ Immobilien-Klubs in den Konferenzraum in der 16. Etage eines Bürogebäudes auf der Siebten Avenue in Manhattan gekommen. Auf den bordeaux-roten Stühlen sitzen Frauen im Kostüm und im Bali-Rock mit Holzperlenkette, Männer im Business-Look und in Jeans mit Rasta-Haaren. Sie alle sind mit einem Ziel hier: Sie wollen Geld verdienen auf dem heißen Immobilienmarkt. Viele von ihnen haben an der Börse viel Geld verloren und sehen nun in Häusern eine handfeste Anlagemöglichkeit – trotz der Spekulationen über eine Immobilienblase.

Drei Viertel von ihnen sind zum ersten Mal da. Sie lauschen gespannt dem energischen Klub-Vorsitzenden Barney in seinem blauen Hemd mit dezenter beige-roter Krawatte, der sie auf den nächsten Gastredner einstimmt. Das Thema heute Abend: „Es gibt noch Chancen auf dem Immobilienmarkt – nur nicht in New York City.“

Die „Real Estate Clubs“ haben die Aktionärsklubs der neunziger Jahre abgelöst. Noch vor wenigen Jahren – während des Börsenbooms – taten sich Hausfrauen, Rentner oder Studenten zusammen, um gemeinsam in den Aktienmarkt zu investieren. Heute treffen sich die Privatanleger in den Immobilienklubs, um dort den Markt zu erforschen oder auch, um gemeinsam zu investieren.

Von New York bis Los Angeles wächst die Zahl der immobilien-interessierten Menschen, die sich in Klubs zusammentun. Nach Schätzungen der National Real Estate Investors Association, einer Vereinigung, die Dienstleistungen für die Klubs anbietet, gibt es landesweit mittlerweile 600 Immobilienklubs – fast doppelt so viele wie noch vor zwei Jahren.

Trotz der Sorgen die hohen Immobilienpreise – viele Experten sprechen schon von einer Spekulationsblase – ist der US-Immobilienmarkt bisher erstaunlich robust geblieben. Der Häuserverkauf in den USA lässt zwar langsam nach. Die Zahl der Verkäufe bestehender Immobilien fiel im August um 1,7 Prozent auf einen auf das Jahr hochgerechneten Wert von 5,28 Millionen Einheiten. Aber die Zahl der Neukäufe stieg im August erneut um 1,9 Prozent und erreichte auf das Jahr hochgerechnet einen neuen Rekordwert von 996 000 Einheiten. Grund sind vor allem die niedrigen Zinsen für Hypotheken-Kredite: Sie sind in der vergangenen Woche auf weniger als sechs Prozent gefallen – der niedrigste Stand seit den Sechziger Jahren. Das kann auch einen hohen Preis für ein Haus wettmachen.

„Unser Hauptziel ist es, zu informieren“, erklärt Wesley Barney die Aufgabe seines Klubs, den der kahlrasierte Afro-Amerikaner vor 15 Jahren gegründet hat. Einmal im Monat treffen sich die Mitglieder, um über Steuertricks und Strategien zu lernen. Auf gemeinsamen Ausflügen zu Gebäuden lernen sie außerdem, wie man ein Objekt richtig bewertet. Ein Newsletter über neue Angebote und ein Magazin sind ebenfalls im Paket inbegriffen.

Seine Anhänger schwören auf ihn: „Er ist der Mann, von dem ich alles gelernt habe“, sagt Isaac Perez über den Klub-Vorsitzenden. Der 36-Jährige im grünen Sweatshirt mit V-Kragen und blassblauen Hosen hat bereits mehrere Immobilien von der Veteranen-Verwaltung in Florida gekauft. „Dank Wesley habe ich meine Immobilienstrategie geändert“, lobt der junge, schlanke Mann mit kurzrasierten blonden Haaren und Ziegenbart seinen Meister.

„Statt zu kaufen, um lange daran festzuhalten, setzte ich jetzt mehr auf Kaufen und schnell Verkaufen“, sagt er. Vor allem die erfahrenen Gastredner hätten ihm geholfen, die richtigen Entscheidungen zu treffen. Noch arbeitet er am Wochenende als Restaurant-Manager. „Aber ich hoffe, dass ich ab Januar den Job aufgeben und mich ganz auf Immobilien konzentrieren kann.“

Sein Erfolg soll nicht geheim bleiben: Vor versammelter Zuhörerschaft erzählt Perez von seiner jüngsten Reise nach Kansas, wo er vor zwei Wochen auf einer Auktion für 38 000 Dollar fünf Objekte ersteigert hat. Der Applaus des Publikums ist ihm sicher. Auch für Eileen und ihre Neuerwerbungen in Florida klatschen die Besucher. Wie in einer Selbsthilfe-Gruppe unterstützen sich die immobilienhungrigen gegenseitig. Sie tauschen Informationen aus über Geschäfte, die sie getätigt haben und über Objekte, die zum Kauf stehen. Ein Mitglied will seine Kollegen für eine Investition in der Bronx begeistern – ganz in der Nähe eines Krankenhauses. Andere geben praktische Tipps und erzählen etwa, wie sie die Probleme mit ihrem Hausverwalter gelöst haben, der die Mieten nicht schnell genug erhöht hat.

Der Gastredner Del Hargis von Real Source, einer Immobiliengruppe, die Einzelinvestoren bündelt, um gemeinsam größere Objekte zu kaufen, verspricht, wovon viele träumen: „Sie können es machen wie Donald Trump: Dort bauen, wo der Markt sich gerade entwickelt. Und dann wieder schnell raus und ab in den nächsten Markt.“ Möglichst innerhalb von 40 Tagen, damit das Ganze steuerfrei bleibt. Und den nächsten heißen Markt gibt es bestimmt, ist Hargis überzeugt – eben nur nicht in New York City.

Dass ihre Stadt zu teuer ist, davon ist auch Adriana Trado überzeugt. Die schlanke Frau mit den dunklen Krusselhaaren und den wachen Augen hat ihren Bruder und ihre vierjährige Tochter mitgebracht. Während des Börsenbooms hat sich die Mitarbeiterin einer Non-Profit-Organisation für Stadtkinder aus Brennpunkten auch als Day-Traderin mit High Tech-Aktien versucht. Aber jetzt will sie lieber auf solidere Anlagen setzen. Das hat ihr ihre Mutter schon lange geraten. Auch ihren Pensionsfonds würde sie gern in einen Immobilienfonds umwandeln und informiert sich daher über die Gebühren.

„Meinen Bruder habe ich mitgebracht, damit er auch etwas über den Markt lernt, und wir dann zusammen investieren können“, sagt Trado, deren Tochter schon auf ihrem Schoß eingeschlafen ist. Sie tauscht zwar gerne Informationen aus, aber große Investitionen will sie mit Fremden nicht tätigen.


HANDELSBLATT, Mittwoch, 02. Oktober 2002, 06:02 Uhr

[Harry_Schotter]

Aus der FTD vom 24.10.2002 www.ftd.de/immobilien

Immobilien - Auf Sand gebaut

Von Matthias Lambrecht, Berlin, und Martin Diekmann, Hamburg

Jahrelang profitierten Immobilienanleger von Staatshilfen. Der geplante Subventionsabbau könnte den Markt ins Rutschen bringen.

In diesen Tagen denkt Willi Bendzko häufig an die goldenen 80er Jahre: Damals konnten sich Immobilien-Investoren in Deutschland noch auf stetig steigende Preise verlassen. Und mit einem Staat rechnen, der ihnen das Engagement mit reichlich Subventionen und Steuererleichterungen versüßte. "Die Devise lautete: Steuern sparen, koste es, was es wolle", sagt der Berliner Immobilienmakler. Der Drang der Anleger, sich dem Fiskus zu entziehen, sicherte Bendzko und seinen Mitstreitern satte Umsätze.

Geht es nach dem rot-grünen Koalitionsvertrag, sind die fetten Jahre für Immobilienanleger bald Geschichte. Das Papier sieht vor, die Eigenheimzulage für kinderlose Hauskäufer zu streichen. Die degressive Abschreibung auf Gebäude wird abgeschafft, für die fortan allein gültige lineare Abschreibung ein Satz von nur noch zwei Prozent vorgeschrieben. Und wer eine vermietete Wohnung mit Gewinn verkauft, soll den auch nach Ablauf von zehn Jahren voll versteuern. Der lange mit Staatsmitteln gepäppelten Immobilienbranche würde der Subventionstropf aus der Vene gerissen.


Die Lobbyisten der Wohnungswirtschaft fürchten, dass die Zahl der Anträge auf Eigenheimzulage - 2001 wurden rund 580.000 gestellt - sich glatt halbiert. Die Folge: ein Rückgang der Bauinvestitionen um 28 Mrd. Euro pro Jahr, bis zu 250.000 zusätzliche Arbeitslose und Hunderte Firmenpleiten.



Schlechte Bilanz für Eichel


Für Finanzminister Hans Eichel sähe die Bilanz nach der Rechnung der Branchenverbände schlecht aus: Der erhofften Ersparnis von 5,8 Mrd. Euro stünden Einnahmeausfälle des Staates in Höhe von mehr als 14 Mrd. Euro gegenüber. "Es wird gespart, egal was es kostet", schimpft Gerd Koppenhöfer, Präsident des Bundesverbandes freier Wohnungsunternehmen.


Noch härter dürfte den Immobilienmarkt die ausgeweitete Steuer auf Verkaufserlöse treffen. Die Kalkulation Hunderttausender privater Anleger wäre durchkreuzt. "Für vier von fünf Käufern vermieteter Eigentumswohnungen waren in den vergangenen Jahren steuerliche Gründe ausschlaggebend", schätzt Manfred Poweleit, Chefredakteur des Branchendienstes "map-report". Vor allem Anleger, die bei ihrer Altersvorsorge auf steuerbegünstigte Immobilien setzten, hätten auf Sand gebaut: "Sie würden durch die Pläne der Bundesregierung bestraft", sagt Walter Klug, Managing Director bei DB Real Estate.


Bislang konnten Aufwendungen für Finanzierung und Unterhalt einer fremdvermieteten Wohnung sowie die Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden. Der Wertzuwachs beim Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren war steuerfrei - bis 1999 sogar schon nach zwei Jahren.



Fiskus greift nach fiktiven Veräußerungsgewinnen


Nach den rot-grünen Plänen dürfte das Finanzamt sogar zuschlagen, wenn der Investor seine Wohnung ohne Gewinn verkauft, rechnet der Berliner Immobilienberater Rainer Zitelmann vor: Die Steuer würde auf die Differenz aus dem Restwert nach Abschreibung und dem Verkaufspreis erhoben.


Wer also beim Verkauf seiner Immobilie nur 80 Prozent des Erwerbspreises erlöst und sie auf 60 Prozent abgeschrieben hat, müsste einen fiktiven Veräußerungsgewinn von 20 Prozent der ursprünglichen Kaufsumme beim Fiskus anmelden. Für Zitelmann wäre das "der Steuer-Gau für die Immobilienwirtschaft".


Die Koalitionspläne bedeuten "faktisch ein Verkaufsverbot für vermietete Immobilien", sagt Rainer Rau, Vorstand beim Finanzberater Feri. "Immobilien, für die Abschreibungsvergünstigungen in Anspruch genommen wurden, wären damit auf Jahre unverkäuflich." Dazu zählen alle Neubau-Immobilien, denkmalgeschützte Bauten, Objekte in Sanierungsgebieten sowie Häuser und Wohnungen, die vor August 1995 in den neuen Ländern erworben wurden.



Kapitalflucht und Preisverfall befürchtet


Offenen Immobilienfonds wäre das Geschäft ebenfalls gründlich verdorben. Selbst wenn sie Objekte erst zehn Jahre nach dem Erwerb weiterverkaufen, müssen sie - wie Private - künftig Steuern zahlen. Setzt sich die Regierung mit ihren Plänen durch, werden sich die Fondsmanager verstärkt nach Büro- und Wohnhäusern im Ausland umsehen, um sich steuerbegünstigte Verkaufserlöse zu sichern. Dasselbe gilt für geschlossene Fonds. Schon jetzt fließt die Hälfte ihrer Investitionen in Objekte jenseits der deutschen Grenze, 1996 waren es nur fünf Prozent.


Ergreift noch mehr Kapital die Flucht, ist ein Preissturz am heimischen Immobilienmarkt unvermeidbar. All jene, die noch in Deutschland investieren, werden niedrigere Kaufgebote abgeben, wenn sie die steuerlich schlechteren Bedingungen beim Wiederverkauf einkalkulieren.


Die Novelle würde auch die gewerbliche Wirtschaft treffen, deren Bürohäuser und Industriehallen mit einem Schlag an Wert verlören. Die Firmen müssen zwar schon heute den Wertzuwachs ihrer Immobilien beim Verkauf versteuern, unabhängig davon, wie lange sie die Gebäude in ihrem Besitz haben. Ein nachhaltig sinkendes Preisniveau würde jedoch die Korrektur der Immobilienwerte erfordern, die vielfach als Kreditsicherheit dienen.


Mancher Mittelständler, dem schon jetzt das Wasser bis zum Hals steht, müsste mit unerfreulicher Post von seiner Hausbank rechnen. Die Kreditinstitute werden peinlich genau darauf achten, dass die Unternehmen ihre Beleihungsgrenzen nicht überschreiten. "Das ist für mich das schlimmste Übel des ganzen Pakets", sagt der bayerische Finanzminister Kurt Faltlhauser.



Indirekte Steuererhöhung


Die CDU/CSU macht denn auch Front gegen das rot-grüne Vorhaben. Einer vollen Besteuerung der Wertzuwächse wird die Mehrheit der unionsregierten Länder im Bundesrat nicht zustimmen. Zudem dürfte verfassungsrechtlich umstritten sein, ob der Fiskus zugreifen kann, wenn vor der Gesetzesänderung erworbene Wohnungen verkauft werden.


Anleger auf dem Immobilienmarkt wären indes schlecht beraten, auf das Bollwerk der Opposition in der Länderkammer zu vertrauen und sich entspannt zurückzulehnen. Selbst wenn der rot-grüne Vorstoß abgeschmettert wird, bleibt der Abbau von Subventionen und das Stopfen von Steuerschlupflöchern das Gebot der Stunde - die nächste Krise der öffentlichen Haushalte kommt bestimmt.


Ökonomen wie Alfred Boss vom Kieler Institut für Weltwirtschaft kritisieren, dass die zusätzlichen Einnahmen nicht dazu verwendet werden, die Steuerlast für die Masse der Steuerzahler zu senken: "Deshalb handelt es sich hier auch nicht um Subventionsabbau, sondern um eine Steuererhöhung."



Abbau von Privilegien sinnvoll


Grundsätzlich hat Boss gegen die beabsichtigten Einschnitte am Immobilienmarkt jedoch nichts einzuwenden: "Jede Förderung der Bau- und Immobilienwirtschaft muss irgendwo herkommen, und das bedeutet: höhere Steuern in anderen Bereichen." Deshalb sei der Abbau von Privilegien sinnvoll, auch wenn die volkswirtschaftlichen Kosten den Nutzen zunächst übersteigen.


Die Folgen der Subventionssünden vergangener Jahre sind heute in den neuen Ländern zu besichtigen: "Die Sonderabschreibungen für Immobilien sind die Ursache für 1,1 Millionen leer stehende Wohnungen", sagt Tobias Just, Branchenanalyst bei DB Research. "Idealtypisch muss sich die Investitionen in Immobilien ohne Steuervergünstigung rechnen."




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Rot-grüne Pläne


Eigenheimzulage Gezahlt werden jährlich nur noch 1200 Euro pro Kind, Kinderlose gehen leer aus. Die Einkommensobergrenze sinkt.


Wiederverkauf Der Wertzuwachs beim Verkauf einer nicht selbst genutzten Immobilie wird voll besteuert. Die bislang geltende zehnjährige Spekulationsfrist entfällt.


Abschreibung Die degressive Abschreibung auf Gebäude wird abgeschafft. Der lineare Abschreibungssatz beträgt einheitlich zwei Prozent - bislang konnten bis zu drei Prozent abgesetzt werden.



© 2002 Financial Times Deutschland

[Harry_Schotter]

Experten warnen: Sparpaket stürzt Immobilienmarkt in die Krise

Wer ein Haus kaufe, vermiete und aus dem bis jetzt steuerfreien Verkaufserlös seinen Ruhestand finanzieren wollte, werde künftig vom Finanzamt abgeschöpft
Hamburg - Sollte die Bundesregierung die Spekulationsfrist für Immobilien ersatzlos streichen, drohen dem Staatshaushalt riesige Steuerausfälle und unzähligen Bauträgern und Anlegern Konkurse. Zu diesem Ergebnis kommen Immobilienexperten nach Analyse der aktuellen Steuerbeschlüsse der Koalition.

Torsten Angermann, Geschäftsführer des Hamburger Immobilien-Investment-Hauses Angermann, nennt die Ungerechtigkeit bei der Altersvorsorge durch Immobilien im Vergleich zur Kapitallebensversicherung "skandalös." Wer ein Haus kaufe, vermiete und aus dem bis jetzt steuerfreien Verkaufserlös seinen Ruhestand finanzieren wollte, werde künftig vom Finanzamt abgeschöpft, so Angermann. Wenn die Steuerbefreiung von Immobilienverkäufen falle, sei niemand mehr bereit, seine Liegenschaften zu verkaufen, und der Markt breche vollständig zusammen. Die Folgen: "Steuereinnahmen aus Verkäufen und Arbeitsplätze in der Immobilienbranche fallen weg."

Noch drastischer sei die Situation im Osten: Mit einer vollen Besteuerung der Verkaufserlöse hole sich die Regierung die gewährten Sonderabschreibungen durch die Hintertür zurück. Anlegern bleibe oftmals nicht einmal das Kapital, ihre Kredite zurückzuzahlen. Zahlreiche Konkurse seien die Folge.

Angermann fordert daher: Die zu versteuernden Gewinne sollten sich im Vergleich Kaufpreis/Verkaufspreis errechnen - ohne Berücksichtigung der Abschreibungen. Alternativ dazu sollten die Steuersätze beim Verkauf von Immobilien sich an ausländischen Sätzen orientieren. In den USA werden Veräußerungsgewinne zum Beispiel im ersten Jahr nach Erwerb voll versteuert, danach mit zehn bis 20 Prozent.

Sollten die Beschlüsse umgesetzt werden, sieht Angermann eine Krise des gesamten privat finanzierten Immobilienmarktes und zudem eine Kapitalflucht auf Deutschland zukommen. DW


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[Harry_Schotter]

Koalitionspläne bedeuten das Aus für Immobilien-Abschreibungen

Werden die vorgesehenen Steueränderungen Wirklichkeit, fordert der Fiskus alle Vergünstigungen bei einem Verkauf des Objekts zurück

Von Gunnar Stark

Leipzig - Die beabsichtigte Steueränderung für private Veräußerungsgeschäfte ist das Aus für die bislang so beliebten Abschreibungen bei Immobilien, weil diese bei einem späteren Verkauf nun faktisch rückerstattet werden müssen - und zwar in einem einzigen Steuerjahr. Der Immobilienmarkt wird insgesamt schwer getroffen.

Die Bundesregierung will künftig private Veräußerungsgeschäfte unabhängig von der Frist zwischen Erwerb und Veräußerung generell besteuern. Die bisherige "Spekulationsfrist" wäre damit gegenstandslos. Dies trifft nicht nur Wertpapiere, sondern auch - mit Ausnahme eigengenutzter Objekte - die Immobilie. Deren Spekulationsfrist wurde im Jahr 1999 von zwei auf zehn Jahre stattlich heraufgesetzt und wird nun auf unendlich ausgedehnt. Die Änderung ist zwar noch nicht zu Gesetzesbuchstaben gereift, aber ein Blick auf die Auswirkungen dürfte schon jetzt von großem Interesse sein.

Wer sich von seiner Immobilie trennt, muss einen etwaigen Gewinn der Besteuerung unterwerfen. Gewinn ist nach herrschender Gesetzeslage der Unterschied zwischen Veräußerungserlös und um Absetzungen geminderter Erwerbspreis. Die Abschreibungen sind Werbungskosten bei Immobilieninvestitionen. Mit der in naher Zukunft zu erwartenden Gesetzesänderung würde die Attraktivität dieser Abschreibungen jedoch erheblich zurück gehen, da sie im Falle eines Verkaufes die steuerliche Bemessungsgrundlage erhöhen. An einem Beispiel werden die Konsequenzen deutlich:

Ein Anleger erwirbt in Leipzig eine 50-qm-Wohnung im zu sanierenden Altbau zum zur Zeit üblichen qm-Preis von 2000 Euro (inklusive der Sanierungsmaßnahmen). Die Wohnung kostet also 100 000 Euro, von denen 75 000 Euro auf die Sanierung entfallen. Die Voraussetzungen für Baudenkmale sind erfüllt, der Anleger darf somit zehn Jahre lang jährlich 7500 Euro allein aus diesem Posten steuerlich geltend machen. Das trägt eine ordentliche Steuerersparnis ein, so dass trotz niedriger Mieten nach Zins und Steuern jährlich noch etwas Geld zum Tilgen bleibt. Nach zehn Jahren ist es mit den Abschreibungen jedoch vorbei und der Anleger will das Objekt verkaufen. Dies war bislang steuerfrei möglich.

Wie sieht es nach der neuen Regelung aus? Falls der Investor tatsächlich einen "echten Gewinn" (Veräußerungserlös minus Kaufpreis) machen sollte, so muss er diesen sowie zusätzlich noch die Summe der über die Jahre geltend gemachten Abschreibungen versteuern. Dies sind im Beispiel allein 75 000 Euro aus Absetzungen. Nehmen wir der Einfachheit zuliebe an, er verkauft genau zum Einstandspreis für 100 000 Euro. Dann entspricht der steuerpflichtige Gewinn gerade der Summe aller Absetzungen, die hier 75 000 Euro betragen.

Was der Fiskus ihm also zehn Jahre lang an Absetzungen vergönnt hat, fordert er nun mit voller Härte zurück: Denn nun greift nicht mehr die jährliche Verteilung. Vielmehr muss er die 75 000 Euro allein im Jahr der Veräußerung versteuern. Dies könnte bedeuten, dass der Anleger aufgrund von

Progressionseffekten bei der Besteuerung wohlmöglich mehr "zurückzahlen" muss als er ursprünglich an Vergünstigung genoss, bei 40 Prozent Steuerwirkung wären das 30 000 Euro.

Nach Steuern blieben also nur 70 000 Euro übrig. Wollte er nach Steuern zumindest den Kaufpreis "wieder hereinholen", so müsste die Wohnung schon um 50 000 Euro mehr an den Mann gebracht werden. Die neue Regelung bedeutet also eine wesentliche Schlechterstellung der steuerlich motivierten Immobilieninvestition.


Der Autor ist Wirtschaftswissenschaftler in Leipzig


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[thiessy]

Eines ist mir unverständlich:

Wenn die Gesellschaft es in der Vergangenheit gewollt hat, dass durch steuerliche Anreize u.a. auf dem Immobilienmarkt investiert wurde und dieses mit "Steuersparmodellen" versah - warum soll dann -der für mich als "verlorener" Zuschuß zu betrachtende Anteil Jahre besser Jahrzéhnte wieder einem etwaigem Veräußerungsgewinn zugerechnet werden können/müssen?

1. Ist zum Zeitpunkt der Investitionsentscheidung der seinerzeit gültige steuerliche Efekt bereits vollständig einkalkuliert worden
2. Viele Immobilienentscheidungen wären dann nicht getroffen worden
3. Was ist mit Vertrauensschutz - diese Regelungen könnten m.E. nach nur für künftige Vorhaben gelten

Sicherlich sollte es zukünftig nicht mehr die Möglichkeit einer staatlich geförderten Bereicherung im Immobilienmarkt geben - bloss wo bleibt die "Gleichbehandlung" zu anderen Wirtschaftszweigen (Veräußerungsgewinne bei staatlich geförderten landwirtschaftlichen Produkten, Kohle, Werften, .... "Gutachten" ...) --> da muss eine Gleichbehandlung her!

[Harry_Schotter]

28.10.2002 - 09:39 Uhr

Trübe Aussichten für Immobilien-Investments

Die rot-grünen Steuerpläne stoßen bei Immobilienexperten auf Empörung. Kürzungen bei der Eigenheimzulage, Steuern auf Wertzuwächse und neue Abschreibungsregeln machen Investitionen in Immobilien so unattraktiv wie nie zuvor. Bis zu einer endgültigen Entscheidung sollten Anleger jedoch abwarten.

FRANKFURT/M. „Ein Investment in Immobilien kann ich überhaupt nicht mehr empfehlen“, sagt Torsten Angermann, Geschäftsführer der Angermann Global Property Alliance. Die neuen Steuerpläne der rot-grünen Koalition sehen eine Erweiterung der Steuerpflicht für Veräußerungsgewinne bei nicht selbst genutzten Immobilien vor. Wer also eine Wohnung oder ein Haus verkaufen will, das er vermietet hat, muss die Wertsteigerungen, die sich zwischen Kauf- und Verkaufszeitpunkt ergeben haben, mit seinem individuellen Steuersatz besteuern. „Für viele Anleger wird dann das böse Erwachen kommen“, prophezeit Rolf Drees, Steuerexperte bei Union Investment. Denn handelt es sich bei den Wertzuwächsen um eine inflationsbedingte Verteuerung, dann wird in solchen Fällen implizit die Substanz besteuert, kritisiert Drees.

„Zu Bauen oder Immobilien zu kaufen, wird sich nach den neuen Steuerplänen einfach nicht mehr rechnen“, fügt Angermann hinzu. Der Immobilienberater rechnet mit einer starken Zurückhaltung beim Bau und Verkauf von Immobilien, was dazu führen würde, dass die Steuerrechnung der Regierung nicht aufgehen wird. „Wenn keiner verkauft, dann kommt es auch nicht zu den erwarteten Steuereinnahmen“, so Angermann.

Die aktuellen Pläne für die Steueränderungen beinhalten auch keine Ausnahmeregelung für Immobilien, die als Altersvorsorge angeschafft wurden. Hier sind sich die Experten einig, dass eine skandalöse Ungerechtigkeit vorliegt. Bei Kapitallebensversicherungen soll es nämlich einen Steuerfreibetrag geben. „Wer sich ein Haus kauft, vermietet und aus dem bisher steuerfreien Verkaufserlös seinen Ruhestand finanzieren wollte, wird künftig vom Finanzamt zur Kasse gebeten. Das ist eine einseitige Belastung tausender Kleinanleger“, kritisiert Angermann.

Noch dramatischer ist Situation nach Ansicht vieler Immobilienfachleute auf dem ostdeutschen Immobilienmarkt. Die Regierung hatte hier in der Vergangenheit zur Förderung des Aufbau Ost hohe Sonderabschreibung gewährt. Auf Grund der hohen Sonderabschreibungen müssen selbst dann hohe Wertzuwächse versteuert werde, wenn das Haus oder die Wohnung unter dem Kaufpreis veräußert wird. Da die meisten Anleger für diese Investitionen Kredite aufgenommen hätten, würden die neuen Steuervorschriften viele in den Ruin treiben, erwarten Experten. „Es ist vom Staat unredlich, erst mit Sonderabschreibungen zu locken und dann wieder abzukassieren“, meint Steuerexperte Drees.

Von den geplanten Steueränderungen werden auch Immobilienfonds betroffen sein. Da Fonds in der Regel die erwarteten Verkaufserlöse für ihre Objekte in ihre Rendite bereits einrechnen. Experten erwarten, dass die Renditen ins Bodenlose fallen werde, wenn in Zukunft die Verkaufserlöse voll versteuert werden. Drees von Union Investment rechnet damit, dass eine Umschichtung der Anleger in Lebensversicherungen einsetzen wird: „Bis der Staat das feststellt und Maßnahmen ergreift, wird die Fondsindustrie aber schon deutliche Einbußen verzeichnet haben.“

Etwas besser sieht es noch für Immobilienfonds mit einem hohen Auslandsanteil aus. Aufgrund von Doppelbesteuerungsabkommen, fallen für Verkaufserlös von Immobilien im Ausland keine zusätzlichen Steuern in Deutschland an.

Zusätzlich zu den Steuererhöhungen plant die rot-grüne Koalition eine Kürzung der Eigenheimzulage, die Einsparungen von 210 Mill. Euro pro Jahr bringen soll. Die Grundzulage, die bisher bis zu 2 556 Euro für Neubauten und 1 278 Euro für Altbauten und Erweiterungen einbrachte soll nach den neuen Plänen ganz wegfallen. Zudem soll die Einkommensgrenze deutlich gesenkt werden und die Zahlung von Baukindergeld beschränkt werden. Fachleute gehen davon aus, dass diese Kürzungen einen deutlichen Rückgang der Bauinvestitionen und weitere Arbeitslose in Bau- und Immobilienwirtschaft zur Folge haben werden.

Experten fordern, dass langfristige Wertzuwächse mit niedrigen Sätzen besteuert werden sollten und Freibeträge wie in den USA eingeräumt werden. Anleger sollte jetzt aber erst die endgültigen Beschlüsse abwarten und nicht aus Verunsicherung Immobilien verkaufen.

Von Anne-Barbara Köhler

[01173]

# 193
Deine zutreffend formulierte Frage kann ein Politiker nicht verstehen. Dieser denkt nur von Wahl zu Wahl und an seinen Machterhalt. Und darin liegt wiederum die Chance, das dieser Unfug - so er denn eingeführt wird - mittelfristig wieder verschwindet. Den konstante Politik über einen längeren Zeitraum gibt es nicht und die nächste Regierung machts dann wieder ganz anders.

Fazit: Ich lasse mich von dem rot/grünen Schwachsinn nicht von einem Investment in Immobilien abschrecken. Immobilien haben noch jede Regierung "überlebt"

[ALL_BLACK]

Hallo 01173,

du hast "boardmail"

[01173]

Hallo A_B,

Antwort im "Kasten".

[Harry_Schotter]

Die spinnen, die Rotgrünen !!!


Steuerpläne gefährden den Immobilienhandel

Rot-Grün sorgt für Stimmungsknick auf der Expo Real - Anlagekapital wandert verstärkt ins Ausland
München - Es hätte so schön werden können: Die diesjährige Immobilienmesse Expo Real versammelte soviel Köpfe aus der Branche wie noch nie. Insbesondere Teilnehmer aus dem Ausland kamen zahlreicher denn je. Für den Stimmungsknick sorgten die Steuerpläne der rot-grünen Regierung. Torsten Angermann, Geschäftsführer der Angermann Global Property Alliance (AGPA), spricht für viele, wenn er feststellt: "Wird die Steuerbefreiung für Immobilienverkäufe tatsächlich aufgehoben, bricht der gesamte private Immobilienhandel in Deutschland zusammen." Die Konsequenz: Anlagekapital wird verstärkt auf Wanderschaft ins Ausland gehen.

Angermanns Prognose ist nicht aus der Luft gegriffen. Rainer Rau, Vorstand der Feri Finance AG, untermauert das für die Branche gruselige Szenario: "Für Immobilien, die ab dem 1. August 1995 angeschafft wurden, berechnet das Finanzamt den Verkaufsgewinn als Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Buchwert." Dies führe oftmals dazu, dass ein steuerlicher Gewinn auch dann entstehe, wenn der Verkäufer die Immobilie mit Verlust verkaufen musste. Insbesondere treffe dies dann zu, wenn erhöhte Abschreibungen (degressive AfA, Sonderabschreibungen) in Anspruch genommen wurden.

Ein Rechenbeispiel macht Raus These plausibel: 1997 erwarb ein Steuerpflichtiger einen zu modernisierenden Altbau in Berlin. Die Sanierungskosten - 70 Prozent des Kaufpreises - konnten nach dem damals geltenden Fördergebietsgesetz über zehn Jahre komplett abgeschrieben werden; hinzu kam die lineare Abschreibung für den Altbau. In der Summe lag demnach der Buchwert der Immobilie nach zehn Jahren noch bei etwa 25 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises. Wird diese Immobilie jetzt verkauft, besteuert das Finanzamt die Differenz zwischen Buchwert und Verkaufspreis. Damit schnappt die Steuerfalle zu: Selbst wenn keine Wertsteigerung erzielt wurde, werden für rund 75 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises Steuern fällig. Ein Steuerpflichtiger mit einer Steuerbelastung von 40 Prozent müsste also etwa ein Drittel des ursprünglichen Kaufpreises an das Finanzamt bezahlen. Rau: "Unter diesen Voraussetzungen wird natürlich niemand eine Immobilie verkaufen."

Betroffen von diesem Szenario wären in erster Linie private Immobilienbesitzer; institutionelle Anleger haben noch einen "Notausgang" aus der Steuerfalle: Sie können sich über sogenannte "Share Deals" Anteile an Immobiliengesellschaften sichern. Der Handel mit Unternehmensanteilen soll ja bekanntlich nicht steuerlich abgeschöpft werden.

Die Attraktivität deutscher Immobilien bei den großen internationalen Kapitalsammelstellen wird mit den rot-grünen Steuerplänen gewiss nicht größer. Bereits heute spielt Deutschland als Anlageziel bei grenzüberschreitenden Immobilien-Investitionen nur eine Nebenrolle. Wer in Immobilien investieren will, wählt Zielländer wie Großbritannien, Frankreich, die Niederlande oder Skandinavien. Dort lockt nicht nur die höhere Rendite, dort wird auch weniger heftig an der Steuerschraube gedreht. In den Niederlanden beispielsweise sind Veräußerungsgewinne von Immobilien steuerfrei, in den USA werden 25 Prozent Steuern fällig.

Den Drang deutschen Kapitals ins Ausland spüren bereits die einheimischen Fondsinitiatoren: Die Renner im letzten Jahr (und wohl auch in diesem) waren geschlossene Immobilienfonds in den USA. Damit wandert Kapital über die Grenzen, dass beispielsweise für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien und für Objekte in Sanierungsgebieten auch in Deutschland gebraucht würde. maw




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[brokerfratz]

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Hallo!

Ich würde gerne eine meiner "Jugendsünden" bereinigen. Ist eine GbR Beteiligung an einer Berlin-Ost Immobilie (würg), die 1992 natürlich vollkommen überteuert angeschafft wurde.

Nach derzeitiger Rechtslage (noch in der 10 Jahres Spekulationsfrist, aber Anschaffung noch vor 1995) könnte ich den Kaufpreis vom Veräusserungspreis abziehen und somit einen recht hohen Verlustvortrag erlangen.

Nach der angestrebten Neuregelung müsste ich vom Veräusserungspreis den Kaufpreis UND die AFA’s abziehen, was zu einem hohen steuerlichen Gewinn führen würde, obwohl natürlich effektiv ein hoher Verlust aus der Differenz von Kaufpreis und Veräusserungspreis entstehen würde. Ist ein ziemlicher Sprengstoff.


Nun meine Frage: Ist bei einem Verkauf nach knapp 10 Jahren die Gewinnerzielungsabsicht, die Bedingung für die damalige Sonder AFA war gegeben oder besteht die Gefahr, dass die Sonder AFA rückwirkend gestrichen wird (Totalüberschuss ist selbstverständlich noch nicht erreicht)? Kann ich da eine verbindliche Auskunft vom Finanzamt bekommen?

Ändert sich die Sachlage (Gewinnerzielungsabsicht), wenn ich diese GbR Beteiligung in eine GmbH einlege ?

Hat jemand Tipps, wie ich am besten (sichersten) in dieser Sache vorwärts komme?

brokerfratz
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Habe die Frage auch in Recht & Steuern gestellt Thread: "Gewinnerzielungsabsicht" (steuerliche Behandlung von Ostimmobilien)

[V-12]

HS,Sie werden es nicht wagen !!Die Konsequenzen für diverse Branchen wären katastrophal.

[01173]

# 199, 200

Nicht ob, sondern wann und wie das gemacht wird ist die entscheidende Frage, deren Antwort heute wohl noch keiner kennt, von der aber soviel abhängt und deshalb die Spekulationen ins Kraut schießen und die Stimmung der Immobilienbranche ins bodenlose fällt.

[Realisti]

im Osten werden momentan Häuser verkauft
die im Westen das 100 fache kosten würden




das zeigt wie weit der Immo Markt sinken kann

[V-12]

Realisti ,im Osten hat man auch heftigst am Bedarf vorbeigebaut bzw.saniert.Wer dort gedankenlos investiert hat,ist m.E.weitestgehend selbst schuld.

[Saratow]

Lieber Alterego 20, lieber Harry Schotter, Eure Beiträge zum Thread sind alt aber aktueller denn je - die Immobilienpreise (besonders die der Eigentumswohnungen) purzeln allerorten rassant.
Der DAX hat uns dieses Jahr mit seiner Entwicklung von 5000 auf 3000 Punkte die Marschrichtung der Immobilienpreise für 2003 vorgezeichnet.
Nun, die potentiellen Käufer wird es freuen...
Euch und allen anderen Immo-Spezies gesegnete Weihnachten und GLÜCK AUF für 2003!!!

Euer Saratow

[Harry_Schotter]

@#202

Nana, Realisti, übertreib mal nicht.

[Harry_Schotter]

Hallo W-O Immobiliengemeinde,

wer will wissen, welche Immobilien aktuell auf dem Markt megamegaout sind ???

Na ?????

Neugierig ???


OK, hier habt ihr`s.........




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".........................................................................................................................Ja, Sie sind auf dem richtigen Weg zum Rheinboden Online-Darlehen!

Bevor es losgeht, hier noch einige Informationen zu den Beleihungsvoraussetzungen:

Über das Rheinboden Online-Darlehen vergeben wir Kredite


für den Kauf, den Neubau oder die Umschuldung von Wohnimmobilien innerhalb der Bundesrepublik Deutschland (Fertighäuser, sofern das "RAL"- oder "Ü"-Gütesiegel zuerkannt wurde)

die durch eine erstrangige Grundschuld in Darlehenshöhe besichert werden


mit Darlehensbeträgen zwischen EUR 100.000 und EUR 1.000.000


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Die nachfolgenden Objekte sind von der Beleihung ausgeschlossen:



-Einzimmerappartements

-Eigentumswohnungen innerhalb eines Zweifamilienhauses

-Ferienimmobilien

-Holzblockhäuser

-Gewerbeimmobilien

-Selbst- und Mitbauhäuser, bei denen der Eigenleistungsanteil mehr als 15 % der Baukosten beträgt

-Sanierungsobjekte


Der Beleihungswert für die zu finanzierende Immobilie wird durch das Online-Darlehen auf Basis der von Ihnen gemachten Angaben vorläufig ermittelt. Die Festlegung erfolgt anhand der von Ihnen eingereichten Unterlagen. Sollten bei der Bearbeitung Fragen auftreten, werden wir uns unverzüglich mit Ihnen in Verbindung setzen."




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MfG
H_S

[K1K1]

Was versteht man eigentlich genau unter "Einzimmerappartments" - gibt es da ausser, dass es 1 Zimmer WE’s sind weitere Merkmale (z.B. qm Grösse etc.) ?

Grüsse K1

[Harry_Schotter]

Einzimmerappartments sind selten gößer als 60 Quadratmeter.(Gibst auch größer, kommt aber, wie gesagt, selten vor. )


H_S

[Harry_Schotter]

Quelle: http://www.hypotheken-discount.de

"Wir finanzieren keine:

-Appartments sowie 1- bis 2-Zimmerwohnungen unter 50 qm Wohnfläche.

-Landwirtschaftliche Betriebe, Windmühlen, Seniorenresidenzen, Ferienimmobilien

-Gewerbe-/Auslandsimmobilien

-Holzhäuser/Ausbauhäuser

-Immobilien, die einer grundlegenden Sanierung bedürfen.

-Immobilien, die ausserhalb geschlossener Ortschaften liegen.

-Objekte, die dem heutigen Ausstattungsstandard nicht entsprechen.

-Objekte die älter sind als Baujahr 1950.

-Eigentumswohnungen in Objekten mit mehr als 20 Wohneinheiten pro Eingang.

-private Erbbaurechte"




Sagt ja alles, oder ???

Wer nicht auf den Kopf gefallen ist, kann aus derartigen entlarvenden Aussagen glasklare Investmententscheidungen treffen.


H_S

[K1K1]

@H_S

ich glaube, dass da zwei Gruppen von Immobilien in den Aufstellungen #206 und #209 aufgeführt sind.

A) Die, die wenig werthaltig sind.
B) Die, die schwer bewertbar sind (bzw. nicht standardisiert berwertet werden können).

Also renovierungsbedürftige Immobilien können ja auch interessant sein, wenn die Erfahrung vorhanden ist und der Preis stimmt.

Noch mal zu den 1Zi Wohnungen: Leiden die denn aktuell unter erschwerter Vermietbarkeit?

Grüsse K1

[Harry_Schotter]

@K1

Die Immobilien werden nicht von den Banken(Discount-/Internetbanken) beliehen, weil für sie(die Banken) das wirtschaftliche Risiko zu groß ist.

UND DAHER AUCH LOGISCHERWEISE FÜR DEN KÄUFER/BESITZER !!!



"Leiden die denn aktuell unter erschwerter Vermietbarkeit?"

JA, das kannst du wohl laut sagen !!!


H_S

[Jarrod21]

@K1....Also ich habe mal gelesen, daß Käufer und auch Mieter große Wohnungen von bis zu 10 m² in überschaubaren Wohneinheiten von bis zu 8 bevorzugen. Das sind die lukrativsten Investments. Wichtige Kaufentscheidungen/Mietentscheidungen sind zudem eine gute verkehrsanbindung, niedrige Nebenkosten und auch eine gute Verwaltung.


MfG Jarrod

[Jarrod21]

Sind natürlich 100 und nicht nur 10 m².

[Harry_Schotter]

@Jarrod21

Stimmt Jarrod,
so bis ca. 80-90 Quadratmeter und bis zu 8 Eigentümer-/Mietparteien

Es kommt drauf an, was du unter "guter Verkehrsanbindung" verstehst.

Denn Makler benutzen oft diese Metapher, wenn die Immobilie direkt an einer 12spurigen Hauptverkehrsstraße liegt.


H_S

[K1K1]

@H_S

also Banken sind leider (zum Glück) auch nicht die allwissenden. Habe ich auch schon desöfteren am eigenen Leib erleben dürfen. Daher glaube ich schon, dass bei den Auflistungen eben auch werthaltige Objekte dabei sind, bei denen den Banken i.d.Regel die Expertise fehlt bzw. ihre bisherigen Erfahrungen eine erhöhte Ausfallrate ergeben haben. Ein Risiko ist es doch nur dann für den Immobilieninvestor, wenn er selbst nicht ausreichend die Sachlage abschätzen kann oder?

Um bei meiner Unterscheidung zu bleiben (mal krasse Beispiele):

A) "Eigentumswohnungen in Objekten mit mehr als 20 Wohneinheiten pro Eingang." Klar, dass das wohl wenig werthaltig ist, egal wie "billig" das Objekt ist.

B) "Objekte die älter sind als Baujahr 1950." Ist m.E. eine ziemlich platte Ausgrenzung, bei uns sind bspw. die Wohnungen in Gründerzeitvillen (die ganzen Villen natürlich auch) recht beliebt und -wenn sie halbwegs ordentlich instand gehalten wurden- ziemlich gut bezahlt.


Was ist denn Deiner Meinung nach gut vermietbar/hat gute Wertentwicklungschancen?

Grüsse K1

[Harry_Schotter]

@#215 von K1

Gut, man kann natürlich sagen, es gibt kein schlechtes Objekt, sondern nur einen schlechten Preis.

Da ist sehr viel Wahres dran. Aber wer diese Maxime in seinen Investmententscheidungen lebt, bedarf fundierter Marktkenntnis, denn du musst dem realen Wert deiner Wunschimmobilie schon sehr Nahe bei deinem Kaufgebot sein und du musst abschätzen können, wie sich in etwa der Markt an deinem Standort in der Zukunft entwickelt, um das wirtschaftliche Risiko beim Kaufpreis abzuzinsen.

Wer kann das schon.

Und vorallem ist der Verkäufer auch bereit, dein wirtschaftliches Risiko von seinem erhofften Verkaufserlös an dich abzutreten ???
So altruistisch sind die wenigsten Immobesitzer.

Man kann aber auch nach dem Motto an die Sache gehen: "Das was alle wollen, will ich auch."

A) Attraktive Standorte suchen.
Die Menschen träumen davon in Hamburg oder München zu leben, aber nicht unbedingt in Wann-Eickel.

B)Wer Geld hat sich Grundbesitz zu kaufen, möchte gerne unter seines Gleichen leben und diese Leute bevorzugen in der Regel ruhige, gepflegte Stadtlagen mit guter Anbindung zum Arbeitsplatz/Einkaufen/usw.

C)Erdgeschoßwohnungen sind wegen der Straßennähe genausowenig "in" wie Dachgeschoßwohnungen, weil Dachschrägen die meisten Leute stören.

D)Ist die Wohnung zu klein, fühlt man sich beengt, ist sie zu groß, fressen einem die Nebenkosten die letzten Haare vom Kopf.

E) Drei Zimmer sollte die Wohnung schon haben, denn auch Singles möchten meist neben einem Wohn- und Schlafzimmer noch ein Arbeitsraum oder Ähnliches.

F)Manche mögen Anonymität, trotzdem hat man bei kleineren
Objekten mit bis zu 8 Parteien bessere Vermarktungschancen

G)Neue und toprenovierte Immobilien sind halt bequemer, als wenn man "günstig" kauft und dann mit viel Aufwand und Ärger selbst instandsetzen und renovieren muss.


Jo,.........


H_S

[V-12]

@ HS,stimme Dir zu bis auf Pkt.G.,
Neubauten bzw.neu renovierte Objekte zu kaufen ist zwar durchaus bequem,muss allerdings nicht zwangsläufig Vorteile haben.
Man weiss nie,wie gewissenhaft die Handwerker ihre Gewerke ausgeführt haben und hat bei Pfusch im Zweifel die schlechteren Karten.
Um eine Immobilie selbst zu renovieren bzw.neu zu errichten sollte man allerdings den entsprechenden Sachverstand mitbringen und ständig den Baufortschritt überwachen,oder aber eine Person seines Vertrauens an der Front haben.
Wer diese Vorraussetzungen mitbringt und die aufzuwendenden Kosten im Ankaufspreis tatsächlich in vollem Umfang berücksichtigt,macht m.E.eindeutig das bessere Geschäft.

[Harry_Schotter]

Verbraucher-Zentrale NRW warnt vor übereilten Immobilienkäufen

Von Andrea Steinert
[26.11.02, 16:28]


Die Bundesregierung möchte die Eigenheimzulage zum 1. Januar 2003 neu regeln. Singles und Paare ohne Kinder sollen dann keine Zuschüsse mehr erhalten. Wer noch in diesem Jahr einen Kaufvertrag unterschreibt, sichert sich die bisherigen Zuschüsse. Das gleiche gilt für Bauherren, die noch in diesem Jahr den Bauantrag stellen.


Änderungen bei der Eigenheimzulage veranlassen Kunden zu Schnellkäufen

Thomas Bieler, Finanzierungsexperte der Verbraucher-Zentrale Nordrhein-Westfalen, warnt allerdings vor übereilten Immobilienkäufen: "Zurzeit gehen auch klassische Ladenhüter über die Theke." Die Kunden sicherten sich auf diese Weise zwar die Eigenheimzulage, hätten dann aber oft minderwertige Immobilien am Hals. Wer vor der Wahl steht, bei einem durchschnittlichen Objekt zuzugreifen oder auf die Eigenheimzulage zu verzichten, sollte genau abwägen, ob die Abstriche an der Immobilie die Zulage wert sind. Bieler: "Im nächsten Jahr ist die Luft aus dem Markt sowieso raus. Dann müssen zwar viele Kunden auf die Zulage verzichten, dafür wird sich aber der Preis drücken lassen. "

Käufer müssen auf "Neujahrsfalle" achten

Wer die Verträge in diesem Jahr unter Dach und Fach bringt, muss schließlich noch die so genannte Neujahrsfalle umgehen. Ein Kunde verliert nämlich die Zulage für ein Jahr, wenn er die Wohnung nicht in dem Jahr bezieht, in dem er der wirtschaftliche Eigentümer der Immobilie wird. Wer also für Ende Dezember die Schlüsselübergabe vereinbart und dann erst im Januar einzieht, verschenkt bares Geld. Das Gleiche gilt für Bauherren, wenn sie nicht im Jahr der Fertigstellung einziehen.



H_S

[Mad Henry]

"Lage, Lage, Lage"

Besonders in Krisenzeiten gilt die erste Regel für Immobilien umso mehr. Immobilien in guten Lagen behalten auch ihren Wert und lassen sich immer wieder vermieten.

Ich mache z.B. gute Erfahrung mit Büroimmobilien in guten City-Lagen. 10% Rendite sind da immer noch möglich. Welche Anlage kann das für eine Dauer von 10-20 Jahren bieten? Wer einen Bestand an erstklassigen Immobilien im Portfolio hat, hat auch einen garantierten Cash-Flow, Krise oder nicht Krise.

Von Objekten in Randlagen würde ich allerdings abraten, auch wenn der Preis jetzt günstig erscheint. Lieber etwas mehr zahlen, und dann eine Top-Lage kaufen.

[Harry_Schotter]

Na ja, Henry, wenn du die (schlechte)Randlage(en) und die daraus resultierenden schlechten Miet- und Wertsteigerungen abzinst, dann ist das auch kein Problem.

Aber abzinsen musst du halt, das heißt nicht zu teuer kaufen. Im Einkauf liegt halt der Gewinn, gell


H_S

[marko35]

DGAP-Ad hoc: GB/AG Ges. f. Beteilig. <GBA>


DGAP-Ad hoc: GB/AG Ges. f. Beteilig. <GBA>

GB/AG beteiligt sich maßgeblich an AUFINA Holding AG

Ad-hoc-Mitteilung übermittelt durch die DGAP. Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.

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Die im geregelten Markt notierte GB/AG Gesellschaft für Beteiligungen AG (WPK 585 660), Mörfelden-Walldorf wird mit Zeichnung von Aktien im Betrag von rund 5 Mio. Euro größter Aktionär der AUFINA Holding AG, Düsseldorf, die vor ihrem Börsengang steht. Die formelle Abwicklung dieser Kapitalerhöhung ist eingeleitet.

Damit sichert sich die GB/AG und der massgeblich hinter der GB/AG stehende weltweit investierte Milliardenkonzern Fishman-Group, Tel Aviv, ein Umsatzpotential von rund 250 Mio. Euro, den seit 1956 eingeführten Immobilien- Markennamen AUFINA und Zugriff auf die größte deutsche Maklerorganisation.

Ein Übernahmeangebot an die Aktionäre der AUFINA Holding AG wird derzeit geprüft.

Der bisherige Aufsichtsratsvorsitzende der GB/AG, Herr Dr. Klaus Peter Sauer, hat mit sofortiger Wirkung vor dem Hintergrund dieser erheblichen Geschäftsausweitung den Vorsitz des Vorstandes übernommen.

Mörfelden-Walldorf, 17. Januar 2003

Ende der Ad-hoc-Mitteilung (c)DGAP 17.01.2003

Informationen und Erläuterungen des Emittenten zu dieser Ad-hoc-Mitteilung:

Die im geregelten Markt notierte GB/AG Gesellschaft für Beteiligungen AG (WPK 585 660), Mörfelden-Walldorf wird mit Zeichnung von Aktien im Betrag von rund 5 Mio. Euro größter Aktionär der AUFINA Holding AG, Düsseldorf, die vor ihrem Börsengang steht. Die formelle Abwicklung dieser Kapitalerhöhung ist eingeleitet.

Damit sichert sich die GB/AG und der massgeblich hinter der GB/AG stehende weltweit investierte Milliardenkonzern Fishman-Group, Tel Aviv, ein Umsatzpotential von rund 250 Mio. Euro, den seit 1956 eingeführten Immobilien- Markennamen AUFINA und Zugriff auf die größte deutsche Maklerorganisation.

Die GB/AG hat 2003 mit ihrem Großaktionär begonnen, einen deutschen Immobilienbestand von 1 Mrd. Euro aufzubauen und wird dies durch zukünftige Kapitalmaßnahmen stufenweise realisieren.

Eine aktive Portfoliobewegung durch laufende Zu- und Verkäufe soll eine starke Zunahme von Umsatz und Gewinn ermöglichen.

Mit AUFINA ist ein bestens positionierter und bekannter Exitpartner zur schnellen Realisation von Umsatz und Gewinn gesichert worden.

Ein Übernahmeangebot an die Aktionäre der AUFINA Holding AG wird derzeit geprüft.

Der Gewinn der GB/AG im Jahr 2003 soll sich mit geplanten 5 Mio. Euro (1,30 Euro je Aktie EBTD) gegenüber 2001 mehr als verdreifachen.

Der bisherige Aufsichtsratsvorsitzende der GB/AG, Herr Dr. Klaus Peter Sauer, hat mit sofortiger Wirkung vor dem Hintergrund dieser erheblichen Geschäftsausweitung den Vorsitz des Vorstandes übernommen.

Mörfelden-Walldorf, 17. Januar 2003

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WKN: 585660

[Diva]

2003 wird ein hartes Jahr für Immobilien

Die Preise für Büros zeigen eher nach unten


Für Anbieter und Nachfrager von Immobilien wird es 2003 nicht leicht werden. Während die Firmen auf die konjunkturellen Unsicherheiten mit Kosteneinsparungen reagieren, drückt ein Überangebot an neuen Büroflächen auf den Markt. Der Einzelhandel leidet unter dem flauen Konsumklima, und doch wird die Verkaufsfläche ständig erweitert. Mieter müssen mit steigenden Wohnkostenbelastungen rechnen, da die Investoren steuerliche Subventionskürzungen durch höhere Einnahmen ausgleichen werden. Die Städte können die Nachfrage nach Wohneigentum nicht befriedigen. Familien wandern ab. Dies sind die Ergebnisse des ersten Frühjahrsgutachtens, das der Rat der Immobilienweisen, eine Initiative der "Immobilien Zeitung", in Wiesbaden vorgelegt hat.

Während die Aktienmärkte ihre Katerstimmung nach dem Wegbrechen des Neuen Marktes bereits weitgehend verdaut haben, wird der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt an den Folgen noch einige Zeit zu tragen haben. Vorhaben, die in den Boomzeiten vergangener Jahre geplant und angeschoben wurden, werden jetzt, nach dem Ende des New-Economy-Booms und in einer Phase schwächelnder Konjunktur, verwirklicht. Das immer weiter wachsende Angebot trifft auf eine abnehmende Nachfrage: Die getrübten wirtschaftlichen Aussichten und die Verunsicherung der Nachfrager haben das Interesse an Neuanmietungen seit 2001 sinken lassen. An Standorten, die mit einem großen Flächenangebot vom Boom in der Finanzdienstleistungsbranche und der New Economy profitieren wollten, konnten Immobilienbesitzer 2002 bis zu 50 Prozent weniger vermieten als im Vorjahr.

Auch im Osten der Republik ist kein nennenswerter Nachfrageschub zu erwarten, da dort die Erwerbstätigenzahlen stagnieren, teilweise sogar zurückgehen. Die Leerstandsrate in den neuen Ländern fällt 2003 nur leicht auf ca. 9 Prozent. In den vergangenen Monaten hat sich nach Beobachtung der Bulwien AG die Geschwindigkeit, mit der Mieten sinken und Leerstände steigen, überraschend schnell erhöht. Im Jahr 2003 soll sich die Talfahrt verlangsamen: Nachdem 2002 die durchschnittlichen Spitzenmieten der sieben Bürohochburgen Frankfurt, München, Hamburg, Düsseldorf, Berlin, Stuttgart und Köln im Jahresvergleich noch um 8,9 Prozent zurückgegangen waren, soll das Minus 2003 nur noch 3 Prozent betragen.

