Immo-Experten: Euer Rat ist gefragt! Vorsorge mit E-Whg. ? - 500 Beiträge pro Seite

[Lassemann]

Hallo zusammen,

ich stehe gerade vor einer Entscheidung. Ein sehr guter Freund von mir ist Freiberufler im Baugewerbe und macht neben bei neuerdings in Immobilien. So hat er sich vor ca. 1 Jahr zusammen mit einem anderen Freund ein 8-Parteienhaus gekauft und vermietet dies. Da beide aus dem Baugewerbe kommen (beide Freiberufler) und natürlich über gute Handwerker-Kontakte sowie über Preis-Know-how verfügen, haben sie das Mehrfamilienhaus auch unrenoviert gekauft und dann selber die Renovierung geplant und veranlasst. Dadurch - so sagen sie - haben sie einen sehr guten Brutto-Quadratmeterpreis (Kaufpreis, alle Kauf-nebenkosten und alle renovierungskosten) erzielt. Die gesamte Finanzierung ist zu 100% fremdfinanziert und trägt sich bei kompletter Vermietung bereits vor Steuern selber!

Da dies Objekt so gut läuft, planen sie jetzt den Kauf eines weiteren Mehrfamilienhauses und zwar mit folgenden Eckdaten:

Lage
- Zentrale Lage (Nadorst) in Oldenburg (Niedersachsen).
- Ruhige Straße (30er-Zone), Nachbarhäuser aus 50er und 80er Jahren.
- 2 Supermärkte (Aldi und Edeka) in ca. 600 Metern Entfernung
- Hauptstraße mit Restaurants, Ärzten, Ladenlokalen in 500 Meter Entfernung
- Autobahnanschluß (Stadtautobahn) in ca. 800 Metern Entfernung
- Sportanlage und Grundschule und Gymnasium in ca. 800 Metern Entfernung
- Uni in ca. 1,5 KM Entfernung
FAZIT: Aus meiner Sicht eine gute Lage!

Objekt
- 8 Wohnungen in Altbau (Anfang 50er/ "Arbeiter"-Villa)
- insgesamt 420 quadratmeter Wohnfläche
- derzeit vermietet zu 4,20 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter (Mietspiegel würde laut Freunden bis zu 5,50 in der Gegend gehen)
- Grundstück ca. 1100 quadratmeter

Kaufpreis
- derzeitiger Verhandlungsstand: 235.000 Euro
- mit Makler, Notar, Grundbuchkosten, Steuern: 272.000 Euro

Renovierungskosten
138.000 für:
- Fenster & Türen
- Bäder (komplett neue fliesen, duschen, teilweise Leitungen)
- Komplettaustausch Heizungsanlage
- Komplett-verlegung Laminat
- Elektro-Renovierungen
- Fassade
- Balkone (nachträgliche Stahlkonstruktion)

--> Dach ist vor einem Jahr komplett neu eingedeckt worden mit Ton-Dachziegeln

Komplett-Kosten

420.000 (Puffer von 10.000 Euro für unvorgesehenes)

--> Ich könnte zwei Wohnungen mit insgesamt 105 Quadratmetern zum vorausssichtlichen Preis von 105.000 Euro bekommen.

Finanzierung

--> Wenn ich diese komplett 100% fremdfinanziere (bei 15 Jahren fest zu 4,16% effektiv) und Tilgung 2,5% laufe ich bei Vollvermietung bei NULL eigenen Kosten aus. Steuerwirkung nicht einbezogen und unterstellt, dass Mieter immer zahlen. Wenn Mietausfälle, dann müßte ich selber Kohle reinschiessen und nach 10-15 Jahren wird vermutlich auch wieder eine Anschluß-renovierung fällig.

Meine Fragen:

1) Ist ca. 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche in der Lage ein guter oder eher ein durchschnittlich bis schlechter Preis?

2) Klingen die Renovierungskosten in der Höhe plausibel oder steckt hier hohes Risiko drin?

3) Kann ich eigentlich wie früher Schuldzinsen noch mit Einkünften aus Vermietung verrechnen? Wenn Mieteinnahmen ausfallen, kann ich die Mietausfälle auch mit anderen Einkommnsarten steuerlich verrechnen (mindert es das zu versteuernde Einkommen?)?

4) Eigenkapital möchte ich möglichst nicht einschiessen, da ich dieses für eine spätere eigenen Immobilie verwenden möchte. Oder soll ich doch lieber ein wenig einschiessen?

5) Die Renovierung soll in 10 Wochen durchgezogen werden. Hierzu müssten auch einige derzeitige Mieter raus. ist das eigentlich möglich oder bekommt die sowieso nicht raus?

6) Ist eine solche Anlage wirklich geeignet als zusätzlicher Rentenbaustein im Alter?

Profis, bitte um Antworten! Vielen vielen Dank!

Gruß

Lasse

[downtrend]

[posting]17.308.952 von Lassemann am 22.07.05 11:52:18[/posting]"...100% Fremdfinanzierung..."

Schlimmstenfalls gehört das Projekt halt dann der Bank!

[PlanschProtectionTeam]

@Lassemann

) Die Renovierung soll in 10 Wochen durchgezogen werden. Hierzu müssten auch einige derzeitige Mieter raus. ist das eigentlich möglich oder bekommt die sowieso nicht raus?


Wenn es nur um eine vorübergehende "Evakuierung" geht, ist das sicher kein Problem. Wenn Du aufgrund der Sanierung auch neue Mieter willst, hast Du ein dickes Problem. Ich würde das nur machen, wenn das Objekt aktuell keine Mieter mehr hat oder die vorhandenen Mieter bereit sind, die evtl. höhere Miete nach Renovierung zu zahlen.

[PlanschProtectionTeam]

Mann, sind im Norden die Hütten billig



Für den Preis kriegst Du bei uns (Freiburg) kaum eine 4-Zimmer-Wohnung

[nanowin]

pauschal und in der entfernung kann man das schlecht beantworten.
1000 Euro pro m² ist ein durchschnittlicher Preis, nicht billig aber auch nicht teuer. Der normale Wert liegt zwischen 800 und 1200 Euro je nach Lage und Zustand des Objektes.

