Was passieren könnte, wenn man (k) Vermieter wird. - 500 Beiträge pro Seite

[reichundschoen]

Liebe Mit-Kapitalisten

Eins vorweg: Ich bin mit Immoblien-Geschäften noch nicht sehr vertraut. Das wird/soll sich nun aber ändern.

Meine Überlegung:

Mir liegt folgendes Angebot vor:

Haus mit 4 Wohnungen
1500 EUR miete netto pro monat
kaufpreis: 170.000 EUR inkl. nebenkosten

bei 6% zinsen (auf sicht von 10 jahren mit sicherheitspolster gerechnet) und vollfinanzierung (wohl wunschdenken-aber rechnen wir mal)
mtl. 850 EUR zinsen

bei 2% tilgung (kreditrückführung)
mtl. 283 EUR

gesamtbelastung pro monat = 1133 EUR

das sieht schon mal nicht schlecht aus:

1500 EUR miete - 850 EUR zinsen (die steuerlich als kosten absetzbar sind) = 650 EUR Überschuß vor Steuern.

Nehmen wir mal großzügig einen persönlichen Steuersatz von 50 % an:

Müssen also 650 durch 2 teilen = 325 EUR

325 EUR haben wir also noch in der Tasche, um die 283 EUR Tilgung zu zahlen.

sieht immer noch ganz gut aus, oder

----------------------------------------------

vorausgesetzt, dass kein mietausfall und keine anderen kosten entstehen:

sehr gutes geschäft:

denken wir mal 20 jahre weiter: dann bin ich 43 jahre


dann habe ich den kredit und die zinsen durch die mieteinnahmen abgelöst und ein unbelastetes haus.

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diese variante wäre sehr schön, ist aber wohl nicht realistisch. oder ich habe dann ein völlig verkommenes haus, in dem 20 j. lang nichts gemacht wurde.

also realistisch gedacht:

instandhaltungspauschale (10 % von mieteinnahme) pro monat:

150 EUR

und schon geht die rechnung ohne eigenkapital nicht mehr auf.

von mietausfällen ganz zu schweigen.

------------------------------------------------

also nur ein luftschloss? oder ist es nur das falsche objekt?

einige rendite-immobilenbesitzer sagten mir:

"mietshäuser kauft man nur, um abzuschreiben. lohnt sich sonst nicht. steckst zuviel geld rein und kriegst keinen tatsächlichen überschuß!"


jetzt würden mich mal eure meinungen und erfahrungen interessieren.


p.s.: weitere wichtige voraussetzung um darüber sprechen/ texten zu können: das haus muss auch in 20 jahren verkaufbar sein. also die lage sollte in ordnung sein. davon wird also ausgegangen.

[Bomber2]

Hmmm,

wo steht die Hütte denn???

170 Teur find ich an sich ziemlich günstig für ein 4 Whg-Häuschen. Interessiere mich hier (Rhein-Main) für ne Eigentumswhg., da ist kaum was unter 100k zu bekommen. Wohlgemerkt nur für die Wohnung. (Also die schlechtesten Angebote mal ausgenommen, bewohnbar sollte es ja schon sein )

Ganz so einfach ist es allerdings nicht, sonst hätte jeder 10 Häuser die er über die Einnahmen finanziert um sich dann mit 5o ein süsses Leben zu machen. Gibt einige Immo-Firmen die das mittlerweile mit ner ETW anbieten.

Scheint mir aber doch ne ziemlich riskante Sache zu sein, zumindest als Vollfinanzierung. Wenn Du schon 70-100k hast ist´s vielleicht was anderes.

Also, erstmal: Wo steht die Hütte?

GRuss b2

[eriknrw1]

170 000 €
gerade mal soviel wie eine gute Wohnung kostet


wem da kein Licht aufgeht der hat es nicht besser verdient

[Tageshoch]

Wie willst du mit 283€ Tilgung in 20Jahren Schuldenfrei sein ???

[Bomber2]

#4,

die Tilgung erhöht sich ja dann, da ja die Kreditzinsen weniger werden

Gruss b2

[testersteron]

Hallo reichundschoen !

Lass` es bleiben.

Auf dem Papier mag ein Objekt, das zum 10-fachen der Jahresnettomiete erworben kann, interessant sein.

