DFH Deutsche Fonds Holding 78 - Dienstleistungszentrum Hamburger Sparkasse - Umlaufbeschluß - 500 Beiträge pro Seite

[derwindmacher]

Die DFH (Deutsche Fonds Holding) läßt für Ihr Beteiligungsangebot Nr. 78, welches aus einem Gebäude in Hamburg und einem Gebäude in Stuttgart besteht, zur Zeit einen Gesellschafterbeschluß bezüglich einer Mietvertragsänderung am Hamburger Objekt durchführen.

Ganz kurz die Facts:
- Hamburger Objekt z.Z. noch bis 2021 an die Hamburger Sparkasse vermeitet (z.Z. 11,90 EUR/m2 für Büroflächen, vollindexiert). Also noch 10 Jahre Laufzeit...
- Nach 2021 hat der Mieter 3x5 Jahre Verlängerungsoption
- Jetzt möchte die Haspa vorzeitig die erste Option ziehen (also den Vertrag bis 2026 verlängern) ABER zunächst alle Mieten um 3,5% reduzieren.
- Die GF hat das durchgerechnet und prognostiziert eine ÜBER DIE LAUFZEIT jedes Jahr um 0,5% reduzierte Ausschüttung.

Die GF empfiehlt den Vorschlag anzunehmen, weil er eine längere sichere Miete eines bonitätsstarken Mieters verspricht. Etwas Angst wird geschürt (viele Bürogebäude kommen in Zukunft auf den Hamburger Markt...) und Hoffnung gemacht (wenn das Gebäude verkauft wird hat ein Käufer Interesse an einem langfristigen Mietvertrag).

Zunächst lassen wir mal den Punkt mit dem Leerstand unter den Tisch fallen, weil der Leerstand in zwei Jahren niemanden interessiert und auch die Geschäftsführung der DFH nicht weiß, wie der Büromietmarkt in 2021/2026 aussieht. Somit abgeharkt.

Ich möchte hier aber gerne darlegen, warum ich STRIKT GEGEN DEN VORSCHLAG DER GESCHÄFTSFÜHRUNG BIN:

Hierzu muß man sich zunächst mit dem Geäbude, der Lage und dem Nutzer beschäftigen, um eine Gefühl dafür zu bekommen, ob es wirklich wahrscheinlich ist, dass die Haspa in 2021 auszieht.

Das Gebäude wird von der Haspa als Dienstleistungssitz benutzt und hier wurden diverse Standorte an einem zusammengefaßt. Es befindet sich (aus heutiger Sicht) am billigst möglichen Standort, den die Haspa Ihren Mitarbeitern (die alle überwiegend aus City-Büros kommen) zumuten konnte. Das Gebäude ist so flächenoptimiert, dass es nur knapp unter einer Legebatterie anzusiedeln ist. Im Gegenzug hierzu ist die Architektur einigermaßen erträglich. In das Gebäude hat die Haspa umfangreiche eigene Investitionen getätigt. Dies geht von der Server-Zentrale im 3. OG, über umfangreiche Einrichtungen bis zu einer eigenen Filiale. Selbst Erweiterungsflächen sind schon vorkonzipiert, wie jeder am Architekturmodell in der Eingangshalle sehen kann, welches einen weiteren Bauabschnitt nach Osten zeigt, der dem Gebäude die fehlende Spitze "schenken" würde...
Das Gebäude ist bei den Mitarbeitern in den ersten Jahren sehr unbeliebt gewesen und gewinnt auch jetzt kein Ruhmesblatt, aber nach einigen Jahren hat man sich jetzt mit der Situtation weitestgehend abgefunden.
Tatsache ist jedenfalls, dass die Effizenz, die die Haspa aus dem Gebäude je Quadratmeter erzielt kaum zu erhöhen sein dürfte. Das gleichzeitig der Standort so günstig ist, dass nur 11,90 EUR bezahlt werden müssen (bitte mal mit ähnlichen Projektentwicklungen aktuellerem Datums in Hamburg vergleichen!) macht die Sache für die Haspa sehr attraktiv.

Schlußfolgerung: Es gibt - mit der Sicherheit mit der man von heute aus gesehen soetwas beurteilen kann - keinen vernünftigen wirtschaftlichen Grund im Jahr 2021 das Gebäude zu verlassen. Auch Teilflächenkündigungen sind total unrealistisch, weil ja schon über Erweiterungen nachgedacht worden ist. Im heutigen Markt würde sich nichts finden lassen, was gleichzeitig günstiger und so flächeneffektiv ist. Warum dies in 10 Jahren gravierend anders sein soll, erschließt sich mir nicht.

Insofern werte ICH das Angebot der Haspa als klares Bekenntnis den Standort über 2021 hinaus nutzen zu wollen. Warum der Vermieter dies schon heute mit einer Mietreduktion von 3,5% (immerhin gute 200.000,- EUR pro Jahr) beantworten soll, die die prognostizierten Steigerungsraten abschwächt, erschließt sich mir nicht. Außerdem muß natürlich bedacht werden, dass der Prospekt mit einer wesentlich höheren Inflationsrate rechnet, als zur Zeit erreicht wird und insofern es (bei weiterhin schwacher Inflation) sowieso zu Ausschüttungskürzungen kommen wird.