Viel Objekte bekommt man aber bei online Auktionen deutlich unter dem Verkehrswert, meist bei 60-80%, siehe z.B. www.ImmoAuktionen.de

[AlterMann]

zu 1. Preis durchschnittlich

zu 2. nach meiner Erfahrung (20 Jahre Bau + mehrere eigene MFH) hört sich das seeeehr billig an, um nicht zu sagen zu billig.

zu 3. noch kann man verrechnen, was aber die Zukunft bringt, bin ich da sehr skeptisch

zu 4. das entscheidet die Bank, wieviel sie Dir gibt, 100% sind Heutzutage eher unwahrscheinlich, zumal negatives Ergebnis

zu 5. gibt meist Ärger, jedoch von den Mietern abhängig

zu 6. klares NEIN , zu riskannt, negative Rendite, langfristiges Zinsrisiko sehr hoch

[HubertHunold]

Eine Vollfinanzierung ist Irrsinn. Rechnen Sie mal aus, was
Sie über die Gesamtlaufzeit an Zinsen zahlen, die Summe mei-
ne ich. Wenn meine Rechnung stimmt, haben Sie nach 15 Jahren
ca. 55.000 EUR getilgt, zusätzlich aber fast 50.000 EUR nur
für Zinszahlungen aufgewendet.

Sie bekommen erstmals ernsthaft Probleme, wenn die Wohnungen
mal für 3 Monate nicht vermietet werden. Wenn dann das Objekt
verwertet, sprich zwangsversteigert wird, sind Sie am Ende.

Sparen Sie Eigenkapital an. Wenn Sie keines haben, vergessen
Sie die Anschaffung einer Immobilie.

Hubert Hunold

[Lassemann]

Hallo zusammen,

vielen Dank für die bisher zahlreichen Antworten.

@PlanschProtectionTeam: Ehrlich gesagt, die Finanzierung wäre zwar auch mit 4,20 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter machbar, jedoch müßte ich dann einen Teil monatlich selber beisteuern. Daher sollte jedenfalls eine Angleichung in Richtung des Mietspiegels stattfinden (ich meine ca. 5,50 in der gegend). Eine Angleichung wäre natürlich deutlich eher machbar, wenn neue Mieter einziehen würden, ergo die alten Mieter ausziehen würden oder aber den Preis akzeptieren würden. Da letzteres wohl in praxi eher selten ist, ist ein Ausziehen eher zu verfolgen. In dem Haus wohnt heute die Eigentürmerin und ihre Tochter, die ohnehin nach Verkauf ausziehen wollen. Die restlichen Parteien sind fast alle Studenten.

@alter Mann:
zu 1)(auch Nanowin): Preis nach allen Reno-Kosten von 1000 Euro pro Quadratmeter ist durchschnittlich? Ich frage sicherheitshalber nochmal nach, da ich in Focus-Money gelesen hatte, dass in Oldenburg eine Preisrange von 1200-1800 Euro pro Quadratmeter Durchschnitt wäre.

zu 2) Okay. Also, steckt Risiko drin. Nun darf man nicht vergessen, dass die beiden Freunde, viel in Eigenarbeit und mit ihren befreundeten Handwerkern machen. Trotzdem zu billig???

zu 3) Ist denn eine Kappung der Verrechnung auch bei "Altbeständen" verfassungstechnisch möglich?

zu 4) 100% Finanzierung würde ich bei vorhandenen Sicherheiten (WP-Depot und Grundschuld) zu o.g. Zinssatz bekommen. Was meinst Du mit negativem Ergebnis?

zu 5) Habe ich mir schon gedacht.

zu 6) AlterMann, warum negative Rendite? Rendite vor Steuern dürfte für die nächsten Jahre bei Vollvermietung bei ca. 6% liegen. Oder bin ich zu naiv und rechne falsch. Investition 105.000 Euro bei Mieteinnahmen ab 2. Jahr (nach Renovierung und teilweisen Leerstand im 1, Jahr) 12 x monatl. Kaltmiete von ca. 520 Euro. , also ca. 6200 Euro Jahreskaltmiete.... habe ich was vergessen???
Wieso hohes Zinsrisiko??? Ist doch 15 Jahre fest während Miete alle paar Jahre je nach Marktlage angepasst werden kann (hoffentlich nach oben). Nach 15 Jahren wird eine Wohnung verkauft und mit dem Verkaufserloes die restschuld der anderen abgelöst.

@HubertHunold: Wieso ist eine 100%-Fremdfinanzierung Irrsinn? Die Zinsen zahle ich ja nicht, genauso wenig wie den größten Teil der Tilgung nicht. Diese werden ja (jedenfalls bei voller Vermietung und keinem Mietausfall) voll indirekt von den beiden Mietern getragen über den Mietzins. Nach 15 Jahren wird eine Wohnung verkauft und die Restschuld der anderen Wohnung abgelöst. Falls der heutige Kaufpreis (inkl. Reno) nicht vollständig erzielt werden sollte, wird der rest eben mit eigenem Kapital und/oder über Miete abgetragen.
Wenn die Whg. für ein paar Monate nicht vermietet sind und/oder Miete nicht gezahlt wird, bekomme ich kein Problem. Das kann ich über laufendes Gehalt ganz bequem abfangen. Auf die Dauer würde ich ein Problem bekommen, da hast Du recht, daher ist natürlich schon ein Risiko vorhanden, aber nur für die ersten 3-5 Jahre. Später eher nicht, da dann Whg. zur Not mindestens zu Restschuld verkauft werden könnten (Hypothese). Zur Zwangsversteigerung würde es jedoch nur kommen, wenn

1. Mieteinnahmen dauerhaft ausbleiben
2. ich dauerhaft meinen Job verliere und keinen neuen bekomme
3. mein Eigenkapital aufgezehrt sein würde

Eigenkapital ist doch vorhanden, allerdings soll dieses eben nicht in die Kapitalanlage eingebaut werden, sondern zu einem späteren Zeitpunkt (in 3-7 Jahren) zur eigenen Immobilie verwendet werden.