Aber: ist die Miete nachhaltig erzielbar ? Renovierungsstau ?! Wehe dem Vermieter, der es mit einem Mieter zu tun bekommt, der sich mit Mietrecht befasst ... der Vermieter ist immer der Gearschte ! Höhepunkt meiner Karriere war ein Mieter, der wegen einer Lappalie eine 10%ige Mietminderung und darüberhinaus ein 50%iges Zurückbehaltungsrecht für den gleichen, rechtlich umstrittenen Sachverhalt gelten machte !

Ich habe zudem das Pech, im mieterfreundlichen Hamburg zu wohnen ... hier ist scheinbar jeder Richter erstmals pro Mieter. Es kostete mich 1 1/2 Jahre, zwei Prozesse und letztlich 15.000 EUR, einen renitenten Mieter loszuwerden.

Wenn Immobilien, dann nur in Gewerbe bzw. als Kleinanleger in Immobilienaktien !

[reichundschoen]

danke für eure antworten.

das haus steht in einem ort nahe berlins. 5 km von der stadtgrenze entfernt. im sogenannten speckgürtel.

nun ist nur die frage, ob das wirklich ein gutes geschäft ist.

denn es geht ja dabei nur um wirtschaftliche überlegungen.
also: sobald eigene gelder investiert werden, denke ich an eine verzinsung MEINES kapitals. und da sind 5 % rendite schon ehrgeizig.

denn wenn ich jeden monat 150 eur reinbuttern muss (was ja noch verhältnismäßig wenig wäre), dann wäre mir ein aktien-sparplan wesentlich sympathischer. denn man darf ja auch nicht den zeitlichen aufwand damit vergessen (denn eine hausverwaltung kostet auch wieder kohle)

----------------

aber für 30 % Abschlag wäre dieses risiko für mich eingepreist.

also 120 000 EUR

ist das unverschämt gedacht?

[CryptKeeper]

€ 150,-- Instandhaltungsrücklage pro Monat für ein total vergammeltes Haus!!??

Wahrscheinlich musste in die Bude erstmal vorweg € 100.000,-- für Sanierung veranschlagen, damit Du in Zukunft überhaupt noch Mieter hast !!!

Schonmal was von Mietminderung gehört, wenn die Mietwohnung nicht in vertragsgemäßem Zustand ist???

Fazit: Kauf Du nur!!!!

Crypti

[dievierte]

@ testersteron

Auf den Punkt gebracht.

@ reichundschoen

schoeundreich wirsd Du damit bestimmt nicht

dievierte

[Bomber2]

Oje Berlin...

Dachte der Markt ist tot??? Willst Ihn wieder beleben???

In welchem Zustand ist das Häuschen denn??? Was wohnen für Leute i.d. Wohnungen???

Naja, frag den Verkäufer doch einfach mal ob auch 120k okay wären. Wenn ja, sag Ihm Du gibts nur 60


@Testerst.... den Sachverhalt muss man auch mal bedenken. Schlimm genug wenn die Wohnung bei so ner Spekulation "nur" leer steht. Richtig lustig wirds erst wenn der Mieter nix mehr bezahlt... Ganz so schnell wird man die meistens nich los

Gruss b2

[Tageshoch]

@5
geh mal zu BHW da kann mans sich ausrechnen lassen
Online versteht sich!
zwar nicht ganz zu den oben beschrieben Kondition
(bessere !!!!)
Kredit 170 000 €
15 Jahre Laufzeit
Zinssatz 5,55% also weniger

Restschuld nach 15 Jahren

90688 €

[KarlssonVomDach]

Bei einer Annuität von 1133,- monatlich und einem Zins von 6% bleibt nach 20 Jahren eine Restschuld von knapp über 39.000,- €.

Dummerweise wird Dir aber auch niemand den Zinssatz für 20 Jahre festschreiben. Also wirdt Du nach 10 bzw. 15 Jahren evtl. mehr zahlen müssen.

Und in dieser Rechnung ist der ganze Ärger mit den Mietern noch nicht drin

[reichundschoen]

an testo

ja den ärger mit den mietern scheu ich auch. denn auch das sollte man ins verhältnis setzen:

wieviel steck ich rein (zeit / geld) und wieviel bekomm ich raus.

was meinst du mit gewerbe?

gewerbemieter? in der jetztigen konjunkturlage?

[reichundschoen]

an tageshoch:

hast recht. da ist mir ein kl. fehler unterlaufen...aber dann rechnen wir eben ein paar jahre drauf.

ihr nehmt mir hier aber janz schön den wind aus den segeln!

[Waldsperling]

testersteron,

wie gut ich dich verstehen kann.

