PKW Tiefgarage im Grundbuch - 500 Beiträge pro Seite

[Punicamelon]

Hallo Freunde des Eigentumsrecht,

ich besitze eine 1-Zimmer Wohnung in einem 12Parteien Mehrfamilienhaus,welches 1976 gebaut wurde. Im Kellergeschoss ist eine 12er PKW Tiefgarage, an der ich von einem bestimmten Standplatz ein Sondereigentumsrecht besitze.

Nun ist 1976 ein grosses Missgeschick passiert. Die grossen schwarzen Zahlen,die in den jeweiligen KFZ-Tiefgaragenplätzen angebracht wurden, stimmten nicht mit dem Aufteilungsplan im Grundbuch überein. Alle 12 Plätze sind also von der Lage her, völlig falsch angebracht worden. Statt von vorne (Tür), wurde einfach von hinten an nummeriert (Tor).
Nun hat ein Eigentümer den Verwalter aufgefordert, die Nummerierung zu ändern. Das hat der Verwalter den Eigentümern vor 5Tagen auch dann zum Monatsende angekündigt.
Nun wurden allerdings ohne rechtlichen Beschluss in einer Nacht und Nebel Aktion die alten Zahlen abgemacht und die neuen Zahlen angebracht.

Ich wäre mit dem neuen Tiefgaragenplatz ganz und gar nicht zufrieden. Erstens hat der Platz kein Fenster und Zweitens ist er direkt neben einer Tür mit einem Fosten, so dass man ganz schlecht einparken kann. Was für Möglichkeiten habe ich, mich gegen diese Zwangsänderung zu wehren??? Immerhin habe ich vor 3Jahren diese Wohnung (Nr.1 der Aufteilung) im guten Glauben mit dem nummerierten PKW Platz Nr.1 rechtlich gekauft.

Gibt es vergleichbare Fälle? Kann ich mich nicht auf ein Gewohnheitsrecht stützen? Wie hoch sind meine Chancen? Ist die Aufteilung nicht damals von der Bauaufsicht abgenommen worden und ist rechtskräftig bindend, trotz der Pläne im Grundbuch? Ist die Aufteilung nicht nach diesen 28Jahren bereits verjährt?

Wie würdet Ihr in meinem Fall handeln? Eines steht fest, ich muss jetzt schnell handeln!

Vielen vielen Dank im Vorraus,

Gruss Punicamelon

[Dr.Ibbelkuenstler]

könnte ein fall der sog. falsa demonstratio sein,mit der folge,dass du deinen platz behalten kannst.

hast du beim kauf vor drei jahren den platz gezeigt bekommen und wurde dir gesagt,das ist deiner mit der nr.1, der zur whg nr.1 gehört?

[Punicamelon]

Definitiv ja! Der Parkplatz wurde mir vom Vorbesitzer bei der Besichtigung definitiv gezeigt und gesagt!

[Dr.Ibbelkuenstler]

falls die antwort oben ja lautet:


BGB §§ 133 B, 925

Falsa demonstratio bei Auflassung

Wird der Gegenstand der Auflassung von den Beteiligten versehentlich falsch bezeichnet, so finden die allgemeinen Regeln zur rechtlichen Behandlung einer Falschbezeichnung ("falsa demonstratio non nocet") Anwendung. Die Auflassung ist danach nur hinsichtlich des Objekts erklärt worden, auf das sich der übereinstimmende Wille erstreckte, während für den durch die Erklärungen äußerlich umschriebenen Gegenstand nur scheinbar eine Einigung vorliegt, es insoweit aber in Wirklichkeit an einer Auflassung fehlt.

BGH, Urt. v. 7. Dezember 2001- V ZR 65/01

Tatbestand:

Der Kläger ist Eigentümer zweier nebeneinander liegender Grundstücke (Flurstücke Nr. 64/2 und Nr. 66/2) in der Innenstadt von W. (Sachsen). Das benachbarte Grundstück (Flurstück Nr. 64/1), eingetragen im Grundbuch von W. Blatt 543 unter lfd. Nr. 4 des Bestandsverzeichnisses, stand im Eigentum der Stadt W. Eine etwa 20 m² große, an seine Anwesen grenzende Teilfläche dieses Grundstücks nutzte mit Zustimmung der Stadt W. allein der Kläger. Grundlage hierfür soll nach den Behauptungen des Klägers ein 1989 zwischen ihm und der Stadt W. mündlich geschlossener und später in privatschriftlicher Form bestätigter Tauschvertrag gewesen sein. Danach habe er, der Kläger, der Stadt W. eine 8 m² große Teilfläche des Flurstücks 64/2 überlassen und von dieser im Gegenzug die etwa 20 m² große Teilfläche des Flurstücks 64/1 erhalten. Dieser angebliche Geländetausch wurde jedoch weder im Liegenschaftskataster noch im Grundbuch gewahrt.

Am 1. November 1995 schlossen die Stadt W. und der Beklagte einen notariell beurkundeten Kaufvertrag. In der Urkunde wird als Kaufgegenstand das "im Grundbuch von W. Blatt 543 eingetragene Grundstück, Flurstück 64/1 (lfd. Nr. 4) mit einer Größe von 633 m²" genannt. Als Kaufpreis wurden 250.000 DM vereinbart, wovon 31.650 DM "auf den Grund und Boden" entfallen sollten. Die Urkunde enthält überdies die Einigung der Erschienenen hinsichtlich des Übergangs des Eigentums an dem Kaufgegenstand. Nach der Beurkundung erhielt der Beklagte von der Stadt W. eine Kopie der Katasterkarte, auf der u.a. das Flurstück 64/1 dargestellt war. In Abänderung des zuvor geschlossenen Kaufvertrages vereinbarten die Vertragsparteien mit notarieller Urkunde vom 6. Februar 1996 ein Rücktrittsrecht zugunsten des Beklagten für den Fall von Finanzierungsschwierigkeiten.

Vor Vertragsschluß hatte der Beklagte gemeinsam mit dem Bürgermeister der Stadt W. das Anwesen besichtigt. Zu diesem Zeitpunkt war von dem Kläger die Hoffläche der ihm gehörenden Grundstücke und die von ihm für Parkplätze genutzte Teilfläche des Nachbargrundstücks bereits einheitlich mit roten Steinen gepflastert worden. Dagegen bestand das Pflaster der übrigen Hoffläche des Grundstücks der Stadt W. aus grauen, bogenförmig verlegten Natursteinen. Am Rand der von ihm genutzten Teilfläche hatte der Kläger zur Abgrenzung von dem verbleibenden Grundstück der Stadt W. im Anschluß an eine auf der Grenze verlaufende halbhohe Mauer zwei massive Steinpoller setzen lassen.

Der inzwischen als Eigentümer des Flurstücks Nr. 64/1 eingetragene Beklagte nahm die von dem Kläger genutzte Teilfläche im Sommer 1998 in Besitz.

