Immobilen Versteigerung - kein Gebot - 500 Beiträge pro Seite

[casel]

Hallo, ich interessiere mich für ein Objekt in meiner Umgebung, das bei einer Immobilienversteigerung in der 1. Runde keinen Käufer gefunden hat.

Ich möchte gern mit dem Gläubiger Kontakt aufnehmen, aber wie macht man das am besten? Über das Versteigerungshaus? Was ist eigentlich mit der Courtage für das Auktionshaus? Die beträgt immerhin 6,96%.
Oder Mieter kontaktieren?

Nebenbei:
Der Verkehrswert wurde mit 525 TEUR beziffert, Mindestgebot war 450 TEUR. Nettomietertrag beträgt ca 42,5 TEUR, ich denke mal, ich würde gerne 350 TEUR auf einen Schlag (also ohne Kredite usw.) bezahlen, ob das realistisch ist (knapp 70% vom Verkehrswert)?

Viele Grüße

casel

PS: Bin noch neu auf dem Immomarkt, also bitte keine Beleidingungen usw. , aber in meiner Umgebung kenne ich mich halbwegsaus und bin überzeuugt, daß das Objekt "gut" ist.

[alterbekannter]

A. Grundbuch einsehen (bzw. einsehen lassen) und den Eigentümer feststellen (lassen).

B. Möglichkeit eines Untergebotes prüfen.

C. Courtage eines Auktionshausen ist nun mal leider zu zahlen, wenn man über das Auktionshaus geht.

D. Viel Glück.

[alterbekannter]

E. Nicht vergessen die Grundschuld prüfen zu lassen.

F. Bis Jahresende dürfte es nicht mehr leicht sein noch einen Notar zu finden. Die haben viel zu tun, aufgrund möglichen kommenden Gesetzgebung.

[casel]

Hallo Altbekannter,

danke für Deine Antworten! Dieses Jahr wird das eh nix mehr, muss etwas Geld sparen, hab mir in diesem Jahr schon 2 Immos gekauft Allerdings keine Renditeobjekte.

Kann man der Courtage des Auktionshauses irgendwie umgehen?

[Kneto]

Hi casel !

Guck Dir erstmal mehrere Immobilienversteigerungen nur als Zuschauer an. Vorher würd ich keinen Cent in sowas investieren.


Viele Grüße

Kneto

[Sven_H]

Bin auch neu im Immo-Geschäft. Ich habe aber in der letzten Zeit auch eine solche Situation gehabt. Ich habe das Gericht angerufen (die machen die Zwangsversteigerungen). Dort nannte man mir die betreibende Bank mit Telefonnummer. Dort angerufen und direkt verhandelt, Gutachten angefordert (und bekommen) etc.

Vielleicht hilft das ja...

[casel]

Hallo Kneto, naja, mir gehts bei dem Haus um dsie Rendite, da muss der Preis einfach stimmen, da wärs schonmal gut, wenn ich es für meinen angepeilzten Preis bekäme. Hab ja garnicht vor, es zu ersteigern. viel lieber würde ich es gleich über die Bank kaufen.

Hallo Sven,
das Auktionshaus ist in diesem Fall kein Gericht, sondern ein privates Auktionshaus. Weiß nicht, ob man da so leicht die Nr bekommt, werds morgen mal probieren

[Harry_Schotter]

Versteigerung.....kein Gebot....????


Warum wohl ???

Anscheinend ist für potentielle Käufer der Preis im Verhältnis zum Gegenwert nicht stimmig.

Wie sieht das denn für dich aus ???
Reichen dir wirklich die 70% vom angeblichen "Verkehrswert" ???

Achtung !!! Aufgepasst im Immobilienkaufverkehr.

Wer hat das "Gutachten" erstellt, bzw. wer hat es denn bezahlt ???? Du ???

AHA ???

Die Immobiliengutachter sind die Hu... ihrer Auftraggeber.
Das Auktionshaus und der Verkäufer sind natürlich an einem hohen Verkehrswert und Verkaufspreis interessiert. Logisch !!!

Also hat nur das Gutachten einen Wert, daß du selbst in Auftrag gibst und wenn du den guten Mann(Gutachter) nicht nach Höhe des Verkehrswertes bezahlst, was üblich ist, sondern pauschal und du ihn beauftragst, kritisch den Wert und die Bausubstanz des Gebäudes in Augenschein zu nehmen.





Ps. Meistens wird Murks versteigert, der wohl anders irgendwie nicht an den Mann(Frau) gebracht werden kann.

Sorry



H_S

[Sven_H]

Hallo Casel,
wenns ein privates Auktionshaus ist, gelten natürlich andere Regeln. Dann kann ist es aber meiner Meinung nach auch keine Zwangsversteigerung sondern schlicht ein Verkauf zum besten erzielbaren Preis. Dann würdest Du vielleicht Deine Preisvorstellungen etwas korrigieren müssen.

