Falk Capital vor der Pleite - 500 Beiträge pro Seite

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HANDELSBLATT, 15.12.2004 rrl DÜSSELDORF. Die Falk Capital AG, viertgrößter Anbieter geschlossener Immobilienfonds, versucht, durch eine Neuordnung der Geschäfte eine drohende Insolvenz abzuwehren. Kernpunkt des Sanierungsplans, den Falk Capital gestern vorstellte, ist die Ausgliederung des Emissionsgeschäfts in eine neue Gesellschaft, die Bayerische Fondskonzepte AG (BFK). Die BFK könne dann ohne Belastungen und Verpflichtungen agieren, sagte Falk-Vorstand Thomas Engels. Grund für die Schieflage sind sinkende Einnahmen und die gegenüber Fondsanlegern gegebenen Mietgarantien.

Ob der Rettungsplan gelingt, hängt von diesen Anlegern wie auch von denen des von Falk 2003 aufgelegten und im September geschlossenen Zinsfonds ab. Der Zinsfonds finanzierte bisher Immobilienankäufe der Falk-Gruppe vor. Nun soll er die neue Gesellschaft finanzieren, indem er ihr rund 50 Mill. Euro Genussrechtskapital zur Verfügung stellt. Als Gegenleistung wird eine Vorzugsdividende auf dieses Kapital von acht Prozent jährlich in Aussicht gestellt. Bevor diese nicht gezahlt oder nachgeholt werde, bekämen die Aktionäre der BFK - Engels, Helmut W. Falk und Thomas Suk - keine Ausschüttung, sagte Engels.

Die BFK verpflichtet sich darüber hinaus, nach drei Jahren Anlegern 30 Prozent des Genussrechtskapitals zurückzuzahlen und stellt zudem die Börsennotierung durch Umwandlung des Genussrechtskapitals in Aktienkapital in Aussicht. So soll Zeit gewonnen werden, um bereits angekaufte und in Objektgesellschaften gehaltene Immobilien zu vermarkten - auch durch neue Fonds. Zudem will Engels das Fondsangebot "Umweltfonds" erweitern, mit denen sich Anleger an Solar- und Biogasanlagen zur Stromerzeugung beteiligen können.

Damit der Sanierungsplan aufgeht, müssen zwei Drittel der 2 500 Zinsfonds-Gesellschafter dem Sanierungsplan zustimmen. Verweigern sie ihre Zustimmung, drohen ihnen im Falle der Falk-Insolvenz herbe Verluste. Das Szenario beschreibt Engels so: Die Banken würden dann auf die Immobilien in den Objektgesellschaften zurückgreifen, um ihre Ansprüche geltend zu machen. In der Folge müsste die vom Zinsfonds diesen Objektgesellschaften gegebenen nachrangigen Darlehen wertberichtigt werden - nach einem Wirtschaftsprüfer-Gutachten "mit hoher Wahrscheinlichkeit zu 100 Prozent". Das würde bedeuten, dass diese Anleger 85 Prozent ihrer Einlagen verlieren.

Doch es kommt nicht allein auf die Zinsfonds-Anleger an. Auch die Anleger der Fonds Nr. 71, 72, 74 und 75 sollen Opfer bringen, indem sie 2005 Mietgarantien im Volumen von fünf Mill. Euro stunden. Bereits in diesem Jahr zahlte Falk Capital rund zehn Mill. Euro an die Anleger, weil Mietzahlungen ausfielen.

Der Fondsexperte Stefan Loipfinger zweifelt, dass der Plan aufgeht. Er befürchtet, dass Anlegern das Vertrauen in spätere Nachzahlungen fehlt, so dass sie Garantie-Stundungen ablehnen werden. Ähnlich beurteilt er die Stimmungslage bei den Zinsfonds-Gesellschaftern. "Die müssen sich doch fragen, ob es Sinn hat, die 15 Prozent auch noch zu riskieren", sagt Loipfinger.

Neben den Garantiebelastungen hat Falk Capital noch mit einem drastischen Umsatzeinbruch zu kämpfen. Der aktuelle Fonds Nr. 80 ist zurzeit praktisch nicht absetzbar. Verantwortlich dafür ist eine im Dezember beschlossene, rückwirkend ab 1. Januar 2004 gültige Gesetzesänderung. Sie besagt, dass als einmalige Vorauszahlung geleistete Erbbauzinsen zur Finanzierung einer Immobilie nicht mehr sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden können, sondern über deren Nutzungsdauer abgeschrieben werden müssen. Falk wie auch andere Anbieter hatten auf Basis eines Urteils des Bundesfinanzhofs, demzufolge Erbbauzinsen sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden können, Fonds mit hohen, bei Anlegern steuermindernd wirkenden Anfangsverlusten aufgelegt. Durch das neue Gesetz sinken die Anfangsverluste des Fonds von 70 auf 20 Prozent.