Der Kläger ist der Ansicht, der Beklagte sei nicht Eigentümer dieser Teilfläche geworden. Kaufobjekt habe nur das Grundstück sein sollen, wie es sich bei der Besichtigung tatsächlich dargestellt habe. Er hat von dem Beklagten die Auflassung der näher umschriebenen Teilfläche an die Stadt W. verlangt, hilfsweise die Auflassung an sich selbst und weiter hilfsweise die Feststellung, daß ihm an der Teilfläche ein Nutzungsrecht zustehe. Das Landgericht hat der Klage im Hauptantrag stattgegeben. Ein erstes Urteil des Oberlandesgerichts, das die Verurteilung im wesentlichen bestätigt hat, ist von dem Verfassungsgerichtshof des Freistaates Sachsen wegen Verletzung des Beklagten in seinem Grundrecht aus Art. 78 Abs. 2 der Sächsischen Verfassung aufgehoben worden. Nach Zurückverweisung der Sache durch den Verfassungsgerichtshof hat der Kläger weitere Hilfsanträge gestellt, mit denen er die Verurteilung des Beklagten zur Bewilligung der Eintragung der Stadt W., hilfsweise seiner selbst, als Eigentümer der noch zu vermessenden bzw. nach nicht bestandskräftigem Veränderungsnachweis bereits vermessenen Teilfläche erstrebt. In einem zweiten Urteil hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die - zugelassene - Revision des Klägers, mit der er seine Anträge weiterverfolgt und mit zusätzlichen Hilfsanträgen von dem Beklagten die Genehmigung des Veränderungsnachweises hinsichtlich der umstrittenen Teilfläche, weiter hilfsweise dessen Zustimmung zur Abmessung und Abschreibung einer Fläche von ca. 20 m² entsprechend dem Veränderungsnachweis, sowie jeweils die Bewilligung zu seiner Eintragung als Eigentümer des Teilgrundstücks verlangt. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

Die Revision ist begründet und führt - mit klarstellender Maßgabe - zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

I.

Das Berufungsgericht hält den Kläger zwar für befugt, einen etwaigen Anspruch der Stadt W. im Wege gewillkürter Prozeßstandschaft geltend zu machen. Die Klage sei jedoch nicht begründet, weil weder die Voraussetzungen eines Grundbuchberichtigungsanspruchs nach § 894 BGB noch die eines Bereicherungsanspruchs nach § 812 BGB erfüllt seien. Die Stadt W. habe dem Beklagten nämlich das gesamte Flurstück Nr. 64/1 verkauft und übereignet und nicht etwa nur eine durch die "natürlichen Grenzen" umschriebene Teilfläche dieses Grundstücks. Allerdings sei eine Falschbezeichnung auch bei Grundstücksgeschäften unschädlich, hier hätten die Vertragsparteien aber nichts von der Vertragsurkunde Abweichendes gewollt. Nach der Aussage des Zeugen S. habe bei der Besichtigung des Anwesens das streitige Teilstück keine Rolle gespielt und sei nicht in die Überlegungen einbezogen worden. Die Vertragsparteien hätten keinen besonderen rechtsgeschäftlichen Willen gehabt, sondern sich einfach vorgestellt, daß das Grundstück "im Ganzen" verkauft werden solle. Auch die Vertragsauslegung ergebe keinen von dem Wortlaut der Vertragsurkunde abweichenden Inhalt des Vertrages. Wer ein Grundstück kaufe, könne regelmäßig davon ausgehen, daß der tatsächliche Grenzverlauf und nicht die natürlichen Grenzen maßgeblich seien. Auch juristischen Laien sei bekannt, daß nicht die natürlichen Grenzmarken verbindlich seien. Der zwischen dem Kläger und der Stadt W. formunwirksam vereinbarte Tausch der Grundstücksflächen könne keine Bedeutung erlangen, weil die Vertragsparteien daran bei Vertragsschluß nicht gedacht hätten. Unerheblich sei auch die Nutzung der Teilfläche durch den Kläger, wie schon der Vergleich mit der Einräumung eines bloßen Nutzungsrechts oder einer irrtümlichen Überbauung zeige. Aus den weiteren Umständen habe sich für den Beklagten ebenfalls nicht ergeben, daß das Grundstück nur teilweise habe verkauft werden sollen. Insbesondere sei der Kaufpreis offenbar nach der Fläche des gesamten Grundstücks errechnet worden. Schließlich ergebe auch eine ergänzende Vertragsauslegung nicht, daß die streitige Teilfläche von dem Verkauf ausgenommen sei.

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

II.

1. Das Berufungsgericht bejaht allerdings zu Recht die Prozeßführungsbefugnis des Klägers. Der Kläger kann einen nur der Stadt W. als Eigentümerin des betroffenen Grundstücks zustehenden Grundbuchberichtigungsanspruch im Wege der gewillkürten Prozeßstandschaft geltend machen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes darf ein Kläger im Prozeß ein fremdes Recht aufgrund einer ihm von dem Berechtigten erteilten Ermächtigung im eigenen Namen verfolgen, sofern er hieran ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat (s. nur BGHZ 100, 217, 218 m.w.N.) Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn ein Grundbuchberichtigungsanspruch, der nicht selbständig abtretbar ist, geltend gemacht werden soll (Senat, Urt. v. 2. Oktober 1987, V ZR 182/86, NJW-RR 1988, 126, 127). Vorliegend ist die Ermächtigung des Klägers in schlüssiger Weise durch die von der Stadt W. in der Vereinbarung vom 30. September 1998 erklärte Abtretung erfolgt (vgl. Senat, Urt. v. 2. Oktober 1987, aaO). Unter den gegebenen Umständen ist das Berufungsgericht zutreffend von einem eigenen Interesse des Klägers ausgegangen, den Anspruch auf Grundbuchberichtigung gegenüber dem Beklagten geltend zu machen. Dieses Interesse des Klägers ist auch schutzwürdig, insbesondere wird der Beklagte durch die gewählte Art der Prozeßführung nicht unbillig benachteiligt.

2. Der von dem Kläger gestellte Hauptantrag bedarf allerdings einer interessengerechten Auslegung. In Anbetracht der inzwischen veränderten Umstände ist der Hauptantrag dahin zu verstehen, daß der Kläger die Genehmigung des nun vorliegenden Veränderungsnachweises durch den Beklagten erstrebt (vgl. Senat, Urt. v. 21. Februar 1986, V ZR 246/84, NJW 1986, 1867, 1868 zur Auslegung eines vergleichbaren Antrages bei fehlender Zulässigkeit), und der Antrag im übrigen auf die Zustimmung des Beklagten zur Eintragung der Stadt W. als Eigentümerin der umstrittenen Teilfläche im Wege der Grundbuchberichtigung gerichtet ist (vgl. Senat, Urt. v. 17. November 2000, V ZR 294/99, nicht veröffentlicht, Umdruck S. 6). Während des anhängigen Rechtsstreits ist nämlich die Abvermessung der umstrittenen Teilfläche erfolgt und Gegenstand eines Veränderungsnachweises geworden. Damit ist zwar dem Kläger die an sich für eine Verurteilung erforderliche Bezeichnung nach Maßgabe des § 28 GBO (vgl. Senat, BGHZ 37, 233, 242) noch nicht möglich. Der Veränderungsnachweis bildet aber die Grundlage der Grundstücksabschreibung (§ 2 Abs. 3 GBO) und erlaubt es, durch entsprechende Bezugnahme das noch nicht abgeschriebene Grundstück übereinstimmend mit dem (künftigen) Inhalt des Grundbuchs festzulegen, weil das Grundbuchamt bei der Abschreibung die Angaben im Veränderungsnachweis übernimmt. Auch in einem solchen Fall wird daher dem Zweck des § 28 GBO genügt, die Eintragung bei dem richtigen Grundstück zu sichern (Senat, BGHZ 90, 323, 327 f; Urt. v. 21. Februar 1986, aaO; Urt. v. 24. April 1987, V ZR 228/85, NJW-RR 1988, 266). Die hier erhobene Leistungsklage ist daher ausnahmsweise zulässig, wobei es unschädlich ist, daß der Beklagte den Veränderungsnachweis nicht genehmigt hat. Der Kläger ist nämlich nicht gehalten, zunächst allein die Genehmigung des Veränderungsnachweises zu erstreiten, sondern kann dieses Ziel mit der auf Verurteilung zur Eintragungsbewilligung gerichteten Klage verbinden (vgl. Senat, BGHZ 90, 323, 328).

