Was ist eine WCM - Aktie wert ? - 500 Beiträge pro Seite

[nikittka]

Hier wird der Versuch gestartet, in einer eínfachen (unprofessionellen) Art den Wert der WCM-Aktie zu ermitteln:
Zum 30.6.03 wies die Konzernzwischenbilanz ein Eigenkapital von 428 Mio € (ohne Fremdanteile) aus. Bei 289 Mio Aktien errechnet sich ein Buchwert/Aktie von 1,48 €.

Schaut man die einzelnen Bilanzansätze an, so ergibt sich folgendes.
1. Beteiligungen ca. 600 Mio €
(Darin enthalten sind Commerzbank, Klöckner, eigene IVG-Aktien, ... ! Da allein die Commerzbank-Anteile einen Börsenwert von 400 Mio € haben, scheinen im Beteiligungsbereich noch Reserven zu liegen, die zumindest ausreichen, eine evtl. Haftung abzudecken,die sich aus dem Zwangsverkauf der in der Sirius-Beteiligung liegenden IVG-Aktien ergeben könnte)

2. Die Sachanlagen sind in der Bilanz mit 2,2 Mrd € bewertet. Bei einem Wohnungsbestand von ca. 53.000 Wohnungen ergibt sich ein Durchschnittswert von ca.41.500 €/Wohnung. Der Verkehrswert dürfte m. E. darüber liegen.)

Demnach erscheint mir der oben errechnete Buchwert/Aktie von 1,48 € ein akzeptabler Wert zu sein.
Aktienkurse unter diesem Niveau sehe ich eher als Kaufkurse.

[rickinberlin]

Berliner Morgenpost :" Die IG Farben verfügt heute noch über knapp 500 Wohnungen, Marktwert rund 37,5 Mio. Euro.


Dann dürften ja 50000 Wohnungen 3,7 Milliarden wert sein.ich denke mal die IG Farben Wohnungen sind derer der WCM in Ausstattung gleichwertig.

+300 Klöckner
+500 coba
sind

4,5 Milliarden
minus 2,8 MilliardenVerbindlichkeiten macht
Sind bei meiner Rechnung + 1,8 Milliarden

Also 1800 Millionen /289 millionen WCM Aktien macht

6 Euro pro Aktie !!!!

[zaphod76]

der Markt bewertet WCM mit 1,38 Euro

[derdieschnautzelangsamvollhat]

@nikitta,

Die ca. 50 000€ pro Wohnung lassen sich aber nur bei Einzelverkauf erzielen, wenn überhaupt. Bei einem Gesamtverkauf dürfte dieser Preis kaum zu erzielen sein, zumal es sich zum Großteil um Standardwohnungen ohne besondere Ausstattung in oftmals nicht attraktiven Wohnstädten und Lagen handelt. (Hab einige davon selbst gesehen )Viele davon stehen leer oder sind nicht gerade gut vermietet.
Trotz allem dürfte das meiste davon bereits eingepreist sein, sodaß Kurse unter 1€ doch unwahrscheinlich erscheinen. Auf Dauer zumindest, und nach heutigen Wissensstand. Ob noch andere negative Aspekte in der Pipeline sind mal hintenangestellt.

[qwert1234]

#2

nochmal, WCM ist Eigentümer vom 28000 Wohnungen, den Rest VERWALTET sie nur !

[qwert1234]

3€ pro share sollten es aber trotzdem MINDESTENS sein

[keinTrke]

die frage muß lauten, was ist noch übrig nach einer aufspaltung von wcm ?
hier stecken ganz andere interessen dahinter

[maeusefaenger]

Quert,

es sind eher 40000 Wohnungen, die im Eigentum der WCM stehen.

[nikittka]

Im Quartalsbericht 2/03 von WCM ist zu lesen:
"WCM gehört mit einem Wohnimmobilienbestand von rund 53.400 Wohnungen zu den großen Bestanshaltern in Deutschland."
Bestand heißt doch wohl, Eigentum und nicht nur Verwaltung.

