Reingelegt! Brauche dringend Hilfe! - 500 Beiträge pro Seite

[Biotecker]

Ich bin beim Kauf einer vermieteten Immobilie hereingelegt worden. Brauche dringend Hilfe.

Ich habe ein vermietetes Mehrfamilienhaus gekauft, wobei sich der Kaufpreis an der vom Vermieter schriftlich erklärten Jahresnettokaltmiete orientiert hat. Jetzt nach Vollzug des Kaufs und Übergabe der Unterlagen stellt sich heraus, dass der Hauptmieter (Gewerbe) bisher, anders als in seinem Mietvertrag vereinbart, die anteiligen Nebenkosten nicht bezahlen mußte. Die Nebenkosten waren in den letzten Jahren also praktisch in seiner Miete enthalten gewesen, was die tatsächliche Nettomiete dadurch deutlich senkt (33%!!). Darauf angesprochen behauptet der Verkäufer, seine Angaben zur Jahresnettomiete seien völlig korrekt, da der Verzicht auf die Nebenkosten schließlich sein eigener Schaden gewesen sei und ich könnte die Zahlung der Nebenkosten vom Hauptmieter ja verlangen. Jetzt stellt sich allerdings heraus, dass die finanzielle Situation des Mieters so schlecht ist, dass er bei Forderung einer Bezahlung der Nebenkosten sein Geschäft wegen unwirtschaftlichkeit einstellt und einen Nachmieter zu bekommen ist z. Zt. wohl auch nicht so einfach. Ohne die ursprünglich kalkulierten Mieteinahmen bekomme ich Probleme bei der Rückzahlung der Kredite.
Wie sieht meine Situation hier aus rechtlicher Sicht aus (vorgetäuschte Mieteinnahmen? Nebenabsprachen?)? Habe ich eine Chance auf dem Rechtswege zumindest eine Reduzierung des Kaufpreises zu erreichen? An wen könnte man sich hier wenden?

Vielen Dank im voraus für hilfreiche Tipps!!!
Bio

[RadiRadiesel]

Wie wär`s mit einem Anwalt, der sich auskennt, oder willst Du irgendwelchen anonymen Kommentaren die hier im Board abgegeben werde, Glauben schenken?

Kopfschüttel....

[Aktienneuling]

Da kannste nur einen Anwalt aufsuchen,der sich mit dem Fachgebiet Vermietung Auskennt. Eine Beratung kostet nicht viel.

[SOM.you.]

RE: Biotecker

wer für einige hunderttausend ein Mehrfamilienhaus kauft sollte noch 200 Euro für eine Erstberatung beim Anwalt übrig haben.
Im Zweifel würde ich die Rechtsschutzversicherung bemühen.


SOM

[NATALY [VIP]]

Wenn der Gewerbemieter keine Nebenkosten bezahlen musste, bedeutet das für mich, dass es sich bei der gezahlten Miete nicht um eine Nettokaltmiete handelt; die Angaben des Verkäufers sind danach unrichtig.

[NATALY [VIP]]

Die Behauptung des Verkäufers, die Nebenkosten könnten verlangt werde, halte ich für unrichtig,denn offensichtlich liegt eine mündliche Änderung des Mietvertrages vor. Dadurch sehe ich im Übrigen die Gefahr, dass hierdurch der Gewerbemietvertrag wegen des Mangels der schriftlichen Form jederzeit vom Mieter mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.
FAZIT: Die Kacke ist am Dampfen, nimm dir einen Guten Anwalt.

[NATALY [VIP]]

So wie Biotecker den Sachverhalt schildert, insbesondere das Verhalten und die Stellungnahme des Verkäufers, wird es ohne Anwalt nicht gehen, wobei es sicher mit einer Beratung allein nicht getan ist. Bei dem Streitwert kommen hohe Gebühren und Kosten zusammen, hoffentlich ist Bio rechtsschutzversichert.

[NATALY [VIP]]

Übrigens meine ich, dass der Fall eher in das Forum "Recht und Steuern" gehört.

[SOM.you.]

RE: Nataly

dann lins doch mal in Deine Gebührenordung rein, was sowas kostet


SOM

[NATALY [VIP]]

@Biotecker: Hast du eine Rechtsschutz-Versicherung?

[Biotecker]

Vielen Dank für die guten Ratschläge.

Ja, ich habe eine Rechtsschutzversicherung. Das es ohne Anwalt nicht geht, denke ich mir leider auch. Ich hatte gehofft, dass jemand schon Vergleichbares erlebt hat und mir ein bischen Mut machen kann, was die Erfolgsaussichten für einen derartigen Rechtsstreit angeht.
Hat jemand eine Idee, wie man hier den geeigneten Rechtsanwalt finden könnte? Schwerpunkt Immobilienrecht oder Vertragsrecht? Wo wird der Gerichtsstand sein?

Grüße
Bio

[NATALY [VIP]]

@Biotecker:
(1)Ich rate, deine Anfrage in das Forum Recht & Steuern zu stellen.
(2) Ich gehe davon aus, dass ähnliche Sachverhalte in der Rechtsprechung bereits entschieden wurden, d.h., es müsste einschlägige Urteile geben.
(3) Der Gerichtsstand dürfte der des Verkäufers sein (§ 12 ZPO). Wie groß ist denn die Entfernung zwischen dem Wohnort des Käufers und dem Wohnort des Verkäufers?
(4) Einen guten Anwalt zu finden, ist nicht ganz leicht. In den "Gelben Seiten" sind idR Tätigkeits- und Interessenschwerpunkte der Anwälte angegeben.

[Saratow]

Ein MFH kauft man nicht alle Tage. Einfach nur mal so.
Will heißen: Bevor (!) ich da "zuschlage" führe ich doch mindestens auch mal ein kleines "Schwätzchen" mit dem Mieter!
Zumal, wie Du ausführst, die Mieteinnahmen zur Tilgung Deiner Kredite so relevant sind.
Jetzt, im Nachhinein, zu jammern, wird wohl wenig bringen.
Auch unter zu Hilfenahme eines Anwalts.
Außerdem: "Ein Mietausfallrisiko besteht eh immer" !!!
Sorry!