3. Die Klage hat bereits mit diesem Hauptantrag Erfolg. Rechtsfehlerhaft verneint das Berufungsgericht einen Grundbuchberichtigungsanspruch (§ 894 BGB) gegenüber dem Beklagten. Ein solcher Anspruch ist vielmehr gegeben, weil sich die am 1. November 1995 erklärte Auflassung nicht auf das gesamte Grundstück (Flurstück Nr. 64/1) erstreckte, sondern die nun im Streit befindliche Teilfläche (nach dem Veränderungsnachweis Flurstück Nr. 64/4) nicht deren Gegenstand war. Da der Beklagte insoweit mangels Auflassung kein Eigentum erworben hat (§ 925 Abs.1 Satz 1 BGB), ist dieses bei der Stadt W. verblieben, die ihrerseits das Eigentum mangels Eigentumsumschreibung (§ 26 Abs. 2 ZGB, § 873 Abs. 1 BGB) nicht an den Kläger verloren hatte. Damit stimmt die im Grundbuch dargestellte Rechtslage, die den Beklagten als Eigentümer des gesamten Flurstücks Nr. 64/1 ausweist, nicht mit der tatsächlichen Rechtslage überein.

a) Der Wortlaut der in der notariellen Urkunde vom 1. November 1995 erklärten Auflassung ist zweifelsfrei auf die Übereignung des gesamten Flurstücks Nr. 64/1 gerichtet. Allerdings finden die allgemeinen Regeln zur rechtlichen Behandlung einer Falschbezeichnung (falsa demonstratio) auch dann Anwendung, wenn die Beteiligten den Gegenstand der Auflassung versehentlich falsch bezeichnen. Die Auflassung ist dann hinsichtlich des Objekts erklärt worden, auf das sich der übereinstimmende Wille erstreckte, während für den durch die Erklärungen äußerlich umschriebenen Gegenstand nur scheinbar eine Einigung vorliegt, es insoweit aber in Wirklichkeit an einer Auflassung fehlt (RGZ 46, 225, 227 f; Senat, Urt. v. 8. Juni 1965, V ZR 197/62, DNotZ 1966, 172, 173; Urt. v. 25. November 1977, V ZR 102/75, WM 1978, 194, 196; vgl. auch RGZ 133, 279, 281; Senat, Urt. v. 23. Juni 1967, V ZR 4/66, LM § 256 ZPO Nr. 83; Urt. v. 21. Februar 1986, aaO; Urt. v. 17. November 2000, V ZR 294/99, nicht veröffentlicht, Umdruck S. 5 f; OLG Nürnberg, DNotZ 1966, 542, 544; OLG Hamm, NJW-RR 1992, 152, 153; Staudinger/Pfeifer, BGB [1995], § 925 Rdn. 68; MünchKomm-BGB/Kanzleiter, 3. Aufl., § 925 Rdn. 22; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 925 Rdn. 37; Hagen/Brambring, Der Grundstückskauf, 7. Aufl., 2000, Rdn. 1a).

b) All das verkennt das Berufungsgericht nicht grundsätzlich, meint aber, ein von dem Wortlaut der Urkunde abweichender Wille der Vertragsparteien lasse sich nicht feststellen. Dies ist von Rechtsfehlern beeinflußt. Die Revision rügt zu Recht, daß sich das Berufungsgericht mit dem festgestellten Sachverhalt und den Beweisergebnissen nicht umfassend auseinandergesetzt hat. Durch ein zu enges Verständnis des gemäß § 133 BGB maßgeblichen wirklichen Willens hat sich das Berufungsgericht den Blick auf den entscheidungserheblichen Tatsachenstoff verstellt.

aa) Nach § 133 BGB ist der wirkliche - möglicherweise ungenau oder sogar unzutreffend geäußerte - Wille des Erklärenden als eine sogenannte innere Tatsache zu ermitteln (vgl. BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, IVa ZR 80/82, NJW 1984, 721). Wird der tatsächliche Wille des Erklärenden bei Abgabe einer empfangsbedürftigen Willenserklärung festgestellt, und hat der andere Teil die Erklärung ebenfalls in diesem Sinne verstanden, dann bestimmt dieser Wille den Inhalt des Rechtsgeschäfts, ohne daß es auf Weiteres ankommt (BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, aaO). Es ist insbesondere nicht erforderlich, daß sich der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklärenden zu eigen macht. Ausreichend ist vielmehr, daß er ihn erkennt und in Kenntnis dieses Willens das Geschäft abschließt (Senat, Urt. v. 20. November 1992, V ZR 122/91, NJW-RR 1993, 373; BGH, Urt. v. 13. Februar 1989, II ZR 179/88, NJW-RR 1989, 931, 932). Haben alle Beteiligten eine Erklärung übereinstimmend in demselben Sinn verstanden, so geht der wirkliche Wille des Erklärenden dem Wortlaut vor (Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 171/86, NJW-RR 1988, 265; Urt. v. 20. November 1992, aaO; BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, aaO; vgl. auch MünchKomm-BGB/Mayer-Maly/Busche, 4. Aufl., § 133 Rdn. 14), und auch eine abweichende Auslegung kommt nicht in Frage (Senat, Urt. v. 14. Februar 1997, V ZR 32/96, WM 1997, 777, 778; Urt. v. 13. November 1998, V ZR 216/97, NJW 1999, 486, 487).

bb) Das Berufungsgericht stellt jedoch nicht auf den solchermaßen nach § 133 BGB maßgeblichen wirklichen Willen ab, sondern richtet seine Feststellungen auf einen gemeinsamen "besonderen rechtlichen Willen" der Vertragsparteien, der gegenüber dem wirklichen Willen offensichtlich dadurch qualifiziert sein soll, daß sich die Vertragsparteien bei der Besichtigung des Kaufobjekts "besondere Vorstellungen über die `natürliche Grenze` des Grundstücks gemacht haben" müssen. Es läßt dabei außer acht, daß sich das von den Beteiligten bei Abgabe der Auflassungserklärungen gemeinsam Gewollte nicht etwa nur aus deren aktuellen Vorstellungen oder - wie das Berufungsgericht an anderer Stelle ausführt - den "gemachten Gedanken" bei einer vorangegangenen Besichtigung des Anwesens erschließt. Heranzuziehen sind vielmehr alle Umstände, die zur Aufdeckung oder Aufhellung des Parteiwillens dienlich sein können, damit das Gericht auf dieser Grundlage seine Überzeugung von dem wirklichen Willen bilden kann (vgl. BGHZ 20, 109, 110 f; BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, aaO).

