Eigentumswohnung?! - 500 Beiträge pro Seite

[Rammel28]

Moin,

also die Sachlage ist wie folgt:

Wohne derzeit im Kellergeschoss mit eigenem Eingang. Badezimmer ist vorhanden und ebenso Anschlüsse für eine Küche. In dem Flur zum Treppenhaus befindet sich eine normale Innentür.


Was muss man nun anstellen, um das Teil als Eigentumswohnunh umschreiben lassen zukönnen?

- Sind bautechnische Voraussetzungen zu beachten (um auch die Beamten zu beschäftigen)

- Habe etwas gehört, dass eine Umschreibung beim Notar erfolgen soll?!

- Ist ein "Papierkrieg" mit den Behörden zu erwarten


Gruß & Danke

[Catchup]

Oh ja, heftigster "Papierkrieg."
Als erstes muss eine Abgeschlossenheitserklärung vom Bauamt erstellt werden. Dafür müssen gewisse bauliche Voraussetzungen erfüllt sein. U.a. stellt sich möglicherweise die Frage ob die nach der Satzung der Kommune erforderliche Anzahl Parkplätze vorhanden ist.
Danach muss eine Eintragung ins Grundbuch erfolgen. Ja, ich denke hierfür ist ein Notar notwendig. Selbstredend, daß danach Grundsteuer für "das Teil" fällig wird.

catchup

[chrizu]

ein klein wenig grunderwerbsteuer könnte dann ja evtl. auch noch fällig werden. Siehe dazu folgende Info:


Was wird besteuert?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Rechtsverkehrsteuer. Ihr unterliegen Rechtsvorgänge über inländische Grundstücke, soweit sie darauf gerichtet sind, das Eigentum am Grundstück oder eine eigentümerähnliche Position zu erlangen. Ihr unterliegen insbesondere Kaufverträge und sonstige Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründen. Außerdem werden aber auch zahlreiche andere Rechtsvorgänge erfasst, wie z.B. der Eigentumsübergang im Enteignungsverfahren, das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren, die unmittelbare oder mittelbare Änderung des Gesellschafterbestandes einer grundbesitzenden Personengesellschaft durch Übergang von mindestens 95 Prozent der Anteile am Gesellschaftvermögen auf neue Gesellschafter, Verschaffung der Verwertungsbefugnis, bestimmte Umwandlungsvorgänge und die unmittelbare oder mittelbare Vereinigung von mindestens 95 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft in einer Hand bzw. deren Übertragung.
Den Grundstücken stehen v.a. Erbbaurechte und Gebäude auf fremdem Boden gleich.

Wer zahlt die Steuer?
Steuerschuldner sind im Regelfall die an dem Erwerbsvorgang beteiligten Personen, also z.B. Grundstückserwerber und -veräußerer. Diese können vertraglich die Zahllast auf nur einen der Beteiligten übertragen.
Bestimmte Erwerbsvorgänge sind von der Steuer befreit, so u.a.

der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses,
der Grundstückserwerb durch den Ehegatten des Veräußerers,
der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, sowie deren Ehegatten (einschließlich Stiefkindern und deren Ehegatten),
der Erwerb eines geringwertigen Grundstücks (Freigrenze von 2.500 €).
Wie hoch ist die Steuer?
Der Steuersatz beträgt 3,5 Prozent. In der Regel wird die Grunderwerbsteuer von der Gegenleistung, die gesetzlich sehr genau und umfassend bestimmt ist, berechnet. Zur Gegenleistung gehört insbesondere jede Leistung, die der Erwerber dem Veräußerer oder einer anderen Person für den Erwerb des Grundstücks gewährt. Dazu gehören z.B. auch Leistungen, die dem Veräußerer von Dritten dafür gewährt werden, dass er dem Erwerber das Grundstück überlässt.
In einigen Sonderfällen, z.B. wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden ist, bei Umwandlungen, Einbringungen oder Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage, wird die Steuer vom Grundbesitzwert (§ 138 Abs.2 oder 3 des Bewertungsgesetzes) berechnet.
Alle Vorgänge,die der Grunderwerbsteuer unterliegen, müssen dem zuständigen Finanzamt angezeigt werden. Dieses setzt die Grunderwerbsteuer durch schriftlichen Steuerbescheid fest. Wenn die Steuer gezahlt ist, erteilt das Finanzamt eine so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die der Erwerber eines Grundstücks im Regelfall nicht in das Grundbuch eingetragen werden darf.

