Vermietete ETW in Berlin-Schöneberg hat welchen Marktpreis? - 500 Beiträge pro Seite

[nihon]

Suche schnelle Beratung von Experten:

- Einfache Wohnlage (Gustav-Müller-Str)
- zwei Zimmer 64 m², ZH, Bad, Altbau, Balkon, VH
Wohnung und Haus im guten Zustand (Heizung muß wohl
teilweise erneuert werden)
Wurde der jetzigen Mieterin (einer Freundin von mir)zum Kauf angeboten.
Nach meiner Kenntnis ist der Markt in Berlin für solche Immobilien immer noch auf Talfahrt.
Was sollte meine Freundin dafür bezahlen .
Danke
Nihon

[derdieschnautzelangsamvollhat]

Maximum 50 000. Ist doch sanierungsbedürftig.

[CryptKeeper]

Jo 50.000 ist wohl das allerhöchste der Gefühle! Eher sogar nur 45.000!
Aber so aus der Ferne lässt sich das natürlich auch nicht so genau sagen!

Schönes Wochenende

Crypti

[Waldsperling]

64 m² und 2 Zimmer? Merkwürdige Aufteilung.

Ist das ein "Menschensilo". Wenn ja, wieviele Parteien?

Soziales Wohnumfeld?

[Cashlover]

Erst mal grundsätzliches

Da deine Freundin die Wohnung aktuell selber bewohnt, ist die Wohnung für den jetzigen Eigentümer am Markt fast unverkäuflich.
Er kann sie nur an einen Spekulanten verkaufen oder an jemanden, der versuchen könnte, nach dem Kauf Eigenbedarf gegen die jetzige Mieterin geltend zu machen, was aber äusserst schwierig ist.

Daher werden diese beiden Gruppen von Interessenten die Wohnung nur zu absoluten Schnäppchenpreisen kaufen.

Wir haben aktuell einen absoluten KÄUFERMARKT in Berlin.

Ausserdem:

Was bedeutet: "Heizung muss teilweise saniert werden"?

Wie alt ist der Kessel/Brenner und die Tankanlage?

Wie alt ist überhaupt das Rohrsystem, also nicht nur Heizung, sondern auch Frisch- und Abwasserrohre.

Strangsanierung notwendig?

Wie siehts mit Dach und Fassade aus?

Sanierung kann teuer werden!

Sollten die angesprochenen Gebäudeteile nicht bereits saniert sein, würde ich nur Kampfpreise offerieren, also 500-600 Euro/qm.
Die können u.U froh sein, wenn sie die Wohnung überhaupt im vermieteten Zustand veräußern können.

Am Besten, deine Freundin läßt bei Verhandlungen gleich durchblicken, dass sie eigentlich am Kauf nicht sonderlich interessiert ist und noch lange als MIETERIN dort verweilen könnte

mfg

[nihon]

@Cashlover und alle Anderen

Die Antworten treffen sich gut mit meinen Vorstellungen :
Kaufpreis von 600- 800 € / m² Wohnfläche

Da ich keine Einsicht in die Protokolle der WEG-Versammlung habe, kann ich über Sanierungsbedarf nichts sagen.
Risiko scheint jedoch begrenzt zu sein, da der Miteigentumsanteil nur bei etwa 3,5 % liegt; auch sind die Dächer und Fassaden (im Rahmen des Dachausbau ) vor einigen Jahren saniert worden.

Danke für die Auskünfte
Nihon

[Cashlover]

Wie gesagt, Kampfpreis offerieren!

Immomarkt in Berlin ist absolut im Arsch!

Und Schöneberg ist nun bei Gott keine Toplage.

Geh mal in die Amtsgerichte in Berlin, was da alles an Eigentumswohnungen im Rahmen von Zwangsversteigerungen angeboten ist.

Und in absehbarer Zeit wird sich daran auch nix ändern.

Deine Freundin hat also alle Asse im Ärmel.

