Spekulationsblase am US-Immobilienmarkt ? - 500 Beiträge pro Seite

[matthiasch]

Da ich trotz Suche über das Tool bei W:0 zu meiner Verwunderung ( ) keinen Thread zu diesem Thema finden konnte, möchte ich dies hiermit nachholen.
Der Thread soll eine Zusammenstellung mit dem Ziel werden, möglichst effektiv auf die Immo-Blase in den USA zu setzen.

Zuerst die Aspekte, die für die Blase sprechen:
Ein interessanter Beitrag dazu findet sich auf Goldseiten.de, der bis auf die Leitzinsänderung noch aktuell ist:
http://www.goldseiten.de/content/kolumnen/artikel.php?storyi…

außerdem
http://www.goldseiten.de/content/kolumnen/artikel.php?storyi…

Einst Japan, heute USA
++ Stunde der Wahrheit verschoben ++
Von Claus Vogt
Ende der 1980er Jahre kam es in Japan zu einer Spekulationsblase am Aktienmarkt, begleitet von einer ungesund boomenden Wirtschaft inklusive eines heißlaufenden Immobilienmarktes. Als die Aktienblase 1990 zu platzen begann, zeigte sich der Immobilienmarkt zunächst völlig unbeeindruckt. Im Unterschied zu den Aktienkursen fielen die Immobilienpreise nicht, im Gegenteil. Das Spekulationsfieber der Aktienmärkte schwappte in den ersten Jahren der 1990er auf den japanischen Immobilienmarkt über und es entstand eine Immobilienblase. Erst als ihr Mitte der 1990er Jahre die Luft ausging, wurde das ganze Ausmaß der wirtschaftlichen Fehlentwicklungen in Japan sichtbar. Jetzt begann die japanische Krise, geprägt von fallenden Aktienkursen, fallenden Immobilienpreisen und mehreren Rezessionen in schneller Folge.

Dem eigentlich abschreckenden Beispiel Japans folgte die Entwicklung in den USA bisher fast perfekt: In beiden Ländern führte eine jahrelange expansive Geldpolitik zunächst zu einer Aktienblase und dann zu einer Immobilienblase. Beide führten zu großen wirtschaftlichen Fehlentwicklungen und Ungleichgewichten. In beiden Ländern platzte zunächst die Aktienblase, woraufhin die Notenbanken jeweils eine neue Runde außerordentlich expansiver Geldpolitik begannen. Damit wurde die Stunde der Wahrheit zunächst verschoben. Behoben wurden die wirtschaftlichen Ungleichgewichte und Fehlentwicklungen dadurch natürlich nicht.

Wenn die Entwicklung in den USA dem „Vorbild" Japan auch weiterhin folgen sollte - und wir sehen keinen Grund, warum das nicht der Fall sein soll - dann wird das nächste wichtige Ereignis in den USA das Platzen der Immobilienblase sein, begleitet von fallenden Aktienmärkten und gefolgt von einer schweren Rezession

_______________________________________________


Dass eine Blase vorliegt, ist wohl ziemlich eindeutig. Wann sie aber platzen wird, dürfte das große Problem sein. Die ganzen Pessimisten warten mittlerweile ja schon 3 Jahre und länger.

Nun die entscheidende Frage, wie man als Kleinaktionär bestmöglich darauf setzen kann?!

[matthiasch]

Jetzt gilt abzuwägen: Sollte man auf Einzelwerte oder einen Index setzen? Welche Scheine bevorzugt?

Da es auf Einzelaktien wie beispielsweise Fannie Mae oder Freddie Mac nur sehr schlechte Scheine mit erheblichem Spread zu kaufen gibt, habe ich mich für einen Index entschieden:

Standard and Poor`s Supercomposite Homebuilding Index


Die zweite Frage: Wie lange wird sich das Platzen der Blase noch hinziehen? Da dies niemand weiß und vermutlich noch zwei Jahre oder länger dauern kann, dachte ich am ehesten an ein Open-End-Zertifikat.

Folgende von ABN-Amro finde ich recht passend:

ABN1NQ
Strike (Basispreis): 778,00
Stop Loss : 715,00


ABN1M0
Strike (Basispreis): 848,00
Stop Loss : 779,00


ABN1MZ
Strike (Basispreis): 1.098,00
Stop Loss : 1.009,00


Die KOs sind bewusst hoch gewählt, da eine Übertreibung ja eine Übertreibung mit ungeahntem Anstieg darstellt
Also lieber etwas mehr Geld investiert, dafür aber eine größere Sicherheitsbarriere um den gleichen Effekt zu erzielen.

Über weitere Anregungen wäre ich sehr dankbar!

[kosto1929]

US-Immoblase?

GB ist höher bewertet
AUS deutlich höher

Gruß Kosto

[matthiasch]

@Kosto

Magst mit GB recht haben, da geht es wohl schon los, die USA wird wie ich vermutet habe, noch etwas brauchen.

Häuserpreise in Großbritannien sinken erstmals seit zwei Jahren - Keine Entwarnung vor der Immobilienblase

London - Ein Platzen der Blase am britischen Immobilienmarkt würde die stolzen Hausbesitzer auf der Insel eine Menge Geld kosten und zahllose schlaflose Nächte bereiten. Mittlerweile hoch verschuldet, haben sich viele Briten den Traum vom Eigenheim erfüllt und erfreuen sich am steigenden Wert ihrer Immobilien. Seit 1999 haben sich die britischen Häuserpreise immerhin mehr als verdoppelt.

So wird mit einigem Unbehagen auf die allmonatlichen Statistiken geblickt, die Auskunft über die Entwicklungen am Häusermarkt geben. Wann, so lautet die bange Frage, werden die Häuserpreise in sich zusammensacken? Im August nun sind die Häuserpreise tatsächlich das erste Mal seit zwei Jahren gefallen. Nach Angaben von Halifax, einer Tochter der britischen Bank HBOS, sanken die Preise im vergangenen Monat im Vergleich zum Vormonat Juli um 0,6 Prozent.

Der durchschnittliche Preis für ein Eigenheim summiert sich damit auf 160 565 Pfund, was ein Rückgang im Vergleich zum Juli darstellt, aber immer noch ein Plus von 21,3 Prozent im Vergleich zum August des vergangenen Jahres bedeutet. Der jüngste Rückgang der Häuserpreise fand im August 2002 statt und hatte 0,4 Prozent betragen. Den befürchteten Crash hatte es aber auch damals nicht gegeben. Zusammen mit einem ungebremsten Konsum erleben die Briten derzeit eine Wachstumsphase, deren Dauer in der jüngsten Vergangenheit beispiellos ist. Im zweiten Quartal konnte die Wirtschaft erneut um 3,7 Prozent zulegen.

Kaum veröffentlicht, stellt sich also wieder die Frage, ob die Hauspreisstatistik aus dem August 2004 der erste Vorbote des Preisverfalls sein könnte. Mit noch mehr Spannung als üblich wird somit auch auf den kommenden Donnerstag geblickt, wo der geldpolitische Ausschuss der Bank von England zusammentritt, um über die weitere Zinsentwicklung zu entscheiden. Seit dem November hat das Gremium die Zinsen fünfmal um jeweils einen Viertelprozentpunkt auf mittlerweile 4,75 Prozent angehoben.

Beobachter gehen davon aus, dass am Donnerstag gar nichts passiert, sondern bis zum November abgewartet wird, um die Zinsen dann möglicherweise auf 5,0 Prozent anzuheben. Nicht wenige Experten glauben indes, dass ein gelegentliches Absinken der Häuserpreise durchaus zu den normalen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt gehört.

Das nachhaltige wirtschaftliche Wachstum, die noch immer vergleichsweise geringen Zinsen und die Jobsicherheit machen ein Platzen der Häuserblase zum jetzigen Zeitpunkt denn auch unwahrscheinlich. Analysten von PriceWaterhouseCoopers prognostizieren weiteres wirtschaftliches Wachstum. Für dieses Jahr lautet die Erwartung 3,25 Prozent, für das kommende Jahr immerhin noch 2,5 Prozent - ganz im Gegensatz zum großen Crash Ende der 80-er Jahre als sich Großbritannien in einem genau gegenteiligen Umfeld befand.

Dennoch mahnen Experten zur Vorsicht: Immerhin hat der Industrieverband CBI in einer Umfrage gerade festgestellt, dass die Unternehmen die Geschäftsaussichten als weniger optimistisch ansehen wie noch vor einigen Monaten. Eine radikale Korrektur am Häusermarkt käme im Übrigen auch der britischen Labour-Regierung mehr als ungelegen. Sie nimmt nämlich für sich in Anspruch, die "wilden wirtschaftspolitischen Konjunkturzyklen" abgestellt zu haben.

[matthiasch]

@Kosto
Setzt du gegen die Blase in GB? Wenn ja, was hast du gekauft?

Nochmal so viel dazu, wie lange es dauern kann, bis die Preise fallen. Dieser Bericht hat bereits im August 2002 GB derart verschrien. Was bislang passierte, wissen wir ja nun

Britische Immobilienblase droht zu eskalieren

pts, 7. Aug 2002 - Alle Welt schaut derzeit gebannt auf die Aktienmärkte und das lateinamerikanische Bankensystem. Andere Risiken für die Stabilität des Finanzsystems und die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung sind dabei aus dem Blick geraten. Dabei haben Experten den nächsten Krisenherd bereits unmittelbar vor unserer Haustür längst ausgemacht.

Der britische Immobilienmarkt ist laut GSC Research der nächste Kandidat für eine scharfe Korrektur. Wie Swen Lorenz in einer aktuellen Studie des Düsseldorfer Research-Hauses erläutert, liegen dort alle Voraussetzungen für einen schweren Einbruch vor. Bis vor kurzem wurde in der Metropole London ein Rekordstand nach dem anderen verzeichnet. Die derzeit teuerste Wohnimmobilie der Welt liegt direkt neben dem Kensington Palast: dort wurde im vergangenen Jahr das ehemalige Stadtanwesen der Rothschilds für 120 Mio. Euro verkauft.

Für Normalbürger sind Immobilien und Mieten kaum noch bezahlbar. Selbst Zwei-Zimmer-Wohnungen in guter Lage erzielen Mietpreise von über 1000 Euro – wohlgemerkt pro Woche. Für die meisten Engländer längst unerschwinglich, wohl aber bis vor kurzem noch von den zahllosen Mitarbeitern der Investmentbanken. Doch genau hier droht Gefahr: im Zuge der Börsenbaisse kam es zu umfangreichen Bonuskürzungen und Entlassungen. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis sich hier eine kräftige Abwärtsspirale in Gang setzt.

Besonders alarmierend: die bis zu 125prozentige Fremd- finanzierung, mit denen britische Banken aggressiv auf Kundenfang gehen, etwa unter dem Motto “verschaffen Sie sich mit dem Kauf einer Immobilie gleich noch das nötige Bargeld für einen Sportwagen”. Das tatsächliche Einkommen der Kunden spielt dabei nur eine untergeordnete Rolle: in Großbritannien ist derzeit das System der Selbstzertifizierung (“self-certification”) üblich, bei dem der Kunde sich selbst eine Bescheinigung über seine Einkommenshöhe ausstellt – Missbrauch ist hier angesichts der scheinbar sicheren Gewinne beim Immobilienkauf vorprogrammiert.

Die Euphorie wird nach Einschätzung von GSC Research nicht mehr lange anhalten. In der Vergangenheit mussten die Engländer im Durchschnitt rund das vierfache Jahreseinkommen für den Erwerb des Eigenheims aufbringen. Aktuell liegt dieser Wert beim achtfachen. Das gab es bereits einmal, nämlich im Sommer 1988. Damals fielen die Preise anschließend rapide in sich zusammen.

Ähnliches dürfte uns demnächst wieder blühen, stellt Lorenz fest – wodurch nicht nur die Eigentümer der Immobilien, sondern auch die Banken und Versicherer in Mitleidenschaft gezogen werden; eine erste Versicherungsgesellschaft ist bereits kollabiert. Entsprechende, vor allem psychologisch bedingte Auswirkungen auf den europäischen Aktienmärkte sind zu befürchten.

[wattsolls]

schaut mal vor die eigene haustür wo gerade die immoblase platzt , zumindestens hier im norden stehen immobilien zu hauf zum verkauf und gehen für nen appel und nen ei über den tisch !nicht immer in die ferne schweifen wenn das unheil vor der türe liegt !

[kosto1929]

Der deutsche Markt liegt schon länger am Boden - hier in Frankfurt stehen eine Menge Büro-Immos leer und es werden täglich mehr.

[Haulong]

@kosto1929,

ja. Das nennt man Dezentralisierung.

[rioja94]

wattsolls,

thema verfehlt.

die immobilien in norddeutschland sind spottbillig. komm mal nach nordspanien, wenn du eine immoblase sehen willst . eigentumswohnungen aus zweiter hand nicht unter 300-400.000 oironen.
einfamilienhäuser ab 600.000 oironen.

netten gruss
rio

[matthiasch]

Kurz zu den Auswirkungen der Zinserhöhung auf den Immo-Markt:


Alan Greenspan und das Fingerspitzengefühl eines Bombenentschärfers

von Jochen Steffens

Wie von der Masse der Analysten erwartet, hat der Offenmarktausschuss der US-Notenbank den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf nun 1,75 % erhöht. Das ist nun bereits die dritte Anhebung in Folge, nachdem der Leitzins im Tief mit 1 % auf dem niedrigsten Niveau seit 1958 gelegen hatte.

In dem Statement zur Zinserhöhung wies der Ausschuss der Notenbank darauf hin, dass die US-Wirtschaft nach der kleinen Delle wieder an Fahrt gewinnt und sich auch wieder bei der Beschäftigungssituation in den USA positive Tendenzen abzeichnen. Die Auf- und Abwärtsrisiken für die Preisstabilität hielten sich in der Waage.

Für Greenspan ist es ein Drahtseilakt. Nach seiner Auffassung hat sich das US-Wirtschaftwachstum verselbstständigt und benötigt insoweit keine Unterstützung mehr durch diese extreme Niedrigzinspolitik. Ob das wirklich so ist oder hier die Notwendigkeit einer Zinserhöhung zu solchen Formulierungen führt, ist schwer zu beurteilen.

Die Niedrigzinspolitik hat dazu geführt, dass die ohnehin schon sehr hohe Verschuldung der US-Privathaushalte noch weiter ausgeufert ist. Um diese Verschuldungsexplosion einzudämmen, müssen die Zinsen erhöht werden: Die Gefahren für den Binnenkonsum durch eine extreme Überschuldung der US-Konsumenten sind zu hoch. So schmälern z.B. die Zinsbelastungen, auch wenn sie noch so niedrig sind, die Kaufkraft. Mit anderen Worten: Je höher die Verschuldung ist, desto mehr Zinsen fließen aus dem Einkommen an die Kreditgeber und damit am Konsum vorbei. Daneben beeinflussen natürlich auch noch die Tilgungsraten und die Unfähigkeit neue Schulden aufzunehmen die amerikanische Kaufkraft. Das alles wäre nicht das Problem, wenn die Löhne steigen würden. Faktisch ist es jedoch in den USA in den letzten Jahren eher zu einem realen Lohnrückgang gekommen. Die niedrigen Zinsen könnten dann noch zu einer Inflation führen, sofern es zu einem starken Wirtschaftswachstum kommt, obwohl davon im Moment trotz hoher Ölpreise noch nichts zu erkennen ist. Eine galoppierende Inflation würde schnell in eine Rezession führen.

Auf der anderen Seite: Erhöht Greenspan die Zinsen zu schnell, würgt er das US-Wirtschaftswachstum ab. Die Folge wären Deflation, Rezession und der Zusammenbruch einiger Spekulationsblasen (z.B. das Platzen der Immobilienblase, denn die Amerikaner müssten dann Vermögenswerte wie Immobilien verkaufen, um die Schulden zu verringern.) Auch für die Banken könnte eine zu schnelle Anhebung der Zinsen in eine Katastrophe münden, da diese sehr schnell mit einem rapide anwachsenden Berg von notleidenden Krediten konfrontiert werden würden.

Nun ist es so, dass die Preisentwicklung, wie gesagt, noch keine Anzeichen einer Inflation zeigt. Die Anhebung der US-Leitzinsen im Moment angesichts der hohen Ölpreise also noch im Fahrwasser deflationärer Tendenzen geschieht. Das führt mich zu der oben genannten Vermutung, dass die Fed die Zinsen anheben muss, um die Verschuldungsexplosion einzudämmen und dass die Begründung des starken selbstständigen Wirtschaftswachstum mit der damit einhergehenden Gefahr einer Inflation eher etwas vorgeschoben ist.

Doch, und auch das muss bedacht werden: Zinsänderungen wirken sich mit einer zeitlichen Verzögerung von ungefähr 6 Monaten aus. Mit anderen Worten, die Fed muss beurteilen, wie sich die Preise, die Wirtschaft, das Konsumverhalten, etc, in 6 Monaten entwickeln werden. Und hier liegt der Pferdefuß, der es uns Analysten so schwer macht, uns aus dem Bereich der Spekulation in den Bereich der wissenschaftlichen, an festen, bekannten Daten ausgerichteten Analyse zu bewegen.

Und so bleiben wir das, was wir alle nur sind: Spekulanten, die auf ihre eigenen prophetischen Fähigkeiten Teile ihres Vermögens verwetten.

Es bleibt festzuhalten: Greenspan braucht im Moment das Fingerspitzengefühl eines Bombenentschärfers. Dreht er zu schnell an der Zinsschraube, fliegt im der ganze Laden um die Ohren, dreht er zu langsam daran, passiert das gleiche. Hoffen wir für uns alle, dass Grennspan den richtigen Dreh raus hat.

[matthiasch]

Die große Trennung

von Gary Shilling

Die Finanzmärkte und die Volkswirtschaft gehen seit den späten 1990ern getrennte Wege. Auch dieses Jahr besteht diese Trennung noch – denn die Aktienkurse tendieren schwach, während die US-Wirtschaft stark ist und robuste Gewinne hervorbringt.

Der Rückgang der Inflation in den 1980ern und 1990ern führte zum langen Bullenmarkt von 1982-2000, der die Bewertungen und die Gewinne steigen ließ. Ende der 1990er gab es keine Furcht mehr, nur noch intensive Gier. Die Spekulationswut damals ähnelte der der späten 1920er, und die Parallelen zeigten sich nach den folgenden Kursrückgängen noch deutlicher.

So kraftvoll war der 17 Jahre und 8 Monate dauernde Bullenmarkt, dass selbst ein 3 Jahre dauernder Bärenmarkt – der den Nasdaq-Composite um 78 % fallen ließ – nicht stark genug war, um die Finanz- und die Wirtschaftswelt wieder in Einklang zu bringen. Und die massive Politik des "leichten Geldes" und die großen fiskalischen Stimulierungen unterstützten aktiv eine weitere Trennung beider Welten.

Als Ergebnis davon blieb die finanzielle Spekulation größtenteils intakt, aber sie wechselte von den Aktien zum Immobilienmarkt und zu den Hedgefonds.

Fast niemand will, dass sich die Finanzmärkte und der Immobilienmarkt wieder mit der realwirtschaftlichen Welt vereinigen, denn diese Fusion könnte blutig werden. Die beteiligten Spekulanten wollen das nicht. Auch nicht die Broker, Banken, Hedgefonds, Venture Kapitalisten, Finanz TV-Kommentatoren, Berater. Noch nicht einmal die Bush-Administration und die Fed.

Die Geschichte sagt uns, dass sich beide Welten früher oder später wieder vereinigen werden. Und dennoch versucht die Fed – ob sie es weiß oder nicht –, eine solche Wiedervereinigung zu verhindern. Ich sage Ihnen, warum.

Die Fed hat ihre Absicht verkündet, die Leitzinsen, die sie kontrolliert, zu erhöhen. Die Finanzmärkte haben diese Entwicklung schon antizipiert – also wenn die Fed die Zinsen jetzt nicht weiter erhöht, dann riskiert sie, an Glaubwürdigkeit zu verloren. Für eine Zentralbank wäre das gar nicht gut.

Aber höhere Zinsen könnten für die Immobilienpreise schlecht sein. Eine ernsthafte Finanzkrise könnte zu einer schlechten Variante der Deflation führen, weil es wegen zurückgehender Einkommen zu einem Nachfragerückgang kommen könnte.

Aber angenommen, die Fed erhöht die Zinsen langsam genug, dass die Spekulanten z.B. am Immobilienmarkt ohne größere Probleme damit klar kommen können. Dann würden diese zweifellos sogar noch größere spekulative Positionen am Immobilienmarkt, bei den Rohstoffen, Aktien, Junk Bonds, Währungen etc. eingehen. Die Lücke zwischen den beiden Welten würde sich vergrößern, und die Aussichten eines schmerzlosen Schließens dieser Lücke würden sinken.

Leider wird die Trennung der letzten Dekade zwischen der spekulativen finanziellen und der realen wirtschaftlichen Welt wahrscheinlich fortbestehen – bis viele Leute nicht nur viel Geld verloren haben, sondern auch die Hoffnung, dass ihnen da wieder raus geholfen werden wird.

[GuruN]

im Grunde ist Deine Idee klasse... der US-Immobilienmarkt wird noch ein großes Sorgenkind werden. Es gibt einige Berichte, dass die Luft so langsam rausgeht. Und das nicht nur wegen den Bilanzunregelmäßigkeiten von Fannie Mae und Freddie Mac. Bei Fannie wurden die Probleme bis nach den Wahlen vertagt. Damit negative Presse erst gar nicht mehr vorher aufkommen kann.

Wahrscheinlich sind diese Monate der richtige Zeitpunkt auf einen fallenden Markt zu setzen. Spätestens nach den Wahlen in den USA werden einige unschöne neue Programme auf den Tisch kommen und ob das der ach so rund laufenden US-Konjunktur so gut schmecken wird, werden wir sehen.

Nach den Geboten der Antizyklik, kaufen, wenn kein anderer kauft, und man merkt ja hier an der Resonanz, dass es kein anderer tut, hast Du wahrscheinlich vollkommen recht.

Ich kaufe aber auch nicht, da ich (für mich) einfach Investments mit einem besseren Chancen-Risiko-Profil sehe.

Bin mal gespannt, ob Du recht behältst und wünsche Dir viel Glück...

Gruß
GuruN

[GuruN]

Wow, die Aktie fällt ja wie ein Stein!!!

Die Nachrichten aus diesem Sektor werden noch so richtig schön spannend!!

[matthiasch]

Zur Lage am US-Immobilienmarkt

von unserem Korrespondenten Bill Bonner

Vor 5 Jahren verdiente das US-Bauunternehmen Lennar 1,24 Dollar je Aktie. Heute sind es über 5 Dollar je Aktie.

Natürlich sind nicht nur die Gewinne gestiegen, sondern auch der Aktienkurs. Im September 1999 konnte man eine Lennar-Aktie für 8 Dollar kaufen. Am 20. September 2004 stand der Kurs bei über 45 Dollar.

Dieser Trend bei den Gewinnen von Lennar und beim Kurs der Lennar-Aktie geht mit einem anderen Trend Hand in Hand: Von 1965-1995 blieb der prozentuale Anteil der amerikanischen Haushalte mit eigenem Immobilienbesitz relativ konstant – bei ca. 64 %. Dann begann ein Bullenmarkt im Immobilienbesitz – und im zweiten Quartal dieses Jahres lag der Anteil der Haushalte mit Immobilienbesitz bei fast 70 %.

"Ein Huhn in jeden Topf", das war früher einmal ein Slogan in den USA, ähnlich wie "Wohlstand für alle". George W. Bush versuchte es letzten Monat mit einem neuen Slogan, beim Parteitag der Republikaner: "Heute setzen wir ein neues Ziel: 7 Millionen erschwingliche Häuser in den nächsten 10 Jahren, damit mehr amerikanische Familien die Tür öffnen und sagen können `Welcome to my home`."

Es wurde nicht erwähnt, wie diese neuen Häuser finanziert werden sollten. Aber ich denke, ich weiß es.

Die amerikanischen Privathaushalte haben derzeit "die größten Netto-Defizite seit 76 Jahren", so Paul Kasriel von Northern Trust. Sie haben Häuser gekauft – und mit Hypotheken finanziert. Sie haben ihre alten Wagen gegen neue Geländewagen eingetauscht ... und sich dann noch einen gekauft. Finanziert durch die Erhöhung bestehender Hypotheken. Niemals ging das so leicht.

Aber das hat einen Haken. Kasriel bemerkt, dass niemals zuvor zum Ende eines Immobilien-Booms hin die monatlichen Zahlungen im Verhältnis zum Nachsteuer-Einkommen so hoch wie jetzt waren. "Die Haushalte könnten sich überschuldet haben", so sein Fazit. "Das bedeutet, dass sie sich vielleicht nicht weiter verschulden können, um die zusätzlichen Dollar zu haben, die sie bei steigenden Zinsen zusätzlich brauchen ..."

Ob die privaten amerikanischen Haushalte schon heute überschuldet sind, das weiß ich nicht. Aber dass sie eines Tages überschuldet sein werden, daran habe ich keinen Zweifel.

Ich werde das im Auge behalten.

[matthiasch]

@GuruN

Nochmal zu meinem Zertifikat, wenn ich mich da etwas undeutlich ausgedrückt haben sollte:
Dieser Index beinhaltet nicht Fannie Mae oder Freddie Mac, sondern Werte der amerikanischen Bauindustrie, etc.
Ich persönlich finde das noch besser, denn hierbei kann man bereits in der Phase der Stagnation profitieren, da die Gewinne dieser Firmen bereits im Vorfeld sinken werden, wenn die Neubauten, Umbauten zurückgehen. Sollte der Markt dann ganz wegbrechen, ist dies natürlich nicht weniger schlecht

Ach ja: Seit Threaderöffnung ist der Index schon deutlich um 10% weggebrochen, lasst uns fortfahren

[matthiasch]

Noch ein interessanter Nachtrag:

"Präsident Bush hat damit geprahlt, dass Amerika den höchsten Zuwachs an Reichtum seit Jahrzehnten genießt", so der Economist. "Aber ein Teil dieses `Reichtums`, der von den Haushalten aufgebaut wird, ist nur Schein." Ich habe das schon seit Monaten gesagt.

Der Artikel teilt weiter mit: "Seit dem Ende der Rezession im November 2001 sind die Löhne und Gehälter im privaten Sektor um nur 2,8 % (inflationsbereinigt) gestiegen, verglichen mit einem Zuwachs von durchschnittlich 10,6 % bei den vorigen 6 Wirtschaftserholungen. Und dennoch sind die Konsumausgaben im gleichen Zeitraum um 9 % gestiegen."

Die Amerikaner erhöhen ihren Konsum drei Mal so schnell, wie ihr Einkommen steigt. Das hört sich nicht nach einem Weg an, wie man reich werden kann.

Wie die Amerikaner das schaffen? Die Immobilienpreise sind real gesehen seit 1995 um 40 % gestiegen. In anderen angelsächsischen Ländern war der Zuwachs noch größer: +120 % in Großbritannien und +80 % in Australien. Die Amerikaner glauben, dass die Preise weiter steigen können: Eine aktuelle Studie von Shiller & Case hat herausgefunden, dass die durchschnittliche Erwartung – was die Zuwächse betrifft – bei 12-16 % pro Jahr liegt. Das wäre drei bis vier Mal so viel wie das wahrscheinliche Wirtschaftswachstum.

Der Economist schreibt außerdem: "Häuser sind nicht nur einfach Vermögensanlagen, sie sind auch ein großer Teil der Lebenshaltungskosten. Der Kapitalgewinn für Hausbesitzer bei steigenden Immobilienpreisen wird durch die erhöhten zukünftigen Wohnkosten für Nicht-Hausbesitzer ausgeglichen. Der Gesellschaft insgesamt geht es deshalb bei steigenden Immobilienpreisen nicht besser. Steigende Immobilienpreise schaffen keinen Reichtum; sie verteilen ihn nur um. Und die Preise können auch fallen. Die Schulden hingegen sind im Wert fixiert."

Nicht gerade eine brillante Erkenntnis, aber eine wichtige.

von Bill Bonner

[Gasbrand]

Hallo,

daß die Immobilienmärkte in den USA und GB heißgelaufen sind bezweifelt niemand aber wie wird sich dies auf die einzelnen Unternehmen auswirken?

Meiner Meinung nach hat der Markt schon einiges vorweggenommen. So haben z.B. führende amerikanische Bauunternehemen, die 20 oder 30 Jahre kontinuierlich die Gewinne gesteigert haben KGVs um 6 oder 7 (z.B. Pulte, Horton)

Sogar Krisenresistente Fonds wie der Vontobel US Value haben sich fett mit FannieMae und FreddieMac eingedeckt. Liegen die alle falsch?

Hier ein Auszug aus einem Interview mit Edwin Walczak (Vontobel US Value)in der Welt.

DIE WELT: Sie haben auch die Hauptfinanzierer des amerikanischen Immobilienwunders Freddie Mac und Fannie Mae in ihrem Portfolio. Fürchten Sie nicht ein Platzen der Immobilienblase?

Walczak: Ein Platzen der Blase droht vielleicht in New York und Kalifornien. Die beiden Unternehmen leihen aber in ganz Amerika Geld aus, die Kredite sind auf viele Haushalte verteilt. Zudem gab es auch in der Vergangenheit schon Immobilienkrisen in einzelnen Regionen Amerikas. Dennoch ist der Durchschnittspreis für US-Immobilien seit dem zweiten Weltkrieg kein einziges Mal gefallen.


gruß

[matthiasch]

Dennoch ist der Durchschnittspreis für US-Immobilien seit dem zweiten Weltkrieg kein einziges Mal gefallen.

Naja, ob dieser Satz so unterstützend wirkt.
Wenn mir einer sagt, dass er jetzt amerikanische Aktien kauft weil die Aktienindices trotz Schwächen einzelner Sektoren immer gestiegen sind, dann klingeln bei mir die Alarmglocken.
Da kann ich Dir im Übrigen sofort einen Konter geben:

Ein halbes Jahrhundert lang, von 1951-2001, stiegen die Immobilienpreise in etwa so stark wie die Inflationsrate. Dann – nach den schnellsten Zinssenkungen der Geschichte – schossen die Immobilienpreise nach oben. In bestimmten Gegenden lagen die Preissteigerungen bei 30 % pro Jahr. Insgesamt gesehen lag der Zuwachs eher bei 10 % – immer noch 3 bis 4 Mal so viel wie die Inflationsrate.

Die Amerikaner haben diesen Zuwachs der Immobilienpreise für neuen Reichtum gehalten ... den sie ausgeben können. Im letzten Jahr haben Sie ihre bestehenden Hypotheken erhöht, und zwar um einen Betrag, der 6 % ihres Einkommens entsprach. Dieses Geld – zusammen mit Steuersenkungen – ermöglichte es ihnen, weiterhin fleißig zu konsumieren.

Das ist eine elegante kleine Falle, die von der amerikanischen Zentralbank aufgestellt worden ist ... und durch die Zentralbanken von China und Japan erst ermöglicht wurde. Sie erlaubt es den Amerikanern, an das zu glauben, was sie wollen: Dass sie reicher werden. Aber in Wahrheit werden sie mit jedem Jahr, das das so weitergeht, ärmer; ihre Ausgaben steigen stärker als ihre Einkommen.

Reichtum, der durch Zuwächse der Immobilienpreise geschaffen wird, ist nur scheinbarer Reichtum. Das hat das Magazin "The Economist" letzte Woche realisiert. Realer Reichtum kommt durch Arbeitsplätze, Gewinne und Ersparnisse zustande. Von nichts kommt nichts. Konsum ist nun mal kein Sparen, und Ausgaben sind kein Einkommen. Man kommt nicht in den Himmel, ohne zu sterben.


Dieser Artikel spricht wieder genau das an, was ich meine: Nicht nur der Immobilienmarkt ist eine Blase, sondern ganz Amerika mit all seinen Bürgern, die auf ohnehin schon überbewertete Immobilien noch Hypotheken aufnehmen...

[kickaha]

auf dem Chart in 2 sieht man ein schönnes Doppeltop.

Bon Vojage

Gruß Kickaha

[Blue Max]

Ich glaub an keinen Immo-Crash. Eher an eine Beruhigung mit nur noch moderat steigenden Preisen.

[kickaha]

@ Blue

ich auch nicht, ich seh ihn schon.

Gruß Kickaha

[GuruN]

Zu Deinen Thesen gibt es einen sehr guten charttechnischen Artikel. Hab ihn einfach mal reingestellt. Vielleicht bekommst Du ja eine Idee mehr für Deine Trades.
Ich traue mich nicht in diesem Bereich was zu machen. Besonders nicht vor den Wahlen. In diesem Thema ist einfach zu viel Politik mit im Spiel!


http://www.financialsense.com/Market/wrapup.htm

GuruN

[Haulong]

Unser Chief of bubbles sieht mal wieder die Blase nicht. Entweder zu alt oder falsche Brille:

Associated Press
Greenspan: Home Prices Not Hurting Economy
Tuesday October 19, 12:42 pm ET
By Martin Crutsinger, AP Economics Writer
Greenspan Says High Household Debt Levels and Surging Home Prices Not Hurting U.S. Economy


WASHINGTON (AP) -- The record level of debt being carried by American households and soaring home prices do not appear to represent serious threats to the U.S. economy, Federal Reserve Chairman Alan Greenspan said Tuesday.
Greenspan said that high levels of personal bankruptcies were a concern because they indicated "pockets of distress" among American households. But he said the vast majority of U.S. consumers "appear able to calibrate their borrowing and spending to minimize financial difficulties."

In a speech before America`s Community Bankers, the organization that represents smaller banks in the country, Greenspan sought to play down worries about the high debt levels being carried by American households as a percentage of their after-tax incomes and the steep increases in home prices in recent years.

Some economists have expressed concerns that the big rise in home prices could represent a bubble that may deflate just as the stock market bubble did starting in the spring of 2000.

Greenspan, however, said it was unlikely that either the high level of household debt or the big rise in housing prices represented serious threats to the economy because Americans appeared to have sufficient resources to keep meeting their loan payments.

"Short of a significant fall in overall household income or in home prices, debt servicing is unlikely to become destabilizing," Greenspan said.

Greenspan said that it would take "a large, and historically most unusual" decline in home prices to wipe out the equity that Americans have in their homes. He said about three-fourths of all mortgages are taken out by buyers who put up a 20 percent downpayment, which would be enough to cover even a very significant drop in home prices.

He also said it was more difficult to generate a nationwide housing price bubble because of different forces at play around the country, but he conceded that price bubbles could be created by conditions in local markets.

"While local economies may experience significant speculative price imbalances, a national severe price distortion seems most unlikely in the United States, given its size and diversity," Greenspan said.

Greenspan said he did not want to totally dismiss the threats to the U.S. economy from increased levels of consumer debt, but he said that some overall statistical measures seemed to be overstating the problem.

He noted that household debt has been rising faster than incomes for at least the last 50 years as Americans have enjoyed rising levels of discretionary income, which they have used to buy more and more items on credit.

Greenspan said that one factor pushing up debt levels has been the increase in the number of Americans switching from renting to owning their own homes in recent years as the housing industry has enjoyed record sales levels driven by the lowest mortgage rates in more than four decades.

Overall, Greenspan said, "Household finances appear to be in reasonably good shape."

[Gasbrand]

Hallo,

scheint so als würden sich erste Anzeichen für einen Rückgang ankündigen.

Aus der FAZ von 21.10.2004

Amerikanische Immobilienfinanzierer
Countrywide-Aktie zeigt kritische Lage der Branche
21. Oktober 2004 Die amerikanische Wirtschaft wurde in den vergangenen Monaten vor allem getrieben durch tiefe Zinsen und den dadurch induzierten Immobilienboom. Davon profitierten nicht nur die ?Hausbauer? und ihre Zulieferer selbst, sondern auch Küchen-, Möbelhersteller und vor allem auch die Immobilienfinanzierer.

Sie konnten lange Zeit gleich doppelt von den noch bis vor kurzem immer weiter fallenden Zinsen profitieren. Einmal vom immer mehr angekurbelten ?Hausfinanzierungs-Originalgeschäft?. Gleichzeitig aber auch von den Umfinanzierungen, mit welchen sich Hausbesitzer die immer vorteilhafter werdenden Zinskonditionen und steigende Hauspreise sicherten. Auf diese Weise konnten sie die finanziellen Belastungen immer weiter senken und trotz stagnierenden Börsen und Einkommen das vergleichsweise hohe Konsumniveau sichern.
Bisher konnte Countrywide Financial den Gewinn massiv steigern ...
Eines der Unternehmen, das davon profitieren konnte, war die Countrywide Financial Corporation. Sie konnte den Gewinn je Aktie in den Jahren 2000 bis 2004 beinahe vervierfachen. So dürfte es kaum verwundern, daß die Aktie einen satten Aufwärtstrend etablieren konnte. Sie legte von ihrem Zwischentief bei 5,58 Dollar im März des Jahres 2000 bis zum jüngsten Hoch bei knapp 40 Dollar überproportionale 616 Prozent zu.
Nun scheint allerdings Vorsicht angebracht zu sein. Denn mit einem Kursverlust von satten 11,55 Prozent auf 33,17 Dollar war die Aktie am Mittwoch nicht nur eine der schwächsten Aktien im S&P 500, sondern sie verbuchte auf diese Weise den größten Tagesverluste seit dem Börsencrash im Jahr 1987. Das war eine Reaktion auf die Mitteilung des Unternehmens, der Gewinn im dritten Quartal sei auf im Jahresvergleich um 47 Prozent auf 582 Millionen Dollar oder 47 Cents je Aktie gefallen. Der Umsatz fiel um 23 Prozent auf 2,45 Milliarden Dollar.
Analysten hatten mehr als das Doppelte erwartet und zeigten einmal mehr, daß sie ihre Prognosen oft aus blinden linearen Extrapolationen ableiten oder sich von zu optimistischen Unternehmensangaben leiten lassen. Die dramatische operative Wende zum Negativen dürfte gleich zwei Ursachen haben. Erstens scheint die das Unternehmen so an immer tiefere Zinsen und damit steigende Nachfrage nach seinen Diensten gewöhnt zu haben, daß es immer mehr Leute anheuerte. Aus diesem Grund sind die Kosten deutlich gestiegen. Zweitens hat sich das Management in der Marktentwicklung getäuscht. Denn die Nachfrage nach Hypotheken in Amerika ist im dritten Quartal des laufenden Jahres im Vergleich mit der Vorjahresperiode um satte 44 Prozent auf 671 Milliarden Dollar gefallen.
... aber damit dürfte es vorerst vorbei sein
Damit dürfte es sich bei den Umsatz- und Gewinneinbußen des Unternehmens nicht um einen Einzelfall, sondern um eine Branchenentwicklung handeln. Darauf deuten ähnliche Zahlen bei Wells Fargo & Co. und sehr wahrscheinlich auch bei Washington Mutual hin. Die Frage dürfte sein, wie es mit den halbstaatlichen Branchenriesen Freddie Mac und Fannie Mae aussieht. Sehr wahrscheinlich kaum besser, allerdings kann ihrem bilanziellen Zahlenwerk sowieso niemand mehr richtig glauben, da es offensichtlich manipuliert ist.
Countrywide hat die Gewinnprognose für das Gesamtjahr auf 3,75 bis vier Dollar je Aktie gesenkt. Damit werden nicht nur die bisherigen Erwartungen enttäuscht, sondern das fulminante Wachstum der vergangenen Jahre findet ein abruptes Ende. Da die Zinsen nicht nur nicht mehr weiter fallen können, sogar auf Grund der makroökonomischen Ungleichgewichte Amerikas und steigender Rohstoffpreise sehr wahrscheinlich weiter steigen müssen, dürfte das Ende des Immobilienbooms anstehen. Die negativen wirtschaftlichen Konsequenzen sind in ihrer vollen Tragweite noch nicht absehbar.
Mit Kurs-Gewinnverhältnissen von etwas mehr als acht auf Basis der bisherigen Gewinnschätzungen scheint das Papier zwar optisch günstig zu sein. Auch der langfristige Aufwärtstrend ist noch in Takt. Allerdings läßt er noch viel Platz nach unten. Auch die fundamentale Entwicklung rät für die gesamt Branche zur Vorsich und zu entsprechenden Absicherungsstrategien.

gruß

[GuruN]

Kurs konsolidiert. Aber Aufwärtsdynamik lässt nach. Auch das Volumen lässt immer mehr zu wünschen übrig. Gut möglich, dass wir bald wieder fallende Kurse sehen werden. Sind ja noch ein paar Tage bis die Kommission über Fannie Mae`s "Bilanzpolitik" entscheiden wird!!

