Einzelne ETW als Kapitalanlage - 500 Beiträge pro Seite

[Geldler]

Was haltet ihr von folg. Angebot:

Wohnungspreis: 94.000
Steuern/Notar: 4.300
Mieteinnahmen: 4.800 kalt

Finanzierungsgrundlage:

Nettoeinkommen: 3.000 mtl. (Steuerkl. 1 :cry
Lebenshaltungskosten: <700 mtl. (1 Pers. mit schuldenfreier ETW)
zu verwendendes Eigenkapital: 30.000
nicht zu verwendendes Geldvermögen: 40.000 (Festgelder, Aktien usw.)

Kredit: 70.000 mit 5 J. Zinsbindung 1.6%, Tilgung 9.5% im ersten Jahr

[Geldler]

Könnte der Kauf der ETW hier Sinn machen zum Vermögensaufbau / Inflationsschutz? Das Risiko wäre mE. eher gering.

[oscarello]

Altbau? Neubau?Lage?
qm?Letztendlich mußt du ganz alleine
entscheiden

[linkshaender]

Ich habe den Eindruck, Immobilien werden zur Zeit wie ein Sparbrief durchgerechnet. Alle rennen wie die Lemminge unter dem Vorwand Inflationsschutz hintereinander her.

Es gibt aber noch eine Reihe anderer Aspekte: Mietersuche, Mietausfall, Leerstände, Instandhaltung.

.. und wie es um den Inflationsschutz steht, wenn der Boom abgeflaut ist und Immobilien in schlechteren Lagen sich nur schwer oder mit Preisabschlägen verkaufen lassen, würde ich mich auch fragen.

Vielleicht habe ich ja ein paar Denkanstöße gegeben.

Gruß
lh

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.222.906 von Geldler am 27.06.14 17:34:08

Die tatsächliche Rendite (nach Instandhaltung und Verwaltung)liegt überschläglich bei gut 3%. Völlig uninteressant als Anlage !

[Geldler]

Das Gebäude ist von 1970 und vor kurzem komplett saniert worden, inkl. Fassadendämmung und Dach. Da sollte die nächsten Jahre bis Jahrzehnte nicht viel zu investieren sein. Nicht mal die Heizung kann kaputt gehen, da Fernwärme.

Die Wohnung hat 70 qm und drei Zimmer und wird für 400 mtl. kalt vermietet (5,7 €/qm). Es lassen sich in der Region aber auch Mieten von >7 €/qm realisieren. Lage eigtl. attraktiv, da sehr ruhig (verkehrsberuhigte Zone und recht großer Abstand zu anderen Gebäuden, attraktiver Ausblick).

Es ist kein Ballungsraum, aber eine wirtschaftlich starke Region mit langfristig stabiler Bevölkerungsprognose und wenig Leerstand. Höhere Mietrenditen sind hier nicht erzielbar. Bei Neubauten eher geringer, da weit teurer im Einkauf.

Ich hatte diese Vorteile gesehen:

1. Ich rechne schon mit 3,5-4% Rendite. Das wäre mit einem Festgeld nicht erzielbar.
2. Es ergeben sich steuerliche Vorteile durch die Abschreibungen.
3. Der Wert der Wohnung bleibt erhalten. Mit einem verfallenden Geldwert sollte der erzielbare Verkaufspreis zumindest nicht sinken.
4. Der Löwenanteil ist kreditfinanziert. Damit wird Rendite auf Kapital erzielt, das ich gar nicht habe. Die Wohnung entschuldet sich also z.T. selbst.
5. Welche Alternative hätte ich? (100% Aktien und Fonds sind keine Option)

[honigbaer]

Faktor 20 Kaufpreis zu Miete ist zu teuer, dazu müsste die Wohnung in guter Lage oder einer der besseren Städte sein. Bei 5,7 Euro je qm errechne ich 70 qm und einen Kaufpreis von 1.340 Euro je qm. Die Schmerzgrenze würde ich bei Faktor 16 sehen oder 6% Anfangsrendite sehen, wenn sonst alles passt, was ja hier von Lage und Mieterhöhungschancen halbwegs gegeben ist. Der Kaufpreis müsste 20% niedriger sein. Wenn da noch teure Hausverwaltung stattfindet (Hausmeister, Abrechnungsprovisionen usw) und man das nicht selbst machen kann, ist das auch einzukalkulieren bzw drückt die am Markt erzielbare Kaltmiete, wenn es auf den Mieter abgewälzt wird.

