Sachwertfonds: IFK Sachwertfonds Deutschland 1 geschlossen - 500 Beiträge pro Seite | Diskussion im Forum

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Der IFK Sachwertfonds Deutschland 1 ist voll platziert. An dem von der BVT-Unternehmensgruppe in München gemanagten Fonds haben sich rund 6.000 Anleger mit 96 Millionen Euro beteiligt.

Lesen sie den ganzen Artikel: Sachwertfonds: IFK Sachwertfonds Deutschland 1 geschlossen

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[IVAG [IR/PR]]

Die Serie der IFK Sachwertfonds wird exklusiv von der IVAG vermarktet

Hier die Pressemitteilung der IVAG zur Schließung des IFK Sachwertfonds 1
http://www.ivag.de/dokumente/presse_ivag/Informationen/IFK1/…

Die IVAG hat den Vertrieb des IFK Sachwertfonds Deutschland 1 bundesweit exklusiv koordiniert.

Die IVAG ist ein Dienstleister, der Initiatoren von geschlossenen Fonds konzeptionell berät und für einzelne, streng vorselektierte Produkte exklusiv den Vertrieb bundesweit koordiniert. Darüber hinaus werden Anleger- und Vertriebspartnerverwaltung mit eigenem Personal und Rechenzentrum durchgeführt. Das Management der IVAG hat mehr als 20 Jahre Erfahrung in der Finanzdienstleistungsbranche. Die Aktivitäten wurden 2008 in der IVAG – IV Innovative Vertriebskonzepte Aktiengesellschaft – gebündelt. Heute bieten mehr als 100 Finanzberater, Beratungsgesellschaften und Versicherungsmakler IVAG Produkte an.

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[Hubauer]

Ich beobachte den deutschen Immobilienmarkt seit etwa 20 Jahren.

Im gewerblichen Bereich konnte man, wenn die Lage der Nutzung entsprechend gut und der Mietpreis angemessen war, kaum etwas falsch machen. Man konnte nie Fantasierenditen erzielen. Aber dauerhaft 5% nach Steuern finde ich ok. Wenn man bedenkt, dass das Risiko estrem gering gehalten werden kann, wenn man konsequent darauf achtet, dass die Mieter möglichst über gute oder sehr gute Bonität verfügen und die Kernlaufzeiten der Mietverträge mindestens 5 bis 10 Jahre betragen

[meister-marcel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.843.023 von Hubauer am 11.01.11 21:30:46

saubere Sache - ich habe bisher sehr gute Erfahrungen damit gemacht
kann ich nur empfehlen

[IVAG [IR/PR]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.851.074 von meister-marcel am 12.01.11 21:27:34

IVAG IFK Sachwertfonds Deutschland 1


Der IFK Sachwertfonds Deutschland 1 hat das Objekt Keramikerstraße 61 in 53359 Rheinbach, 20 km südwestlich von Bonn, erworben.


Bei der Immobilie handelt es sich um ein zu 100 % vermietetes Ärztehaus.Es befindet sich auf einem 4.110 m2 großen Grundstück mit 83 PKWStellplätzen und verfügt über 2.345 m2 Flächen für Arztpraxen und therapeutische Betriebe sowie über rund 350 m2 Handelsflächen für Apotheke, Hörgeräteladen, Optiker und Backshop. Der Kaufpreis lag bei 5.650.000 Euro. Die Jahresnettomiete beträgt 414.585 Euro. Der IVAG IFK Sachwertfonds Deutschland 1 ist das erste Produkt einer Ende 2008 erfolgreich gestarteten Serie geschlossener Publikumsfonds – www.ifk-sachwertfonds.de – die vermögensverwaltend ausgerichtet sind. Es ist geplant, die Immobilie langfristig im Bestand zu halten. Die Fondsserie der IFK Sachwertfonds wird von der BVT-Gruppe/München gemanagt. Die Vertriebsrechte liegen exklusiv bei der IVAG.


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[Hubauer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.863.326 von IVAG am 14.01.11 15:11:48

Hat der IFK 1 schon alle Immobilien für das geplante Blindpoolvolumen erworben?
Derzeit sind ja die Preise noch recht günstig.
Wann rechnen Sie damit, dass die Zinsen und die Preise wieder steigen werden?

[Hubauer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.863.326 von IVAG am 14.01.11 15:11:48

Haben Sie weitere Fonds in Vorbereitung?