c) Das angefochtene Urteil kann hiernach keinen Bestand haben. Der Senat kann aber gemäß § 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO in der Sache abschließend entscheiden, weil der Sachverhalt geklärt ist und die weiteren Feststellungen des Berufungsgerichts ausreichen, um dem Senat das Nachholen der von dem Berufungsgericht versäumten zwingenden Schlußfolgerungen zu ermöglichen (vgl. Senat, Urt. v. 14. Dezember 1990, V ZR 223/89, NJW 1991, 1180, 1181; Urt. v. 27. September 1991, V ZR 55/90, NJW 1992, 183, 184).

aa) Das Berufungsgericht stellt fest, daß die Stadt W. mit der Übereignung der umstrittenen Teilfläche an den Beklagten ihre eigenen Interessen mißachtet hätte, weil dieses Areal im Wege des Tausches Eigentum des Klägers habe werden sollen. Dies läßt Rechtsfehler nicht erkennen, ist insbesondere von der Aussage des Zeugen S., des Bürgermeisters der Stadt W., gedeckt. Da es keinen Hinweis dafür gibt, daß die Verkäuferin abweichend von dem Regelfall nicht das Vernünftige wollte (vgl. BGHZ 134, 325, 329), ist aus diesem Umstand zu schließen, daß ihr Wille bei Erklärung der Auflassung nicht dahin ging, dem Beklagten das Eigentum auch an der von dem Kläger genutzten Teilfläche zu verschaffen. Dieser Schlußfolgerung steht nicht entgegen, daß sich, wie das Berufungsgericht feststellt, der Bürgermeister der Stadt W. bei der Besichtigung des Anwesens und wohl auch die bei der Beurkundung als Vertreterin handelnde Zeugin B. keine Vorstellungen von dem genauen Grenzverlauf machten, also keine (aktuelle) Kenntnis von dem gegenüber der Darstellung im Liegenschaftskataster abweichenden Kauf- und Auflassungsgegenstand hatten. Für den die Verkäuferin nach § 51 Abs. 1 Satz 2 SächsGemO vertretenden Bürgermeister stand, wie er selbst als Zeuge bekundet hat, außer Frage, daß ungeachtet der Rechtslage an dem Flächentausch mit dem Kläger festgehalten werden sollte, die fragliche Teilfläche also nicht mehr zur Disposition der Verkäuferin stand. Mithin war, auch ohne daß er sich dies bei der Besichtigung nochmals vergegenwärtigte, sein Wille nicht auf die Übereignung der umstrittenen Teilfläche an den Beklagten gerichtet. Daß die Willensrichtung der bei Erklärung der Auflassung mit Einzelvollmacht (§ 59 Abs. 2 SächsGemO) handelnden Zeugin B. eine andere war, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Falls die Willensrichtung der nach Weisung handelnden Zeugin überhaupt maßgeblich sein sollte (vgl. BGHZ 51, 141, 147 für den Geschäftswillen bei arglistiger Täuschung des Vollmachtgebers), war für sie - wie sie bekundet hat - doch klar, daß die fragliche Fläche dem Kläger "gehört" und damit nicht Gegenstand des Geschäfts mit dem Beklagten sein konnte.

bb) Aus den Feststellungen des Berufungsgerichts ist ferner zu schließen, daß der Beklagte diesen Willen der Verkäuferin erkannte und sich in dessen Kenntnis mit ihr über den Eigentumsübergang einigte. Durch die der Beurkundung vorangehende Besichtigung des Anwesens hatte sich der Beklagte über den Gegenstand des Kaufvertrages und der Eigentumsverschaffung informiert. Auch das Berufungsgericht geht davon aus, daß die Besichtigung nicht nur den Zweck hatte, den Beklagten über den Zustand des Grundstücks zu unterrichten, sondern ihm auch dessen Lage und ungefähre Größe vermitteln sollte. Hierbei war aber, wie das Berufungsgericht weiter feststellt, die Nutzung der umstrittenen Teilfläche durch den Kläger "visuell erkennbar". Überdies hatte sich der Kläger nicht nur auf die offensichtliche Nutzung beschränkt, sondern das Areal durch die einheitliche, deutlich zu unterscheidende Pflasterung für jedermann ersichtlich in seine Grundstücke einbezogen und durch die massiven Poller zum verbleibenden Nachbargrundstück abgegrenzt. Die aufwendige und erkennbar dauerhaft gewollte bauliche Gestaltung vermittelte den Eindruck, die Fläche zähle zum Grundstückseigentum des Klägers. Auf dieser Grundlage ging nicht nur der Zeuge S. davon aus, daß "jeder normale Mensch" das durch Pflaster und Poller abgegrenzte "andere Grundstück" erkannte. Vielmehr war auch der über die Hintergründe, insbesondere über den Flächentausch, nicht informierten Zeugin B. klar, daß die fragliche Fläche dem Kläger "gehörte" und nicht verkauft werden sollte. Es gibt keinen Hinweis darauf, daß der Beklagte, der in gleicher Weise wie die Zeugin informiert war und sich wie diese bei der Besichtigung Kenntnis von dem Gegenstand des beabsichtigten Geschäfts verschaffen wollte, eine andere Vorstellung gewonnen hatte. Tritt wie hier einem Erwerbsinteressenten bei der Besichtigung des Objekts aufgrund der tatsächlichen Situation klar vor Augen, welche Flächen Teil eines Nachbargrundstücks sind, so kann er ohne weitere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, daß ihm der Veräußerer weitergehendes Eigentum verschaffen kann und will, als sich das Grundstück nach seiner Umgrenzung in der Natur darstellt (vgl. Soergel/Stürner, aaO, § 925 Rdn. 37; MünchKomm-BGB/Kanzleiter, 3. Aufl., § 925 Rdn. 22; Lutter, AcP 164 [1964], 122, 140; auch OLG Oldenburg, Recht 1920, Nr. 1220; OLG Hamm, aaO). Eine solche zweifelsfreie Zuordnung wird allerdings nicht möglich sein, soweit der Interessent lediglich nicht auf der Grenze stehende Grenzeinrichtungen vorfindet, die den richtigen Grenzverlauf nur ungenau wiedergeben (vgl. MünchKomm-BGB/Säcker, 3. Aufl., § 912 Rdn. 15), jedoch unerkannt bleiben oder wegen Geringfügigkeit hingenommen werden. Gleiches gilt im Falle eines Überbaus, der nach § 912 BGB geduldet werden muß. Geht es aber wie hier um eine größere zusammenhängende Fläche, deren Inbesitznahme als Eigentum durch den Nachbarn dem Grundstückseigentümer weder verborgen bleibt, noch regelmäßig von ihm geduldet wird, so kann ein Interessent im Zweifel nur davon ausgehen, daß dieser Bereich nicht mehr zum Eigentum des Veräußerers zählt und daher auch nicht übereignet werden soll.