Abstieg.

Falk Capital gehörte seit Jahren zu den größten Anbietern geschlossener Immobilienfonds. Im Jahr 1999 sammelte er bei Anlegern noch rund 160 Mill. Euro ein - danach ging das platzierte Kapital zurück.

Der gesamte Markt für diese Fonds gab ebenfalls nach: Statt 3,8 Mrd. Euro wie 1999 wurden 2003 nur noch 2,3 Mrd. Euro eingezahlt.

Wertlose Garantien.

Falk Capital ist nicht der erste Anbieter geschlossener Immobilienfonds, dem Mietgarantien zum Verhängnis wurden. Zu den spektakulärsten Fällen gehörten die in Konkurs gegangenen Firmen WGS in Stuttgart und HAT in Hamburg. Umso tragischer für die Anleger war in beiden Fällen, dass sie - vielfach auf Betreiben der Anbieter wie ihrer Vermittler - die Einlagen durch Darlehen finanzierten. Als die Garantiezahlungen ausblieben, reichten die tatsächlichen Mieteinnahmen nicht mehr aus, um Geld an die Anleger auszuschütten. Die konnten erst die Zinsen nicht mehr zahlen und später auch die Kredite nicht mehr tilgen. Viele Anleger gerieten in Existenznöte. Doch nicht nur bei Fonds dienen Mietgarantien als Beruhigungspille. Auch Verkäufer von Wohnungen als Kapitalanlage werben damit.

Anleger, die glauben, bei einer Bank-Tochter müssten sie sich keine Gedanken über die Einhaltung gegebener Mietgarantien machen, lehrt das Beispiel der Berlin-Fonds der Bankgesellschaft etwas anderes. Dort sträubt sich der Mehrheitseigner, das Land Berlin, seit Monaten, die einstmals eingegangenen Verpflichtungen einzuhalten.

[ThatstheWayItGoes]

http://www.efonds24.de/immobilienbrief/immo_76.pdf

[metero]

bei http://www.falk-zinsfonds-pleite.de/ ist die folgende Situationsanalyse zu lesen - sollte alle interessieren, die an den Zinsfonds beteiligt sind ...




Sanierungskonzept der Falk Capital AG - Vorschlag zur Änderung der Gesellschaft

- Risiko-Analyse aus der Sicht eines Gesellschafters der Falk Zinsfonds GbR -


1. Verschlechterung der Gläubigerstellung
Ausgangslage:


Die GbR hat an Objekte der Falk Capital AG Darlehen vergeben. Diese Darlehen sind – wenn überhaupt – nachrangig dinglich besichert und dienten so als zur Erlangung von Bankkrediten notwendiges Eigenkapital.


Im Insolvenzfall bedeutet dies für die GbR als Gläubigerin eine schwache Position: lediglich wenn nach der Verwertung der dinglichen Sicherung (= Versteigerung oder Verkauf der Immobilien) noch Masse vorhanden wäre, würde die GbR, zusammen mit anderen nachrangigen Gläubigern befriedigt. Sollte die verbliebene Masse zur vollständigen Tilgung nicht ausreichen, würde diese anteilig, über die sog. Quote erfolgen.



Mit Blick auf die derzeitige Lage am Immobilienmarkt ist bereits dies keine besonders aussichtsreiche Position. Immerhin jedoch werden die Ansprüche der GbR als Gläubigerin noch vor den Ansprüchen der Gesellschafter aus dem Liquidationserlös bedient.


Nach der Umwandlung:


Die Umwandlung bedeutet jedoch eine weitere Verschlechterung der Stellung: Ansprüche auf Zins und Tilgung aus den Darlehen werden an die Bayerische Fondskonzepte AG abgetreten, vgl. 1.2 der Genussrechtsbedingungen – Anlage 5 der Unterlagen. Zwar werden diese Ansprüche nach § 7 der Anlage 5 an den Anleger zurückübertragen, das Recht zur Einziehung der Forderungen verbleibt jedoch bei der BAYERISCHE FONDSKONZEPTE AG.

Hierbei dürfte es sich wohl um einen der in Anlage 7 unter „Sonstige Risiken“ angesprochenen Interessenskonflikte handeln. Denn es ist zu vermuten, dass die Vorstände, die über die Einziehung der Forderung entscheiden gleichzeitig die Gesellschafter der Falk Capital AG sind, die davon profitieren, wenn die Forderungen nicht eingezogen werden.

