Immobilie kaufen und vermieten, um Hausbau in 10 Jahren zu finanzieren - 500 Beiträge pro Seite

[Mouffan1308]

Guten Tag, ich bin 21 und neu hier, Einkommen aktuell ca 2300€ netto monatlich und wohne bei meinen Eltern, somit den ein oder anderen EUR pro Monat übrig.
habe das große Ziel in meinem Leben in ca 10 Jahren ein Haus zu bauen. (mind. 500.000 EUR)
Habe von meiner Finanzverwalterin folgenden Vorschlag bekommen, um das zu finanzieren:

Immobilie (Wohnung) kaufen, ca 200.000 EUR - 250.000 EUR Kaufpreis und von den Mieteinnahmen soll sich die Immobilie abzahlen. (Eigenkapital meinerseits ca. 10%). Immobilie soll in einer strukturstarken (wachsenden) Region erworben werden.
In 10 Jahren die Immobilie verkaufen (natürlich schätzungsweise mit Restschuld) mit Verkaufspreissteigerung (da Immobilienmarkt weiter wachsen wird?!) und anschließend den Hausbau mit Grundstückskauf beginnen.

Vorteile laut der Finanzverwalterin:
-irgendetwas (weiß nicht mehr genau was) lässt sich abschreiben oder absetzen
-man war schon mal am Immobilienmarkt aktiv, somit bekommt man besser/leichter einen Kredit bei einem Kreditgeber
-in 10 Jahren ist die Immobilie steuerfrei verkaufbar
-Geld wird bis zum Hausbaubeginn realtiv "sicher" angelegt.

Was haltet ihr davon oder andere Vorschläge wie mein Traum realisierbar ist?

Gruß

[Inderhals]

Hör auf mit der Scheiße.
Ich weiß wie sowas ausläuft. Die Bank berät Dich insofern, daß Du einen Bürgen zu präsentieren hast.
Du wendest Dich an Deine Eltern, die dann Alles, was sie erarbeitet haben verlieren.
Ich kenne solche Papenheimer. Jung, verantwortungslos und in Unkenntnis des
Prinzips der "Eigenverantwortung"!

Glaube mir, die Bank wird kommen, wenn Dein Plan scheitert!
Und dann- Deine Familie ist tot!

[Inderhals]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.173.428 von Inderhals am 09.07.18 22:39:25

Mit 2.300,--€...

Wieso hast Du eigentlich einen "Finanzverwalter"?
Ich hätte ja Nichts dagegen, wenn Du im Monat 70.000€ verdienst.
Aber 2.300.--E

Hast Du im Lotto gewonnen? Was kostet dieser Asoziale? Warum nimmt Der Dich überhaupt an?
Bist Du total blöd?

[Inderhals]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.173.446 von Inderhals am 09.07.18 22:44:12

"Finanzverwalter"....ein angeblicher Berater oder Freund.
Der zieht Dich und Deine Familie in den Abgund.
Zeig Ihm diese Postings von mir.
Ich stehe gerade Solche Asoziale gehören gebrandmarkt!
Paß gut auf.

[Inderhals]

Schicke dieses "Angebt" sofern Du es schriftlich hast an die zuständige Staatsanwaltschaft Deiner Region.

BITTE!

[gate4share]

Nun mal nicht allen negativ und ohne Grund den einen Abfuhr geben.

Merkwürdig finde ich auch, dass du eine Finanzberaterin hat...aber evtl ist das nichts anderees als die Frau, von der Sparkasse, die ihm Versicherungen und anderes , wie Versicherungen, andrehene sol. Das sind reine Verkäufer aber die nennen sich Finanzberater. als wenn da auch nur noch eine KLlitzekleinigkeit von neutraler Beratung da wäre.

Also bauen oder kaufen ist das mindestens 20% Eigenkapital, die Kaufnebenkosten fressen schon mehr als 10%. Also sparen, spare dein Geld und , wer hätte gedacht, dass es auch nicht weniger wird, wenn es auf einem KOnto liegt. Also man muss nicht zwingend eine lange Anlagestrategie besprechen um Geld zu sparen. Spare jeden Monat 1500 - dann kannste dich nach 1,5 Jahren nach einer Immobilien umschauen und vielleicht in 2 Jahren kaufen.

