Hauskauf und Finanzierung - 500 Beiträge pro Seite

[alfredoline]

Ich möchte gerne in 5 Jahren ein Haus bauen (Preis ca. 250.000 Euro)
Wie finanziere ich am besten. Hat jemand Erfahrung?
Habe bis dahin ca. 100.000 Euro Eigenkapital.

[anjoer]

Wie hoch sind dann noch Ihre Liquieden Mittel, wenn das eigenkapital für das Haus drauf gehen sollen?
Will mit dieser Frage zum selbstverantwortlichen Nachdenken anregen oder vieleicht sogar eine Planung aufbauen.

Bin unter folgender Email erreichbar sofern Interesse besteht!

[e-mail]

ANJOER

[SvensKollege]

ja, jörg.

und wahrscheinlich hast du auch gleich einenn passenden bausparvertrag oder eine fondspolice unterschriftsreif im gepäck!

[JohnDoo]

0,Mich würde das auch Intressieren mit der Finanzierung.

Gibt es hier im Board niemand der sich mit sowas auskennt.

Was ist die beste Methode.


Baussparvertrag?
Lebensversichrung?
oder ein ganz normaler Kredit von derBank?

Und was ist momentan der Zinssatz den man so kriegen kann?

danke für eure Hilfe

John

[novalis1]

Hallo allerseits,

habe gerade zusammen mit meiner Frau ein zweites Haus erworben, nicht ganz billig wg. Nähe zu München, dafür hat man aber auch einen guten Job...

1. Haus: Elternhaus auf dem Lande, mit Angehörigen als Mieter drin, erworben im Jahr 2000, finanziert zu 80% mit Bankkredit (6.1% Zins, 1% Tilgung) und 20% Familiendarlehen (6% Zins). Schuldzinsen und einiges andere steuerlich absetzbar, daher die hohe Finanzierung. Wenn Vermietung, dann so, fallt bloß nicht auf Strukturvertriebe rein! (siehe Metzkis thread)

2. Haus: Reihenhaus bei München, Eigennutzung, finanziert zu 85% mit Bankkredit (eine große bayerische Bank, die es bekanntermaßen nicht so genau nimmt mit den sonst üblichen Beleihungsgrenzen), 15% Eigenkapital. Grund: wir wollen unsere Aktien jetzt erstmal nicht mit Verlust verkaufen. Wichtig dabei: hohe Tilgung (3%) und zusätzlich optionale Sondertilgung (bis 5% der Darlehenssumme pro Jahr) vereinbaren, dann kann man im günstigen Fall in 10 Jahren (Zinsbindungsfrist) schuldenfrei sein. Bausparvertrag? Überflüssig wie ein Kropf, viel zu unflexibel. Der gewiefte Häuslschleichal muß flexibel sein, um günstige Gelegenheiten nutzen zu können. Habe leider auch baugespart, jetzt aber gekündigt, ziehe das Guthaben als Eigenkapital raus.

Übrigens: ab 20-30% Eigenkapital empfehle ich zu erwägen, JETZT zuzuschlagen. Die Sterne, respektive das Immobiliendreieck (gute Kaufpreise, niedrige Zinsen, gute Mieten [zumindestens in einigen Ballungsgebieten]) stehen günstig. Wichtig für Eigennutzer: die Raubritter von Fiskalia planen nach der Wahl die "Modernisierung" der Eigenheimzulage (Klartext: Einschränkung [vor allem Neubau] oder de facto Abschaffung durch Senken der Einkommensgrenzen auf ein Niveau, wo man sich eine Immobilie sowieso nicht leisten kann). Wer jetzt kein Haus hat...

