Hilfe bei der Gründung einer Immo-Gesellschaft - 500 Beiträge pro Seite

[atw]

Hallo zusammen,

hab emal eine Frage an die kompetenten Experten hier im Board. Gemeinsam mit einem Freund möchte ich mir etwas die Altersvorsorge fern des staatlichen Betrugssystems Rente aufbauen. Wir wohnen beide in einer schönsten Studentenstädte Deutschlands und hier herrscht seit Jahren zu Semesterbeginn Raumnot und oft suchen alle neuen Bewohner wochenlang nach einer Bleibe.

Kurzum die Mieten sind stabil, einige Immos günstig zu erwerben, die Zinsen langfristig tief. Wenn man sich einige Objekte durchrechnet so "tragen die sich selbst".

Nun meine Frage, wir sind zu 2 und wollen das in eine Gesellschaft einfließen lassen. Was bietet sich da an ? GbR, GmbH, AG, ltd ......????
Wichtig wären vor allem steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Danke für Antworten jeglicher Art.

MFG

ATW

[Broker223]

hallo,

vielleicht könnte hier mal kurz jemand erläutern welche Vorteile es bringt Immobilien aus dem Privatbesitz in eine eigene Gesellschaft einzubringen.

[V-12]

Finger weg von einer GbR !!! Kaufe lieber als Privatperson und zwar alleine !! GmbH ist schon aufgrund des Bilanzzwangs finanziell uninteressant.

[tt200]

welche Stadt ist es?

Regensburg?

[atw]

@vT12

kannst du das bitte mal erläutern. wir wollten das schon zu 2 machen, sidn ein gutes team ;-)

Danke MFG ATW

[V-12]

@atw,mache dbzgl.z.Zt.sehr bittere eigene Erfahrungen.Mein Geschäftspartner,einst mein bester Freund war der Ansicht,dass Immobilien so eine Art Selbstbedienungsladen sind.Von Investitionen hat er nicht so viel gehalten,da diese allerdings zwingend notwendig waren,musste ich diese über einige Jahre in nicht unerheblichem Umfang selbst tragen.Nun hat er private Insolvenz angemeldet.Der Insolvenzverwalter beansprucht nun die hälftigen Mieteinnahmen und teilte mir mit,dass die Hypothekenverpflichtungen nicht vorrangig wären.
Ausgang dieser Geschichte z.Zt.höchst ungewiss.

[atw]

@ V-12

das ist natürlich bitter und zwingt mich jetzt zum nachdenken, denn bei uns stimmt eigentlich die chemie auch. aber man kann - wie man bei deinem fall sieht - keinem 100% trauen und hinter die stirn schauen. habt ihr das über eine GbR gemacht je zu 50/50 ? was müsste man da steuerlich beachten bzw. kann man da was gestalten ?

MFG ATW

[V-12]

Es ist eine reine BGB-Gesellschaft.Zu beachten ist dabei nur,dass man sowas nicht machen sollte.
Die Risiken sind wirklich nicht überschaubar.Denke z.B.mal über Unfall,Scheidung,Todesfall ect.nach.

[atw]

also zu hohes risiko ? würde da ne gnbh oder ldt. nicht sinn machen ?!

[V-12]

GmbH ist im Zweifel eine teure Angelegenheit,der Umfang der Aktivitäten wäre da wohl entscheidend.Eine GmbH hat durchaus ihre Tücken,so habe ich beispielsweise verschiedene Wohn-Geschäftshäuser in der GmbH,was in bezug auf Gewerbesteuer dazu führte,dass die Hälfte der Schuldzinsen nicht abzugsfähig waren.
Bzgl.Ltd kenne ich mich garnicht aus.

[K1K1]

#6 & #8

liegt aber wohl auch daran, dass es sich um eine "reine" GbR ohne zusätzliches Vertragswerk handelt !?

Grüße K1

[V-12]

#11,sicher hätte man vertragliche Absicherungen einbauen können,inwiefern die jedoch im Einzelfall greifen würden,kann man bei deutschen Gerichten nie wissen.

[atw]

eben
und wenn einer privatinsolvenz anmeldet ist das licht aus - kenne da einige spezies die es echt drauf anlegen und dabei nicht schlecht leben

[K1K1]

@V-12 & atw

zumindestens kann man die nachteiligen Folgen der vorhersehbaren "Standardrisiken" wie Unfall, Todesfall, Insolvenz etc. durch einen entsprechenden Gesellschaftsvertrag deutlich einschränken (oftmals wird ja keiner schriftlich formuliert, sondern nur die rein gesetzliche Regelung durch stillschweigendes Handeln übernommen).