Außerdem erzielte WCM aus Umsatzerlösen im Wohnimmobilienbereich im ersten Halbjahr ca.100 Mio €
(aufs Jahr umgerechnet ca. 200 Mio €.
Auch diese Zahl lässt auf eine Werthaltigkeit der Immobilien schließen.

[derdieschnautzelangsamvollhat]

@nikita,

daraus geht aber nicht hervor, um wieviele Wohnungen und in welcher Qualtität es sich dabei gehandelt hat.

mfg

[nikittka]

@derdieschnauzelangsamvollhat

Die Leerstandsquote bei den Wohnungen von WCM lag lediglich bei 4,3 %.
Außerdem wurden im 1.Halbjahr 03 " vor allem in Berlin Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen" durchgeführt, so dass sich die Neuvermietungen auf deutlich erhöhten Niveau bewegen werden (siehe Halbjahresbericht 03)

mfg

[big_mac]

nikittka,

davon die betriebskosten abgezogen, und du hast die nettomieten
allerdings sind bei den bk auch die nur verwalteten wohnungen dabei, und fremdanteile sind auch noch abzuziehen - also ist vorsicht bei der rechnung angebracht.

schnautze,

doch, daraus geht alles notwendige hervor - nämlich der ertragswert.
der substanzwert könnte eventuell in einzelfällen höher sein, ist aber bei mieterschutzwohnungen nicht zu realisieren (ausser sie stehen leer, und zwar blockweise).

[big_mac]

im gb stand übrigens, sie BEWIRTSCHAFTEN 53.400 wohnungen.
und das klingt wirklich nicht nach eigentum.
zumindest gehören die nicht alle wcm allein, wie auch aus dem gb hervorgeht.

[alfi22fuchs]

hi Nikittka

Der Wert bestimmt sich immer nach Angebot und Nachfrage.
Letzteres scheint nach zu lassen. Vielleicht merken es auch die Letzten!



erstaunlich viele Verkäufer für diese Perle, aber stop, noch ist alles in Ordnung, es finden sich noch genug Käufer.
Wie lange noch ??

alfi22fuchs

[raceglider]

Welche "Perle"?

[alfi22fuchs]

raceglider

Gute Frage?

Alfi22fuchs

[big_mac]

alfi,

es werden sich IMMER genug käufer finden.
ist nur eine preisfrage

die bezeichnung "perle" ist für wcm nicht angebracht.
die firma ist schrott. die aktie ist schrott.
und das ganze wird jetzt auch um den schrottwert gehandelt

[alfi22fuchs]

@big_mac

so kann man es auch sehen.

Erst wenn die Gehälter nicht mehr bezahlt werden können wird Schluß sein und bis dahin ist noch viel Zeit,
auch dank vieler Kleinaktionäre.
Vielleicht wird auch alles ganz anders, siehe Herlitz
Wer kann das schon sagen

Eine Stimme sagte aus dem nichts, " lächle und sei froh es hätte schlimmer kommen können".
Und ich lächelte und es kam schlimmer.

alfi22fuchs

[Seroblade]

- abwarten und Tee drinken für schwache Nerven ist WCM zur Zeit nichts - aber war das bei Mobilcom anders?

- wenn die Banken WCM nicht fallen lassen, wird man schon eine Lösung finden.

- Mit IVG gehen auch die ersten Schulden....

[carloscomberti]

Es sind 53000 Wohnungen.

[Stoni_I]

Guten Abend!

Ich füge hier nochmal ein älteres Posting von mir als Reaktion auf ein Posting von Art Bechstein ein. Angepasst habe ich es aber nicht mehr, da ich z. Zt. nicht in WCM investiert bin. Strittig war bisher immer der GEHAG-Anteil, der vielleicht doch mit 75 % anzusetzen ist. Das war mir aber alles zu intransparent und deshalb mit ich vor Monaten wieder raus und warte ab.

