Spanien vor Immobiliencrash? - 500 Beiträge pro Seite

[rioja94]

so schaut,s aus, und nicht nur in spanien!

Spanien vor Immobiliencrash?

Ralf Streck 03.07.2004
Neben Preissteigerungen im zweistelligen Bereich macht vor allem die hohe Verschuldung der privaten Haushalte Sorge, Zinssteigerungen könnten zu einem plötzlichen Verfall der Immobilienpreise führen

Die Situation am Immobilienmarkt in Spanien ist ernst, an Warnungen mangelt es deshalb nicht. Erst diese Woche hat die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich ( BIS) in ihrem Jahresbericht die gefährliche Lage betont. Vor allem die "überdurchschnittlich hohe Verschuldung" der Familien in Spanien werde dann gefährlich, wenn die Zinsen steigen. Das aber passiert gerade. Vor diesem Szenario hatte schon im letzten Jahr die EU-Kommission gewarnt. Die Haushalte seien "empfindlicher als früher" für mögliche Lohnausfälle oder Zinssteigerungen, weil die Einkommen nicht mit der Verschuldung schritt hielten, sagte die Kommission.






Ein Anstieg der Zinsen könnte, anders als in Deutschland, Frankreich oder Italien, zu großen finanziellen Problemen der Haushalte führen, weil die Zinsen in Spanien zu über 99 Prozent variabel abgeschlossen werden, warnt nun die BIS. Zwar sah die Europäische Zentralbank ( EZB) bei ihrem Treffen in Frankfurt noch keinen Bedarf für eine Zinserhöhung nach dem Beispiel der US-Notenbank am Tag zuvor, trotzdem müssen drei Millionen Familien in Spanien nun monatlich tiefer in die Tasche greifen.

Denn die variablen Zinsen sind in Spanien nicht an den Leitzins gebunden, sondern meist an den Euribor. Das ist der Zinssatz, den europäische Banken voneinander beim Handel von Einlagen mit festgelegter Laufzeit verlangen. Der Euribor ist in den drei zurückliegenden Monaten jeweils gestiegen und nun bei 2,404 Prozent angelangt. Die Zeiten niedrigster Zinsen, mit denen viele geplant haben, sind vorbei. Nach der vierteljährlichen Revision der Zinszahlungen bedeutet das für den durchschnittlichen Kreditnehmer, der sich 120.000 Euro mit einer Laufzeit von 20 Jahren geliehen hat, 22,5 Euro monatlich mehr an Zinsen ab Juli.

Das hört sich harmlos an, doch eine Studie der Nationalen Statistikbehörde ( INE) lässt anderes vermuten. Mehr als die Hälfte aller Familien in Spanien haben schon jetzt Probleme, mit ihrem Einkommen über die Runden zu kommen. Knapp 56 Prozent, will heißen 7,92 Millionen Familien, reicht das Einkommen nicht oder kaum noch aus. Sparen ist sogar für fast 64 Prozent unmöglich geworden. INE bezieht sich auf die ersten drei Monate im laufenden Jahr. Beunruhigen muss auch, dass im Vergleich zum Vorjahreszeitraum die Zahl der Haushalte in Not um fast 127.000 gestiegen ist. Die Tendenz ist seit 2001 ungebrochen, damals waren es noch 48,2 Prozent.





Die Verschuldung der Familien resultiert meist aus den stark gestiegenen Immobilienpreisen, weil traditionell in Spanien Wohnraum eher gekauft als gemietet wird. Die Preise sind in den letzten Jahren jährlich um etwa 17 Prozent in die Höhe geschnellt und haben sich in sieben Jahren verdoppelt. Deshalb haben die privaten Haushalte mit über 500 Milliarden Euro einen neuen Schuldenrekord aufgestellt. Die Verschuldung ist 2003 sogar um 19 Prozent gestiegen und die Schulden der Familien haben sich in nur fünf Jahren fast verdoppelt, hebt die spanische Zentralbank hervor.

Den heftigen Anstieg der Preise und die hohe Verschuldung halten neben der Organisation für Wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung ( OECD) alle internationalen Organisationen für inakzeptabel, weshalb entsprechende Warnungen ausgesprochen werden. Die erwartete Abschwächung des Preisanstiegs im letzten Jahr trat nicht ein, erst jetzt ist eine leichte Abnahme des Anstiegs zu verzeichnen. In den letzten 12 Monaten sind die Immobilienpreise "nur" noch um 13,8 Prozent gestiegen.

Wegen des hohen Preisanstiegs und der hohen Verschuldung hatte auch die OECD in ihrem Frühjahrsbericht zur Entwicklung ungewöhnlich scharfe Worte gewählt. Sie warnt Spanien vor einem "brutalen und plötzlichen" Verfall der Immobilienpreise. Die Organisation warnt "mittelfristig" vor dem Platzen der Immobilienblase in Spanien.

Zwar versuchte die neue sozialistische Regierung den OECD-Bericht klein zu reden, trotzdem soll dem Phänomen schell begegnet werden. Notmaßnahmen sollten noch vor der Sommerpause verabschiedet werden, wurden aber erst einmal vertagt. Dabei ist die Lage ernst, denn es kommen weitere bedenkliche Faktoren zum Anstieg der Zinsen hinzu. Den Verbrauchern wird auch über die starke Inflation weiter Kaufkraft entzogen. Im Vergleich zum Vorjahresmonat haben sich die Preise im Juni um 3,5 Prozent erhöht, gaben die Statistiker der INE bekannt. Beides dürfte sich bald ebenso auf den Konsum auswirken, wie der Wegfall von Milliardenzahlungen aus Brüssel ( Milliardenloch durch Osterweiterung in Spanien)

Sollten zudem die inflationistischen Tendenzen anhalten, wird auch die EZB nicht um eine Erhöhung der Leitzinsen kommen, mit den negativen Effekten auf die Kreditnehmer. Schnell könnte die Negativspirale in Spanien an Fahrt gewinnen und die Blase sprengen. Welche Folgen dies auf die Ökonomie des Landes hätte, lässt sich leicht ausrechnen. Der Bausektor macht fast 18 Prozent des Bruttoinlandsproduktes aus. Eine ähnlich dramatische Entwicklung wie in Japan ist nicht ausgeschlossen. Die im Vergleich zu Spanien wirtschaftlich aber ökonomisch starke Insel leidet noch heute daran, dass dort 1991 die Immobilienblase geplatzt ist. Die Banken ächzen immer unter Milliarden-Lasten fauler Kredite und viele von ihnen können nur mit staatlicher Hilfe vor dem Zusammenbruch bewahrt werden. Die Arbeitslosenquote kletterte dort auf bis dato für unvorstellbar gehaltene 5,5 Prozent, in Spanien ist sie schon jetzt doppelt so hoch.

[rioja94]

und die leute hier kaufen weiter - ich kann es nicht fassen.

da es in spanien noch nie einen immobiliencrash gab, gibt es auch keine erfahrungswerte, die man sich zunutze machen könnte um einer harten landung entgegenzuwirken.

die politik tut ihr übriges und negiert eine immobilienblase. man gesteht einigen zonen eine bestimmte überbewertung ein.

alles fällt denjenigen zu, die warten .

mfg,
rio

[oski]

!

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[nett]

#2

genau warten wir es ab. Wo sollte man dann am besten einsteigen, wenn man ein hübsches Ferienhäuschen sucht?

[rioja94]

@nett,

das kann ich dir auch nicht sagen. nur, dass man in spanien jetzt auf keinen fall kaufen sollte.

vielleicht kann man hier mal über ein ferienhäuschen nachdenken - aber erst in 4-5 jahren (je nach intensität der korrektur).

gibt es eigentlich einen index, der die entwicklung der immobilienmärkte widerspiegelt?

mfg,
rio

[was]

und ich habe jetzt gerade mein Haus auf Ibiza zum Toppreis verkaufen können.

Wer weiss, vielleicht bekomme ich es in 3 Jahren zum halben Preis wieder zurück.

[rioja94]

was,

das war wohl goldrichtig .

vielleicht bekommst du ja dann in ein paar jahren die nachbarparzelle mit pool/sauna/etc. praktisch gratis

[tropezon]

Rioja 94,

Vielleicht wäre es sinnvoll sich vorher zu informieren, bevor man Behauptungen los lässt.

da es in spanien noch nie einen immobiliencrash gab, gibt es auch keine erfahrungswerte, die man sich zunutze machen könnte um einer harten landung entgegenzuwirken.
Die 2 letzten „ Crash“ waren ende 1973/ 1974 mit ca. 40 % Wertverlust und 1988 mit bis zu 45 % Preisnachlässe.
Sie waren in der Hauptsache durch 2 Faktoren bestimmt:
Zum einen waren die Preise davor um bis zu 150 % gestiegen ( wie jetzt auch)
Und zum anderen waren 15 bis 20 % Zinsen gang und gebe ( im Vergleich zu den jetzigen 2,5 bis 3% doch ein gravierender Unterschied )

gibt es eigentlich einen index, der die entwicklung der immobilienmärkte widerspiegelt?