Mal interessehalber: Auf Grund welchen §§ der InsO will der Insolvenzverwalter denn die Mieteinnahmen haben?

Grüße K1

[V-12]

#14 Er hat sich keinen § berufen sondern mich lediglich darüber informiert,dass die anteiligen Mieteinn.zum pfändbaren Einkommen gehören und nicht mehr an Darlehens-bzw.Grundschuldgläubiger abgeführt werden,sondern zu Gunsten der Insolvenzmasse zu überweisen sind.

[K1K1]

Ist denn die Gesellschaft nach §728 (2) BGB aufgelöst ? Habt ihr was nach §736 (1) BGB vereinbart?

Bei Abschluss eines Gesellschaftsvertrag mit den üblichen Sicherheitsformulierungen, bei dem bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens eines Gesellschafters dieser aus der Gesellschaft ausscheidet (§736 (1) BGB ) hättest du das Problem wohl nicht oder !?

Grüße K1

[Andrija]

#15
Verstehe ich nicht. Bei der Insolvenzmasse bist Du doch dann wieder ganz vorne wenn das im Grundbuch in der Abt. III so eingetragen ist und die Zwangsversteigerung durch ist!? Ist dem nicht so? Darüber hinaus bin ich ganz erstaunt, dass Du als Privatperson oder im Rahmen juristischen Person Hypothekenforderungen hast. Bist Du eine Bank?

Das mit der Gewerbesteuer würde mich auch interessieren. Wieso sind die Schuldzinsen nur zur Hälfte abzugsfähig?

#Alle
Ein weiterer Aspekt ist die drohende Bürgerversicherung. Ich habe selbst schon darüber nachgedacht sämtliche Immobilienaktivitäten von Verwandten in einer Immo-GmbH zu bündeln, um der möglicherweise zukünftig drohenden staatlichen Abzocke zu entgehen. Wenn atw also etwas im großen Stil plant und ihr über entsprechendes Kapital verfügt, würde ich es keinesfalls als Privatperson durchziehen.

[V-12]

#16,ich habe diese Angelegeheit derzeit beim Anwalt zur Prüfung,es gibt ggf.verschiedene Möglichkeiten.Im Zweifel werde ich die Bank mit der Zwangsverwaltung beauftragen,was zunächst mal die Zahlung der Verbindlichkeiten sicherstellen würde.

#17 Eine Zwangsversteigerung setzt eine Kreditkündigung voraus,was bedeuten würde,dass mir sicher auch alle anderen Finanzengagements gekündigt würden.
Da ich über weiteren erheblichen Immobestand verfüge wäre diese Möglichkeit wohl die denkbar ungünstigste.
Was meinst du damit,dass ich Hypothekenforderungen habe ??

Zum Thema Gewerbesteuer war es in der Tat so,dass die Schuldzinsen nur zur Hälfte abzugsfähig waren,da die GmbH auch im An-u.Verkauf Erlöse generiert hat.
Wir haben die GmbH letztlich in eine reine Vermögensverwaltungsgesellschaft umgewandelt und sind so mit den Schuldzinsthema durch.Allerdings darf die GmbH jetzt nur noch Ankaufen und verwalten.

[Andrija]

#18 Hab nicht aufmerksam genug gelesen. Habe jetzt verstanden, dass es um Eure gemeinsamen Hypothekenverbindlichkeiten ging. Müßte der Insolvenzverwalter dann nicht die Verbindlichkeiten bedienen, sonst landet Euer Objekt doch ohnehin in der Zwangsversteigerung? Du wirst ja wohl kaum mit der Hälfte der Mieten die vollen Schuldzinsen+Tilgung bedienen?

Es scheint also eine gesetzliche Regelung zu geben, dass bei GmbHs die Immobilienhandel betreiben, Schuldzinsen bei der Gewerbeertragssteuer nur zur Hälfte ansetzbar sind!?

[V-12]

#19 Ja dem ist so.Der grösste Witz bei der Sache ist,dass die GmbH selbst bei einem Verlust eine erhebliche Steuerbelastung hätte.

[atw]

@20 wieso Steuern zahlen, wenn ein Verlust ausgewiesen wird ? Bitte mal etwas ausführen oder ein Beispiel aufzeigen. Merci

[V-12]

Wie schon erwähnt sind bei der Gewerbesteuer eben nur die Hälfte der Schuldzinsen abzugsfähig,demnach entsteht bei der Bemessung der Gewerbesteuer im Zweifel Gewinn.