Im laufenden Jahr werden knapp 2,3 Mio. qm neuer Büroflächen fertig gestellt, weitere knapp 3,4 Mio. qm werden gebaut mehr als 6 Prozent des derzeitigen Bestandes. Über 4 Mio. qm stehen laut Bulwien AG in diesem Jahr leer, hinzu kommen zahlreiche Untervermietungen von derzeit geschätzten 1 Mio. qm.

Hinter diesen Zahlen verbergen sich höchst unterschiedliche Entwicklungen. So werden die Spitzenmieten an einigen Standorten stabil bleiben, in anderen sinken. Für Hamburg, Köln, Frankfurt am Main und München rechnet Bulwien sogar mit einer leichten Zunahme der Bürobeschäftigten. Wer in der Hauptstadt Büroflächen zu vermieten hat, muss auch 2003 um seine Mieter kämpfen. Das erwartete Neubauangebot liegt mit rund 315 000 qm deutlich über dem des Vorjahrs und ist angesichts eines prognostizierten Leerstandes von 10,2 Prozent (ca. 1,3 Mio. qm) zu groß. Zudem werden mehr hochwertige Flächen an 1a-Standorten gebaut als gewünscht. Wer in der Hauptstadt einen Mietvertrag abschließt, tut dies vor allem in günstigen Nebenlagen. Und nicht nur der Neubau drückt auf das Angebot: Sowohl 2002 als auch 2003 wird eine große Zahl an sanierten Bestands- und Manufakturgebäuden zur Vermietung angeboten.

Die Medien- und High-Tech-Stadt München ist vom konjunkturellen Auf und Ab jener Branchen am stärksten betroffen. In den letzten Jahren sind jeweils die Hälfte der Vermietungen mit Unternehmen aus dem TMT-Bereich (Technologie, Medien, Telekommunikation) getätigt worden. Entsprechend stark schlug das Pendel 2002 in die andere Richtung aus: Um ganze 50 Prozent brach der Umsatz ein. Hinzu kommt, dass nicht alle der 1999 bis 2001 geschlossenen Verträge auch angetreten wurden. Dies lässt die Rekordvermietungsmeldungen der letzten Jahre in einem trüberen Licht erscheinen. Zahlreiche vor Jahren vermietete Büros tauchen nun als Untervermietungsangebote wieder auf. on


© Mannheimer Morgen – 24.01.2003

[Harry_Schotter]

Bei altem Bau besonders auf den Kaufpreis achten



Gebrauchte Immobilien werden unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung gekauft. Daher ist es fär Kaufinteressenten wichtig, äber den Zustand ihrer Wunschimmobilie präzise informiert zu sein. Ohne Expertenrat, meint Thomas Ewald, Immobilienberater aus Neu Wulmstorf, sei "der normale Käufer da wohl äberfordert". So sollte ein Fachmann Feuchtigkeitsmessungen an Wänden durchfähren, mit Spezialgeräten nach Wärmebräcken und Windundichtigkeiten im Ausbau fahnden und alle den Wert beeinflussenden Zustandsmerkmale auflisten. "Selbst umfangreiche Bauschäden, deren Beseitigung mit hohen Kosten verbunden ist, werden in der Regel nur von Fachleuten erkannt", mahnt Ewald. Jeder Immobilienkäufer sollte daher gegenäber dem Verkäufer ein "gesundes Misstrauen" entwickeln. Denn wenn der Immobilienkäufer mit seiner Wertschätzung nur fänf bis zehn Prozent daneben liegt, dann macht das 10 000 bis 30 000 Euro aus, wie Ewald betont. Dieser Verlust sei ein Vielfaches vom Honorar eines Fachmannes, welches teilweise auch erfolgsabhängig berechnet werden könnte.


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H_S

[Harry_Schotter]

IMMOBILIEN

"Die bluten alle ganz böse"

Dank großzügiger Steuergeschenke pumpten Anleger 80 Milliarden Mark in geschlossene Immobilienfonds der neuen Bundesländer. Nun droht die große Pleitewelle.

Der ProSieben-Komödiant Ingo Appelt hatte eine Zeit lang wenig zu lachen. Sein Manager stibitzte ihm knapp 500 000 Mark, verschwunden ist auch ein Großteil seiner Gagen, die er in ostdeutsche Immobilien angelegt hatte: "Ich habe da einiges versemmelt."

Gründlich missraten ist ihm außer einem Hauskauf in Dresden ("ein einziges Desaster" ) eine 200 000-Mark-Fonds-Beteiligung an der "Seniorenresidenz am Voltairepark" in Potsdam: Dort führt derzeit der Insolvenzverwalter die Geschäfte.

Der Fonds-Macher Jürgen Hanne lebt mittlerweile in Kanada - ziemlich sicher vor der Berliner Staatsanwaltschaft, die ihm Betrug, Urkundenfälschung und Konkursverschleppung vorwirft.

Der Berliner mit kanadischem Pass war einer der ganz Großen im Geschäft mit Steuersparmodellen. Einige seiner Fonds sind pleite, andere stehen auf der Kippe oder halten sich mühsam über Wasser - so wie Tausende anderer geschlossener Immobilienfonds in der ehemaligen DDR.
"Alle Ost-Fonds haben derzeit Probleme", sagt der unabhängige Fonds-Analyst Stefan Loipfinger. Noch seien Insolvenzen relativ selten, aber "die richtige Pleitewelle steht uns erst bevor."

Nach Loipfingers Schätzung sind in den neunziger Jahren etwa 80 Milliarden Mark in Ost-Immobilien geflossen. Hauptstadteuphorie und großzügige Steuergeschenke ließen die Anleger blind in die vermeintlichen Gelddruckmaschinen investieren.

Heute liege der Wert noch bei 20 Milliarden, schätzt der Experte. Immobilienflaute, weltfremde Kalkulationen, unseriöses und gar kriminelles Geschäftsgebaren ließen das Kartenhaus einstürzen.

Viele der Wohnanlagen, Einkaufscenter, Bürogebäude, Hotels und Altersheime, die überall zwischen Erzgebirge und Ostseeküste hochgezogen wurden, befinden sich schon lange in einer desolaten Lage. Doch inzwischen sind die Mietgarantien der Verkäufer abgelaufen, die Fonds haben ihre letzten Reserven verbraucht.

Viele Fonds-Zeichner haben ihren Anteil zu einem großen Teil mit Darlehen finanziert. Nun kosten die Kredite und die Verwaltung der Häuser mehr Geld, als manche Anleger aufbringen können. "Viele halten das finanziell nicht durch", sagt der Dortmunder Anwalt Hans-Ulrich Feck, der Anleger aus mehr als 20 Fonds vertritt.
Nur wenige sehen diese Geldvernichtung so gelassen wie der ehemalige RTL-Boss Helmut Thoma, der rund 500 000 Mark investierte: "Das ist durch die Steuervorteile halb so schlimm."

Dem größten Steuergeschenk des letzten Jahrhunderts konnten viele nicht widerstehen: 50 Prozent der Investitionssumme konnten sofort vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden, Großverdienern mit einem Spitzensteuersatz von 50 Prozent schenkte das Finanzamt somit ein Viertel des gesamten Anlagebetrags.

Profi-Fußballer und Größen des Showbusiness ließen sich das vermeintlich lukrative Engagement nicht entgehen. Die Schauspielerin Grit Böttcher verlor einen Großteil ihrer Altersvorsorge (rund 600 000 Mark) mit Fonds des Berliner Pleitiers Klaus Ruhl. Thomas Gottschalk wie Günther Jauch leisteten sich einen millionenschweren Fehlgriff mit einem Leipziger Bürohaus; Uwe Ochsenknecht, Fritz Wepper, Jürgen Drews und Ellen Schwiers - alle haben die gleichen Erfahrungen gemacht wie Ingo Appelt: "Das sieht alles ganz finster aus."

Anschauungsunterricht liefert das Ost-Engagement von Helmut Thoma. Vermittelt von der Investor Treuhand seines Freundes Mario Ohoven, zeichnete der damalige RTL-Chef Anteile an den Berliner Einkaufspassagen Rathenow und Welse 1. Bei Rathenow müht sich ein neues Management um bessere Vermietung, Welse ist pleite.

Überall in der ehemaligen DDR brechen Steuersparmodelle zusammen, Zentrum der kommenden Pleitewelle aber ist die Hauptstadt. "In Berlin wird die Hölle los sein", prophezeit der Münchner Anwalt Volker Thieler. Sein Tübinger Kollege Stefan Frisch von der auf Anlagerecht spezialisierten Kanzlei Tilp & Kälberer: "Was in Berlin läuft, ist eine totale Katastrophe."

In der künftigen Hauptstadt, so trommelten die Fonds-Anbieter, werde ein riesiger Bedarf an Wohnungen, Büros und Einkaufscentern entstehen. Beispielsweise versprach der Münchner Fonds-Initiator Helmut Falk für sanierte Altbauwohnungen "absehbare Mietsteigerungen und durch Preisauftrieb auf Grund der Nachfrageexplosion eine reale Wertsteigerung". Viele tausend Anleger fielen auf solche Sprüche herein.

Wie Geld verdunstet, führte eindrucksvoll die Berliner BfS vor. Für eine 29 Millionen Mark teure Seniorenresidenz in Potsdam sammelte der Fonds 16 Millionen Mark ein und kaufte für 3,9 Millionen Mark den Altbau Gutenbergstraße 106. Ein Bagger kam, riss ein Teil des alten Gemäuers ab und verschwand. Das waren die Bauarbeiten seit 1997.

Als im vergangenen Sommer die entnervten Gesellschafter ihren Fonds liquidierten, waren noch 137 000 Euro in der Kasse. Jetzt fordern die Anleger Schadensersatz vom Treuhänder, weil der zu nachlässig mit den Geldern umgegangen sei.
Viele Anleger stehen vor der Wahl, entweder ihren Fonds in die Pleite zu schicken und Verluste zu realisieren oder - in der Hoffnung auf bessere Zeiten - jahrzehntelang Verluste zu tragen. Jede Variante ist bitter: "Die bluten alle ganz böse", sagt Anwalt Frisch.
Oft müssen Kommanditisten, die in der Regel in Höhe ihrer Einlage haften, für ihre Investitionsruine frisches Geld nachlegen: Manchmal ist damit die Immobilie vor der Zwangsversteigerung zu retten, manchmal haben die Fonds-Zeichner das Kleingedruckte im Gesellschaftervertrag übersehen.

Ein Nachschuss, so scheint es, wurde zuweilen schon in die Finanzierung eingerechnet - so jedenfalls bei den rund 300 Eigentümern der so genannten Tabakmoschee in Dresden. Aus der ehemaligen Fabrik, wo einst Orientzigaretten Marke "Salem Aleikum" produziert wurden, entstand 1996 ein bunter Büro- und Vergnügungskomplex für 75 Millionen Mark.

Die Berliner Volksbank versorgte den finanziell schwer angeschlagenen Bauträger großzügig mit Krediten - und ließ sich als Sicherheit die Nachschusspflicht der Kommanditisten abtreten. Die Tabakmoschee-Gesellschafter müssen nach Schätzung ihres Anwalts einen Verlust von rund 60 Millionen Euro verbuchen.

Speziell für eine prominente und einflussreiche Kundschaft wurde der Gardelegen-Fonds der Landesbank Berlin (LBB) aufgelegt. Auf der Gesellschafterliste für ein Einkaufs- und Bürocenter in Sachsen-Anhalt standen zahlreiche Manager des LBB-Mutterkonzerns Bankgesellschaft Berlin sowie Spitzenkräfte anderer Kreditinstitute. Als 1997 der Hauptmieter in die Pleite rutschte, kamen die noblen Banker ins Schwitzen. Denn ein solventer Nachmieter war nicht in Sicht, dem Fonds drohte die Pleite. In der Not sollen findige Bankgesellen kurzerhand in die Trickkiste gegriffen haben. Über einen Scheinmieter finanzierten sie ausstehende Mieten mit Geldern ihres Arbeitgebers.

Nun drohen den hochkarätigen Gesellschaftern kräftige Nachzahlungen. Im Gegensatz zu den meisten Fonds der Bankgesellschaft muss das Land diesmal nicht haften. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts "beinhaltet für die Gesellschafter auch ein unternehmerisches Risiko", sagt eine Sprecherin der Bankgesellschaft, es habe in den vergangenen Wochen erste Gespräche mit den Zeichnern gegeben.

Seit überall solche Steuersparimmobilien in Schieflage kommen, geraten auch Fonds-Impresarios mit bislang gutem Ruf ins Zwielicht. Der Münchner Helmut Falk ist ein angesehener Mann in der Branche mit dem trüben Image. Über 70 Fonds mit einem Volumen von 2,8 Milliarden Euro hat die Falk-Gruppe unter die Mittelständler gebracht.
Es dauerte fast ein Jahrzehnt, bis Falk-Kunden wütend wurden. Der Streit ist exemplarisch für viele Fonds.
1991 hatte der Falk-Fonds 45 in Berlin-Wilmersdorf ein schönes Objekt im Angebot: ein großes Wohnhaus aus dem Kaiserreich, das nach "umfassender Modernisierung" und "Rekonstruktion nach historischem Vorbild" zu einem "Komfortaltbau" für hohe Ansprüche werden sollte. Kalkulierte Mietsteigerung: drei Prozent pro Jahr.
Neun Jahre später, im November 2000, kam es auf der Gesellschafterversammlung zum Eklat: Die Anleger setzten die Fonds-Geschäftsführerin vor die Tür, die von Falk persönlich geleitete HWF Bauherren-Treuhand- und Geschäftsbesorgungs-GmbH - ein Novum in der Firmengeschichte.

Um keinen Präzedenzfall für seine anderen Fonds zu schaffen, reichte Falk Klage gegen den Rauswurf ein. Bei der Streiterei kamen seltsame Praktiken ans Licht.
Die Verwaltungskosten lagen 50 Prozent höher als im Prospekt angegeben. Die Anschaffungs- und Sanierungskosten betrugen 19,1 Millionen Mark, doch ein internes Gutachten der finanzierenden Bank bezifferte den Verkehrswert nach Abschluss der Investitionsphase auf 10 Millionen Mark.

Im vergangenen Jahr suchte ein Gutachter nach Spuren der zugesicherten Sanierung. Er fand vergammelte Röhren, schmuddelige Bäder, bröckelnde Fassaden und Küchen auf dem Niveau der frühen fünfziger Jahre. Und zudem, so klagen Anleger, hätten zwei Firmen überhöhte Provisionen von einigen hunderttausend Mark für die Kreditvermittlung eingestrichen.

Falk bestreitet die Vorwürfe. Es habe keine "undurchsichtige Provisionszahlungen" gegeben, das Haus sei ordnungsgemäß saniert worden.
Doch im vergangenen Jahr einigte er sich mit den Gesellschaftern vor dem Münchner Landgericht. Laut Vergleich zahlte Falk "den Euro-Gegenwert von DM 850 000 als Schadensersatz" und akzeptierte den Rauswurf als Geschäftsführer.

Für Helmut Falk bedeutet der Vergleich "einen guten Teil Kulanz unsererseits".

BEAT BALZLI, HERMANN BOTT


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H_S

[kickaha]

Tja,

Gier frist Hirn

das war halt leider immer schon so.

Aber wie sagen das unsere Börsenzocker immer. Das Geld ist ja nicht weg!

Es gehört nur jetzt jemand anderem.

Gruß Kickaha

[prinzregent]

http://www.changex.de/d_a00637.html

Die Immobiienpreise werden immer schneller fallen. Negativ betrachtet, bis auf 10% des Wertes aus 2000.

Der richtig grosse Knall kommt noch.

EIN Grund ist z.B. die fallende Bev๖lkerung.

Aber das hat auch eine Chance ! Zitat:

Vielleicht wird das Jugendamt irgendwann berflssig, wenn es kaum noch Pubertierende gibt, dafr aber jeder Dritte seinen 60sten Geburtstag schon hinter sich hat. Leer stehende Hไuser lie฿en sich zu Gemeinschaftseinrichtungen umfunktionieren. In Grnau werden bereits jetzt Wohnungen "barrierefrei gestaltet", damit sie auch fr Rollstuhlfahrer und Gehbehinderte geeignet sind.

ODER:

Entweder die Randbezirke werden tendenziell aufgegeben, die Bewohner sammeln sich im Stadtkern. Oder die Stadt wird aufgelockert und durchgrnt.

... Also, kauf Dir heute Land oder Haus oder eine Wohnung, die kannst Du in 10 Jahren oder so einfach "aufgeben" und in das dann so leere Zentrum ziehen.

[Realisti]

naja der Appelt macht doch auch Werbung für die Kommunisten



nennt sich gerechte Umverteilung in seinem Fall

[Harry_Schotter]

Ernste Warnungen vor dem "Leerstand West"

Vor allem Teile des Ruhrgebiets gelten als potenzielle Problemzonen - Prognose: Essen verliert 40 000 Einwohner
von Miriam Beul

Essen - - Massive Wohnungsleerstände, in Ostdeutschland längst trauriger Alltag, werden auch in Westdeutschland zunehmend ein Thema. Der Bochumer Professor Volker Eichener sieht vor allem Teile des Ruhrgebiets als kommende Problemzone und fordert bereits Strategien für den Umgang mit dem drohenden Überangebot an Wohnungen.


Die Erfahrungen aus Ostdeutschland, wo das Leerstandsdrama mit inzwischen rund 1,4 Mio. leerstehenden Wohnungen weiter eskaliert, lassen frühzeitiges Gegensteuern in der Tat als geraten erscheinen: Das 2001 vollmundig verkündete milliardenschwere "Programm Stadtumbau Ost" (mit geplanten Abrissquoten von 20 000 Wohnungen pro Jahr) zeigte bislang kaum Wirkung; die Leerstände wachsen weiter. Aber auch in Westdeutschland wird es mittelfristig Problemregionen geben. Nur spricht man darüber nicht so offen wie im Osten.


"Bis zum Jahr 2050 wird die Bevölkerung bundesweit um 15 bis 20 Prozent zurückgehen, trotz weiterer Zuwanderung", zeichnet Volker Eichener, Geschäftsführer des Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (Inwis) an der Ruhr-Universität Bochum, ein dramatisches Bild. Zwar steige die Anzahl der Haushalte kurzfristig noch einmal an, weil die Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte zunimmt. "Doch in spätestens zehn Jahren ist die Schonfrist für die Wohnungswirtschaft auch im Westen vorbei. Dann müssen zahlreiche Wohnungsmarktregionen Lösungen für das Überangebot an nicht mehr marktfähigen Objekten finden. In die Gruppe der künftigen Ladenhüter werden in den westdeutschen Bundesländern ebenfalls die Massenbestände sowie Wohnungen mit komplexen Defiziten gehören", behauptet der Professor.


Zu den Verlierern werde aufgrund der verschärften Kernstadt-Umland-Rivalität auch das Ruhrgebiet gehören. Allerdings nicht flächendeckend: Während einige südliche Regionen - die ruhrnahen Stadtteile von Mülheim und Essen wie Bredeney, Kettwig, Rüttenscheid und rund um den Baldeneysee - im Preis- und Qualitätsniveau durchweg mit Münchener Toplagen konkurrieren können und von Zuwanderung profitieren, entwickelt sich die nördlichere Emscherschiene zu beiden Seiten der Autobahn A 42 aufgrund der Entwicklung der Arbeitsmärkte zur Problemachse. Betroffen sind hier Stadtteile von Oberhausen, Essen, Bochum, Gelsenkirchen und Herne. Innerhalb der Region wiederum droht Essen der höchste Bevölkerungsschwund. "Nach unseren Prognosen wird es in Essen in zwanzig Jahren 40 000 Wohnungen zu viel geben. Das entspricht einer Leerstandsquote im Mietwohnungsbestand von 20 Prozent. In der Summe klingt das beachtlich, bedeutet aber nur, dass pro Jahr ein Prozent des Mietwohnungsbestandes vom Markt genommen werden muss. In den vergangenen 50 Jahren lag die Abrissquote durchschnittlich bei nur 0,1 bis 0,2 Prozent", rechnet Eichener vor.


Den hohen Einwohnerverlust schreiben Marktkenner vor allem der Knickerigkeit der Stadt Essen bei der Baulandausweisung zu. Die Nachbarkommune Dortmund habe hier rascher reagiert und auf zahlreichen innerstädtischen Neubaugebieten vor allem Familien in den Stadtgrenzen halten können. Doch Negativtendenzen wie Verslummung und Überalterung drohen nicht nur dem Osten Deutschlands oder dem Ruhrgebiet. In zahlreichen Regionen stehen die Kernstädte unter Druck. Zum Beispiel in Frankfurt/Main. Im Zentrum der (zurzeit noch geringfügig wachsenden) Bankenmetropole ist die Bevölkerung einer Inwis-Studie zufolge von einer deutlichen Überalterung geprägt.

Aus "stadtsteilscharfen Mikroanalysen", wie sie verschiedene Institute anbieten, lassen sich heutzutage recht differenzierte Handlungsstrategien ableiten. Fehler der Vergangenheit sollten demnach leichter zu vermeiden sein. Dazu gehört nach Ansicht der Forscher auch das "Kleben am Vorhandenen". Objektbezogene Modernisierungen entpuppen sich ihrer Ansicht nach als Millionengräber, wenn das betroffene städtische Umfeld nicht (mehr) stimmt. "Auch der westdeutsche Wohnungsmarkt findet in seinen Reihen künftig mehr Mikrostandorte, denen auch kein Quartiersmanagement mehr hilft, sondern wo Überkapazitäten abgebaut werden müssen. Das heißt, wir brauchen zusätzlich ein Stadtumbau-Programm West", fordert Eichener.


Mit seinen Thesen steht der Hochschulprofessor nicht allein. Dass die Zukunft des Wohnungsbaus im Bestand liegt, unterstreicht Ulrich Pfeiffer, Geschäftsführer der Marktforschungsgesellschaft Empirica: "Nicht jede Wohnung ist heilig. Deshalb rate ich davon ab, Überschussbestände zu subventionieren, weil sie dann bloß den mittelguten Wohnungen Konkurrenz machen würden. Im Gegenteil: Das Absterben qualitativ minderwertiger Einheiten muss rasch organisiert werden."


Für Projektentwickler in sämtlichen Disziplinen - Wohnen, Büro, Einzelhandel -bedeutet dies für die Zukunft: "Den Um- und Rückbau der Immobilie so planen, dass man sie bei einer anders gelagerten Anschlussnutzung eben nicht abreißen muss. Das stellt die Produktentwickler im Immobiliengeschäft vor neue Anforderungen", behauptet Hans Sommer, Vorstand der Drees & Sommer AG.


Für die Bestände gilt es nach Ansicht der Experten: die Zukunftsfähigkeit zu prüfen, Gebäude mit guter Substanz zu modernisieren oder gezielte Maßnahmen zur Aufwertung des Umfeldes vorzunehmen. Nicht jede Wohnimmobilie muss auf "Jaguarniveau" getrimmt werden. Aufgrund der weiter wachsenden Nachfrage nach preiswertem Wohnraum werden die "Fiats" den Markt stärker prägen als im Moment.


Wissenschaftler Eichener sieht beim Rückbau-Management jedoch ein großes Problem: "Ein Abriss lohnt sich in Bezug auf das Objekt nie. Der Eigentümer entlastet damit den Markt, das heißt, er schadet sich finanziell selbst und nützt den anderen. An dieser Stelle müsste ein problemorientiertes Management ansetzen." Die Mittel für ein solches Programm "Stadtumbau West" könnten beispielsweise aus dem Topf der bisherigen Neubauförderung kommen.


Artikel erschienen am 4. Mär 2003



H_S

[uludag]

!

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[Diva]

IMMOBILIEN-BLASE

Der große Knall steht bevor

Neue Gefahr für die Finanzmärkte: In vielen Ländern sind die Immobilienpreise ins Unermessliche gestiegen, nun droht die Blase zu platzen. Ein Preissturz könnte mehr Schaden anrichten als die Aktienbaisse und Staaten mit kränkelnder Wirtschaft tief in die Rezession drücken.

DPA

Insel der Seligen: Eigenheim in Deutschland


London/Frankfurt am Main - Von Deutschland und Japan abgesehen, hat es in den vergangenen Jahren in fast allen Ländern einen Boom für Hauspreise gegeben, berichtet das britische Wirtschaftsmagazin "The Economist" in seiner am Freitag erscheinenden Ausgabe. Der Immobilienboom habe Blasen geschaffen - um mehr als 50 Prozent seien die Hauspreise seit Mitte der neunziger Jahre in Australien, Großbritannien, Irland, den Niederlanden, Spanien und Schweden gestiegen, in den USA um 30 Prozent.
Das Platzen dieser Blasen im Laufe des nächsten Jahres sei sehr wahrscheinlich, so der "Economist". Um 15 bis 20 Prozent würden die Hauspreise in den USA dann stürzen, um 30 Prozent und mehr in anderen Ländern. Bei insgesamt niedriger Inflation sei der Wertverlust besonders drastisch. In Städten wie London, New York und Amsterdam gäbe es bereits Anzeichen für einen schnell abkühlenden Immobilienmarkt.

In den USA sind die Preise für Eigenheime seit 1995 um 27 Prozent gestiegen - doppelt so stark wie in den Boomjahren Ende der siebziger und achtziger Jahre. In den Großstädten ist der Anstieg sogar noch größer: In New York sind die Preise um 47 Prozent, in San Francisco um 70 Prozent, in London sogar um 136 Prozent gestiegen. In Deutschland und Japan dagegen sind die nominellen und die realen Preise im gleichen Zeitraum deutlich gesunken. Ein Haus in Tokio kostet heute nur die Hälfte des Preises von 1991.

Eigenheime repräsentieren 15 Prozent des BIP

Das Platzen der Immobilienblase wird mehr Schaden anrichten als das Platzen der Aktienblase, sagt "The Economist" voraus. Die Zeitschrift sieht dafür drei Gründe: Steigende Hauspreise haben einen positiven Einfluss auf die Konsumausgaben, weil mehr Menschen Eigenheime besitzen als Aktien und mit steigenden Hauspreisen mehr Geld ausgeben. Für den Kauf eines Hause leihen sich Menschen eher Geld als für den Kauf von Aktien. Fallende Immobilienpreise führen zu notleidenden Darlehen bei Banken, denn für viele Hausbesitzer sind die Kosten für den Erwerb eines Eigenheims höher als der tatsächliche Wert.

Auf rund 15 Prozent des Bruttoinlandsproduktes beläuft sich der Immobilienmarkt in reicheren Ländern nach Schätzungen von des "Economist". Dazu gehörten Bau, Kauf und Verkauf sowie Vermietung und kalkulatorische Zinsen für Nutzer-Eigentümer von Immobilien. Rund zwei Drittel des Sachvermögens machen Immobilien in den meisten Volkswirtschaften aus. Immobilien seien weltweit die größte Form der Einzelanlage. Investoren hätten mehr Geld in Immobilien angelegt als in Aktien oder Anleihen.

Deutschland sei das einzige Land unter den entwickelten Volkswirtschaften, in dem weniger als die Hälfte der Haushalte Hausbesitzer seien. In den meisten europäischen Ländern und in Australien mache Wohnen 40 bis 60 Prozent des privaten Haushaltsvermögens aus, in Nordamerika rund 30 Prozent. Selbst in den USA ist sechsmal mehr Vermögen eines typischen Haushalts in Wohneigentum gebunden als in Aktien.

Die Erträge aus Hauskäufen hätten in den vergangenen zehn Jahren in den meisten Ländern die Erträge aus Aktien deutlich überstiegen. Für Immobilien müsse die gleiche Wertanalyse angelegt werden wie für Aktien. Denn: Blasen bildeten sich, wenn der Preis für eine Anlage in keinem Verhältnis mehr zu seinem eigentlich Wert stehe. Die Kosten für den Erwerb von Eigenbesitz sollten die zukünftigen Entwicklungen widerspiegeln. Die Tatsache, daß in den meisten Ländern die Preise für Eigenheime und Bürogebäude viel schneller gewachsen sind als die Mietpreise, ist nach Ansicht von "The Economist" alarmierend.

100 Quadratmeter kosten in London 800.000 Dollar

Weil übergreifende Vergleichsdaten nicht zur Verfügung stehen, hat das Blatt im vergangenen Jahr Hauspreis-Indizes zusammengestellt, die vierteljährlich aktualisiert werden. Die Hauspreise hätten sich seit 1995 in Irland verdreifacht, in den Niederlanden und Großbritannien verdoppelt und sind um zwei Drittel in Australien, Spanien und Schweden angewachsen. Bei Berücksichtigung der Inflationsraten sind die Hauspreise in allen Ländern real um 25 Prozent gewachsen - ausgenommen Deutschland, Japan, Kanada und Italien. In Deutschland dagegen sind die Preise in den vergangenen sieben Jahren nominal um 5 Prozent und real - nach Abzug der Inflation - um 13 Prozent gesunken.

Zwar gäbe es einen Weltmarkt für den Handel mit Anleihen, Aktien und Devisen, aber nichts Vergleichbares für Wohnungen. Die Preise für Immobilien und die Regeln für den Kauf und Verkauf wichen weltweit stark voneinander ab. Der Preis für eine Zweizimmer-Wohnung mit rund 100 Quadratmetern im Stadtzentrum ist am teuersten in London, New York und Tokio mit mehr als 800.000 Dollar, liegt in Frankfurt bei unter 400.000 Dollar und in Brüssel bei unter 200.000 Dollar.

Nach Ansicht des "Economist" können weder niedrige Zinssätze noch Bevölkerungswachstum den Boom der Hauspreise rechtfertigen. Die Aktien-Blase habe gezeigt, daß der Grundwert einer Anlage nicht vernachlässigt werden dürfe. Zwei Wege sieht die Zeitschrift für die Bewertung von Hauspreisen: das Kurs-Gewinn-Verhältnis und das Verhältnis von Hauspreis und Einkommen. Der Wert jeder Anlage sollte seine zukünftigen Einkünfte widerspiegeln. So wie der Wert einer Aktie dem Wert der zukünftigen Dividenden entsprechen sollte, sollte der Wert eines Hauses die zukünftigen Leistungen des Eigentums widerspiegeln - entweder die Mieteinnahmen oder die eingesparte Miete für einen Eigentümer-Nutzer.




http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,250785,00.html

[Harry_Schotter]

"Keine Mark mehr in den Abriss investieren"

Planer und Wohnungswirtschaftler auf der Suche nach Wegen und Methoden für die Stadtentwicklung rückwärts

von Dankwart Guratzsch

Aachen - Der millionenfache Wohnungsleerstand stellt die Planer vor eine Herausforderung, wie sie seit dem Dreißigjährigen Krieg nicht bestanden hat. Erstmals muss nicht für Wachstum, sondern für eine "Stadtentwicklung rückwärts ..." geplant werden.

Am Lehrstuhl von Klaus Selle, Planungstheorie und Stadtplanung an der RWTH Aachen, hat man es begriffen und dem Thema nicht nur Lehrveranstaltungen und auch bereits einen Dokumentenband (AGB-PT-Bericht No.52, Dortmunder Vertrieb für Bau- und Planungsliteratur, 360 S.), sondern jetzt auch eine Fachtagung gewidmet. Denn, so Martin Karsten, Projektleiter Forschungsagentur Stadtumbau-West, Oldenburg: Der extreme Strukturwandel lasse nicht erwarten, "dass noch irgendeine Förderung greift."


Die Fakten sind inzwischen Allgemeingut: Rasanter Bevölkerungsschwund, 1,4 Mio. leer stehende Wohnungen im Osten, wachsende Leerstände auch in "schwierigen Großsiedlungen" im Westen sowie eine sich schon jetzt als immer aussichtsloser abzeichnende Lage insbesondere der Trabantenstädte der 60er- und 70er-Jahre. Kann es angehen, so Birgit Schmidt von der WohnBund-Beratung Dessau, unter diesen Rahmenbedingungen "krampfhaft die Bestände der Wohnungsbaugesellschaften zu halten, nur weil da soviel Mittel der Wohnungsbauförderung reingeflossen sind?"


Volker Lindner, Stadtbaurat von Herten, malte ein apokalyptisches Szenarium: "Es geht ja nicht um die Wohnungsbestände allein. Wir nehmen stückweise Abschied von der Infrastruktur. Keine neuen Theater, keine Schulen mehr. Wer heute als junger Planer in die Verwaltung geht, der wird sein ganzes Leben lang nur mit Schrumpfung und Haushaltskonsolidierung zu tun haben."


Gregor Moss, Baudezernent in Bielefeld, verwies auf einen neuen Trend: "Wir beobachten, dass die Innenstädte eine Renaissance erleben. Innerstädtische Wohnlagen sind deutlich gesucht." Aber was soll mit den Wohnsilos am Stadtrand geschehen? Nicht einmal mit Fördermitteln, so wurde das Beispiel Zittau zitiert, lässt sich die Insolvenz der Wohnungsunternehmen abwenden.


"Liegen lassen!" Die provokante Antwort gab Karl Ganser, der weit über die Grenzen der Region mit seiner IBA Emscherpark Epoche in Sachen Umsteuerung gemacht hat. "Keine Mark mehr in den Abriss investieren, das wäre ja der helle Wahnsinn", riet er und brachte sein IBA-Rezept ins Spiel: "Der Markt sortiert aus. Lasst die Siedlungen einfach stehen, nehmt auch noch die brach fallenden Gewerbegebiete mit rein, zahlt eine Ablösesumme und tut alles in einen Grundstücksfonds."


Und wie reagierten die Planer? Erstaunlich aufgeschlossen. "Das Geld reicht nicht, um durch physischen Abriss die Leerstandsproblematik zu lösen. Daher keine Erhaltungssubventionen - die Mittel könnte man viel sinnvoller einsetzen", empfahl Birgit Schmidt. "Auf die Weise behält man eine Entwicklungsperspektive", so Klaus Selle. "Liegenlassen als Strategie - das hat auch in Hamburg bei den Bunkern aus dem Zweiten Weltkrieg funktioniert. Vielleicht eine Zwischennutzung zulassen - so kriegen wir Spielräume für spätere Ideen", ergänzte Rainer Danielzyk vom Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung des Landes NRW.


Nur einer sah das Gespenst von "Ruinen neben bewohnten Nachbarschaften" heraufziehen. Doch Bernd Hunger, GdW-Städtebaureferent, stand mit seiner Skepsis allein. "Gewiss, auf dem Weg von Schrumpfhausen nach Bad Schlankstadt brauchen wir gute Beispiele", begütigte Manfred Fuhrig vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Bonn, "aber die Wahrheit ist doch, dass wir bisher nur rumeiern und viel zu zaghaft sind. Und eins steht fest: Am schlechtesten sind die beraten, die meinen, es wird alles wieder gut."


Artikel erschienen am 31. Mai 2003


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[Blue Max]

Laut "The Economist" sind die Imobilienpreise in D seit 1975 kontinuierlich gesunken.

[Harry_Schotter]

Preisabschläge nach Wegfall der Eigenheimzulage

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) rechnet bei einem Wegfall der Eigenheimzulage mit sinkenden Immobilienpreisen. Wenn die Eigenheimzulage größtenteils entfällt, sinken die die Preise "über die konjunkturell bedingte Flaute hinaus", sagte der DIW-Immobilienexperte Bernd Bartholmai dem Nachrichtenmagazin "Focus". Bei der durchschnittlichen Gebrauchtimmobilie rechnet er mit Preisminderungen um zehn Prozent. Bei Grundstücken, deren Preise jahrelang zugelegt haben, seien sogar noch größere Nachlässe möglich. Für Neubauten erwarte er hingegen nicht mehr als fünf Prozent Preisrückgang, denn die meisten Baufirmen ständen seit Jahren unter Druck, sie könnten ihre Preise nicht viel weiter senken. dpa




Artikel erschienen am 7. Jul 2003


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[N.Y.]

"Für Neubauten erwarte er hingegen nicht mehr als fünf Prozent Preisrückgang, denn die meisten Baufirmen ständen seit Jahren unter Druck, sie könnten ihre Preise nicht viel weiter senken." dpa

Ich denke das große Sterben wird im Herbst beginnen und im Frühjahr richtig in Fahrt kommen. In ca. 2 Jahren sollten dann ungeahnte Schnäppchen möglich sein.IMO

N.Y.

[Diva]

SCHRUMPFENDE STÄDTE

Das große Sterben

Von Matthias Lohre

Deutschlands Städte bluten aus. Bereits jetzt stehen mehr als eine Million Wohnungen in Ostdeutschland leer, Stadtviertel verfallen, Landstriche veröden. Oft ist Abriss, wie etwa in Leipzig, die einzige Lösung. Deutschland steht vor einer Jahrhundertaufgabe.


DPA

Verrammeltes Gebäude in Eisenhüttenstadt: Der Wohnungsleerstand in deutschen Städten nimmt dramatisch zu


Leipzig - Wie wäre es mit einem Hirschgehege hinter dem Leipziger Hauptbahnhof? Platz genug, finden die Stadtväter, gebe es ja. Man nutzt einfach die Brache neben dem frisch renovierten Prunkbau des Bahnhofs, platziert auf einer neu angelegten Wiese sechs Hirsche und dazu einen Hochsitz. Zwischen einfahrenden Schnellzügen und dem Autolärm der Hauptstraße könnte so der öffentliche Raum genutzt werden, den sonst niemand braucht.
Der Plan mit den Hirschen im Stadtzentrum ist bezeichnend für die städtebauliche Situation in Leipzig. Allein im Stadtteil Volkmarsdorf, direkt hinter dem Bahnhof, steht jedes zweite Haus leer - viele davon sind Altbauten. Aus manchen Häuserdächern wachsen Birken, auf rissigen Plakaten werben Immobilienmakler um Käufer, die nicht kommen werden. "Unser Plan, hier ein Hirschgehege einzurichten, ist natürlich eine Art Groteske", sagt Wolfgang Kunz, der Leiter des Leipziger Stadtplanungsamtes. "Aber wir brauchen prägnante Beispiele, die auf den dramatischen Wohnungsleerstand in der Stadt hinweisen."

Fast 60.000 Wohnungen stehen in Leipzig leer. Die Sachsenmetropole hat von 1989 bis 1998 fast hunderttausend Einwohner verloren, von 530.000 Bürgern schmolz die Einwohnerschaft auf 438.000. Dann gab es eine Gebietsreform, Randbezirke wurden eingemeindet.

Viele Leipziger sind ins Umland oder in den Westen gezogen, der Geburtenrückgang kommt hinzu. Unterm Strich stieg im vergangenen Jahr die Einwohnerzahl durch Zuzug zwar leicht um 1800. Doch die Stadtplaner müssen langfristig denken. Ihnen ist klar: Leipzig droht zu veröden, und die Stadt reagiert mit drastischen Programmen, deren Namen seltsam idyllisch klingen.

"Dunkler Wald", "Wandel auf der Parzelle" oder "Lichter Hain" nennt die Behörde blumig ihre radikalen Pläne für das "Grüne Rietzschkeband", welches das Gesicht des ausblutenden Leipziger Ostens von Grund auf verändern soll. Wo sich heute zerfallende Häuser aneinander reihen, soll nach und nach eine Schneise aus Parks, Wäldchen und Veranstaltungsplätzen entstehen. "Wir wollen keine hässliche Brache in der Stadt, sondern eine positive Identifikation mit dem Prozess, gegen den wir nichts tun können. Die 60.000 Wohnungen sind ja so oder so leer", sagt Kunz.


DDP

Zum Abriss vorgesehenen Plattenbau im Stadtteil Leipzig-Grünau: Grünflächen sollen die Stadt durchziehen


Die Leipziger gehören zu den ersten, die sich mit Plänen einem Problem stellen, das bald überall auf der Tagesordnung stehen wird: Deutschlands Städte und Dörfer schrumpfen. Schon heute gibt es allein in Ostdeutschland 1,2 Millionen leer stehende Wohnungen. Im Jahr 2030 werden es voraussichtlich doppelt so viele sein.

Weil hier zu Lande immer weniger Kinder zur Welt kommen, werden viele Hochhäuser und Gründerzeit-Schmuckstücke nicht mehr gebraucht. Ganze Stadtteile und Dörfer wandeln sich zu Ghettos, in denen nur noch die Alten und Arbeitslosen bleiben. Fenster und Türen werden vernagelt, der Niedergang der Städte ist hier schon Realität. Nur die Seniorenheime sind hübsch heraus geputzt.

Zum ersten Mal seit dem Dreißigjährigen Krieg droht Deutschland wieder die Verödung ganzer Landstriche. Das gilt auch für westdeutsche Regionen wie das Ruhrgebiet. Nach Berechnungen des Düsseldorfer Landesamtes für Datenverarbeitung verlor beispielsweise Essen seit 1990 37.000 Einwohner. Selbst florierenden Städten wie München wird der Rückgang prognostiziert: Spätestens ab dem Jahr 2030 soll auch dort die Bevölkerungszahl zurückgehen, schätzt das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung.

Stimmen die Vorhersagen des Statistischen Bundesamtes, dann hätte Deutschland - selbst bei einer optimistischen Prognose, die 200.000 Einwanderer pro Jahr vorsieht - im Jahre 2050 nur noch 75 Millionen Bürger - ein Minus von sieben Millionen Menschen. Eine düstere Schätzung der Wiesbadener geht sogar von lediglich 67 Millionen aus. Deutschland vergreist, und die Kahlschlag-Pläne der Leipziger sind erst der Anfang.

Die Leipziger Stadtväter raten den Hauseigentümern zum Abriss, weil sich weit und breit eh keine Mieter mehr finden lassen. Grundbesitzern schlagen die Beamten vor, ihr Gelände der Kommune zu überlassen, auf denen sie dann Freiflächen einrichtet. Wer will, erhält nach fünf Jahren sein Eigentum zurück. Der Hintergedanke von Stadtplaner Wolfgang Kunz und seinen Leuten: Nach und nach soll sich so das Gelände leeren, und auch widerspenstige Hauseigentümer werden dann einsehen, dass ihre Immobilie mitten im Nirgendwo keinen Wert hat. Dann, so hofft Kunz, stehe einem spottbilligen Ankauf durch die Stadt und der Schaffung von Grünflächen nichts mehr im Wege.

Das dafür nötige Geld steht schon bereit: Vor einem Jahr hat der Bund die ersten 1,25 Milliarden Euro (von insgesamt 2,9 Milliarden) des "Stadtumbauprogramms Ost" freigegeben, dessen Mittel je zur Hälfte für Instandsetzung und Abrisse genutzt werden sollen. Bis zu 400.000 Wohnungen sollen der Abrissbirne zum Opfer fallen. Wo vor wenigen Jahren mit Steuer-Milliarden und Abschreibungs-Modellen der Aufbau Ost gefördert wurde, herrscht jetzt der "Abriss Ost".

Leipzig hofft, durch die geplanten Abrisse die Entstehung eines städtischen Flickenteppichs aus sanierten Häusern, leer stehenden Ruinen und Brachen zu verhindern. Die Stadtverwaltung bewegt sich dabei auf einem schmalen Grat. Was, wenn sich die Vorhersagen über die Bevölkerungsentwicklungen als falsch herausstellen? Oder die Stadtviertel, denen sie heute keine Zukunft mehr einräumt, wieder attraktiv werden? Der Abriss von je 10.000 Platten- und Altbauten könnte dann als verheerendes Kapitel in die Stadt-Geschichte eingehen. Das kann auch Wolfgang Kunz nicht ausschließen. "Aber wir müssen jetzt handeln. Wir können die Hände nicht in den Schoß legen." Auch die Instandhaltung leer stehender Häuser kostet Geld, das die Stadt und viele Hauseigentümer nicht haben.


DDP

Rathaus München: Selbst florierenden Städten droht der Einwohnerschwund


Helfen soll den Leipzigern das Projekt "Schrumpfende Städte", eine Zusammenarbeit zwischen Bundeskulturstiftung, der Bauhaus-Stiftung in Dessau, der Leipziger Galerie für Zeitgenössische Kunst und der Architekturzeitschrift ARCH+. Vier internationale Regionen werden hier unter die Lupe genommen: Detroit, die russische Industriestadt Ivanovo, Manchester/Liverpool und Halle/Leipzig. Alle Gebiete leiden aus unterschiedlichen Gründen unter extremem Bevölkerungsschwund. Mit 3,2 Millionen Euro fördert die Bundeskulturstiftung das Projekt, das im nächsten Jahr die ersten Untersuchungsergebnisse präsentieren will.

Leiter ist der Berliner Architekt Philipp Oswalt. Aus seiner Sicht greifen bloße Abriss-Entscheidungen zu kurz: "Marktbereinigung ist keine Antwort auf die große Herausforderung des Stadtumbaus." Sinnvoll findet der Architekt die geplante Senkung der Eigenheimzulage. Die Flucht der Stadtbewohner in unnötige Neubauten im Umland könnte dadurch zumindest gebremst werden. Auch eine Senkung oder Streichung der Kilometerpauschale könnte dazu beitragen.

Letztendlich wird sich jede deutsche Stadt in einem harten Wettbewerb um Industrieansiedlungen, gut ausgebildete Arbeitnehmer und attraktive Freizeitangebote behaupten müssen. Lebensqualität als Überlebensstrategie. Traditionsreiche Universitäts- und Handelsstädte wie Leipzig könnten in diesem Rennen besser bestehen. Das auf dem Reißbrett entworfene Eisenhüttenstadt bliebe dagegen vermutlich auf der Strecke.

Noch weiß niemand genau, wie das gewaltige Erbe der deutschen Städte bewahrt werden kann. Wie in den fünfziger Jahren schaffen Abrissbirnen heute wieder Tatsachen, die Jahrzehnte später als Bausünden am Pranger stehen. Was dabei unwiederbringlich verloren geht, kann heute niemand abschätzen.


http://www.spiegel.de/politik/deutschland/0,1518,258341,00.h…

[Harry_Schotter]

SUBURBIA DELENDA EST

von unserem Korrespondenten Bill Bonner

"Es war die Flucht in die Vororte (nach 1929), die die Immobilienpreise in den Innenstädten der großen Städte ruinierte. Dieser kräftige Schlag gegen die wirtschaftlichen Zentren des Landes half mit, die Weltwirtschaftskrise hervorzubringen." – Jack Lessinger

Vor ein paar Monaten schickte mir ein Freund einen Artikel: La Plata, eine kleinere Stadt im südlichen Maryland, war durch einen Tornado erheblich zerstört worden. 3 oder 4 Leute wurden dabei getötet. Die Fotos in diesem Artikel zeigten mehrere Gebäude, die dem Erdboden gleichgemacht worden waren.

La Plata war einmal ein ganz nettes Städtchen. Ich erinnere mich an meinen ersten Sommerferien-Job, den ich dort hatte. Ich wurde 5 Minuten instruiert und sollte dann das neue Bankgebäude im Zentrum der Stadt anstreichen. Als mir die weiße Farbe den Arm hinab lief, fühlte ich mich gut, eine gewinnbringende und sinnvolle Arbeit zu haben. Denn das Bankgebäude war im Kolonialstil erbaut worden und war sehr ansehnlich.

Jahre später wurde die "Route 5", die aus Washington nach La Plata führt, erweitert. Nach La Plata kamen die Pendler, die Einkaufszentren, die Autohäuser und fast jedes nur erdenkliche Geschäft mit einem Parkplatz davor. Hamburger, Pizza, Chinesisches Mitnehm-Essen, Tacos, Reifen ... man musste nur rechts in der Spur fahren, die Augen aufhalten ... und alles, was man wollte, würde bald auftauchen, angepriesen auf Werbetafeln. Und so bequem!

Die europäischen Städte unterscheiden sich von den amerikanischen Städten: In Europa wollen die Menschen in den Städten leben.

In Paris sind die Immobilienpreise in den letzten 5 Jahren deutlich gestiegen. Selbst ein 1-Zimmer-Apartment in bester Lage kann 250.000 Euro kosten. Je näher in der Innenstadt, desto höher der Preis. Und, kein Wunder, in den Zentren der europäischen Städte findet man gute Restaurants, Kinos, Kneipen, Clubs, Museen, Straßencafés und Straßenleben – wem erzähle ich das. Ich lebe und arbeite – wie Sie wissen – seit ein paar Jahren in Frankreich. Freitagabends um 18 Uhr finde ich in dem Café gegenüber meinem Büro nur selten einen freien Platz, wenn das Wetter gut ist.

Im Gegensatz dazu ist das Zentrum von Washington nach Feierabend menschenleer.

Von wenigen Ausnahmen abgesehen sind die amerikanischen Städte nicht die Orte, in denen die Leute leben wollen. Sobald die Arbeit vorbei ist, steigen die Leute in ihre Autos und fahren. Aber anstatt in ein Paradies jenseits der Stadtmauern zu fahren, sitzen die armen Pendler erst einmal so ca. 1 Stunde im Auto, ohne etwas Interessantes zu sehen. Wenn man z.B. von Washington nach La Plata pendelt, über die Route 5, dann findet man keine Museen, keine Cafés, keine gemütlichen Kneipen, keine Restaurants mit einem wirklichen Koch, keinen Charme – sondern nur Einkaufszentren und abgeschottete Einfamilienhäuser.

Es gibt auch keine öffentlichen Brunnen, Gärten, große Alleen, Parks, die diesen Namen verdient hätten ... keine Geschichte ... und hier meine ganz private Einschätzung: keine Zukunft. Nichts als Parkplätze und so eng aneinander gebaute Häuser, dass man riskiert, seinen Nachbarn nasszuspritzen, wenn man dort sein Auto wäscht. Und in La Plata kosten im Maple View Drive Häuser tatsächlich eine halbe Million Dollar. Dafür erhält man die beliebtesten Bequemlichkeiten – Alarmanlage, Pool, Garage für 3 Autos, vielleicht sogar einen Familienhund. Man muss nur hoffen, dass kein Tornado vorbeikommt und alles davonbläst.

Es sind die Fenster, die mich am meisten stören. Selbst im Maple View Drive hat man nur die Aussicht auf endlose Tabakfelder ... ein Schatten spendender Baum ist nirgendwo zu sehen. Deshalb sind die Plastik-Rollladen oft an den Fenstern festgenagelt. Man sollte denken, dass man für sein Geld vernünftige Fenster erhalten sollte, die man öffnen kann. Aber solche Fenster sind in den USA bereits vor dem Zweiten Weltkrieg "out" geworden. Seit damals lassen die Leute gerne ihre Fenster zu, stellen die Klima-Anlage und den Fernseher dafür an.

Es gibt wahrscheinlich Leute, die Vororte mögen. Natürlich gibt es auch Leute, die Barbara Streisand und Sumo-Ringen mögen. Die meisten Leute sehen Vororte als notwendiges Übel – wie Steuern, nur dass sie diesem Übel entkommen wollen ... nachdem die Kinder aus dem Haus sind und der Ruhestand begonnen hat.

Die Immobilien in den Vororten sind wirtschaftlich sehr, sehr wichtig. Sie sind für die privaten amerikanischen Haushalte der größte Vermögensposten – aber auch die größte Schuldenquelle. "Die Hypotheken sind der Anker unserer gesamten Wirtschaft", schreibt Jack Lessinger, ein Volkswirt, der sich auf den US-Immobilienmarkt spezialisiert hat. "Im Falle eines großen und permanenten Zusammenbruchs der Immobilienpreise werden die Ausfallraten bei den Hypotheken nach oben schießen, die Banken werden darunter leiden, Schuldner werden ihre Rechnungen nicht mehr bezahlen können, Produktion und Konsum werden sich verlangsamen, die Arbeitslosigkeit wird steigen und die Regierung ist machtlos, da die Vergabe von staatlichen Bürgschaften zu teuer wäre."

Als sich Amerikas Liebesgeschichte mit den Aktien etwas abkühlte, haben sich die Investoren wieder auf ihre Häuser besonnen ... und sahen sie in ganz neuem Licht. Mit jedem Tag, der verging, sah der Aktienmarkt älter und hässlicher aus. Aber der Immobilienmarkt sah niemals besser aus ... denn für jeden Dollar, den sie mit Aktien verloren, schienen die Investoren mit dem Wert ihrer Immobilien einen Dollar zu gewinnen – oder zumindest fast. In den letzten 5 Jahren stieg die Marktkapitalisierung am Aktienmarkt zunächst um 6 Billionen Dollar ... nur, um diese Gewinne dann komplett wieder abzugeben. Am Immobilienmarkt stieg die Marktkapitalisierung um rund 5 Billionen Dollar – und dieses Geld ist geblieben.

Und die niedrigen Hypothekenzinsen – Alan Greenspan sei Dank – haben es den Hausbesitzern ermöglicht, ihre Hypotheken zu erhöhen und dennoch niedrigere monatliche Zahlungen zu haben. Die Konsumenten, die ein Haus kauften – oder die Hypothek auf ein altes erhöhten – taten damit nicht nur sich selbst einen Gefallen, sondern gaben der gesamten Wirtschaft einen Schub. Und Alan Greenspan applaudierte dem öffentlich im Fernsehen!

Häuser werden wie Autos als "dauerhafte" Konsumgüter angesehen. Sie sollen von Dauer sein. Autos verloren mit sehr schneller Geschwindigkeit an Wert. Immobilien haben bis jetzt generell im Preis zugelegt. Nirgendwo steht geschrieben, dass das immer so sein muss; besonders die Immobilienpreise in den Vororten könnten weniger "dauerhaft" sein, als die Leute erwarten.

Jack Lessinger (siehe oben) glaubt, dass das nächste größere Phänomen am Immobilienmarkt der Kollaps der Vororte sein wird.

Denn die geburtenstarken amerikanischen Jahrgänge, die jetzt in den Ruhestand kommen (die sog. "baby boomers" ) ändern ihre Meinung über das, was sie wollen:

"Die Vororte sind nicht länger das Zentrum des amerikanischen Traums ... Die baby boomers wollen etwas anderes, wie ein Leben in einer kleinen, freundlichen Gemeinschaft weit ab von verstopften Highways – ein Städtchen mitten in der Natur, ohne Umweltverschmutzung. Und seit dem 11. September 2001 gibt es einen anderen Faktor: U-Bahnen mit konzentrierten Menschenmassen sind einladende Ziele für Terroristen. Und da die Leute verstärkt aus den Vororten hin in solche Natur-Städte ziehen, bricht die Nachfrage für Vorort-Immobilien weg. Wenn dieser Strom zu einer Flut wird ... dann kann man mit einem Crash rechnen."

Zu Beginn des 20. Jahrhunderts war eines der besten Investments der Kauf von Land bzw. Immobilien in den großen Städten Amerikas. Die Landbevölkerung zog in die Städte, um dort Arbeit zu finden ... und dem langweiligen Leben auf dem Land zu entkommen. Aber bereits in den 1920ern gab es einen neuen Trend – die großen Städte füllten sich mit Schwarzen und Katholiken (in den USA eine Minderheit), und die, die es sich leisten konnten, zogen lieber in die angrenzenden Vororte. Der schwarze Freitag an den Börsen (im Jahr 1929) bedeutete nicht nur das Ende für steigende Aktienkurse, sondern auch das Ende der steigenden Immobilienpreise in den Stadtzentren. In Städten wie Baltimore, St. Louis und Philadelphia war das Top bei den Immobilienpreisen ungefähr 1929 erreicht – eine Erholung gab es danach nie.

Lessinger glaubt, dass der derzeitige Bärenmarkt an der Wall Street auch die Immobilienpreise in den Vororten permanent mit nach unten ziehen wird. Trendbewusste reiche Leute werden niemals mehr in den Vororten leben wollen. Womit ich nicht sagen will, dass die Vororte zerstört werden – wie La Plata. Das wäre mehr, als ich erhoffen könnte.



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[Harry_Schotter]

Warum Immobilienwerte nicht mehr steigen werden

Standpunkt

von Volker Eichener

Ein halbes Jahrhundert lang galt das Wohneigentum als sichere Altersvorsorge. Die Menschen sind durch die staatliche Förderung immer wieder ermuntert worden, selbstgenutztes oder auch vermietetes Wohneigentum zu erwerben. Immerhin sind sie in der Vergangenheit dafür auch durch Wertsteigerungen ihrer Objekte belohnt worden.