Vielleicht ist dieser kurze Erfahrungsbericht ja von Nutzen.
In diesem Sinne Grüße und frohe Ostereiersuche,
Novalis1

[Alterego20]

ja ja der bausparer - oder gar die kapital-lebensversicherung...
ein kleiner (!) bausparer kann unter vielen wenns udn abers udn vielleicht doch nicht interessant sein für jene die erstens vermögenswirksame leistungen erhalten und zweitens erst in 10/15 jahren bauen wollen und drittens auch noch die zulage vom staat bekommen (das ist aber nur für niedrigste einkommen zutreffend).

für alle die jetzt finanzieren wollen:
selber rechnen!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

die leutchen werden in den bausparer gelockt (auch für finanzierungen heute hier und jetzt) mit der angst vor steigenden zinsen.
was wohl jene die sich zu so einem schwachsinn verleiten lassen nicht begreifen: anstelle zu tilgen sparen sie an zu minimalzinsen respektive nehmen heute einen um die bauspar-ansparsumme höheren kredit auf. mit dem effekt: sie zahlen zwar garantierte niedrigzinsen - aber auf eine unvermindert hohe schuld. ich habe das mal ausgerechnet - und nach meiner rechnung sind selbst zinsen bis 9% (ab in 10/15 jahren wenn die längsten zinsbindungen auslaufen würden) im ergebnis besser als die bauspar-idee.
nein ich rechne das hier nicht vor, ist mir erstens zu viel arbeit und zweitens: wers nicht selbst ausrechnen kann soll auch solche kredite nicht aufnehmen, dann hat er schon verloren bevor das spiel beginnt.
also: nicht vertrauen sondern prüfen.

und zum kaufzeitpunkt: der markt kühlt noch immer ab, auch in den sogenannten hochburgen, eile ist nie geboten. stuerervorteile oder eigenheimzulage oder zinsängste:
alles in der höhe relativ irrelevant im vergleich zum preis- und qualitätsbewussten einkauf der immobilie. wer heute mit kredit eine immobilie finanziert und auch nur den makler bezahlt oder bis 15 TEU zu hoch einkauft, hat mit zins und zinseszins nichts gewonnen in bezug auf eine eigenheimzulage, die ja nicht für alle relevant ist.

[novalis1]

Recte quidem, alter ego,

ich wollte auch keine Eile geprediget haben! Man muß sich schon genau umschauen und sich dabei viel Zeit nehmen. Wir haben viele Monate vor dem Kauf unser neues Hobby betrieben: Häuser besichtigen, Preis-Leistungsverhältnisse bewerten, Finanzierungen überlegen. Wenn aber alles paßt, dann muß man auch flink zuschlagen können.

Eigenheimzulage und Steuervorteile sind immer nur das Sahnehäubchen oben drauf, die Sache muß sich auch allein rechnen. Der Gewinn liegt eben im Einkauf, in unserem Fall ca. 6% Mietrendite. Falls es uns doch mal anderswohin verschlägt, zahlen Mieter unsere Zinsen und sogar einen kleinen Teil der Tilgung ab. Natürlich kosten Erhaltung und Verwaltung extra (nicht nur Geld, auch Mühe), aber wer da kein Faible für hat, sollte Immobilien sowieso nicht anfassen.

Für wen - Ihr Glücklichen! - die Eigenheimzulage wegen der Einkommensgrenzen nicht relevant ist, der hat auch noch Möglichkeiten: kauft auf den Namen des geringerverdienenden Ehegatten (Vorsicht Steuerklassenwechsel) oder macht es wie wir: Bemessungsgrundlage ist nicht das Brutto-Einkommen, sondern die Summe der Einkünfte nach Abzug der Werbungskosten. Und gerade die zweite, vermietete Immobile sorgt für hohe Werbungskosten aus V&V mit dem Effekt, daß wir doch noch gerade eben in die Förderung rutschen. Und wenn alles nichts hilft, schaffen wir uns eben ein zweites Kind an...

Gruß, Novalis1

[Alterego20]

#7
sicher, das mit dem kind anschaffen ist nicht so exakt planbar... lol und wirtschaftlich gesehen uninteressant (wahr, aber scherzhaft gemeint).


für den rest wurde getüftelt, also eine kombination aus einkünfte-verschiebung für den einen und unterschreiten der grenzen und selbstnutzung und verluste aus vermietung udn verpachtung für den anderen. also erst mal eine zulage später die andere unter veränderten vorzeichen.
das ist aber reichlich kompliziert, wenns in einer immobilie ablaufen soll.

und der markt (wir sprechen über denselbigen) hier spielt verrückt: einerseits ist unter der hand und anhand der angebote die noch immer nicht verkauft wurden klar, das die preise derzeit stagnieren bis fallen, auf der anderen seite fast nur völlig überzogene erwartungen auf verkäuferseite.

gehe allerdings davon aus, das die verkäufer eher mürbe werden, denn kaufen muss niemand.

gute makler?

