Swiss Life RV zur Tilgung einer Immobilie, Tilgungsaussetzung - 500 Beiträge pro Seite

[Boeckchen6]

Hallo Community,

ich stehe vor einem Rätsel.

Ich bin mir nicht sicher, auf welchem Weg ich sinnvoll ein Ansparplan für ein
endfälliges Darlehen gegen Tilgungsaussetzung durchführen soll.

Ich möchte im nächsten Jahr eine zu vermietende Immobilie bauen.
Um die steuerlichen Effekte geltend machen zu können, zahle ich nur die
Darlehenszinsen und parallel einen Betrag in einen Ansparvertrag.

Ich benötige ca. 130.000 € in 25 Jahren, um die Immobilie mit dem Ansparvertrag ablösen zu können.

Nun meine Frage. Welcher Weg ist der Richtige und auch sinnvoll, um diesen Betrag in 25 Jahren auch zur Verfügung zu haben.

Mir wurde ein Swiss Life Temperament empfohlen, der in den DWS FlexPension investiert und so eine Kapitalgarantie besitzt. Wir haben eine angenommene Rendite von 6% in den 25 Jahren angenommen. So würde die Summe von 130.000 € nach der Zeit zur Verfügung stehen.

Ist das der richtige Weg, oder welche Produkte wären sinnvoller?

- Britische LV
- reiner Fonds
- Standard KV, RV

????

Ich bin mir überhaupt nicht sicher und möchte keinen grossen Fehler begehen.

Wäre um qualitativ hochwertige Antworten und Tipps dankbar.
Die Problematik müsste ingesamt auch bekannt sein.

So long.
AH

[Taxpayer]

Jede Anlageform hat Vor- und Nachteile ...

Aber wenn Du mich fragst, keine Versicherung ... oder brauchst Du Versicherungsschutz?

Wenn nein, dann kannst Du gleich die direkte Fondsanlage wählen. Der einzige Vorteil der Versicherung ist die steuerfreie Ablaufleistung (sofern noch dieses Jahr abgeschlossen), das wird aber mit Renditekiller Gebühren, Provisionen, Unflexibilität etc. erkauft!

Selbst ist der Mann is die Devise!

taxpayer

[bilsenkraut]

Servus Boeckchen6,

dein Problem ist ziemlich vielschichtig und auch nicht so einfach aus dem Ärmel schüttelnd zu lösen. Vor allem bräuchte man mehr Informationen über Deine pers. Umstände. Kenne mittlerweile mehrere Fälle aus meinem Bekanntenkreis, die dieses Modell gewählt haben, aber dafür mehr oder weniger fürchterlich aufgrund der Wertentwicklung auf die Schnauze gefallen sind.

einen Versicherungsmantel rund um ne Anspartilgung macht nur und nur dann Sinn, wenn Du

a) entweder selbständig bist und rel hohe und konstante Gewinne die nächsten Jahre zu verbuchen hast oder gutverdienender Beamter, dann da hast Du rel. hohe steuerlich absetzbare Sonderaufwendungen noch frei(Vorsorgepauschale), geht aber nur bei kapitalbildenden sowie einigen englischen Versicherungen, bei fondsgeb. gehts nicht, nur in einem solchen Fall macht es überhaupt Sinn, noch heuer über den Abschluß ernsthaft nachzudenken.
Falls Du schon ne kapitalbildende Vers. hast, ist die Vorsorgepauschale aber dann auch weg.

b) ähnlich wie bei a) rel. hohe und konstante Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bereits jetzt hast und noch nicht zu alt bist

Der Knackpunkt bzw. das K-O-Kriterium ist eine rel konstante u. hohe Einkommenssteuerbelastung in der Zukunft (Bei Selbständigen ??? - bei Staatsdienern schon eher!), ansonsten machst Du nur Deinen Versicherungsvermittler bzw. die Bank reich (nach 3 Jahren Rückkaufwert = mehr oder weniger null, je nach Versicherung) aber Du hast bereits 3 Jahre Zinsen gezahlt und noch nichts getilgt.

c) Du bist
-gutverdienender Arbeitnehmer
-mit hohem Steuersatz
-und liegst über der Beitragsbemessungsgrenze bei der Rentenversicherung
-und hast noch deine Vorsorgepauschale mehr oder weniger frei
-und Dein Job ist über die Jahre ziemlich sicher

(ein bißchen viel wenns oder?)

dann macht ne LV u. U. noch Sinn



aber aber:

in den allermeisten Fällen (außer in o. a. Spezialfällen) würde ich Dir dringend abraten.