Der Kenntnis des Beklagten steht die von dem Berufungsgericht in anderem Zusammenhang erörterte Frage der Bemessung des Kaufpreises nicht entgegen. Zwar ergibt sich auf der Grundlage eines - von der Verkäuferin als angemessen erachteten - Kaufpreises von 50 DM/m² bei der Grundfläche von 633 m², die in der notariellen Urkunde bei der Beschreibung des Objekts für das gesamte Flurstück Nr. 64/1 genannt wird, genau der Betrag von 31.650 DM, der als Kaufpreisanteil für "Grund und Boden" vereinbart worden ist. Daraus folgt aber nicht, daß die Beteiligten auch die dem Kläger überlassene Teilfläche einbeziehen wollten. Nachdem sie davon ausgingen, daß das verbliebene Anwesen dem Flurstück Nr. 64/1 entsprach, war es nur folgerichtig, die hierfür in dem Liegenschaftskataster vermerkte Grundfläche auch der Preisermittlung zugrunde zu legen. Eigenständige Bedeutung für die Bestimmung des Vertragsgegenstandes kann diese Angabe mithin nicht erlangt haben. Die Unmaßgeblichkeit des Kaufpreises folgt im übrigen auch daraus, daß - was das Berufungsgericht nicht beachtet hat - die tatsächliche Grundfläche des Flurstücks Nr. 64/1 unstreitig nicht nur 633 m², sondern 645 m² betrug. Hätte der von der Stadt W. zur Ermittlung des Kaufpreises hinzugezogene Sachverständige mithin die Grundstücksgröße nicht aus den vorhandenen Unterlagen übernommen, sondern selbst ermittelt, so könnten sich die genannten 633 m² nur durch die Berücksichtigung eines Tauschs der Teilflächen zwischen der Stadt W. und dem Kläger ergeben, also wiederum keine Einbeziehung des umstrittenen Areals in das Geschäft mit dem Beklagten begründen.

cc) An dem geschilderten Willen der Verkäuferin und an der Kenntnis des Beklagten hiervon hat sich bis zur Erklärung der Auflassung nichts geändert. Insbesondere kann der Beklagte nicht aufgrund der Katasterkarte eine andere Vorstellung gewonnen haben, weil ihm deren Kopie erst nach der Beurkundung vom 1. November 1995 und damit erst nach der Auflassung ausgehändigt wurde. Die nachfolgende Abänderung zuvor getroffener Vereinbarungen durch die notarielle Urkunde vom 6. Februar 1996 kann insoweit keine Bedeutung erlangen, weil sie die Auflassungserklärungen nicht zum Gegenstand hatte und diese durch den Hinweis auf das unveränderte Bestehenbleiben der "übrigen Vertragsvereinbarungen" unberührt ließ (vgl. Soergel/Stürner, aaO, § 925 Rdn. 37).

d) Die von dem Berufungsgericht weiter vorgenommene Auslegung des objektiven Erklärungswertes aus der Sicht des Erklärungsempfängers (vgl. BGH, Urt. v. 8. September 1997, II ZR 55/96, NJW 1998, 384, 385) bleibt danach ohne Bedeutung. Gegenüber dem übereinstimmend Gewollten kommt eine abweichende Auslegung nicht in Betracht (Senat, Urt. v. 14. Februar 1997 und Urt. v. 13. November 1998, beide aaO).

4. Der Beklagte kann gegen den Berichtigungsanspruch nicht einwenden, daß ihm ein schuldrechtlicher Anspruch auf Übereignung der umstrittenen Teilfläche zustehe. Zwar vermag eine solche Verpflichtung den Einwand unzulässiger Rechtsausübung zu begründen (vgl. Senat, Urt. v. 28. Juni 1974, V ZR 131/72, NJW 1974, 1651), die Stadt W. schuldete aber dem Beklagten jedenfalls insoweit keine Eigentumsverschaffung, weil die vorstehenden Überlegungen zur Falschbezeichnung bei Erklärung der Auflassung wegen der Identität von Auflassungs- und Kaufgegenstand in gleicher Weise auch für den zugrundeliegenden Kaufvertrag gelten. Insbesondere ist eine versehentliche Falschbezeichnung auch im Rahmen des § 313 BGB unschädlich (vgl. Senat, BGHZ 87, 150, 153 m.w.N.; Hagen, DNotZ 1984, 267, 283 ff).



III.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 97 Abs. 1 ZPO.

[NiemehrArm]

Jemand, der nicht davon betroffen ist, könnte sagen: "putzige Angelegenheit"!

Nach den Ausführungen in # 1 gehe ich mal davon aus, dass dem Grundbuch ein Aufteilungsplan beiliegt, der die genaue Lage des jeweiligen Stellplatzes bezeichnet und nicht nur eine Auflistung mit der numerischen Zuordnung zu den einzelnen Wohneinheiten. Also, dass es da nicht nur heißt, "zur Wohnung Nr. 1 gehört der Stellplatz Nr. 1" usw., sondern definitiv die Lage erkennbar ist.

Wenn dem so ist, und dann wie beschrieben, die Stellplätze falsch beschriftet worden sind, hätten sich alle ursprünglichen (Erst)Eigentümer auf den falschen Stellplatz gestellt - und keinem wäre das aufgefallen?

Irgendwie seltsam- um nicht zu sagen lebensfremd.

Und Dir, dem Erwerber vom Vorbesitzer ist bei Besichtigung auch nicht aufgefallen, dass der "gezeigte" Stellplatz mit der Grundbucheintragung nicht übereinstimmt?

Zieht man die Urteilsbegündung des w.u. zitierten BGH-Urteils heran, so muß wohl konstatiert werden, dass der erkennbare Wille beider Beteiligter in Eurem Geschäft der Übergang des konkret besichtigtem (wenn es so war) Stellplatzes war. An diesem "konkreten" Stellplatz konnte Dir der Vorbesitzer aber wohl gar kein Eigentum verschaffen. Nach meinem Dafürhalten ist damit der ganze Kauf wieder -oder immer noch- "offen", vermutlich hast Du einen Anspruch auf Rückabwicklung, da der Verkäufer zur Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen gar nicht in der Lage ist.

Geht man davon aus, dass die Grundbucheintragung "richtig" ist, scheidet wohl auch eine -dann alle WE`s betreffende- Berichtigung des Grundbuchs aus. Möglich wäre vielleicht ein Tausch der Plätze untereinander, um den status quo (an dem sich ja offensichtlich bislang keiner gestört hat) festzuschreiben, allein die Problematik hierbei wäre wohl, dass von allen Beteiligten erneut Grunderwerbsteuer fällig wäre. Dies bliebe abzuklären. Ansonsten erscheint mir diese Lösung die pragmatischste.

Grruß
NmA

[profiteur100]

Hallo,
hatte den selben Fall mit einem Keller.
Die Teilungserklärung mit dem Sondernutzungsrecht an den
Stellplätzen kann nur einstimmig geändert werden.
Ist nur ein Eigentümer dagegen und klagt auf Einteilung
laut Grundbucheintrag so wird das Gericht dem folgen und
anordnen,daß die Stellplätze gemäß der Aufteilung laut
Grundbuch genutzt werden.Ein Recht auf Wandlung oder
ein Gewohnheitsrecht greifen hier nicht.

[NiemehrArm]

@Profiteur

Darum gehts in diesem Fall wohl nicht. Wie ich den Sachverhalt sehe, ist die Lage so, dass das Grundbuch richtig ist, die TE wohl auch, aber durch die falsche Beschriftung alle auf einem "falschen" Platz stehen - und keiner(!) hat was gemerkt.

Deshalb: entweder ziehen alle um (und das ist die Problematik mit dem Kaufvertrag) oder man gleicht die rechtlichen Grundlagen an die tatsächlichen "gewachsenen" Verhältnisse an.