[novalis1]

Hallo,

hier mal ein interessanter link zur Vermögensbildung mit Immobilien:

http://www.faz.net/IN/INtemplates/faznet/default.asp?tpl=faz…

Insbesondere ein Artikel hat`s mir angetan, habe ihn hier reingestellt, siehe unten. Man kann Eigennutzung und Vermietung also durchaus in ein und demselben Objekt kombinieren, Stichwort Teilung - divide et impera. Einziger Wermutstropfen: mögliche politische Querschüsse gegen die Immobilie bzw. deren steuerliche Behandlung (da bedient sich der Umverteiler-Raubstaat immer unverschämter, um die Massen in ihrer selbstgewählten Unmündigkeit weiter bei Laune zu halten).

Aber jedem Tierchen sein Plaisierchen: bei uns gibt es nun mal (leider) zwei räumlich getrennte Lebensschwerpunkte Arbeit/Familie, daher machen zwei Häuser mehr Sinn. Die Fahrerei ist unangenehm (575 km, um genau zu sein), als kleines Schmankerl sind aber jedesmal 345 Euro Fahrtkosten absetzbar (Hauskontrolle, Reparaturen, etc.), jedenfalls solange man`s nicht zu bunt treibt.

MfG, Novalis 1

Hier der Artikel:

Spitzenverdiener lösen mit dem Bau eines Zweifamilienhauses drei Probleme auf einen Streich

Die Zwitter aus Eigenheim und Zinshaus sind ein behagliches Zuhause, bieten interessante Steuervorteile sowie lukrative und sichere Vorsorge für den Ruhestand / Die Vermögensfrage / Von Volker Looman

REUTLINGEN, 22. Juni. Die gefallenen Aktienkurse haben bei vielen Anlegern zu großer Ernüchterung geführt und hohe Nachfrage geweckt nach Investitionsmöglichkeiten, die vor allem wert- und ertragsstabil sind. In dieser Hinsicht können vor allem solche Anleger zufrieden sein, die in naher Zukunft ein Zweifamilienhaus bauen oder kaufen wollen. Der Zwitter aus Eigenheim und Zinshaus führt seit Jahren ein Schattendasein, doch bietet er enorme Vorteile. Das wird im folgenden Beispiel deutlich.

Ein Diplom-Ingenieur, 37, und eine Oberstudienrätin, 36, leben zur Zeit noch in einer gemieteten Wohnung. Das Ehepaar hat viele Jahre für ein Eigenheim gespart, weil sich die beiden Akademiker glühend Kinder gewünscht haben. Daraus ist aus gesundheitlichen Gründen jedoch nichts geworden. Jetzt soll wenigstens der Traum vom Eigenheim in die Wirklichkeit umgesetzt werden. Hier haben sich die Vorstellungen aus verständlichen Gründen geändert. Gefragt ist nicht mehr das familiengerechte Haus mit großem Garten, sondern die großzügige Wohnung mit kleinem Garten. Darüber hinaus sind die Altersversorgung und die Steuerbelastung zwei Themen, die dem Ehepaar arges Kopfzerbrechen bereiten. Die drei Punkte sind ideale Voraussetzungen für ein individuelles Zweifamilienhaus mit pfiffiger Finanzierung, und der Architekt hat erste Entwürfe auf den Tisch gelegt.