Gründe (prinzipieller Natur - mögen im Einzelfall zutreffen oder auch nicht):

-Du bindest Dich langfristig an mehrere verschiedene Risiken zusammen u. gleichzeitig
a)Wertänderungsrisiko d. Immobilie
b)Vermietungsrisiko
c)Zinsdifferenzrisiko des Darlehens (halte ich für extrem
hoch bei dieser Laufzeit
d)Wertentwicklungsrisiko der LV

die Kombination von c) u. d) kann u. U. tödlich sein, da die Bank Nachschuß verlangen kann bzw. liquidiert, deswegen brauchst Du von vornherein eine langfristig kalkulierbare gute finanzielle Puste wie auch immer die ausschaut.

Je höher die Laufzeitdifferenz von Kredit und LV ist, desto riskanter wird die ganze Angelegenheit (u. desto mehr verdient Dein Vermittler).

Die ganzen steuertechnischen Kalkulationsgrundlagen können in so weiter Zukunft völlig anders sein, mithin heute unkalkulierbar.

Bei Deutschen LV (und auch Swiss Life) gibts ein Klumpenrisiko, da diese gerne in deutsche Immobilien und Anleihen investieren, gehen die Immobilienpreise bzw. die Mietpreise in die Knie, dann bekommen alle mehr oder weniger Performance- bzw. Liquiditätsprobleme, Deine Immobilie u. U. aber auch zur selben Zeit.

Kommt mal ne größere bzw. längere Inflationsperiode, dann dürfte wg. der Anleihen die Rendite der Versicherungen auch nicht so der Knüller sein, Du hast aber dann das Problem, daß Du bei der Anschlußfinanzierung u. U. das doppelte oder dreifache an Zinsen zahlen mußt.

Gibt ne Menge wenns und abers noch dazu zu erzählen.

Was ich zum Schluß als Wichtigstes dazu sagen will:



Kläre zuerst u. vor allem folgende Fragen bzw. Probleme ab:

Wie ist Deine persönliche Situation (Familie, Beruf, Einkommen, Sicherheit, Steuern usw.) und wie wird sich diese in etwa im Zeitablauf entwickeln bzw. welche Risiken stecken wann und wo drin.

Wie ist Deine finanzielle Situation, wie ist Dein Vermögen aufgeteilt, wie soll sich Deine Vermögenssituation im Zeitablauf entwickeln.

Wie ist die Situation bzgl. Deiner Immobilie? Paßt diese überhaupt in deine pers. u. fin. Lage?
Wie ist die örtliche Lage? u. v. a. Wie entwickelt sich die Region in der Zukunft? Kaufkraftentwicklung? demografische Entwicklung und Struktur, Infrastruktur, Arbeitsplatzangebot u. v. m. - ist allein schon ein uferloses Gebiet, aber sehr wichtig, um alles a priori zu überdenken, hab da selber schon so meine Erfahrungen gemacht!

Ich würde Dir zum Schluß raten, zu einem guten Finanzberater zu gehen, am besten zu nem Honorarberater, der Dir nicht gleich ne LV auf die Backe drückt.

Sonst ist alles zu unüberschaubar


Gruß

Bilsenkraut

[oegeat [KommA]]

Eine VS Lösung hat durchaus Sinn. Wenn man folgendes Bedenkt -
1.) Steuerliche änderungen - es ist zu erwarten das früher oder später jegliches Kapitalertrag besteuert wird ! Tja wenn man dann so wie in den USA generell auf alle Erträge 30% abgeben mußt .. fehlt dir was am Ende der LZ
2.) Investmentauswahl - bei einer Polce kann man zu meist von einem Tag /Monat auf den anderen alles umschichten - und das ohne Agio. Damit sind wir gleich bei den Kosten - eine VS kostet anfänglich viel - doch es rechnet sich - wie offt wird man in so langer zeit etwas umschichten 3 mal 6 mal .... 6 mal 5% Agio spaaren .... Steuer ..

grüße
http://www.hedgefondspolice.com (bei der Seite wird bis 12.11.o4 noch gearbeitet .. n ur so als Info !)