Wird ne spannende Woche!!

GuruN

[matthiasch]

So, die wilden Amis wollen sich mit ihrem Präsidenten Bush also noch tiefer in ihr Elend stürzen - nur zu!

Ach ja, es dauert nicht mehr all zu lange bis wir am alten Top nagen werden - Puts in Position stellen

[matthiasch]

Die amerikanische Notenbank Fed hat am Mittwoch erwartungsgemäß die US-Leitzinsen erhöht.

Marktteilnehmer hatten im Vorfeld bereits mehrheitlich mit einer erneuten Anhebung der Fed Funds Rate um moderate 25 Basispunkte gerechnet. [/b]Mit dieser vierten Zinserhöhung im laufenden Jahr stiegen die Leitzinsen nun auf 2,0 Prozent an.[/b]

Die Fed begründete die Erhöhung damit, dass die Wirtschaft trotz des Anstiegs der Energiepreise mit moderater Geschwindigkeit wachse. Die Auf- und Abwärtsrisiken für Wachstum und Inflation seien ihrer Ansicht nach in den nächsten Quartalen weitgehend ausgewogen.

Gleichzeitig hätten sich die Bedingungen am Arbeitsmarkt ebenfalls verbessert. Zugleich deutete die mächtigste Notenbank der Welt weitere Zinsschritte an und sagte, dass man das Zinsniveau weiterhin in einem maßvollen Tempo anheben werde.


Wirkt sich auch auf unsere amerikanischen Privatschuldner aus - kommt Zeit kommt...

[matthiasch]

Als ob es ein universelles Gesetz wäre

von unserem Korrespondenten Bill Bonner

Als ob es ein universelles Gesetz wäre, liebe(r) Leser(in).

Je mehr ein Mensch besitzt, desto mehr hat er zu verlieren. Je höher er steigt, desto tiefer kann er fallen. Je makelloser sein Ruf, desto größer die potenzielle Schande.

Wenn ein Mann auf einen Berg steigt, dann wird die Gefahr umso größer, je höher er steigt. Wenn er vernünftig ist, dann wird er mit jedem Schritt vorsichtiger.

Aber wenn die Aktienkurse steigen, dann setzt normalerweise eine Art perverse und unbesonnene Psychose ein: Je größer das Risiko wird, desto sorgloser und zuversichtlicher werden die Leute. Wenn sie sich dem Topp nähern, dann muss sie die dünne Luft etwas höhenkrank gemacht haben.

Ein großer Teil der Welt hat in den letzten sieben Jahren einen Immobilien-Boom genossen. Seit 1997 sind die amerikanischen Immobilienpreise um 53 % gestiegen. In einigen Gegenden – wie an den beiden Küsten – sind die Preise noch deutlich stärker gestiegen.

"In Großbritannien ist es schlimmer als in den USA", teilte mir mein Freund Tim Price mit. "In den USA gibt es einige Gegenden, in denen die Preise heiß gelaufen sind. In Großbritannien ist das überall der Fall."

Großbritannien ist letztlich eine eher kleinere Insel. Im Durchschnitt sind die Immobilienpreise dort seit 1997 um 116 % gestiegen. In Irland, einer noch kleineren Insel, sind die Immobilienpreise im gleichen Zeitraum um 174 % gestiegen.

Ein paar Gegenden haben sich diesem Trend widersetzt. So gab es zum Beispiel in Deutschland in diesem Zeitraum keinen Immobilien-Boom. Das durchschnittliche deutsche Haus kostet heute 3 % weniger als 1997. Es ist leicht zu sehen, warum. Die deutsche Hypothekenbanken-Industrie befindet sich noch in einem früheren, verantwortungsbewussterem Stadium; denn man braucht Geld, um sich in Deutschland ein Haus zu kaufen. Normalerweise müssen Käufer 40 % des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen.

Übrigens: In Japan kann man ein Haus heute für 22 % weniger als vor sieben Jahren kaufen.

In London scheint der Immobilien-Boom beendet zu sein. Die Presse berichtet, dass die Preise im Oktober gefallen sind. Damit sind die Immobilienpreise den fünften Monat in Folge gefallen.

Aber in Amerika steigen die Immobilienpreise immer noch, und sowohl die Schuldner als auch die Gläubiger werden immer unbesonnener. Die Sonne ging noch nie auf, ohne später unterzugehen; je länger die Sonne scheint, desto näher kommt die Dämmerung. Aber die Immobilien-Spekulanten in den USA genießen immer noch das warme Licht eines Booms. Sie sollten lieber reingehen, so mein Rat, bevor sie sich einen Sonnenbrand holen.

[matthiasch]

Das Zeitalter der Inflation

von Hans Sennholz

Da die Aktienkurse seit 2001 generell fallen, haben sich viele Amerikaner dem Immobilienmarkt zugewendet. Die Verkäufe von Häusern erreichten Rekordzahlen, , da leicht zu erhaltende Hypotheken und niedrige Zinsen es vielen ermöglichten, , zu kaufen statt zu mieten. Laut Daten der Fed sind die amerikanischen Häuser jetzt 13,6 Billionen Dollar wert, was 92 % über dem Wert von vor einem Jahrzehnt liegt. Die Hypothekenschulden haben sich auf 6 Billionen Dollar mehr als verdoppelt. Hat dieses ganze Geld, das in den Immobilienmarkt floss, dort zu einer Spekulationsblase geführt, so wie es beim Aktienmarkt der Fall war? Reflektiert das eine chronische Inflation und Dollar-Abwertung? Oder steht es für steigende Einkommen und zunehmenden Besitz?

Um diese Fragen beantworten zu können, müssen wir noch eine andere Frage beantworten: Ist der Kapitalmarkt frei – oder wird er durch staatliche Regulierungen kontrolliert und manipuliert? Mit anderen Worten: Wird der Zinssatz vom Markt bestimmt, oder von mächtigen Kontrolleuren? Die Antwort ist offensichtlich: Der Zinssatz wird vom Fed-System bestimmt, das alle Zinsen modifizieren und die Kapitalmärkte manipulieren kann.

Die durchschnittlichen Immobilienpreise stiegen von 1997 bis 2002 um 38,3 % (Quelle: Office of Federal Housing Enterprise Oversight). Dieses Wissen mag für Wirtschaftshistoriker interessant sein, aber für Immobilien-Investoren ist es von geringem Nutzen. Den interessieren die Bedingungen vor Ort und die Möglichkeit, hohe Renditen zu erzielen. Er kann in den USA nur 10 % des Kaufpreises anzahlen und sich den Rest leihen; ein Anstieg des Immobilienpreises von 10 % würde dann seinen Einsatz verdoppeln. Ein jährlicher Preiszuwachs von nur 5 % würde ihm Jahr für Jahr eine Rendite auf seinen Einsatz von 50 % ermöglichen. Während die Hypothek immer weniger wert wird (gemessen an ihrer Kaufkraft), würde der Hausbesitzer vom steigenden Preis seines Hauses profitieren. O.k., er müsste das Haus instand halten und die Zinsen für die Hypothek zahlen. Aber die könnten geringer sein als der Betrag, den er zahlen müsste, wenn er das Haus mieten würde.

Die nationalen Statistiken tendieren dazu, das Verlustrisiko für Hausbesitzer zu untertreiben. Sie verdunkeln die extremen Preisbewegungen in einzelnen Städten und Gemeinden. So gab es zum Beispiel während der 1980er-Jahre in einigen Städten der amerikanischen Westküste einen Boom, da sie von den boomenden Ausgaben für Hightech und Verteidigung profitierten. Die Immobilienpreise dort stiegen deutlich. Ein paar Jahre später, als ein großer Teil der Hightech-Produktion nach China, Indien und in zahlreiche andere Länder wanderte, stellte sich eine Stagnation ein, und die Preise fielen spürbar.




Frage an alle: Was passiert, wenn das Gegenteil eintritt und die Immobilienpreise sich halbieren

Rechnet die Hypothekenschulden dagegen! Dann bleibt nicht mehr viel übrig

[matthiasch]

Was sollen Sie von mir denken?

von unserem Korrespondenten Bill Bonner, derzeit in London

*** Bei der US-Hypothekenbank Fannie Mae sieht es seit September nicht gut aus ... und ich habe mir dieses Spektakel mit Popcorn in der Hand genüsslich angesehen.

Ende November erhob der Staatsanwalt von Ohio Klage gegen Fannie Mae ... es ging um die Pensionsfonds des Staates Ohio ... was nur ein weiteres Salzkorn ist, das in die Wunde eingerieben wird, die die zweitgrößte US-Hypothekenbank bereits hat.

Vor kurzem wurde Fannie Mae von einem Gericht in North Carolina dazu verurteilt, 6,5 Millionen Dollar "kriminell erhaltener" Gewinne abzugeben. Die US-Zentralbank, die den Spaß nicht verpassen wollte, ordnete an, dass die Konten von Fannie Mae bei der Zentralbank eingefroren werden.

[matthiasch]

US-Notenbank Fed erhöht die Leitzinsen wie erwartet auf 2,25 Prozent
Am Dienstagnachmittag zur New Yorker Ortszeit gab der Offenmarktausschuss (FOMC) der US-Notenbank Federal Reserve System bekannt, dass man den Leitzinssatz um 25 Basispunkte auf 2,25 Prozent erhöht hat.

Bereits im Vorfeld der Sitzung hatten viele Marktteilnehmer diesen Schritt erwartet. Dies ist somit die fünfte Zinsanhebung in Folge. Experten hatten im Vorfeld ihre Prognose mit der wachsenden Inflationsgefahr im Zuge der steigenden Ölpreise begründet.

Bei seiner Sitzung Ende Juni hatte der FOMC erstmals eine Leitzinserhöhung um 25 Basispunke auf 1,25 Prozent beschlossen. Dies war die erste Anhebung seit mehr als vier Jahren, zuvor hatten die Zinsen auf dem niedrigsten Stand seit 1958 gelegen. Infolge der anziehenden Konjunktur und Inflation leitete die Fed in den letzten Monaten eine Zinswende in der weltgrößten Volkswirtschaft ein.

Quelle: Finanzen.net

[matthiasch]

Was für eine Welt

von unserem Korrespondenten Bill Bonner

In den USA sind die Immobilienpreise ungefähr so stark gestiegen wie die Geldmenge, d.h. mit rund 8 % pro Jahr. In bestimmten Gegenden lag die Wachstumsrate deutlich darüber, dort wurden die Herzen der Hausbesitzer mit Zuwächsen von 20 % bis 30 % in einem einzigen Jahr erfreut. Zusammengenommen ist der gesamte Marktwert der Immobilien von 1997 bis heute von 8,8 Billionen auf rund 14 Billionen Dollar gestiegen.

Dieser Zuwachs hat die Hausbesitzer so eingelullt, dass sie zu ihren Banken gegangen sind und ihre Hypotheken erhöht haben. Wenn z.B. der Preis eines Hauses von 100.000 auf 200.000 Dollar gestiegen war, dann dachte sich der Hausbesitzer, dass er diese 100.000 Dollar Zuwachs "aus dem Haus herausnehmen kann", d.h. seine Hypothek um 100.000 Dollar erhöhen kann. Er glaubt, dass sich an seinem Vermögen nichts geändert hat, er aber 100.000 Dollar für Konsum aufwenden kann. Das mag Ihnen unverständlich erscheinen, – aber in den USA ist diese Denkweise weit verbreitet. Letztlich führt diese Erhöhung der Hypothek dazu, dass der Hausbesitzer die Hälfte seines Hauses an die Bank verkauft. Er muss damit diesen Teil von der Bank "mieten".

Ein wichtiger Unterschied zwischen Aktien und Immobilien wird dann realisiert, wenn eine Spekulationsblase platzt. Wer die Hälfte seines Aktienportfolios vor dem Crash verkauft hat, ist ein Gewinner. Wenn dann die andere Hälfte einbricht, hat er immer noch einen Gewinn.

Aber wenn eine Spekulationsblase am Immobilienmarkt platzt, dann gibt es mindestens zwei Verlierer – den Schuldner und den Gläubiger. Der Schuldner muss immer noch seine Hypothek bezahlen, oder er verliert sein Haus. Oft hat er dann eine Hypothek, die höher ist als der Wert seines Hauses. Viele können oder werden nicht mehr zahlen, was dann den Verlust zum Gläubiger bringt.

Aber unsere Welt ist so kalt, dass die Anziehungskraft von steigenden Werten – ob real oder auf dem Papier – fast unwiderstehlich ist. Fledermäuse oder nicht – die Kleinanleger können es kaum abwarten, zu quaken.

Das durchschnittliche Einfamilienhaus kostet in San José mittlerweile eine halbe Million Dollar, so hat mir ein Leser aus den USA geschrieben. Wie viele Leute in dieser Gegend können sich so ein Haus leisten? Ich weiß es nicht. Aber ich denke, dass diese Zahl unter der Zahl der Hausbesitzer liegt. Die Amerikaner sind mittlerweile davon überzeugt, dass man soviel Haus wie möglich kaufen sollte – auch wenn man sich das gar nicht leisten kann –, da dies ein vernünftiger und kluger finanzieller Zug sei.

"Generation auf Generation in den USA glaubt, dass glänzende Zuwächse bei den Immobilienpreisen sowohl rational als auch sicher sind", so schreibt Michael J. Burry. "Die derzeitige Bevölkerung hat einfach nur sehr wenig Erfahrung mit verheerenden Preisrückgängen auf dem nationalen Immobilienmarkt."

Die Leute glauben, dass steigende Immobilienpreise fast so sicher sind, wie nur irgendetwas sein kann. Aber wenn ein Investment "todsicher" ist, ... dann ist es sicher ein Fehler.

Mr. Burry weiter: "Während der letzten Immobilien-Spekulationsblasen in Großbritannien, Japan und Hongkong wurde gesagt, dass nur begrenzt Land verfügbar sei – was stimmte. Diese Logik war die Basis dafür, dass in den 1980ern die japanischen Inseln, kleiner als Kalifornien, mehr wert waren als die gesamten USA. Aber die Schlussfolgerung, dass die Preise wegen der Landknappheit nicht fallen könnten, erwies sich nie als wahr."

Ein anderes Argument ist, dass die Immobilienpreise nicht unter die Kosten sinken könnten, die ein Ersatz bestehender Immobilien kosten würde. Aber jedes Kapitalgut fällt früher oder später unter seine Ersetzungskosten – auch Häuser. Ich habe vor kurzem eins meiner Häuser in Baltimore zum Verkauf angeboten – ein architektonisches Juwel, in den 1880ern erbaut. Laut Schätzungen würde es 5 Millionen Dollar kosten, ein vergleichbares Gebäude neu zu bauen. Aber im heutigen Baltimore gibt es kaum Käufer, die auch nur 750.000 Dollar dafür zahlen wollen.

Und wer – bis auf vielleicht John Templeton – ist alt genug, um sich daran zu erinnern, was während der Weltwirtschaftskrise mit dem Immobilienmarkt passierte? Mr. Bury sagt uns, was damals in den USA der Fall war:

"1933 – während des vierten Jahres der Weltwirtschaftskrise, die 1929 begann – befanden sich die USA in einer Immobilienkrise, die die Preise auf 10 % des Niveaus von 1925 gedrückt hatte. Insgesamt fielen die Immobilienpreise in den USA um rund 80 %."

Anfang des Jahres zeigte eine Umfrage (Harris Poll), dass zwei Drittel der Investoren nicht wussten, dass steigende Zinsen fallende Anleihenkurse bedeuten. Die Hausbesitzer scheinen überhaupt nicht zu wissen, dass die Zinsen auch steigen können ... oder dass die Immobilienpreise fallen können.

[matthiasch]

Diesmal ein sehr interessanter Bericht - Frohe Weihnachtstage!


Das Spektrum der Deflation

von John Calverley

In den ersten drei Quartalen zusammengenommen sind die Immobilienpreise in den USA um 13 % gestiegen. In Nevada lag der Anstieg bei beeindruckenden 42 %, in Kalifornien bei 27 % und in Washington DC bei 23 %. In den letzten sieben Jahren sind die Preise besonders an den Küsten deutlich gestiegen, und zwar um insgesamt 134 % in Kalifornien, 103 % in Massachusetts, 92 % in New Jersey und 89 % in New York.

In der Landesmitte waren die Preise generell stabiler, sodass der landesweite durchschnittliche Preisanstieg seit 1997 bei eher moderaten 65 % lag (für sieben Jahre). Nichtsdestotrotz sieht es so aus – da sich die Immobilienpreis-Inflation beschleunigt –, als ob sich die USA im Anfangs- bis Mittelstadium einer Spekulationsblase befinden.

Einer der Gründe für diese Blase ist, dass die Leute vergessen haben, dass die Immobilienpreise nicht nur steigen, sondern auch fallen können. Und die Risiken eines signifikanten Preisrückgangs sind heute akuter als vor über 50 Jahren, wegen der niedrigen Konsumentenpreisinflation und einer drohenden Deflation (die vor 50 Jahren praktisch unbekannt war).

Ende der 1990er war der Kampf gegen die Inflation gewonnen worden, und die Deflation war plötzlich in einigen Ländern Asiens – darunter Japan – aufgetreten.

In den USA ist die Deflation immer noch nur eine hypothetische Möglichkeit, aber in Japan ist sie schmerzliche Realität. Den japanischen Aktien- und Immobilien-Spekulationsblasen ging zu Beginn der 1990er schnell die Luft aus, und jede kurzfristige Erholung wurde bald durch einen neuen Abschwung beendet. In diesem schwachen Umfeld fiel die Inflation auf Null, und dann gab es Deflation. Von 1995 bis Ende 2004 ist das japanische Preisniveau um insgesamt 10 % gefallen.

Wie wahrscheinlich ist es, dass es in den USA zu einer Krise am Immobilienmarkt kommt? Die US-Wirtschaft wird mit deutlichem Momentum ins Jahr 2005 gehen, und die Zinsen sind immer noch so niedrig, dass die Immobilienpreise wahrscheinlich noch etwas weiter steigen werden – was die Spekulationsblase weiter aufblähen wird.

Aber die Immobilienpreise werden auch davon abhängen, ob es zunehmend Zeichen für eine "Spekulationsblasen-Mentalität" geben wird. Die gibt es schon in einigen Regionen der USA, und sie könnte sich ausbreiten. Wenn eine Spekulationsblase die euphorische Phase erreicht, dann können auch steigende Zinsen nur geringe Auswirkungen haben, weil die Leute ausschließlich auf die Aussicht auf schnelle Gewinne fixiert sind.

Das ideale Ergebnis wäre ein Zeitraum, in dem die Immobilienpreise stagnieren würden, was es ermöglichen würde, dass die Gewinne und Mieten nachziehen, um die Bewertungen wieder vernünftig werden zu lassen.

Eine große Korrektur bei den Immobilienpreisen um z. B. 20 % wäre für die Hausbesitzer ein schmerzlicher Prozess, und auch für die Investoren, die in diesem Sektor investiert haben. Dieses Szenario ist dann wahrscheinlich, wenn wir 2005 ein drastisch langsameres Wirtschaftswachstum oder eine Rezession sehen werden, und wenn die Immobilienpreise zunächst weiter deutlich steigen.

Die USA hatten mit Hilfe von massiven fiskalischen Stimulierungen und schnellen Zinssenkungen 2001 eine größere Rezession vermieden. Aber eines Tages wird ein weiterer Abschwung kommen, und wenn dann auch die Bau- und Konsumausgaben einbrechen, dann wird die Rezession stärker als die des Jahres 2001 sein. Und in einer Welt mit niedriger Inflation sind Immobilien-Spekulationsblasen ein noch gefährlicheres Phänomen.

[matthiasch]

USA: Hausverkäufe brechen ein

von unserem Korrespondenten Bill Bonner, tief im Herzen Frankreichs

Ooooh, ... was ist das? In den USA sind die Verkäufe von Einfamilienhäusern so stark wie seit vielen Jahren nicht mehr zurückgegangen. Die Statistik für November zeigt außerdem, dass der Median-Preis von 224.000 auf 206.000 Dollar gefallen ist. Ein einmaliger Ausrutscher? Oder ein neuer Trend? Ich werde abwarten, um es herauszufinden.

Auch wenn die Umsätze derzeit dünn sind, verrichte ich meine Arbeit. Warum auch nicht? Für mich sind die Märkte nur ein weiteres öffentliches Spektakel, ... interessanter und mitreißender als ein Fußballspiel, ... frecher als Lynchen. Da halte ich meine Augen freiwillig auf!

Aber es gibt heute nicht viele News. Die Käufer von Aktien genießen etwas, was sich als "katastrophaler Erfolg" herausstellen wird. Aber ach, ... auch ich werde – genau wie jeder andere – abwarten müssen, um zu sehen, ob das wirklich so sein wird.

[GuruN]

woher hast Du die Berichte von Bill Bonner??
Ich lese ihn in englisch öfters auf Financialsense.com!

[matthiasch]

@Guru

Schau mal in deinen Briefkasten

[blackyy]

US-Immobilienriese Fannie Mae braucht Milliarden

Der größte US-Immobilienfinanzierer will durch eine Kapitalerhöhung fünf Milliarden Dollar einspielen. Fannie Mae braucht das Geld dringend - durch jahrelange Falschbilanzierung fehlen dem Konzern bilanziell rund neun Milliarden.


New York - Der von Bilanzskandalen erschütterte US-Hypothekenfinanzierer hat ausgewählten Investoren noch in den letzten Tagen des vergangenen Jahres Vorzugsaktien in einem Umfang von rund fünf Milliarden Dollar zum Kauf angeboten. Ob die nach eigenen Angaben größte Kapitalerhöhung in der Geschichte des staatlich geförderten Immobilienkonzerns erfolgreich abgeschlossen werden konnte, war am Montag noch unklar.

Fannie-Mae-Geschäftsbericht: Riskante Derivate-Geschäfte
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Fannie-Mae-Geschäftsbericht: Riskante Derivate-Geschäfte
Fannie Mae will auf diesem Weg seine Eigenkapitalsituation verbessern, die infolge jahrelanger Falschbilanzierung zu hoch ausgewiesen worden war. Die US-Finanzaufsichtsbehörde SEC wirft der Gesellschaft vor, in den vergangenen vier Jahren Verluste in einem Gesamtumfang von rund neun Milliarden Dollar nicht bilanziert zu haben.

Diese Fehlbeträge sollen vor allem aus Geschäften mit Derivaten stammen und hätten nun dazu geführt, dass Fannie Mae die Anforderungen an die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals nicht erfüllt. In diesem Zusammenhang muss der Hypothekenfinanzierer seine Abschlüsse für die Jahre 2001 bis 2004 neu erstellen.

Die Aktien sollten im Zuge eines so genannten Private Placement ausgewählten Investoren angeboten werden. Eine Kapitalerhöhung auf herkömmlichem Wege ohne eine gleichzeitige Korrektur der Bilanzen wäre nicht möglich gewesen. Das Instrument des Private Placement dagegen unterliege weniger strengen Informationspflichten, hieß es. Die Kapitalerhöhung fiel nach Bebachtung von Marktteilnehmern um eine Milliarde Dollar höher aus als ursprünglich geplant.

Für einen Teil der angebotenen Vorzugsaktien will Fannie Mae eine feste Dividende zahlen. Die Besitzer sollen die Papiere später zu einem festgelegten Preis in Stammaktien tauschen können. Der andere Teil der Aktien soll den Plänen zufolge in nicht handelbare kurzfristige Verbindlichkeiten umgewandelt werden.

Ex-Chef Franklin Raines: Absturz kurz vor Weihnachten
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REUTERS
Ex-Chef Franklin Raines: Absturz kurz vor Weihnachten
Fannie Mae (Federal National Mortgage Corp.) war 1938 im staatlichen Auftrag gegründet worden und handelte als Regierungsbehörde. Ende der 60er Jahre wurde sie in eine Kapitalgesellschaft umgewandelt. Ziel des Unternehmens sowie seiner kleineren Schwerster "Freddie Mac" ist der nach wie vor öffentliche Auftrag, privates Wohneigentum zu fördern. Die beiden Unternehmen treten dabei nicht direkt an die Endverbraucher heran, sondern kaufen von Geschäftsbanken, Sparkassen und Genossenschaftsbanken private Baudarlehen auf. Teilweise bündeln sie diese in großen Hypothekenanleihen und platzieren sie als "Mortgage Backed Securities" am Kapitalmarkt.

Größter Schuldner nach dem Staat

Seit 1968 hat Fannie Mae nach eigenen Angaben bereits 63 Millionen Familien bei der Hypothekenfinanzierung mit 6,3 Billionen US-Dollar unterstützt. Nach jüngsten Zeitungsberichten kontrollieren "Fannie" und "Freddie", wie sie im amerikanischen Volksmund genannt werden, rund die Hälfte des US-Immobilienmarktes. Zugleich steht die Gruppe mit etwa 1,7 Billionen Dollar bei den Gläubigern in der Kreide. Nur die Vereinigten Staaten selbst sind noch höher verschuldet.

Fed-Chef Alan Greenspan hatte in der Vergangenheit immer wieder gewarnt, dass der auch Dank steuerlicher Vorteile so herangewachsene Immobiliengigant bei einem Zusammenbruch die ganze US-Ökonomie mit in den Abgrund ziehen könnte. Schon allein wegen dieser schieren Größe - Fannie Mae gilt als größter Privatschuldner am Bondmarkt - halten Investoren eine Pleite des Konzerns offenbar für nahezu unmöglich. Bislang haben sie "Fannie" und "Freddie" jedenfalls die Treue gehalten, wohl auch deshalb, weil sie insgeheim von einer Staatsgarantie für die Unternehmen ausgehen.

http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,335370,00.html

[rioja94]

morsche

Sich selbst verstärkende Seifenblasen
Artur P. Schmidt 05.01.2005

Kollabiert der US-Immobilienmarkt? Die "Government-sponsored Enterprises" sind die eigentlichen Motoren des Kredit-Booms auf dem Hypotheken-Markt

Heute repräsentieren die stark gestiegenen Hauspreise die gleiche Entwicklung wie der Anstieg der Technologieaktien im Jahr 1999. Jeder glaubt, über Nacht mit Immobilien reich zu werden, ebenso wie mit Aktien während der zweiten Hälfte der 90er Jahre. Das Problem ist allerdings, dass eine Vielzahl der Immobilien in den USA unter ökonomischen Gesichtspunkten von den Haushalten gar nicht hätten gekauft werden dürfen, da das Preisniveau durch die tiefen Zinsen künstlich nach oben katapultiert wurde. Der wahre Marktwert wird sich erst dann einstellen, wenn die Zinsen nachhaltig zu steigen beginnen.


Ein Zinsanstieg stoppt den Preisanstieg und führt zu einer Verlangsamung der Inanspruchnahme von Hypotheken. Davon hauptsächlich betroffen sind in den USA die Hypotheken-Giganten Freddy Mac und Fannie Mae. Die Notenbankpolitik des leichten Geldes hat mittlerweile das Risikopotential für die US-Ökonomie in bisher nicht gekannte Höhen geschraubt. Doch wird ein Platzen der Hypotheken-Blase nicht alle Bereiche der amerikanischen Wirtschaft gleich treffen. Vor allem gibt es starke regionale Unterschiede. So sind die Preise für Immobilien vor allem im Nordosten sowie an der Westküste geradezu explodiert. In diesen Regionen werden die Hauspreise für den Durchschnittshaushalt immer weniger erschwinglich. In Großraum New York sind gemäß dem Office of Federal Housing Enterprise die Durchschnittspreise für Häuser gegenüber 1999 um 78 % gestiegen, in Miami um 87 %, in Los Angelos um 97 % und in San Diego um 115 %.

Wenn die Nachfrage ausbleibt, werden die Preise zwangsläufig fallen, jedoch mit der Problemstellung, dass die steigenden Zinsen immer mehr Hausbesitzer, vor allem solche, die 90 % ihres Hauskaufes kreditfinanziert haben, in den Ruin treiben werden. Dann verstärkt sich der Abwärtstrend quasi von selbst, da zu viele Kredite ihren Weg in die Hände von zu vielen, meist wenig kreditwürdigen Schuldnern gefunden haben. Betrug das Volumen von zweitklassigen Krediten 1996 nur etwa 90 Milliarden US-Dollar, so sind diese bis zum Jahr 2003 auf über 375 Milliarden US-Dollar angestiegen. Eine ähnliche Situation gab es auch bei auf Kredit gekauften Aktien während des Platzens des Nasdaq-Bubbles im Jahr 2000.


Platzen des Nasdaq-Bubbles im Jahr 2000, Nasdaq 100. Quelle:Bigcharts

Die Manipulation des Geldes und des Kredits


Alle Ursachen für ökonomische Turbulenzen liegen in einer falschen Geldpolitik der Notenbanken begründet. In den letzten Jahren konnte man an den Finanzmärkten beobachten, wie die Geldmenge in immer neue Höhen geschraubt wurde. Gleichzeitig wurden die Leitzinssätze auf immer neue Tiefststände gesetzt.

Wie der berühmte Ökonom Ludwig von Mises bereits in den 30er Jahren schrieb, führt jedoch die künstliche Absenkung des Zinsniveaus zu einer stärkeren Kreditnachfrage, die nur durch die Ausweitung der Geldmenge kompensiert werden kann. Alan Greenspan und die amerikanischen Politiker haben vergessen, dass der beste Weg für die Beibehaltung niedriger Zinsen nur darin liegen kann, die Inflationierung der Geldmenge zu stoppen und Voraussetzungen für eine höhere Sparquote zu schaffen.

Das Resultat einer falschen Geldpolitik sind stets künstlich erzeugte Seifenblasen, die früher oder später platzen müssen, da die Investment die getroffen werden oftmals an den wirklichen Gegebenheiten des Marktes vorbeigehen. Der fortgesetzte Boom am amerikanischen Immobilienmarkt hat sich nur deshalb auf das heutige Niveau emporschwingen können, weil das Zinsniveau der Banken deutlich unter dem natürlichen Marktzinsniveau liegt. Diese Zinsdifferenz führt zu Fehlinvestitionen, die sowohl zu Inflation als auch Deflation führen können. Während sich im Immoblienmarkt die Fehlinvestitionen in inflationären Tendenzen manifestieren, zeigten diese in der IT-Branche deflationäre Auswirkungen. Da in vielen Indikatoren sich beide Effekte aufheben, ist vielen Marktteilnehmern die Tragweite der US-Fehlinvestitionen nicht bewusst. Das größte Problem ist hierbei das Informationsdefizit, welches viele Anleger über den wahren Zustand der größten Ökonomie der Welt haben.


Ein Blick auf Marktdynamiken und die Zinsentwicklung

In einer Ökonomie geht es um nichts anderes als um die Veränderung von Preisen. Preisfluktuationen sind immer relativ zueinander. Diese Relativität in den Preisen führt zur Relativität in der Kaufkraft. Schon aus diesem Grund kann es keine Fixierung der Kaufkraft durch Eingriffe der Notenbanken geben, auch wenn dies immer versucht wird.

Es gibt auch keinen absoluten Wert eines Hauses, dieser ist eine Frage der individuellen Interpretation eines Käufers. Wenn viele Käufer der Ansicht sind, dass die Häuser zu teuer sind, kann es im Rahmen von rationalen Erwägungen Verkäufe und im Rahmen von irrationalen Schlussfolgerungen zu massenpsychologischen Wirkungen kommen, die Preise in relativ kurzer Zeit kollabieren lassen. Hierbei lässt sich heute ein besonderer Effekt beobachten, der die aktuellen Ökonomien beeinflusst, der Netzwerk-Effekt von Metcalfe. Je mehr Teilnehmer an einem Markt teilnehmen, desto mehr Rückkopplungsschleifen gibt es in diesem.

Unter kybernetischen Gesichtspunkten bedeutet dies, dass je mehr Rückkopplungsschleifen ein Markt hat, desto schneller Veränderungen in diesem stattfinden können. Ein weiterer Faktor, der starke Fluktuationen induziert, ist die Differenz zwischen dem künstlichen und dem natürlichen Zinsniveau. Hier klafft die Schere durch die zurückliegenden Mini-Zinserhöhungen von einem Viertel Prozentpunkt immer noch sehr weit auseinander.

Nun wird diese Veränderung zwar nicht über Nacht kommen, es reichen jedoch externe Schockwirkungen wie ein starker Ölpreisanstieg oder interne Störgrößen wie ein sich ausweitender Dollarverfall aus, um ein schon labiles Systems instabil werden zu lassen. Für Amerikaner war es noch nie so einfach wie heute, ein neues Haus oder ein neues Auto zu kaufen. So sind die Detroiter Automobilfirmen berühmt für ihre 0 % Zins-Finanzierungen. Wer keinen Zins für das geliehene Geld zu bezahlen braucht, leiht mehr, als er sich leisten kann. Doch warum ist der Zins heute so billig? Nachfolgende Charts zeigen den Marktzins für langfristige Ausleihungen sowie die Feds Fund Rate.


Year Treasury Bills. Quelle:Bigcharts


Fed Funds Rate. Quelle:St. Louis Fed

Die Zinsdifferenz

Bildet man die Zinsdifferenz zwischen den 10 Year Treasury Bills und den Fed Funds Rates so ergibt sich ein Indikator, der die zukünftige Rückzahlung von Schulden zu Marktzinsen in Beziehung zur aktuellen Ausleihung zu von der Fed festgesetzten Zinsen setzt. Wie der nachfolgende Chart gemäss der Livermore-Methode (misst die kybernetische Wechselwirkung von ökonomischen Indikatoren) zeigt, so führt eine zu starke Ausweitung des Geldmengenwachstums stets zu einer sehr hohen Differenz zwischen langfristigen Marktzinsen und der kurzfristig gültigen Fed Rate.

Die Rückführung dieser Zinsdifferenz durch eine Reduzierung der Geldmenge birgt in den Finanzmärkten immer ein extrem hohes Rückschlagspotential. So waren die Jahre, in denen der Oszillator-Wert der Geldmenge über 0.1 stieg, generell sehr schlechte Börsenjahre. Dass der Indikator sich aktuell sogar wieder der 0.2-Marke nähert, dürfte für das Jahr 2005 kein gutes Omen sein.


Zinsdifferenz- und Geldmengensteuerung von 1959 bis 2004. Quelle:Langfristzinsanalyse von Artur P. Schmidt

Die historisch gesehen sehr starke Ausweitung des Geldmengenwachstums (nach dem Nasdaq-Crash sollte ein Liquditätsengpass vermieden werden) hat zu einer immer größeren Verschuldung der privaten Haushalte geführt. Alan Greenspan hat mittlerweile durch die Reduzierung zwar gegengesteuert, es ist jedoch aus dem Chart klar ersichtlich, dass dies bisher noch keinen Effekt auf die Reduzierung des Zins-Spread gehabt hat. Und dieser treibt weiterhin den Kauf von Häusern auf Kredit.

Natürlich ist nichts falsch daran, wenn Hauspreise steigen. Letztendlich ist jedes Investment auf der Hoffnung begründet, dass die Preise steigen. Billige Kredite erhöhen zwar kurzfristig die Kaufkraft, allerdings muss das geliehene Geld dann über einen längeren Zeitraum wieder zurückgezahlt werden. Dies gilt nicht nur für Haushalte, sondern auch für die sogenannten "Government-sponsored Enterprises" (GSEs). Diese sind die eigentlichen Motoren des Kredit-Booms auf dem Hypotheken-Markt.

Mit den künstlich niedrig gehaltenen Zinsen hat die amerikanischen Notenbank (Fed) ein mittlerweile unüberschaubares Systemrisiko für die Finanzmärkte geschaffen. Für immer mehr US-Haushalte sind dadurch die Preise für Immobilien unerschwinglich geworden. Nachfolgende Grafik zeigt, dass die bestehenden Hauspreise relativ zum Einkommen mittlerweile mehr als 60 % darüber liegen.


Hauspreise über der Finanzierbarkeitsgrenze. Quelle: Bridgewater Associates

Wie erzeugen GSEs Guthaben und Schulden?


GSEs haben vom Congress die Auflage günstige Darlehen für Schuldner mit niedrigem Einkommen anzubieten, um den amerikanischen Traum vom eigenen Heim Wirklichkeit werden zu lassen. Stattdessen haben diese viele Haushalte völlig überschuldet.

Früher mussten Kreditnehmer 10 % Eigenkapital mitbringen und der Rest der Schuld wurde mit einer Laufzeit von 30 Jahren mit einem Zins von 5 bis 6 % zurückbezahlt. Anders als die Banken, die als primäre Geldverleiher fungieren, treten die GSEs als sekundäre Geldverleiher auf, indem diese Anleihen auflegen, um das Geld, das sie ausleihen wollen, zu erhalten. Nach diesem Prinzip arbeiten die beiden großen GSEs Fannie Mae and Freddie Mac.

Die Zinsen, die die GSEs für ihre Anleihen bezahlen, sind wegen der staatlichen Garantien etwas niedriger als die üblichen Marktzinsen, beispielsweise 4 %. Mit dem erhaltenen Geld können die GSEs nun wiederum Hypotheken kaufen, die z.B. 5 bis 6 % Rendite abwerfen. Durch diesen Spread erwirtschaften die Hypothekenverleiher ihre Gewinne. Während eine Bank, die ihre Hypothek an ein GSE verkauft, diese Hypothek nicht mehr in den Büchern hat, wird diese jetzt in der Bilanz des GSE aufgenommen. Dieser Prozess wiederholt sich permanent mit steigender Nachfrage nach Immobilien.

Gemäß diesem Prinzip hat Freddie Mac in den letzten 10 Jahren Anleihen von über 600 Milliarden US-Dollar begeben. Durch diese Aufkäufe von Hypotheken wird sowohl eine Aktiv- als auch eine Passivposition geschaffen. Das Vermögen ist die Hypothek, während die Verbindlichkeit in der begebenen Anleihe besteht. Solange der Zins von der gekauften Hypothek höher ist als derjenige der verkauften Anleihe, blühen die Geschäfte. Dieses Cash-Paradies funktioniert jedoch nur solange, wie die Schuldner der gekauften Hypothek ihren Zinszahlungen nachkommen. Wenn die Zinsen markant steigen sollten, hängt es von der Art der Kredite ab, ob die Schuldner ihren Zahlungen nachkommen können.

Unglücklicherweise haben immer weniger Amerikaner fixe langfristige Zinszahlungen vereinbart, sondern diese werden in immer größerem Umfang dem aktuellen Marktzins angepasst. Dies eröffnet jedoch im Falle plötzlich steigender Zinsen ein hohes Systemrisiko für GSEs. Doch damit nicht genug. Um die Einnahmen noch üppiger sprudeln zu lassen, haben die GSEs alle Hypotheken, die sie gekauft haben, zu einem neuen, mit Garantien versehenen Wertpapier zusammengefasst, welches an andere Firmen verkauft wurde.


Systemrisiken und Dominoeffekte


Damit wurde die Kategorie der hypotheken-gesicherten Aktien ins Leben gerufen. Pensionskassen, Versicherungen und Geldmarkt-Fonds haben mittlerweile eine Vielzahl der GSE-Bonds und der hypothekengesicherten Wertpapiere gekauft. Dieser Umstand trägt heute dazu bei, dass in den amerikanischen Finanzmärkten erhebliche Systemrisiken schlummern.

Das Schicksal der gesamten US-Wirtschaft hängt somit zunehmend davon ab, ob die amerikanischen Hausbesitzer ihren monatlichen Amortisationszahlungen für ihre Immobilien nachkommen können. Gelingt dies nicht mehr, gleicht das ganze amerikanische Finanzsystem immer mehr einem Kartenhaus, welches bei kleinsten Störungen zusammenbrechen kann. Hierbei können Kettenreaktionen entstehen, die wie bei den Dominosteinen einen Marktteilnehmer nach dem anderen und in der Folge viele gleichzeitig in den Konkurs treiben können.

Etwa ein Viertel des finanziellen Vermögens der amerikanischen Haushalten steckt in Pensions-Fonds, wovon über die Hälfte in irgendeiner Weise mit den Risiken der GSEs verbunden sind. Wenn die GSEs den Anleihebesitzern keine Zinsen mehr bezahlen können, steht das gesamte amerikanischen Finanzsystem auf der Kippe. Kollabiert das GSE-System, so könnten Vermögen von 2.5 Billionen US-Dollar (europäische Zählweise) vernichtet werden. Die entscheidenden Faktoren, die die Dominosteine zum Fallen bringen können, sind die langfristigen Zinsen, der Ausfall von Zins- und Schuldenrückzahlungen, das Verweigern von Krediten für zweitklassige Schuldner, ein möglicher Kurzsturz an den Finanzmärkten, die Investmentrisiken im Bankensektor, insbesondere bei Derivaten und bei Hedge-Fonds, sowie mögliche Probleme bei den Pensionskassen, die ihre Risiken an die GSEs gekoppelt haben.