Und viele Aufteiler pfeifen aus dem letzten Loch, wegen diverser Fehlspekulationen, da kann sie sicher wunderbar handeln

[Harry_Schotter]

@#1

Ganz grob gerechnet:

Vorkriegsbau: Jahresnettomiete nach Mietspiegel berechnet x 10 => Verkehrswert
Nachkriegsbau: Jahresnettomiete nach Mietspiegel berechnet x 12 => Verkehrswert

Auf jeden Fall einen Verkehrswertgutachter von der Dekra oder einen anderen Bausachverständigen genau die Wohnung inspizieren und bewerten lassen.
Achtung: Ist Schimmel in den Wänden, uä., oder Schwamm in Holzteilen, bist du ruiniert !!!

Die Renovierungskosten würden dir den Kopf abreißen.


Belive me
H_S

[Harry_Schotter]

LINK:http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel


Berliner Mietspiegel 2003

Mietspiegelabfrage

Ihr Zwischenergebnis Nettokaltmiete (EURO):

Adresse: Gustav-Müller-Straße (Tempelhof-Schöneberg)
Stadtgebiet: Berlin West
Wohnlage: EINFACH
Gebäudeart: Altbau
Gebäudealter: bezugsfertig bis 1918
Größe: 64,00 qm


Wohnfläche: 60 qm bis unter 90 qm

Ausstattung:

/ohne SH,ohne Bad,mit IWC/
1,75(0,73 - 2,19) Euro

/mit SH oder Bad,mit IWC/
2,38(1,36 - 2,82] Euro

/mit SH,Bad,und IWC/
4,05(2,77 - 5,56) Euro


Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen, klicken Sie auf das Zwischenergebnis (auf die Zahlen im zutreffenden Feld).

Erläuterungen

SH = Sammelheizung

IWC = WC in der Wohnung

Bei der empirischen Repräsentativerhebung konnten nur noch sehr wenige Wohnungen ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit IWC ermittelt werden. Die in Spalte 1 ausgewiesenen Beträge wurden unter Abzug eines jeweils einheitlichen Betrages aus den Beträgen der Spalte 2 ermittelt.

Hinweise für Brutto-Kaltmietvereinbarungen finden Sie unter Erläuterungen - Mietenbegriff.


...............................................



4,05 Euro x 64 Quadaratmeter x 12 Monate x 10fachen Jahresnettoertragsvervielfältiger= 31104 Euro Verkehrswert für eine vermietete Wohnung ohne besondere negative oder positive Ausstattung und ohne besonderen negativen oder positiven Erhaltungszustand.


Ok, zufrieden, Nihon ???

[Waldsperling]

Was wäre die gleiche Wohnung denn in Kreuzberg wert?

[Harry_Schotter]

@#10

Kreuzberg ???

......

Ok, Kreuzberg...

Ganz grob gerechnet:

Vorkriegsbau: Jahresnettomiete nach Mietspiegel berechnet x 8 => Verkehrswert
Nachkriegsbau: Jahresnettomiete nach Mietspiegel berechnet x 10 => Verkehrswert


Link für den Mietspiegel: :http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel

Für Neubau oder/und neuwertig sanierte Objekte und natürlich für bezugsfreie Wohnungen gelten andere, höhere Werte.


H_S

[Waldsperling]

Danke Harry,

mich stört ein Miteigentumsanteil von 3,5 %.

25 bis 30 Wohneinheiten in denen sich die ETW befindet?

[Harry_Schotter]

@#12

[Waldsperling]

Harry, steht in #6.

Aber vielleicht verwechsele ich da jetzt was.

[Harry_Schotter]

@#14 von Waldsperling

Jetzt verstehe ich.

Nein, für ein Berliner Altbau sind 20-30 Wohnungen eigentlich nicht viel. Das ist sicherlich ein Vorderhaus mit noch einem Hinterhofseitenflügel.

Es sollen doch alle Wohnungen an den Mann gebracht werden, wenn ich das richtig in Posting#1 verstanden habe.
Ich würde die Wohnung aber trotzdem nicht kaufen. Das ganze Haus, ja, weil, nur Not findet man auch in so einer Lage immer noch einen Mieter, der billig wohnen will. Aber einen Eigennutzer, der für sein` vom Munde abgesparten Geld in einer einfachen Wohnlage in Tempelhof-Schöneberg wohnen will, den Zeitgenossen, den muss man erst mal finden.


