Mietvertrag - Kündigungsausschluss rechtens? - 500 Beiträge pro Seite

[Dr. Motte, Berlin]

guten morgen

eine frage an die experten:

in 2001 wurde das mietrecht u.a. dahingehend geändert, dass eine kündigungsausschluss in mietverträgen unwirksam ist. nach einem urteil des BVG ist jedoch ein kündigungsausschluss im verhandelten fall bis zu 5 jahren möglich, auch wenn es den mieter in seiner mobilität begrenzt. in diesem urteil geht es um formularmietverträge. ein kündigungsausschluss soll nur dann wirksam sein, wenn der ausschluss sowohl für den mieter als auch für den vermieter gültig ist und der kündigungsausschluss eine begründung, z.b. erstbezug, enthält.

frage: ist dies auch bei individualverträgen gültig? was ist , wenn der kündigungsausschluss nun nur für den mieter vertraglich festgehalten wurde? ist der ausschluss somit unwirksam?

danke für antworten.

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Deutscher Mieterbund:


Kündigungsausschluss wirksam

Mieterbund kritisiert BGH-Entscheidung


(dmb) Das Kündigungsrecht kann auch mit einem Formularmietvertrag wirksam für Mieter und Vermieter – hier zwei Jahre lang – ausgeschlossen werden, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 379/03).
Der Deutsche Mieterbund (DMB) kritisierte die heute veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofes als nicht nachvollziehbar und unverständlich, wenn man die Hintergründe der Mietrechtsreform 2001 berücksichtigt.
„Mit der BGH-Entscheidung werden durch die Hintertür praktisch wieder einfache Zeitmietverträge bzw. lange, sogar überlange Kündigungsfristen eingeführt“, erklärte Mieterbund-Direktor Dr. Franz-Georg Rips. „Das steht im krassen Widerspruch zu dem, was der Gesetzgeber mit der Mietrechtsreform beabsichtigt hat.“
Mit der Mietrechtsreform 2001 hatte der Gesetzgeber die Möglichkeit abgeschafft, einen einfachen, zeitlich befristeten Mietvertrag abzuschließen. Gleichzeitig hatte er Mietern das Recht eingeräumt, Mietverträge immer mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen.

„Mit Hilfe des Bundesgerichtshofes können Vermieter jetzt die ungeliebten Neuregelungen der Mietrechtsreform im Ergebnis ausschließen. Statt kurzer Kündigungsfristen gibt es dann lange Kündigungsausschlüsse“, so Dr. Rips. „Statt der erforderlichen Flexibilität und Mobilität für Mieter und Arbeitsnehmer drohen jetzt langfristige Bindungen und Fesselungen an Mietverträge.“
Bereits im Dezember 2003 hatte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 81/03) geurteilt, dass in einem Mietvertrag das Kündigungsrecht des Mieters für einen festen Zeitraum – damals 60 Monate lang – ausgeschlossen werden kann. Die damalige Entscheidung bezog sich auf eine individuell ausgehandelte Vertragsregelung zwischen Mieter und Vermieter.
Mit der heute veröffentlichten Entscheidung erlaubt der Bundesgerichtshof eine Kündigungsausschluss-Klausel auch in Formularmietverträgen, zumindest dann – so der BGH – wenn der zeitlich befristete Verzicht auf ein Kündigungsrecht sowohl für Mieter als auch für Vermieter gilt.

[sellongoodnews]

wie immer... komt drauf an!
wie lautet denn die relevante passage?

[Dr. Motte, Berlin]

§4 mietdauer

der mietvertrag beginnt am 1.7.2002. während der ersten 4 jahre des mietverhältnisses ist das kündigungsrecht des mieters ausgeschlossen. der ausschluss des kündigungsrechts des mieters beruht auf der tatsache des erstbezuges der wohnung und soll eine mindestmietzeit gewährleisten, eine beendigung des mietverhältnisses nach dem ende der mindestmietzeit durch den vermieter ist nicht beabsichtigt.

§5 kündigung des mietverhältnisses

1. die kündigung bedarf der schriftform
2. für den fall der beendigung des mietverhältnisses vereinbaren die vertragsteile, dass entgegen der regelung des § 568 BGB bei nichtabgabe einer willenserklärung im sinne der vorgenannten bestimmung der mietvertrag nicht als auf unbestimmte zeit verlängert gilt. eine stillschweigende verlängerung des beendeten mietverhältnisses findet nicht statt.