Wenn du ganz genau weiss, wo es innerhalb der nächsten 10 Jahre eine Wertsteigerung gibt, dann sage es mir bitte, und auch wie es laufen sollen, wenn es nicht so ist, oder gar das Haus im Wert sinkt.
Und auch ganz klar, soll es in einer strukturstarken Gegend, sein, was gleichzeitig heisst , das kostet verdammt viel. Und ob es da noch weiter steigt, weiss keiner. Es gibt Leute die sprecen von einer Immobilienblase. Das glaube ich für die meisten Immobilien nicht. Aber es kann durchaus, auch jetzt schon in bestimmten Lagen eine zu hohe Preisangabe stattgefunden haben, und statt Preissterigeurngen kann ur von Preisrückgängen geredet werden.
Und wenn man dann noch Kredite hat , muss man im schlimmsten Fall noch den Kredit abbezahlen, obwohl die Wohnung schon verkauft, keine vollständige Tilgung brachte.

Also ich selber habe in einer , Gegend wo es kaum Preiserhöhungen die letzten Jahr gab , einige Eigentumswohnungen. Kalkuliere die mal so ab 2010 bei 40,000 Euro, bei ca 3,000 Miete im Jahr.

Da habe ich eine gute Rendite und wegen des niedrigen Preis konnte ich gleich aus dem Eigenkapital kaufen und musste nichts finanzieren. Somit kann ich die Mieteinnahmen sparen und habe in jedemFall das Geld, auch wenn die Immobilien noch sinkt.

Also, wenn man sicher weiss, wo es Wertsteigerungen gibt, wird man da nur zu sehr hohen Preisen einkaufen können.

Wenn man dann noch eine Wohnung kauft, die , die Sparkasse vermittelt, dann muss man wohl min 30% Eigenkapital haben. Denn wenn die Sparkasse 8 % Maklercourtage nimmt und der Verkäufer auch 10% draufgeschlagen hat und noch die Grunderwerbssteuer 6,5 % und die weiteren Kaufnebenkosten 3 % sind, sind die ersten 30% allein dafür weg, damit die andereen Verdienen.

So wirst du nie reicht!

[Inderhals]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.173.590 von gate4share am 09.07.18 23:11:43

Vorsicht- da ist NICHT von der SPARKASSE die Rede. Ich denke da an andere Banken, aber NIcht an die Sparkassen.

[Inderhals]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.173.590 von gate4share am 09.07.18 23:11:43

ACHTUNG! Basel 3 Regelung
mindestens 30- 35 % Eigenfinanzierung(!!!)
Wer immer anders berät, macht sich strafbar.

[honigbaer]

Entscheidend ist, dass die Bedienung der Raten kein Problem darstellt.
Dass dafür notfalls auch ein Beitrag aus dem Nettogehalt zur Verfügung steht, wurde ja erwähnt.
Steuerlich fährt man natürlich mit einem hohen Fremdkapitalanteil am besten. Aber es ist natürlich die Frage, ob man sich so ein Steuersparkonzept ans Bein binden will. Früher war das der Klassiker, um den Besserverdienern das Geld abzunehmen.

Wenn der Kreditnehmer das anstrebt und einen Kreditgeber findet, der mit geringer Eigenkapitalunterlegung einverstanden ist, kann ja auch eine Privatperson sein, wieso nicht.
Ich wäre allerdings auch sehr vorsichtig, mit der passenden Finanzierung sieht so manches Objekt attraktiv aus, tatsächlich wird so mancher Schrott vermarktet, der unter normalen Bedingungen am Immobilienmarkt unverkäuflich wäre.

5% Anfangsrendite findet man inzwischen bei Wohnimmobilien kaum noch, jedenfalls in der Stadt wird es das nicht geben.
Da müsste sich eigentlich schnell in der Detailrechnung zeigen, dass es doch mühsam wird, gegen 1% Zins, 2% Tilgung und 2% Instandhaltung anzuarbeiten, so dass das dann ein Zuschussbetrieb ist. Ob man es nun mit 90% Fremdkapital oder mit 60% Fremdkapital macht, ist vielleicht nicht so entscheidend, aber wenn man bereits Wertsteigerungen einkalkulieren muss, um letztlich einen Gewinn zu machen, sollte man vorsichtig sein.

Grundsätzlich ist es richtig, etwas zu investieren. Aber ein großer Hebel mit Fremdkapital birgt auch enorme Risiken und ist denn die Eigenkapitalrendite dabei wirklich so viel höher? Bei einem Renditeobjekt mit 5 bis 7% Anfangsrendite schon. Aber am Markt werden doch eher nur 3-4% Anfangsrendite in Aussicht gestellt.

Wie wäre es denn mit einer Immobilienaktie?
Das ist doch viel einfacher umzusetzen und mit geringerem Startkapital machbar, weitaus weniger halsbrecherisch.