[IVAG [IR/PR]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.870.267 von Hubauer am 16.01.11 14:36:15

IVAG IFK Sachwertfonds Deutschland 1

Das Ärztehaus Rheinbach war eines der 3 Objekte, die im Rahmen der geplanten Folgeinvestitionen (Blind-Pool) Ende 2010 erworben wurden. Neben dem Objekt Rheinbach wurde für rund 8,7 Mio. Euro eine Büroimmobilie in Essen http://www.ivag-ifk-sachwertfonds-1.de/presse/presseinformat… und für rund 5,5 Mio. Euro ein Nahversorgungs- zentrum in Stolberg bei Aachen http://www.ivag.de/dokumente/presse_ivag/Informationen/IFK1/… gekauft. Insgesamt hat der IVAG IFK Sachwertfonds Deutschland 1 Ende 2010 für rund 20 Mio. Euro Immobilien ins Portfolio genommen. Die geplanten Folgeinvestitionen wurden somit bereits vor Schließung und früher als prospektiert vorgenommen. Die Objektkaufpreise lagen unter den geplanten Faktoren. Die Immobilien haben dadurch eine höhere Rendite als prospektiert. Die Fremdmittelzinsen konnten günstiger als prospektiert eingedeckt werden. Es wird davon ausgegangen, dass sich dies positiv auf den Liquiditätsverlauf auswirken wird.

Weitere Informationen:

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[Hubauer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.872.466 von IVAG am 17.01.11 10:09:03

Interessanter Artikel zum Thema "Sachwert schlägt Geldwert"
http://www.openpr.de/news/230239/Sachwert-schlaegt-Geldwert.…

[IVAG [IR/PR]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.884.568 von Hubauer am 18.01.11 22:51:31

Der Sachwert ist auf Dauer meist die stabilere Variante
sein Vermögen zu sichern.

Was Geldwerte bringen untersucht der Autor Georg Zoche
in seinem Buch"WELT MACHT GELD"

Er kommt zu dem Schluss: Der Dollar war's. Und nicht die Gier.

Das Triffin-Dilemma

Gemeinhin werden Gier und Turbokapitalismus als Ursachen
der Finanzkrise genannt. UN-Expertenkommission und Zentralbanken
kommen jedoch zu einem ganz anderen Ergebnis: Der Dollar war's.
Gier und Deregulierung spielten nur eine untergeordnete Rolle.
Der gleiche Mechanismus, der 2008 die ganze Welt in eine
Finanzkrise stürzte, hatte bereits 1929 seine Wirkung gezeigt.
Damals wirkte er auf das britische Pfund, heute auf den US-Dollar.
Die Krankheit, die unser auf dem US-Dollar basierenden
Weltwährungssystem ergriffen hat, ist unter Ökonomen als das
Triffin-Dilemma bekannt – benannt nach Robert Triffin, der die
heutige Krise bereits vor über 50 Jahren in seinem Buch Gold
and the Dollar Crisis beschrieben hat. Sein an Halloween 1959
verfasstes Vorwort beendete Triffin mit den prophetischen Worten:
Ob es eine Chance gibt, diese Probleme rechtzeitig genug zu
bewältigen, bevor eine größere Krise des internationalen
Währungssystems erfolgt, ist eine ganz andere Frage, die nur
die Geschichte allein beantworten kann und beantworten wird.
Triffin hatte bewiesen, dass die Verwendung des US-Dollars
als Weltleitwährung früher oder später in einer Krise enden
müsste. Zwangsläufig. Ohne wenn und aber. Leider hat er
sich beim Zeit auf ein paar Jahrzehnte mehr oder weniger
nicht festgelegt. Niemand kann so etwas.

Dennoch: Der unausweichlich tödliche Mechanismus des
Triffin-Dilemmas ist schnell erklärt:
Der US-Dollar kann nur dann als Weltleitwährung dienen,
wenn die USA sich bei dem Rest der Welt verschulden.
Das klingt zunächst verblüffend, hat aber einen einfachen
Grund: würden sich die USA nicht verschulden, so gäbe es
außerhalb der USA auch keine US-Dollar. Und dann hätte
z.B. Deutschland keine US-Dollar, um damit in Saudi-Arabien
Öl zu kaufen. Der US-Dollar kommt also nur in die Welt,
wenn die USA in der Welt mehr einkaufen, als sie der
Welt liefern. Somit ist das US-amerikanische Handelsbilanz-
defizit eine unausweichliche Folge des US-Dollars als
internationale Transaktions- und Reservewährung.

Heute, 65 Jahre seit Einführung des US-Dollars als
Weltleitwährung, können die USA ihre Schulden nicht
mehr zurückzahlen und die von aller Welt erhaltenen
Immobilienkredite nicht mehr bedienen. Der von Triffin
prophezeite Krisenfall ist eingetreten. Dass die USA
sich bei dem Rest der Welt über 6 Jahrzehnte lang
verschulden konnten, hat aber nicht nur ihre Rolle
als Supermacht ermöglicht, sondern vor allem den
Verlauf der letzten 6 Jahrzehnte in einer einzigartigen
Weise geprägt: Marshall-Plan, Wiederaufbau nach dem Zweiten
Weltkrieg, Wirtschaftswunder, Mondfahrtprogramm,
Kalter Krieg, Vietnamkrieg, Ölkrise, Irakkrieg,
Globalisierung und vieles andere mehr wären ohne den US-Dollar
als Weltleitwährung anders verlaufen.

