Immobilienkredit - Auf welche Punkte sollte im Darlehensvertrag geachtet werden?? - 500 Beiträge pro Seite

[fg69]

Hallo Leute,

ich bin dabei, mir eine Immobilien-Finanzierung bei meiner Hausbank bzw. Internetbank und KfW zu besorgen.

Auf welchen Punkte in den Darlehensverträgen sollte ich achten, damit ich später nichts bereue und aus Schaden klug werde -> z.B. spezielle Vertragsklauseln, die ich in den Vertrag mit aufnehmen sollte?

Im Voraus Danke!

Grüße
fg69

[unhold.de]

Der einzige Punkt den Du beeinflussen bzw berücksichtigen kannst, ist das Du Dir das Recht zur vorzeitigen Tilgung offen hälst. Sicher gibts auch andere Punkte.

Du hast als Kreditnehmer das Recht, einen bestimmten prozentualen (von der gesammten Kreditsumme) Betrag vorzeitig zu tilgen. Das wird in dem Augenblick interessant, wo Du woanders eine günstigere Finanzierung bekommst (nach Ablauf der Zinsbindung).
Viele Banken versuchen dieses Recht ein wenig zu beschneiden, indem sie in den Vertrag die entsprechende Klausel dazu setzen, Du dann aber ein Kreuz zu setzen hast. (Wenn Sie die Möglichkeit zur vorzeitigen Tilgung möchten, setzen Sie bitte Ihr Kreuz hier.....)
Wenn Du dann das Kreuz nicht setzt, läuft es meist auf ne Vorfälligkeitsentschädigung hinaus.

Ich gebe Dir bei dem momentanen Zinsniveau auch den Rat, zu einer langen Zinsbindung, ich denke kaum, dass sich die Zinsen weiter nach unten bewegen werden und wenn doch, dann werden sie nicht über einen so langen Zeitraum auf dem niedrigen Niveau bleiben. Aber die Einschätzung ist persönlicher Natur und sollte von Dir selber überdacht werden.

Ausserdem würde ich NIE meine Baufi über ne Onlinebank machen, aber das ist Geschmacksache. Baufis laufen in den seltensten Fällen glatt. Wehe dem Onlinekunden der im Papierkrieg mit einer Onlinebank steht.

Auch im Zusammenhang der niedrigen Zinsen ist zu beachten, dass Du in 5- 10- oder 15 Jahren einen anderen Zins haben wirst. Berechne Deine Kreditsumme also so, dass Du nicht ins Schlingern gerätst, wenn die Zinsen 1-2% steigen (oder noch höher). Ein Prozent Zinsänderung nach oben können schnell zwischen 80-90,-- EUR monatlich an höherer Belastung bedeuten. Bei 3 Prozent sind das schon über 250,--EUR mtl an Mehrbelastung !

Grossartige Zusatzklauseln wirst Du eh nicht in den Vertrag einbauen können schätze ich. Die Regeln stellt der Kreditgeber auf. Gerade jetzt, wo die Banken ihre Ratings zur Kreditvergabe teilweise so hoch gesetzt haben wie noch nie.

Hoffe, ich konnte Dir mit meinen Worten weiterhelfen...

unhold

[GuyRitschi]

Achte mal darauf, was zum Thema Zwangsvollstreckung im Vertrag steht.
(...Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung)

[TheCastropRauxeler]

Hallo fg69,

in den meisten Punkten ist dem Beitrag von unhold nichts hinzuzufügen. Allerdings stimmt eins nicht. Während der Zinsfestschreibung ist das Recht auf irgendwelche Sondertilgungen ausgeschlossen, da das Kündigungsrecht ausgeschlossen wird. Ist im BGB irgendwo bei § 609 oder 609 a geregelt. Es sei denn, du veräußerst Dein Objekt, dann muss die vorzeitige Rückführung angenommen werden, allerdings unter Berechnung einer sog. Vorfälligkeitsentschädigung. Die kann im Einzelfall recht teuer sein. Hier sind gewisse Regeln durch den BGH festgelegt worden. Es ist ein ziemlich kompliziertes Rechenverfahren. Gegengerechnet wird aber immer mit dem Wiederanlagezins, den die Bank aktuell erreichen kann und nicht mit dem aktuellen Darlehenszins.