[sellongoodnews]

Mietvertraglicher Kündigungsrechtsausschluss - Zeitmietvertrag
BGB §§ 573c , 575

1. Ein mietvertraglicher Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts des Mieters verstößt gegen §§ 573c , 575 BGB mit der Folge, dass mit Dreimonatsfrist gekündigt werden kann.



2. Mangels abweichender vertraglicher Regelung beginnt die Kündigungsfrist eines noch nicht in Vollzug gesetzten Mietverhältnisses mit dem Zugang der Kündigungserklärung beim Vermieter zu laufen und nicht erst mit dem Datum des vereinbarten Mietbeginns. (Leitsätze der Redaktion)


LG Krefeld, Urteil vom 26. 2. 2003 - 2 S 98/02 (nicht rechtskräftig)
Zum Sachverhalt:
Die Bekl. haben das Mietverhältnis vor Bezug der Wohnung unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten gekündigt. Streitig war unter anderem, ob der in § 28 Mietvertrag vereinbarte Kündigungsrechtsausschluss für die Dauer von 60 Monaten dieser Kündigung entgegensteht. Die handschriftliche Klausel lautet:

§ 28. Die Mieter verzichten für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht.

Das AG hat die auf Zahlung von Miete gerichtete Klage abgewiesen; dem ist die Kammer in der Berufung gefolgt.

Aus den Gründen:
(Die Kammer) folgt der Auffassung des AG, wonach der zwischen den Parteien in § 28 Mietvertrag vereinbarte Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts gegen § 573c IV BGB n.F. verstößt (vgl. Wiek, WuM 2001, 442 m.w. Nachw.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 61. Aufl., § 573c Rdnr. 3 m.w. Nachw.). Durch die Regelung in § 28 Mietvertrag haben die Bekl. als Mieter für eine Dauer von 60 Monaten auf ihr Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses verzichtet. Eine solche Abbedingung stellt eine für den Mieter nachteilige Vereinbarung dar, da die ordentliche Kündigung durch ihren, wenn auch nur zeitweisen, Ausschluss erschwert wird (vgl. Gellwitzki, WuM 2001, 372). Hierdurch würde die Absicht des Gesetzgebers, die Flexibilität und Mobilität des Mieters zu stärken, um sie somit geänderten sozialen und arbeitsmarktpolitischen Anforderungen anzupassen, unterlaufen.

Die Argumentation der Kl., dass das Bestandsinteresse der Bekl. ihr Mobilitätsinteresse überwog und sie sich für einen längeren Zeitraum gegen eine Beendigung des Mietverhältnisses durch die Vermieter absichern wollten, vermag dagegen nicht zu überzeugen. Denn dieser Interessenlage kann durch einen Ausschluss des Kündigungsrechts für den Vermieter Rechnung getragen werden. Der vorliegende Passus des Mietvertrags enthielt indes gerade keinen Verzicht der Vermieter auf das ihnen zustehende gesetzliche Kündigungsrecht und war damit auch nicht geeignet, den intendierten Schutz des Bestandsinteresses der Mieter herbeizuführen. Die getroffene Regelung verstößt überdies gegen § 575 BGB, dessen Regelungen gleichfalls nicht abdingbar sind. Faktisch handelt es sich bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietverhältnis um ein solches auf bestimmte Zeit, dessen Voraussetzungen indes gem. § 575 BGB nicht gegeben sind, denn die zwingend erforderlichen Befristungsgründe liegen nicht vor.

Die Gegenmeinung, wonach der befristete Ausschluss des Kündigungsrechts weder gegen § 573c IV BGB noch gegen § 575 verstößt (vgl. Lützenkirchen, MDR 2001, 1388), überzeugt dagegen nicht. Es mag zwar zutreffen, dass rechtlich der hier gewählte Ausschluss des Kündigungsrechts etwas anderes darstellt als die Verlängerung der Kündigungsfrist. Diese rein juristische Unterscheidung ist jedoch dem Laien kaum verständlich, zumal beides faktisch auf eine Bindung des Mieters über den vom Gesetzgeber als Höchstkündigungsfrist für den Mieter vorgesehenen Zeitraum hinausläuft. Nach Auffassung der Kammer stellt diese vertragliche Ausgestaltung eine formale Umgehung der gesetzlichen Regelung dar.