Mit dem niedrigen Zins kann man trotzdem 3-4% Rendite ausrechnen, aber da sollte es bessere Angebote geben. Festschreibung sollte eher mit 10 Jahren gewählt werden und mit niedriger Tilgung. 9% im ersten Jahr, was soll das? Eigentlich fast schon ein Indiz, dass hier der Bank die Finanzierung auf dem Preisniveau selbst für 70% der AK zu heiß ist?!

[oscarello]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.224.272 von donaldzocker am 27.06.14 20:55:59

zu Punkt 4:
also das EK "hebeln"....das hat schon so manche
BANKEN an den Rand des Abgrunds getrieben

[Geldler]

Zitat von honigbaer: Die Schmerzgrenze würde ich bei Faktor 16 sehen oder 6% Anfangsrendite sehen, wenn sonst alles passt, was ja hier von Lage und Mieterhöhungschancen halbwegs gegeben ist. Der Kaufpreis müsste 20% niedriger sein.

Ich glaube kaum, daß es noch Wohnungen mit 6% Anfangsrendite gibt. Das ist hier eine Region, wo viele Leute Geld haben, und die sind dementsprechend kauffreudig. Den Preis wird man nicht senken. 1340 €/qm ist hier das untere Ende, Durchschnitt dürfte bei 1900 liegen. Und da bekommt man dannn auch nicht so viel mehr Miete.
Die Mietrenditen passen sich nunmal auch den sonst erzielbaren sicheren Zinsen an. Und die steuerlichen Vorteile sind hier auch nicht zu verachten. Bei meinem Einkommen hilft Absetzen viel, weil die Steuerprogression recht steil ist.

Zitat von honigbaer: Mit dem niedrigen Zins kann man trotzdem 3-4% Rendite ausrechnen, aber da sollte es bessere Angebote geben. Festschreibung sollte eher mit 10 Jahren gewählt werden und mit niedriger Tilgung. 9% im ersten Jahr, was soll das? Eigentlich fast schon ein Indiz, dass hier der Bank die Finanzierung auf dem Preisniveau selbst für 70% der AK zu heiß ist?!

Mit 5 Jahren Zinsfestschreibung sind die Zinsen am niedrigsten. Die hohe Tilgung ist dann eher meine Präferenz. Damit wären die 70.000 nach 5 Jahren bereits zur Hälfte bezahlt. Ich kann mtl. über 2000 sparen. Wenn ich einen Teil davon in die Rate stecken kann, das belastet mich wenig. Am Ende der Zinsbindung kann ich dann entscheiden, ob ich die Restsumme bar auf den Tisch lege oder bis zu Ende finanziere.

[honigbaer]

Macht es denn wirklich Sinn, ein Darlehen mit 1,6% Zins (oder 2,2% bei längerer Zinsbindung) zu tilgen?
Ist nicht vielmehr zu erwarten, dass es im Lauf der nächsten 5 Jahre vielleicht irgendeine Investmentidee geben könnte, die mehr als diese 2,2% Ertrag verspricht? Zumal ja ein Kapitalertrag nur der Abgeltungssteuer unterliegen würde, die Zinsen aber mit dem pers Einkommensteuersatz zuBuche schlagen.

Der Witz beim Kapital hebeln ist natürlich, dass man das auch über die Laufzeit durchhält.
Aus der Tilgung eines Darlehens, das man im Notfall nachrangig eigentlich immer nur bei der gleichen Bank zu deren Traumkonditionen wieder erhöhen kann, erwächst keine Flexibilität und Sicherheit. Während man seinen Handlungsspielraum mit separat gebildetem Kapital stets vergrößert.