Ob sich die Immobilienwerte jedoch auch in der Zukunft noch halten werden, ist vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung durchaus fraglich. Dass die Bevölkerung in Deutschland mittelfristig schrumpfen wird, steht nach den vorliegenden Bevölkerungsprognosen außer Frage. In den ostdeutschen Städten, in den strukturschwachen Regionen Norddeutschlands oder des Ruhrgebiets und in einer wachsenden Zahl von Kernstädten im übrigen Bundesgebiet ist die Bevölkerung bereits erheblich zurückgegangen, und weitere Verluste sind vorausgesagt.

Da der Trend zur Verkleinerung der Haushalte die Bevölkerungsverluste allenfalls, wenn überhaupt, vorübergehend auszugleichen vermag, entwickeln sich auf den regionalen Wohnungsmärkten Überkapazitäten, Wohnungsleerstände. Davon sind zunächst Mietwohnungsbestände mit Qualitäts- und Standortmängeln betroffen, also in erster Linie Wohnungen in den Großsiedlungen der 60er und 70er Jahre, in den typischen 50er-Jahre-Siedlungen sowie in den Altbaubeständen entlang der Durchgangsstraßen.

Die drohenden Leerstände könnten freilich vermieden werden, wenn kontinuierlich zur Nachfrageentwicklung die Abrissquote gesteigert würde. Aber hier ist die Wohnungswirtschaft mit einer Art Gefangenendilemma konfrontiert: Wer abreißt, trägt die Kosten und entlastet den Gesamtmarkt, nützt also seinen Wettbewerbern. Dementsprechend zeigt die Erfahrung (aus den ostdeutschen, zunehmend auch aus westdeutschen Städten), dass sich die Überkapazitäten zu stetig wachsenden Leerstandsquoten auftürmen.

Ökonomisch bedeuten zehn Prozent Leerstand in einer Verwaltungseinheit rund 13 Prozent Ertragsminderung, weil auch noch die Betriebskosten getragen werden müssen. Sinken dann noch die Mieten infolge der Angebotsüberhänge auf dem Wohnungsmarkt, landen wir rasch bei Ertragsminderungen von über 20 Prozent. 20 Prozent Leerstand bedeuten sogar Mindereinnahmen von 33 Prozent. Dementsprechend sinken dann auch die Ertragswerte und damit die Verkaufspreise für Mietobjekte. Leerstandsbetroffene Objekte mit komplexen Defiziten, bei denen sich Modernisierungsmaßnahmen nicht rechnen, können auf entspannten Wohnungsmärkten binnen kürzester Frist praktisch wertlos werden.

Nun mag man denken, der Bereich des selbstgenutzten Wohneigentums werde von diesem Verfall der Immobilienwerte verschont bleiben. Aber auch hier drohen Gefahren.

Erstens wird in den nächsten Jahren das Angebot an gebrauchten Einfamilienhäusern stark zunehmen, wenn nämlich die natürliche Fluktuation bei denjenigen einsetzt, die in den 60er Jahren ihre Häuser erbaut haben. Schon heute liegt der Anteil der Gebrauchtimmobilien am Gesamtmarkt für Einfamilienhäuser in den nordrhein-westfälischen Kernstädten bei 71 Prozent - mit weiter steigender Tendenz.

Zweitens wird sich die Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum in den nächsten fünf bis sechs Jahren allein aus demographischen Gründen gegenüber dem Spitzenniveau des Jahres 2000 um 40 Prozent reduzieren, weil die geburtenstarken Jahrgänge, die für den Boom des Bauträgergeschäfts in den 90er Jahren gesorgt haben, inzwischen weitgehend versorgt sind und die geburtenschwachen Jahrgänge in das Erwerberalter nachrücken. Berücksichtigt man zudem den Trend zu neuen Lebensformen jenseits der Familie, erscheint eine Halbierung der Nachfrage wahrscheinlich.

Wenn das Angebot - allein an Gebrauchtobjekten - steigt und die Nachfrage sinkt, sind Preisrückgänge, gerade für gebrauchte Eigenheime, die logische Folge. In den nächsten Jahren werden zunehmend Eigenheime vererbt werden, die von den Erben aus verschiedenen Gründen nicht selber genutzt und dann zum Verkauf angeboten werden. Wenn aus Vergangenheitswerten erhoffte Verkaufspreise nicht realisiert werden können, werden diese Objekte dann auch zunehmend vergleichsweise preiswert vermietet werden (was den Mietwohnungsmarkt zusätzlich belastet).

Die demographische Entwicklung wird also zum Preisverfall für Gebrauchtimmobilien führen. Nicht der gesamte Markt wird davon betroffen sein. Exzellente Standorte werden auch in Zukunft rar und teuer sein. Die Wachstumsregionen werden zumindest mittelfristig noch verschont werden. Aber in den Kernstädten der schrumpfenden Regionen werden viele Immobilieneigentümer, die einst an eine sichere Wertanlage geglaubt hatten, böse Überraschungen erleben. Besonders bitter wird es für Erben werden, wenn ihnen das Finanzamt noch auf der Basis fiktiver Vergangenheitswerte hohe Erbschaftssteuern abgenommen hatte.

Dieses Szenario versteht sich als selbstmörderische Prognose. Es soll deutlich machen, wie wichtig es ist, Überkapazitäten an den Wohnungsmärkten abzubauen, um den Werteverfall von Wohnimmobilien zu verhindern.

Professor Dr. habil. Volker Eichener arbeitet an der Fachhochschule Düsseldorf und am InWIS Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung an der Ruhr-Universität Bochum


Artikel erschienen am 31. Jul 2003

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[Harry_Schotter]

Immobilien

Chance für Eigner von "Schrottimmobilien"

30. Juli 2003 Für die mehreren hunderttausend Besitzer von kreditfinanzierten "Schrottimmobilien" naht vielleicht doch noch die Rettung: Das Landgericht Bochum hat jetzt zugunsten dieser Kapitalanleger den Europäischen Gerichtshof (EuGH) eingeschaltet. Die Richter werfen dem Bundesgerichtshof und dem Bundestag vor, die europäischen Vorgaben für den Verbraucherschutz nicht ausreichend umgesetzt zu haben. Wenn die Luxemburger Europarichter dies bestätigen, könnten auf die Banken, die die Käufe finanziert und teilweise mit den Vermittlern zusammengearbeitet haben, Milliardenforderungen zukommen.

Die Eigentumswohnungen waren in der Vergangenheit häufig von Strukturvertrieben ("Drückerkolonnen" ) bei Hausbesuchen als vorgebliche Steuersparmodelle vermittelt worden - auch an Bezieher kleinerer Einkommen. Die neuen Eigentümer sitzen seither auf ihren Bankschulden für den Kaufpreis, können die oft über dem Marktwert erworbenen Wohnungen aber weder vermieten noch verkaufen. Das hat etwa bei der Bayerischen Hypo- und Vereinsbank zu den milliardenschweren "Immobilien-Altlasten" beigetragen, die nach der Fusion in den Kreditbüchern entdeckt wurden.

Zusammenarbeit von Vermittlern und Banken

"Nach Auffassung des vorlegenden Gerichts hat die Bundesrepublik Deutschland nicht dafür Sorge getragen, daß geeignete Maßnahmen zum Schutz des Verbrauchers vorliegen", heißt es in dem Beschluß, der dieser Zeitung vorliegt (Az.: 1 O 795/02). "Wie der Kammer nämlich aus einer Reihe von Verfahren bekannt ist, sind die vermittelten Wohnungen in vielen Fällen überteuert, nicht zu vermieten und selbst im Wege der Zwangsversteigerung nicht zu veräußern." Viele Betroffene seien dadurch in die private Insolvenz getrieben worden. Der konkrete Streitfall betrifft die Bausparkasse Badenia.

Der Hintergrund: Der EuGH hat vor zwei Jahren im "Fall Heininger" ein vielbeachtetes Grundsatzurteil zu den Immobilienkäufen gesprochen. Seither dürfen Privatleute auch von einem sogenannten Realkredit - also etwa beim Wohnungskauf - zurücktreten. Dieses Recht gilt unbegrenzt lange, wenn die Verbraucher - wie sehr häufig - darüber nicht belehrt worden sind. Der Bundesgerichtshof hat diesen Richterspruch jedoch nur halbherzig umgesetzt. Nach Auffassung der Karlsruher Richter liegt trotz der engen Zusammenarbeit vieler Vermittler mit bestimmten Banken meist kein "verbundenes Geschäft" vor. Daher können Betroffene nunmehr zwar den Kreditvertrag widerrufen; in der Praxis haben sie aber meist gar keine Möglichkeit dazu, weil sie nicht gleichzeitig vom Kaufvertrag zurücktreten dürfen. Ein weiteres Problem: Wer sein Darlehen vorzeitig kündigt, muß den fälligen Restbetrag auf einen Schlag zurückzahlen, obwohl das Geld in der oft unverkäuflichen Wohnung steckt, und für die Nutzungszeit sogar marktüblich verzinsen.

Konsequentere Umsetzung gefordert

Das Bochumer Landgericht will nun abermals die Luxemburger Europarichter zu einem Grundsatzurteil zugunsten deutscher Immobilienkäufer bewegen. Es beruft sich nicht nur auf EU-Richtlinien, sondern auch auf die EuGH-Entscheidung im "Fall Heininger". Die Zivilkammer glaubt, daß Bundesgerichtshof und Bundestag aus dem damaligen Urteil nicht genügend Konsequenzen gezogen haben.

Nach Ansicht des Landgerichts ist auch der Kaufvertrag den Geldinstituten zuzurechnen, weil diese gerade bei den verbreiteten "Steuersparmodellen" erheblichen Einfluß auf dessen Gestaltung gehabt hätten. Daher dürften die Banken bei einem Rücktritt ihrer Kreditkunden nicht das verliehene Geld zurückfordern, sondern müßten die davon gekaufte Wohnung übernehmen. Dagegen bestehe auch nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshof weiterhin die Gefahr, daß dem Verbraucher zwar ein Widerrufsrecht zugestanden werde, daß aber dessen Rechtsfolgen diesen Verbraucherschutz sogar in sein Gegenteil verkehrten.

"Denn letztlich steht ein Darlehensnehmer, der vor Jahren einen Darlehensvertrag ohne Widerrufsbelehrung abgeschlossen hat und nun sein nach dem EuGH-Urteil von 2001 zeitlich nicht befristetes Widerrufsrecht ausübt, wirtschaftlich schlechter da als bei Fortbestand des Kreditvertrags." Eine solche Regelung sei aber keine geeignete Maßnahme, um den vom Europarecht vorgeschriebenen Verbraucherschutz zu verwirklichen.

Text: jja.; Frankfurter Allgemeine Zeitung, 31.07.2003, Nr. 175 / Seite 17


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[kilic]

Was hält ihr von Köln?
ist es nicht jetrzt sinnvoll, dort zwei zimmerwohnungen mit balkon in der stadt zu kaufen?

[Kneto]

kilic: Sehr viel ! Ich bin selbst Kölner und beobachte den Immobilienmarkt dort seit vielen Monaten intensiv.
Köln ist eine der wenigen Städte, die sich der demografischen Entwicklung in Deutschland weitgehend entziehen wird.

Nur mußt Du auf die Lage achten. Köln wird ja bekanntermaßen durch den Rhein in zwei Teile geteilt. In den linksrheinischen und den rechtsrheinischen Teil.

Kauf nur im linksrheinischen Teil ! Finger weg von Porz, Mühlheim und Kalk

Ich wohne z.B. im linksrheinischen Teil Köln-Sülz. Hier will jeder hin. Auf eine Wohnung kommen im Schnitt zwischen 50 - 70 Bewerber. Und genau deswegen meine ich, wird sich Köln dem sicher kommenden und schleichenden Preisverfall entziehen können.

Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Und nix anderes.


Kneto

[kilic]

ich weiß, ich wohne auch am barborossaplatz nähe direkt an der eifelstraße super lage

köln ist eine medienstadt und auch sehr interessant für studenten

deswegen habe ich vor schöne 2 zimmerwohnungen mit balkon

der grundriss ist mir sehr wichtig und ich würde auch zu zeit nur aus der südstadt kaufen

liebe etwas mehr für die wohnung zu bezahlen, als nachher nicht vermieten zu können, damit meine ich die lage und grundriss

[Harry_Schotter]

Hallihallo Kneto...

Hab` ich von einer Website eines großen Kölner Immobilienmarkles(Peter Platz Immobilien/Kenn` ich persönlich)

Hei, wenn schon patologische Berufsoptimisten derart ins Gericht gehen, Kneto, wie schrecklich muss es dann in Wirklichkeit aussehen.....ohohoho


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Immobilienpreise in Köln noch auf stabilem Niveau("Stabilem" Niveau bedeutet, sie sind nicht gestiegen, also netto bei 2% Inflation um real 2% gefallen.)

Die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen haben sich in den vergangenen zwölf Monaten in Köln sowie im Einzugsgebiet der Domstadt uneinheitlich entwickelt. Während die Preise in Köln sowie im näheren Umfeld weitgehend konstant blieben, gaben sie insbesondere im ländlich geprägten Umland nach. Die Wohnungsmieten dagegen sind im gesamten Gebiet nach wie vor stabil. Dies geht aus dem aktuellen Preisbeispiel Wohnimmobilien 2003 des Ring Deutscher Makler (RDM), Landesverband NRW hervor, in dem die Immobilienpreise von 99 nordrheinwestfälischen Städten untersucht wurden.

Die schlechte wirtschaftliche lage, verbunden mit der Diskussion um die Reform der Eigenheimzulage sowie die geplante Besteuerung der Erlöse aus Immobilienverkäufen, lassen die Verbraucher derzeit zögern. "Denn wer Angst vor Arbeitslosigkeit hat, ist nicht bereit, sich mit einer Immobilienfinanzierung zu verschulden", so die Beobachtung von Peter Braschoß, Vorsitzender des RDM-Landesverbandes.

In Köln muss man für ein frei stehendes, gebrauchtes Eigenheim in guter lage derzeit etwa 450 000 Euro bezahlen, für ein Reihenmittelhaus etwa 250 000 Euro - genau so viel wie im vergangenen Jahr. Stabil blieben die Preise auch beispielsweise in Hürth, Brühl und Frechen. In Brühl und Frechen müssen Käufer für ein gebrauchtes Eigenheim in guter Lage etwa 300 000 Euro bezahlen, für ein Reihenmittelhaus 210 000 Euro. In Leverkusen sind die Eigenheimpreise sogar leicht - von 300 000 auf 320 000 Euro gestiegen, in Monheim blieben die Preise für frei stehende Häuser stabil, die Kosten für Reihenhäuser aber klettern - je nach Ausstattung und Lage - zwischen neun und elf Prozent.

Auch der Immobilienmarkt in Wesseling erlebte einen Nachfragedruck: Hier stiegen die Preise für Eigenheime und Reihenhäuser zwischen vier und 24 Prozent. Kostete ein Reihenmittelhaus in mittelguter lage im vergangenen Jahr noch 141 000 Euro, so muss man derzeit 175 000 Euro bezahlen. Gesunken sind die Preise in ländlichen Umland wie in Euskirchen (bis zu 13 Prozent), in Bergheim (bis zur vier Prozent), Bergisch Gladbach (bis minus sechs Prozent) uns Waldbröl (bis minus zehn Prozent)(Welcher arme Depp will schon in Waldbröl wohnen......

Einen weit größeren Preisverfall erlebten Eigentumswohnungen. In Euskirchen sanken die Preise bei gebrauchten Wohnungen um 20 Prozent: Musste man im vergangenen Jahr noch 1000 Euro pro Quadratmeter (mittelgute Lage und Ausstattung) einkalkulieren, so liegt der Preis derzeit bei 800 Euro. In Bergheim sanken die Preise in diesem Segment um fünf Prozent, ebenso in Köln. In Bergisch Gladbach, Brühl und Troisdorf gaben sie um acht Prozent nach. Stabil sind die Preise für Eigentumswohnungen in Leverkusen, Monheim, Siegburg und Bonn. In Wesseling sind sie sogar leicht um sechs Prozent gestiegen.

Die Wohnungsmieten (Kaltmieten) erlebten in den vergangenen Monaten keine nennenswerten Schwankungen. Dass viele Mieter dennoch tiefer in die Tasche greifen müssen, liegt am Anstieg vieler Gebühren wie Müll und Abwasser sowie an den gestiegenen Kosten für Heizöl und Gas. In Köln müssen Mieter für eine Wohnung in guter Lage und mit guter Ausstattung etwa 8,20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche einkalkulieren, im Neubau-Erstbezug 9,70 Euro. In Bergisch Gladbach zahlen Mieter für gebrauchte Wohnungen etwa 6,10 Euro, in Troisdorf 5,20 und in Euskirchen fünf Euro.

Ebenso wie die Wohnungsmieten, sind auch die Grundstückskosten in nahezu allen Städten des Ballungszentrums unverändert stabil. In Bergisch Gladbach muss man 255 Euro pro Quadratmeter Bauland in guter Lage einkalkulieren, in Bergheim 180, in Hürth 310, in Troisdorf 200, in Euskirchen 170, in Windeck 43 Euro.

In Leverkusen und Wesseling ist die Nachfrage nach Bauland so groß, dass die Preise um 17 Prozent stiegen: In Leverkusen von 240 auf 280 Euro pro Quadratmeter, in Wesseling von 171 auf 200 Euro. In Gummersbach gab es eine leichte Steigerung von 92 auf 100 Euro. In Köln dagegen sind die Preise von 335 auf 305 Euro gesunken.

Der RDM-Preisspiegel Wohnimmobilien NRW 2003 kann für 26 Euro (zzgl. MwSt. und Versand) über die DIESE GmbH bestellt werden, Telefon: [phone], Fax: [phone], E-Mail: [e-mail].


(Quelle: Kölner Stadt Anzeiger 22./23. März 2003)


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Tut mir leid.....



Von dir: "Köln ist eine der wenigen Städte, die sich der demografischen Entwicklung in Deutschland weitgehend entziehen wird."

Kneto, ich weiß, dass ihr Kölner ein lustiges Völkchen seit, aber mir ist neu, dass bei euch die Fertilität höher ist, als anderswo in Deutschland. Liegt das am rheinischen Katholizismus oder am Papst, oder.......????



Ps. Ist bei euch auch so warm ????(Schmilz, tau, zerfließ)


H_S

[Kneto]

Harry_Schotter: Wie ich bereits schrieb, bestimmen Angebot und Nachfrage den Preis. Es kommt auf fünf Dinge an: Lage, Lage, Lage, Lage, Lage. Der Wert einer (Eigentums-)Wohnung bestimmt sich daraus, wieviel das Gegenüber bereit dafür zu zahlen ist. Wenn ich mir angucke, welche Hütten hier für dickes Geld weggehen sehe ich keinerlei Einbrüche, im Gegenteil.

Und warum die Preise nicht verfallen werden ? Köln ist und bleibt die viertgrößte Stadt Deutschlands, eine wichtige Metropole in der Bundesrepublik. Wohnraum ist und bleibt knapp.

[AJS78]

Hallo, benötige mal Meinungen zu folgendem Preis/Leistungsverhältnis einer Eigentumswohnung:

In einem Ort (ca. 4000 Einwohner) mit Zugverbindung, Schnellstraße, ca. 70 km westlich von Stuttgart. 6 Partien im Haus, Dachgeschosswohnung, 54 qm, 2 kl. Balkone, Garage im Haus, Stellplatz, EBK,7 Jahre alt, im einem Neubaugebiet für 86000€ Was haltet ihr davon?

[Kneto]

AJS78: Das ist so schwer zu beurteilen. Wurde ordentlich gebaut ? Wie ist die Lage ? Wie ist die Mikrolage ? Wie ist die Makrolage ? Befinden sich in absoluter Nähe alle Geschäfte für den täglichen Bedarf ? Wie siehts mit Schulen, Kindergärten und ähnlichem aus ?
Ort mit ca. 4.000 Einwohner und Zugverbindung klingt für mich erstmal nach ultimativem Kaff !


Kneto

[Broker223]

hallo ajs,
willst du die eigentumswohnung selbst nutzen->sachwertverfahren

willst du dir die wohnung als kapitalanlage anschaffen-> ertragswertverfahren

um einen grohben wert zu erhalten, brauchst du schon eine reihe von angaben:

bodenwertniveau, restnutzungdauer, ortsübliche miete usw.

mit einer pauschalisierung des kaufpreises muss man in der regel sehr vorsichtig sein.

gruß broker223

[Harry_Schotter]

@#243 von AJS78

Ob der Preis der Wohnung angemessen ist, kannst du für eine bezugsfreie ETW/Wohnhaus folgendermaßen grob errechnen:

Ordsübliche Miete für das Baujahr und die Lage x Quadratmeterzahl x 12 Monate x Ertragsvervielfältiger für entsprechende Mietshäuser plus 30 Prozent=> Verkehrswert

Einfach, nicht !?!

Den Ertagsvervielfältiger kannst du zB. bei einem ortsansässigen Grund und Hausbesitzerverein oder dem städtischen Gutachterausschuß bzw. bei einem Makler(insofern er ehrlich ist ) erfragen.

Du interessierts dich für eine 54 Quadartmeter Wohnung im Dachgeschoß ???

Vorsichtig !!!

Kleine Wohnungen(bezüglich Quadratmeter) mit weniger als 3 Zimmer und auch Dachgeschoßwohnungen sind am Immobilienmarkt wenig gefragt. Erst recht, wenn alle diese drei Eigenschaften zusammen auftreten.

Falls du die Wohnung aber trotzdem attraktiv findest, zieh` auf jeden Fall einen Abschlag(10% bis 20%) ab, sonst bist du als Eigentümer, der vielleicht irgendwann mal die Wohnung verkaufen wil, der Dumme.



@Kneto

Klar, Köln ist ein Premiumstandort, die Bevölkerungsstruktur ist aber wie auch anderswo in Deutschland aufgebaut. Zudem wohnen , wie überall in Großstädten, verhältnismäßig viele Singels und wenig Familien in der Stadt. Keine gute Grundlage für eine stabile Einwohnerzahl.

Auch kleine Orte können attraktiv sein. Bergisch-Gladbach ist im Gegensatz zu Köln ein Dorf, hat aber gut und gerne genauso hohe Immobilienpreise. Was auch nicht verwundert. Hier leben neben Meerbusch-Büderich bei Düsseldorf, Königsstein bei Frankfurt(.....ich glaub es war Königstein) und noch ein paar anderen Orten, die in jetzt nicht bei der Hand habe, die einkommensstärksten Bürger Deutschlands.


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[Harry_Schotter]

Wenn die sogenannte Bürgerversicherung kommt, kann man Immoblieninvestments als Kapitalanleger sowieso abhaken.


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Bürgerversicherung würde Mieten in die Höhe treiben

Experten befürchten Steigerungen um bis zu 20 Prozent - Immobilien-Investitionen könnten massiv einbrechen

von Robert Ummen

Berlin - Die so genannte Bürgerversicherung würde die Mieten in Deutschland in die Höhe schnellen lassen. Davor warnten der Verband Deutscher Makler (VDM) sowie die Eigentümerorganisation Haus & Grund Deutschland in Berlin.

Eine Zwangsversicherung, in der die Bürger alle Einkünfte aus Mieten, Zinsen und Pachten der Sozialversicherungspflicht unterziehen müssten, hätte zur Folge, dass vor allem die Mieter am Ende die Zeche zahlen müssten. "Wir rechnen im Falle einer solchen Bürgerversicherung mit einem abrupten Mietenanstieg um bundesweit bis zu 20 Prozent", warnte VDM-Sprecher Jürgen Michael Schick. Eigentümerpräsident Rüdiger Dorn sprach von "katastrophalen Auswirkungen", die mittelfristig zum "Zusammenbruch des Wohnungsmarktes" führen" könnten.

Eine derartige Pflichtversicherung in der gesetzlichen Krankenkasse brächte eine neue "Sozialsteuer" auf Mieteinnahmen mit sich, kritisierte Schick. In der Konsequenz müssten Vermieter und Wohnungsgesellschaften die Mieten spürbar anheben, um einen Rentabilitätsausgleich zu erreichen. Die höheren Soziallasten würden komplett auf die Mieter umgelegt. Am Ende bewirke das eine schmerzliche Verteuerung der Wohnkosten.

Zudem bedeuteten alle weiteren Sozialabgaben ebenso wie weitere Steuerbelastungen ein Investitionshemmnis für den Immobilienmarkt. Eine Bürgerversicherung sorge dafür, dass Kapitalanlagen bevorzugt würden, die auf Kursgewinne oder Veräußerungserträge abzielten. Anlagen mit regelmäßigen Zins- und Mieterträgen würden benachteiligt. "Während viele Altersvorsorgeprodukte in der Ansparphase durch eine nachgelagerte Besteuerung attraktiv gemacht werden sollen, zahlt bei Einführung einer Bürgerversicherung der Immobilienbesitzer doppelt: Zu der sofortigen Steuerpflicht kommen dann auch noch die Sozialversicherungsabgaben auf die Erträge", erklärte der VDM-Sprecher. Das hätte einen weiteren Rückzug der Anleger aus dem Immobilienmarkt zur Folge, mit der Konsequenz einer sich verschärfenden Angebotsverknappung. Auch werde das bestehende marode Krankenversicherungssystem nicht reformiert, sondern ausgeweitet.

Die Bürgerversicherung sei keine Problemlösung sondern verschärfe die Kostenexplosion, hieß es weiter. "Wir haben jedenfalls kein Interesse daran, ein kaputtes System der gesetzlichen Sozialversicherung weiterzufinanzieren", betonte Eigentümerpräsident Dorn. Haus & Grund hatte sich bereits mehrfach gegen alle Pläne ausgesprochen, Einkünfte aus Mieten, Pachten und Zinsen künftig in die Beiträge zur gesetzlichen Krankenversicherung einzubeziehen und sie in eine Zwangsversicherung für alle Bürger umzuwandeln.

"Dieser Schritt führt auf den Holzweg, hätte katastrophale Auswirkungen auf die Mietrendite und würde ohne entsprechenden Ausgleich private Investitionen in den Wohnungsbau sinnlos machen", sagte Dorn. Mittelfristig würde eine solche Entwicklung zum Zusammenbruch des Wohnungsmarktes führen, wenn die Mieten nicht entsprechend angehoben werden könnten. "Wieder einmal geht es offenbar nur darum, die kollektiven Kassen auf Kosten Einzelner zu füllen. Wer sein Geld verjuxt hat, statt es sinnvoll in Mietwohnungen anzulegen, der wäre fein heraus."(Richtig! )

Die Einbeziehung weiterer Einkünfte sei keine Reform des Gesundheitswesens, sondern der hilflose Versuch der Politik, das bisherige System mit neuen Einnahmen auszustatten. Die erwarteten Mehreinnahmen würden überdies vom notwendigen Verwaltungsaufwand aufgezehrt.


Artikel erschienen am 6. Aug 2003

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[fg69]

@ AJS,m

ich kann mich der Meinung von HS nur anschließen, hier ist äußerte Vorsicht geboten!

Wenn du das Objekt als Anlage nutzen willst, solltest du es dir lieber 10x überlegen und dann die Idee des Kaufes verwerfen. Was liegt denn 70 km westlich von Stuttgart??? Schnellstraße und Zugverbindung (PF, KA, HN???); welche Unternehmen, Schulen, FH oder Uni gibst in der Gegend, wie hoch wäre eine erzielbare Miete?? Denke dran, 86.000 € + 5% KNK = 91.000 €. Bei Vollfinanzierung müsstest Du eine Miete erwirtschaften, die den Zins (+ Tilgung) + das Risiko zumindest decken sollte. Bei ca. 5% - 5,5 Zins + Risiko sind das jährlich mindestens ca. 4800 €, also 400 € monatlich.

Was könntest Du denn als Miete in diesem Ort veranschlagen??? Ich denke 400 € sind einfach zu hoch!

Wenn Du jedoch unbedingt inverstieren willst, dann lieber eine 2 Zi. Whg. für 100.000 € im Großraum Stuttgart in gefragter Lage. Lege also lieber etwas im Preis drauff und investier in eine Region, in der u.U. auch zukünftig 2 Zi-Whg. nachgefragt werden (Auszubis, Studis FH bzw. Uni) oder Berufspendler.

Es grüßt
fg69

[alzwo]

Gegen eine Bürgerversicherung habe ich nichts. Sie sollte natürlich einkommensunabhängig sein. Wie beim Kfz.

In #247 verstehe ich zwei Argumente des VDM allerdings nicht. „In der Konsequenz müßten Vermieter und Wohnungsgesellschaften .....“ Wieso müßten Wohnungsgesellschaften eine Krankenversicherung abschließen?

„Wer sein Geld verjuxt hat .....“ Ich sehe überhaupt keinen Vorteil, den ein Pleitegänger gegenüber einem Mietshausbesitzer haben wird.

[Harry_Schotter]

@#243

Sie müssen keine abschließen, sondern in eine Kranken- und/oder Rentenversicherung einzahlen, so wie die Arbeitgeber für ihre Arbeitnehmer das auch tun.

"Ich sehe überhaupt keinen Vorteil, den ein Pleitegänger gegenüber einem Mietshausbesitzer haben wird."

Ja eben. Und umgekehrt. Ich sehe keinen Vorteil, den ein Mietshausbesitzer gegenüber einen Pleitegänger hat.


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[Kneto]

Hier ein interessantes PDF. Wohnraum für Studierende im gesamten Bundesgebiet - statistische Übersicht 2003

http://www.spiegel.de/unispiegel/studium/0,1518,260481,00.ht…

Klickt auf den PDF-Download.



Und mein Lieblingsbeispiel Köln zeigts wieder deutlich. Die Nachfrage nach Studentenwohnraum steht in keinem Verhältnis zum Angebot. Auf eine (Studenten-)Wohnung kommen etwa 50 Bewerber.


Kneto

[Harry_Schotter]

Große Verluste mit Ost-Immobilien

„Da bluten einige Leute nun ganz furchtbar!“

Viele Anleger sind in einer nahezu ausweglosen Lage: Ihre Objekte sind inzwischen fast wertlos, zugleich müssen Bankkredite mit hohen Zinsen zurückgezahlt werden.

Von Markus Zydra

(SZ vom 11.08.2003) Karl Fohrer (Name von der Redaktion geändert) ist in der Klemme. Sein Schuldenstand bei der Bank beläuft sich auf 700.000 Euro. Das Geld hat er nicht gut angelegt. Privatmann Fohrer kaufte Anfang der neunziger Jahre in Halle vier Eigentumswohnungen. Es war die große Zeit der Immobilieninvestitionen im Osten, die von der Regierung subventioniert wurden. Doch mittlerweile brechen diese Steuerspar-Modelle in sich zusammen. Mietbindungen laufen aus, Wohnungen stehen leer, viele Immobilien sind praktisch wertlos. Doch die Kreditverpflichtungen laufen weiter.

Kein gesetzlicher Wucher

Auch Fohrer muss refinanzieren, doch das Angebot der HypoVereinsbank bringt ihn aus der Fassung: 6,08 effektiver Jahreszins bei einer Laufzeit von fünf Jahren. „Wucher“, schimpft Fohrer, schließlich lägen die aktuellen Hypothekenzinsen im Durchschnitt deutlich unter fünf Prozent.

So verständlich der Ärger des Bankkunden auch ist: Die Gesetzeslage sieht anders aus. „Wucher beginnt bei Preisaufschlägen von 100 Prozent und mehr“, sagt Stefan Frisch, Rechtsanwalt der Kanzlei Tilp&Kälberer.

HypoVereinsbank enttäuscht die Anleger

Auffällig ist jedoch, dass gerade die Bayerische Hypo-Bank, die später zur HypoVereinsbank fusionierte, nach der Wende bei der Vermittlung und Finanzierung dieser Steuersparmodelle sehr aktiv war. Kreditverträge in Höhe von 13 Milliarden Euro sollen abgeschlossen worden sein – auch der mit Karl Fohrer.

„Die Banken begründen die hohen Zinsen mit dem Ausfallrisiko. Dabei ist es doch umgekehrt. Die hohen Zinsen führen zu steigenden Ausfallraten. Den Schuldnern wird die Luft abgeschnürt“, sagt Erwin Kainz, Schuldnerberater der Stadt München. Auch der 60 Jahre alte Fohrer ist in der Klemme. Keine andere Bank würde seinen Kredit auslösen: Entweder er unterschreibt das Angebot, oder er beantragt private Insolvenz. Beides wäre für ihn ein Desaster.

Richter schalten sich ein

Verbraucherschützer, Schuldnerberater und Rechtsanwälte betreuen unzählige Privathaushalte, die sich verspekuliert haben, sei es durch Direktinvestitionen oder geschlossene Immobilienfonds. Bis zum heutigen Tag beschäftigen sich die Gerichte mit den Fällen.

Der zweite Senat des Bundesgerichtshofs gab Verbrauchern jüngst neue Hoffnung. In seinem Urteil vom 22. Juli 2003 (Az.:II ZR 387/02) räumt er geschädigten Anlegern das Recht ein, gezahlte Kreditzinsen von den Banken zurückzufordern, wenn sie den geschlossenen Immobilienfonds kündigen. Das gilt allerdings nur, wenn der Vermittler der Fondsbeteiligung dem Kunden damals zeitgleich auch einen Darlehensvertrag zur Unterschrift vorgelegt hat – also ein verbundenes Geschäft abgeschlossen wurde. „Das war in vielen Fällen so. Viele Banken werden jetzt zittern“, meint Thomas Bieler, Experte bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Man müsse jedoch erst die Urteilsbegründung abwarten, so Bieler.

Doch der Druck auf die Banken wächst: Das Landgericht Bochum schaltete Ende Juli den Europäischen Gerichtshof EuGH in dieser Sache ein. Die Richter bemängeln, dass der Verbraucherschutz bei den vermeintlichen Steuersparmodellen nicht genügend umgesetzt wurde.

Juristischer Streit kostet wertvolle Zeit

Doch der juristische Streit kostet Zeit, und die läuft vielen Privatinvestoren davon. Der 66-jährige Udo Schlott hat ein kleines Vermögen in einen geschlossenen Immobilienfonds investiert. Im Jahr 2004 läuft die Mietbindung für die Immobilie in Berlin aus. Es droht die Pleite. „Wir können die Zahlungsunfähigkeit nur verhindern, wenn die Ausschüttungen zur Überbrückung eingesetzt werden“, sagt er, „doch die Ausschüttungen liegen auf einem Sperrkonto.“

Die Millionenbeträge sind von der Geschäftsführung des Fonds an die Kreditgeber verpfändet worden. „Ein Kreditgeber ist die Arag Leben, die den Fonds auch aufgelegt hat und größte Kommanditistin ist“, sagt der Anwalt von Karl Schlott, der ungenannt bleiben möchte. Um das Sperrkonto aufzulösen, braucht Schlott jedoch die Mehrheit bei der Gesellschafterversammlung. „Doch es ist schwer an die Namen der Investoren heranzukommen. Die Treuhänder weigern sich, eine Liste herauszugeben“, so Schlott. Sein Anwalt liegt deshalb im Clinch mit dem geschäftsführenden Kommanditisten der – und jetzt wird es kompliziert – Arcap Beteiligungsverwaltungs GmbH & Co. Columbus Immobilienfonds VI „Berlin Neue Grünstraße“ KG.

Gefahr im Kleingedruckten

Das Geflecht von GmbH und Kommanditgesellschaft (KG) birgt Zündstoff. „Geht eine GmbH Pleite, wandelt sie sich in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts GbR – und dann könnten Investoren wie mein Mandant plötzlich unbeschränkt haftbar sein“, sagt Schlotts Anwalt. Da droht eine böse Überraschung, denn eigentlich haften Kommanditisten nur mit ihrer Einlage.

So dröge solche juristischen Erörterungen wirken, so wichtig sind sie: „Viele Anleger haben die Rechtsform des Fonds völlig ignoriert. Doch hier entscheidet sich, ob man Kapital nachschießen muss oder nicht“, so Rechtsanwalt Frisch: „Und da bluten einige Leute nun ganz furchtbar!“



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[John D. Rockefeller]

#252: Da versuchen wieder mal einige, ihre durch Geldgier - "Steuersparen" - motivierten krassen wirtschaftlichen Fehlentscheidungen anderen in die Schuhe zu schieben. Das wird ihnen aber nicht gelingen. Und das ist gut so.

John D., der einige derartige Anleger kennt und mit ihnen nicht das geringste Mitleid hat

[Harry_Schotter]

Wenn es Apotheker, Ärzte, Rechtsanwälte oder andere Großkopferte sind, na ja, da hält sich mein Mitleid auch in Grenzen. Aber vielfach(zB. von den Drückerkolonnen der Hypovereinsbank) wurden wirklich Ahnungslose regelrecht überrumpelt und und nach Versicherungsvertretermanier a`la "Herr Kaiser" über den Tisch gezogen.

Und das sind dann wirklich arme Schweine.


H_S

[NovaCat [Mod]]

#254: Das sehe ich genauso. Ganze Familien werden dadurch ins Unglück gestürzt.
Und ich hoffe inständig irgendwann auf eine ausgleichende Gerechtigkeit.


NovaCat

[Harry_Schotter]

@#255 von NovaCat

Ja, das war ja gerade das perfide, dass die Banken und ihre Helfershelfer nicht nur Reiche, sondern auch ahnungslose Normalbürger mit einem kleinen bis mittleren Einkommen mittels total überteuerten Schrottimmobilien auf die Schlachtbank geführt haben. Ein Spitzenverdiener mit dem höchsten Steuersatz hat ja wenigstens ordentlich Steuern gespart und wird mit seinem hohen Einkommen die großen Verluste wohl schon irgendwie wegstecken. Die kleinen Leute hingegen, die die Vermittler in die Falle gelockt haben, sind (rettungslos)ruiniert.


H_S

[Harry_Schotter]

Bremer Pilotprojekt für den "Stadtumbau West"

Vom Vorzeigeobjekt zum Rückbau-Kandidaten

von Dankwart Guratzsch

Bremen - Das Klingelbrett des Hauses Wormser Straße 13 sieht aus wie bei einem Neubau: Von den rund 70 Namensschildern für 14 Etagen sind nur acht beschriftet. Doch der Zustand des Gebäudes mit seinen weißgrauen, hoch in den Himmel ragenden Fassaden spricht eine andere Sprache: Die Asbestplattenverkleidung ist marmoriert von grauen Verwitterungsspuren und grünen Flechten.

Und Joachim Barloschky, der agile Quartiersmanager mit Lederjacke und Rucksack und dem Sticker mit der Friedenstaube am Revers, verkündet optimistisch: "Das wird alles wieder restauriert".

Einst war die zwischen 1967 und 1975 erbaute Großsiedlung von Bremen-Osterholz-Tenever "Demonstrationsobjekt für einen "neuen Städtebau". Großspurig hatten die Planer erklärt, hier solle eine "Alternative für die Stadt von morgen aufgezeigt und erprobt werden" - heute ist Tenever Pilotprojekt für den "Stadtumbau West". Denn der Siedlung laufen die Bewohner weg. Von den 2653 Wohnungen stehen 800 leer. Und immer mehr wird sie zum sozialen Problemfall: 25,1 Prozent Arbeitslose, 28,4 Prozent Sozialhilfeempfänger, 70 Prozent Bewohner mit "Integrationsbedarf" (Ausländer und Aussiedler).

Mit zehn weiteren Standorten in Westdeutschland wird dem Stadtteil deshalb die zweifelhafte Ehre zuteil, Vorreiter für eine Entwicklung zu sein, die nach Meinung von Experten alsbald zahlreichen Städten in Westdeutschland droht: Schrumpfung bis zur "Schließung ganzer Stadtteile" (Prof. Dietrich Henckel, Deutsches Institut für Urbanistik, Berlin). Norddeutschland ist mit Bremen, Wilhelmshaven, Bremerhaven und Lübeck-Buntekuh allein viermal "Pilotregion" für den neuen Förderschwerpunkt der Bundesregierung unter dem Namen "Stadtumbau West" - eine bedenkliche Vorzugsstellung.

Unermüdlich preist Joachim Barloschky die Vorzüge "seines" Stadtteils - und doch kann er nicht verhehlen, dass er ein Quartier "am Tropf" ist. Um die zehn Bremer "Problemstadtteile" überhaupt am Leben zu erhalten, müssen jährlich 2,7 Mrd. Euro hineingepumpt werden. Nach Barloschkys Schätzung kommt zu dem auf Tenever entfallenden Anteil noch einmal ein sechs- bis siebenfacher Betrag aus den verschiedensten Töpfen hinzu, sein eigenes Gehalt nicht eingerechnet. Aber weder Deutsch- und Computerkurse, Kinderbetreuung und Mütterzentrum, Kinderbauernhof und Internetcafe, Partyräume und Saunen, noch das Einkaufszentrum, das Schwimmbad und die eingesetzten ABM-Kräfte haben die Abwanderung stoppen können.

Nun sollen 75 Mio. Euro in den Abbruch von 765 Wohnungen und in die Sanierung gesteckt werden. Der Sozialarbeiter sieht keine Alternative: "Diese Bevölkerung hat keine Chance auf dem ersten Arbeitsmarkt." Aber ob der gebeutelte Stadtteil mit dieser Radikalkur tatsächlich gesundet, oder ob er am Ende doch zum Pilotprojekt für den Totalrückbau wird, kann erst die Zukunft zeigen.


Artikel erschienen am 14. Aug 2003

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[rodesien]

Der Umgang mit dem Begriff Wertsteigerung hat bei Eigennutzern sicher eine andere Bedeutung. Hier spielt an erster Stelle wohl eher die Altersvorsorge und Unabhängigkeit von Vermieterwillkür und Mietsteigerungen eine Rolle. In der Regel verkauft man seine selbstbewohnte Immobilie auch nicht nach wenigen Jahren. Bei Vermietobjekten wie Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen wird hinsichtlich der Wertentwicklung leider oft der Einfluss der zinsen und Witschaftslage übersehen. Ende der 90er Jahre war vieles billiger, weil 9% Zins auch durch die zu erwirtschaftende Mieteinnahme Einfluß auf den Kaufpreis haben. Damals konnte man im Ruhrgebiet noch zu Quadratmeterpreisen von 1000.- DM Wohnungen in guten Lagen kaufen. Heute fehlt eher die breite Masse, welche sich eine Wohnung zulegen will, daher sind nur die Toplagen stabil im Preis geblieben. Auch lässt sich Drittklassige Ware überhaupt nicht verkaufen ( Wohnungen ohne Balkon, an Hauptstrassen, in Hochhäusern oder unter 60 qm ). Hier sind auch die Leerstände zu verzeichnen und künftig wird es in diesen Fällen sicher noch problematischer. Man sollte sich bei solchen Investments grundsätzlich die Frage stellen ob man selbst dort einziehen würde. Ist dies nicht der Fall sollten schon andere gewichtige Gründe für den Kauf sprechen. Besser wäre auch selbst handwerlich begabt zu sein und zumindest technisches Verständnis zu haben. Ich selbst rechne nicht mit Schnäppchenpreisen auch nach Änderung der Eigenheimzulage, da das Zinsniveau auch weiterhin Käufer motiviert. Zu Spottpreisen gab es nie Immobilien, diese Anekdoten basieren meist auf Aussagen wie : Vor 25 Jahren konnte man noch Gründerzeitvillen für 250000 Mark kaufen. Kann ja sein, nur war das zu dieser Zeit noch richtig Geld(einen neuen VW Golf gab es damals auch für 14000 DM ) und die Häuser Sanierungsobjekte. Auch die irgentwo in diesem Thread gemachte Aussage, seit 1974 seien die Preise für Immobilien nur gefallen sollte auch mal begründet werden. Auch in unserer von Leerständen ( meistens Schrott ) gebeutelten Region ziehen die Mieten bei Neuvermietung seit zwei Jahren um mittlerweile 10 % an.

[Harry_Schotter]

I M M O B I L I E N

Milliarden stehen auf dem Spiel

Bevor die Eigenheimzulage im kommenden Jahr wegfällt, sichern sich viele Häuslebauer noch schnell die eigenen vier Wände. Doch nach dem Boom droht ein böses Erwachen: In Randlagen könnte es zu einem deutlichen Wertverfall kommen.

Frankfurt am Main - Die Zeit der großen Wertsteigerungen bei Immobilien ist vorbei: Hauskäufern drohen auf lange Sicht schwache Renditen sowie Wertverluste der Immobilie. Zu diesem Ergebnis kommt der Branchendienst map-report in seiner aktuellen Wohnungsmarktstudie.


Unsicheres Preisniveau:
Experten befürchten einen drastischen
Preiseinbruch auf dem Immobilienmarkt

Von 1436 Standorten, für die Mietentwicklungen berechnet wurden, wiesen mehr als die Hälfte (54,4 Prozent) Rückgänge im Mietertrag auf. An zwei von drei Standorten gingen auch die Preise für Immobilien zurück: Der durchschnittliche Preisrückgang betrug 1,1 Prozent.

Die Liste der teuersten Großstädte wird laut der Studie weiterhin von München angeführt, wo mit 879 Kaltmiete für eine 74 qm große Wohnung durchschnittlich 11,83 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden. Es folgen Frankfurt am Main (9,73 Euro / qm), Stuttgart (8,18), Wiesbaden, Düsseldorf, Hamburg und Köln, wo der Preis ebenfalls über acht Euro pro Quadratmeter liegt. Deutlich günstiger sind Oldenburg, Saarbrücken und Wuppertal mit rund 5,50 Euro pro Quadratmeter: Der Bundesdurchschnitt liegt laut map-report bei 7,78 Euro.


Ländervergleich: Preise für Einfamilienhäuser

Doch trotz der vergleichsweise hohen Preise in den Metropolen zählt die Immobilie nicht zu den renditestarken Kapitalanlagen. Die laufende Bruttorendite betrage im Bundesdurchschnitt 4,3 Prozent - ohne Verwaltungskosten und ohne Rückstellungen für Sanierung oder Leerstand. Auf diese Weise könne die laufende Bruttorendite vielerorts noch schwächer sein als die 2,75 Prozent Garantiezins für Lebensversicherer, so map-report.

Risiken für den Immobilienmarkt sind die sinkende Bevölkerungszahl und die steigende Arbeitslosigkeit: Die Formel, dass eine steigende Bewohnerzahl mit steigenden Einkommen fast automatisch zu steigenden Immobilienpreise führe, gelte nicht mehr. Die Altersgruppe der 35- bis 49-jährigen, also die potenziellen Hauskäufer, werde bis zum Jahr 2010 um fast ein Drittel von 20 auf 14 Millionen schrumpfen.

Hohes Risiko für Häuser in Randlagen

Der drohende Wegfall der Eigenheimzulage ab 2004 hat in den vergangenen Monaten zu einem Einfamilienhausboom geführt: Viele Familien, die sich noch die Subvention sichern wollen, entscheiden sich noch rasch für einen Hauskauf, häufig in Billiglagen auf Dörfern oder in Kleinstädten. Die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser sei im ersten Quartal um 53 Prozent in die Höhe geschossen.

Angesichts der in den kommenden Jahren sinkenden Nachfrage drohe in diesen Lagen ein deutlicher Wertverlust der Immobilie: Der Wert einer Immobilie sei der Preis, den ein Käufer zu zahlen bereit sei. Ein Wertverlust von etwa 5 Prozent, der für die nächsten fünf Jahre erwartet wird, würde bereits eine Wertverlust von 150 Milliarden Euro bedeuten.



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[rodesien]

Die Grafik zeigt das es sehr wohl moderate Wertsteigerungen gegeben hat.Niemand glaubt ernsthaft an die Streichung der Eigenheimzulage, da der jetzige Vorschlag noch schlechter als die Pläne des vergangenen Jahres ist. Es zeichnet sich ein Kompromiss ab, der für Familien tragbar sein wird und das Bauen/Kaufen in den Städten fördert.Angst vor Arbeitsplatzverlust/Terror/Krieg
sowie weiteren finanziellen Einschnitten drücken auf die Nachfrage. Befreundete Makler sprechen von der fehlenden breiten Masse, die zurzeit Immobilien in einfachen und mittleren Lagen kauft. Wenn diese Ängste überwunden sind wird auch die Nachfrage steigen. Katastrophal ist die Lage jedenfalls nicht und wer ein bisher vermietetes Objekt verkaufen will überlegt sich bei mangelnder Nachfrage wohl eher es erneut zu vermieten.Zittrige Hände wie bei Aktien gibt es nicht und eine sicher eingefahrene Miete ist immerhin besser als ein möglicherweise schlechterer Verkaufspreis. Wohin sollte außerdem das eingenommene Geld fließen bei den heutigen Zinsen? Ich vergleiche regelmäßig die Angebote von Banken und Zeitungsinseraten und stelle fest das manche Lagen und Objekte zwar nicht mehr laufen, Qualität aber immer noch gesucht ist.

[Harry_Schotter]

@Rhodesien,

was sollen denn deine befreundeten Makler sonst sagen, als dass die Preise steigen werden ???

Sollen sie die Warheit sagen, dass sie fallen ???
Welcher Makler ist schon so verrückt, Derartiges zu sagen???

Das wäre doch für ihn in einem höchsten Maße geschäftsschädigend. Er würde ja mit dieser Aussage eine selbstentfachte Rezession ins Laufen bringen. Die Leute würden dann mit den Häuserkauf warten, weil sie nach einer gewissen Zeit die Immobilie noch billiger bekommen würden. Durch diese Zurückhaltung potentieller Erwerber würden die Preise noch mehr fallen, die Leute würden ihre Investition noch weiter aufschieben, um nicht ins fallende Messer zu greifen, usw., usf.

Ein sich selbstverstärkender, sich selbst am Laufen haltender Teufelskreis würde entstehen, oder ???


Ja, die Grafhik zeigt, dass es in den Jahren 1985 bis 2001
moderate Wertsteigerungen gegeben hat.
Aber diese Preissteigerungen fanden in einem Zeitraum statt, in dem die deutsche Bevölkerung auch noch moderate Einwohnerzuwächse zu verzeichnen hatte.
In den nächsten 10-30 Jahren soll aber die Gesamtzahl aller Bürger Deutschlands trotz Einwanderung zwischen 7-15 Millionen Menschen abnehmen.

Manche Wissenschaftler prognostizieren sogar am Ende dieses Jahrhunderts(2100) einen Einwohnerverlust von über 60 Millionen Menschen, so dass wir in knapp 100 Jahren eine Gesellschaft vorfinden, die sich, zudem auch noch total überaltert, mit nur noch 20 Millionen Einwohnern zwischen Flensburg und München und zwischen Köln und Berlin in den menschenleeren, verödeten Städten und Landschaften aneinander sucht.

Wenn es so kommt, wirst du dir aussuchen können, wo du für (fast)umsonst wohnen kannst. Einen Immobilienmarkt mit Käufern und Verkäufern wird es dann praktisch nicht mehr geben, weil Gebäude und Grundstücke zugut wie keinen Wert mehr haben.


Zur Eigenheimzulage möchte ich auch noch was zu sagen.

Es ist absolut zu begrüßen, dass die Eigenheimzulage gestrichen wird. Würden durch diese überflüssige Subvention am Ende noch mehr Wohnungen und Häuser gebaut, gäbe es nämlich in einer nicht mehr allzu ferner Zukunft einen noch viel größen Wohnungsüberhang, so dass du Immobilien nicht für ein Apfel und ein Ei, sondern nur noch für ein Ei erwerben könntest.
In ein paar Jahren werden die Immobilienpreise(und damit auch die Baupreise) so stark gefallen sein, dass du dir ein Häuschen im Grünen auch ohne Eigenheimzulage locker-flockig leisten kannst.

Also, ein "mietfreies Wohnen im Alter für viele" wird eben bald keine "Utopie" mehr sein, sondern die Regel.

Außerdem, die Subvention "Eigenheimzulage" hat für die allerwenigsten Bauherren und Haus-/Wohnungskäufer eine echte Unterstützung zum Immobilienerwerb geleistet. Sie hat letztentlich nur die Bau- und Immobilienpreise zugunsten der Bauleistungsanbieter und Verkäufer künstlich aufgebläht. Das was der Bauherr/Käufer an Subventionen in der Form der Eigenheimzulage, uä. erhalten hat, hat er durch die überhöhten Preise der Anbieter wieder verloren.

Ein Nullsummenspiel.




H_S

[Harry_Schotter]

@#261 von mir

"Er würde ja mit dieser Aussage eine selbstentfachte Rezession..............."

Tausche das Wort: "Rezession" gegen "Deflation"




So isses richtig.


H_S

[rodesien]

Die befreundeten Makler haben nichts von Preissteigerungen gesagt, das hättest Du mal richtig lesen sollen.Außerdem glaube ich auch nicht das Deine Illusion von billigen Häusern aufgeht. Billig waren Immobilien noch nie und einige Leute die soetwas behaupten scheinen nicht zu begreifen das es auch hier ein ganz natürliches Preis-/Leistungsverhältnis gibt. Auch bei Kapitalanlagen spielt das eine große Rolle, denn wer wie einige gescheiterte Aktionäre hier sein Objekt nur nach Renditeerwägungen auswählt, hat schnell Schrott am Hals da die höchsten Renditen eben nicht in Toplagen erwirtschaftet werden. Die vorgestellten Prognosen sind so allgemein gehalten das natürlich nach regionalen Faktoren unterschieden werden muß. Bestimmt wird die Entwicklung in München, Düsseldorf oder Frankfurt nicht parallel zu Orten wie Salzgitter oder vereinzelten Ruhrgebietsstädten laufen.Hat eigentlich jemand von Euch Immobilien zur Kapitalanlage ? Oder spielen diese Überlegungen jetzt eine Rolle weil man sich an der Börse die Finger verbrannt hat ??

[christopherm]

@H_S:

Beeindruckend, was Du in diesem Thread so gesammelt hast!

Hier in Mannheim sind die Preise am rutschen, in Heidelberg ebenfalls: viele Immos werden wie sauer Bier angeboten, Neubautätigkeit kommt zum Erliegen. Toplagen in Heidelberg laufen aber noch gut, vor allem Neubau.

Langfristig hängen die Preise wohl am lokalen Wirtschaftswachstum - und da sehe ich leider schwarz für viele Gegenden in Deutschland

CM

P.S.: Wer glaubt, Immobilien seien "Betongold" kann sich ja mal

www.hoelle-salle.de

anschauen

[Harry_Schotter]

Marmorbäder bringen keine Rendite

Aufwertung des Bestands liegt im Trend - Experten warnen: Kosten für Luxussanierungen sind kaum über Mieten zu erwirtschaften

Berlin - Noch vor wenigen Jahren war es nicht ungewöhnlich, dass Privatanleger nach dem Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses bald in weitere Immobilien investierten. War ein Grundstock an Eigenkapital vorhanden, trugen die Mieteinnahmen die Zinsbelastung ohne die Haushaltskasse zu schmälern. Im Alter sollten dafür die Mieten zusätzliche Einnahmen bringen. Doch diese Strategie wird kaum noch verfolgt. Werden Bausparverträge zuteilungsreif, fließen die Gelder nun meist in die Modernisierung und Erweiterung bestehender Immobilien. "Rund 60 Prozent unserer Kunden verfahren inzwischen so", weiß BHW-Sprecher Matthias Schnabel.

Zunehmend wird in die Modernisierung und Vergrößerung vorhandener Eigentumswohnungen und Häuser investiert. Das Risiko eines weiteren Immobilienerwerbs erscheint vielen Anlegern angesichts der Konjunkturlage zu groß. Stattdessen wird darauf spekuliert, dass die Aufwertung des Bestands bei vergleichsweise geringem Kapitaleinsatz langfristig in erheblich höheren Mieteinnahmen resultieren wird.