[2fast4you]

vermietung ist nicht ohne risiko. eine vollfinanzierung bei der man auf mieteinnahmen angewiesen ist kann einem ganz schnell das gnick brechen. im schlimmsten fall hast du eine ruinierte wohnung, die weniger wert ist als vorher, und du kannst noch schulden abzahlen. stichwort mietnomaden.

kauf lieber eine whonung zu wenig als eine zuviel.

[HubertHunold]

@lasseman
Mein Rat:
Kaufen Sie erstmal eine Wohnung mit dem vorhandenen Eigen-
kapital und kassieren Sie die Miete, die Sie ansparen.
Sie haben so kein Risiko, können auch im Falle einer Ar-
beitslosigkeit die Mietzahlungen für sich selbst verwenden
und die Wohnung notfalls auch einfach wieder verkaufen. Ver-
suchen Sie das mal, wenn eine Bank im Grundbuch steht.

Die Wohnung können Sie im Falle des Erwerbs des eigenen Hau-
ses immer noch per Grundschuld beleihen. Der Vorteil liegt
hier eindeutig in den Zinsen, die Sie bis dahin nicht be-
zahlen. Zinszahlungen belasten erheblich (Siehe die Summen,
die ich schrieb.) und sollten gespart werden, wo immer man
kann. Sie machen nur die Bank reich und haben keinerlei
Vorteil, da Sie die erhaltene Miete jahrzehntelang an die
Bank abführen, ohne dass Ihnen die Immobilie gehört und Sie
irgendwas damit machen können.

Hubert Hunold

[HubertHunold]

Da muss ich mich gleich nochmal melden:

"Wieso ist eine 100%-Fremdfinanzierung Irrsinn? Die Zinsen zahle ich ja nicht, genauso wenig wie den größten Teil der Tilgung nicht. Diese werden ja (jedenfalls bei voller Vermietung und keinem Mietausfall) voll indirekt von den beiden Mietern getragen über den Mietzins. Nach 15 Jahren wird eine Wohnung verkauft und die Restschuld der anderen Wohnung abgelöst. Falls der heutige Kaufpreis (inkl. Reno) nicht vollständig erzielt werden sollte, wird der rest eben mit eigenem Kapital und/oder über Miete abgetragen."

Was haben Sie denn dann vom Erwerb ZWEIER Wohnungen, wenn
Sie nur tilgen und Zinsen zahlen und ansonsten nichts davon
haben außer einer Instandhaltungsrücklage, die in Ihren
bisherigen Überlegungen keine Rolle spielt?
Warum kaufen Sie nicht eine einzige Wohnung, wofür
dient die zweite? Zur 15-jährigen Erhöhung des Adrenalinausstoßes?

Ach ja, noch ein Rat:
Schmeissen Sie Ihren Finanzberater aus dem Fenster!

Hubert Hunold

[Lassemann]

Hubert, ich verstehe Sie ja vollkommen. Ich glaube nur, Sie haben mich nicht ganz verstanden.

1. Wenn die Miete ausbleibt, weil ich sie irrwitzigerweise nicht vermietet bekomme, oder aber weil der Mieter nicht zahlt und ich ihn erst nach Monaten rausbekomme (vielleicht auch erst nach 1-2 Jahren), dann kann ich sie in diesem fast schlechtesten Fall immer noch selber über mein Einkommen tragen.

2. Wenn die Miete immer regelmäßig kommt, dann gehört mir de facto eine der beiden Wohnungen nach 15 Jahren, ohne dass ich jemals einen Euro selber von meinem Einkommen und/oder von meinem Eigenkapital dort investiert hätte. Daswegen auch 2 Wohnungen. Nach 15 Jahren sind beide ca. zur Hälfte abbezahlt (mind. da Sondertilgungen noch gar nicht berücksichtigt sind, die aber u.U. über Einkommensteuereffekte hierbei rauskommen [Steuerberarter wird selbstverständlich eingeschaltet]), eine wird dann verkauft, die andere wird dann instand gesetzt, genau wie das Haus in Gänze. D.h. vielleicht habe ich dann max. 20.000 Euro (bei Verkaufspreis<Kaufpreis + Instandhaltung und reno) im 15. Jahr für die Whg. bezahlt, die dann vielleicht 40-60.000 wert ist. Ich glaube, das wäre eine sehr gute Rendite.

Wo ich Dir natürlich recht gebe, ist, dass das Mietausfallrisiko durchaus gegeben ist. Das sicherlich auch stetige Verwaltungsarbeit geleistet werden muss. Einen Finanzberater habe ich übrigens nicht. Im übrigen ist das Ausfallrisiko bei 2 kleinen Whg. kleiner als bei einer großen (Stichwort: Klumpenrisiko).

Trotzdem nehme ich selbstverständlich Deine Hinweis sehr ernst. Sonst hätte ich dies Thema ja gar nicht zur Diskussion gestellt.

Danke und gerne weitere Anregungen.

[schlier]

Servus,

das größte Risiko bei etws ist die eigentümergemeinschaft oder besser die hausverwaltung. Da es hier so aussieht als ob da deine kumels mit im boot sind solltest du hier ja keine probleme haben.
Das wichtigste ist lage. Ich kenne oldenburg nicht und weiß daher nicht ob gutes oder schlechtes viertel.

Der preis ist doch sehr gut.
Aber.

1. Wie schon angesprochen, was macht ihr mit den mietern beim renovieren. Hab noch nie erlebt oder gehört, dass so was reibungslos abläuft. Wen die mieter sich sperren, können sie so ne sanierung sicher nen jahr rauszögern. Dann hast du ärgr mit gericht und kosten usw.
Dann ist ja auch nicht klar ob du die miete auch überall auf 5,5 € erhöhen kannst nach der sanierung. wenn du nur bestand sanierst und verbrauchte teiel austauscht hast du keinen wesentlichen mehrwert und du kannst keine sonderumlage machen. Daher fraglich ob du 5,5 erreichst.