Klar gibt es den, und zwar in regelmäßigen Abstände in den „ Costa Blanca News“ z. Beispiel, nachzulesen. Die genau Internet Adresse des spanischen Institut müsste ich erst wieder suchen.

vielleicht bekommst du ja dann in ein paar jahren die nachbarparzelle mit pool/sauna/etc. praktisch gratis

hättest wohl gerne.
Auch wenn die Immobilienpreise demnächst fallen sollten ( was man übrigens seit Anfang 2002 erwartet ) werden nur die gebrauchten Immobilien einen relativ starken Preisrückgang erfahren. Der Neubau ist zwar teuer, aber immerhin bis zu 25 % billiger als die „ Gebrauchten“.

Noch ein Hinweis über die „ überteuerten Immobilien „ in Spanien. Dass die Preise so hoch sind liegt in erster Linie am Preis der Grundstücke. Der Quadratmeter Preis ist in den letzten 10 Jahre an der Costa Blanca um 2500 % gestiegen ( wer es nicht ganz versteht bekommt von mir gerne ein Beispiel) und die Baukosten um ca. 100 %.

Und was Grund und Boden betrifft, also Bauland, der wird in guten Lagen, und auch in mittleren, garantiert nicht billiger, denn kaum noch vorhanden und er vermehrt sich nicht.

Fazit:

Grund und Boden zu kaufen lohnt sich immer, übrigens nicht nur in Spanien, aber Hier noch mehr als anderswo denn, der Drang in den Süden ist ungebrochen und wer es sich leisten kann wird es auch vollziehen.

DIE LEBENSQUALITÄT IN SPANIEN IST ES MEHR ALS WERT.

Grüsse von einem der seit 12 Jahre in Spanien lebt. Und wenn er etwas bereut ist es, dass er nicht schon früher den Schritt gemacht hat.

Tropezon

[was]

tropezon

Jawohl !!!

Ps: Könnte es sein, dass Du an der Costa del Sol lebst
und wir schon mal miteinander geredet haben???

(Gerne auch per Boardmail)

[urseline]

tropezon,
ganz genau - so ist es,
jeder weis doch, grund und boden vermehrt sich nicht ! Eines sollte jedem auch klar sein : jeder der in den süden will, will an die küste. und diese grundstücke am sandstrand werden immer teuerer - das wird auch so bleiben. und, alles was unter 1-2 km zum meer ist wird seinen preis haben ( grundstück ), denn das ist per fuß oder radl zu bewältigen.

der crash kommt ganz bestimmt, besonders in überteuerten zonen der costa blanca, bereich denia, da wars schon immer teurer. der crash betrifft aber nicht die noch freien grundstücke, eher die vorhandenen häuser und ETW´s.
neubaupreise werden ins stocken geraten, evtl etwas runter gehen.

zur zeit versucht hier jeder den großen cash zu machen, auch bis 30 km ins hinterland, das auch schon mit verdammt hohen preisen versaut ist.

ach ja, wens interessiert

http://www.cbn.es = Costa Blanca Nachrichten

http://www.spain-online.de/ interessant und wissenswertes

auch ich liebe die sonne an der costa blanca

urseline

[rioja94]

@tropezon,


Grüsse von einem der seit 12 Jahre in Spanien lebt. Und wenn er etwas bereut ist es, dass er nicht schon früher den Schritt gemacht hat.

da hab ich ja das richtige thema getroffen


ich lebe seit 5 jahren in spanien und bereue ebenfalls nichts.

es ist richtig, dass hauptsächlich die spekulation der gemeinden und kommunen für die überteureten grundstückspreise verantwortlich sind. ich lebe in san sebastian - eine der 3 teuersten städte, was immobilien angeht. mittlerweile sucht man ja bekanntlich nach lösungen, um dem entgegenzuwirken.

vom crash der 70er wusste ich nix - solange habe ich das thema nicht zurückverfolgt. mein fehler - das gestehe ich ein.
die starke wirtschaftskrise von 1990 hat die immobilienpreise nicht fallen lassen. allerdings war es zu diesen zeiten für eine spanische familie auch noch möglich sich 8 jahre lang hart ins zeug zu legen und sich dann eine immobilie zu kaufen, ohne sich zu verschulden. du weisst sicherlich auch, dass der grossteil der immo,s aus diesem zeitraum schuldenfrei ist.

zur aktuellen lage. ich nehme an, du bist über die hohe verschuldung des "nachwuchses" informiert.

unter 25-30 jahren geht hier keine hypothek mehr über den tisch - wie auch?

eigentumswohnungen in einigermassen akzeptablen zustand bekommst du momentan hier nicht unter €300.000. das muss man sich mal mit gesundem menschenverstand auf der zunge zergehen lassen. von einfamilienhäusern will ich garnicht erst anfangen. da ist nämlich hier unter €500.000 NIX drin-und das auf dem dorf. in san sebastian selber sind solche immo,s für den durchschnittsbürger unerreichbar denn dann kannst du nochmal 50% drauflegen.

sehr viele junge familien (denn nur mit 2 gehältern geht es) haben sich mit weit über 50% des familiennettos verschuldet - und das bei variablen zinsen.

aus investorensicht ist jetzt nicht kauf, -sonder VERkauf angesagt. diese preise werden sich nicht halten können!

ich werde dir noch einen interessanten artikel anhängen. meiner meinung nach ziemlich objektiv und dennoch etwas zu zurückhaltend:

danke für deinen beitrag und muchos saludos

rio

La `pompa´ de la vivienda va a estallar

Los datos del INE son espeluznantes. El importe medio de los créditos hipotecarios aumenta un 48% en marzo respecto al mismo mes del año anterior y por finca hipotecada crece un 20%. Es decir, pedimos créditos cada vez más elevados para pagar pisos de precios cada vez más altos.

La burbuja de la vivienda está a punto de estallar. En poco más de un semestre hemos pasado de crucificar a los autores de aquel informe del Banco de España que alertaba de la pompa de los precios de la vivienda y que un Caruana cariacontecido tuvo que requetematizar a convocar a las meigas para que eviten lo que se nos viene encima... a juzgar por el chaparrón de informes que hablan de desaceleración.

Veamos. Sólo en el último mes hay una veintena de documentos de organismos, instituciones, brokers, servicios de estudio y consultores en este sentido. Desde la caída de precios que provocará un parón económico en España, tal y como vaticina Bestinver, pasando por un frenazo en la inversión en vivienda que prevé Pricewaterhouse, sin olvidar la burbuja inmobiliaria como un riesgo global mayor que el del precio del petróleo del siempre ácido The Economist.

Así lo han alertado el Banco de Pagos Internacional y esa OCDE que habló de aquella mal traducida “caída fuerte o brutal de los precios”. El propio Banco de Inglaterra ha advertido sobre el impacto negativo en los hogares de una subida de los tipos de interés y otra vez el mismísimo Caruana ha subrayado que un dinero más caro puede perjudicar a las familias con intereses inmobiliarios.

Dice BBVA que el precio de la vivienda crecerá un solo dígito este año y prevé que la demanda se ralentice, al tiempo que promotores y constructores confirman un enfriamiento de los precios de la vivienda. Pese a ello, los datos oficiales dicen que en el último trimestre crecieron un 17% interanual. Entre todos estos opinadores también se encuentra Eugenio Domingo Solans, quien, el 24 de mayo, decía que no había burbuja inmobiliaria en España.

El miedo es libre y se dice que cuando la palabra “burbuja” o “recesión” empieza a estar en los titulares de todos los periódicos es que hemos entrado de lleno en ellas.

Autoridades de medio mundo y organismos españoles pretenden poner la venda sobre la herida para que, en caso de que estalle, no provoque pánico. Es complicado que en un mercado menos líquido que la bolsa se produzca una venta masiva, a no ser que los tipos de interés suban de modo extemporáneo, cosa que no parece probable en Europa, o el problema del paro se agudice y el consumo se paralice.

No se espera, sin embargo, una subida explosiva de intereses ni en Estados Unidos ni mucho menos en Europa. España, además, se salva de un precio del dinero más caro por su presencia en la Zona Euro porque, con una inflación del 3,5% anual, los tipos de interés deberían estar, al menos, en el 4,5%, como en Inglaterra.

Aparte, la economía española depende en gran medida de la construcción, que ladrillo a ladrillo cimienta el 10% del PIB y aporta varios puntos al empleo, según un estudio de Caixa Catalunya. Una dependencia y un desequilibrio peligrosos, difíciles de enderezar sin descalabro para el sector.