Insofern empfehle ich alle Anlegern ruhig zu bleiben. Verlängerungsverhandlungen sollten dann geführt werden, wenn es ansteht - und der vorgeschlagenen Mietreduktion NICHT zuzustimmen.

Herzliche Grüße,
derwindmacher

[Silberpfeil1]

Interessante Überlegung(en).

Was mich ein wenig wundert: HaSpa und Legebatterie. Das hätte ich nicht erwartet und könnte mir deshalb vorstellen, daß aus Kreisen der Arbeitnehmerschaft in Zukunft Stimmen Gehör finden, die diesen Zustand abgeschafft wissen wollen.

Zu der Forderung nach Mietreduktion: Hier ist die Frage, wie die Mietverträge konzipiert sind, d. h. ob eine Mietreduktion (auch unter Berücksichtigung evtl. sich ändernder Mietspiegel) nicht auch ohnehin seitens HaSpa durchsetzbar wäre. Fest steht jedenfalls, daß "jetzt" vereinbarte Mietreduktionen teuer sind und mit stark abgezinsten, da weit in der Zukunft liegenden Vorteilen einer Verlängerung der Mietverträge und der Gewißheit der Mieteinnahmen verglichen werden müssen. Geht man davon aus, daß eine Anschlußvermietung - ggf. und trotz erheblicher, möglicherweise bei Vertragsende rückzubauender Mieterein- bzw. -umbauten - mit einem anderen Folgemieter realisierbar ist, dann reduziert sich die Vorteilhaftigkeit einer jetzt gewissen Vertragsverlängerung deutlich. Denn die Vorteilhaftigkeit beschränkt sich ja nur auf die Differenz zwischen vollen Mieterträgen und dem Wert, was unter Zugeständnissen einer Mietreduktion in 2021 (nach heutiger Annahme) ohnehin und maximal erzielbar wäre.

Gruß

Silberpfeil

[derwindmacher]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.910.861 von Silberpfeil1 am 02.08.10 09:19:19

mit Sicherheit sehen die Mietverträge kein einseitiges Recht für den Mieter zur Mietreduktion vor. Mietenspiegel gibt es bei Gewerbemietverträgen nicht. Die Diskontierung zukünftiger Mieteinnahmen ist die eine Sache - wenn jedoch die Basis zunächst runtergesetzt wird, ist die zukünftige Miete in jedem Fall niedriger (Basiseffekt).

Die Diskussionen in der Mitarbeiterschaft gab es - aber gerade weil diese jetzt erst einaml ausgestanden sind, wird die Haspa eine Veränderung scheuen, dass dokumentiert sie ja gerade durch die jetzt angebotene Vertragsverlängerung.

Richtig ist: es ist abzuwägen:
a) 5 Jahre mehr Sicherheit
zu
b) dauerhaft 3,5% niedrigere Mieteinnahmen

Meiner Abwägung nach ist das Mieterwechselrisiko gering, zumal das Gebäude noch Erweiterungsoptionen hat.

Deiner Einstellung dass die Miete teuer ist kann ich überhaupt nicht folgen. Du mußt bei Deiner Betrachtung nicht nur auf die qm-Miete abzielen, sondern wieviele Quadratmeter man pro Mitarbeiter benötigt und wie günstig sich die Betriebsabläufe organisieren lassen. Dazu kommt natürlich Lage, Parkplätze etc. - und unter dieser Voraussetzung wird man kaum weitere 42.000qm in Hamburg finden, die sich zu einem solchen Preis anmieten lassen. Andere Flächen sind dann häufig nicht so effektiv, nicht so citynah oder sonst nicht so...


Gruß,
derwindmacher

[Silberpfeil1]

Kurz zur Klarstellung:

Ich hatte geschrieben: "jetzt" eine Mietreduzierung um 3,5 Prozent zu vereinbaren ist teuer (da nicht abgezinst) - teuer im Sinne von sich gravierend auswirkenden Mindermieteinnahmen.

Und zur Frage der "Sicherheit" der Mieteinnahmen: Wenn ich - beispielhaft - davon ausgehe, daß ich 2021 zu mindestens 10 Euro eine Vollvermietung realisieren kann, dann kann die "Sicherheit" m. E. lediglich mit (11,90 - 10,00 =) 1,90 Euro pro Quadratmeter bewertet werden.

Daß vorgenommene Mietereinbauten, etc. eine Hemmschwelle für den Mieter darstellen, sich zu verändern, da sind wir uns ohnehin einig. Ich wollte lediglich aus wirtschaftlicher Betrachtung der Vermieterseite aufzeigen, wie teuer ggf. eine Mietgarantie tatsächlich sein kann.

Gruß

Silberpfeil