Beurteilung Nebenkostenabrechnung - 500 Beiträge pro Seite

[Loup03]

Hallo zusammen,

folgende Eckdaten:

Es handelt sich um ein Dreifamilienhaus (Vemieter bewohnt Erdgeschoss 140 qm, Mieter 1 auf 130 qm im 1. Stock und Mieter 2 auf 90 qm im Dachgeschoss.

Das Mietverhältnis bestand für die Jahre 2001 bis 2003. Einzig und allein die Einzelabrechnungen 2002 und 2003 wurden durch die Abrechnungsfirma am 29.12.04 erstellt und am gleichen Tag an den Vermieter gefaxt. Die Faxkopien wurden vom Vermieter am 30.12.04 per Einschreiben an die Mieter mit Aufforderung zum Ausgleich verschickt. Mieter 1 bekam das Einschreiben am 3.1.05, Mieter 2 schon am 31.12.04 zur Einstimmung auf das neue Jahr.

Die Mietverhältnisse wurden seinerzeit am gleichen Tag geschlossen. Mieter 1 vereinbarte eine Bruttokaltmiete von 2000 DM, Mieter 2 eine Nettokaltmiete von 1350 DM. Als Nebenkostenvorauszahlung wurden jeweils 200 DM monatlich festgesetzt.

Die Nebenkostenabrechnung sieht u.a. folgendermaßen aus:

Jahreserdgasverbrauch 2003: 8160 cbm
Heizungsbetriebskosten incl.Warmwasserkosten: 4350 EUR,

davon

Vermieter: 1490 EUR
Mieter 1 : 2150 EUR
Mieter 2 : 710 EUR

Die restlichen Kosten 2003 belaufen sich auf 4200 EUR. Die Gesamtkosten 2002 liegen auf ähnlichem Level.

Als Nachzahlung für die Jahre 2002 und 2003 werden bei Mieter 1 EUR 5400 gefordert, bei Mieter 2 EUR 900.

Während des Mietverhältnisses wurde mehrmals nach der Nebenkostenabrechnung gefragt. Es wurden immer wieder Probleme mit der Abrechnungsfirma usw. genannt. Die Heizungsableser waren für das Jahr 2002 Anfang 2003 da. Bei Auszug Ende 2003 wollten diese nicht mehr erscheinen aufgrund unbezahlter Rechnungen seitens des Vermieters.

Auch sollten Mieter 1 und Mieter 2 die Grundsteuer per Vollstreckungsbescheid zahlen, da die Stadt vom Vermieter keine Zahlung bekam. Schuld bekam dann immer eine Mitarbeiterin in seiner Firma, die für die Rechnungen zuständig war.

1. Frage zum Zeitpunkt der Nebenkostenabrechnung:

a)Was muß Mieter 1 zahlen?

Die 12-Monatsfrist für das Jahr 2002 und 2003 ist ja abgelaufen. Die Abrechnung ist falsch, da auch die Betriebskosten in der Abrechnung auftauchen. Wie ist die Begründung zu werten bzgl. der verspäteten Zusendung der Nebenkostenaufstellung durch die Abrechnungsfirma. Kann hierdurch die 12-Monatsfrist entfallen?

b)Mieter 2 hat nach Vorlage der Abrechnungsbelege das Jahr 2003 zu begleichen; wie sieht es mit dem Jahr 2002 aus?

2. Frage zur Berechnung der Heizkosten:

Auf dem Ablesebeleg werden den einzelnen Heizkörper Bewertungsfaktoren zugewiesen. Diese werden mit dem aktuellen Zählerstand der Heizkörper multpliziert. Die Summe dieser Meßbeträge der einzelnen Haushalte ergibt den Gesamtmeßbetrag des Hauses.

a)Wer legt diese Bewertungfaktoen fest?

Je höher der Bewertunsfaktor der Heizung, um so höher ist der relevante Meßbetrag.

b)Hängt die Summe der Bewertungsfaktoren pro Wohnung von der jeweiligen Quadratmeterzahl ab?

c)Wieso hat Mieter 1 trotz geringerer durchschnittlicher Raumtemperatur mehr als die doppelten Heizkosten im Vergleich zu Mieter 2 (16,53 EUR/qm/a zu 7,91 EUR/qm/a).

d)Sind bei gleicher Raumtemperatur die Heizkosten im Erdgeschoß nicht am höchsten und in der mittleren Wohnung am niedrigsten?