Der Blasentrick: wie die Krise den Krieg finanzierte

Wie der US-Dollar die Interessen der USA auf Kosten der Welt
finanzierte, kann exemplarisch anhand der Immobilienkrise
erläutert werden.

Zunächst scheint es, als habe sich das Geld auf ebenso
unerklärliche Weise in Luft aufgelöst, wie die Erbse beim
trickbetrügerischen Hütchenspiel. Auch hier ist und bleibt
die Erbse verschwunden, zumindest solange man nur unter
das eine Hütchen blickt, unter dem man gerade eben die
Erbse noch gesehen hatte. Natürlich ist sie aber nicht
wirklich verschwunden, sondern liegt unter einem der anderen
Hütchen oder in der Hand der Hütchenspielers. Verhält es
sich mit dem in der Immobilienblase abhanden gekommenen
Geld vielleicht so wie mit der Erbse unter dem Hütchen?
Könnte es sein, dass das Geld gar nicht wirklich
verschwunden ist, sondern nur trickreich bewegt wurde?

Wir können den Weg des Geldes einfach verfolgen:

Es kam in die Welt, indem USamerikanischen Bürgern
Immobilienkredite gewährt wurden. In Umlauf gebracht
wurde es dann, als die Kreditnehmer dieses Geld in
Immobilien investierten. Unter den ersten, die es
sich dann ehrlich verdienten, waren Bauunternehmer,
Handwerker, Grundstücksverkäufer, Architekten, Makler etc.
Hier begann die trickreiche Bewegung des Geldes, denn
der Geldstrom spaltete sich nun in zwei Richtungen auf:
ein Teil ging als Steuern an den US-amerikanischen Staat,
der andere Teil wurde von den Bauunternehmern,
Architekten etc. für weitere Investitionen oder
Konsum genutzt.

Bei jedem Umlauf spaltete sich der Geldstrom erneut in
Steuern und Konsum auf und verzweigte sich immer weiter.
Auf diese Weise ist der Inhalt der sich blähenden Blase
über den USA fein verteilt als Geldregen niedergegangen,
kurbelte die US-amerikanische Wirtschaft an und bescherte
dem Staat Steuereinnahmen.

Da die USA ein erhebliches Handelsbilanzdefizit aufweisen,
floss ein Teil dieses Geldregens – im Tausch gegen
importierte Waren – weiter in alle Welt.
Kaum in der Welt angekommen, strömte ein Teil gleich
wieder zurück in die USA, um in angeblich sicheren
Immobilienanleihen angelegt zu werden. Der Verkauf von
weiteren Immobilienanleihen erlaubte die Vergabe zusätzlicher
Immobilienkredite, und so regnete das Geld erneut über den
USA nieder und floss von dort in die Welt –
wiederum im Austausch gegen Waren.

Auf diese Weise pendelte das Geld zwischen den Vereinigten
Staaten und der Welt hin und her: Geldregen über den USA
und dessen Abfluss in die Welt, wieder und wieder.
Bei jedem Durchgang förderte das Geld Waren in die USA und
Immobilienanleihen in die Welt.

Und hierin liegt die eigentliche Täuschung:
Man fragt sich, wo das Geld geblieben ist.
Dabei sollte man nicht nach dem Geld,
sondern den entstandenen Schulden und den gelieferten Waren
fragen. Denn das Geld vermehrte sich durch dieses Hin- und
Herpendeln nicht, aber bei jedem weiteren Durchgang erhöhten
sich die Schulden der USA gegenüber der Welt (und die
Warenlieferungen der Welt an die USA).

Dieser Vorgang entspricht bildhaft folgender Situation:
Sie gehen regelmäßig in einem feinen Lokal essen.
Nachdem Sie Ihre Rechnung bezahlt haben,
leiht Ihnen der Wirt das Geld zurück und
Sie unterschreiben ihm einen Schuldschein.
Der Wirt macht das, weil Sie ihm Zinszahlungen
versprechen und ein stadtbekannter Kaufmann sind.
Das geht einige Jahre so, und jedes Mal bezahlen
Sie mit dem gleichen Geldschein, den Ihnen der Wirt
am Ausgang im Austausch gegen einen weiteren
Schuldschein wieder zurückgibt. Schließlich möchte
der Wirt die Schulden samt Zinsen von Ihnen beglichen
haben, aber Sie besitzen immer noch nur den einen
Geldschein und können Ihre Schulden nicht bezahlen.
Und so geben Sie dem Wirt den Geldschein ein letztes Mal.
Das Geld landet zwar am Ende beim Wirt, deckt aber nur
den allerkleinsten Teil der Schulden.