[NATALY [VIP]]

Hier geht es nicht um ein Mietausfallrisiko sondern um unwahre Angaben des Verkäufers zur Nettokaltmiete. Unter diesen Umständen sehe ich durchaus Chancen, mit anwaltlicher Hilfe aus der Sache unbeschadet rauszukommen, jedenfalls dann, wenn nicht auch der Verkäufer in wirtschaftlichen Schwierigkeiten und der Kaufpreis bei ihm bereits abgeflossen ist.

[NATALY [VIP]]

Zu #13: Die Rechtsordnung zwischen Rhein und Oder unterscheidet sich von der an der unteren Wolga....

[SOM.you.]

RE: Nataly

noch mal zum Kostenblock.

was sieht die Gebührenordnung bei einem 500.000 Euro Objekt hier vor ?


SOM

[NATALY [VIP]]

Die "volle Gebühr" nach BRAGO bei einem Gegenstandswert bis 1.000.000 DM beträgt 6.225 DM.
Bei einer Beratung beträgt die "Mittelgebühr" 6,5/10 x 6.225 DM. Für die "Erstberatung" können 350 DM verlangt werden.
Wird der Rechtsstreit vergleichsweise erledigt, erhält der Rechtsanwalt 15/10 der vollen Gebühr.
Wenn es zum Prozess kommt, erhält der Rechtsanwalt nach § 31 BRAGO jeweils eine volle Gebühr
1. für das Betreiben des Geschäfts einschließlich der Information (Prozessgebühr)
2. für die mündliche Verhandlung (Verhandlungsgebühr)
3. für die Vertretung im Beweisaufnahmeverfahren oder bei der Anhörung oder Vernehmung einer Partei nach § 613 ZPO (Beweisgebühr)
4. für die Erörterung der Sache, auch im Rahmen eines Versuchs zur gütlichen Beilegung (Erörterungsgebühr)
Erörterungsgebühren und Verhandlungsgebühren, die denselben Gegenstand betreffen und in demselben Rechtszug entstehen, werden aufeinander angerechnet.

Wird ein Prozess durchgeführt, ist also mit drei vollen Gebühren für den eigenen Rechtsanwalt zu rechnen, wird der Prozess verloren, addieren sich hierzu die drei vollen Gebühren des gegnerischen Anwalts, also sechs volle Gebühren für die Anwälte, das wären ca. 38.000 DM.
Das Gericht ist billiger: Hier beträgt bei einem Streitwert bis zu 1.000.000 DM die volle Gebühr DM 5.905. Für das Verfahren im allgemeinen fallen in der ersten Instanz drei Gebühren an, also DM 17.715.
Unter Umständen kommen noch weitere Kosten dazu, z.B. für Zeugen oder Gutachter.

Die Angaben entsprechen dem Stand 1.1.1999.

[NATALY [VIP]]

Ich habe unterstellt, dass die gesamte Kaufsumme für das Objekt zurückgefordert wird. Falls lediglich eine Minderung der Kaufsumme verlangt wird, verbilligt sich das Ganze.

[NATALY [VIP]]

Da Biotecker rechtsschutzversichert ist, sind die genannten Kosten von der RS-Versicherung zu übernehmen. Eine RS-Versicherung ist also durchaus sinnvoll.

[NATALY [VIP]]

Für Biotecker haben die hohen Gebühren andererseits den Vorteil, dass die Sache für den Anwalt attraktiv ist. Es besteht daher die Aussicht, dass er ihr genügend Zeit widmet und sorgfältig arbeitet (hoffe ich jedenfalls).

[NATALY [VIP]]

P.S.: Bei den Anwaltsgebühren kommt noch die Mehrwertsteuer dazu, derzeit also 16,0 v.H.

[Biotecker]

@NATALY
Vielen Dank für Deine stets kontruktiven Beiträge
Bio

[Saratow]

@NATALY
Du weißt es genau wie ich:
Biotecker steht leider vor Gericht auf verlohrenem Posten - enfant perdue !
Es ist auch kein Fall für das Forum "Recht und Steuern", sondern eher für das Forum "Gesunder Menschenverstand".
Der Knackpunkt ist doch, das Biotecker V O R dem Kauf einfach zu oberflächlich recherchiert hat. Ganz unabhängig von den Angaben des Verkäufers hätte er schauen müssen, wie Lage des MFH und ortsübliche Vergleichsmiete zusammenpassen.
Was ist, wenn ein Mieter kündigt? Bekomme ich dann verlustlos Ersatz? Wie ist vor Ort die Nachfrage?
Mal angenommen, ein Verkäufer legt ordentliche Mietverträge vor. Die Mieteinnahmen da sind aber völlig unrealistisch hoch, weil z.B. pro Forma mit "Bekannten" abgeschlossen.
Alles rechtlich "sauber", weil nicht nachweisbar.
Nach dem Kauf kündigen dann die "Mieter". Was dann???
Alles schon oft vorgekommen und komplizierter als bei Biotecker. Aber vor Gericht scheitern meißt auch solche Fälle "Mangels Beweis für vorsätzliches Verhalten".
Für den Verkäufer von Biotecker genügt der lapidare Verweis:
"Das mit der Nettomiete bei dem EINEN Mieter war doch im beiderseitigem Einvernehmen "eingepreist", vor Gericht!
Nein: Biotecker hätte seine Hausaufgaben vor dem Kauf machen müssen!
Übrigens: Warst Du schon mal in Saratow?