"
Laut Web-Seite hält WCM 75 % an der GEHAG, hat von diesem Anteil allerdings im Juli 2002 80 % an die HaLaBa verkauft (verkauft!)und auf diese 80 % eine Rückkaufoption nach 18 Monaten. Demnach hält die WCM aktuell nur 20 % an der GEHAG - oder?

Also:
- GEHAG (Berlin) 75% 21.143 WE = 15.858 WE * 20% = 3.172 WE
- Bremische 24,9 % 7.163 WE = 1.784 WE
- BBG (Bremen) 100% 4.033 WE = 4.033 WE
- KWG (Kiel) 100% 10.265 WE = 10.265 WE
- Gladbau (Mönchengl.) 100% 5.825 WE = 5.825 WE
- GEV (Wuppertal) 94,9% 3.996 WE = 3.793 WE

Macht in Summa demnach nur 28.872 WE. Zu den qm-Wohnflächen fehlen im Netz aber wohl Angaben.

Nach Ansicht diverser Links von der WCM-Homepage (Vitus-Webseite Bremen, Kiel, "Ruhrpott"; B-W-I Berlin) liegt man mit 800 Euro/qm in Bremen wohl nicht verkehrt, in Richtung Ddorf etc. und Kiel sind 800 Euro/qm wohl zu wenig. Deshalb würde ich doch eher von 1.000 Euro/qm ausgehen wollen.

Dann käme mann aber trotzdem ungefähr auf die von Dir errechneten 2 Mrd. Euro. Beim Aufkauf geht davon natürlich noch ein erheblicher "Mengenrabatt" runter.

--------------------

"Gut" gerechnet

Immo’s 2,0 Mrd Euro Wertansatz 1.000 Euro/qm
IVG 0,0 Mrd Euro da bei derzeitiger anteiliger Marktkapitalisierung durch Kredit Sirius
abgedeckt; Offene Frage: Liegt die Vermögenssituation der IVG deutlich (!) über der Marktkapitalisierung?
CoBk 0,6 Mrd Euro, angenommener Kurs 20 Euro
Klöckner 0,4 Mrd Euro, Offene Frage: Liegt die Vermögenssituation bei Klöckner deutlich (!)
über der Marktkapitalisierung
Schulden 2,2 Mrd Euro, Sirius-Kredit oben bereits weg
Andere Vermögenswerte heben sich evtl. gegeneinander auf oder beinhalten nicht kalkulierbare Risiken (z. B. Maternus)
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Wert 0,8 Mrd Euro : 288 Mio Aktien = 2,77 Value per Share

„Schlecht“ gerechnet

Immo’s 1,6 Mrd Euro Wertansatz 800 Euro/qm, „kürzeren Hebel“ der WCM + Blocktrades
berücksichtigt
IVG -0,1 Mrd Euro Nach Abgabe des Pakets an Rebon
CoBk 0,4 Mrd Euro, angenommener Kurs 13 Euro
Klöckner 0,4 Mrd Euro, Offene Frage: Liegt die Vermögenssituation bei Klöckner deutlich (!)
über der Marktkapitalisierung
Schulden 2,2 Mrd Euro, Sirius-Kredit oben bereits weg,
Andere Vermögenswerte heben sich evtl. gegeneinander auf oder beinhalten nicht kalkulierbare Risiken (z. B. Maternus)
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Wert 0,1 Mrd Euro : 288 Mio Aktien = 0,35 Value per Share

[maeusefaenger]

Morgen WCM bei L&S kaufen.

Wir sehen nächste Woche steigende Kurse!


Gute N8

[trigenimus]

@ Stoni_l

Berechnung lt. Stoni
.. gute Berechnung

A Bester Wert: 2,77
B Schlechter Wert : 0,35
--------------------------
Summe 3,12

50% denken A , 50% denken B , Summe 3,12 : 2 = 1,56

... Spezialberechnung , bitte nicht erst nehmen !

thx

[big_mac]

stoni,

die 2,2 mrd schulden sind falsch !
sirius ist bei den 2,9 nicht dabei.

dafür gibts noch umlaufvermögen, und die rückkaufoption gehag sollte auch was wert sein.