Nachfolgende Grafik zeigt den immensen Risiko-Leverage, den einige Banken mit Derivaten erzeugt haben. So hat allein die JP-Morgan-Bank um mehr als den Faktor 60 gegenüber den vorhandenen Vermögenswerten Derivate auf den Markt geworfen. Die nächsten Monate werden zeigen, ob und wann die ersten Dominosteine zu fallen beginnen.

Gross Fair Values of Derivative Contracts of the 7 Commercial Banks and Trust Companies with the Most Derivative Contracts
(Millions of Dollars)
Rank Bank Name State Total Assets Total Derivatives
1 JP Morgan Chase Bank NY $654,541 $40,819,948
2 Bank of America NC $705,883 $15,748,388
3 Citibank National NY $648,243 $14,041,930
4 Wachovia Bank National NC $368,871 $2,731,989
5 HSBC Bank USA NY $110,305 $1,585,975
6 Bank One National IL $245,783 $1,081,560
7 Wells Fargo Bank SD $364,698 $676,982
Top 7 CommercialBanks & TCs with derivatives $3,099,430 $76,722,772
Other 630 CommercialBanks & TCs with derivatives $3,476,274 $82,804,088
Total amounts for all 637 Banks & TCs with derivatives $6,575,703 $159,524,840
Risiko-Leveraging durch Grossbanken. Quelle: Daily Reckoning


Dr.-Ing. Artur P. Schmidt ist Publizist und Herausgeber des Wissensnavigators

http://www.heise.de/tp/r4/artikel/19/19151/1.html

[Blue Max]

#38

Ein wichtiger Satz:

"Es gibt auch keinen absoluten Wert eines Hauses, dieser ist eine Frage der individuellen Interpretation eines Käufers. "

[Blue Max]

@alle

Ein paar Fragen nach Zahlen:

Wie hoch ist das Netto-Duchschnittseinkommen in den USA im Vergleich zu D ?

Wie hoch sind die Hauspreise in USA / in D oder EU-Durchschnitt?

Waren die Immobilienpreise in den USA in der Vergangenheit nicht wesentlich niedriger als in der EU ?

Wie hoch sind die Hauspreise in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern in USA / in D ?

Wie hoch sind die Hauspreise in bevorzugten Lagen in USA / in D ? Zb in München im Vergleich zu Chicago.

[rioja94]

#39

falsch! nicht die dinge aus dem zusammenhang reissen!

"Der wahre Marktwert wird sich erst dann einstellen, wenn die Zinsen nachhaltig zu steigen beginnen."

so schaut es aus - und nicht anders.

[rioja94]

auf deine frage gibt es eine einfache und unkomplizierte antwort:

stichwort- verschuldung der haushalte.

wann ist wohneigentum teuer

sind verschuldungen mit 65% des familiennettos "normal" ?

was muss eine spanische, englische, französische oder amerikanische familie PROZENTUAL aufbringen, um sich wohneigentum leisten zu können?

das solltest du dich fragen, dann siehst du vielleicht auch das wirtschaftliche risiko.

[Blue Max]

In anderen Ländern scheint es noch krasser zu sein als in den USA, zB in den Niederlanden:

http://www.uni-muenster.de/HausDerNiederlande/Zentrum/Projek…

[Blue Max]

http://www.welt.de/data/2004/09/28/338579.html

IWF warnt vor Gefahr für Konjunktur durch überhöhte Immopreise

[rioja94]

das mag sein- die niederlande sind allerdings nicht so bedeutend für die weltwirtschaft, wie die amerikaner!

wenns in holland kracht, interessiert kein schw... crasht es allerdings im amerikanischen markt, sieht die sache bedeutend anders aus.

[rioja94]

aus dem artikel niederlande:

"In Den Haag beginnen die Hauspreise bei 800.000 Euro, in Groningen bei 400.000 Euro. Die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt nahm in der zweiten Hälfte der 90er Jahre bizarre Züge an"

so sieht es in spanien auch aus!

zumindest in madrid, barcelona, san sebastian und umgebung!

und jetzt erzähl mir einer, das diese entwicklung nicht absurd ist

[rioja94]

der IWF artikel ist asbach uralt

selbst die spanische zentralbank hat gewarnt.

ohne erfolg - es wird gekauft, als ob es morgen keine wohnungen mehr gäbe - KOSTE ES WAS ES WOLLE.

übrigens, auch in 2004 sind die preise in spanien (wiedermal) um 12% gestiegen

[Blue Max]

#45

Stimmt.

#46

Siehts zB in München soviel anders aus ?

#47

Genau das versuche ich ja Dir die ganze Zeit zu sagen !

Schon vor Jahren wurde vor einem Platzen der Immoblase gewarnt, aber sie wächst entgegen aller Vorhersage noch immer. Und kein Mensch kann vorhersagen, ob das in 2005 nicht auch so weitergeht.

Wer in 2002 gekauft und heute verkauft hat ergo 12 % verdient.

[Blue Max]

#41

Hmmh, und wenn die FED die Zinsen genau in dem Masse erhöht, wie die Immopreise steigen, bzw wenn diese zu fallen beginnen mit dem Zinserhöhen aufhört ?

Ist nicht auch ein Szenario denkbar, dass die FED es schafft einen Immo-Crash durch geschickte Zinspolitik zu verhindern ?

[rioja94]

du traust den jungs ne menge zu



ne, im ernst - sicherlich kann es noch weiter so laufen wie bisher und die preise ziehen weiter an (mittelfristig- bis die nachfrage aufgrund der begrenzten einkommen nachlässt oder die zinsen steigen).

als konsequente schlussfolgerung muss dann aber auch mit einer deutlich härteren landung gerechnet werden. gerade die will man vermeiden- leider spielt der verbraucher nicht mit und verschuldet sich immer weiter. auch das ist auf eine kettenreaktion zurückzuführen.

ausserdem:

"Hmmh, und wenn die FED die Zinsen genau in dem Masse erhöht, wie die Immopreise steigen"

was passiert dann mit denjenigen, die bis zum hals in hypotheken stecken?

es ist eine kettenreaktion und sie wird in gange kommen - die amis haben garkeine andere wahl, als die zinsschraube anzuziehen - das wird seine auswirkungen haben.

rio

[rioja94]

achso, nicht der amerikanische fiskus hat die immobilienpreise gemacht- der verbraucher hat sich da selbst reinmanövriert

klar- billiges geld verleitet zu übermässiger verschuldung

[Blue Max]

#50

"was passiert dann mit denjenigen, die bis zum hals in Hypotheken stecken? "

Nichts, wenn deren Hypotheken die Zinsen für zB 20 Jahre festgeschrieben haben.

#51

Tja, die US-Amerikaner sind ja bekannt dafür sich bis zum Haaransatz zu Verschulden. Scheint bei denen eine Art Volkskrankheit zu sein.

Aber zurück zum Thema:

Was wäre denn so tragisch daran, wenn die Immopreise in den USA um 10-20 % fallen würden ?
Oder wenn die die nächsten 10 Jahre real nicht mehr weiter steigen würden ?

Wer heute ein Haus kauft, verkauft das ja in der Regel nicht gleich nächstes Jahr wieder.

Ich kann mir auch nicht vorstellen, dass alle Hausbesitzer in den USA so dumm sind, sich sofort eine höhere Hypothek von der Bank zu holen, sobald ihr Haus auf dem Papier mehr wert geworden ist.

[rioja94]

hier noch etwas input

The global housing market

Flimsy foundations

Dec 9th 2004
From The Economist print edition


Powerstock



Residential-property prices are now falling in Britain and Australia, but have taken off in America and France

IN THE past three years, the total value of residential property in developed economies has increased by an estimated $20 trillion, to over $60 trillion. Granted, that increase is partly explained by the decline in the dollar; still, it is double the $10 trillion by which global share values climbed in the three years to 1999. Is this the biggest financial bubble in history?

The growing impact of housing markets on economies prompted The Economist to launch its global house-price indices in early 2002; these now cover 20 countries, using data from lending institutions, estate agents and national statistics. Our latest quarterly update shows that prices have risen over the past year by around 10% or more in 11 of the countries that we track (see table). Top of the league is South Africa, where prices surged by 35% in the year to the third quarter, pushing it into first place ahead of Hong Kong (31%).


Among developed countries, Spain has enjoyed the biggest rise, of 17%, over the past year, much the same rate as in 2003. However, in Australia, which topped the table for most of last year, house prices are now falling. According to official figures, average prices in the third quarter were still 8% higher than a year ago, but private-sector figures suggest that prices have fallen sharply in recent months. The Commonwealth Bank of Australia`s index, which is more timely because it is based on prices when contracts are signed rather than at settlement, shows that house prices in Sydney were 15% lower in September than in December 2003; nationwide, prices fell by an average of 10%.

House-price inflation has also slowed significantly since last year in New Zealand and Ireland. In Britain, figures published by the Office of the Deputy Prime Minister show a 14% rise in prices in the year to the third quarter, up from 11% a year ago. But more up-to-date figures show that prices are now falling. According to the Halifax index, compiled by a big mortgage lender, prices fell in three of the four months to November. The volume of sales is also down sharply, as buyers are unwilling to pay asking prices. This in turn may signal further price falls to come. Barclays bank predicts that prices could sink by 20% over the next three years. Even the Bank of England has given warning that prices will fall.

In some countries, notably America, France and Sweden, the property market is still heating up. The average price of American homes jumped by 13% in the year to the third quarter—the fastest increase on record in real terms. Prices rose at double-digit rates in half of all American states; in five states, including California, and in Washington, DC, they soared by more than 20%. French house prices have increased by 15% over the past year, causing the Bank of France to express concern about the risk of a speculative bubble.

Calculations by The Economist suggest that house prices have hit record levels in relation to incomes in America, Australia, Britain, France, Ireland, the Netherlands, New Zealand and Spain. In other words, ratios of prices to incomes are now above levels that have proved unsustainable in the past. Taking the average ratio of house prices to incomes in 1975-2000 as a baseline, American house prices are now almost 30% overvalued.



If real interest rates are permanently lower, this could justify higher prices in relation to incomes. For example, real interest rates in Ireland and Spain were reduced significantly by these countries` membership of Europe`s single currency. But several studies conclude that lower interest rates cannot explain all of the surge in house prices.

Japan provides a nasty warning of what can happen when bubbles burst. Japanese property prices have dropped for 13 consecutive years, by a total of 35% from their peak in 1991 (see chart). Yet the 36% rise in real house prices in Japan in the seven years to 1991 was actually less than the increase over the past seven years in all but one of the eight countries listed above where prices appear overvalued.



Don`t mention the B-word
In a recent speech, Alan Greenspan, the chairman of America`s Federal Reserve, insisted that the growing concerns about an American housing bubble were much exaggerated. He went on to argue that the housing market is less prone to bubbles than the stockmarket, because homeowners cannot buy and sell their houses as easily as speculators buy and sell shares. People have to live somewhere and large transaction costs discourage trading.


Yet some economists reckon that bubbles are, if anything, more likely to develop in housing markets than in stockmarkets. One reason is imperfect information: no two houses are exactly alike and there is no central exchange where prices are instantly recorded. A second is the absence of short-selling. Suppose bullish investors push prices above their equilibrium level. In markets for shares or foreign exchange, such price rises might be moderated by other investors selling for future delivery in the hope of buying more cheaply later. But there are no organised futures or options markets for property, so with no short-sellers, optimists can keep driving prices up. Buyers` expectations about future house prices also tend to be based heavily on recent trends, so a rise in prices will also tend to boost demand further.

A third factor that tends to encourage bubbles is that banks have an incentive to lend as much as possible when property prices are rising, because this raises the value of their collateral. This gives prices an extra upward shove. But when prices fall, banks pull out, amplifying the bust.

There are plenty of symptoms of a bubble mentality in the United States, not least the surge in the turnover of existing homes to a record rate of 9% this year. Investors have been buying new properties and reselling within a year in the hope of a large gain. Economists at Goldman Sachs are concerned about signs of excess supply. The rate of growth in the housing stock exceeds the rate of growth in the number of households by a bigger margin than at any time in the past 40 years.

The global housing boom has been unusual in its strength, duration and ubiquity. Never before have so many countries had housing booms at the same time, driven largely by low interest rates. However, in its latest World Economic Outlook, the IMF warns that just as the upswing in house prices has been a global phenomenon, so will any downturn be—with corresponding adverse implications for global economic activity.

quelle:http://www.economist.com/finance/displayStory.cfm?story_id=3…

wer es gerne in deutsch hätte, sollte sich den text mit babelfisch übersetzen lassen!!

ist dann zwar nicht mehr ganz sauber, aber ABSOLUT LESENSWERT!

http://world.altavista.com/

rio

[Blue Max]

#53

Was wäre für Dich persönlich so schlecht an einem Immocrash ?

Noch eine andere Theorie:

Wenn die Immopreise in den USA nicht mehr soo stark steigen, dann stecken die US-Amerikaner vielleicht all ihr Geld in Aktien und der DOW geht durch die Decke...hätt ich auch nichts gegen

[rioja94]

Nichts, wenn deren Hypotheken die Zinsen für zB 20 Jahre festgeschrieben haben

das ist ja gerade DAS PROBLEM!

es wurden und werden viiiiiiel zuwenig hypothekenkredite fest verzinst verkauft. die masse tilgt variabel verzinste hypos

zumindest in spanien, frankreich und england!

man hat das problem erkannt und will ab 2005 z.b. in spanien umschuldungen auf festverzinslich anbieten - mal sehen ob,s funzt.

tja, soweit ist es bereits gekommen. die banken haben bereits angst um ihr geld - dennoch wird das den verfall nicht bremsen

[Blue Max]

#5

"die masse tilgt variabel verzinste hypos "

Dann würd ich mal sagen: Die Masse ist dumm !

Und noch dümmer sind die Banken, die da noch freigiebig Geld verleihen. Sind in den USA deren Hypothekkredite eigentlich versichert ?

Vielleicht sollte man Puts auf US-Banken kaufen, die hauptsächlich von der Hypothekenkreditvergabe leben...

[rioja94]

Was wäre für Dich persönlich so schlecht an einem Immocrash ?

garnichts- ganz im gegenteil - ich warte sehnsüchtig auf eine normalisierung der preise. ob mit oder ohne harter landung

Wenn die Immopreise in den USA nicht mehr soo stark steigen, dann stecken die US-Amerikaner vielleicht all ihr Geld in Aktien und der DOW geht durch die Decke

nö, wenn der immomarkt crasht, wird das negative auswirkungen auf den dow haben.

warum?

-es werden ne menge arbeitsplätze in der bauindustrie wegfallen (kettenreaktion, zulieferer, etc)
-der verschuldete bürger ist ein schlechter konsument (mittelfristig), vor allem wenn die zinsen steigen (auswirkungen auf produzierendes gewerbe)
-wer hat noch kohle für spekulationen am aktienmarkt, wenn er schon mit seiner hypothek nicht zurande kommt

man könnte hier tausende gründe aufzeigen- solange das szenario nicht eintritt, ist alles reine spekulation.

auch sage ich nicht, das sich diese situation nicht auf dauer halten kann - es sagen die daten!

[Blue Max]

#57

Naja, vielleicht könnte ich mir dann ein billiges Dritthaus in Florida, Kalifornien oder den Rockies kaufen...

[rioja94]

ich sehe, du musst mal ne woche urlaub in england oder spanien machen - kannst dir ja mal die auslagen in den inmobiliarias anschauen - bis jetzt habe ich noch keinen deutschen kennengelernt, der nicht mit einem entsetzten kopfschütteln weggefahren ist

und ich übertreibe nicht - glaub mir

[Blue Max]

#59

Also ich hab erst neulich mir die Preise in Marbella angeschaut. Und ich fand die nicht soo teuer. Insbesondere wenn ich sehe, was man für ein Haus vergleichbarer Grösse in München oder Dü`dorf abdrücken muss...

[rioja94]

Vielleicht sollte man Puts auf US-Banken kaufen, die hauptsächlich von der Hypothekenkreditvergabe leben...



treffer!

man schaue sich die blasen der geschichte an!

zuerst aktienblase

darauf folgt immobilienblase

darauf folgt finanzkrise

aktienblase haben wir gesehen
immobilienblase voll im gange
finanzkrise - man bemüht sich schlimmes zu verhindern

[Blue Max]

#61

Merke:

Der geschickte Spekulant verdient immer.

Selbst beim Weltuntergang hält er die besten Puts...

[rioja94]

ich bin jetzt zu faul die immobilienangebote von san sebastian reinzustellen - in meinem thread findest du aber eine erst kürzlich gepostete liste mit angeboten.

einfamilienhäuser ab € 600.000
wohnungen ab € 300.000

sicher findest du regionale unterschiede

schau dir la rioja an: häuser ab € 60.000 (mit allem pipapo)

nur- wer will da leben - keine sau

urlaub- okay - aber das war es dann auch schon.

gleiches gilt für marbella. ferienhäuser ja - hauptwohnsitz nein.

[Blue Max]

300.000 Euro bringen bei 4 % Verzinsung 12.000 Euro im Jahr.

Wieviele Urlaubstage kann man damit im besten 5-Sterne-Hotel in Marbella verbringen ?

[Blue Max]

#64

"...Marbella Club Hotel Golf Resort & Spa
Boulevard Principe Alfonso von Hohenlohe
Marbella E-29600
| Write a Review |

This Marbella - Costa del Sol hotel profile is brought to you compliments of the HotelGuide Network. The Marbella Club Hotel Golf Resort & Spa is located in Marbella.

Telephone: [phone]
Reservations: 800-695-8284
Fax: [phone]
Rooms: 84
Suites: 48
Rate Range: From €168 to €1,190 per night
..."

Also bei 168 Euro pro Uebernahctung wären das...mist, soo viele Urlaubstage hab ich ja gar nicht !

[rioja94]

wie?

erst findest du häuser in marbella nicht teuer und nun willst du das geld mit 4% anlegen und von den zinsen im hotel wohnen

[Blue Max]

#66

Scheint besser, als die Hütte 11 Monate im Jahr leer stehen zu lassen.

[rioja94]

für dich mag so eine immobilie vielleicht billig sein - ich kenne deine finanziellen verhältnisse nicht.

aber frag mal nen spanier, was er dazu sagt. frag mal die hunderttausende, die gerade vom studium kommen und noch keinen cent verdient haben etc.

leg mal 3000 euronen familiennetto (in nordspanien zugrunde)

gesund wäre eine verschuldung von max 35% - rund 1000 euro.

dafür bekäme der spananier bei seiner bank ca. 180.000 euro auf 25 jahre laufzeit.

schön - der haken ist nur, für 180.000 euro bekommt er nix.

was macht er also?- er verschuldet sich bis es passt.

england:

hier wandern ne menge leute schon nach frankreich ab - ist es normal, das man sich gezwungen sieht wegen der hohen immopreise sein land zu verlassen

somit werden auch die preise in frankreich getrieben!

warum in aller welt, kaufen die leute, wenns am teuersten ist

[Blue Max]

#68

Muss ja nicht gleich jeder Spananier in Marbella wohnen, oder ?

...
Warum in aller Welt, sterben die Dummen in der welt nie aus

Und warum in aller Welt lässt sich von der Dummheit der anderen soo gut leben

Merke:

Kostolany:

"Nirgendwo sonst gibt es so viele Dumme wie an der Börse !"

[bardoblues]

Hallo!
Bin grade auf den Thread hier gestoßen und finde eeinige Befürchtungen ausgesprochen,
die ich auch schon länger mit mir herumtrage.
Das Sich-reich-rechnen durch steigende
Immobilienpreise, Umfinanzierungen und ungezügelter, durch das Ausland kreditfinanzierter Konsum in den USA wird wohl nicht
auf Dauer durchzuhalten sein. Die FED wandelt auf schmalem Grat mit ihrer Zinserhöhungspolitik.
Wenn die Amerikaner (endlich) zum Sparen gezwungen werden könnten, statt Geld auszugeben, das sie nicht haben, dann wäre das langfristig sicher gut für uns alle. Kurzfristig/mittelfristig könnten aber heikle Verwerfungen entstehen,
die man wiederum durch Puts vielleicht nutzen kann... 2/3 des Bruttoinlandsproduktes in USA
hängen bekanntlich am Konsum.

Was ich aber in den USA derzeit noch nicht so richtig sehe, das sind die typisch hysterischen Erscheinungen der Endphase einer Immoblase so wie in Japan damals in den 80er Jahren.

Auch haben die Geschäftsbanken mit Immokrediten nicht mehr viel zu tun, das zumindest
war eine der vernünftigen Konsequenzen der letzten Bankenkrise in den USA. Geschäft
wurde entkoppelt, Hypotheken wurden konzentriert auf Spezialisten wie Fannie und Freddie.

Das ließe auf den ersten Blick auch eine platzende Immoblase in einigen Regionen zwar ärgerlich aber nicht unbedingt gefährlich für die Weltwirtschaft erscheinen.
Im übrigen stand in einem der Artikel hier: 12 Bill. Immovermögen, 6,3 Bill. Hypotheken in USA.
Da kann USA global gesehen schon ein ordentlicher Preisverfall eintreten, bevor Unterdeckung eintritt. Bei den Individuen, die ihre Baracke jetzt schon zu 100% und auch noch variabel verzinst beliehen haben, schauts natürlich dann bitter aus. Aber global ein guter Puffer vorhanden, da muss ich Walczak zustimmen.

Anders siehts bei der Konsumentenverschuldung aus: Durchschnittliche Kreditkartenschulden
pro Haushalt : Immerhin ca 13000 Dollar. Hinzukommen noch andere Konsumentenkredite- Autos können zwar zinslos finanziert werden, aber irgendwann ist da auch Tilgung fällig.
Die Zahl der überschuldeten Haushalte steigt schnell- und auch die Zahl solcher, die an der Kante
schrubben- 2. und 3. Job zur Kreditratenfinanzierung etc.

Interessant auch, wenn man sich die Verschuldung von Unternehmen in den USA anschaut, (z.B. Auto und Stahl) im Branchenvergleich scheint mir die teilweise deutlich höher als in D - vor allem auch bezogen
auf die Börsenbewertung. Damit sinken die Gewinne bei anziehenden Zinsen überproportional,
bzw Insolvenzrisiko steigt. (Aber dafür haben die Amerikaner ja Chapter 11.)

Ich sehe in den USA also mehr die generelle Kreditblase durch zu billiges Geld- zu billig
verglichen mit dem Wirtschaftswachstum. Obwohl man sich da auch fragen darf, wieviel
Schein und Sein ist. Insgesamt ein labiles Gleichgewicht, in dem Greenspan sehr vorsichtig manövrieren muss.
Habe mich also auch noch nicht zum Kauf eines Puts auf den US-Teilindex der Immobilien/Bauwerte etc. abbildet, durchringen können.

Interessant finde ich übrigens, dass in GB trotz deutlich höherer Zinsen
die Immopreise so explodiert sind. Kann mir das nur erklären mit dem guten wirtschaftlichen Umfeld dort. Da sollten Iren und Briten doch endlich mehr in die notleidenden EU KAsse einzahlen ...






Aktuelle Links:

http://www.wallstreet-online.de/ws/news/news/seenews.php?&PH…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">
http://www.wallstreet-online.de/ws/news/news/seenews.php?&PH…

Gedanke: 1. Wenn Bushi schon bei seiner heiligen Kuh sparen muss....oha!
2. Vielleicht sollte man lieber Rüstungsaktien shorten?

Amerikaner kaufen wieder und treiben damit das große Rad wieder schneller an:

http://biz.yahoo.com/bizwk/050105/nf20050151029_db016_1.html" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">
http://biz.yahoo.com/bizwk/050105/nf20050151029_db016_1.html

-------------

Alte Meinungen von mir dazu:
http://de.messages.yahoo.com/bbs?.mm=FNDE&action=m&board=204…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">
http://de.messages.yahoo.com/bbs?.mm=FNDE&action=m&board=204…

sowie Thread-Nr.: Thread: Volkswagen: langsam wieder interessant ... Beitrag #432

[bardoblues]

Grade noch en nettes Beispiel gefunden, dass der Rubel
im Immogeschäft noch rollt (oder der Optimismus zu groß wird?) :

Der hochverschuldete Häuslebauer
http://finance.yahoo.com/q/ks?s=TARR
hat gerade seine Jahresziele bekräftigt.
+20% an schwachem Börsentag der Lohn.

[rioja94]

hallo bardoblues (feiner nick ),

""Auch haben die Geschäftsbanken mit Immokrediten nicht mehr viel zu tun, das zumindest
war eine der vernünftigen Konsequenzen der letzten Bankenkrise in den USA. Geschäft
wurde entkoppelt, Hypotheken wurden konzentriert auf Spezialisten wie Fannie und Freddie.

Das ließe auf den ersten Blick auch eine platzende Immoblase in einigen Regionen zwar ärgerlich aber nicht unbedingt gefährlich für die Weltwirtschaft erscheinen.""

aus dem artikel (zwei seiten zurückblattern):

Unglücklicherweise haben immer weniger Amerikaner fixe langfristige Zinszahlungen vereinbart, sondern diese werden in immer größerem Umfang dem aktuellen Marktzins angepasst. Dies eröffnet jedoch im Falle plötzlich steigender Zinsen ein hohes Systemrisiko für GSEs. Doch damit nicht genug. Um die Einnahmen noch üppiger sprudeln zu lassen, haben die GSEs alle Hypotheken, die sie gekauft haben, zu einem neuen, mit Garantien versehenen Wertpapier zusammengefasst, welches an andere Firmen verkauft wurde.


Systemrisiken und Dominoeffekte


Damit wurde die Kategorie der hypotheken-gesicherten Aktien ins Leben gerufen. Pensionskassen, Versicherungen und Geldmarkt-Fonds haben mittlerweile eine Vielzahl der GSE-Bonds und der hypothekengesicherten Wertpapiere gekauft. Dieser Umstand trägt heute dazu bei, dass in den amerikanischen Finanzmärkten erhebliche Systemrisiken schlummern.

Das Schicksal der gesamten US-Wirtschaft hängt somit zunehmend davon ab, ob die amerikanischen Hausbesitzer ihren monatlichen Amortisationszahlungen für ihre Immobilien nachkommen können. Gelingt dies nicht mehr, gleicht das ganze amerikanische Finanzsystem immer mehr einem Kartenhaus, welches bei kleinsten Störungen zusammenbrechen kann. Hierbei können Kettenreaktionen entstehen, die wie bei den Dominosteinen einen Marktteilnehmer nach dem anderen und in der Folge viele gleichzeitig in den Konkurs treiben können.

Etwa ein Viertel des finanziellen Vermögens der amerikanischen Haushalten steckt in Pensions-Fonds, wovon über die Hälfte in irgendeiner Weise mit den Risiken der GSEs verbunden sind. Wenn die GSEs den Anleihebesitzern keine Zinsen mehr bezahlen können, steht das gesamte amerikanischen Finanzsystem auf der Kippe . Kollabiert das GSE-System, so könnten Vermögen von 2.5 Billionen US-Dollar (europäische Zählweise) vernichtet werden. Die entscheidenden Faktoren, die die Dominosteine zum Fallen bringen können, sind die langfristigen Zinsen, der Ausfall von Zins- und Schuldenrückzahlungen, das Verweigern von Krediten für zweitklassige Schuldner, ein möglicher Kurzsturz an den Finanzmärkten, die Investmentrisiken im Bankensektor, insbesondere bei Derivaten und bei Hedge-Fonds, sowie mögliche Probleme bei den Pensionskassen, die ihre Risiken an die GSEs gekoppelt haben.

p.s.: ich denke dadurch, das das risiko auf fonds und firmen verteilt ist, ist auch die gesamte wirtschaft im falle eines zusammenbruches des immomarktes bertoffen. der autor spricht von "systemrisiken"

[rioja94]

noch ein bemerkenswerter auszug aus dem artikel:

Die Zinsen, die die GSEs für ihre Anleihen bezahlen, sind wegen der staatlichen Garantien etwas niedriger als die üblichen Marktzinsen, beispielsweise 4 %. Mit dem erhaltenen Geld können die GSEs nun wiederum Hypotheken kaufen, die z.B. 5 bis 6 % Rendite abwerfen. Durch diesen Spread erwirtschaften die Hypothekenverleiher ihre Gewinne. Während eine Bank, die ihre Hypothek an ein GSE verkauft, diese Hypothek nicht mehr in den Büchern hat, wird diese jetzt in der Bilanz des GSE aufgenommen. Dieser Prozess wiederholt sich permanent mit steigender Nachfrage nach Immobilien.

Gemäß diesem Prinzip hat Freddie Mac in den letzten 10 Jahren Anleihen von über 600 Milliarden US-Dollar begeben. Durch diese Aufkäufe von Hypotheken wird sowohl eine Aktiv- als auch eine Passivposition geschaffen. Das Vermögen ist die Hypothek, während die Verbindlichkeit in der begebenen Anleihe besteht. Solange der Zins von der gekauften Hypothek höher ist als derjenige der verkauften Anleihe, blühen die Geschäfte. Dieses Cash-Paradies funktioniert jedoch nur solange, wie die Schuldner der gekauften Hypothek ihren Zinszahlungen nachkommen. Wenn die Zinsen markant steigen sollten, hängt es von der Art der Kredite ab, ob die Schuldner ihren Zahlungen nachkommen können.

ich sag ja - nur eine frager der zeit. diese festlegen zu wollen, ist allerdings unmöglich - ich hätte schon viel früher mit einem kollabieren gerechnet (zumind. in europa) und bin ehrlich gesagt erstaunt wie zäh sich die sache entwickelt.
ich denke mal; wenn der letzte skeptiker aufhört an den crash zu glauben, kommt er

"manchmal befallen mich schon erste zweifel- vor allem, wenn ich die medien sehe - alles in butter "es gibt keine blase".

und da haben sie recht, denn erst wenn sie platzt, kann man sie als "blase" definieren. bis dahin reden wir von regionaler "überbewertung" und weisen mit erhobenen zeigefinger auf die wertzuwächse aus den vorjahren.

jeder logisch denkende mensch muss sich doch bewusst sein, das das so nicht ewig weitergehen kann. auch die wertzuwächse zegen eine deutliche abkülung (obwohl noch im plus). auch eine stabilisierung auf hohem niveau ist absolut absurd, denn wenn kein kaufinteresse mehr besteht, reguliert der markt den preis von selbst.

wie man in so einer situation "kaufdrang" verspüren kann, bleibt mir verschlossen

gute n8
rio

[tentacles]

Sich selbst verstärkende Seifenblasen

Artur P. Schmidt 05.01.2005

Kollabiert der US-Immobilienmarkt? Die "Government-sponsored Enterprises" sind die eigentlichen Motoren des Kredit-Booms auf dem Hypotheken-Markt

Heute repräsentieren die stark gestiegenen Hauspreise die gleiche Entwicklung wie der Anstieg der Technologieaktien im Jahr 1999. Jeder glaubt, über Nacht mit Immobilien reich zu werden, ebenso wie mit Aktien während der zweiten Hälfte der 90er Jahre. Das Problem ist allerdings, dass eine Vielzahl der Immobilien in den USA unter ökonomischen Gesichtspunkten von den Haushalten gar nicht hätten gekauft werden dürfen, da das Preisniveau durch die tiefen Zinsen künstlich nach oben katapultiert wurde. Der wahre Marktwert wird sich erst dann einstellen, wenn die Zinsen nachhaltig zu steigen beginnen.

Ein Zinsanstieg stoppt den Preisanstieg und führt zu einer Verlangsamung der Inanspruchnahme von Hypotheken. Davon hauptsächlich betroffen sind in den USA die Hypotheken-Giganten Freddy Mac und Fannie Mae. Die Notenbankpolitik des leichten Geldes hat mittlerweile das Risikopotential für die US-Ökonomie in bisher nicht gekannte Höhen geschraubt. Doch wird ein Platzen der Hypotheken-Blase nicht alle Bereiche der amerikanischen Wirtschaft gleich treffen. Vor allem gibt es starke regionale Unterschiede. So sind die Preise für Immobilien vor allem im Nordosten sowie an der Westküste geradezu explodiert. In diesen Regionen werden die Hauspreise für den Durchschnittshaushalt immer weniger erschwinglich. In Großraum New York sind gemäß dem Office of Federal Housing Enterprise die Durchschnittspreise für Häuser gegenüber 1999 um 78 % gestiegen, in Miami um 87 %, in Los Angelos um 97 % und in San Diego um 115 %.

weiter bei telepolis: http://www.telepolis.de/r4/artikel/19/19151/1.html
Dr.-Ing. Artur P. Schmidt ist Publizist und Herausgeber des Wissensnavigators http://www.wissensnavigator.com

[rioja94]

einen hab ich nun noch:

Übertreibung, dein Name ist Investor
Leser des Artikels: 431


Spannend, was die amerikanische Notenbank in ihrem Sitzungsprotokoll veröffentlicht. Mittlerweile machen sich also endlich auch die US-Notenbanker Sorgen um eine Inflation aufgrund hoher Energie- und Rohstoffkosten. Zumindest "unterschwellig" – offen wird immer noch von einer großen wirtschaftlichen Erholung der USA geredet. Selbst die schlechten Arbeitsmarktdaten vom November wurden heruntergespielt.

Übertreibung, dein Name ist Investor: Die US-Investoren und Analysten reagierten panisch auf das Wort "Inflation" und preisten direkt schon einmal eine Zinserhöhung der US-Leitzinsen von 0,75 Basispunkten für die nächsten beiden Zinssitzungen ein. Das heißt, sie rechnen damit, dass einer der beiden Zinsschritte mit 50 Basispunkten größer ausfallen wird als die bisherigen. Das ist quatsch, dafür müssten sich die Konjunkturdaten schon dramatisch verbessern oder die Inflationsraten noch dramatischer verschlechtern.

Nach diesem Sitzungsprotokoll verstehe ich allerdings auch, warum beim letzten Mal doch ein weiterer Zinsschritt beschlossen wurde, trotz der sich verschlechternden Konjunkturdaten. Den amerikanischen Notenbankern sitzt das Inflationsrisiko im Nacken.

Nun kann man nur beten, dass es in den USA zu einer, wenn auch verspäteten Belebung des Arbeitsmarktes kommen wird. Nach diesem Sitzungsprotokoll scheint es ausgemachte Sache zu sein, dass die Zinsen unabhängig von der Entwicklung des US-Arbeitsmarktes weiter angehoben werden.

Das hat zur Folge, dass sich die US-Amerikaner nicht mehr durch billige Kredite finanzieren können. Dieser Umstand wird auf mehrfache Art und Weise den Binnenkonsum belasten, ich habe Ihnen einmal drei Möglichkeiten aufgezeigt:

1. Die direkte Belastung ist offensichtlich: Bei sich verteuernden Krediten wird weniger Geld aufgenommen werden, das dann natürlich auch nicht ausgegeben werden kann.

2. Die US-Amerikaner werden sich weniger Geld leihen, um es in den Aktienmarkt zu investieren. Das könnte das Wachstumspotential der US-Indizes beeinträchtigen. Natürlich steigt die Bereitschaft der Investoren zu konsumieren, wenn sie große Gewinne im Aktienhandel erwirtschaftet haben. Genauso sinkt sie, wenn Verluste am Ende des Jahres auf den Brokerabrechnungen stehen. Auch über diesen Umweg kann es zu einer Belastung des Binnenkonsums kommen.

3. Eine dritte Folge steigender Zinsen: Die Immobilienkäufe werden natürlich nachlassen. Das wiederum wird dazu führen, dass die Preise auf dem Immobilienmarkt sinken. Wie wir von unseren amerikanischen Korrespondenten wissen, haben viele Amerikaner die kräftige Wertsteigerung der eigenen Immobilie dazu genutzt, höhere Hypotheken aufzunehmen, Geld, das sie dann wieder ausgegeben haben. Auch dieser Effekt wird damit der Vergangenheit angehören .

Ausgeglichen werden könnten diese Faktoren, wie gesagt, durch ein starkes Anziehen des US-Arbeitsmarktes.

Jetzt könnte man natürlich fragen: Warum lässt die Fed dann nicht die Zinsen so lange niedrig, bis die Konjunktur deutlich anzieht?

Das Wort, das bei Notenbankern eine gepflegte Panik auslöst, heißt: Inflation! Eine Inflation kann all die Vorteile der niedrigen Zinsen auffressen. Eine ausufernde Inflation kann sich keine Marktwirtschaft leisten, die Folge wäre eine Verelendung weiter Teile der Bevölkerung. Die USA muss versuchen, das Vertrauen in den Dollar wieder herzustellen.

Ein Aspekt der Inflation ist, dass die menschliche Arbeitskraft weniger wert wird (sofern nicht im gleichen Maße die Löhne steigen und das tun sie in den USA nicht). Bei einer stärkeren Inflation erhält der Arbeitnehmer zwar auf dem Papier immer noch den gleichen Lohn. Nur er kann davon leider weniger kaufen. Ein Effekt, der sich jetzt schon durch die gestiegenen Energiepreise in den USA auswirkt. Das Mehrgeld, das für Benzin, Strom- und Heizkosten aufgebracht werden muss, fehlt natürlich im Geldbeutel der Konsumenten. Dieser Effekt ist bei einer um sich greifenden Inflation natürlich noch wesentlich dramatischer.

Mit anderen Worten: Sollte die Dollarschwäche eine stärkere Inflation in den USA bewirken, wird der Amerikaner weniger Geldwert zum Konsumieren haben.

Der Binnenkonsum der USA ist zu 70 % für das Wirtschaftswachstum der USA verantwortlich. Sollte es hier zu einer Abschwächung kommen, wird sofort auch das Wirtschaftswachstum betroffen.

Wenn Sie das nun zusammenfassen, erkennen Sie, in welcher Zwickmühle sich die Fed befindet.

Die Fed hatte bisher gehofft, die Zinsen so lange niedrig halten zu können, bis der Arbeitsmarkt anzieht und damit mehr Menschen in den USA wieder mehr Geld verdienen, das sie ausgeben können.

Leider ist dieser Effekt bisher ausgeblieben. Und langsam bleibt der Fed nichts anderes übrig, als trotzdem die Zinsen anzuheben, um eine galoppierende Inflation zu verhindern.

Ein abgeschwächtes Wirtschaftswachstum wird sich wiederum belastend auf den Arbeitsmarkt auswirken. Ein Teufelskreis! Ich bin gespannt, wie die Fed versucht, dem entgegen zu steuern.

Nicht verwundert bin ich deswegen, dass erste Meldungen kommen, die US-Regierung plane drastische Einsparmaßnahmen bei den militärischen Ausgaben. Aus einem Dokument des Pentagons soll nach neuesten Gerüchten hervorgehen, dass die USA die Militärausgaben über die kommenden sechs Jahre bereits jetzt um 30 Mrd. Dollar kürzen will. Ich denke, das ist erst der Anfang. Ob gerade der Bush-Regierung ein solcher Schritt leicht fällt?

Nun aber noch schnell zu den Arbeitsmarktdaten, die am Freitag veröffentlicht werden und zum Thema: Börse schizophren, wie immer:

Eigentlich ist es fast egal, wie die Arbeitsmarktdaten ausfallen werden, der Markt wird steigen!

Fallen sie sehr gut aus, dann hoffen die Investoren, dass der Arbeitsmarkt doch noch rechtzeitig belebt werden kann – die Kurse werden diese Hoffnung einpreisen und steigen.

Fallen sie schlecht aus, wird der Markt nicht länger von einem großen Zinsschritt ausgehen und diesen durch steigende Kurse wieder aus dem Markt nehmen. In diesem Fall wird der Markt kurz nach der Veröffentlichung erst einbrechen und dann zur Verwunderung der meisten Anleger wieder steigen.

Bleiben sie im Rahmen der Erwartungen, wird lediglich die Angst vor schlechteren Arbeitsmarktdaten aus dem Markt genommen. In diesem Fall würde es zu einer leichten Kurssteigerung kommen.

Natürlich nur kurzfristig. Wichtig ist bei dieser Betrachtung, dass der der Markt bis zu den Arbeitsmarktdaten weiter schwach bleibt ...