[NATALY [VIP]]

@Saratow: Der Verkäufer hat schriftliche Angaben über die Nettokaltmiete gemacht. Diese Angaben waren nachweislich unrichtig, in den letzten Jahren wurde eine Nettokaltmiete in dieser Höhe nicht erzielt. Der Verkäufer hat den Käufer somit arglistig getäuscht. Die prozessuale Lage ist für Biotecker daher günstiger als in den Fällen, die du in deinem Posting angibst; ich glaube nicht, dass er ein "enfant perdu" ist. In Saratow war ich noch nie.

[NATALY [VIP]]

@Saratow: Ortsübliche Vergleichsmieten gibt es mW nur für Wohnraum, nicht aber für gewerblich genutzte Räume. Die vom Vermieter genannte Nettokaltmiete wurde vom Gewerbemieter ja früher (vor einigen Jahren) auch bezahlt.
Zu den von dir genannten Fällen möchte ich mich äußern, weil sie hier gar nicht vorliegen.
Der von dir antizipierte Einwand des Verkäufers, die Minderung der Nettokaltmiete sei "eingepreist" ist nicht schlüssig. Der Umstand, dass der Verkäufer unrichtige Angaben über die Nettokaltmiete gemacht hat, spricht ebenso dagegen wie der Umstand, dass Biotecker bei seiner Wirtschaftlichkeitsberechnung mit der ihm genannten Nettokaltmiete kalkuliert hat und nunmehr in Schwierigkeiten kommt, weil die tatsächliche Nettokaltmiete zur Bedienung der Kredite nicht ausreicht.
Während das Vorbringen Bioteckers schlüssig und damit glaubhaft ist, wäre das Vorbringen des Verkäufers nicht schlüssig und damit unglaubhaft.

[Saratow]

Fleißige NATALY, mit Nettomietangaben von Verkäufern ist es generell wie mit Performanceangaben von Fondsmanagern - beide sind stets mit Vorsicht zu genießen! Jedenfalls was die Zukunft anbelangt.
Ich kann als Vermieter auch die ganze Miete stunden oder gar erlassen, wie es Bioteckers Verkäufer ja z.T. "vorgaukelt".
Von daher waren dessen Angaben also gar nicht falsch, vielleicht "etwas irreführend".
Sicher kann Biotecker prozzessieren.
Doch die Renditeentscheidung (und die ist wichtig für Biotecker) fällt der Markt, nicht der Richter.
Was ist, wenn morgen Bioteckers Gewerbemieter kündigt oder in Konkurs geht?
Naja, bin aber auch kein Richter. Vielleicht hast Du auch recht, NATALY.

[Saratow]

@Alterego20
H I L F E Alterego ( vgl, Thema "Immobilienpreise auf Talfahrt"), was sagst Du dazu?
Hab ich mich hier vielleicht "gedanklich verrannt"?
Bitte komm und "bändige" NATALY (oder mich).
Bitte melde Dich!

[NATALY [VIP]]

@Saratow: Du hast recht, es besteht durchaus die Gefahr, dass der Gewerbemieter insolvent wird und auch die geminderte Miete nicht bezahlen kann. Biotecker muss daher prüfen, ob es möglich ist, den Vertrag anzufechten und den Kaufpreis zurückzufordern.
Du hast auch recht, wenn du sagst, dass Aussagen über die Zukunft mit Vorsicht zu betrachten sind. darum geht es aber gar nicht. Wenn der Verkäufer z.B. im März 2002 erklärt, die Nettokaltmiete betrage DM 8.000 EUR, dann muss er die Nettokaltmiete in dieser Höhe im März 2002 auch erzielt haben. Nach der Darstellung von Biotecker wurden die Nebenkosten nicht gestundet sondern der Gewerbemieter muss sie seit mehreren Jahren nicht bezahlen. Demzufolge handelt es sich bei der von ihm bezahlten Miete nicht um eine "Nettokaltmiete". Die Nettokaltmiete ergibt sich, wenn man von der nunmehr bezahlten Miete die Nebenkosten abzieht.Wenn der Verkäufer etwas "vorgaukelt" dann ist das zivilrechtlich eine "arglistige Täuschung", die zur Anfechtung berechtigt. In die gleiche Richtung geht deine Bemerkung, die Angabe über die Nettokaltmiete sei "irreführend".

[NATALY [VIP]]

Ich finde es übrigens sehr interessant, dass Verhaltensweisen, die ein normaler Mensch als Betrug bezeichnen würde, im Immobiliengewerbe offensichtlich als korrekt angesehen werden.

[NATALY [VIP]]

@Biotecker: Schon Rechtsanwalt beauftragt?

[Alterego20]

#27 von Saratow 12.06.02 12:42:53 Beitrag Nr.: 6.617.216 6617216

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OOOPPPPs
Sorry, habs nicht gesehen.
Meine persönliche, aber nicht fachmännische Einschätzung:

1. einschlägigen Rechtsanwalt befragen, hilfsweise Notar
2. ist die nettokaltmiete im notariellen kaufvertrag erwähnt, zugesichert, sind die anlagen zu dem thema ebenfalls notariell beglaubigt? (es gab da mal einen fall - weitaus krasser, ebenfalls krasse falschangaben des verkäufers, man hatte aber vergessen diese anlagen auch in den notariellen vertrag zu übernehmen, ende: gesamter kaufpreis weg, grundstück da, baugrube da, keine wohnung)
3. ist der verkäufer noch solvent?

Die Sache eilt. Denn selbst wenns so aussähe das die Netto-Kaltmiete und die Angaben des Verkäufers eine Minderung zuließen, wenn der Verkäufer rechtzeitig insolvent wird oder das Geld sonstwie verprasst, hilft es dem Käufer gar nicht.
Die Rechtsschutzversicherung übernimmt nicht generell Baurechtsprozesse, das kleingedruckte!!!!!!!
Also hin zum Notar, diesen fragen, vielleicht die Richter am örtlchen Gericht fragen und einen Anwalt finden.
oder: über google immobilien-prozesse und dokumentationen darüber suchen, so einen spezialisten finden. die notarkammern beschäftigen sich mit dem thema ebenso gutachterausschüsse verschiedener großstädte - beide sind gute auskunftsstellen und wirklich glaubwürdig und unabhängig (für anwaltssuche).