[JuliaPapa]

Ich verstehe vor allem eines nicht.

Die heutige Wohnung und das spätere Haus sind in der gleichen Region, oder?

Das heißt doch dann aber, dass das Haus im gleichen Maß teurer wird wie die Wohnung, so dass du doch am Ende des Tages keinen wirklichen Gewinn erzielst.

Mich stören an diesem Modell einmal die hohen Nebenkosten, die das ganze mit sich bringt. Andererseits machst du dich mit Immobilien komplett abhängig. Du bist 21 - wer weiß, was in deinem Leben noch so alles passieren wird. Beruflich, familiär und so weiter. Möglicherweise musst du umziehen, und dann hast du 500 Kilometer entfernt eine Bude, um die du dich kümmern musst.

Was spricht gegen Aktien, gerade auf lange Sicht von 10 Jahren? Damit bleibst du flexibel und kannst mit 31 überlegen, ob das Haus für 500.000 Euro (dann vielleicht 700.000 Euro) wirklich das ist, was du in der Situation möchtest.

[Inderhals]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.174.688 von honigbaer am 10.07.18 08:46:46

Er schreibt:
Immobilie (Wohnung) kaufen, ca 200.000 EUR - 250.000 EUR Kaufpreis und von den Mieteinnahmen soll sich die Immobilie abzahlen. (Eigenkapital meinerseits ca. 10%).



10% "Eigenkapital"... da steigt doch keine seriöse Bank ein. Dieser "Berater" wird mit einem "freien Finanzvermittler" aufwarten.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.176.497 von Inderhals am 10.07.18 11:52:31

Zitat von Inderhals: 10% "Eigenkapital"... da steigt doch keine seriöse Bank ein. Dieser "Berater" wird mit einem "freien Finanzvermittler" aufwarten.

Das sind ja gerade die fiesen Modelle, bei denen irgendwelche Ladenhüterimmobilien, die den Vorbesitzer schon finanziell überfordert haben, unter in Aussichtstellung günstiger Finanzierung an neue Eigentümer verkauft werden.

Und 10% Eigenkapital, ohne das Beispiel im Detail zu kennen, kann man dazu nicht viel sagen.
Die Bausparkassen finanzieren doch heute die Verträge gerne vor. Mit 20.000 Euro im Bausparvertrag werden dann 100.000 Euro Bausparsumme, die vorfinanziert wird und der Vertrag kommt auch irgendwann in die Zuteilung, dazu 120.000 Bankfinanzierung, und schon hat 200.000 Euro finanziert mit nur 20.000 Startkapital. Ob die Immobilie das hergibt, darf natürlich nicht zu intensiv hinterfragt werden. Aber da die Bausparfinanzierung spätestens nach Zuteilung dann vermutlich 6 oder 8 Promille Tilgung hat, also 7.200 oder 9.600 Euro im Jahr, ist das auch alles nicht so abenteuerlich. Nach drei Jahren sind ja dann schon wieder 30.000 Euro getilgt, ob die nun aus der Miete, dem Gehalt oder der Steuerersparnis kommen = Problem des Schuldners.

Und das kostet dann 2,5% oder fast 3% Gesamtkosten statt 1,5% bei erstklassiger Bonität und niedrigem Beleihungsauslauf.

[gate4share]

Ich möchte nochmals wiederholen, dass man zunächst geld benötigt zum Anlegen. Da von keinen Ersparnissen die Rede war, muss nun erst mal das Eigenkapitl angespart werden, Wenn dann so 20 bis 40 tsd Euro zusammen sind, dann kann man über eine Anlage in Immobilien reden , ob nun mit 20 oder 35% Eigenkapital, aber nicht dann, wenn man noch gar kein Geld hat.

Was das für eine Finanzberaterin ist. Es gibt in der Realität nirgendwo eine tolle Idee und es klappt wie es sonst die grosse Masse nicht weiss.

Grundsätzlich ist eine Anlage in Immobilien nicht unbedingt falsch, aber man weiss nciht, ob es wirklcih noch weiter Wertsteigugen gibt. Wenn man ohne Wertsteigerungen keine Rendite hat, oder sogar Verlust mahte, ann sollte man unbedingt die Finger davon lassen.

Ein Objekt muss ich so rechnen ohne Steuerersparnis schon. Und Steuerersparnis heisst im grossen udn ganzen man macht den Verlust auf den man dann Steuern sparen kann, Also man muss den Verlust zahlen und dann spart man anteilig Steuern. Ausser bei Immobilien können 2% der Hauskosten ohne Grundstück abgestzt werden..