Doch Experten hegen Zweifel, dass diese Strategie in jedem Fall von Erfolg gekrönt sein wird. "Luxussanierungen rechnen sich in der Regel nicht", warnt BHW-Sprecher Schnabel. Bei der augenblicklichen Marktlage könnten nicht die Mieten erzielt werden, die hohe Investitionen in Komfortwohnungen rechtfertigen würden. Auch Jürgen-Michael Schick, Sprecher des Verbands Deutscher Makler (VDM), rät zur Vorsicht: "Ein Marmorbad amortisiert sich nie." Es sei ein Irrglaube, dass Investitionen in überdurchschnittliche Ausstattung auch überdurchschnittliche Mieterträge bringen. "In weiten Teilen Deutschlands haben wir heute einen Mietermarkt, auf dem das Wohnungsangebot größer als die Nachfrage ist." Mieter müssten nicht mehr jede Forderung akzeptieren.

Die Zahlen sprechen für sich: Allein in Berlin gebe es derzeit rund 140 000 leerstehende Wohnungen, bilanziert Schick. Selbst in Frankfurt/Main, einst der klassische Vermietermarkt, gehen die Preise nach unten. Seit die Banken immer mehr Mitarbeiter entlassen, seien die Mieten in der Mainmetropole um rund fünf Prozent gefallen.

Die prognostizierte demografische Bevölkerungsentwicklung gibt keinen Anlass zu Optimismus. Immer weniger Kinder werden geboren. Nach der mittleren Bevölkerungsprognose des Statistischen Bundesamtes wird die Einwohnerzahl Deutschlands bis 2050 von heute über 80 Millionen auf 75 Mio. Menschen fallen. Das Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (Inwis) der Ruhr-Universität Bochum prognostiziert in einer Studie zur Wohnraumentwicklung im Ruhrgebiet für den Großraum Herne/Bochum bis 2015 einen Rückgang der Einwohnerzahl um rund acht Prozent, für Dortmund im selben Zeitraum von fünf Prozent. Auch in Essen und Gelsenkirchen werde der Überschuss an Wohnraum weiter zunehmen.

Durch Scheidungen und Überalterung wird die Zahl der Singlehaushalte der Inwis-Studie zufolge zwar weiter steigen. Derzeit werden bundesweit 37 Prozent aller Wohnungen von Singles genutzt, in Metropolen wie Berlin sind es bis zu 49 Prozent. Angesichts der in den kommenden Jahren anstehenden Kürzungen bei Sozialleistungen und Rentenzahlungen erscheint es jedoch fraglich, ob Alleinstehende, allein erziehende Mütter und Rentner Mieten auf heutigem Niveau werden bezahlen können. "Schwindet die Kaufkraft, werden billigere Wohnungen stärker nachgefragt", sagt Carsten Rieckhoff, Analyst für Immobilien Research bei der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank.


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[rodesien]

In weiten Teilen von Gelsenkirchen und Herne sieht es heute schon katastrophal aus. Hier stehen bereits 1000-2000 Wohnungen leer,zum Großteil in Altbauten ohne Balkon. Die Renovierungen dieser Bruchbuden fielen oft so geschmacklos wie laienhaft aus. Häufig befinden sich diese Häuser dann auch noch in nördlichen Staddteilen, wo im Ruhrgebiet ohnehin meist sozialschwache Einwohner leben.
Natürlich stellt sich die Frage wie es weitergeht, Marmorbäder helfen in diesen Fällen tatsächlich nicht. Wahrscheinlich ist eher das es eine starke Fokussierung der Mieter auf Lage und Ausstattung geben wird. Nur dort werden Preissteigerungen durchzusetzen sein.

[Harry_Schotter]

Private Finanzen

Eigenheime sind auch ohne Subvention solide Geldanlagen
Lage des Objektes und Tilgung der Kredite sind Grundlagen des Erfolgs

Von Volker Loomann

26. August 2003 Die geplante Streichung der Eigenheimzulage und des Baukindergeldes sollten nicht den Blick trüben, daß Eigenheime auch ohne Förderung rentable Geldanlagen sein können.

Besonders lukrativ sind Eigenheime bei Barzahlung. Daher sollten gerade Mieter, die schon 40 oder 50 Jahre alt sind und Geld gespart haben oder Kapital geerbt haben, nicht achtlos am Eigenheim vorbeigehen. Die Investition in selbstgenutzte Immobilien, die ohne Darlehen bezahlt wird, ist mit der Geldanlage in festverzinsliche Wertpapiere vergleichbar. Das wird in der Tabelle deutlich. Die Anleger investieren einen Betrag, beispielsweise 370 000 Euro. Davon entfallen 100 000 Euro auf Grund und Boden. 250 000 Euro fließen in das Gebäude. 20 000 Euro müssen für die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Notargebühren bereit gehalten werden. Das Eigenheim soll 20 Jahre lang genutzt werden.

Der Ertrag dieser Anlage ist die ersparte Miete. Die Vergleichsmiete des Objekts liegt bei 14 000 Euro pro Jahr, so daß Ausgaben in dieser Höhe gespart werden. Davon abzuziehen sind die Aufwendungen für die Instandhaltung des Gebäudes. Sie betragen jährlich 2 Prozent des Gebäudewertes, so daß zum Beispiel der anfängliche Mietvorteil von 14 000 Euro um 5 000 Euro auf 9 000 Euro sinkt. Der Verkaufswert in 20 Jahren ist unbekannt. Wenn der Wert gleich bleibt, wird der Erlös so hoch wie der Einstandspreis sein: 350 000 Euro. Im vorliegenden Musterfall ist mit verschiedenen Wertsteigerungen gearbeitet worden. Der Bodenwert klettert jährlich um 2 Prozent, der Gebäudewert lediglich um 1 Prozent. Mit dieser Spreizung soll berücksichtigt werden, daß die Bevölkerung schrumpft und die Zeiten hoher Wertsteigerungen vermutlich vorbei sind.

Für die Berechnung der Rentabilität ist der Zahlungsstrom maßgebend. Er beginnt mit 370 000 Euro. Danach folgen 20 ersparte Jahresmieten, die um die Rücklagen bereinigt worden sind. Der effektive Vorteil geht bei 9000 Euro los und klettert im Laufe der Zeit auf 13 111 Euro. Der Endwert setzt sich aus dem Grundstück (148 595 Euro), dem Gebäude (305 048 Euro) und dem letzten Mietvorteil (13 111 Euro) zusammen und beträgt 466 754 Euro. Die Zahlungsreihe führt zu einer Jahresrendite von 3,67 Prozent nach Steuern. Das ist für Anleger, die Wert auf Sicherheit legen, ein gutes Ergebnis. Die festverzinslichen Wertpapiere werfen im Augenblick bei langen Laufzeiten gute 4 Prozent ab. Davon bleiben in Abhängigkeit der persönlichen Besteuerung vielleicht 2 bis 3 Prozent übrig.

Die selbstgenutzte Immobilie mit Finanzierung ist ein Chamäleon. Bei kleinen Darlehen bleibt das Eigenheim eine Geldanlage mit Ausschüttungen, doch ab einem Kreditvolumen von 40 Prozent der Gesamtkosten wird aus dem Eigenheim ein Sparvertrag. Die Ausgaben für Zins und Tilgung sind höher als die ersparten Mieten, so daß die Privatleute entsprechende Belastungen zu tragen haben. Bei einem Kreditanteil von beispielsweise 60 Prozent sinkt der effektive Startwert auf 148 000 Euro. Das ist der Saldo des Grundstück (100 000 Euro), des Eigenheims (250 000), der Nebenkosten (20 000 Euro) und der Geldaufnahme (222 000 Euro).

Die laufenden Zahlungen bestehen aus drei Teilen. Auf der Habenseite stehen die Mietvorteile, in diesem Fall jährlich 14 000 Euro. Die Ausgaben beginnen mit 5 000 Euro für die Instandhaltung des Hauses. Hinzu kommen 18 577 Euro für Zins und Tilgung. Dahinter verbirgt sich die Kalkulation, daß der Kredit jährlich 5,5 Prozent kostet und in den kommenden 20 Jahren vollständig getilgt werden wird. Das führt unter dem Strich zu 20 konstanten Jahresraten von jeweils 18 577 Euro. Auf diese Weise wird das Haus in 20 Jahren schuldenfrei sein, so daß der Zukunftswert bei vollen 453 643 Euro liegen wird, wenn die beiden Prognosen über die Wertsteigerung des Grundstücks und des Hauses stimmen.

Aus diesen Eckwerten ergibt sich ein Sparvertrag mit hoher Startzahlung. Zu Beginn fließen 148 000 Euro in den Immobilie. Danach folgen 20 Jahresraten. Sie beginnen bei 9 577 Euro, die sich aus der Differenz der Mietvorteile, Rücklagen und Tilgungen ableiten. Die steigenden Mieten senken im Laufe der Zeit die jährlichen Zahlungen auf 5 466 Euro. Die letzte Rate ist in der Tabelle nicht mehr erkennbar, weil sie mit dem Endwert des Eigenheims verrechnet worden ist. Die jährliche Verzinsung dieses Sparvertrages beträgt 2,66 Prozent. Das ist deutlich weniger als bei der Barzahlung, und die Ursache liegt in der negativen Zinsdifferenz während des Betrachtungszeitraums. Das nackte Eigenheim rechnet sich mit 3,67 Prozent pro Jahr, doch der Kredit kostet im selben Zeitraum bereits 5,50 Prozent, so daß die Verzinsung der Kombination in den Keller sinkt.

Günstiger sieht das Bild aus, wenn in Zukunft mit stärkeren Wertsteigerungen gerechnet wird. Bei einem pauschalen Anstieg von 2 Prozent je Jahr klettert die Verzinsung auf 3,53 Prozent, bei einem jährlichen Zuwachs von 3 Prozent kommen sogar 4,76 Prozent heraus. Vorteilhafter werden die Resultate auch bei längeren Zeiträumen. Wenn die Betrachtung auf 30 Jahre verlängert wird, klettert die Verzinsung bei der geteilten Dynamik - Grundstückspreis steigt um 2 Prozent, Gebäudewert wird um 1 Prozent erhöht - auf 3,26 Prozent pro Jahr. Der Anstieg ergibt sich aus dem Umstand, daß der Mieter ab dem 21. Jahr mietfrei im Eigenheim wohnt und keine Hypotheken mehr tilgen muß.

Die Kredite sind neben der Dynamik der Mietvorteile und Wertsteigerung der entscheidende Parameter dafür, wie rentabel das Eigenheim ist. Weil die Kreditkosten in der Regel über den Objektrenditen liegen, gibt es bei den meisten Eigenheimen nur eine Devise: Entschuldung, Rückzahlung, Tilgung. Je schneller die Verbindlichkeiten abgebaut werden, desto höher ist die Rendite. Das kommt auch in der Tabelle zum Ausdruck. Die Barzahlung beschert eine Verzinsung von 3,67 Prozent. Bei einem Kreditanteil von 20 Prozent sind es 3,42 Prozent. Wenn das Kreditvolumen auf 60 Prozent steigt, schrumpft die Rendite auf 2,66 Prozent. Die Verzinsungen sind Werte nach Steuern, so daß sich der Verdruß in Grenzen halten sollte. Die Anleger, die Eigenheime dieser Größenordnung bauen oder kaufen können, haben Steuersätze von mindestens 35 Prozent, so daß die Alternative - Geldanlage und Miete - mit Vorsicht zu genießen ist. Solange das Geld in festverzinsliche Anleihen fließt, die 4 Prozent abwerfen, halten sich die Vorteile stark in Grenzen.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.


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Der Autor geht von Wertsteigerungen der Immobilien in den nächsten Jahrzehnten aus......naja...

[Harry_Schotter]

Jede Woche neue Belastungen für Immobilieneigentümer

Standpunktvon Ulrich Jacke

Kaum vergeht eine Woche, ohne dass über neue Belastungen für Immobilieneigentümer oder über die Streichungen von Subventionen im Immobilienbereich diskutiert wird. Die Fronten scheinen total verhärtet: Während sich die Immobilienwirtschaft als Opfer stets neuer finanzpolitischer Attacken sieht, weist die Politik darauf hin, dass überall gespart werden müsse und Subventionen - auch aus dem Bau- und Immobilienbereich - auf den Prüfstand gehörten.

Manche Subventionen sind in der Tat schwer zu verteidigen: Beispielsweise ist es kaum zu vermitteln, warum eine bestimmte Form des Sparens - nämlich in Form von Bausparverträgen - unbedingt staatlich gefördert werden sollte. Viele Bausparer nutzen ihre Bausparverträge ohnehin nicht zum Bauen, Kaufen oder Modernisieren von Wohneigentum. Auch die Eigenheimzulage wird - zumindest in der derzeitigen Form - mittelfristig nur schwer zu verteidigen sein.

Die Immobilienwirtschaft sollte sich aber weniger für die Verteidigung solcher Subventionen stark machen, dafür jedoch um so deutlicher Widerstand gegen einige Pläne artikulieren, die in den letzten Wochen und Monaten verstärkt diskutiert werden:

-Vor allem die von den Kommunen geforderte Einbeziehung von Vermietungseinkünften in die Gewerbesteuer ist kritikwürdig. Es würde damit eine völlig neue Steuerbelastung für die Immobilienwirtschaft entstehen, die - wegen der höheren Hebesätze - vor allem Immobilieneigentümer in den großen Immobilienmetropolen träfe, in denen die Grundstückspreise und die Belastungen ohnehin schon sehr hoch sind. Wenn die Gemeinden über eine schwierige Haushaltslage klagen, dann sollten sie endlich wirklich damit beginnen, kommunale Wohnungsbestände zu privatisieren, statt über neue Steuern nachzudenken.

-Gefährlich ist auch die in letzter Zeit immer wieder erhobene Forderung, Vermietungseinkünfte in die Sozialversicherungspflicht einzubeziehen. Zumindest mit Blick auf die gesetzliche Rentenversicherung würde dies die Probleme nur auf die Zukunft verlagern, denn jeder, der jetzt zusätzlich einzahlt, erwirbt damit für die Zukunft auch zusätzliche Ansprüche.

-Bei der Einbeziehung von Vermietungseinkünften in die Gewerbesteuer und in die gesetzliche Kranken- und Rentenversicherung handelt es sich um völlig neue Belastungen, für die es keinen sachlichen Grund gibt, außer dem Bestreben der Politik, die an anderer Stelle entstandenen Finanzierungslücken zu schließen.

-Die Immobilienwirtschaft sollte lauter und deutlicher, als dies in den vergangenen Monaten geschehen ist, gegen diese Belastungen Stellung beziehen. Nicht die Verteidigung von staatlichen Subventionen - ob nun Bausparförderung oder Eigenheimzulage - sollte die Priorität der politischen Anstrengungen der Immobilienwirtschaft sein, sondern die Abwehr von völlig neuen Abgaben und Steuern, die mittel- und langfristig zu einer enormen Belastung für alle Immobilieneigentümer und -investoren würden. Denn über eines sollte man sich nicht täuschen: Wenn diese neuen Belastungen erst einmal eingeführt sind, werden sie später - auch unter veränderten politischen Konstellationen - bestimmt nicht wieder abgeschafft werden.


Artikel erschienen am 30. Aug 2003


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[rodesien]

267 :Immer diese Experten..... es soll also Leute geben die (fast) ihr ganzes Leben lang sparen um das Geld kurz vor der Rente in ein Eigenheim zu investieren? Vorher wird natürlich zur Miete gewohnt - diese Übung dient dann wohl dazu dem Nachwuchs das Erbe zu sichern. Das Beispiel ist schon sehr erheiternd.
268 : wer halbwegs das Steuersystem versteht kann sich bei der aktuellen Gewerbesteuerdiskussion auch nur an den Kopf fassen. Sooo viel Geschrei um die armen Freiberufler und deren mögliche Gewerbesteuerpflicht. Und wenn schon, diese Steuer wird mit der Einkommenssteuer verrechnet und heraus kommt eine Mehrbelastung von 0 bis in den Peanutsbereich.
Diese Peanuts würden dann ohnehin wie die Grundsteuer auf die Mieter via Nebenkosten umgelegt und die müssten dann die Zeche bezahlen.
Sollte eine Sozialversicherungsfrist auf Mieten eingeführt werden sollte jedem klar sein das dies auch für andere Einkünfte aus Kapitalvermögen ( Zinsen, Dividenden ) gilt.
Jetzt mal ein Tip von mir :
Schaut doch mal unter www.gutachterausschuss.nrw.de nach und geht mal einzelne Städte durch. Ihr werdet feststellen das das euer Endzeitszenario kaum haltbar ist. Preisschwankungen gab es immer schon, und seit mal ehrlich, wer bezahlt Immobilien schon mit Bargeld? Man kann seine Ersparnisse durchaus in Aktien etc. stecken,das mag ja auch gutgehen. Eine Immobilie hingegen bezahlt der Mieter und wenn die Lage und Qualität passt (ich hasse Wiederholungen) können Preischwankungen zwischenzeitlich egal sein. Meistens möchte man doch von den Erträgen leben wenn das Objekt abgezahlt ist. Schon daher lassen sich Immobilieninvestments nicht mit Aktien o.ä. vergleichen. Im Gegensatz zu diesen braucht man nämlich keine Ersparnisse zur Anschaffung und wenn dann nur geringe. Außerdem ist das Risiko bei Immobilien wesentlich besser zu kalkulieren. Man kennt die Entwicklung in seiner Stadt , das was einem der Vorstand von Daimler Chrysler verspricht ist aber nicht so leicht zu kontrollieren. Kann aber auch sein das ich das zu einseitig sehe, da ich meine Immobilien selbst gebaut habe und dadurch 40- 50% unter (derzeitigen) Verkehrswert investiere.Wer DCX zum halben Preis kauft ohne Geld dafür zu bezahlen hat immer gut reden.....

[Harry_Schotter]

Neue Hoffnung für Käufer von Schrottimmobilien

Neues Urteil könnte Rückabwicklungen in Milliardenhöhe auslösen - Europäischer Gerichtshof prüft Verbraucherschutz

Berlin - Ein Beschluss des Landgerichts Bochum könnte für Zehntausende Käufer von an der Haustür erworbenen und Kredit finanzierten Schrottimmobilien insgesamt Milliarden Euro wert sein. Darauf weist die DiBa Allgemeine Deutsche Direktbank AG hin.

Die Richter aus dem Ruhrpott reichten am 29. Juli 2003 einen Fall zur generellen Klärung an den Europäischen Gerichtshof (EuGH) in Luxemburg weiter, Aktenzeichen: 1 O 795/02. Der EuGH soll nun prüfen, ob die deutsche Rechtsprechung mit dem Europarecht vereinbar ist. Vieles spricht dafür, dass der EuGH eine Wende bringen könnte und die bankenfreundliche Rechtslage in Deutschland zu Gunsten der Verbraucher ändern wird.

Rückblick: Seit Ende der 80er-Jahre waren in erheblichem Umfang gebrauchte und in der Regel überteuerte Immobilien mit wenig Substanz in der Manier von "Drückerkolonnen" an Haustüren verkauft worden. Ferner waren die Wohnungen nicht dauerhaft zu den angegebenen Mietsätzen zu vermieten. Noch war die Kundschaft vom Einkommen her für solche riskanten Steuersparmodelle geeignet.

Die Finanzierung der Schrottimmobilien war hingegen fast nie ein Problem. Denn Banken bewilligten ohne nennenswerte Kreditprüfung nahezu jeden Darlehenswunsch. Einige Banken hatten sich an derartigen Systemen so stark beteiligt, dass später teilweise milliardenschwere Wertberichtigungen notwendig wurden.

Deutsche Gerichte lehnten bislang die Forderungen der Geschädigten mit verschiedenen Begründungen immer wieder ab. So wurde beispielsweise ein Widerrufsrecht bei Immobilienkrediten an der Haustüre verneint. Der erste Rüffel vom EuGH für Gesetzgeber und Rechtsprechung war daraufhin fällig. Denn bei Immobilienkrediten an der Haustür haben Konsumenten ein Widerrufsrecht. Weist der Verkäufer darauf nicht hin, dann gilt dieses Recht sogar zeitlich unbegrenzt.

Die deutsche Rechtsprechung, insbesondere der Bundesgerichtshof, kam dem Verdikt aus Luxemburg lediglich formal nach. An den Urteilen änderte sich im Kern nichts. Bankenvertreter verließen die Gerichtssäle in der Regel als klare Gewinner. So wurde eine Übertragung der wenig werthaltigen Immobilien an die Banken nach wie vor abgelehnt, weil beide Verträge angeblich nichts miteinander zu tun hatten. Dabei wurden sie gleichzeitig abgeschlossen. Zudem hätte wohl kaum einer der Kunden die Objekte ohne vollständige und systematisch von den Banken eingebaute Finanzierung erwerben können. Selbst die Ausübung des Widerrufsrechts für den Darlehensvertrag allein wurde für die betroffenen Verbraucher zum Rohrkrepierer. Zur Strafe für die Ausübung seiner Rechte durfte der Käufer gleich alles auf einen Schlag zurückzahlen.

Den Bochumer Richtern war so viel Bankenfreundlichkeit dann doch zu viel. Sie sehen wesentliche Grundsätze des europäischen Verbraucherschutzes verletzt. Tipp: Bis zur Entscheidung des EuGH sollten betroffene Verbraucher unter Hinweis auf den Bochumer Beschluss Bankenforderungen viel kritischer begegnen.

Der geprellte Wohnungskäufer kann bei Zivilverfahren das für ihn zuständige Gericht auffordern, die mit seinem Fall verbundenen Rechtsfragen zwecks Klärung an den EuGH weiterzuleiten. Ferner kann er die Verfahrensaussetzung beziehungsweise einstweiligen Rechtsschutz bei Vollstreckungsmaßnahmen beantragen. DW




Artikel erschienen am 1. Sep 2003

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[Harry_Schotter]

"Wirtschaftspolitische Geisterfahrt"

Immobilienverbände melden Protest gegen die Wertzuwachssteuer-Pläne der SPD an: Alte Pläne in neuem Gewand

Berlin - Der neue Anlauf der SPD, eine Wertzuwachssteuer einzuführen, sorgt für deutliche Kritik aus der Immobilienwirtschaft. Die generelle Steuerpflicht auf Veräußerungsgewinne werde bei Hausbesitzern zu einem bösen Erwachen führen, erklärt der Verband Deutscher Makler (VDM). Sollten die Pläne umgesetzt werden, würden zu einem erheblichen Teil nur inflationsbedingte Wertzuwächse der Steuerpflicht unterworfen. Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) sieht das Thema noch dramatischer: Die unbefristete Besteuerung von Immobilienvermögen gebe dem Mietwohnungsbau den Rest.

Die scharfe Kritik gegen den Vorentwurf eines Leitantrags zum SPD-Parteitag im November formulierte der BFW-Hauptgeschäftsführer Günter Haber so: "Die Renditen von Immobilien fallen aufgrund der gesetzlich Restriktionen ohnehin mager aus - jetzt auch noch alle ,Wertsteigerungen` einschließlich der steuerlichen Abschreibungen unbefristet zu besteuern, kommt einer wirtschafts- und sozialpolitischen Geisterfahrt gleich."

Wer, so Haber, solle dann "überhaupt noch in den Wohnungsbau investieren"? Baukonjunkturell sieht er dieses Szenario: Erst werde der Eigenheimbau durch die geplante Streichung der Eigenheimzulage "abgewürgt", und nun wolle die SPD auch noch dem privaten Mietwohnungsbau "an den Kragen". Wer heute meine, bei der Überwindung der Rezession auf Investitionen in den Mietwohnungsbau verzichten zu können, der zu gut 80 Prozent von privaten Bauherren und Investoren getragen wird, sei "von ideologischer Blindheit geschlagen".

Als betroffen sieht Haber all diejenigen, die Immobilien für ihre Altersvorsorge erworben haben. Wenn nun der Staat sich mit einer neuen Steuer am privaten Vorsorgevermögen schadlos halten wolle, höhle dies die private Altersvorsorge in unverantwortlicher Weise aus. Der Verkauf von Immobilien hänge oft mit dem Eintritt in den Ruhestand oder dem Einkauf in ein Seniorenheim zusammen - just zu diesem Zeitpunkt den Ertrag selbst nach einem Jahrzehnt mit einer Steuer zu schmälern, bestrafe alle, die sich - wie von der Bundesregierung angeraten - nicht allein auf die gesetzliche Rente verlassen.

Auch der Verband Deutscher Makler hat Argumente gegen die neuen SPD-Pläne. "Wer in ein Mietshaus investiert und Wohnungen zur Verfügung stellt, muss nicht unbedingt steuerlich gefördert werden. Er darf für sein Engagement aber nicht noch von Staatsseite bestraft werden", mahnt VDM-Sprecher Jürgen Michael Schick. Seit 1999 gelte die Regelung, dass derjenige Steuern auf Veräußerungsgewinne zu zahlen habe, der innerhalb von zehn Jahren kaufe und verkaufe.

Diese Spekulationsfrist habe vor allem Investitionen in klassische Anlageimmobilien behindert. Deswegen wäre es überfällig, die Spekulationsfrist völlig abzuschaffen, anstatt sie generell einzuführen. Eine allgemeine Wertzuwachssteuer, wie jetzt wieder von der SPD geplant, sei ein "erhebliches Hindernis für einen fungiblen Immobilienmarkt in Deutschland". Wirtschaftstransaktionen dürften nicht behindert werden, sondern müssten frei von staatlichem Zugriff möglich sein.

Unklar sei derzeit noch, in welcher Form die SPD auf ihrem Sonderparteitag private Veräußerungsgewinne der Steuerpflicht unterwerfen wolle. Im Herbst 2002 plante die Bundesregierung schon einmal, Wertzuwächse mit dem individuellen Steuersatz zu besteuern. Später wurden daraus Ansätze für eine 15-prozentige Pauschalsteuer. Dieses Vorhaben aus dem so genannten "Steuervergünstigungsabbaugesetz" scheiterte am Bundesrat. "Die erneute Diskussion zeigt: Sobald Steuererhöhungspläne im Finanzministerium einmal zu Papier gebracht worden sind, kommen sie immer wieder - bis sie schließlich eingeführt werden", erklärt Schick.

Zusammen mit den Vorhaben zur Bürgerversicherung, bei der auch Mieteinkünfte sozialversicherungspflichtig werden sollen, und einer drohenden Verschärfung des Bewertungsgesetzes, die einen stärkeren Zugriff auf Immobilienerbschaften ermöglichen soll, sei eine neue Runde im Steuererhöhungspoker zu Lasten der Immobilienwirtschaft eröffnet. tr


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[Harry_Schotter]

Bis zu 19 Prozent Leerstand im Osten

Immobilienverwalter beklagen millionenschwere Mietausfälle

München - Beim Leerstand auf dem ostdeutschen Wohnungsmarkt ist nach Einschätzung der deutschen Immobilienverwalter weiterhin keine Besserung in Sicht.

In Städten wie Schwedt, Frankfurt an der Oder und Cottbus seien noch immer 12 bis 19 Prozent aller Plattenbauten unbewohnt, teilte der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), in München mit. Allein die kommunalen Wohnungsunternehmen koste der Leerstand jährlich eine halbe Mrd. Euro.

Im Rahmen des Sonderprogramms Stadtumbau Ost sollen zwischen 2002 und 2009 insgesamt 2,7 Mrd. Euro bereitgestellt werden. Für den Abriss von Wohnungen - vor allem Plattenbauten - seien jährlich 155 Mio. Euro vorgesehen, hinzu kämen Landesmittel in gleicher Höhe, hieß es. DDIV-Geschäftsführer Karlheinz Körner kritisierte in diesem Zusammenhang Überlegungen einiger Ost-Ministerien, wonach Abrissmittel auch für den Ausbau von Plattenbausiedlungen verwendet werden sollten. Dies stehe einer Marktbereinigung entgegen. So seien in Sachsen von 400.000 leer stehenden Wohnungen bereits 150.000 saniert und fänden dennoch keine Mietinteressenten. dpa


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[Harry_Schotter]

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[weimic8]

realisti sieht die Sache absolut richtig.

[Harry_Schotter]

@#274 von weimic8

Realisti ???


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@#263 von rodesien


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Subventionen haben regional ganz unterschiedliche Auswirkungen


Ohne Zulage vergeht die Lust am Bauen?


Von Reiner Reichel

Der Immobilienwirtschaft geht es schlecht, die Bauwirtschaft ist von der Rezession gebeutelt und jetzt auch noch das: Die Bundesregierung will Eigenheimzulage und Wohnungsbauprämie streichen.

HB DÜSSELDORF. Ignaz Walter, Präsident des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, schimpft über den "Kahlschlag im Bereich Eigenheimförderung" und Andreas Zehnder, Hauptgeschäftsführer beim Verband der Privaten Bausparkassen, erwartet dadurch "einen schweren Schlag" für alle Wohnungsfinanzierer. Der Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen sieht gar den "konjunkturellen Absturz programmiert" und wähnt 350 000 Arbeitsplätze in Gefahr.

80 Prozent aller Deutschen wollen Wohneigentum

Deutschlands Mieter müssten eigentlich mit auf die Barrikaden gehen: Eine Studie von NFO Infratest im Auftrag der Allianz Lebensversicherungs AG hat ergeben, dass 40 Prozent der Mieter auf Grund regelmäßiger Mieterhöhungen den Erwerb von Wohneigentum planen. Peter Haueisen, Leiter Allianz Baufinanzierung, teilt ihre Befürchtungen. "Auf Grund des drastischen Rückgangs des Wohnungsneubaus muss in den nächsten Jahren bei einer weiteren Verknappung des Wohnraumangebots mit einem sukzessiv zunehmenden Anstieg der Mieten gerechnet werden." Das Ergebnis der Infratest-Umfrage korrespondiert mit Annahmen der LBS Westdeutschen Landesbausparkasse. Ein Diskussionspapier der Kasse sagt: 80 Prozent aller Deutschen wollen Wohneigentum.

Doch Wunsch und Wirklichkeit klaffen weit auseinander. Das Ifo Institut hat festgestellt, dass Deutschland und die Schweiz mit Wohneigentumsquoten von rund 40 Prozent die Schlusslichter in Europa bilden. Wenn das kein Grund ist, Wohneigentum zu fördern ...?

Häuslebauer, die die Gelegenheit in diesem Jahr noch beim Schopf packen, wird acht Jahre lang jährlich mit maximal 1 278 Euro unter die Arme gegriffen, wenn sie einen Altbau kaufen, ausbauen oder erweitern. 2 556 Euro sind es, wenn sie neu bauen. Für jedes Kind gibt es in beiden Fällen zusätzlich 767 Euro Zuschuss. Allerdings darf die Summe der Einkünfte im Jahr der Antragstellung und dem davor 81 807 Euro bei Alleinstehenden und 163 614 Euro bei gemeinsam veranlagten Eheleuten nicht übersteigen.

Regional sind die Effekte unterschiedlich

Doch die Subvention wird in dieser Form von Volkswirtschaftlern in Frage gestellt. "In München trägt die Eigenheimzulage fünf Prozent zur Bausumme bei, in Chemnitz 15 Prozent. In München hilft sie, den Markt zu entlasten, in Chemnitz ist es umgekehrt", sagt Tobias Just, Analyst bei Deutsche Bank Research. In München fehlt Wohnraum, in Chemnitz stehen Wohnungen leer.

Auch Volker Rußig, Immobilienexperte des Ifo Instituts, kritisiert: "Die Eigenheimzulage ist - anders als die Wohnraumförderung - aus übergeordnetem Interesse kaum begründbar." Will heißen: Einkommensschwache müssen das Grundbedürfnis Wohnen befriedigen können, aber nicht unbedingt durch Wohneigentum. "Kürzen und zielgenauer einsetzen", schlägt Russig vor.

So denkt auch Deutsche-Bank-Analyst Just: "Für alle Standorte kürzen, aber in der Höhe unterschiedlich, und den Neubau nicht stärker fördern als den Altbau." Christian Badde, Vorstandschef der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse in Münster, befürwortet zwar die stärkere Bestandsförderung, meldet aber gegenüber einer regional unterschiedlichen Förderung Bedenken an. Die Kommunen würden Bauland konstant knapp halten. Höhere Förderungen würden die Preisschwelle erhöhen, zu der Bauwillige Land kaufen könnten. Das würde die Grundstückspreise hoch treiben.

Die Eigenheimförderung soll gerade Schwellenhaushalten zu gute kommen. Typische Vertreter dieser Gruppe sind junge Familien. Ein vierköpfigen Haushalt erhält immerhin innerhalb von acht Jahren bis zu 32 744 Euro. Fällt dieser Betrag ersatzlos weg, kann er mehr Fremdkapital aufnehmen, vorausgesetzt die Bank spielt mit. Zumindest was die Belastung angeht, würde es ihm heute leichter fallen als 1996. Als damals die Eigenheimzulage eingeführt wurde, hätte ihn bei nominal 7,5 Prozent Zinsen für zehn Jahre und einem Prozent Tilgung ein umgerechnet 150 000 Euro hohes Darlehen mit rund 1060 Euro monatlich belastet. Heute bekäme er das Geld zu fünf Prozent und würde dafür nur noch 750 Euro monatlich an die Bank überweisen.

Einfamilienhausbau als "gigantische Vermögensvernichtung"

Und wenn Eigenkapital und Einkommen dann doch noch nicht reichen? Dann wird noch weiter ins Umland ausgewichen. Wobei viele Experten glauben, dass die Eigenheimzulage Bauwillige gerade zu den Schwellenhaushalten macht, die sich wenigstens Bauland am Rand der Ballungsgebiete leisten können. Wenn sich die Prognosen einer Studie der Deutsche Bank Research zu den Zusammenhängen zwischen Bevölkerungsentwicklung und Wohnraumnachfrage bewahrheiten, riskiert gerade diese Gruppe den Wertverlust ihrer Häuser.

Drastischer drückt es Manfred Poweleit in seinem "Map-Report" zum Wohnungsmarkt aus: "Der Einfamilienhausbau bringt eine gigantische Vermögensvernichtung." Als Indiz nennt er, dass die Zahl der 35- bis 49-jährigen, also die der typischen Hauskäufer, ab dem Jahr 2010 von 20 Millionen auf 14 Millionen sinken wird und damit Nachfrage ausfällt. Hauseigentümern in Randgebieten rechnet er vor: "Wo in Zukunft kein Käufer auftaucht, ist der Wert Null." Auch dass Randlagen derzeit tatsächlich Zuzugsgebiete sind, sieht er belegt: Die Zahl der Städte mit 20 000 bis 50 000 Einwohnern, eine aus seiner Sicht typisch Größe für Randlagen, nehme zu, stellt Poweleit fest.

HANDELSBLATT, Montag, 29. September 2003, 06:03 Uhr


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H_S

[Harry_Schotter]

Millionen Wohnungen drängen auf den Markt

Experten warnen: Hebung des "kommunalen Tafelsilbers" drückt auf die Preise von Immobilien

Berlin - Bremen hat es im vergangen Jahr vorgemacht. Jetzt zieht Hessen nach: 22 000 Wohnungen, der Anteil des Landes an der Wohnstadt GmbH in Kassel, sollen privatisiert werden. Und dies ist nach Meinung von Experten erst der Anfang. Nach einer Hochrechnung des Verbands Deutscher Makler (VDM) werden in den nächsten zehn Jahren mindestens eine Million Wohneinheiten von Kommunen und mittelständischen Wohnungsgesellschaften auf den Markt geworfen werden.

Diese Menge entspräche rund 17,2 Prozent des Bestandes der von professionellen Haltern vermieteten Wohnungen allein in den alten Bundesländern. Die Folgen dieser Angebots-Inflation sind schon absehbar. VDM-Bundessprecher Jürgen-Michael Schick: "Die Preise für Eigentumswohnungen werden drastisch sinken."

In Bremen seien allein im vergangenen Jahr durch die städtischen Wohnungsverkäufe die Preise für Eigentumswohnungen um 14 Prozent zurückgegangen. "Der deutsche Immobilienmarkt ist einfach nicht groß genug, um ein plötzliches Überangebot aufzufangen", argwöhnt auch Carsten Rieckhoff, Immobilienanalyst bei der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank. In der Branche würden sogar Zahlen kursieren, wonach bis zu vier Millionen Wohneinheiten in den kommenden 15 Jahren zum Verkauf stehen könnten. Von den 29,725 Mio. Wohnungen in Westdeutschland befinden sich derzeit rund 5,8 Mio. im Besitz von Kommunen und Wohnungsbaugesellschaften.

Nach einer Studie des Bochumer Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (Inwis) zeigt der Trend bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen seit einigen Jahren stark nach oben. Neben öffentlichen Eigentümern treten vor allem größere Unternehmen, die sich von Werkswohnungen trennen als Verkäufer an den Markt. Zugleich zeigt die Inwis-Untersuchung aber auch, dass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen eher gering ist. In Köln etwa haben in den vergangenen Jahren nur 31 Prozent der privaten Immobilienerwerber zu einer Eigentumswohnung gegriffen, in Hamburg 26 Prozent. Lediglich in München, wo Bauland knapp und sehr teuer ist, lag die Rate bei 50 Prozent.

Für VDM-Sprecher Schick ist das alles nicht überraschend: "Die überwiegende Zahl der Mieter in kommunalen und Werkswohnungen aus der 50er und 60er Jahren ist älter und scheut die anfänglich hohe finanzielle Belastung, die der Erwerb einer Immobilie mit sich bringt." So lange die Mieten auf dem heutigen Niveau bleiben, werde sich daran auch wenig ändern. Private Investoren, die eine Eigentumswohnung als Renditeobjekt suchen, seien entweder an hochwertigen sanierten Altbauwohnungen interessiert oder könnten warten, bis die Preise weiter fallen.

Weil die wenigsten Mieter ihre Wohnung kaufen wenn sie ihnen angeboten wird, seien die Kommunen gezwungen, ihren Bestand an Zwischenerwerber zu veräußern. Auf diese Weise werde zwar verhindert, dass "auf einen Schlag 20 000 oder 30 000 Eigentumswohnungen in einer Region auf den Markt geworfen werden und die Preise total in den Keller rauschen", sagt Rieckhoff. Langfristig wirke dies jedoch nicht wertstabilisierend. hai

Artikel erschienen am 2. Okt 2003


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[Harry_Schotter]

Auch in der Boomtown München wachsen die Bäume nicht mehr in den Himmel.


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Mieten in München

Kleinere Brötchen für den Vermieter

Im Vergleich zum letzten Jahr sind Mietwohnungen fünf Prozent billiger geworden. Apartments und einfachere Wohnlagen sind allerdings gefragt und gaben deshalb im Preis nicht nach.


Sinkende Nachfrage: Erstklassige, aber teure Stadtquartiere

Die Stadt München kommt in ihrem Wohnungsmarktbarometer zum demselben Ergebnis wie der Ring Deutscher Makler in seinem Marktbericht: Die Mieten in München werden billiger. Während allerdings der RDM für das vergangene Jahr einen Rückgang von elf Prozent für neugebaute Wohnungen feststellt, hat die Stadt München nur knapp acht Prozent registriert. Allerdings weichen die Ergebnisse für Bestandswohnungen nur um Cents voneinander ab: Der RDM ermittelt für eine 70-qm-große Wohnung 11,00 Euro pro Quadratmeter. Die Stadt München gibt einen Wert von 11,14 Euro pro Quadratmeter an.

Das Planungsreferat der Stadt München analysiert für sein Wohnungsmarktbarometer die Mietanzeigen in der Süddeutschen Zeitung seit 1995. Im Vergleich zu den Erstvermietungen konnte das Planungsreferat auf fast 12.000 SZ-Anzeigen über Bestandswohnungen zurückgreifen und lässt deshalb weit zuverlässigere Aussagen zu als bei den Erstvermietungen.

Kleine Wohnungen - egal ab neugebaut oder aus dem Bestand - bleiben fast stabil. Auch die Viertel mit durchschnittlicher Wohnqualität - wie Giesing oder Sendling halten ihren Wert. Die Nachfrage verlagert sich demnach: Nicht mehr große Wohnungen in guter Wohnlage werden gesucht, sondern kleine in bezahlbarer Gegend. Arbeitslosigkeit und die Angst um den Arbeitsplatz schlagen sich auch auf dem Mietwohnungsmarkt nieder.

(sueddeutsche.de/ eis)


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[V-12]

#273 HS,sofern die Demographen recht behalten wäre D so oder so am Ende,da diese Entwicklung sicher alle Branchen tangieren wird.

[Harry_Schotter]

Und zu alldem das auch noch.........


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Mietnomaden bescheren Hauseigentümern hohe Verluste

Haus & Grund beklagt sinkende Zahlungsmoral - Experten raten, auf Mietkaution nicht zu verzichten

Berlin - Insolvente und zahlungsunwillige Mieter bescheren Hauseigentümern immer häufiger hohe Verluste. Nach Informationen des Immobilieneigentümerverbandes Haus & Grund laufen pro Jahr in Deutschland offene Mietforderungen von rund zwei Mrd. Euro auf.

Nicht nur die schwierige Konjunkturlage bringt Mieter in Zahlungsprobleme, weiß Verbandssprecher Ludger Baumeister: "Immer häufiger ziehen Leute mit der betrügerischen Absicht in eine Wohnung ein, nie Miete zahlen zu wollen." Sie würden bewusst eine Räumungsklage provozieren, um dann mit einem neuen Vermieter das Spiel zu wiederholen. Baumeister: "Diese Menschen sind richtige Mietnomaden, die einfach weiter ziehen, ohne sich um den angerichteten Schaden zu kümmern."

In der Datenbank der vor zwei Jahren gegründeten Dienstleistungsgesellschaft "Vermieter und Partner arbeiten zusammen" (Vpaz) in Bergisch-Gladbach sind derzeit mehr als 500 000 Mieter gelistet, gegen die rechtskräftige Räumungs- oder Vollstreckungsurteile wegen Mietschulden ergangen sind. Die Immobilienbesitzerin Marie-Luise Erdell hat das Unternehmen gegründet, nach dem sie wiederholt Opfer von Mietnomaden geworden war. In einem Fall war die Wohnung vor der Zwangsräumung durch Vandalismus so beschädigt worden, dass sie allein für die Renovierung mehr als 20 000 Euro zahlen musste.

Für einige private Vermieter sei die Situation so dramatisch geworden, dass sie ihre Immobilie in einem Notverkauf weit unter dem Einstandspreis veräußert hätten. Keineswegs bleiben nur Angehörige der unteren sozialen Schichten Mieten schuldig, sagt die Unternehmerin. "In unserer Datenbank sind auch Ingenieure, Ärzte, Rechtsanwälte und sogar ein Richter gelistet."

Gemeldet werden die schwarzen Schafe unter den Mietern von geschädigten Immobilienbesitzern. Neben privaten Vermietern sind unter den 103 000 Mitgliedern der Vpaz auch Wohnungsgesellschaften und mehrere Kirchenverbände, sagt Marie-Luise Erdell. Der Datenschutzbeauftragte Nordrhein-Westfalens überprüfe regelmäßig, dass nur die Namen solcher Mieter in die Datenbank aufgenommen werden, gegen die tatsächlich rechtskräftige Urteile ergangen sind. Gegen eine Gebühr von 29 Euro pro Jahr können private Vermieter der Vpaz beitreten und die Datenbank nutzen, um festzustellen, ob potenzielle Mieter in der Vergangenheit Mietzahlungen schuldig geblieben sind.

Immobilieneigentümer, die Opfer von Mietnomaden werden, müssen nicht nur den Mietausfall hinnehmen. "Sie haben auch die Kosten für die Gerichtsverhandlung, den Gerichtsvollzieher und den Möbelspediteur zu tragen", erläutert Jürgen Lindner, Verbandsjustiziar von Haus & Grund Niedersachsen. Nach derzeitiger Rechtssprechung sei der säumige Mieter nicht verpflichtet, den Umzug nach einem Räumungsurteil selbst vorzunehmen. Lindner: "Vom Gerichtsvollzieher wird eine Spedition mit dem Umzug beauftragt." Die Kosten müsse der Vermieter vorstrecken. Die Chance, das Geld irgendwann vom Mieter zurück zu erhalten, sei äußerst gering. "Diese Leute haben in der Regel kein pfändbares Einkommen", weiß der Jurist.

Eine Räumung kann erst beantragt werden, wenn zwei Monatsmieten nicht gezahlt sind. Bis zum Prozess vergehen nach Lindners Erfahrung wenigstens drei Monate. Der Gesamtschaden betrage häufig bis zu 10 000 Euro. Besonders problematisch sei die Situation, wenn Singles oder unverheiratete Paare die Miete nicht zahlen. "Gerät eine Familie in finanzielle Schieflage, springt das Sozialamt ein, damit die Kinder versorgt sind", sagt Lindner. Singles und unverheiratete Paare, die als Mietnomaden agieren, hätten entweder keinen Anspruch auf Sozialhilfe - "oder es ist ihnen schlichtweg die Mühe nicht wert, einen Antrag zu stellen, um dem Vermieter entgegen zu kommen", sagt Lindner.

Jürgen-Michael Schick, Sprecher des Verbands Deutscher Makler (VDM), warnt Eigentümer jedoch davor, "in Hysterie auszubrechen und zu überhasteten Verkäufen von Immobilien zu schreiten". Vielmehr sollten Vermieter zu ihrer eigenen Absicherung von Bewerbern eine Mietschuldenfreiheits-Bescheinigung des Vorvermieters verlangen und auf einer Kaution in Höhe von drei Monatskaltmieten bestehen.

In jüngster Zeit würden immer mehr Vermieter auf eine Kaution verzichten, aus Angst sonst keinen Mieter zu finden. Schick: "Ein solches Verhalten ist schlichtweg blauäugig." Auch auf Ratenzahlungen bei der Kaution sollte sich ein Vermieter nicht einlassen. "Seriöse Mieter haben kein Problem damit, diese Sicherheit sofort in voller Höhe zu hinterlegen." hai

Artikel erschienen am 20. Okt 2003


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[rodesien]

E N D Z E I T S T I M M U N G Wenn einige hier den Bankprognosen mit drastischen Bevölkerungsschwund glauben, sind das wohl die gleichen die sich vor drei Jahren noch von den Banken Neuemarktfonds und herrliche Aktien nun nicht mehr existierender Unternehmen anschwatzen liessen.
Leider sieht die Realität doch so aus : Lebensversicherungen garantieren nicht einmal Sparbuchrenditen und die Angst vor Insolvenz geht um, die zinsen sind schon seit sechs jahren auf Rekordtief und das bleibt in den nächsten drei bis vier Jahren auch weiterhin so. Aktien möchte als Altersvorsorge auch keiner mehr wirklich gerne kaufen da es bislang keine Gesetze gegen betrügerische Vorstände und Manipulationen gibt. Ausserdem fehlt es an richtigen Innovationen , alles vorhandene sind nur Weiterentwicklungen. Vieles ist so billig, das der Massenmarkt übersättigt ist ( Handys,Unterhaltungselektronik) und neue Trends verebben nach kurzer Zeit. Ich erwarte spätestens in drei bis vier Jahren einen spürbaren Zuzug von Osteuropäern. Trotz vieler Reformen liegt die Arbeitslosigkeit in vielen dieser Länder über 25%. Schon jetzt kenne ich Unternehmen der PC Branche die ohne Greencardpersonal aus dem Osten nicht mehr klar kommen.Da der Wandel zur Dienstleistungsgesellschaft voranschreitet ( alles andere funktioniert sowieso nicht) wird sich dieser Trend verstärken. Auch für unqualifizierte Kräfte gibt es genügend Perspektiven. Ein Freund von mir hat ein Reinigungsunternehmen mit 280 Beschäftigten. Er hat vor kurzem 8 Leute Vollzeit eingestellt und es gab keinen deutschen Bewerber. Da von den 280 Beschäftigten nur 46 deutsch sind war das auch nichts neues für ihn..... Ich schweife ab, jedenfalls soll mal jemand eine vernünftige Alternative zu Immobilien nennen. Ich jedenfalls denke darüber 1. auf die Objektauswahl kommt es an, 2. mit wenig Einschuss kann man eine Wohnung oder Haus kaufen und hat einen sicheren vermögensaufbau

[novalis1]

Mehr Raum für den Einzelnen

Wohnungsmarkt: Bedarf an Wohnungen und Häusern wächst

Obwohl in Deutschland künftig weniger Menschen leben, wächst der Bedarf an Wohnungen und Häusern.

Prognose der Einwohnerentwicklung für die Bundesländer in Deutschland.

Jürgen Peters vertraut auf Immobilien zur Altersvorsorge. Als Chef der Gewerkschaft IG Metall gerade erst ins Amt gewählt, kaufte sich Peters in zwei hannoversche Villen aus städtischem Bestand ein. Peters hat anscheinend nicht gelesen, was die Deutsche Bank zum Häusermarkt schreibt: „Demografie lässt Immobilien wackeln“, warnt der Analyst Tobias Just. Der Experte bringt damit eine Sorge vieler Hauseigentümer auf den Punkt: Die Deutschen vergreisen, immer weniger junge Familien bedeuten schrumpfende Nachfrage nach neuem Wohnraum, die Immobilienwerte verkümmern. „Seniorenwohnheime und entvölkerte Straßenzüge erscheinen vor dem Auge des Betrachters“, stößt die ING BHF-Bank ins selbe Horn.

Allerdings mildern beide Banken ihr Schreckensszenario: „Die Formel, weniger Menschen brauchen weniger Wohn- und Büroraum, ist in dieser vereinfachenden Form unzulässig“, heißt es bei Deutsche Bank Research. Und die ING BHF ergänzt: „Die demografischen Faktoren lassen in den nächstens 10 bis 20 Jahren einen steigenden Wohnflächenbedarf erwarten.“

Entwarnung geben auch andere Wissenschaftler. Etwa der Mannheimer Ökonom Axel Börsch-Supan, dem ein „demografisch bedingter Preissturz unrealistisch erscheint“. Alle Forscher sehen einerseits Chancen trotz schrumpfender Bevölkerung. Andererseits müssen Käufer darauf achten, dass ihr Investment gegen diese Schrumpfung gewappnet ist.

Die besten Arbeitsplätze im Süden und Westen

Worauf es da ankommt, wüssten viele gern für ein halbes Jahrhundert im Voraus – schließlich halten Immobilien lange. Aber wer heute gefragte Immobilientypen und blühende Landschaften des Jahres 2050 nennt, liegt wahrscheinlich so falsch wie die Propheten der Nachkriegszeit vor 50 Jahren. Als zukunftsweisend galt das Apartment im Hochhaus; blühende Landschaften hatten Stahlwerke oder Schiffswerften. Künftige Demografen können ähnlich schief liegen wie Konrad Adenauer mit seiner Bevölkerungsprognose von 1957: „Kinder kriegen die Leute immer.“

Doch zumindest auf Sicht von 25 Jahren sind konkretere Voraussagen möglich. Die meisten und am besten bezahlten Arbeitsplätze dürfte es weiterhin im Süden und Westen Deutschlands geben; aus dem Osten und Norden ziehen noch mehr Menschen fort. Die Einwohnerzahl in den Flächenländern wächst bis 2020 am stärksten in Bayern, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg (siehe Tabelle). Als wichtige Ballungsregionen können auch Südhessen und die Rheinschiene von Bonn bis Düsseldorf mit Zuwachs rechnen, trotz schwacher Wirtschaftsdaten auch Berlin und sein Umland.

In den Wachstumsregionen des Südens und Westens hält jedoch der Wohnungsbau voraussichtlich nicht mit: Schon heute sind hier Grundstücke am knappsten und teuersten. Die Kommunen weisen weit weniger Wohnbauland aus als in schrumpfenden Regionen – die Leute kommen ja auch so. Also entwickeln sich Immobilienwerte dort am besten, wo sie schon heute am höchsten sind: in den Metropolen zwischen Düsseldorf und München und in blitzblanken mittleren Großstädten wie Freiburg, Wiesbaden oder Bonn, die Unternehmer, Beamte und Pensionäre gleichermaßen einladen.

In diesen Regionen dürfte besonders stark ein Effekt durchschlagen, der den künftigen Wohnungsmarkt insgesamt auszeichnet: Wenn die Deutschen im Durchschnitt altern, beanspruchen sie zunächst nicht weniger, sondern mehr Wohnraum. „Die Wohnflächennachfrage wird noch bis 2030 zunehmen“, sagt Deutsch-Banker Just. Und Forscher Börsch-Supan prophezeit für 2025 eine zehn Prozent höhere Wohnungsnachfrage als heute.

Beharrungsvermögen der Senioren

Die Ursachen für den Anstieg der Nachfrage: Auch wenn die Wirtschaft langsamer wächst, steigt der Flächenbedarf je Bürger. In starken Regionen hilft da der Wohlstand der Menschen, in schwachen das große Immobilienangebot. Raumgreifend wirkt auch die weiter steigende Zahl der Haushalte – vor allem die der Paare und allein Lebenden im reifen Alter. Weniger Menschen brauchen dann mehr Wohnungen. Börsch-Supan: „Bis 2043 wird die Zahl der Haushalte das heutige Niveau nicht unterschreiten.“

Am meisten treibt das Beharrungsvermögen der Senioren den Bedarf: Ein Großteil von ihnen bleibt allein oder zu zweit in ihren einstigen Familienwohnungen und Häusern. Ulrich Pfeiffer, Chef des Bonner Instituts Empirica: „Es gibt mehr Haushalte mit Kinderzimmern – aber ohne Kinder im Haus.“ Das hat eine paradoxe Folge: Obwohl es weniger Familien mit Kindern gibt, fehlen familiengerechte Heime. Trotz Vereinzelung der Menschen sind nicht kleine, sondern große Wohnungen und Häuser gefragt. Die Älteren sitzen darin, die Jüngeren, die dann Kinder haben, wollen hinein – ein neuer Generationenkonflikt, den der Markt über steigende Preise lösen dürfte.

Investoren mit Fernblick sollten bei der Haus- und Wohnungsgröße nach dem Motto „Big is beautiful“ handeln. Das bedeutet allerdings keine Wertsteigerungsgarantie für Villen und großbürgerliche Stadtwohnungen im ganzen Land. Preistreibend wirkt der Trend nur in wirtschaftsstarken Regionen mit hoher Kaufkraft. Und nur dann, wenn die Immobilien seniorengerecht sind: im Inneren möglichst pflegeleicht, freizeit- und zur Not behindertenfreundlich. Im Umfeld ist eine milde Dosis Urbanität gefragt: Das Viertel sollte gepflegt und leidlich ruhig sein, doch nicht in einem sterilen Vorort liegen. Arzt und Apotheker müssen nah sein, ebenso die Haltestelle für den Trip in die City. In weitläufigen grünen Eigenheimquartieren sind dagegen die meisten Wege zu lang; zudem wohnt kaum Service- und Pflegepersonal in der Umgebung.

Bis zum Ausstieg noch viel Zeit

Aber was ist, wenn Deutschlands Einwohnerzahl insgesamt schrumpft und auch die stärkeren Regionen hiervon nicht verschont bleiben? Selbst für Bayern und Baden-Württemberg rechnen die Demografen für das Jahr 2050 mit gut drei Prozent weniger Menschen als heute. Doch erstens wissen die Bevölkerungsforscher selbst nicht genau, wohin die Reise geht – die der Bundesregierung rechnen vorsichtshalber stets drei Szenarien durch. In ihnen weichen die Einwohnerzahlen in 50 Jahren um glatte zehn Millionen voneinander ab; keine Rechnung taugt also viel.

Zweitens wirkt auf dem Wohnungsmarkt der Wohlstands- und Alterungsdruck noch lange nach. „2050 werden immer noch rund neun Prozent mehr Wohnflächen nachgefragt als im Jahr 2000“, so Just. Börsch-Supan ließ alternative Wohnungsmarktszenarien durchrechnen. Im – nach seiner Ansicht – unwahrscheinlichsten Fall werden in einem halben Jahrhundert etwa fünf Prozent Wohnfläche weniger nachgefragt als heute. Für plausibler hält er es, dass der Raumbedarf um etwa zwei bis zwölf Prozent wächst.

Für bare Münze nehmen muss man keine dieser Zahlen; dazu greifen die Trendstudien zu weit voraus. Doch sie lassen den Schluss zu: Im nächsten halben Jahrhundert bricht der Wohnungsbedarf nicht derart ein, dass bald Panikverkäufe und Preisverfall den Markt prägen. Erst vom Jahr 2030 an mag es bergab gehen, doch bis zum Ausstieg haben Eigentümer damit noch viel Zeit.