Ausgang vor Gericht wie immer ungewiß.

Weiter weiß ich auch nicht.

Wie immer: alles vorher prüfen, alles schriftlich zusichern lassen und alles was der verkäufer nicht bereit ist in den kaufvertrag zu übernehmen als nicht existente zusage/geschwätz betrahcten und bei risiken die erst nach einem gewissen zeitverlauf (zumutbarer) auftreten können eine minderung vorab vereinbaren und das geld auf einem konto parken lassen.

je schlechter der markt desto besser für solche "ansprüche".

[Saratow]

Herzlichen Dank, Alterego! Da hab ich auch gleich wieder was gelernt, nämlich, daß immer alles (Mietangaben) in den notariellen Vertrag hinein sollte.
In der Praxis wird dieses leider oft übersehen. Hab ja selbst schon zwei MFH gekauft und auch nicht `drauf geachtet. Denke, das genau diese Nachlässigkeit auch bei Biotecker der "Pferdefuß" ist. Bei meinen Häusern war das nicht verhängnisvoll, hatte glücklicherweise ehrliche Mieter und v.a. - Verkäufer (=dumm-naiv, heutzutage).

@Alterego20 Bist eben ein exzellenter Immobilienfachmann und guter Freund !
@NATALY Hattest also doch recht, also SORRY von mir!
@Biotecker Sag uns doch bitte noch was dazu. Wie geht es weiter? Hattest Du die Nettomietangaben im Notar-Vertrag?
Wie hoch sollte die Rendite sein, und wie hoch ist sie tatsächlich?

[exundhop]

Hallo Biotecker,

Für die Nettokaltmiete mußt du nur die Beträge aus den beim Verkauf übergebenen Mietverträge zusammenziehen (sollte man vor dem Kauf machen). Stimmt die Summe mit den im Exposé genannten Betrag überein, hast du keine Chance. In dem Fall hat der Verkäufer recht wenn er sagt, er habe auf die Einnahme verzichtet.
Den Mietausfall kannst du dann nur noch bei der Steuer geltend machen.

Gruß ex

[exundhop]

Nachtrag:
oder den Mieter auf Vertragseinhaltung verweisen, sonst Kündigung! Du musst nicht den Verkäufer sondern den Mieter verklagen und dir einen neuen Mieter suchen.

Gruß ex

[Alterego20]

exundhop - ist auch ein weg.
die frage: wie schlecht gehts dem mieter wirklich?

[NATALY [VIP]]

(1)Ich stimme der Auffassung nicht zu, dass die Angaben zur Nettokaltmiete im schriftlichen Mietvertrag maßgeblich sind. Wenn der Mieter mehrere Jahre die Nebenkosten nicht zahlen musste, liegt eine Mietvertragsänderung vor. Änderungen des Mietvertrages können auch mündlich oder konkludent erfolgen.
(2) Ich gehe nicht davon aus, dass die Angaben über die erzielten Nettokaltmieten notariell beurkundet wurden und halte dies auch nicht für notwendig.
(3) Ein Grundstückskaufvertrag fällt nicht unter den Ausschluss von Bausachen in der Rechtsschutzversicherung. Ein Kauf ist auch dann kein Bau, wenn ein Gebäude gebaut wird.

[Alterego20]

(1)ja und nein. und außerdem kann der vermieter dies durch einseitige erklärung jederzeit änderrn (am ergebnis der einnahmen ändert sich nur leider nichts)
(2) davon gehe ich auch nicht aus, aber leider ist die Urkunde das verbindlichste. "halte dies auch nicht für notwendig" - tja, aber hätte er dies getan so wäre jetzt eindeutig der vertrag verletzt.
(3) Worum es sich hier handelt, also auf welcher Grundlage geklagt wird ist doch noch gar nicht klar. Klage als Vermieter (Vermietung, evtl. nicht drin), Klage aufgrund Kaufvertrages (immer her damit, also mit der Versicherung die mir das ohne Sondervereinbarung versichert, an dieser hätte ich Interesse, der normale und einfache Rechtschutz meint Mobilien) etc.

strittig, strittig: etwas genauere begründungen möglich?

[NATALY [VIP]]

(1) Der Vermieter kann die Miethöhe nicht durch einseitige Erklärung jederzeit ändern.
(2) Da hast du wohl recht. Wenn im notariellen Vertrag eine bestimmte Nettokaltmiete garantiert wäre, wäre dies für Biotecker vorteilhaft. Wir gehen beide davon aus, dass dies nicht der Fall ist. Biotecker hätte dies ggf. sicher erwähnt.
(3) Ich habe mich verschrieben. Es sollte heißen: "Ein Kauf ist auch dann ein Kauf, wenn ein Gebäude gekauft wird."

Nach § 3 ARB 2002 ist nicht versichert die Wahrnehmung rechtlicher Interessen in ursächlichem Zusammenhang mit
aa) dem Erwerb oder der Veräußerung eines zu Bauzwecken bestimmten Grundstückes
bb) der Planung oder Errichtung eines Gebäudes oder Gebäudeteiles, das sich im Eigentum oder Besitz des Versicherungsnehmers befindet oder das dieser zu erwerben oder in Besitz zu nehmen beabsichtigt.
cc) der genehmigungspflichtigen baulichen Veränderung eines Grundstückes, Gebäudes oder Gebäudeteiles, das sich im Eigentum oder Besitz des Versicherungsnehmers befindet oder das dieser zu erwerben oder in Besitz zu nehmen
dd) der Finanzierung eines der unter aa) bis cc) genannten Vorhaben.beabsichtigt.