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Dieser Beitreg stammt aus Investor´s Daily,
den Sie auch per E-Mail beziehen können:
www.investor-verlag.de

[rioja94]

druckfrisch aus "die welt"

http://www.welt.de/data/2005/01/06/384176.html

US-Geldhüter drohen den Märkten

Ära der niedrigen Leitzinsen scheint schneller als erwartet zu Ende zu gehen
von Daniel Eckert und Holger Zschäpitz


US-Notenbankchef Alan Greenspan hat neue Exzesse am Markt ausgemacht

Berlin - Da ist das neue Jahr gerade einmal drei Handelstage jung, und schon hat sich ein zuletzt in Vergessenheit geratener gewichtiger Marktspieler mit einem verbalen Paukenschlag zurückgemeldet: Die US-Notenbank. Aus dem Dienstag abend veröffentlichten Protokoll des Treffens der Geldhüter vom 14. Dezember 2004 geht hervor, daß die Zeiten des lockeren Geldes wohl viel eher vorbei sein werden, als vielen Marktteilnehmern bisher bewußt ist. Denn in ungewöhnlich deutlicher Form drohen die Notenbanker an, Liquidität und damit den Sauerstoff der Börsenhausse zu entziehen. Als Gründe werden unter anderem die mittelfristigen Inflationsgefahren und Fehlentwicklungen an den Märkten angeführt.


Der Wortlaut erinnert einige Marktteilnehmer wie John Calverley von der American Express Bank sogar an jenes denkwürdige Treffen des US-Offenmarktausschusses vom Dezember 1996, als Fed-Chef Alan Greenspan eine "irrationale Übertreibung" ("Irrational Exuberance") an den Börsen konstatierte. "Die Währungshüter haben jetzt deutlich auf die neue Spekulationsblase aufmerksam gemacht, die sich am Immobilienmarkt bildet", sagt Calverley.


Der Passus, der die Marktteilnehmer dieses Mal am meisten aufschreckt, erinnert tatsächlich an die Formulierung vor gut acht Jahren: "Einige Mitglieder des Offenmarktausschusses waren (beim Treffen am 14. Dezember, die Red.) der Meinung, daß die fortgesetzte Phase lockerer Geldpolitik ein beträchtliches Maß an Liquidität erzeugt hat, die zu potentiell exzessiven Risikoinvestments in den Finanzmärkten geführt hat. Zu erkennen ist dies an stark zusammengeschrumpften Zinsaufschlägen für Unternehmensanleihen gegenüber Staatstiteln, einer Zunahme der Neuemissionen, verstärkten Fusionsaktivitäten und nicht zuletzt spekulationsgetriebenen Preisen bei Eigentumswohnungen", heißt es im Sitzungsprotokoll. "Wenn die Fed mit ihrer Absicht, die Liquidität einzudämmen, ernst macht, hat dies schwerwiegende Folgen für die Risikobereitschaft der Investoren", schreibt Jacob de Tusch-Lec, Stratege bei Merrill Lynch. "Die Anleihen und die Aktien von Unternehmen mit schwacher Finanzkraft und hoher Schuldenlast wären die Hauptleidtragenden." Als Beispiele nennt der Merrill-Stratege unter anderen ABB, Ahold, Alcatel, Alstom, British Airways, Ericsson, Fiat, Heidelberg Cement, Prosieben und Tui. "Diese Aktien sind besonders anfällig für eine Änderung der Risikobereitschaft der Investoren", so de Tusch-Lec.


Auch die Strategen des unabhängigen Analysehauses BCA Research warnen vor einer Zeitenwende am Aktienmarkt, den die Fed auslösen könnte. So hätten nur die wenigsten Anleger ein Szenario für den Fall entwickelt, daß die US-Leitzinsen 2005 auf über 3,5 Prozent steigen.


Dies zeigen auch die Kurse am Terminmarkt, auf dem die Marktteilnehmer bereits auf die Zukunft des Schlüsselzinses spekulieren. Hier sind die Erwartungen in den vergangenen beiden Tagen zwar nach oben geschossen. So rechnen die Finanzmarktakteure nunmehr damit, daß die Sätze Ende des Jahres bei 3,5 Prozent liegen. Noch im vergangenen Dezember waren drei Prozent anvisiert. Doch trotz des Stimmungsumschwungs ist die Möglichkeit noch längst nicht eingepreist, daß die US-Notenbank auf jeder ihrer acht Sitzungen bis Ende des Jahres eine Straffung der Geldpolitik um 25 Basispunkte beschließen könnte. In dem Fall lägen die Sätze in zwölf Monaten bei 4,25 Prozent. "Der Markt scheint hinter der Realität zurückzubleiben", sagt Stephen Lewis, Stratege bei Momentum Research in London.

Ein höherer Ölpreis und eine niedrigere Produktivität könnten dazu führen, daß die Preissteigerung mittelfristig heftiger als erwartet ausfällt und die monetären Zügel schneller gestrafft werden müssen. Viele Marktteilnehmer hoffen jetzt darauf, daß es wie 1996 noch einige Jahre dauert, bis die Spekulationsblase platzt und sich in der Zwischenzeit noch Geld verdienen lasse. Lewis ist sich da nicht so sicher: "Die Fed hat klar gemacht, daß sie die Zinsen anheben wird, bis die Anleger umgedacht haben."


Artikel erschienen am Do, 6. Januar 2005

na dann

[Blue Max]

#76

" Die Fed hat klar gemacht, daß sie die Zinsen anheben wird, bis die Anleger umgedacht haben."


Sag ich doch, siehe #49 !

[PINTOGrande]

Ich hab vor einigen Monaten hier bei WO einen Dollarchart mit steigenden Zinsen gesehen weiss jetzt nicht mehr aus den80-90 Jahren oder 30-er Jahren und die Börse stieg trotzdem.

[bardoblues]

#78: Klar, kommt schon mal vor, so wie es auch Zeiten
gibt, in denen die Kurse mit den Zinsen fallen.
Entscheidend ist immer, wie gut die Zinssteigerungen
längerfristig verkraftet werden. Die Industrie kann sicher noch gut mit höheren Zinsen zurechtkommen,
die Frage -um die es hier geht- ist , wie lange die Immobesitzer in de USA und GB das können. Massenhafte Zwangsliqidierungen
überfinanzierter Häuser so wie es
bei der Aktienblase 2001/2002 mit vielen US-Depots geschah, könnte unangenehme Folgen haben.

Da ich im Thread Thread: Volkswagen: langsam wieder interessant ... Beitrag #432
so über Greenspan und seine Niedrigzinspolitik hergezogen bin, möchte ich allerdings sagen, dass die FED das Problem offenbar mittlerweile auch erkannt hat und kommuniziert. Man wird sehen, ob den Worten auch Taten folgen...

[bardoblues]

Solche Taten - nämlich dem Markt Liquidität zu entziehen- können übrigens auch ohne Leitzinserhöhungen erfolgen. Zum Beispiel
indem bei den Refinanzierungsgeschäften die FED die
Volumina stärker begrenzt.

Für den Arbeitsmarkt schlägt übrigens morgen die Stunde der Wahrheit...

[rioja94]

bin auf die daten gespannt

[bardoblues]

US Arbeitsmarktdaten waren unspektakulär.
Aus
http://biz.yahoo.com/cbsm-top/050107/05e3271a5d18967afa28e96…

Friday`s employment report left investors pondering the future course of U.S. interest rates.

"The problem is that we`re getting job growth that is good, but not great," said Peter Boockvar, equity strategist at Miller Tabak. "But it`s good enough to continue inflation pressures building and the Fed still raising interest rates."

He added: "There was some hope with the rally this morning that maybe we would bounce from the weakness this week, but the lack of any follow-through scared the bulls and brought out immediate selling."

Other market strategists took a more positive view of the employment data.

"Today`s jobs report, when you look at all the moving parts, was pretty much in line with expectations, "said Michael Sheldon, chief market strategist at Spencer Clarke.

`Should be supportive`
"If anything, it should be mildly supportive for the stock market because it takes some of the pressure off the [Federal Reserve] to raise rates aggressively over the next three to six months," Sheldon said.

However, a combination of end-of-week profit taking and a little bit of uncertainty caused by the Fed`s rising concern about inflation "put a bit of a dampener on things," Sheldon added.

U.S. nonfarm payrolls grew by a seasonally adjusted 157,000 in December, while the unemployment rate held steady at 5.4 percent, the Labor Department said.

The average estimate of economists polled byhad been for a gain of 178,000 new jobs, but revisions to previous months put the December data near this mark.

[bardoblues]

Lustiger Artikel zu US Immobilien , Tendenz zum Dritthaus. Illustriert die wachsende Kluft zwischen Reichen und Armen in den USA

http://biz.yahoo.com/weekend/thirdhouse_1.html
Real Estate
With Market Hot, More People Now Have Third Homes
The Wall Street Journal Online
By Raymund Flandez

Jay Lieberman, a dentist who lives outside Washington D.C., also owns a home perched on the slopes of Park City, Utah, which he uses as a ski getaway for his family. Late last year, Mr. Lieberman decided to snap up a third home as well.

"I bought it purely as an investment," says the 58 year old. He plans to use the 2,200-square-foot house, also in Park City, as a rental property. Mr. Lieberman rented it out for two weeks over Christmas, and it is booked for the Sundance Film Festival this month.

Second-home ownership has jumped significantly in the past decade, thanks in large part to record-low interest rates on mortgages and the rapid appreciation of real-estate prices. Now, motivated by those same factors, as well as some others -- from a desire to retire in multiple locations to an interest in being nearer to relatives -- more people are picking up third homes, too.

While academics and economists say no one systematically tracks the third-home market nationally, brokers from California to Florida say more of their clients are buying a third piece of property.

Alice Sardell, owner of the real-estate firm Sardell & Co. in Aventura, Fla., north of Miami, says she sold third homes to at least 40 people last year, double what she sold the year before last. The homes ranged in price from $265,000 to $2.4 million.

Esther Muller, a real-estate broker in New York City, says she closed on 19 third-home deals last year, compared with 11 the year before. A number of her baby-boomer clients are nearing retirement and plan to visit their homes at different times of the year, she says.

With concern about the near-term direction of the stock market, more people are betting that real-estate is the best bet for boosting their returns. One disincentive for third-home buyers: Third homes are ineligible for mortgage-interest tax deductions. (The interest on mortgages is deductible up to a total loan amount of $1.1 million, but only first and second homes qualify, says Martin Nissenbaum, a tax attorney at Ernst & Young. Each year, though, the owners can choose which of their extra homes they want to designate as their second home.)

`Luxury Triangle`

In a sign that real-estate firms are beginning to target the third-home crowd, several New York firms have recently bought or merged with their counterparts in other property hotspots. Within the past two years, NRT Inc.`s Corcoran Group has acquired brokerage firms in the Hamptons and Palm Beach, Fla., saying it wants to serve its clients in what it calls a "luxury triangle." Brown Harris Stevens, based in New York, also got into the act this summer. The firm, owned by Terra Holdings, has entered into joint ventures with two real-estate firms in the Hamptons.

[rioja94]

die haben sie nicht mehr alle

wusste garnicht, dass jeder us bürger ab jetzt multimillionär ist

ach quatsch, ich meine- zahnarzt

[blackyy]

EMFIS
Autor: EMFIS.COM
00:23 | 28.01.05

US-Aktienmarkt - Crashgefahren nehmen zu
Leser des Artikels: 2072
Immobilien und Finanzaktien besonders gefärdet

Versuchen wir es einmal auf den Punkt zu bringen:

1.) Der US-Konsum bleibt weiterhin stark mit einem Anstieg von mehr als 6 Prozent in der Jahresrate
2.) Der Immobilienmarkt in den USA boomt im September betrug der Anstieg in der Jahresrate 12,9 Prozent
3.) Der US Verbraucher verdient nominal vier Prozent mehr als im Vorjahr

Fällt Ihnen dabei irgendetwas auf? Mir fällt jedenfalls auf, dass die Löhne in den USA bereits seit Jahren nicht mehr mit den Ausgaben und Immobilienpreisen Schritt halten können. Ein Zustand der langfristig gesehen unhaltbar ist.

Doch bevor ich auf den möglichen Zusammenbruch des US-amerikanischen Konsumenten komme, möchte ich ein viel schwerwiegenderes Problem ansprechen und zwar die US Immobilienpreise. Vor allem, dass der MBNA Refinanzierungsindex seit 2001 bereits um 40 Prozent gefallen ist und damit ein Ende der unbeschränkten Hypothekenanhebung signalisiert.

Zudem befinden sich die Hauspreise mit einem Anstieg von fast 13 Prozent (3Q 2004) in einer Übertreibung, die es letztes mal Anfang 1987 gab, als die Immobilienpreise mit einer Jahresrate von rund 8 Prozent stiegen. Es sei darauf hingewiesen, dass es sich bei den Zahlen um Daten betreffend der gesamten USA handelt. Wer einmal in den USA war, der wird mir bestätigen, dass es dort durchaus Gegenden gibt in denen ein Anstieg der Immobilienpreise in etwa so selten zu sehen ist, wie ein Yeti in Tibet, wobei man dies ja nie ausschließen sollte.

Was ich bisher an Informationen gesammelt habe reicht mir, mindestens eine starke Verkaufsempfehlung für die größten US-Bauwerte auszusprechen. Lennar Group (NYSE: LEN) erreichte heute mit 57 US-Dollar ein Intradayhoch bevor er um mehr als zwei Prozent auf unter 56 US-Dollar zurückging. Ebenso schlimm erging es DR-Horton (NYSE: DHI) und Centex (NYSE: CTX), welche auch mehr als zwei Prozent vom Hoch verloren.

Auf was ich hinaus will? Ganz einfach die meisten Hausbauaktien in den USA haben sich von 1985-1997 lediglich etwa verdoppelt. Seit Juni 1997 haben sich diese Aktien jedoch versiebenfacht (Centex) oder sogar verzehnfacht (Lennar). An den relativ moderaten KGVs wird diese Bewegung jedoch zum Trugschluss vieler Investoren nicht ersichtlich, denn im Schnitt besitzen die Hausbauer in den USA ein KGV zwischen 9 und 10. Eigentlich kein Stoff aus dem eine Blase geschnitzt ist. Allerdings muss man bedenken, dass Hausbauer einen extremen Hebel auf fallende Hauspreise besitzen. Ein Rückgang von 3-5 Prozent kann sich hier unter Umständen bereits sehr negativ auf die Gesamtnachfrage nach neuen Häusern auswirken. Sicher wird es immer wieder Hauskäufer geben, nur wird man in einem fallenden Markt vermutlich eher auf gebrauchte Häuser zurückgreifen und kaum noch neue Immobilien in Erwägung ziehen.

Schauen wir uns einfach einmal den Umsatz von Centex an. Im Jahr 2000 noch bei 6 Milliarden US-Dollar erreichte dieser im Frühjahr 2004 einen Wert von 10,4 Milliarden US-Dollar. Immerhin ein Anstieg von 73 Prozent. Doch mehr als drei viertel des Umsatzanstiegs bei Centex traten in den Jahren 2002 und 2003 auf. Dies signalisiert mir, dass es sich dabei im Wesentlichen um einen „nominalen“ Effekt gehandelt hat. Die US-Bürger sind aus ihren liquiden Dollaranlagen, dank künstlich niedrig gehaltener Zinsen und einer fallenden NASDAQ, in Immobilien geflüchtet. Doch eine Flucht hält nicht ewig an und es ist schon eine ziemliche Naivität von den US-Bürgern sich von liquiden Dollars in illiquide Immobilien zu bewegen. Wesentlich einfacher wäre es gewesen liquide Goldanlagen aufzubauen, die sich seitdem ebenfalls um mehr als 50 Prozent verteuert haben und damit sogar noch den Immobilienmarkt bei Weitem schlagen. Es wäre für US-Anleger daher vorteilhafter gewesen ihre Dollars in Gold zu parken und sich ein paar Hausbaueraktien zu kaufen. Doch die Baublase scheint in den USA langsam an ein Ende gekommen zu sein.

Die Aktiencharts der Homebuilders sehen für mich aus, wie ein Chart der Deutschen Telekom, die ja bekanntlich auch niemals zu teuer war.

Sollten Sie also die Möglichkeiten des Leerverkaufs in den USA besitzen, so schlage ich Ihnen den Leerverkauf der US-Bauaktien und Finanziers vor. Mit einem 5-10 Prozent Stopp über dem heutigen Tageshoch sollte das Risiko überschaubar sein. Hauptfinanzierer Fannie Mae (NYSE: FNM) mit einem lächerlichen Berg an Immobilienschulden von schlappen 900 Milliarden US-Dollar und einer Marktkapitalisierung von 60 Milliarden US-Dollar hat heute ebenfalls in der Nähe seines Oktobertiefs geschlossen, als Alan Greenspan erstmals in einer öffentlichen Rede vor den Gefahren einer US-Wirtschaftsabkühlung und dem Effekt einer flachen Zinsstrukturkurve auf die Finanzwerte warnte.

Was wollen Sie noch mehr, als eine Warnung von Sir Alan Greenspan alias Sir print a lot?

American Express im vorschnellen Freudentaumel?

Vor kurzem habe ich einmal Goethes „Faust“ in die Hand genommen und vor allem den zweiten Teil aufmerksam gelesen. Was ich dort an wirtschaftlichem Sachverstand vernahm, dass überraschte mich doch sehr. Besonders gut in Erinnerung geblieben sind mir dabei der Besuch Faust’s beim König und die äußerst amüsante Umschreibung der Verhältnisse im Königreich, welche mich sofort an die USA und Europa erinnerten. Sollten Sie das Buch ebenfalls gelesen haben, was ich nur wärmstens empfehlen kann, dann wissen vielleicht noch, dass der große Knall damals nach einem Freudentaumel und inmitten des Karnevalsfestes kam.

In dieser Woche feierte man an Wallstreet die positiven Ertragszahlen von American Express (NYSE: AXP). Dabei wundern mich diese Zahlen keineswegs wenn man bedenkt, dass American Express mit seinen Kreditkarten gerade das repräsentiert, was die USA zurzeit „so stark macht“. Zudem hat AXP mit seinem Rückgang der Risikovorsorge gleich noch signalisiert, dass mit dem Verbraucher in den USA alles in bester Ordnung zu sein scheint und dies trotz realer Einkommensstagnation und einer um 13 Prozent ausgeweiteten Bilanzsumme (also Ausleihungen). Diese Ausweitung entspricht übrigens exakt 113 Milliarden US-Dollar allein für American Express. Das Eigenkapital und damit der Gewinn erhöhten sich um 37 Prozent. Wobei dieser Gewinnzuwachs lediglich sechs Milliarden US-Dollar waren. Also nur gut 5 Prozent der Bilanzausweitung. Ähnliche Verhältnisse kenne ich nur aus dem Japan von Ende der 80er und von koreanischen Banken vor der Korea respektive Asienkrise 1997.

Achja 1997 fing ich aktiv an jeden Tag an der Börse zu handeln. Damals lernte ich sehr schnell, dass eine „richtige Wirtschaftskrise und Rezession“ nur nach einer Übertreibung am Immobilienmarkt entstehen kann. Heute haben wir in Großbritannien, in Australien, in den USA und auch in Südafrika eine solche Blase. Wann sie platzt wird wohl keiner so genau wissen, aber es soll keiner sagen er hätte nichts gewusst. „EMFIS Leser wissen mehr“ lautet daher mein abschließender Satz für heute.

Ihr
Andreas Lambrou

[rioja94]

Kapital importieren statt sparen

Schuldenwirtschaft USA brauchen jeden Tag zwei Milliarden Dollar aus dem Ausland

Das US-Budgetdefizit wird dieses Jahr einen neuen Rekordbetrag erreichen, wie das Weisse Haus am Mittwoch bekannt gab. Experten warnen, die amerikanischen Zwillingsdefizite seien eine Gefahr für die ganze Welt.

Luzian Caspar, Washington

Der Fehlbetrag sei zwar kleiner als das Defizit, das für das vorangegangene Jahr prognostiziert worden sei, meinte Präsident Bush an seiner Pressekonferenz. Und über die nächsten fünf Jahre werde er das Defizit halbieren. Aber Budgetexperten zweifeln daran, dass dieses Ziel erreicht werden kann, selbst abgesehen von den Kriegskosten, für die Präsident Bush am Mittwoch weitere 80 Mrd. Dollar beantragte. Denn seine Steuersenkungen will Präsident Bush permanent machen, und in weniger als zehn Jahren gehen die ersten Angehörigen der «Baby Boomer»-Generation in Pension. Die staatliche Alters-Krankenkasse ist soeben auf Medikamente ausgedehnt worden, und jetzt will die Bush-Administration auch die Social Security teilweise privatisieren. Dies wird in den nächsten zehn Jahren gegen zwei Billionen Dollar kosten und den Überschuss, den das Programm dem Staat heute noch bringt, massiv reduzieren. Denn ohne die Überschüsse der Social Security würde das US-Budgetdefizit heute nicht 3,5% des Sozialprodukts betragen, sondern gegen 6 Prozent.

Sparquote praktisch null

Verglichen mit den Reagan-Jahren ist das Budgetdefizit zwar relativ erträglich. Im schlimmsten Jahr, 1983, hatte es 6% betragen. Aber damals befanden sich die USA in einer tiefen Rezession. Und heute werden die Staatsdefizite nicht durch nennenswertes Sparen im Privatsektor wettgemacht, wie der Chefökonom von Morgan Stanley, Stephen Roach, immer wieder betont. Im 2003 betrug die Sparrate der privaten Haushalte und Unternehmen nur 4,5%. Die Haushalte sparten nur 1,2% ihres Einkommens (verglichen mit mehr als 40% in China). Zusammen mit den Defiziten des Staats liegt die gesamte Sparrate Amerikas heute praktisch bei null. Die mangelnde Spartätigkeit sei das «schlimmste» Problem, das Amerika heute habe, meint Roach. Denn das Sparmanko lasse Amerika keine andere Wahl, als Kapital aus dem Ausland zu importieren. Die Defizite des Staats verschlimmern das Handels- oder Ertragsbilanzdefizit. In diesem Sinn hängen die beiden Zwillingsdefizite zusammen.

Dem Amerikaner tuts noch nicht weh

Das Ertragsbilanzdefizit ist mit Abstand das schlimmere Problem. Jeden Tag müssen die USA etwa 2 Mrd. Dollar an ausländischem Kapital importieren. Mit über 630 Mrd. Dollar (zirka 6% des Sozialprodukts) wird das Ertragsbilanzdefizit dieses Jahr einen historischen Höchststand erreichen. Bis jetzt hatte dies zwar noch keine nennenswerten Konsequenzen, weder für die Amerikaner noch für die Weltwirtschaft. Der Dollar hat sich zwar abgeschwächt, aber die Amerikaner sind immer noch in der Lage, genug Erdöl und andere Güter zu importieren. Und die Zinssätze sind bisher nicht übermässig gestiegen. Der Durchschnittsamerikaner spürt deshalb die Konsequenzen seiner Schuldenwirtschaft bisher wenig, und die Bubble, die im US-Immobilienmarkt besteht, ist nicht wegen steigender Zinssätze geplatzt. Aber auf die Dauer kann die Bubble jedoch nicht immer weiter aufgeblasen werden, warnen Experten. Die Auslandverschuldung der USA hat sich in den letzten sechs Jahren auf 4500 Mrd. Dollar verdoppelt.

Zwei schmerzhafte Alternativen

In dieser Situation sehen Experten zwei schmerzhafte Szenarien: Entweder müsse der Amerikaner einen empfindlichen Rückgang seines Lebensstandards hinnehmen, oder es komme irgendwann zum Kollaps. Denn je länger die USA Kapital importieren, desto höher wird die US-Schulden-Bubble aufgeblasen. Solche Bubbles enden gewöhnlich in Finanzkrisen, wie der His-toriker Charles Kindleberger, der Bondmarkt-Spezialist James Grant und andere Experten nachgewiesen haben. Laut diesen Experten sind wirtschaftliche Krisen praktisch immer die Folge finanzieller Schuldenblasen.
Diese Warnung ist allerdings nicht neu. Seit vielen Jahren heisst es, dass es mit der laufenden Ausweitung der US-Zwilliingsdefizite nicht einfach weitergehen könne. Aber bis jetzt sind ausländische Anleger immer noch bereit, mit Anlagen in US-Wertpapieren die Defizite auszugleichen Eine echte Alternative zum Dollar als Weltwährung ist einfach nicht sichtbar.

[rioja94]

Mittwoch, 2. Februar 2005, 09:50 Uhr

Die Federal Reserve steuert mit «Autopilot»

USA Eine neuerliche Erhöhung der Leitzinsen ist laut Ökonomen so gut wie sicher

Die US-Zentralbank (Federal Reserve) wird heute Mittwoch den US-Leitzins, die «Federal Funds Rate», voraussichtlich zum sechsten Mal leicht erhöhen. Der Satz werde vermutlich von 2,25 auf 2,5% angehoben werden, glauben Wall-Street-Ökonomen.

Die Fed sei «auf Autopilot», meint James Glassman, der Chefökonom von J. P. Morgan Chase. Bis die «Federal Funds Rate» 3% erreicht habe, werde die Fed vermutlich fortfahren, die Zinsen bei jeder Sitzung leicht zu erhöhen. Denn das «neutrale» Zinsniveau, das die Inflationsgefahr beseitigen würde, liegt nach Einschätzung der Ökonomen zwischen 3,25 und 4 Prozent. Die US-Wirtschaft ist noch immer mit einer Liquiditätsschwemme konfrontiert, und dies birgt inflationäre Gefahren in sich. Zudem ist der Dollar schwach. Höhere Dollarzinsen würden den Dollar stützen bzw. die weitere Dollar-Abwertung, die von der Regierung gewünscht wird, in kontrollierten Bahnen halten. Seit dem letzten Juni hat die Fed die Zinsen bereits fünfmal erhöht. Zuvor hatte die «Federal Funds Rate» mit 1,0% ein 46-Jahres-Tiefst erreicht. Im Januar 2001 hatte der Fed-Vorsitzende Alan Greenspan begonnen, die US-Zinsen, die damals bei 6% lagen, massiv zu senken, nachdem die Kurse an der Nasdaq-Börse bedrohlich eingebrochen waren. Der 11. September bot einen weiteren Anlass, Liquidität einzuschiessen.
Bis jetzt haben die Zinserhöhungen praktisch keine Wirkung gezeigt. Im Gegenteil: Die Börsenkurse und vor allem die Immobilienpreise sind weiter gestiegen. Die USA leiden zwar nicht unter einer Warenpreis-Inflation, trotz teurem Benzin und schwachem Dollar. Die Konsumentenpreis-Teuerung liegt zwischen 2 und 2,5 Prozent. Hingegen herrscht eine «asset inflation» – spekulative Blasen («bubbles») an der Börse und im Immobilienmarkt. Auch die jüngste Explosion von Mega-Fusionen zeigt, dass viel zu viel Liquidität im System ist. An der letzten Fed-Sitzung im Dezember machten sich einige Fed-Gouverneure Sorgen über «spekulative Exzesse». Doch die Fed ist mit ihrer Abschöpfungsaktion im Verzug. Sie kann nur hoffen, dass die Bremsaktion Wirkung zeigt, bevor es an den Finanzmärkten zu einem Kollaps kommt. Dennoch bleibt sie auf «Autopilot». Denn ein allzuscharfer Zinsanstieg könnte die spekulativen «bubbles» zum Platzen bringen. (lc)

[GuruN]

62,10 USD!!

Es wird immer kritischer für Fannie Mae.
Was wissen die Verkäufer, was der Markt (noch) nicht weiß!!

Die Aktie sollte genau beobachtet werden. Wenn eine so große Finanzaktie solche Schwäche zeigt, dann kann das nicht gut für den Häuser- und Finanzmarkt der USA sein!

[paule2]

Freddie Mac übt heute Solidarität!



Bekommen die beiden Grippe, legt es den US-Markt flach.


Gruß paule2

[matthiasch]

von Jochen Steffens

Die Zahl der Wohnbaubeginne liegt bei 2,159 Mio. (+4,7 %). Erwartet wurden 1,900 bis 1,930 Mio. Baubeginne nach zuvor 2,063 Mio. (revidiert von 2,004 Mio.).

Die Zahl der Wohnbaugenehmigungen liegt bei 2,105 Mio ... Erwartet wurden 2,000 Mio. Baugenehmigungen nach zuvor 2,069 Mio. (revidiert von 2,032 Mio.).

Hier reicht ein Satz: Die Immobilienblase geht munter und unvermindert weiter.

[rioja94]

18.02.2005 - 19:42

FANNIE MAE auf LT Key-Support

(©GodmodeTrader - http://www.godmode-trader.de/)


Fannie Mae (FNM) : 58,72 $ (-3,11%)

Wochenchart (log) seit Januar 2001 (1 Kerze = 1 Woche)

Diagnose: Die Auflösung eines symmetrischen Dreiecks leitete bei Fannie Mae Anfang 2002 eine Korrektur der Rallye der Vorjahre ein. Bei 58,85$ konnte sich die Aktie bis Mitte 2003 stabilisieren, scheiterte während der Erholung aber an der gebrochenen Dreiecksunterkante Anfang 2004. Seitdem wird die Abwärtsbewegung hier erneut verschärft. Aus dem gebildeten Abwärtstrendkanal fällt die Aktie in dieser Woche leicht nach unten raus und kann intraday auch die 58,85$ nicht halten.

Prognose: Bei dem derzeit überverkauften Zustand und bisher nicht nachhaltigen Bruch der 58,85$ ist bei Fannie Mae auf dem aktuellen Niveau eine Stabilisierung möglich. Potenzial bietet sich bei einer Gegenbewegung bis in den Bereich 65,63$. Wenn die Aktie den Key-Support auf Wochenschluss aber aufgibt, wird eine Ausdehnung der laufenden Korrektur bis in den Bereich 49,56$ auf längerfristige Sicht wahrscheinlich.

[rioja94]

starker tobak

17.02.2005 18:55:
Greenspan warnt vor Fannie Mae/Freddie Mac

FED-Chef Alan Greenspan hat heute vor dem US-Kongress ausgeführt, dass das Wachstum der halbstaatlichen Refinanzierungs-Institute Fannie Mae (Nachrichten) und Freddie Mac (Nachrichten) eingedämmt werden sollte. Wenn die Politik, so Greenspan, es diesem Baufinanzierungssystem erlaube, weiter zu expandieren, könne dies in Zukunft Finanzkrisen in volkswirtschaftlichem Ausmaß verursachen. Gegenwärtig sei eine solche Gefahr glücklicherweise noch niedrig zu veranschlagen. Ein Großteil der Hypothekendarlehen in den USA wird derzeit an die beiden Institute weitergereicht und von diesen rückgedeckt.
Greenspan führte weiter aus, dass die Immobilienmärkte in verschiedenen Regionen des Landes derzeit alle Anzeichen einer Blasenbildung aufweisen würden. Landesweit sei dies aber seines Wissens nach noch nicht der Fall.

[GuruN]

Greenspan tut ja fast so, als dass es bei der der derzeitigen Größe noch nicht zu volkswirtschaftlichen Problemen kommen könnte...

Schwachsinn... er weiß genau, dass da ein großes Problem schlummert, es ist nur seine Art, dies der Öffentlichkeit zu sagen.

Es gilt weiterhin, sehr genau aufzupassen!

[rioja94]

richtig und logisch - das letzte, was er in dieser situation gebrauchen kann, ist eine panikartige verkaufswelle im immosektor etc.

also, muss die masse animiert und das problem heruntergespiel werden.

[Robert_Reichschwein]

...warum sagt er überhaupt etwas zu Fannie Mae und co.???

[Blue Max]

#95

siehe #92 ...halbstaatlich...

[matthiasch]

Unser Bill mal wieder

Update zur US-Immobilienblase

von unserem Korrespondenten Bill Bonner

Noch nicht, aber auch nicht nie.

Das sage ich, nachdem ich über die Sache noch mal für zwei Minuten nachgedacht habe. Ich bin schließlich immer noch im Urlaub in Nicaragua.

Die Aktien mussten Anfang der Woche einen Schlag einstecken. Ich dachte, dass das den Anfang einer neuen Phase andeuten könnte. Früher oder später, sage ich immer, werden Aktienkurse tiefer fallen als im Moment.

Was noch wichtiger ist, früher oder später wird die weltweite Immobilien-Seifenblase platzen. Die Amerikaner sind nicht mehr von den Gewinnen am Aktienmarkt abhängig, um ihren Lebensstandard zu halten. Mittlerweile sind sie von steigenden Immobilienpreisen abhängig. Vergangene Woche habe ich ausgerechnet, dass ein landesweiter Anstieg der Wohnimmobilien um 10 % den amerikanischen Verbrauchern zu 2 Billiarden Dollar POTENZIELLER Kaufkraft verhelfen würde. Alles was sie tun müssen, ist das Geld "abheben" – indem sie es auf ihre Hypothekenschulden aufschlagen. Und das ist, was die Verbraucher schon seit einer Weile tun Die Hypothekenschulden haben sich seit 1996 verdoppelt. Von der einen Küste zur anderen investieren die Leute in Immobilien, genau so, wie sie es früher in dot.com Aktien taten. Der Unterschied ist, dass die dot.com Spekulationsblase eine finanzielle Blase war. Als sie platzte, konnten die meisten Leute sagen: "Wie gewonnen, so zerronnen", ohne dass das ihren Lebensstandard verschlechtert hätte, oder dass sie in Konkurs gegangen wären.

Aber die Spekulationsblase der Immobilienpreise hat sich in eine gesamtwirtschaftliche Blase verwandelt. Am Freitag ist der Ölpreis angestiegen. Er kann durchaus auf dem Weg zu 60 Dollar pro Barrel sein. Ein Autofahrer hat nur zwei Möglichkeiten. Entweder er fährt weniger (was eine Änderung des Lebensstandards bedeutet), oder er zahlt mehr. Aber wo kommt das Extrageld her?

Erinnern Sie sich, dass im letzten Jahr die Reallöhne sanken und nicht anstiegen? Damit bleiben uns nur zwei Möglichkeiten. Entweder wir geben etwas auf (wieder eine Senkung des Lebensstandards), oder wir nehmen etwas Geld aus dem Ersparten oder einen Kredit auf. Wenn einer wenig Erspartes hat, wird er sich an die Kasse des ewig steigenden Hauspreises wenden. Es kümmert ihn nicht, dass seine Hypotheken steigen, denn er ist sicher, dass Alan Greenspan und seine freundlichen asiatischen Kollaborateure einen Weg finden werden, die Zinssätze niedrig und seine Zahlungen überschaubar zu halten. Er macht sich auch um den eigenen Bilanzbogen keine Sorgen, denn solange Immobilien steigen, wird dieser schließlich auch Jahr für Jahr besser.

Sogar kultivierte und erfahrene Investoren befinden sich in dem Glauben, dass der Immobilienmarkt nie langfristig fallen wird.

"Ja, ich weiß, dass das eine Seifenblase ist", sagte gestern ein alter Freund zu mir, "Aber wenn man seine Immobilien sorgfältig auswählt und den Fremdkapitalanteil nicht überreizt, dann wird es schon gut gehen. Die Leute die scheitern werden, sind die, die zu sehr auf Fremdkapital setzen müssen. Sie können sich auch einen kleinen Rückgang der Preise nicht leisten. Sicher, die Preise werden fallen. Aber vielleicht um 15 % oder 20 %. Das wird ausreichen, um die Spekulanten abzuwimmeln. Danach werden die Preise auch wieder steigen. Wenn man vorsichtig und vernünftig ist, dann wird es gut gehen."

Es gibt keinen Beweis, dass er falsch liegt. An bestimmten Orten zu bestimmten Zeiten sind die Immobilienpreise um 70 % bis 80 % gefallen und für Jahrzehnte dort geblieben. Aber das ist nicht besonders oft passiert.

Und seit der großen Depression ist es auch nie wieder landesweit passiert. Aber im letzten halben Jahrhundert hat die Wirtschaft der USA auch eine riesige Kreditexpansion erlebt. Wer weiß, was passieren wird, wenn aus der Kreditexpansion eine Kreditkontraktion wird?

Eine der Perversitäten der Wirtschaft, die uns besonders vergnügt: Je länger ein Trend anhält, desto ewiger erscheint er. Und je mehr es scheint, dass dieser Trend niemals enden wird, desto greifbarer ist sein Ende.Bill

Da ich im Urlaub bin, lese ich, was immer mir in die Hände kommt. Hier ist ein Abschnitt des alten chinesischen Philosophen Lie Zi, warum Trends sich verändern.

"Einige Dinge werden geboren, andere werden nicht geboren. Es gibt Dinge, die sich ändern, und andere, die sich nicht ändern. Alles was lebt, kann Leben geben, dass was sich ändert, kann verändern, dass was sich nie verändert kommt und geht."

Der Trend der andauernd steigenden Immobilienpreise wurde nach dem Zweiten Weltkrieg geboren. Seitdem wird er als niemals endend angesehen. Diese Dinge kommen und gehen, sagt Lie Zi.

[rioja94]

Je länger ein Trend anhält, desto ewiger erscheint er. Und je mehr es scheint, dass dieser Trend niemals enden wird, desto greifbarer ist sein Ende

das sind so aussagen wie "wenn die nacht am dunkelsten ist, ist der tag nicht mehr weit"

oder: "ein trend hält solange, bis er bricht"

oder: "es wird wärmer oder kälter - das hängt vom wetter ab"

stimmt nicht ? Doch-stimmt! logisch und selbsterfüllende prophezeihungen nennt man das wohl. die frage ist WANN!

wenn ich mir die rohstoffe (eisenerz + 71% etc.) so anschaue, kann es wohl nicht mehr allzulange dauern. man ist gezwungen, die preissteigerungen auf den endverbraucher umzulegen - und dieser steckt schon bis zum hals in hypotheken.

rio

[rioja94]

Börse Online
Fannie und Freddie
von Volker Tietz

Montag 28. Februar 2005, 10:45 Uhr

Aktienkurse
Fannie Mae
FNM
58.50
-0.01


Freddie Mac
FRE
64.23
+1.03






Fannie Mae und Freddie Mac:

Dieses Duo gehört zum US-Immobilienmarkt wie DaimlerChrysler und Volkswagen zur hiesigen Autoindustrie. Es handelt sich um US-Hypothekenbanken, die von privaten Kreditinstituten die Hauskredite übernehmen, diese dann bündeln, in Wertpapiere umwandeln und schließlich am Rentenmarkt - mit einem festen Zinssatz - emittieren. Die dahinter steckende Logik ist einfach: Private Kreditinstitute müssen nicht so restriktiv bei der Vergabe der Kredite sein, weil sie die Risiken an Freddie und Fannie weiterreichen können. Dadurch und durch die Niedrigzinspolitik der US-Notenbank boomt seit Jahren der Immobilienmarkt in Amerika.

Dabei herrschen bei Freddie Mac oder der Nummer eins, Fannie Mae, absurd anmutende Strukturen. Halb staatlich, aber in Aktionärshand haben sie viele Vorzüge: zum einen niedrige Kreditkosten, weil eine Haftung des Staates winkt. Zum anderen Offenlegungspflichten, die den Namen nicht verdienen. Kein Wunder, dass immer mehr Börsianer dem Treiben skeptisch gegenüberstehen. Daher überrascht es auch nicht, dass die Europäische Zentralbank den nationalen Zentralbanken bereits vor eineinhalb Jahren empfohlen hat, vorhandene Bestände an Anleihen des Duos zu verkaufen.

Wenn man sich die Charts der beiden Aktiengesellschaften anschaut, dann freuen sich nur die Investoren, die auf fallende Kurse des Duo spekulieren. Dazu passt auch die Rede von Alan Greenspan in den vergangenen Tagen. Darin hat er sich besorgt über die Rentenmärkte geäußert. Kein Wunder, denn die Fed hebt die kurzfristigen Zinsen in Trippelschritten an und die langfristigen US-Zinsen fallen ungeachtet dessen munter weiter.

Eine seltene Reaktion der Märkte, bei deren Erklärung sich auch die Volkswirte nicht ganz einig sind: Die einen führen dies auf eine spekulative Übertreibung zurück, andere verweisen auf die pessimistische Konjunkturerwartung in den USA. Von beidem etwas, würde ich mal sagen, wobei ich schon glaube, dass die US-Wirtschaft nicht so robust ist wie es den Anschein hat. Da sind einige Fakten doch ein wenig "amerika-like" aufbereitet und geschönt.

Das Ziel von Greenspan dürfte klar sein, warum er die Bond-Problematik in seiner Rede erwähnte. Er möchte, dass auch die Langfristzinsen, die die Notenbank nicht direkt beeinflussen kann, steigen. Dieses Ziel hat er mit seinen Worten auch kurzfristig erreicht, denn die Kurse der Anleihen haben deutlich nachgegeben. Denn durch das immer noch niedrige Zinsniveau bleiben auch die Hypothekenzinsen niedrig, was den Boom bei den Immobilien weiterlaufen lässt. Hier und auch in Großbritannien deutet sich eine Blase an.