Das Objekt soll 1,2 Millionen DM kosten. Die beiden Wohnungen sind 160 und 120 Quadratmeter groß. Die größere Einheit wird selbst genutzt, der kleinere Teil soll vermietet werden. Das Eigenkapital von 400 000 DM soll in voller Höhe eingesetzt werden. Das Ehepaar will die 800 000 DM so schnell wie möglich an die Bank zurückzahlen. Länger als 15 Jahre soll die Tilgung auf keinen Fall dauern. Vor diesem Hintergrund liebäugeln die Anleger sogar, den Nominalzins bis zur letzten Rate festzuschreiben. Darüber hinaus sollen die Schulden während der Tilgung durch eine Risikolebensversicherung mit Beitragsbefreiung und Rente bei Berufsunfähigkeit abgesichert werden. Die Eigenheimzulage von achtmal 5000 DM soll zur Sondertilgung der Verbindlichkeiten verwendet werden.

Die Vorstellungen und Wünsche führen auf den ersten Blick zu einem klassischen Annuitätendarlehen, das mit einem Nominalzins von 6,5 Prozent und einer Zinsbindung von 15 Jahren ausgestattet wird. Dort müßten der Ingenieur und die Lehrerin in den kommenden 180 Monaten - unter Anrechnung der Eigenheimzulage - noch 6693 DM pro Monat bezahlen, um die Schulden in der gewünschten Zeit vollständig zu tilgen. Der Effektivzins der Finanzierung beträgt 6,7 Prozent vor Steuern. Wenn die Steuervorteile, sowohl die Eigenheimzulage als auch die Vergünstigungen, die sich aus der Vermietung ergeben, in die Finanzierung einbezogen werden, sinken die effektiven Kosten auf 4,7 Prozent pro Jahr. Trotz der geringen Kosten wäre die Umsetzung dieser Idee eine kleine Katastrophe, weil die Doppelverdiener mindestens 48 000 DM zum Fenster hinauswürfen, würde der Kredit in dieser Form aufgenommen werden.

Der entscheidende Fehler ist die Absicht der Bauherren, nur "ein" Haus zu bauen. Das Gebäude könnte aus beliebig vielen Wohnungen bestehen, doch im deutschen Steuerrecht gelten "ungeteilte" Objekte immer als ein Grundstück. Viel günstiger ist aber der Bau einzelner Wohnungen. Hier können die Anleger bestimmen, ob sie die beiden Einheiten mit Eigenkapital oder mit Fremdmitteln bezahlen. Bei "einem" Haus, das in Wirklichkeit aber aus "zwei" Wohnungen besteht, geht das nicht. Hier wird das Eigenkapital, in diesem Fall die kompletten 400 000 DM, im Verhältnis der Wohnflächen aufgeteilt, so daß die Schuldzinsen des 800 000-DM-Kredits lediglich zu 43 Prozent als Werbungskosten absetzbar sind. Das führt in steuerlicher Hinsicht zu gewaltigen Nachteilen.

Viel günstiger ist die Lösung, zwei Wohnungen zu bauen. Die große Einheit kostet 684 000 DM, und die kleine Wohnung wird für 516 000 DM erstellt. Hierfür werden zwei Kredite aufgenommen. Das Eigenkapital fließt zu 100 Prozent in den selbstgenutzten Teil, so daß für das Eigenheim noch 284 000 DM fehlen. Die vermietete Wohnung wird vollständig mit Fremdkapital (516 000 DM) bezahlt. Die beiden Darlehen werden - wie in dem "verunglückten" Ausgangsmodell - mit einem Nominalzins von 6,5 Prozent ausgestattet. Die Tilgung dauert 15 Jahre, und die Kredite werden direkt an die Bank zurückgezahlt. Unter dem Strich bezahlt der Ingenieur dieselben Raten wie bei der ersten Lösung, doch die Trennung der Kredite und die Verschiebung des Eigenkapitals ins Eigenheim bescheren den Anlegern einen Barwertvorteil von ungefähr 48 000 DM. Das ist viel Geld, das bei Einhaltung gewisser Spielregeln bewahrt werden kann. Sowohl der Kauf des Grundstücks als auch der Bau des Gebäudes müssen zunächst zu 100 Prozent mit fremdem Geld bezahlt werden. Das Eigenkapital sollte bis zur Fertigstellung des Hauses und Teilung des Objektes in zwei Wohnungen auf keinen Fall angerührt werden. Statt dessen müssen die Bauherren zur Bank gehen und bei dem Institut ein Girokonto mit einer Kreditlinie von mindestens 1,3 Millionen DM einrichten. Von diesem Konto werden das Grundstück, alle Nebenkosten und sämtliche Bauleistungen bezahlt. Außerdem fallen auf diesem Konto jedes Quartal auch noch Zinsen an, so daß das Konto am Ende mit mehr 1,2 Millionen DM im Soll stehen wird.