Keinesfalls hast du als Kreditnehmer das Recht, einen bestimmten prozentualen Anteil der Kreditsumme während der Zinsbindung vorzeitig zu tilgen. Bei Ablauf der Zinsbindung kannst du allerdings tilgen, was du willst. Rein rechtlich ist auch noch eine relativ kurze Kündigungsfrist zu beachten. Die wenigsten Banken bestehen jedoch darauf.

Wenn du Sondertilgungen während der Zinsbindungsfrist erbringen willst, z.B. durch die Eigenheimzulage, musst du dir das in den Vertrag reinschreiben lassen. Wahrscheinlich wird man dir aber für diese Möglichkeit einen höheren Zins aufs Auge drücken. Wie unhold schon sagte, die Banken sind derzeit sehr restriktiv mit der Kreditvergabe, das große Konditionspokern ist vorbei.

Mit Onlinebanken hab ich keine Erfahrung. Aber eines ist klar: du erhältst wohl kaum Beratung, den KfW Antrag darfst du selbst ausfüllen, wenn die Onlinebank überhaupt KfW Anträge entgegennimmt, die Standardformulierungen sind dir unbekannt, der Antrag kommt ein paarmal zurück. Ansonsten darfst du dort alles selbst erledigen. Da du ja wohl kaum eine BauFi selbst auf die Beine stellen kannst (sonst wäre deine Anfrage ja nicht da) kann ich mich unhold nur anschließen und sagen, lass die Finger davon.

Ansonsten kannst du mal garnix in den Vertrag aufnehmen. Die Bank diktiert und wenn du nicht akzeptierst, kannst du woanders hingehen.

Mein Rat wäre wie folgt: geh zu deiner Hausbank, lass dich beraten (kostet in der Regel nix), lass dir nen Finanzierungsvorschlag machen, geh zu ner anderen Bank, mach das Spiel nochmal und nimm noch ne dritte Bank dazu. Zeig die Angebote nicht der Konkurrenz, sondern vergleiche für Dich. Und lass die Bausparkassen aus dem Spiel. Die bescheißen dich, wo du dabei bist und du merkst es nicht. Es sei denn, du bist bereit, hohe monatliche Aufwendungen zu erbringen, dann können sich Finanzierungen mit Bausparverträgen rechnen.

Soweit von mir. Hoffentlich hilt es dir.

Gruß
TCR

[TheCastropRauxeler]

Kaufe ein "f" für den letzten Satz.

[BioNeo]

Hi fg69!
Habe auch gerade eine BauFi am Wickel. Die Sondertilgungsgeschichte ist allerdings (vielleicht Sprachgebrauchsproblem?) etwas anders. Ich habe z.B. das Recht, jährlich max. 5% der Kreditsumme, höchstens jedoch 5000€ als Sondertilgung (gibts dann jeweils einmal jährlich einen Stichtag, zu dem überwiesen sein muß) zu tilgen. Nach Ablauf der Zinsfestschreibung entsteht im Grunde kein Sondertilgungsrecht, sondern du machst schlichtweg einen neuen Kreditvertrag über die Restsumme. Du kannst zu diesem Zeitpunkt aus meiner Sicht also im Prinzip jede Summe tilgen.
Korrigiert mnich, wenn ich falsch liege...
neo

[K1K1]

@GuyRitschi

#3 Kennst Du eine Bank, die auf die Punkte Grundschuldverwertung / persönliche Schuldübernahme verzichtet ? Ist wohl mittlerweile Standart und wenn man was an der persönlichen Schuldübernahme oder den ganzen Einreden bzgl. Zwangsvollstreckung ändern will, dann gehen bei jeder Bank [zurecht] sämtliche Warnlampen an.

@fg69

Was man versuchen sollte im Sinne der Risikobegrenzung zu erreichen ist Bürgen aus dem Familienumfeld herauszuhalten und bei verheirateten -wenn möglich- nur einen Teil i.d.Regel wohl der arme Ehemann ;-) den Kreditvertrag unterschreiben lassen (hängt natürlich stark vom Einzelfall ab).

Sondertilgungen sind Verhandlungssache. Finanzierungen über noch abzuschließende Bauspaarverträge machen nur die Vermittler reich.