2 Eine aussage über die kosten der sanierung ist so kaum zu machen. Aber bei den Arbeiten habt Ihr sehr knapp kalkuliert. Das würd ich hier mit meinen ossihandwerkern und unseren materialien nicht hinbekommen. Also besonderst hochwertig wirds wohl nicht sein. Denk dran du brauchst ein Bauantrag und ne statik für die balkone. Also es ist ja schon ne kompletmodernisierung. Da halt ich die kosten für zu gering, oder ihr baut Baumarktmaterialien ein und das rächt sich dann.
Folgende Fragen würde ich noch klären.

Was ist mit maler ?? wenn Ihr elektro macht müßt ihr wohl auch neu malern ??.
Was ist mit dem treppenhaus, neuer Belag ???
Was ist mit den kellern ?? Ist das Mauerwerk horizontal und vertikal gesperrt ??
Ist die Wärmedämmung noch ok (nur neue fenster reichen oftmals nicht )??
Legt Ihr die Heizung über Putz oder müsst Ihr hier in die Decken ??
Habt Ihr massivdecken oder noch Holzdecken ??
Wenn Holsdecken habt Ihr ein Holzschutzgutachten ??
Ein Gutachten ist unerlässlich um nicht mächtig auf die nase zu fallen.

Also ich halte die Kosten für deutlich zu gering. Wenn wir die oben aufgelisteten Arbeiten durchführen würden und ich nehme mal absolute standard arbeiten an ( Glattputzfassade, einfach fenster, einfahe Türen, billige Fliesen) dann denke ich bräuchten wir mind 400 € / m². Wenn ich dann anständige Materialien nehme brauch ich mind 450 € damit nachher auch alles ok ist und ich nicht ständig nacharbeiten muß. Hier mal unterstellt, dass ich die bauleitung selbst mache. (Außer statisches und abnahmen)

Eas sind nachher viele Klenichkeiten die nochmals ca. 10% mehrkosten ausmachen als geplant.


3. Eine 100% Finanzierung in dem Umfang ist ok wenn der background stimmt. Aber unterschätze die laufenden Kosten nicht. Ziehe mal von der meite mind. 10% bis 15% ab.

Also ich bin immer für immoinvests, aber hier scheint mir die prognose der renovierungskosten doch recht gewagt.

Aber lass hören wie es sich entwickelt.
Servus

[Lassemann]

Hallo Schlier,

vielen Dank für Deine Einschätzungen und Deine sehr wertvollen Fragen.

Maler ist inkl. (das macht Dachdeckers Sohn ). Die restlichen Fragen kann ich nicht beantworten und zeigt, dass Du mir sehr gute und für mich wertvolle Fragen stellst. Vielen Dank dafür schon mal.

Ich habe eine Art Stresstest bereits mit 4 Euro gemacht. Bis 4 Euro Kaltmiete hätte ich wohl keine Probleme, wenn dann die Renovierungskosten tatsächlich so "gering" bleiben wie von den beiden kalkuliert. Allerdings wäre dann nur noch eine 1%-Tilgung drin.

Ich bin in meinem Entscheidungsprozeß auch noch lange nicht zu Ende. Ich halte Dich sehr gerne auf dem Laufenden.

Viele grüße

[schlier]

Servus.

also prinzipiell rate ich dir immer zum immoinvest bei den jetzigen Preisen. Und was du da angeboten bekommst ist bei dem preis ein schnäppchen.
Auch wenn hier geschrieben wurde, dass es in der normalen preisspanne liegt stimmt dies nicht ganz. Du bekommst hier ein voll modernisiertes, ja quasi saniertes objekt. Die genannte Preisspanne bezieht sich auf "gebrauchte" immos. Du wirst wohl die ersten 5 jahre kaum Unterhaltskosten haben, außer ihr macht alles schwarz;-), was ich ernsthaft nicht machen würde, da am bau gerade die gewährleistung extrem wichtig ist. SOnst zahlst du ohne probleme das doppelte oder dreifache auf kurze zeit.

Und Hubi Honi kann ich nicht ganz verstehen.
Prinzipiell hat er recht und es werden im immobereich oftmals viel zu hohe risiken eingegangen. Aber dein Model mit sich selbst abzahlender Immo ist doch super, mach ich auch.
Aber hier noch ein wichtiger Tip.
Lass dir in deinen Kreditvertrag die niedrigste Tilgung schreiben, die die bank zulässt. Spare dann lieber den rest an oder mach Sondertilgungen. Lieber bei der tilgung auf ein zwei prozent gesamtrendite verzichten und dafür ein möglichst großes Sicherheitspolster für Zeiten in denen du vielleicht vorrübergehend nicht die vollen einnahmen hats. Gerade bei nur zwei wohnungen musst du locker damit rechenen dass eine mal 2 oder 3 monate nicht belegt ist. (Mieter zieht aus, du mußt renovieren, kannst erst dann nachvermieten, neuer mieter 3 moante kündigungsfrist, schon 4 Monate leerstand)
Daher halte deine vertraglich gebundenen Zahlungen möglichst niedrig und mach Sondertilgungen oder mach nen Sparplan.
Das wichtigste ist Liquide zu sein. Solang du Liquide bist bekommst du auch geld bei der bank.
Wenn du aber sagst ich hab doch schon 30 % getilgt dafür bin ich aber grad total iliquide und brauch dringend geld wirst du die bank mal von ihrer wahren seite kennenlernen(glaube hier einfach mal einem ex banker;-)).
Daher ist es auch Sinnvoll sein ek nicht sofort in die anlage einzubringen und als liquiditätsreserve irgendwo sicher anzulegen. Wie gesagt lieber auf ein oder zwei prozent rendite verzichten und dafür immer ruhig schlafen.
Wenn du fragen hast kannst dich gerne via bordmail melden.
Ansonsten zu den preisen imer ein kauf.
Servus

[K1K1]

Die Einstellung von HubertHunold halte ich auch für ein wenig extrem - wie immer kommt es auf den Einzelfall an, ob eine solche Investition a) Sinn macht und b) mit einem vertretbaren Risiko eingegangen werden kann.