[Boeckchen6]

Hallo Bilsenkraut,

vielen Dank für die ausführliche Ausarbeitung zu meinem Problem. Ich bin begeistert über den Einsatz.

Vielleicht sollte ich noch ein paar Informationen hinzufügen.

Die Immobilie wird ein 2-Familienhaus inkl Grundstück mit Teilung.
Eine Wohnung bewohne ich mit meiner Lebensgefährtin,
die andere Wohnung wird an die Mutter meiner Lebensgefährtin vermietet. Die untere Wohnung werden wir so gut wie in bar bezahlen - das Eigenkapital beträgt 50% der Bausumme.
Derzeit sind wir Doppelverdiener, das kann sich aber auch bald ändern.
Von der Finanzierungsseite her spricht nichts dagegen, es auch mit 1 Gehalt vernünftig finanziert zu bekommen.
Die Infrastruktur der Gemeinde ist als gut zu bewerten.

Mich würde jetzt speziell interessieren, mit welchem Produkt ich in ca. 26 Jahren eine möglichst hohe Ablaufsumme, möglichst flexibel mit überschaubarem Risiko erreichen kann.

Vielen Dank.
AH

[oegeat [KommA]]

Die untere Wohnung werden wir so gut wie in bar bezahlen - das Eigenkapital beträgt 50% der Bausumme.

was ? wenn ein Kunde zu mir kommt und das auf den Tisch legt sage ich im das die 50% angelegt gehören !

Da fallen mir ...X Produkte ein mir 8-12% ohne Hebel (mit Hebel 16-25%)inkl. Gapitalgartie und einer Laufzeit von 7Jahren ....
so das man bereits nach 7 Jahren fertig ist mit der Finanzierung .........


als tüpfchen auf den i wäre ein http://www.yenkredit.de/ oder http://www.frankenkredit.de/ - oder die option ... von beiden - überrrings 3,65% im Euro sind möglich

[Teufelstaube]

..wie alt ist denn das Boeckchen??

[bilsenkraut]

Servus Bockchen6,

nur meine pers. Meinung vorweg - ohne jetzt die näheren Umstände zu kennen:

ich gehe mal davon aus, daß Du nicht gerade der Älteste bist, ein älteres Semester würde die Sache meistens ein bißchen anders angehen.

ich würde mir in Deiner Situation das nicht antun und bei ungeklärten pers./familiären Verhältnissen zu bauen anfangen, in meinem Bekanntenkreis ist gerade so ein Fall, wo das ganze voraussichtlich über kurz oder lang in die Hose gehen wird, aber Liebe macht bekanntlicherweise nicht gerade hellsichtig.

Deine persönliche, finanzielle und steuerliche Situation wird sich radikal und auf Dauer ändern, wenn Du verheiratet bist und/oder Nachwuchs bekommst oder im worst case, das ganze geht auseinander, dann sitzste da mit ner Immobilie an der Backe und unabsehbaren Zahlungsverpflichtungen jeder Art.

Du gehst eine sehr lange und hohe finanzielle/materielle Bindung/Verpflichtung ein:

- aus dem Kredit
- und der langen Bedienung desselben
- sämtliche Bindungen und Verpflichtungen aller Art auf unabsehbare Zeit, die sich aus dem Hausbesitz ergeben.

Bei so einer Immobilie können aus anfänglichen Abschreibungsverlusten sehr schnell reale Verluste werden, dann brauchste keine Verlustzuweisungsfonds mehr, außer sie ist im Speckgürtel von München o. ä.

Aus Deinen Ausführungen geht hervor, daß Du bzw. Deine Angehörigen nicht unvermögend seid, deshalb nocheinmal der dringende Rat: Geh zu einem Honorarberater, laß Dir das ein paar Euro wert sein, es dürften jetzt sehr viele Versicherungsvermittler danach lechzen, mit Dir in Kontakt zu kommen, diese Provision bei der! Laufzeit läßt sich keiner so gerne durch die Lappen gehen.