La burbuja va a explotar como el cuento del lobo. Estamos muy lejos de la venta masiva de pisos, de un paro desenfrenado y de una morosidad achicharrante para los balances de los bancos. Además, los tipos de interés suben... pero poquito.

La pompa de la vivienda va a estallar aunque, por ahora, es sólo boato.
Fuente: Jesús García

[rioja94]

die weitere preisentwicklung bei grund und boden, kann ich nicht beurteilen. gold ist auch begrenzt und schwankt im preis. der markt gleicht extremzustände immer von selbst aus.

bei den immobilien (ob neu oder gebraucht) wir sich das preisniveau der situation von angebot und nachfrage angleichen. das auf diesem niveau die preise kaum noch luft nach oben haben haben, sollte wohl jedem klar sein.

mfg,
rio

[rioja94]

ich hab mir mal die internetseite angeschaut. in denia sind die immobilien ja regelrecht billig im vergleich zu hier. vielleicht liegt es daran, das hier über 60% der span. industrie angesiedelt ist?!

hier mal ein link mit eigentumswohnungen in altbauten zum vergleich:

leider rechnet noch alle welt in ptas. (durch 166 = E)

CENTRO junto playa. Oficina-estudio. 2 habs., salón. 46.500.000. ORDOÑO, 943473977, 619187781.

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CENTRO. Boulevard. Oportunidad. Exterior. Terraza. Vistas. Tres habitaciones, sala, dos baños. 67.000.000. 600293388.¶

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CENTRO. 3 habitaciones, salón, cocina, baño. 73.000.000. Mª CRISTINA. 657792462.

http://www.diariovasco.com/tusanuncios/

[rioja94]

hier noch was zur lage (wenn auch schon etwas älter):

Aus der FTD vom 19.5.2004
Institut warnt vor weltweiter Immobilienblase
Von Mark Schieritz, Berlin

Vor einer Immobilienblase in den USA, Großbritannien und Spanien hat die Dresdner Bank gewarnt. Das könnte Auswirkungen auf den privaten Konsum haben.





Steil nach oben


"Es ist davon auszugehen, dass auf allen drei Märkten inzwischen eine spürbare Überbewertung im Wohnsegment anzutreffen ist", heißt es in einem aktuellen Papier des Instituts, das der FTD vorliegt. Die starken Hauspreissteigerungen der vergangenen Jahre in den angelsächsischen Ländern und Spanien waren laut Ökonomen ein wichtiger Grund dafür, dass diese Staaten die Konjunkturkrise schneller überwinden konnten als etwa Deutschland. Hier schwächelt der Immobilienmarkt.

Der steigende Wert der eigenen vier Wände im Ausland verbesserte die Vermögenslage der Bürger, was in Zeiten der Wirtschaftsschwäche den Konsum stützte. Einschlägige Studien kommen zu dem Ergebnis, dass Immobilien-Preisschwankungen den privaten Verbrauch wesentlich stärker beeinflussen als das Auf und Ab an den Börsen.


Die Untersuchung der Dresdner Bank deutet nun jedoch darauf hin, dass sich der Immobilienboom immer mehr zum Risiko für die globale Konjunkturerholung entwickelt. Vor einer solchen Gefahr hatte zuletzt auch der Internationale Währungsfonds gewarnt. In Großbritannien ist die Furcht vor einer Überhitzung sogar ein wichtiger Grund dafür, dass die Notenbank trotz niedriger Inflation den Leitzins bereits drei Mal in Folge angehoben hat.



Privater Konsum könnte beeinträchtigt werden


"Die betrachteten Immobilienmärkte bewegen sich derzeit auf einem Überbewertungsniveau, das dem Ende der 80er Jahre/Anfang der 90er Jahre entspricht. Die nachfolgenden Anpassungen zogen damals deutliche makroökonomische Friktionen nach sich", so Dresdner-Bank-Experte David Milleker, der Autor der Studie.


Zwar müsse es nicht zwangsläufig zu einem regelrecht Preisverfall kommen. Je stärker sich jedoch die aktuelle Bewertung von dem Niveau entferne, das volkswirtschaftlich gerechtfertig ist, desto größer die Wahrscheinlichkeit eines solchen Szenarios, so Milleker. Dann drohe der private Konsum in Mitleidenschaft gezogen zu werden.


Laut Dresdner Bank sind deutliche Preissteigerungen zwar ökonomisch gerechtfertigt, weil die niedrigen Zinsen die Immobilienanlage attraktiver machen. Der Markt in Großbritannien, Spanien und den USA habe besonders stark auf die Lockerung der Geldpolitik reagiert, da der Zentralbankzins schnell auf die Hypothekenzinsen durchschlage. Grund dafür sei etwa, dass Hypothekendarlehen überwiegend variabel verzinst seien oder im Falle festverzinslicher Hypotheken die Umschuldung relativ einfach möglich sei.



Arbeitslosigkeit in Spanien und Großbritannien kaum gestiegen


Auch sei in Spanien und Großbritannien die Arbeitslosigkeit trotz der weltweiten Konjunkturflaute kaum gestiegen. Dadurch können sich die Bürger mehr oder teurere Häuser leisten als in Ländern mit einer steigenden Erwerbslosigkeit.


Jedoch sei der tatsächliche Preisauftrieb stärker gewesen als es die Entwicklung von Einkommen, Inflation, Zins, Arbeitslosenquote und Bevölkerung zusammengenommen nahe gelegt hätten. "Die Überbewertung liegt in der Größenordnung von 16 Prozent in Großbritannien, zehn Prozent in den USA und vier Prozent in Spanien", so Milleker.


Zwischen dem ersten Quartal 2001 und dem vierten Quartal des vergangenen Jahres kletterten die Immobilienpreise in Großbritannien um 59 Prozent, in Spanien um 52 Prozent und in den USA um 25 Prozent.



mfg,
rio

[Joven]

In spanien knallts bald

Imobilien Finanzierungen werden mittlerweiler mit 120% des Wertes gemacht.
Ne riesige Geldwaschanlage

mehr sag ich da nicht zu

[urseline]

tataaaaa tataaaaaaaaa - die russen sind daaaaa
und andere deutsche beissen sich in den arsch mit negergeld wenns runtergeht, da hättens glei versteuern können hmmmmmm ..... aber auch alle anderen europäer, mit wenigen ausnahmen

[rioja94]

es WIRD knallen - aber NOCH nicht! den bauherren quillt die kohle hier mittlerweile aus allen knopflöchern. wieviel davon schwarzgeld ist, möchte ich hier nicht ansprechen.

ich persönlich rechne mit 3-4 jahren, dann sind die zinsen soweit, dass LEIDER vielen das wasser bis zum hals stehen wird. hier in nordspanien haben die banken schon einiges konsfiszieren müssen (schreibt man das so? :laugh. doch das ist erst der anfang - leider.

man muss auch dazu sagen, dass die banken selber schuld sind und einiges zu dieser misere beigetragen haben.

kredite wurden auf den aktuellen marktwert der wohnungen bewilligt (taxe), wobei man mit den taxenden gemeinsame sache gemacht hat. der leidtragende ist der kunde. sicherheiten wurden nur in minimalem umfang verlangt. seit kurzem hat sich das geändert - man ist etwas vorsichtiger geworden. deswegen sahen sich nicht wenige "gezwungen" eigentum dritter zu belasten (hypothek auf das haus der eltern etc.). ne, das geht in die hose - aber mächtig!

es wird kommen, wie es kommen muss. viele ächzen schon jetzt unter der last der quote.

mir tun nur die vielen familien leid, die es treffen wird.

bin gespannt, wie das ausgeht und rechne mit dem schlimmsten.

rio

[tropezon]

WAS,

ich lebe an der Costa Blanca.

Ich habe in den 80iger Jahre die spanische Küsten, von der Costa Brava bis Costa del Sol bereist und untersucht um den ( für mich) idealen Platz zu finden. Zu erst wollte ich mich an der Costa del Sol zurück ziehen, doch war mir das Klima nicht angenehm genug, im Sommer zu heiß/ schwül und im Winter zu feucht. Aber Marbella war von der Einwohner Kultur und den Menschen mit entsprechendem Niveau schon sehr verlockend. Auch Landschaftlich nicht zu verachten.


Ich habe mich für ein Fleckchen Erde entschieden – zwischen Benidorm und Altea - mit einem besonderen Mikroklima. Wir sind von Norden und Nordwesten durch 3 hintereinander liegende Gebirgsketten geschützt die bis über 1500 m reichen, so dass wir gegen kalte Winde und Regen geschützt sind. Die Wolken bleiben am Gebirge hängen und rutschen entlang Richtung Calpe und Denia.