Die Pendelbewegung des Geldes zwischen den USA und
der Welt war nicht nur Motor der US-amerikanischen
Wirtschaft, sondern auch der Weltwirtschaft, die eifrig
Waren für die USA fertigte, wofür sie im Gegenzug
Immobilienanleihen erhielt. Der beständige Geldregen
über den USA hatte enorme Ausmaße angenommen:
Mit dem Verkauf von Immobilienanleihen und
Industrieanleihen ins Ausland konnten die USA die
Hälfte ihres jährlichen 800-Milliarden-Dollar-Handelsbilanzdefizits
finanzieren. Sie konnten also weiterhin problemlos
mehr Waren aus dem Ausland importieren als sie Waren
exportierten, etwa T-Shirts aus China oder Autos aus
Deutschland. Dieser Zustrom von Geld in die USA erlaubte
aber nicht nur den Kauf von T-Shirts, Autos etc. –
vielmehr half er auch, die Kriege in Afghanistan und
im Irak zu finanzieren, ohne durch die hohen Kriegsbelastungen
die US-Wirtschaft zu lähmen. Auf diese Weise wurden die Kosten
der US-amerikanischen Kriege schließlich von der ganzen Welt
getragen.

Die USA befinden sich also seit über 6 Jahrzehnten in
einer privilegierten Position. Doch wie kam es, dass
der US-Dollar seine spezielle Rolle einnehmen konnte?
Wer dieser Frage nachgeht, bekommt meist die gleiche
Antwort, wonach sich die Länder der westlichen Welt
1944 auf der Konferenz von Bretton Woods auf den
US-Dollar als Weltleitwährung geeinigt hätten. Falsch!
Weder haben sich die Länder auf den US-Dollar als
Weltleitwährung geeinigt, noch wurde dieser Punkt
in Bretton Woods überhaupt verhandelt!
Es lief ganz anders: Während der Konferenz –
in der Nacht vom 13. auf den 14. Juli 1944 –
haben die USA die Dokumente heimlich umgeschrieben.
Als die aus 44 Nationen stammenden Konferenzteilnehmer
den Vertrag schließlich unterzeichneten, ahnten sie nicht,
dass die USA in dem Dokument das Wort "Gold" jeweils um
dem Zusatz "oder US-Dollar" erweitert hatten. Auf diese,
später von Großbritannien als Betrug bezeichnete11 Weise
wurde der US-Dollar zur Weltleitwährung und die USA zur
Supermacht. Dieser Betrug ist mehr als tragisch: denn
ohne ihn hätte sich die heutige Finanzkrise nicht
entwickeln können, da das zur Krise führende enorme
Ungleichgewicht zwischen den USA und der Welt erst durch
die Sonderrolle des US-Dollars ermöglicht wurde.
Unsere Zukunft Kaum auszumalen, wie sich die Welt
entwickelt hätte, wenn sich 1944 eine Weltwirtschafts-
ordnung nach den Vorschlägen Großbritanniens durchgesetzt
hätte. Denn der britische Vorschlag war großartig, visionär
und von den Zielen einer gerechten, ausgeglichenen und
nachhaltigen Welt geprägt.

Schon die folgenden drei Punkte lassen erahnen,
dass wir heute in einer anderen Welt leben würden:

1.
der Welthandel wäre die letzten 6 Jahrzehnte
zinsfrei gewesen und damit frei vom Zwang zu
ständigem Wirtschaftswachstum – mit allen positiven
Konsequenzen für Gesellschaft und Umwelt.

2.
die dritte Welt hätte sich entwickeln können,
da das Bankenprinzip – wodurch die Guthaben
der einen Länder als Kredite für andere Länder gedient
hätten – auf globaler Ebene eingeführt worden wäre,

3.
die Finanzierung größerer Kriege – etwa Vietnam oder
Irak – wäre kaum möglich gewesen.

Heute ist abzusehen, dass uns der US-Dollar als
Weltleitwährung verlassen wird und so stellt sich die
Frage, was folgen soll.

Unter Hinweis auf Triffin fordern UN-Expertenkommission
und BRIC-Länder ein neues globales Reservesystem.
Wir, die Zivilbevölkerung, müssen uns einmischen;
wir sollten die Gestaltung unserer Zukunft nicht
der Finanzindustrie oder mächtigen Nationen überlassen.

Denn die zukünftige Finanz- und Wirtschaftsordnung
wird entscheiden, ob wir die Probleme der Zukunft
lösen können.

Um diese Frage diskutieren zu können,
möchte das Buch WELT MACHT GELD von Georg Zoche
ein Leitfaden sein.

www.weltmachtgeld.de

Nach unserer Überzeugung ist die Investition
in Grund und Boden eine wirksame und sofort
umsetzbare Methode, einen Teil seines Vermögens
dem Banken- und Geldkreislauf zu entziehen.