Der Kauf eines bereits bebauten Grundstückes zur Vermietung (nicht Bebauung) fällt nicht unter diese Ausschlussklausel.
Rechtsschutz besteht hier nach § 2 d) als Rechtsschutz im Vertrags- und Sachenrecht für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus privatrechtlichen Schuldverhältnissen und dinglichen Rechten (Vertrags-Rechtsschutz).

Eine Klage gegen den Mieter kommt nach meiner Auffassung nicht in Betracht, weil dieser die mietvertraglich geschuldete Miete bezahlt.

[Alterego20]

#38 Nataly - du bist kein jurist.
das ist nämlich alles ein wenig komplexer....

1) aber sicher, der vermieter kann. und zwar einseitig im falle der betriebskosten. und zwar egal was vorher war.
was schrieb ich noch: "am ergebnis der einnahmen ändert sich nur leider nichts"
es geht nämlich nicht um die Miethöhe es geht um die Betriebskosten. zwei separate probleme kurzfrsitg, langfristig dann aber lösbar.
3) der Satz hilft nicht weiter.

"Änderungen des Mietvertrages können auch mündlich oder konkludent erfolgen."
Ja, aber der Mieter muß es beweisen können. Vielelicht wurde unter der Hand abgerechnet - oder ein Jahr gestundet oder was auch immer - ein bischen mehr kreativität brauchts schon, so einfach geht das nicht durch.


Wie heißt die Versicherung? Die Allgemeinen Bedingungen sind kein Nachweis, weil es auf die Vereinbarungen ankommt, verflixt.
Und über diese wissen wir gar nichts, nicht mal ob Selbständig oder Nicht-Selbständig.
Und darin liegt schon mal ein entscheidender Unterschied.

Siehe unten.

Das wars von meiner Seite. überlassen wir das den Juristen
-------



ARB 2002


§ 28 Privat-, Berufs- und Verkehrs-Rechtsschutz für Selbständige



(1) Versicherungsschutz besteht
a) für die im Versicherungsschein bezeichnete gewerbliche, freiberufliche oder sonstige selbständige Tätigkeit des Versicherungsnehmers;

b) für den Versicherungsnehmer oder eine im Versicherungsschein genannte Person auch im privaten Bereich und für die Ausübung nichtselbständiger Tätigkeiten.
(2) Mitversichert sind
a) der Ehegatte oder wenn der Versicherungsnehmer oder die in § 28 (1) b) genannte Person unverheiratet ist, der laut Melderegister in häuslicher Gemeinschaft mit dem Versicherungsnehmer oder der in § 28 (1) b) genannten Personen wohnende Lebenspartner,

b) die minderjährigen Kinder,

c) die unverheirateten, volljährigen Kinder bis zur Vollendung des 25. Lebensjahres, jedoch längstens bis zu dem Zeitpunkt, in dem sie erstmalig eine auf Dauer angelegte berufliche Tätigkeit ausüben und hierfür ein leistungsbezogenes Entgelt erhalten. Für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen als Eigentümer, Halter, Erwerber, Mieter, Leasingnehmer und Fahrer von Motorfahrzeugen zu Lande besteht Versicherungsschutz, wenn innerhalb eines Monats nach Schadenmeldung eine eigene Verkehrs-Rechtsschutzversicherung abgeschlossen wird,

d) alle Personen in ihrer Eigenschaft als berechtigte Fahrer und berechtigte Insassen jedes bei Vertragsabschluss oder während der Vertragsdauer auf den Versicherungsnehmer, die in Abs. 1 b) genannte Person, und den in Abs. 2 versicherten Personenkreis zugelassenen oder auf ihren Namen mit einem Versicherungskennzeichen versehenen oder von diesem Personenkreis als Selbstfahrer-Vermietfahrzeug zum vorübergehenden Gebrauch gemieteten Motorfahrzeuges zu Lande sowie Anhängers,

e) die vom Versicherungsnehmer beschäftigten Personen in Ausübung ihrer beruflichen Tätigkeit für den Versicherungsnehmer.
(3) Der Versicherungsschutz umfasst:
Schadenersatz-Rechtsschutz (§ 2 a),

Arbeits-Rechtsschutz (§ 2 b),

Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz für im Versicherungsschein bezeichnete selbstgenutzte Grundstücke, Gebäude oder Gebäudeteile (§ 2 c),

Rechtsschutz im Vertrags- und Sachenrecht für den privaten Bereich, die Ausübung nichtselbständiger Tätigkeiten und im Zusammenhang mit der Eigenschaft als Eigentümer, Halter, Erwerber, Mieter und Leasingnehmer von Motorfahrzeugen zu Lande sowie Anhängern (§ 2 d),

Steuer-Rechtsschutz vor Gerichten (§ 2 e),

Sozialgerichts-Rechtsschutz (§ 2 f),

Verwaltungs-Rechtsschutz in Verkehrssachen (§ 2 g) aa),

Verwaltungs-Rechtsschutz (§ 2 g) bb),

Disziplinar- und Standes-Rechtsschutz (§ 2 h),

Straf-Rechtsschutz (§ 2 i),

Ordnungswidrigkeiten-Rechtsschutz (§ 2 j),

Beratungs-Rechtsschutz im Familien- und Erbrecht (§ 2 k).
(4) Der Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz kann ausgeschlossen werden.

(5) Es besteht kein Rechtsschutz für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen als Eigentümer, Halter, Erwerber, Mieter und Leasingnehmer eines Motorfahrzeuges zu Wasser oder in der Luft.

(6) Hatte der Fahrer bei Eintritt des Rechtsschutzfalles nicht die vorgeschriebene Fahrerlaubnis, war er zum Führen des Fahrzeuges nicht berechtigt, war das Fahrzeug nicht zugelassen oder nicht mit einem Versicherungskennzeichen versehen, besteht Rechtsschutz nur für diejenigen versicherten Personen, die von dem Fehlen der Fahrerlaubnis, von der Nichtberechtigung zum Führen des Fahrzeuges oder von dem Fehlen der Zulassung oder des Versicherungskennzeichens ohne Verschulden keine Kenntnis hatten.