Urseline,

besser kann ich es auch nicht schreiben, bis auf den Satz: auch bis 30 km ins hinterland, das auch schon mit verdammt hohen preisen versaut ist. Auch wenn die Grundstück Preise im Hinterland um mehr als 1000 % gestiegen sind, nämlich von 0,50 euro auf 6 euro pro m², sind sie doch im Vergleich zu Deutschland billig, wenn man bedenkt das Sonne und Meer gratis dazu kommt.

Rioja94,

jetzt hast Du geholfen Niveau in diesen Thread zu bringen.

Du hast schon recht mit Deinen Aussagen und es wird ein gefährliches Spiel mit der Verschuldung. Doch bei einer Baisse des Immobilien Marktes wird es in erster Linie die „ Ausländer“ treffen, die in den letzten 3-4 Jahre gekauft haben ( falls sie finanziert haben ),.

Wer Bar bezahlt hat und nicht zwecks Spekulation gekauft hat, kann sehr ruhig schlafen, denn, was auch immer passieren wird, in spätestens 10 Jahre ( nach der Baisse - wenn sie kommt-) sind die Immobilien 30 bis 40 % mehr Wert als Heute.

Die spanische Bevölkerung wird weniger betroffen, da sie die Immobilien gekauft haben um selbst drin zu wohnen und die Zinszahlungen + Tilgung niedriger sind als jede Mietzahlung . Somit sind Sie auf der sichere Seite.
Dazu kommt noch, dass auf Grund der höheren Grundstück Preise der Bau der Sozial- Wohnungen in den letzten 2 Jahre dramatisch zurück gegangen ist und der Staat ein 20% bis 30% höheres Programm für 2005 beschlossen hat.

Die Investoren ( große Bauträger und Internationale Immobilien Spekulanten )werden die leittragenden sein, denn in der Baisse bleiben sie auf Ihrem Bestand sitzen, aber die haben Geld mehr als genug.

Du sieht selbst, wenn Du die Preise der Costa Blanca mit San Sebastien vergleich, wie viel Luft nach oben drin ist ( im Notfall).

Der spanische Zeitungsartikel und viele andere auch sind andeutungsweise interessant, aber teilweise voller Wiedersprüche, weil die Leute nicht recherchieren, etwas gehört oder gelesen haben und einfach drauf los schreiben.
Ich halte wenig davon und bilde mir lieber meine Meinung nach den realen Fakten in meinem –nicht zu kleinen- Umkreis und den fast täglichen Gespräche mit Käufer und Verkäufer.

Keine Angst, ich bin weder Immobilien Makler oder noch so was ähnliches. Ich interessiere mich einfach dafür und helfe immer links und rechts, bei Freunden, Bekannten und Unbekannten, Nachbarn und auch Touristen, bei suchen, übersetzen und Banken.

Joven,

Imobilien Finanzierungen werden mittlerweiler mit 120% des Wertes gemacht. mehr sag ich da nicht zu.

Es ist auch besser, dass Du nicht mehr Unwahrheiten zu diesem Thema sagst.

Informiert Dich, bevor Du solche unsachliche Äußerungen machst und achte Bitte etwas genauer auf die Orthographie (Rechtschreibung ).

Jeder der mit spanischen Immobilien zu tun hat, weiß dass:
1) der tatsächliche Kaufpreis nicht in der Escritura erscheint und die Unterbriefung 30 bis 40% beträgt
2) die Bank einen eigenen Sachverständiger bzw. Schätzer hinzuzieht
3) die Finanzierung im Regelfall 60 bis max. 80% nicht übersteigt. Und das nur bei entsprechender Bonität.
4) Die monatlichen Raten ( zins +Tilgung) nicht 40% des verfügbaren Einkommen übersteigen darf.

So, ich höre für Heute auf. Es ist schon zu lang geworden.

Buanas Noches

Tropezon

[rioja94]

Tropezon,

Die spanische Bevölkerung wird weniger betroffen, da sie die Immobilien gekauft haben um selbst drin zu wohnen und die Zinszahlungen + Tilgung niedriger sind als jede Mietzahlung . Somit sind Sie auf der sichere Seite.

mit dieser aussage stimme ich absolut nicht überein.

die baugesellschaften und internationalen immobilienhaie können eine baisse auf einer "arschbacke" absitzen. der privatverbraucher leider nicht.

wie soll denn der privatverbraucher verschont bleiben, wenn er sich mit über 50% seines nettoeinkommens verschuldet hat - und das bei variablen zinssätzen? über zeiträume möchte ich erst garnicht reden - das päckchen schnallen sich hier nur wenige unter 25 jahren laufzeit ab.

diese enorm gestiegene verschuldung wird sich notgedrungenermassen auch auf den konsum auswirken. so setzt sich die spirale pö a pö in gange.

mietpreise liegen hier so zwischen € 600-700/monat. für diese summe bekommt man bei einer bank (je nach laufzeit) momentan ca. € 150.000! allerdings benötigt man MINDESTENS das doppelte (300.000) um sich eine einigermassen akzeptable wohnung zu kaufen.


es wird so kommen, wie es kommen muss und am stärksten wird der durchschnittsbürger betroffen sein, der in den letzten 3 jahren wahrscheinlich den grössten fehler seines lebens gemacht hat.

PS: ich gehe von der situation in san sebastian aus - eine der drei teuersten städte in spanien!

muchos saludos de costa a costa
rio

[rioja94]

Tropezon,

Die monatlichen Raten ( zins +Tilgung) nicht 40% des verfügbaren Einkommen übersteigen darf

komm, du weisst doch genau was hier abgeht! die eltern bürgen, eigentum dritter wird belastet usw...

) die Bank einen eigenen Sachverständiger bzw. Schätzer hinzuzieht

ebend - so werden die leute übern tisch gezogen. ich kann dir beispiele nennen - da fällt dir die kinnlade runter. der kunde bekommt einen kreditrahmen bewilligt - die bank lässt nach dem maximum des kreditrahmens taxen.

ich bitte dich - du kennst doch die splielchen!

gruss
rio

[rioja94]

und so schaut es in england aus:

Galoppierende Hauspreisinflation

Konjunktur Großbritannien: Sanfte Landung erwünscht

Mit Spannung blicken die Finanzmärkte an diesem Donnerstag nach London, wo das geldpolitische Komitee der britischen Notenbank über die Leitzinsen entscheidet.

Zwar geht die Mehrheit der Volkswirte davon aus, dass die Währungshüter den zentralen Satz für die Geldbeschaffung der Banken bei 4,5 Prozent belassen. Doch für die Finanzmärkte dürfte dies nur eine kurze Atempause sein. Der mittelfristige Zinstrend ist weiter klar aufwärts gerichtet. So machte Notenbankchef Mervyn King in den vergangenen Wochen deutlich, dass er weitere Zinserhöhungen für nötig hält, um die galoppierende Hauspreisinflation in Großbritannien zu bremsen und den allgemeinen Preisauftrieb in Schach zu halten. „Die Immobilienpreise haben bei den vergangenen Zinsentscheidungen eine sehr wichtige Rolle gespielt“, sagt King. Nachdem sich die Hauspreise im Mai im Vergleich zum Vorjahr um rund 20 Prozent verteuerten, seien sie nun „deutlich über dem Niveau, das als tragfähig gelten kann“.

Bisher war es den britischen Währungshütern gelungen, die Inflationsrate trotz der hohen Wachstumsraten des Bruttoinlandsprodukts und der Immobilienpreise stabil zu halten. Das dürfte ihnen jedoch zunehmend schwer fallen. Denn im Vereinigten Königreich ist es gängige Praxis, dass die Bürger den Wertzuwachs ihres Eigenheims für weitere Konsumkredite nutzen. Die Kredite heizen die Nachfrage weiter an und treiben die Preise in die Höhe. Hinzu kommt, dass im Zuge des Konjunkturbooms Arbeitskräfte auf der Insel zunehmend knapp werden und die Spielräume der Unternehmen für Preiserhöhungen steigen.

Bereits im November vergangenen Jahres hat die Bank of England daher damit begonnen, die geldpolitischen Zügel anzuziehen, um die Inflationsrate im Zweijahresschnitt unter der Marke von zwei Prozent zu halten. Ohne weiteres Drehen an der Zinsschraube dürfte dieses Ziel jedoch kaum zu erreichen sein. King, seit einem Jahr Chef der Bank of England, steht damit vor seiner ersten großen Bewährungsprobe. „Mervyn King sitzt zwischen Baum und Borke“, beschreibt David Hillier, Chefvolkswirt der Barclays Bank, das Dilemma des Notenbankchefs. Er müsse die Inlandsnachfrage dämpfen und Luft aus der Immobilienblase ablassen, ohne die Wirtschaft dabei abzuwürgen.

