"Anschaffungskosten" für vermietete Immos sofort absetzen oder linear abschreiben? - 500 Beiträge pro Seite

[casel]

Kann man die Anschaffungskosten (Notar, Maklerprovision etc.) sofort absetzen oder muss sie wie das Haus langfristig abgeschrieben werden?
Ist die Grunderwerbssteuer absetzbar?
Muss Grunderwerbssteuer gezahlt werden, wenn eine Firma (z.b. GmbH) die Vermiet-Immobilie kauft?
Freue mich über kompetente Antworten!
MfG
casel

[Wouw]

Anschaffungskosten sind sofort absetzbar, wie auch die Grundsteuer. Die zweite Frage geht an jemand anderes, da ich bislang immer nur in eigenem Namen gekauft habe.

[NATALY [VIP]]

Die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer würde ich als Anschaffungsnebenkosten bezeichnen. Sie sind, ebenso wie die Anschaffungskosten, abzuschreiben.
Die Grundsteuer gehört zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Hier ein interssanter Link zum Thema:


http://www.steuernetz.de/fachinfos/x/hbb/a0320/free.html

[NATALY [VIP]]

Die GmbH muss Grunderwerbsteuer zahlen.

[Klingvestor]

Ob Abschreibung oder Sofortabsetzung der Nebenkosten scheint mir nicht ganz eindeutig zu sein.
Denn Erwerber eines Immobilienfonds ziehen die Nebenkosten mE im Erwerbsjahr als Werbungskosten ab, das müßte dann doch eigentlich auch für einen einzelnen Käufer gelten.

Schau am besten auch bei geschlossenen Fonds und Immobilien nach.

[NATALY [VIP]]

Gelegentlich gibt es Streit über die richtige Einordnung bestimmter Kosten:
http://www.steuernetz.de/homepages/steuerberater_wirtschafts…

Ich meine, dass beim Erwerb einer zur Vermietung bestimmten Immobilie die Notar- und Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer und Maklerkosten als Nebenkosten der Anschaffung zusammen mit den Anschaffungskosten abzuschreiben sind.

[NATALY [VIP]]

Geschlossene Immobilienfonds "produzieren" jede Menge "Nebenkosten":

"Dass die Immobilienverwaltung wenig Arbeit mit sich bringt, hat einen hohen Preis: Die Nebenkosten sind bei dieser Anlageform sehr hoch. Zu den Nebenkosten zählt zum Beispiel die Steuerberatung, Kreditvermittlung, Zwischenfinanzierung, aber auch allgemeine Kosten wie zum Beispiel die Grunderwerbsteuer oder die Maklercourtage. Diese Nebenkosten können bis zu 40 Prozent des Immobilienwertes ausmachen."
http://http://www.n-tv.de/2415465.html?seite=2

Einige dieser "Nebenkosten" gehören nicht zu den "Anschaffungsnebenkosten".
Casel will aber keine Anteile an geschlossenen Immofonds erwerben.

[casel]

Vielen Dank für Eure Antworten!
Nach Nataly ist die Maklerprovision sofort absetzbar, Grunderwerbssteuer (+weitere Ministeuern) und Notar sind abzuschreiben?
Ich interessiere mich gerade für ein Mietshaus und kalkuliere gerade die steuerlichen Auswirkungen
Wahrscheinlich werde ich aber noch ein bischen warten, da ich lieber noch ein bischen sparen will, aber informieren kann man sich ja schon mal
Wie sind Mietseinnahmen zu versteuern? Nach Gewinn- aber nicht Cashflowmindernder Abschreibung und Instandhaltungskosten ist der restgewinn zu versteuern. Nach persönlichem Steuersatz?

Es soll ja bald eine pauschale Zinsbesteuerung kommen, zählen die Mieteinnahmen alt Mietzins auch zu den Zinseinkünften?

Viele Grüße
Case

[NATALY [VIP]]

Was alles zu den Anschaffungskosten gehört
Die Anschaffungskosten sind mehr als der Kaufpreis. Zu den Anschaffungskosten gehören alle durch die Anschaffung des Hauses oder der Wohnung veranlassten Aufwendungen. Dazu zählt in erster Linie der eigentliche Kaufpreis. Aber auch Hypothekenverbindlichkeiten des Verkäufers, die Sie übernehmen und die mit dem Kaufpreis verrechnet werden.
Zu den Anschaffungskosten gehören außerdem alle mit dem Kauf in Zusammenhang stehenden Nebenkosten. Das sind insbesondere folgende Ausgaben:

Auflassungsgebühren,
Grundbuchgebühren,
Grunderwerbsteuer,
Maklerprovision,
Notarkosten,
Sachverständigenkosten für Wertgutachten und Gerichtskosten beim Erwerb einer Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren.
Die Anschaffungskosten in der Schnellübersicht

Kostenposition Betrag in Euro
Kaufpreis laut Kaufvertrag
Etwaige übernommene Verbindlichkeiten
Maklerprovision
Notarkosten
Gebühren des Grundbuchamts
Grunderwerbsteuer
Sachverständigenkosten


Anschaffungskosten insgesamt



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http://www.sparkasse-muensterland-ost.de/duib/1_finanzierung…

[NATALY [VIP]]

"Maklerprovision kann je nach Veranlassung zu den Anschaffungskosten, den Finanzierungskosten oder bei der Vermittlung von Mietern auch zu den übrigen Werbungskosten gehören."

