Mietrecht - wer kann hier helfen? - 500 Beiträge pro Seite

[Syrtakihans]

Frage an die Experten angesichts folgenden gesetzten Falles:

Eine Immobilie wird durch Verkauf einem neuen Eigentümer rechtskräftig übertragen. Die Immobilie ist vermietet. Im Mietvertrag ist die Mietforderung des Eigentümers an eine andere außenstehende Person X dauerhaft abgetreten. Der Mieter zahlte bisher die Miete entsprechend an Person X.
Frage nun: Bleibt dieser Zustand der Abtretung der Miete auch nach Verkauf der Immobilie bestehen oder hat der neue Eigentümer einen Anspruch auf die Mietzahlungen des Mieters?

[council]

www.wer-weiss-was.de



council

[heikekarina]

Natürlich hat der neue Eigentümer das Recht die Miete zu kassieren, es sei denn er übernimmt die Mietverträge 1:1, was ich mir in diesem Fall nicht vorstellen kann.

[Cavemen]

Der Verkäufer muss im Kaufvertrag darauf hinweisen, dass die Miete abgetreten ist (keiner kauft so was es sei denn die Abtretung ist begrenzt und dies wird im Kaufpreis berücksichtigt).

Wenn er dies nicht tut ist der Kaufvertrag nichtig. Ergo muss der Mieter wie bisher die Miete an den Gläubiger entrichten.

[Syrtakihans]

Ok, dann nehmen wir weiter an, daß der Umstand der Abtretung im Kaufvertrag Berücksichtigung fand. Desweiteren dürfte unbestritten sein, daß bei Eigentümerwechsel/Verkauf einer Immobilie ein Mietvertrag normalerweise unberührt bleibt.

[Cavemen]

Wenn die Abtretung im Kaufvertrag Berücksichtigung fand werden auch die Zahlungsmodalitäten geklärt sein.

Also das ist eine unsinnige Konstruktion die du da aufbaust. Was soll das werden ?

[Syrtakihans]

Meine Frage ist einfach nur: Bleibt dieser Zustand der Abtretung der Miete auch nach Verkauf der Immobilie bestehen? Oder gibt es ein Sonderkündigungsrecht für diesen Mietvertrag? Oder ist der Mietvertrag eben aus irgendwelchen Grüden wg. der Abtretung durch den Alteigentümer unwirksam geworden? Bzw. sind der neue Eigentümer und der Mieter gezwungen bis zur rechtmäßigen Kündigung des Mietvertrages dieses Konstrukt zugunsten der Person X aufrechtzuerhalten?

[Cavemen]

....habe ich doch alles beantwortet ???

[gapdown]

Also ganz konkret: Den Mieter kannst Du in allen Fällen aussen vor lassen. Der bezahlt sein Miete (befreiend) und damit ist die Sache für ihn erledigt.
Alles andere muss vorher geklärt werden. Wurde das nicht gemacht, dann gilt es zu prüfen, welche Möglichkeiten (Ansprüche) der (neue) Eigentümer hat.

[Syrtakihans]

User Cavemen sagt also, daß
- der Zustand der Abtretung bis zur rechtmäßigen Kündigung erhalten bleibt,
- der Mietvertrag nicht unwirksam geworden ist und
- es kein Sonderkündigungsrecht gibt, wenn
im Kaufvertrag darauf hinweisen ist, daß die Miete abgetreten ist.

Gibt es noch andere Meinungen/Referenzen/Gerichtsurteile die zu nennen sind???

[NATALY [VIP]]

Der Verkauf hat auf den Mietvertrag keine Auswirkung: "Kauf bricht nicht Miete".

[NATALY [VIP]]

@syrtakihans: Bist du Jurastudent? Ist das deine Hausarbeit?

[Syrtakihans]

Jurastudent? Um Himmels Willen, nein. Wenn das der Fall wäre, sollte ich hier ja auch nicht diese Fragen posten müssen.

Es handelt sich um einen Fall aus meinem Umfeld. Mein Steuerberater ist insolvent geworden, seine Immobilien wurden zwangsvollstreckt/verkauft/versteigert und er selber hat vorausschauender Weise die Mietforderungen abgetreten. Den Ärger haben nun offenbar die neuen Eigentümer ...

[alzwo]

Eine seltsame Konstruktion. Instandhaltung zahlt der Eigentümer, die Mieten kassiert aber ein anderer. Wurden auf der Versteigerung negative Beträge geboten?

[Syrtakihans]

Nun, wer als neuer Eigentümer eine Immobilie erwirbt, deren Miete abgetreten ist, wird sicher einen Plan inpetto haben, wie der Mietvertrag (und somit der Abtretungsumstand) gekündigt werden kann.

[NATALY [VIP]]

Die Abtretung der Mieteinnahmen wird natürlich gegenstandslos, wenn keine Mieteinnahmen mehr erzielt werden ....

[NoamX]

Ich weiß nicht ob das Thema noch aktuell ist, aber meine unmaßgebliche Meinung ist, dass der dem Eigentümer die Miete zustehet.

A Alter Eigentümer
M Mieter
X Person, an die die Miete abgetreten ist
N Neuer Eigentümer

Es gibt einen Mietvertrag zwischen A und M und einen Abtretungsvetrag zwischen A und X. Nach BGB kann A jederzeit Forderungen abtreten, der Schuldner (in diesem Fall M) braucht nicht zuzustimmen.