Gruß
NmA

[profiteur100]

@NmA
Die Zeichnung und die Numerierung in der notariellen
Aufteilung ist nach meinem Wissensstand maßgebend.
In meinem Falle benutzte ein Miteigentümer einen Keller-
raum,der zum Gemeinschaftseigentum gehört,alleine.
Dies war ihm von allen Miteigentümern in einer
notariellen Erklärung zugesichert worden(VOR 15Jahren).
Allerdings konnte diese Erklärung nicht ins Grundbuch
eingetragen werden,weil eine Gläubigerbank ihre Zustimmung
versagte.Bis vor kurzem dachte die gesamte Eigentümer-
gemeinschaft,daß dieser Raum aufgrund der Erklärung
dem Betreffenden alleine zur Verfügung stehe.
Zetzt ist eine Wohnung verkauft worden.Der neue Eigentümer
klagte auf Herausgabe dieses RAumes für die Gemeinschaft.
Das Gericht sah das auch so.
Aus diesem Grunde:Nur das GRundbuch zählt.

Bei der Urteilsbegründung hätte das Gericht auch bei einer
Klage eines Alteigentümers(der vor 15Jahren die Erklärung
unterschrieben habe)SO entschieden. mfG Profiteur

[Punicamelon]

@#5 Genau so ist es! Alle ursprünglichen Ersteigentümer haben sich auf verkehrte Stellplätze gestellt und Niemanden ist es 28Jahre lang aufgefallen. Mir auch nicht! Sorry, den Grundriss meiner Wohnung habe ich mir genau angesehen, aber auf die Tiefgarage hab ich kaum nen Blick geworfen.

Ein Anspruch auf Rückabwicklung zum Vorbesitzer nützt mir kaum was, denn ich habe viel Geld für Renovierungsarbeiten investiert, der damalige Kaufpreis würde mir also nicht mehr reichen.

@#7 Genau so ist es! Teilungserklärung und Grundbuch stimmen überein, bloss dass die grossen schwarzen Zahlen, die in der Tiefgarage hängen, wurden vor 28Jahren an den falschen Platz genagelt.

Der Verwalter hat nun alle alten Nummern entfernt und durch neue ersetzt. Auf meinem Parkplatz klebt jetzt eine 12.
Ja, es sollen alle 12 Stellplätze mit Kind und Kegel umziehen.
Nur, dass ich dabei den be....s...e. Platz an der Tür mit dem Fosten bekomme, TOLL!

Gruss Punicamelon

[profiteur100]

@Punicamelion
Spar Dir Rechtsberatungskosten.Der Verwalter handelt
richtig.
mfG
Profiteur

[NiemehrArm]

@Punica

Tatsächlich "Toll"! Ich bin jetzt zugegebenermaßen etwas hilf- und ratlos. Nachdem ein Eigentümer den Irrtum (#1) nunmehr gemerkt hat (wahrscheinlich deshalb, weil ihm der ihm "rechtlich zustehende" Stellplatz mehr zusagt), düfte auch mein Vorschlag, die rechtlichen Verhältnisse an die tatsächlichen Gegebenheiten anzupassen, nicht mehr durchführbar sein, da dieses Vorgehen allseitige Zustimmung erfordern würde.

Dein Dilemma ist auch klar, eine Rückabwicklung ist nicht in Deinem Interesse (wobei ich mal davon ausgehe, dass Dir Deine Wohnung sicherlich gefällt und Du Dich nicht hauptsächlich auf dem Stellplatz aufhältst! ). So wie ich das jetzt sehe, wirst Du wohl in den sauren Apfel beißen müssen....

Gruß
NmA

[Punicamelon]

@#11 Genau so ist es. Einem Eigentümer ist der Fehler aufgefallen... der hat in seinem neuen Parkplatz ein Fenster drin, immerhin ein wenig schöner.
Der Parkplatz ist so ziemlich das Nebensächlichste an meiner Wohnung, ich benutze die Tiefgarage auch gar nicht selbst. Ich habe sie vermietet und mein Mieter fährt eine Mercedes S-Klasse Neustes Modell. Wenn ich Pech habe, verliere ich den Mieter, denn man kann auf dem neuen Platz schlechter einparken. Immerhin 600Euro Miete proJahr. Über längere Jahre kommt da schon eine schmerzhafte Summe zusammen.
Okay, Ihr seht also die Chancen gleich Null?!

[Dr.Ibbelkuenstler]

hmm

in anknüpfung an nr.5

Nach den Ausführungen in # 1 gehe ich mal davon aus, dass dem Grundbuch ein Aufteilungsplan beiliegt, der die genaue Lage des jeweiligen Stellplatzes bezeichnet und nicht nur eine Auflistung mit der numerischen Zuordnung zu den einzelnen Wohneinheiten. Also, dass es da nicht nur heißt, " zur Wohnung Nr. 1 gehört der Stellplatz Nr. 1" usw., sondern definitiv die Lage erkennbar ist.

Wenn dem so ist, und dann wie beschrieben, die Stellplätze falsch beschriftet worden sind, hätten sich alle ursprünglichen (Erst)Eigentümer auf den falschen Stellplatz gestellt - und keinem wäre das aufgefallen?

Irgendwie seltsam- um nicht zu sagen lebensfremd.


es wäre ja auch denkbar -und eine erklärung - ,dass damals vor dem kauf alle vor ort die bereits markierten plätze angeschaut und sich dann auf diese plätze gestellt haben.

die buchabweichung wäre dann niemand aufgefallen.

die folge wäre dann,dass alle grundbucheintagungen zu berichtigen wären.

kurz gesagt kommts m.e. darauf an,ob damals die willenserklärungen zu den käufen aufgrund bucheinsicht erfolgten oder aufgrund von ortsbesichtigung (bei bereits markierten plätzen)

interessanter fall.

[Punicamelon]

@#5 Es ist richtig, dass dem Grundbuch ein Aufteilungsplan beiliegt, der die genaue Lage des jeweiligen Stellplatzes bezeichnet.

@#13 Ich gehe mal stark davon aus, dass die schwarzen Zahlen ZUERST angebracht worden sind, bevor die ersten Wohneinheiten verkauft wurden.

Ach ja, der nächste Hammer: Die weissen Zahlen auf den Kellerräumen sind ebenfalls komplett auf den falschen Plätzen aufgenagelt. Hier kommt es für einige noch härter! Einige haben Ihren Kellerraum mit Holz ausgekleidet, manche haben sich schöne Regale aufgebaut, manche haben sogar Geldschränke (also Safes) hingestellt.

Viel viel viel Arbeit, wenn das auch geändert wird!! Zum Glück hab ich in meinem Keller nur leere Kartons, *haha!

Und NOCH ein Hammer: Die Wohneinheiten Nr. 9-12 besitzen rechtlich einen Kellerraum mit den Nummern 9-12 ..... es gibt aber nur 8Kellerräume (Nr.1 bis Nr.8) !!!!!!!

4 Wohneinheiten besitzen gar keinen Keller, das ist auch richtig so, weil sie einen Keller in Ihrer Wohnung besitzen (Wohnungen Nr. 5-8)!
EIGENDLICH müssten die Wohnungen Nr.9-12 also Kelleräume 5-8 belegen!! Also ein definitiver Fehler in der Teilungserklärung, im Grundbuchplan und in den Kaufurkunden.

Unglaublich aber wahr! Und das Ganze nur, weil Jemand einen PKW Platz mit Fenster wollte, *kopfschütteln*!

Gruss Punicamelon

[kniebeisser]

Vielleicht könnte man mit Verjährungsregeln etwas drehen. Die Verjährung für Ansprüche aus dem Eigentum beträgt 30 Jahre.......