Diesbezüglich habe ich so was von die Schnauze voll.

Es ist unbeschreiblich.

reichundschön,

mit 23 Jahren hätte mich niemand vor einer solchen Sache abhalten können.

Ich habe das gemacht was Du machen willst.

Es war der größte Fehler meines Lebens.

90 % aller Mieter sind in Ordnung. Die restlichen 10 % versauen dir das Geschäft.

Wenn Du es machst, wird es dein persönliches "Stalingrad".

[Waldsperling]

testersteron,

wie gut ich dich verstehen kann.

Diesbezüglich habe ich so was von die Schnauze voll.

Es ist unbeschreiblich.

reichundschön,

mit 23 Jahren hätte mich niemand vor einer solchen Sache abhalten können.

Ich habe das gemacht was Du machen willst.

Es war der größte Fehler meines Lebens.

90 % aller Mieter sind in Ordnung. Die restlichen 10 % versauen dir das Geschäft.

Wenn Du es machst, wird es dein persönliches "Stalingrad".

[Waldsperling]

testersteron,

wie gut ich dich verstehen kann.

Diesbezüglich habe ich so was von die Schnauze voll.

Es ist unbeschreiblich.

reichundschön,

mit 23 Jahren hätte mich niemand vor einer solchen Sache abhalten können.

Ich habe das gemacht was Du machen willst.

Es war der größte Fehler meines Lebens.

90 % aller Mieter sind in Ordnung. Die restlichen 10 % versauen dir das Geschäft.

Wenn Du es machst, wird es dein persönliches " Stalingrad" .

[Bomber2]

reichundschoen,

das Interessante an den Angeboten ist das Du ohne Kapitalaufwand in 20 Jahren reich bist Zumindest laut Verkaufsprospekt.

Komischerweise werden diese Immo´s zur Weiter-Vermietung eigentlich nur von Kreditgebern, Maklern, den dafür in die Welt gesetzten Firmen und ähnlichem empfohlen. Die meisten die sich mit immo´s auskennen rümpfen die Nase Also das gelbe vom Ei scheints nicht zu sein.

Wo wohnst Du denn?? Miete?? M.e. sollte es erstmal Ziel sein sich ne eigene Whg. anzuschaffen... alt genug dafür biste ja

Gruss b2

[Waldsperling]

Sorry für 3x. War nicht beabsichtigt.

[Tageshoch]

Was Mieter betrifft:
Solange Sie in der Wohnung sind
dann passt das mit 90% I.O.(eigentilch etwas mehr)

Beim Auszug negiert sich aber diese Zahl da gibts immer
nur Ärger!
echt zum kotzen

[reichundschoen]

an waldsperling:

also mein ziel ist es ja "nur", so geschickt wie möglich vorzugehen.

ich arbeite im vertrieb und sehe dort auch die grössten chancen. so ein häuschen sollte nebenbei laufen. aber das geht offenbar nicht so. aber gibt es für dich nicht eine schmerzgrenze, bei der die chancen einfach überwiegen.

ist doch wie mit aktieninvestments. irgendwann wird es doch wieder interessant.

also für 120 000 fänd ich es ok.
dafür gibt es wirklich gerade mal ne wohnung. und da kann ich mich vor der gemeinschaftlichen umsetzung von eigentümerentscheidungen nicht ausklammern.

[testersteron]

@reichundschön

1. "Gewerbemieter ? ... bei der jetzigen Konjunkturlage ?"

- logisch ... wenn nicht jetzt wann dann ? Natürlich müssen Lage und Objekt stimmen ... ist nichts für Anfänger

2. solltest Du den Steuerspareffekt erstmal hintan stellen ! Die Immobilie sollte sich unabhängig davon nachhaltig rechnen !

3. Finanzierung über BHW ... das kann doch wohl nur von einem BHWler kommen !?!

4. Für Steuersparfetischisten nicht interessant: unbedingt hohe Eigenkapitalquote bei Immobilienerwerb ! Das gibt Sicherheit und teils deutlich bessere Zinssätze !

