7-familienhaus. ???? was meint ihr dazu...... - 500 Beiträge pro Seite

[lindlar]

...nahe köln in guter lage wurde mir o.g. objekt angeboten.
ca. 10 j. alt, 1000 qm grundst., 500 qm vermietbare fläche,
15 stellplätze, plus separ. fahrradhäuschen. guter zustand,
z.b. verklinkert.
alle wohnungen vermietet (ca. 6,3 € /qm) me p.a. ca. 40 t€
kaufpreis 600 t€.
bin für sachliche bewertungen - sofern überhaupt möglich -
sehr dankbar. wer hat idee für eine finanzierung(-art) ?

[wallyonline]

Hier werden Sie geholfen

[chwiecha]

die mieteinnahmen sind etwas zu gering denke ich...den kaufpreis um 15% runter dann könnte es gehen..
beachte

LAGE,LAGE,LAGE sind entscheidend..

stell mal FRagen nach:
Rücklagen pro Einheit
Reperaturen
Mietausfälle

und mach bloss kein bauspardarlehen

[ohshit]

Über 6% Rendite sind überdurchschnittlich. Aber der Stress mit den Mietern kann man sich bei einer anderen Geldanlage sparen, auch wenn sie weniger bringt....

[Mask]

#1
Interessant ist vor allem das Fahrradhäuschen.

Gruß Mask

[chwiecha]

nix da mit 6% rendite...
erstmal die Erwerbsnebenkosten..okay die sind einmalig...
dann die Zinsen fürs FK
dann Rücklagen, da nach Steuer gebildet werden
eventuell Hausverwaltung
eventuell Hausmeister
sonstige Schäden
Mietausfälle; Mietminderungen
usw.

[immohai]

Moins,

Flachdach ?....
Keine langjährige Mieter?
Ausländer?
Siegburg?
Keine Sozialhilfeempfänger im Haus?
Nasse Keller?
Nettokaufpreis 600 K.?

beantwortest du auch nur zwei Fragen mit ja, empfehle ich einen Kaufverzicht.....


Gruss Immo

[wallyonline]

Kostet nur viel Zeit und Ärger....

[HarrySchmidt]

[schlier]

Servus,

also das sind ja 6 % Vorsteuer und dann mal ca. magere 4 %v nach steuer. Dazu noch die Unsicherheit ( Meitausfall, nach 15 Jahern sicher die ersten Reperaturen). Ich denke für 600 000 € kann man deutlich bessereRenditen als 4 % nach Steuer bekommen. Denke auch für Köln ist das 15 fache für eine gebrauchte immo zu teuer. 13 fach wäre für Köln, hohe Werthaltigkeit, OK. Aber denk an die Reperaturen nach ca. 10- 15 Jahren. (Heizung, Boden, usw. ). ALso ich denke für so eine große Summe ist die Rendite zu schlecht, außer du hättest die Möglichkeit das Grundstück zu teieln und an ein Bauträger zu verkaufen. Dánn wäre es sicher recht interessant, da Köln ja sehr gute Bodenpriese hat. Bei Grund 400 m² = ca. 120 000- 170 000 €.
SERVUS

[Waldsperling]

1 Million 200000 DM für ein 7 – Familienhaus.

Such dir im richtigen Leben einen Freund, der dich für die mögliche Realisierung des Projektes in den Arsch tritt.

Ich denke, Du wirst ihm dafür immer dankbar sein.

Wenn Du es machst, wird es wie die „Hölle von Okinawa“

[Andrija]

# Den Freund/die Freunde wird er sicher haben, ist doch legitim im Vorfeld allgemeine Fragen zu stellen!

"1 Million 200000 DM für ein 7 – Familienhaus." - Ja warum denn nicht, wenn wie bereits angesprochen die Lage OK ist, ggf. eine/einige Wohnungen familiär genutzt werden können/sollen und andere Rahmenbedingungen stimmen. Der Kaufpreis dürfte ja wohl Verhandlungsbasis sein!
Ist in jedem Falle sinnvoller, als 7 Eigentumswohnungen zu kaufen und noch Verwaltergebühren, nervige Eigentümerversammlungen u.ä. mit zu berücksichtigen. ...und dann soll es noch Leute geben, die sich keine Mietshäuser mit 20 Mietparteien leisten können und trotzdem eine Altersvorsorge in Immobilien betreiben wollen.

Ich drück Dir die Daumen, dass Du die richtige Entscheidung fällst.

[Waldsperling]

Andrja,

>>>Den Freund/die Freunde wird er sicher haben, ist doch legitim im Vorfeld allgemeine Fragen zu stellen! <<<

Das ist doch unbestritten.

Ich meinte das doch auch nicht böse, sondern ich wollte nur auf die "Finanzierungskeule" und das unsichere Mietgeschäft hinweisen.