3. Frage zur Problemlösung:

a)Wie geht man in einem solchen Fall sinnvollerweise vor, wenn man davon ausgehen kann, daß der Vermieter seinerseits keinen Fehler erkennen und zugeben wird?


Vielen Dank für euer Feedback.

Gruß

Loup

[znaips]

ganz wichtig! www.mieterbund.de

[Doktor Dax]

1.000,00 EUR Honorar und ich schreib Dir ein 30 seitiges Gutachten dazu.

[Dorfsheriff]

1. 200 DM für so grosse Wohnungen sind kaum machbar.

2. Solche Aussagen: c)Wieso hat Mieter 1 trotz geringerer durchschnittlicher Raumtemperatur mehr als die doppelten Heizkosten im Vergleich zu Mieter 2 (16,53 EUR/qm/a zu 7,91 EUR/qm/a).

d)Sind bei gleicher Raumtemperatur die Heizkosten im Erdgeschoß nicht am höchsten und in der mittleren Wohnung am niedrigsten?

sind für mich immer sehr fragwürdig.
Woher weiß, Mieter 1 so genau über die durchschnittstemperarturen Bescheid, vor allen Dingen in andern Wohnungen

zu d) Du willst uns mit der Fragestellung schon etwas suggerieren, was aber nicht stimmen muss.
Wenn Wohnung unten und Wohnung mitte die gleiche Raumtemperaturen haben, aber Wohnung mitte ständig alle Fenster auf hat.... Frag ich mich, wie will die mittlere Wohnung überhaupt auf die Durchschnittstemperatur der unteren Wohnung kommen

[mitnehmer]

# 3

nur 1.000 € ?

[RRichter]

Der Vermieter ist für die rechtzeitige Abrechnung an seinen Vermieter verantwortlich. Bedient er sich Dritter und kommt es zu Verzögerungen, ist das allein sein Problem.

Geht die Nebenkostenabrechnung für 2003 noch in 2004 beim Mieter ein, ist es rechtzeitig. Der Vermieter kann noch Nachzahlungen fordern.

Geht sie erst in 2005 beim Mieter ein, ist es nicht mehr rechtzeitig und der Vermieter kann keine Nachzahlung mehr fordern.

Umgehekrt ist es so, daß der Vermieter aber auch bei nicht rechtzeitig erstellter Nebenkostenabrechnung einen Überschuß noch an den Mieter auszahlen muß.

Dies sind recht allgemein gehaltene Ausführungen. Genauer auf Deine Fragen zu antworten, würde mit dem Rechtsberatungsgesetz kollidieren und kann daher nicht gemacht werden. Du kannst aber mal im Forum bei http://www.recht.de unter Mietrecht gucken, da werden die von Dir aufgeworfenen Fragen z.T. auch diskutiert. Für konkrete Rechtsberatung solltest Du Dich an einen Anwalt oder zumindest an den örtlichen Mieterbund wenden.

[Loup03]

#3: Was bewirkt dein Gutachten?

#4: zu 1. Dies wurde aufgrund der Vergangenheitswerte von Mieter 1 vereinbart. Die Zahlen für 2004 lauten 9,23 EUR/qm/a für ein freistehendes Einfamilienhaus. Die Heizkosten der Vergangenheit für Wohnungen waren etwas niedriger.

zu 2. Da Vermieter, Mieter 1 und Mieter 2 im gleichen Haus wohnten, wurde von allen Parteien viel Wert auf Sympathie und angenehmes Zusammenleben gelegt. Dies führte dazu, daß man sich häufiger traf, um gut zu Essen und zu Trinken. Insofern konnte jeder die Wohnungstemperaturen erfahren. Desweiteren wurde die gleiche Belüftungstechnik angewandt. Mieter 2 wundert sich auch über diesen Unterschied. Bei einem 30- Familienhaus würde ich deinen Einwand verstehen - allerdings kann ich mir auch Gegenden in Deutschand vorstellen, wo in einem Dreifamilienhaus keinerlei Kommunikation und Geselligkeit stattfinden.

Gruß

Loup

[Dorfsheriff]

@Loup03: Was wir brauchen, ist die Heizkostenabrechnung (die Durchschnittstemperaturen interssieren nicht wirklichen jemanden).