Quelle: Wirtschaftswoche, Roland Stimpel, 14.10.2003

Endlich mal ein kleiner Hoffnungsschimmer bei all` den Weltuntergangsszenarien der Börsen- und Immo-Urologen (wann platzt die Blase?) hier und anderswo

Wer jetzt kein Haus hat, baut sich keines mehr.
Wer jetzt noch Mieter ist, der wird es lange bleiben,
wird keinen Antrag auf die EHZ mehr schreiben,
wird lange trauern den guten Zinsen hinterher,
und bibbern wenn die Renten nicht mehr steigen.

[rodesien]

Genau das meine ich : Gefragt ist nicht die 40-50 qm Wohnung mit Wohn-/Schlafraum sondern die ab 90 qm große Wohnung mit Atmosphäre. Und wie schon vor 50 Jahren: Lage,Lage, Lage.

[V-12]

#279 HS,diese Mietnomaden gibt es schon seit Jahren und diese haben uns in der Vergangenheit 7stellige DM-Beträge inkl.GV,Spedition,Schlüsseldienst,Gerichtskosten ect.gekostet.
Irgendwann konnten wir uns den gesetzlich vorgeschriebenen Weg zur Räumung nicht mehr leisten und sind letztlich eigenhändig gg.diesen Diebstahl vorgegangen.
Es gab bisher zwar die ein oder andere Einstweilige Verfügung aber ansonsten haben wir die Mietausfälle bei vermieteten Einheiten auf nahezu 0.

#280 rodesien,sehe ich ähnlich.Eine wirkliche Alternative zur Immobilie sehe ich derzeit auch nicht.
Wichtig erscheint mir inzwischen hierbei,dass man seine EK-Quote drastisch erhöht,da die Banken derzeit ein übles Spiel mit Immofirmen treiben.

[Harry_Schotter]

@Rhodesien

Siehste Rhodesien, ich will ja nicht auftrumpfen oder nachtreten, aber wie ich`s schon gesagt habe, wenn die Eigenheimzulage wegfällt, sinken die Baukosten und die Immobilienpreise und die Leute können sich auch so, ohne die Eigenheimzulage, ein "Häuschen im Grünen" leisten, oder???

Zitat des unterern Artikels: "....Er halte einen Preisrückgang um die Höhe der bisherigen staatlichen Förderung für "durchaus wahrscheinlich"........"

Zitat des unterern Artikels: "...........Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung hat einen Preisrückgang für Gebrauchtimmobilien von rund zehn und für Neubauten von fünf Prozent vorausgesagt................"



H_S


...................


Immobilienpreise sinken bei Streichung der Eigenheimzulage

München - Immobilienpreise in Deutschland werden nach Einschätzung von Experten bei einer Streichung der Eigenheimzulage ab 2004 deutlich sinken. Dabei dürften die Auswirkungen in Ballungsgebieten weniger spürbar ausfallen als in ländlichen Gegenden, sagte der Geschäftsführer der F&B Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt in Hamburg, Michael Clar, dem Wirtschaftsmagazin "Focus-Money". Er halte einen Preisrückgang um die Höhe der bisherigen staatlichen Förderung für "durchaus wahrscheinlich".

Einen Rückgang werde es "in jedem Fall" geben, jedoch "nicht im zweistelligen Prozentbereich", erklärte der Leiter Marktforschung beim Ring Deutscher Makler, Peter-Georg Wagner. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung hat einen Preisrückgang für Gebrauchtimmobilien von rund zehn und für Neubauten von fünf Prozent vorausgesagt.


Artikel erschienen am 23. Okt 2003

Quelle: www.welt.de

[rodesien]

Mag sein das die Preise ertmal um die genannten Prozentsätze fallen, das läge aber wohl eher an dem Nachfrageschub vor Erreichen der Deadline. Die nachfolgende Zeit wäre dann ein trockener Markt für manche Objekte und würde daher gemäß dem Gesetz von Nachfrage und Angebot fallende Preise bedeuten.Dies könnte aber auch bedeuten das für gefragte Objekte die Preise vorher nochmal anziehen und später auf das jetzige Niveau fallen.
Ferner wird dieses Szenario wesentlich von der Höhe des Kaufpreises beeinflusst und ich rechne nicht damit das z.B. Wohnungen die ohne Zulage dank der niedrigen Zinsen bequem finanzierbar sind, also " Selbstläufer " diesen Umständen unterliegen. Habe mich oft gefragt ob es überhaupt noch Sinn macht dieses Thread zu lesen, da die Argumente abgenutzt sind und niemand tatsächlich sinkende Preise beobachtet. Letztlich ist die Abschaffung der Zulage auch höchst unwahrscheinlich und eine Kürzung wie das Koch/Steinbrück Konzept vorsieht irrelevant für die Situation in Zukunft.Bleiben wir mal gaaanz gelassen.

[kickaha]

Wohneinheiten in Gebäuden mit Wohnraum
nach dem Baujahr * in 1 000


Gegenstand der Nachweisung

2002

Deutschland

Früheres
Bundesgebiet

Neue Länder
und
Berlin-Ost

Wohneinheiten insgesamt
38 689,8
30 987,8
7 702,0

davon errichtet von ... bis ...

bis 1900
3 267,4
2 223,8
1 043,6

1901 - 1918
2 629,4
1 823,5
805,9

1919 - 1948
4 970,8
3 524,1
1 446,7

1949 - 1978
18 094,5
16 024,1
2 070,4

1979 - 1986
4 189,7
3 236,8
953,0

1987 - 1990
1 236,9
915,2
321,7

1991 - 2000
4 003,6
3 000,8
1 002,8

2001 und später
297,4
239,5
57,9

* Ohne Wohnheime.

Quelle Destatis (Statistisches Bundesamt)

46% aller deutschen Wohnliegenschaften wurden zwischen1948 und 1978 gebaut. Und genau die kommen jetzt heftigst auf den Markt, weil die ganzen alten Menschen jetzt wegsterben.

Die Preis werden massig fallen, weil dieses hohe Angebot auch noch auf eine reduzierte Nachfrage stößt. Die typische Gruppe der Immobilienkäufer (35-45 Jahre) war nämlich die letzte in dieser Größerordnung (an Menschen) und die die bis jetzt nicht gekauft haben konnten nicht oder wollten nicht. Auf jeden Fall hat diese Gruppe fertig!.

Warum erzählen die Immobilienkeuler eigentlich immer noch den gleichen Schwachsinn von steigenden Preisen. Das Thema ist für die nächsten 50 ! Jahre einfach gegessen.

Und mietfrei wohnen imALter ist auch so ein Ammenmärchen. Wenn man seine Immobilie nicht regelmäßig mit viel Geld unterhält wird Sie abgewohnt. Und abgewohnte Immobilienverlieren an Wert. Also findet der Verzehr des "Vermögens" das die armen Mieter zahlen beim EIgentümer nur in der eigenen Tasche statt.

Der Interessierte vergleich mal die o.g. zahlen mit der Bevölkerungsentwicklung. Der wird der Immobiliengau in den nächsten Jahren.

Deshalb halten sich unsere Banker mittlerweile auch höflich und vornehm bei der Finanzierung zurück.

Viele Grüße Kickaha

[kickaha]

Hey Rodesien,

die Preise fallen, völlig wurscht, ob die an der Eigenheimzulage drehen oder nicht. Das wäre dann blos die nächste blöde Ausrede, mit der man sich vor den Tatsachen die Augen verschließt, daß Immobilieninvestitionen ausser Liebhaberei Schwachsinn sind.

Es sterben viele weg und viel Wohnraum wird frei für immer weniger Leute.

Wer seine Bude nur mit Eigenheimzulagen kaufen konnte/kann bekommt vom freundlichen Bankler eh keine Kohle mehr.

Ich hab` mich während meines Studiums immer sehr über die Statistiker geärgert die steif und fest behauptet haben, daß der Wohnflächenbearf ständig steigt.

So ein Schwannsinn.

Mama wohnt mit Papa, zwei Kindern und der Oma (den Hund vergessen wir o.k.?) im Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche. Wohnfläche p.Person 30m². Die Oma stirbt und der Wohnflächenbedarf steigt sofort steil um 25% an auf 37,50 m².

Kind 1 geht zum Studium (1 Zimmer Wohnklo 18m2). Der Wohnflächenbedarf steigt rapide auf 50 m² p.Person oder um 33%. Papa stirbt, der Wohnflächenbedarf steigt auf 75m² p.Person um 50%. Kind 2 geht zum Studium (18m²). Der Wohnflächenbedarf steigt um 50% ........

Ich kenne Reihenhaussiedlungen im Großraum Stuttgart aus den 60er Jahren, da sind in den letzten 12 Monaten 20% der Häuser fei geworden , weil die Besitzer weggestorben sind, weitere 40% werden in den nächsten paar Jahren frei, weil die Häuser jetzt schon von alleinstehenden Männlein und Weiblein bewohnt werden (die jenseits des Durchschnittsalters von 70 Jahren sind.

Und wenn die Preis fall, dann schreiben Sie in zeitschrift wie Cash, Yeppie investiert in Immonbilien, die Mietrenditen steigen (ist ja auch klas wenn die Einstandspreise fallen

Hallo Harry wink HEYYYYYY ich kann endlich Smilies

Gruß Kickaha

[Kneto]

Ich halte dagegen !


kickaha, irgendwie weiß ich gar nicht, wo ich bei Deinem Gemisch aus Polemik und Halbwissen ansetzen soll.
Ich fange wohl am besten damit an, daß Immobilieninvestitionen außer Liebhaberei Schwachsinn wären.

Hast Du bereits vergessen, daß wir in den letzten 100 Jahren bereits zwei Geldentwertungen hatten ? Die Leute mit Bargeld und Co. haben damals ziemlich dumm aus der Wäsche gekuckt.
Hast Du noch nichts von Vermögensstreuung gehört ? Leute wie ich kommen z.B. gar nicht drum rum, Immobilien mit ins Portfolio aufzunehmen.

Hinzu kommt bei Eigenheimbesitzern der psychologische Effekt, in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Home, sweet home, hier bin ich zuhause.

Ein weiterer sehr wichtiger Punkt ist der Umstand, daß den Menschen step by step klar wird, daß die Rente eine einzige Lüge ist. Es wird den Menschen mehr und mehr klar werden, daß sie ihr Glück und ihre Zukunft in die eigene Hand nehmen müssen.
Und diese Leute werden Ihr Geld sicher nicht alle in Aktienfonds stecken. Die Immobilie ist und bleibt eine schon heute nutzbare Altersvorsorge.

Desweiteren sind in den letzten Jahren die Neubauten massiv zurückgegangen. Und die meisten Deutschen wohnen zur Miete, in den anderen Ländern ist es genau umgekehrt. Auch hier besteht sicherlich ein gewisser Nachholbedarf.

Es mag ja sein, daß wir eine Seitwärtsbewegung oder einen kleinen Knick bei Wegfall der Eigenheimzulage bekommen werden, aber Immobilieninvestitionen als Schwachsinn zu bezeichnen geht doch weit an der Wirklichkeit vorbei.


Kneto

[Alterego20]

Wirtschaftliche Unsicherheit drückt Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen
Iserlohn - Der derzeit angeschlagene Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen wird nach Einschätzung des Rings Deutscher Makler (RDM) erst nach einer konjunkturellen Erholung wieder an Fahrt gewinnen. Durchschnittlich seien die Preise für gebrauchtes Wohneigentum in den vergangenen zwölf Monaten um drei Prozent gesunken, teilte der Verband am Mittwoch in Iserlohn bei der Vorstellung des Grundstücksmarktberichtes 2003 mit.


Besonders betroffen seien neben Eigentumswohnungen auch Reiheneigenheime. Bei Grundstücken und dem klassischen Einfamilienhaus stelle sich die Situation besser dar. Der Preisverfall sei regional unterschiedlich gewesen.


Obwohl die Zinsen extrem niedrig seien, es ein breites Immobilienangebot gebe und in der Bevölkerung genügend Rücklagen vorhanden seien, herrsche derzeit extreme Zurückhaltung beim Immobilienkauf.


Neben der Angst der Menschen, ihren Arbeitsplatz zu verlieren, trage dazu auch die Unklarheit bei der Eigenheimzulage und der steuerlichen Regelungen beim Immobilienverkauf bei. Trotz der für Käufer guten Markt- und Finanzierungssituation hätten die Menschen derzeit nicht das Vertrauen in die Zukunft, sagte ein Sprecher des Verbandes. Beim Kauf von Wohneigentum sei das psychologische Umfeld aber überaus wichtig.


Während Wohneigentum an der Rheinschiene weiterhin gefragt sei und die Preise stabil geblieben oder zum Teil gestiegen sind, leide vor allem der Verkauf in den ländlichen Regionen, hieß es weiter.


In den Metropolen des Ruhrgebiets entwickelten sich die Eigenheimpreise unterschiedlich: In Dortmund und Duisburg blieben die Preise überwiegend stabil, in Essen und Bochum gaben sie zwischen drei und sechs Prozent nach. In den Mittelstädten ein ähnliches Bild: Gelsenkirchen, Schwerte und Hamm weitgehend stabil, dagegen Rückgänge in Gladbeck, Unna und Oberhausen. Der größte Preisverfall war in Herne zu verzeichnen, wo Reihenhäuser in guter Lage 16 Prozent günstiger sind als im Vorjahr.


Auch in Westfalen sanken die Kaufpreise für Eigenheime und Reihenhäuser in fast allen Städten: Moderat - um bis zu vier Prozent - beispielsweise in Bielefeld, Herford, Lippstadt, Lüdenscheid und Münster. dpa/DW

Artikel erschienen am 13. Mär 2003

http://www.welt.de/data/2003/03/13/51466.html

[Alterego20]

03.09.2003 09:04 Uhr

Finanzierung
Geldgeber gehen kein Risiko mehr ein

Ab 2004 werden alle Banken ihre Baukredite nach den Basel II-Richtlinien vergeben: Fehlt ein dickes Eigenkapital-Polster, wird das Darlehen teurer.

Rund acht Millionen Mieter in Deutschland wären gerne Eigenheimbesitzer. Doch für manchen dürfte der Weg zum Traumhaus künftig schwieriger werden. Grund sind die neuen Eigenkapitalregeln für Banken, kurz Basel II genannt. „Vor allem finanzschwache Kunden müssen mit deutlich schlechteren Konditionen rechnen“, sagt Maren Geisler vom Bundesverband der Verbraucherzentralen (VZBV).

Unterschiedliche Konditionen

Bislang unterscheiden Banken bei Baukrediten in der Regel nicht zwischen hohen und geringem Risiko, sondern sichern ihre Immobiliendarlehen pauschal ab. Mit Basel II wird das anders. Je mehr Zweifel die Bank an der Zahlungsfähigkeit eines Kunden hat, desto teurer wird es für ihn. Bringt der Immobilienkäufer hingegen wenig Risiken mit, profitiert er von entsprechend niedrigeren Zinsen.

Testphase läuft bald an

Basel II tritt zwar erst 2007 offiziell in Kraft, doch schon jetzt sollten sich Bauwillige darauf einstellen. „Bereits ab 2004 startet eine dreijährige Testphase, dann werden alle Banken ihre Baukredite nach den Basel II-Richtlinien vergeben“, sagt Helga Bender vom Verband Deutscher Hypothekenbanken (VDH). Bei den Kreditanträgen müssen sich Bauherren dann einem so genannten Scoring unterziehen, bei dem die individuellen Risiken ermittelt werden.

Hohe Eigenkapitalquote

Dazu zählt insbesondere die Eigenkapitalquote. Je mehr Mittel der Bauherr einbringt, desto günstiger werden die Zinskonditionen für ihn. Aber auch andere Kriterien wie Lage und Ausstattung der Immobilie, Alter und Familienstand des Kunden, Sicherheit des Arbeitsplatzes und die Beschäftigungsdauer werden bewertet.

Zugleich werden selbst genutzte Immobilien deutlich günstiger eingestuft als solche, die nur der Kapitalanlage dienen, da es bei vermieteten Immobilien häufiger zu Zwangsversteigerungen kommt.

Undurchschaubarer Markt

Verbraucherschützer befürchten, dass Basel II den Kunden zahlreiche Nachteile beschert. „Wir erwarten einen intransparenten Markt. Viele Kunden werden kaum erfahren, wie ihre Kreditanfrage bewertet wurde“, sagt Geisler. Außerdem bestehe die Gefahr, dass sich einige Institute aus dem Geschäft mit schwierigen Zielgruppen zurückziehen würden. Gerade Einkommensschwache würden künftig mit höheren Kosten belastet.

Die Baufinanzierer wiegeln jedoch ab. „Die Kunden werden im Schnitt mit Basel II besser fahren“, betont Helga Bender. Zudem seien die Kreditausfälle im privaten Baubereich sehr gering. Auch Claus Hölscher, Bereichsdirektor bei der Bausparkasse BHW ist überzeugt, „dass der Markt vieles zu Gunsten der Kunden regeln wird“. Er räumt jedoch ein, dass es künftig komplizierter wird, das beste Angebot zu finden. „Die Vergleichbarkeit von Finanzierungsangeboten wird für die Kunden schwieriger“.

Der Verband Privater Bauherren (VPB) rät Bauwilligen, sich künftig genau auf die Kreditverhandlungen vorzubereiten. „Man sollte in Erfahrung bringen, worauf die Bank besonderes Augenmerk legt und die guten Argumente für eine günstige Bewertung betonen“, empfiehlt VPB-Geschäftsführerin Corinna Merzyn. Bislang ließen sich die Scoring-Verfahren allerdings nicht beurteilen, da sich die Banken noch nicht über die Verfahren geeinigt hätten.

(sueddeutsche.de/ Manfred Rolfsmeier - AP)



http://www.sueddeutsche.de/immobilien/geldmarkt/artikel/98/1…

[Alterego20]

30.09.2003 15:58 Uhr


Foto: AP




Mieten in München

Kleinere Brötchen für den Vermieter

Im Vergleich zum letzten Jahr sind Mietwohnungen fünf Prozent billiger geworden. Apartments und einfachere Wohnlagen sind allerdings gefragt und gaben deshalb im Preis nicht nach.



Die Stadt München kommt in ihrem Wohnungsmarktbarometer zum demselben Ergebnis wie der Ring Deutscher Makler in seinem Marktbericht: Die Mieten in München werden billiger. Während allerdings der RDM für das vergangene Jahr einen Rückgang von elf Prozent für neugebaute Wohnungen feststellt, hat die Stadt München nur knapp acht Prozent registriert. Allerdings weichen die Ergebnisse für Bestandswohnungen nur um Cents voneinander ab: Der RDM ermittelt für eine 70-qm-große Wohnung 11,00 Euro pro Quadratmeter. Die Stadt München gibt einen Wert von 11,14 Euro pro Quadratmeter an.

Das Planungsreferat der Stadt München analysiert für sein Wohnungsmarktbarometer die Mietanzeigen in der Süddeutschen Zeitung seit 1995. Im Vergleich zu den Erstvermietungen konnte das Planungsreferat auf fast 12.000 SZ-Anzeigen über Bestandswohnungen zurückgreifen und lässt deshalb weit zuverlässigere Aussagen zu als bei den Erstvermietungen.

Kleine Wohnungen - egal ab neugebaut oder aus dem Bestand - bleiben fast stabil. Auch die Viertel mit durchschnittlicher Wohnqualität - wie Giesing oder Sendling halten ihren Wert. Die Nachfrage verlagert sich demnach: Nicht mehr große Wohnungen in guter Wohnlage werden gesucht, sondern kleine in bezahlbarer Gegend. Arbeitslosigkeit und die Angst um den Arbeitsplatz schlagen sich auch auf dem Mietwohnungsmarkt nieder.

(sueddeutsche.de/ eis)

[Alterego20]

Mittwoch, 29. Oktober 2003 Berlin, 07:23 Uhr



Home Immobilien

Millionen Wohnungen drängen auf den Markt
Experten warnen: Hebung des "kommunalen Tafelsilbers" drückt auf die Preise von Immobilien
Berlin - Bremen hat es im vergangen Jahr vorgemacht. Jetzt zieht Hessen nach: 22 000 Wohnungen, der Anteil des Landes an der Wohnstadt GmbH in Kassel, sollen privatisiert werden. Und dies ist nach Meinung von Experten erst der Anfang. Nach einer Hochrechnung des Verbands Deutscher Makler (VDM) werden in den nächsten zehn Jahren mindestens eine Million Wohneinheiten von Kommunen und mittelständischen Wohnungsgesellschaften auf den Markt geworfen werden.


Diese Menge entspräche rund 17,2 Prozent des Bestandes der von professionellen Haltern vermieteten Wohnungen allein in den alten Bundesländern. Die Folgen dieser Angebots-Inflation sind schon absehbar. VDM-Bundessprecher Jürgen-Michael Schick: "Die Preise für Eigentumswohnungen werden drastisch sinken."


In Bremen seien allein im vergangenen Jahr durch die städtischen Wohnungsverkäufe die Preise für Eigentumswohnungen um 14 Prozent zurückgegangen. "Der deutsche Immobilienmarkt ist einfach nicht groß genug, um ein plötzliches Überangebot aufzufangen", argwöhnt auch Carsten Rieckhoff, Immobilienanalyst bei der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank. In der Branche würden sogar Zahlen kursieren, wonach bis zu vier Millionen Wohneinheiten in den kommenden 15 Jahren zum Verkauf stehen könnten. Von den 29,725 Mio. Wohnungen in Westdeutschland befinden sich derzeit rund 5,8 Mio. im Besitz von Kommunen und Wohnungsbaugesellschaften.


Nach einer Studie des Bochumer Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (Inwis) zeigt der Trend bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen seit einigen Jahren stark nach oben. Neben öffentlichen Eigentümern treten vor allem größere Unternehmen, die sich von Werkswohnungen trennen als Verkäufer an den Markt. Zugleich zeigt die Inwis-Untersuchung aber auch, dass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen eher gering ist. In Köln etwa haben in den vergangenen Jahren nur 31 Prozent der privaten Immobilienerwerber zu einer Eigentumswohnung gegriffen, in Hamburg 26 Prozent. Lediglich in München, wo Bauland knapp und sehr teuer ist, lag die Rate bei 50 Prozent.


Für VDM-Sprecher Schick ist das alles nicht überraschend: "Die überwiegende Zahl der Mieter in kommunalen und Werkswohnungen aus der 50er und 60er Jahren ist älter und scheut die anfänglich hohe finanzielle Belastung, die der Erwerb einer Immobilie mit sich bringt." So lange die Mieten auf dem heutigen Niveau bleiben, werde sich daran auch wenig ändern. Private Investoren, die eine Eigentumswohnung als Renditeobjekt suchen, seien entweder an hochwertigen sanierten Altbauwohnungen interessiert oder könnten warten, bis die Preise weiter fallen.


Weil die wenigsten Mieter ihre Wohnung kaufen wenn sie ihnen angeboten wird, seien die Kommunen gezwungen, ihren Bestand an Zwischenerwerber zu veräußern. Auf diese Weise werde zwar verhindert, dass "auf einen Schlag 20 000 oder 30 000 Eigentumswohnungen in einer Region auf den Markt geworfen werden und die Preise total in den Keller rauschen", sagt Rieckhoff. Langfristig wirke dies jedoch nicht wertstabilisierend. hai




Artikel erschienen am 2. Okt

[hossinger]

Da die staatlichen Immobilienbesitzer die Umwandlung in ETW grundsätzlich selbst vornehmen ist der "ordinäre" Makler der Verlierer dieser Enwicklung!

ABER:
-Grundsätzlich ist für jeden Markt der Rückzug des Staates von Vorteil
-die Staatlichen Wohnimmobilien sind im Schnitt billiger gebaut, liegen oft in sozialen Randlagen und haben nicht die Mietklientel die sich ein Kauf der Wohnung ohne Probleme leisten kann. Da die Miete in diesen Wohnungen aus politischen Gründen oft unter der erzielbaren lag, errechnen sich bei gegebenen Renditezielen auch geringere Werte!

Das dann der Kaufpreisindex in einer Kommune pro qm fällt ist logisch; d.h. jedoch nicht das alle ETW im Preis fallen!

[kickaha]

Hallo Kneto,

ich weis, das ich zuweilen etwas polemisch sein kann, aber Halbwissen möchte ich mir nicht unterstellen lassen.

Ich wohne im Großraum Stuttgart (Schwaben). Nach dem Ruhrgebiet ist Stuttgart mit seinen Verdichtungsräumen (BB,TÜ, RT, ES, GP, WN, LB und PF) nach dem Ruhrgebiet die am dichtesten besiedelte Region Europa`s (hast Du das gewußt?).

Und nun der Reihenfolge nach. Es gibt eine Untersuchung (gegen Geld) des statistischen Bundesamtes (die Deutsche Bank hat so etwas ähnliches auch mal erstellt - muß so um 1995-96 gewesen sein, also am Hochpunkt der Preise). Dort wird die Wertentwicklung von Immobilien nicht mit irgendwelchen selbstgestrickten Marktbarometern wie von gewissen Marktteilnehmer ermittelt, sonder Sie werten die geleisteten Grundsteuern aus. Dürfte also den tatsächlichen Werten sehr nahe kommen.

Danach liegt der durchschnittliche Wertzuwachs bei Wohnimmobilien im Bundesdurchschnitt seit 1896 (kann auch sein, das es 1894 oder 98 war) bei satten 1,2% im Jahr (bezogen auf 1996 !!!!!). Trotz der beiden Kriege und den ganzen Dramen, die es so dazwischen und danch gab (1929, Vertreibung der Ostdeutschen aus Ihren Siedlungsgebieten etc.).

Ist doch ein echt prikelnder Wert, oder? Der liegt fast satte 2% unter der durchschnittlichen Inflationsrate im gleichen Zeitraum.

Der psychologische Effekt ist leider nichts anderes als - ein psychologischer Effekt - lieber Kneto. Zur psychologischen Strecke: Unsere Bürger sind Jahrzehnte dem Medien und Werbeschwachsinn ausgesetzt, daß die eigene Immobilie alles Gute auf Erden verheißt (Lebensversicherung sind auch erste Sahne - vor allem die aus Mannheim; ich kann mich sogar an Norbert Blüm auf der Leiter erinnern, der Slogan war "unsere Renten sind sicher", glaubst du da auch noch dran?)

Das schöne neue Haus gehört in der Regel übrigens nicht dem der es bewohnt, sondern dem, der es finanziert (Eigentum versus Besitz). Und einfach mal zur Klarstellung : die korrekte Bezeichnung für Miete ist übrigens Mietzins !!! Und an die Bank bezahlst Du ? genau = Kreditzins !! (Zins ist ein leider Wort für Geld das weg!!! ist).

Dann steht zwar der Bauherr/Käufer/Eigentümer im Grundbuch, aber in Abteilung III stehen die Gläubiger, die sofort!!! vollstrecken, sprich wegnehmen, können, wenn der arme Eigentümer (Finanzierungsmieter) nicht mehr bezahlen kann.

Jeder Mieter hat einen besseren Schutz als der Käufer/Bauherr gegenüber der Bank die im Grundbuch steht.

Diesen Teil Psychologie möchte ich deshalb unter dem Gliederungspunkt Selbstbetrug abhaken.

Genauso muß ich Deinem Argument der nutzbaren Altersversorgung wiedersprechen. Ich weis nicht wie Du wohnst, aber ich kann Dir aus Erfahrung sagen (ich durfte schon mehrere unangenehme Dinge für die Kreditgläubiger abwickeln), daß jede Immobilie, die nicht ständig mit teurem Geld instandgehalten und moderniesiert wird, abwohnt (so nennt man das) und an Wert verliert (man nennt es im Volksmund dann Bruchbude!).

Und wenn jemand im "Alter" seine Liegenschaft abwohnt, bezahlt er zwar keine Miete mehr, aber er betreibt Vermögensverlust/-abbau durch den Werteverzehr den er durch das Abwohnen produziert (wobei das Erben ja inZukunft auchteurer wird).

Wenn Du die vorhergehende Tabelle richtig gelesen hast (übrigens auch vom statistischen Bundesamt, aber leider nicht in einem ansprechenden netten Format, wie man das heute gewohnt ist), dann wirst Du feststellen, das ca. 46% aller deutschen Wohnimmobilien in den Jahren zwischen 1948 und 1978 (Flüchtlingsaufnahme und Bombenersatz sind aber mittlerweile reichlich gedeckt) in Deutschland gebaut wurden. Das sind der Häuser der Generationen, die jetzt ganz massiv wegsterben.

Und dieses Angebot trifft auf eine sich ständige reduzierende Nachfrage, weil die Gruppe der 30-45 jährigen (das ist so zusagen das letzte Aufgebot der geburtenstarken Jahrgänge, bereits gekauft hat, oder nicht kaufen will, oder wie es Alterego20 so schön dargestellt hat, von den Basel2Bankern keine Kohle mehr bekommt.

Wie du selber bemerkt hast, ist die Neubautätigkeit (Bundesamt) in den letzten Jahren bereits deutlich gefallen. Dabei berücksichtigt ist noch nicht einmal, daß man nach der Volkszählung 1987 massiv neu gebaut hat, für Kapitalanleger, massenweise 1 Zimmer Wohnsklos. Die wurden hier im Großraum (an den Unistätten etc.) vor 7-8 Jahren noch als für bis zu 6500 DM !!! pro m² verkauft (1 Zimmerwohnung mit 35 m² inkl. Tiefgaragenstellplatz für 234000 DM). Die Teile waren 1999 nur noch 120000 DM wert.
In der Zwangsversteigerung bekommst Du solche Liegenschaften in der Stuttgarter City bereits ab 35-40 T?!!!

Wenn sich mal jemand die Mühe machen und wirklich genau nachrecherchieren würde, wieviel Neubau für - die ImmobiliensindeinetolleAnlageschwannsinnsgeldgeber und am Markt vorbei gebaut wurden, dann würden dir erst recht die Tränen kommen, dann bleibt nämlich für die klasischen Eigennutzer noch weniger und damit noch preistreibenderer Wohnraum übrig.

Nach den Gesetzen der Marktwirtschaft müßten dadurch Immobilienpreise extrem steigen, weil, wenn kein neues Angebot mehr auf den Markt kommt, dann steigen die Preise. Das genau tun Sie aber nicht, im Gegenteil, sie fallen. Und zwar ordentlich. Weil, genau, mehr Wohnungen frei werden, als Leute nachwachsen.

Ich habe 3 Jahre lang Kaufleute der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft ausgebildet und war in diesem Berufsbild genausolange Mitglied des Prüfungsausschusses/Vorsitzender (da siehst Du mal, wie weit man es als Halbwissender bringen kann )

Ich habe dabei Menschen kennengelernt, die lächerliche 60.000 Wohneinheiten verwalten (also alles Leute mit Halbwissen) und die Personen haben diese Tendenzen bereits vor 8-10 Jahre postuliert (die haben sich damals schonüber die Omas aufgeregt, die die 4-Zimmerwohnungen mit 90m² WFL. belegen, weil der rest der Familie weggezogen oder gestorben ist).

Mal ein Beispiel aus der Praxis?

1962 hat ein Reihenhaus hier im Raum ca. 100000 DM gekostet. Dieses Haus wurde in den Jahren 1995-96 für ca. 100000 DM überholt (Dach, Heizung zum Teil, Fenster, Türen, Kein Strom, keine Wärmedämmung). Die Liegenschaft wurde dann 2002 für ca. 352000 DM verkauft. Das ist ein schönes, sehr gepflegtes Haus in einer ordentlichen Lage, Größe und Ausstattung gewesen. Marktgängig wie der Halbwissenende so sagen würde.

Wenn Du vom Verkaufspreis, sagen wir mal 80000 DM für die Renovierungs-/Instandhaltungskosten abziehst (die 20000 schenken wir uns wegen Zinseszinseffekten, o.k?). Dann hat der Kaufpreis bereinigt um die davor durchgeführten Reparaturen bei ca. 272049 DM gelegen. Wenn Du den Betrag jetzt auf den Einstandspreis vor 40 Jahren abzinst, wirst Du auf eine Performance von ca. 2,5% Zins (interner Zinsfuß) p.Jahr kommen !!! Für das zweitgrößte Ballungsgebiet Europa`s!!! Glaubst Du, dass das auf dem Land besser ausgesehen hat?

Ich habe gute Freunde die in Pfaffenhofen (Ingolstadt-München, ist sicherlich auchnicht die schlechteste Region) vor 10 Jahren für fast 550000 DM ein Reihenhaus gekauft haben. Jetzt ziehen Sie weg und wollen verkaufen. Sie hatten einen Interessenten der wollte 255000 ? (500000 DM) dafür bezahlen. Das war der werten Gattin zu wenig. Dann kam der Gutachter und hat die Liegenschaft auf ca. 220000 ? (430000 DM)(wennd er Dumme aufsteht vielleicht auch 240000?) bewertet. Der ursprüngliche Käufer hatte zwischenzeitlich keine Lust mehr und jetzt suchen Sie schon seid 8 Monaten für 240000 ? einen Käufer.

Filderstadt, Reiheneckhaus, vor 10 Jahren auf 500000 DM geschätzt, derzeitiger Marktwert max. 180-190 T?.

München...

Meinst Du, daß das Ausnahmen sind?

Wann setzt Ihr Euch eigentlich mal mit der Realität auseinander?

Und, um es vorwegzunehmen, das Thema Eigenkapital lassen wir aussen vor, weil man ja auch die Eigenkapitalrentabilität berücksichtigen sollte.

Abschließend möchte ich dazu noch erwähnen, daß die besagten Hausbesitzer von 1962 in den 70er und 80er Jahren für Ihre Finanzierungsmiete Zinsen (damals gab es fast noch keine Zinsfestschreibungen) im Schnitt etwas über 8% bezahlt haben und in der Spitze sogar über 13%. In der Raltion zum Wertzuwachs war das bestimmt das beste Geschäft Ihres Lebens (o.k. war polemisch ) )

Aber es ist sicherlich alles höhere Psychologie und davon versteh ich nicht so viel.

Vermögensstreung in Immobilien ist o.k., aber nicht so, wie sie bei uns praktiziert wird.

Wenn jemand heute in Immobilien Geld anlegen will, dann sollte er dort investieren wo Wachstum stattfindet. Und dieses Wachstum wird in Zukunft zum größten Teil in Asien sein. Der Morgan Stanley Asian Property Funds investiert in asiatische Immobilienaktien (schwankt zwar, aber ist trotzdem auf eine längere Sicht o.k). Ausserdem kann man die Anteile bei Bedarf verkaufen (täglich).

Und wer sich hinter dem Argument versteckt, dass die Preise fallen, weil jetzt die Eigenheimzulage gestrichen oder gekappt werden soll (das machenfast alle in der Branche) der will nur von den strukturellen (demographischen) Problemen des Marktes ablenken.

Und deshalb sind Immobilien eine Liebhaberei.

Pass Mal auf, was in Neu-Fünf-Land passiert, wenn die Basel 2 Banker den ganzen Anlegern die Kredite nicht mehr prolongieren (das fängt jetzt langsam an).

Dann kommt das große Sterben!

Falls ich wieder zu polemisch war, bitte ich schpn jetzt um Verzeihung. Aber ich bin es müde Menschen beraten zu müssen, die Ihre Existenz in Steinen vergraben haben und danach von den Trümmern erschlagen werden.

Denk mal drüber nach

Viele Grüße Kickaha

[Kneto]

`....Aber ich bin es müde Menschen beraten zu müssen, die Ihre Existenz in Steinen vergraben haben und danach von den Trümmern erschlagen werden....`


oh-oh-oh, das klingt ja bedeutungsschwanger.
Aber ich bleibe bei meiner Meinung.
Ich danke Dir trotzdem sehr für den langen Beitrag, hast Dir echt Mühe gegeben. Wenngleich auch vergeblich.
Ich bin mir sicher, daß gerade die Psychologie eine sehr große Rolle spielen wird. Eine noch größere als die "Irgendwann-mal-sich-bemerkbar-machende-Demografie".
Der deutsche Michel wird die nächsten Jahre (ich schätze ca. 5 Jahre) komplett kapieren, daß er später max. Almosen als Rente bekommen wird. Die Psychologie greift also viel früher, als es die Demografie tut. Zeichen sind sicherlich demografisch schon bemerkbar. Aber nichts gegen die grausame Wahrheit, die über den armen deutschen Knecht (ja ja, ich weiß jammern auf hohem Niveau ) die nächste Zeit einbrechen wird.
Wie gut, daß ich nix in die Rentenkasse direkt einzahle. Wäre ja auch wirklich ne Unverschämtheit

Ja, Basel II macht sich sicherlich jetzt schon bemerkbar. Aber das der kleine Mann dann keinen oder kaum noch Kredit bekommt ist auch ein völlig überzeichnetes Szenario. Er wird halt eine höhere Risikoprämie in Form höherer Zinsen zahlen müssen.

Kneto

[fg69]

hallo kickaha,

sehr guter Beitrag! weiter so!

Gruß fg69

[V-12]

kickaha,im Vergleich zum Mieter steht der Eigentümer abgesehen von der höheren Lebensqualität auch monetär noch besser da.

[Turingmachine]

@Kneto: Wohl wird der deutsche Michel in den nächsten Jahren kapieren, das er später nix aus der Rentenkasse bekommt, aber das heißt noch lange nicht, das er so dumm ist und seine Altersvorsorge in Immos anlegt. Das prinzipielle Problem, daß sich die meißten Leute nicht klarmachen, ist, daß das Immobilienvermögen im Alter nicht verzehrt werden kann, sondern lediglich der Ertrag (Mietersparnis) genutzt wird, und der steht in keiner Relation zu den Anschaffungskosten der Immobilie (Verrentungen der Häuser, wie sie die Dresdner Bk. versuchsweise angeboten hat, sind in der Masse nicht praktikabel).
Ich stimme kickaha vollkommen zu, das man sowas nur aus Liebhaberei machen sollte.
Einer der wenigen positiven (psychologischen) Effekte dürfte noch sein, das Hypothekenschulden die Leute ein wenig im Konsum bremsen, aber das allein rechtfertigt keinen Immobilienerwerb von Leuten, die mit Geld umgehen können.

[Harry_Schotter]

Nein, nein, also eine "Liebhaberrei", war ein Immobilieninvestment in der Vegangenheit nie. Als es in Deutschland noch keine Aktienfonds, Pensionsfonds, oder eine gesetzliche Rentenversicherung, oä. gab, war das eigene Haus, die fast einzigste Art für`s Alter vorzusorgen. Was meint ihr denn, woher sonst die riesigen Altbaubestände in Deutachlands Stätten herkamen???
Die wurden vor dem ersten Weltkrieg alle von den Leuten für ihre Altervorsorge gebaut. Der wilhelminische Staat hatte da ganz und gar die Finger aus dem Geschäft gelassen. Nach dem ersten und nach dem zweiten Weltkrieg hatte sich die Situation praktisch vollkommen gedreht. Der private Investor hatte stattdessen andere Vorsorgewege preferiert und der Staat musste stattdessen einspringen........mit den bekannten städebaulich verheerenden Folgen.

Im Übrigen, wenn Mieten besser als besitzen ist, wer soll denn dann den Mietern Wohnraum anbieten, wenn niemand Immobilien sein eigen nennen und nur noch selber mieten will???


........


Hier mal `ne Grundformel:

Wertsteigerung + Mieteinahmen + Steuervorteile= IMMOBILIENRENDITE


Eine ganz grobe Beispielrechnung:

-Wertsteigerungen in den nächsten Jahrzehnten: 0% bis -100%

-Steuervorteile in den nächsten Jahrzehnten bei Neuinvetstitionen: 0%

-Mietrenditen bei den meisten Immobilienbesitzern: 3% bis 6%

-Durchschnittliche Inflation pro Jahr in den letzten 100 Jahren: ca. 3,5%

-Durchschnittliche Erhaltungsaufwendung für die Immoblie je nach Alter: ca. 0,5% bis 1%

Das gibt eine zukünftige Immobilienrendite bei den meisten Immobilienanlegern, bei einer angenommenen Wertsteigerung von 0%, eine Spanne von: (minus)-1,5% bis (plus)2%


In der Tat, "prickelnde" Aussichten !!!


...................................


".......................................................................................Die staatlichen Statistiken der Bevölkerungsentwicklung und die staatlichen Prognosen für die kommenden Jahrzehnte lassen sich kurz folgendermaßen zusammenfassen:

Die Bevölkerungsentwicklung der BRD wird schon seit 1972 durch ein permanentes Geburtendefizit geprägt, anders ausgedrückt: es sterben erheblich mehr Menschen in diesem Lande als geboren werden.

Die offiziellen Prognosen der weiteren Bevölkerungsentwicklung laufen auf die Permanenz des gegenwärtigen starken Sterbeüberschusses hinaus. Nach Überzeugung des Statistischen Bundesamtes sowie auch der Bundestags- Enquête-Kommission "Demographischer Wandel" (Bericht v. 14. 6. 1994) wird Deutschland von der angeblichen Gesetzmäßigkeit beherrscht, daß die Geburtenzahlen innerhalb der Bevölkerung - einschließlich aller mittlerweile hier lebenden Menschen, die rechtlich Ausländer sind - so gering sind, daß jede nachfolgende Generation sich auf etwa 2/3 der Elterngeneration reduziert.

Für den deutschen Teil der Bevölkerung ist der Wert noch geringer.

Selbst wenn dieser Unterschied nicht gemacht wird, führt diese Entwicklung in der Hochrechnung über 4 Generationen zu einem Schwund der Bevölkerung von jetzt 82 Mio. auf etwa 16 Mio. Menschen in Deutschland.


Dieselbe Entwicklung führt zu einer rasch fortschreitenden Alterung der Bevölkerung. Es wurde errechnet, daß bereits im Jahre 2020 auf ein Kind bzw. Jugendlichen im Alter bis zu 20 Jahren zwei ältere Menschen von 60 und mehr Jahren entfallen werden. Diese Seite der Prognose sollte man sich in ihren sozialen Auswirkungen einmal vorzustellen versuchen. Sie ist noch viel krasser als der relativ häufig öffentlich verwendete Rentenschocker, demzufolge dann auf einen Erwerbstätigen mindestens ein Rentner kommen werde, den er würde unterhalten müssen.

Wenn diese Berechnungen auch nur annähernd Wirklichkeit würden, würde sich die Verminderung und die Alterung der Bevölkerung nach dem Jahrzehnt 2030-40 noch erheblich beschleunigen.........................................................................................................................................................................Das Statistische Bundesamt schreibt 1998:

"Nach dem drastischen Geburtenrückgang der 70er Jahre, der im früheren Bundesgebiet mit 576 000 Geburten im Jahre 1978 seinen tiefsten Punkt erreichte (Anfang der 60er Jahre haben im früheren Bundesgebiet jährlich noch über eine Million Kinder das Licht der Welt erblickt), hat es nur wenige - hauptsächlich durch den Altersaufbau der Bevölkerung bedingte - Veränderungen gegeben. (Änderung der Geburtenzahl durch Schwankung der Zahl der Frauen im gebärfähigen Alter). Die Geburtenzahl bewegt sich seit dieser Zeit im früheren Bundesgebiet zwischen knapp 600 000 und gut 700 000. Gemessen an der Kinderzahl, die 1 000 Frauen unter jeweils gegebenen Verhältnissen in ihrem Leben bekommen würden, hatten wir im früheren Bundesgebiet viele Jahre das niedrigste Geburtenniveau der Welt. Heute werden wir in den alten Bundesländern bei einem Durchschnitt von knapp 1 400 (d.h. 1,4 Kinder je Frau) nur noch von Italien und Spanien und einigen osteuropäischen Ländern (Bulgarien, Tschechien und Lettland) unterboten. Dort werden nach den gegenwärtigen Verhältnissen nur noch 1,2 Kinder je Frau geboren. Deutlich niedriger liegen ferner die neuen Bundesländer."

Die Enquête-Kommission "Demographischer Wandel" des deutschen Bundestages, die 1994 einen Bericht vorgelegt hat, schreibt darin u.a..

"Die Bundesrepublik Deutschland war von 1972 bis 1985 weltweit das Land mit der niedrigsten Fertilität." (S.25)

"Das Minimum wurde 1985 mit einer zusammengefaßten Geburtenrate von 1,28 erreicht. Die Nettoreproduktionsrate betrug 0,6. Bis 1989 stieg die zusammengefaßte Geburtenrate wieder auf 1,39 an, was im wesentlichen auf einen starken Anstieg der in Deutschland registrierten Geburten ausländischer Staatsangehöriger zurückzuführen ist." (S. 25)

"Bliebe das generative Verhalten unverändert und die Nettoreproduktionsrate auf dem heutigen Niveau von 0.66 konstant, würde die Bevölkerung ohne Wanderungen in jeweils etwa 28 Jahren (=durchschnittlicher Abstand zwischen Eltern- und Kindergeneration) um 34 v.H. abnehmen: von 1990 etwa 80 Mio. bis 2018 auf etwa 52,8 Mio., bis 2046 auf etwa 34,8 Mio., bis 2074 auf etwa 23 Mio. (Birg, 1993 b, 59)." ( S. 32)

"Nach Birg summiert sich die Zahl der Zuwanderinnen und Zuwanderer, die für die Aufrechterhaltung des Bevölkerungsstandes von 1990 erforderlich ist, bei Annahme einer leicht steigenden Fertilität der deutschen Bevölkerung bis 2050 auf etwa 16,9 Mio. Unter Berücksichtigung des Sekundäreffekts von Wanderungen (junge Altersstruktur und höhere
Fertilität der Zuwandernden) beträgt die kumulierte Zahl der bis 2050 Zuwandernden und ihrer Kinder 24,1 Mio. Dies bedeutete - nach derzeitigem Staatsbürgerschaftsrecht - einen Ausländeranteil von 37,7 v.H., wobei der jetzt schon hier lebende Anteil der Ausländerinnen und Ausländer an der Wohnbevölkerung von 8,6 v.H. noch nicht berücksichtigt ist (Birg 1993b, 77)." (S. 32).................................................................................................................................."



.............................


In vier Generationen wird Deutschland(also in ca. 100 Jahren) schlimmstenfalls nur noch 16 Millionen Einwohner haben!!!!

VON HEUTE 82,5 MILLIONEN EINWOHNERN RUNTER AUF 16 MILLIONEN EINWOHNER!!!!!!!!


Wenn das zu keinen Verwerfungen auf dem Immoblienmarkt führen wird, will ich Potter heißen....


H_S

[K1K1]

@Harry_Schotter

bist Du gemäß Deinen Äußerungen auch so konsequent keinerlei Immobilien zu besitzen ?

Grüße K1

[Kneto]

K1: Nein. So konsequent ist unser lieber Harry nicht. Er ist selbst Immobilienbesitzer. Mir rätselhaft warum. Immobilien werden ja fast wertlos, weil keine Deutschen mehr da sind


Harry_Schotter: Harry, ich schätze Dich sehr. Als Mensch und auch als Immo-Kenner. Aber irgendwelche wirren Zahlen anführen, die fast ein Jahrhundert in die Zukunft reichen finde ich schon sehr sehr abwegig. Du solltest mehr schlafen, das wird Dir gut tun

Turingmachine: Du bist schnell abgehakt. Für Dich sind Immobilienerwerber- u. Besitzer dumm und können nicht mit Geld umgehen. Lassen wir mal so im Raum stehen.

fg69: Du bist doch derjenige, der jetzt vom Insolvenzverwalter aus seiner Wohnung rausgeworfen wird ! Gerade Du müßtest doch an diesem Fall den Unterschied zwischen Mietwohnung und Eigentum am eigenen Leib erfahren.

V-12: So isses.



Nochmals: Für die etwas vermögendere Klientel gehören Immobilien in den Depotmix dazu. Ob Demografie hin oder her.

Als (Teil-) Altersvorsorge sind Immobilien auch keine schlechte Sache. Viele Menschen haben sich bei Nemax und Co. die Finger verbrannt und merken sich das für viele Jahre. Das eigenen Heim hat nicht nur hier einen hohen psychologischen Effekt.

Eigenheim fühlt sich in der Regel besser an als die Mietwohnung oder das Mietobjekt ! Warum ? Siehe Fall fg69, der aller Wahrscheinlichkeit nach von einem Insolvenzverwalter mit einem mehr oder weniger sanften Tritt in den Arsch vor die Tür gesetzt wird.

Es fühlt sich auch besser an, weil der (Wohn-)Lebensstandard ganz anders gestaltet werden kann.
Ich baue beispielsweise aktuell eine schöne Maisonette-Wohnung in der ich auch selbst einziehen werde. Das wird mein Zuhause, das ich mit allerlei Schnickschnack wie mit einem Mehrpersonen-Whirlpool, Dampfsauna und Luxusdusche ausstatten werde. Der Whirlpool wird über dem Boden schwebend mit einer komplizierten Stahlkonstruktion in den tragenden Hauswänden realisiert.
Probier sowas mal in Deiner Mietwohnung

Auch andere Dinge wie versteckte Videoüberwachung, Laserstrahl-Fluter im Bad, Geheimfächer und andere Dinge kann ich in einer Mietwohnung nicht realisieren. Klingt alles etwas crazy, aber ich will das einfach so haben.

Bei ner Mietwohnung hast Du keinesfalls solche Möglichkeiten und Freiheiten.


Insgesamt habe ich den Eindruck, daß diese Diskussion bei einigen Teilnehmern am Kern der Sache vorbeigeht.

(Hyper-)Inflationsschutz (Ich weiß, extremes Beispiel ), der Gefühl des eigenen, wirklich eigenen kleinen Reiches, aus dem niemand mich rauskicken kann, der Altersvorsorge und der Vermögensstreuung machen die Immobilien zu einer klaren "Pro-Sache".


Kneto

[kickaha]

@touringmaschine

Investitionen in Immobilien haben bei den meisten einen Sparvorgang ausgelöst der sonst vielleicht nicht stattgefunden hätte (lass ich vielleicht auch noch als Argument gelten, wobei das eher was mit Disziplin zu tun hat- die man auch in anderen Anlageformen erreichen kann).

@ Kneto
Aber wie hat es Meister Templeton schon gesagt: wer immer das macht was alle anderen machen, verdient auchnur das was alle anderen verdienen.

Ausserdem muß eine Vermögensverwaltung so aufgestellt sein, das Sie flexibel auf die Märkte reagiert.

Nochmals: zwischen 1948 und 1978 wurde 46% aller Wohnimmobilien dieses Landes errichtet. Der Bedarf war dann weitestgehend gedeckt. Jetzt verändert sich dieser Bedarf, vor allem durch die demographische Entwicklung und deshalb gelten Standartdurchhaltesätze und unreflektiertes Wiederholen (DIE RENTEN SIND SICHER) von Parolen einfach nicht mehr.

Die Banken haben gigantischen Abschreibungsbedarf und zwar nicht nur in Ostdeutschland, deshalb werden auch die Kreditrestriktionen immer schärfer.

@ V12.

Hätte der Häusleskäufer 1960 die 100000 DM Statt in eine Immobilie sein Geld in einen Templeton Growth (nur als Beispiel) investiert, so hätte er heute einen Gegenwert von ca. 9,7 Mio.? ist glaub ich unwesentlich mehr, als die 180000 - 200000 ? die eine Bude in D-land hat. Das ganze kann man übrigens auch mit der Differenz zwischenMiete und anderen Kosten berechnen, dann sind es nur noch 2,5 Mio, aber das ist sicherlich auch nicht schlecht.

Wo da der geldwerte Vorteil einer Immobilie sein soll mußt Du mir mal vorrechnen, das verstehe ich sonst nicht.

Und um es nochmals zu sagen.

Auch die steuerliche Seite bringt die Entwicklung klar zum Ausdruck. Bei einem Neubau darf der Anleger 8 Jahre lag 5% abschreiben. AFA heist ABSETZUNG FÜR ABNUTZUNG. Das heist, dass der Gesetzgeber sehr wohl weis, das in diesem Zeitraum ein tatsächlicher Werteverzehr stattfindet, weil aus dem Neubau eine gebrauchte Immobilie wird, die eben auch entsprechend niedrigere Werte produziert.

Und die Argumente mit der Luxuswohnug lasse ich auch nicht gelten. Du kannst Dir eine vergleichbare Liegenschaft mit wesentlich günstigerem Kapitaleinsatz mieten.

Ich wohne zur Miete und bleibe es auch. Wenn ich eine vergleichbare Liegenschaft wie hier kaufen wollte, müßte ich monatlich ca. 1000 ? mehr aufwenden (ohne Tilgung wohlgemerkt, weil man nur den MietZINS mit dem BankZINS vergleichen sollte). Und diese 1000 ? packe ich jeden Moonat auf die Seite. Deshalb könnte ich eine entsprechende Liegenschaft mittlerweile auch BAR bezahlen!!!. Und wenn Du Deine Liegenschaft mit einer so geilen Ausstattung baust, lieber Kneto, ist es Liebhaberei (Du baust es nämlich so, wie Du es willst, das hat aber nichts mit Rentabiltät oder langfristiger Werthaltigkeit zu tun - in Heidelberg wurde vor ca. einem Jahr eine Luxuspenthousewohnung zwangsversteigert. Sie hatte 360 m² WFL, eine 200 m² große Dachteraase einen Schwimmingpool im Zwischengeschoß (25 meter Bahn!!!). Die Liegenschaft hat in der Verwertung 60% des gutachterlichen Wertes gebracht, weil Sie keiner haben wollte!!!).

Wenn fg69 von einem Insolvenzverwaltung vor die Türe gesetz wird, dann hat der Eigentümer seines Liegenschaft ein finanzielles Problem und nicht fg69. Und ausserdem ist es so, das Kauf nicht Miete bricht, also auch der Insolvenzverwalter sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten muß. Und wenn FG69 selber finanzielle Probleme hat, ist es immer noch billiger aus der Mietwohnung zu fliegen als aus dem Eigenheim, weil das beider zwangsversteigerung nämlich im Schnitt nur noch zwischen 50 und 70% des Wertes bringt.

Wir hattendieses Jahr übrigens einen neuen Rekort bei den Zwangsversteigerungen, Tendenz steigt, von den Gutachtern festgesetzte Marktwerte fallen (übrigen schon seid 4 Jahren).

Ausserdem gibt es noch andere Möglichkeiten Inflationsschutz zu betreiben. Beispielsweise kann mann Goldmünzen kaufen. Die sind praktikabler als Immobilien, die kann man nämlich in die Tasche stecken und mitnehmen wenn man Lust dazu hat (z.B auch ins Ausland undda sind sie genausoviel wert wie zu Hause) und damit kann man Dinge kaufen, wenn alee anderen - immer Hyperinflation unterstellt, keine Kohle mehr haben (beispielsweise Liegenschaften zu Spottpreisen).

Oder man kann sich an Schiffen beteiligen (den Immobilien der Meere). Das ist nämlich eine Investition in einen Wachstumsmarkt (zumindest seit einigen Jahren und sicherlich noch für eine weitere Jahre).

Und man Kann Sachwert " Aktien" kaufen. Man kann Liegenschaftsaktien in Asien kaufen, da wo tatsächlich noch Wachstum stattfindet.

Wie gesagt, es ist mir zu platt, ständig die gleichen100 Jahre alten Parolen zu wiederholen.

Ich finde es unfair, wissentlich mit den Wünschen und Träumen anderen Menschen ein paar Mark Provision zu ziehen , während auf der anderen Seite Existenzen zerstört werden. Jeder Berater sollte meiner Meinung nach ein gewisses Maß an Ethik haben (wäre vielleicht mal ein interessantes Ergänzungsfach für die Immobiliendrücker).

Mich würde mal interessieren, wieviele Leute in den letzten 10 Jahren Ihr Vermögen in (Ost-) Immobilien verballert haben und die jetzt darauf warten müssen, daß Ihnen die Banken den Hahn zudrehen.

Die Pleitewelle fängt jetzt an zu rollen ,wenn in Neu-Fünf-Land eine Immobilie nach der anderen hochgeht und man von den Leuten Nachschüsse verlangt, weil die Immobilie sonst verwertet wird.