Die 6% Anfangsrendite sind natürlich regional zu sehen. Es ist aber dann eben kein guter Markt für Vermieter, sondern die Aargumentation muss dann lauten, die Wertsteigerung oder Preisstabilität in einem schwachen Markt, oder auch die gute Vermietbarkeit am jeweiligen Standort, muss mir das ausgleichen. Aber gerade da liegt eben ein spekulatives Element. Tatsächlich leistet man bei einer geplanten Tilgung von 9% + 2% Zins + 3% Instandhaltung = 14% und nur 5% Mieteinahme laufend unterm Strich 9% (meinetwegen minus 2% Steuerersparnis) an die Bank. Und wenn man das ganze Risiko einer Investition trägt, wieso sollen dann noch die Zahlungsflüsse in die entgegengesetzte Richtung laufen?

Und um plus minus null rauszukommen, müssen ja noch die Einmalkosten (Notar und grunderwerbsteuer) über meinetwegen 10 Jahre Haltedauer eingespielt werden, das drückt dann nochmal 1%.

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.226.056 von Geldler am 28.06.14 11:42:00

Die niedrige Rendite rechtfertigt nach meiner Erfahrung nicht den Aufwand der mit einer ETW verbunden ist. Der Aufwand ist nicht unerheblich. Man kann nur eine begrenzte Zahl von Wohnungen selbst verwalten. Auch ist die eigene Bonität nicht unbegrenzt. Daher ist eine Beschränkung auf die wirklich attraktiven Angebote sinnvoll. Sofern es in der eigenen Region keine attraktiven Angebote gibt, kann man entweder auf andere Regionen ausweichen oder sollte es lieber bleiben lassen.

Bei einer Miete von 5,70 EUR/qm würde ich max. 500 EUR/qm zahlen.

In der finanztechnischen Betrachtung sollte die (ehrliche) Nettomiete mindesten Zins+Tilgung bei 100 % Finanzierung decken. Auf Zahlungsmodelle bei denen noch Zuzahlungen notwendig sind, sollte verzichtet werden.

[honigbaer]

Diese 13,68% Anfangsrendite bei der Kaltmiete, wird man allerdings höchstens bei der Vermietung von Spielhallen und anderen zwielichtigen Etablissements im Souterrain am Markt zu kaufen finden.

Wobei man in manchen Städten durchaus mehr als 8% Anfangsrendite erzielen kann. Das Handelsblatt nennt hier einge Beispiele, z.B. Chemnitz mit 4,88 Euro qm Miete und 9,9% Anfangsrendite.
http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/ratgeber-hin…

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.227.638 von honigbaer am 29.06.14 00:27:19

Die ehrliche Anfangsrendite liegt aber nur bei etwa 11 %

Die in den offiziellen Statistiken genannten Kaufwerte sind häufig fern der Realität. Ich frage mich immer wieder wie diese zustande kommen. Die real gezahlten Preise liegen häufig viel niedriger.

Die Nachfrage ist trotz Immobilienboom in einigen Regionen sehr niedrig, daher sind dann Verkäufer zu großen Zugeständnissen bereit.

[honigbaer]

Ach so, jährliche Anfangsrendite wird mit 12 Jahresmieten gerechnet und bei der ehrlichen kommen nur 10 zum ansatz, weil da schon die Weihnachtsgeschenke der Mieter und einiger Schadensersatz für Ärger, den man übers Jahr so hatte abgesetzt ist. Das hatte ich jetzt ganz vergessen.

Ich stimme auch zu, wenn man sich umschaut wird man auch höhere Anfangsrenditen bei Privatangeboten finden können, während der professionelle Angebotsmarkt natürlich durch Vertriebskosten usw immer etwas teurer ist. Die qm Preise in der Zeitung sind eben das abgestimmte Niveau der professionellen Anbieter und die Statistken können sich ja fast nur daran orientieren.

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.228.384 von honigbaer am 29.06.14 13:15:17

Bei ETW ziehe ich von der Nettomiete pauschal 1 EUR/qm für Instandhaltung (laufende Instanhaltungsrücklage+ Sonderumlagen) sowie WEG-Verwaltung ab, das kommt meistens ganz gut hin.

Mit anderen Werten zu rechnen ist Schönrechnerei.

[Geldler]

Das wären 840 / a ...