Zieht King die Zügel zu kräftig an, droht ein Crash bei den Häuserpreisen – mit fatalen Folgen. Knapp 70 Prozent der Briten besitzen ein Eigenheim. Weil drei Viertel aller Häuser und Wohnungen fremdfinanziert sind und die Mehrheit der Hypothekenkredite variabel verzinst ist, besteht die Gefahr, dass zu aggressive Zinserhöhungen das verfügbare Einkommen mindern und den Konsum drastisch bremsen. Das Platzen der Immobilienpreisblase Anfang der Neunzigerjahre ist vielen Briten noch in unangenehmer Erinnerung. Damals hatte der Einbruch der Häuserpreise große Teile der Bevölkerung in eine Schuldenfalle gestürzt. Da ihr Eigenheim plötzlich weniger wert war als ihre Hypothek, waren viele bisher solvente Briten über Nacht überschuldet. Der Konsum brach ein und stürzte die Wirtschaft in die Krise.

Ob Notenbankchef King und seine Kollegen einen ähnlichen Einbruch der Wirtschaft diesmal vermeiden können, ist ungewiss. Die bisherigen Zinserhöhungen haben die Dynamik des Immobilienmarktes bereits leicht gebremst. Neueste Daten der Bausparkasse Nationwide Building Society ergaben, dass sich der Anstieg der Häuserpreise im Juni um 0,4 Prozentpunkte auf 19,1 Prozent verlangsamt hat. Vor allem in London schwächte sich der Preisauftrieb deutlich ab.

Bis sich der Immobilienmarkt vollständig normalisiert hat, ist es jedoch noch ein weiter Weg. Die Erfahrung zeigt, dass es neun bis zwölf Monate dauert, bis Zinserhöhungen auf die Realwirtschaft wirken. Das macht es für die Bank of England so schwer, Zeitpunkt und Ausmaß ihrer Zinsschritte richtig zu bemessen. Die Volkswirte von Goldman Sachs jedenfalls gehen davon aus, dass die Leitzinsen auf der Insel im nächsten Jahr bis auf 5,5 Prozent klettern werden, das wäre ein Plus von einem Prozentpunkt.

[urseline]

oh ja, - hat jeder wohl vergessen ....

schaut man sich die bauweise an, bekommt man den frust ...
hihi
da ist jede ETW die für 200.000 € angeboten wird nach deutschen mßstäben keine 30.000 € wert !
ebenso verhält es sich bei den reihenhäusern und solohäusern, es sei denn einer hat wirklich nach deutschen maßstäben gebaut....

urseline

[rioja94]

urseline,

meinst du england oder spanien?

im falle englands weiss ich es nicht.

in spanien wird vorwiegend die leichtbauweise angewandt. ganz simple geschichte und kostengünstig für den bauherren!

hat in einigen regionen wegen des klimas gewisse vorteile.

mit dem deutschen standard darfst du es allerdings nicht vergleichen .

tja, das ist das einige manko hier. wunderschön und sehr gute lebensqualität - leider aber im immobiliensektor völlig überteuert. NOCH!

grüssle

[urseline]

rioja

jo, ich meine die spanische bauweise, in urbanisationen oder reihehäusern, bodenplatte und decken an einem stück durchgezogen, eine einzige trennwand zum nachbarn, außenwände 12 cm stein plus putz, naja da könnt man sich trotzt guter lebensqualität ein bischen was besseres vorstellen.

wenn ich da so gut gebaute ältere fincas ansehe mit dicken steinwänden, das sieht schon besser aus ( kann man auch evtl. spitzenmäßig renovieren.
alles was vor 15-20 jahren gebaut wurde musste gleichmal neue E-und Wasserinstallation völlig erneuern - und das bei den preisen!
ich will ja nicht meckern, aber gute auswahl oder selber bauen tut not sofern man man dauerhaft da ist. als feriendomzil und spekulation kann man das anderst sehen.

nebenbei, die telefonica könnte ihre gebiete ruhig besser mit dsl versorgen, da ist schwere not, selbst in städten.

urseline

[rioja94]

da hast du recht - die alten steinhäuser kühlen auch besser als die dünnwändigen neubauten. sieht auch schöner aus .

dië trägerkonstruktion der einfamilienhäuser wird in beton vergossen und schon steht das "gerippe". die zwischenräume werden dann noch zugemauert - und ab dafür.

bau und zeitkostenkosten? weiss ich nicht so recht. ich schätze mal wage: € 30.000 - ohne grund und boden. aber da möchte ich mich nicht festnageln lassen.

was die telefonica angeht - puh

ohne dsl bist du aufgeschmissen. das netz ist völlig überlastet und veraltet.

hier noch ein artikel, den ich gerade gefunden habe:

nette grüsse
rio

Immobiliencrash wie in Japan?
Spaniens Familien sind hoch verschuldet – und nun droht ein Zinsanstieg

Von Ralf Streck, Madrid

In Spanien blicken viele besorgt auf den Immobilienmarkt. Auf dem derzeit sehr hohen Preisniveau droht ein Absturz – mit schweren Folgen für die Gesamtwirtschaft.
Nun hat auch die spanische Zentralbank auf das hohe Niveau der Immobilienpreise im Lande hingewiesen. Zeichen einer Entspannung seien nicht in Sicht, schreiben die Notenbanker im jüngsten Halbjahresbericht. Zuvor hatte schon die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) vor einem »brutalen und plötzlichen« Verfall der Immobilienpreise gewarnt. Mittelfristig könnte eine spekulative »Blase« platzen.
Die sozialistische Regierung redet das Problem klein. Trotzdem bereitet Wohnungsbauministerin María Antonia Trujillo Maßnahmen vor, um einen plötzlichen Preisverfall zu verhindern. Sie will demnächst den vor den Wahlen im März versprochenen Wohnungsbauplan vorlegen. Die Regierung kennt das gefährliches Erbe der Konservativen genau. In den letzten Jahren schnellten die Immobilienpreise wegen der verfehlten Wohnungsbaupolitik um im Schnitt 17 Prozent pro Jahr in die Höhe geschnellt – ein Anstieg, den nicht nur die OECD für inakzeptabel hält. Mit den Preisen stieg auch die Verschuldung der privaten Haushalte stark an, weil in Spanien Wohnraum traditionell eher gekauft als gemietet wird. Die privaten Schulden haben mit über 500 Milliarden Euro einen neuen Höchststand erreicht, allein 2003 nahmen sie laut Zentralbank um 19 Prozent zu. In den letzten fünf Jahren verdoppelten sich die Schulden der Familien fast. Die private Verschuldung liegt mittlerweile über dem EU-Durchschnitt. Aus diesem Grunde hat die EU-Kommission schon im vergangenen Jahr warnende Worte an die Adresse der Regierung in Madrid gesandt.
Laut Zentralbank sind zwar die Zinszahlungen nicht sonderlich gestiegen, aber die privaten Haushalte seien jetzt »empfindlicher als früher« für etwaige Lohnausfälle oder einen Anstieg der Zinsen, zumal die Einkommen nicht mit der Verschuldung Schritt halten. Steigen die Zinsen oder verschlechtert sich die Lage am Arbeitsmarkt, könnte dies zu einem Crash führen.
Mit 3,75 Prozent liegen die Hypothekenzinsen unter dem Durchschnitt der früheren 15er EU (4,55 Prozent). Allerdings sind in Spanien die langfristigen Immobilienkredite fast ausschließlich an variable Zinsen geknüpft. Eine Zinserhöhung würde sofort auf Kaufkraft und Konjunktur durchschlagen. Einst niedrige Zinsen hatten viele Familien erst zum Kauf von meist überteuertem Wohnraum bewegt.
Auf Zinserhöhungen deutet die Inflationsentwicklung im Euroraum hin. In Spanien war die Teuerungsrate, auch wegen des gestiegenen Ölpreises, im April auf 2,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr hoch geschnellt. Eine Zinserhöhung würde die Kaufkraft weiter schwächen. So könnte eine gesamtwirtschaftliche Abwärtsspirale in Gang kommen, wie man sie aus Japan kennt. Das asiatische Land leidet noch heute unter den Folgen des Crashs am Immobilienmarkt im Jahre 1991. Nach wie vor ächzen die Banken unter faulen Krediten in Milliardenhöhe. Spanien ist aber wirtschaftlich weit schwächer als Japan – auch deshalb blicken viele mit Sorgen auf die weitere Entwicklung am iberischen Immobilienmarkt.

(ND 29.06.04)

[tropezon]

Hallo allerseits,

Rioja,

Vielleicht pauschalieren wir zu viel und übertragen manche Probleme über ganz Spanien obwohl sie hausgemacht oder Regional sind.

Wie Du selbst schreibst, San Sebastian als 3 teuerste Stadt, und auch Madrid oder Barcelona, die 2 anderen teueren Städte sind sicherlich mehr gefährdet ( was die spanische Bevölkerung betrifft). Darüber kann ich nichts präzises sagen, weil ich es nicht weiß.
Und so wie Du es schilderst und Immobilien Preise angibst, glaub ich es schon.