[NiemehrArm]

@punica # 14

Mit den Kellerräumen, dass muß nicht so sein. Kommt darauf an, ob die "in" einzelnen Wohnungen gelegenen Kellerräume (ich gehe mal davon aus, es handelt sich hier um Erdgeschoßwohnungen) zum Sondereigentum der Wohnungseigentümer gehören, oder ob es sich hierbei ebenfalls um eingeräumte Sondernutzungsrechte handelt. Sofern das letztere zutrifft, wäre m.E. die Nummerierung schon richtig, nur dass die Räume 5-8 eben nicht in einem allgemein zugänglichen (Keller-)Raum liegen.

Gruß
NmA

[Punicamelon]

@#16

Ja natürlich, die 4 Wohnungen ohne Kellerraum haben alle Erdgeschosswohnungen mit einer Treppe in den Keller nach unten.

Komisch ist das schon. Da steht in der Teilungsurkunde Wohnung Nr.9-12 besitzen Kellerräume 9-12 und benutzen tun diejenigen Besitzer die Kellerräume, die im Grundbuch mit 5-8 bezeichnet sind.

Verjährung ist nen guter Ansatz, aber leider sind es nur 28,5Jahre und nicht 30 seit Teilung!

[Aldy]

Also für mich scheidet in diesem Fall "Gewohnheitsrecht" aus, da das bei jedem Eigentümerwechsel erneut mit Ärger verbunden ist und den Rechtsfrieden dauerhaft stört.
Man stelle sich mal vor ein Eigentümer muß einem Interessierten beim Verkaufsgespräch erklären, daß es zwar ein Grundbuch und eine TE gibt, aber in diesem Haus das "Gewohnheitsrecht" gilt!?

Das Abändern der Stellplatznummern und der damit verbundene Tausch der Stellplätze geht absolut in Ordnung. Dies zu vermeiden hieße TE und Grundbuch ändern - und das geht nur einstimmig!
Im übrigen wird keiner benachteiligt, da jeder das bekommt was ihm eigentlich zusteht.

Aldy

[Punicamelon]

@#18
Das Abändern der Zahlen ist die Einfachste und Schnellste Lösung, ja. Wohl aber gibt es bei der Sache genau 11Gewinner und einen Verlierer und das bin ich mit dem Parkplatz an der Tür und dem Fosten und das lass ich mir so einfach nicht gefallen, denn diesen Parkplatz habe ich so nicht gekauft.
Wie ich gehört habe, sind die Zahlen in der Tiefgarage und an den Kellerräumen angebracht worden, BEVOR die Teilungserklärung aufgelegt wurde. Ein Argument also mehr, die TE anzufechten.
Im Übrigen muss das Grundbuch und die TE sowiso geändert werden, denn die Kellerräume sind so oder so falsch aufgeteilt.


Gruss Punicamelon

[NiemehrArm]

@punica

Für die Kellerräume gilt m.E. das gleiche wie für die Stellplätze: Wenn lt. vorhandenem Lageplan die Zuordnung der Kellerräume zweifelsfrei möglich ist, gilt dieser, egal wie "verkehrt" die Nummer aufgenagelt wurden.

Und noch mal im Nachgang zu den Stellplätzen: Ob die Zahlen vorher da waren oder nicht - entscheidend ist, was im Grundbuch bzw. in der TE steht. Und wenn dem so war, wie Du schilderst, warum hat das denn damals keiner, aber offensichtlich auch keiner, gemerkt?

Gruß
NmA

[Punicamelon]

@NiemehrArm
Die Zuordnung der Kellerräume kann NICHT zweifelsfrei geklärt werden. Wohnung Nr.9 besitzt PKW Stellplatz Nr.9, besitzt laut TE Kellerraum Nr.9, und BENUTZT den im Grundbuchlageplan mit der 5 ausgewiesen Kellerraum, der wiederum mit der 7 beschriftet ist.
Falsch ist also nicht nur die aufgedruckte Nummer auf der Kellertür, sondern auch falsch ist der Grundbuchplan UND die Teilungserklärung!! UND der Kaufvertrag dieser Besitzerin!
Das Desaster haben alle Wohnungen Nr.9-12!

Also muss meiner Meinung der Grundbuchplan eindeutig nachgebessert werden.
Toll sowas!

[NiemehrArm]

@punica

Heiligs Herrgöttle von Biberach und Umgebung! Wenn`s nicht so traurig wäre, könnte man über dieses Durcheinander fast lachen! Die Krönung des Salats wäre jetzt eigentlich, wenn alle feststellen würden, dass sie seit 28 Jahren im falschen Haus leben....

Einstweilen bin ich jetzt mit meinem Latein am Ende, über den neuen Sachverhalt (ist das übehaupt noch als "Sachverhalt" zu bezeichnen?) muß ich erst mal nachdenken....


Gruß NmA

[Aldy]

@punicamelon
Beim Computer würde ich jetzt raten: Neu booten!

Mach dem Verwalter klar, daß Du Einspruch gegen die Nummernänderung in der Garage einlegst, solange die Gesamtsituation im Haus nicht geklärt ist!
Frag den Verwalter mal was er denn all die Jahre eigentlich so gemacht hat wenn er darauf nicht eingeht.

Das riecht nach a.o. Eigentümerversammlung.

In der Garage bist Du offensichtlich alleine der Depp - bei den Kellern anscheinend nicht. Daraus könnte sich ein Vorteil für Dich ergeben, nach dem Motto: "Du darst deinen Kelleraum behalten wenn ich meinen Stellplatz behalten darf."

Sachen gibt´s!

Aldy

[Dr.Ibbelkuenstler]

@ 20

Und noch mal im Nachgang zu den Stellplätzen: Ob die Zahlen vorher da waren oder nicht - entscheidend ist, was im Grundbuch bzw. in der TE steht.

das stimmt eben gerade nicht.

wie sich aus dem bgh urteil #2 ergibt,besteht in fällen der falsa demontratio ein anspruch auf änderung des grundbuchs,weil eben unbemerkt etwas anderes ins grundbuch eingetragen wurde,als das,was die parteien übereinstimmend erklärt haben.
wie schon in 13 geschrieben ist entscheidend, ob damals die willenserklärungen zu den käufen aufgrund bucheinsicht erfolgten oder aufgrund von ortsbesichtigung (bei bereits markierten plätzen)

es ist durchaus möglich,dass das grundbuch für alle stellplätze berichtigt werden muss.

[Punicamelon]

In einem Telefonat mit dem Verwalter habe ich folgende neue Erkenntnis gewonnen:
Das Haus wurde 1973 erbaut und die Wohnungen vermietet. Die Garagenplätze wurden damals nummeriert und den Mietern zugeteilt. Ich weiß allerdings nicht, ob zwangsweise zugehörend zu jeder Wohnung oder freiwillig gegen Mietzahlung. Ich werde versuchen, es zu erfahren.
Die Aufteilung in Wohnungseigentum geschah erst 1976. Dazu mußte ein Plan des Kellers mit den nummerierten Garagen- und Kellerplätzen erstellt werden, an denen die Käufer dann Sondernutzungsrechte erhielten. Bei der Zeichnung des Kellers hat der Verfasser der Teilungserklärung die bereits seit 3 Jahren bestehende Numerierung und Zuteilung der Plätze nicht berücksichtigt. Damit ist eine falsche Nummerierung in das Grundbuch aufgenommen worden.
Ich denke nun, daß damals jedem Käufer einer Wohnung "sein" Garagenplatz bei Besichtigung gezeigt wurde. Damit wurde der Wille des Käufers und des Verkäufers eindeutig festgestellt.

