Steuervorteile durch Mehrfamilienhaus - 500 Beiträge pro Seite

[Mexx]

Hallo,

habe ein günstiges MFH angeboten bekommen. 2 Etagen sind vermietet, die dritte Etage möchte ich selber bewohnen.

Die beiden vermieteten Etagen sind voll renoviert, die dritte Etage wird komplett erneuert (saniert).

weiß jemand, wie ich das steuerlich am besten berücksichtigen kann ?

Kann man ein Wohnhaus beim Kauf in ETW`s splitten ?

Bin für jeden Tip dankbar.

Gruss

Mexx

[pegru]

Hi Mexx,

den Kaufpreis musst Du nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die drei Wohnungen aufteilen.
Bei den vermieteten Wohnungen kannst Du steuerlich die Abschreibung (neben anderen Ausgaben) von den Mieteinnahmen abziehen; diese beträgt 2% des Teils der auf die Wohnung ohne Grund und Boden fällt.
Wenn Du den Kauf mit Kredit finanzierst, kannst Du ebenfalls die anteiligen Zinsen als Werbungskosten abziehen.

Für die selbstgenutzte Wohnung kommt Eigenheimzulage in Betracht (8 Jahre 2.500 DM + 1.500 DM pro Kind; den Euro Betrag weiß ich nicht auswendig).
Die Renovierungskosten können- wenn überhaupt - steuerlich nur sehr eingeschränkt berücksichtigt werden.
Die anteiligen Schuldzinsen spielen keine Rolle.

Bis jetzt kein besonderes Steuersparmodell.

Du kannst natürlich beim Kauf die Wohnungen in ETW aufteilen.
Dann solltest Du, wenn Du genügend Eigenkapital hast, die von Dir genutzte Wohnung mit Eigenkapital bezahlen, damit die Schuldzinsen möglichst vollständig bei den vermieteten Wohnungen bagezogen werden können.
Auf wasserdichte Darlehensverträge ist zu achten.

Vielleicht wäre es möglich in eine der renovierten Wohnungen zu ziehen und den Mieter in die noch zu renovierende Wohnung einziehen zu lassen.
Dann könnten auch die Renovierungskosten sofort oder über die Abschreibung zur Geltung kommen.

Es kommt immer auf die persönliche Situation. Ein paar Euro für einen Steuerberater sind nicht immer schlecht angelegt.

cu
pegru

[mk10]

@Mexx

Bisher war es immer so, daß die Renovierungskosten für eine selbst bewohnte Immobilie in Höhe von
22.500 DM abgesetzt werden konnten. Die Renovierung mußte vor dem Einzug stattfinden, damit das Finanzamt die Kosten anerkennt...

Gruß
MK

[pegru]

Hi mk10

Du sprichst den "Vorkostenabzug" nach § 10i EStG an.

Demnach können bis zu 22.500 DM Erhaltungsaufwendungen abgezogen werden.

Aber Vorsicht:
Wenn die Renovierungskosten größer sind als 15% der Anschaffungskosten dieser Wohnung, liegen sog. anschaffungsnahe Aufwendungen vor.
Diese zählen dann zu den Anschaffungskosten der Wohnung und sind keine Kosten vor Bezug mehr.
Vor dem Bundesfinanzhof ist derzeit ein Revisionsverfahren zu den anschaffungsnahen Aufwand anhängig, so dass diese oben aufgeführte Ansicht u. U. künftig nicht mehr gültig sein wird.
Also ggfs. nachteilge Steuerbescheide durch Einspruch offen halten.

cu
pegru

[novalis1]

Vorsicht, Vorsicht!

1. Den Vorkostenabzug nach § 10i EStG (bis zu 22.500 DM Erhaltungsaufwendungen abziehbar) würde ich selbst gern geltend machen, gilt aber meines Wissens nur für (selbstgenutzte) Immobilien, die bis 1999 erworben wurden. Fällt also (ebenso wie die Vorkostenpauschale) leider für ab 2000 gekaufte Immobilien weg!
Meine Konsequenz: instandsetzen, renovieren (und absetzen), solange das Haus noch vermietet ist.
( <sarkasmus> sowas nennt sich dann Steuerminderungsgesetz und ist völlig konform mit der politisch gewünschten Aufwertung des Immobilienbestandes und auch dem Mieterschutz <sarkasmus> )
Wenn jemand genaueres weiß, bitte posten!

2. Die 15% Regel ist meines Wissens vor kurzem gekippt worden. Jetzt können mehr als 15% als Erhaltungsaufwendungen anerkannt werden. So wie wir aber unsere Freunde vom FA kennen, geht der Schuß voll nach hinten los: es KÖNNEN, müssen aber nicht! Umgekehrt werden weniger als 15% auch nicht mehr automatisch anerkannt, sondern möglicherweise erst nach "Prüfung," d.h. der fiskalischen Willkür sind hier Tür und Tor geöffnet. Holzauge sei wachsam!

MfG, Novalis1