Bevors jetzt ganz persönlich wird, nur noch eins:
vergiß eine so lange laufende Lebensversicherung (ist in Deinem Fall vermutlich angeraten), wenn überhaupt, eine kürzere, keine deutsche, keine österreichische, versuch lieber, Dir das niedrige Zinsniveau so lange wie möglich zu sichern und laß den Rest die Inflation regeln. Auch hängt Dein finanzielles Seelenheil nicht davon ab, ob Du Dir noch heuer div. Steuervorteile sicherst, die in Zukunft vermutlich ganz anders aussehen. Die steuerlichen Auswirkungen Deiner pers./fam. Situation in der Zukunft werden zigmal gravierendere Auswirkungen haben.

Lies Dir diesbezügliche Threads durch im Forum "Bausparen u. Versicherungen", habe selber mal sonen Fall geschildert, weiß nur nicht gerade in welchem Thread.

Und noch etwas: "in ca. 26 Jahren eine möglichst hohe Ablaufsumme, möglichst flexibel mit überschaubarem Risiko"
ist einfach nicht der Knackpunkt, vorher müssen andere Dinge geklärt werden.

Gruß

Bilsenkraut

[Boeckchen6]

Das Boeckchen ist 33 Jahre.

Mir ist schon klar, dass es immer ein Risiko ist, ein Haus zu bauen, eine Familie zu gründen und zu heiraten.
Aber was im Leben ist nicht gefährlich???

Die Vorzeichen stehen halt sehr gut. Und wenn wir nicht bauen könnten, dürften es wahrscheinlich 80% der restlichen Welt auch nicht können dürfen.
`Gesfestige` Beziehung >10 Jahre, hohe Eigenkapitalquote, Grundstückpreis ca. 70% vom normalen ortsüblichen Grundstückspreis und als Dip.Inform. verdiene ich auch nicht so schlecht.
Die Vorzeichen stehen damit auf grün.

Restrisiko bleibt natürlich, wenn ich 3 Kinder in die Welt setze, mich 2 mal scheiden lasse...! Dann ist Ende im Geländ;-)

In wieweit kann mir ein Honorarberater denn überhaupt weiterhelfen?

Was ich für meine Finanzierung benötige ist günstiges Baugeld und die Absicherung der Tilgung. Das kann doch nicht so schwer sein, dass dieses Problem nur ein Honorarberater lösen kann, oder????

Und wenn doch, wo findet man solch einen seriösen Berater?

Gruß
AH

[oegeat [KommA]]

in 7 Jahren bist mit den Kredit "fertig" ausbezahlt !
über die Laufzeit bezahlst nur die Zinsen ...........

Mein Kredit 100.000.- EUR aufgenommen 1996 davon veranlagt 45.000.- wurde bereits 6 mal aufgestockt.
Doch dieser ist nun wieder kleiner geworden - alleine Gestern um 1,2% ..... im Gegensatz sind meine Wertpapiere 360.000.- wert. (da hab ich aber schon einiges rausgenommen .... )

ein kredit ist für mich eine Geldvermehrungsmaschine - und wer hirn hat weiß wie er es umsetzen kann

wenn der E/Y bei 155 steht tilge ich komplett.
Prognose 2005 !

Hier so malte ich 2001 / Februar für meinen Bank... meine Prognose auf die schnelle auf nachdem er mir einreden wollte die Gewinne von E/Y Kurs 97 KK auf 110 mitzunehmen


hier etwas profisioneller 2002 wo es lang geht !



bei 140 raus ..im Euro geparkt und bei 127 wieder rein .....

Im Währungsboard unter Yenkredit/Thread alles dokumentiert !

[Boeckchen6]

Glückwunsch oegeat!

Und wenn es nicht so gekommen wäre, hätteste keine Kohle mehr und würdest von vorne anfangen zu sparen...

Aber wenn Du natürlich weiterhin mit diesem Zock `Glück` hast, kannst Du ja ausrechnen, wann Du Millionär bist.
Und dann dürfte es schnell gehen zur 2,3,4,5,... Immobilie.