Habe ich jetzt nicht eine bessere rechtliche Position ? Kann ich nicht eine Grundbuchberichtigung verlangen ?

Gruss Punicamelon

[profiteur100]

Zu #25
Die beste Position haben die Mieter.Sie können auf die
Stellplätze vom Mietvertrag pochen.Ein Eigentümer hat bei
Kauf die Grundbucheintragungen zu prüfen.
mfG
Profiteur
PS:Wie oft hat es Streitigkeiten gegeben,weil eine
eingetragene Baulast beim Kauf nicht erwähnt wurde.
Der Verkäufer brauchte nie zu haften.
Auch steht grundsätzlich bei notariellen Kaufverträgen,
daß dem Käufer die Teilungspläne vorlagen.
Damit ist wohl alles gesagt.
Ist zwar ärgerlich,aber Kontrolle ist besser als Vertrauen.

[kniebeisser]

@Puni,

die Sache ist scheinbar verzwickter, als anfänglich abgenommen.
Entscheidend ist, was bei der Eintragung der Stellplätze wirklich gewollt war.
Zur Verdeutlichung: Bei dem Grundbuch spricht man von "formeller" Rechtslage. D.h. es ist eine Fikion eines bestehenden Rechtes.
Von materieller Rechtslage sprichtm man, wenn man die tatsächliche Rechtsinhaberschaft meint.
Es kann daher zu einer Abweichung von "formeller" und "materieller" Rechtslage kommen. In diesem Fall ist grundsätzlich die materielle Rechtslage entscheidend.

Beispiel:
Es wird das Grundstück A verkauft. In das Grundbuch wird der Erwerber aber als Eigentümer des Grundstückes B eingetragen.
Ergebnis: Formelle Rechtslage (Grundbuch) entspricht nicht der materiellen Rechtslage (Erwerb aufgrund des Kaufvertrages). Entscheidend ist die matereille Rechtslage, nicht das Grundbuch. Der Käufer ist daher Eigentümer des Grundstückes A geworden. Er muss daher versuchen sich als Eigentümer des Grundstückes A eintragen zu lassen.

Fazit:
Du musst klären, wer welchen Stellplatz als Eigentümer vor 28 Jahren erwerben sollte. Die Eintragung im Grundbuch ist nur ein Anhaltspunkt, mehr nicht. Maßgeblich "könnte" der notarielle Kaufvertrag (vor 28 Jahren) sein. Das ist regelmäßig der Fall. In deinem Fall könnte jedoch aufgrund der bereits angesprochenen "falsa demonstratio non nocet" (bedeutet: Falschbezeichnung ist (für den Kaufvertrag/Kaufobjekt) unschädlich) etwas anderes gelten. Ging der Wille der Parteien vor 28 Jahren dahin, die auch weiterhin benutzten Stellplätze zu erwerben, läge ein Fall der falsa demonstratio vor. In diesem Fall konnte Dein Verkäufer Dir das Eigentum an dem begehrten Stellplatz verschaffen. Du könntest Die das Eigentum auch im Grudbuch eintragen lassen.

Solltest Du weitere Frage haben, stehen wir Dir mit Sicherheit weiterhin zur Verfügung. Kläre aber vorher, wer vor 28 Jahren das Eigentum an welchem Stellplatz erwerben sollte...

[Punicamelon]

Liebe Forumsteilnehmer,

Ihr könnt Euch gar nicht vorstellen, was die letzten Tage bei uns in der Tiefgarage los war, das TOTALE CHAOTISCHSTE CHAOS TOTAL!!
Es haben sich 5 Eigentümer gegen die Neunummerierung gewehrt, und dabei Ihre Parkplätze mit Ihren PKWs zwanghaft besetzt. Dabei ist die Ordnung total über den Haufen geworfen worden und 3 Leute hatten dann sogar gar keinen Parkplatz.

Ich habe mich in den letzten 4Tagen intensiv mit diesem Fall auseinandergesetzt. Der Fall hat sich aufgeklärt, NÄMLICH:
Die 3Jahre vor der Teilungserklärung hatte jede der 12Wohnungen einen festen Parkplatz zugeteilt bekommen. Nach dieser Aufteilung wurden die Parkplätze auch verkauft.
Es ist daher klipp und klar eindeutig, dass jedem Käufer der Parkplatz verkauft wurde, der von ihnen die Jahre vorher genutzt wurde. Die Nummerierung ist daher falsch, basta, das Grundbuch muss daher geändert werden, auch basta.

Jetzt haltet Euch mal fest, warum das alles geschah!!!! Im Grundbuch wurden die Zahlen damals falsch eingetragen, DENN es ist bautechnisch ABSOLUT NORMAL, das von vorne, also von der Rampe mit der Zählung im Uhrzeigersinn angefangen wird. Der Fehler wurde entdeckt, aber die damalige Hausverwaltung hat damals die Kosten für die Grundbuchberichtigung gescheut!!!!


*******VIELEN VIELEN LIEBEN DANK************************ für Eure umfangreiche Hilfe in den letzten Wochen. Der Tip mit der Falsa Demonstracio war entscheidend. Am Liebsten würde ich Euch jetzt nen Glas Champagner in die Hand drücken.


Ich habe heute ein 3-stündiges ganz eingehendes, sehr sachliches und freundschaftliches Gespräch mit der Hausverwaltung geführt.
Dabei haben wir absolut alle rechtlichen Fragen aus dem Weg geräumt.
Wir sind übereingekommen,

dass

1. der alte Zustand SOFORT wieder hergestellt wird. Dazu setzt der Verwalter einen Brief mit Frist bis Freitag auf.

2. die alte Nummerierung wieder aufgemalt wird

3. eine Grundbuchberichtigung beantragt wird

und 4. der Eigentümer, welcher zwanghaft darauf bestanden hat, den neuen Parkplatz zu bekommen, ebenfalls gezwungen wird, auf seinen alten Platz zurückzukehren.

5. Jeder, der gegen diese Berichtigung sich weigert, wird ebenfalls verklagt


Leute, ich tanz hier seit Stunden im Kreis. Ich hab zwar viel Zeit investiert, aber die Sache ist ein für alle mal geklärt. Meinen Mieter musste ich jetzt für 5Tage kündigen, er wird es mit Humor nehmen, da bin ich mir sehr sicher, denn er war sehr sehr traurig über die Situation, denn die kalte, matschige Jahreszeit bricht nun an. Umso erfreuter wird er sein, wenn er von der Arbeit kommt und seinen Anfrufbeantworter abhört!

Herzliche Grüsse,

Punicamelon

[kniebeisser]

Hi Puni,

freut mich, dass es ein so gutes Ende gefunden hat!

[profiteur100]

Zu #28
Die Sache fängt erst an.
Eine Hausverwaltung ist kein Gericht.
In diesem Falle kann die Hausverwaltung nur einstimmige
Beschlüsse durchsetzen.
Ich bin sicher,daß besagter Eigentümer klagen wird und
zwar auf Einhaltung der Grundbucheintragung.

Die Hausverwaltung vertritt eine Partei vor Gericht.
Sie ist kein Richter.

mfG
Profiteur