5. Unbedingt 08/15-Annuitätendarlehen; Laufzeit ist Ansichtssache/Spekulation

[reichundschoen]

an bomber:

genau, es geht mir darum, ohne kapitalaufwand (aber mit ausreichender bonität) dieses geschäft zu machen.

alles andere macht in meiner situation keinen sinn. denn ich trau mir mehr als realistische 5 % rendite p.a zu.
und sei es nur mit dem einkauf und verkauf von ware.

aber das ist jetzt nicht so wichtig.

ab einer bestimmten grösse des vermögens ist ein splitting (u. a. immobilien ) meines erachtens sinnvoll, um breit aufgestellt zu sein. aber dies ist bei mir nicht der fall.

da möchte ich erst hin

naja, aber so eine aktion kann eben auch stark nach hinten losgehen, wie ich jetzt mitbekomme.

also: sollte man so ein geschäft lieber lassen ODER liegt es an den Konditionen?

Laut Angebot-und Nachfragetheorie könnte ich ja wirklich 60.000 EUR bieten. Mehr als ein Neim gibt es nicht.

Dann besser?

[semmal]

wenn du kein zahrt besaiteter typ bist, hast du bestimmt des öfteren ärger, aber irgendwann (20-25-jahren) ein haus mit richtig grund. wieviel kapital hast du im monat zur freien verfügung? du muss bei dieser rechnung immer mit ca. 30 % mietausfall rechnen.
du hast zwar nach den 20-25 jahren ein ziemlich verwittertes haus, daber es ist dein haus. hier bei ist eine evt. wertsteigerung nicht mit einbezogen!
nachdem das haus deins ist, kannst du alle damaligen mieter hinauskomplimentieren und eine neue hypo aufnehmen.
so gut (teuer) wie möglich vermieten und einen schöne zusätzliche einnahmequelle geniessen.

[testersteron]

@semmal

Du bist nicht vom Fach, sonst würdest Du hier nicht so einen Unsinn verzapfen !

Im Gegenteil: sorge dafür, dass es Deinen Mietern gutgeht, biete Ihnen mehr als nur eine gepflegte Wohnanlage, sei Ihnen persönlich bekannt und sympatisch ... das sorgt u.a. dafür, dass die Fluktuation gering bleibt ...

[Waldsperling]

"Verbrannte Erde"

Keine Miete bezahlen.

Den Vermieter mit leeren Versprechen 2 bis 3 Monate hinhalten, über Nacht ausziehen, brauchbares mitnehmen, den Schrott und den Müll in der Wohnung lassen, abschließen und den Schlüssel wegwerfen.

"Dann wird in Deutschland rechtlich ein Exempel statuiert".

Mietrecht ist eine Grauzone, denn der Staat möchte mit diesen 10 % Chaoten kein Theater haben.

Der "blöde" Vermieter kann per Räumungsklage auf seine Kosten die Wohnung entmüllen und säubern. Das ganze dauert "nur" 3 Monate und kostet auch nur einige 1000 €.

Manche werden versuchen ihren Lebensunterhalt auf deine Kosten zu finanzieren.

[testersteron]

@reichundschön

Ich kann Dir wirklich nur raten, es bleiben zu lassen.

[boersenblasen]

hey, gibt doch jede menge netter damen, die nach passenden arbeits-räumlichkeiten suchen

ansonsten steck dein geld lieber in wcm

zwei völlig realistische möglichkeiten - erfordern nur ein bißchen mut.

[Waldsperling]

semmal,

Du beschreibst ein Schlaraffenland, aber das ist nicht von dieser Welt,

Wenn Du Menschen richtig kennen lernen willst, vermiete eine Wohnung. Die "besten" sind die deutschen Mieter.

Immer auf diese 10 % bezogen, hätte ich nie gedacht, das so viel kriminelle Energie im deutschen Volk sitzt,

[aktienfreude]

Wenn es mit den Mieteinnahmen nicht so klappt (z. B. fallende Mieten, Mietausfälle usw.), unerwartete Reparaturen zu bezahlen sind etc., dann wird
eine 100-Prozent-Finanzierung zur besonders schweren Last, ganz abgesehen, dass auch zwischenmenschlicher Ärger, der
bei Vermietungen leider immer wieder auftreten kann, nicht gerade gesundheitsfördern ist. Klar, es gibt viele "gute"
und "nette" Mieter, trotzdem sollte man schon sehr abgeklärt und hart im Nehmen sein, denn wer erträgt sonst schon gerne staatlich geschützte "Spezialisten", die es leider auch gibt?

Mein Motto: Wenn ich etwas spenden will, dann direkt und aus freien Stücken und nicht über den Bau/Kauf einer Wohnung/eines Hauses zur Vermietung.

PS: Jeder muß selbst genau prüfen, welche Vermögensstreuung und welche Anlageformen für ihn am besten ist/sind.