Durch den Verkauf der Immobilie an N tritt N anstelle von A in den Mietvetrag ein. B ist dann gegenüber N zur Zahlung der Miete verpflichtet, die Forderung des A gegen M fällt weg. Die Abtretung gilt nur im Innenverhältnis zwischen A und X und entfällt mangels existenter Forderung von A gegen M

(Grundsatz: Keine Verträge zu Lasten dritter möglich. N kann nicht durch eine Vereinbarung zwischen A und X belastet werden).

Die Lage könnte dann anders sein, wenn in irgendeiner Form Rechte des X an der Immobilie in das Grundbuch eingetragen sind. Diese könnten auch nach Verkauf gültig sein. Deshalb sollte im Kaufvertrag auf die Lastenfreiheit des Grundstücks bei Übertragung geachtet werden.

Ich bin aber kein Jurist, insofern frage auch mal den Notar, der den Vertrag beglaubigt.

[NATALY [VIP]]

Falls es sich vorliegend so verhält, dass sowohl der neue Eigentümer N als auch derjenige, an den die Mietforderungen abgetreten wurde (Zessionar) Z gegenüber den Mietern Anspruch auf Zahlung der Miete erheben, ist den Mietern anzuraten, die Miete weder an N, noch an Z zu zahlen und die Miete bei der zuständigen Hinterlegungsstelle zu hinterlegen ($$ 372 ff. BGB).
Siehe hierzu folgendes BGH-Urteil:
http://www.wohnungs-service.de/content/p-296.html

[NATALY [VIP]]

Allerdings kann im Einzelfall die Hinterlegung auch unberechtigt sein:

http://www.wohnungs-service.de/content/p-380.html

Einschaltung eines Rechtsanwalts könnte zweckmäßig sein.

[Syrtakihans]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.283.868 von NoamX am 22.04.06 19:23:13

>> Die Abtretung gilt nur im Innenverhältnis zwischen A und X und entfällt mangels
>> existenter Forderung von A gegen M.

Kann man das noch etwas näher erläutern? Da der neue Eigentümer N ja in die Rolle des alten Eigentümers A tritt, bleibt das Innenverhältnis doch gewahrt, oder nicht?

Noch mal einige Details zu dem Fall: Der alter Eigentümer A verankerte damals in vorausschauender Weitsicht seiner anstehenden eigenen Insolvenz die Abtretung im Mietvertrag. Der Mieter M war nicht im Bilde der sich abzeichnenden Insolvenz. Mit Eintreten der Insolvenz von A setzte sich dieser persönlich ins Ausland ab und erhielt von X (Schwester von A, an die die Miete abgetreten war) die Mietzahlungen mutmaßlich zutransferiert.

Im Zuge des Insolvenzverfahrens wurde die Immobilie im Bieterverfahren versteigert. Zuschlag erhielt überraschenderweise die im Versteigerungstermin mitbietende X, so dass sich für M keine Streitigkeiten ergaben. Rechtliche Unsicherheit bestand aber mit der zwischenzeitlichen Aufnahme der Zwangsverwaltung der Immobilie und der Einforderung der Miete durch den Zwangsverwalter.

[RRichter]

Im Grundsatz gilt, daß Kauf die Miete nicht bricht. Der Mietvertrag bleibt mit allen darin geregelten Rechten und Pflichten bestehen, nur die Person des Vermieters wird ausgetauscht.

Hier wurde eine schriftliche Abtretung zu Gunsten eines Dritten im Mietvertrag geregelt. Hier kommt es dann aber auf die genaue Formulierung an. Handelt es sich um eine einseitige Zahlungsanweisung des alten Vermieters, die diese problemlos ändern/widerrufen kann? Wurde der Abtretungsempfänger materiell aus dem Mietvertrag berechtigt? Dann sieht die Welt anders aus. Laß das bitte durch einen zur Rechtsberatung befugten Anwalt checken, hier im Forum wird Dir niemand die konkrete Antwort geben können, ohne in Kollision mit dem Rechtsberatungsgesetz zu kommen.

Alter und neuer Vermieter (also Verkäufer und Käufer des vermieteten Objekts) können natürlich in ihrem Kaufvertrag regeln, was immer sie wollen. Rechtliche Wirkung gegenüber Dritten hat dies nur insofern, als eben eine Vertragspartei eines bereits bestehenden Vertrages (hier des Mietvertrages) ausgetauscht wird. Weitere Personen, die am Mietvertrag beteiligt sind oder aus ihm Rechte herleiten können (i.d.R. nur der Mieter, hier aber auch der Dritte, der von der Abtretung begünstigt ist) sind davon zunächst einmal nicht berührt.

Hier stellt sich mir dann eine oben angerissene Frage, die letzten Endes nur ein Anwalt beantworten kann, der den Mietvertrag prüft. Inwiefern ist der Dritte, der Abtretungsempfänger, selbst materiell aus dem Mietvertrag berechtigt. Hier kommt es wirklich auf die vertragliche Regelung an.

Mein Rat: kommst Du hier in die Situation, sowohl vom neuen Vermieter als auch dem alten Abtretungsempfänger bedrängt zu werden, frage einen Anwalt um Rat und zeig ihm den Mietvertrag und ggf. sämtliche schriftliche Erklärungen der beiden, die Dir zugegangen sind. Bis dahin würde ich die Miete weiter so zahlen wie bisher - an den Abtretungsempfänger.