[Rentolino]

......nun, ....äh...

Eine WCM-Aktie ist 0 Euro wert, wenn sie niemand haben will.

Eine Veranlassung eine Aktie zu kaufen, wo mehr Schulden hat als Werte, gibt es eigentlich nur für Zocker!

Mit den Schulden können die kein Geld verdienen, Banken sehr wohl.

WCM hat jetzt aber Buchungsgeld als Gewinn ausgewiesen.

Also mit Umbuchungen verdienen die ihr Geld.

mfg

[Stoni_I]

#24 big_mac

Weiß ich, habe ja geschrieben, das ich nur ein altes Posting nochmal reinstelle und nicht noch erneuere.

Wenn`s gar 2,9 Milliarden Schulden ohne Sirius sind, ist ja alles noch schlimmer als damals gedacht.

Umlaufvermögen - Nähere Vorstellungen zu den Werten? - Vorratsvermögen ist bei einer Immogesellschaft wohl eher nicht vorhanden. Meinst Du evtl. Mietforderungen? - Vielleicht sind die ja auch schon als Kreditsicherheit abgetreten worden, siehe FC Schalke 04 mit den erwarteten Zuschauereinnahmen - kleiner Scherz am Rande

Warum hat die Rückkaufoption für die GEHAG momentan einen zu beachtenden Wert?

Nicht angesetzt waren damals auch die Gewerbeimmobilien (!) der WCM, z.B. Ladenräume in den Wohnblöcken. Das sollte laut Art noch einige Millionen (300?) bringen.

Wie dem auch sein, irgendwie stochern wir alle im Nebel. Erinnere mich noch mit Schrecken an die Pleite von Babcock Borsig. Da tauchten im Laufe des Insolvenzverfahrens auch in diversen Tochtergesellschaften immer neue Schulden auf. Der Endstand überstieg dann den ursprünglich gedachten Wert bei weitem.

[nikittka]

Legt man die Berechnungen von Stoni (#21) zu Grunde, so ergibt sich
a)worst case 0,35 €/Aktie
b)best case 2,77 €/Aktie
Zwar enthalten die Berechnungen einige Ungenauigkeiten (Big mac hat darauf hingewiesen), deren Wirkungen sich aber in etwa ausgleichen.
Beim derzeitigen Kurs würde sich dennoch ein Chance-/Risikoverhältnis von > 1 ergeben.
Zieht man in Betracht, dass
a) WCM 2003 die Gewinnzone erreicht
b) WCM nach Aussagen Flachs Commerzbank- und Klöckner-Anteile nicht verkaufen muss (Welt am Sonntag), sondern günstige Gelegenheiten abwarten kann,

verbessert sich das Chance-/Risikoverhältnis weiter.
Für mich gilt:
Am Montag vorsichtige Käufe bei Kursen unter 1,48 € !
Ich bin mir bewusst, das ein Totalverlust nicht ausgeschlossen werden kann, aber auch eine mehr als 100-ige Kurssteigerung denkbar ist.
Also schaun wir mal!

[maeusefaenger]

Ein WC bei 0,35

das wünschen sich wohl einige.

Und der Vergleich mit dem Produktionsunternehmen Babcock ist auch ein echter Brüller.

WCM überfordert zur Zeit viele, schon weil die Fantasie aufgrund des Verlusts der IVG für die meisten raus ist.


maeusefaenger

[alfi22fuchs]

@maeusefaenger

Vergleich WCM = 289 Mill Stücke
Mobilcom = 66 Mill Stücke

na wie sind die Chancen.
Telefonbranche (Wachstum) Immobilien (Stillstand)
Großaktien (France Telekom) Familie Ehlerding
jemand der auch bezahlt niemand der bezahlt
Zukunft ungewiß Zukunft ungewiß

so nun mal sehen was passiert.

Viel Spaß beim spekulieren.