Das Problem ist, dass viele Eigenheimbesitzer in den USA ihre Objekte vollständig finanziert haben und variable Zinssätze abgeschlossen haben. Wenn sich die Verdachtsmomente bei Freddie und Fannie erhärten, dass die Bilanzen eventuell geschönt sind, dann könnten die Zinssätze schnell steigen. Denn ein Kurseinbruch der tragenden Säulen des US-Immobilenmarktes wird nicht ohne Folgen bleiben. Das weiß auch die Fed, die deshalb versucht, die Luft aus der Blase langsam entweichen zu lassen.

Weitere Informationen und Berichte von BÖRSE ONLINE finden Sie auch unter www.boerse-online.de

[rioja94]

Keine Angst vor Inflation?
Von Jochen Steffens
Ein Leser hat mir eine Mail geschrieben, in der er mich auf einen Artikel aufmerksam machte, in dem stand, daß "Händler" kein Inflationsrisiko in den USA sehen und somit nicht davon ausgehen, daß die Fed ihre Politik der kleinen Zinsschritte aufgeben. Verständlicherweise verunsichert fragte er mich nach meiner Meinung dazu. Ich habe keine Ahnung, warum besagter Händler das Risiko einer Inflation nicht sieht? Offenbar hat er nach seinem letzten Haitiaufenthalt einfach vergessen, seine rosafarbene Sonnenbrillen abzusetzen. Etwas verblüfft war ich jedoch, daß die Aussage dieser "Händler" seitdem unhinterfragt durch alle Medien rieseln und selbst bei Bloomberg angekommen ist. Deswegen werde ich das Pferd Inflation mal von hinten aufzäumen: Die Argumente dieser seltsamen These sind zwielichtig: So wird als Argument herangezogen, daß die US-Arbeitslosenquote wieder von 5,2 auf nun 5,4 Prozent angezogen ist. Diese Zahl wird aufgrund einer Umfrage in privaten Haushalten ermittelt, die "neue geschaffenen Stellen" basieren auf einer Unternehmensumfrage. Sie können entscheiden, was Ihnen wichtiger ist. Ich finde die "US-Arbeitslosenquote" seit Jahren mehr als suspekt und beachte sie kaum.

Es ist der normale Prozeß einer konjunkturellen Erholung, daß sobald mehr Menschen in Lohn und Arbeit stehen, mehr Geld zum konsumieren bereit steht. Durch die dadurch verursachte höhere Nachfrage steigen natürlich die Preise. Steigende Preise bedeuten Inflation. Kurz gesagt: Mehr neu geschaffene Stellen, bei weniger Erstanträgen auf Arbeitslosenhilfe = insgesamt mehr Stellen. Da ist die US-Arbeitslosenquote zweitrangig. Die Zahl der neu geschaffenen Stellen befindet sich in einem Aufwärtstrend, die Zahl der Erstanträge auf Arbeitslosenhilfe in einem Abwärtstrend. Natürlich muß sich diese Entwicklung noch ein paar Monate fortsetzten, bis von einer Beruhigung auf dem US-Arbeitsmarkt zu reden ist, aber der Trend ist deutlich erkennbar. Zinserhöhungen der Fed wirken sich mit sechs Monaten Zeitverzögerung aus, die Fed muß also ebenfalls auf Trends setzten.

Sinkende Löhne kein Argument gegen Inflation

Ebenfalls wurde auf die US-Stundenlöhne hingewiesen, die im Monatsvergleich stagnierten. Ich kann hier aktuelle wenig Hinweise für ein Argument gegen Inflation erkennen. Die niedrigen Stundenlöhne besagen lediglich, daß die Unternehmen aufgrund höherer Rohstoff- und Energiekosten die Löhne einfach nicht erhöhen können. Erst kommen mehr Stellen, dann wird mehr konsumiert. Daraufhin können die Unternehmen die Preise erhöhen und erst dann werden irgendwann die Löhne steigen. Es gibt eine Reihe von Ungereimtheiten an den Märkten, die Verwirrung stiften, aber doch ein klares Bild abgeben, wenn man die Inflationsgefahren betrachtet. Einige wundern sich zum Beispiel, daß seit geraumer Zeit der Dow deutlich stärker als der Nasdaq ansteigt. Normalerweise ist das eher andersherum. Einige Einzeltitel im Dow konnten in den letzten Wochen auffallend zulegen, besonders Substanzwerte.

Was würden Sie tun, wenn Sie Amerikaner wären und Sie starke inflationäre Tendenzen erwarten? Ich würde mein Geld in Substanz anlegen. Das heißt Immobilien oder Aktien, die über Substanz verfügen, also über hohe Vermögenswerte an Immobilien oder Rohstoffe. Ich würde natürlich auch in Rohstoffe selbst investieren, da diese bei Inflation einen starken Schutz für das Vermögen versprechen. Natürlich würde ich mein Geld auch in Gold anlegen. Zum Schluss würde ich ein Teil meines Geldes noch ins Ausland transferieren und hätte dann mein Vermögen breit diversifiziert und gegen Inflation geschützt.

Ich hatte vor kurzem dargelegt, daß die Mittelabflüsse aus den USA ins Ausland stark zunehmen. Zudem steigen gerade die Substanzwerte im Dow – verdächtig. Rohstoffaktien und Rohstoffe steigen dramatisch an, die Immobilienpreise in den USA auch? Zusammengenommen sieht das alles ein wenig so aus, als würde das große Geld sich gegen Inflation wappnen. Doch was ist mit dem Gold, dem Inflationsanzeiger schlechthin? Versuchen die Notenbänker, das Inflationsrisiko zu vertuschen? Drehen wir es um: was würden Sie als Notenbänker tun, damit ihre Bevölkerung keine Angst von Inflation bekommt. Schließlich wissen Sie (wie ich hier mehrfach ausführlich dargestellt habe), daß eine Inflation auch durch die Angst vor einer Inflation geschürt werden kann. Als Notenbänker wissen Sie auch: Es gibt einen "zuverlässigen" Inflationsanzeiger: Gold. Mich wundert schon länger, warum Silber sich zwischenzeitlich mal knapp verdoppelt hatte, während Gold in der gleichen Zeit so vor sich hindümpelte.

Damit der normaler US-Amerikaner nicht so recht begreift, was da gerade passiert, muß die Rohstoffpreisexplosion mit der gestiegenen Nachfrage aus Indien und China erklärt werden – soweit so geschehen (das ist natürlich auch richtig, aber ich hatte Ihnen hier schon gezeigt, daß der Ölpreis in Euro gar nicht so dramatisch angestiegen ist, das gilt zum Teil auch für andere Rohstoffe) . Die Immobilienblase wird natürlich nicht mit "Inflation", sondern mit den billigen Hypotheken erklärt (was natürlich auch richtig ist, aber eben auch nur ein Teil der Wahrheit).

Der einzig wahre Inflationsanzeiger, die seit Jahrtausenden alte heimliche Leitwährung Gold, steigt jedoch seit einem Jahr nicht so recht an, jedenfalls nicht so stark wie es sollte – wenn eine Inflation bevorsteht. Also doch keine Inflationsgefahr? Wie könnte man denn Gold unten halten, damit keiner merkt, daß eine Inflation im Anmarsch ist? Natürlich durch Goldverkäufe. Und genau das passiert. Die Goldnachfrage übersteigt nach meinen Informationen (unter Vorbehalt) das Angebot um 8 Prozent. Lediglich die Verkäufe der Zentralbanken führen dazu, daß der Goldpreis nicht explodiert. Ein Schelm wer dabei Böses denkt.

Das macht alles Sinn, irgendwie – auch wenn es gewagte Thesen beinhaltet. Eigentlich deutet aber alles darauf hin, daß die institutionellen Anleger mit einer starken Inflation rechnen und sich entsprechend positionieren. Und wenn sich nun noch die Arbeitsmarktdaten weiterhin deutlich verbessern, dann können Sie davon ausgehen, daß das Thema Inflation bei der Fed das vordringlichste Thema zur Zeit ist. Sie können dann ebenfalls davon ausgehen, daß die Leitzinsen in den USA eher schneller als langsamer angehoben werden – was auch immer das heißen wird. Und was der ständig bemühte Unbekannte, ein gottvergessener Händler in New York dazu sagt, interessiert mich persönlich ungefähr so wie der umgefallen Sack Reis – obwohl ich mir nicht ganz sicher bin, daß ich der Sack Reis nicht doch sogar ein wenig mehr interessieren würde.


Jochen Steffens ist Autor des kostenlosen Newsletters "Investor`s Daily". Weitere Informationen finden sie hier.


[ Dienstag, 08.03.2005, 10:02 ]

[rioja94]

leute, schaut euch mal an, was in unserem gemeinsamen nachbarland frankreich abgeht:

Die benehmen sich wie Cowboys«

Amerikanische Fonds kaufen in Frankreich ganze Straßenzüge auf. Die Bürger gehen auf die Barrikaden

Von Michael Mönninger




ZEIT-Grafik

Im vergangenen Sommer erhielt der Werbekaufmann Marc-Antoine Lorne in seiner prachtvollen Pariser Altbauwohnung ein überraschendes Einschreiben. »Wir bitten Sie zu einer Informationsveranstaltung«, schrieb darin ein Immobilienmakler, »um Ihnen unsere Pläne mit Ihrem Anwesen zu erklären.« Einige Tage später fand sich Lorne mit 80 Mitbewohnern in einem Pariser Luxushotel wieder. Dort erfuhr er, dass er seine Fünfzimmerwohnung mit 180 Quadratmetern für 1,2 Millionen Euro kaufen oder spätestens nach einem Jahr ausziehen solle.

»Das war wie ein Schlag in die Magengrube«, erinnert sich der Manager, der seit 28 Jahren mit Frau und zwei Kindern an der Place des Ternes unweit des Triumphbogens wohnt. Freundlicherweise hatte der Makler auch die Kontaktadresse der Partnerbank BNP angegeben. Dort blitzte der Mieter jedoch ab: »Im Alter von 57 Jahren geben die mir als Freiberufler keinen Millionenkredit mehr.«


Ein paar hundert Meter entfernt erfuhren zur gleichen Zeit auch Christian Oudin, 58, und seine Frau Elisabeth, 40, dass ihr Belle-Epoque-Ensemble am Square du Roule in 120 Eigentumswohnungen umgewandelt werden soll. »Das ist eigentlich eine gute Idee«, sagt Oudin, ein Staatsbeamter im französischen Senat, »wenn nur der Quadratmeter mit 6.400 Euro nicht doppelt so viel kosten würde, wie der Käufer bezahlt hat.«

Weder Christian Oudin noch seine Nachbarin, die Schauspielerin Jeanne Moreau, zählten bislang zu jener Spezies gefährdeter Städter, die durch die Explosion von Mieten verdrängt werden. Sie gehören zum sesshaften Bürgertum und residieren mit Vorliebe in den legendären Wohnträumen, die Napoléon III. und sein Präfekt Haussmann Mitte des 19. Jahrhunderts in der Stadt an der Seine errichtet hatten. Doch gerade diese Luxusunterkünfte mit Stuck, Parkett, Flügeltüren und raumhohen Spiegelwänden über Marmorkaminen sind heute bei ausländischen Investoren begehrt.

Dass internationale Kapitalsammler neuerdings in Paris reiche Beute machen können, liegt daran, dass Frankreichs institutionelle Immobilienbesitzer – Versicherungen, Banken und Fonds – ihre Mietshäuser verstärkt abstoßen. Die Alteigentümer geben sich mit maßvollen Mieterlösen nicht mehr zufrieden. Sie wollen Liquidität und hohe Gewinne. »Die Eigentümer haben heute einen äußerst nüchternen Blick auf ihre Objekte«, erklärt Stéphane Imowicz vom Pariser Maklerbüro Ad Valorem. »Was nicht genügend Erlöse bringt, wird verkauft, gleichgültig, wie prestigeträchtig es ist.«

Warum der schnelle Verkauf neuerdings lohnender ist als die Bestandspflege, erklärt Immobilienexperte Etienne Marcot: »Es gibt einen wachsenden Widerspruch zwischen dem enorm gewachsenen Wert unseres Portefeuilles und der niedrigen Rendite durch Vermietung.«


Marcot betreut die Bestände des französischen Wohnungsgiganten Gecina, der kürzlich 100 Pariser Häuser mit insgesamt 3600 Wohnungen für 1,2 Milliarden Euro versilbert hat. Für Aufregung sorgte nicht allein das Volumen, sondern vor allem der Käufer in Gestalt des amerikanischen Investitionsfonds Westbrook. »Die benehmen sich wie Cowboys«, schimpft Françoise Panafieu, Bürgermeisterin des 17. Arrondissements. Nicht nur in Paris, wo derzeit etwa 140 Mietspaläste in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, sind ausländische Investoren im Vormarsch. Im Herzen von Lyon erwarb kürzlich der amerikanische Lebensmittelriese Cargill im beliebten Quartier Grolée-Carnot 10 Häuser mit 104 Wohnungen. Kaufpreis: 87 Millionen Euro. Im Hafen von Marseille hat der texanische Fonds Lone Star an der berühmten Rue de la République für 103 Millionen Euro 128 Altbauten mit 1.311 Wohnungen übernommen. Auch in Nantes, Bordeaux oder Straßburg sichern sich internationale Investmentfonds die Objekte für einen vente à la découpe. Ein Ausdruck, der aus der Sprache der französischen Metzger stammt und – auf Immobilien übertragen – so etwas wie »Wohnungsaufschnitt« bedeutet.

Gegen solche Praktiken gehen die Pariser jetzt auf die Barrikaden. Anfang Februar hat sich eine betuchte Schar von Rebellen im Sitzungssaal des Rathauses vom 3. Arrondissement versammelt. Es sind Ärzte, Anwälte, Beamte und Unternehmer, die von Erpressung, Nötigung und Betrug sprechen. »Bei uns in der Rue François Premier im 8. Bezirk«, berichtet ein Herr im Dreiteiler, »werden gerade 12 Häuser mit 80 Wohnungen umgewandelt.« An der Rue Palatine direkt neben der Kirche Saint-Sulpice, so die Rekordmeldung eines pensionierten Lehrers, »werden unsere Wohnungen für 5000 Euro pro Quadratmeter erworben und für 12.000 Euro weiterverkauft«.

Dass sie jemals zu Rädelsführern einer Protestbewegung würden, hätten sich die Mieter Marc-Antoine Lorne und Christian Oudin nicht träumen lassen. Sie haben eine Bürgerinitiative gegründet, Rechtsanwälte beauftragt und die Medien mobilisiert. Zu Dutzenden versammeln sie sich im Treppenhaus, wenn sich ein Makler mit Käufern zu einer Besichtigung ankündigt. Mit Kollektivklagen machen sie gegen den Investor Front und fordern vom Wohnungsministerium neue Vorkaufsrechte und einen längeren Kündigungsschutz.

Regelmäßig erbleichen Franzosen, wenn sie hören, dass in Deutschland US- Fonds wie Lone Star oder Fortress ganze Siedlungen mit mehreren zehntausend Wohnungen in Berlin oder an der Ruhr kaufen, wenn auch mit klaren Zweckbindungen und Umwandlungsverboten, die im französischen vente à la découpe-Geschäft fehlen.


Doch die großen Immobilienverkäufe in beiden Ländern sind diametral verschieden. Während die Investoren sich in Deutschland in einem von einer Baisse geprägten Immobilienmarkt um Massen von Billigwohnungen bemühen und von notleidenden Wohnungsgesellschaften sogar begrüßt werden, stürzen sie sich in Frankreichs überhitztem Immobilienmarkt auf den Sektor der Luxuswohnungen. Weil die Franzosen an ihrem öffentlichen Bestand – fast fünfzig Prozent aller französischen Unterkünfte sind Sozialwohnungen – nicht rütteln lassen, findet die Internationalisierung des Immobiliengeschäftes vornehmlich im Altbausegment statt. Dass durch die geöffneten Kapitalmärkte die Preise von Pariser Wohnungen längst mit denen von Unterkünften in London oder New York gekoppelt sind, haben die institutionellen Investoren in Frankreich offenbar verschlafen.

Dass die Alteigentümer die Explosion der Immobilienpreise in Höhe von 83 Prozent seit 1997 nicht selbst einstreichen, indem sie eigene Bestände vermarkten, liegt auch daran, dass sie nicht das Personal und Know-how für den Einzelverkauf haben. Sie wollen die Marktgunst durch En-bloc-Verkäufe lieber schnell nutzen und beauftragen daher professionelle Verwerter wie Westbrook. Zu deren Gewinnerwartungen kommt noch der Provisionshunger weiterer Vermittler hinzu, die die Preise zusätzlich aufblähen. So kritisiert der von seinen Mietern im 3. Arrondissement aufgestachelte sozialistische Bürgermeister Pierre Aidenbaum: »Diese Leute schaffen keine neuen Wohnungen, sondern kassieren nur erheblichen Mehrwert und lassen Hunderte von destabilisierten Familien zurück.« Sein konservativer Amtskollege François Lebel vom steinreichen 8. Arrondissement an den Champs-Élysées spricht sogar von »Immobilienrazzien zum Zwecke gewaltiger Profite, die ganze Quartiere in Schieflage bringen«.

Benoît Filippi vom Pariser Mieterbund sieht im derzeitigen »Immobilienwahnsinn« keinen Platz mehr für normale Mieter: »Wir brauchen ein Gleichgewicht zwischen Eigentums- und Wohnrechten, damit nicht eine kleine Gruppe von Immobilienagenten über das Schicksal unserer Städte entscheidet.« Auch der ehemalige sozialistische Finanzminister Dominique Strauss-Kahn moniert: »Die Spekulanten stürzen sich deshalb auf Paris, weil solche Praktiken in ihrem eigenen Land verboten sind.« Er plädiert für eine Übernahme der Schutzrechte etwa aus Deutschland oder auch den USA. Und der Wohnungsreferent der Stadt Paris, Jean-Yves Mano, klagt: »Wenn selbst gut situierte Mieter aus der Stadt gedrängt werden, gibt es bald nur noch zwei Bevölkerungsgruppen: aidées und aisées« – Sozialmieter und Begüterte.

Seitdem die mittleren Schichten nicht mehr mithalten können, stehen die Ärmeren erst recht vor großen Problemen. Bereits heute warten 100.000 Pariser auf eine Sozialwohnung. Die Zahl der Arbeiterhaushalte ist auf elf Prozent gesunken. Selbst ein Job schützt heute nicht mehr vor Deklassierung: Einer von drei Pariser Obdachlosen hat eine feste Arbeit.

Zwar ist der herkömmliche Mieterschutz in Frankreich hoch entwickelt. Doch bei der Umwandlung von Mietshäusern gibt es Hilfe nur für die Schwächsten – Alte und Behinderte. Zudem will die Regierung die Eigentumsquote – in Paris 31 Prozent, im Landesdurchschnitt 56 Prozent – noch kräftig steigern. So existiert keine Spekulationsfrist wie in der Bundesrepublik, wo Veräußerungsgewinne innerhalb von zehn Jahren steuerpflichtig sind. Stattdessen werden Objekte, die spätestens nach vier Jahren wieder verkauft werden, steuerlich sogar begünstigt.

»Ich habe keine Armen unter meinen Altmietern«, erklärt denn auch der Ingenieur Jacques Bienvenu, 53, der in Paris die Umwandlungen für Westbrook leitet. Für ihn kämpfen die alteingesessenen Palastbewohner nur um ihre Privilegien. Angesichts jährlicher Mietsteigerungen bis zu acht Prozent, die die durchschnittliche Pariser Quadratmetermiete auf 20 Euro kalt hochgedrückt haben, würden sie nicht einmal die Hälfte des Marktwertes ihrer Luxusobjekte zahlen. Bienvenu ist das Hassobjekt der Mietervereine, aber alles andere als ein amerikanischer Immobilien-Cowboy. Er ist Absolvent einer Grande École, war Beamter im französischen Wohnungsbauministerium und sieht seine heutige Tätigkeit gar als Segen. Gegenwärtig sei die Zahl der Kaufobjekte in Paris im Gegensatz zu den verfügbaren Finanzmitteln auf der Nachfrageseite begrenzt, was die Preise treibe, und so sei es gut, wenn Anbieter wie Westbrook das Angebot an Immobilien deutlich steigerten. Nur so würden die Preise wieder sinken.


Tatsächlich gibt es auf dem Immobilienmarkt einen Boom, der durch die historisch niedrigen Immobilienzinsen noch verschärft wird. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren beträgt der Zinssatz 3,6 Prozent, was abzüglich der Inflation einen Realzins von 1,6 Prozent ergibt. Neue öffentliche Null-Zins-Kreditschnäppchen verschärfen das Problem noch. Mittlerweile warnt selbst die konservative Pariser Notarskammer, dass der Bruch zwischen Zentrum und Umland immer größer wird und Ersterwerber keine Chance mehr haben. »Der Markt ist krank«, konstatiert Bernard Grech von Frankreichs größtem Maklerbüro Orpi. »Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hat ein bisher ungekanntes Niveau erreicht.«

Auch die Banque de France ist alarmiert. Nachdem sie vor dem Immobilienkrach 1991 nicht rechtzeitig gewarnt hatte, sprechen ihre Vertreter heute präventiv von einer »Immobilienblase«. Anfang der Neunziger stürzte der Markt in der Hauptstadt bei einem Durchschnittspreis von 3.200 Euro ab, heute indes ist er bereits auf 4300 Euro pro Quadratmeter geklettert. »Der Preisanstieg«, sagt Olivier Eluere, Ökonom beim Crédit Lyonnais, »hat sich vom realen Wert und von den übrigen Marktkonditionen abgekoppelt.« Laut Claude Sadoun vom Crédit Immobilier wünschen die meisten Anbieter bereits eine Pause im Preisanstieg: »Auf Dauer kann es keinen Markt geben, der sich vom Einkommen der Käufer ablöst.« Selbst die Europäische Zentralbank rät zur Vorsicht, damit sich der Einbruch von 1991 nicht wiederholt.

So beobachten französische Makler neuerdings zögerliche Kunden, die nicht die Letzten in der Kette sein wollen, die zu teuer kaufen – auch Westbrook ist noch längst nicht alle Appartements los. Für Marc-Antoine Lorne, der erbittert seine Palastwohnung an der Place des Ternes verteidigt, ist das ein schwacher Trost: »Der Immobilienmarkt kommt mir vor wie eine Lotterie von Investoren, die sich auf das Auslosen von Verlierern spezialisiert haben.«

(c) DIE ZEIT 10.03.2005 Nr.11

[rioja94]

NASDAQ Blase geplatzt Immobilienblase folgt?
Leser des Artikels: 522

Der Hebel machts könnte man sagen, wenn man sich die Entwicklungen der Hausbauaktien und Immobilien in den USA anschaut. Laut einem Bericht von Kevin Duffy sind die durchschnittlichen NASDAQ Aktien in den USA zwischen 1995 bis 2000 um jährlich 44 Prozent gestiegen.

Hausbauaktien sind zwischen 2000 bis 2005 sogar um 46 Prozent gestiegen.

Eine Blase!

Das durchschnittliche Kurs Gewinn Verhältnis vieler teilweise großer und "solider" Technologiewerte erreichte im März 2000 etwa 50 und mehr.

Heute gibt es Wongebiete in den USA, die auf ein Immobilienpreis/Mietverhältnis von 50 und mehr kommen. Eine Bruttoverzinsung von zwei Prozent, was deutlich unterhalb des Niveaus des Finanzierungszinses liegt.

Zweifelsohne handelt es sich dabei ebenfalls um eine Blase!

Immobilienbesitzer sind im Gegensatz zu den NASDAQ Investoren mittels Kredit in ihren Häusern investiert. Bei einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent, haben Hausbesitzer ihren Gewinn um Faktor fünf gehebelt.

So mag der Preisanstieg bei Häusern zwischen 2000 und 2005 mit 8,2 Prozent pro Jahr auf den ersten Blick noch verhältnismäßig nortmal anmuten, doch man darf nicht vergessen, dass es sich dabei um einen Durchschnittswert handelt und es sehr viele Gebiete in den USA gibt in denen niemand leben möchte.

Der Hebel führte dazu, dass die Heimbesitzer durchschnittlich 41 Prozent pro Jahr verdient haben und diesen Gewinn zur Finanzierung ihres überzogenen Lebensstandards mißbrauchten.

Legt man einen Hausbau- und NASDAQ-Aktienchart übereinander so zeigen sich deutliche Parallelen.

In der Geschichte der Menschheit zeigen Kursverläufe immer die gleichen Muster, ob in der Soth Sea Bubble, den Kanalaktien, den Eisenbahnaktien, den Automobilaktien. Immer wieder die gleichen Anstiege und der gleiche Zusammenbruch und immer noch gibt es Politiker, die behaupten, dass diesmal alles anders sei und es fundamentale Gründe gäbe, weshalb die Immobilienpreise dreimal so stark steigen könnten, wie die Arbeitseinkommen.

Vermutlich liegt dies daran, dass sich Politiker nie mit Arbeit beschäftigen müssen und deshalb ohnehin keine Probleme in steigenden Hauspreisen sehen können, selbst wenn sie es noch so sehr wollten.

Während ich diesen Artikel schreibe, notieren die meisten Hausbauaktien in den USA (Centex, KB-Home) rund 10 Prozent tiefer, als noch vor einer Woche. Für einen möglichen Short-Einstieg ist es immer noch nicht zu spät.

[rioja94]

unser lieber bill ist wieder da

Von Männern und Frauen

Thursday, 10. Mar 2005, 17:18

von unserem Korrespondenten Bill Bonner

Oh la la, ich bin zurück in Paris und wieder im Dienst.

In Frankreich liegt Schnee und gestern sind die Temperaturen kaum über den Gefrierpunkt gestiegen. Welch ein Unterschied zu Nicaragua.

Und so nehme ich wieder meinen kalten und einsamen Wachposten ein und warte darauf, dass die Kreditblase platzt.

Sie ist nicht geplatzt, solange ich im Urlaub war, nein, ganz im Gegenteil, sie ist jetzt noch größer, als je zuvor.

In der Woche, die am 21. Februar endete, wurden noch weitere 43 Milliarden Dollar zusätzlicher Liquidität in die Blase hineingepumpt. Da ist es nicht überraschend, dass alles weiter steigt.

Ich war gerade in San Diego. Das Wetter war eine Enttäuschung. Es war kalt und regnerisch. Der Immobilienmarkt hingegen war heiß, heiß, heiß. Jede kleine Hütte in der Stadt kostet einen mehr als eine Million Dollar. Die Preise sind in den vergangenen fünf Jahren jährlich um 20 % angestiegen. Nun addieren sie noch die Auswirkungen einer 5-zu-1 Hypothekenfinanzierung, und sie sehen, dass die Immobilienspekulanten ihr Geld jedes Jahr verdoppeln konnten.

Ebenso sind in den letzten fünf Jahren die Aktien von amerikanischen Bauunternehmen so wie der NASDAQ angestiegen. In den fünf Jahren der Technologieblase, 1995 bis 2000, stieg der NASDAQ jedes Jahr um 44 %. Jetzt sind es die Immobilienfirmen, die so außer Rand und Band sind – ein jährlicher Anstieg von 46 % seit 2000, laut Kevin Duffy.

Duffy denkt, dass die Technologieblase hauptsächlich Männersache war. Männer fanden es spannend, Geld zu machen, indem sie in Firmen investierten, die elektronische Produkte herstellen. Als die Blase platzte, sagten die Frauen: "Habe ich es dir nicht gleich gesagt?". Als Greenspan die Preise senkte, hat er nicht nur die Kreditblase gerettet, sondern auch Tausende von Ehen. Die Familien waren nie gezwungen, ihre Ausgaben zurückzufahren – und die Finanzierungsfirmen zielen auf die Frauen. Männer treffen die finanziellen Entscheidungen, wenn es um das Ei im Nest geht, Frauen jedoch treffen die endgültige Entscheidung, wenn es um das Nest selber geht.

Jedes Mal, wenn ich meinen Computer hochfahre, wird mir ein neues Angebot unterbreitet, mein Haus mit einer Hypothek zu belegen. Heute Morgen bot mit Ameriquest eine Refinanzierung auf Knopfdruck an. Es gab Verschiedenes zur Auswahl, aber "Barauszahlung" blinkte. Viele Leute benutzen den Refinanzierungslink, um ihre Immobilienspekulationen anzukurbeln. Sie belasten ihr erstes Haus, um das Geld als Anzahlung für ein weiteres Haus zu benutzen.

"Der Markttrend geht zum zweiten Haus", sagt eine Schlagzeile der L.A. TIMES. Zweithäuser steigen noch schneller als erste, denn sie sind in der Regel in beliebteren, wachstumsstarken Gegenden, wie zum Beispiel Ortschaften am Meer. Die Folge ist, dass der Hausbesitzer zum einen seine Schulden erhöht, zum anderen einen gewissen Lebensstandard erreicht. Wenn er 50.000 Dollar in ein Haus investiert hat, dass 200.000 Dollar wert ist, dann hat er ein Jahr später, zumindest in Kalifornien, ein Haus, das 250.000 Dollar wert ist, ohne dass er weiteres Geld hätte investieren müssen. Er könnte also die 50.000 Dollar Eigenkapital herausnehmen und in ein weiteres 250.000 Dollar Ferienhaus investieren. Immer noch hat er nur 50.000 Dollar investiert. Aber er hat den Gegenwert von Immobilien im Wert von fast einer halben Million Dollar. Wenn der Markt für Eigentum weiter um 20 % pro Jahr ansteigt, dann würde er 100.000 Dollar machen, was vielleicht mehr ist, als er mit seiner Arbeit verdient. Aber warum sollte er dann jetzt aufhören? Im folgenden Jahr könnte er doch noch ein weiteres Haus kaufen. Und dies wieder, ohne einen weiteren Cent zu investieren. Ziemlich bald wäre er ein echter Immobilienmogul, mit Häusern im Wert von Millionen, die alle auf mickrigen 50.000 Dollar ursprünglicher Investition beruhen.

Die Geschichte spielt sich überall an der Westküste so ab. Aus den Medien hört man, dass die Immobilienpreise in einem "heftigen Tempo" ansteigen. Das klingt doch ganz so, wie im letzten Jahr der NASDAQ Blase.

Ich habe keinen Zweifel, dass diese Blase platzen wird. Über das Wann und Wie habe ich nur Meinungen. Aber wenn es so weit ist, dann wird diesmal die gesamte Wirtschaft vor die Hunde gehen, und nicht nur der Vater der Familie. Als der NASDAQ anstieg, waren die Frauen misstrauisch, sagt Duffy. Sie vermuteten, dass die Technologieaktien eine vergängliche Mode sein könnten. Es gab keine Eile, die Gewinne ihrer Männer auszugeben, für die meisten Leute waren es "nur Zahlen auf dem Papier".

Aber die Immobilienblase ist anders. Meine Beobachtung, die nur auf persönlicher Erfahrung beruht, ist, dass Frauen wesentlich mehr Vertrauen in Eigentum haben, als in Aktien. Irgendein Instinkt scheint sie dahin zu treiben, ein eigenes Nest besitzen zu wollen, eher als einfach nur darin zu wohnen. Meine eigene Frau -(und das nachdem sie meine Warnungen über die Immobilienblase gehört hatte) drängt mich immer noch zu kaufen. "Die Preise mögen eine Zeit lang runter gehen,", sagt sie, "aber sie werden nicht lange im Keller bleiben. Abgesehen davon ist das immer noch besser, als monatliche Zahlungen." Sie bezieht sich dabei auf eine Wohnung in Paris, die ich mich seit fünf Jahren weigere zu kaufen. Während die Preise fast so stark anstiegen wie in Kalifornien.

Werden sie auch weiterhin steigen? Ich bin mir nicht sicher. Aber ich bin mir sicher, dass Familien gelernt haben, an steigende Immobilienpreise zu glauben, sich darauf zu verlassen und davon zu profitieren. Die Leute haben sich daran gewöhnt, für den Urlaub, die neue Küche und neue Autos aus der Bank-der-ewig-steigenden-Hauspreise zu bezahlen. Wenn diese Bank versagt, dann werden viele andere Dinge folgen: Die Altersabsicherung, die Ehe und die amerikanische Wirtschaft.

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[matthiasch]

@rioja

Ich habe heute angefangen Bills Buch "Tage der Abrechnung" zu lesen. Wirklich sehr interessant und zugleich auf Bills Art und Weise amüsant geschrieben.
Auch sein geschichtliches Wissen kommt nicht zu kurz - also etwas für wahre Fans, zu denen ich mich mittlerweile zähle.

Gruß Matthias

[rioja94]

hallo,

wundere mich nur, das angesichts des risikos, relativ wenig über das thema zu lesen ist.

auch institutionen wie der IWF relativieren mittlerweile. deren töne waren schon einmal wesentlich schärfer - anscheinend soll man das wort "immobiienblase" vermeiden. vor einigen monaten noch nannte man das kind beim namen- nun benutzt man allerorts das wort "overvalued" bzw. "überberwertet und sobrevaloracion".

warum macht man das? hier in spanien kommt es einem fasst so vor, als wenn es verboten wäre das wort "immobilienblase" zu verwenden.

will man hier durch eine mildere ausdrucksweise panik vermeiden? denn das ist es doch, was man immo überhaupt NICHT gebrauchen kann - man ist ja "um eine weiche landung" bemüht.

wir werden sehen, ob es gelingt - letztendlich ist es gesünder.

es gibt keinen langfristigen markt für die aktuellen preise!

schönes WE
rio

[schlier]

Servus rioja,

also ich teile deine meinung absolut. habe neulich eine reportage über spanien gesehen und da war es ebenso. junge familien überschulden sich föllig und geben jetzt schon das geld aus, was sie durch den immogewinn in 2 jahren "absolut sicher" verdienen werden. Das war wie damals am neuen markt als mir ein freund 19 Jahre und mit nem 1,0 abi also recht intelligent mit absolutem ernst vorrechnete, dass es in einem jahr millionär ist basierend auf der entwicklung von nokia und em.tv in den letzten 2 jaren.
Aber nun zum immo thema. Ähnliche situation war in ostdeutschland mitte der 90 er. Die bauträger haben dort ähnlich gearbeitet. Arbeiet jetzt mit ehemaligem bauträger zusammen der hatte zum schluss 350 wohnungen und alles auf pump. 30 mio € schulden. Und das lief ähnlich. eine wohnanlage gekauft und angefangen zu sanieren. ein großteil des darlehens so für das allgemeine leben ausgegeben. als dann die kohle knapp wurde nächste bude geholt und die kohle von dem darlehen genommen um das erste fertg zu machen und das zweite anzufangen. ja und so ging das fröhliche 7 jahre bis die banken 30 mio ausgegeben hatten und von einem tag auf den anderen dicht machten. ja und dann is das gesamte kartenhaus zusammengefallen. und was ich bisher mitbekommen hab, war das eine übliche praxis im osten deutschlands. ja und die situation von jetzt kennt man ja.
daher alle märkte sind zyklisch und es gab noch kein hoch dem nicht ein tief folgte. Und wenn es jemdan so einen crasch tatsächlich vorhersagen könnte, dann hätten nahmhafte versicherer und banken wohl kaum teilweise bis zu 2 milliarden euro in einem quartal abschreiben müssen.
servus
servus

[rioja94]

Wende am Rentenmarkt

Von Claus Vogt
Bekanntlich halten wir die Wahrscheinlichkeit für überaus hoch, daß sich weltweit die Rentenmärkte in einem ausgeprägten und langwierigen Prozeß einer langfristigen Trendwende befinden. Der 1980 begonnene Trend fallender Zinsen befindet sich vermutlich in seiner Endphase. Vor 25 Jahren war es richtig, langlaufende Anleihen zu kaufen. Der Zins betrug bis zu 15 Prozent pro Jahr und die US-Notenbank zeigte sich fest entschlossen, mit deutlichen Zinserhöhungen die seit über einem Jahrzehnt galoppierende Inflation auf ein weniger unerträgliches Maß zu dämpfen. Die Zeit dafür war reif, denn sowohl die Anleihekäufer als auch das „gemeine Volk“ hatten endgültig genug von dem offensichtlichen Kaufkraftverlust ihres Geldes. Die Verabreichung der bitteren Medizin hoher Zinsen und schwerer Rezessionen war endlich mehrheitsfähig und damit politisch machbar geworden.

Ein vollkommen anderes Bild bietet sich dem Betrachter der Szene heute. Die Zinsen 10-jähriger Anleihen bewegen sich seit zweieinhalb Jahren sowohl in Europa als auch in den USA um die Marke von mageren 4 Prozent, die US-Notenbank verfolgt seit Jahren eine außergewöhnlich expansive Geldpolitik und sie hat unter dem Stichwort „unkonventionelle geldpolitische Maßnahmen“ keinen Zweifel daran gelassen, die Gelddruckmaschine auch in Zukunft hemmungslos einzusetzen. Gleichzeitig betreiben fast alle Regierungen der Welt eine von exzessiven Staatsschulden gekennzeichnete Fiskalpolitik, die selbst die Staatsdiener des Bundesrechungshofs dazu veranlaßte, sehr deutliche Worte der Kritik zu wählen. Vor diesem Hintergrund halten wir unter Umständen sehr deutliche Zinssteigerungen in den nächsten Jahren für höchst wahrscheinlich.

Kurz- bis mittelfristig haben wir den Eindruck, Mitte Februar eine wichtige Trendwende an den Rentenmärkten erlebt zu haben. Äußerungen des US-Notenbankpräsidenten Alan Greenspan scheinen dabei als Auslöser einer längst überfälligen Kursbewegung gedient zu haben. Da Greenspan außerdem den Kongreß dazu aufrief, Maßnahmen zu beschließen, um das ungebremste Wachstum der Hypothekenbanken Fannie Mae und Freddie Mac zu bremsen, gab er den Marktteilnehmern noch einen weiteren handfesten Grund, steigende Zinsen vorwegzunehmen, insbesondere an dem von Fannie Mae dominierten Hypothekenmarkt. In steigenden Hypothekenzinsen sehen wir die Nadel, die die Immobilienblase mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zum Platzen bringen würde.

Die technische Situation der Rentenmärkte spricht unserer Meinung nach für eine längere Phase steigender Zinsen. Zumindest für die nächsten zwei bis drei Monate rechnen wir mit einer Fortsetzung des gerade erst begonnenen Trends. Diese Aussage gilt sowohl für die USA als auch für Europa.


Claus Vogt leitet das Research der Berliner Effektenbank.

[tropezon]

In steigenden Hypothekenzinsen sehen wir die Nadel, die die Immobilienblase mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zum Platzen bringen würde.

Dann Gute Nacht wallstreet, Nasdaq und Co.

spricht unserer Meinung nach für eine längere Phase steigender Zinsen. Zumindest für die nächsten zwei bis drei Monate

Man ist das laaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaannnnnng.

[rioja94]

Zumindest für die nächsten zwei bis drei Monate rechnen wir mit einer Fortsetzung des gerade erst begonnenen Trends

[rioja94]

House of cards

May 29th 2003
From The Economist print edition








In many countries the stockmarket bubble has been replaced by a property-price bubble. Sooner or later it will burst, says Pam Woodall, our economics editor

“BUYING property is by far the safest investment you can make. House prices will never fall like share prices.” This is the advice offered by countless estate agents around the globe. In the absence of attractive investment opportunities elsewhere, home buyers have needed little encouragement: from London to Madrid and from Washington to Sydney, rising house prices have been the hot topic of conversation at dinner parties. Over the past seven years, house prices in many countries have risen at their fastest rate ever in real terms. And now institutional investors are also eagerly shifting money from equities into commercial property. Many property analysts scoff at the suggestion that another bubble is in the making. House prices may have fallen after previous booms, but “this time is different”, they insist. That is precisely what equity analysts said when share prices soared in the late 1990s. They were proved wrong. Will the property experts suffer the same fate?



House of cards
A boom out of step
Location, location, location
Castles in hot air
Design flaws
Risky office affairs
Spaced out
Heading for a brick wall
Acknowledgments
Offer to readers



House prices are heading for a fall
May 29th 2003



America`s economy

Britain`s economy

Property



"Comparing Wealth Effects: the Stock Market Versus the Housing Market", by Karl Case, John Quigley and Robert Shiller is online. See also the IMF`s World Economic Outlook (April 2003).

