Vorfälligkeitszinsen verschmerzen oder besser gegenanlegen bis Zinsbesserung - 500 Beiträge pro Seite

[muppetshow]

Hallo, liebe Boardies, wir haben im Moment eine kleine Entscheidungsnot. Haben bei der DB ein Baudarlehen (über ca. 112.000 Euro - Zinsbindung 10 Jahre (davon noch 7 Jahre vor uns) - Zinssatz 5,89 % - knapp 2 % Tilgung - aktueller Darlehenswert ca. 106.000 Euro). Das Haus wird nun verkauft. Wie uns Banker gestern mitteilte, kommt nach aktuellen Konditionen auf uns eine Vorfälligkeitsentschädigung von rund 9.500 Euro ´raus. Wir haben noch versucht zu verhandeln, zumal wir damals lieber für nur 5 Jahre abgeschlossen hätten, weil Zinssatz und Flexibilität attraktiver waren, wurden aber auf 10 Jahre "bequatscht". - Kurz und gut, wir kommen um die 9.500 Euro nicht herum, es sei ja sogar noch "tief" gerechnet, zu unserem Vorteil (ist ja immer so bei DB :laugh.
Nun überlegen wir, ob wir nicht das Darlehen noch vielleicht 1-2 Jahre weiterlaufen lassen, die Summe gegenanlegen zu halbwegs gleichen Zinsen und einfach mittelfristig auf Zinserhöhungen hoffen.
Was meint Ihr?

[132427]

Hallo @muppetshow

Würde ich persönlich nicht machen,wüßte nicht was bei der Inflationsrate eine Zinserhöhung von 1,25 %rechtfertigt,bei der wirtschaftlichen Lage wäre eine oder mehrere Erhöhungen Gift für die Konjunktur,ich Glaube das wird die Zentralbank nicht machen.

1,
In 2 Jahren hast du immer noch 5 Jahre
Zinsbindung vor Dir,

2,
Es wird sehr schwer werden eine risikolose Anlage von
effektiv 6 % netto Rendite zu erzielen

Habt ihr schon mal über eine Vermietung nachgedacht ???

[Mask]

#1
Vor 2-3 Wochen stand in der Focus oder Euro am Sonntag ein Artikel zu Baufinanzierungen. Darin stand u.a., das unter bestimmten Umständen bei Verkauf der Immobilie keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist.
Genaues kann ich aber erst morgen schreiben. Bin jetzt nicht zu Hause. (Oder Du schaust selber nach)

Gruß Mask

[Mask]

#3
Ich meine Focus Money

[SatanischeFerse]

Interessante Diskussion, zu der mir gleich eine Frage unter den Nägel brennt:

Ich hatte (habe) die Überlegung ein bestehendes Darlehen um-
zuschulden. Ist die Vorfälligkeitsentschädigung in diesem
Fall (Immobilien wieder weiterfinanziert - nicht verkauft)
komplett im Jahr der Umschuldung als Werbungskosten geltend
zu machen und wie ist mit dem Margenschaden zu verfahren ?

Wie hoch darf der Margenschaden eigentlich von der Bank zum
Ansatz gebracht werden ?

Vielen Dank im voraus für jede Info.

[Mask]

#5
Lass es sein, die Überlegung mit der Umschuldung hatte ich auch. Aber den Zahn hat mir die Bank (ebenfalls DB) schnell gezogen. Die Vorfälligkeitsentschädigung (VE) war höher als die Ersparnis durch die geringeren Zinsen.
Die Banken dürfen als VE pauschal das 2-fache des tatsächlich entstandenen Schadens (Zinsverlust) geltend machen.
Hierzu gibt es tatsächlich Gerichturteile.

Eine Sauerei, wenn man bedenkt das außer den Banken alle anderen die Schadensersatz geltend machen wollen, den Schaden erst mal detailiert nachweisen müssen. Ganz zu schweigen davon, das die Banken auch noch das 2-fache des eigentlichen Schadens fordern dürfen.