Wenn die Maklerprovision im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Hauses gezahlt wird, gehört sie zu den (Neben-)kosten der Anschaffung und ist im Rahmen der Abschreibung (AfA) auf das Gebäude geltend zu machen.
Also nicht sofort in voller Höhe abziehbar.
http://www.immobilien-er.de/intern/abisz/abisz.htm

[NATALY [VIP]]

Versteuerung von Mieteinnahmen: Die Einkünfte aus V+V gehören zu den "Überschusseinkünften". Von den Mieteinnahmen sind die Werbungskosten abzuziehen, das Ergebnis wird als "Überschuss" bezeichnet (der "Überschuss" kann auch negativ sein).

Der Überschuss wird zu den übrigen Einkünften hinzugezählt und zum persönlichen Steuersatz versteuert. Grundsätzlich also genauso wie die Lohneinkünfte.

Zu den Werbungskosten gehört u.a.:
Die AfA auf die Anschaffungskosten des Gebäudes (Das Grundstück damit und die Anschaffungskosten des Grundstückes können nicht abgeschrieben werden).
Die Darlehenszinsen, wenn die Anschaffung kreditfinanziert wurde.
Instandsetzungskosten
Diverse andere Werbungskosten.

Mietzins:
Es gibt zwar die Bezeichnung Mietzins , die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) zählen aber nicht zu den Einkünften aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG).

[NATALY [VIP]]

Aus diesem Grund werden sich Änderungen bei der Besteuerung der Einkünfte aus Kapitalvermögen (dazu gehören Zinsen), nicht auf die Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auswirken, insbesondere ist eine Pauschalbesteuerung ausgeschlossen

[sv_2011]

#casel
Grundsätzlich: Solange Du Dir die in #1 gestellten Fragen nicht selbst vollständig beantworten kannst, lass es sein!

Du hast m.M.n. zwei Möglichkeiten. Entweder Du kennst einen wirklich kompetenten StB, der Dir das ganze konkret am Beispiel des angebotenen Objekts vollständigt berechnet oder Du machst es selber. Dazu mußt Du Dich aber sehr sehr gründlich und zeitintensiv informieren. Das Thema ist sehr komplex und kompliziert.

Ich versuche mal die Sache an einem willkürlichen Beispiel ohne Garantie auf Richtigkeit zu erläutern.

Kauf Wohnhaus vermietet (BJ nach 1914, 1000qm Wohnfläche, Bruttowarmmiete 100T€ p.a., Betriebs&Instandhaltungskosten 30T€ p.a.)
a) Kaufpreis 1 Mio €

b) Grunderwerbsteuer 35 T€
(3,5% vom (KP minus Instandhaltungsrücklage zum N/L-Übergang, hier IHR=0 gewählt))

c) Maklerprov. 50 T€ (5% brutto vom KP)

d) Notar&Gerichtskosten ca. 15T€ (ca. 1,5% vom KP)

e) Werbungskosten, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Kauf des Wohnhauses stehen z.B. Sachverständigengutachten, Darlehensgebühr etc. ca. 5T€

Summe der Kosten: 1,105 Mio €

Finanzierung:
EK 20% vom KP plus Summe b) bis e): 305 T€
FK 80% vom KP: 800 T€ zu 4,5% auf 10 Jahre mit 3% Tilgung
Jährliche Annuität: 60 T€ (36 T€ Zinsen, 24 T€ anfg. Tilgung)

Nettomieteinnahme: 70 T€ p.a.
Darlehenszinsen: 36 T€ p.a.
Vor Tilg. & Steuer: 34 T€ p.a.

Einschub AFA: grundsätzlich 2% vom Gebäudeanteil
Den Gebäudeanteil bzw. Anteil Grund&Boden ermittelt das Finanzamt nach einem mir nicht klar nachvollziehbarem Muster. Mein Ansatz ist dagegen ganz einfach
Gebäudeanteil = KP minus Grundstücksgröße mal BRW zum Kaufzeitpunkt (BRW vom Gutachterausschuss oder Plötz)
Ich wähle hier willkürlich 70% Gebäudeanteil. Die 30% Grundstücksanteil bleiben unberücksichtigt, da das Grundstück sich nicht abnutzt.