See also a video introduction to our property survey (RealAudio) (Windows Media Player).





This survey will examine investors` current love affair with both residential and commercial property (or real estate, as Americans call it). It will explore the latest trends in property prices around the globe and consider different methods of estimating fair value in order to assess whether there is a bubble. This may well be the single most important question currently hanging over the world economy. Given the fragile state of many economies, the bursting of a housing bubble could easily drag them into recession.

Property is probably the biggest business in the world. By one estimate, construction, the buying, selling and renting of properties and the imputed benefits to owner-occupiers account for around 15% of rich countries`GDP. Property also makes up around two-thirds of the tangible capital stock in most economies. Most important of all, property is by far the world`s biggest single asset class. Investors have much more money tied up in property than in shares or bonds (see chart 1).

A lot more people own homes than own shares. In all the big developed economies bar Germany, well over half of all households are home-owners (see chart 2). In most of Europe and Australia, housing accounts for 40-60% of total household wealth, and in America for about 30%. And even in America the typical household on an average income holds six times as much wealth in residential property as in shares.

Yet, curiously, there has been much less economic research into the property market than into the stockmarket, the bond market or the foreign-exchange market. One reason is that until recently much of this property investment was held fairly passively. For most people a home was simply a place to live. For most firms offices were a necessary but relatively unimportant part of their infrastructure. Commercial property made up less than 5% of most institutional investors` portfolios. But now many people, having lost faith in shares, see their home as an investment that will appreciate rapidly in value. Financial institutions are also pushing up the share of commercial property in their portfolios. To both sorts of investor, property seems to offer attractively high returns—as well as a safe haven in an increasingly risky world.



Betting the house
Over the past few years, house prices have been booming almost everywhere except Germany and Japan. Since the mid-1990s, house prices in Australia, Britain, Ireland, the Netherlands, Spain and Sweden have all risen by more than 50% in real terms. American house prices are up a more modest 30%, but that is still the biggest real gain over any such period in recorded history. Commercial-property prices in some big cities have also been looking rather frothy.






These property booms have been partly driven by economic fundamentals, but bubble-like symptoms abound. Real-estate investment has even made it into a TV series, “The Sopranos”. In one recent episode, the wife of Tony, the Mafia boss, suggested he invest in a real-estate investment trust (a fund which enables small investors to buy commercial property). Many viewers took her advice.

Rewards from investing in property in the past are certainly impressive. In Britain, for example, over the past ten years the total return from both commercial and residential property (including rental income) has been well over 10%, beating the return on equities or gilts. Over the past three years, British house prices have risen by 55%, whereas share prices are 40% down.

Over the past ten years, the total return from buying a house (including the implicit rental income) has exceeded the return from shares in half the countries in chart 3. But these figures understate the possible gains from investing in property. Unlike equities, most homes are bought with borrowed money, and the resulting leverage can greatly lift the return on the initial stake (or increase any loss). Suppose you had invested $20,000 in shares, which after five years are now worth $40,000, including reinvested dividends, implying an annual return of 15%. Then suppose you had used the $20,000 as a deposit on a $100,000 house that over five years had risen in value by a more modest 7% a year, to $140,000. Assume, for simplicity, that mortgage-interest payments and maintenance costs exactly offset the rental income. The average annual return on your deposit would have been almost 25%.

In addition, the taxman tends to treat housing far more favourably than financial assets. In most countries, owner-occupiers get tax relief on their mortgage interest payments or first-time buyers get a tax credit, and owner-occupiers are at least partially exempt from capital-gains tax. Admittedly the transaction costs of buying and selling property are high, but on reasonable assumptions the after-tax return from housing over the past decade has exceeded that from shares in most countries.

How long can the party last? Estate agents, builders, lenders, many economists and even Alan Greenspan, chairman of America`s Federal Reserve, have all insisted that there is no house-price bubble. Rising house prices, the argument goes, are fully justified by low interest rates, rising real incomes, growing populations and a fixed supply of land. But this sounds a little like the “wall of money” argument used to defend inflated share prices in the late 1990s. Prices had to rise, it was said, because the number of shares in which pension funds could invest their billions was limited. Investors mistakenly came to believe that the traditional link between share prices and profits no longer mattered. Home-owners may be making a similar mistake today.






It is often argued that property is a much safer investment than shares because a share is just a (possibly worthless) piece of paper, whereas bricks and mortar are something tangible. Yet that tells us nothing about their relative value. Bubbles form when the price of any asset gets out of line with its underlying value.

Home prices are not listed daily in the Financial Times, but the same sort of valuation analysis can be applied to houses as to shares. The price you pay for a property should reflect the future rent at which you could let it. The fact that in many countries prices of homes and commercial buildings have been rising much faster than rents should be ringing alarm bells.

Housing is just as prone to irrational exuberance as is the stockmarket. Property is increasingly viewed as an easy way to make money. People buy a home in the expectation that its price will continue to rise strongly over time. Such expectations lie at the heart of all bubbles. Given the boom in the property market over the past few years, at the very least house-buyers betting on further rapid house-price gains are likely to be disappointed. Worse, there is a risk that house prices will take such a tumble that they take whole economies with them.



Vicious cycles
Swings in property prices can have a big impact on economic growth. Since the IT and stockmarket bubbles burst, rising property prices around the globe have helped to prop up the world economy. Rising house prices have boosted consumer spending by making people feel wealthier, offsetting the effect of falling share prices. Consumers have also been able to borrow more against the higher value of their homes, turning capital gains into cash which they can spend on a new car or a holiday. For firms, property is the main form of collateral for borrowing, so swings in commercial-property prices can also influence corporate investment.






But just as rising house prices help to boost spending, so falling house prices can cause economic pain. In an analysis of a number of earlier housing bubbles, the IMF`s latest World Economic Outlook found that output losses after house-price busts in rich countries have on average been twice as large as those after stockmarket crashes. The average real decline after a house-price bust has been more modest than after a stockmarket crash (30% over four years against 45% over two-and-and-half years), but at the end of that period GDP had fallen by an average of 8% relative to its previous growth trend, compared with 4% after a share-price bust. The IMF also found that a sharp rise in house prices in real terms is much more likely to be followed by a bust than is a share-price boom.

There are three reasons why a house-price bubble might cause more harm on bursting than a stockmarket bubble. First, house prices have a bigger wealth effect on consumer spending, largely because more people own their homes than own shares. A study of 14 countries by three American economists, Karl Case, John Quigley and Robert Shiller, found that in most economies a change in property prices had at least twice as big an effect on consumer spending as a change in share prices of the same order.

Second, people are much more likely to borrow to buy a home than to buy shares. Some of them inevitably borrow too much and later have to curb their spending. Third, a decline in property prices also leaves some households with homes worth less than the amount they have borrowed, so housing busts have a greater effect on banks, which are typically heavily exposed to real estate. Falling house prices lead to an increase in banks` non-performing loans, and as their collateral shrinks, so does their capacity to lend.

This survey will conclude that the latest housing boom has inflated bubbles in several countries, notably America, Australia, Britain, Ireland, the Netherlands and Spain. Within the next year or so those bubbles are likely to burst, leading to falls in average real house prices of 15-20% in America and 30% or more elsewhere over the next few years, in line with average price declines during past housing-market busts. This time, however, with inflation so low, house prices will fall more sharply in money terms than they did in the past. In Britain as a whole, for example, average nominal house prices are likely to drop by 20-25%, and in London by much more. Significant numbers of owners may be left with homes worth less than their mortgages—especially as the proportion of owner-occupiers with mortgages exceeding 80% of the value of their homes is higher now than it was in the previous bust in the early 1990s.

There are already signs in some cities, such as London, New York and Amsterdam, that the housing market is cooling fast, but estate agents still insist that prices are unlikely to fall by much. Tell that to the couple who bought a four-bedroom house in San Francisco for $2.1m in 2000, then divorced and had to sell the house only two years later for $1.45m.

[rioja94]

hier der link

http://www.economist.com/surveys/displaystory.cfm?story_id=1…

[rioja94]

http://www.handelsblatt.com/pshb/fn/relhbi/sfn/buildhbi/cn/G…

[matthiasch]

Wieder etwas von Bill Bonner, sonst wird es ja langweilig

...Noch aufregender und erheiternder als die Aktienpreise sind die Immobilienpreise. "Es ist, als würde man dafür bezahlt, in Kalifornien zu leben", sagte ein Skeptiker zur New York Times. Die Preise sind im letzten Jahr um 22 % gestiegen, das bedeutet für den durchschnittlichen Hausbesitzer mit einem Haus für durchschnittlich 400.000 Dollar, dass sein Vermögen um 88.000 Dollar gestiegen ist. Das hat er erreichen können, ohne einen Finger krumm zu machen. Er muss sich so fühlen wie einer, der mit einer wunderschönen Frau, die gerade aus dem Gefängnis entlassen wurde, im Aufzug stecken bleibt. Was für ein Glück!

Und dadurch hat er festgestellt, dass er eine ganze Menge mehr Geld verdienen kann, indem er Häuser kauft, als durch seine Arbeit. Die Hauspreise schnellen immer weiter in die Höhe. Die LA Times berichtet über ein Haus, dass für 980.000 Dollar gekauft wurde und fast sofort wieder für 1,5 Millionen Dollar verkauft wurde.

Die Geschichte in der Times berichtet von einer jungen Frau, die ihr erstes Haus ohne Eigenkapital und mit einem Kredit kaufte, bei dem sie nur die Zinsen abzahlen musste ... Vor fünf Jahren wurden nur 5 % der Häuser mit solchen Krediten verkauft. Heute liegt der Anteil schon bei fast 50 %. So wie es in diesem Bericht aussieht, muss man befürchten, dass sich Frauen in eine finanzielle Krise manövrieren. Diese Frau glaubt, dass der Besitz eines Hauses sie freikaufen könnte. Sie berichtete der Zeitung, dass sie vorhat, den Gewinn, den sie nach Rückzahlung der Hypothek übrig behält, dazu zu nutzen, die Schulden auf ihrer Kreditkartenabrechnung zu begleichen. Aber der Bericht geht noch weiter:

"Letzten Herbst hat Herron sich entschlossen, den Sprung zu wagen. Bei den ersten vier Immobilien, die sie fand, wurde sie überboten. Dann wurde die Erdgeschosswohnung in einem Vierfamilienhaus frei und sie kaufte sie. Sie ist darüber immer noch erstaunt."

"Ich habe ein 40.000 Dollar Darlehen wegen meines Studiums, ich habe hohe Kreditkartenschulden. Ich bin eine typische Amerikanerin. Und sie waren bereit, mir noch mehr Schulden zu gestatten, damit ich ein Haus kaufen kann."

"Sie fragt sich manchmal, ob das mit einer Zwangsversteigerung enden wird, wenn die Bank ihr das geliebte Zuhause wegnimmt, sobald sie ihre Rechnungen nicht mehr bezahlen kann. Vielleicht war es ein Fehler, dass man ihr das Geld gegeben hat. Vielleicht war es auch ein Fehler von ihr, dass sie das Geld genommen hat. Aber sie hat nicht vor, zu protestieren."

"Wenn man so ist wie ich, dann ist man so ungläubig, wenn einer einem noch Geld geben will, man schließt einfach die Augen und unterschreibt", sagt Herron `"ich hätte einfach alles unterschrieben"

Hier haben wir, lieber Leser, eine wirklich entscheidende Zutat für einen Fat Tail. Ein Crash am Aktienmarkt wird von dem üblichen Gejammer und Zähneknirschen begleitet werden. Aber ein Zusammenbruch des Immobilienmarktes wäre um einiges schlimmer. Die Haushalte haben angefangen, sich auf die Gewinne aus ihren Häusern zu verlassen. Was für ein Jammer, wenn diese Gewinne auf einmal zu Verlusten werden.

[peter.wedemeier1]

Greenspan Misfires on Fannie, Freddie

By Steven Pearlstein

Wednesday, May 25, 2005; Page E01

We now know that the Bush administration routinely suppresses dissident views, mischaracterizes staff-level analysis and stokes irrational fears to justify predetermined, ideologically driven policy positions.

Unfortunately, this cynical approach seems to have been adopted by Alan Greenspan in his crusade to privatize Fannie Mae and Freddie Mac -- a crusade that has now undercut the credibility and the independence of the Federal Reserve.


I have in my hand a report by the Fed professional staff titled, "Concentration of Risk in the OTC Market for U.S. Dollar Interest Rate Options." Until I inquired after it Monday, this report was not going to see the light of day, ostensibly because it is based on confidential information provided by Fannie, Freddie and the major dealers in interest-rate swaps. But it comes to three interesting conclusions, which I`ll attempt to paraphrase using the Queen`s English:

(1) The risks to the financial system posed by Fannie and Freddie`s use of the derivatives market to hedge interest-rate and mortgage-prepayment risks are less than most of us thought.

(2) If either Fannie or Freddie were to fail, these derivatives markets would not melt down.

(3) The availability of these hedging instruments allows Fannie, Freddie and big banks to load up their balance sheets with mortgages and, indirectly, lower mortgage interest rates.

http://www.washingtonpost.com/wp-dyn/content/article/2005/05…

[AlterMann]

Die aktuelle Wiwo hat einen sehr interessanten Beitrag zum US-Immomarkt.

Wirtschaftsprofessor Robert Shiller analysiert zusammen mit Studenten den US-Immomarkt seit 115 Jahren.

Da der Beitrag zum reinkopieren zu lang ist hab ich`s mal hier als pdf geuppt:
http://rapidshare.de/files/2563173/Immos_usa.pdf.html

[matthiasch]

Schaut euch den Anstieg an, Wahnsinn

Standard and Poor`s Supercomposite Homebuilding Index



PS: Danke, dass ihr den Thread am Laufen haltet. Ist wohl aktuell doch noch etwas zu früh um der Blase gegenzusteuern.

Gruß Matthias

[peter.wedemeier1]

Fannie Mae to sell $5.5 bln in bills Wednesday
Freddie Mac sells $3.5 bln of bills
Freddie Mac launches $7 bln of notes, pricing Tues

[peter.wedemeier1]

Feds no longer dismiss talk of housing bubble
Regulators focus on role of `exotic` loans in propping up prices

http://www.msnbc.msn.com/id/8514801/

[peter.wedemeier1]

"It is a bubble, and it will pop but it’s not prices that pop — it’s market activity that pops," said Christopher Thornberg, an economist at UCLA`s Anderson business school. "Prices just go down glacially, but market transactions collapse."

HOUSING SPECULATION IS MORE RAMPANT THAN YOU THINK
by Peter Schiff
Euro Pacific Capital
July 5, 2005

"As the “debate” over the existence of a housing bubble intensifies, both sides are likely to be proven wrong when it comes to predictions for housing declines should the bubble burst. Most bubble advocates believe that rather than collapsing, housing prices will either rise more slowly, fall slightly, or simply stop going up, thereby allowing stagnant incomes to catch up with surging prices. However, a closer look at the facts reveals it is far more likely to burst with as big a bang as did the NASDAQ five years ago...

"According to a recent study by the National Association of Realtors, 23% of homebuyers specifically identified their purchases as investments. Another 13% identified their purchases as vacation properties. Since rental yields are so low, those buying properties as investments are by definition speculating. However, buyers of vacation homes are also speculating, as inherent in the decision to buy such properties is the expectation of price appreciation. Absent such a forecast, it is far more economical to vacation in hotels. Further, as owners of rental or vacation properties do not occupy their properties as principal residences, a change in sentiment as to future price appreciation could easily cause such owners to sell, or worse, to walk away from mortgages in circumstances of negative equity.

"However, the mere fact that owners occupy their houses as principle residences does not necessarily remove such properties from the category of speculative investments. For example, 58% of recent California homebuyers financed their purchases using ARMs (with percentages in pricier counties exceeding 80%). The primary reason given to justify such mortgages was owners’ intentions to resell the properties in relatively short periods of time. Such buying is clearly speculative, regardless of the speculator’s intention to occupy the property.

"The fact that the majority of today’s homebuyers are actually speculators in disguise, suggests that when the trend turns, prices will drop precipitously. Far from holding on to their homes, as even most housing bears suggest, owner/speculators will sell in droves, or worse, simply walk away from their bets, leaving lenders and tax payers to cover their losses."

[peter.wedemeier1]

Crippling "Wealth"
by Kurt Richebächer
Contributor, The Daily Reckoning
June 24, 2005

"In the end, the main question is, of course, what happens when a housing bubble expires. As to be expected, Mr. Greenspan and the bullish consensus deny the possibility of a hard landing. A little logic says that such a landing is inevitable.

"An illuminating case in this respect is the very recent experience in the Netherlands. While traditionally a country highly conservative in its finances, it developed a housing bubble in 1998-99, after years of strong economic growth. House prices and credit growth soared at double-digit rates. As homeowners cashing in on their burgeoning home equity went on a spending spree, the household savings rate plunged from 12.9% of disposable income in 1998 to 6.8% just two years later.

"As the Dutch central bank raised its short-term rate from 2.5% to 4.5% from 1999-2000, house price inflation came to an abrupt halt. Household borrowing and mortgage equity withdrawal slumped sharply.

"Being deprived of their "wealth effects," the Dutch people returned to saving from their current income. Within just three years, the personal savings ratio was back to 12%, driving the Dutch economy into the worst recession among the industrialized countries. The growth rate of consumer spending sagged in a straight line from 4.7% in 1999 to minus 1.2% in 2003.

"We have recalled this episode to emphasize one point of greatest importance, yet one that is widely ignored. The Dutch example confirms that for consumer spending to slump in the wake of a fading housing bubble, house prices do not need to fall at all. It is sufficient that they stop rising, thereby depriving households of new wealth effects and the associated borrowing facilities.

"Therefore, major housing bubbles imperatively end in a hard landing. A second major adverse influence on economic growth implicitly arises from the sudden cessation of the building boom. Yet the worst looming problem is always the potential damage to the banking system through escalating bad loans."

http://www.financialsense.com/editorials/daily/2005/0624b.ht…

[TopQuartile]

Welche Möglichkeiten gibt es, von einem fallenden S&P Homebuilding zu profitieren?

[peter.wedemeier1]

The Rise to Ruin

Whiskey & Gunpowder
21 July 2005
Marc Faber and Dan Denning
Paris, France

by Dan Denning

"Countless speculators and future funds have lost much money this year by betting that the US dollar would depreciate against the Euro and other currencies. The mistake these speculators made was failing to understand that a currency can also depreciate or lose its purchasing power against other assets than just other currencies.

Thus, if all the central banks in the world were to increase their money supply in concert annually by, say, 20%, currencies could remain stable against each other but lose in value against consumer prices, precious metals, commodities, art, real estate, and so on.

I point this out because, although I have been positive for the dollar for the last six months, I remain a firm believer that it will go down or continue to lose its purchasing power, as it has done since the establishment of the Federal Reserve Board in 1913 - however, not necessarily against the Euro."

mfg

http://www.321gold.com/editorials/denning/denning072205.html

[peter.wedemeier1]

Richard Russell:

Legendary Funds Manager Predicts Utter Global Collapse Stemming From Bursting of Property Bubble

Blames Bush-Cheney "regime"

In a recent interview on CNBC with Ron Insana, one of the "old-timer" funds manager, Julian Robertson, predicted "utter global collapse" as a consequence of the bursting of the world-wide property bubble.

Often called "Never Been Wrong Robertson", the former head of Tiger Management (once the largest hedge fund in the world), is extremely worried about the speculative bubble in real estate.

Specifically, he is very worried about a world that is sustained by American consumer spending which is in turn 1/4 sustained by a property bubble. He predicts that 20 million people could lose their homes once the property bubble bursts.

Even more worrisome, he thinks central banks around the globe out of desperation will try to re-inflate the world economy with more liquidity that will create an inflationary spiral unseen in the economic history of mankind.

"Where does it end?", Insana asked Robertson. "Utter global collapse," he answered. But not just economic collapse ... collapse of epic proportions. Collapse and disintegration of all infrastructure, including government. Inflation will run into the double and triple digits. "Food production will fall. People will be carrying around U.S. dollars in wheelbarrows like Germany," he said.

There will be "total collapse of public infrastructure. Total collapse of medical care systems. All public pension plans, Social Security will collapse. All corporate pension plans will collapse."

"The American consumer is effectively now supporting the rest of the planet," he continued. "Consumption rates in all other nations are falling, have fallen to the point that the tax revenues to governments, that the business and industries those nation states are providing is now a net negative number relative to total debt service and public cost, that this exists in virtually every nation state on the planet now."

And for much of this "doom", interestingly, he blames the Bush-Cheney "regime".

"They have now consolidated power and money on the planet to the maximum extent possible. The planet`s net liquidity, that is its, net free cash flow. Is now a negative number. The planet is not simply sinking into a sea of red ink; it is already sunk. The people just don`t realize it yet," he said.

According to Robertson, "the Bush-Cheney regime is preparing the nation for transition from democracy into dictatorship because a dictatorship will be necessary to control, in 5 years time, food and water riots." He said "the federal government, that part of Patriot II Act, the internal exile, that the government is going to have to build now huge detention compounds on federal lands, probably in the West where the land is available, to potentially house 50 million or more citizens that will be in financial ruin."

In 10 years time, whoever is left will be effectively starting again, he said.

"More importantly, and I`m trying to think how we imply this or how we express this to the people, what extraordinary times we are living in and how the destruction of the planet has been engineered by the Bushonian Cabal from 1980 to 1992, and then from 2001 to present, which has effectively destroyed the economic liquidity of the planet," he said.

Robertson ended the interview by saying that he hopes he is not alive to see this.

"The lucky ones are the ones who are my age now," he said.

mfg

[peter.wedemeier1]

Ohne Zweifel würde ein Kollaps am Immobilienmarkt gewaltigere, härtere und weitreichendere Konsequenzen haben als der Übergang in das Jahr 2000 (Computer!) oder das Platzen von der Blase am US-Aktienmarkt (Dow Jones/Nasdaq) zum Übergang in das Jahr 2000. Während Sir Alan Greenspan uns daran erinnert das Immobilien ein örtliches Phänomen seien, erfordern die Parzellen jedes Jahr 20-30% mehr Geld, überall von Anchorage bis zu den Everglades - eine harte Angelegenheit wenn man bedenkt, das die Arbeitslosigkeit jedes Jahr ansteigt.

Im Ernst, ob die Bush Bande nun unabhängig oder als ein Teil von der globalisierten Weltordnung agiert ist uninteressant. Es ist sehr schwer zu übersehen, das sich die Weltwirtschaft mit schnellen Schritten Weimar annähert. Die Enron-Banker-Schreckens-Politiker-typen bringen Ihre Vermögen in der Karibik auf die Reihe um Ihren persönlichen Ausstieg versüßen zu können. Wenn Hitler der starke Führer für die Lösung vom dem Leid aus dem 1. Weltkrieg war, dann stelle dir gerade einmal bitte die Lösung vor, die die Volkswirtschaft von einer US-$ Leitwährung erfahren wird bei einer ähnlichen Implosion.

mfg

[peter.wedemeier1]

"Julian states a concern for the global economy due to the fact that the world economy is driven in large part by American consumption. He feels that the American consumer is out of gas and that many people may be at risk of loosing their home."

http://randomroger.blogspot.com/2005/05/julian-robertson.htm…

[peter.wedemeier1]

`Rich Dad` guru turns cautious on buying real estate, buys Gold Coins.

Sunday, July 24, 2005


You read the real estate-to-riches books and finally took the plunge. You pulled the equity out of your home and bought another and then another. Despite your income of $45,000 a year, now you`re leveraged to the tune of $1. 7 million and loving every minute. Because when the properties appreciate you`ll have made the nest egg of your dreams.

Then you log on to your investment guru`s Web site and discover this stunning news: Your real estate dreams are soon to be dust in the wind.

"If you want to be smart, buy gold coins."

Such may be the roller-coaster ride of advice for the followers of Robert Kiyosaki. His books -- "Rich Dad, Poor Dad" (1997), "Cashflow Quadrant" (1998) and nine other titles written by him and his "Rich Dad`s Advisors" -- have dominated the best-seller lists for years, selling more than 24 million copies in 44 languages worldwide.

His infomercials, lectures and classes have reached millions more. This year, he was one of several superstars at a two-day, 46,000-person event in Los Angeles called Real Estate Wealth Expo, with this slogan: "One Weekend Can Make You a Millionaire."

He`s played live at Madison Square Garden, chatted up Oprah on her show and hawked his ideas on everything from CNN to PBS pledge drives.

The essence of his thinking is one of simple financial literacy. Learn about money. Educate yourself financially and you too can learn what the rich have known for eons: Don`t work for money, let money -- via the right investments -- work for you. Grow your assets. Shrink your liabilities.

But unlike many investment gurus, Kiyosaki, a Hawaii-born surfer who describes himself as an old hippie and environmentalist, despises standard financial planning advice. "Earn, save and buy a nice collection of mutual funds to supplement your Social Security" is anathema to him. Rather, he`s made much of his fortune in real estate.

But now, in the past couple of months, the man -- whose engaging financial parables have coaxed millions of ordinary under-earning boobs (including yours truly) into the real estate market -- has become a major bubble-blower.

On his Web site, www.richdad.com, which contains a forum for his casual and dedicated followers (including those who pay $100 a year to join his "insiders" club), he has begun posting articles that caution against what might be called "surreal estate exuberance."

He cites the Economist at length, including the assertion that "the global housing boom is the biggest financial bubble in history." He confesses that he`s currently dumping real estate that produces no cash flow (from rental income) and going "long on gold and oil."

Curious about why one of the foremost real estate boosters has begun to sound like a survivalist in the Utah desert, I caught up with Kiyosaki by phone at his home on Waikiki beach.

"Don`t get me wrong, I`m still buying real estate," he told me, adding that he was in the process of buying seven new properties but that he wasn`t buying anything in expectation of appreciation. "I`m an investor, not a speculator. ... I want it to cash flow."

He knows that many others have not been so prudent. "I`m worried about people using their houses as ATM machines," he says, referring to those homeowners who have refinanced their homes to buy cars, pay for remodels or to buy more real estate.

"And I`m worried about all the people who are flipping properties (those who buy in order to immediately resell for a profit) -- that`s really stupid right now."

But didn`t his books, despite all their sound financial advice about reducing liabilities and increasing assets, probably help fuel this real estate craze?

"I think it`s so," he concedes.

To be fair, Kiyosaki hasn`t recommended that people leverage their homes for real estate riches. One of the key tenets he hammers away at is that a home is not an asset but a liability.

"A lot of people think of their homes as real estate," he says. "I don`t play games with my home. I own two houses and I`m very attached to them, but I don`t get attached to my real estate investments. It`s just `show me the money` -- if it doesn`t cash flow, then I sell it."

The problem is that real estate, especially as depicted in his books, stands out as one of the few investments available to cash-poor individuals that can still return an income and long-term profit. Most of us don`t have water rights or enough capital for a hedge fund. We don`t have successful inventions that bring in royalty checks every month.

At least that`s the message I took away when a review copy of "Rich Dad, Poor Dad" fell on my desk in 1998. I recall opening the self-published, barely copy-edited book with a tinge of sympathy. With writing like this, who is this guy going to convince?

But by the next day, I`d read the book cover to cover and committed to changing my ostrichlike attitude about all things financial. I didn`t want to be a millionaire, but owning a little wedge of real estate seemed like a better idea than what I had been doing: nothing.

Houses were something I could subject to my creativity and fantasy world. They also were something that I felt somehow secure about borrowing on -- even though I`d sooner chop off my earlobe than buy a stock on leverage. Since it was 1998, it was a good time to mistake his advice as Real Estate 101.

Although Kiyosaki`s advice may have helped inflate the real estate bubble, he wants me to know that his influence has also had more positive effects. In Australia, the country with the greatest number of readers per capita of "Rich Dad, Poor Dad," the government has decided to create a national program for teaching financial literacy to children. "I would like to take credit for that, " he says, "though I don`t have any proof."

The real culprit behind the real estate bubble, he contends, is the federal government. "They`re printing too much money," he says. "It`s Gresham`s law: When bad money enters the system, good money goes into hiding."

Kiyosaki believes the U.S. government has devalued the dollar, weakened the economy and created such distrust of the stock market that people have sought more secure ways to invest their money. And that has driven up real estate values.

"There`s been enormous inflation," he explains. "(Federal Reserve Chairman Alan) Greenspan walks around saying there`s no inflation, but that is based on the Consumer Price Index. They`ve taken all the assets out -- housing has gone through the roof, my steak has gone through the roof, oil has gone through the roof. In 1997, the price of oil was $10 per barrel -- now it`s $57. If that`s not inflation, I don`t know what is."

Kiyosaki`s solution is to invest in oil, gas, gold, silver -- whatever might be a hedge against the coming financial crisis.

If this sounds a little on the eccentric side, the fact is that Kiyosaki has always been something of an iconoclast.

"I never diversify, I never get out of debt and I never save money," he explains, adding that he doesn`t put much stock in the stock market either. "Do you know why they call them broker -- because they`re always broker than you are."

Like most influential self-help gurus, Kiyosaki`s power lies in his charm, which is at once self-effacing, brash and disarmingly straightforward. This has allowed him to walk both sides of the street -- as an altruistic educator who shares his knowledge with the average wage earners whose pain he feels, and as the calculating, unabashed Machiavellian player who lives to win. In this sense, his sounding the alarm bells about the real estate market may be anything but altruistic. It may be, simply put, good business.

"Please crash, so I can buy some more," he says with a hardy laugh. "I want it to bust anyway. There`s more opportunities in a down market."

[peter.wedemeier1]

THE FED QUEST FOR NEUTRALITY

"In my opinion, and bear in mind this is only my conjecture, founded upon a mix of professional analysis and personal judgment from many years of observation, the USFed has an unspoken goal which in no way does it wish to be made public. This view is hardly conspiratorial, but rather extremely practical. The US Economy has as its faulty foundation the housing sector. The vulnerability to our national economy, its vibrancy, its financial health is unspeakable and enormous.

As the USFed has raised short-term interest rates over a stretch of 14 months, the adjustable mortgage rate (ARM) has gradually risen. Owing to the Bond Conundrum, the long-term interest rates have remained tame, in defiance to Greenspan. For whatever reasons, actually thoroughly covered in my past writings, long-term rates have permitted the fixed mortgage rate to be roughly the same as a year ago. Ten basis points is insignificant to bring down the housing superstructures. The consequence to mortgages from the Fed tightening has been convergence of the ARM to the fixed mortgage rate, possibly their objective.

It is my contention that the USFed march toward neutrality is achieved when ARMs are nearly equal to fixed mortgage rates. That is their unstated goal. At that point, homeowners can swap into fixed mortgages, lock their rates, and protect themselves from a potentially higher interest rate environment. It would be painful enough if housing prices go into decline. It would be doubly painful if household monthly costs were to rise at the same time, a doubly whammy to their balance sheets and monthly budgets.

In no way can Chairman Greenspan openly reveal this objective in monetary neutrality. That would be tantamount to an admission that the entire national economy rested atop a housing bubble. We all realize it, but cannot be told this. We all know the risks and danger when a structure is built atop unstable moorings. It has no foundation and no capstone. Watch for the Mad Maestro, the Pied Piper, the Wizard of Oz, the blatant charlatan, to urge homeowners into a swap from ARM to fixed mortgages. His urge to swap in fixed contracts will be the signal in my view that the Fed tightening cycle is at an end, and neutrality will be proclaimed. We need new measuring sticks when a nation has negative savings, when an entire economy is debt dependent and highly reliant upon inflating assets. Old tested meters cannot be applied. New meters can be loosely stated, provided not too much laughter ensues. Credibility must be maintained in order to preserve confidence in the absurd system. But the real meter comes from the basement bowels of the burgeoning housing bubble and its shifting sands of financial foundation. A hundred more questions can be offered to the table on the quest for neutrality, and the impact of its inevitable failed pursuit. Many are covered in my Hat Trick Letter, where such issues are regularly discussed. The Fed ain`t done hiking. They ain`t done doing damage. They clearly march to the beat of a psychotic drummer.

HAS ANYONE NOTICED HOW FANNY MAE IS NO LONGER IN THE NEWS? ONE CAN SAFELY CONCLUDE THAT ITS BANKRUPTCY RECEIVERSHIP REMEDY IS WELL ALONG. THE DEPT OF TREASURY HAS MANAGED THE ABSORPTION AND ASSIMILATION OF ITS CRIPPLED PORTFOLIO. WHETHER LEGAL OR NOT, WHO KNOWS? THE VACANT CAPITAL CORE IS NOT A CONCERN, A SIGN OF THE TIMES."

http://www.usagold.com/cpmforum/archives/2720057/default.htm…

[peter.wedemeier1]

Alan Greenspan Charged With Killing Off Middle Class, Setting Stage for Economic Collapse

WASHINGTON-Alan Greenspan was arrested on Monday at the US Federal Reserve and formally charged with killing off large sections of the American middle class after police read the new book "Greenspan`s Fraud" by best-selling
author and Economics Professor Ravi Batra.

"I have no regrets," snarled Greenspan as he was led away in handcuffs . "I was only following orders." Yet the Fed Chairman later broke down and confessed to the crimes, pleading guilty.

Greenspan has been killing off the middle class under a succession of US presidents from Ronald Reagan to George W. Bush, according to the new book. He helped extract trillions of dollars from the middle class to sharply
enrich the rich and big business. Greenspan catered to the rich and powerful to maintain his lavish appointment as Chairman of the Federal Reserve, helping them shape government and economic policy in their favor.

Batra explains how Greenspan`s policies on Social Security, income tax cuts, and the minimum wage are reducing the middle class and leading toward
perilous times.

Strangely, even as he harmed the middle class and created many economic crises, Greenspan has been worshiped like an oracle or wizard, and adored because he was seen as saving America from various economic crises.

Although overall taxes have been reduced since Ronald Reagan, taxes have increased on the poor and been greatly reduced on the wealthy, in a robber baron taxation policy.

"Greenspan`s fraud" is mainly a social security fraud which started in 1983 and continues until this day. It was based on Greenspan`s desire to raise revenues for the government without raising overall income taxes, which had been cut sharply mainly to benefit the rich in 1981. Instead of building up a trust fund with money invested on behalf of retired folks, it was used to reduce the Federal deficit.

From the beginning, the surplus from the social security trust fund was used to fund the operating expenses of the government, but that was not the intent of the original legislation. These funds were to be collected for
retirement, not for the government`s expenses, but the government looted the Trust Fund surplus the moment it appeared. So Greenspan`s fix for social security was a fraud because the public was convinced that the money would be saved in the trust fund while his intentions were to use additional social security revenues to balance the budget.

Greenspan also cut interest rates and sharply expanded credit and debt. Wages are the main source of demand. Productivity is the main source of supply. So when wage growth lags productivity growth, there is inadequate
demand. And so to shore up demand, debt must be created. Wages can be raised or debt can be created, but raising wages is something the establishment hates, and so they create more and more debt.

Thus people borrow huge amounts of money. The debt culture is so strong that despite wages lagging behind productivity, there is an explosion of demand, and so demand is ahead of supply, and that causes the enormous trade deficit in America. But in addition to the wage gap, the big reason for the US trade deficit is that the manufacturing base has been destroyed in the US, and one
reason for that is Greenspan`s program of financial deregulation.

This financial deregulation enables foreign countries, particularly China and Japan, and foreign nationals to send money into America without any problems, which they couldn`t do in the past. All that money coming into
America finances the trade deficit, and allows foreigners to buy government debt, making it possible for Americans to keep on consuming as much as they want. But in the process, because of the trade deficit, US manufacturing is
destroyed. And since the US doesn`t manufacture much in America now, this trade deficit is really going to grow over time until there is some major disruption.

This process leads to sharply rising corporate profits initially, and such a profit rise creates a stock market bubble, which eventually crashes because one day debt growth slows down. After the recent stock market crash, Batra claims that Greenspan went back to his old machinations to create even more debt. He did that by slashing interest rates drastically.

The end result was the economy did stabilize but a real estate bubble developed in the process, and he thinks this bubble will also burst in the next two or three years or maybe even sooner. It is bound to burst because since wages continue to lag productivity, exponential growth in debt is needed for demand-supply balance, and that is simply impossible. So he thinks the next bubble to pop will be the real estate bubble.

Batra believes the Iraq war has helped keep the economy going by way of increased spending. He thinks that the US government has now used almost all its defenses against a credit collapse. [/B]The 2000 stock market crash occurred because of the falling government deficit.[/B] The government began to create a surplus in its budget, and because it shifted from a deficit to the surplus, there was a big fall in debt growth. There is a time when debt growth falls and then there is a crash.

Now they have re-inflated the market to another dose of debt creation. In fact there could soon be an inflationary depression resulting from a credit collapse all over the world. It would start out as a recession, but then quickly evolve into a depression because of the bursting of the real estate bubble as well as the Dow.

Real estate is now a very serious problem, and Batra believes there is a real estate bubble now. In order to support the economy in the aftermath of a stock market crash.

All the increase in the price of houses has enabled households to borrow a lot more money on the basis of their home equity. They are digging themselves into more debt, which means that a larger and larger portion of
the income they are going to have to devote to servicing that debt is going to have to continue to rise.

What is more likely according to Batra is that there will be a housing default. There will be a crunch in the economy and the politicians will want debt forgiveness but the banks will not go along with that. A depression
could be worse than the 1930s. Because every market, every area is in an imbalance.

Batra thinks an inflationary depression is a bigger possibility than a major deflation. Inflation is picking up now. Consumer prices are rising at the rate of 4% or 5% per year, and so inflation is coming back. The dollar is
under pressure, so he thinks we are likely to see inflation along with a stagnant economy for the rest of this decade.

Batra doesn`t think there is going to be a deflation, at least not prior to the collapse. He believes oil prices are going to stay high. Money supply will keep expanding because of Greenspan`s policies, so he doesn`t foresee a deflationary scenario.

But he does think a housing collapse could lead to a deflationary collapse in the economy, two years or so after the housing collapse perhaps, but not right away.

http://www.thespoof.com/news/spoof.cfm?headline=s8i8697

[peter.wedemeier1]

Elders, boomers and their inheritance
Survey: Baby boomers and their parents treasure values far above money.
July 29, 2005: 10:55 AM EDT

NEW YORK (CNN/Money) - The baby boomer generation and their parents may have not always seen eye-to-eye in the past.

http://money.cnn.com/2005/07/28/retirement/legacy_survey/ind…

[peter.wedemeier1]

"....disclosure is so poor at so many banks. As home prices have soared, banks have been enticing customers with sweet-sounding mortgages that lower monthly payments, including interest-only loans. The most dangerous development is mortgages that offer payment options. Typically, these so-called option adjustable-rate mortgages, or option ARMs, let customers choose how much to pay each month. They can make the standard principal-and-interest payment or pay just the interest. And then there’s the even dicier option to make just a low minimum payment, as with a credit-card bill.”

[peter.wedemeier1]

AMERICAN PRONOUNCED BULLISHNESS

Let’s face it, housing and its bubble supports our entire consumer economy, with the extra bonus of providing a speculative opportunity . Housing is the false economic foundation , upon which a sick demented consumer culture rests, fully infected by a powerful debt virus . You might be shocked to learn that 23% of all US college graduates declare bankruptcy before graduation. One could accurately call student bankruptcy part of the education to become a consumer. Students with no income are offered multiple credit cards. Savings has gone into reverse. We have a minus 1.0% to 1.5% savings rate in my book. People spend all they have and more, and often go shopping to counter boredom and depression, much like an addict, as well as to undertake a frivolous fashion initiative periodically. This supports the economy perversely, but at the same time surely dumbs down the labor force.

Retail, as we agree, sits on the lowest wrung on the economic food chain. Americans sense a profound change from dirty industry to clean financial and retail structures, with some recognition of the grand erosion of legitimate wealth creation. They feel they are getting away with it, wealth from inflation thin air. The latest erosion has been the transfer of R&D functions to Asia, well covered in the Business Week publications. However, Americans regard the massive job loss from manufacturing as a major thorn in our side, a festering problem which will not go away. At the same time, quite in contradiction, they regard the movement toward clean industries as evolutionarily advanced. This is clear cognitive dissonance. The reality gap shows up in added household debt . Again, housing enables this mental compromise, as the added household debt burden can be absorbed in yet more home equity loans and credit card consolidations . Inflation of the homestead makes it all go away, poof, all debt disappears . The untold story is how the credit card spending repeats, as it does with binge drinkers. High credit card balances reappear quickly. Housing is the great enabler of the American consumption and economic destruction.