Grüße K1

[unhold.de]

@castrop

hab ich doch geschrieben

[Traumschiffkapitaen]

Moin fg69


Du solltest auf die Möglichkeit von Sondertilgungen achten, mit denen man das derzeit günstige Zinsniveau zur schnelleren Rückzahlung nutzen kann, um bei Auslauf der Zinsfestschreibungszeit einen evtl. höheren Zins besser abfedern zu können.

Bei der neuen Finanzierung meiner Karibikhütte kann ich maximal 10% vom Ursprungsdarlehnsbetrag jährlich als Sondertilgung leisten, zusätzlich zur 1 %-Standardtilgung .

Auch der Nominalzins von 3,7% für 5 Jahre Zinslaufzeit lässt sich sicher sehen .




Käptn

[unhold.de]

hört sich nach bausparvertrag an :-), kapitän

[Traumschiffkapitaen]

unhold ...Du Schrecken aller unschuldigen Mädels


No Sir, einprozentige Standardtilgung sagt doch schon, dass es sich um ein ganz normales Annuitätendarlehn handelt.

Mein Nominalzins beträgt 3,7% mit 1 % Anfangstilgung zzgl. ersparter Zinsen durch laufend fortschreitende Tilgung .

Diesen Zinssatz bei einer Bausparkasse zu bekommen wäre ja fast ein Kinderspiel.


Diese neue Finanzierung habe ich gewählt im Rahmen einer Umschuldung, so dass sich die monatliche Belastung nun mehr etwa halbiert !

@ fg69

Die Notwendigkeit zur freiwilligen erhöhten Tilgung im Rahmen von möglichen Sondertilgungen ist nicht nur wegen dem Zinsrisiko bei Ablauf der Zinsfestschreibungszeit nahezu Pflicht, sondern auch weil die Restlaufzeit bei diesem günstigen Zinssatz - unter Annahme konstantem Zinssatz für die gesamte Laufzeit - 43 Jahre betragen würde !!!


Somit kann ich mir nun auf dem Sonnendeck ein paar Cocktails mehr leisten


Käptn

[fg69]

@alle,

erstmal vielen Dank für die vielen konstruktiven Beiträge!

Einige Punkte sind mir noch zu kurz gekommen:

Unter welchen Bedingungen kann die Bank den Kreditvertrag kündigen? Worauf sollte dabei geachtet werden?

Kann ich den Kreditvertrag kündigen, ohne dabei Vorfäligkeitentschädigungen zu leisten?

Selbstverständlich sind die Kreditverträge der Banken standardisiert -> wie weit können diese individuell ausgestaltet werden?

Es grüßt
fg69

[TheCastropRauxeler]

Die Bank kann den Vertrag nur kündigen, wenn du dich vertragswidrig verhältst, also z.b. die Raten nicht zahlst oder die Gebäudeversicherung nicht bedienst. Sie hat nicht mal am Ende einer Festzinsperiode ein Kündigungsrecht. Wenn sie dich dann aber lossein will, weil du z.B. dem Vorstandsvorsitzenden eine runtergehauen hast , wird sie dir einen exorbitant hohen Anschlusszins anbieten, damit du freiwillig gehst.

Eine Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung ist nur möglich, wenn eine entsprechende vertragliche Vereinbarung besteht oder wenn die Berechnung der Entschädigung im Plus endet. Will sagen: wenn du z.B. zu 4,5 % abgeschlossen hast und in zwei Jahren ist das Zinsniveau bei 8 %, wird die Bank dich mit Kusshand ziehen lassen, ohne dafür auch nur einen Cent zu nehmen.

Was willst du eigentlich am Kreditvertrag ändern? Du wirst nichts erreichen können, was die Bank benachteiligt. Wenn du aber versuchen solltest, einige Punkte zu deinem Vorteil ändern zu wollen, hast du schneller die Absage im Briefkasten, als du denken kannst. Wahrscheinlich wirst du sie sogar höchstpersönlich an Ort und Stelle bekommen. So sind sie, die bösen Bänker.

Gruß
TCR

[K1K1]

@fg69

bist Du verheiratet ? Wenn ja, achte unbedingt auf meine #7, [Familie und Ehefrau aus Kreditvertrag raushalten] das ist eine der wenigen Sachen, bei denen es wirklich den Aufwand mit der Bank lohnt.

Grüße K1

[unhold.de]

Ehefrau raushalten wird mehr als schwer...