H_S

[nihon]

@ Harry-Schotter et. al.
Die Antworten sind eine große Hilfe...
Ergänzend soviel:
- Der gesamte Altbau ist offensichtlich vor vielen Jahren
aufgeteilt und als Eigentumswohnungen verkauft worden.
- Teilweise wohnen die Eigentümer selbst in den Wohnungen
( und gehen deshalb mit dem Objekt auch pflegsam um).
- Teilweise haben die Eigentümer die Wohnung vermietet;
dies ist der Fall bei meiner Freundin (Eigentümer lebt
in der Nähe von Stuttgart und hat dies wohl als
Kapitalanlage gedacht).
Folgende Überlegungen stecken hinter einer Kaufabsicht meiner Freundin (Berufsanfängerin ohne viel Eigenkapital):
- Günstiger Kaufpreis (Schnäppchen???)
- Einige Jahre noch in der Wohnung leben
- Nach Auszug
a) Wohnung (unvermietet!) verkaufen
b) Wohnung (als Kapitalanlage ???) vermieten.

Nihon

[Cashlover]

na da wird der schwäbische Eigentümer aber keinen dollen Schnitt machen, wenn ihm 500.- Euro/qm geboten werden

Denn Verkehrswerte hin oder her, wenn der vor einigen Jahren die Wohnung als Kapitalanlage erworben hat, kannst du sicher sein, dass der wohl in dem seinerzeit noch intakten Immo-Markt locker das Doppelte berappt hat.

Da werden Verhandlungen wohl schwierig, es sei denn, die Decke bei dem Schwaben ist dünn.

Sollte der Erwerb dennoch klappen, ein persönlicher Rat:

Bloß nicht vermieten!

Bei der Lage der Wohnung kann deine Freundin, absehbar, nur an sozial schwächeres Klientel vermieten, da sind u.U Mietzinszahlungsprobleme vorprogrammiert und eine gerichtlich durchsetzbare Räumung kann in Berlin bis zu 12 Monaten dauern. Dazu kommen Gerichts- und Räumungskosten.

Also ein Jahr keine Mieteinnahmen plus Kosten ohne Ende im worst case, der aber (leider) in Berlin mittlerweile nicht unwahrscheinlich ist.

[Harry_Schotter]

@#16 von nihon


Hi Nihon,

ich kann in der Ausage von Cashlover in Posting#17 nur nur jedes einzelne Wort unterstreichen. Er hat recht!

Ein "Schnäppchen" wäre der Erwerb der ETW unter 30000 Euro. Dann hätte deine Freundin zwar bei einer Vermietung eine Nettojahresrendite von gut und gern 10%...........aber das Risiko, das Risiko!!!!

Das ist eben wie zum Beispiel bei Anleihen auch. Bei einem soliden Staatspapier der USA oder Deutschland, erhälst du eine mickrige Verzinsung von ein paar Prozent. Dafür ist dein eingesetztes Kapital und der Ertrag daraus ziemlich sicher gegeben. Kaufst du aber stattdessen türkische, simbabwische, oder argentinische Schuldverschreibungen sind zwar die Renditen mehr als satt, ja, aber nur solange diese Staaten dir die Schulden mit Zins und Tilgung auch noch zurück zahlen können. Geraten solche Länder in Kalamitäten, könntest du mit deinem Investment, genau wie mit einer Immobilie, in dem der Mieter vorübergehend oder dauerhaft klamm am Geldbeutel wird/ist, in äußerst pikante Probleme geraten.

So ist das halt. Hohe Gewinnchancen mit wenig Risiko sind selten anzutreffen.





Im übrigen es soll im Posting#14 vom mir richtig heißen: "Das ganze Haus, ja, weil, zur Not findet......."