Für mich ist das nichts - ich könnte keine Nacht mehr ruhig schlafen... Dann lieber laaaaange Zinsen zahlen aber mit kalkulierbaren Werten.

So long.
AH

[oegeat [KommA]]

nun gut dann schlag ich vor im Euro zu bleiben oder CHF (hier kommt auch auf das Anfangstiming an)

Zu dem wie oben geschrieben die 50% in das Kapitalgarantieproduckt zu geben (für den Schlaf in Ihrem fall)

Grüße

Nachtrag 14 % im Jahr (und das ist realistisch) sind nach 5 Jahren eine Verdoppelung ! Wie oben geschrieben gebe hat man sogar noch 2 Jahre mehr Zeit - Laufzeit 7 Jahre. Fazit du kannst es nur verhindern das es so kommt (Schuldenfei nach 7 Jahren) wenn du es nicht machst !

[bilsenkraut]

Du gehörst also zur Personengruppe c wie bei #3 beschrieben

-möglichst langen Kredit aufnehmen, 10, besser 15 Jahre, falls die Banken mitmachen, Kreditkonditionen genau vergleichen bzw. hart am Ruder aushandeln, Kredit mit mind. 1%, besser 2% oder mehr tilgen,

-sich nicht darauf verlassen, daß die Rendite nach Steuern Deines Tilgungsmodells über Versicherung auch für alle Zukunft höher liegt (ist z. Z. leider so bei fondsgeb. LV, da ham die Häuslebauer halt Pech gehabt, ist aber der Bank egal, die holt sichs so oder so) und zusätzlich Sondertilgungsmöglichkeit vereinbaren

-zusätzliches Tilgungs-Aussetzungs-Modell über LV u. a. nur solange Laufzeit, wie der Kredit selbst (Kongruenzprinip), ansonsten unkalkulierbare Risiken, wenns denn unbedingt LV sein soll (Motto hier: "Wer wagt, der gewinnt", wehe, wenn eine Scheidung dazwischenkommt)

-besser zusätzliche Ansparung von Tilgungsmöglichkeit über Bausparvertrag

Vorteil: bei Deflationsszenario dann Tilgung nur mit dem Angesparten möglich, falls Sollzinsen Bausparer höher als Kapitalmarkt-Zinsen
bei Inflationsszenario Sicherung von niedrigen Sollzinsen über eine lange Laufzeit
kein Risiko, bzw. trägt zur Verringerung der anderen Risiken bei.


-Bauantrag noch heuer stellen wg. Eigenheimzulage, fällt nächstes Jahr vielleicht ganz weg, wenn durch Bundesrat



wenn dann noch die ganzen kleinen, aber feinen Einzelheiten, Deiner finanziellen Verhältnisse und deren Regelung mit dem (Noch)-Lebensgefährten, Schwiegermutter in spe usw. zum Auseinanderklamüsern sind, dann wirst Du bald merken, daß fachliche Hilfe hier nicht ganz fehl am Platz ist, aber spätenstens dann, wenns zu spät ist.

paar nützliche Links:

www.doussier.de/bundesverband-finanz-planer.htm:

Bundesverband Finanz-Planer
Immelmannstraße 2
55124 Mainz
Tel. [phone]
Fax [phone]

Bundesverband der Analysten für Investments und Finanz-Planung AIFP:

www.aifp-fee-only.de

Verbund Deutscher Honorarberater VDH:

www.verbund-deutscher-honorarberater.de

Gruß

Bilsenkraut

[caramanga]

Also mit dem Währungskredit wäre ich sehr vorsichtig. Der Herr Oegat hat es ja geschafft, aber ich glaube vor ca. 2 Jahren hätte er da nicht so mit dem Währungskredit geprahlt, denn ich glaube mich zu erinnern, dass eine von mir geprüfte Bank da ziemliche Verluste mit ihren Währungsrefinanzierungen in CHF verbucht hat... Erst letztes Jahr gabs da mal einen Gewinn.
Die Idee eine Immobilie voll zu belasten, einen Teil des Kredits dann an der Börse zu investieren ist natürlich nett, nur, wie zahlt man dann die Immobilie? Banken geben nämlich in der Regel nicht so viel, dass man beides machen kann :-)