Ich persönlich würde eher zu einem hohen Anteil fremd finanzieren, dafür aber im Gegenzug für entsprechendes "fiktives" Eigenkapital sorgen, welches dann im Fall der Fälle zur Verfügung steht. Das setzt aber auch einen Plan und eine gewisse Disziplin vorraus dieses "fiktive" Eigenkapital auch wirklich entsprechend reserviert zu halten.

Der Hintergrund für mich bei dieser Vorgehensweise ist, dass die Schuldzinsen für vermietete Objekte immer voll absetzbar sind -jedenfalls zur Zeit-, für viele andere Dinge (z.B. Eigenheimkauf) jedoch nicht. Insofern setze ich mein Eigenkapital vorzugsweise da ein, wo Finanzierungskosten eben nicht vom steuerlichen Einkommen absetzbar sind. Über alle Investitionsobjekte zusammengerechnet muss aber natürlich der Eigenkapitalanteil dann wieder "stimmen".

Die Kosten für die Renovierung erscheinen auch mir (obwohl kein Fachmann) extrem niedrig zu sein, 328€ pro q.m. um ein 50er Jahre Bau in den genannten Punkten zu revitalisieren ist auch bei Eigenleistung/Schwarz "optimistisch" geschätzt. Wie wäre denn die Vertragslage - werden die Kosten von Deinen "Kollegen" garantiert oder geht das frei nach Schnautze? Lass Dir mal die detailierten Kosten und was gemacht wurde von dem anderen Objekt vorlegen, das die Kollegen gemacht haben.

Sind das übrigens 1 oder 2-Zimmer Wohnungen ? Was ist die Wohnungsgröße?

Auf eine sehr wichtige Sache, nämlich die Lage und deren zukünftige Entwicklung solltest Du besonders achten. Denn 1.300p.q. in einer guten entwicklungsfähigen Lagen können preiswert sein 800p.q. in einer weniger guten und absackenden Lage können teuer sein.

Was ich allerdings nicht verstehe, warum Du unbedingt mit zwei Wohnungen anfangen willst. Aus Risikogesichtspunkten würde ich persönlich erst Mal mit einer Wohnung anfangen.

Grüße K1

[HubertHunold]

@k1
"Die Einstellung von HubertHunold halte ich auch für ein wenig extrem"
[...]
"Aus Risikogesichtspunkten würde ich persönlich erst Mal mit einer Wohnung anfangen."


Was habe ich denn anderes gesagt und was ist daran extrem?
Mit dem Erwerb einer Wohnung erreicht lassemann das gleiche
Ziel wie mit dem Erwerb von 2 Wohnungen und dem Verkauf von
einer:
In beiden Fällen hat man nach 15 Jahren (sehr simpel gerechnet)
50.000 EUR Eigenkapital und eine Wohnung im Wert von 55.000
EUR. Die Lösung, das EK zum Erwerb der einen Wohnung einzu-
setzen und 15 Jahre lang die Miete anzusparen ist allerdings
wesentlich risikoärmer als der Erwerb auf Kredit. Sie hat
zudem den Charme einer unbeliehenen Wohnung, die ich im
Falle eines Notfalles immer beleihen oder verkaufen kann.
Ich habe also Flexibilität und Liquidität, wann immer ich
es wünsche.

Ich bin ein wenig altmodisch, vielleicht, aber ich rechne
mir immer die Zinssummen aus, die ich im Falle der Fremd-
finanzierung aufbringen muss und wenn ich es vermeiden
kann, vermeide ich Kredit. Das hat sicherlich auch mit mei-
nem Verhältnis zu Banken zu tun. Ich mache in meinem Leben
nie wieder ein Geschäft mit einer deutschen Bank und habe
seither finanzielle Freiheitsgrade, von denen ich vorher
nur zu träumen wagte.

Hubert Hunold

[Lassemann]

@HubertHunold,

In beiden Fällen hat man nach 15 Jahren (sehr simpel gerechnet)50.000 EUR Eigenkapital und eine Wohnung im Wert von 55.000 EUR.

Nein, Hubert, Du hast mich noch nicht verstanden. Das Ergebnis ist eben nicht dasselbe. Hier nochmal die beiden Szenarien (jeweils unterstellt, dass keine oder nur wenige Mietausfälle in 15 Jahren):

1) Ich kaufe EINE Whg. und finanziere zu
100% fremd und habe EK zur Sicherheit in Hinterhand
70% fremd und 30% EK

2) Ich kaufe ZWEI Whg. und finanziere zu
100% fremd und habe EK zur Sicherheit in Hinterhand

Tilgungssatz wird in Kombination mit FK-Zinssatz so angesetzt, dass bis auf die Hausverwaltung keine Kosten (Bankzinsen, kleinere Reparaturen, Grundsteuer, versicherungen sofern nicht umlagefähig etc. ) aus EK bezahlt werden müssen, sondern komplett über den Mietzins gedeckt sind und die Immobilie nach 15 jahren ca. zur Hälfte getilgt ist.

Ergebnis für Szenario 1):
- Aus eigenem Kapital bezahlt: 15 Jahre mal ca. 500 Euro = 7500 Euro (diese müßten theoretisch über den hier noch nicht berücksichtigten Steuereffekt kompensiert sein, wird aus Vorsichtsgründen in Hinsicht auf die Jahre mit weniger Schuldzins-Steuereffekt aber nicht berücksichtigt).