H_S

[rodesien]

Hat die Wohnung überhaupt einen Balkon? Zur richtigen Seite ? Wie ist der Zustand von Haus und Sondereigentum? Nach dem was ich bis jetzt gelesen habe würde ich vom Kauf selbst für 30.000 € abraten - wieso soll das ein Schnäppchenpreis sein ? Schnäppchen gibt es bei Immobilien nicht und Wohnungen in solchen Blocks sind immer für optisch günstige Preise zu haben. Was nützt es wenn man den Verkäufer von 50.000€ auf 30.000€ runterhandelt, es beweist doch nur das die Wohnung sehr schwer zu verkaufen ist. Daher sollte für jeden klar sein das dieses auch für die Vermietung gilt. Finger weg und lieber für einen finanzierbaren Mehrpreis was gescheites kaufen. Überhaupt sollte man verstehen lernen das Qualität ihren Preis hat.

[Harry_Schotter]

@#19 von rodesien

Ausnahmsweise kann/muss ich dir mal voll und ganz beipflichten.

Qualität hat ihren Preis. Aber wie man für Schrott zu viel zahlen kann, so kann man auch Perlen recht günstig erwerben. Dazu gehört aber eben auch eine Menge Fachwissen, Glück und Esprit. Mit dieser Kombination im Handgepäck können allerdings die Wenigsten im entscheidenden Moment aufwarten, wenn es darum geht die Spreu vom Weizen zu trennen.

Im Übrigen, ich hatte das Wort Schnäppchen mit Anführungsstrichlein geschrieben.




"I ride rodeo because Im too lazy to work and too honest to steal."
-Freckles Brown, World Champion Bull rider

H_S

[Cashlover]

19

bischen mußt du die Kirche aber im Dorf lassen!

Nenn mir mal eine europäische Kapitale, wo du zu Konditionen von 500.- Euro/qm Wohneigentum, auch in einfacher Lage, bekommst.

In London kannst du dafür vielleicht einen PKW-Stellplatz erwerben.

Was den Zustand der Immobilie betrifft, hat sich nihon bereits geäußert und die Wohnung wird wohl nicht so schlecht sein, sonst würde sich nihons Freundin wohl garnicht dafür interessieren.

Sollte die Wohnung < 30 000 Euro zum Verkauf stehen, schicke mir bitte eine Boardmail, nihon.

Dann kauf ich das Teil (lastenfreiheit vorausgesetzt) auch ohne Balkon, denn viel günstiger bekommt man ja nicht mal was auf der Zwangsversteigerung und da muß man sich dann u.U mit unklaren Mietverhältnissen rumschlagen.

Der Immobilienmarkt in Berlin mag zwar am Boden liegen, aber geschenkt bekommt man auch hier mal nix.

[rodesien]

Habe das mit dem Balkon leider überlesen und die 30.000€ waren auch ironisch gemeint. Leider scheinen sich einige Aktienlooser nun für Immobilien zu interessieren und es ist doch schon erstaunlich wie hier ohne Kenntnisse gebasht wird. Den Leuten fehlt scheinbar das geld überhaupt was zu kaufen und nun reden sie sich den frust mit Negativkommentaren vom Leib.Dabei wird überhaupt nicht begriffen das es gerade wegen der Renten-/Lebensversicherungsdebatte noch genügend Leute gibt, die sich ein eigenes zuhause als Alterssicherung wünschen. Ob ausgerechnet eine Wohnung in einfacher Wohnlage das Richtige ist sei mal dahingestellt. vermessen finde ich aber ohne Grundriss,Photos und Objektdetails eine Kaufpreisdeutung abgeben zu wollen. Eine Talfahrt ist m.E. nicht in Gang, manche Objekte sind aber unverkäuflich weil die Leute scheinbar besser selektieren.Eine Wohnung die schon schlecht zu vermieten ist dürfte ebenso schlecht einen Käufer finden.Bei uns im Ruhrgebiet ( Unistadt Bochum) bekommt man z.B. keine Appartments mehr verkauft, weil die meisten Leute eben nicht mehr in 25qm Hucken wohnen möchten.Die ZVG Termine sind voll davon und was 1988 gebaut & für Preise von 2000€/qm verkauft wurde findet selbst im 5/10 Termin keinen Käufer. Habe selbst gerade zwei Wohnungen verkauft und kann nur sagen das der erzielte Preis das Niveau von vor drei Jahren erreicht hat.Auch hier gilt: Nicht quatschen sondern kaufen!!!

[Harry_Schotter]

@#21 von Cashlover

Ich nehme an, du meintest nicht Posting#19, sondern Posting#20...