Noch etwas, warten es wird noch billiger

Ist halt Mist ohne echte Freunde

Alfi22fuchs der Zuschauende

[derdieschnautzelangsamvollhat]

@alfi,

ganz zu schweigen, daß bei MOB alleine der Cashbestand und der Freenet Anteil mehr wert ist, als die ca.750 Mio. MK. Faktisch ist MOB`s Kerngeschäft an der Börse mit 0,0 bewertet.

[JaegerUndSammler]

50.000 € für eine Wohnung, die zu Dienstwohnungspreisen vermietet ist, ist auf alle Fälle zu hoch gegriffen.

Die österreichische Bundesimmobiliengesellschaft versucht seit etwa 2 Jahren vermietete Wohnungen um etwa 20.000 € pro Zwei-Zimmer-Wohnung an die Mieter zu verkaufen, der Erfolg war ziemlich null. Die Mieter wissen, daß Instandhaltungsaufwendungen jetzt bzw. bald anfallen, und für typische Dienstnehmer sind solche Aufwendungen schwer im Budget unterzubringen, d.h. Eigentümer zu werden ist für sie zu riskant. Selbst für 20.000 €.

Ich seh in den Wohnimmobilien also eher zukünftige Wertberichtigungsposten und ordentliche Mühlsteine am Hals der WCM.

Interessant sind da schon Business-Immobilien (Geschäfte, Logistikzentren) in guten Lagen (Flughafen, Stadtzentrum).

Das heißt, was die WCM-Immobilien betrifft, hoffe ich, daß die Gewinne aus den renditeträchtigen Immobilien die Verluste aus den Wohnimmobilien kompensieren können.

Meine Perle in der WCM-Schale ist die Commerzbank:

Commerzbank hat 544,523.511 Aktien.
5,5% davon gehören der WCM.
Das sind 29,948.792 Aktien.
x 16 Euro pro Aktie.
= 479,180.670 Euro.
Dividiert durch 288,285.380 WCM-Aktien.
= jede WCM-Aktie enthält einen Commerzbank-Anteil
in Höhe von 1,66 Euro !!!

Wenn nun die Commerzbank-Aktie einen kleinen Sprung von 16 Euro auf 20 Euro macht, muß der Commerzbank-Wert in der WCM auch von 1,66 um 25% auf 2,07 Euro springen.

Wenn nun die Commerzbank-Aktie um den kolportierten Preis von 24 Euro übernommen wird (alles darunter würden die anderen Großaktionäre wie Münchner Rück, Generali, Mediobanca sicher nicht akzeptieren), wird die WCM-Aktie einen Commerzbank-Anteil von 2,49 Euro enthalten.

Seht WCM als Optionsschein auf Commerzbank, egal was die anderen Probleme der WCM machen!

Jäger und Sammler

[derdieschnautzelangsamvollhat]

@jägerund Sammler,

?????
Mit den Commerzbankaktien kann doch nicht mal die Hälfte der kurzfristigen Verbindlichkeiten gedeckt werden.

[big_mac]

jägerund Sammler,

solche wohnungen sind auch nicht für den verkauf.
die muß man vermieten.

und wenn du eine wohnung in einer österreichischen großstadt um 20.000 euro kennst bin ich interessiert.
sofern sie zu 4-5 €/m2 netto kaltmiete vermietet (oder leer) ist, natürlich
(und wirf einmal einen blick ins mrg von wegen richtwerte, etc. )

wer allerdings commerzbank will, der sollte commerzbank kaufen
und keinen gemischtwarenhandel.

[derdieschnautzelangsamvollhat]

@big mäc,

Du kennst die Wiener 2 Zimmerwohnungen nicht.
Meist sanierungsbedürftige Altbauten, viele ohne Bad!!(Duschzellen), winzigste Toiletten, Wasserleitungen aus Bleirohren und nicht isoliert, viele noch immer mit Öfen.. usw.
Selbstverständlich haben die Neubauten, genau wie hier alle Vorzüge die man erwartet. Dann liegt der Preis aber
auch bis zu siebenmal höher.