Wie lautet die Rechtsgrundlage?
Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz i.d.F. vom 26. Februar 1997 (BGBl I S. 418, 1804) -GrEStG -, unter Berücksichtigung späterer Änderungen.


Wer erhebt diese Steuer?
Die Grunderwerbsteuer wird von den Ländern erhoben, denen auch das Aufkommen zusteht. Die Länder können das Steueraufkommen ganz oder teilweise den Gemeinden und Gemeindeverbänden überlassen.

Wie hat sich die Steuer entwickelt?
Als entstehungsgeschichtliches Vorbild für eine Steuer auf den Grundstücksverkehr kann in Deutschland das mittelalterliche Laudemium (Abzugsgeld, Aufzugsgeld) angesehen werden, das der Grundherr als einmalige Besitzwechselabgabe -unbeschadet des laufenden Grundzinses - vom alten und/oder vom neuen Grundbesitzer forderte. Auch das Leit- oder Aufgeld, das von altersher zur Bekräftigung eines Grundstückskaufvertrages diente, mochte Vorbild gewesen sein, so beim "Litkaufgeld", das als städtische Grunderwerbsteuer 1374 in Hildesheim auftaucht und ähnlich als "Kaufschloss" in Emden seit 1670, in Danzig seit 1777 nachweisbar ist. In den deutschen Territorien kamen entsprechende "Handwechselabgaben" oder "Liegenschaftsakzisen" auf, die vom Ende des 17. Jahrhunderts an mehr und mehr in der Form von Stempelabgaben (Urkundensteuern für behördlich mit Siegelaufdruck versehene Grundstückskaufverträge) erhoben wurden. Im 19. Jahrhundert überall teils als Staats-, teils als Kommunalsteuer ausgestaltet, brachte die Neufassung des Reichsstempelgesetzes von 1909 daneben auch eine Reichsbesteuerung des Grundstücksverkehrs. Bei der Erzbergerschen Finanzreform kam 1919 ein reichseinheitliches Grunderwerbsteuergesetz zustande, dessen Erträge mit mehrmals wechselnden Steuer- und Zuschlagssätzen dem Reich, den Ländern und Gemeinden zuflossen. 1940 erfolgte eine Neufassung des Gesetzes, die anstelle des Eigentumsübergangs bereits den schuldrechtlichen Vertrag erfasste und in seiner Grundkonzeption in die landesrechtlichen Regelungen nach 1945 einging. Das 1949 im Grundgesetz bestätigte ausschließliche Gesetzgebungsrecht der Länder wurde bei der Finanzreform 1969 in die konkurrierende Gesetzgebung des Bundes übergeführt.
Das Grunderwerbsteuerrecht hatte sich in den Ländern der Bundesrepublik Deutschland sehr unterschiedlich entwickelt, was insbesondere für die zahlreichen Befreiungsvorschriften gilt. Mit Wirkung vom 1. Januar 1983 ist die gebotene Vereinheitlichung durch ein Bundesgesetz wieder herbeigeführt worden. Dabei sind die Befreiungsvorschriften bis auf wenige Ausnahmen aufgehoben und dafür der Steuersatz von 7 Prozent auf damals 2 Prozent gesenkt worden.

[TylersSchatten]

Kellergeschosse haben häufig eine Deckenhöhe die nicht den Mindestanforderungen genügt. Die vorgeschriebene Höhe kenne ich aber nicht.

Sollte sie in deinem Fall aber unterschritten werden würde ich keinen Antrag stellen. Dann dürfen die Räume nämlich überhaupt nicht zu wohnwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden und du kannst dir eine ganz neue Bleibe suchen.