[reichundschoen]

an alle: vielen dank für eure direkten worte!

ich bin etwas hin und hergerissen.

ein haus mit vier vermieteten whg. in mittelmässigem zustand und langfristig vermietbarer lage für insgesamt 170.000 eur.
mit 1500 eur miete (netto)
das hört sich erst mal gut an.

(ich wiederhole das nochmal für diejenigen, die nicht vom anfang an lesen wollen)

aber nun die Nachteile zusammengefasst:

1. Mietausfälle durch Leerstand
2. Mietausfälle durch dreiste nicht-zahlende Mieter
3. Renovierungskosten bzw. Sanierungskosten
4. Zeitlicher Aufwand für Hausverwaltung oder Kosten für externe HV

Mir geht es jetzt nur noch um eine letzte Einschätzung von Euch:

Sind die o.g. Nachteile irgendwann eingepreist?

Also das Beispiel von bomber:

60.000 EUR Kauf (ist vielleicht etwas übertrieben, aber wir leben nunmal in der Gesellschaft, die von Angebot und Nachfrage beherrscht wird)

Bitte um Eure Meinungen?

P.S.: Ansonsten allen ein schönes Wochenende!

[testersteron]

Du hast es leider nicht begriffen, reichundschoen ...

[reichundschoen]

an testo:

kann sein, das ich es noch nicht begriffen habe.

ich versuche allerdings nur, mir dieses geschäft von verschieden perspektiven aus zu betrachten.

du rätst mir also, das haus nicht zu kaufen. auch nicht für 60.000 eur ?

einfacher wäre es ja für mich. das geschäft nicht zu machen.

mir geht es nicht um eine investitions-streuung. mir geht es darum, das ich die möglichkeit nicht auslassen möchte, einfach geld zu machen (ohne eigenes kapital , aber mit bonität)

deine postings sagen mir: der stressfaktor (mietausfälle, ärger mit den mietern) bei diesem geschäft ist zu groß.

sollte man also lieber anderweitig versuchen, geld zu machen?

[Neonjaeger]

@reichundschoen

Gleich vorneweg, ich habe nicht wirklich Ahnung von Immobilien, aber bei vielen Berichten über gescheiterte Immobilienkäufe, die ich gelesen habe, stand in etwa : Hätte ich das Objekt vor dem Kauf mir angesehen, hätte ich es nicht gekauft. Also, wenn du immer noch Intresse daran hast, fahr hin und sieh es dir mit eigenen Augen an und wenn du da bist, achte auf die Nachbarschaft (Leerstände), die Umgebung im allgemeinen (mitten in der Pampa?), Verkehrsanbindung (auch Nahverkehr) und auf alles, was ein Wohnumfeld angenehm macht.

Neonjaeger

[Waldsperling]

#33,

das ich die möglichkeit nicht auslassen möchte, einfach geld zu machen (ohne eigenes kapital , aber mit bonität)


sollte man also lieber anderweitig versuchen, geld zu machen?


Richtig, das ist genau der Punkt.

[testersteron]

@reichundschön

Die Hebelwirkung durch Einsatz von Fremdkapital ist zwar theoretisch eine nette Angelegenheit, funktioniert sogar, wenn Du das Geschäft und insbesondere die Bankensprache beherrscht; aber der Hebel bzgl. Eigenkapitalrendite wirkt natürlich auch, wenn Du mit Deiner Immobilie Probleme bekommst.

Je höher zudem der Fremdkapitaleinsatz, desto höher der Zinssatz und desto schwieriger Deine Bankengespräche bei Neuengagements !

Bewahre Dir Deine aktuell - wie Du sagst - gute Bonität und lass` die Finger vom Immobiliengeschäft. Höre einfach auf Waldspecht & Co. ...

[reichundschoen]

danke für eure meinungen. ich werd da auch nichts überstürzen.

und somit bin ich eindeutig in einer guten verhandlungsposition:

ich kann ja auch noch zu einem späteren zeitpunkt günstig kaufen (ich denke nämlich, dass dem immo-markt erst das bevorsteht, was an der börse geschah und noch geschehen wird; vielleicht nicht in dem Ausmaße, aber nach unten gehts -> siehe wachsende Anzahl an Zwangsversteigerungen) gelegenheiten wird es immer geben. aber dann hab ich hoffentlich mehr eigenkapital übrig, was ich aus gründen der diversifikation mit einbringen will.

einen schönen sonntag allen!

man liest sich hoffentlich noch in anderen threads?!