Also nach diesen Preissteigerungen bin ich selber unsicher, ob jetzt die richtige Zeit zum kaufen ist. Aber eer muss ja sowieso erst mal ein paar Jahre sparen, bis man sich näher mit dem Kauf beschäftigt.

[Inderhals]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.181.705 von gate4share am 10.07.18 21:32:05

Selbst bei 10% Eigenkapital wäre eine 100%ige Finanzierung vonnöten, da das Kapital alleine für die Haus,- und Grundsteuer, die Maklerprovision Grundbucheintrag und Notarkosten weg wäre.

Somit benötigt man durchaus mindestens 30 % Eigenkapital. Rutscht der Gesamtmarkt, verändert das Objekt seinen Wert nach unten. Der Finanzierer würde sofort um Deckung drängen, oder um eine Bürgschaft. Und da weiß ich ein paar ziemlich traurige Fälle, mit verheerendem Ausgang.

[honigbaer]

Also dass ein Finanzierer während der laufenden störungsfreien Tilgung eines Darlehens auf Nachbesicherung drängt, das scheint mir kaum denkbar, die Kreditsicherheiten werden ja bei Vertragsabschluss vereinbart und bei Immobiliendarlehen nicht laufend neu bewertet.

Ansonsten ist das natürlich alles richtig, was ihr sagt, nur wie läuft es denn in der Praxis?
Wer hat denn mit Anfang 30 eine Familie gegründet UND nebenbei 100.000 Euro für einen Immobilienerwerb gespart?

Natürlich werden da innerhalb der Familie alle Kapitalbeschaffungsmöglichkeiten ausgelotet und abenteuerliche Finanzierungen konstruiert.

"Eigenheim" ist natürlich steuerlich ein anderer Fall, aber wer für 240.000 kauft und dadurch 12.000 Euro Kaltmiete spart, hätte ja selbst bei einer 100% Finanzierung mit 1% Zins und 1% Tilgung = 4.800 Euro Belastung jährlich 7.200 Euro übrig, um in 3 Jahren fast 10% der Gesamtkosten einzusparen. Das ist ein überschaubarer Zeitraum.

[Inderhals]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.186.145 von honigbaer am 11.07.18 13:04:17

Solange er bezahlt, ist alles ok. Aber wehe wenn...
honigbaer, wir haben nicht immer solche Niedrigzinsen auf dem Immobilienmarkt. Nur 1% höhere Zinsen und fallende Preise auf dem Immobilienmarkt. Selbst Banken werden dann reagieren müssen, da sie ja derzeit ohnehin kaum verdienen.

[Inderhals]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.187.069 von Inderhals am 11.07.18 14:49:53

Anhang: Rückblick auf 2008/2009
Genau Das kann wieder passieren:

http://www.klartext-info.de/broschueren/Hypo%20Real%20Estate…

[honigbaer]

Naja, sag ich doch, so lange er zahlt passiert nichts.
Oder steht da in dem 50 Seiten Dokument etwas anderes, das habe ich jetzt nicht ganz durchgelesen.

Ich glaube, das Szenario einer Bankpleite mit Deflation wird doch ganz falsch bewertet.
2008/2009 dachte man zu Recht, die Banken sind pleite und werden keine Kredite mehr vergeben können, oder nur extrem teuer. Und was war das Ende vom Lied? Verordneter Nullzins. Und für wie lange weiß man nicht. In Japan war der gleiche Fall bereits 1990 eingetreten. Die Bemühungen die Inflation mit steigenden Immobilienpreisen UND steigenden Zinsen wieder anzufachen blieben dort bis heute weitgehend vergeblich.

Mit der Immobilie steht man doch in beiden Szenarien besser da, als als Sparer.
Entweder kommt eine Währungsreform, alle Guthaben und Schulden werden reduziert.
Oder es kommt eine Hochinflation, bei der die Sparer erst Recht verlieren.

Der Ratschlag, erstmal einen Berg Geld zusammenzusparen, bevor man etwas investiert, erscheint mit hochriskant. Bei allem Verständnis dafür, dass einem das bei hohem Vertrauen in die Banken und das Geldsystem naheliegend erscheinen mag.

[Inderhals]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.187.798 von honigbaer am 11.07.18 15:58:26

Mit der Immobilie steht man doch in beiden Szenarien besser da, als als Sparer.
Vom Prinzip her hast Du ja Recht, wenn maná von der "Sparerseite" aus betrachtet.
Ein Schuldner ist aber im Wortsinn kein Sparer. Allenfalls ein Bes(e)(i)tzer bei der Immobilie.