[TheCastropRauxeler]

Joo, insbesondere, wenn Ehefrau Miteigentümerin wird, was ja wohl meist der Fall ist. Müsste ja verrückt sein, die Banke, die so ein Spiel mitmacht.

[Aldy]

Ich habe Frühjahr 2002 eine Baufi (100%-Finanzierung) zusammengestrickt.
Glücklicherweise hatte ich für 1/3 der Summe ein variables 5J-Darlehen (5,2%) aufgenommen. Im Juni diesen Jahres habe ich dieses Darlehen durch ein 5-jähriges Annuitätendarlehen ohne Sondertilgung ersetzt. Zinssatz 3,9% !

Ist aber nur interessant wenn es wahrscheinlich ist, daß die Zinsen in nächster Zeit nochmals deutlich fallen werden.
Zur Zeit in meinen Augen eher unwahrscheinlich.

So long!
Aldy

[K1K1]

@unhold.de & TheCastropRauxeler

Wenn mal der Fall der Fälle eintritt (hofft ja keiner, aber nichts ist bekanntlich unmöglich), dann ist es gut, wenn in einer Familie einer unbelastet ist. Ein Neustart ist dann nicht mehr so unmöglich, wie im Falle dessen, dass beider Ehepartner "belastet" sind. Natürlich muss man sich diese Vorgehensweise vorher überlegen und wenn die Ehefrau als Eigentümerin mit in das Grundbuch soll, dann muss sie natürlich auch beim Kredit unterschreiben und hängt so über die persönliche Schuldanerkenntnis (Notar, Grundbucheintrag) mit drinnen.

Ich kann aber -neben dem psychologischen Effekt- keinen Vorteil für die Ehefrau erkennen, der aus der gemeinsamen Anschaffung (Eigentumseintrag im Grundbuch) herrührt, den man nicht auch auf andere Weise erreichen könnte (falls die Ehefrau Hauptverdienerin sein sollte gilt alles natürlich auch umgekehrt). Vielleicht ist fg69 ja auch gar nicht verheiratet, dann ist die Diskussion jedenfalls für ihn unerheblich.

Nebenbei, wir haben es bisher geschafft jeweils nur einen Partner im Vertrag stehen zu haben. Also unmöglich ist das nicht und ich schätze mal die wenigsten versuchen es überhaupt, weil sie sich der Konsequenzen eben nicht bewusst sind.

Grüße K1

[fg69]

Verheiratet bin ich nicht, jedoch habe ich eine Lebensgefährtin.

Worauf sollte ich hier achten? Immerhin bringt sie auch einiges an EK zur Finanzierung mit.

Kann ich die gute Frau aus dem Kreditvertrag heraushalten?

[K1K1]

@fg69

das hängt jetzt natürlich sehr stark von den persönlichen Umständen ab. Aber vorweg: Hast Du der Bank Deine Lebensgefährtin schon als Mitkreditnehmerin vorgestellt? Wenn ja, dann wird die Bank sie natürlich mit drinnen haben wollen -insbesondere wenn sie eigenes Einkommen hat- und eine weitere Diskussion erledigt sich. Ansonsten können wir darüber weiterdiskutieren. Ist einer von Euch beiden selbstständig (dann ist der Punkt echt existenziell).

Grüße K1

[fg69]

also, bis jetzt wurde sie der bank nicht vorgestellt!

beide sind im mom. berufstätig, sie seit 4 Mon. und
ich bin seit 3 jahren angestellt.

Jedoch beabsichtige ich in ca. 3-6 Mon. in die selbständigkeit zu gehen.

grüße
fg69

[K1K1]

uiui, Wohnung kaufen und dann gleich selbstständig machen, da hast Du ja was vor ;-)

Sag der Bank im Rahmen der Immobilienfinanzierung nicht, dass Du vor hast Dich selbstständig zu machen. Selbstsständige sind gerade rote Tücher für die Banken. Mein Tipp: Keine Großbanken sondern lokale Sparkasse oder Volksbank (bin selbst Selbstständiger und kann Dir da Geschichten erzählen...).