Das Schreiben der Bekl. vom 30. 10. 2001 mit der „Kündigung zum nächstmöglichen Termin“ stellt mithin eine ordentliche Kündigung unter Zugrundelegung der Dreimonatsfrist dar, die das Mietverhältnis zum Ablauf des Monats Januar 2002 beendet hat. Der Lauf dieser Frist beginnt mit dem Zugang der Kündigung. Dies gilt unabhängig von der Tatsache, dass der Mietvertrag zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch nicht in Vollzug gesetzt war. Denn es hängt zunächst von den zwischen den Vertragsparteien getroffenen Vereinbarungen ab, ob die Frist für eine vor Beginn des Vollzugs des Mietvertrags ausgesprochene ordentliche Kündigung bereits mit dem Zugang der Kündigungserklärung beginnt. Falls die Parteien eine Abrede hierüber nicht getroffen haben und eine solche auch nicht im Wege der Auslegung des Vertrags anzunehmen ist, beginnt die Frist mit dem Zugang der Kündigungserklärung (BGHZ 73, 350353 [] = NJW 1979, 1288; bestätigt durch BGHZ 99, 54 [60] = NJW 1987, 948).

Im zu Grunde liegenden Mietvertrag fehlt es diesbezüglich an einer ausdrücklichen Regelung. Auch im Wege der Vertragsauslegung ist kein Anhaltspunkt dafür ersichtlich, dass der Beginn der Kündigungsfrist erst mit dem Vollzug des Mietvertrags zum 1. 1. 2002 zusammenfallen sollte. Zweck der Kündigungsfrist in der vorliegenden Konstellation ist es,

LG Krefeld: Mietvertraglicher Kündigungsrechtsausschluss - Zeitmietvertrag NJW 2003 Heft 20 1465


dem Vermieter im Falle einer Mieterkündigung Zeit für die Planung von Renovierungsarbeiten und die Suche eines neuen Mieters zu verschaffen. Dieser Zweck ist auch vollumfänglich gewahrt, wenn das Mietverhältnis noch nicht begonnen hat, da dem Vermieter der zur Verfügung stehende Zeitraum für seine Dispositionen erhalten bleibt. Auch das vorgetragene Argument der Vermeidung verstärkter Abnutzung der Wohnung durch häufigen Ein- und Auszug von Mietern überzeugt nicht, da die Mieter vorliegend ja noch nicht einmal eingezogen waren.

(Mitgeteilt von Vors. Richter am LG E. Streyl, Krefeld)


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Anm. d. Schriftltg.:
Die Revision wird beim BGH unter dem Az. VIII ZR 81/03 geführt. - Das Thema Kündigungsausschluss wurde ausführlich und kontrovers diskutiert auf dem Mietgerichtstag 2002; s. die Dokumentation in NZM 2002, 722.

[sellongoodnews]

Fragt sich, wieso der Mieter benachteiligt sein soll. Niemand hat ihn gezwungen, den Vertrag dergestalt abzuschließen. Das sich der Vermieter der gesetzl. Kündigungsfrist bedienen könnte, stellt laut BGH ja wohl kein Problem dar. Ich sehe allerdings eine gewisse unsicherheit für den Mieter, auf welche er sich eingelassen hat. Ich forsche mal ein wenig und melde mich.... könnte etwas dauern.

mfg

[Dr. Motte, Berlin]

Die Argumentation der Kl., dass das Bestandsinteresse der Bekl. ihr Mobilitätsinteresse überwog und sie sich für einen längeren Zeitraum gegen eine Beendigung des Mietverhältnisses durch die Vermieter absichern wollten, vermag dagegen nicht zu überzeugen. Denn dieser Interessenlage kann durch einen Ausschluss des Kündigungsrechts für den Vermieter Rechnung getragen werden. Der vorliegende Passus des Mietvertrags enthielt indes gerade keinen Verzicht der Vermieter auf das ihnen zustehende gesetzliche Kündigungsrecht und war damit auch nicht geeignet, den intendierten Schutz des Bestandsinteresses der Mieter herbeizuführen

somit dürfte das geklärt sein. vielen dank.

ist das obige urteil noch zutreffend? denn ich denke, die BVG-entscheidung war nachher...