Dafür kannst Du vielleicht sogar vorher besichtigen und Verträge einsehen (geht bei Zwangsversteigerungen meist nicht) ? Ich würde dort anrufen und mir das erklären lassen.

Sven_H

[Kurumba]

@casel - biete dir eine vermietbare immoblie auf einer nordseeinsel - golfplatznähe, sauna, kamin, 2 terrassen, großer balkon , pflegeleichter garten, nord- u- ostseite freiliegend ( nicht bebaubar ) - allerdings nicht unterm hammer, trotzdem günstig

[Filugismo]

@Kurumba

wie günstig, erzähl mal ein bischen mehr darüber!

[Cashlover]

#1 um zu beurteilen, ob das günstig ist, muß man schon mehr über die Lage und den Zustand der Immobilie wissen.

Allein die Rendite sagt mal gar nix

Besteht ein Reperaturstau, was häufig bei Immobilien im Zwang der Fall ist?
Wie groß ist dieser?
Ist die Immo in Zwangsverwaltung? Liegen überhaupt alle Mietverträge vor?
Falls nicht, gelten BGB-Verträge, was bei der heutigen Mietrechtsprechung allerdings auch keine Katastrophe bedeutet

In Berlin, z.B werden aktuell Immobilien in vertretbarem Zustand mittlerweile um den Faktor 10 regulär also nicht in der Versteigerung, gehandelt und zwar in alten Westbezirken.
Ansonsten gilt die alte Weisheit:
Im Einkauf liegt der Segen.
mfg

[hossinger]

Kann mir mal jemand erklären wie man bei einer Immobilie die Nettorendite im Voraus ermitteln kann. Weis man bereits ein Jahr vorher bescheid über evtl. Mietausfälle, Reparaturen zu Lasten des Vermieters, Steuererhöhungen etc..
Wie sind die mittelfristigen Investitionen in der Nettorendite berücksichtigt (Heizung 10 - 15 Jahre, Fassade 10 - 15 Jahre, Dach 20 - 25 Jahre etc.). Meiner Erfahrung nach ergeben sich in D bei "realer" Berechnung einer Nettorendite, inkl. eigener Arbeitszeit, Werte von durchschnittlich 3 - 6 %.

[casel]

Hallo Cashlover, das Haus wurde 1988 aufwändig restauriert und seidem laufend instandgehalten, kein Reparturstau oder so. Dach wurde 2000 komplett neu eingedeckt.
Ich würds eh nur kaufen, wenn das Haus ok ist und die Mitverträge stimmen und der Preis nicht zu hoch ist. Bisher isses nur ne Idee bzw. ne Schnapsidee
Das Haus steht in Nordwestberlin im eher hochpreisigen Waidmannslust.

[Kurumba]

@11 interessenten schreib ich gern eine mail

[Cashlover]

@casel, der Standort ist tatsächlich gut.
Trotzdem solltest du immer vom "worst case", also (weiter) fallenden Mieten ausgehen.
Im Gegensatz zur Masse derer, die sich mit dem Immo-Markt in Berlin befassen und glauben, wir hätten allmählich den Boden erreicht, gehe ich nämlich eher von weiter fallenden Durchschnittsmieten aus, was allmählich auch stärker die Toplagen betreffen wird.

Das wird sich schon im kommenden Mietpreisspiegel für Berlin widerspiegeln.

Kaufkraft geht in Berlin immer mehr verloren, Gewerbe wandert aus der Stadt ins Brandenburger Umland ab, etc, etc., brauch ich dir ja nicht zu erzählen.

Allerdings: wenn das Haus die "Papierform" hat, die du beschreibst, wären 350 TEUR tatsächlich ein Schnäppchen.

Wahrscheinlich wird doch eine Bank den Zwang beteiben, kannst du die nicht ermitteln und dort direkt verhandeln?
mfg

[Harry_Schotter]

Immobilienauktionen helfen Verkäufern auf die Sprünge
Wenn der Hammer fällt, stimmt auf jeden Fall der Verkehrswert.
Kommunen setzen auf Grundstücksversteigerungen

Rostock - Die Brandruine nimmt der Auktionator erst nach einigem Zögern in den Versteigerungskatalog auf. Gut, das Grundstück liegt auf der Insel Rügen. Aber das Haus steht in einem Schutzgebiet, es muss abgerissen und darf nur mit strengen Auflagen wieder aufgebaut werden. Wer investiert in so etwas? „Mittlerweile wissen wir, alles was in Wassernähe liegt, wird uns aus der Hand gerissen“, sagt Kai Rocholl von der Norddeutschen Grundstückauktionen GmbH in Rostock. Die bequeme Art für Käufer und Verkäufer, an Geld beziehungsweise Immobilien zu kommen, wissen immer mehr Privatleute und Kommunen zu schätzen.