Deine Freundin würde ich persönlich auf jeden Fall heraushalten - auch gegenüber der Bank würde ich da nicht mal eine Andeutung machen. Du tust m.E. ihr und Dir einen Gefallen. Ich bin jetzt schon ein Paar ;-) Jahre Selbstständiger und ich kann Dir sagen, es gibt viele Möglichkeiten, wo was schief gehen kann - auch ohne eigene Schuld. In so einem Fall ist es hilfreich, wenn der Partner halbwegs ungeschoren davon kommt. Ich habe es zum Glück noch nicht selbst erlebt, aber im Kundenkreis...

Wird Deine Selbstständigkeit kapitalintensiv sein (sprich wirst Du einen Kredit dafür brauchen) oder nicht ? Wenn es was kapitalintensives wird, dann würde ich mir das mit dem Wohnungskauf gut überlegen.

Hab gerade wenig Zeit, morgen od. übermorgen mehr.

Grüße K1

[fg69]

Hi K1,

danke für die Tipps.

also generell wird meine selbständigkeit nicht kapitalintensiv sein. Zumindest vorerst nur meine arbeitskraft und vielleicht eine kleine Büromiete + NK + Auto + Versicherung!

mehr dürften nicht anfallen, da ich sehr spartanisch leben kann und auch sparsam bin.

Des weiteren habe ich ein soziales Netz, d.h. für den Fall das es nicht so doll laufen sollte, vor allem am Anfang, würde ich Unterstützung durch die liebe Familie erhalten.

meine finanzierung soll auch so gestrickt sein, das die Belastung nur unwesentlich höher ausfallen soll, als eine vergleichbare Miete. natürlich wird dafür EK eingesetzt z.T. auch für die Renovierung.

Ein Problem habe ich dabei: Die Häuser sind hier absurd teuer..... ca. 20-25 -fache der Jahrenettomieteinnahme.

Grüße
fg69

[K1K1]

@fg69

"also generell wird meine selbständigkeit nicht kapitalintensiv sein."

Das ist schon mal gut.

"meine finanzierung soll auch so gestrickt sein, das die Belastung nur unwesentlich höher ausfallen soll, als eine vergleichbare Miete. natürlich wird dafür EK eingesetzt z.T. auch für die Renovierung."

Das ist auch gut

"Ein Problem habe ich dabei: Die Häuser sind hier absurd teuer..... ca. 20-25 -fache der Jahrenettomieteinnahme."

Da ist mieten natürlich i.d.Regel günstiger. Aber beim selbstbewohnten Haus/Wohnung gibt es ja noch den psychologischen Effekt (kenne ich von meiner Frau ;-)).

Ist es denn das Haus "für´s Leben" oder ist absehbar, dass in ein Paar Jahren ein Wechsel ansteht?

Ich habe noch mal nachgedacht, Dein "Fall" ist schon recht schwierig. Es hängt schon sehr viel davon ab, wie die mittelfristige Lebensplanung aussieht (Heirat, Kinder, Wohung "für´s Leben" usw.).

Variante A:
Du kaufst das Haus, Du nimmst den Kredit auf, Deine Freundin gibt Dir einen Kredit, ggf. bekommt sie als Sicherheit eine Deiner Bank nachrangige Grundschuld eingetragen (Sicherheit für sie gegen Dich), Sie bliebe dann natürlich bei der Bankfinanzierung aussen vor. Du bekommst die Eigenheimzulage. Klare Regelung auch im späteren Falle einer Trennung, Kredit lastet auf Dir, Wohnung gehört Dir.

Variante B:
Jeder kauft je 1/2 des Hauses, jeder finanziert die Hälfte (Kaufpreis-EK=Kredit). Die Bank wird sicher die Grundschuld zur gemeinsamen Haftung eintragen lassen wollen (Ausnahme sehr, sehr gute Bonität). Meiner Meinung nach müsstet Ihr beide eine Eigenheimzulage bekommen (Vorteil). In diesem Fall hat Deine Freundin die Sicherheit durch den Eigentumseintrag im Grundbuch. Im Falle einer späteren Trennung wird es etwas schwieriger, denn man muss sich "einigen".

Wenn Du willst können wir das per Boardmail fortsetzen.

Vielleicht hat ja noch jemand anderes einen Vorschlag, ich habe wie gesagt nur die eigene Erfahrung wie man es macht, wenn es um verheiratete geht. Bei nicht verheirateten ist der Ausgleich im Falle einer Trennung bei A) bezüglich der möglichen Wertsteigerung / eines möglichen Wertverlustes eben schwieriger.

Grüße K1