[Dr. Motte, Berlin]

ich warte und danke zunächst. eine unterlegte begründung wäre klasse, da die vermieterin auch aus der zunft der RAs und "fachanwältin für arbeitsrecht" ist.

[sellongoodnews]

wobei ihr das arbeitsrecht nicht wirklich helfen dürfte.... das BGH urteil ist aus dem Krefeld urteil entstanden. es ist mithin nicht mehr aktuell....

[Dr. Motte, Berlin]

ja klar. der hinweis mit dem arbeitsrecht sollte ja nur ein wink sein, dass sie sich bei mietverträgen nicht unbedingt auskennen muss.

wie ist deine meinung nun? ist das ein ansatz mit dem einseitigen kündigungsausschluss nur für den mieter?

(siehe text vom mieterbund oben)

danke

[Dr. Motte, Berlin]

Berlin, 26.08.2004

Deutscher Mieterbund:


Kündigungsausschluss wirksam

Mieterbund kritisiert BGH-Entscheidung


(dmb) Das Kündigungsrecht kann auch mit einem Formularmietvertrag wirksam für Mieter und Vermieter – hier zwei Jahre lang – ausgeschlossen werden, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 379/03).
Der Deutsche Mieterbund (DMB) kritisierte die heute veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofes als nicht nachvollziehbar und unverständlich, wenn man die Hintergründe der Mietrechtsreform 2001 berücksichtigt.
„Mit der BGH-Entscheidung werden durch die Hintertür praktisch wieder einfache Zeitmietverträge bzw. lange, sogar überlange Kündigungsfristen eingeführt“, erklärte Mieterbund-Direktor Dr. Franz-Georg Rips. „Das steht im krassen Widerspruch zu dem, was der Gesetzgeber mit der Mietrechtsreform beabsichtigt hat.“
Mit der Mietrechtsreform 2001 hatte der Gesetzgeber die Möglichkeit abgeschafft, einen einfachen, zeitlich befristeten Mietvertrag abzuschließen. Gleichzeitig hatte er Mietern das Recht eingeräumt, Mietverträge immer mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen.

„Mit Hilfe des Bundesgerichtshofes können Vermieter jetzt die ungeliebten Neuregelungen der Mietrechtsreform im Ergebnis ausschließen. Statt kurzer Kündigungsfristen gibt es dann lange Kündigungsausschlüsse“, so Dr. Rips. „Statt der erforderlichen Flexibilität und Mobilität für Mieter und Arbeitsnehmer drohen jetzt langfristige Bindungen und Fesselungen an Mietverträge.“
Bereits im Dezember 2003 hatte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 81/03) geurteilt, dass in einem Mietvertrag das Kündigungsrecht des Mieters für einen festen Zeitraum – damals 60 Monate lang – ausgeschlossen werden kann. Die damalige Entscheidung bezog sich auf eine individuell ausgehandelte Vertragsregelung zwischen Mieter und Vermieter.
Mit der heute veröffentlichten Entscheidung erlaubt der Bundesgerichtshof eine Kündigungsausschluss-Klausel auch in Formularmietverträgen, zumindest dann – so der BGH – wenn der zeitlich befristete Verzicht auf ein Kündigungsrecht sowohl für Mieter als auch für Vermieter gilt.

[sellongoodnews]

Also, habe das BGH Urteil mal gelesen. Individualabrede, in welcher nur den Mieter auf Kündigungsrecht verzichtet, auch nach dem 1.9.01 gültig! Mithin schlechte Karten für Mieter, auch bei Individualabrede und auch, wenn es nur für Mieter gilt. Soll ich es juritisch detailliert darlegen? Steht aber alle im BGH Urteil....

[Dr. Motte, Berlin]

hey, danke. aber du sollst doch z.G. mieter begründen...grins.. nicht z.G. Vermieter.

was ist eigentlich der unterschied zwischen individual und formularmietvertrag? wenn ich ein formular abtippe gilt es schon als individualvertrag?

siehst du irgendwelche möglichkeiten, aus dem vertrag rauszukommen? welche jur tricks gäbe es da? einfach untermieter reinsetzen und die vermieterin nur in kenntnis setzen? die hätte sicherlich schiss, dass die wohnung abgenutzt wird... sie hätte ja zumindest ein ausserordentl kündigungsrecht, was mir gerade recht käme...

die miete betrag 13.90 euro / qm2 und liegt somit 20% über der ortsüblichen miete... wucher?