So, jetzt muss ich weg, bis bald und viele Grüße

Ich würde mich echt freuen, wenn mal eine sachliche Diskussion zu dem Thema zustandekommt, weil das ganze Thema eigentlich mal entmystifiziert gehört.

Kickaha

[Harry_Schotter]

@#300 von K1

In der Tat, ich bin ein Immobilienbesitzer, und noch nich` einmal ein Kleiner.
Der Witz ist aber, ich habe schon soviel Geld in die Erhaltung investiert, dass ich bei einem jetzigen Verkauf fette Verluste einfahren würde.
Außerdem weiß ich eine Nettomietredite von 10% pro Jahr durchaus zu schätzen.
Das die Mieten in den nächsten 100 Jahren vermutlich nicht mehr steigen werden( Jedenfalls mit Sicherheit da, wo mein "kleines Häuschen" steht), nehme ich billigend in Kauf. Man gönnt sich ja sonst nicht.

Vielleicht habe ich ja doch Glück und die Mieten steigen mit der Inflation. Davon gehe ich aber(resignierend) nicht aus und ich habe , leider, in den letzten 10 Jahren auch nicht viel davon gemerkt. In 20 Jahren, wenn die Gebäudesanierungen weitgehenst abgewohnt sein werden, werde ich mein Mietshaus wohl verkaufen.........-vorrausgesetzt, dass bis dahin die menschliche Einfalt noch nicht ausgestorben ist und mir ein Optimist wie "Simbabwe".....äh............"Namibia"????......... "Süd-Afrika"???.......ahhh, ach ja, "Rhodesien" die Bude abkauft.


........................



Requiem an den Wohnungsbau


"Baker man is baking bread
Baker man is baking bread

Sagabona kunjani wena
The night train is coming
Got to keep on running

Baker man is baking bread
Baker man is baking bread

You`ve got to cool down
Take it easy
You`ve got to cool down
Relax take it easy
Slow down relax
It`s too late to worry
Slow down take it easy

The night train is coming
Got to keep on running

Baker man is baking bread
Baker man is baking bread"

LAID BACK: Bakerman


H_S


........................

[kickaha]

@ Kneto,

hab grade den Thread von fg69 gelesen.

Wenn dir das passiert bist Du in de Position von FG69`s Vermieter. Nur hast DU KEINE GESETZLICHE KÜNDIGUNGSFRIST und wirst dann auch ZWANGSGERÄUMT. Während FG69 di e Veranstaltung bis zu einem Jahr mit rechtsstreit herausziehen kann bist Du innerhalb von 3 Monaten auf der Straße (und zwar tatsächlich!!!).

Und hast hinterher mehr Schulden, als Deine Immobilie wert ist.

Das finde ich eine echt tolle Alternative zur Mietwohnung, die du in diesem Fall ja auch noch suchen must, wenn Du nicht in irgendeine Assosozialwohnung eingewiesen werden willst.


Gruß Kickaha

[kickaha]

Es ist übrigens genauso ein Ammenmärchen, daß die MIeten immer so stark gestiegen sind.

Absoluter Schwachsinn. Mieten steigenhäufig nur bei Neuvermietung. Bei den Bestandimmobilienbeträgt die jährliche durchschnittliche Mietsteigerung noch nicht mal 1,5% im Schnitt im Jahr.

Und wir haben SEHR VIELE langbestehende Mietverhältnisse.

Gruß Kickaha

[Harry_Schotter]

Achtung: Immobiienbesitz kann auch tödlich sein, dank dem "freundlichen Bankberater von nebenan".....


..........





...........

[sysiphus]

@Halbwissender kickaha

Mal angenommen ich bin so blöd und will heute Immbilien kaufen.

Mal angenommen ich finde ein Paket Wohnungen (sagen wir mal 8 Stück) in einem Vorort (von Esslingen, von Stuttgart, von Heilbronn) in einem schicken aber einfachen MFH Baujahr 1996. Die Wohnungen sind alle vermietet, der Verkäufer ist unter Druck (Bankenverwertung), bei marktüblicher Miete beträgt die Mietrendite ca. 10%.
Meine Bonität reicht um die Sache mit 10% Eigenkapital zu 5% auf 10 Jahre zu finanzieren.

So komme ich auf eine gigantische Eigenkapitalrendite. Ich verkaufe nicht sondern lasse die Sache bis in Ewigkeit laufen und erfreue mich an der Miete.

Sollte ich das tun oder nicht?

[christopherm]

@sysiphus:

Was meinst Du, wenn das ganze ein sicheres Ding ist, warum übernimmt dann nicht die Bank des Vermieters die Wohnungen und fährt damit hübsche Renditen ein ?

Letztlich wettest Du mit dem Investment darauf, daß es der südwestdeutschen Metallindustrie dauerhaft gut geht (davon hängen die Einkommen im Raum Stuttgart und im Raum Heilbronn ab) und daß die demographische Struktur dort stabil bleibt.

Ansonsten gilt für das Vermieten allgemein: jeder hat das Recht, Erfahrungen mit dem deutschen Mieterrecht zu sammeln, sollte hinterher aber nicht sagen, er sei nicht gewarnt worden .

[K1K1]

----- "warum übernimmt dann nicht die Bank des Vermieters die Wohnungen und fährt damit hübsche Renditen ein" -----

Mal abgesehen davon, dass sich die meißten Banken auf ihr Kerngeschäft beschränken: Die Kreditvergabe bei Banken unterliegt auch so einer Art von Schweinezyklus. Vor ein Paar Jahren Kredite in Hülle und Fülle (auch bei Schrott) und jetzt geknausere um jeden Euro Kreditsumme auch bei "sicheren" Sachen (nicht nur auf Immobilien bezogen).

Also das Verhalten der Banken würde ich mal nicht als Indikator nehmen (äh, das sind doch die gleichen Banken, die im Osten die ganzen Ruinen finanziert haben - oder ;-) ? )

Grüße K1

[Kneto]

kickaha: Ich setze mal bei der Deiner Aussage zur Vermögensverwaltung an.

Ausserdem muß eine Vermögensverwaltung so aufgestellt sein, das Sie flexibel auf die Märkte reagiert.

Da hast Du teilweise recht. Ich möchte da gerne noch etwas hinzufügen.

Meiner Meinung nach muß eine durchdachte Vermögensverwaltung breit aufgestellt und bis zu einem gewissen Grade flexibel bzw. beweglich sein.

Ich stimme Dir auch bei Deiner Aussage zu Schiff-Fonds zu. Auch das mache ich. Aber auch hier läuft natürlich ein Risiko mit. Wie überall.
Nur wer etwas wagt, gewinnt.
Daß Du das Beispiel Schiff-Fonds aufführst wundert mich nur etwas. Haben Dir nicht die Knie geschlottert beim Einbruch der Charter-Raten die letzten Jahre ?
Und siehe da: Die Charter-Raten der Container-Schiffe haben sich wieder erholt. Man darf sich wohl nur so leicht aus der Fassung bringen lassen.

Weiter unten in #302 forderst Du eine sachliche Diskussion zu dem Thema ein. Gut wäre, wenn Du Dich selbst an Deine Forderung halten würdest

In #304 übst Du Dich wieder in totaler Dramatisierung des Sachverhalts. Das ist fernab jeder Sachlichkeit.

Ich kenne fg69´s Vermieter nicht. Vielleicht ist es einer der von Banken und Drückern über den Tisch gezogenen. Die Hypovereinsbank hat sich in dieser Sache ja auch sehr unrühmlich hervorgetan.
Ich bin jedoch in einer völlig anderen Lage. Ich verdiene gut und eine Zwangsräumung kann mir nicht drohen.

kickaha, warum denn das worst-case-szenario ansetzen ? Warum nicht positiv denken ? Du schmetterst gleich hohe Verluste, Zwangsräumung und Einweisung in eine Asozialwohnung hin. Was einem anderen passiert, muß mir doch nicht passieren.

Ich habe zu einem sehr günstigen Kurs die Immobilien gekauft (hab die Verkäuferin ordentlich gedrückt), ich habe sehr niedrig finanziert, konnte aufgrund der Gesamtsituation auch bei der Bank sehr niedrige Zinsen rausholen und die Lage des Objekts ist gut. Und das in der viertgrößten Stadt (Köln) von Deutschland, wo Wohnraum eh knapp und gefragt ist.

Ich brauche mich nicht mit zig Ordnern von Daten, Zukunftsschätzungen oder sonstigem Kram belasten.
Die Rendite ergibt sich doch aus einem niedrigen Einstandspreis, der günstigen Finanzierung und dem recht sicher guten Wiederkaufswert.


christopherm: Ansonsten gilt für das Vermieten allgemein: jeder hat das Recht, Erfahrungen mit dem deutschen Mieterrecht zu sammeln, sollte hinterher aber nicht sagen, er sei nicht gewarnt worden


Auch das klingt so extrem negativ behaftet, ohne Hoffnung.
Ich glaube es gibt durchaus Vermieter, die durchweg positive Erfahrung mit ihren Mietern gemacht haben.
Vielleicht weil sie ihre Mieter gut behandelt haben. Das Verhältnis partnerschaftlich gesehen haben und nicht nur geldgeil mit verstocktem Herzen ?!
Ich denke, ein zufriedener Mieter wird wesentlich zuverlässiger den Mietzins entrichten, als ein Mieter, der von seinem Vermieter getriezt wird. Sei es durch seltsame Nebenkostenabrechnungen, unfreundliches und barsches Auftreten und einer insgesamt schlechten Dienstleistung an seinem Kunden (Beispiel: Irgendwas wichtiges ist defekt, z.B. ein Durchlauferhitzer und der Vermieter schickt erst nach mehreren Tagen die Handwerker...etc..)

Natürlich gibts überall böse Menschen, die nichts Gutes im Schilde führen. Miet-Nomaden z.B. die irgendwo einziehen und niemals im Sinn hatten auch nur einen Cent Miete zu bezahlen.
Eine saubere Vorselektion mit Ausholung einer Auskunft mit Zustimmung des künftigen Mieters, Abgleich mit der bundesweiten "Mietnomaden-Datenbank" und nüchterne Betrachtung des Gegenübers kann bestimmt vor so mancher Überraschung bewahren.
Eine 100 % - Sicherheit gibt es jedoch einfach nicht.
Ich versuche ein Vermieter mit Herz und Verstand zu werden. Ich werde ein partnerschaftliches Verhältnis aufzubauen, daß auf gegenseitigem Vertrauen und Verständnis fußt. Meine Mieter sollen sehen, daß sie nicht nur eine Kapitalanlage oder ein Teil meiner Vermögensstreuung oder meines Depots sind, sondern ihr Wohl mir wirklich am Herzen liegt.
Im Gegenzug erwarte ich, daß sie mein Eigentum gut behandeln und den Mietzins bezahlen. Die Wahrscheinlichkeit, daß sie das tun, ist viel höher, wenn ich sie gut und fair behandle.
Ich sehe sowohl für mein Eigentum, als auch für meine Vermietung eine positive Zukunft.
Über eventuell auftretende und eher unwahrscheinliche Probleme, mach ich mir erst Gedanken, wenn Sie aufgetreten sind.
Ein alter Mann hat mal gesagt, daß 90 % der Sorgen und Ängste die wir uns machen, schlicht und einfach nie eintreffen.
Weißt Du was, ich glaube der Mann hatte recht


Kneto

[kickaha]

Hallo Sysiphus

zunächst mußt Du etwas präziser werden. Befinden sich die Wohnungen in einem Haus? Bzw. übernimmst Du das komplette Objekt ? Es ist immer besser ein ganzes Objekt zu übernehmen, als verschiedene Wohnungen in verschiedenen Liegenschaften zu erwerben, weil Du dann nicht mit anderen Eigentümern über Dinge wie Instandhaltung, Fassadenrenovierung etc. streiten muß. EIn Paket mit Wohnungen in verschiedenen Objekten würde ich nicht kaufen.

Stuttgart oder Esslingen sind sicherlich besser als Heilbronn, weil hier die Besiedlung dichter ist und die Wahrscheinlichkeit der Weitervermietung höher ist.

Lieg das Objekt in einer ruhigen Seitenstraße, der Einflugschniese vom Flughafen, Verkehrsgünstig an der Autobahn?. Liegt das Objekt innerorts oder außerhalb.

Ein 8 Familienhaus in Baltmannweiler, Mosbach, oder irgendwo am Rand des Schwarzwaldes, Welzheimer Wald, Calw etc. würde ich beispielsweise nie kaufen.

Sind die Wohnungen preiswert vermietet, oder erzielst Du die 10% Mietrendite (brutto oder netto?), ohne weiteren Spielraum zu haben? Wie hoch ist der Mieteranteil an ausländischen Mitbürgern? etc. Sind die Wohnungen an Sozialmieter vermietet, bestehen unbefristete Mietverhältnisse oder sind es befristete Mietverhältnisse, wenn ja, wie lange laufen Sie noch.

Wir haben einen Stadtteil gehabt der früher ganz ordentlich war. Dann wurden sämtliche freiwerdenen Kommunal- und Genossenschaftwohnungen mit Zusiedlern belegt. Mittlerweile haben Wohnungen und Häuser in diesem Stadtteil einen wahren Preissturz erlebt.

Bei den Wohnungen ist es wichtig, daß es sich um entsprechend große Wohnungen handelt, damit Du Sie im Zweifelsfall wieder verwerten kannst. Also lieber ein Objekt mit 8 70m² Wohnungen, als ein altes Hotel mit 30m² großen Wohnungen (die sind hinterher nicht mehr veräußerbar.)

Christopherm`s Argument ist nicht von der Hand zu weisen, allerdings ist es bei den Kreditinstituten so, daß Sie zum Teil, Kneto bringt hier die Hypo ins Spiel, so große Bestände an "Altlasten" Verwertungsbestände haben, das sie die Teile einfach loswerden müssen.

Ich persönlich halte von den klassischen Buy und Hold Strategien nicht so viel. Wenn die Wohnungen so günstig sind, kannst Du kaufen und die Liegenschaften weiterverwerten, dann kannst Du in viel kürzerer Zeit einen viel höheren Ertrag erreichen als nur 10%.

Hast Du so viel laufendes Einkommen aus Deiner beruflichen Tätigkeit (oder Vermögen), daß Du die monatlichen Belastungen immer tragen kannst, egal wie sich die Veranstaltung ?

Wenn Du eine sorgfältige Auswahl triffst und entsprechendes Einkommen hast, kannst Du im Prinzip mit einem 10%er sicherlich nicht sooo viel falsch machen.

Gruß Kickaha

[kickaha]

Hallo Kneto,

zunächst möchte ich klar stellen, daß das kein "Angriff" war, sondern der Versuch einer Antwort. Ich wollte Dich nicht verleiten Rechenschaft abzugeben (bezügl. fg69)

Ich habe das eher sachlich gemeint und Dich und FG69 als Beispiel genommen. Der Eigentümer hat gegenüber einer Zwangsräumung viel weniger Rechte als ein Mieter. OK?

Das Thema mit der Miete, daß Christoherm angesprochen hat ist latent vorhanden. Es gibt sicherlich viele Mieter, die pünklich ihre Rechnungen bezahlen (warum auch nicht), es gibt aber sicherlich auch genügend die das nicht machen (Mietstreitigkeiten sind nach KFZ Rechtsstreiten die zweithäufigsten in Deutschland).

Wir kennen Menschen, die haben in einem Jahr 2 mal vermietet und 2 mal haben die Mieter keine Miete bezahlt und sind nach einem halben Jahr einfach wieder ausgezogen (ohne sich abzumelden, versteht sich).

Das partnerschaftliche Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ist sicherlich wichtig, funktioniert aber bei vielen "Kapitalanlagen" deshalb nicht, weil die Leute nicht regional kaufen, sondern mit zum Teil großen Entfernungen (und dann eben auch nicht handeln können
@Sysiphus: Deine Anlage für den 10% so nahe wie möglich an Deinem Wohnort).

Und Fakt ist auch, daß Dein partnerschaftliches Verhalten sich auf die Miete auswirkt. Wenn Du Deinem treuen Mieter Dein Eigentum anvertraust und darauf hoffst (ist ja wie in der Kirche hier), das er pfleglich damit umgeht, dann must Du ihm auch ein gutes Mietangebot machen. Und dann ist die Rentabilität wieder der leidtragende, sonst hast Du nämlich einen hohen Mieterverschleiß (meist einhergehend mit Wohnungsverschleiß).

Da hast es zwar nicht ausdrücklich so gesagt, aber ich habe es so verstanden, bitte korrigeire mich, wenn es falsch ist:

Der Markt verändert sich von einem Vermietermarkt immer mehr zu einem Mietermarkt, so wie es früher ein Verkäufermarkt gewesen ist und jetzt ein Käufermarkt wird. Und ein Mietermarkt ist für Vermieter nicht gut!

Unter längerfristigen Gesichtspunkten (und eine Anlage in Immobilien stellt für die Meisten eine längerfristige Investition dar) werden die Investitionsrisiken weiter zunehmen.

Das ist übrigens mit den Schiffen genauso. Man muß sich eben das richtige Segment aussuchen (bei Schiffen beispielsweise Feederschiffe -also kleine Schiffe-, an denen gingen beispielsweise die Kapriolen der Jahre 99/00 und 01/02 spurlos vorüber, dafür steigen jetzt alle auf die ganz großen ein, obwohl hier in den nächsten 2-3 Jahren 200 Einheiten abgeliefert werden, Wahnsinn).

Auch wenn ich Deine Meinung teile, daß man über ungelegten Eiern nicht brüten sollte, es lesen hier auch WO-ler die sich nicht gut auskennen und für die ist es sicherlich sinnvoll ist auch mal andere Meinungen zu hören als die üblichen Durchhalteparolen über Immobilien.

Gruß Kickaha

[sysiphus]

@kickaha

Die Wohnungen sind alle in einem einfachen MFH. Allerdings machen Sie weniger als 50% aus. Die anderen Mieter sind gemischt: alt, jung, D-länder und Ausländer. Mietrückstände sind keine vorhanden. Die Lage ist sehr verkehrsgünstig (Autobahn) und auch sonst ganz ok. Weder edel noch runtergekommen. Die 10% Mietrendite sind nach Abzug der Nebenkosten vor Instandhaltungsrücklage. Das Mietsteigerungspotential ist klein.

Nachdem man hier die ganzen Argument gegen Immobilien liest, könnte man zu dem Schluss kommen, dass es evtl. ein ganz interessanter Zeitpunkt für ein Investment ist.

Im Moment investiert kaum noch jemand in Wohnungen. Der Pro-Kopf-Bedarf wird aber weiter zunehmen. Und die niedrigen Zinsen erlauben eine hohe Tilgung.

[Kneto]

kickaha: Kannst oder willst Du mich nicht verstehen ?

Du klammerst Dich so an Deinen worst-case-Szenarien fest, um mit aller Gewalt gegen Immobilien(-Investitionen) zu argumentieren.

Nochmals: Wer sein Geld weise anlegen will, der muß es vernünftig streuen.
Und Immobilien gehören in den Mix dazu, genauso wie Aktien. Aber wie bei allem im Leben kommt es auf das Maß an.
Aktien mögen zwar eine höhere Rendite langfrister haben, Du zahlst für sie aber auch eine deutlich höhere Risikoprämie.

Und warum soll das partnerschaftliche Verhältnis denn über größere Entfernungen nicht funktionieren ?
Natürlich gibt es immer Negativfälle. Aber ich kann doch auch am Telefon freundlich und zuvorkommend sein. Ich kann doch auch per Telefon Handwerker in seine Wohnung schicken, damit Reparaturen schnell erledigt werden können.

Und Fakt ist auch, daß Dein partnerschaftliches Verhalten sich auf die Miete auswirkt. Wenn Du Deinem treuen Mieter Dein Eigentum anvertraust und darauf hoffst (ist ja wie in der Kirche hier),


Hast Du denn schon alle Hoffnung aufgegeben ?


das er pfleglich damit umgeht, dann must Du ihm auch ein gutes Mietangebot machen. Und dann ist die Rentabilität wieder der leidtragende, sonst hast Du nämlich einen hohen Mieterverschleiß (meist einhergehend mit Wohnungsverschleiß).



So ganz erschließt sich mir der Sinn dieser Aussage nicht.


kickaha, vielleicht liegt es daran, daß wir völlig unterschiedliche Menschen sind. Ich sehe alles es etwas positiver. Ich gehe mit einem Lächeln im Gesicht ins Bett und stehe mit einem Lächeln im Gesicht wieder auf.
Über (größere) Probleme mache ich mir Gedanken, wenn sie auftreten. Dann leg ich mir eine Strategie zurecht, wie ich das Problem aus dem Weg räumen kann auf möglichst faire und weise, aber dennoch konsequente Art. Falls ich scheitern sollte, soll mir das auch als Gewinn dienen.
Denn dann habe ich wieder dazugelernt. Kann das gewonnene Wissen in der Zukunft anwenden.
Früher hab ich den Spruch "Manchmal muß man verlieren um zu gewinnen" nicht verstanden bzw. verinnerlicht. Mittlerweile ist er mir absolut klar.

Egal, was in der Vergangenheit war, ob positiv oder negativ, man kann es nicht zurückholen. Wir leben im Hier und jetzt und nicht in einer "was-wäre-wenn-dann-"Welt.

kickaha, beginne doch jeden Tag ab heute damit, daß Du Dich im Badezimmer vor den Spiegel stellst und 10mal sagst "Schön ist es auf der Welt zu sein, der heutige Tag wird ein guter Tag".


Kneto

[Harry_Schotter]

Eine Mallorca-Reise für König Mieter

In Problemmärkten sollen verschiedenste Incentives helfen, leer stehende Wohnungen zu vermieten
Berlin - Wohnungen in schlechter Lage und problematischen Teilmärkten sind immer schwieriger zu vermieten. Daher greifen inzwischen zahlreiche Vermieter zu verschiedensten Incentives, um neue Mieter zu gewinnen.

Jürgen-Michael Schick, Sprecher des Verbandes Deutscher Makler (VDM): "Da wird die erste Monatsmiete erlassen oder sogar damit geworben, dass Mieter keine Sicherheitskaution hinterlegen müssen." Beim Ring Deutscher Makler (RDM) ist zumindest ein Fall bekannt, in dem eine Pauschalreise nach Mallorca dem neuen Mieter als Anreiz angeboten wurde.

Peter-Georg Wagner, Leiter der Marktforschung des RDM, sieht derartige Aktionen allerdings kritisch: "Ein Mieter entscheidet sich kaum für eine Wohnung auf Basis einer kostenlosen Urlaubsreise oder eines Mieterlasses für ein oder zwei Monate." In welchem Ausmaß Vermieter sich gezwungen sehen, zu derartigen Maßnahmen zu greifen, ist nicht bekannt. "Incentives werden zum Teil von Wohnungsgesellschaften, vor allem aber von privaten Vermietern unternommen, die nicht unbedingt einen Makler mit der Vermietung beauftragen", sagt Wagner. Registriert würden derartige Angebote vor allem in wirtschaftlich schwachen Regionen mit hohen Abwanderungsraten, sagt VDM-Sprecher Schick. Neben Städten mit hoher Arbeitslosigkeit in den neuen Bundesländern zählt er dazu auch einige Städte im Ruhrgebiet sowie Bremen und Bremerhaven.

Aber auch in dem durch die Bankenkrise geschüttelten Frankfurt/Main werben einzelne Vermieter von Wohnungen im gehobenen und im Luxussegment inzwischen in Zeitungsanzeigen mit Preisnachlässen, verringerter Kautionsforderung oder "provisionsfreier Vermietung". Schick sieht die Ursache hier auch in überzogenen Preisvorstellungen der Vermieter: "Die Jahre der Phantasiemieten in Frankfurt sind vorbei." Seit die Banken rigoros Personal abbauen, seien nur noch wenige Mieter in der Lage, mehr als zwölf Euro/qm Nettokaltmiete zu zahlen. Gleiches gelte für andere Regionen, die von Entlassungen gut bezahlter Arbeitnehmer betroffen sind.

"Für Wohnungen in guter Lage mit marktgerechter Miete lassen sich auch ohne Incentives Mieter finden", ist Schick überzeugt. Der Optimismus rührt auch aus dem aktuellen Immobilienspiegel des VDM. Danach sind in diesem Jahr die Mieten bundesweit in breiter Front um rund fünf Prozent gestiegen. Für 2004 erwartet der Verband noch spürbar stärkere Preissteigerungen. Der RDM hingegen hat in diesem Jahr im Bundesdurchschnitt nur eine geringe Preissteigerung von gerade einem Prozent registriert. "Bei Neubauten stagnieren die Mieten sogar", sagt Marktforschungsleiter Wagner. Die Ursache sieht er in der schwierigen Konjunkturlage und den Ängsten, die Rentenkürzung und Gesundheitsreform hervorgebracht hätten. "Derzeit versuchen die Menschen zu sparen, wo sie können."

Private Vermieter sollten sich dennoch nicht zuviel von Incentives versprechen, meint Wagner. "Für eine Eigentumswohnung in einem leer stehenden Plattenbau in unattraktiver Lage ist auch mit einer Marketing-Rettungsaktion kein guter Mieter zu finden." Schick warnt davor, auf die Kaution zu verzichten: "Das Sicherheitspfand für etwaige Reparaturen oder ausbleibende Mietzahlungen sollte nicht aus der Hand gegeben werden." Schließlich erhalte der Mieter das Geld verzinst zurück, wenn er die Wohnung beim Auszug korrekt übergebe. Unter Umständen könne es aber sinnvoll sein, auf die erste Monatsmiete zu verzichten, wenn der Mieter in diesem Zeitraum noch für seine vorherige Wohnung zahle und mit Umzug und Einrichtung beschäftigt sei. "Gleichzeitig die Miete für zwei Wohnungen zahlen zu müssen, ist in der heutigen Zeit eine erhebliche Belastung."

Dass einige Vermieter damit werben, ihre Objekte ohne Makler anzubieten, stößt in der Branche erwartungsgemäß auf Kritik. "Die Erfahrung zeigt, dass ein Makler den Vermietungsprozess erheblich beschleunigt und über die nötige Menschen- und Sachkenntnis verfügt, gute solvente Mieter auszuwählen", sagt Schick. Statt auf den Makler zu verzichten, sollte ein Vermieter in einem problematischen Teilmarkt eher erwägen, die Courtage zu tragen, rät auch Wagner: "Durch die schnellere Vermietung und die Wahl des geeigneten Mieters sind die Ausgaben schnell wieder erwirtschaftet." hai




Artikel erschienen am 3. Nov 2003

[Harry_Schotter]

Amerikaner spekulieren weiter auf steigende Häuserpreise

Der Boom am Immobilienmarkt hält an - Niedrige Zinsen und wachsendes Vertrauen in die Wirtschaft.

von Rachel Trepp

San Francisco - Vor zwei Jahren hat Jeff Goodland für 450 000 Dollar ein Haus in Marin County gekauft, einer Gegend, die an der Bucht rund um San Francisco liegt. Das Gebäude war nicht mehr das Allerschickeste, Goodland musste rund 50 000 Dollar und eine Menge Eigenarbeit investieren, um es zu dem kleinen Juwel zu machen, das es heute ist. Für 650 000 Dollar hat er es nun gerade verkauft.

Und er hat schon mit seiner Bank gesprochen, um Geld für ein neues Haus anlegen zu können. Diesmal will er rund 600 000 Dollar ausgeben. "Doch ich weiß jetzt schon, dass ich es in ein, zwei Jahren mit gutem Gewinn weiter verkaufen kann", sagt der gelernte Computer-Ingenieur und Selfmademan. "Ich gehe also gar kein Risiko ein. "( Wirklich kein Risiko??? Dausendprozentig???)

Der Optimismus von Goodland ist berechtigt. Nicht nur in Marin, einem der begehrtesten Wohngebiete der USA, sondern in der gesamten Nation scheinen die Menschen geradezu verrückt danach zu sein, ihr Geld in Häuser anzulegen. Allein im August dieses Jahres sind nach Angaben der National Association of Realtors, des amerikanischen Maklerverbandes, 6,5 Millionen bestehende Wohnimmobilien verkauft worden, 21,8 Prozent mehr als im August 2002 und mehr als überhaupt jemals in einem Monat. Dabei hatte schon der Juli als Rekordmonat gegolten.

Grund für den Boom sind Experten zufolge in erster Linie die ungewöhnlich niedrigen Hypothekenzinsen. Im Juni dieses Jahres lag der Zinssatz für einen Kredit mit 30-jähriger Laufzeit auf einem Rekordtief von 5,23 Prozent. Viele Kaufentscheidungen seien in dieser Zeit getroffen worden, sagt David Lereah, Chefökonom des nationalen Maklerverbandes. Doch auch in den folgenden Monaten, als die Zinssätze wieder leicht anstiegen, hätten die Leute zugegriffen, weil sie fürchteten, die Kredite würden noch teurer.

Doch der Zinssprung blieb weitgehend aus. Kurzfristig war der Zinssatz auf rund 6,3 Prozent gestiegen, derzeit liegt er wieder unter sechs Prozent. "Das ist immer noch sehr niedrig", sagt John Karevoll, Chefanalyst von DataQuick, ein Marktforschungsunternehmen in San Diego, das seit Jahren den Trend an der Westküste beobachtet.

Die starke Nachfrage hat fast überall in den Staaten die Hauspreise in die Höhe schnellen lassen. Die Verkäufer bestimmen den Markt. "Oft wandern Zinssenkungen direkt in den Preis hinein", sagt Gerd-Ulf Krüger, dessen Unternehmen Institute Housing Partners jährlich den Bau von 800 bis 2000 neuen Häusern finanziert. Käufer seien bei niedrigen Zinssätzen bereit, "für ein Haus statt 300 000 Dollar 350 000 Dollar auszugeben. Sie machen eine Langzeitrechung und sehen, dass sich das immer noch lohnt". Der landesweite mittlere Wert für ein Haus lag im August bei 177 500 Dollar, 9,8 Prozent höher als noch vor einem Jahr. Im Juli hatten die Preise sogar einen Rekordsprung von zwölf Prozent im Vergleich zum Vorjahr gemacht.

Der Preisdruck ist besonders in Gegenden zu spüren, wo der Staat den Bau neuer Häuser stark reglementiert, und deshalb die Nachfrage das Angebot bei weitem übertrifft. So muss in der Region um San Francisco für Häuser zum Teil 20 Prozent mehr ausgegeben werden als vor einem Jahr. Selbst einfach ausgestattete Wohngebäude sind hier unter 600 000 Dollar kaum zu haben. "Es gibt noch soviel Geld hier, das in Immobilien investiert werden will, doch es entstehen fast keine Neubauten mehr", klagt Nancy Bottmeyer, die eine der großen Maklerfirmen in der Gegend betreibt. Wegen strenger Naturschutzauflagen sind Baugenehmigungen eher die Ausnahme als die Regel. Aber nicht nur wegen der derzeit billigen Kredite stecken die Amerikaner ihr Geld verstärkt in Häuser.

Die Leute beginnen zudem wieder Vertrauen in ihre Zukunft zu fassen, und die Wirtschaft fängt ganz langsam wieder zu laufen an", sagt Makler-Ökonom Lereah. Hinzu komme, dass viele Menschen Angst hätten, ihr Geld wie vor Jahren noch in erster Linie in Aktien anzulegen. Und andere Anlagen seien wegen der niedrigen Zinserträge oftmals wenig attraktiv. "Der Häusermarkt ist in einem sehr guten Zustand und wird es auch bleiben", meint Lereah.


Artikel erschienen am 3. Nov 2003




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"Der Häusermarkt ist in einem sehr guten Zustand und wird es auch bleiben"
David Lereah, Chefökonom des nationalen Maklerverbandes im November 2003


"Die Aktienkurs haben ein dauerhaftes Niveau erreicht. Sie sind nicht zu hoch und die Wall Street wird nichts dergleichen wie einen Crash erleben"
Prof. Irving Fisher, am 5. September 1929 in der "New York Times"



H_S

[kickaha]

Hey Kneto,

ich klammere mich nicht an irgendwelchen Szenarien fest, aber bevor ich eine 1/2 Million für die nächsten 100 Jahre irgendwo vergrabe mach ich mir lieber vorher als nachher Gedanken. Weil nachher an vorher denken nicht so prickeln ist.

Gruß Kickaha

[thomtrader]

@Kickaha:
#294 und #302 sind super Beiträge von dir, die ich nur 100%ig unterstreichen kann.

Gruß tt

[Kneto]

kickaha: Wir haben die so oft auftretende Patt-Situation. Keiner rückt von seiner Meinung ab. Weder Du noch Ich.

Für mich ist sonnenklar,...Immobilien gehören in den Vermögensmix. Genauso wie Aktien, Anleihen und Schiffonds.

Ich halte nicht besonders viel von tiefen Blicken in die Zukunft. Prognosen sind umso zuverlässiger, je kürzer der Prognose-Zeitraum ist. Wobei ich die Demografie hier nicht ganz vom Tisch wischen will.
Und in 100 Jahren lebe ich ganz sicher nicht mehr. Das hoffe ich doch schwer.


Kneto

[kickaha]

Hey Kneto, bist Du schon so ein alter Knacker , dass Du noch nicht mal die nächsten 100 Jahre durchhalten willst

Gruß Kickaha

[Kneto]

kickaha: Die Frage nach meinem Alter hättest Du mir aber auch charmanter stellen können

Ich bin 29 Jahre


Kneto

[G.Goldmann]

http://www.welt.de/data/2003/11/08/194101.html

Die WELT berichtet heute über Japan :

Im zwölften Jahr in Folge sind die Immobilienpreise gefallen....

Seit den Höchstpreisen von 1990 haben Grundstücke in den sechs großen Industriestädten Japans 80 Prozent ihres Wertes verloren....

Ganz schlecht geht es denen, die in verbriefte Mitgliedschaften von Golfclubs investiert hatten: Diese "Titel" verloren seit 1990 fast 95 Prozent.

G.G.

[TheFuture]

Wenn wir Glück haben, dürfen wir den japanischen Weg gehen.
Glück deshalb,wenn man sich die Staatsverschuldung, mit den bereits genannten Konsequenzen vor Augen führt,die EU-Osterweiterung realistisch analysiert,die Konsequenzen der Globalisierung und der Demographie als unumkehrbar versteht, liegen die Immobilienpreise offen auf der Hand.

Noch schlimmer würde es aussehen, wenn wir diesen Weg nicht gehen dürfen.

[sysiphus]

@theFuture

Vielleicht können Sie Ihre Argumente etwas ausführlicher darlegen, so dass man Sie nachvollziehen kann.

[Hellwig1]

Eine Immobilie ist nicht schlecht,wenn man sie selber nutzt.Zum vermieten lohnt es sich aber nicht.

[kickaha]

Die demographische Entwicklung Japans läuft der deutschen/europäischenEntwicklung ungefähr 10 Jahre voraus. Diese Strukturen sind nahezu identisch.

Der einzige Unterschied besteht darin, das die Japaner die größten Netto-Sparer gewesen sind und aus Ihren "Pfründen" leben konnten/können und bzw. die Produktpreise schneller gefallen sind als die Zinsen.

Wir haben leider diese Rücklagen nicht (mehr?) in dieser Form.

Insofern finde ich den Vergleich zu Japan ganz interessant und auch berechtigt.

TheFutures meinte mit seiner Aussage wohl genau den Umstand, daß japan im Gegensatz zu uns noch über reichlich Liquidität und Sparvermögen verfügt hat und die Entwicklung sozusaegn aus dem Sparstrumpf gepuffert wurde.

Bei uns ist das nicht möglich und deshalb wird der "Niedergang" bei uns ein wenig schneller gehen und dafür ein bischen heftiger asufallen.

@Hellwig1, genau Sie ist nicht schlecht, wenn man Sie genau so haben will, wie sie ist die Liegenschaft. Und dann ist es Liebhaberei und keine Anlage mehr

Gruß Kickaha.

[V-12]

Also dürfte man gespannt sein,wie die Banken den Wertberichtigungsbedarf der Immobilien einschätzen und ganz lässig abwarten um letztlich in vermeintlichen Toplagen zuzuschlagen.Demographie hin od.her,wohnen werden die dann 40-50 od.60 Mio.deutschen Einwohner irgendwo müssen.
Im Übrigen unterliegen alternative Kapitalanlagen der demographischen Entwicklung in nahezu gleichem Umfang und das nicht nur im Hinblick auf die Binnennachfrage.

[TheFuture]

Hallo V12,alter Freund,

ne, hier im thread wurde doch bereits Vieles beschrieben.

- der Staat wird seine Immobilien privatisieren, Preisverfall

- EU- Osterweiterung, Immobilien werden kostengünstiger hergestellt,neue Objekte werden günstiger zu haben sein als die heutigen alten Objekte

- Demographie, Deutsche wird es 2040 noch rund 50 Mio geben.Dabei hat der Rückgang der Bevölkerungszahl bereits begonnen.
Andere Statistiken sind für den Müll, sie rechnen die Einwanderer hinzu, die direkt in die Sozialsysteme einwandern. Per saldo haben wir bereits heute ein Defizit
im qualitativen Bereich, es wandern mehr aus als ein!

-Globalisierung, Geringverdiener werden noch weniger verdienen,Vererbung ausgenommen werden noch Wenigere in der Lage sein Immobilien zu kaufen oder hohe Mieten zu bezahlen.

Viele Grüße

[K1K1]

Wenn die Entwicklungen (Bevölkerungsentwicklung, Errosion der Immopreise etc.), die "Ihr" so vorhersagt, dann müsste gemäß den Gesetzten der Marktwirtschaft bei niedrigeren Wohnpreisen, niedrigeren Büropreisen, niedrigeren Baupreisen für Fabriken/Distributionscenter usw. auch ein Wettbewerbsvorteil (oder verringerter Wettbewerbsnachteil) entstehen. Der zieht dann eventuell wieder Einwohner/Einwanderer und Investitionen an.

Ich glaube so extrem langfristige Prognosen sind grundsätzlich extrem fehlerbehaftet. Mich würde mal interessieren, ob es z.B. 1950 Ökonomen gab, die die Entwicklung der Bundesrepublik von 1950 bis 2000 "richtig" vorrausgesagt haben...

Grüße K1

[TheFuture]

K1,
die Prognosen sind auf einen Zeitraum von 10-15 Jahren begrenzt.
Die Deflation kann sogar 20-25 Jahre andauern.
Alternativ bleibt eine von den Schuldnern initierte galoppierende Inflation mit anschliessender Währungsreform.

Es ist schon richtig, was du zu den Standorten schreibst.
Nur, hast du eine Ahnung davon, wie weit wir hier konsolidieren müssen, bis wir wettbewerbsfähig sind?

[K1K1]

@Future

selbst Zeiträume von 10-15 Jahren sind m.E. nicht prognostizierbar (Beispiel: Wer hat 1990 die Entwicklung der fünf neuen Bundesländer richtig vorrausgesagt, sowohl wirtschaftsmäßig, alsauch von der Bevölkerungsentwicklung her - da war selbst der Lafontain noch viel zu optimistisch ;-) ). Aber gut, jeder hat da so seine Meinung.

Den möglichen(!) Vergleich mit Japan #323 halte ich höchstens vom Prinzip (Möglichkeit einer Deflation) her angebracht. Allerdings sollte man dabei im Hinterkopf haben, dass der Wohn-/Grundstücks-/Baupreis in J. noch heute(!) deutlich höher ist als der in D. Also da wurde einfach eine bisher immense Überbewertung abgebaut (die m.E. eben nicht durch die Demografie etc. begründet war).

Ich denke mal, dass wenn das Szenario eintritt, dass deutlich "weniger" Wohnraumnachfrager in der Zukunft in D. vorhanden sind, dann wird es mehr darauf ankommen, die Bedürfnisse zu treffen. Da dürfte die entsprechende Ausstattung und die Lage des Objektes vielleicht noch wichtiger werden als heute... In dem Sinne habe ich übrigens bei meinen Sachen auch noch was zu bereinigen.

Grüße K1

[rodesien]

Bei den Verhältnissen in Japan wird übersehen das die Immobilien - und Aktienmärkte nicht von einem normalen Niveau gestürzt sind. Anfang der 90er Jahre platzte eine ungeheuerliche Blase welche von den Banken in riesiger Dimension kreditfinanziert wurde.Dieses Szenario sehe ich momentan in D und Europa nicht. Wer pessimistisch in die zukunft schaut sollte sich mal die Entwicklung in den neuen Bundesländern ansehen. Über Leerstand wurde hier nun ja wirklich genug geschrieben aber mir sind keine Preise für vernünftige Immobilien in den ostdeutschen Städten bekannt die auf Dumpingniveau liegen. Ich betone das Wort vernünftig nochmal da ich nicht Sanierungsobjekte oder soziale Schieflagen meine.Ganz im Gegenteil: In Bezug auf die Mietrendite liegen die Kaufpreise auf dem gleichen Niveau wie im Westen.Denn sowohl hüben wie drüben rentiert eine Wohnung bei 5-6%. Das ist aber nicht das einzige Argument gegen fallende Preise. Ich stimme kicka in vielen Punkten zu, sehe aber eine z.b. eigengenutzte Eigentumswohnung nicht als Liebhaberei, denn letztlich zahlt man dafür monatlich unwesentlich mehr als für eine vergleichbare Mietwohnung. Ein Verlust durch " abwohnen" und nachhaltigen Renovierungsstau wird durch regelmäßige Instandhaltungen vermieden. Ferner sehe ich die monatlichen Mehrausgaben gegenüber der Miete eher als Prämie für Unabhängigkeit gegenüber Vermieterwillkür und für finanzielle Absicherung im Alter durch Wegfall der Miete. Man sollte bei der Diskussion auch nicht die Überschrift Immobilie verwenden, da dieses vom Baugrundstück bis zum Bürokomplex alles meint. Ich persönlich investiere nur in Eigentumswohnungen, nicht teuerer als 200.000.-€ in sehr guten Lagen im Ruhrgebiet oder mittleren Lagen an Top- Standorten ( Düsseldorf). Vom derzeitigen Kaufpreis hängt ohnehin die weitere Entwicklung ab, den auch zukünftig müssen die Preise im Falle des Verkaufs bezahlbar sein. Dabei verstehe ich auch nicht das immer wiederkehrende Argument, es gäbe bald niemanden mehr der Immobilien ( Wohnungen ) kaufen kann. Dann gibt es wohl auch bald niemanden der sich einen Mittelklassewagen leisten kann ? Auch das Argument der vielen Kommunalwohnungen, welche verkauft werden und die Preise drücken kann ich nicht nachvollziehen. Das machen AG´s wie WCM,IVG und Nomura schon seit Jahren und die Preise fallen deswegen auch nicht. Deren Problem ist das die Wohnungen vermietet und renovierungsbedürftig sind und daher sowieso nur über einen Zweitmarkt ( Vertrieb) verkauft werden können. Wer sich für ETW`s interessiert wird ohnehin feststellen das langfristig vermietete Wohnungen wesentlich günstiger sind, aber auch meistens renoviert werden müssen.

[TheFuture]

K1,
korrekt,japanische Verhältnisse sind in deinem Sinne zu verstehen!

Rhodesien,
du bist auf dem richtigen Weg, wenn du den Immobilienmarkt nur als einen Teil des Ganzen begreifst. Die Politik hat diese globale Denkweise noch nicht einmal im Ansatz!

Eine eigene ,selbstgenutzte Immobilie sehe ich nur als vorteilhaft an.

Wo bitte erzielst du eine Rendite von 6% ?
Oder sind hier nur user vertreten , die über traumhafte
Objekte in München oder in vergleichbaren Städten verfügen?

Im Raum Würzburg/Nürnberg sind die Mieten die letzten 10 Jahre gleich geblieben, bei Veräusserung ist mit einem Verlust von bis zu 50 % zu rechnen.

Diese Lagen dürften einen Durchschnittswert darstellen.

Gewerbeimmobilien sind vielfach knapp über den Nebenkosten
anzumieten.
Dieser Trend wird sich verstärken, Arbeit lässt sich immer mehr unabhängig von Bürogebäuden erledigen.Die Technik macht es möglich.
Sie zeichnet dafür verantwortlich künftig auch Arbeit außerhalb der Grenzen verrichten zu lassen.

Nur mal ein Beispiel: Wo lasst ihr künftig eure Lohnbuchhaltungen machen?
Weiter in D oder in Hongkong, wenn sich dadurch 75% der Kosten einsparen lassen?

[V-12]

TheFuture,die Wohnungen,die der Staat privatisiert werden sich m.E.kaum auf die Preisentwicklung auswirken.Die VK-Preise waren bedingt durch Lage u.Zustand der Wohnungen schon immer deutlich unter Markt.Im Übrigens stellt sich heute in bezug auf Privatisierung auch noch das Finanzierungsproblem.Die Banken fahren dbzgl.eine sehr restriktive Politik und insofern scheitern Kaufwillige spätestens an der Finanzierung.

Szenario 2040 mit 50 Mio.Einwohnern mal vorausgesetzt.Angenommen,die Immos sind dann tatsächlich so unretabel.Wer wird diese dann besitzen ??
Die Banken,der Staat ??

[christopherm]

Der m.E. größte Vorteil einer selbstgenutzten Wohnung liegt sicherlich in der Einsparung einer Besteuerungsstufe: wenn ich zum Beispiel € 200.000,-- in Anleihen anlege muß ich die Zinsen versteuern und kann deshalb nicht die vollen Zinsen für die Miete einsetzen. Kaufe ich von den € 200.000,-- eine Wohnung, so fällt diese Besteuerung weg.

Ist für mich aber fast das einzige Argument, in D auf der Käuferseite zu sein.

@V-12: Wenn wir in D in 2040 nur noch 50 Mio. Einwohner haben (von denen ein Großteil dann wahrscheinlich in Rente ist) haben wir vorher schon einen Staatsbankrott mit sozialen Verwerfungen hinter uns, die Immos dürften dann auch nicht mehr viel wert sein, gehören werden sie den Banken, die aber selbst faktisch pleite sind.

[TheFuture]

V12,

335 hat dir bereits die Antwort gegeben. Dieses Szenario tritt ein, wenn wir den japanischen Weg nicht gehen dürfen.

Und noch einmal der Hinweis, auch Immobilien dürfen nicht separat betrachtet werden.

Beispiel:Hast du eine Vorstellung wie viel Geld künftig für die Altersvorsorge und private KV zusätzlich aufgebracht werden muß?
Dieses Geld wird sowohl bei den Immobilien als auch bei den Aktienmärkten fehlen.

[V-12]

TheFuture,wie sieht Dein Fazit in bezug auf Kapitalanlage aus ??

[TheFuture]

V12,
bis wir wissen, wohin der Weg uns führt,Bares und Bares, um ggf. nach der Goldzeit Bares für Immos und Aktien zu haben.

[kickaha]

@ All,

ich möchte gerne mal wissen, wie Ihr eine Rendite von 5-6% berechnet.

Werden beim An-/verkauf die Nebenkosten berechnet, wird der Kapitaldienst berücksichtigt, werden die nicht realisierten Buchverluste berücksichtigt, werden die auszuführenden laufenden Instandhaltungskosten mitberechnet, werden die nicht umlagefähigen Nebenkosten, wie Instandhaltungsrücklage und Verwaltergebühren berücksichigt, bzw. bei älteren Mietverträge, das nur die Heizkosten umgelegt werden etc.

Und ich meine damit nicht die Immobilien, die man vor 200 Jahren im Familienbesitz hatte, sondern Anschaffungen der letzten 10 Jahre.

Oder sagt Ihr einfach KP netto, 200 T? JM 10 T? macht 5%?

Meine Kalkulation sieht anders aus. Ich versuche bei meiner Kalkulation alle oben aufgeführten Punkte zu berechnen.

Ich kenne nur wenige, die eine tatsächliche Netto-Performance von 5-6% erwirtschaften. Und die, die das schaffen kaufen ausschließlich Bestandswohnungen, Neubau ist absolut tabu.

Und zwar egal, wo die Liegenschaft liegt.

@The Future

Ja, da bin ich mir auch sehr sicher, dass das zauberwort der Zukunft eindeutig Liquidität heissen wird. Lieber ein paar 10tel weniger Zins aber dafür Flüssig und Gold stellt sicherlich für die nächsten Jahre, zumindest solang, bis die Währungen das nächste Mal reformiert werden, eine Interessante Alternative zur Immobilie dar.


Gruß Kickaha

[rodesien]

@ 336, the future: Du gibst Dir selbst die Antwort wenn Du sagst das immer mehr Geld für Altersvorsorge und Krankenversicherung aufgewendet werden muß. Altersvorsorge sollte doch besser die selbstgenutzte Immobilie sein als die Lebensversicherung bei der Allianz. Und weil mittlerweile jeder das drohende Pleiteszenario der LV ´s kennt wird die einzige Alternative die Immobilie sein. Auch die Psychologie sollte man nicht unterschätzen. Es klingt doch am Stammtisch viel besser ein Eigenheim zu haben als eine tolle LV , oder?
Leider neigen einige hier zu übertriebenen Pessimismus. Daraus könnte sich dann für diejenigen eher der Kreislauf der selbstrealisierten Annahme schliessen als es recht ist:
Übertriebener Pessimismus - Depression - Krankheit - Arbeitsplatzverlust in Folge Krankheit - Resignation- unheilbare Krankheit - Exitus ........
Was ist nur aus den Kindern der Aufbaugeneration geworden, ein Haufen nazistischer Pessimisten und Selbstbemitleider .....
So übel ist es in Japan doch auch nicht, war schonmal einer von euch da ?

[V-12]

rodesien,im Hinblick auf Altersvorsorge macht das dann bezahlte,selbstgenutzte Wohneigentum in jedem Fall Sinn.
Unter käufmännischen Gesichtspunkten ist der Erwerb des selbstgenutzen Wohneigentums dann wirtschaftlich sinnvoll,wenn man den finanziellen Aufwand mit der vergleichsweise aufzubringenden Miete abdecken kann.
Aufwand,der darüber hinaus geht ist ohne Zweifel Luxus bzw.Lebensqualität.

TheFuture,Liquidität war schon immer Trumpf und heute mehr denn je.Bei uns ist es eben so,dass wir unsere Liquidität schon seit Jahren aus Immobilien schöpfen und da hat man eben mal mehr und mal weniger.
Für uns ergeben sich derzeit neben diversen Risiken dennoch auch erhebliche Chancen liquiditätsmässig entscheidend nach vorne zu kommen.
Die Banken liquidieren auf dem Immobilienmarkt derzeit alles,was annähernd nach Ärger aussieht.
Bei denen ist Wertberichtigung z.Zt.das grosse Wort.Basel II bringt auch für die Banken erhebliche Schwierigkeiten,die man sich durchaus zu nutze machen kann.
Es werden sich dbzl.m.E.schon in naher Zukunft hoch interessante Möglichkeiten auf dem Immomarkt ergeben.
Was die Zukunft anbetrifft,denken und planen wir eher in Zeiträumen von 5 Jahren,da Prognosen darüberhinaus kaum zuverlässig sein dürften.

[TheFuture]

rodesien,
jetzt geht es aber arg durcheinander bei dir.
Wie bereits beschrieben, ist ein eigene Immobilie immer vorteilhaft
Nur,abbeissen lässt sich davon halt schlecht. Eine einseitige Fokussierung ist niemals positiv!

Dein negativer Ausblick für Banken und Versicherungen würde argentinische Verhältnisse bedeuten und du wirfst anderen Pessimismus vor?

Dabei geht es nicht um Pessi oder Opti sondern um Realismus.
Du hast die Frage, die wir an dich gestellt haben, 6% Rendite, noch nicht beantwortet.
Beantworte doch diese Frage mal gleich mit:
Die Staatsverschuldung beträgt 1,2 Bio, die implizite Verschuldung jedoch 4,8Bio unter Berücksichtigung der Ansprüche aus Pensionen und Renten.
Wie beseitigst du diese Verschuldung? Gerne positiv beseitigen, damit die negativen Folgen von Pessi bei dir nicht eintreten.

Ich für mich überlege jedenfalls sehr intensiv vermietete
Objekte zu verkaufen.
Warum?
Ich sehe die Gefahr, dass ich in 10 Jahren weniger bekomme als heute.
Vielleicht kannst du mich ja vom Gegenteil überzeugen.
Hierfür wäre ich dir ausserordentlich dankbar.

[TheFuture]

V12,
du machst das ja auch nach meinem subjektiven Empfinden richtg!
Kleiner Haken?,vielleicht bist du zu früh dran, you know what I mean?

[V-12]

Naja,wenn man sich andere Immounternehmen aus unserem Raum ansieht,haben wir zumindest nicht genauso viel falsch gemacht.

Was meinst Du mit noch abwarten ?? Klar wird die Lage im Bereich Gewerbeimmos noch prekärer,wohingegen wir bei Wohnungsvermietung eher ganz zaghaft steigende Nachfrage erleben.

[TheFuture]

Mit abwarten meine ich, dass Immos noch billiger werden könnten.
Der Umkehrschluß halt, dass ich befürchte, Immos werden in 10 Jahren weniger beim Verkauf bringen als heute.

Die globale Konsolidierung der Deutschland AG hat doch noch gar nicht begonnen.

Do you remember?
Antizyklisch würde für mich heute bedeuten, große 4und 5 Zimmerwohnungen zu bauen oder zu kaufen.

Im Gegensatz zu mir betreibst du die Sache ja professionell, es ist dein Job.

Wie ich dich kenne, machst du diesen supi
Viel Erfolg!

[V-12]

Der Trend zu grossen Wohnungen ist unverkennbar.Neu bauen würde ich allerdings eher nicht,da m.E.nur die Toplagen auch in Zukunft sichere Erträge bringen.Hier könnte allerdings interessant sein,Gewerbeimmos in Wohnraum umzubauen.Diese sind verhältnismässig günstig zu bekommen und die Umbaukosten halten sich ggf.im Rahmen.So hast du im Prinzip Neubau in guten Lagen.

[christopherm]

@TheFuture: die Staatsverschuldung kann über zwei Wege beseitigt werden:

Steuererhöhungen, zum Beispiel Grundsteuer massiv rauf

Inflation/Default, also auf Kosten der Geld- und Anleihenbesitzer und Rentner

In beiden Fällen sind immobile Anlagen in Deutschland heftig betroffen. So sind zum Beispiel die Mieten in Argentinien drastisch verfallen und damit auch die Immopreise.

Wenn man schon in Immos will: warum nicht Immo-Aktien kaufen (spart eine Menge Aufwand ein)? Und warum nicht im Ausland kaufen? Die Menschen in Osteuropa und Südostasien werden sicher mal besser wohnnen wollen.

Just my two cents,

Christopher

P.S.: Der dritte Weg, Staatsausgaben zu kürzen um die Pleite zu vermeiden, ist wohl zu illusorisch.

[rodesien]

@342 the future: nichts gegen Banken, das die pleitieren glaube ich nicht aber bei LV´s liegt das Risikoverhältnis doch auf der Hand. Wo soll denn die Rendite herkommen bei deren Wasserkopf in der Verwaltung und der hohen Vertriebskosten. auch Aktien sind riskant, kenne da Leute die sich um Haus und Hof spekuliert haben.Besonders toll ist es in diesem Zusammenhang von den Vorständen getäuscht zu werden.Wer erinnert sich nicht an Cargolifter,Phenomedia,Thomas Cook und die nicht aufhörende Liste solcher Betrugsbuden? Einige Jahre läufts gut und die Risikofreudigkeit ( Gier) steigt und das Geld ist (fast) weg. Die Zeiten der tollen Anleihemöglichkeiten sind auch vorbei, wie Argentinien derzeit beweist. Das Geld der Anleger ist in diesem Fall weg, da hilft alles schönreden nicht. Rendite von 6% ist kaum bei Immos in guten Lagen zu erzielen, gebe ich ja zu. Muß man schon sehr lange suchen und in den Startlöchern stehen. Allerdings sieht da die Rechnung anders aus: Bei etwas EK ( 10%) kann man gut und schnell eine Immobilie tilgen. Wir reden doch nicht von dem Fall das man bar zahlt ... . Jetzt rechnet mal durch was sich bei Gegenüberstellung besser entwickelt, z.B. 15.000 € in Bundesschätzchen oder das gleiche in eine Immo als Anzahlung die nach 15 - 20 Jahren bezahlt ist. Bin zu faul das vorzurechnen. Auch 50 Mio. Menschen wollen gut wohnen und wartet mal ab, bei der Rentendebatte, an deren Anfang wir gerade stehen wird das Thema selbstgenutzte Immo sehr an Stellenwert gewinnen.Kenne eine Masse Leute die sehr früh begonnen haben von ihren Mieteinnahmen zu leben ( sehr gut zu leben). Andererseits ist mir niemand bekannt der von seinen Börsengewinnen sehr gut lebt. Selbst der vielgeschätzte Andre Kostolany bezog sein Vermögen hauptsächlich aus Tantiemen seiner Bücher. Alles Geschwafel übrigens,wie ich meine.