Gibt es einen Heinzungskeller?
Der muss bautechnisch für allen Mitbewohner im Haus zu erreichen sein, ohne dass sie durch deine Wohnung müssen.

Und dann gibt es bestimmt noch 1001 weitere Dinge zu beachten.

Im Zweifel einen Architekten einschalten, wenn du bei den Behörden keinen aufwecken willst.

[V-12]

Zunächst solltest Du dafür sorgen,dass vollständige Planunterlagen des gesamten Hauses vorhanden sind.Wenn Du diese hast,kannst Du beim Bauamt eine AB(Abgeschlossenheitsbescheinigung)beantragen.Mit dieser AB gehts Du zum Notar und lässt eine Teilungserklärung beurkunden.Nachdem diese Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen ist,hast Du dann das Objekt in Teileigentum umgewandelt und kannst dieses veräussern.

[Catchup]

Ach so, noch etwas, ist ja wohl selbstredend, daß ALLE Eigentümer mit der Umwandlung einverstanden sein müssen (Allstimmigkeit).

catchup

[V-12]

#6,und nicht nur das.Sollte das Haus bereits umgewandelt sein,müsste die Teilungserklärung geändert werden und es verändern sich dadurch die Miteigentumsanteile.In diesem Fall müssen auch alle Grundpfandgläubiger der anderen Eigentümer zustimmen.

[Maxwell Smart]

Kellergeschosse haben häufig eine Deckenhöhe die nicht den Mindestanforderungen genügt.

mind. 2.30m

zum Treppenhaus befindet sich eine normale Innentür

das sieht man ja im bauplan nicht

[Heizkessel]

Daß Tyler sich mit niedrigen Decken auskennt, war ja klar.

[Punk24]

such dir ne richtige Wohnung

[Catchup]

Du könntest natürlich auch mal connor bitten. Wegen der Abgeschlossenheitserklärung. Der druckt Dir vielleicht eine auf seinem Lexmark.

catchup

[WilmaFlintstone]

Bei Eigentumswohnungen mußt du mit "Hausgeld" rechnen (für alles inkl. Schneeschieben, Mülleimerdeckel zuklappen etc.). Das kann gleich oder höher sein als die Miete für eine gleichwertige Wohnung.

[TylersSchatten]

# 12

Da musst du aber schon einen selten dämlichen Vermieter haben, der das nicht in die Nebenkostenabrechnung reinbringt.

[Rammel28]

- Also die Zimmerhöhen sind ca. 2,50m.

- Parkplatz ist vorhanden

- Preis für den offiziellen Verkauf wird minimal gehalten, so dass möglichst wenig Steuern anfallen

- Zugang zum Heizsystem ist ohne Weiteres möglich

- Eigentümer stimmen dem Vorhaben zu


Also mit der Idee zum Bauamt laufen... ubd hoffen, dass die Beamten dort zustimmen.

Anschließend zum Notar unf fertig?!

[WilmaFlintstone]

#13 Nicht alle Posten aus dem Hausgeld sind umlegbar. Ferner kann ein Mieter für bestimmte Instandsetzungsarbeiten den Vermieter heranziehen (der Mietvertrag regelt, welche Arten von kleineren Reparaturen er selbst ausführen lassen muß). Ein Vermieter bzw. Eigentümer muß sich auch an allgemeinen Renovierungskosten/Kosten für bauliche Sanierung oder Veränderungen u. ä. beteiligen, wenn die Gemeinschaft dies beschließt.

Ich will keineswegs den Eigentumsgedanken schmälern, aber mit dem Eigentum kommen Verpflichtungen: mindestens muß man sich um alles selber kümmern - oder zahlen. Das ist insbesondere bei kleinen Wohnungen ziemlich unrentabel.

[WilmaFlintstone]

Es gibt sogar Wohnungseigentümer, die dann, wenn größere Investitionen drohen, ihre Wohnung als vermietete Wohnung verkaufen und als Mieter drinbleiben. Weil`s günstiger ist.

[TylersSchatten]

Weil`s günstiger ist.

Wohl eher, weils an der Liquidität mangelt.