[sellongoodnews]

kann man so aus dem bauch raus nicht beantworten. ortsüblich ist nicht gleich ortsüblich - kommt auf viele faktoren an. vermieter hat natürlich fristloses kündigungsrecht, wenn zwei mieten hintereinander nicht gezahlt.... aber riskanter weg! fristlose kündigungsgründe sind bei einer neuen wohnung eher schwer zu finden. wie wäre es, das auf die "menschliche" tour zu versuchen. nachmieter finden, der kü.aus.f. + m.zins akzeptiert... und raus bist du. u.u. mal vm. fragen, was da zu machen ist. sonst sieht es oberflächlich betrachtet schlecht aus...

[Dr. Motte, Berlin]

nachmieter finden, der kü.aus.f. + m.zins akzeptiert... und raus bist du. u.u. mal vm. fragen
was meinst du?

[sellongoodnews]

der kündigungsausschlussformulierung und miete... unter umständen mal vermieterin fragen

[Dr. Motte, Berlin]

kündigungsausschluss für nur noch 1 jahr dürfte kein problem sein, aber die miete....

sie ist im vergleich ca. 22% zu hoch. jetzt kostet der qm2 ca. 11.50 EUR. per mietvertrag kalt ca. 13.90 EUR!!

[NATALY [VIP]]

FORMULARMÄßIGER BEIDSEITIGER KÜNDIGUNGSRECHTSAUSSCHLUSS IN DER WOHNRAUMMIETE Der BGH hat mit Urteil vom 30.06.2004 ( Az.: VIII ZR 379/03 ) entschieden, dass eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordentliche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsabschluss für beide Seiten ausgeschlossen wird, wirksam ist. Diese Vereinbarung benachteilige den Mieter nicht unangemessen im Sinne von § 307 BGB, da sie für beide Vertragsparteien gleichermaßen gelte.

[NATALY [VIP]]

Die Regelung in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages benachteiligt die Beklagten jedenfalls deshalb nicht unangemessen im Sinne von § 307 BGB, weil sie für beide Seiten gelten soll. Wie der Senat bereits in dem genannten Urteil ausgeführt hat, ist auch der Gesetzgeber davon ausgegangen, daß nach der Reform des Mietrechts die Möglichkeit besteht, einen unbefristeten Mietvertrag zu schließen und für einen bestimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum das Recht zur ordentlichen Kündigung auszuschließen (Senat aaO unter II. 1. b)). Damit liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB schon nicht vor. Auch § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift nicht ein. Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 573 c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts (Senat aaO unter II. 1. c)). Letztlich ist eine Regelung, wie sie in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages getroffen worden ist, angesichts des Willens des Gesetzgebers, auf den bereits verwiesen wurde, jedenfalls dann nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn sich der Vermieter in gleicher Weise bindet.
http://www.rws-verlag.de/bgh-free/volltext6/vo104064.htm

[NATALY [VIP]]

Möglicherweise ist ein einseitiger Ausschluss des Kündigungsrechts nur für den Mieter unwirksam.

[sellongoodnews]

@NATALY

Sehe ich genaus so! Mieter darf nicht kündigen, Vermieter kann ihn i.R.d. gesetzl. KüFr. rauswerfen. Liess mal BGH VIII ZR 81/03. WAHNISINNSBEGRÜNDUNG! Wie immer, unser BGH! Wenn ich das richtig überflogen habe ist das leider soweit i.O.. Einzigen Anrgiffspunkt den ich sehe könnte die Dauer sein. Wäre mir persönlich aber zu dünn....

mfg

[NATALY [VIP]]

Zu #20:
In dem Fall war der Kündigungsausschluss allerdings individualvertraglich vereinbart.
Ein einseitiger Kündigungsausschluss durch vorgedruckte Klauseln (AVB) könnte möglicherweise vom BGH verworfen werden. Sicher ist das aber nicht.