WARUM schreibst Du nicht schon mal die Heizkostenfirma dazu?
Die Ablesegeräte für die Heizungen sind geeicht (sollten sie zumindenst sein )
Lt. Heizkostenverordnung gibt es verschiedene Möglichkeiten der Heizkostenberechnung. Die aber hast Du auch nicht geschrieben.
30/60 oder 50/50...nach Wohnfläche, nach Nutzfläche, nach Anteilen, nach umbauten Raum?????????
Dann sind uns allerdings auch nicht die Masse bekannt.

ALLES was Du eigentlich brauchst, müsste Dir der Vermieter darlegen können.

[Loup03]

#8: Ist der Name der Heizkostenfirma für eine Beurteilung wichtig?
Umlageschlüssel ist 30/70. Auch wenn die Ablesegeräte geeicht sind - mit einem hohen Bewertungsfaktor bekommst du einen hohen Meßwert.

Beispiel: Zählerstand 1735 bei Heizkörper A. Jedem Heizkörper wird ein Bewertungsfaktor zugeordnet. Bei Mieter 1 ist der niedrigste Bewertungsfaktor 0,768 und der höchste 5,09.
Dies bedeutet, daß je nach zugeordnetem Bewertungsfaktor der Messwert für Heizkörper A zwischen 1332,48 und 8831,15 liegen kann.

Die Gesamtmesseinheiten 2003 betragen 45000 Einheiten. Diese teilen sich wie folgt auf:

Vermieter-Erdgeschoss (140qm) - 15000 Einheiten
Mieter 1 - 1.Stock (130qm) - 24500 Einheiten
Mieter 2 - Dachgeschoss(90qm) - 4500 Einheiten

Ein Zimmer (25qm) von Mieter 1 hat 5000 Einheiten verbraucht, also mehr als die ganze Wohnung von Mieter 2.

Wieso hat Mieter 1 pro Quadratmeter einen Verbrauch von 188,46 Einheiten und Mieter 2 nur 50 Einheiten? Alle drei Parteien haben gleiches Heiz- und Lüftungsverhalten.

Also hier kann über den Bewertungsfaktor auch bei geeichten Ablesegeräten der Gesamtmeßbetrag jeder einzelnen Wohnung erheblich variieren.

Deshalb meine Frage: Wer legt diesen Bewertungsfaktor fest (Abrechnungsfirma, Vermieter oder beide)?

Gruß

Loup

[Dorfsheriff]

#8: Ist der Name der Heizkostenfirma für eine Beurteilung wichtig?

Deshalb meine Frage: Wer legt diesen Bewertungsfaktor fest (Abrechnungsfirma, Vermieter oder beide)?

Vielleicht kommst Du ja selber auf eine Lösung

Erst ist die Abrechnung falsch?!?!?
Nun, kommen wir aber schon auf Zählerstände bei Heizkörper.

Solange Du hier keine Antworten auf wichtige Fragen gibst, erwarte auch keine Antworte mehr (von mir).

[Loup03]

#6: Natürlich wird der Vermieter argumentieren, daß er die Verspätung nicht verschuldet hat, sondern andere an der Verspätung schuld sind.

Wann sind andere an der Verspätung Schuld?

Sein Anwalt wird ihm sicherlich behilflich sein bei der Suche nach einem Schuldigen.
Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, daß ihm dies gelingt und die 12-Monatsfrist somit entfällt?

[Loup03]

#10: Die Abrechnung bei Mieter 1 ist falsch, da hier in der Nebenkostenabrechnung außer den Heizkosten noch die restlichen Betriebskosten berücksichtigt wurden. Da im Mietvertrag eine Bruttokaltmiete (inkl. Betriebskosten, ohne Heizkosten)vereinbart wurde, liegt hier der Fehler beim Vermieter, da dieser Sachverhalt der Abrechnungsfirma nicht mitgeteilt wurde.

Mir geht es bei der Abrechnung nur um den Bewertungsfaktor, nicht um die Zählerstände und hier war meine Frage, wer diesen festlegt.