Anschaffungskosten: a), b) und c), d) teilweise (Gebühren für Grundschuldeintragung lassen sich als Kapitalbeschaffungskosten sofort abziehen. Hier 5 T€ gewählt. Ebenfalls könnte man bis zu 2% der Darlehenssumme ebenfalls sofort abziehen, wenn der Makler auch die Finanzierung vermittelt. Lass ich hier aber aussen vor.)
1 Mio € + 35 T€ + 50 T€ + 10 T€ = 1.095 Mio € davon 70%
Gebäudeanteil für AFA: 766,5 T€

AFA: 15.330 € (2% von 766,5 T€)
Gesamtüberschuss: 18.670 €
Ind. Steuerlast: 7.468 € (40%)
Vor Tilg. n. St.: 26.532 €
Nach Tilg. u. St.: 2.532 €
Nach Tilg. v. St.: 10.000 €
Jeweils im ersten Jahr. Hinzu kommen die sofort abzugsfähigen Werbungskosten aus e) bzw. die erwähnten Kostenanteile aus c) und d).


So, auf die schnelle geschrieben, ohne Kontrolle.

Gruss

sv

[novalis1]

Hallo,
habe gerade zum zweiten Mal den Kauf eines Mietshauses durchexerziert. Das meiste hier ist richtig (Danke Nataly und sv), es gibt aber noch eine Menge weiterer Details. Hier einige davon, die mir gerade einfallen (später vielleicht mehr):
* Gebäudeanteil: nicht per Restwertmethode zu bestimmen (KP minus Grundstückswert), sondern es sind die Werte von Grund und Gebäude gesondert zu bestimmen und dann in`s Verhältnis zum KP zu setzen (siehe BFH-Urteile dazu). Das ist auch von Vorteil, da es bei den z.Zt. günstigen Kaufpreisen zu einem geringeren Bodenwert (nicht abschreibbar) führt.
* Makler, Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer: gehört leider alles zu Anschaffungsnebenkosten, daher nur mit 2% abzuschreiben.
* Geldbeschaffungskosten (zur Aufnahme eines Kredits) und Finanz-/Steuerberatungskosten sind sofort abziehbare Werbungskosten! Also z.B. auch die Grundschuldeintragung (sorgfältig von den nicht abziehbaren Grundbuchkosten zu trennen, s.o.).
* Fahrtkosten, Zeitungsanzeigen, etc. (verachtet mir das Kleinvieh nicht!): Kosten im Zusammenhang mit nicht erworbenen Objekten sind sofort abziehbar (vergebliche Werbungskosten), Kosten im Zusammenhang mit dem erworbenen Objekt sind aber als Anschaffungsnebenkosten nur mit 2% abzuschreiben, Fahrtkosten nach Erwerb (z.B. für Hauskontrolle oder Eigenausführung von Reparaturen) sind dagegen sofort abzuschreiben. Also alles sorgfältig trennen!
* Einbaumöbel (z.B. Küche): am besten getrennt von der Immobilie kaufen, das spart Grunderwerbsteuer und ist gesondert mit immerhin 10% abzuschreiben (angenommene Nutzungsdauer also 10 statt 50 Jahre).
(Liste unvollständig, aber ich muß jetzt weg...)
Also: Holzauge, sei auch in Kleinigkeiten wachsam!
Noch ein Tip: ich arbeite bei der Steuererklärung mit der WISO-Software. V&V-Teil ist m.E. hervorragend, führt leichtfüßig durch die komplexe Materie (sorry für die Werbung, ist aber so).
Gruß, Novalis1

[casel]

Hallo @ll, danke für Eure super Antworten!
Der Tip, bei m Kauf Möbel etc. möglichst hoch anzusetzen, ist klasse
Aber wie verhält es sich, wenn ich ein Haus Teilweise abschreibe und es in der Spekufrist wieder verkaufe, wird die schon vorgenommene Abschreibung als Bilanzgewinn zugerechnet oder ist sie erledigt? Wie sieht es mit der Sonderabschreibung auf o.g. Möbel etc. aus?

[NATALY [VIP]]

Zu #15: Speku-Gewinn und AfA: Nach derzeitiger Rechtslage (§ 23 Abs. 3 EStG) mindern AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, soweit sie (die Abschreibungen) steuermindernd bei der Ermittlung der Einkünfte aus V + V als Werbungskosten abgezogen worden sind. Eine Minderung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten erhöht natürlich den Speku-Gewinn. Praktisch wird die gesamte Steuerersparnis aus den Abschreibungen mehrerer Jahre rückgängig gemacht und dies sogar noch auf ein (1) Jahr konzentriert.
Mein Rat: Warte mal ab, was aus dem Gesetzgebungsverfahren letztlich resultiert. Derzeit kann zum Ergebnis keine seröse Aussage gemacht werden.
Zu den Möbeln: Diese sind mE Gegenstände des täglichen Gebrauchs, aus deren Verkauf keine Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften resultieren. Eine entsprechende Klarstellung im EStG soll geplant sein.
Der getrennte Ausweis der Möbel ist dabei allerdings zwingend.
VIEL SPASS IN SOELDEN!!!!
NATALY

[chi]

Hallo,

zu #4: muß Grunderwerbssteuer auch gezahlt werden, wenn die Gesellschaft (GmbH oder AG) die Immobilie nicht kauft, sondern übernimmt (z.B. als Einlage oder dgl.)

Gruß Chi

[casel]

Hallo Nataly, danke, fahre heute Nacht los
Bis dann und nochmals vielen Dank für Deine Hilfe!
Viele Grüße