Berlin, eine Kapitale wie LONDON ????......

Sicherlich, wenn man den Regierungssitz nach Bottrop verlegt hätte, würde man heute vermutlich das Ruhrgebiet auch eine "Kapitale" nennen. So groß ist der Unterschied in der Bevölkerungsstruktur zwischen Berlin und dem Ruhrgebiet auch nicht, wenn es den überhaupt eine Differenz gibt. Aber gerade die Bevölkerungsstruktur entscheidet, ob eine Stadt eine Kapitale ist, bzw. wird, oder nicht. Nicht etwa die dort gebauten Häuser, die Parkplätze, die Straßenbäume, die Abwasserkanalisation, oder Ähnliches machen das aus.

Falls du Berliner bist, nimm`s mir bitte nicht krumm. Ich hab` sehr viel Symphatien für Berlin, aber du solltest auch die Kirche in Wilmersdorf oder in Reinickendorf(oder wo auch immer) lassen.

Du findest, 500 Euro pro Quadratmeter sind zu wenig für einfache Berliner Lagen ???

Schau, ich war von einer vermieteten Eigentumswohnung ausgegangen und nicht von einer bezugsfreien. Das ist rechtlich und formal kein kleiner und, preislich gesehen, erst recht kein unbedeutender Unterschied, weil halt bezugsfreie Wohnungen unter Anderem ca. 30% teurer als vermietete ETW`s sind.


H_S


.....................


Nur jetzt mal so`n Beispiel aus`m Internet, um zu zeigen, dass 500 Fluppen für `ne vermietete Berliner Altbauwohnung überhaupt nicht unrealistisch ist:

"Schöne 3-Zimmer-Stuckwohnung (vermietet) in liebevoll saniertem Altbau Prenzl. Berg"




Vermietbare Fläche ca.: 90,25 m²
Kaufpreis: 62.000,00 EUR
Objektart: Eigentumswohnung
Kaufpreis pro m²: 696,98 EUR
Objektzustand: Saniert


....................................


Wohlgemerkt, die Wohnung wurde von einem Projektierer ganz frisch "liebevoll" saniert. Kaufpreis pro m2: 696,98 EUR !!!

Und die Lage kann dort auch nicht mehr als "einfach" sein. "Sehr einfach", oder "super einfach" gibt es nämlich nicht. Zudem kann man in Verhandlungen den Kaufpreis sicherlich noch etliche Prozente herrunterdrücken.


........................

[Waldsperling]

Aussehen der Fassade ist OK.

Aber darin wohnen muss furchtbar sein.

[Harry_Schotter]

@#24 von Waldsperling

Na ja, die Fassade......`ne hübsche Farbe hat`se, aber sonst ???

Den alten schönen historischen Stuck abgehämmert und vermutlich Billig-Plastikfenster eingebaut. Schlampig sanieren und für Mondpreise an süddeutsche Kapitalanleger verscherbeln - so füllte man sich in der 90zigern die Taschen. Nur heute ist das ein bisschen schwerer, weil den Leuten nicht mehr die Dollar-Zeichen wegen der vermeintlich so tollen Steuerabschreibungen vor Augen flimmern und sie daher jetzt einen etwas klareren Blick auf das Objekt selbst haben.

Warum muss darin wohnen furchtbar sein???........Ist doch alles so "liebevoll" saniert.


.......


Hier noch`n Beispiel, dass man um die 500 Euro pro Qm2 locker vermieteten Altbauwohnraum in Berlin bekommen kann -Sogar selbst in einigermaßen akzeptablen Lagen und in einem augenscheinlichen, vernünftigen Erhaltungs-/Pflegezustand.


....


