Immobilien zur Vermietung / Steuern - 500 Beiträge pro Seite

[StartraderFreddy]

Hallo Boardgemeinde,

hab da mal eine Frage ...

Beispiel:
Ich kaufe eine "alte" (BJ`62) Genossenschaftswohnung für 52.000 €uro. Um sie nach heutigen Ansprüchen "wohnfähig" zu machen investiere ich nochmals ca. 18.000 €uro (Heizung, Fußböden, Bad/Fliesen, Maler u. Maurerarbeiten). Im Anschluß vermiete ich die Wohnung für sagen wir mal 300 €uro/Monat. Wohngeld für Rücklagen fallen so ca. 50 €uro/Monat an. Sonderaufwendungen als Umlage für Dachrenovierung, Fensteraustausch, Zentralheizungsinstallation etc. sind zu erwarten!)

Wie ist das Vorhaben steuerlich zu bewerten?
Wie muß ich rechnen? Den Kaufpreis + Nebenkosten kann ich ja mit 2 % AfA jährlich bei der Steuer geltend machen. Wie aber sind die 18.000 €uro u. auch das anfallende "Wohngeld" bzw. die "Sonderaufwendungen" steuerlich zu betrachten? Gehören die zum Kaufpreis u. somit auch AfA oder kann man die als Einmalaufwendungen steuerlich berücksichtigen?

Für Antworten wäre ich sehr dankbar

Gruß Freddy

[KohleKies]

Bei Modernisierungsarbeiten bis zu 2 Gewerken kannst du zu 100% abschreiben!! Mußt nur auf die Rechnungslegung achten!

KK(Dann muß dein Maler eben mal die Heizung über sich laufen lassen! )

ohne Gewähr

[Chromglanz]

Bei einer Investition in dieser Größenordnung ist fraglich, ob die 18.000,- als Sanierungskosten abgesetzt werden können.

Im Zweifelsfall müssen sie aktiviert werden und können somit nicht einmalig abgezogen werden, sondern unterliegen ebenfalls der Afa in Höhe von 2 %

Kaufpreis
Anschaffungskosten (Gr.Erw.St., Notar, Gericht Makler)
Sanierung

* 2 %

das Wohngeld (teilw. nicht umlagefähig)rechnet sich gegen die Einnahmen (Miete)

Sonderaufwendungen siehe oben

voll abzugsfahig wären sie nach drei Jahren im Eigentum, ebenfalls die Sanierung.

Die Reglungen sind stark schwammig, da die "anschaffungsnahen Aufwendungen" steuerlich geändert wurden, aber ein Sofortabzug in dieser Größenordnung
dürfte nicht durchlaufen.

Ggfls. 3 Jahre im derzeitigen Zustand vermieten ...

Gruß Chromglanz

[StartraderFreddy]

@ KohleKies

Vielen Dank für die Antwort ... hmmm ... was für Gewerke sind denn 100% abzugsfähig u. welche nicht? Heizung über Maler :-) wird wohl den Rahmen etwas sprengen tippe ich mal :-)

@ Chromglanz

Ebenfalls Danke für die Antwort ... Die 18.000 waren nur mal "geschätzt" ich glaube es sind eher weniger ... Wieviel meinst Du würden sie anerkennen? Leider kann man die Wohnung in derzeitigem Zustand nicht vermieten ... das kann u. will ich niemanden zumuten!

Gruß Freddy

[novalis1]

Hallo,

das Thema Sanierung betrifft uns auch. Hier eine kurze Zusammenfassung:

Es kommt nach neueren BFH-Urteilen weder auf die Höhe der Aufwendungen (15%) noch die zeitliche Nähe (3 Jahre) zum Kauf an.
Stattdessen gelten als Kriterien, ob durch die Sanierung
i) die Wohnung überhaupt erst betriebsbereit gemacht wird (Vorsicht, dann gilt alles als Herstellungsaufwand und ist mit nur 2% abzuschreiben),
ii) der Wohnstandard (im Vergleich zum Baujahr) erhöht wird (von einfach auf mittel oder von mittel auf luxuriös),
iii) bei wievielen der vier Gewerke Sanitär, Heizung, Elektro und Fenster der Nutzungswert wesentlich verbessert wird. Sind es weniger als drei, kann alles sofort abgeschrieben werden, ansonsten alles nur mit 2%. Vorsicht: Sanierung in Raten (über mehrere Jahre) geht nicht durch.
Die relativ bürgerfreundlichen BFH-Urteile stehen schon wieder unter politischem Beschuß, man will die 15% Regel wieder einführen. Also Obacht und ggf. bald zur Tat schreiten!
Tip: andere Bereiche wie Fußböden, Fassade, Wände und Dach fallen nicht unter die Grenze. Vielleicht kannst Du auch einiges selber machen (Malerarbeiten), dann ist zwar Deine eigene Arbeitsleistung nicht absetzbar, wohl aber Materialkosten und sonstiger Aufwand (z.B. Fahrkosten).

Viel Glück, Novalis1

siehe auch:
http://text.bundesfinanzministerium.de/Anlage19719/BMF-Schre…
http://www.simons-moll.de/BFHSeite/BFH0489.html