(7) Endet der Versicherungsvertrag durch Berufsaufgabe oder Tod des Versicherungsnehmers, wird ihm bzw. seinen Erben Versicherungsschutz auch für Rechtsschutzfälle gewährt, die innerhalb eines Jahres nach der Beendigung des Versicherungsvertrags eintreten und im Zusammenhang mit der im Versicherungsschein genannten Eigenschaft des Versicherungsnehmers stehen.


ARB 2002


§ 2 Leistungsarten



Der Umfang des Versicherungsschutzes kann in den Formen des § 21 bis § 29 vereinbart werden. Je nach Vereinbarung umfasst der Versicherungsschutz

a) Schadenersatz-Rechtsschutz für die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen, soweit diese nicht auch auf einer Vertragsverletzung oder einer Verletzung eines dinglichen Rechtes an Grundstücken, Gebäuden oder Gebäudeteilen beruhen;

b) Arbeits-Rechtsschutz für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus Arbeitsverhältnissen sowie aus öffentlich-rechtlichen Dienstverhältnissen hinsichtlich dienst- und versorgungsrechtlicher Ansprüche;

c) Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus Miet- und Pachtverhältnissen, sonstigen Nutzungsverhältnissen und dinglichen Rechten, die Grundstücke, Gebäude oder Gebäudeteile zum Gegenstand haben;

d) Rechtsschutz im Vertrags- und Sachenrecht für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus privatrechtlichen Schuldverhältnissen und dinglichen Rechten, soweit der Versicherungsschutz nicht in den Leistungsarten a), b) oder c) enthalten ist;

e) Steuer-Rechtsschutz vor Gerichten für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen in steuer- und abgaberechtlichen Angelegenheiten vor deutschen Finanz- und Verwaltungsgerichten;

f) Sozialgerichts-Rechtsschutz für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen vor deutschen Sozialgerichten;

g) Verwaltungs-Rechtsschutz


aa) für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen in verkehrsrechtlichen Angelegenheiten vor Verwaltungsbehörden und vor Verwaltungsgerichten;

bb) im privaten Bereich vor deutschen Verwaltungsgerichten für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen in nichtverkehrsrechtlichen Angelegenheiten;

h) Disziplinar- und Standes-Rechtsschutz für die Verteidigung in Disziplinar- und Standesrechtsverfahren;

i) Straf-Rechtsschutz für die Verteidigung wegen des Vorwurfes


aa) eines verkehrsrechtlichen Vergehens. Wird rechtskräftig festgestellt, dass der Versicherungsnehmer das Vergehen vorsätzlich begangen hat, ist er verpflichtet, dem Versicherer die Kosten zu erstatten, die dieser für die Verteidigung wegen des Vorwurfes eines vorsätzlichen Verhaltens getragen hat;

bb) eines sonstigen Vergehens, dessen vorsätzliche wie auch fahrlässige Begehung strafbar ist, solange dem Versicherungsnehmer ein fahrlässiges Verhalten vorgeworfen wird. Wird dem Versicherungsnehmer dagegen vorgeworfen, ein solches Vergehen vorsätzlich begangen zu haben, besteht rückwirkend Versicherungsschutz, wenn nicht rechtskräftig festgestellt wird, dass er vorsätzlich gehandelt hat. Es besteht also bei dem Vorwurf eines Verbrechens kein Versicherungsschutz; ebenso wenig bei dem Vorwurf eines Vergehens, das nur vorsätzlich begangen werden kann (z.B. Beleidigung, Diebstahl, Betrug). Dabei kommt es weder auf die Berechtigung des Vorwurfes noch auf den Ausgang des Strafverfahrens an;

j) Ordnungswidrigkeiten-Rechtsschutz für die Verteidigung wegen des Vorwurfes einer Ordnungswidrigkeit;

k) Beratungs-Rechtsschutz im Familien- und Erbrecht


aa) für Rat oder Auskunft eines in Deutschland zugelassenen Rechtsanwaltes in familien- und erbrechtlichen Angelegenheiten, wenn diese nicht mit einer anderen gebührenpflichtigen Tätigkeit des Rechtsanwaltes zusammenhängen;

bb) Hängt der Rat oder die Auskunft mit einer anderen gebührenpflichtigen Tätigkeit des Rechtsanwaltes zusammen, trägt der Versicherer die gesetzliche Vergütung bis zu einer halben Gebühr nach der Tabelle, die der Bundesgebührenordnung für Rechtsanwälte als Anlage beigefügt ist, zuzüglich Mehrwertsteuer, höchstens jedoch 520 € insgesamt.
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Für Nicht-Selbständige siehts ganz anders aus:
Rechtsschutz Nichtselbständige


Privat-, Berufs- und Verkehrs-Rechtsschutz mit Wohnungs-Rechtsschutz
(§ 26 (3) oder (1,2), § 29 ARB 2002)


Versicherungsumfang

Der Versicherungsschutz besteht

für den privaten Lebensbereich
im beruflichen Lebensbereich als Arbeitnehmer
im Verkehrsbereich für alle auf den versicherten Personenkreis zugelassenen oder auf ihren Namen mit einem Versicherungskennzeichen versehenen Motorfahrzeuge zu Lande sowie als Mieter jedes von ihnen als Selbstfahrer-Vermietfahrzeug zum vorübergehenden Gebrauch gemieteten Motorfahrzeuges zu Lande sowie Anhängers. Weiterhin als Fahrgast, Fußgänger, Radfahrer und als Fahrer fremder Fahrzeuge. Alle berechtigten Fahrer und alle berechtigten Insassen der versicherten Motorfahrzeuge zu Lande erhalten ebenfalls Versicherungsschutz

als Mieter oder Eigentümer der selbstbewohnten Wohneinheit (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mietwohnung).