Formal ergibt sich derzeit:

Verwaltung/Bank: 190
Rücklage: 180
Reparaturen: 30

also 300 €

Insofern sollte man also 540€ zusätzlich für unvorhergesehenes zurücklegen? Viel kann in der Wohnung eigentlich nicht kaputt gehen. Das Gebäude inkl. Fenster u. Haustüren sollte durch die 180 abgedeckt sein. Dach und Fassaden sollten die nächsten 20 Jahre halten.
Außerdem sollte ein neues Dach bei dem Gebäude mit 30 Wohnungen nicht mehr kosten als 2 EFH also max 50.000€/30. Die Fassade teilt sich auch durch viele Parteien. Insofern sollte der Rücklageansatz eigentlich reichen.
Ansonsten fallen mir höchstens die Bad-Armaturen als Kostenquelle ein, aber auch nicht jedes Jahr...
Die Ausstattung ist derzeit recht billig. Mehr kann der Mieter auch nicht verlangen für eine unterdurchschnittliche Miete.

[Geldler]

Zitat von donaldzocker: In der finanztechnischen Betrachtung sollte die (ehrliche) Nettomiete mindesten Zins+Tilgung bei 100 % Finanzierung decken. Auf Zahlungsmodelle bei denen noch Zuzahlungen notwendig sind, sollte verzichtet werden.

Wenn das so wäre, wer ist dann noch so blöd, seine Wohnung langfristig zu mieten?
Genau das machen nämlich die meisten...

[honigbaer]

Summe oben 190 + 180 + 30 = 400.
Mit den Kosten ist es halt so, dass die sich dann häufen, wenn man jahrelang nicht viel macht.
Und Mietausfall muss man ja auch kalkulieren. Und den eigenen Aufwand.

Wer so blöd ist, seine Wohnung langfristig zu vermieten?
Naja, wer eine Wohnung hat, die er selbst nicht braucht, kann sie verkaufen oder vermieten.
Und bei den niedrigen Bankzinsen nehmen die meisten halt die Miete und hoffen auf bessere Zeiten für Vermieter, die nicht kommen. Da steckt einfach die Spekulation auf bessere Zeiten für Verkäufer dahinter, also eine in Deutschland traditionell überhöhte Inflationserwartung, für die eine mangelnde Rentabilität des Vermietungsgeschäfts in Kauf genommen wird. (Inflation ist natürlich überall, nur nicht bei der Kaltmiete, weil die ja ein Zins und kein Sachwert ist.)

Man könnte genausogut fragen, wieso vermieten die Vermieter aus Hintertupfingen nicht in München, wo die Mieten viel höher sind. Aber ihr Haus steht nunmal in HT und ob sich dort das Bauen gelohnt hat, fragt gar niemand. Laut Steuerstatistik werden mit Wohnraumvermietung auch kaum Gewinne erzielt. Schon als die Zinsen noch höher waren, waren da genug Leute unterwegs, die das Ganze als Abschreibungsmodell nutzten und mit der Steuerersparnis zufrieden waren, auch ohne echte Gewinne.

[Geldler]

Zitat von honigbaer: Wer so blöd ist, seine Wohnung langfristig zu vermieten?
Naja, wer eine Wohnung hat, die er selbst nicht braucht, kann sie verkaufen oder vermieten.
Und bei den niedrigen Bankzinsen nehmen die meisten halt die Miete und hoffen auf bessere Zeiten für Vermieter, die nicht kommen. Da steckt einfach die Spekulation auf bessere Zeiten für Verkäufer dahinter, also eine in Deutschland traditionell überhöhte Inflationserwartung, für die eine mangelnde Rentabilität des Vermietungsgeschäfts in Kauf genommen wird. (Inflation ist natürlich überall, nur nicht bei der Kaltmiete, weil die ja ein Zins und kein Sachwert ist.)

Der Vermietergedanken verstehe ich ja. Aber ich habe einen Kollegen, der mietet seit 15 Jahren, nunmehr für 600€ seine Wohnung. Zusammengerechnet hätte er seine Wohnung nach der Zeit zur Hälfte bezahlt (eigentlich deutlich mehr, da die Wohnung vor 15 Jahren die Hälfte gekostet hat). Das ganze Geld hat jetzt der Vermieter, der sich davon seine Rente aufbessert. Seine Ersparnisse hat dieser Kollege bei 0.5% auf nem Konto liegen.
Wer macht denn nun deiner Meinung nach das bessere Geschäft, Mieter oder Vermieter?