Dafür wird der Bauherr am Ende reichlich belohnt. Jetzt kann das Girokonto in zwei Darlehen geteilt und den Wohnungen zugeteilt werden. Nun können die vorhandenen Geldanlagen aufgelöst und in voller Höhe auf das Eigenheimkonto überwiesen werden, so daß die Schuld im Eigenheim über Nacht um 400 000 DM sinken wird. Das restliche Eigenheimdarlehen wird am besten in Form eines Annuitätenkredits getilgt, die Schulden für die vermietete Wohnung sollten über eine Rentenversicherung oder einen Investmentfonds zurückgezahlt werden. Die Einrichtung des Girokonto löst bei vielen Anlegern erhebliche Bauchschmerzen aus, weil sie die Furcht haben, daß die Bank beim Zinssatz machen kann, was sie will. Die Sorge ist nicht von der Hand zu weisen, weil es bei der Abrechnung von Girokonten in der Tat viel Ärger gibt. Trotzdem kann der Verdruß in Grenzen gehalten werden. Auf der einen Seite bietet es sich an, dem Kreditgeber das Eigenkapital als Sicherheit zu verpfänden, und auf der anderen Seite ist es ratsam, den Zinssatz an einen Leitzins zu koppeln. Die beiden Partner können zum Beispiel vereinbaren, daß das Konto jeden Monat oder alle Quartale mit der Euribor, dem Zinssatz unter Banken, plus einer Marge von 2 Prozent abgerechnet wird. So ist die Gefahr weitgehend gebannt, daß die Zinsen während des Hausbaus aus dem Ruder laufen.

Die vollständige Fremdfinanzierung während des Hausbaus und die anschließende Teilung des Darlehens in zwei Verträge sind ein Muß. Hier hat es auch keinen Zweck, sich schon heute zwei Darlehen zu besorgen und die Kredite nach Baufortschritt in Anspruch zu nehmen. Hier würde das Finanzamt nicht mitspielen, so daß es zum Baukonto in laufender Rechnung keine Alternative gibt. Dadurch läßt sich auch die Finanzierung der vermieteten Wohnung optimieren. Hier sind Annuitätendarlehen nur zweite Wahl. Das Darlehen kostet vor Steuern effektiv 6,7 Prozent. Durch die Steuervorteile, die aus dem Abzug der Schuldzinsen herrühren, sinken die Kosten nach Steuern auf 3,3 Prozent. Das heißt im Umkehrschluß, daß der Investor beim Annuitätendarlehen alle Rückzahlungen zu 3,3 Prozent anlegt, weil er durch die fortschreitende Tilgung exakt Zinsen in dieser Höhe einspart. Die Rendite ist im Vergleich zu anderen Geldanlagen mager. Bei Lebensversicherungen, Rentenpolicen und Investmentfonds ist die Verzinsung nach Steuern höher. Daher ist es günstiger, die 400 000 DM als Festkredit aufzunehmen und während der gesamten Laufzeit nur Zinsen zu bezahlen. Die laufenden Tilgungen, im Extremfall sogar auch das Eigenkapital, werden in Geldanlagen investiert, deren Renditen höher als die Kreditkosten sind. Mit dem Guthaben der Geldanlagen wird der Festkredit nach 15 Jahren auf einen Schlag getilgt. Der Ingenieur kann die laufenden Tilgungen zum Beispiel in eine private Rentenversicherung einzahlen, die sich mit steuerfreien 5 Prozent pro Jahr rentiert. Damit kauft der Investor per saldo drei Zahlungsströme ein. Das Eigenheim wird mit 180 Raten von jeweils 2198 DM getilgt. Für die Mietwohnung sind 180 Zinsraten à 2795 DM zu bezahlen. Und in die Rentenversicherung fließen 180 Prämien von jeweils 1941 DM. Die Zahlungen führen unter Anrechnung der Steuervorteile zu einem Effektivzins von 3,1 Prozent. Der Kostenvorteil im Vergleich zum ersten Modell beträgt 86 000 DM, und die Differenz zur zweiten Lösung liegt bei 38 000 DM.