[rodesien]

Außerdem lautet die Überschrift doch : Immobilienpreise auf Talfahrt. Habe bisher keine Belege für die Talfahrt gesehen, wann also soll sie beginnen ? Im Jahr 2040? Für diesen Fall halte ich die jetzige Diskussion für etwas verfrüht.Also: Fakten bitte !!
Die wahrnehmbare Talfahrt dürfte erst anfangen wenn die Zinsen wieder gen 8-9 % steigen. Glaubt jemand daran das wir dieses in den nächsten Jahren erleben? Außerdem sind steigende zinsen gut für den Markt, da dann auch die Nachfrage anzieht. Denn die meisten Käufer befassen sich viele Monate vor dem Kauf mit dem Markt und beobachten auch die Zinsentwicklung. Sollte die Eigenheimzulage entfallen ( was ich nicht glaube, sondern eher eine moderate Kürzung erwarte) werden am Mietpreis finanzierbare Immos, d.h. eher Eigentumswohnungen bis 150.000€ einen wahren Boom erleben. Hier sind die Neubauaktivitäten fast zum Erliegen gekommen zugunsten der 200.000 € Reihenhäuser.

[Harry_Schotter]

Zeit für die Abriss-Birne

Sanierungsmaßnahmen allein ermöglichen in Bestandsbauten aus den 50er Jahren kein modernes Wohnen

Berlin - Die Entscheidung hatte sich der Lübecker Bauverein nicht leicht gemacht. "Wir haben die Vor- und Nachteile lange gegeneinander abgewogen", erinnert sich Vorstandsmitglied Detlef Aue. Am Ende wurde die Radikallösung bevorzugt: An der Robert-Koch-Straße rückten Bagger und Abriss-Birnen an. 254 Genossenschaftswohnungen, alle 1951/52 für Flüchtlinge errichtet, wurden dem Erdboden gleich gemacht. Statt ihrer entstanden auf dem 22 046 Quadratmeter großen Areal 262 neue Wohnungen, mit modernstem Wärme- und Schallschutz und vor allem erheblich größeren Wohnflächen. Die Lübecker Situation ist exemplarisch für einen kompletten Wohnungsjahrgang.

Was den Bauverein von der zunächst erwogenen Modernisierung des Bestandes abrücken ließ, war eine simple Kosten-Nutzen-Rechnung. Aue: "Die Sanierung wäre fast so teuer gekommen wie der Neubau." Nur wäre dabei der Schnitt der Wohnungen kaum verändert worden, die Vermietung damit langfristig in Frage gestellt. Denn die damaligen Flächenstandards, 48 qm pro Familie, bereiteten zunehmend Schwierigkeiten bei der Neuvermietung, als die alten Mieter in Altersheime zogen oder langsam wegzusterben begannen. Lag 1960 der durchschnittliche Wohnraumbedarf bei knapp 19 qm pro Person, beträgt er heute 50 qm. "Die kleinen Wohnungen waren immer weniger gefragt", sagt Aue. Als Folge konnte die sozial ausgewogene Bewohnerstruktur nicht gehalten werden.

Eine Erfahrung, die auch in anderen Städten in Vierteln mit Bestandsbauten aus den 50er Jahren gemacht wird. "Generell steigen in diesen Quartieren Vandalismus, Kriminalität und das Aggressionspotenzial an, wenn die alten Bewohner ausziehen oder wegsterben", weiß Carsten Rieckhoff, Immobilienanalyst der Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank. Ist die Abwärtsspirale erst in Gang gekommen, sei es fast unmöglich, sie wieder zu stoppen. "Irgendwann finden sich in diesen Vierteln nur noch Problemmieter." Häufig sei es dann selbst für einen Abriss zu spät: "Eine Entmietung ist fast unmöglich, wenn niemand die Mieter haben will."


In Lübeck ist es gelungen, rechtzeitig einzugreifen, meint Aue. Zwar sei die Zahl der Wohnungen von 254 auf 262 nur gering gestiegen, die Wohnfläche sei jedoch erheblich gewachsen: von 10 985 qm auf 17 683. Hatte ursprünglich die durchschnittliche Wohnfläche 43 qm pro Wohnung betragen, sind es nun 67,5. Zudem wurde eine Tiefgarage mit 181 Stellplätzen geschaffen, die Parkplatzprobleme, im Viertel seit Jahren eminent endlich gelöst.

Was in Lübeck nur ein kleines Quartier betraf, ist in Nordrhein-Westfalen ein riesiges Problem. Hans-Dieter Krupinski, Ministerialdirigent im Landesbauministerium für Wohnungs- und Stadtentwicklung, schätzt, dass von den zwei Millionen Wohnungen, die in den 50er Jahren errichtet worden sind "als Kohle und Stahle brummten und die Heimatvertriebenen ins Land strömten", noch 1,6 Mio. existieren. Eine Modernisierung zu vertretbaren Kosten sei nicht möglich, sagt Krupinski und rät zum Abriss, "auch wenn viele Wohnungsgesellschaften diesen Schritt noch scheuen". Aus den 45 bis 48 qm großen Zwei- bis Drei-Raumwohnungen, einst für Familien mit zwei bis drei Kindern geschaffen, könnten heute nur 1,5-Zimmer-Wohnungen werden, für die kaum Nachfrage bestehe.

In Einzelfällen seien Abriss- und Neubauprojekte in Nordrhein-Westfalen mit öffentlichen Geldern gefördert worden, sagt Krupinski. In Lübeck hat das Land Schleswig-Holstein das 30-Mio.-Euro-Projekt mit neun Mio. Euro gefördert, die Stadt noch einmal mit 700 000 Euro. Davon profitieren auch die Mieter. Von den 262 neuen Wohnungen unterliegen 188 den Vorgaben öffentlicher Förderung. Die Netto-Kaltmiete beträgt 4,86 Euro/qm. Bauvereins-Vorstand Aue: "Hätten wir nur modernisiert, wäre die Kaltmiete auf etwa 6,11 Euro gestiegen." hai




Artikel erschienen am 14. Nov 2003

[curacanne]

aber auch vermietete wohnungwen haben einen haken, falls die mieter nicht mehr zahlen, können , wollen, und zB ein privates konkursverfahren betreiben.

[Harry_Schotter]

SPD-Beschlüsse schocken Immobilienbranche

Verbände weisen neue "Abkassiermodelle" empört zurück - Wohnungswirtschaft befürchtet Absturz in die Krise

von Robert Ummen

Berlin - Die Immobilienwirtschaft hat mit scharfer Kritik auf die Bochumer Parteitagsbeschlüsse der SPD zur Erhöhung der Erbschaftsteuer reagiert. Führende Branchenverbände sprachen empört von "Abkassiermodellen" und neuen "Neidsteuern", die ein "verheerendes Signal" für die Bürger seien, dass sie "noch mehr abgeschöpft und ausgepresst" werden sollen.

"Die SPD zeigt, dass sie die Zeichen der Zeit für eine grundlegende Steuerwende mit einem einfachen und gerechten System nicht verstanden hat", sagte Rüdiger Dorn, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland, der WELT.

Die beabsichtigte Mehrbelastung der Leistungsträger durch höhere Erbschaftsteuern übersehe, dass dieses "Abkassiermodell" nicht wenige Superreiche, sondern längst einen großen Teil der Bevölkerung treffe. Wer "Oma ihr klein Häuschen" als Maßstab für Steuergerechtigkeit im Blick habe, verstehe nichts von modernen Wohnbedürfnissen und Zukunftsperspektiven einer leistungsfähigen Wirtschaftsgesellschaft, so Dorn.

Die SPD übersehe zudem, dass zunächst das Bundesverfassungsgericht zur Erbschaftsteuer zu entscheiden hat. Als äußerst kontraproduktives Signal wertete Günter Haber, Hauptgeschäftsführer des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), die SPD-Beschlüsse.

"Einmal mehr erklärt die sozialdemokratische Wirtschaftspolitik die Wohnungswirtschaft zu ihrem Feindbild und damit den Irrtum zur Methode", kritisierte Haber. Die Umsetzung dieser Pläne würde die Immobilien- und Wohnungswirtschaft in eine neue Krise stürzen. Private Investoren würden in Scharen aus dem Mietwohnungsbau vertrieben.

Die Pläne zur Erhöhung der Erbschaftsteuer und zur noch stärkeren Gewinnbesteuerung bei Immobilienverkäufen seien reine Neidsteuern, schimpfte Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Verbands Deutscher Makler (VDM). Die SPD habe die Chance verpasst, die völlig überreglementierte Grundstücks- und Wohnungswirtschaft vor einer neuen Steuererhöhungswelle zu verschonen. Keine andere Vermögensart erlebe derart viele staatliche Restriktionen wie die Immobilie - vom Mietrecht bis zum Baurecht.

Die Ankündigung, Gewinne aus Immobilienverkäufen stärker zu besteuern, bezeichnete der VDM als "altes Rezept aus der Umverteilungssuppenküche". Bereits im Frühjahr wollte die Bundesregierung Gewinne aus Hausverkäufen der kompletten Steuerpflicht unterziehen. Damals schon sei das Vorhaben am Bundesrat gescheitert.

Laut Parteitagsbeschluss will die SPD große Erbschaften höher besteuern. Hohe private Vermögen sollten "in angemessener Weise an der Finanzierung gesellschaftlicher Aufgaben beteiligt" werden, heißt es in dem Text. Dazu sollen neben der Erbschaftssteuer auch eine steuerliche Neubewertung von Immobilienbesitz sowie die Besteuerung privater Veräußerungsgewinne bei Immobiliengeschäften beitragen.


Artikel erschienen am 20. Nov 2003


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[V-12]

Bin ja x gespannt,was die SPDler so als "grosse Vermögen" ansehen.

[kickaha]

@352 Harry

find ich voll OK. Wenn die alle so rießige steuerfreie Gewinne mit Ihren Immobilien gemacht haben, dann können Sie auch einen Teil davon an den Staat (uns alle ) zurückgeben, oder ?

Als der Staat wollte, daß MAN/FRAU ganz viele Immobilien baut (1948++, 1987 Volkszählung, 1991 ++ Aufbau Neu-Fünf-Land)), da hat er das ganz toll gefördert (besonders Förderfhäig waren die 250000 Ein-Zimmer-Wohnklo`s ) und ganz viel geld an die tollen "Bausparer" geleistet.

Jetzt wo der Staat merkt, dass er selber Geld braucht, holt er sich seine Sponsorenkohle einfach wieder. Macht doch jede Bank so, erst ausleihen und dann wiederholen.
Ausserdem wurden ja viele "Vermögen" auch durch die Steuerstaatsschenkung aufgebaut.

Wie war das: Wer die Pflicht hat, Vermögen anzusammeln, hat auch das Recht, einen Teil davon wieder an den Staat zu verlieren . (etwas abgewandelt).

gruß Kickaha

[kickaha]

V-12

Grosse Vermögen haben im Zweifelsfall alle, die noch keine Sozialhilfe beantragt haben .

Gruß Kickaha

[Harry_Schotter]

Wohnen im Jahr 2030 wird "sexy" und "trendy" sein(müssen)
von Dankwart Guratzsch

Würzburg - Der Verteilungskampf um die Mieter des Jahres 2030 hat begonnen. Und als erste Investorengruppe haben jetzt die deutschen Wohnungsgenossenschaften mobil gemacht, um die Schrumpfung der Bevölkerung und damit das schlagartige Wegbrechen der Wohnungsnachfrage heil zu überstehen.

Einziges Thema auf dem GdW-Forum in Würzburg: "Innovativ in die Zukunft". Mehr als 500 Vertreter der Wohnungsgenossenschaften aus ganz Deutschland legten dabei ein Bekenntnis zu den genossenschaftlichen Grundsätzen der Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung ab, die es ihnen ermöglichen sollen, neue Wohnangebote für eine Zukunftsgesellschaft zu entwickeln, wie sie in dieser Form keine andere Investorengruppe bereitstellen kann.

Die 2000 Wohnungsgenossenschaften - nicht zu verwechseln mit den ebenfalls im GdW organisierten kommunalen Wohnungsgesellschaften - bewirtschaften 2,2 Mio. eigene und 150 000 verwaltete Wohnungen mit vier Mio. Mietern. Ihre drei Mio. Mitglieder haben für mehr als 3,3 Mrd. Euro Genossenschaftsanteile gezeichnet. Aber diese Mittel reichen nicht, um den gewaltigen Innovationsschub auszulösen, mit dem die Genossenschaften die Konkurrenz abhängen wollen.

Mit einem schonungslosen Bild der Herausforderungen konfrontierte in Würzburg der Leiter des Bochumer InWIS-Instituts, Prof. Volker Eichener, die Genossenschafter. Er sagte einen "gnadenlosen Wettbewerb" der Wohnungsanbieter um Mieter voraus - und zwar selbst im GdW. Denn ab 2010 werde der massive Bevölkerungsrückgang den gesamten deutschen Wohnungsmarkt mit nie gekannter Wucht erschüttern. Der Westen Deutschlands werde davon genauso erfasst werden wie jetzt schon der Osten. In dieser Situation wird es laut Eichener darauf ankommen, dass die Anbieter Marktnischen besetzen. Während die "Massenbestände" unweigerlich in den Leerstand abrutschten, könnten Kunden orientierte Angebote, produktnaher Service, wohn begleitende Zusatzleistungen, innovative Finanzierungsmodelle und eine bewusste Markenpolitik sogar neue Mieter binden. Um sich im Markt als "sexy" und "trendy" darzustellen, biete die Organisationsform der Genossenschaft bessere Möglichkeiten als jede andere Unternehmensform.

Eichener machte zwei Zielgruppen aus, auf die sich das genossenschaftliche Angebot kaprizieren sollte: ältere Mieter und Junggenossen. Seien für die einen Hilfs- und Altersangebote von der Nachbarschaftshilfe über Reinigungstrupps und Kaffeekränzchen, Skatrunde und Briefmarkenverein bis hin zur Kranken- und Altenpflege wichtig, könnten die anderen mit einer Palette von "Fun-Produkten" angesprochen werden. Die Stichworte reichten hier vom Billard- und Kaminzimmer über Clubleben, After-Work-Partys, Wellness- und Fitnesseinrichtungen.

Aber wie das alles organisieren und finanzieren? Die Genossenschaften wollen es ihren Mitgliedern schmackhaft machen, Zusatzleistungen durch Zeichnungen weiterer Einlagen "anzusparen". Zu diesem Zweck fordern sie von der Bundesregierung, ein Fördermodell für die Zeichnung zusätzlicher Genossenschaftsanteile zu entwickeln sowie die Anteile an Wohnungsgenossenschaften in die Riester-Rente einzubeziehen. Vorschläge dazu hat bereits eine von der Bundesregierung eingesetzte Expertenkommission vorgelegt. Kommentar des Vertreters des Bundesbauministeriums, Peter Runkel: "Sehr durchdacht".


Artikel erschienen am 21. Nov 2003


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[kickaha]

Danke Harry,

das war einer der besten Artikel, die ich seid langem gelesen habe.

Vielleicht lesen in ja auch Rodesian und Kneto.

Viele Grüße Kickaha

[Harry_Schotter]

Canadier müsste man sein.....(seufz)

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Der Bauherr in jedem Kanadier sorgt für Konjunktur

Ende der Preissprünge und moderate Baugeldzinsen treiben die Nachfrage nach Einfamilienhäusern an - Rekordjahr 2004 erwartet

Toronto - Der kanadische Markt für Einfamilienhäuser boomt wie seit 30 Jahren nicht mehr. Doch die Immobilienwirtschaft ist in Erwartung neuer Rekorde für 2004 zwischen Champagnerlaune und der Sorge um die weitere Zukunft hin- und hergerissen.

Sollten die Banken, wie kürzlich angekündigt, ab 2005 von ihrer Praxis Abschied nehmen, die Hypothekenzinsen pro Jahr nicht mehr als um 0,25 Prozentpunkte anzuheben, würde dies die Bauantragszahlen drastisch sinken lassen. Zudem zieht die Regierung in Ottawa die Steuerschraube stärker an und macht Bauherren das Leben mit einem Genehmigungsdschungel schwer. Peter Norman, Vizepräsident von Clayton Research, einem der führenden Immobilienunternehmen in Toronto, meint, die Banken sollten sich nicht blind darauf verlassen, dass jedem Kanadier der Wille zum Erwerb von Wohneigentum in die Wiege gelegt wurde.

Immerhin leben rund 75 Prozent in eigenen vier Wänden. "Die derzeitigen Zinsraten - unter 6,5 Prozent für eine Hypothek mit fünf Jahren Laufzeit - sind für kanadische Verhältnisse besonders niedrig und machen den Bau oder Erwerb eines Hauses für die breite Masse erschwinglich. Bei angedachten Steigerungen von zwei oder gar drei Prozent bei den Hypothekenzinsen sähe das schon anders aus", umschreibt Norman die Befürchtungen seiner Branche.

Seine Shorttime-Prognose: Die Banken werden das Rekordjahr 2004 erst einmal genießen und dann am Ende mit einer Zinsrate von 7,0 Prozent für eine fünfjährige Hypothek einen Versuchsballon starten - um zu sehen, wie der Markt reagiert. Werden die Bauanträge nicht weniger, gäbe es bei den Zinssteigerungen 2005 wohl kein Halten mehr.

Aber es gibt auch Beobachter, die davor warnen, die Banken durch solche Debatten in Richtung Zinserhöhung "hin zu prognostizieren". Der Chefvolkswirt der Bank of Montreal, Michael Gregory: "Ich erwarte für 2004 eine leichte Steigerung der Hypozinsen auf 6,7 Prozent. Frühestens Mitte 2005 dürften weitere Entscheidungen getroffen werden."

Übereinstimmung herrscht dagegen bei allen Analysten, dass die Markthochburgen Montreal, Toronto und Calgary 2004 einen Verkaufshöhepunkt bei Einfamilienhäusern erleben werden. Dabei könnte nach Meinung des Immobilienunternehmens ReMax Ontario-Atlantic Canada der durchschnittliche Haus-Preis die Grenzmarke von 300 000 kanadischen Dollar (ca. 179 000 Euro) erstmals überspringen. Das wäre noch moderat: 2003 stieg der Preis von 228 000 Dollar im Jahre 2002 auf 291 000 Dollar. Für die weitere Zukunft sieht dieser Marktbeobachter ein Ende der Preissprünge und Steigerungen um höchstens drei Prozent.

Die gestiegene Nachfrage führt die Canadian Home Builders Association (CHBA) auf wirtschaftliche und demografische Faktoren zurück. Beschäftigung und Kaufkraft haben zugenommen, und Kanadas Bevölkerungszahl überschritt 2001 dank starker Zuwanderung die 30-Millionen-Marke. 80 Prozent der Neubürger hätten Hausbau- oder Hauskauf-Pläne. Zurzeit haben Einfamilienhäuser einen statistischen Anteil an Kanadas Haushalten von 57,3 Prozent, Reihenhäuser 5,3 Prozent und Doppelhaushälften 4,9 Prozent. Allein im vergangenen Jahr wurden rund 144 000 Einfamilienhäuser neu gebaut. In den Hochburgen Toronto, Montreal und Calgary stieg der Anteil der Einfamilienhäuser am Gesamtwohnraum in 2002 um 30 Prozent.

Joe Valela, Präsident der Vereinigung Greater Toronto Home Builders, rechnet stolz vor: "Der Wohnungsbau in Kanada ist eine 63-Mrd.-Dollar-Industrie, mit 1,2 Millionen Beschäftigten und 5,5 Prozent Anteil am Bruttoinlandsprodukt." Damit dies so bleibt oder ausgebaut werden kann, hat Valela an der Spitze einer CHBA-Delegation mit der Regierung eine Verhandlungsrunde eingeläutet. Denn der Boom der Immobilienbranche hat Begehrlichkeiten beim Fiskus geweckt. "Wir versuchen, der Regierung klar zu machen, dass ihr Einsatz in Gegenrichtung gefragt ist. Sie muss konsequent Steuern und Abgaben senken. Weg müssen auch Barrieren, die es Neueinsteigern in den Wohneigentumsmarkt schwer machen. Nur dann kann der Boom weiter gehen", betonte Valela.


Artikel erschienen am 22. Nov 2003


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[christopherm]

Tja, Kanada hat zudem auch eine wesentlich bessere demographische Struktur und ist offen für Einwanderer .

In Deutschland dagegen dürfte es die Wirtschafts bereits ab 2005 schwer haben überhaupt zu wachsen (dann gehen besonders produktive Jahrgänge in Rente und es kommen nicht mehr genug junge Arbeitskräfte nach), die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt kann man sich denken .

[Harry_Schotter]

Das stille Ende der ewigen Wertsteigerung

Schrumpfende Städte, Leerstand, Verfall: Immobilienvermögen verflüchtigen sich

Berlin - Schrumpfende Städte werden nach Ansicht vieler Experten zuerst in Ost-, dann aber auch in Westdeutschland zum Regelfall. Dieser Tatsache sei man sich inzwischen zwar weitgehend bewusst - nicht aber über die Konsequenzen im Klaren. Angesichts einer bis zur Jahrhundertmitte um weitere 15 bis 17 Millionen Einwohner zurückgehenden Bevölkerung müsse man sich auf kleiner werdende Städte einstellen und vom Wunschtraum der ewig anhaltenden Wertsteigerungen bei Immobilien und Grundstücken verabschieden.

Jürgen Goldschmidt, Erster Beigeordneter in der seit Jahren von Abwanderung betroffenen Stadt Forst in der Lausitz, forderte auf dem zweiten Seminar des vhw Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung mit dem Thema "Stadtumbau und Wertermittlung in der kommunalen Praxis" ein komplettes Umdenken. "Leerstand und Verfall schwächen Immobilienwerte, manche werden sich einfach verflüchtigen. Immobilieneigentümer erleben unangenehme Überraschungen, Kreditgeber verlieren Sicherheiten. Es klingt paradox, doch um weiteren Werteverfall zu stoppen, muss schnell abgerissen werden."

Der Paradigmenwechsel, dass noch 1993 Wohnungsunternehmen zur Sanierung verpflichtet wurden, um Zuwendungen zu erhalten und jetzt Abriss gefördert würde, sei nur schwer zu verkraften. Falsch sei auch die Annahme gewesen, dass Mieter quasi automatisch in sanierte Gebiete ziehen. Das zeige beispielsweise die wunderbar wieder hergestellte historische Görlitzer Innenstadt, die zu 45 Prozent leer steht.

"Viele offene Fragen in der Sache", konstatierten kommunale Praktiker und Immobilien-Sachverständige aus der gesamten Bundesrepublik. Zudem mangele es an Abstimmung unter den Beteiligten am Stadtumbau. So entwerfen Stadtplaner nicht selten Abriss- und Umbauszenarien, ohne die Wohnungsunternehmen einzubeziehen. Die sollen die Last schultern, haben aber aus betriebswirtschaftlichem Interesse oft völlig andere Objekte für den Rückbau im Visier. Von Gutachterausschüssen ermittelte Bodenrichtwerte sind häufig unflexibel, Verkehrswerte spiegeln nicht die gegenwärtige Marktsituation wider, lautete die Kritik. Bei einem Leerstand von 1,4 Millionen Wohnungen allein im Osten seien Angebot und Nachfrage völlig aus der Balance geraten. Nach 1990 zu hoch angesetzte Bodenrichtwerte und Bewertungen von Immobilienbeständen verzerrten zusätzlich das Bild. In vielen, vor allem kleineren Städten sei der Grundstücksverkehr zum Erliegen gekommen, weil der Wohnungsmarkt zusammengebrochen ist. "Wir brauchen dringend aktualisierte Bodenrichtwerte und Verkehrswerte, um handlungsfähig zu bleiben." Goldschmidts Mahnung zielte auf einen wunden Punkt: "Wertermittler müssen lernen, nach unten zu schauen. Stadtumbau heißt auch Wertminderung", sprach sich Hartmut Dieterich, emeritierter Professor der Universität Dortmund, für einen Tabubruch aus. Seine vhw-Arbeitsgruppe erarbeitet derzeit Vorschläge für Wertermittlungen in nicht mehr nachgefragten Nutzungen. Auch im Ruhrgebiet gibt es bekanntlich Industriebrachen, die seit Jahrzehnten kaum noch jemanden interessieren: "Kein Markt, keine Preise", erklärte er. Klassische Wertermittlungsverfahren seien für Abrissgebiete daher ungeeignet.

Nicht über Nacht werde der Bodenmarkt in Ordnung zu bringen sein, meinte Wolfgang Kleiber vom Bundesbauministerium. Zu erwarten sei eine längere Phase von dauerhaftem oder vorübergehendem Leerstand mit zunehmender oder schwindender Attraktivität in den Städten. Vieles bedürfe auch schnellerer Klärung. So müssten Bankenpools für Lastenausgleich und Umschuldung gebildet werden, forderte Kommunalpolitiker Goldschmidt, der befürchtet, die Banken könnten zur "Achillesferse" im Stadtumbau werden. erd

Artikel erschienen am 24. Nov 2003


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[hossinger]

"80% aller Einwanderer in Kanada haben Hauskauf- oder baupläne"

Ob wir in D 8% erreichen?

[Diva]

Hallo Harry,

wo findest Du denn diese Artikel??

Danke

Diva

[Harry_Schotter]

@#362 von Diva

Aus "www.welt.de"


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Eigenheim-Nachfrage stagniert

RDM: Preise für die eigenen vier Wände geben nach - Mietsteigerungen im Süden

Berlin - Wohnungsmärkte mit geringer Nachfrage und sinkenden Preisen für die eigenen vier Wände - so beschreibt der Immobilienmarktbericht des Rings Deutscher Makler (RDM), der am Mittwochabend beim Jahresempfang des Verbandes im Berliner Axel-Springer-Haus vorgestellt wurde, die aktuelle Lage der Branche. Teurer (um 0,7 Prozent) sind demnach nur Wohnungsmieten im Süden und Norden der Republik geworden.

Die Preise für Einfamilienhäuser sowie für Reihenhäuser hätten in den vergangenen zwölf Monaten weiter nachgegeben, schreiben die Makler. Die vor zwei Jahren noch beobachtete Marktstabilisierung mit leicht anziehenden Verkaufspreisen habe sich in diesem Jahr nicht mehr durchsetzen können. Im Bereich mittlerer Wohnwert werden laut RDM-Einschätzung Einfamilienhäuser zurzeit um rund 1,8 Prozent günstiger angeboten als noch vor einem Jahr. Die Preise für Reihenhäuser haben im gleichen Zeitraum um rund zwei Prozent nachgegeben.

Vorhandenes Interesse an Wohneigentum wird nach den Maklerbeobachtungen häufig nicht in Kaufentscheidungen umgesetzt, weil Interessenten unsicher sind, was die wirtschaftliche Entwicklung angeht und daher zu langfristigen Investitionen mit Fremdkapitaleinsatz nicht bereit sind. Auf der Angebotsseite wird gleichzeitig ein breites Verkaufsangebot beobachtet. So kommen zahlreiche Objekte, die in den 50er bis in die 70er Jahren errichtet worden sind, infolge von Erbschaften und Vermögensübertragungen auf den Markt. Infolge dieser Konstellation wird ein allgemein ansteigender Vermarktungszeitraum beobachtet, der bei Einfamilienhäusern und Reihenhäusern die Drei-Monats-Grenze deutlich überschritten hat.

Angesichts der auf dem Einfamilien- und Reihenhausmarkt registrierten Preisrückgänge kommen auch Preiseinbußen auf dem Eigentumswohnungsmarkt nicht überraschend. So sanken in den alten Bundesländern die Preise im Durchschnitt um 3,5 Prozent. Das ist fast doppelt so viel wie im vergangenen Jahr. In den Großstädten mit mehr als 500 000 Einwohnern ist der Preisverfall etwas geringer (minus 3,4 Prozent. In den ostdeutschen Bundesländern muss der Eigentumswohnungsmarkt im Vergleich zum Vorjahr Preisreduzierungen von durchschnittlich 5,5 Prozent hinnehmen. Diese Entwicklung kommt angesichts hoher Arbeitslosigkeit, anhaltender Abwanderung und vor allem vor dem Hintergrund erheblicher Leerstände auf dem Mietwohnungsmarkt nicht überraschend.

Im vergangenen Jahr sind die Neuvertragsmieten in Deutschland vereinzelt gestiegen. In den Regionen Nord und Süd kletterten die Mieten um jeweils 0,7 Prozent. Im Westen nahmen sie um 0,8 Prozent ab. Im Osten dagegen sanken sie um durchschnittlich 2,3 Prozent. Im Gesamtdurchschnitt aller von der RDM-Marktbeobachtung erfassten Städte in den alten Bundesländern liegen die Mietsteigerungen bei durchschnittlich unter einem Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Für Zinshäuser und Renditeobjekte ermittelte die RDM-Marktforschung um durchschnittlich 3,6 Prozent (Häuser bis 1948) und 3,8 Prozent (Häuser ab 1949) niedrigere Kaufpreismultiplikatoren als im letzten Jahr. In den von Mieterhaushalten geprägten Großstädten sanken die Kaufpreismultiplikatoren in beiden Kategorien um etwas über fünf Prozent. Das führe zu Brutto-Anfangsrenditen von rechnerisch 8,9 Prozent für ältere Gebäude (vor 1949) und für die etwas teureren neueren Gebäude von knapp 7,8 Prozent. IM


Artikel erschienen am 28. Nov 2003


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[Diva]

Danke!

[TheFuture]

Diesem Harry muß ich doch mal ein dickes Kompliment machen , es ist schon unglaublich wie er stets zu den Beiträgen passende Artikel aus dem Ärmel schüttelt!

Allerdings wurde meine skeptische Haltung bezüglich Immos
eher noch verstärkt,verkaufen lautet die Devise,oder?
Ich warte immer noch auf Argumente, die das Halten oder gar Kaufen begründen, gibt es schon gar keine mehr(Selbstgenutzte Immos mal ausgenommen) ?

[Saratow]

Dieser W.O. Bericht von heute passt, zum Teufel noch mal, hier herein, so wie die Faust auf`s Auge - für all diejenigen, die es bis jetzt immer noch nicht wahrhaben wollten! :

Monday, 1. December 2003 | 13:05 Uhr [Artikel versenden] [Artikel drucken] [zurück]

Der nächste Crash



Der nächste Crash kommt langsam, aber gewaltig. Und er wird aus meiner Sicht wenig mit den Aktien zu tun haben.

In der letzten Woche bin ich einmal durch ein paar deutsche Urlaubsgebiete gefahren und habe Dinge gesehen, die ich vor etlichen Jahren noch nicht gesehen habe. Was erwartet man eigentlich, wenn man an seinem Urlaubsort ankommt? Hinweistafeln auf Hotels, Restaurants, Ferienparks, Badeanstalten, Tierparks ... So war das noch vor einiger Zeit. Doch was sieht man heute? Überall riesige Werbetafeln, auf denen man aufgefordert wird, sich seine eigene Ferienimmobilie zu kaufen.

Wenn ich das lese, kommen mir ganz automatisch Parallelen zum Neuen Markt vor ein paar Jahren vor Augen. Und ich frage mich: Wer soll das nur alles kaufen? Und vor allem bezahlen? Da redet alle Welt darüber, wie unsere Volkswirtschaften von den Notenbanken mit Geld geflutet werden. Mein persönlicher Eindruck ist hingegen, wir werden vielmehr mit Immobilien und mit falschen Vorstellungen geflutet. Und es geht keinesfalls um die Ferienimmobilien. Diese sind nur ein Tropfen auf den heißen Stein.

In gut vierzig Jahren werden hierzulande nur noch vier Fünftel der heutigen Bevölkerung leben. Das heißt: Wenn heute fünf Leute in fünf Wohnungen leben, dann werden in vierzig Jahren nur noch vier Leute in fünf Wohnungen wohnen. Und wenn das Angebot weiter so ausgedehnt wird, werden vier Leute sechs Wohnungen zur Verfügung haben. Wie das sich rechnen soll, bleibt schleierhaft. Auf mich wirkt ein Immobilienkauf heute denn auch so, als ob man im Altersheim einen Spielzeugladen aufmachen würde.

Oberste Priorität ist es daher heute, sein Vermögen liquide zu halten. Denn die fünf Wohnungseigentümer, die bald nur noch vier sind, aber sechs Wohnungen haben, sind allesamt über beide Ohren verschuldet. Und werden viel Geld benötigen, um die Kredite für ihre notleidenden Immobilien zurückzuzahlen. Bargeld und schnell liquidierbare Aktiva werden daher ganz sicher Trumpf bleiben in den nächsten Jahrzehnten.

[Robert_Reichschwein]

Wenn die Bevoelkerung tatsaechlich zurueckgeht, duerften die Immopreise relativ zur Inflationsrate gesehen sinken, auch, wenn, wie es sich leider schon abzeichnet, die Nebenkosten weiter mehr als die Inflationsrate erhoeht werden(immer wieder hoert man aus finanzklammen Rathaeusern Geruechte von kommenden Grundsteuererhoehungen)

Auf der anderen Seite kann diese Entwicklung durch starke Zuwanderung (EU-Osterweiterung) kompensiert werden.

Wie wird es also enden?

Da ich von weiter steigender Bevoelkerungszahl weltweit ausgehe, glaube ich, dass auch Europa seinen Teil davon tragen wird und somit die Immos ungefaehr wertstabil bleiben.

Wenn natuerlich die Steuern erhoeht werden, dann...?

[TheFuture]

Robert, Einspruch!

Die deutsche Bevölkerung wird bis 2050 auf 55Mio und bis 2100 auf gut 20 Mio Einwohner sinken, that`s fact!
Alle anderen, geschönten Zahlenspielereien unterstellen eine Imigration , die so hoffentlich nie stattfinden wird!
Bereits heute habe wir ein Defizit bei der Bevölkerungsentwicklung von jährlich über 100000, wenn man
Ein- und Auswanderung unter dem Aspekt der Qualifikation sieht.
Die EU-Osterweiterung wird und darf unsere Probleme niemals
lösen, die Verifizierung kann ich dir auf Wunsch nachliefern, nein, im Gegenteil diese wird die Problematik gerade im Baubereich drastisch verschärfen.
Bei unseren Rahmenbedingungen kommen weder Kaptiel, noch Investoren ,noch Qualifizierte, die wollen gar nicht zu uns!
Und klar dürfte sein, dass eine Imigration von vielen Nichthochqualifizierten aus dem Osten die Renditen weiter in den Keller schicken, wenig Verdienst und hohe Mieten, illusorisch.

[schlier]

@the future
also deine zukünftige Bevölkerungszahlen sind echt ganz niedlich, aber mehr auch nicht. "Die deutsche Bevölkerung wird bis 2050 auf 55Mio und bis 2100 auf gut 20 Mio Einwohner sinken, that`s fact! ".
Ganz realistisch betrachtet hat muß man dann doch eher Robert zustimmen. Du glaubst doch nicht im enst, dass bei einem weltweiten Bevölkerungszuwachs, die Zone, die am höchsten entwickelt ist, ( momentan Europa), ausstirbt, und hier nur noch Ruinen rumstehen. Eher ein Scherz, oder ;-) jegliche soziologischen Prognose, die weietr als 20 Jahre in die Zukunft scheun, sind doch höchst unseriös. (zeigt die Vergangenheit). Naja und die entscheidung von AMD zeigt, dass unsere Rahmenbedingungen gar nicht so schlecht sein können, oder ??

Du wolltest doch Argumente für den Immo kauf. naja ein Nachsteuerrendite von 15 % sollte doch ein Argument sein.

[TheFuture]

Hallo Schlier,
vielleicht liest du meinen letzten Beitrag noch einmal durch, du hast den Inhalt nicht verstanden.
Selbstverständlich ist es möglich, D bei einer Bevölkerungszahl von 80 Mio zu halten , die Konsequenzen scheinen dir nicht bewusst zu sein.
Meine Zahlen sind empirisch gesichert(Herwig Birg), alle anderen Zahlen sind Schönwetterzahlen, die entsprechende Imigration unterstellen.
Da D 2002 gewachsen ist, haben wir diesen Zuzug auch schon. Allerdings nicht in der Form, wie wir diesen benötigen würden, wir können uns keinen Zuzug in die Sozialsysteme mehr leisten.
Aber nahezu ausnahmslos findet Einwanderung hier statt.
Wenn von über 8 Mio Ausländern nur noch gut 2 Mio Abgaben leisten, spricht dies eine eindeutige Sprache.

[schlier]

Sorry aber kein seriöser wissenschaftler würde eine prognose für 2100 als gesicher ansehen. daher ja auch prognose.
wenn du dich auf empiri berufst, und dann meinst, unser sozialsystem würde 80 mio nicht vetragen, sorry. aber empirisch gesehen werden für zu 99,9 % dann nicht mehr diese soziasystem. in 100 müsste man, aus empirischen erfahrungen heraus, doch einen recht starken struktur bzw. systemwandel unterstellen.
servus

[Harry_Schotter]

@#367 von Robert_Reichschwein

Wieso: "Wenn tatsächlich"???

Die Bevölkerung geht tatsächlich tatsächlich, so wie TheFuture es in Posting#368 schreibt, zurück. Das haben doch jetzt schon selbst die hardnäckigsten Wirklichkeitsverweigerer in den großen Parteien mittlerweile geschnallt. Warum nicht auch du ???

Wer, in Gottes Namen sollte denn aus Osteuropa nach Deutschland einwandern wollen???

Die hochqualifizierten gehen lieber in die USA, Kanada, Australien,GB, und die niedrigqualifizierten, wenn sie denn zu uns kommen......, ja, was sollten wir mit ihnen anfangen? Welche Chancen auf den deutschen Arbeitsmarkt hätte denn ein Arbeiter/Bauer mit grade mal einem Volkschulabschluß und ohne Deutschkentnisse aus, zB. Tschechien, Polen, Ungarn, Lettland, usw. bei uns?????

Vergiss bitte nicht - 50% aller deutschen Arbeitslosen sind niedrig qualifiziert, wieviel schwieriger wäre dann erst die Situation für einen Immigrannten aus den neuen EU-Beitrittsländern, oder???


H_S









Auszug aus dem Buch von Meinhard Miegel: "Die deformierte Gesellschaft"


....


Folgen der Zuwanderung

Nun lässt sich einwenden, dass Deutschland in den kommenden vierzig Jahren vermutlich ebenso wenig im eigenen demographischen Saft schmoren werde wie in den zurückliegenden vierzig Jahren, soll heißen, dass auch künftig mehr Menschen zu- als abwandern und so die entstehenden Bevölkerungslücken zumindest teilweise schließen und den Alterungsprozess verlangsamen werden. Eine solche Entwicklung ist nicht zuletzt aus geographischen, topographischen und vor allem klimatischen Gründen in der Tat wahrscheinlich. Deutschland ist als Lebensraum zu attraktiv, als dass ihm ernsthaft Entvölkerung drohte. Trotzdem muss auch bei dieser Option ein wenig innegehalten werden. Würde Deutschland künftig einen positiven Wanderungssaldo von jährlich durchschnittlich beispielsweise hunderttausend Menschen aufweisen, ginge seine Bevölkerungszahl bis 2040 nicht um gut ein Fünftel, wie dies ohne Zuwanderung der Fall wäre, aber immer noch um ein Siebentel oder knapp zwölf Millionen Einwohner zurück. Mit reichlich siebzig Millionen Einwohnern befände es sich wieder auf dem Niveau von Mitte der fünfziger Jahre.

Allerdings bestünde im Gegensatz zu damals die Bevölkerung zu mehr als einem Viertel aus Menschen, die seit 1960 zugewandert sind, beziehungsweise aus deren Abkömmlingen. Stiege der positive Wanderungssaldo hingegen auf jahresdurchschnittlich zweihunderttausend Menschen, verminderte sich die Einwohnerzahl Deutschlands nur um ein knappes Zehntel oder sieben Millionen. Das entspricht dem Bevölkerungsstand von Mitte der sechziger Jahre. Dann bestünde aber annähernd ein Drittel der Bevölkerung aus Zuwanderern oder deren Abkömmlingen. Sollte gar versucht werden, bei gleichbleibender Geburtenrate die gegenwärtige Bevölkerungszahl durch Zuwanderer konstant zu halten, stammte ein Jahrhundert nach Beginn der Zuwanderung, 1960, die Hälfte der Bevölkerung aus Zuwandererfamilien. Von da an bildeten Menschen, die bereits in der dritten oder vierten Generation in Deutschland ansässig sind, die Minderheit.

Doch wie breit der Zuwandererstrom auch immer nach Deutschland künftig fließen mag - seine Wirkungen auf die Alterung der Bevölkerung sind begrenzt. Zwar ist es möglich, durch Zuwanderung den Erwerbsfähigenanteil auf über fünfzig Prozent zu halten. Das zahlenmäßige Verhältnis zwischen Erwerbsfähigen einerseits und noch nicht beziehungsweise nicht mehr Erwerbsfähigen andererseits wird hiervon aber nur wenig berührt. Ursächlich hierfür ist zum einen, dass auch Zuwanderer älter werden und oft noch nicht einmal ihr ganzes Erwerbsleben in Deutschland verbringen, und zum anderen, dass ihre ursprünglich mitunter höhere Geburtenrate sich schnell dem deutschen Niveau annähert. Ein Teil der Zuwanderer, insbesondere aus den Nachbarländern, weist mittlerweile eine noch niedrigere Geburtenrate auf als die Deutschen.(Zum Beispiel Polen: Bev.wachstum: -0,08 % Fruchtbarkeitsrate: 1,3 Geb./Frau //Ungarn: Bev.wachstum: -0,46 % Fruchtbarkeitsrate: 1,3 Geb./Frau ----Quelle: www.spiegel.de)Zuwanderung ist folglich keineswegs das Mittel, mit dem sich alle demographischen Verwerfungen glätten lassen. Das gilt um so mehr, als sich die künftige Zuwanderung tiefgreifend von der bisherigen unterscheiden wird.

Das Ende der europäischen Zuwanderung

1960, zu Beginn der verstärkten Zuwanderung, stammten rund neunzig Prozent der in Deutschland lebenden knapp siebenhunderttausend Ausländer aus Europa und Amerika. Von ihnen waren wiederum drei Viertel Bürger der heutigen Mitgliedsländer der Europäischen Union beziehungsweise der Schweiz. Obwohl sich seitdem Zahl und Anteil der Ausländer stark erhöht haben, hat sich ihre Zusammensetzung bemerkenswert wenig verändert. Werden auch die Türken zu den Europäern gerechnet - immerhin streben sie in die EU -, kommen fast unverändert 85 Prozent der in Deutschland lebenden Ausländer aus Europa und Amerika. Nur fünfzehn Prozent stammen aus Asien, Afrika und anderen Teilen der Welt.

In der öffentlichen Diskussion wird oft unterstellt, diese Art von Migration werde sich in Zukunft fortsetzen. Breite Bevölkerungskreise und viele Politiker gehen stillschweigend davon aus, dass die Mehrzahl der Zuwanderer auch künftig Europäer oder deren Abkömmlinge sein werden. Doch das ist im Blick auf Westeuropa wenig realistisch und im Blick auf Mittel- und Osteuropa nicht wünschenswert. Mehr noch, die Westeuropäer und namentlich die Deutschen sollten alles unternehmen, dass es nicht zu europäischen Ost-West- Wanderungen kommt. Die Fakten: In der Westhälfte Europas ist der Wanderungssaldo mittlerweile ausgeglichen. Es gibt kaum noch Wanderungsgewinner oder -verlierer. Die wirtschaftlichen Unterschiede sind nicht mehr groß genug, um Menschen zu veranlassen, ihre angestammten Sprach- und Kulturräume sowie ihre sozialen Bindungen aufzugeben. Die Zeiten, in denen süditalienische, portugiesische oder griechische Arbeitskräfte dankbar gen Norden zogen, sind längst vorbei. Ganz anders ist das Verhältnis zwischen Westeuropa auf der einen und Mittel- und Osteuropa auf der anderen Seite. Hier ist das wirtschaftliche Gefalle heute steiler, als es jemals während des 20. Jahrhunderts im Westen war. 1998 war die pro Kopf erwirtschaftete Güter- und Dienstleistungsmenge in Westeuropa im Durchschnitt etwa siebenmal so groß wie in Mittel- und vierzehnmal so groß wie in Osteuropa. Selbst wenn dem Umstand Rechnung getragen wird, dass in Mittel- und Osteuropa noch mehr in Schwarz- und Eigenarbeit erwirtschaftet wird als im Westen, ist ein derartiges Gefälle enorm. Hieran wird sich kurz-, aber auch mittelfristig nicht viel ändern. Die Wirtschaftskraft der rund 53 Prozent der Europäer, die westlich von Oder und Neiße leben, ist elfmal so groß wie diejenige der anderen 47 Prozent. Pro Kopf erwirtschaften die Westeuropäer gut elfmal so viel wie die Mittel- und Osteuropäer. Ein solches Gefalle ist allemal groß genug, um über Sprach- und Kulturschranken hinweg und unter Preisgabe sozialer Bindungen Bevölkerungsströme in Gang zu setzen. Das gilt um so mehr, als mit der Aufnahme von zunächst zwölf mitteleuropäischen Staaten in die EU und der weiteren Liberalisierung des Güter- und Personenverkehrs mit Osteuropa noch bestehende Hemmnisse beseitigt oder zumindest spürbar abgebaut werden sollen. Nicht wenige Deutsche und andere Westeuropäer erwarten hiervon eine nachhaltige Verminderung ihrer Bevölkerungsprobleme. Wurde nicht schon immer an mittel- und osteuropäischen Quellen gezapft, wenn hierzulande nicht genügend Arbeitskräfte zur Verfügung standen: Polen in Bergwerken und der Landwirtschaft oder Balten in Chemiefabriken? Warum also nicht gerissene Fäden wieder knüpfen, zumal ohnehin schon jedes Jahr Hunderttausende von Mittel- und Osteuropäern allein in Deutschland aushelfen? Und ist es nicht auch vernünftig, wenn sich in einer erweiterten EU die Menschen dort niederlassen, wo sie die günstigsten Lebensbedingungen antreffen? Wieso sollen sie sich an der Weichsel oder Memel abmühen, wenn am Rhein oder an der Seine alles viel einfacher geht und sie dort gebraucht werden? Ziehen nicht auch die Amerikaner auf ihrem weiten Kontinent immer an die attraktivsten Plätze, ohne ersichtlich Schaden zu nehmen? Diese Argumentation besticht. Trotzdem ist sie angreifbar. Mit den gleichen Argumenten wird die Bevölkerungsbewegung von Ost- nach Westdeutschland befürwortet. Die Folgen dieser Bewegung können schon jetzt in den neuen Bundesländern besichtigt werden. Hält diese Bewegung noch zehn Jahre an, wird es für den Osten unmöglich sein, irgendwann aus eigener Kraft zum Westen aufzuschließen.


Gefahren der Ost-West-Wanderung

Seit der Antike, vor allem aber seit der Renaissance hat sich der Westen Europas dynamischer entwickelt als der Osten. Das gilt nicht zuletzt für die Bevölkerungszahlen. Ähnlich wie in der Wirtschaft besteht auch in der Besiedlungsdichte ein erhebliches West-Ost-Gefälle. Deutschland beispielsweise ist gegenwärtig doppelt so dicht besiedelt wie Polen oder Tschechien, viermal so dicht wie Weißrussland oder die Ukraine und fünfundzwanzigmal so dicht wie Russland. Dieses Gefälle wird in den kommenden Jahren und Jahrzehnten auch ohne Ost-West-Wanderung steiler werden. Der Grund sind hohe Sterbeüberschüsse oder, umgekehrt, der Rückgang der Geburtenzahlen. Mit Ausnahme Polens und der Slowakei haben alle Länder Mittel- und Osteuropas seit nunmehr reichlich einem Jahrzehnt eine noch niedrigere Geburtenrate als Deutschland und die Europäische Union, und auch die Geburtenraten Polens und der Slowakei sind nicht höher als die niedrige deutsche. Mit den Geburtenraten Frankreichs oder Großbritanniens kann kein einziges mittel- oder osteuropäisches Land mithalten, obwohl auch sie nicht zur Bestandserhaltung ausreichen. Unter diesen Bedingungen bedeutet eine substanzielle Ost-West-Wanderung, dass sich die Zahl der Menschen östlich von Oder und Neiße binnen zwei Generationen halbiert. Über die künftigen mittel- und osteuropäischen Geburtenraten kann ebenso wie über die westeuropäischen nur spekuliert werden. Vermutlich werden sie sich - ähnlich wie in den neuen Bundesländern - nach einer Phase der Selbstfindung und Konsolidierung wieder ein wenig erholen. Sie dürften jedoch in absehbarer Zeit keine bestandserhaltenden Höhen erreichen. Allenfalls dürften sie sich in zehn bis fünfzehn Jahren dem derzeitigen westeuropäischen Niveau annähern. In der Zwischenzeit wächst jedoch eine stark dezimierte Elterngeneration heran, so dass die künftigen Geburtenzahlen selbst dann auf einen weiteren deutlichen Rückgang programmiert sind, wenn die Geburtenraten wieder steigen sollten.

Zum existenzgefährdenden quantitativen Bevölkerungsrückgang kämen bei einer substanziellen Ost-West-Wanderung gravierende qualitative Veränderungen der Bevölkerungsstruktur. Da in der Regel überdurchschnittlich junge, flexible und motivierte Menschen in den Westen ziehen dürften, stiege das Durchschnittsalter der Mittel- und Osteuropäer noch schneller als ohnehin, und zugleich würden die Volkswirtschaften ihrer tüchtigsten Kräfte beraubt. Vor einem solchen Hintergrund würde die Verwirklichung des politischen Postulats der Herstellung und Gewährleistung ähnlicher Lebensbedingungen in Deutschland, der Europäischen Union und möglichst ganz Europa illusorisch. In der erweiterten EU wie in Europa insgesamt würde sich riesenhaft vergrößert wiederholen, was die neuen Bundesländer seit einiger Zeit schmerzhaft erfahren: Die wirtschaftliche Entwicklung würde nicht zuletzt gebremst, weil die Unternehmerischsten abwanderten. Die deutsche Antwort auf diese Herausforderung ist Geld und noch einmal Geld. Die Menschen in den neuen Bundesländern sollen keinen wirtschaftlichen Grund mehr haben, in den Westen überzusiedeln. Das gleiche müsste sich im europäischen Maßstab wiederholen. Die Völker des Westens, allen voran die Deutschen, müssten viel Geld in die durch Abwanderung geschwächten Regionen Mittel- und Osteuropas pumpen, um sie über Wasser zu halten. Dann aber verlöre die ganze Wanderei ihren Sinn. Was nützte es dem Westen, wenn er im Osten die Löcher stopfen müsste, die durch eine Ost-West-Wanderung gerissen wurden? Was aber passiert, wenn er die Löcher nicht stopft? Dann wird es keine funktionierende Europäische Union und kein stabiles, offenes Europa geben. Denn ein Land, ein Kontinent ist nur dann dauerhaft stabil, wenn die regionalen, wirtschaftlichen und sozialen Unterschiede nicht zu krass sind. Andernfalls können selbst Eiserne Vorhänge keine Stabilität gewährleisten. Deutsche und Europäer konnten das in ihrer jüngsten Geschichte hautnah erfahren. Doch wann sind die Unterschiede zu krass? Auf diese Frage gibt es keine allgemeingültige Antwort. Aber es gibt gewisse Erfahrungssätze. Innerhalb eines Sprach- und Kulturkreises setzen sich Bevölkerungsteile in Bewegung, wenn das Wirtschaftsgefälle steiler als vier zu drei ist. Die noch immer nicht zum Stillstand gekommene Wanderung von den neuen in die alten Bundesländer zeigt das. Über Sprach- und Kulturkreise hinweg müssen stärkere wirtschaftliche Anreize wirksam werden. Im allgemeinen reicht aber auch hier ein Gefälle von zwei zu eins, soll heißen: Hat eine Bevölkerung doppelt so viele materielle Güter wie eine andere, machen sich Gruppen der Ärmeren auf den Weg, um am Wohlstand der Reichen teilzuhaben.