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Antwort auf Beitrag Nr.: 40.897.472 von IVAG am 20.01.11 17:56:17

Gute Alternative für Wohnungskäufer

Die Angst vor Inflation treibt Anleger in Wohnimmobilien. Doch der Markt ist eng und die Gleichung "Immobilie = Inflationsschutz" geht längst nicht immer auf. Solide und dividendenstarke Immobilienaktien sind oft die bessere Alternative.

Deutschlands Wohnimmobilienmarkt ist aus seinem Dornröschenschlaf erwacht. "Es könnten viel mehr hochwertige Eigentumswohnungen in den Ballungsräumen verkauft werden, als im Angebot sind", sagt Jürgen Schick vom Maklerverband IVD. Dabei geht es den meisten Käufern gar nicht um die eigenen vier Wände. "Es gibt eine gestiegene Nachfrage privater Kapitalanleger nach vermieteten Eigentumswohnungen und Mietshäusern, außerdem stark gestiegenes Interesse von reichen Familien und Fonds", sagt Schick.

Deutschland Kapitalanleger suchen im Betongold vor allem Schutz vor Inflation. Doch nicht immer sind Immobilien die Lösung. Nicht jeder will sein Vermögen komplett in ein Haus stecken. Immobilien sind wenig liquide: Wer einmal drin ist, kommt nur schwer wieder raus. Wertverluste an kaum gefragten Orten schrecken ebenso ab wie Ärger mit Mietern.

Zunehmend beliebt sind geschlossene Fonds, bei denen der Anleger nicht auf eine bestimmte Anlagesumme festgelegt ist, sondern das Volumen seinen Möglichkeiten anpassen kann. Verwaltung und Vertrieb belasten zwar anfänglich die Rendite, der Anleger ist aber meist bereits mit kleinen Summen sicher in eine Vielzahl von Objekten und Nutzungsarten investiert. Aber auch Großinvestoren gehen zunehmend in Geschlossene Fonds. Voraussetzung: Die Fremdmittelmittelquote darf dauerhaft nicht zu hoch sein. Spätestens nach 15 Jahren sollten die Immobilien deutlich unter dem erstrangigen Beleihunggrad von 40% liegen.

Eine Alternative sind auch Aktien von Immobiliengesellschaften. Anleger genießen einen gewissen Inflationsschutz und bleiben liquide, weil sie Aktien über die Börse verkaufen können. Wer die richtigen findet, kann mit wenig Kapital von Wertzuwachs und steigenden Mieten profitieren, in Deutschland und weltweit.

Der Trend zu höheren Immobilienpreisen in Ballungsräumen dürfte anhalten. So haben Versicherungen und Investoren, wie der 450 Milliarden Dollar schwere norwegische Pensionsfonds, angekündigt, künftig mehr in deutsche Wohnimmobilien zu investieren. "Ausländische Großinvestoren fliegen zwar nicht, wie 2004, mit dem Hubschrauber über Berlin und deuten mit dem Finger auf ganze Blocks, die sie kaufen wollen", sagt Kai Malte Klose, Immobilienaktienanalyst für die Berenberg Bank in London, "aber einzelne Fonds wie jüngst American Eagle aus den USA fragen wieder deutsche Wohnimmobilien nach."

Die neue Leidenschaft für Liegenschaften schlägt sich in den Verkaufszahlen nieder: BHW und LBS verzeichneten 2009 gegenüber dem Vorjahr 10 bis 13 Prozent mehr Umsatz; die Verkaufspreise lagen zwischen 9 und 12,5 Prozent höher. "2010 und 2011 werden eigenkapitalstarke Anleger weiter verstärkt Wohnungen kaufen", sagt Tobias Just, Leiter Immobilienanalyse der Deutschen Bank.

Neben Niedrigzinsen lässt die Sorge vor Geldentwertung die Anleger in Immobilien flüchten. "Diese Angst überlagert gerade bei älteren Wohlhabenden derzeit alle anderen Aspekte der Geldanlage", sagt Joachim Schäfer vom Vermögensverwalter PSM. Die Sorge ist nicht ganz unbegründet: Um die Finanz- und Schuldenkrise zu bekämpfen, drucken Notenbanken neues Geld. Das hat in der Vergangenheit oft zu höherer Inflation geführt.

Immobilienbesitz schützt vor der Geldentwertung - vor allem, wenn Immobilien mit langer Zinsbindung fremdfinanziert werden: Der Wert der Immobilie bleibt, während sich der Hypothekenkredit real, also nach Abzug der Inflation, entwertet.

Immobilie als Inflationsschutz kein Selbstläufer

Doch nicht überall geht die simple Gleichung Immobilie = Inflationsschutz auf. Auf dem Land, vor allem im Osten, sind viele Immobilien unverkäuflich. Es fehlt an Familien und Berufstätigen als Käuferschicht - und Kapitalanleger wurden im Harz oder Thüringer Wald noch nicht gesichtet. "In einigen Gegenden stehen viele Objekte seit zehn Jahren zum Verkauf, eine solche Immobilie als Inflationsschutz ist sinnlos, weil man sie nie wieder los wird", sagt Andreas Schulten, Vorstand beim Marktforscher BulwienGesa. Selbst eine vermietete Immobilie ist kein Selbstläufer; Mietern kann bei steigenden Lebenshaltungskosten das Geld ausgehen.