Noch mehr Geld läßt sich bei der Tilgung über Mischfonds sparen, die Rentenpapiere und Aktien enthalten. Wenn die 400 000 DM mit Hilfe solcher Fonds getilgt werden, die nach Steuern vielleicht 7 Prozent pro Jahr abwerfen, vermindern sich die laufenden Sparraten auf 1652 DM pro Monat. In Verbindung mit den beiden Krediten sinkt der Effektivzins dieser Kombination auf 2,3 Prozent nach Steuern, so daß der Vorteil im Vergleich zur verunglückten Ausgangslösung auf 130 000 DM ansteigt oder eine private Zusatzrente von 4800 DM pro Monat ermöglicht. Bei diesen Einsparungen spricht alles dafür, nur geteilte Zweifamilienhäuser zu bauen oder zu kaufen. In der Praxis können aber gerade beim Kauf solcher Objekte große Probleme auftreten, weil der Verkäufer das Objekt teilen muß. Das ist mit Kosten verbunden, und die Abwicklung bei den Behörden kann Monate dauern. Trotzdem sollte jeder Investor wie ein Löwe kämpfen und dem Verkäufer zur Not irgendeine Belohnung in Aussicht stellen, um die Teilung vor dem Notartermin zu verwirklichen, denn eleganter läßt sich Geld beim Kauf dieser Immobilien nicht sparen.

Die optimale Finanzierung des Zweifamilienhauses beschert dem Ehepaar im vorliegenden Fall eine Geldanlage, die sich in jeder Hinsicht sehen lassen kann. Die Anleger setzen am Anfang genau 400 000 DM ein. Danach beginnt eine Zahlungsreihe, die aus sechs Teilen besteht. Das Ehepaar bezahlt 180 Raten à 2198 DM für die Tilgung des Eigenheimkredits. Zweitens fließen 180 Zinsraten von jeweils 2795 DM für das Festdarlehen der vermieteten Wohnung. Die Tilgung der Verbindlichkeiten, in diesem Fall ein Investmentfonds, verlangt 180 Sparraten von jeweils 1652 DM. Auf der Einnahmeseiten stehen die ersparte Miete für die selbstgenutzte Wohnung. Sie liegt bei 2500 DM pro Monat und ist steuerfrei. Die vermietete Wohnung führt zu 180 realen Einnahmen von jeweils 1800 DM. Abgerundet wird die Kombination durch acht Steuererstattungen von jeweils 16 000 DM, sechs Steuerrückzahlungen à 11 000 DM und einen Vorteil von 9000 DM. Die Saldierung aller Einnahmen und Ausgaben führt zu einem monatlichen Durchschnittsaufwand von 1200 DM. Der Lohn für das Eigenkapital von 400 000 DM und die 180 laufenden Raten à 1200 DM ist nach 15 Jahren ein lastenfreies Zweifamilienhaus. Der Wert ist nicht bekannt. Wenn er zum Beispiel bei 1,2 Millionen DM liegt, rentiert sich die ganze Geldanlage mit 5,4 Prozent nach Steuern. Sollte der Wert des Hauses um 1 Prozent pro Jahr angestiegen sein, also 1,4 Millionen DM erreichen, würde sich die Investition mit 6,6 Prozent verzinsen. Bei einer Wertsteigerung um 2 Prozent klettert die Verzinsung auf 7,7 Prozent nach Steuern. Selbst im Fall fallender Immobilienpreise müßten die Anleger am Ende nicht darben. Bei einem Endwert von 1,1 Millionen DM sinkt die Rendite auf 4,7 Prozent, und bei einer Million DM kommen nach Steuern noch 3,9 Prozent pro Jahr heraus.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.

Frankfurter Allgemeine Zeitung, 23.06.2001, Nr. 143 / Seite 27