Doch das ist nicht ganz Spanien.

Bei uns an der Costa Blanca ( ist auch nicht ganz Spanien ) muss man differenzieren zwischen Spanier und Ausländer. Vielleicht an andere Küsten Gebiete auch.

Die Ausländer kaufen sich gebrauchte Villen, auch neuere aber lassen selten bauen ( weil Sie Angst haben) und das treibt die Preise der „ gebraut Immobilien“ wesentlich mehr als notwendig,( z.Z. 20 % über selbst bauen lassen) weil wiederum die Verkäufer ( meistens auch Ausländer) glauben Sie können sich Ihren „ Schrott „ vergolden lassen.

Das ging gut 2-3 Jahre lang, aber jetzt, bei diesen hohen Preise, wird es sehr schwierig, denn die Käufer sind kritischer geworden.

Die Spanier unterteile ich in 2 Kategorien.

Die, ich nenne Sie mal, „ Gestandenen“ die Villen kaufen oder bauen und die haben Geld, und nicht wenig.
Und die „ Jüngeren“ die mehr auf Wohnungen, Reihenhäuser blicken, des Preises wegen, ganz klar. Und die müssen sich verschulden.
Aber ich sage es noch mal:
Die Monatliche Raten sind oft, um nicht zu sagen immer, geringer als Miete.

Sieh mal, bei uns bekommst Du Wohnungen mit 2 Schlafzimmer, 2 Bäder um die 80/90 m² zu Preisen zwischen 100 und 150.000 euros. Natürlich nicht in Erster Linie Meer. Dafür nimmt der Spanier ein Kredit von 80% =120.000 max.

Die Variablen Zinsen sind ca. 2,7-2,8 %, das ganze wie Du sagst auf 30 Jahre gibt eine monatliche Belastung von 480 bis 500 euros. Die Mieten liegen bei 6/700 euros wie bei Euch auch.
Bei einem durchschnitt Gehalt vom 1300 bis 1500 euros, wenn die Frau mitverdient liegt das Einkommen bei 1800-2000 euros, netto wohlgemerkt, sieht es doch gar nicht alarmierend aus.
ODER?
Und Sie schaffen sich Eigentum. Wie die Eltern auch. Denk mal, wenn die 2024 bis 2034 Ihre 500 euros monatlich zurück bezahlen, dann können Sie nur noch lachen. Ein Taschengeld für eine Wohnung.

Außerdem, es wird immer nur von hoher Verschuldung gesprochen. Weiß Du wie viel Geld die Leute schon gespart haben? Und irgendwo angelegt haben.

Als ich 1991 mein Haus gekauft habe, habe ich es Bar bezahlt, weil
a) die Zinsen sehr hoch waren und
b) weil ich im Prinzip Kredit unwürdig war, da ich nicht mehr gearbeitet habe und somit kein festes Einkommen hatte.

Der Rest meines Geldes habe ich nach und nach in festverzinsliche Anleihen gesteckt mit 10 Jähriger Laufzeit und 13 bis 14,5 % Zinsen. Die letzte Anleihe ist im Februar dieses Jahres ausgelaufen.

Bisher konnte ich gut von den Zinsen leben, jetzt bekomme ich nur noch die Hälfte. Hoffenlich bekomme ich bald meine Rente.

So, und wenn ich heute kaufen würde und wenn ich Kreditwürdig wäre ( habe immer noch kein festes Einkommen ) dann würde ich der maximale Kreditrahmen ausschöpfen und aufnehmen z.B. 500.000 euros zu 2,8 %.
Mein eigenes Bargeld würde ich wieder zerstreuen in Staatsanleihen- Industrieanleihen – oder ähnliches zu ca. 6 bis 7 %.
Rechne mal den Netto verdienst aus: 17 bis 20.000 euros Jährlich. Damit kann ich locker die Tilgungen bezahlen, gut essen gehen und mir einige gute Flaschen Vega Sicilia Unico kaufen.

Gibt es ein besseres Geschäft?

Die Zahlen die so rum geistern und die Statistik.....???

Wie sagte schon ein berühmter Mann: Ich glaube nur die Statistik die ich selbst gefälscht habe.

Abschließend eine Bemerkung über die Verschuldung: je höher die Kreditnahme, desto geringer die Vermögens- und Einkommensteuer!! Claro !!

Noch ein Wort zu England und USA.

Da ist die Immobilien blase schon ein „ Ballon“ oder „ Zeppelin“ .Denn in diesen Länder beleihen die Leute Ihre Immobilien zu den neuesten, immer höhere, Schätzungen und stecken das Geld in den Konsum. ( und haben keine Rücklagen):O
Da kann man sagen, oh waih....Gott beschütze uns vor solchen Missstände.( neue Rechtsschreibung)

In diesem Sinne, que approveche.

Yo me voy.. a la piscina

Tropezon

Noch ein Hinweis über Sparquote:

http://laender.onvista.de/snapshot.html?ID_COUNTRY=ES

http://www.baulinks.de/webplugin/2004/1frame.htm?http%3A//ww…

http://www.csn-malaga.com/wirtschaft.htm

[tropezon]

Erratum oder Ergänzung

Die variablen Zinsen sind natürlich nicht über 30 Jahre 2,8 %, sondern die Tilgung. Auch wenn die Zinsen leicht steigen 1 bis 1,5 % haut das noch niemanden um.

Ich schreibe die Links neu:

http://www.csn-malaga.com/wirtschaft.htm

http://www.baulinks.de/webplugin/2004/1frame.htm?http%3A//ww…

http://laender.onvista.de/snapsho Claro !!t.html?ID_COUNTRY=…

Hasta la proxima

Tropezon

[tropezon]

Rioja,

ich habe gerade noch mal Deine letzte Artikel durchgelesen.

Die Preise die Du angibst sind ja Haarsträubend . 65 Mio Pesetas, sprich knapp 400.000 euro, da bekommst Du bei uns eine Villa mit 220 m² Wohnfläche auf 850m² Grund, Pool, Zentralheizung und alle pipapo, teilweise sogar mit Meerblick.

Kein Wunder geht bei euch die Angst herum und läuten die Alarmglocken.


Die Überbewertung liegt in der Größenordnung von 16 Prozent in Großbritannien, zehn Prozent in den USA und vier Prozent in Spanien " , so Milleker.

Na, das ist ja leicht untertrieben 4 %. Ich würde doch schon ein wenig mehr sagen.
Aber nichts alarmierendes solange wir die 25 % nicht erreichen. Dann wird nämlich auch Hier kritisch.

Aber Du siehst hier den Beweis, 3 Artikel = 5 Meinungen.

Tropezon

[rioja94]

hola tropezon,

ja, da gebe ich dir vollkommen recht - man muss regional unterscheiden.

ich sag dir mal was - eine freundin (spanierin) von und hat eine sozialwohnung in der auslosung zugesprochen bekommen - SOZIALWOHNUNG!!

weisst du, was die gekostet hat? ganze 22 mio. ptas rund € 140.000!!!!

und das ist hier BILLIG! allerdings frage ich mich, was das mit SOZIAL zu tun hat

richtig - NIX!

schau mal, weine frau und ich haben ein einkommen von € 3.300 netto -14 monatsgehälter- wie in spanien tariflich festgelegt. ein 15es gehalt kommt durch dividendenausschüttungen noch dazu. wir haben zwei kinder.

mit diesem gehalt liegen wir sogar nicht unerheblich über dem durchschnittsverdienst hier im baskenland. wenn nun aber selbst mit überdurchschnittlichem gehalt wohneigentum vom preis her unerschwinglich ist, muss ich doch nutgedrunenermassen -rein von der logik her - schlussfolgern, dass hier was faul ist und das eine solche situation keinen lagen atem haben KANN. da stimmst du mir sicherlich zu.

wohneigentum mag ja lebensqualität sein - aber nicht, wenn die familie sich finanziell überschuldet - dann ist die qualität namlich pfutsch. nee, nee - ich warte noch ein paar jahre. es wird hier und in anderen regionen zum crash kommen - da bin ich mir sicher. das ist nicht meine meinung, oder dass was ich sage - das sagen die daten und die logik.

klar will alle welt in san sebastian wohnen - ist halt ne tolle stadt und ich selbst hatte mir gesagt "hier will ich leben" nachdem ich sie zum erstenmal gesehen hatte (hat zufälligerweise auch geklappt )

aber eines ist auch klar - man wird bei diesen preisen keinen breiten markt zum kauf animieren können. somit wird sich die überteuerte situation entspannen. sonst können die baufirmen bald dichtmachen. wer kauft denn die neuen wohnungen? vorwiegend junge leute- junge familien.

ps: bis zur rente muss ich noch 20 jahre datteln - bis dahin wird sich das problem wohl gelöst haben und die eigenkapitalquote ist auch höher!

netten gruss
rio

[tropezon]

Hallo Rio,

Vieles was Du schreibst ich richtig und grundsätzlich bin ich auch der Meinung, dass der Immobilien Markt in Spanien übertreibt.