Rechtsschutz Nichtselbständige


Rechtsschutz für Eigentümer und Mieter von Wohnungen und Grundstücken
(§ 29 ARB 2002)


Versicherungsumfang

Versichert werden ausschließlich Objekte in der Bundesrepublik Deutschland. Versicherungsschutz besteht für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus Miet- und Pachtverhältnissen sowie aus dinglichen Rechten des Versicherungsnehmers in seiner im Versicherungsschein bezeichneten jeweiligen Eigenschaft als Eigentümer, Vermieter, Verpächter, Mieter, Pächter oder dinglich Nutzungsberechtigter des bezeichneten Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils.




Einer Wohneinheit zuzurechnende Garagen oder Kraftfahrzeug-Abstellplätze sind eingeschlossen. Für den Wohnungseigentümer erstreckt sich der Versicherungsschutz auch auf Angelegenheiten, die nach dem Wohnungseigentümergesetz geregelt werden, insbesondere auf die Rechte und Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft und gegenüber dem Verwalter.

Begriffsbestimmung

Als Wohneinheit gilt eine gemietete oder vermietete sowie vom Eigentümer selbstbewohnte Wohnung oder ein Einfamilienhaus. Dabei zählt eine Einliegerwohnung als zusätzliche Wohneinheit.
Als gewerbliche Einheit gilt die Gesamtheit der Räume, die eine wirtschaftliche Einheit bilden. Wohnungen oder Einfamilienhäuser, die teilweise gewerblich genutzt werden, gelten als gewerblich genutzte Einheiten.
Besondere Hinweise

Der Eigentümer/Vermieter oder Verpächter kann nur alle Wohneinheiten und alle gewerblich genutzten Einheiten des Gebäudes, nicht jedoch nur eine Auswahl versichern. Auch die eigene Wohneinheit und die selbstgenutzte gewerbliche Einheit sind beitragspflichtig.


Kein Versicherungsschutz besteht in Enteignungs-, Planfeststellungs-, Flurbereinigungs- sowie im Baugesetzbuch geregelten Angelegenheiten (§ 3 (3) d)ARB 2002) und ebenfalls nicht bei Streitigkeiten aus der Planung oder Errichtung eines Gebäudes oder Gebäudeteils, der genehmigungspflichtigen baulichen Veränderung eines Objektes, Kauf oder Verkauf eines Baugrundstückes und Finanzierungsangelegenheiten (§ 3 (1) d) ARB 2002). Ist der Jahresbeitrag nach der Jahresbruttomiete/-pacht zu ermitteln, ist hierunter die Jahresmiete/-pacht zuzüglich an den Vermieter/Verpächter zu zahlender Nebenkosten (z. B. Heizung, Strom) zu verstehen.

Die Tarifierung ergibt sich aus der jeweiligen Art der Nutzung. Folgende Nutzungsarten werden unterschieden:

A) zu Wohnzwecken dienende Objekte
1. Mieter, Pächter oder dinglich Nutzungsberechtigter
2. Haus- oder Wohnungseigentümer
3. Vermieter/Verpächter (inkl. Eigentümer-RS)

B) Gewerblich genutzte Objekte (auch land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke,sofern kein Landwirtschafts- und Verkehrs-Rechtsschutz besteht)
1. Eigentümer
2. Mieter/Pächter oder dingl. Nutzungsberechtigter
3. Vermieter/Verpächter (inkl. Eigentümer-RS)

C) Garagen- und Abstellplätze
(soweit nicht beitragsfrei mitversichert)

D) Unbebaute Grundstücke.
(soweit nicht gewerblich genutzt)

[NATALY [VIP]]

Wenn der Mieter nach dem Mietvertrag Nebenkosten bezahlen muss, dann richtet sich die Zahlungspflicht nach der Nebenkostenabrechnung, die in der Tat vom Vermieter erteilt wird (einseitig). (Ich gehe mal davon aus, dass die Abrechnung korrekt ist).
Darum geht es hier aber gar nicht. Hier verhält es nämlich so, dass die Nebenkosten vom Vermieter getragen werden und zwar seit mehreren Jahren. Wenn der Vermieter über Jahre eine Miete unbeanstandet in Empfang nimmt, in der keine Nebenkostenvorauszahlungen enthalten sind und auch keine Nebenkostenabrechnungen erteilt, gehe ich von einer Änderung des Mietvertrages aus. Wenn der Vermieter nun plötzlich Nebenkosten verlangen möchte, dann ist nach meiner Auffassung (nicht der Mieter sondern) der Vermieter damit belastet, den Beweis zu erbringen, dass der über Jahre erfolgten Zahlungsweise nicht eine Änderung des Mietvertrages, sondern eine Stundungsabrede (Stundung über mehrere Jahre?) zugrunde liegt oder dass "unter der Hand" abgerechnet wurde. Meiner Meinung nach wäre es "agire contra factum proprium", plötzlich die Zahlung von Nebenkosten zu fordern. Ich habe keinen Anlass zu der Vermutung, der Mieter werde (als Zeuge in einem Prozess) aussagen, die Nebenkosten seien gestundet oder von ihm "unter der Hand" bezahlt worden, vielmehr nehme ich an, dass sich aus seiner Zeugenaussage ergeben wird, dass die Zahlung der Nebenkosten vom Vermieter übernommen wurde (Irgendjemand muss die NK ja bezahlt haben. Wenn es der Mieter nicht war, kommt nach Sachlage nur der Vermieter in Betracht).