Objektexposé

Berliner Volksbank eG
Budapester Straße 35, 10787 Berlin

Telefon: [phone]
Telefax: (0 30) 30 63-51 99
E-Mail: [e-mail]

Referenznummer : 1090/1/1697/9999


Vorderhaus


Hinterhof



Hauseingang

Objekt: voll vermietetes Mietwohnhaus mit 2 Gewerbeeinheiten in Gesundbrunnen

Plz / Ort: 13347 Berlin-Gesundbrunnen

Gesamtpreis : 800.000 Euro

Preis / m²: 465,12 Euro

Grundfäche: 581 m²

Wohnfläche: ca. 1720 m²

X-fache Miete: 10,04

Objekt: Das Mietwohnhaus wurde ca. 1905 in fünfgeschossiger Bauweise und vollständig unterkellert erbaut. Es besteht aus einem Vorderhaus, einem Seitenflügel und einem Quergebäude mit insgesamt 20 Wohn- und zwei Gewerbeeinheiten. Die Immobilie wurde laufend instandgehalten und an moderne Standards angepaßt. Alle Wohnungen sind bereits mit Wannen- bzw. Duschbädern ausgestattet. Das Haus wird mit einer Öl-Zentralheizungsanlage versorgt. Die Warmwasserversorgung erfolgt dezentral.

Im Vorderhaus befinden sich zwei Gewerbeeinheiten die langjährig vermietet sind, die 20 Wohnungen sind ebenfalls voll vermietet. Die Jahresnettokaltmiete beträgt € 79.704,- bei rd. 1.500 m² Wohn- und 207 m² Gewerbefläche.

Lage: Der Berliner Bezirk Wedding wurde im Januar 2001 zum neuen Bezirk Berlin-Mitte hinzugeführt. Im Ortsteil Gesundbrunnen liegt die angebotene Immobilie in einer ruhigen Seitenstraße nahe der beliebten Müllerstraße, der Einkaufsmeile des Bezirks, verkehrsgünstig und unweit der Naherholungsmöglichkeiten des Humboldthains.

Provision: Hinweis: Alle Angaben haben wir sorgfältig zusammengetragen. Da wir uns hierbei auf die Informationen der Verkäufer und Dritter stützen müssen, übernehmen wir für die Richtigkeit und Vollständigkeit keine Gewähr. Diese Informationen sind nur für den Exposéempfänger bestimmt. Dieser haftet für die Provision bei nicht gestatteter Weitergabe an Dritte. Dieses Angebot ist freibleibend, ein Zwischenverkauf bleibt vorbehalten. Der Käufer zahlt nach Kaufvertragsabschluss an die Berliner Volksbank eG die Provision in Höhe von 6,96 % des Kaufpreises inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer.


........................

[Cashlover]

@harry,

wo hast du das Objekt "Prenzlauer Berg" gefunden?

War in der vorletzten Ausgabe eines Versteigerungskatalogs drin und wurde, soweit ich erinnere, im Sommer im Rathaus Schönerberg im Rahmen einer Auktion angeboten.

mfg

[Cashlover]

@harry

#23

nein harry, mein Posting #21 bezog soch schon auf die Aussage von rodesien in Posting-Nr. 19.

Und ich bin nicht der Meinung, dass 500.-€/qm zu billig sind sondern günstig, in Anbetracht der Tatsache, daß das betreffende Objekt keinen nennenswerten Sanierungsstau aufweist.

Ich meine:
Zu welchen Konditionen müßten eurer Meinung professionelle Aufteiler eigentlich Immobilien erwerben, wenn sie diese noch modernisieren, verwaltungstechnisch bearbeiten und dann allmählich als Wohneigentum veräußern wollen UND dabei noch Geld verdienen wollen?

Wenn dir, harry, der Vergleich mit London zu unrealistisch ist, dann vergleiche halt die Preise mit Lissabon oder Madrid.

Vielleicht kann nihon uns ja mal posten, wieviel seine Freundin an Brutto-Kaltmiete zahlt, wenn`s nicht zu indiskret ist.

mfg

(übrigens, das vorgestellte Objekt "Gesundbrunnen" ist in Berlin-Wedding!
Dann schon lieber Schöneberg, selbst wenn lt. Mietspiegel beide Wohnlagen als "einfach" klassifiziert werden.

[Harry_Schotter]

@cashlover

Das Prenzelbergobjekt habe ich aus www.immobilienscout.de

Ich weiß, dass der Wedding ähnlich hardcormäßig wie Neukölln oder Kreuzberg ist, aber soll sich nicht gerade in Schöneberg das Rotlichtmilieu incl. diverser Baby-, Nutten-, Russen-, Homo-, und sonstiger -striche befinden ???