[Bomber2]

reichundschoen,

genau so ähnlich denk ich mir das auch. Bei so ner Sache sollte man nichts überstürzen. Zu schnell kann man sich selbst nen finanziellen Schaden zufügen...

Und die Lebenserwartung besagt Dir ja noch ein paar Jahrzehnte, also haste noch genug Zeit reich zu werden

Gruss b2

[OCT]

Hallo,

also noch ein paar Anmerkungen:

1) Eine Immobilie ist wie der Name schon sagt "immobil".
Bei langfristigen Ueberlegungen sollte das nicht ignoriert
werden.

2) Verwaltung des Hauses.
Ist nicht auf die Mieter umlegbar, zwar von der Steuer absetzbar, oder willst du es selber machen?

3) Grundsaetzlich steht und faellt jedes Engagement in
Miet-Immobilien mit den Mieteinnahmen.
Bei 4 Mietparteien, entspricht der Ausfall von einer schon
25% (bei gleicher Aufteilung), mir scheint die Geschichte
zu knapp kalkuliert.

4) Die Bank wird dir ohne weitere Sicherheit keine Vollfinanzierung geben. Max. 80% und das zu hoeheren als
ueblichen Zinsen.
Weitere Sicherheiten bedeuten aber auch wieder Kosten,
sei es Grundbucheintraege, Notar, etc.

5) Was passiert, wenn eine Bude ohne Sanierungsmassnahmen
nicht mehr zu vermieten ist bzw. Mietminderung durch den
Mieter wegen Maengeln vorliegt.
Das kann ziemlich kostspielig werden.

6) Frag mal vorher, wer die Mieter sind. (Sozialhilfe?)

Zum Schluss ein Tipp von mir:
Guck mal nach Zwangsversteigerungen, schau dir mal die
eine oder andere an (nachdem du dir das Gutachten und das
Haus mal angeschaut hast). Bei einem interessanten Objekt
werde mal konkreter und lass dir die Bude mal von innen
zeigen, geh am besten mit einem Bekannten hin, der etwas
vom Bau versteht. Aber ueberstuerze bloss nix.
Reche mal ein wenig und nicht zu eng, 20% Sanierungsaufwand
pro Jahr sowie 15-20% Leerstand sollten schon mit eingerechnet werden.
WICHTIG: Verliebe dich nicht in ein Objekt, immer nuechtern
das eigene Maximalgebot festlegen und einhalten. Es gibt
mehrere Chancen.
Es wird nur derjenige Geld verdienen, der dafuer gearbeitet hat, auch hier... alles braucht seine Zeit.

Wuensche dir viel Glueck.
OCT

[Harry_Schotter]

@reichund schön

Das Haus befindet sich im Umfeld von Berlin, hat 4 Mietparteien und kostet 170000 Euro, richtig???

Dann nehme ich mal an, dass jede Wohnung so ca. 75 Quadratmeter hat. Wären also insgesamt 300 Quadratmeter.

170000 Euro dividiert durch 300 Qm2 = 566 EU/Qm2
300 Qm2 multipliziert mit ca. 5 Euro/Qm2= 1500 Euro(Netto)

Also ist wohl das Haus ein Vorkriegsbau oder ein Nachkriegsbau aus den 50ziger oder 60ziger Jahren, oder?
Wobei der Mietpreis von 5 Euro eigentlich schon recht hoch ist. Befindet sich das Gebäude in einer guten Lage???
Dan könnte de Mietpreis gerechtfertigt sein.

Ansonsten: Achtung -Nepper, Schlepper, Bauerfänger-

Oftmals versuchen Verkäufer ihre Bude mit überhöhten Mieteinnahmen geschickt zum Mondpreis zu verkaufen.

Wie sehen denn die Wohnungen aus??

Sind denn das Bad, die Elektroinstallationen, die Heizungen, Decken und Böden, usw. in einem modernen Zustand?

Nein?

Eine einfache!!! Komplettrenovierung nur allein für das Bad incl. neuer Heizungsinstallationen kann dich gut 20000 Euro für eine einzige Wohnung kosten. Dann rechne nochmal mit ca. 3000 Euro für eine neue Elektroistallation pro Wohnung ein und falls die Holzböden kaputt sind, ja, dann sind obendrein auch noch zusätzlich in etwa 3000-4000 Euro fällig.

Es fallen also zusammen gut und gerne ca. 27000 Euro Kosten an, um nur die die einfachsten und nötigsten Renovierungsarbeiten bei einem Altbau für nur eine Wohnung zu begleichen.