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.235.330 von Geldler am 30.06.14 19:13:11

Die Instandhaltung ist nicht zu unterschätzen. Bei guter Sanierung kann man durchaus 20 Jahre Ruhe vor größeren Ausgaben haben. Bei qualitativ schlechter Sanierung können aber schon erhebliche Beträge anfallen. Auch kommt es auf die Art der Fassade und des Daches an. Je einfacher die Gestaltung desto billiger. Bei den sanierten Plattenbauten staune ich immer wieder über die dauerhaft geringen Kosten. Bei den schönen Gründerzeithäusern hingegen sollte man öfter mal mit einem Schock in Form einer saftigen Sonderumlage rechnen.

Es gibt viele Gründe warum jemand eine Wohnung mietet und nicht kauft. Der wichtigste Grund ist meiner Ansicht nach die Gewohnheit. Viele kommen garnicht erst auf den Gedanken, manche wissen nicht einmal, dass man eine Wohnung auch kaufen könnte. Dann scheitern viele an der Finanzierung und es gibt noch mehr Mieter die glauben, dass Sie an der Finanzierung scheitern würden.

Es gibt allerdings auch viele Regionen wo ein Kauf (statt Miete) aufgrund des Preisniveaus keinen Sinn macht.

[honigbaer]

Zitat von Geldler:

Zitat von honigbaer: Der Vermietergedanken verstehe ich ja. Aber ich habe einen Kollegen, der mietet seit 15 Jahren, nunmehr für 600€ seine Wohnung. Zusammengerechnet hätte er seine Wohnung nach der Zeit zur Hälfte bezahlt (eigentlich deutlich mehr, da die Wohnung vor 15 Jahren die Hälfte gekostet hat). Das ganze Geld hat jetzt der Vermieter, der sich davon seine Rente aufbessert. Seine Ersparnisse hat dieser Kollege bei 0.5% auf nem Konto liegen.
Wer macht denn nun deiner Meinung nach das bessere Geschäft, Mieter oder Vermieter?

Grundsätzlich stimme ich da voll zu, dass sich das grundsätzlich lohnt, mit ein paar Schulden zu leben. In der Regel wird auch eine gewisse Preissteigerung das Geschäft der Vermieter ausmachen, denn jede Lohnsteigerung bringt auch eine Steigerung der Wiederbeschaffungskosten im Bauwesen mit sich. Die derzeit tiefen Zinsen bieten außerdem günstige Einstiegsmöglichkeiten. Nur muss man natürlich auch sehen, dass die Angebote genau zu prüfen sind.

Und klar, es hängt auch davon ab, welche alternativen Anlagemöglichkeiten man hat. Ein Börsenamateur, der üblicherweise 5-10% Rendite jährlich mit dem DAX einfährt, wird eine MIetrendite von unter 5% nicht vom Hocker reißen. Und einen Börsenfuchs, der vielleicht auf zweistellige Renditen unabhängig vom DAX-Verlauf kommt, erst recht nicht. Andererseits sind im derzeitigen Zinsumfeld tatsächlich für Anleger wenig Alternativen zu finden. Lebensversicherungen brachten früher steuerfreie 4% Garantiezins, heute sind außer der Fondsrente (bei Kapitalwahl zum halben Steuersatz) nur noch die echten Renten steuerlich begünstigt. Und selbst für 3-4% Anleihezins muss man schon riskante Schuldner wählen. Geschlossene Fonds (Immobilien, Wind, Solar) mit 5-7% und aufgeschobener Besteuerung sind recht unflexibel, aber vielleicht nicht so schlecht, wie die Skandalfälle (Wölbern usw) einen denken lassen.

Also wie gesagt, grundsätzlich kann man sich schon die Immobilien anschauen!
Besser als ein Festgeld ist das allemal und das niedrige Zinsniveau kann man derzeit ausnutzen.