Hinzu kommt: "Viele Kunden haben Ärger mit Mietern oder wollen keine weitere Immobilie, weil sie bereits eine besitzen", sagt Alfred Roelli von der Genfer Bank Pictet. Zudem ist das Kapital örtlich gebunden und dem Zugriff des Fiskus, der in Krisen Steuern erhöht, ausgeliefert.

Wer Sachwert und Liquidität kombinieren will, landet bei Aktien. Deren Kurse ziehen an: "Immobilienaktien sind klassische Spätzykliker, die erst gegen Ende einer Konjunkturerholung ins Laufen kommen", erklärt Roger Degen, Experte für Immobilienaktien bei Julius Bär in Zürich, "was ihnen heute sicherlich hilft, sind die attraktiven Dividendenrenditen."

Schwankungen müssen Anleger aber aushalten: "Immobilien sind ein kapitalintensives Geschäft", sagt Klose, "als sich die Finanzierungskonditionen für die Branche ab 2007 verschlechterten, stürzten viele Aktien ab." Unternehmen hatten zu hohe Kredite aufgenommen, Bestände zu teuer eingekauft und in der Bilanz zu optimistisch bewertet. Anfang 2009 kämpften dann zahlreiche Immobilienunternehmen ums Überleben, weil die Refinanzierung auslaufender Kredite durch die Banken wankte. Vivacon und Colonia Real Estate etwa mussten ihre Portfolios drastisch abwerten. Vivacon notierte 2006 noch bei 45 Euro, heute bei 50 Cent.

Die aktuellen Niedrigzinsen helfen den Immobilienunternehmen aber. Für ihre Käufe oder Bauprojekte sind sie auf Bankkredite angewiesen, oft arbeiten sie zu 75 Prozent mit Fremdkapital. Vergeben Banken Darlehen bereitwillig zu niedrigeren Zinsen, fällt für die Unternehmen mehr Gewinn ab. "Dank der niedrigen Zinsen kommen wir schon mit geringerem Fremdkapitalanteil auf gute Gewinne", erklärt Florian Lanz, Vorstandschef von Estavis. Firmen sichern sich jetzt langfristig die niedrigen Zinsen. Ende September verlängerte etwa die Deutsche Wohnen vorzeitig Kredite über 255 Millionen Euro.

Eine Faustregel bei der Vergabe neuer Darlehen ist die Quote von Schulden zu Vermögenswerten. Wenn sie bei 60 bis 65 Prozent liegt, sind Banken normalerweise bereit, neue Kredite herauszureichen. "Bei gesunden Immobilien mit ausreichendem Cash-Flow werden die Banken schon aus Eigeninteresse die Refinanzierung mitmachen", meint Immobilienanalyst Frank Neumann vom Bankhaus Lampe.

Die Gagfah etwa muss bis 2013 noch mehr als fünf Milliarden Euro Kredite refinanzieren. Problematisch werden könnte es, wenn das Zinsniveau anfängt zu steigen und die Refinanzierung noch nicht sicher ist. Das ist wohl der Grund, warum viele Vorstände sich derzeit beeilen, die Anschlussfinanzierung bei den Banken schon vor dem eigentlichen Fälligkeitstermin in trockene Tücher zu bekommen.

Noch schwieriger als die Refinanzierung auslaufender Kreditlinien fällt es, neue Investitionen zu stemmen und Kaufchancen zu nutzen. Hier sind Unternehmen mit einem hohen Eigenkapitalanteil wie Conwert oder einem guten Zugang zu Eigenkapital im Vorteil.

Star-Analyst auf Einkaufstour

Für Letzteres sorgt bei TAG Immobilien Rolf Elgeti. Der ehemalige Star-Analyst in der Londoner City hängte seinen Job als Chefstratege bei ABN Amro an den Nagel und ist seit Juni 2009 Vorstandschef des Immobilienkonzerns. Elgeti ist auf den Finanzmärkten bestens vernetzt. Das erleichtert den Zugang zu Kapital. Eingesetzt werden die Mittel vor allem für Zukäufe von Wohnimmobilienfirmen.

Denn Elgeti will seine TAG zum reinen Wohnimmobilien-Bestandshalter umbauen. TAG beteiligte sich mit 15 Prozent an Estavis, übernahm 97 Prozent an FranconoWest und plant den Einstieg bei Colonia Real Estate. Mit mehr Wohnungen im Bestand lässt sich die interne Anlageverwaltung effizienter nutzen. Zudem winken Buchgewinne, weil die Kaufpreise unter dem Buchwert lagen.