[TylersSchatten]

# 15
Letzten Endes laufen deine Beispiele auf Werterhaltung oder Wertsteigerung hinaus. Man sichert damit langfristig sein Einkommen aus dem Objekt, zumindest theoretisch.

Ob es als Kapitalanlage rentabel ist, lasse ich mal dahingestellt.

[ansys1]

@ rammel28,

mit der bezeichnung "kellergeschoss" und wohnraum wäre ich auf dem bauamt sehr vorsichtig. wenn schon, dann würde ich die wohnung als souterrain(wohnung) bezeichnen.
kellergeschoßwohnungen gibts nämlich eigentlich nicht, jeder ingenieur/ architekt wird auch sofort hellhörig wegen wasser-, abwasser, etc (hydrostatische druckhöhen, abwasserrückläufe, etc.)und den entsprechenden genehmigungen.
ich würde auch auf jeden fall einen blick in die baugenehmigung werfen, nicht das du da eigentlich gar nicht wohnen darfst . ...oder gar kaufst.
ansonsten frag einfach mal nen architekten.
ansys1

[WilmaFlintstone]

#17 Ne, günstiger, denn etliche Investitionskosten trägt dann der Vermieter. Außerdem bekommt man sein Kapital zurück und kann es - theoretisch - gutverzinst anlegen.

[WilmaFlintstone]

#19 Ergänzend sei noch angemerkt, daß es sogar Bestimmungen über die Tritt-Tiefe von Treppenstufen gibt (können je Bundesland verschieden sein), insbesondere für Außentreppen, die dem Wohnungszutritt dienen. Kann man noch Kellerklos und -duschen mit Pumpanlagen bedienen (oft in Ferienhäusern), so ist eine meist betonierte Kellertreppe schlecht umzuändern. Ferner ist es wichtig, wie weit die Fenster über der Bodenebene liegen, ob sie Kasematten haben oder nicht und ob genügend Tageslicht herein kann (kann man baulich ausweiten, wenn man Aufwand und Kosten nicht scheut). Schau dir das Ganze einfach kritisch an und frage dich, ob du es eine Wohnung nennen würdest.

[WilmaFlintstone]

Übrigens nennt man das nicht Keller-, sondern Untergeschoß. Alte Villen haben sowas, oft mit tiefliegender Außentür zum Garten oder zur Terrasse, im Untergeschoß befanden sich früher die Versorgungsräume wie z. B. die Küche.

[WilmaFlintstone]

In diesem Haus



werden eine Untergeschoßwohnung, eine Erdgeschoßwohnung, eine Obergeschoßwohnung und eine Dachgeschoßwohnung angeboten.

(In Hanglagen sind UG-Wohnungen kein Problem.)

[Rammel28]

#ansys1

also ein Keller ist es ja nur vom Erdgeschoss aus betrachtet

Das Haus wurde damals so konzipiert, dass ein Wohnen im Soutterrain problemlos möglich ist. Der Ein- Ausgang ist ja auch ebenerdig mit dem Garten, also nicht irgendwo weit unter der Erde...


Vielleicht ist es noch nützlich zu erwähnen, dass das Haus meinen Eltern gehört. Also wird da in keiner Hinsicht eine rechts- / bautechnische Situation auftreten.

[Rammel28]

#23

Genau das ist es... es ist ein leichter Hang:

Der geschossteil der nicht relevant ist, ist "unterirdisch", keine richtigen Fester.

Der Teil, der mich interessiert, hat richtige Fenster und es kommt auch genug Licht hinein... für mich definitiv eine Wohnung (nach eigener Betrachtung)..

[WilmaFlintstone]

Na denn!

[ansys1]

na denne....

[TylersSchatten]

# 20

Nein, nicht günstiger.
Denn der Verkaufserlös vor Investition ist niedriger, als der Wert des Objektes nach Sanierung. Vorraussetzung: Es wurden keine Erneuerungen vorgenommen, die lediglich den Liebhaberwert und nicht den Verkehrswert steigern. Srichwort "goldenen Wasserhähne"

Rein theoretisch müsste es wertneutral ablaufen.
Theoretisch