Multipliziert mit 4 Wohnungen kommen dann schon 108000 Euro zusammen.
Willst du dann das Haus von außen neu anstreichen lassen, rechne zusätzlich noch ca. 15000 Euro dazu. Ist auch das Dach kaputt(Das Dach ist meistens bei alten Häusern marode), kannst du dann Instandsetzungskosten von etwa 15000-30000 Euro und darüber hinaus ansetzen. Und willst du auch noch das Treppenhaus renovieren, sind auch noch mal ca. 15000 Euro zu löhnen.

Macht also zusammen.....na, sagen wir mal 168000 Euro Renovierungskosten........................und hat das Haus am Ende noch Feuchtigkeitsschäden am Mauerwerk oder in den Holzkonstruktionen, oder/und Schädlingsbefall in den Holzdeckenträgern oder/und in der Dachkonstruktion...............................dann kann ich nur sagen: Mein Beileid !!!


Noch am Hauskauf interessiert???


...........................


Recht für Vermieter

Schutz gegen Miet-Touristen

Mit einer Warndatei wehren sich Wohnungseigentümer gegen schwarze Schafe.

Von Stefan Weber

(SZ vom 11.9.2003) Als der langjährige Mieter seines Hauses im Juni vergangenen Jahres aus beruflichen Gründen auszog, war Klaus-Peter Birmes (Name von der Redaktion geändert) froh, rasch Ersatz zu finden. Der Nachfolger war ihm zwar nicht sonderlich sympathisch, aber zumindest gegen wirtschaftliche Risiken fühlte sich Birmes gut abgesichert.

» Was sollte da schief gehen? «

Denn der neue Mieter präsentierte ihm eine Bürgschaft über fünf Monatsmieten, ausgestellt von der Deutschen Bank, Filiale Cottbus. Und das, obwohl das Mietrecht lediglich eine Kaution von bis zu drei Monatsmieten vorsieht. „Was sollte da schief gehen“, sagt der 54-jährige Ingenieur, der das Haus in Krefeld einst zur Altersvorsorge erworben hatte. „Wenn der Mieter nicht zahlt, springt fünf Monate die Bank ein – Zeit genug, um den säumigen Zahler vor die Tür zu setzen.“ Heute ist Birmes klüger.

Er hat nicht einen Euro Miete erhalten, und auch die Bank hat nicht gezahlt, denn die vorgelegte Bürgschaft war gefälscht. Nach knapp neunmonatiger Auseinandersetzung vor Gericht hatte Birmes Ende März endlich mit seiner Räumungsklage Erfolg. Einen neuen Mieter zu suchen, kam ihm nach dieser Erfahrung nicht in den Sinn. Entnervt hat er vor kurzem sein Haus verkauft. Dass die Preise für Immobilien derzeit im Keller sind, hat ihn nicht davon abgehalten. Die Furcht, möglicherweise noch einmal an einen zahlungsunwilligen Mieter zu geraten, war größer.

» Immer mehr Haus- und Wohnungseigentümer kündigen ihren Mietern, weil diese mit Zahlungen im Rückstand sind. «

Nach Beobachtung von Haus & Grund, dem Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundstückseigentümer, häufen sich die Fälle, in denen Mieter ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Der Verband beziffert die offenen Mietforderungen auf 1,9 Milliarden Euro pro Jahr. Hinzu kommen die Ausfälle nicht organisierter Vermieter. „Immer mehr Haus- und Wohnungseigentümer kündigen ihren Mietern, weil diese mit Zahlungen im Rückstand sind“, stellt Gerhard Frieser, Rechtsanwalt und Vorsitzender von Haus & Grund Nürnberg, fest. Nach dem Mietrecht ist das möglich, sobald zwei Monatsmieten ausstehen. Die hohen Außenstände begründet Frieser zum einen mit der allgemeinen konjunkturellen Flaute. Wer seinen Job verliert, gerät mitunter rasch in eine Schuldenfalle.

Wohnen ohne zu zahlen

Es mehren sich nach Feststellung des Mietrechtsexperten jedoch auch die Fälle, in denen Mieter bereits beim Einzug in eine neue Wohnung die feste Absicht haben, nie Miete zu zahlen. Sie nutzen die Immobilie, bis sie per Gerichtsbeschluss vor die Tür gesetzt werden und ziehen dann in die nächste Wohnung. Frieser nennt dies „Miet-Tourismus“.