[Geldler]

Zitat von honigbaer: Und klar, es hängt auch davon ab, welche alternativen Anlagemöglichkeiten man hat. Ein Börsenamateur, der üblicherweise 5-10% Rendite jährlich mit dem DAX einfährt, wird eine MIetrendite von unter 5% nicht vom Hocker reißen. Und einen Börsenfuchs, der vielleicht auf zweistellige Renditen unabhängig vom DAX-Verlauf kommt, erst recht nicht. Andererseits sind im derzeitigen Zinsumfeld tatsächlich für Anleger wenig Alternativen zu finden. Lebensversicherungen brachten früher steuerfreie 4% Garantiezins, heute sind außer der Fondsrente (bei Kapitalwahl zum halben Steuersatz) nur noch die echten Renten steuerlich begünstigt. Und selbst für 3-4% Anleihezins muss man schon riskante Schuldner wählen. Geschlossene Fonds (Immobilien, Wind, Solar) mit 5-7% und aufgeschobener Besteuerung sind recht unflexibel, aber vielleicht nicht so schlecht, wie die Skandalfälle (Wölbern usw) einen denken lassen.

In der Realität würde ich mal denken, daß ein nicht unerheblicher Teil der Börsenamateure mit Verluste operiert. Selbst in Aktienfonds holt man oft weniger Rendite als im Vergleichsindex, weil sich zusätzlich die Fondsmanager bedienen. Unterm Strich muß man am Kapitalmarkt Risiken eingehen und die Chance, hier Gewinne zu machen, ist nicht höher als die, Verluste zu machen. Das mag auch damit zusammenhängen, daß Leute, die ihr Geld mit einem 40h-Job verdienen oft nicht die Zeit finden, dran zu bleiben.

Wie schon gesagt, Ziel des Investments wäre es nicht, schnell reich zu werden, von den Einnahmen zu leben oder ähnliches, sondern Kapital zu erhalten und zu diversifizieren und dabei Steuervorteile zu nutzen.

[honigbaer]

Da würde ich jetzt doch dagegenhalten, dass es natürlich weitaus leichter ist, an der Börse in einem überschaubaren Zeitrahmen das Kapital zu verdoppeln, als mit einer Immobilieninvestition. Den Grund, wieso viele Leute dennoch die Chancen der Kapitalmärkte links liegen lassen, kann ich nicht erraten. Eine Aktienanlage ist eine vergleichsweise abstrakte Angelegenheit im Vergleich zu Zinsanlagen oder einem Immobilienkauf. Aber selbst der dümmste Amateuranleger kann doch den Index über nahezu kostenfreie Zertifikate kaufen und dann ein Jahr lang zuschauen, was passiert.

Im DAX hätte das in den kletzten 10 Jahren folgende prozentualen Ergebnisse gebracht:
2004 7,34
2005 27,07
2006 21,98
2007 22,29
2008 −40,37
2009 23,85
2010 16,06
2011 −14,69
2012 29,06
2013 25,48

Gewinne von 20% im Jahr waren also trotz größter Finanzkrise eher die Regel, als die Ausnahme.
Also so ein heißes Pflaster war die Börse auch wieder nicht. Und bei einer positiven Kurentwicklung in 8 von 10 Jahren, würde ich es eher für unwahrscheinlich halten, dass jeder Chance ein gleich großes Risiko gegenüberstand. Natürlich werden viele trotzdem mit IKB, IVG und Commerzbank viel Lehrgeld gezahlt haben. Anderer scheint es sich ja in den meisten Jahren doch bezahlt zu machen, statt auf Sicherheit und Kapitalerhalt auf den Aktienmarkt zu setzen.

Und das ist ja noch eine Herangehensweise, die nur aufden Index abstellt und die größten Firmen auswählt. Angesichts der reichen Palette an gesunden Industrieunternehmen in Deutschland, muss man wirklich keine Angst haben, bei der Aktienauswahl nur auf die Nase zu fallen. Was eben viel verkehrt gemacht wird, ist dass man schlauer sein will als der Markt und die Problemfirmen kauft. Dort sitzt man dann die Verluste aus. Wenn man dann mal ein gutes Unternehmen ins Depot genommen hat, wendet man sich nach 10 oder 20% Gewinn gleich wieder ab und verkauft.

[MBK2000]

Laut meinen Erfahrungen: Finger weg von einer einzigen ETW, ETW überhaupt

[honigbaer]

Was denn für Erfahrungen?

[MBK2000]

Zitat von honigbaer: Was denn für Erfahrungen?