Auch konservative Privatanleger sollten ihren Schwerpunkt auf Aktien legen, die in Wohnimmobilien investieren. Zwar hatten Immobilienanleger in den vergangenen Jahren wenig Grund zur Freude. Deutschlandweit reichten die Preiszu-wächse in den vergangenen 20 Jahren nicht einmal, um die Inflation auszu-gleichen. Gerade die frühere Schwäche macht den Markt nun aber interessant: Anders als in Spanien, Irland oder den USA, wo sich die Preise erst vervielfacht hatten und dann einbrachen, hielt sich Deutschland stabil.

Die Aussichten auf Preissteigerungen sind trotz der in den kommenden Jahren rückläufigen Bevölkerungszahl gut. Von steigenden Immobilienpreisen würden vor allem Unternehmen mit großem eigenem Bestand profitieren. In Deutschland ist nach der Gagfah mit 160 000 Wohnungen die Deutsche Wohnen einer der großen Bestandshalter. Insgesamt hat sie fast 50 000 Wohnungen, vor allem in Berlin und Frankfurt. Bei ihren Mietern konnte sie im ersten Halbjahr Mietsteigerungen von durchschnittlich 2,7 Prozent durchsetzen, der Leerstand sank auf drei Prozent. Gemessen an den Vergleichsmieten sollten noch weitere Mietsteigerungen möglich sein.

Trotz guter Rahmenbedingungen sind Immobilienaktien aber immer noch Aktien; Anleger sollten genau auf Management und Bilanz der Unternehmen achten. "Zwar hat sich die Finanzierungsseite für alle seit der Finanzkrise entspannt, und so drastische Einbrüche wie 2008 sind kaum wieder zu erwarten. Aber die Zinsen können auch wieder steigen, die Finanzierung für die Firmen teurer werden", sagt Ulrich Kaffarnik, Vorstand bei DJE-Kapital.

Nicht ganz zu Unrecht gelten Immobilienaktien bei vielen Anlegern auch als intransparent. "Für einen Ausländer ist ein großer deutscher Bestandshalter kaum analysierbar", meint Degen von Julius Bär, "woher soll er wissen, ob ein Wohngebäude in einer guten Lage steht und damit korrekt bewertet ist?"

Schwierige Immobilien-Bewertung

Die Branche hat ihre eigene Kennziffer entwickelt, den Net Asset Value (NAV). Dahinter verbirgt sich der aktuelle Wert aller Immobilien und Beteiligungen abzüglich der Schulden der Gesellschaft. Er wird oft ins Verhältnis gesetzt zum Börsenwert; theoretisch sieht der Anleger auf einen Blick, ob das Unternehmen an der Börse mehr kostet, als sein Portfolio wert ist, oder ob es mit einem Abschlag gehandelt wird. "Anleger haben aber keinen Zugriff auf den NAV", sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Uni Regensburg. Es gibt keine Garantie, dass der Börsenwert irgendwann dem NAV entspricht.

"Viele Investoren betrachten den NAV noch mit Skepsis", sagt Patrick Kiss, Leiter Investor Relations bei der Deutschen Euroshop. Der NAV beruht meist auf Gutachten, nicht auf tatsächlichen Verkaufspreisen. Viele Immobilienaktien werden immer noch mit Abschlägen auf den NAV gehandelt. Gagfah und Colonia Real Estate etwa notieren 50 Prozent unter ihrem ausgewiesenen Substanzwert. Die Abschläge könnten auf drohenden Abschreibungsbedarf hindeuten. "Doch wenn man die Preise der letzten Block-Transaktionen, bei denen an Großinvestoren verkauft wurde, als Indikator nimmt, kommt man zu dem Schluss, dass die NAVs inzwischen ganz realistisch sind", meint Klose.

Anders als bei den Wohnungen ist auf dem Markt für Büroflächen noch keine Trendwende spürbar. Das zeigt sich sowohl bei den offenen Immobilienfonds als auch bei der größten deutschen Immobilien-AG, der IVG. Risikoreiche Projektentwicklungen und eine hohe Verschuldung von 70 Prozent des Immobilienwerts hatten die Bonner 2008 ins Wanken gebracht. 2009 machte die IVG 158 Millionen Euro Verlust, Vorstände mussten ihren Hut nehmen.

Die Bank Sal. Oppenheim, lange Zeit IVG-Großaktionärin, war keine Hilfe: Weil sie wegen der Arcandor-Insolvenz selbst bis zum Hals im Schlamassel steckte, hing ein möglicher Notverkauf ihres IVG-Pakets monatelang wie Blei am Kurs des Bonner Immobilienfinanzierers.

Reit oder offener Immofonds?