- ca. 25-30.000 Euro wurden quasi vom Mieter für mich getilgt. Die Bude gehört mir und der Bank jeweils zur Hälfte. Sprich: Aus ca. 7.500 Euro Eigenkapital (Barwert hier gar nicht berechnet) wird nach 15 Jahren ca. 25.-30.000 Euro EK. Der interne Zins dürfte recht gut sein. Risiken sind natürlich aber vorhanden, d.h. hier ist quasi fast best-case (ständige Vermietung, keine größeren Schäden/Ersatzinvestitionen) gerechnet.

- Eigenkapital (hier 30% als Opportunität gerechnet) i.H.v. 15.000 Euro wird nicht auf die Immmobilie eingezahlt, sondern bspw. in einen vorhandenen Basuparvertrag, der sich zu 2,5% nach Steuern rentiert. Nach 15 jahren ensteht hieraus aus Zins und Zinseszins ca. 22.000 Euro, mit denen die Restschuld für die Immobilie fast komplett getilgt werden kann oder aber für eine eigene Immobilie benutzt wird.

Overall-Effekt: Bei 100% Fremdfinanzierung und parallelem Sparvertrag ist die Immobilie nach ca. 15 Jahren im relativ best-case Szenario in meinem Eigentum. (Steuereffekte nicht berücksichtigt). Dafür habe ich insgesamt vielleicht ca. 10.000 Euro selber aufgewendet (Hausverwalter-Kosten von ca. 7500 + ca. 2.500 Restschuld). Der Kapitalwert (Summe der Barwerte der Auszahlungen) dürfte deutlich geringer sein.

Ergebnis für Szenario 2):

- Aus eigenem Kapital bezahlt: 15 Jahre mal ca. 500 Euro mal zwei Whg. = 15.000 Euro (diese müßten theoretisch über den hier noch nicht berücksichtigten Steuereffekt kompensiert sein, wird aus Vorsichtsgründen in Hinsicht auf die Jahre mit weniger Schuldzins-Steuereffekt aber nicht berücksichtigt).

- ca. ZWEIMAL 25-30.000 Euro, also 50-60.000 Euro wurden quasi von den Mietern für mich getilgt. Die beiden Buden gehören mir und der Bank jeweils zur Hälfte. Sprich: Aus ca. 15.000 Euro Eigenkapital (Barwert hier gar nicht berechnet) wird nach 15 Jahren ca. 50.-60.000 Euro EK. Der interne Zins dürfte recht gut sein. Risiken sind natürlich aber vorhanden, d.h. hier ist quasi fast best-case (ständige Vermietung, keine größeren Schäden/Ersatzinvestitionen) gerechnet. Eine der Buden wird annahmegemäß zum Kaufpreis verkauft (evtl. Wertsteigerungen nicht berücksichtigt). Mit dem verkaufserlös kann die Restschuld für die verkaufte Bude UND die im Besitz befindliche Wohnung gezalt werden, so daß eine Bude dann schuldenfrei im EIGENTUM ist.

- Eigenkapital (hier 30% als Opportunität gerechnet) i.H.v. 30.000 Euro wird nicht auf die Immmobilien eingezahlt, sondern bspw. in einen vorhandenen Basuparvertrag, der sich zu 2,5% nach Steuern rentiert. Nach 15 jahren ensteht hieraus aus Zins und Zinseszins ca. 44.000 Euro, mit denen entweder die Restschuld für die Immobilien fast komplett getilgt werden kann (wenn nicht eine verkauft wird und die andere schon mit dem verkaufserlös getilgt ist) oder aber für eine eigene Immobilie benutzt wird. Alternative: Die ca. 44.000 Euro werden fü eine erneute Renovierung benutzt.

Overall-Effekt: Bei 100% Fremdfinanzierung und parallelem Sparvertrag ist eine Whg. nach ca. 15 Jahren im relativ best-case Szenario in meinem Eigentum. (Steuereffekte nicht berücksichtigt). Dafür habe ich insgesamt vielleicht ca. 15.000 Euro selber aufgewendet (Hausverwalter-Kosten). Daneben habe ich aber im Unterschied zu Szenario 1 zusätzlich noch Eigenkapital i.H.v. ca. 44.000 Euro, d.h. der Gesamtwert des Vermögens wird dann ca. 100.000 Euro sein und nicht wie in Szenario 1 ca. 55.000 Euro. Der Kapitalwert (Summe der Barwerte der Auszahlungen) dürfte deutlich geringer sein.

Wie Du siehst gibt es eben auch Möglichkeiten mit Fremdkapital zu agieren, ohne daß es gleich aus Zinseszins-gründen nachteilig ist. Entscheidend ist hierbei, dass der Fremdkapitalzins niedriger ist als die erzielte Netto-Rendite.

Es ist eben nicht so wie Du sagst. Die Ergebnisse der beiden Szenarien unterscheiden sich deutlich.

P.S.: Natürlich trägt man aber ein deutlich höheres Risiko als bei einer Whg.

[AlterMann]

Nimm eine Wohnung und sammle Erfahrungen mit dem Vermieterdasein. Mit hoher Wahrscheinlichkeit bist Du nach wenigen Jahren geheilt. Mit geringer Wahrscheinlichkeit macht es Dir Spaß und Du kaufst weiter, dann aber komplette MFH`s mit deutlich 2stelliger Bruttorendite. Wegen 6 % Bruttorendite (KP 1000,- zu 5,- Mite/m²) würde ich persönlich, bei dem gegenwärtigen Käufermarkt, das Risiko nicht eingehen.

[HubertHunold]

@Lassemann
"- Aus eigenem Kapital bezahlt: 15 Jahre mal ca. 500 Euro mal zwei Whg. = 15.000 Euro"
Was? Ich komme auf 90.000 EUR.

Wenn ich einen Mietzins von 250 EUR mtl. annehme, komme ich
in 15 Jahren auf 45.000 EUR Einnahme für eine Wohnung. Nor-
mal verzinst haben Sie die Anschaffungskosten der Wohnung
zurück. Zusätzlich gehört Ihnen die Wohnung, mit der Sie nun
machen können, was Sie wollen. Was ist an meiner Rechnung
falsch?