[big_mac]

schnautze,

das klingt nach kategorie D.
miete lt. MRG bei ca. 70 cent/m2. C wäre nicht entscheidend mehr.
ertragswert dementsprechend.

bei 4-5 euro (billig genug!)miete sieht die sache schon wesentlich anders aus

[nikittka]

Wie ich in #27 angekündigt habe, habe ich mit dem Kauf von WCM-Aktien heute begonnen:
20 % meines geplanten Anlagebetrags habe ich um 10 Uhr eingesetzt (Kaufkurs 1,37 €;
danach ging der Kurs weiter in den Keller;
um 11.30 Uhr habe ich weitere 20 % investiert (Kaufkurs 1,30 €.

Jetzt warte ich die weitere Entwicklung zunächst ab.
Sollten sich die Kurse stabilisieren, werde ich weitere 20 % einsetzen.

[Rudi07]

Das nenne ich Mut !

[derdieschnautzelangsamvollhat]

@big mäc,

Soweit ich mich erinnern kann, gibts in Österreich (hauptsächlich in Wien) ja noch die Unterteilung in Hauptmietwohnungen und normalen Mietwohnungen.
Bei Hauptmietwohnungen sind z.B. Ablösesummen erforderlich.

[big_mac]

schnautze,

hauptmiete = miete direkt vom eigentümer (im gegensatz zur untermiete).
ablösen sind verboten (abgesehen von belegten investitionen des mieters), sollen aber trotzdem weit verbreitet sein.

was du meinst sind vermutlich mieterschutzwohnungen, im gegensatz zu den frei vereinbarten.

[nikittka]

Die letzten Tage waren stürmische WCM-Tage.
Nach meinen Käufen zu 1,37 und 1,30 (siehe #36) habe ich heute ein weiteres Fünftel meines geplanten Anlagebetrags eingesetzt - Kaufkurs 1,08 .
Ich bin weiterhin der Überzeugung, dass der faire Wert einer WCM-Aktie bei mindestens 1,48 € liegt

[Rentolino]

.....wau....

Freitag waren es noch über 1,3 Euro.......heute sind das 1,11 Euro.....und alles finden das gut.

Die freuen sich alle über die Kurssteigerungen von heute.

mfg

[nikittka]

Ich bin in Nr.1 dieses threads von einem fairen Wert/Aktie von 1,48 € ausgegangen.
Aus heutiger Sicht erscheint mir dies weiterhin realistisch zu sein.
Darüberhinaus sind die Risiken geringer geworden.

Verbindlichkeiten von inzwischen ca. 1,2 Mrd € stehen jetzt mehr als 30.000 Wohnungen gegenüber.
Bei einem Durchschnittswert von 45.000 €/Wohnung sind damit alle Verbindlichkeiten mehr als abgedeckt.
Dann bleiben noch Beteiligungen, wie Klöckner,..

Folglich gilt für mich weiterhin:
WCM ist beim derzeitigen Kurs nicht überbewertet.
Das Risiko einer Insolvenz ist wesentlich geringer geworden.
Die Chancen überwiegen.

[maeusefaenger]

Danke nikittka!

Deine Ausführungen sind sehr hilfreich um eine Vorstellung von den true values der WCM zu bekommen.


Und danke maeusefaenger dafür, dass Du die Gunst der Stunde genutzt hast.


Danke, oh Dank!

[nikittka]

Inzwischen bin ich mit 80 % meiner geplanten Summe in WCM investiert. Ich habe gestern 20 % zum Kurs von 1,32 € gekauft.
Meine Kaufkurse bisher:
Nr. 36 - 1,37 € (20%)
Nr. 36 - 1,30 € (20%)
Nr. 40 - 1,08 € (20%)
gestern - 1,32 € (20%)

Meine verbleibenden 20 % werde ich bei evtl. Kursen unter 1,25 € einsetzen.
Bei Kursen über 1,50 € verkaufe ich 20 % meiner geplanten
Anlagensumme.