Ich warte seit ende 2002 auf die Wende, doch sie bleibt aus. Im Gegenteil die Preise steigen weiter.
In der Vergangenheit hat sich der Markt immer an den biblischen Ziklus gehalten = die 7 fetten und die 7 magere Jahre = also 7 Jahre Hausse gefolgt von 7 Jahre Baisse.

Doch diesmal scheint es anders oder wird einfach ein Zyklus übersprungen? WARUM?:O

Ich weiß es nicht.

Was die Übertreibung betrifft, habe ich mir neue Gedanken gemacht und komme zu einem erstaunlichen Resultat:
Die gebrauchten Immobilien sind bis zu 20 –30 % zu teuer ( in unserem Gebiet ) ABER;

Selbst bauen, ist noch in einer vertretbarer Bandbreite.

Beispiel:
1991 kostete ein m² ca. 70.000 Peseten ( Standart Qualität)
Heute kostet 1 m² ca. 750 euros / 125.000 Peseten ( Standart Qualität, aber besser als damals und mit Versicherung, etc..) Das sind knapp 80 % mehr für 13 Jahre = ca. 6% anno )
Das ist nicht übertrieben, und schon gar nicht für spanische Verhältnisse.
Zum Vergleich, gebrauchte Immobilien 1991 bis 2004 ca. 300 bis 400 % Steigerung. Hier liegt das Ungesunde .

Es wird zu lange jetzt die Entwicklung der letzten 13 Jahre zu schildern, nur so viel zu den letzten 4 Jahre. Man behauptet, dass ein Teil der Preissteigerung auf die EURO Einführung zurück zu führen ist ( Schwarzgeld). Andere haben Ihre Kaufabsichten zurückgestellt und in 2002 auf den Crash gehofft. DOCH DER KAM NICHT. Oder noch nicht.
Jetzt suchen diese Leute verzweifelt und vergeblich Schnäppchen oder noch Preiswerte Objekte. Da Sie aber nichts in dieser Richtung finden, reden Sie auch alle vom Crash und versuchen ihn herbei zu reden. VIEL MEINUNGS MACHEREI IN DER LUFT.

Rio, ich will Dir nicht zu Nahe treten, aber zwischen Deinen Zeilen höre ich ähnliche Töne oder irre ich mich?

Bei Deinem ( Eurem) guten Gehalt ist doch eine monatliche Belastung von 1200/1300 euros, zwecks Immobilien Kauf verträglich und könnte letztlich auch Sinnvoll sein.

Ein letztes Beispiel an dem man erkennen kann, was Immobilien zum Patrimonio bedeuten.

Die EX Schwiegereltern meiner EX Lebensgefährtin ( viele EX ) haben 1974 in Madrid ein Piso gekauft, durch Beziehung, Sozialwohnung , 3 Schlafzimmer, etc.. Preis ist Ihr/uns nicht bekannt. Kredithöhe auch nicht.
Vermutlich weniger als 1 mio Peseten. Der Mann, einziger Verdiener, hatte 6000 Peseten Gehalt ( Automechaniker ). Die monatliche Belastung war 1500 Pesten , 25 % des Monatsgehaltes. Kredit Laufzeit 30 Jahre.
In diesem Frühjahr hat er die letzte Zahlung geleistet. 9 euro monatlich!!! Als meine EX den letzten Besuch in Madrid gemacht hat, im Jahr 2000 war die Wohnung schon 25 MIO Peseten wert.
Ich glaube jeder weitere Kommentar dazu ist überflüssig.
Ich glaube jeder weitere Kommentar dazu ist überflüssig.
Rio, warte noch etwas ab und beobachte genaustes die Entwicklung. Vielleicht kommen Dir die Preise wieder entgegen.
Übrigens, die Vergangenheit hat gezeigt, dass wenn der Markt bricht, sind es 20/30 % in kürzester Zeit – max. 2 Jahre – und dann tummelt er sich 5 Jahre vor sich hin, bis max. 20/25 % unter Herstellungspreis.

Noch zum Schluss ein Wort an die vielen „ Klicker“ hier.

Sollt Ihr Fragen haben, dann stellt sie doch einfach.
Habt Ihr Wissen über den Immobilienmarkt, dann teilt ihn Uns mit.
Habt Ihr Kritik an dem Hier geschriebene( konstruktive ), dann lasst es Uns wissen.

Wir werden dadurch nicht dümmer und der Thread lebt von Kommentare, vernünftige und fundierte.

In diesen Sinne, noch viel Spaß bei dem schönen Wetter.

Tropezon, der Franzose der lieber in Spanien lebt.

[urseline]

etwas sehr interessantes zur preissteigerung

das nachbarhaus von bekannten von mir gehörte einer älteren dame ( Denia ) die mehrere immobilien besitzt.
diese haus ( 450 m2 grund, 4 schlafzimmer etc, pool, plus OG hatte sie vor 1,5 jahren zum kauf angeboten. sie hängte ein schild aus mit DM 180.000 !

das haus wurde bis vor 3 monaten nicht verkauft. die ftrau hatte sich besonnen und hängte ein schild hin mit 350.000 €
3 tage später war der kauf notariell besiegelt.

ich will damit sagen, daß die meisten aus D-mark €-euros machten. und es hat funktioniert und funktioniert auch heute noch, besonders an beliebten küstenregionen.

urseline

[rioja94]

hallo tropezon,

ich will keine baisse herbeireden -kann ich auch garnicht. ich orientiere mich nur nach den gegebenheiten und mache meine überlegungen daran fest.

für die von dir angesprochenen 1300 euro bekäme ich einen kredit von ca. 250.000 euro mit laufzeit 30jahre.
sicherlich könnte ich mir nun davon eine sanierungsbedürftige altbauwohnung kaufen, aber macht das sinn? nein!

es ist ganz einfach. man spricht bei diesen preisen hier keinen breiten markt mehr an (siehe durchschnittsgehälter). daher MUSS der markt sich regulieren, denn er lebt einzig und allein von nachfrage und angebot. die preise stagnieren momentan und ziehen (zumindest hier) nicht weiter oder nur minimal an - wie auch? das sind erste anzeichen einer abkühlung und deshalb warte ich weiter ab.

richtig ist, dass man schon seit einigen jahren auf eine abkühlung wartet.

aber du kennst ja die 2 gesetzmässigkeiten einer blase:

1. sie dauert länger als die allgemeinheit annimmt
2. sie platzt immer

spanien ist nunmal einer der kandidaten, die vor dieser gefahr stehen. kein grund jetzt in immos zu investieren - vor allem nicht, wenn man in einer der drei überbewertesten städte lebt .

wie gesagt: in 3-4 jahren kommt meiner meinung nach das böse erwachen. die leute weigern sich wohnungen zu mieten- das weisst du. man kauft lieber - koste es was es wolle. und das wird dem markt das genick brechen. solange die meite höher ist, als die hypoquote mag das okay sein. leider ist dem aber hier nicht so. wie es in anderen regionen aussieht, weiss ich nicht.

die wohnungen hier, werden immer etwas teurer sein als¡ in anderen regionen - das ist mir bewusst, aber wie will ich mit diesen preisen auf lange sicht einen markt ansprechen? das ist unmöglich.

deine beispiele sind nachvollziehbar. nun sieht es aber so aus, dass eine neue generation mit wohneigentum liebäugelt und sich eingestehen muss, dass dies nicht möglich ist. was passiert mit diesen leuten?

entweder sie setzen alles aufs spiel und verschulden sich bis über die halskrause, oder sie mieten. unterdessen bleibt aber der potenzielle käufer weg. wie reagiert der immomarkt?

hab am wochenende wieder die zeitungen durchgesehen. ich kann nur noch mit dem kopf schütteln.

an der strandpromenade (wohne in der nähe) hat man wohnungen gebaut - tolle dinger, mit glasfassade - 120m2. nur der preis ist etwas überzogen - 180.000.000 ptas - ca. € 1.2 mio. wie ich schon sagte, einfamilien oder reihenhäuser zu € 600.000 sind "schnäppchen"!

bei 20-30% preisrückgang, werde ich mich sicherlich nach einer wohnung umschauen - aber sanierungsbedürftigen schrott zu 250.000? nein danke

da muss ich wohl doch noch an die costa blanca ziehen um meine vorstellungen zu verwirklichen - wenn ich deine preisangaben so höre .

netten gruss
rio

[tropezon]

Hallo Urseline,

Auch so was soll es geben. Wahrscheinlich waren die Leute erschreckt vom billigen Preis.
Denia scheint eine eigene Stellung hier an der Costa Blanca zu haben. So viel ich weiß, handelt es sich bei den Ausländer mehrheitlich um Deutsche und Schweizer.