The housing bubble is supported desperately by our banking leaders . We might even have seen an engineered bond rally this spring, feeding off the General Motors downgrade, to support housing, to ruin some hedge funds, and to cover up the absence of Chinese and Japanese official Treasury purchases. I suspect really nasty methods at work. The secular deflation natural process has greatly aided any and all bond bullish effects, joined in a powerful way by China and its triple quantum step cheaper labor. I believe you under-estimate the positive secular deflation effect on bonds, the Asian central bank collusion, and its ongoing fortuitous but temporary effect on US asset inflation. Our monetary inflation constitutes Asia’s trade surplus, recycled directly into US Treasurys with no conundrum whatsoever. The core economic slowdown in the United States is so far undetected, due probably to extreme statistical deception through adjustments. That is the other answer to the so-called conundrum.

http://www.financialsense.com/Market/wrapup.htm

[peter.wedemeier1]

The Real Estate Bubble Bursts the American Dream

There`s a human cost to this real estate bubble. Children can`t afford to buy homes in the towns they grew up in; they leave the area and even close families get split up. Downtowns become full of art galleries and homemade soap stores instead of shoemakers, fish markets, greengrocers and soda fountains. Our friends and neighbors are forced to leave. We no longer see familiar faces when we walk downtown.

It used to be the American Dream: buy a home on a 30-year mortgage, make friends, work hard, raise a family, be part of the community, watch the children marry, help them set down nearby roots, finally have a party and burn the mortgage, retire and putter in the garden, die and be buried in the local cemetery.

This was a great dream, a great promise, and now it`s gone. "We are losing our history, losing our children out of here, losing to greed what makes Vermont special," Werner said. "The green space is going, going, gone. It`s a race to see who can sell what at an outrageous price to some sucker from down south, and the suckers keep on coming. We`re turning Vermont into exactly what people are fleeing from in New York and Boston."


http://www.commondreams.org/views05/0804-24.htm

[peter.wedemeier1]

The Real Estate Bubble:

Wird die Real Estate Bubble niemals platzen? bzw. wann wird diese Bubble platzen?

Wird die Fed dafür sorgen können, das dieses auf allen Kosten niemals passiert? bzw. kann dieses die Fed überhaupt verhindern?

Wir können in den USA folgendes vorfinden:

- Häuser die schon zu 125% beliehen sind und

- Zweit- und Dritt-Hypotheken.

Merril Lynch hat die kühne Aussage getroffen, das sich der Wert von dem realen Eigentum in zehn Jahren verdoppelt haben wird. Die USA haben eine inverse Zinskurve, welche noch extremer nach unten gehen wird auf ,5% für Hypothekendarlehen, mit zweistelligen Zinssätzen für kurzfristiges Geld. Das Haus soll für viele US-amerikaner ihre einzigste Sicherheit für ihren Ruhestand darstellen, mit dem Resultat, das die Regierung der USA es will, das jedermann/frau ein Haus besitzen sollte. Dieses Spiel wird schon seit langem gespielt.

Die Manipulation auf den Märkten hat gerade erst begonnen und wir haben erst ein paar von Ihren Tricks gesehen, eben gerade einmal erst an der Oberfläche gekratzt. Dort haben sie wahrscheinlich noch viele andere Tricks auf Lager.

Sehr oft basiert ein bedeutender Betrag der örtlichen Steuerbasis und den örtlichen Bundesregierungseinnahmen in den USA auf den Bewertungen der Immoblien. So das es nicht nur der gewaltige Bankensektor es gerne sehen würde, wenn dieser spezielle Markt implodiert.

Dieses alles bedeutet nicht, das der nominelle Preiszuwachs in diesem Sektor sich in reale Zuwächse umwandeln werden wird, wenn die Inflation in dieser Gleichung berücksichtigt wird.

[peter.wedemeier1]

Paradox:

Die Leute finanzieren Ihre Häuser in den USA und verwenden dieses Geld für den Kauf von Konsumgütern.

Grundsatz:
Finanziere niemals kurzfristigen Konsum mit langfristigen Mitteln. Dieses kann überhaupt nicht gut gehen!!!

Die Leute in den USA haben wahrscheinlich kein Verständnis dafür, das das Geld auf ihren Bankkonten keinen realen Wert hat oder kann mir jemand erklären, warum die Sparrate in den USA 0 bzw.negativ ist?

Man sollte sich ein Haus nur kaufen, wenn man das ganze Haus aus eigenen Mitteln auf einmal bezahlen kann! Denn so eine große Kreditlinie wird den Kreditnehmer für längere Zeit versklaven.

mfg

[peter.wedemeier1]

Auf dem Papier und im Vergleich zu hedonistisch angepaßten Indizes könnten die Preise weiter steigen. Wir haben bereits bei dem US-$ schon eine Abwertung von 95% während der Fed-Regentschaft gesehen.

Warum sollten die USA nicht das gleiche Schicksal erleiden wie andere Staaten wo Hyperinflation herrschte?

Die Fed kann die Liquidität managen, aber asymptotische Sätze erfordern unendliche Preissteigerungen um sie aus zu gleichen.

Anzunehmen, das die USA asymptotische Kürzungen für immer aufrecht erhalten können ist mit Sicherheit der Blick aus einer rosaroten Brille. Ab einem gewissen Zeitpunkt wird der Markt rebellieren und je länger die Manipulation aufrecht erhalten wird desto stärker wird die Umkehr auf das Mittel ausfallen.

Die Konsequenzen daraus ist eine US-Volkswirtschaft die sich nahe dem Bruchpunkt befindet. Etwas wird mit Sicherheit in den USA zerbrechen.

Die Fed wird ihre Trickkiste neu sortieren müssen um die das Risiko tragenden Kreditinstitutionen zu retten, aber dieses bedeutet noch nichts für den Verbraucher, dessen Verschuldung sich schon auf einem Rekordniveau befindet - gerade zu Zeiten wo sich die Zinsen auf historisch niedrigem Niveau befinden.

Wir haben nicht ohne Grund in den USA neue verschärfte Gesetze über den privaten Bankrott.

Die Sparrate befindet sich bei null bzw. ist bereits negativ! Diese gibt somit mehr Druck auf das System.

Die Steuern auf Immobilien werden wohl bald steigen.

An der Spitze von diesem haben die USA ein Wohlstandverteilungssystem, wo die Mehrheit (98%) immer mehr aus ihrem realen Wohlstand heraus gedrückt wird von einer kleiner und kleiner werdenden Elitegruppe.

mfg

[peter.wedemeier1]

Die Bewertungen von Immobilien:

Vieles konzentriert sich auf den Wohlstandseffekt von steigenden Bewertungen von Immobilien und das fortgesetzte Anzapfen von Eigentum (Verbraucher in den USA beleihen Ihre Immobilien um Ihren Konsum zu finanzieren!) um Ihren Lebensstandard zu halten.

Sehr wenig wird über das Schaffen von Eigentum gesagt um den Lebensstandard aufrecht zu erhalten in dem Angesicht von den sich schnell verschlechternden Zukunftsaussichten für alle und vor allem für die Brotverdiener. (---> siehe die in letzter Zeit berichteten zahlreichen Massenentlassungen in den USA!).
Wer hätte vor 30 Jahren gedacht, das die Kinder in Rekordhöhe (und weiter steigenden Zahlen) an Ihrem Elternhaus hängen bleiben? Nicht weil Sie dieses so wollen, sondern aus bitterer Notwendigkeit!

Steigende Immobilienpreise?!

mfg

[peter.wedemeier1]

Die inverse Zinskurve ist schon irrational! ,5% Zinsen gegenüber zweistelligen kurzfristigen Zinsen sind schon ein krasser Widerspruch und kein Blick durch eine rosarote Brille. Private Bankrotte von Kreditnehmern sind schon eine "kleinere" Katastrophe in diesem Spiel, welches die Fed spielt.

mfg

[peter.wedemeier1]

Persönliche Bankrotte befinden sich in den USA auf einem bedeutendem Niveau.

Wir haben bereits gesehen, das beinahe 50% von den Immobilienkäufern Spekulanten sind, die sich Zweithäuser oder Investmenteigentum kaufen. Dieses ist der Zeitpunkt wo historisch der Immobilienmarkt umkippt.

CNBC: "Home builders are under pressure today" -

es sieht so aus als ob andere auch beginnen daran zu zweifeln das sich die Wachstumsrate bei den Immbolien für immer fortsetzen kann.

Die Schuldenniveaus der Verbraucher sind sehr bedeutend und die Verschuldung der US-Verbraucher befindet sich auf Rekordniveau.

mfg

[peter.wedemeier1]

REAL ESTATE BUBBLE:

Über das Timing von dem Kollaps von dieser BUBBLE:

Dieses ist sehr schwierig vorher zu sagen, weil die eine Sache die wir nicht wissen können ist die Zeitdauer wie lange die Politiker sie diese Bubble mit US-$`s inflationieren können. Seit 25 Jahren gibt es dort Vorhersagen betreffend der US-Volkswirtschaft von einer radikalen Währungsreform bis hin zu einer Großen Depression und gerade weil dieses noch nicht geschehen ist, ist dieses nur noch eine Sache des Timing. Niemand kann das Timing von irgend einem Wirtschaftskollaps vorher sagen. Wie alle großen Ereignisse in der Geschichte wird dieses auch wie ein Schock kommen.

mfg

[peter.wedemeier1]

Dort gibt es Limite im Bezug auf untragbare negative wirtschaftliche Bedingungen die einen Wirtschaftskollaps verursachen können!

Schulden, Bewertungen, Ersparnisse, etc., BUBBLES aller Arten auf höchstem Niveau in der Geschichte!

mfg

[blackyy]

ich lese diesen thread in regelmäßigen abständen und ich sehe auch die gefahr des kollaps, der sich aber wahrscheinlich noch etwas hinziehen wird. was mir aber in diesem thread völlig fehlt,sind ideen wie man von dem erwarteten platzen der blase profitieren kann.

mit welcher anlage wird man besonders gut an dem niedergang profitieren können?

[peter.wedemeier1]

Ich würde sagen, das sich die Politiker langsam aber sicher sich selber in eine Ecke drücken lassen:

Sie ziehen alle möglichen Hebel um ein "safe" landing sicher zu stellen, welches es aber niemals geben wird. Sie nutzen jede mögliche Option, steigern die Zinsen, etc., aber nichts wirkt. Die langfristigen Zinsen bleiben niedrig welches eine Unvereinbarkeit ist. Aber die Banker (China und Japan) werden eventuell das Spiel langsam leid und beginnen damit die USA nicht mehr länger finanzieren zu wollen. Diese Veränderung können die Immobilien weltweit erschüttern mit zerstörerischen Folgen, weil Immobilien immer als eine letzte Sicherheit angesehen wurden und zeitgleich eine Quelle von dem Wohlstand und einen Hebel für weiteren Wohlstand darstellten. Ich wußte als der Aktienmarkt kollabierte (und wieder kollabieren wird), war dieses nur ein Vorbote für den noch größeren Immobilienkollaps. Nichts neues hier! Natürlich wirst du dieses im Moment nur selten in den Medien hören!

Diese Bewegung wird so schnell oder sogar schneller kommen als die vorherige Aufwärtsbewegung (wie der Aktienmarkt), und natürlich viele Investorenvermögen dabei zerstören. So wie bei den Aktien die sich nach oben bewegen um anschließend noch niedriger zu fallen, sogar niedriger als gerechtfertigte Bewertungen, also auf Unterbewertungsniveau. (P/E 4-8).

Die Frage ist wann dieses geschehen wird? Es dauert immer länger als du erwartest. Ein guter Zeitpunkt ist Mitte 2006. Und es wird wahrscheinlich nicht über Nacht geschehen, aber es wird trotzdem die Menschen überraschen. Dort wird es zu diesem Zeitpunkt keine Käufer geben! Es wird nicht geschehen wie bei den Aktien, es ist halt ein anderer Markt, aber das Resultat wird das gleiche sein. Maximale Zerstörung an Investorenvermögen! Häuser die für US-$500.000 gekauft wurden werden nur noch für US-$300.000 oder weniger verkäuflich sein.

Ein definitiver Zeitrahmen dafür ist unmöglich anzugeben. Dieses wird geschehen wenn die Kapitalerosion nicht mehr adäquat von dem Zinsspektrum kompensiert werden kann.

Wir leben in sehr interessanten Zeiten!

[peter.wedemeier1]

Übertreibungsniveaus:

Vielleicht gibt es dort quantifizierbare Niveaus.

Hat irgendjemand die Grenze von dem Aktienmarktcrash gewußt, bevor er kollabierte? Sie gab es mit Sicherheit, aber sie waren nicht vor diesem Ereignis identifizierbar.

Der Immobilienmarkt wird crashen und wir werden es wissen, wenn der Crash geschehen ist.

Die Geschichte hat gezeigt, das jedes Beispiel von Hyperinflation in einem Crash geendet hatte.

Wenn es dort eine 50/50 Chance für so einen Crash gibt, dann bereitet man sich auf das Schlimmste vor und hofft auf das beste. Diese Strategie hat schon vielen seit Jahrzehnten sehr gut gedient.

mfg

[peter.wedemeier1]

Quantifizierbare Grenzen!?:

Den Zeitrahmen kann man eingrenzen, wenn man die Grenzen/Limite festlegt, die nicht übertroffen werden dürfen.

Die Frage ist wie lange es der Fed noch möglich ist die Märkte mit ihrer Trickkiste so zu manipulieren , das diese Grenzen nicht überschritten werden.

Greenspan hat(te) noch Mittel in seiner Trickkiste um die Märkte zu manipulieren. Diese Manipulation von den Märkten führt aber zu einer Irrationalität von den Märkten.

Ergo:

Man kann diesen Zeitrahmen eingrenzen indem man sich die Grenzen/Limite festlegt und damit den wahrscheinlichen Wirtschaftskollaps in etwa auch eingrenzen.

mfg

@blackyy

Die Assets, die sich China, Indien und Rußland auch kaufen:

Gold, Silber, Palladium, Euro und Öl.

Und wenn es eine Aktie von einem Unternehmen sein darf:

Royal Gold!

(JMHO)

mfg

[peter.wedemeier1]

Übertreibungsgrenzen:

Natürlich gibt es diese Grenzen/Limite!

Diese Zusammenbrüche/Crash`s geschehen, weil die Fed nicht andauernd 100% von den mildernden Faktoren frisieren/manipulieren kann. Sie könnte durch ein oder mehrere Ereignisse geblendet werden.

Es wäre gut wenn wir diese Grenzen/Limite im Voraus kennen würden, aber dieses ist schier unmöglich!

Aber wir sollten wissen, das jede einzelne vorherige HYPERINFLATION implodiert ist!

Das Problem ist das von den Banken und der Fed manipulierte System. Der Supermann von der Fed, Mr. Greenspan kann nicht auf ewig sein "Smoke and Mirror" aufrecht erhalten.

Auch ein Mr. Alan Greenspan wird es nicht möglich sein einwandfrei in diesem Spiel zu funktionieren, auch er wird irgendwann einmal einen Fehler begehen, der diesen Damm zum Lecken bringen wird.

Zusatz zu meiner oben angegebenen Empfehlung:

GOLDCORP UND MERIDIAN GOLD!!!

mfg

[peter.wedemeier1]

Der LASCO REPORT hat einen neuen Artikel heraus gegeben

"The Housing Bubble".

In diesem Artikel versucht Enrico Orlandini vom Lasco Report folgende Fragen zu beantworten:

*Is this a bubble, and
*At what stage of the mania are we in if in fact we do have a mania?

Enrico Orlandini betrachtet dann noch in seinem Artikel:

- Lumber
- DJIA
- Gold
- Silver
- Gold Stocks (Buenaventura (BVN), Glamis (GLG), Goldcorp (GG), Hecla (HL), Newmont (NEM) und Royal Gold (RGLD).

(diese Gold- und Silberaktien befinden sich alle seit langem neben 28 anderen Unternehmen aus diesem Sektor auch in meinem Depot!)

- US Dollar
- Bonds

http://www.gold-eagle.com/editorials_05/orlandini080505.html

mfg

[peter.wedemeier1]

Wenn man sich die Märkte ansieht, einschließlich Immobilien, muß man sie im Bezug auf die dazugehörige Währung betrachten. In den USA ist es der US-$. In den letzten Jahren haben wir eine Menge an Bewegung in den Märkten beobachten können und dieses aufgrund von der starken Abwertung von dem US-$. Der US-$ hat in den letzten Jahren gegenüber den anderen Währungen (einschließlich Gold und Silber) ziemlich an Boden verloren und wird diesen weiter verlieren. Teil von diesem starken Immobilienboom und auch den anderen gestienen Märkten ist die Währung, der stark gefallene US-$. Seht euch den Ölpreis an: wenn der US-$ fällt dann wollen die Ölproduzenten mehr US-$ bzw. eine andere Währung (Euro, Gold, etc.) für Ihr Öl.

mfg

[peter.wedemeier1]

In den USA werden die Reichen immer reicher und die Armen immer ärmer. Die USA verkommen zu einer Gesellschaft von welchen die Haben und welchen die überhaupt nichts Haben.

Der Bau von Luxusappartments in Manhattan, an der West Side, wo US-$2000 pro Monat nun als günstig angesehen wird.

Die Mittelklasse verschwindet und die USA verkommen zu einer Nation von Schreibtischgangstern oder Niedriglohnarbeitern (bei Mc Donalds oder Wal Mart, etc.). Dieses ist offensichtlich, weil die USA ihre Zukunft von China und Japan beliehen haben und sie ihre Fabriken nach Shanghai exportiert haben.

mfg

[peter.wedemeier1]

In come the waves

The worldwide rise in house prices is the biggest bubble in history. Prepare for the economic pain when it pops

"...
NEVER before have real house prices risen so fast, for so long, in so many countries. Property markets have been frothing from America, Britain and Australia to France, Spain and China. Rising property prices helped to prop up the world economy after the stockmarket bubble burst in 2000. What if the housing boom now turns to bust?

According to estimates by The Economist, the total value of residential property in developed economies rose by more than $30 trillion over the past five years, to over $70 trillion, an increase equivalent to 100% of those countries` combined GDPs. Not only does this dwarf any previous house-price boom, it is larger than the global stockmarket bubble in the late 1990s (an increase over five years of 80% of GDP) or America`s stockmarket bubble in the late 1920s (55% of GDP). In other words, it looks like the biggest bubble in history.

..."

h*ttp://www.economist.com/finance/displayStory.cfm?story_id=4079027

Wenn sich die Leute auf die Wertsteigerung von Ihren Immobilien beziehen, dann meinen sie in Wirklichkeit die Preissteigerung. Der Wert bleibt zum größten Teil dabei unverändert. Es kommt häufiger vor, das Preis und Wert verwechselt werden. Der Wert ist was du von deinem Haus bekommst, z.B. Unterkunft, Prestige, Komfort, soziale Interaktion, etc.) In den meisten Fällen wenn der Preis nach oben geht, bedeutet dieses das der Teil von der Währung welche du für dein Haus bekommst abgewertet wurde.

Chart 3 Feeling Home-sick?

Ein Vergleich der durchschnittlichen (Australien, United Kingdom und USA) Häuderpreise mit denen in Japan, die seit 10 Jahren gefallen sind.

mfg

[peter.wedemeier1]

Der Rupee ist gegenüber dem Gold ungefähr um 50% in den letzten 10 Jahren gefallen, ungefähr der gleiche Faktor wie die Häuserpreise im Preis in den USA und United Kingdom gestiegen sind.

Nehmen wir eine indische Frau die heiraten würde, dann wäre es unmöglich das diese ein Haus besitzen würde (welches dieser Frau erlauben würde ihren Wohlstand in Ländern wie Australien, United Kingdom und den USA zu bewahren). Statt dessen hält diese Frau Gold welches den gleichen Dienst für sie erledigt, aber in praktischeren handlicheren Größen. (Wie groß ist der Anteil von Frauen die in Australien, United Kingdom oder den USA ein Haus halten? Sie halten wohl eher einen Anteil an einem Haus um Ihren Wohlstand zu bewahren.)

Gold zu halten ist eine Sache die man besser handhaben kann als ein Haus zu besitzen und wahrscheinlich mit mehr Aufwärtspotenzial in dieser gegenwärtigen wirtschaftlichen und (geo-)politischen Umgebung.

mfg

[peter.wedemeier1]

Wenn du in den USA lebst und ein Teilnehmer von diesem Häuserspiel bist, du also ein oder mehr Häuser seit vielen Jahren gekauft hast und besitzt oder auf den gegenwärtigen Boom vor einem oder zwei Jahren aufgesprungen bist, dann ist es dir wahrscheinlich gut ergangen um deinen Wohlstand zu bewahren. Wenn du nun ein Ausländer, also kein Bürger der USA bist und Besitzer von Treasuries, dann kann man vermuten, das es dir nicht ganz so gut ergangen ist, wenn du dein Geld heraus ziehst, wie du es getan hättest wenn du Immobilien in den USA gehabt hättest.

Ich vermute, das dieses zum großen Teil Absicht von der Fed gewesen ist, eine Immobilienblase hervor zu rufen um den Wohlstand von den Bürgern der USA, die Immobilien besitzen, zu bewahren, während die Treasuries zur gleichen Zeit gefallen sind!

Wie werden sich die Zentralbanken in China, Japan, Korea etc. fühlen mit all diesen "Treasuries" die sich angehäuft in Ihrem Bestand befinden und die Effekte der Inflation beobachten, (aufgeblähtes Geldangebot) als erstes in den Immobilienmärkten manifestiert und es ihnen nicht möglich ist um mit ihren US-$ US Assets zu kaufen (wie Energieunternehmen z.B. Unocal blockiert von den US-Politikern) und wissen, das der US-$ weiter stark fallen wird. Der USDX hat ein Kursziel von 61 im 1. Quartal 2007 von aktuell 87,95. Dem USDX steht also eine Abwertung bis dahin um weitere ca. 30,6% bevor!

Was ist zu tun? Es ist zu spät um Immobilien in den USA zu kaufen. Die Aktien sind in den USA zu stark überbewertet. Wo befindet sich die nächste Bubble?

mfg

[peter.wedemeier1]

Immobilienblase

Ende der 70er Jahre investierte Japan seine überschüssigen US-$`s in Immobilien, bis zu dem Punkt wo die Bevölkerung der USA ihre erste Immobilienblase erlebten, unterstützt von dem Kapital aus dem Ausland. Pebble Beach, San Francisco, New York und Honolulu Hotel und Geschäftsgebäude waren hoch begehrenswerte Objekte. Die Inflation stieg an wie es die Immobilienpreise auch taten.

Mit Volker`s Politik fielen die Immobilienpreise - nicht auf Rezessionsniveau, aber 10 bis 20% auf den heißeren Märkten.

Jene die sich mit traditionell höheren Abzahlungen eingekauft hatten sahen ihr Eigentum im Wert fallen, aber sie schafften es den Abwärtstrend durch zu halten. Ein paar Gegenden paßten Ihre Eigentumssteuern nach unten an um die Schmerzen zu lindern. Ausländische Spekulanten zogen sich zurück.

Dieses zwang die Spieler mit einem hohen Hebel sich zu entscheiden ob sie mehr Cash nachlegten oder sich aus dem Eigentum heraus zogen um reinen Tisch zu machen. San Jose sah z.B. zehn Jahre an Leerstände an hochpreisigen Geschäftsgebäuden, nur abgemildert durch die Internetblase, mit wieder leerstehenden Geschäftsgebäuden nachdem auch diese Blase geplatzt war.

Diese aktuelle Immobilienblase treibt die Preise pro Jahr um 25 bis 30% pro Jahr nach oben in ein paar sehr gefragten Gegenden (speziell Eigentum an der Küste). Drei oder vier Jahre von diesen verdoppelt die Preise für jeden die früh in diese Gegenden eingestiegen sind. Jene die zu spät eingestiegen sind haben sich einem hohen Risiko ausgesetzt sobald eine Korrektur eintritt.

Eine Korrektur von 25 bis 30% (zuletzt ddie Steigerung von einem Jahr), und neue Käufer - ungefähr 1/4 bis 1/3 von den neuen Käufern - geben Ihr Eigentum zurück an den und erleiden dabei finanzielle Verluste.

Vielleicht können die Immobilien- und Kreditmärkte durch noch mehr Liquidität dieser Korrektur meistern, aber ab einem gewissen Punkt, muß jeder sich darüber Gedanken machen, ob die quantitative Grenze schon erreicht ist.

Historische Bankrottraten waren niedrig genug um dieses zu absorbieren aber die aktuellen Zahlen steigen von diesen nach oben an. Eine Erhöhung bei den Zinsen oder der Druck auf die Preise nach unten und ein viel größerer Anteil von diesen Marktteilnehmern wird die Schmerzen erleiden müssen, weil dieses der letzte Rest an Ersparnissen in den USA ist.

Manche meinen das die Manipulateure dieses niemals geschehen lassen, aber die Geschichte hat uns gelehrt, das noch viel schlimmere Dinge geschehen können. Westliche Finanzier`s und Unternehmensmogule (Rothschild`s, Ford, Rockefeller und Prescott Bush) haben direkt Hitler`s Drittes Reich finanziert mit der Entschuldigung das die Deutschen eine Erholung ihrer Wirtschaft nötig gehabt haben um ihre Kriegsschulden aus dem 1. Weltkrieg zurück zu bezahlen. Japan hatte Pearl Harbor angegriffen als eine direkte Antwort darauf, das die USA die Öllieferungen reduziert hatten (nicht viel anders als das CNOOC Debakel mit Unocal).

Was könnten sie geschehen lassen um irgendwelche finanziellen Unglücke am Horizont zu reparieren?

Manche reden von einem 3.Weltkrieg! Manche sogar davon, das er bereits begonnen hat!

mfg

[peter.wedemeier1]

http://www.netcastdaily.com/fsnewshour.htm

Während der 3-Stunde von dem Wrapup mit Jim Puplava und John Lefler wird eine sehr detaillierte Prüfung über die Risiken der aktuellen Immobilienblase geboten.

Eines von ihren Hauptpunkten ist das Sicherheitsventile von Eigentum gerade nicht existieren in dem aktuellen Schema. Er meint die Sicherung von Hypothekenkrediten könnte zu einem weiteren Unfall wie Enron führen.

Puplava nennt dieses den rücksichtslosesten Hypothekenkreditzyklus an der sich erinnern kann und vergleicht ihn mit den Krediten in Lateinamerika in den 7oern für die Banken später rausgeworfen wurden.

mfg

[peter.wedemeier1]

Ist es nicht interessant, das sich die Schulden in beiden den Problemen und den vorgeschlagenen Lösungen miteinader zu verflechten scheinen?

Leverage, wenn er wirkt scheint es ein fantastischer Vorteil zu sein. Wenn er aber nicht wirktt, dann wischt er viele Teilnehmer aus.

Die interessante Sache bei der Wanderung von den wilden Tieren ist, das dabei mehr von ihrer eigenen Herde in Panik zertrampelt werden als den Raubtieren zum Opfer zu fallen.

Werden die kleinen Spekulanten an dem Immobilienmarkt und den Aktienmärkten in Panik geraten und sich dabei gegenseitig zertrampeln wenn die Volatiliät mehr beängstigerende Größenverhältnisse annimmt? Dieses ist offensichtlich ein Faktor den die FED nur schwer unter Kontrolle halten kann.

Über die lange Frist war eine Anti-Panik-Strategie indem man die Investoren in Herden in Fonds aund anderen Gruppen untergebracht hatte um die Illussion der Sicherheit in Zahlen weiterhin auszudrücken. Wenn sich der Computerhandel fortsetzt um die individuellen Trades in den Schatten zu stellen, gibt es dort dann nicht gerade eine noch größere Gefahr eine Seite von einem Trade zu überladen?

Ein BLick auf den Nasdaq von 2001 bis 2002 erinnert uns, das wenn sich zu viele Segler auf einer Seite von dem Boot aufhalten, das dann das Risiko von dem Kentern besteht.

mfg

[peter.wedemeier1]

Die Immobilienblase zeit ein paar sehr starke Risiken, weil sehr viele Hausbesitzer in den USA möglicherweise ihr Eigentum in dem Besitz der Banken wieder finden werden.

Hedonistische BLS Zahlen vergergen die Arbeitslosigkeit hinter ihren offiziellen Atrributen von "underutilized" und "not looking for work". Füge diese Zahlen hinzu zu den Fußnoten von ihren eigenen Reports, dann erhälst du eine zweistellige Arbeitslosigkeit - dieses ist mit Sicherheit nicht dienlich für die Stabilität in einem explodierenden Immobilienmarkt. Die letzten Zahlen über den Immobilienmarkt zeigen das sich über 50% von den Hauskäufern sich in dem spekulativen Investmentmarkt befinden, und nicht ein Haus kaufen um darin zu wohnen.

Diese Schuldenblase wird möglicherweise sehr schrecklich enden!

mfg

[peter.wedemeier1]

DUMB AND DUMBER
by Sol Palha & John Tyler
Tactical Investor
August 7, 2005

Now we can understand why so few people truly know the true significance of Gold and how it could end all the misery caused the insidious silent killer tax other wise known as inflation. It seems that things will have to get so bad before this generation attempts to understand the true power of this powerful metal. This is another reason why Gold has not appreciated as fast as say real estate and some of the other hot commodities; when the panic hits though it will move rather fast. The only problem is that no one really knows when this scenario will unfold; we seem to be getting closer to it with the passage of each day (and the printing of billions of more dollars each year).

This also proves two points:

One should apply the contrarian perspective to every aspect of ones life and not only to the investing aspect if one is to be a true contrarian; do not forget the mass psychology component too. It also illustrates the paradox theory in full effect one never gets what one chases or hopes for. There is no room for hope or desperate people (those who chase usually are very desperate). In their desperate attempt (it may not seem desperate but study the actions of most parents and you will find that in general it is) to give their kids a better live then they had they are actually giving them one that is infinitely worse then they could have ever imagined.

Once again we find ourselves mouthing the same phrase “welcome to the new world order”, an order which will be built on chaos and the “I want everything now syndrome”.

The only thing that ever consoles man for the stupid things he does
is the praise he always gives himself for doing them.
-Oscar Wilde 1856-1900, British Author, Wit

http://www.financialsense.com/fsu/editorials/ti/2005/0807.ht…

[peter.wedemeier1]

Long-Term, 1995-2007
Pictures of the US Housing Supply-Demand,
Vacancy, and Renters vs. Owner Occupancy
by Jas Jain
August 7, 2005

The Costliest Lie In History

Does anyone believe that the economists who work for the real estate industry don`t look at the US Housing Inventory data? If they don`t then they must be fired. How could it be possible that none of them look at it?

And why is it that they never mention this data when they make claims about the supply falling short of demand? Could there be a collusionary conspiracy to hide the facts?

As the data clearly show, the incessant propaganda by the Unreal Estate industry in the US, mostly over the past two years, that there is a shortage of supply to meet the demand for housing is a BIG LIE. In terms of the financial damage to Americans, who have borrowed trillions, it might prove to be the costliest lie. I first became convinced of this lie when I read that the California Association of Realtors’ economist put out a number for the current demand in California at 250,000 per year. The data showed the actual demand at less than half that amount. Why 250,000? Because the permits were running at 215,000. One must pick a number higher than the permits to scare people into the future scarcity, a scarcity that simply does not exist.

There are lots of vacant housing units all over America and California and they keep increasing in numbers every day that the sun sets.

http://www.financialsense.com/fsu/editorials/2005/0807.html

[peter.wedemeier1]

RETORT TO A GOOD ECONOMIST

Achuthan stands out among others in pointing out how the explosion known as “globalization” produced price deflation in “tradable goods and services” despite another explosion, that being of monetary expansion. Most economists focus entirely on low-cost solutions, and the benefit to consumers in money saved. I might add that the monetary and fiscal (federal) stimulus has been gargantuan, not cited by Achuthan, so large in volume that a great many good analysts have incorrectly expected for price inflation to result. It has in every past episode, first the flood occurs, then the entry into pipelines, finally end product prices all rise along with worker wages. This time is indeed different, and Achuthan implies that Asian manufacturing in a “tsunami” is responsible for engulfing the monetary effect. One should take a lesson as a student from this point. The human response on monetary inflation is overwhelmed by the natural economic force of Asian industrial overcapacity! Asian factories snuff out the domestic inflation attempt, since the US system has exported that inflation. The US inflation succeeded mainly in the housing market, which could not be exported. It is like most of the US monetary surge was sent to Asia, where it passed through an industrial filter, and returned transformed to the US Economy in the form of cheap finished products. This entire concept was explained in “Export Inflation, Import Deflation.”

Achuthan makes a fine parallel with the dotcom boom in 1999 and the housing boom today, something I have referred to in the past (with my 19 itemized parallels). The mild recession was due in his opinion to that dotcom boom lessening the impact of the 2001 recession. He talks of importing deflation. He recognizes the simultaneous monetary influence (he calls it “cyclical upswing”) upward in prices, countered by imported price deflation to bring about a tranquil pricing structure. What he overlooks is what I call “cost inflation” whereby most materials, supplies, commodities, energy products, and foodstuffs have risen in price. On the opposite side, the prices which producers are able to sell the finished products are massively influenced by the imported deflation. A profit margin squeeze has occurred, unaddressed by Achuthan, which might be responsible for some of the flattening in the Treasury bond yield curve. Tranquil? Since when is a profit squeeze evidence of tranquility? Add rising health care costs and payroll tax contributions paid by employers, and you have a toxic environment for job growth. This factor is far more prominent to “checking growth in both jobs and wages” than his cited productivity factor.

Achuthan credits strong productivity incorrectly again, in my opinion. Let’s be plain. Most mainstream economists earn a “D” grade on productivity comprehension. This topic, with inflation, stands head & shoulders above other topics as primary areas of confusion, poor theoretical grounding, outright deception, with serious downstream consequences from that erroneous base. He believes productivity has resulted in boosting corporate profits. I believe extraordinary money supply growth, extremely accommodative low interest rates, and pathetically easy vendor financing has brought about bigtime growth in corporate balance sheets. The financial sector and financial subsidiaries own the lion’s share of that profit growth ending up in balance sheets. Any benefit from the “imported” productivity on corporate profits is severely undermined by the export of the entire supply chain associated with what is imported from Asian factories. Therein lies job loss, flat wages, and the near total destruction of the entire labor union movement.


http://www.financialsense.com/Market/wrapup.htm

[peter.wedemeier1]

REAL ESTATE PRICES...HOW FAR IS DOWN?
by Christopher Fox
August 10, 2005

Reversion to the Mean

Economics borrows a tool from statistics called “Reversion to the Mean.” It’s a simple concept that explains how prices of goods will at times deviate from the long-term mean price to the upside or to the downside.* But the real value of this concept is in using it to predict future prices because what this tool shows us more times than not is that the elasticity of the deviation is generally equal on both sides of the mean.

In other words, if the price of something increases by 10 points above the mean price, then we find that eventually, the price of that something will fall below the mean by about 10 points for a total of 20 points.

Now, what I find very interesting about Janet L. Yellen’s comments regarding the current level of the price-to-rent ratio is that she tells us how high above the long run average it has become. “About 25 percent above its long-run average.” She also tells us that this ratio varies from place to place “For Los Angeles and San Francisco, the price-to-rent ratio is about 40 percent higher than the normal level.”

Surely Dr. Yellen has heard about the “Reversion to the Mean” concept, yet after she tells us how high the price-to-rent ratio has gone, she fails to tell us that we should expect to see this ratio drop 25 percent below it’s long-run average. Or 40 percent below the long run average in Los Angeles and San Francisco.

Given this data from Dr. Yellen, we can now surmise the answer to our question of how far is down for the housing market? The price-to-rent ratio should fall approximately 50 percent from its current levels, or 80 percent for Los Angeles and San Francisco.

Let’s see if these numbers work in my hometown of North Scottsdale.

My new landlord (who happens to own four rental properties) is refinancing and recently had an appraiser come by the house I am renting. He told me that he was going to appraise the house at about $550,000. Let’s assume my landlord decides to lock in a fixed rate and he chooses to go with the current 30 year 5.75% loan. His monthly mortgage payment, not including insurance or any maintenance costs comes to $3,209 per month. My monthly rent payment is $1,900.

So a quick calculation of 3,209 divided by 1,900 gives me a price-to-rent ratio of 1.69.

Let’s assume that the price-to-rent ratio in North Scottsdale is somewhere between 25 percent and 40 percent above the long run average as Dr. Yellen suggests in her speech above. I’ll pick 30 percent just for the sake of running the calculation.

If 1.69 is 30 percent above the mean, then a reversion past the mean, with a final destination of 30 percent below the mean would allow me to expect that the price-to-rent ratio should drop by 60 percent which should be a .68 price-to-rent ratio.

With this new price-to-rent ratio, I can now work backward to determine what the new value of my rental house will be assuming that my rent stays the same at $1,900.

$1,900 X .68 = $1,292.

$1,292 is what the new mortgage payment should be if the price-to-rent ratio drops to .68.

Plugging the $1,292 mortgage payment into a simple mortgage calculator on the internet at 5.75 for a 30-year fixed mortgage gives me a new property value of $220,000.

So now we can see exactly “How Far Is Down” for any particular rental property.

In this case I should expect to see my current rental house drop in value from $550,000 to $220,000 based on historical mean reversion characteristics.

The real problem lies not in the fact that the rental house I live in will only be valued at $220,000 but rather how fast it falls and what happens when the landlord decides to sell.

This house will become the new comparison for the other houses in the neighborhood and we can expect to see those house values come down also.

http://www.financialsense.com/fsu/editorials/2005/0810.html

[Blue Max]

http://www.manager-magazin.de/magazin/artikel/0,2828,361841-…

"...Überall hängt die Ausgabefreude der US-Bürger mit steigenden Immobilienpreisen zusammen. In vielen US-Regionen haben sie sich längst vom realen Bedarf an Wohnraum abgekoppelt.

Droht bei den Immobilien eine ebensolche Spekulationsblase zu platzen wie vor fünf Jahren bei den Internetaktien? Und wenn nicht ein Einbruch bei den Häuserpreisen den Amerikanern die Konsumlust austreibt, wird der US-Wirtschaft dann das wachsende Leistungsbilanzdefizit zum Verhängnis?
..."

[Blue Max]

Wenn ich mir die Grafik in #160 so anschaue, dann wundert mich, dass die Immobilienpreise zwischen 1949 und 1999 nur rund 20 % gestiegen sind.

Kann es sein, dass in den USA die Immobilienpreise über Jahrzehnte praktisch nicht angestiegen sind und der jetzige Preisanstieg quasi nur ein Nachholeffekt ist ?

[peter.wedemeier1]

Krugman von der NYT faßt die wirtschaftliche in den USA folgendermaßen zusammen...es ist nichts weiter als Häuser zu kaufen und zu verkaufen!:

"...The answer, these days, is that we make a living by selling each other houses. Since December 2000 employment in U.S. manufacturing has fallen 17 percent, but membership in the National Association of Realtors has risen 58 percent...."

mfg

[tropezon]

Blue Max,

genau so sehe ich es auch, und nicht nur in den USA.

Auch wenn der Index Inflation bereinigt ist, sind die IMMOS 50 Jahre lang wie Stiefmütterchen behandelt worden.
Jetzt, wo alles nur noch Spekulativ ist, wundern sich die Leute, dass man eher auf was Handfestes umsteigt, was man darüber hinaus auch noch genießen kann. Sofern es entsprechend für den eigenen Verbrauch ist.

In Frankreich schreiben die sogenannten „ Experten“ auch von Immobilienblase. Dabei haben die jetzigen Preise gerade mal das Niveau von 1991 knapp überschritten.

In Spanien sieht es ähnlich aus. Trotz enormer Hausse, vergessen einfach die Leute von welchem tiefen Punkt wir kommen und gestartet haben.

Deswegen bin ich immer noch der Meinung, dass wir zwar möglicherweise vorübergehend eine Beruhigung, gar eine kürze Stagnation sehen werden.

Aber von Blase, keine Rede.

Irland zum Beispiel. Früher bekam man ein Haus für ein Apfel und ein Ei. Alle schimpfen über 200% Preiserhöhung.

Aber was sind 3 ÄPfel und 3 Eier für ein Haus?

Grüße

Tropezon

[peter.wedemeier1]

Bubble Troubles: The Coming Real Estate Bust

1st Hour with Jim & John
Market WrapUp & The Big Picture

http://www.netcastdaily.com/fsnewshour.htm

[peter.wedemeier1]

"The last refuge of complacency was the housing bubble. It has now been firmly burst in Australia. In the UK, the most certain indicator that it is about to burst was the decision by the Bank of England to lower official rates last week. And in the US, it is clearly on its last legs as the number of houses for sale (but not selling) is growing fast. On top of that, there has been a sudden and steep dive in US consumer confidence.