Hubert Hunold

[Lassemann]

@Hubert:

Der Hausverwalter kostet 34,90 pro Whg. pro Monat. Kostensteigerungen in den nächsten Jahren mit ca. 5 Euro pro Whg. pro Monat eingerechnet komme ich auf ca. 40 Euro pro Whg., d.h. 80 Euro pro Monat für 2 Whg.

--> 80 Euro monatlich x 12 Monate x 15 Jahre = ca. 15.000 (nach oben gerundet)

Wie Du auf 90.000 Euro kommst ist mir schleierhaft.

Der Mietzins liegt zwischen 4,50-6,20 Euro pro Quadratmeter, d.h. (ohne Mietausfall)

- worst case 4,50 x 105 qm = 472,50 p.M. --> 5.670 p.a.
--> bei Kapitaleinsatz von 105.000: Mietrendite = 5,4% vor Zinsen und Steuern
--> bei Zinssatz von 4,00% (derzeitiger Verhandl.-Stand/ 15 Jahre fest 100% Finanz.): 4.200 Euro Zinsen p.a.
--> Mietzinsen-Fremdkapitalzinsen= 1.470 Euro p.a.
--> Mietrendite nach Zinsen vor Steuern = 1,4% p.a.

- best case 6,20 x 105 qm = 651,00 p.M. --> 7.812 p.a.
--> bei Kapitaleinsatz von 105.000: Mietrendite = 7,44% vor Zinsen und Steuern
--> bei Zinssatz von 4,00% (derzeitiger Verhandl.-Stand/ 15 Jahre fest 100% Finanz.): 4.200 Euro Zinsen p.a.
--> Mietzinsen-Fremdkapitalzinsen= 3.612 Euro p.a.
--> Mietrendite nach Zinsen vor Steuern = 3,4% p.a.


D.h. ich könnte die anfängliche worst case Mietrendite von 1,4% p.a. (vor Steuern) nutzen, um entweder zu tilgen oder aber diese separat vorzuhalten (bei endfälligem Darlehen) und anzusparen, um den vollen Steuereffekt durchzuholen (werde ich vermutlich jedoch nicht tun).

Ein Annuitäten-Darlehen schwebt mir allerdings im Augenblick vor, auch wenn die Steuereffekte dann nicht voll durchgeholt werden können und ich wohl spätestens im 3. Jahre positive Netto-Einünfte aus Vermietung versteuern müßte. Hier brauche ich aber noch Steuerberatung.

@Hubert, wie Du auf einen Mietzins von 250 Euro kommst, ist mir schleierhaft. Wahrscheinlich unterstellst Du komplette Eigenkapital-Finanzierung und somit Mietzins nach Steuern? Dann aber hast Du die Opportunität nicht berücksichtigt.

Eine Netto-Verzinsung von 2,5-3% p.a. mit eigenem Kapital vor Steuern und vor Inflation (also nach Steuern und Inflation max. 0,0-1,0%) und Instandhaltung finde ich nicht attraktiv. In dem Fall würde ich eher Nerven und Zeit für die Vermietung sparen und mir mit dem Eigenkapital z.B. einen genußscheinfonds kaufen, der sich in den letzten 10 Jahren immer zwischen 5,5 und 9 % vor Steuern und Inflation verzinst hat. Da bleibt dann nach Steuern und Inflation zwar auch nur 1,0-3,00% übrig. Dafür kann ich aber relativ stressfrei damit leben. und ist immer noch mehr als Dein Modell.

[K1K1]

@Hubert

im Prinzip hat Lassemann ja schon erkannt, warum ich Deine Einstellung für "extrem" halte. Einfach eine Gesamt-Zinssumme ohne entsprechende Barwerte auszurechnen ist eigentlich Quatsch. Auch das pauschale verdammen von Fremdfinanzierungen ist nicht in jedem Falle die richtige Lösung. Auch wenn ich oder besser gerade weil ich ein gespaltenes Verhältnis zu Banken habe: Ein gesundes Maß an Fremdfinanzierung kann vorteilhaft sein - die Meinung, dass man sich in Kriesensituation bei unbelastetem Grundbesitz einfach so Kredit besorgen könnte ist ein wenig realitätsfern Da schafft man besser Vorsorge durch "im Geiste zur Seite gelegtes" Eigenkapital...


Nichts desto trotz möchte ich die Empfehlung von AlterMann #19 (der sich wohl wegen seiner Erfahrung und nicht wegen seines Lebensalters so nennt ) unterstreichen mit einer Wohnung anzufangen, denn auch wenn Lassemann mit Zahlen locker umgehen kann so sind der Erwerb und die "Begleitung" von Immobilien ein Feld, für das der Umgang mit Zahlen eine notwendige, aber nicht hinreichende Bedingung ist

Grüße K1

[HubertHunold]

@K1
Die Kreditbesorgung mit einer unbelasteten Immobilie ist doch
aber einfacher als mit einer schon belasteten, oder?

Im von Lassemann vorgetragenen Fall ist eine 100-prozentige
Fremdfinanzierung unnütz und erhöht das Risiko signifikant.
Ich verdamme auch Fremdfinanzierungen nicht pauschal, im Ge-
genteil. Ich warne nur deutlich vor Immobilienfinanzierung
mit einer (deutschen) Bank.
Mir erschließt sich immer noch nicht, warum 2 Wohnungen ge-
kauft werden sollen, wo am Ende nur eine erhalten bleiben
soll.

Hubert Hunold

[schlier]

Servus Hubert,
na wenn du zwei kaufst und mit jeder eine Nettorendite auf das eingesetzte kapital (hier Fremd) von 2% erwirtschaftest, hast du nach 2 jahren natürlich das doppelte erwirtschaftet als mit einer wohnung.