Im Falle des vom Feuer gezeichneten alten Hauses auf Rügen erzielte Rocholl in der Versteigerung letztlich einen Preis, der deutlich über dem Einstiegsgebot lag. Insgesamt hat Rocholl in diesem Jahr 500 Objekte versteigert und damit einen Erlös von elf Millionen Euro erzielt. Drei Viertel der Angebote kamen von Kommunen, der Rest von Privatleuten und Institutionen wie der TLG.


In den meisten Fällen werde erst dann auf die Auktion zurückgegriffen, wenn sich für die Immobilie kein Käufer finde.(Anmerkung: RICHTIG !!!)„Aber auch wir können ehemalige Kindertagesstätten auf dem Dorf nicht vergolden“, schränkt Rocholl seine Kräfte ein. Für viele Gegenden gebe es einfach keine Interessenten mehr, die dort investieren möchten. Deshalb geht der Auktionator auch oft mit einem Preis in die Versteigerung, der deutlich unter den Vorstellungen des Verkäufers liegt. „Deren Verkehrsgutachten sind mitunter schon Jahre alt(Anmerkung:......und damit viel zu hoch) und oft nicht mehr das Papier wert, auf dem sie geschrieben sind“, sagt der Immobilienexperte.


Diese Erfahrung musste gerade das Immobilienverwaltungsamt Greifswald machen. „Für ein Haus im Stadtgebiet hatten wir 100.000 Euro Verkaufserlös erwartet“, sagt Sachgebietsleiter Volkmar Böttcher. In der Auktion kamen dann 25.000 Euro heraus. „Da kriegt man schon Bauchschmerzen“, gibt der Verwaltungsmann zu. Stelle er aber den Sanierungsbedarf dagegen, der auf die Stadt als Eigentümerin zugekommen wäre, gehe die Rechnung wieder auf. Für ein Gutshaus außerhalb der Stadt habe es beispielsweise in einer Ausschreibung keinen Interessenten gegeben. „Der Immobilienmarkt ist einfach sehr schwierig im Moment“, sagt Böttcher. Über die Grundstücksauktion gelang der Verkauf im ersten Anlauf.


Die Kommunen greifen auch deshalb gern und immer öfter auf die Auktion zurück, da sie sich weder um ein Gutachten, noch um Inserate oder dann die Verkaufsmodalitäten kümmern müssen. Das koste Zeit und Geld, bestätigt Marita Dachner vom Amt Trebeltal. „Hier kommt ja auch nicht unbedingt jeden Tag jemand vorbei, den beispielsweise ein altes Gutshaus interessiert“, sagt sie.


„Wir sehen uns jedes angebotene Objekt vor Ort an, das empfehlen wir übrigens auch all unseren Kaufinteressenten“, sagt der Auktionator. Man spreche mit Nachbarn und schaue in die Grundbücher. Sechs Wochen vor der Versteigerung werden die Kataloge mit Fotos der einzelnen Objekte an rund 75.000 Interessenten geschickt. „Zur Auktion selbst sitzen rund 300 bis 400 Kaufwillige im Saal. Darunter sind oft auch Vertreter von Banken oder professionelle Immobilienmakler, aber auch Privatleute.(Anmerkung: Quatsch mit Soße. Banken binden sich nicht gerne immobile Geldanlagen an`s Bein und Immobilienmakler wollen makeln und nicht mit viel Kapitaleinsatz kaufen und am Ende auf dem Objekt sitzenbleiben. Das ist nur Seemansgarn des Auktionators, der Werbung für seine Auktionen machen will) “ Dazu sind mindestens sechs Telefonleitungen für Bieter geschaltet, die sich die Anreise sparen oder unerkannt bleiben möchten. „Es ist schon spannend: In zwei bis drei Minuten entscheidet sich, wer jubelt und wer den Kürzeren zieht.“ Viele ließen sich in der Kürze der Zeit hinreißen, doch mehr zu bieten, als man eigentlich wollte. „Das passiert selbst Profis“, hat Rocholl beobachtet.
Überrascht sind dann selbst die an der Auktion Beteiligten, welche Eigendynamik manche Versteigerungen nehmen. Während die Hände bei einem Gartengrundstück in zweiter Reihe auf Rügen in die Höhe schießen und der Hammer letztlich beim 14-Fachen des Mindestgebotes fällt, findet eine traumhafte Insel mitten in Rostock keinen Käufer. „Das kann ich mir eigentlich immer noch nicht erklären. Am Preis kann es nicht gelegen haben“, ist Rocholl etwas ratlos. Trotz aller Unberechenbarkeit können sich die Verkäufer in einem sicher sein: Der in einer Auktion erzielte Erlös entspricht laut Rechtssprechung dem wahren und aktuellen Verkehrswert einer Immobilie. Mehr ist nicht drin. ddp

Artikel erschienen am 27. Dez 2002


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Und hier ein noch ein paar "Schnäppchen", die "günstig" versteigert werden.
Leute kaufen, bis das der Onkel Doktor kommt !!!





Gütiger Gott, was für Perlen.

H_S