Complacency is hard to maintain when one winces every time one pulls into a gas station. It is even harder to maintain when one contemplates a situation where the amount owed on a house is now more than the house is "worth"." (The Privateer)

[peter.wedemeier1]

Die Häuser in den USA werden aktuell für das 3-fache von dem verkauft, was sie eigentlich nach einem vertretbarem Wertmaßstab wert sind.

mfg

[peter.wedemeier1]

Tuesday, Aug. 9, 2005 5:00 p.m. EDT

Greenspan Delivers Housing Bust

Even before the Federal Reserve announced its 10th recent increase in interest rates Tuesday, key financial players already knew that the housing bust had arrived.

http://www.newsmax.com/archives/ic/2005/8/9/170207.shtml

[peter.wedemeier1]

Wenn in den USA Häuser mit einem Preisschild von $500.000 angeboten werden und man darin nur einen Wert von $250.000 erkennen kann, dann kann man davon sprechen, das sie deutlich überbewertet sind.

mfg

[Blue Max]

#163

Wenn man dann auch noch speziell in Irland die Entwicklung der Löhne und Gehälter mit der Entwicklung der Immopreise vergleicht, sieht man, dass dort Immos noch immer gut bezahlbar sind.

[peter.wedemeier1]

Monty Guild Comments on Fannie Mae Press Release

Comment: Why do they not know the commitment and market prices of every instrument that they have purchased? This is absurd. How can you value something if you do not know the market price, or if there is no market price? How can you hold it on your books as if there was a market for the asset? It is customary to value illiquid assets at a discount from the price one paid, or at most, at an amount equal to the price paid. Has Fannie Mae, and perhaps many other derivative holders, been misrepresenting the value of their derivatives? If it is true that they do not know the value of their derivatives on every day of the year, how have they priced them in their historical financial statements?

Is it not the responsibility of the company holding derivatives to accurately represent the value of these contracts? If they do not know the exact value, is it not their responsibility to say so and to take a conservative stance on the value of these illiquid assets? A derivative is a complicated instrument and depends on the financial solvency and good will of all counter parties to the contract, and of any future purchasers of the
contract. How does Fannie Mae, or any other derivative holder monitor that?

In my opinion, the accounting profession and the corporate holders of derivatives have to get their hands around this big and growing problem. Fannie Mae is a big example, but many, many financial institutions of all
types, and many other corporations are parties to derivatives, and they are unable to know the accurate value of these contracts. Yet, there is no clear way to explain to readers of Fannie Mae`s financial statements just how much risk the company has taken on. This leaves many groups; investors, creditors, suppliers, and others without a clear picture of the risks involved in doing business with a specified company. Many parties, such as those listed above, have been taking Fannie Mae`s statements at face value, and yet the company and their accountants cannot be sure that the financial statements reflect the actual values. Many experienced, and thus cynical observers of the situation, believe that the derivatives may be much less valuable, or may carry much more risk, than they had been led to believe.

http://www.jsmineset.com/

[peter.wedemeier1]

August 18, 2005 12:15:33 (ET)

By Jim Christie

SAN FRANCISCO, Aug 18 (Reuters) - Home-ownership in California has increased to a level not seen since 1960 but it is coming at a high cost and risk for home buyers, according to a study released on Thursday.

To keep up with soaring home prices, Californians are setting aside a dangerously large share of income for house payments and taking on risky mortgages, according to the Public Policy Institute of California.

It found 52 percent of Californians who bought a home in the last two years spend more than 30 percent of their total income on housing and 20 percent of recent home buyers spend more than half of their income on housing.

"That gets to be problematic," said David Yeske, a certified financial planner in San Francisco and past president of the Financial Planning Association. "When your mortgage represents that percentage of your income, you`ve got no room for error if some other expense comes along."

California home buyers are assuming such risk because lenders have relaxed lending standards. That has helped lift the state`s homeownership rate, or the percentage of households owning their own homes, to 59 percent, compared with a previous peak of 58 percent in 1960, according to census and other data compiled by the Public Policy Institute of California.

"Higher debt-to-income ratios are possible because more and more lenders are foregoing the fiscal practice of limiting housing costs to no more than 30 percent of income," according to the center`s study. "Instead, they are qualifying buyers for loans that consume 40, and even 50, percent of their income."

HIGH PRICES, RISKY LOANS

Lenders have little choice. The percentage of households able to afford a median-priced home in California is shrinking and closing on a record low 14 percent set in the summer of 1989, according to the California Association of Realtors.

The minimum household income needed to buy a median-priced home at $542,720 in California in June was $125,870, based on an average mortgage interest rate of 5.71 percent and assuming a 20 percent down payment, according to the realtors group.

A year earlier, the minimum income needed to buy a median-priced home in the state was $111,420, when the median price of a home stood at $468,050 and the prevailing interest rate stood at 6.01 percent.

"People are stretching, doing whatever they can do" to buy homes in California, said Beth Haiken, a spokeswoman with mortgage insurer The PMI Group.

That includes taking on interest-only mortgage loans, which carry long-term risk should their low interest rate components expire during a period of high interest rates.

"We`re concerned for borrowers because they may not fully understand what may happen," Haiken said. [/B]"In three or five years, we may be in a different credit cycle and they may not be able to refinance as easily as they expected."[/B]

Last year, 46 percent of loans used to buy homes in California had interest-only components, up from 23 percent in 2003, according to LoanPerformance, a mortgage research unit of First American Corp.

"In the San Francisco metropolitan statistical area, that percentage was 59 percent. San Diego was 62 percent," said LoanPerformance spokesman Bob Visini. "It`s really being driven by affordability."

mfg

[peter.wedemeier1]

Jim Sinclair:

"New homes have the same twist. On the higher end, friendly mortgage assessors seems to believe that the value of the house has appreciated from the completion of the building and is worth more than the price you pay by 10% to 15%. Now with a cooperating mortgage broker you can get the house for spit down. Anyone who thinks this has staying power needs professional help. This economic recovery is having hot air pumped into it at warp speed yet is losing altitude in terms of momentum faster than the hot air can be pumped."

[peter.wedemeier1]

"...As the value of real estate has skyrocketed, owners have become enamored of the wealth their homes are creating, with many concluding that real estate is now a safer and better investment than ...
..."

[peter.wedemeier1]

AMERICAN PRONOUNCED BULLISHNESS

Jim Willie CB and Richebacher


Massive sea changes are quietly underway. We are entering a new phase whereby politics are soon to collide with the concentric financial spheres.

In the last few years, focus was on Europe over NATO, support for a US coalition in the Iraq War, the new EuroBond alternative to USTBonds, numerous trade conflicts, and broad calls for European reform. Now the focus has shifted to Asia. Watch the trade war with China. It is indescribably dangerous. Most Americans have no idea what is going on. They could not name more than three Chinese cities. I have not met a single person in my social conversations who is aware of the Senate tariff bill threatening overhead. Bear in mind that most of my conversations outside the office are not financial in nature. The conflict with China will be pervasive, as it covers trade, retail center shelves, job loss here, job growth overseas, lower wages here, lost fringe benefits here, intellectual property cheating, technology transfer, automobile industry destruction, competition for commodities, multi-national energy contracts, Russian military acquisitions, new Iranian alliance, and Treasury Bond support. What a lethally dangerous mix in the witch`s cauldron!!! The last item points to implications to our housing industry and its gigantic bubble. I have talked to many many people who actually claim that the US housing sector has never suffered a bear market or decline, incredibly. Facts offered by me fall on deaf ears, from the reality of 1988 to 1992. Any talk about Bundestag or Krystalnacht goes right over their heads. Americans do not study history. We pull it off the shelf when needed and rewrite it to suit our needs, but not as egregiously as the Soviets did.

Most Americans believe the USA has survived all previous threats and will survive all future threats. We are the champion of capitalism and free enterprise, yet most people cannot define either term nor notice the erosion across the spectrum. The USA exploited cheap Persian Gulf oil for two decades until 1973. We built an interstate highway system with a quasi-tariff tax. The USA took advantage of the Asian Meltdown in 1997. We embraced a cheaper supply chain. We reacted quickly to the US stock bust in 2000 with lowered interest rates. We bounced back from the World Trade Center attack with repairs and increased security. The Lower Manhattan transportation system has been upgraded in the process. We took charge with a counter-attack to isolate the violent risk in the Middle East and to secure oil supply in the process. The USA reacts and prevails, that is the consensus view. In many respects, the USA is truly a mighty responder. We are innovative and versatile. Many Americans base their economic and financial bullishness on our military superiority, without connecting the defense budgets and federal deficits to Asian sources for credit supply. That is taken for granted. Few notice how the empire is suffering from "imperial overreach" and crippling indebtedness. Few notice that with growing national debt comes unavoidable loss of sovereign control. Arrogance still runs high, with its associated high level of confidence. If ten reasons backed that confidence, the top three reasons can be traced to housing, from its general rise in household wealth, its equity extraction, its speculative gains. Military supremacy ranks high also. Signs point both to a flatter housing market from numerous indicators, but also to continued gains in certain metropolitan areas. It is interesting to watch those in charge of the Private Mortgage Risk Index assess Boston, Long Island New York, and Washington DC as each having over a 50% risk of declines in the coming 12 months. The housing heart of the bullish optimism is soon to be tested. The last GDP revision included a housing price component decline in the calculations.

[peter.wedemeier1]

A FLAWED MANDATE
by Tim Iacono
August 19, 2005

So, here we are in the summer of 2005, nearing the end of the 18 year term of Alan Greenspan. We cannot help but marvel at two things - how lucky Mr. Greenspan was to have started his term when he did, and what a poor job he has done in the last ten years.

The reason we say this is that his term has benefited from one notable condition, low inflation (as measured by consumer prices), and Mr. Greenspan has responded to this condition in an inappropriate manner that has resulted in a series of asset bubbles and global imbalances that his successor will inherit.

Some say that the Greenspan Fed has been "fighting" inflation, and that is why it has remained low. This is far from the truth. Paul Volcker "fought" inflation by raising interest rates to near 20% and inducing a recession. The Greenspan tenure at the Fed has been marked by moderate energy prices and inexpensive imported goods from Asia, which have offset other rising prices to keep overall consumer prices relatively low. Some statistical slight-of-hand with inflation calculations and deliberately misleading reporting of inflation (i.e., emphasizing "core" inflation) has helped keep a lid on "reported" consumer prices as well.

Both of the first two factors, inexpensive energy and imports, are beyond the control of the Fed and are not likely to continue.

The Fundamental Error

The Federal Reserve has a three-part mandate for monetary policy - maximum employment, stable prices, and moderate long-term interest rates (it seems "maximum sustainable growth" used to be included here, but no longer). The fundamental error by the Greenspan Fed has been to make monetary conditions overly stimulative in order to facilitate job creation, while believing that it was achieving price stability.

While statistically, these mandates have largely been achieved in recent years, the failure to address asset prices and to consider the effects of trade and currency policies on import prices has enabled the creation of huge asset bubbles and trade deficits, while resulting in job creation of increasingly poor quality. The apparently mistaken belief that energy prices would stay low indefinitely will likely turn out to be simply a case of good timing for Mr. Greenspan and bad timing for his successor.

Collectively, these factors - asset prices, trade and currency policies, and energy costs - have painted a misleading picture of price stability, particularly over the last ten years, which the Fed has failed to recognize. Or, perhaps it has recognized these factors but has chosen to ignore them - for political or other reasons.

The failure to address asset prices and asset bubbles is well known - first stocks, now housing. These prices are not included in the consumer price indices, and this is, in part, justification for ignoring them as monetary policy considerations. The Fed says it is not their job to stop asset bubbles from forming, but rather to mitigate the effects of the bubble`s aftermath. This is just nonsense, as will likely be demonstrated as the housing bubble aftermath develops.

The trade and currency policies of recent years have allowed huge trade deficits to develop with our Asian trading partners using what is essentially a fixed exchange rate system. While it is not the responsibility of the Fed to police other central banks and monitor the exchange rate policies of other countries, the Fed should be well aware that the absence of freely floating exchange rates has kept the prices of imported goods artificially low for many years. Instead of higher import prices due to a devalued U.S. dollar, this imbalance shows up in the huge trade deficit.

Finally, the relentless rise of energy costs in recent years brings with it the very real possibility that energy costs over the last twenty years were the exception and not the rule. While energy plays a smaller role in the overall price structure than it did two decades ago, it is still very significant, and if the price of oil continues to rise - to $80, $100, and beyond, as predicted by many - this will dramatically affect consumer prices.


http://www.financialsense.com/fsu/editorials/2005/0819.html

[peter.wedemeier1]

MASS LAYOFFS IN JULY 2005

In July 2005, employers took 1,249 mass layoff actions, seasonally adjusted, as measured by new filings for unemployment insurance benefits during the month, the Bureau of Labor Statistics of the U.S. Department of Labor reported today. Each action involved at least 50 persons from a single establishment, and the number of workers involved totaled 131,326, on a seasonally adjusted basis. (See table 1.) The number of layoff events in July rose by 74, and the number of associated initial claims increased by 3,439 from June. In the manufacturing sector, 360 mass layoff events were reported during July 2005, seasonally adjusted, resulting in 48,967 initial claims. The number of mass layoff events in manufacturing was somewhat higher than a month earlier, while the number of initial claims was lower.

http://www.bls.gov/news.release/mmls.nr0.htm

[peter.wedemeier1]

Mass Layoffs Up

New figures out from the Department of Labor are due out this morning are sure not to get much attention in the mainstream media because they don`t paint a picture of the vibrant job growing economy that DC likes to talk about.

In July 2005, employers took 1,249 mass layoff actions, seasonally adjusted, as measured by new filings for unemployment insurance benefits during the month, the Bureau of Labor Statistics of the U.S. Department of Labor reported today. Each action involved at least 50 persons from a single establishment, and the number of workers involved totaled 131,326, on a seasonally adjusted basis. (See table 1.) The number of layoff events in July rose by 74, and the number of associated initial claims increased by 3,439 from June. In the manufacturing sector, 360 mass layoff events were reported during July 2005, seasonally adjusted, resulting in 48,967 initial claims. The number of mass layoff events in manufacturing was somewhat higher than a month earlier, while the number of initial claims was lower. (See table 1.)
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As we see it, the mass layoffs are only a simply symptom of a complex socioeconomic problem. The problem is that the world is in what I`d have to call "Last days in the Agar mode." If you think back to junior or senior high school biology, one of the experiments often used is to make some nutrition media (called "agar") and then introduce a bacterial into it. What happens? Well, at first, the agar supplies the nutrition and the bacteria grows like wildfire - soon encompassing the entire surface of the agar media.



But then, a funny thing happens: the bacteria finishes eating all the available nutrients and the whole dish dies off. So it goes with last-ditch capitalism. Rather than focus on spreading around the wealth and the work behind it, America has become engaged in "end of agar" behavior which means eating up all remaining industrial nutrients.

http://urbansurvival.com/week.htm

[peter.wedemeier1]

HOUSING: CONSOLIDATION OR POTENTIAL CRASH?
by Sol Palha
Tactical Investor
August 23 2005

So much money is racing into the real estate sector because most individuals do not understand the true function of Gold; in fact they won’t even believe it when you tell them as this valuable lesson is no longer part of any school curriculum. To make matters worse most people don’t even understand what inflation is; for most it is an increase in prices rather then an increase in the money supply. So what are people do when they want to put their money into something that will hold its value. Money is no longer backed by gold and every currency has its own inherent problems; they are all rotten it’s just that some are more rotten then the others. Individuals are scared and they are looking for ways to tuck away money for their golden days; it appears that for now that real estate is the masses vehicle of choice. In fact it’s becoming a global problem; we have a global equity boom and at some point in time this bubble has to pop. However one must understand the main reason for this boom is that individuals are being forced to speculate with their money; there are simply not enough places one can put ones money and earn a fair rate of return. (Remember most of them do not understand the principles of inflation or what the true function of gold is and hence they race to find alternative investments that will act as a buffer against these unpredictable times. History shows that most of them will choose the wrong investment).

According to the Economist global money supply is increasing at a rate of 20% plus; those were the figures for last year and it appears that this year things can only but get worse. Now one can begin to understand why the price of so many basic commodities has taken off and why we are in the midst of a global real estate bubble. They have just launched a new program in California that provides mortgages to illegal aliens. It seems that the big chaps will stop at nothing to keep the housing market alive; its funny they think of the illegal aliens only after the market has reached insane levels. One of the big banks taking part in this is Citibank, so it’s just a matter of time before this program goes nationwide.

The above charts quite clearly illustrate that while the housing sector is not crashing it certainly appears to be topping. One of the main ingredients in a house is lumber and this market topped over 1 year ago; one would think if everything was fine that this market would be putting in new highs but this is not the case. Read our previous article on this subject, Lumber and Real Estate.

If you look at the last chart you will notice that it took 1.75 units of the housing index to buy one ounce of Gold; today it takes only about .81 to do the same. Notice also that it appears that a bottom has taken hold (based on the conditions stated above) and that Gold will slowly become the stronger of the two. These factors are not good news for the housing sector but could be potentially beneficial to the Gold and the precious metal sectors since this money will eventually have to find a new home.

http://www.financialsense.com/fsu/editorials/ti/2005/0823.ht…

[peter.wedemeier1]

Remarks by Chairman Alan Greenspan
Reflections on central banking
At a symposium sponsored by the Federal Reserve Bank of Kansas City, Jackson Hole, Wyoming
August 26, 2005

"The steep rise in the ratio of household net worth to disposable income in the mid-1990s, after a half-century of stability, is a case in point. Although the ratio fell with the collapse of equity prices in 2000, it has rebounded noticeably over the past couple of years, reflecting the rise in the prices of equities and houses.

Whether the currently elevated level of the wealth-to-income ratio will be sustained in the longer run remains to be seen. But arguably, the growing stability of the world economy over the past decade may have encouraged investors to accept increasingly lower levels of compensation for risk. They are exhibiting a seeming willingness to project stability and commit over an ever more extended time horizon.

The lowered risk premiums--the apparent consequence of a long period of economic stability--coupled with greater productivity growth have propelled asset prices higher.5 The rising prices of stocks, bonds and, more recently, of homes, have engendered a large increase in the market value of claims which, when converted to cash, are a source of purchasing power. Financial intermediaries, of course, routinely convert capital gains in stocks, bonds, and homes into cash for businesses and households to facilitate purchase transactions.6 The conversions have been markedly facilitated by the financial innovation that has greatly reduced the cost of such transactions.

Thus, this vast increase in the market value of asset claims is in part the indirect result of investors accepting lower compensation for risk. Such an increase in market value is too often viewed by market participants as structural and permanent. To some extent, those higher values may be reflecting the increased flexibility and resilience of our economy. But what they perceive as newly abundant liquidity can readily disappear. Any onset of increased investor caution elevates risk premiums and, as a consequence, lowers asset values and promotes the liquidation of the debt that supported higher prices. This is the reason that history has not dealt kindly with the aftermath of protracted periods of low risk premiums. . .

We weathered a decline on October 19, 1987 of a fifth of the market value of U.S. equities with little evidence of subsequent macroeconomic stress--an episode that provided an early hint that adjustment dynamics might be changing. The credit crunch of the early 1990s and the bursting of the stock market bubble in 2000 were absorbed with the shallowest recessions in the post-World War II period. And the economic fallout from the tragic events of September 11, 2001, was limited by market forces, with severe economic weakness evident for only a few weeks. Most recently, the flexibility of our market-driven economy has allowed us, thus far, to weather reasonably well the steep rise in spot and futures prices for crude oil and natural gas that we have experienced over the past two years."

http://urbansurvival.com/week.htm

[peter.wedemeier1]

It’s official

JOHANNESBURG (Mineweb.com) -- In a written speech delivered on Friday to a policy conference in Jackson Hole, Wyoming, Alan Greenspan, chairman of the Federal Reserve, the US central bank, talked directly to “some of America`s economic imbalances, most notably the large current account deficit and the housing boom.”...

http://www.mineweb.net/columns/curve_ball/476753.htm

[blackyy]

HANDELSBLATT, Freitag, 26. August 2005, 17:50 Uhr

" Liquidität im Überfluss kann leicht verschwinden"

Greenspans letzte Warnung

US-Notenbankchef Alan Greenspan hat die Amerikaner davor gewarnt, sich auf wachsenden Wohlstand durch immer weiter steigende Immobilienpreise zu verlassen.

HB JACKSON HOLE/WASHINGTON. Bei der Jahreskonferenz der amerikanischen Notenbanken in Jackson Hole (Wyoming) schloss Greenspan am Freitag einen Preiseinbruch im heiß umkämpften Immobilienmarkt an der amerikanischen Ost- und Westküste nicht aus. Wie gewohnt drückte Greenspan sich äußerst vorsichtig aus, weil seine Worte in Sekundenschnelle Devisen- und Aktienmärkte bewegen können.

Investoren seien angesichts der wachsenden Stabilität der Weltwirtschaft in den vergangenen Jahren offenbar mit immer geringeren Risikoprämien zufrieden. Zudem betrachteten sie steigende Marktwerte als dauerhaft und strukturbedingt. „Was die Leute als Liquidität im Überfluss wahrnehmen, kann aber leicht verschwinden“, warnte Greenspan.

Sollte es zu einer stärkeren Vorsicht der Investoren kommen, könnten die Vermögenspreise fallen und Investoren zwingen, Vermögenswerte aufzulösen, um ihre Schulden zu bedienen. „Das ist der Grund, warum die Geschichte nicht sehr freundlich mit den Folgen langer Phasen niedriger Risikoprämien gewesen ist“, urteilte Greenspan.

Nach Ansicht von Beobachtern sind die Bemerkungen Greenspans die eindringlichste Mahnung vor Risiken für die Finanzmärkte seit Jahren.

Die US-Notenbank hat die Leitzinsen in den vergangenen 14 Monaten zehn Mal auf 3,5 Prozent erhöht, unter anderem, um eine sanfte Landung im Immobilienmarkt zu ermöglichen.

An der Konferenz unter dem Thema „Die Greenspan-Ära: Lektionen für die Zukunft“ nehmen Banker aus aller Welt teil, darunter auch der Chef der Europäischen Zentralbank, Jean-Claude Trichet.

Von der Rede Greenspans hatten die Finanzmärkte am Freitag zunächst überwiegend keine neuen Erkenntnisse zur aktuellen Wirtschaftslage erwartet. „Das wird eine Abschiedsrede“, sagte ein Händler. Greenspan wird Ende Januar nächsten Jahres nach fast zwei Jahrzehnten an der Spitze der US-Notenbank in den Ruhestand gehen.

Greenspan geht im Januar nach 18 Jahren an der Spitze der Notenbank in den Ruhestand. Mehrere Banker, die als heiße Anwärter auf die Nachfolge genannt werden, sind auch in Wyoming: Harvard-Professor Martin Feldstein, der Wirtschaftsberater von Präsident George W. Bush, Ben Bernanke, und einer von dessen Vorgängern, Glenn Hubbard.


http://www.handelsblatt.com/pshb/fn/relhbi/sfn/buildhbi/cn/G…

[peter.wedemeier1]

California files french fry lawsuit

Saturday, August 27, 2005; Posted: 11:19 p.m. EDT (03:19 GMT)

SAN FRANCISCO, California (Reuters) -- California Attorney General Bill Lockyer has filed a lawsuit to force top makers of potato chips and french fries to warn consumers about a potential cancer-causing chemical found in the popular snacks.

http://www.cnn.com/2005/LAW/08/27/french.fry.lawsuit.reut/in…

[AbbeyRoad]

Stattdessen ist Flipping - der rasche An- und Verkauf von Immobilien zu reinen Spekulationszwecken - in den USA längst zum beliebten Volkssport geworden. So beliebt, dass das inzwischen drei TV-Reality-Shows ausnutzen: "Flip This House", "Flip That House" und "Property Ladder". Deren Motto ist - so der Learning Channel, einer der Sender - stets das gleiche Mantra für Millionen neuer US-Investoren: "Kauf dir ein Haus, renoviere es schnell und stoße es wieder ab - zu einem Riesenprofit."
http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,371936,00.html

Dabei hat Greenspan selbst mit seiner Niedrigzinspolitik die Grundlagen für die Immobilienblase gelegt.

Kommt einem das alles nicht irgendwie bekannt vor? Die guten alten Zeiten des Neuen Marktes.

[YAchse]

#183

die blase des Neuen Marktes beruhte mehr auf den euphorischen einschätzungen neuer technologien, den chancen der neuen leitsektoren internettech und gentech/biotech.

die zinspolitik nach 2000 war von der furcht vor einer deflationskrise geprägt (geld-/kreditvernichtung durch überspekulation/überinvestition). Die anschließende niedrigzinspolitik entsprach der Keynestheorie des deficitspendings zur vorbeugung einer deflation. Ob dies wirklich "die lösung" ist, wird sich noch herausstellen; Brüning war ja der meinung, daß eine deflation nicht durch derartige kunststücke verhindert werden kann, sondern "ausgestanden" werden muß.

Wir werden bald sehen, wer recht hatte.

[Diva]

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URL dieses Artikels: http://www.netzeitung.de/spezial/globalvillage/355334.html


Immobilien gefährden Weltwirtschaft

30. Aug 08:11


Nicht vom hohen Ölpreis, von den hohen Hauspreisen droht der Weltwirtschaft ernsthafte Gefahr. Eine Spekulationsblase steht vor dem Platzen.

Allein die Tatsache, dass inzwischen sämtliche US-Zeitungen auf ihren Titelseiten über die Spekulationsblase auf dem US-Häusermarkt berichtet haben, sei der Beweis dafür, dass die Preise ein gefährliches Niveau erreicht haben, meint der «Economist». Das britisch-amerikanische Magazin spricht von einer «alarmierenden Rate», mit der die Hauspreise in den vergangenen Jahren gestiegen seien – nicht nur in den USA, sondern weltweit.
Das Wochenblatt spricht auf Basis eigener Berechnungen sogar von der «größten Finanzblase aller Zeiten». Wenn sie platzt, wird die Weltwirtschaft schwer beeinträchtigt, hatte bereits der Internationale Währungsfonds gewarnt. «Je größer der Boom, je größer der mögliche Zusammenbruch», schrieb der «Economist». «Das wird nicht schön», kommentierte das Blatt jüngst.


Deutschland und Japan sind die Ausnahme

In der Tat haben die Hauspreise in vielen Staaten der Welt in den vergangenen Jahren deutlich zugelegt. Ausnahme unter den weltweit wichtigsten Volkswirtschaften sind Deutschland und Japan – aus bekannten Gründen. Die deutschen Preise leiden noch immer unter dem im Vereinigungsboom entstandenen Überangebot, das durch Steuerabschreibungsmodelle noch gefördert wurde. Insbesondere in Ostdeutschland fallen die Preise angesichts des fortdauernden Wegzugs großer Bevölkerungsteile, betroffen sind auch ländliche Regionen im Westen.

Japan hat seine eigenen Erfahrungen mit Haus- und Immobilienspekulationen gemacht. Das Platzen der dortigen Blase in den späten 80er Jahren riss den Aktienmarkt in den Abgrund. Seitdem kriecht die zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt durch eine Rezession, die mit fast ständig fallenden Konsumentenpreisen verbunden ist. Die Deflation sorgt natürlich auch für ein weiteres Abrutschen der Häuserpreise.


Häuser als Geldautomaten

Anders dagegen die USA: Hier haben sich die Kosten für den Kauf eines Eigenheims binnen fünf Jahren im Schnitt um die Hälfte erhöht. In besseren Lagen sind die Zuwächse noch weitaus höher. Laut «Economist», der die Entwicklung seit 2002 kritisch begleitet, lagen die Zuwachsraten in Großbritannien und Australien, aber auch in Frankreich und Spanien sogar noch höher. Auf den britischen Inseln und dem australischen Kontinent geben die Preise inzwischen wieder etwas nach. Die USA werden bald folgen, eine Abkühlung ist an den jüngsten Konjunkturdaten bereits abzulesen.

Die Weltwirtschaft indes würde vor allem von einem Einbruch in den USA gefährdet. Dort hat das Platzen der Internetblase am Aktienmarkt viele Anleger dazu gebracht, mit Häusern zu spekulieren. Aber auch der ganz normale Konsument ist betroffen: Viele haben ihr Haus in Niedrigstzinsphasen quasi wie einen Geldautomaten eingesetzt. Waren die Leitzinsen wieder einmal gefallen, schuldeten sie ihre Hypotheken um. Die Differenz der Zins- und Tilgungszahlungen nutzten sie, um weiter zu konsumieren. Außerdem machte der höhere Papierwert der Gebäude höhere Leihsummen möglich.


Selbst Greenspan redet Klartext

Dabei leben viele Amerikaner von jeher auf Pump und geben mehr aus als ihnen an Einkommen zur Verfügung stand. Angesichts der herausragenden Bedeutung des Konsums für die Wirtschaft in den USA und damit weltweit hat das zu hohen Wachstumsraten, aber auch zum enormen Außenhandelsdefizit der USA beigetragen.

Die Entwicklung hat inzwischen bedrohliche Ausmaße angenommen. Das musste selbst der sonst für seine mehr als zurückhaltende Wortwahl bekannte scheidende US-Notenbank-Präsident Alan Greenspan anerkennen. Auf einer traditionellen Veranstaltung der Fed in Jackson Hole im US-Bundesstaat Wyoming wurde Greenspan in der vergangenen Woche mehr als deutlich: «In näherer Zukunft wird sich wird sich der Boom am Immobilienmarkt unweigerlich abschwächen», sagte er.


Fed für Häuserboom mit verantwortlich

Dabei ist Greenspan mit seiner Niedrigstzinspolitik nach den Anschlägen vom 11. September 2001 nicht ganz unschuldig: Sie hat andere Anlageformen, etwa Staats- und Unternehmensanleihen völlig unattraktiv gemacht. Zugleich sorgte sie für hohe Liquidität, die sich ihren Weg zur Rendite suchte und ihn in den steigenden Häuserpreisen fand. Der Trend schlug sich unter anderem darin nieder, dass immer mehr Unternehmen am Häusermarkt aktiv wurden und die Zahl der Käufer, die das Haus selbst bewohnen, relativ dazu zurückfiel.

Greenspan hat vielleicht zu spät reagiert – auch wenn er auf der Tagung in Wyoming mit stehendem Applaus als «Notenbanker des Jahrhunderts» verabschiedet wurde. Seine Zentralbankkollegen in Großbritannien und Australien hatten bereits seit Monaten vor der Spekulationsblase gewarnt und damit für einen zunächst langsamem Rückgang der Preise gesorgt.


Rückgang oder Einbruch?

Möglicherweise hat Greenspan noch jene wenigen Kritiker im Kopf, die ihm nach dem Platzen der Internetblase am Aktienmarkt zu zögerliches Verhalten vorwarfen und will ähnlichen Anwürfen diesmal zuvorkommen. Vielleicht interessiert es den 79-Jährigen, der nach dem Ende der laufenden Amtszeit im Januar 2006 nicht mehr für eine weitere zur Verfügung steht, auch gar nicht, und er wollte seinem noch nicht ernannten Nachfolger einfach einen guten Rat mit auf den Weg geben.

Handeln muss die US-Notenbank auf jeden Fall – egal, wer künftig an ihrer Spitze steht. Insbesondere gilt das dann, wenn die Hauspreise nicht langsam zurückgehen, sondern heftig ins Rutschen geraten. Das wäre angesichts der Ware – Häuser verkaufen sich eben nicht so schnell wie Aktien – zwar ungewöhnlich, aber wegen der vielen Nichteigentümer am Markt auch nicht ausgeschlossen. Je stärker der Preisverfall, desto stärker würde die globale Wirtschaft beeinträchtigt.


Erster Rückgang seit der Großen Depression

Bislang haben insbesondere die Buchgewinne aus den steigenden Hauspreisen eine echte Beeinträchtigung der US- wie der globalen Wirtschaft durch den hohen Ölpreis verhindert. Aber die Notierung für die Sorte Light Crude erreichte erst am Montag mit mehr als 70 Dollar je Fass (159 Liter) einen neuen Rekordstand. Das Angebot kann mit der starken Nachfrage auch aus China nicht mehr mithalten. Neue Quellen sind zudem selten. Sie legen außerdem häufig vor der Küste, was die Förderung verteuert. Einen durchgreifenden Preisrückgang beim Öl erwarten Experten daher nicht.

Für den «Economist» jedenfalls ist das Verhältnis zwischen Miet- und Kaufpreis das Maß der Dinge, wenn es um die weltweite Hausblase geht. Demnach sind die Preise in den USA um gut ein Drittel, in Großbritannien und Australien sogar um mehr als die Hälfte zu hoch, schlussfolgert das Wirtschaftsmagazin. Sie müssten also fallen. In den USA wäre es das erste Mal seit der Großen Depression Ende der 20-er Jahre. Und auch die hatte verheerende Auswirkungen auf die Weltwirtschaft.

Für das Web ediert von Kai Makus

[Blue Max]

http://www.manager-magazin.de/geld/artikel/0,2828,370542,00.…

[Blue Max]

http://www.ftd.de/bm/ga/22421.html

US-Immobilienmarkt kühlt sich spürbar ab

Jetzt wird es richtig spannend...

[AlterMann]

Na endlich kommt Stimmung inne Bude! Hoffentlich reißt es die anderen Immomärkte mit runter. Immos können gar nicht billig genug werden.

[peter.wedemeier1]

Dan Norcini:

"The stock indices finally gave up the ghost today as the threat of continued rate hikes was too much for the perma-bulls who threw in the towel. Shares of home builders got walloped especially hard as did the mortgage lenders Fannie Mae and Freddie Mac. If you want to see an ugly chart, look at FNM. Is this a harbinger of things to come?

The retail sector also got slammed as Wal-mart got kicked into the nether regions, dropping to its lowest price since November 2000. That sure has to give policy makers a boost of confidence.

The result was that the S&P 500 and the Nasdaq both put in some bearish technical patterns today with the Nasdaq 100 putting in a huge bearish outside reversal day, closing below the 50 DMA in the process.

With the home builders, mortgage lenders and retail sector all taking a hit today, it could very well be said that if the Fed is attempting to let the air out of the real estate bubble, they are succeeding. The problem for them becomes what to do if they squash consumer spending in the process. Then what holds the economy together?"

[peter.wedemeier1]

MarketWatch
Market Pulse: Fannie shares fall 10.7% to close at $41.71
Wednesday September 28, 4:07 pm ET
By Robert Schroeder

WASHINGTON (MarketWatch) -- Shares of mortgage finance giant Fannie Mae dropped sharply Wednesday afternoon following a report the company`s accounting violations may be more pervasive than previously disclosed. The Washington-based company`s stock dropped by nearly 11% to close at $41.71. Fannie Mae and its sister lending institution Freddie Mac have been the subject of intense scrutiny on Capitol Hill after enduring accounting scandals.

http://biz.yahoo.com/cbsmb/050928/96923de40b2b48b08ddbd8d0a2…

[peter.wedemeier1]

Rising home prices squeeze middle class

The Pinellas County real estate boom has made it almost impossible for many people to live here. The County Commission is seeking ideas to remedy the situation.

By WILL VAN SANT, Times Staff Writer
Published October 2, 2005

http://sptimes.com/2005/10/02/Tampabay/Rising_home_prices_sq…

[peter.wedemeier1]

Fannie Mae to sell $3 bln in bills on Wednesday

Fannie Mae to sell $3 bln in bills on Wednesday
Mon Oct 3, 2005 08:52 AM ET
NEW YORK, Oct 3 (Reuters) - Fannie Mae (FNM.N), the largest U.S. home funding company, said on Monday it plans to sell $1.0 billion of three-month benchmark bills due Jan. 4, 2006, $1.0 billion of six-month bills due April 5, 2006, and $1.0 billion of one-year bills due Sept. 29, 2006, on Wednesday in a Dutch auction.
In a Dutch auction, or uniform price auction, successful bidders pay only the price of the lowest accepted bid rather than the actual price as in a conventional multiple-price auction.

http://yahoo.reuters.com/financeQuoteCompanyNewsArticle.jhtm…

[peter.wedemeier1]

Contrarian Chronicles
Empty houses, falling prices: A boom dies

You can see how the housing bubble is bursting in places like Columbus, Ohio, where builders and lenders threw common sense away and enticed people to buy homes they couldn`t afford.

By Bill Fleckenstein

http://moneycentral.msn.com/content/P131154.asp?Printer

[peter.wedemeier1]

Fed`s Poole says Fannie Mae solvency not at risk
Tue Oct 4, 2005 05:54 PM ET

...

"These firms create a continuing systemic risk to the economy, ... The scale is so immense," said Poole.

http://yahoo.reuters.com/financeQuoteCompanyNewsArticle.jhtm…

[thefarmer]

Wie passt das mit der akutellen Dollar-Stärke zusammen?


mfg
thefarmer

[DieGmbH]

http://www.welt.de/data/2005/09/30/782479.html
US-Banken zu freigebig mit Eigenheim-Krediten
Umsetzung von Basel II gefährdet - Bei Einhaltung der Richtlinien droht ein Immobilien-Crash

Der ganze Artikel kann unter obiger URL nachgelesen werden.
Sieht nicht gut aus (in the long run)

[hareck]

[posting]18.156.431 von thefarmer am 06.10.05 00:29:37[/posting]Gar nicht.

Deshalb US-Dollar short.

[Blue Max]

#196

Langfristig sind wir alle tod...

[Blue Max]

Noch zu #196

"...Anders die US-Banken: Sie haben seit 2002 in immer größerem Umfang 120-Prozent-Kredite vergeben. ..."

"...Basel II sieht vor, daß Immobilien mit maximal 90 Prozent ihres Verkehrswertes als Sicherheit für Hypothekendarlehen akzeptiert werden können. ..."



"...Die meisten Hypothekendarlehen sind zu flexiblen Zinskonditionen abgeschlossen worden . Kuck: "Höhere Zinskosten der Banken würden die Kredite verteuern - und manchen Darlehensnehmer aus dem Markt werfen."
..."

Was wohl mit variablem Zinssatz gleichzusetzen ist, und praktisch bedeutet, dass bei weiteren Zinserhöhungen vielen US-Amerikanern die monatlichen Zinsraten zu teuer werden dürften.

Das sieht alles so aus, als ob wir uns bald alle günstig ein Zweit- oder Dritthaus in den USA kaufen können...

[DieGmbH]

#198 + #199

Langfristig -was heißt das-?
Im Immobilien Bereich gelten andere Maßstäbe als an der Wallstreet.

Ich habe das Gefühl, das alles läuft in Zeitlupe ab. Seit Jahren wird vor zu hohen Immobilienbewertung in USA (und Spanien etc) gewarnt. Ich kenne aber Leuter die hier noch relativ relaxt in Miami exclusive Objekte kaufen und verkaufen. Hier kommt auf meinen Einwand die Antwort.
"Top Lage geht immer zu top Preisen. Den Rest kannst du bald in der Pfeiffe rauchen."

Die Cleveren sehen das also schon.

Ich befürchte, das wir in D mit unserer angeknacksten Konjunktur vollends unter die Räder kommen, wenn es in USA abgeht.

Da wurde jetzt auch das private Insolvenzrecht unter Busch geändert (Kam heute im Radio) und nun stellen jeden Tag glaube ich über 1000 US-Amerikaner Insolvenzantrag.

Sollten in Amerika jetzt die Zinsen noch anziehen, kann man dem Kartenhaus beim einklappen zusehen.

Ist ein ähnlicher Effekt wie das Implodieren unserer Sozialeffekte!

Wobei ich keine Immo in USA möchte.
Bin mit meinen deutschen Immos genug ausgelastet

Just my 2ct.

[peter.wedemeier1]

TWO SHOES & ROGUE EVENT
Jim Willie CB Oct 6, 2005

Look out below!!!!!! FANNY MAE looks like a cratered internet stock, only it is plumbing the depths in a more graddddddual decline. And this tainted gem is the cornerstone of the entire US housing market finance industry, the nucleus of the great mortgage finance centrifuge. As my childhood friends would say, noting the Rosh Hashanah holiday, "oy veh." My take is that as Fanny and her fat haunches go, so goes the housing industry. If her bloated behind is exposed as bankrupt with absent capital core, Asians and Europeans will cease and desist from their bond support. Esoteric accounting methods from exotic mortgage contracts and their derivatives make for very murky water. Fraud charges lie in the future, in my opinion.

http://www.gold-eagle.com/editorials_05/willie100605.html

[peter.wedemeier1]

Why the Fed has no other alternative but to print money!

http://www.ameinfo.com/69637.html