Der Anhang bezog sich auf die veräusserten Grundschuldbriefe.

[honigbaer]

Ja, das ging ja damals mords durch die Presse. Aber was war genau der Vorgang?

Das hätte man alles viel einfacher haben können, 5 Jahre x 1% Vermögenssteuer auf Immobilien oder 19% Mehrwertsteuer auf Mieten oder Abschaffung der 10jährigen Veräußerungsfrist, so hat man es ja bei den Aktien gemacht. Die Maßnahmen der Banken waren völlig harmlos, tatsächlich war das ja der Skandal, dass weder die Sparer (als Gläubiger der Banken) herangezogen wurden, noch die Kreditnehmer. Dadurch hat man die maroden Bankbilanzen bis heute.

Ich sage ja nur, wenn man als Immobilienbesitzer Gefahr läuft in einer Krise draufzuzahlen, dann hat man als Sparer das Risiko auch. Das ist ja alles ein berechtigtes Sicherheitsdenken, keine Risiken eingehen und so weiter. Nur wenn es hart auf hart kommt, werden sich gerade die sicheren Häfen als riskant erweisen.

Und in normalen Zeiten, zahlt man einen hohen Preis für aufgeschobene Investitionen, oder wie soll man mit dem vor 10 Jahren gesparten Geld heute ein Haus kaufen? Das ist doch nur die Hälfte wert, das ist die Kehrseite der gestiegenen Immobilienpreise.

[Inderhals]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.188.593 von honigbaer am 11.07.18 16:52:55

Das ist doch nur die Hälfte wert, das ist die Kehrseite der gestiegenen Immobilienpreise

Die Vorderseite wären höhere Zinsen bei (fast) denselben Immobilienpreisen wie vor 10 Jahren.
Im Prinzip kommt dasselbe raus.

[Camelita]

zu 1: es fehlen doch viel zu viele Infos um das beurteilen zu können, ausserdem scheint es generell an know how (Afa, Steuern, Hausverwaltung...) zu fehlen, vielleicht erstmal ein paar Bücher lesen und den Markt über 1-2 Jahre beobachten
Die Idee an sich ist ja nicht einmal schlecht, evtl kann man die Wohnung später als Sicherheit einbringen oder Eigenkapital damit aufbauen...und je früher man anfängt desto besser.

[hedgehog48]

1.) Kaufe ein Mietobjekt nur, wenn Du es selbst verwalten kannst. Denn der bezahlte Verwalter hat keine deckungsgleichen Interessen mit Dir, er will pflegeleicht verwalten, also mit billigen Mieten die Mieter ruhig halten. Und teuren Handwerkern einen Selbstbedienungsladen anbieten, um den er sich dann nicht weiter kümmern muss. Außerdem frisst die Verwaltergebühr regelmäßig die Rendite auf, falls es dann noch eine gibt.

2.) Kaufe dort, wo Du wohnst. Sonst hast Du keine Kontrolle. Sei handwerklich kompetent. Wenn Du schon hinfährst, Dir den kaputten Boiler anzuschauen, dann kannst Du ja gleich einen neuen aus dem Baumarkt dabeihaben. Oder Du musst geschickter sein als andere in der Führung von Handwerkern.

3.) Dein Objekt muss billig sein im örtlichen Vergleich. Das ist wie Aktien picken, das kostet viel Zeit. Schickes Hamburg oder trautes Sauerland ist egal. Auch in der Provinz findest Du Objekte, die begehrt bleiben werden. Auch in Hamburg kann demgegenüber eine angesetzte Brandschutzsanierung Dich in den Ruin treiben. Kauf ein möglichst neues Objekt, bei dem die Verkäufer sich selbst im Wege stehen. Wo der Mann z.B. inseriert, die Frau aber die Kaufinteressenten nicht hineinlässt. Oder jemand schafft den Auszug nicht ohne Deine Hilfe, weil er alt geworden ist. Oder jemand überschätzt einen Feuchtigkeitsschaden oder eine Abweichung von der Baugenehmigung, Du aber kennst Dich da aus.

Wenn Du für den Kauf einen Makler, für die Finanzierung einen Finanzberater, für die Stererklärung einen Steuerberater, für das Haus einen Verwalter brauchst und die Handwerker dann allein walten lässt, dann such Dir gleich auch noch einen Schuldenberater!

Oder investiere lieber in eine Immo-AG, die ihre Verwalter und ihre Handwerker unter Kontrolle hat. Honigbär u.a. klären Dich auf. Aber verfolgst Du den von Dir hier eröffneten Thread überhaupt noch?