Der Mietwohnungsbau ist in Deutschland doch praktisch nicht mehr existent. Warum wohl? Wer will sich mit Mietern rumärgern? Hast Du da Erfahrung?

Ich wünsche lindlar Glück, befürchte aber, dass er damit nicht glücklich wird.

[Andrija]

Waldsperling

Ich meine es auch nicht böse. Ich wollte ihm bei der ganzen Kritik, und Deine war eben am Härtesten, nur ein positiveres Feedback geben. Für mich erschließt sich auf den ersten Blick nicht sofort, dass es sich hierbei um ein schlechtes Angebot handeln muss.

Dass, der Mietwohnungsbau nicht mehr existent ist, liegt m.E. nicht an den bösen Mietern sondern an der derzeitgen Marktsättigung. Bisher habe ich keine verläßliche Prognose gefunden wie es da weitergehen soll, sprich es gibt also auch eine Chance.

Habe Erfahrung, ärgere mich manchmal auch, hatte aber bis dato immer ein glückliches Händchen. Gebe aber zu, dass bei Kündigungen die Übergaben oft nicht ganz einfach sind und man ein gutes Gespühr für Nachmieter braucht. Natürlich auch Glück und solvente Interessenten.

Gruß Andrija

[Waldsperling]

Andrija,

Kritik an anderen Usern kommt mir grundsätzlich nicht zu.

Es geht mir um die Beurteilung von Objekten.

Ich wünsche dir weiter so viel Glück wie in deinem Posting anklingt.

[harahikari]

noch zwei Worte zur Finanzierung:
Normalerweise finanziert heute keine Bank zu 100%. Selbst, wenn sich das Objekt selbst trägt, also die Mietteinnahmen den Kapitaldienst und nicht umlagefähigen Betriebskosten decken. Du wirst Dich mit Eigenkapital oder Verpfändung einen anderen Immobilie am KP beteiligen müssen.
Die 13-fache Jahresmiete als KP ist sicher in dieser Lage auch für die Bank leicht als Ertragswert zu ermitteln.
Die Finanzierung hängt auch ein wenig von Deinen möglichen Steuervorteilen ab. Jedenfalls wirst Du Einnahmen aus V+V zu versteuern haben und je mehr Du an WK gegenrechnen kannst, umso besser. Also wäre ein sogenanntes endfälliges Darlehen wahrscheinlich nicht die schlechteste Lösung.
Ich würde mir aber so ein Objekt nur anschaffen, wenn es einen guten Markt für Eigentumswohnungen gibt. Also Teilungserklärungen machen lassen, Wohnungsgrundbücher anlegen und die Wohnungen - zumindest einen Teil - verkaufen. Evtl im DG selbst einziehen.

[lindlar]

@ ALL

Danke für alle sachlichen Postings.
Werde den Kauf nun über die Feiertage "durchrechnen"
(z.B. Finanzierung in CHF)

Allen Interessierten schöne Feiertage und ein tolles 2004.

Lindlar


PS / An zusätzlichen Informationen bin ich weiterhin interessiert

[brandtobello]

also ein freund von mir hat sein haus für die 8 fache
jahresnettokaltmiete bekommen in bochum city.
und ist glücklich.15 fach ist ganz klar zuviel.
no way

[K1K1]

#18 Bochum ist ja nun auch nicht gerade der Boomtown - da sind nierige KP Faktoren angemessen.

[OCT]

Hallo,

nahe Koeln ist wohl aber nicht direkt Koeln.
6,30Euro pro qm muessen dauerhaft zu erziehlen sein.

Rechne auf jeden Fall Leerstand/Mietausfall mit ein.

Beziehe auch mit ein, dass es Mieter gibt, die nicht zahlen,
die ggf. rausgeklagt werden muessen. Faellt nur 1 von 7
Mietern aus, sind 14% weniger Mieteinnahmen die Folge.

Wann muessen Heizung, Dach, Fenster etc. renoviert werden?

Was kostet die Hausverwaltung?

Rechne ca. 5% Kaufnebenkosten mit ein ... Wenn es ueber einen Makler geht noch mehr!

Fuer mich waere 15fache MM auch zuviel, vor allem, weil alle Parameter offensichtlich "am Anschlag" sind, d.h. mehr als 6,3 Euro wird wohl nicht so schnell zu machen sein, Vollvermietung ist gegeben ...

Ich habe damals mit etwa 10-12facher MM gerechnet, hatte ueber eine ZV jedoch noch mehr Glueck.

Das wichtigste ist: Nichts ueberstuerzen, auf jeden Fall erst dann zuschlagen, wenn man mehrere Objekte vernuenftig kalkuliert hat. Die sog. "einmalige Gelegenheit" kommt haeufiger, als man denkt!

Viele Gruesse und viel Erfolg!
OCT