Bei der hier vorgestellten Finanzierung dürfte wohl kaum ein Problem bestehen, wenn 50% des Objekts mit Eigenkapital finanziert werden. Die endfällige Tilgung ist bei Vermietung steuerlich natürlich interessant, aber ich würde hier nicht unbedingt eine fondsgebundene LV nehmen. Entweder oder, den Fonds mit Kapitalgarantie oder die Lebensversicherung in klassischer Weise. Allerdings würde ich mir da überlegen, ob ich nicht einen Teil auf 12 Jahre als Kredit festschreibe und dafür eine separate LV abschließe. DAs wird zwar teurer aber das Risiko wird deutlich geringer.

[oegeat [KommA]]

"...aber ich glaube vor ca. 2 Jahren hätte er da nicht so mit dem Währungskredit geprahlt,..."

Irtum ! seit 2000 (also weit vor den 2 Jahren) habe ich in diversen Magazinen ..aber auch Boards von der Massiven Aufwärtung EUR zu Yen gesprochen

90 bis zum Kurs jetzt 140 sprach ich schon also insgesammt 5 Jahre. (CHF ist nie mien Thema gewesen !!!!)

Belegt ...rausgesucht einiges was vor 2 Jahren war

Thread: Kredit in YEn oder CHF?

http://www.wallstreet-online.de/ws/community/board/threadpag…

http://www.wallstreet-online.de/ws/community/board/threadpag…

http://www.wallstreet-online.de/ws/community/board/threadpag…

http://www.wallstreet-online.de/ws/community/board/threadpag…

usw !

[halihalo]

lebensweisheit ist hier gefragt.

seine finanzielle lebensplanung sollte man nicht mit spekulativen spielereien aufbauen.

klare langfristig planbare kredite mit schnellst möglicher tilgung von schulden sind den unbekannten zukunftsrisiken von spekulativen kreditformen vorzuziehen.

gerade solche "finanzexperimente" sind oft ursachen, wenn beziehungen und familien auseinander brechen

[oegeat [KommA]]

genau - daher empfehle ich Produkte mit Kapitalsicherung und hoher Ertragskraft - welche unter anderem erst ab 100.000 und mehr erhaltbar sind !

Also nicht für jeden Dummi - zum Risiko fällt mir eines ein nichts ist palnbar sondern nur ein erkennen von Möglichkeiten.

http://mitglied.lycos.de/securaway/presse/risiko/risiken_lau…

http://securaway.com/investment/risiko/index.htm

[bilsenkraut]

Servus Boeckchen6,

kann mich caramanga und halihalo nur anschließen, alles kurz und prägnant auf den Punkt gebracht.

Bei steuerlicher Berücksichtigung von Vorsorgeaufwendungen und (mit Vorbehalt!) steuerfreier Ablaufleistung zusammen geht das nur noch in 2004

Standard Life
Clerical Medical

sind engl. LV., bei denen im Unterschied zu fondsgeb. LV der Vorsorgeaufwendungsabzug möglich ist (f. 2004)

Und noch etwas:

Als Alleinverdiener plus evtl. Kind und mit steuerlichen Verlusten aus Vermietung und Verpachtung schmilzt Dein Grenzsteuersatz ziemlich zusammen, die Rendite einer normalen Kapital-LV nach Steuern dürfte Deinen Sollzinssatz vermutlich nicht mehr erreichen, Du wirst also evtl. draufzahlen Jahr für Jahr.
Je höher Dein Einkommen bzw. Dein Grenzsteuersatz dann noch ist, umso weniger trifft das vorhergehend gesagte zu, wirste aber arbeitslos und hast keine hohen Reserven, dann Gnade Dir Gott, jedenfalls bei diesem Finanzierungsmodell.

Gruß

Bilsenkraut

[oegeat [KommA]]

Steuer hin Steuer her ....
das ist das letzte worauf ich schaue !
(oder auch nicht)
Bei mir steht der Ertrag des Modelles im Vordergrund und nur das ist Wichtig. Bei meiner Variante sollte auch eine Arbeitslosigkeit kein Problem sein. Denn die zinsen sollte man immer aufbringen können.