H_S(Hab` ich gehört, bin kein Berliner"

[Cashlover]

@harry,

richtig, rund um den Nollendorfplatz (U-Bahn-Station) gibt es seit urzeiten eine Homo-Szene, gleich nebenbei, an der Kurfürstenstr. ist der Drogenstrich.

In dem Bereich war übrigens mal die legendäre Diskothek "Sound", vielleicht erinnert sich der eine oder andere noch an das Buch "Wir Kinder vom Bahnhof Zoo".

Die Wohnung, für die sich nihon`s Freundin Interessiert, ist aber an der Bezirksgrenze Schöneberg-Tempelhof, also in einer ganz anderen Ecke.

Übrigens stört mich persönlich in Berlin weniger Nutten oder Schwule, sondern der gigantische Ausländeranteil in diversen Bezirken.

Das ist selbst für relativ weltoffene Zeitgenossen mittlerweile ein Problem geworden.

[Andrija]

@23
Der Kaufpreis für Prenzlberg hörts sich auf den ersten Blick wirklich Klasse an, hätte ich auch sofort gekauft. Nicht völlig in der Partyecke aber für mind 5,50 € kalt zu vermieten. Problem dürften aber die aktuellen Mieteinnahmen sein: 236 €/Monat ggf. auch noch warm!? - da kauft natürlich keiner, wenn unterm Strich darauf zu zahlen ist. Insofern hinkt der Vergleich mit der Gustav-Müller-Str. eindeutig!

Gustav-Müller-Str. ist übrigens ganz nett - beschaulich und die Pizza ist auch genießbar. Leider ganz schön weit von der Goltzstr. entfernt. Sollten Preise um 40T€ drin sein und Deine Freundin eine Miete von ca. 4,50€ kalt zahlen und einen fairen Vermieter suchen, lasst es mich wissen.

Gruss Andrija


Angaben für Prenzlberg Zelterstr.1
Kaufpreis pro m²: 696,98 EUR
Grundstücksfläche ca.: 959,00 m²
Wohnfläche ca.: 90,25 m²
Betriebskosten umgelegt: 164,26 EUR
Nicht umgelegte Kosten: 46,47 EUR
Mieteinnahmen p.a. (Soll): 2.832,36 EUR
Mieteinnahmen p.a. (Ist): 2.832,36 EUR
Provision: 6,96 %
Objektzustand: Saniert
Baujahr: 1900
Personenaufzug: Ja
Etagenzahl: 2
Fußweg zu Öffentl. Verkehrsmitteln: 2 Min.
Fahrzeit zum nächsten Hauptbahnhof: 15 Min.
Fahrzeit zur nächsten BAB: 15 Min.
Fahrzeit zum nächsten Flughafen: 20 Min.

[Waldsperling]

#25 Harry,

>>>Warum muss darin wohnen furchtbar sein???........ <<<

Ein kleines Haus, einsam im Grünen, beutet "grenzenlose Freiheit" gegen eine solche "Kaserne".

[nihon]

@ ALLE !

Finde die Diskussion spannend und die Beiträge ganz überwiegend sehr fundiert und hilfreich ... Danke

@ ALLE

Zuerst ... dies ist meine langjährige Erfahrung...
Um in Berlin an eine gepflegte Altbauwohnung (mit hohen Decken, Parkett oder abgezogenen Dielen, praktischem Grundriss) zu kommen, die hell und mit einem Balkon ausgestattet ist, muß man recht intensiv suchen, weil diese Wohnungen weiterhin sehr begehrt sind (habe mir selbst viel "teuren Schrott" bei Wohnungsbesichtigungen angesehen).