Gruß Mask

[SatanischeFerse]

#6
Daß durch das Vorziehen keine Zinsersparnis sonder eher
Belastung entsteht hatte ich schon gedacht. Entscheidend
finde ich die Tatsache, ob die Werbungskosten (VE) komplett
in dem Jahr der Umschuldung angesetzt werden können und fast
noch wichtiger, ob der Margenschaden (DB hatte damalig 0,5%
angesetzt) ebenfalls zu den Finanzierungskosten zählt und
somit ebenfalls angesetzt werden kann. Dies alles rein aus
steuerlichen Überlegungen.
Gelingt es die Werbungskosten vorzuziehen so läßt sich zum
einen steuerlicher Vorteil erreichen und zudem auch an den
geringeren Kapitalmarktzinsen partizipieren.

[muppetshow]

@132427
Vermietet hatten wir schon, ist ein kleines Wohn- und Geschäftshaus. Leider hat der Mieter (ein Arzt) jedoch nicht durchgehalten. Eigentlich schade, denn er war nett und fair; aber auch hier hatte die Bank (aber eine andere und nicht die DB) den Fallstrick angesetzt - nach nur 9 Monaten Praxisbetrieb, also ohne Chance, erst mal Fuß zu fassen. - Jedenfalls ist es nicht einfach, neue Mieter zu finden bei der derzeitigen Wirtschaftslage. Keiner will investieren bzw. bekommt irgendwo Starterkapital, sofern er kein eigenes hat. Und Stimmung beim Mittelstand ist per se unter Null in diesem - ach so schönen - Unternehmerländle.
Einen definitiven Käufer haben wir übrigens auch schon, warten nur noch auf eine Behördenbescheinigung (dies nun NUR 3 Monate lang, in diesem traumhaften Unternehmerländle). Haus ist jedenfalls praktisch schon verkauft.
Hoffen wir mal, dass bis Oktober (ca. Zahlzeit) eine leichte Zinsanhebung erfolgt (wobei ich es auch für wenig wahrscheinlich halte, da EZB bei dieser angespannten Wirtschaftslage die Hände gebunden sind) und die VE etwas geringer ausfällt.
Das mit der Zinsbindung nach den 2 Jahren ist übrigens bei der DB kein Problem. Ich selbst (im aktuellen Fall geht es um ein Objekt meines Lebensgefährten) hatte mal einen ähnlichen Fall und konnte nach Verkauf noch 1 Jahr zum abgemachten Festzins variabel abwarten, um dann den Zinsrutsch auszunutzen und ohne VE auszusteigen. D.h., die Vertragskündigung wurde anerkannt und auf Abruf später, zu einem von mir wählbaren Termin realisiert. - Bei allem Schaden, den die DB mir schon zufügte, doch mal ein fairerweise zu erwähnender positiver Ausgang.
Schönen Abend und Danke erst einmal für die Hilfe!
muppet

[Mask]

#1 + 7
Heute wie versprochen der Artikel aus der Focus Money vom 05.08.2004 in Auszügen:

Bei außerordentlicher Kündigung:
"Die konkrete Höhe der VE hängt dann davon ab, aus welchen Gründen der vorzeitige Ausstieg erfolgt. So dürfen Banken nur ihren entgangenen Zinsgewinn berechnen, etwa wenn die Kreditablösung für den Verkauf der Immobilie erforderlich ist oder der Eigentümer eine Nachfinanzierung benötigt, die das Geldhaus aber ablehnt. Bitter: Will der Immobilienbesitzer wegen günstigerer Konditionen umschulden, ist der Ausstieg vor Vertragsablauf lt. BGH (Az. XI ZR 226/02) reine Kulanz der Banken."

Hier noch ein Urteil:
WERBUNGSKOSTEN: Will der Vermieter umschulden, um sich etwa günstigere Konditionen für seine Immobilienfinanzierung zu sichern, kann er dem Fiskus die VE in Rechnung stellen.
VERKAUF: Die Kosten darf der Finanzbeamte aber ignorieren, wenn das Haus verkauft wird (BFH Az. IX R20/02). Die VE sei dann durch den Veräußerungsvorgang und nicht duch die Vermietung verursacht. Sie ist für den Fiskus selbst dann tabu, wenn mit dem abgelösten Kredit Aufwendungen finanziert werden, die während der Vermietung Werbungskosten waren, etwa Renovierungskosten.

Vielleicht konnte ich euch ja etwas helfen.

Gruß Mask