Gibt es also deiner Ansicht nach Unterschiede bei den verschiedenen Abrechnungsfirmen bzgl. der Zuordnung der einzelnen Bewertungsfaktoren pro Heizkörper, also nach dem Motto: Heizkörper Modell A in Wohnung 1 bekommt den Faktor 2,576 und in Wohnung B aber den Faktor 5,09. Bei geeichtem Ablesegerät und gleichem Zählerstand ergibt sich in Wohnung B der doppelte Meßwert.

[R00KIE69]

Hallo,
ich habe in meiner Mietwohnung noch die alten
flüssigkeitsbetriebenen Ablesegeräte.

Hier verhält es sich mit den Bewertungsfaktoren so:
GROßER Heizkörper = hoher Faktor,
KLEINER Heizkörper = niedriger Faktor.

Um im gleichen Raum die gleiche Temperatur zu erreichen,
muss man einen GROßEN Heizkörper ZEITLICH KÜRZER betreiben
(es wird WENIGER Flüssigkeit im Ablesegerät verdampft)
als einen KLEINEN Heizkörper
(muss länger an sein, also stärkere Flüssigkeitsabnahme im Ablesegerät).

Der Verbrauch an Heizenergie sollte aber in beiden Fällen
annähernd gleich sein (gleiche HEIZÖLMENGE, da gleiche
Raumtemperatur vorausgesetzt wurde):

Dies wird über die EICHUNG, also den unterschiedlichen
Bewertungsfaktor bei beiden Heizkörpern, erreicht!

Bei elektronischen Ablesegeräten verhält es sich
mit Sicherheit ähnlich, entscheidend für den Bewertungsfaktor ist
bei gleichem Heizkörpertyp also einzig die HeizkörperFLÄCHE
(und nicht die Beschaffenheit, Größe, ... des Raumes,
worin der Heizkörper installiert ist)!

[R00KIE69]

Wenn du was kleines mit was großes mal nimmst,
dann sollte annähernd das gleiche rauskommen wie
wenn du was goßes mit was kleines multiplizierst!!!

(Flüssigkeitsabnahme im Ablesegerät mal Bewertungsfaktor)

[mitnehmer]

Oho, Ihr streitet Euch ja immer noch.


Mit dem, was Loup schreibt, kann man keine vernünftige Beurteilung herbeiführen.
Loup ist emotional so aufgeladen, daß er keinen klaren Kopf besitzt und erfahrungsgemäß ist es zudem schwierig, mit jemanden zu diskutieren, der noch nicht einmal die Grundlagen beherrscht - und sich bislang auch nicht die Mühe gemacht hat.

Kleiner Tip an Loup:
Im dtv Verlag gibt es für wenig Geld gute lesebare Ratgeber. Zur Not auch in der Stadtbücherei (umsonst).

Verschaffe Dir erst einmal einige Grundlagen, dann kannst Du auch vernünftige Fragen stellen.

[Loup03]

Laut Aussage der Abrechnungsfirma gibt es 110.000 verschiedene Heizkörpertypen und daher 110.000 unterschiedliche Bewertungsfaktoren. Dieser Bewertungsfaktor wird mit dem jeweiligen Zählerstand des elektronischen Meßgerätes multipliziert. Hiermit wird also der Verbrauch pro Wohnung ermittelt.

Ein Unterschied bei den Heizkosten von 110% (7,91 EUR/qm/a zu 16,53 EUR/qm/a) ist schon außergewöhnlich. Diese große Abweichung konnte sich der technische Sachbearbeiter der Abrechnungsfirma auch nicht erklären.

Kann es also sein, daß die Heizkosten pro Quadratmeter in einem Dreifamilienhaus bei gleichem Heiz-/Lüftungsverhalten und gleicher Raumtemperatur zwischen 1.Stock und Dachgeschoß um 110% abweichen? Wäre dieser Unterschied mit einem eigenem Gaszähler pro Wohnung ähnlich groß?

#15: Welche Informationen benötigst du noch? Ich glaube nicht, daß du mit Hilfe von DTV Ratgebern diese erhebliche Differenz von 110% erklären kannst.

[mitnehmer]

Vergiss es, loup.

viel Spaß noch.

[RRichter]

@#11 von Loup03: die Verzögerung ist durch jemanden zu verantworten, der vom Vermieter beauftragt wurde. Das muß er sich zurechnen lassen, da kann er noch so viele Anwälte aufbieten.

[Loup03]

Vielen Dank RRichter