Beispielsweise Brandstiftung, komplettes MFH im Eimer, Mülltonnenbrände, Mietnomdaden (wenn Du eine Wohnung in 10 Jahren 3x sanierst, denkst Du anders über Immos) usw. Mieterverein

Kauf lieber eine Beteiligung/Fonds/Aktie, wenn Du ein ruhiges Investment haben willst. Habe früher anders gedacht, aber in den letzten Jahren hat sich alles zum neg. geändert, und die dollsten Sachen kommen erst noch, Regulierung durch Gesetztgeber (Energieeffieziens, Mietpreisbremse) etc

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.397.350 von MBK2000 am 30.07.14 10:59:23

Das sind sicherlich Dinge die passieren können, deren Eintrittswahrscheinlichkeit ist bei guter Mieterauswahl aber nur gering.

Allenfalls in schwierigen Märkten mit höheren Leerständen muß man manchmal auch auf Problemmieter zurückgreifen. Das erhöhte Risiko muß dann natürlich durch einen geringen Einkaufspreis der ETW berücksichtigt werden.

Die dargestellten Probleme durch den Gesetzgeber sind keine Gründe nicht zu vermieten.
- Mietpreisbremse interessiert mich z.B. garnicht, da der Markt sowieso nur moderate Preissteigerungen zulässt.

- die Effizienzanforderungen werden durch die Hintertür fast immer wieder ausgehebelt ... es gibt somit keinen wirklichen Handlungsdruck

(und wenn, wie bei der Austauschpflicht von 30 Jahre alten Heizanlagen ist es auch sinnvoll)

[Geldler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.397.350 von MBK2000 am 30.07.14 10:59:23

Zitat von MBK2000:

Zitat von honigbaer: Was denn für Erfahrungen?

Beispielsweise Brandstiftung, komplettes MFH im Eimer, Mülltonnenbrände, Mietnomdaden (wenn Du eine Wohnung in 10 Jahren 3x sanierst, denkst Du anders über Immos) usw. Mieterverein

Kauf lieber eine Beteiligung/Fonds/Aktie, wenn Du ein ruhiges Investment haben willst. Habe früher anders gedacht, aber in den letzten Jahren hat sich alles zum neg. geändert, und die dollsten Sachen kommen erst noch, Regulierung durch Gesetztgeber (Energieeffieziens, Mietpreisbremse) etc

Solche Schäden sind doch sehr unwahrscheinlich. Außerdem hat man eine Wohngebäudeversicherung.
Bei Fonds knappst dir doch der Fondmanager einen guten Teil deiner Rendite ab. Außerdem hast du dann auch nicht die Möglichkeit, die 2% pro Jahr abzuschreiben, was steuerlich schon einiges ausmacht.

Bei allen Beteiligungen ist das Risiko, daß dein Geld veruntreut wird, auch nicht so gering. Bei einer Wohnung stehst du wenigstens im Grundbuch.

Natürlich würde ich niemals nur auf Wohnungen setzen. Aktien und den ganzen Kram hat man auch...

[Geldler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 47.398.500 von donaldzocker am 30.07.14 13:17:17

Zitat von donaldzocker: - Mietpreisbremse interessiert mich z.B. garnicht, da der Markt sowieso nur moderate Preissteigerungen zulässt.

- die Effizienzanforderungen werden durch die Hintertür fast immer wieder ausgehebelt ... es gibt somit keinen wirklichen Handlungsdruck

(und wenn, wie bei der Austauschpflicht von 30 Jahre alten Heizanlagen ist es auch sinnvoll)

Naja, bei einem Gebäude mit gerade erst wärmeschutzsanierter Fassade und Fernwärmeversorgung kommt da nicht viel, würde ich schätzen. Das Gebäude ist m.E. sehr wirtschaftlich. Es gibt nicht viel, was kaputt gehen oder hohe Kosten verursachen könnte. Selbst eine komplette Dachsanierung wäre dort, auf die einzelnen Wohnungen runtergebrochen, durchaus bezahlbar. Allerdings ist mit dieser vllt. in 30 Jahren zu rechnen...

Die Miete ist gerade erst erhöht worden, aber immer noch unter dem ortsüblichen Wert. In Zukunft sollte also mehr drin sein. Außerdem ist es keine Großstadt. Mietpreisbremse kommt hier nicht zum Tragen.