Europäer in einem Boot

Soll die Osterweiterung der EU gelingen und darüber hinaus ein offenes und zugleich stabiles Europa entstehen, darf die Binnenwanderung auf Dauer nicht stärker werden, als sie heute in Westeuropa ist. Die durch Abwanderung entstehenden Lücken lassen sich nämlich in keinem Land mehr durch internes Bevölkerungswachstum schließen. Sie klaffen auf Dauer, es sei denn, außereuropäische Zuwanderer strömen nach. Alle Europäer müssen deshalb dazu beitragen, den Wanderungssaldo für jedes Land möglichst ausgeglichen zu halten. Dazu bedarf es einer erheblichen Abflachung des bestehenden Wirtschaftsgefälles. Was das praktisch heißt, wissen die Deutschen seit ihrer Wiedervereinigung nur allzu gut. Für die Ostdeutschen bedeutet es eine radikale Veränderung fast aller Lebens- und Wirtschaftsbereiche. Für die 67 Millionen Westdeutschen einschließlich der Westberliner bedeutet es im Wesentlichen, dass sie den fünfzehn Millionen Ostdeutschen jährlich etwa 75 Milliarden Euro, das sind knapp vier Prozent des westdeutschen Bruttoinlandsprodukts, für den Aufbau der neuen Bundesländer und den ostdeutschen Konsum zur Verfügung stellen. Auf diese Weise soll das Wirtschaftsgefälle, das 1990 bei drei zu eins lag, bis 2010 auf vier zu drei vermindert werden. Ob das gelingen wird, ist ungewiss. Gewiss ist hingegen, dass es nicht gelingen wird, wenn diese Anstrengungen erlahmen sollten. Die Osterweiterung der EU wird auch den übrigen Westeuropäern Gelegenheit geben, diese Lektion zu lernen. Bisher war sie für sie mehr ein gedankliches Experiment. Das ändert sich jetzt. In wenigen Jahren werden den 377 Millionen Alt-EU-Bürgern 106 Millionen Neu-EU-Bürger gegenüber-stehen. Ähnlich wie in Deutschland wird also auch hier das Zahlenverhältnis zwischen Alt- und Neubürgern bei etwa vier zu eins liegen. Anders als in Deutschland wird das Wirtschaftsgefälle aber nicht nur drei zu eins, sondern - je nach Berechnungsweise - bis zu sieben zu eins betragen, mithin mehr als doppelt so groß sein. Die zu lösende Aufgabe ist damit noch schwieriger als hierzulande, selbst wenn eine Verminderung des Wirtschaftsgefälles auf zwei zu eins voraussichtlich ausreichen wird, um die erweiterte EU zu stabilisieren. Doch damit ist es nicht getan. Auch den übrigen 271 Millionen Mittel- und Osteuropäern, die bis auf weiteres nicht der EU angehören, muss zumindest eine Perspektive eröffnet werden. Scheitert Westeuropa bei der Bewältigung dieser historisch einzigartigen Herausforderung, könnte bei Öffnung der innereuropäischen Grenzen eine Völkerwanderung einsetzen, an der niemand, weder im Osten noch im Westen, gelegen sein kann. Es ist deshalb richtig, nicht zeitgleich mit der EU-Osterweiterung den Neubürgern völlige Freizügigkeit einzuräumen. Zwar braucht der Westen nicht zu fürchten, dass zuwandernde Mittel- und Osteuropäer den Ansässigen Arbeitsplätze, Wohnungen oder Krankenhausbetten streitig machen. Dieser latente Konflikt wird durch den zügigen Bevölkerungsschwund im Westen entschärft. Die neuen Mitgliedsländer müssen jedoch zunächst eine Chance haben, sich wirtschaftlich zu festigen. Das geht nur, wenn sie mit ihrer Aufnahme in die Europäische Union nicht sogleich die dynamischsten Bevölkerungsgruppen durch Abwanderung verlieren. Sollte das geschehen, würde die Wirtschaftskraft des Westens weiter gestärkt und die des Ostens nochmals geschwächt. Das steile wirtschaftliche Gefalle würde zementiert und Europa gefährlich destabilisiert. Über kurz oder lang müssten erneut Grenzen gezogen werden. Europa stünde wieder da, wo es schon einmal stand. Die Hoffnung, das wirtschaftliche Ungleichgewicht könne durch Waren- oder Geldsendungen der Migranten an die Zurückgebliebenen zumindest gemildert werden, ist unbegründet. Kurzfristig kann so deren Mangel ein wenig überdeckt werden, doch mittel- und langfristig ist dies kein Ersatz für den Auf- und Ausbau der eigenen Volkswirtschaften. Deutschland ist nach dem Zweiten Weltkrieg auch nicht durch Carepakete und noch nicht einmal durch die Marshallplan-Hilfe wieder aufgebaut worden. Das waren hochwillkommene Gesten, mehr aber nicht. Und auch die privaten Milliardentransfers in die Türkei und das frühere Jugoslawien haben dort wirtschaftlich nur wenig bewegt. Ebenso wenig fundiert ist die Annahme, viele Zuwanderer würden nach einigen Jahren, reich an Wissen und Erfahrungen und ausgestattet mit einigem Startkapital, in ihre Ursprungsländer zurückkehren und dort die Wirtschaft ankurbeln. In Einzelfällen mag das geschehen. Die meisten werden jedoch kaum Anlass haben, den Rückweg anzutreten. Arbeitsplätze und Wohnungen werden ihnen reichlich zur Verfügung stehen, ihre Kinder werden auf deutsche, französische oder niederländische Schulen gehen, und im Übrigen können sie problemlos ihre alte Heimat besuchen, wenn sie Lust darauf verspüren. Warum also sollten sie sich den Mühen der Reintegration unterziehen? Auch hier sind die Erfahrungen eindeutig. Schon nach einigen Jahren wird die alte Heimat den Ausgewanderten oft fremd. Sowohl im eigenen als auch im Interesse Mittel- und Osteuropas sollten Deutsche und Westeuropäer deshalb darauf verzichten, ihre Bevölkerungsprobleme durch mittel- und osteuropäische Zuwanderer lösen zu wollen. Von den in jüngster Zeit in Wirtschaft und Politik erwogenen Maßnahmen, Mitteleuropäern die Übersiedlung nach Deutschland und damit nach Westeuropa besonders zu erleichtern, gehen falsche Signale aus. Sie sind Ausdruck einer extrem kurzsichtigen Politik. Sollte Deutschland diesen Kurs nicht unverzüglich wieder verlassen, wird es mehr verlieren als gewinnen. Der begehrliche Blick mancher Westeuropäer, namentlich Deutscher, auf die Bevölkerungen des Ostens geht fehl. Die Europäer insgesamt müssen akzeptieren, dass es auf ihrem Kontinent keine sprudelnde Bevölkerungsquelle mehr gibt und es nur eine Frage der Zeit ist, bis auch in der Türkei das Bevölkerungswachstum zum Stillstand kommt. Sie müssen erkennen, dass Wanderungsbewegungen, seien es Binnen- oder Außenwanderungen, in einer zahlenmäßig abnehmenden Bevölkerung völlig anders wirken als in einer expandierenden. Und schließlich müssen sie begreifen, dass sie demographisch alle in einem Boot sitzen und ihre Probleme nur gemeinsam lösen können.

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[kickaha]

Das Thema Zuwanderung ist sicherlich ein Thema für uns hier. Leider haben unsere Politiker sich bisher hartnäckig geweigert bei der Zuwanderung zu selektieren (wie das alle anderen großen Einwanderungsstaaten machen, USA, Aussi, NZ etc.)

Die Argumentation Osteuropa halte ich für sehr gewagt. Die haben seid 14 Jahren Glasnost, die Geburtenzahlen sind in seither schlicht und ergreifend weggebrochen.

Die Klientel die wir haben wollen, gibt`s dort gar nicht mehr. Die sind entweder mit Ihren Eltern schon lange hier oder gar nicht geboren (ich hatte dazu vor einiger Zeit recht interessante Gespräche mit Leuten die sich seid 10 Jahren mit der Zuwanderungsthematik beschäftigen).

Und ausserdem muss ich Future recht geben. Wir brauchen nicht nochmals 10 Millionen ungelernte Facharbeiter hier. Wir brauchen entsprechend ausgebildete Menschen und damit stehen wir im Wettbewerb zu den anderen Einwanderungsstaaten wie USA, NZ, etc. und die bieten eben für "gute" Leute deutlich mehr Anreize als wie. Wir bieten nur Anreize für Leute, denen es schlechter geht als uns.

Denkt doch alle nur mal an die Greencart "Inder", die nie zu uns gekommen sind und von denen heute eine ordentliche Anzahl "Osteuropäer" arbeitslos ist und nicht unter 100000 DM arbeiten/angestellt werden darf, selbst wenn sie es wollten.

Mein Gott haben wir kranke Systeme.

BRD = Banana Republik Deutschland

Gruß Kickaha

[kickaha]

Vielleicht noch ein Literaturhinweis.

Ulrich Beck, Risikogesellschaft - Weg in eine andere Moderne!!!

Kam 1986 raus, kurz vor oder nach Tschernobyl.

Die ganze Entwicklung die wir bis heute erlebt haben ist dort vorskiziert in einer Deutlichkeit, wie ich Sie solnst nur selten gelesen haben.

Gruß Kickaha

[Harry_Schotter]

@#373 von kickaha

Wohl wahr, wer, in Gottes Namen, sollte denn schon zu uns einwandern wollen, angesichts explodierender Sozialabgaben und Steuern, einer alternden und schrumpfenden Bevölkerung, einer auf unabsehbare Zeit fortzuschreibenden Massenarbeitslosigkeit und einem Wirtschaftswachstum, dass sich vorraussichtlich in den nächsten 100 Jahren kaum über die 0% Grenze hinweg zu erheben vermag???

Nein, ich glaube nicht an eine große Zuwanderung aus Osteuropa. Nicht nur wegen den jetzt schon verabschiedeten europäischen Zuzugsbeschränkungen für die Bürger der neuen Mitgliedsländer, die in Brüssel und Berlin ratefiziert wurden, nein, vorallem wegen der wirtschaftlichen Misere der alten EU-Länder, namentlich Deutschland, die das größte Hindernis zu einem positiven osteuropäischen Immigrationssaldo ist.

Vielmehr ist zu befürchten, dass stattdessen viele Deutsche, und auch Ausländer bei uns, ihrerseits ihre Koffer packen und aus Deprideutschland auswandern. Wer mehr als zwei Neuronen im Kopf hat, würde/wird das sicherlich auch verstehen, wenn es dazu kommt.


H_S


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Veraltete Wohnungen: NRW-Bauminister denkt an Rückbau, Abriss und Neubau

Gelsenkirchen - Um die wachsenden Probleme mit veralteten und leer stehenden Wohnungen in den Griff zu bekommen, hat der nordrhein-westfälische Städtebauminister Michael Vesper (Grüne) künftig einen Abriss mit anschließendem Neubau nicht mehr ausgeschlossen. Rund zwei Mio. Wohnungen vorwiegend aus den 50er und 60er-Jahren entsprächen heute in Nordrhein-Westfalen nicht mehr den Anforderungen, sagte Vesper bei einer Städtebau-Fachtagung in Gelsenkirchen. Für viele Wohnsiedlungen biete sich aber auch ein Teilrückbau an, sagte Vesper.

Im Rahmen der Modellprojekte unter dem Titel "Stadtumbau West" werde etwa in Oer-Erkenschwick die Wohnsiedlung "Schillerpark" von zwölf auf vier Geschosse "rückgebaut", sagte Vesper. Das Image der aus den 70er-Jahren stammenden Wohnsiedlung sei derzeit von Leerständen und sozialen Problemen geprägt. Weitere Modellstädte für den Stadtumbau im Ruhrgebiet seien Gelsenkirchen und Essen. dpa


Artikel erschienen am 1. Dez 2003


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Selbst im "goldenen" Bayernland sieht es eher, äh, blechern aus.........


Immobilien-Preise in Bayern fallen um bis zu sieben Prozent

München - Die Konjunkturkrise schlägt auch auf die Immobilienpreise in Bayern durch. Bei allen Objekttypen seien in diesem Jahr im Vergleich zum Vorjahr durchschnittliche Rückgänge von knapp einem bis zu sieben Prozent zu verzeichnen, berichtete der Ring Deutscher Makler (RDM) Bayern am Montag in seinem Herbstmarktbericht. Insgesamt hielten sich die Abschläge "angesichts der gesamtwirtschaftlichen Lage noch in einem relativ bescheidenen Rahmen", sagte der RDM-Landesvorsitzende Johannes Schneider.

Weiterhin klaffen die Preise für Baugrund im Freistaat extrem auseinander. Während in besten Lagen in München und Umgebung rund 700 Euro/qm gezahlt werden, kostet der Quadratmeter in einigen Orten mit dem niedrigsten Niveau in Unterfranken, Niederbayern und der Oberpfalz zwischen 30 und 100 Euro. dpa


Artikel erschienen am 2. Dez 2003

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"Sei schlau, geh` zum Bau"......tja, das war einmal........


Immobilienbranche sorgt sich um Vermittlungsergebnis

Falsche Steuerbeschlüsse könnten fatale Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft haben - Zugeständnisse bei der Eigenheimzulage

von Robert Ummen

Berlin - Mit großer Sorge verfolgt die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft die Verhandlungen im Vermittlungsausschuss. Lutz Freitag, Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungsunternehmen (GdW), warnte gestern davor, die Branche durch falsche steuerpolitische Weichenstellungen weiter zu belasten. Vor Journalisten sprach er gestern von "großen Risiken", die fatale Auswirkungen haben könnten.

Das Klima im Vermittlungsausschuss sei nach seiner Kenntnis bislang keineswegs besser geworden. Es sei nur zu hoffen, dass sich letztlich "sachpolitische Argumente" durchsetzen. Ein Feilschen wie auf dem orientalischen Basar werde den Reformproblemen nicht gerecht.

Unmittelbar vor der Sitzung der Arbeitsgruppe "Steuern" appellierte Freitag an die Mitglieder des Vermittlungsausschusses, keine Einigungen zu Lasten der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft herbeizuführen. Weitere steuerliche Belastungen würden sehr negative Auswirkungen auf die Volkswirtschaft insgesamt haben.

Es sei unstrittig, dass beim Aufwand für die Eigenheimzulage ein Beitrag zur Haushaltskonsolidierung geleistet werden müsse, erklärte der GdW-Präsident. Er schloss sich den Vorschlägen der "Initiative Wohneigentum" an, bei abgesenktem Niveau der Eigenheimzulage Neubau und Bestandserwerb in gleicher Höhe zu fördern. Die Gewährung der Bestandszulage in gleicher Höhe wie die Neubauzulage könne auch an den Aufwand für Sanierung oder Modernisierung, also eine investive Komponente, geknüpft werden.

Familien ohne Kinder sollten dabei aber nicht ausgegrenzt werden, forderte der Chef des mit 3200 Wohnungsunternehmen größten Branchenverbandes. Er machte sich in diesem Zusammenhang noch einmal für die gleichberechtigte Einbeziehung der Wohnimmobilie in die Riester-Rente stark. Freitag appellierte zudem an die Mitglieder des Vermittlungsausschusses, die vom Bundestag beschlossene Aufstockung der so genannten Härtefallregelung nach dem Altschuldenhilfe-Gesetz um 315 Mio. Euro sicherzustellen. Abriss ohne Entlastung von den Altschulden sei in dem notwendigen Umfang gar nicht möglich. Es müssten daher Wege gesucht werden, diese Mittel auf Grund der überragenden gesamtgesellschaftlichen Bedeutung, die der Beseitigung des Leerstandes von 1,3 Millionen Wohnungen zukommt, aufzubringen.

Die Kritik des GdW am Haushaltsbegleitgesetz 2004 bezieht sich vor allem auf die geplante Umkehrung der Umsatzsteuerabführungslast. So solle bei der Erbringung von Bauleistungen und Reinigung von Gebäuden die Umsatzsteuer nicht mehr von den Bau- oder Gebäudereinigungsunternehmen, die die Leistung erbringen, an das Finanzamt überwiesen werden, sondern diese Pflicht dem Auftraggeber auferlegt werden, in der Regel also dem Wohnungsunternehmen.

Die vorgesehene Umkehr der Abführungsverpflichtung für die Umsatzsteuer gehe aber weit über das Regelungsziel des Bundesrechnungshofes hinaus, betrügerische Handlungen zwischen Generalunternehmern und Subunternehmern zu verhindern, weil sie nicht nur die Leistungen zwischen Bauunternehmen erfasse, sondern auch die Wohnungsunternehmen belaste, erklärte Freitag. "Wie bereits bei der Bauabzugsteuer führt dies zu zusätzlichen Verwaltungsaufwendungen und finanziellen Risiken bei den Wohnungsunternehmen in Millionenhöhe."

Zur geplanten Einführung einer Mindestbesteuerung bei der Körperschaftsteuer in Form einer Verlustverrechnungsbeschränkung sagte Freitag, dieses Vorhaben sei in jeder Weise "verheerend" für die Wohnungs-, Bau- und Immobilienwirtschaft. "Ich kann nur hoffen, dass sich die Vertreter der Union im Vermittlungsausschuss gar nicht erst auf eine Diskussion über dieses Thema einlassen."


Artikel erschienen am 3. Dez 2003


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[TheFuture]

Ergänzung zu 372,
an anderer Stelle wird Miegel noch deutlicher:

Gerade wenn wir die Hochqualifizierten aus dem Osten abwerben würden, wären die Transferleistungen in diese entvölkerten Länder höher
als der Nutzen den wir durch die hochqualifizierten Einwanderer haben würden.

Harry, an anderer Stelle hast du ja schon mal den Birg zitiert. Herwig Birgs Buch, Die demografische Zeitenwende, gilt als die Pflichtlektüre für Neuinteressierte schlechthin.
Er beschreibt eindringlichst, dass es zu einer eigenen Geburtenverdoppelung keine Alternative gibt.
Ansonsten werden wir bald amerikanische Verhältnisse haben,z.B., bei der Kriminalität, ein Multi-Minoritäten -Staat würde entstehen, in dem gemeinsame Werte und Normen zerfallen, der soziale Konsens wird aufgekündigt.
Birg betont, dass es , wie in allen anderen Bereichen auch, einen Zeitpunkt gibt, wo ein Problem, in diesem Fall das demografische, nicht mehr zu lösen sein wird!
Nichts wird D so verändern wie die Demografie. Bereits 2015
werden die Deutschen in vielen Großstädten die Minderheit darstellen.

Fazit: Über Zuwanderung werden wir unsere Probleme nicht lösen können!

[TheFuture]

Eine Geburtenverdoppelung ist unabdingbar,Familien-und Bildungspolitik müssen oberste Priorotät erlangen!

Herwig Birg

Schrumpfen oder wachsen? Die Lebensbedingungen sind entscheidend

Bevölkerungspolitik in der Demokratie

In einem manifestartigen Artikel in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung begründete ein Medizinsoziologe sein Plädoyer für die Freigabe des Klonens von Menschen zur Behandlung von Unfruchtbaren mit einem merkwürdigen Argument: Die geistigen Wurzeln unseres Embryonenschutzgesetzes, das das Klonen von Menschen verbietet, reichen angeblich zurück in den Nationalsozialismus. Die Nationalsozialisten lehnten die künstliche Befruchtung als etwas Unnatürliches ab, und sie hätten auch das Klonen abgelehnt, wenn diese Technik damals schon bekannt gewesen wäre. Da nur das Gegenteil der von den Nationalsozialisten abgelehnten Ansicht richtig sein könne, sollte man das Klonen von Menschen (und andere biomedizinische Techniken wie die therapeutische Keimbahnintervention) erlauben und das Embryonenschutzgesetz entsprechend ändern. So lautet die dem Leser nahe gelegte Schlussfolgerung.

Politische Nebenwirkungen Auf einer ähnlich verqueren Logik beruht der breite Konsens bei der Ablehnung der Bevölkerungspolitik in Deutschland: Da bevölkerungspolitische Ziele in den vordemokratischen Gesellschaften meist eine wesentliche Komponente der Politik bildeten, insbesondere in der nationalsozialistischen Diktatur und in der DDR, lässt sich Bevölkerungspolitik mit den Prinzipien einer Demokratie angeblich nicht vereinbaren, heißt es da. Wer diesen Standpunkt vertritt, übersieht, dass jede Art politischen Handelns (und Unterlassens) Auswirkungen auf die Zahl und Struktur der Bevölkerung hat. Sind diese Auswirkungen beabsichtigt, spricht man von Bevölkerungspolitik. Da die Wirkungen unabhängig davon eintreten, ob sie beabsichtigt sind oder nicht, können die bevölkerungspolitisch bedeutsamen demographischen Auswirkungen der Politik auch in einer Demokratie nicht vermieden, sondern nur anders benannt werden.

Als Ersatzbezeichnungen für die bevölkerungspolitisch bedeutsamen Wirkungen der Politik auf die Geburtenzahl sind in Deutschland die Begriffe Familienpolitik, familienorientierte Sozialpolitik oder gesellschaftliche Nachwuchssicherung üblich. Die Politik zur Verringerung der Sterblichkeit bzw. zur Erhöhung der Lebenserwartung firmiert unter " Gesundheitspolitik" . Nur die Migrationspolitik wird nicht mit einer Ersatzbezeichnung benannt, aber dafür werden die demographischen Auswirkungen dieses für Deutschland wichtigen Teils der Bevölkerungspolitik um so konsequenter verdrängt.

Die Kunst der Verdrängung ist hierzulande hoch entwickelt. Deshalb wird auch selten thematisiert, dass die Nebenwirkungen der Wirtschaftspolitik auf die Geburtenzahl die Wirkungen des nach dem Ressortprinzip zuständigen Familienministeriums wahrscheinlich bei weitem übertreffen. Je besser die Wirtschaftspolitik das Ziel eines hohen Pro-Kopf-Einkommens erreicht, desto unerschwinglicher werden Kinder, falls Erwerbsarbeit und Familienarbeit nicht oder nur schwer vereinbar sind. So kam es zu dem demographisch-ökonomischen Paradoxon, dass im zeitlichen und internationalen Vergleich die Pro-Kopf-Kinderzahl mit dem wachsenden Pro-Kopf-Einkommen abnahm statt zuzunehmen. In Deutschland z.B. ist die Kinderzahl pro Frau heute etwa halb so hoch (1,4) wie in den 60er-Jahren (2,5), obwohl sich das Pro-Kopf-Einkommen seitdem mehr als verdoppelte.

Die demographischen Nebenwirkungen der Wirtschaftspolitik, der Bildungspolitik, der Arbeitsmarktpolitik und anderer Politikbereiche auf die demographischen Strukturen und Prozesse sind in ihrer Summe von so hohem Gewicht, dass man folgenden Grundsatz formulieren kann: Eine Familien- bzw. Bevölkerungspolitik kann ihre Wirkungen nur dann voll entfalten, wenn sie die demographischen Nebenwirkungen der anderen Ressorts kontrolliert, die selbst keine demographischen Ziele verfolgen, d.h. wenn sie als Querschnittspolitik praktiziert wird.

So wie sich jede Sozialpolitik erübrigt, wenn quer über die Ressorts eine soziale Politik betrieben wird, so bedarf es keiner Bevölkerungspolitik, wenn es die Politik zuwege bringt, dass die Bevölkerungszahl nicht wie in Deutschland schon seit den 70er-Jahren ohne Einwanderungen ständig schrumpft und dadurch altert. Die Bevölkerungsschrumpfung beruht auf der abnehmenden Zahl der Geburten bzw. der nachwachsenden jüngeren Altersgruppen, wobei gleichzeitig die Zahl der Älteren wächst. Die Bevölkerungsschrumpfung ist daher automatisch mit einer Alterung der Gesellschaft gekoppelt. Wer die Alterung dämpfen will, muss die Bevölkerungsschrumpfung verringern.

Die Vereinten Nationen haben in ihrer " Population Division" in New York die Frage aufgeworfen, ob sich die Auswirkungen der niedrigen Geburtenrate in Deutschland und in anderen Ländern auf die Dauer durch Einwanderungen auffangen lassen und die Antwort an Deutschland in einer besonderen Art von " Blauem Brief" in Gestalt einer demographischen Expertise gleich mitgeliefert: Wollte Deutschland durch die Einwanderung Jüngerer verhindern, dass die Alterung, gemessen durch den Altenquotienten (= Zahl der 65jährigen und älteren auf 100 Menschen im Alter von 15 bis 65) zunimmt, müssten bis 2050 188 Mio. Menschen mehr ein- als auswandern, denn je mehr Junge einwandern, desto mehr Alte gibt es 30 Jahre später. Dadurch würde die Bevölkerungszahl von 82 Mio. auf 299 Mio. zunehmen (" Replacement Migration" , New York, 2000). Die Rechnung macht deutlich, dass die Alterung nur noch um den Preis eines extremen Bevölkerungswachstums zu stoppen ist, wobei die dafür erforderliche massenhafte Einwanderung die Probleme vervielfachen würde, die sie eigentlich lösen soll.

Keine Alternative

Eine Politik für die Bevölkerung zu betreiben, die die in Deutschland seit zweieinhalb Jahrzehnten praktizierte Bevölkerungspolitik durch Einwanderungen überflüssig macht, indem sie die Geburtenrate wieder auf das bestandserhaltende Niveau von zwei Kindern pro Frau anhebt, ist langfristig ohne Alternative. Denn die Einwanderer passen sich der niedrigen Geburtenrate in Deutschland erfahrungsgemäß an, so dass in Zukunft zur Kompensation der ständig schrumpfenden Geburtenzahl immer mehr Einwanderer gebraucht würden. Aber auch Einwanderer müssen irgendwo geboren, erzogen und ausgebildet werden, ehe sie im internationalen Wettbewerb um die besten Köpfe für Deutschland gewonnen werden können.

Eine solche Politik ist den Herkunftsländern der Einwanderer auf Dauer nicht zuzumuten, und sie wird der Verantwortung nicht gerecht, die wir nicht nur gegenüber anderen Ländern haben, sondern auch " gegen uns selbst" , wie Immanuel Kant es formulierte. Die Verantwortung " gegen uns selbst" schließt jene gegenüber den kommenden Generationen ein - unseren Kindern und Enkeln -, denen wir nicht nur eine intakte natürliche Umwelt, sondern auch eine soziale Mitwelt hinterlassen sollten, in der sie sich zu Hause fühlen können.

Es wird in Deutschland im 21. Jahrhundert nie wieder so viele Kinder und junge Menschen geben wie heute. Die sich ständig wiederholenden, immer gleichen Schlagzeilen der kommenden Jahre und Jahrzehnte über abnehmende Schüler- und Arbeitskräftezahlen werden unsere Nerven strapazieren und das Land mit einer tiefen Tristesse überziehen. Selbst wenn das Fortpflanzungsverhalten gleich bleibt, muss sich die absolute Zahl der Geburten von Jahr zu Jahr und von Jahrzehnt zu Jahrzehnt verringern, weil die Zahl der potentiellen Eltern wegen des Geburtenrückgangs in den vergangenen drei Jahrzehnten jetzt ständig schrumpft. Dadurch wird die Zahl der Menschen in der für das Erwerbspersonenpotenzial wichtigen Altersgruppe von 20 bis 60 bis zur Jahrhundertmitte um 16 Mio. abnehmen, während gleichzeitig die Zahl der über 60jährigen um zehn Millionen wächst.

Diese Zahlen sind das Ergebnis von Berechnungen unter der Annahme, dass die Geburtenrate auf dem bisherigen Niveau von rd. 1,4 Kinder pro Frau konstant bleibt, dass wie bisher jährlich rd. 170 Tsd. jüngere Menschen netto einwandern und dass die Lebenserwartung entsprechend der langjährigen Trends um sechs Jahre steigt. Die Annahmen entsprechen den seit Jahrzehnten beobachteten Entwicklungen und sind in jeder Hinsicht moderat. Trotzdem werden ihre demographischen Auswirkungen unsere Gesellschaft drastisch ändern: Die Zahl der 80jährigen und älteren wird sich z.B. von drei Mio. auf zehn Mio. erhöhen. In Deutschland wird es im Jahr 2050 ebenso viele Menschen im Alter über 80 geben wie unter 20.

In einer Demokratie besteht das oberste Ziel allen staatlichen Handelns in einer Politik für die Bevölkerung. Deren Qualität lässt sich daran messen, ob die Lebensbedingungen zu einer natürlichen Reproduktion der Bevölkerung oder zu ihrer ständigen Abnahme führen. Wenn es eine solche Politik wieder zuwege brächte, die Geburtenrate schrittweise beispielsweise bis 2030 auf das bestandserhaltende Niveau von 2,1 Kindern pro Frau anzuheben, würde es bis 2080 dauern, bis die Schrumpfung zum Stillstand käme und die Geburtenbilanz wieder ausgeglichen wäre.

Auch wenn außerdem 150 000 jüngere Menschen pro Jahr einwanderten, würde sich an dem hohen Zeitbedarf bis zum Ende der Schrumpfung nicht viel ändern, die Geburtenbilanz bliebe auch dann bis 2068 negativ, und selbst wenn pro Jahr 300 000 jüngere Menschen netto einwanderten, wäre die Geburtenbilanz bis 2060 defizitär. In einer Demokratie bedeutet ein Bevölkerungsrückgang einen Rückgang der Zahl der Demokraten. Wem ist damit eigentlich gedient?

[TheFuture]

Kickaha,
vielen Dank für deinen Literaturhinweis, werde mir deinen Beck reinziehen

[Harry_Schotter]

Nochmal Miegel.....


".................................................

Bevölkerungsentwicklung im
Rückwärtsgang

Dennoch sei unterstellt, dass die seit dreißig Jahren recht
stabile westdeutsche Geburtenrate unverändert bleibt, die derzeit
niedrigere ostdeutsche bis 2010 das westdeutsche Niveau
erreicht, die Zuwanderer noch lange ihre höhere Geburtenrate
beibehalten und die Lebenserwartung des älteren Bevölkerungsteils
weiter kräftig steigt. Dann würde ohne Zuwanderer die
Bevölkerung in den kommenden zehn Jahren um 2,5 Millionen
abnehmen, von 2011 bis 2020 um weitere 3,9 Millionen, bis
2030 nochmals um 5,2 Millionen und bis 2040 erneut um 6,2
Millionen. Insgesamt verlöre Deutschland innerhalb der
nächsten vierzig Jahre knapp 18 Millionen Einwohner, mehr als
derzeit die Bevölkerung der neuen Bundesländer zählt. Bei
Fortdauer dieses Trends hätte sich bis 2080 die gegenwärtige
Bevölkerungszahl auf vierzig Millionen halbiert.

Weniger
deutlich wäre der Rückgang der Bevölkerungen in den meisten
anderen europäischen Ländern. Überall befänden sie sich jedoch
auf Talfahrt. Damit liefe der demographische Film, der jahrhundertelang
fast ununterbrochen steigende Bevölkerungszahlen zeigte,
rückwärts. In vierzig Jahren lebten in Deutschland noch etwa
ebenso viele Menschen wie kurz vor dem Ersten Weltkrieg, und
2080 wäre Deutschlands Bevölkerung mit vierzig Millionen -
auf einem wesentlich kleineren Territorium - so zahlreich wie
zur Reichsgründung 1871. Auch wäre es immer noch so dicht
besiedelt wie derzeit Frankreich oder Polen. Auf einem
Quadratkilometer würden in Deutschland in hundert Jahren etwa
so viele Menschen leben wie vor hundert Jahren und wie in den
meisten Nachbarländern heute. Quantitativ betrachtet würde also
beispielsweise eine Halbierung der deutschen und europäischen
Bevölkerung Bedingungen schaffen, die im Blick zurück und
über die Grenzen durchaus vertraut sind. Allerdings würde sich
mit dem zahlenmäßigen Rückgang der Bevölkerung zugleich
auch deren Altersaufbau ändern. Und für diese Änderung gibt es
in der Geschichte der Menschheit keine Parallele. Sie ist
beispiellos. Hier betreten diese und die nachfolgende Generation
Neuland...................................................."



..........................


Wahnsinn!!!!

.............

[Harry_Schotter]

Das motiviert weder zum einwandern, geschweige denn zum Häusle kaufen.............


..............


Arbeitslosenzahl offenbar auf höchstem Stand seit 1997

Zeitung: Nach Berechnungen 4,19 Millionen
Deutsche im November ohne Job

Die Zahl der Arbeitslosen ist nach einem Zeitungsbericht auf 4,19 Millionen und damit auf den höchsten November-Stand seit 1997 gestiegen. Das berichtet die Tageszeitung "Die Welt" unter Berufung auf erste Berechnungen der Bundesanstalt für Arbeit (BA). Im Vergleich zum Oktober (4,152 Millionen) sei die Erwerbslosen-Zahl im vorigen Monat um rund 40.000 gestiegen, gegenüber November 2002 sogar um 170.000.


.........................

[Kneto]

Harry_Schotter: Die Zahl ist effektiv noch viel höher, wenn man manche Bilanzkosmetik rausnimmt.
Nach der Argumentation mancher hier haben wir bald mehr Arbeitslose als Menschen in Deutschland

Das ist typisch deutsch. Aufgeilen an negativen Dingen. Es ist wirklich sympthomatisch für dieses Volk.
Die Selbstgeißelung und das Duckmäusertum einhergehend mit einem programmiert schlechten Gewissen knechten das Volk doch sehr.


Kneto

[TheFuture]

Kneto,
du irrst!
Die wahren Optimisten sind diejenigen, die du hier angreifst.
In Wahrheit treffen deine Attribute auf dich und die so denkende Majorität zu. Augen zu, bagatellisieren, die unbequeme Wahrheit leugnen und vertuschen.
Die Realität lässt sich nicht dauerhaft ausblenden!
Optimismus ist nur angebracht, wenn uns die Reformen in ethischer und wirtschaftlicher Sicht gelingen.
Mit Aussitzen wird sich nichts mehr lösen, nie mehr, nirgendwo!

[Kneto]

TheFuture: Ich bin ein positiv denkender Mensch und fernab jedem Duckmäusertum. Und ich habe auch kein schlechtes Gewissen.
Die ganze Gleichung ist voller Variablen und ein paar Unbekannten. Wer sich anmaßt, "handfeste" Prognosen für ein ganzes Jahrhundert in die Zukunft zu predigen, kann von mir nicht ernst genommen werden.

Würde ich in kollektivem Schwarzdenken schwelgen, wie der große Rest, hätte ich nicht soviel Erfolg. Ich denke positiv, das probiere ich schon beim Aufstehen in der Früh, weil die ersten Gedanken in der Regel schon den Rest des Tages negativ oder positiv beeinflußen.

Wenn Du meine Postings zum Thema wenigstens durchgelesen hättest, so wäre Dir aufgefallen, daß ich das Demografieproblem keinesfalls komplett vom Tisch wische. Ich sehe auch einen gewissen Werteverfall in Randgebieten, in der DDR und weiteren Gebieten, der natürlich durch die Demografie noch verstärkt (werden) wird.

Nur gebe ich mich nicht Schwarzseher-Orgasmen hin.

Wir (deutschen) Menschen vergessen durch unsere ängstlichen Blicke in die Zukunft das hier und jetzt, so dass wir weder in der Gegenwart, noch in der Zukunft leben.

Das ist das eigentliche Problem. Wir, das deutsche Volk, könnten soviel bewegen. Aber es sind die Pessimisten und Schwarzmaler, die Zauderer und Verzagten, die die Macher (teil-)blockieren.

Ich werde meinen Weg gehen. Positiv denkend natürlich


Kneto

[TheFuture]

Kneto,
das klingt nun doch schon etwas anders

Blick in die Zukunft ,
was den Deutschen fehlt,sind Ziele,die es in der Zukunft zu erreichen gilt und in der Gegenwart definiert und angegangen werden müssen.
Da sind wir, glaube ich, gar net weit auseinander.

Und weißt du, lieber Kneto, wir werden eine Geburtenverdoppelung erhalten , die Frage ist nur unter welchen Bedingungen und zu welchem Zeitpunkt.
Bei richtigen Weichenstellungen wird die Zukunft viel rosiger und schöner noch als die Gegenwart sein.
Aber nicht für alle, Kinderlose und Singles werden es verdammt schwer haben.

[TheFuture]

Zusatz:
Da ich selbständig bin, wirst du mir abnehmen, dass mir monetäres Denken ungeheuer wichtig ist.
Allerdings gibt es für mich noch was Wichtigeres, was das wohl ist?

[Kneto]

`...Allerdings gibt es für mich noch was Wichtigeres, was das wohl ist?...`


Laß mich raten, Du schreibst Horrorgeschichten. "Das 10-köpfige Monster entsteigt Nachts der Isar um Zehntausende Münchner zu verspeisen".


Bayerische Grüße

Kneto

[TheFuture]

Kneto, du irrst schon wieder , ich entsteige dem Main
Fränkische Grüße retour

[Kneto]

Servus

[Harry_Schotter]

02.12.2003 16:13

Immobilienpreise in München

Jammern auf hohem Niveau

Seit Jahren müssen Makler und Verkäufer Preisrückgänge hinnehmen. Auch in diesem Herbst sind die Preise für Wohnungen wieder um vier Prozent gesunken. Aber der Ring Deutscher Makler sagt ganz vorsichtig voraus, dass es ab jetzt nicht mehr billiger wird.

Eike Schrimm

Der Münchner Immobilienmarkt ist eine sehr teure Angelegenheit: Auch wenn die Preise seit Jahren stagnieren oder sogar fallen, kostet der Quadratmeter für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand immer noch durchschnittlich 2500 Euro, aber immerhin vier Prozent weniger als vor einem Jahr.

Knapp 200 Makler, Bauträger, Hausverwalter und Sachverständige beurteilen für den Ring Deutscher Makler (RDM) Bayern zweimal im Jahr den Immobilienmarkt in ganz Bayern mit dem aktuellen Ergebnis: Vergleicht man den Herbstmarkt 2002 und 2003 miteinander geben alle Objekttypen zwischen 0,9 und 3,9 Prozent nach. In München sind Baugrundstücke für Einfamilienhäuser sogar um 4,3 Prozent billiger geworden, Eigentumswohnungen um 4,1 Prozent, Einfamilienhäuser um 1,6 Prozent und Reihenhäuser um 1,4 Prozent.

„Aber im letzten halben Jahr haben die Preise nicht weiter nachgegeben“, spezifiziert Stephan Kippes vom Marktforschungsinstitut RDM-Bayern den Trend. Grund genug, um das Ende der Talfahrt vorsichtig anzudeuten. Johannes Schneider, Landesvorsitzender des RDM-Bayern, braucht aber vier Wenn’s für seine Prognose: „Wenn sich die Konjunktur erholt, wenn die Eigenheimzulage bleibt, wenn die Kunden keine Angst mehr haben um ihren Arbeitsplatz und wenn die Bauzinsen niedrig bleiben, ja dann werden die Preise für Immobilien anziehen.“

Preise und Verluste für Immobilien (guter Wohnwert) in München und Bayern


Kategorie


München


Vergleich Herbst 2002 - 2003


Bayern


Vergleich Herbst 2002 - 2003






Baugrund


600 €/qm


-4,3%


335 €/qm


-0,9%






Einfamilienhäuser/ Bestand


680.000 €


-1,6%


356.000 €


+0,6%






Doppelhaushälften/ Bestand


440.000 €


-0,4%


301.000 €


2,0%






Reihenmittelhäuser/ Bestand


360.000 €


-1,4%


248.000 €


-2,7%






Eigentumswohnungen/ Bestand


2500 €/qm


-4,1%


1715 €/qm


-3,9%









Banken und Politik bremsen die Nachfrage

Obwohl die Rahmenbedingungen stimmen - Baugeld-Zinsen und Preise sind niedrig, das Angebot ist sehr groß - reagieren Kaufinteressenten sehr zurückhaltend: Weil sie sich ihres Arbeitsplatzes nicht mehr sicher sind, wagen immer weniger den Schritt in die eigene Immobilie. „Und wenn sich dann einer mal entschlossen hat, wird er von seiner Bank nicht unterstützt“, berichtet Schneider aus dem Finanzierungs-Alltag. Weil die Geldgeber oft selbst hoch verschuldet seien, legen sie sehr strenge Maßstäbe an, wenn sie eine Immobilie finanzieren sollen. „Wer heute kein Eigenkapital von 30 bis 35 Prozent einbringen kann, bekommt fast kein Bau-Darlehen mehr“, sagt Schneider.

Auch die Politik gehe in die falsche Richtung: Seit über einem Jahr will die rot-grüne Regierung die Eigenheimzulage kürzen, am liebsten würde sie die Förderung sogar ganz streichen. Zurzeit streiten sich deshalb SPD, Grüne und Union im Vermittlungsausschuss darüber, wie und ob es mit dem Staatszuschuss weitergehen soll.

Die Diskussion um die Eigenheimzulage hat die Zahl der Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser in Bayern in den ersten drei Monaten 2003 beflügelt und ist doppelt so hoch wie in den Vorjahren. „Aber das wird sich wieder normalisieren. Vor allem wenn die Regierung ihre Kürzungs-Pläne wahr macht“, prophezeiht Schneider.

Teuerstes Bauland in Bayern

Grünwald: 705 €/qm
Unterhaching: 665 €/qm
Starnberg: 608 €/qm
Gräfelfing: 602 €/qm
Unterschleißheim: 600 €/qm
Ottobrunn: 600 €/qm
Holzkirchen: 600 €/qm
München: 600 €/qm
Vaterstetten: 583 €/qm

Billigstes Bauland in Bayern

Burkardroth: 30 €/qm
Bad Steben: 43 €/qm
Memmingerberg: 67 €/qm
Freyung: 70 €/qm
Tann: 70 €/qm
Deining: 72 €/qm
Sontheim: 85 €/qm
Cham: 76 €/qm

Teuerste Häuser (Bestand) in Bayern

Grünwald: 825.000 Euro
Starnberg: 790.000 €
Oberhaching: 740.000 €
München: 680.000 €
Gräfelfing: 660.000 €
Rottach-Egern: 650.000 €
Ottobrunn: 610.000 €
Tegernsee, Gmund: 600.000 €

Billigste Häuser (Bestand) in Bayern

Burkardroth: 130.000 €
Bad Steben: 145.000 €
Hengersberg: 150.000 €
Cham: 170.000 €
Giebelstadt: .000 €

Teuerste Wohnungen (Bestand) in Bayern

Inning: 3000 €/qm
Starnberg: 2950 €/qm
Oberhaching: 2800 €/qm
Tegernsee: 2800 €/qm
Rottach-Egern: 2700 €/qm
Schäftlarn: 2600 €/qm
Gmund: 2600 €/qm
Schondorf: 2600 €/qm
Vaterstetten: 2588 €/qm

Billigste Wohnungen (Bestand) in Bayern

Hof: 700 €/qm
Gundelfingen: 800 €/qm
Sennfeld: 840 €/qm
Freyung: 850 €/qm
Dillingen: 850 €/qm
Bad Steben: 900 €/qm

[Harry_Schotter]

Weltbevölkerung im Jahr 2300 bei
neun Milliarden

UNO-Bericht: 38 Prozent Senioren

Die Erde wird in 300 Jahren rund neun Milliarden Menschen beherbergen, haben UNO-Experten in New York errechnet. Etwa 38 Prozent der Weltbevölkerung dürften dann älter als 60 Jahre sein, prognostizieren die Vereinten Nationen. Das wäre das Vierfache des heutigen Seniorenanteils. Über 80 Jahre alt wird danach jeder sechste Erdenbürger sein - derzeit erreicht nur jeder hundertste ein solches Alter.

UNO: Weltbevölkerung wächst

Der neue UNO-Bericht "World Population 2300" wurde am Dienstag am Rande einer Expertenkonferenz in New York vorgestellt und soll Fachleuten aus aller Welt bei der Entwicklung neuer Strategien für die Bevölkerungspolitik dienen.

Die Prognose von neun Milliarden Menschen basiert auf der Annahme, dass jede Frau weltweit im Durchschnitt zwei Kinder zur Welt bringen wird. Doch schon geringfügige Abweichungen könnten diese Voraussage entscheidend verändern, warnen die Fachleute. Sollte sich der Kindersegen pro Frau weltweit bei durchschnittlich 1,85 Kindern stabilisieren, könnte die Weltbevölkerung bis zum Jahr 2300 von derzeit 6,3 Milliarden drastisch auf 2,3 Milliarden sinken. Umgekehrt würde ein Segen von 2,35 Babys pro Erdenbürgerin bis 2300 zu einer Weltbevölkerung von 36,4 Milliarden führen.

Nach unten korrigiert

Rein theoretisch könnte die Menschheit - bei ihrer derzeitigen Fruchtbarkeitsrate - bis 2300 sogar auf 134 Billionen!!! anwachsen, heißt es in dem UNO-Bericht. Das hieße, dass sich schon im Jahr 2150 rund 244 Milliarden Menschen den Globus und alle seine Ressourcen teilen müssten. Dieses Szenario schließt die demographische Abteilung der Vereinten Nationen in New York unter ihrem Direktor Joseph Chamie allerdings aus. Vielmehr mussten die Experten ihre frühere Prognose von 10 bis 12 Milliarden Menschen angesichts der sinkenden Geburtenzahlen bereits auf 9 Milliarden nach unten korrigieren.

Deutsche werden in drei Jahrhunderten durchschnittlich 53 Jahre alt sein statt jetzt 40. Das ist auch Ausdruck der steigenden Lebenserwartung: 104 Jahre für Männer des Geburtsjahres 2300 und 107 Jahre für Frauen in Deutschland. Das ist deutlich besser als die des europäischen Durchschnitts mit 100 beziehungsweise 102 Jahren.

Sieben Prozent in Europa

Europa würde nach den neuen Berechnungen anteilig nur noch halb so viele Einwohner stellen - sieben statt der gegenwärtig 12 Prozent der Weltbevölkerung. Afrika werde seinen Anteil dagegen von 13 auf 24 Prozent ausbauen, und Indien, China sowie die USA dürften ihren Platz an der Spitze der bevölkerungsreichsten Länder halten.


Mit Material von dpa


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Wenn die Menschheit bis zum Jahr 2300 tatsächlich auf 134 Billionen(also 134000 Milliarden) Menschen anwachsen würde, könnte ich es mir vielleicht doch nochmal überlegen, ob ich nicht ins Immobiliengeschäft einsteige. Dann aber weniger in Deutschland, dehren Bevölkerung wahrscheinlich zur der Zeit schon eher auf 134000 Einwohner abgesackt ist, als mehr in Indien oder China. Wenn dort der erste Immofonds angelegt wird, ist Harry dabei.


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H_S

[sv_2011]

H_S: Hast du dir diesen 300-Jahre-Salm selber ausgedacht oder hat die UNO tatsächlich einen derartigen Schwachsinn von sich gegeben. Prognose über 300 Jahre
Schon Prognosen über 10 Jahre sind Kaffeesatzleserei.

[kickaha]

@375

das ist mal wieder typisch deutsch.

Erst hauen Sie die Kohle auf den Kopf weil Sie lauter schwachsinnige Immobilieninvestitionen sponsoren (der Großteil der Kapitalanlageimmobilien bestand aus 1-zimmer-Wohn-Klos) und jetzt reisen sie die alten wieder ab, mit der Begründung sie wärennicht mehr zeitgerecht.

Es wird wirklich immer schlimmer.

Das Abreisen ist dann nur wieder ein Mrkteingriff, der den schmerz eine zeitlang lindert.

Die verballern unsere Kohle, alsob es in zunkunft nicht wichtigere Dinge gäbe als Bauruinen.

Den Jungs sollte man endlich mal die Ministerpensionen streichen und Sie verantwortlich machen können für den Mist, den Sie verbrechen.

@Kneto

hast DU das letzte Mal nicht geschrieben, dass Du aus dem Pott kommst? Und jetzt versendest Du bayerische Grüße? Du bist mir vielleicht ein Dreckschraz

Gruß Kickaha

[Harry_Schotter]

19.12.2003

I M M O B I L I E N

Rückbau der Rendite

Von Dietmar Palan

Häuslebauer müssen sich neu orientieren. Der Wert von Wohnimmobilien steigt deutlich langsamer. Lagen, die bislang durchaus gefragt waren, müssen abgeschrieben werden. manager magazin analysiert, wie sich die Preise entwickeln.

Hamburg - Die Deutschen werden sich bis 2020 mit einer weit geringeren Wertsteigerung ihrer Wohnimmobilien abfinden müssen, als sie es in den vergangenen Jahrzehnten gewohnt waren. Dies ist das Ergebnis einer Studie des Analysehauses Feri, deren Resultate das manager magazin in seiner am Freitag (19. Dezember) erscheinenden Ausgabe vorstellt.

Immobilien: Die Zeit hoher Wertzuwächse ist für praktisch alle Lagen passé

Feri hat im Rahmen der Studie die Entwicklung der 66 wichtigsten Regionen prognostiziert und dabei unter anderem die Folgen des örtlichen Wirtschaftswachstums, der Einkommensaussichten und der regionalen Bevölkerungsentwicklung auf die Immobilienpreise berücksichtigt. Untersucht wurde die Wertentwicklung von Einfamilien- und Reihenhäusern sowie von Eigentumswohnungen und die Entwicklung der durchschnittlichen Wohnungsmieten.

Nach diesen Berechnungen können Immobilienbesitzer bis zum Jahr 2020 bundesweit nur noch mit einem durchschnittlichen inflationsbereinigten Wertzuwachs von einem halben Prozent pro Jahr rechnen. Die Einnahmen aus vermieteten Wohnungen werden, wenn die Geldentwertung berücksichtigt wird, in vielen Städten bis 2020 sogar sinken. Hauptgrund für die abflauende Wertentwicklung sind die sich bis 2020 abzeichnenden Auswirkungen einer langsam, aber kontinuierlich sinkenden Bevölkerung.

Dennoch bleiben, so das wichtigste Ergebnis der Studie, die eigenen vier Wände - bei vernünftiger Planung und Standortwahl - auch in den kommenden Jahren eine Investition, die mit hoher Wahrscheinlichkeit den Erhalt des eingesetzten Kapitals sichert und auch nach Abzug der Inflationsrate moderate Wertzuwächse sichern sollte.

Die Zeit hoher durchschnittlicher Wertzuwächse aber ist indes für praktisch alle Lagen passé. An einem Standort wie Köln wird beispielsweise der Wert eines Einfamilienhauses inflationsbereinigt bis 2020 im Durchschnitt gerade einmal um gut 20 Prozent steigen, der einer Eigentumswohnung sogar nur um 14 Prozent zunehmen.

Hinzu kommt: Der Abstand zwischen Topstandorten wie Düsseldorf oder Hamburg und Provinzstädten wie Trier oder Göttingen wird sich noch einmal drastisch vergrößern. In strukturschwachen ländlichen Gebieten dagegen können die Preise dramatisch einbrechen.


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@kneto

An einem Standort wie Köln wird beispielsweise der Wert eines Einfamilienhauses inflationsbereinigt bis 2020 im Durchschnitt gerade einmal um gut 20 Prozent steigen, der einer Eigentumswohnung sogar nur um 14 Prozent zunehmen


Liest du das??

14% reale Wertsteigerung bei einer Eigentumswohnung in 20 Jahren. Das sind 0,7% pro Jahr. Allerdings kann man sagen: immerhin 0,7%

Zu der Wertentwicklung kommt ja noch die
Mietrendite und der Inflationsausgleich in den jährlichen Miet- und Wertsteigerungen. Also eigentlich doch kein so schlechtes Geschäft. Theoretisch.

Ich wär` bei meinem kleinen Häuschen schon mit einem Inflationsausgleich dankbar und zufrieden.

H_S

[Kneto]

kickaha:

Kneto
hast DU das letzte Mal nicht geschrieben, dass Du aus dem Pott kommst? Und jetzt versendest Du bayerische Grüße? Du bist mir vielleicht ein Dreckschraz
Gruß Kickaha


Ich geb Dir gleich Dreckschraz, Du Rotzlöffel

Ich wohne in Köln, in meinen Adern fließt aber bayerisches Blut
Komme ursprünglich aus dem allertiefsten Bayern. Dort wo sich die Kühe gute Nacht sagen und um 20.00 Uhr die Gehsteige hochgeklappt werden.


Harry_Schotter: Mir ist der Manager-Magazin-Artikel durchaus bekannt. Aber er bringt mich keinesfalls aus der Ruhe. Dafür bin ich einfach zu professionell, zu gut, zu überlegen


Kneto

[Art Bechstein]

Immobilien Zeitung vom 15.01.2004
Not leidende Immobilien
Je tausend Berliner eine Zwangsversteigerung
Die gute Nachricht zuerst: Das Tempo, in dem die Zwangsversteigerungen in Deutschland zunehmen, hat sich verringert. In vielen großen West-Städten hat sich die Lage entspannt. Mehr Positives hat die Statistik für 2003 aber nicht zu bieten.

Die Zahl der Zwangsversteigerungstermine ist im Jahr 2003 gegenüber 2002 um 4,4% gestiegen, berichtet der Argetra Verlag, Ratingen. Damit hat sich der Anstieg zwar weiter fortgesetzt, im Vergleich zu 2002, als der Zuwachs auf 10% beziffert wurde, allerdings abgeschwächt. Die Gesamtsumme der zur Versteigerung angesetzten Verkehrswerte blieb mit rund 18 Mrd. EUR konstant.
Da gleichzeitig die Zahl der Termine zunahm, ging der Verkehrswert je angebotenem Objekt im Bundesdurchschnitt um 8,8% zurück. Rund zwei von drei Terminen wurden für privat genutzte Eigentumswohnungen sowie für Einfamilienhäuser angesetzt; weitere 24% der Fälle stellten Renditeobjekte.
Ähnlich wie bei den "normalen" Immobilienmarktpreisen gibt es auch im Segment der Versteigerungen starke regionale Unterschiede. Während z.B. in Bayern pro Termin ein Durchschnittswert von 268.100 EUR angesetzt wurde, waren es in der Region Rheinland-Pfalz/Saarland nur 154.500 EUR.
Im Zeitvergleich fällt auf, dass die Unterschiede zwischen den Bundesländern zunehmen. Hatten 2002 noch alle Länder (bis auf Bayern) ähnlich starke Zuwächse bei den Terminen, standen 2003 "enorme Zuwächse" in einigen Regionen ebenso hohen Rückgängen in anderen Gegenden gegenüber, berichtet Argetra-Sprecher Winfried Aufterbeck. Dies sei ein neues Phänomen.
Das größte Plus bei der Zahl der Termine wurde in den Regionen Sachsen/Thüringen (17,5%), Rheinland-Pfalz/Saarland (17,1%) sowie Mecklenburg-Vorpommern (14,8%) registriert. In Bayern (-15,3%) und Baden-Württemberg (-6,9%) kamen dagegen weit weniger Objekte zur Versteigerung. Auch in Großstädten wie Frankfurt am Main, Köln oder Hamburg ist die Zahl der Termine im Verhältnis zur Einwohnerzahl bemerkenswert niedrig.
So wurden in Frankfurt mit einer Bevölkerung von ca. 650.000 Menschen lediglich 304 Termine (siehe Grafik links) gezählt; in München (1,26 Mio. Einwohner) waren es 718. Kommen in diesen beiden Metropolen also ca. 0,5 Termine auf tausend Einwohner, liegt die Quote in Berlin (3,39 Mio.) knapp doppelt so hoch - fast auf jeden tausendsten Hauptstädter entfällt statistisch eine Zwangsversteigerung.
Der Ausblick auf das laufende Jahr fällt Aufterbeck leicht, denn er muss lediglich seine Prognose für 2003 recyclen. Diese lautet: Der Anstieg bei der Zahl der Versteigerungstermine wird sich fortsetzen, aber der Zuwachs wird sich weiter abschwächen. Die Verkaufschancen für selbstgenutzte Objekte werden sich weiter verbessern.
Problematisch bleibt die Lage bei den Objekten aus der Kategorie "Gewerbe und Rendite" in den neuen Bundesländern. Absetzbar sind solche Immobilien nur zu so niedrigen Preisen, dass im Anschluss lukrative Mietrenditen erzielbar sind. (mol)

[Harry_Schotter]

IMMOBILIEN

Rückbau der Rendite

Von Dietmar Palan

Häuslebauer müssen sich neu orientieren. Der Wert von Wohnimmobilien steigt deutlich langsamer. Lagen, die bislang durchaus gefragt waren, müssen abgeschrieben werden. Das manager magazin hat analysiert, wie sich die Preise entwickeln.

Hamburg - Die Deutschen werden sich bis 2020 mit einer weit geringeren Wertsteigerung ihrer Wohnimmobilien abfinden müssen, als sie es in den vergangenen Jahrzehnten gewohnt waren. Dies ist das Ergebnis einer exklusiven Studie, die das Analysehauses Feri im Auftrag des manager magazins erstellt hat.

Feri hat im Rahmen der Studie die Entwicklung der 66 wichtigsten Regionen prognostiziert und dabei unter anderem die Folgen des örtlichen Wirtschaftswachstums, der Einkommensaussichten und der regionalen Bevölkerungsentwicklung auf die Immobilienpreise berücksichtigt. Untersucht wurde die Wertentwicklung von Einfamilien- und Reihenhäusern sowie von Eigentumswohnungen und die Entwicklung der durchschnittlichen Wohnungsmieten.
Nach diesen Berechnungen können Immobilienbesitzer bis zum Jahr 2020 bundesweit nur noch mit einem durchschnittlichen inflationsbereinigten Wertzuwachs von einem halben Prozent pro Jahr rechnen. Die Einnahmen aus vermieteten Wohnungen werden, wenn die Geldentwertung berücksichtigt wird, in vielen Städten bis 2020 sogar sinken. Hauptgrund für die abflauende Wertentwicklung sind die sich bis 2020 abzeichnenden Auswirkungen einer langsam, aber kontinuierlich sinkenden Bevölkerung.

Dennoch bleiben, so das wichtigste Ergebnis der Studie, die eigenen vier Wände - bei vernünftiger Planung und Standortwahl - auch in den kommenden Jahren eine Investition, die mit hoher Wahrscheinlichkeit den Erhalt des eingesetzten Kapitals sichert und auch nach Abzug der Inflationsrate moderate Wertzuwächse sichern sollte.
Die Zeit hoher durchschnittlicher Wertzuwächse aber ist indes für praktisch alle Lagen passé. An einem Standort wie Köln wird beispielsweise der Wert eines Einfamilienhauses inflationsbereinigt bis 2020 im Durchschnitt gerade einmal um gut 20 Prozent steigen, der einer Eigentumswohnung sogar nur um 14 Prozent zunehmen.

Hinzu kommt: Der Abstand zwischen Topstandorten wie Düsseldorf oder Hamburg und Provinzstädten wie Trier oder Göttingen wird sich noch einmal drastisch vergrößern. In strukturschwachen ländlichen Gebieten dagegen können die Preise dramatisch einbrechen.