Alter man hat prinzipiell nicht unrecht. Aber wir reden hier von quasi komplet sanierten Wohnungen. Hier ist eine bruttorendite von 6% aus meiner sicht als reine kapitalanlage ohne eigenen arbeitseinsatz absolut in Ordnung.
Klar wenn du alles selbst repaierst und die Dinger selbst verwaltest, und man dann eine nicht ganz taufrische immo nimmt an der man noch selbst ein bisserl rumschrauben kann, dann sind 10% +x drin.

Aber hier geht es doch nur darum fremdkapital für sich arbeiten zu lassen. Und wenn man sich einen ausreichenden Sicherheitspuffer zurückbehält, dann ist doch das der Traum der schon immer die Menschheit trieb. Aus 0€ einsatz ein vermögen ohne eigene Arbeit.

@ Hubert. Klar ist eien unbelastete immo besser um einen kredit zu bekommen als eine belastete. Aer wenn mein sein Ek nicht in die immo investiert und zurückbehält muß man in Zeiten geringer Mieteinnahmen gar keinen zusätzlichen Kredit aufnehmen da man ja Ek hat. Und das ist meiner Meinung nach die beste Lösung. Da du ja die zinsen des Kredites nur steurelich absetzen kannst wenn das Geld direckt für Investitionen am objekt oder die Anschaffung verwendet wurde. Wenn du erst später Kredit aufnimmst um laufende Kosten zu decken, dann bleibst du auf den zinsen voll sitzen und deine Situation verschlechtert nochmals deutlich.

Servus

[HubertHunold]

@schlier
Wenn ich die Immobilie mit EK erwerbe, habe ich kein Problem
bei eventuell ausfallenden Mietzahlungen, da ich ja nur mich
"bedienen" muss.
Lassemann möchte später Wohneigentum für sich erwerben und
hält dafür sein EK zurück. Würde ich nicht machen, wie ge-
sagt: Ich würde das volle EK in den Erwerb einer Wohnung
stecken und im Falle des Erwerbs meiner eigenen Wohnung die
erste beleihen. Diese Sicherheit nimmt die Bank im Falle
einer Finanzierung an, da bin ich ziemlich sicher.
Unter dem Strich spare ich.
Ich mache es übrigens genau so, schlafe ruhig, stehe allein
im Grundbuch und wenn ein Mieter auszieht, kann ich auch mal
ein halbes Jahr warten, ohne an irgendwelche Reserven (EK)
zu müssen. Ich habe dann halt ein bißchen weniger Einkommen
und in meinem Alter konsumiert man sowieso nicht mehr so
viel.
Wilde Finanzkonstrukte wie eine 1%-Tilgung oder eine 100%-
Fremdfinanzierung haben in meinem Umfeld 2 Leute komplett
ruiniert. Binnen 3 Monaten waren die Häuser weg und die
Privatinsolvenz da, obwohl die 4 Jahre nicht im Urlaub wa-
ren um sich ein wenig EK auf die Seite zu packen. Das war
mir eine Lehre und ich habe es nicht bereut.
Die Leute, die eine solche Finanzierung Monat für Monat und
bis zu 35 Jahre lang durchstehen erlegen sich Restriktionen
im Lebensstil auf, die ich nur noch zermürbend finde. Ist
das Haus dann endlich abbezahlt, kann es nach all den Jahren
renoviert werden, möglichst auf Kredit.

Hubert Hunold

[Lassemann]

Hallo Hubert,

sorry, Dein Modell halte ich für unattraktiv. Im übrigen würde relativ zu wenig EK für meine eigene Immobilie zur Verfügung stehen. Dadurch würde sich meine Immo deutlich verteuern (Tilgung über die zeit) und ich könnte die Schuldzinsen nicht steuerlich ansetzen.

@Schlier, K1, Ck2004:

Habe morgen ein Gespräch mit dem Immo-Experten meiner Bank, übermorgen mit Steuerberater. Dann schauen wir weiter.

[HubertHunold]

@Lassemann
Sie könnten mit der Miete aus Ihrer ersten Wohnung mittilgen.
Unattraktiv ist das nicht. Die Zinsen könnten Sie meiner Mei-
nung nach sehr wohl steuerlich geltend machen, da ja die Ver-
wendung der Immobilie (eigengenutzt) entscheidend ist. Ich
bin da aber nicht sicher.
Auf jeden Fall wünsche ich Ihnen Glück, Sie werden es brauchen.
Sie können uns ja ein wenig auf dem Laufenden halten, ich bin
interessiert.

Hubert Hunold

[K1K1]

--- Die Zinsen könnten Sie meiner Mei-
nung nach sehr wohl steuerlich geltend machen, da ja die Ver-
wendung der Immobilie (eigengenutzt) entscheidend ist. Ich
bin da aber nicht sicher. ---

Die Zinsen sind in der von HubertHunold vorgeschlagenen Konstruktion [EK in vermietete Immobilie und FK in eigengenutzte Immobilie] eben nach derzeitiger Rechtslage nicht absetzbar.

Grüße K1

[gregoryus]

Liebe Leute laßt euch warnen:

Finger weg von Wohnungsvemietung, wenn Ihr keine
fundierten Mietrechskenntnisse habt.
Unser Staat ist extrem Vermieterfeindlich!!!!
Wenn ihr zu wenig Kummer und Sorgen und zuviel
Freizeit habt
vermietet halt.

Eigentumswohnung: gesamtschuldnerische Haftung

auf gut deutsch: Ihr haftet mit eurem Vermögen
für die Eigentümer, welche ihr Hausgeld nicht mehr
aufbringen können( und davon gibts immer mehr).

Finanzierte Immobilien sind viel riskanter als ein diversifiziertes Fondsportfolio.

Die Makler und Vermittler, Bauträger u.a. wollen Euch doch nur abzocken!!!!

Gregoryus
( Bin kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft)

[Lassemann]

Ist leider nichts draus geworden. Habe den Zuschlag nicht bekommen. Na, ja, wer weiss, wofür es gut ist. Vielen Dank allen für die sehr gute Diskussion und die guten Tipps. : )

Grüße

Lasse