Marie Luise Erdell kennt Hunderte solcher Fälle. Die Immobilienbesitzerin aus dem rheinischen Leichlingen hat im März vergangenen Jahres eine Datenbank eingerichtet, in der sich Vermieter über schwarze Schafe unter den Mietinteressenten informieren können. Den Service von Vpaz („Vermieter und Partner arbeiten zusammen“), so der Name des Dienstleistungsunternehmens, nutzen nach eigenen Angaben bereits mehr als 80.000 Vermieter. „Die Zahl der Nutzer steigt rasant“, sagt Erdell. Neben Wohnungsunternehmen, Maklern und Hausverwaltern greifen auch immer mehr private Vermieter auf den Service von Vpaz zurück.

» Bis die Wohnung geräumt ist, vergehen nicht selten 15 bis 20 Monate. «

Den Grund für die starke Resonanz sieht Vpaz-Mitarbeiter Gerhard Ribbeck in den Wirrungen des Mietrechts und der Prozessordnung. „Der Vermieter kann zwar kündigen, wenn er zwei Monate keine Miete erhalten hat. Aber bis die Wohnung geräumt ist, vergehen nicht selten 15 bis 20 Monate“, erklärt er. Haus & Grund-Anwalt Frieser spricht in diesem Zusammenhang zwar nur von acht bis zehn Monaten. Aber auch er ist der Meinung, dass Vermieter in begründeten Fällen nicht die Möglichkeit haben, sich rasch von säumigen Zahlern zu trennen. Mit welchen Argumenten Mieter eine Räumung stoppen wollen, hat Vermieter Birmes erlebt: „Es werden Schutzanträge gestellt, etwa weil den Kindern ein Umzug nicht zuzumuten sei oder es wird vor Gericht Zahlungsbereitschaft bekundet, indem 50 oder 100 Euro überwiesen werden. Weitere Zahlungen erfolgen jedoch nicht.“

Teure Räumung

Neben den Anwalts- und Gerichtskosten, die Frieser mit durchschnittlich 2000 Euro beziffert, muss der Vermieter im Fall einer Räumung die Ausgaben für Gerichtsvollzieher und Möbelspediteur vorstrecken. Je nach Größe der Wohnung sind dies zwischen 4000 und 10.000 Euro. Nach Beobachtung von Haus & Grund kommt es immer häufiger vor, dass Mieter die Wohnung aus Ärger über die zwangsweise Räumung verunstalten. Der Verband betont, dass weit mehr als 90 Prozent aller Mietverhältnisse problemlos sind. Wenn aber ein Vermieter ein schwarzes Schaf erwische, werde es für ihn meist sehr teuer.

» Ob Rechnungen bei einem Versandhaus offen sind, geht den Vermieter nichts an. «

Um das Risiko möglichst gering zu halten, rät Frieser Vermietern, viele Informationen einzuholen. Etwa indem man beim vorherigen Vermieter fragt, ob es Schwierigkeiten gegeben hat. Eine Selbstauskunft etwa von der Schufa zu verlangen, ist dagegen wegen des Datenschutzes sehr problematisch. Denn dabei gibt der potenzielle Mieter unverhältnismäßig viel über seine finanziellen Verhältnisse preis. „Ob Rechnungen bei einem Versandhaus oder Mobilfunkunternehmen offen sind, geht den Vermieter nichts an“, heißt es beim Landesamt für Datenschutz in Düsseldorf.

Gegen die von Erdell aufgebaute Warndatei haben die Datenschützer keine Einwände. Sie bestehen jedoch darauf, dass dort nur „objektive Negativmerkmale“ aufgenommen werden. Das heißt, ein Mieter darf nur gemeldet werden, wenn gegen ihn ein rechtskräftiges Urteil in einem Mietstreit oder ein Vollstreckungsbescheid wegen Mietschulden ergangen ist. Zudem muss der Vermieter den Mieter vor Abschluss des Vertrages in Form eines Merkblatts darauf aufmerksam machen, dass er ihn bei Vertragsbruch in die Warndatei eintragen lässt. Ein Eintrag muss nach drei Jahren gelöscht werden. Betroffene haben ein Widerspruchsrecht und dürfen die Angaben jederzeit unentgeltlich einsehen.


..................................

[Waldsperling]

Harry_Schotter,

klasse Beitrag. Werde mich in Vpaz gründlich einarbeiten.

Auffällig ist, dass sich in diesem Thread keim protestierender Mieter eingefunden hat!?