@ 30 (Andrija),

... Ja die Gustav-Müller-Straße ist "ganz nett" ;die Goltz- und Akazienstraße sind aber wirklich nicht weit entfernt (das mit der Festlegung
"einfache Wohnlage" finde ich sowieso hier in Berlin etwas willkürlich und kann sich an der nächsten "Ecke" schon wieder ändern (z.B. in mittlere Wohnlage"´))

@ 28 (Harry-Schotter)

... die Ecke ist meist von älteren "Eingeborenen" aber auch von Schüler und Studenten bevölkert und eine Anzahl junger Familien mit Kindern (!) scheinen sich auch wohl zu fühlen ... der Kreuzberg ist nicht weit.
Der Ausländeranteil liegt wohl im Durchschnitt für die Berliner Innenstadt und wirkt auf gar keinen Fall störend...
Eines der besten italienischen Restaurants, das AROMA befindet sich in der Nähe ...
Ein paar Minuten weiter beginnt dann das recht biedere Tempelhof mit richtig schmucken kleinen Häuschen...

@ 27 (Cashlover)

Die Kaltmiete beträgt stolze 435,--€ und liegt somit deutlich über den Mittelwert des Berliner Mietspiegel (4,05/ m²). Nach meiner Berechnung wird dieser Mittelwert um 67 % überschritten und es dürfte sich somit um einen Fall von "Mietwucher" handeln. Hinzu kommen dann noch die umlagefähigen Betriebskosten und die Kosten für Heizung und Warmwasser; insgesamt entsteht so eine Bruttowarmmiete von etwa 550 € (!) und dies für 64 m² (!).
Dieser Mietvertrag ist durch die Unerfahrenheit meiner Freundin in Mietsachen zu stande gekommen ... aber es standen weitere Wohnungsinteressenten schlange...

Nihon

[Cashlover]

@nihon

http://www.ratgeberrecht.de/worte/rw01972.html

Da sind aber alle Kaufpreisberechnungen hier Makulatur, das sind ja stolze 6.80 €uro/qm Nettokaltmiete!!

Da kann man den Multiplikator noch so runterschrauben, billig wird die Wohnung mit der Nettokaltmiete für einen potentiellen Käufer nie.

Wirklich frech, der Mietzins, nihon.

Da würde ich mal zum Mieterverein tiegern und gleich mal die letzten Betriebskostenabrechnungen, zwecks prüfung,

mitnehmen.

Außerdem solltest du die Bude mal ausmessen, ob die qm überhaupt stimmen.

Falls deine Freundin nicht Mitglied im Mieterverein ist, sollte sie es werden.

Bevor sich deine Freundin überhaupt für einen Kauf erwärmt, sollte sie erstmal die Nettokaltmiete auf ein normales/angemessenes Niveau zurechtstutzen.

Ist schon klar, dass der jetzige Eigentümer die Wohnung jetzt verkaufen möchte, denn im Falle einer Neuvermietung könnte der von so einem Mietzins nur träumen.

[schlier]

Servus zusammen,
also das mit dem Mietzins ist jetzt nicht sonderlich ungewöhnlich für Berlin. Gibt wohl kaum ne Stadt wo die Mieten innerhalb eines Hauses derart schwanken. Hier in Prenzelberg gibts teilweise für Altmieter 4 € und für die die nach der Sanierung und den 5 jahren Mietbegrenzung einziehen Mieten um 7 € kalt. Also das ist absolut regulär.
Servus

[Cashlover]

Nochmal zum Thema: Mietwucher

ist u.Umständen garnicht so einfach dagegen vorzugehen, weil in Berlin nicht wirklich eine Wohnraumknappheit mehr herrscht und man dem Mieter ggfls. vorhalten kann, sich eben eine andere, billigere Wohnung zu suchen.

Die Regelung mit dem Mietwucher stammt noch aus Zeiten, in denen eine tatsächliche Wohnraumknappheit herrschte, so dass für den Mieter eine Zwangslage herrschte.

Diese ist aber, wie gesagt, nicht mehr gegeben.

[casel]

Nihon, 67% zu hoch stimmt nicht ganz, Du musst alle wohnwerterhöhenden Merkmale anklicken, der Mittelwert gilt nur für alte Wohnungen ohne jegliche Austattung... Ich gklaube nicht, daß die wohnung nicht so mies ist, sonst würdet ihr ja kaum an einem kauf interessiert sein! Mietwucher erst ab +50% (war jedenfalls früher so). Hab aber Zweifel, daß die Vergleichsmiete nur 4,05 Nettokalt ist