Zur RS-Versicherung: Ich bleibe bei meiner Auffassung, dass der Kauf eines bebauten Grundstücks zur Vermietung nicht unter die Ausschlussklausel für Bausachen fällt. Anders wäre es, wenn das Grundstück zur Bebauung gekauft worden wäre.
Es trifft zwar zu, dass mir der Inhalt des RS-Versicherungsvertrages von Biotecker nicht bekannt ist.
Der von mir angesprochene Rechtsschutz im Vertrags- und Sachenrecht nach § 2d ARB 2002 ist aber sowohl im Privat-RS für Selbständige (§ 23 Abs. 3 ARB 2002) als auch im Privat- und Berufs-Rechtsschutz für Nichtselbständige (§ 25 Abs. 4 ARB 2002) enthalten. Daher kommt es nicht darauf an, ob Biotecker selbständig ist oder nicht. Ich gehe davon aus, dass er nicht nach § 24 ARB 2002 (Berufs-RS für Selbständige) versichert ist

[Alterego20]

und wenn du es noch zig mal auseinanderdröselst, seit 2001 kann genau das einseitig durch den vermieter geändert werden. du hast den witz imme rnoch nicht verstanden:
einseitige änderung (aufdröseln in kaltmiete und nebenkosten - und verflixt, es ist egal was vorher war! kauf dir neue bücher), summe der kosten bleibt gleich, dh die miethöhe ändert sich nicht.
dann mieterhöhung - welche wesentlich mehr chancen hätte, und natürlich nicht einseitig .. blublub

du kannst ja viel behaupten, und stur beim falschen behauptungen bleiben, aber solange du nicht eine einzige versicherung und deren konkrete bedingungen anführst (wie ich unten, da ist exakt das getrennt) bleibt das unglaubwürdig.

bist du steuergehilfin?

wie gesagt - juristen voran.

den betroffenen scheints eh nicht zu interessieren. was solls, dummheit wird bestaft, fast immer.

[NATALY [VIP]]

@Alterego: Möglicherweise meinst du § 556a BGB. Diese Vorschrift befindet sich in Buch 2, Abschnitt 8, Titel 5, Untertitel 2:"Mietverhältnisse über Wohnraum" und ist auf Gewerbemietverhältnisse nicht anwendbar.
In Posting #38 hast du, genau wie ich, die ARB 2002 angegeben.
Solange sich Biotecker nicht wieder meldet, halte ich -wie offensichtlich auch du- eine weitere Diskussion nicht für förderlich. Da ich nicht weiss, warum sich Biotecker nach dem 11.6. nicht mehr meldet, bin ich mit Erklärungsversuchen zurückhaltend, insbesondere würde ich nicht Dummheit als Grund annehmen.

[NATALY [VIP]]

Mir ist auch völlig schleierhaft, warum du immer auf dem Mietrecht herumreitest. Es geht hier doch um einen Kaufvertrag. Nicht die Mieter haben Biotecker gelinkt, sondern der Verkäufer.

[Alterego20]

"warum du immer auf dem Mietrecht herumreitest"

? der Gaul ist jetzt aber durchgegangen....

[SOM.you.]

RE: Nataly und alterego

den Biotecker interessiert das doch gar nicht mehr, von daher ist euer Streit überflüssig.

Zu einer Abschliessenden Beurteilung fehlen wohl noch weitere Einzelheiten zu dem Fall, sofern ich das als Laie beurteilen kann.


SOM

[NATALY [VIP]]

@SOM.you: Ich teile deine Auffassung. Ohne weitere Infos von Bio kann die Sache nicht beurteilt werden.

[Biotecker]

Sorry das ich mich erst jetzt wieder melde.

@all Vielen Dank für die vielen Beiträge zu diesem Thema!!!!!!!!!!!

Folgendes zum aktuellen Stand:

Meine Rechtsschutzversicherung hat mir nach Schilderung des Falls und Einsicht in die Unterlagen eine Übernahmezusage gegeben. Ich bin im übrigen nicht selbstständig.
Ich habe mir mittlerweile einen Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Immobilien- und Vertragsrecht gesucht. Bisher habe ich allerdings erst telefonisch mit ihm gesprochen und ihm als Vorabinformation die angeforderten Unterlagen zugeschickt. Am 28.6. ist der erste Gesprächstermin.

Grüße und nochmals vielen Dank an alle
Bio

[Biotecker]

Im Kaufvertrag ist die Höhe der Mieteinnahmen im übrigen nicht erwähnt. Ich habe allerdings eine vom Verkäufer unterschriebene Aufstellung hierzu.
Bio

[NATALY [VIP]]

In dieser Aufstellung werden die Mieten als "Nettokaltmieten" bezeichnet? Hast du diese Aufstellung der finanzierenden Bank vorgelegt? Beruht deine Wirtschaftlichkeitsberechnung auf diesen Mieten? Wenn ja, dann spricht alles dafür, dass diese Nettokaltmieten Geschäftsgrundlage des Kaufvertrages sind. Dass die Aufstellung den aktuellen Stand wiedergeben muss, ist klar.
Übrigens: Wurden dir die Mietverträge vor dem Kauf vorgelegt?

[Biotecker]

Ja, trifft genau so zu!
Den Mietvertrag zur Gewerbeinheit habe ich vorher gesehen. Allerdings treffen die Angaben zur Höhe der Miete nicht mehr zu. Der Vertrag ist ca. 20 Jahre alt und die Mietanpassungen sind nicht schriftlich fixiert worden. Ich habe mich hier dummerweise auf die unterschriebene Aufstellung des Verkäufers verlassen.
Bio

[NATALY [VIP]]

Bei Gewerbemietverträgen ist es sehr ungewöhnlich, wenn Mietanpassungen nicht schriftlich fixiert werden.

[NATALY [VIP]]

Gibt es was Neues?

[Saratow]

@NATALY
Ja, meine GUM - Aktien steigen seit heute wieder...
MfG

[NATALY [VIP]]

Sehr erfreulich. Und dies trotz der Schnarchsäcke im Management? Hoffe, du hast die Aktie nicht zu ihren Glanzzeiten gekauft.