Eine Sonderform der Immobilienaktie sind Reits, börsennotierte Immobilienfonds. Ein Schmankerl: Die Ausschüttungen der Reits sind auf Unternehmensebene steuerfrei; nur die Anleger müssen sie privat versteuern. Doch die Auswahl an Reits ist, anders als in vielen Ländern, in Deutschland klein. Mit Alstria, Hamborner und Fair Value haben es bisher nur drei Reits aufs Börsenparkett geschafft. Leider dürfen deutsche Reits per Gesetz zudem noch immer nicht in Wohnimmobilien investieren.

Ein Vorzug des Reit gegenüber dem offenen Immobilienfonds ist, dass der Verkauf von Anteilen nicht zu Liquiditätsproblemen führen kann. Die Aktien wechseln den Besitzer, der Reit selbst muss aber keine Anteile zurücknehmen. Dadurch ist er nicht zu Notverkäufen gezwungen - wie die eingefrorenen Immobilienfonds, denen die Anleger weglaufen.

Weniger riskant sind Gesellschaften, die komplett auf Einkaufsimmobilien setzten. "Im Gegensatz zu den Büroimmobilien gab es bei den Shoppingcentern in Deutschland in der Krise keinen Einbruch, wenn man einmal vom schleichenden Tod des alten Warenhauses absieht", sagt Klose. Shoppingcenter schließen Mietverträge mit zehn Jahren Laufzeit oder mehr ab, so sind die Einnahmen gut planbar und sehr stabil. Wenn die Center in Regionen mit kaufkräftiger Kundschaft stehen, können die Firmen hohe Dividenden ausschütten. Beim europäischen Einkaufsimmobilien-Marktführer Unibail-Rodamco beträgt die Dividendenrendite trotz des Kursanstieges von gut 90 Prozent seit Anfang 2009 noch immer 5,5 Prozent.

Deutlich kleiner ist die Deutsche Euroshop. Sie investiert bevorzugt in Mittelstädten wie Hameln, Passau oder Wetzlar. "In München sind die Flächenpreise viel zu hoch", erklärt IR-Manager Kiss, "entscheidend ist aber nicht nur die Kaufkraft der Kunden am Standort selbst, sondern der lokale Konkurrenzdruck und die Größe des Einzugsgebiets." Und das sei in Passau oder Hameln enorm, die Konkurrenz am Ort viel kleiner als in den Metropolen. "In Wetzlar haben wir den einzigen MediaMarkt oder H&M als Mieter, in München gibt es alles viermal", erklärt Kiss.

In den vergangenen zehn Jahren zahlte die Deutsche Euroshop stets eine lukrative Dividende, auch im Krisenjahr 2009. Hohe Kursgewinne sollten Anleger allerdings nicht erwarten. Shoppingcenter-Betreiber sind solide - aber eben auch berechenbar.

Nicht nur in Deutschland, sondern weltweit treiben die niedrigen Hypothekenzinsen und die Flucht der Anleger in Sachwerte die Immobilienpreise, vor allem in den Schwellenländern mit junger, wachsender Bevölkerung. Dort profitieren die Immobilienmärkte von mehreren Faktoren. Zum einen wird die einheimische Bevölkerung kaufkräftiger, zum anderen fließt mehr internationales Kapital in diese Märkte. Von Zuwanderung profitiert auch der australische Wohnungsmarkt. Marktführer Stockland etwa hat im Geschäftsjahr 2009/10 22 Prozent mehr umgesetzt als im Jahr davor. Stockland betreibt Shopping-Malls, kaufte und baute aber 2009 auch 12.000 Wohnhäuser und stieg ins Geschäft mit dem betreuten Wohnen für Senioren ein.

In Asien differenzieren

"Immobilien in Asien sind langfristig wegen der guten Wirtschaftsaussichten und Demografie interessant", meint Kaffarnik, "kurzfristig ist aber speziell der chinesische Markt überhitzt." In China stiegen die Preise für Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren schon rasant. Wie stark genau, weiß niemand, denn viele Wohnungen gehen unter der Hand weg. Sie werden als Spekulationsobjekt sofort nach dem Erwerb weiterverkauft. Die chinesische Regierung hat dies untersagt, um den Markt abzukühlen. Experten schätzen den Preisanstieg in Städten wie Shanghai oder Shenzen dennoch auf mehr als zehn Prozent - pro Monat.

In Hongkong ist eine Reihe von Reits an der Börse gelistet, mit denen westliche Anleger vom chinesischen Immo-Boom profitieren können. Eine etwas weniger riskante Alternative sind Fonds. "Mit Einzelaktien in Hongkong sollten Anleger inzwischen vorsichtig sein", meint Kaffarnik, "die Zinsen in China könnten weiter steigen und die Preise für die Wohnungen zurückgehen."

Am Ende droht so den chinesischen Wohnungsunternehmen womöglich das, was ihre deutschen Pendants gerade mühsam hinter sich gelassen haben.

[IVAG [IR/PR]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.897.472 von IVAG am 20.01.11 17:56:17

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