Interessant ist in diesem Zusammenhang § 7 der Anlage 5: dies könnte im Insolvenzfall dazu führen, dass der Konkursverwalter die Forderungen nicht geltend macht, da sie den vorrangigen Gläubigern nicht als ‚Masse’ zur Verfügung stehen. Die GbR Gesellschafter bzw. Genussrechtsinhaber können die Forderungen aus eigenem Recht nicht geltend machen, da die Einziehung der Geschäftsführung vorbehalten ist.


Hierbei handelt es sich natürlich um eine sehr zugespitzte, hypothetische Betrachtungsweise, unter Annahme von Extremsituationen und negativer Auslegung der Verträge, die mit der Realität und den Absichten der Geschäftsführung sicherlich wenig zu tun hat.


Dennoch gilt, die Gesellschafter werden nach der Umwandlung weiter von der Rückzahlung ihrer Einlagen entfernt sein als sie es derzeit sind.



Verschlechterung der Ertragssituation:

Auch aus unmittelbarer wirtschaftlicher Sicht ist die Umwandlung nicht vorteilhaft; bislang flossen die Erträge aus den Darlehen zurück an die kostenschlanke GbR und dienten der Ausschüttung an die Gesellschafter. Nach der Umwandlung werden die Erträge zur Deckung der umfangreichen Kosten – hierzu unten mehr – der BAYERISCHE FONDSKONZEPTE AG und lediglich zweitrangig (und falls noch etwas übrig bleibt) zur Ausschüttung an die ‚Genussrechtsinhaber’ verwendet werden.


Fazit:

Der Nutzen für die Falk Capital AG und deren Gesellschafter aus dem vorgeschlagenen Konstrukt ist leichter zu erkennen als der Vorteil für die Gesellschafter der GbR. Den um sein ‚Ja’ gebetenen Gesellschafter sollte dies nachdenklich stimmen.


2. Bewertung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit nach der Umwandlung aus Sicht eines GbR Gesellschafters

Ertragsaussichten:
Kostenseite (entnommen aus Anlage 4a – „Die geplante rechtliche Struktur der künftigen BAYERISCHE FONDSKONZEPTE AG“):


- Kauf von Know How

- Abschluss von Dienstleistungsverträgen, Werkverträgen, Geschäftsbesorgungsverträgen mit der FALK CAPITAL AG (und deren Tochterfirmen), wobei die Leistungen, wobei die Leistung von der FALK CAPITAL AG erbracht werden, gegen Entgeltzahlung durch die BAYERISCHE FONDSKONZEPTE AG


- Gewährung von Darlehen an die FALK CAPITAL AG und deren Tochterfirmen

- Für diese Ausgaben zusammen ist ein Betrag von 9 Mio € vorgesehen (wo kommen die denn eigentlich her? Sind das die gleichen 9 Mio €, die zur Zeit noch als Liquidität des Zinsfonds vorhanden sind??)

- Übernahme der Mitarbeiter der FALK CAPITAL AG und deren Tochterfirmen (wer erbringt denn dann die oben genannten Dienstleistungen?)

- Kauf von Betriebs- und Geschäftsausstattung von der FALK CAPITAL AG bzw. deren TochterfirmenÜbernahme/Eintritt in Miet- und Leasingverträge der FALK CAPITAL AG (ggf. als Untermieter/-leasingnehmer)

Einkommensseite:

Zins und Tilgung aus den von der GbR gewährten Darlehen


Mieterträge hingegen aus der Vermietung der Objekte, für die die GbR Darlehen gewährt hat, verbleiben ausdrücklich bei der FALK CAPITAL AG (s. Seite 3 des Anschreibens).

Als weitere Einnahmequelle könnte man sich nach Übernahme des Mitarbeiterstamms Dienstleistungen, die die BAYERISCHE FONDSKONZEPTE AG an die FALK CAPITAL AG (und deren Tochterfirmen) erbringt, vorstellen. Bei dem Umwandlungskonzept spielt diese Möglichkeit jedoch keine Rolle, bzw. ist dort die entgegengesetzte Richtung vorgesehen.

Fazit:

Für den GbR Gesellschafter bleibt das Spektrum der Ertragsaussichten, nämlich die Zinserträge aus den Darlehen, gleich. Die Kostenseite wird jedoch mit dem Großteil der Kosten der FALK CAPITAL AG belastet. Dies verschlechtert sowohl die Aussicht, auf das eingesetzte Kapital Verzinsung zu erhalten als auch die Aussicht, das eingesetzte Kapital zu retten.

Auch hier scheint sich ein Interessenskonflikt zu zeigen: Die Initiatoren der Umwandlung und künftige Geschäftsführer der BAYERISCHE FONDSKONZEPTE AG profitieren als Gesellschafter der FALK CAPITAL AG davon, dass ein erheblicher Teil der Kosten auf die neue Gesellschaft ausgelagert werden. Was für den Gesellschafter der GbR daran besser sein soll bleibt unklar.