Verrät Dein Pseudonym eine Schweizer Herkunft?

Als fast Nachbarin kennst Du ja besten die Situation in unserer schönen Gegend.

Rio,

Mit dem „ herbeireden“ meinte ich nicht Dich persönlich, sondern generell die Medien.

Du hast schon recht, der Markt saniert sich von alleine sobald die Nachfrage sinkt. Aber wann wird das sein? Noch ist diese, zumindest bei uns, ungebrochen. Auch wenn die aktuellen Preise manchem die Sprache verschlägt. So würde ich sogar behaupten, dass das Interesse größer ist als die Nachfrage, denn so manche müssen letztendlich doch erkennen, dass Ihre Augen größer sind als der Magen. :O

Einerseits hast Du einige Vorteile ( schöne Stadt mit allem was das zu gehört nehme ich an, bessere Gehälter ) aber die Rückseite der Medaille sind eben höhere Preise.

Komm zu uns, dann kannst Du das Hauses eines Freundes übernehmen:

http://www.alteaproperties.com/catalogue/139/

oder das meiner Nachbarin:

http://www.alteaproperties.com/catalogue/178/



deine beispiele sind nachvollziehbar. nun sieht es aber so aus, dass eine neue generation mit wohneigentum liebäugelt und sich eingestehen muss, dass dies nicht möglich ist. was passiert mit diesen leuten?

Ja was wohl? Sie müssen warten, mieten, sparen oder erben . Und wenn der Spanier erbt ist sein ersten Gedanken IMMOBILIEN .

Du weißt sicher das Spanien das ERSTE LAND DER WELT ist dem die Einwohner prozentual in eigenen Vier Wänden wohnen, nämlich über 80% .

Im Vergleich Deutschland mit nur 33 %.

Dadurch ergibt sich zwangsläufig folgende Situation bei den Spanier und um bei meinem Beispiel von gestern zu bleiben ( die EX meiner EX )
Der Mann in Madrid ist 92 Jahre alt und wird mittelfristig zu Gott gerufen. Seine Wohnung wird verkauft. Nehmen wir an, sie ist mittlerweile 300.000 euros wert.
Jeder der 3 Söhne erhält 100.000 euros. Sie haben aber alle schon ein Haus, der älteste in Javea, der mittlere in Madrid und der jüngste in Calpe.
Es sind 5 Enkel da ( 2 +2 +1 ). Vier werden also 50.000 euros bekommen und sich eine Wohnung ( wenn möglich Sozial Wohnung als Anfang ) kaufen. Der letzte, Einzelkind, bekommt 100.000 euros. Der glücklich, aber der braucht sie auch weil er im Raum Düsseldorf arbeitet und dort alles teuer ist , er bezahlt 1000 euros Miete für .. na ja, es geht so. Aber sucht sich was anderes.

Siehst Du, so ist der Kreislauf in Spanien .

Noch ein Wort zu den Verkäufer.

Natürlich nutzen einige die jetzige Situation um Kasse zu machen. Und Teilweise für Steine die Sie Haus nennen . Auch sterben ältere Leute oder „tauschen“ Ihr größeres Objekt gegen ein kleineres.
Doch das Gros der Hausbesitzer bleibt bei Ihrem Eigentum, und somit ist Ihnen ein „Crash“ absolut egal. Der „Buchverlust“ ist nur vorübergehend. Wie ich schon am Anfang mal erwähnte, nach der Baisse kommt wieder die Hausse, und jedesmal geht sie HÖHER .

Liebe Grüße an alle Leser.

Tropezon

[rioja94]

hallo zusammen,

ja richtig, wer ein haus zur selbstnutzung hat, dem sind die schwankungen egal. schliesslich profitiert er täglich davon (falls schuldenfrei). das steht ausser frage. das ist ja auch das ziel der masse - im alter eigentum zu besitzen und so mit der rente (ohne abstriche) gut leben zu können. ist auch mein ziel.

momentan fühle ich mich unter anlagetechnischen gesichtspunkten aber mit meinen aktien wohler als mit immo,s.

ich mach,s heute mal kurz.

bis bald,
rio

[tropezon]

Oh,Oh, RIO, :O

aber mit meinen aktien wohler als mit immo,s.

Das ist doch nicht Dein Ernst.

Warum glaubst Du das die Immobilien so steigen Weltweit? Doch nicht weil die Aktien so sicher sind. Oder?

Ich habe schon vor 2 Jahre in einem anderen Thread, den Nachweis gebracht, dass seit dem Beginn der Aufzeichnungen im DowJones, die Immobilien langfristig IMMER die Aktien geschlagen haben.

Und jetzt bei der aktuelle Weltweite miese Konjunktur, wo doch die meisten Aktien überbewertet sind und kurz- spätestens mittelfristig ein erneuter Crash die Weltbörsen erschüttern wird, sagt Du so was.

Du siehst doch, dass die Industrie nur noch Gewinn machen kann, indem sie Ihre Kosten reduzieren, aber nicht weil die Umsätze steigen. Und Kosten reduzieren heißt Leute zu entlassen. Sollen dann die Arbeitslosen mit Ihren verdammt niedrigen Einkommen die Konjunktur ankurbeln.

Sie sägt den Ast ab auf dem sie sitzt.

Nimm das Beispiel Siemens. Die Arbeitnehmer , Dumm und Solidarisch , akzeptieren mehr Arbeit bei gleichem Lohn und Streichung einiger Zusatzleistungen um die Arbeitsplätze von 2000 Mitarbeiter zu sichern für 2 Jahre. ABER IN 2 JAHRE WERDEN DIE ENTLASSEN, SO SICHER WIE DAS AMEN IN DER KIRCHE:

Heute kommt Mercedes mit ähnlichen Forderungen und so wird es jetzt weiter gehen. D.h: immer mehr Leute mit weniger Geld und Konsum Lust.
Dazu kommt, dass China mit Ihrem immer größeren Bedarf an Rohstoffe, die Preise hoch halten wird, auch die Ölpreise. Aber billige Produkte auf den Weltmark schmeißt.

EIN TEUFELKREIS MIT SCHLIMMEN ENDE.

Ich spekuliere zwar auch an der Börse, aber mit Optionsscheine. Rein und Raus am gleichen Tag. Gewinn oder Verlust.

Nein RIOJA, tu Dir das nicht an.

Hinter Aktien stehen keine Werte, nur Luft gedeckt durch manipulierte ( amerikanische ) Bilanzen, die keine sind in unseren Augen. Wenn die Geld brauchen, vermehren Sie die Aktien schneller als CHRISTUS Fisch und Brot.

Aber jeder wird selig à sa facon, sagt der Franzose.

In diesem Sinne. Ai Senor,.. la vida.

Tropezon

PS wo sind die andere 60 Leser von Heute? Keine Meinung?

[urseline]

tropezon

leider kein schweizer paß, naja, ich lache dafür täglich über die saudumme sozialistische bunderegierung, echt die ist der torale hammer ( egal, alle in einen sack, rot-schwarz-grün-blau-gelb-rosarot ) und druffhauen bis die schwarten krachen.

ich erinnere mich an die worte meines großvaters der da immer sagte: Du brauchst nen großen acker mit haus und brunnen, gesunde hände, dann kannst deine familie ernähren.

wie wahr, in bezug auf heute, bauern mit land ham noch nie verloren, so auch heute, ich meine land und immos bringen immer brot als ertrag.

wenn die sozis - und andere - dieses europas ihre reformen beendet haben, haben wir 100 % zu wenig sozialwohnungen deren miete der staat zahlen muß.

noch was, vor 100 jahren mußte in deutschland jeder noch holz + kohle in seine arbeit mitbringen damit er es mal warm hatte, das war grundvorraussetzung für ne arbeit.
und heute ? mitspracherecht, betriebsrat, 6 wochen bezahlter urlaub, 6 wochen lohnfortzahlung bei krankheit, blaumachen, krankschreiben wenn ein furz im bauch rumgeht ...... ladenschlußgesetzt. hejo, einer der größten maulkörbe. was erlaubt sich eigentlich der scheiß deutsche staat, daß er selbstständigen vorschreibt wann er arbeiten darf ? völlig idiotisch.
und heute beschwert sich jeder wenn sozialleistungen gekürzt werden, immer höhere steuer,alle sind schuld, jede regierung, weil keine regierung fähig ist wirklich zu regieren, alles affentheater.

jetzt wird bauzuschuß gestrichen, weniger abschreibung, baufirmen wie auch andere firmen sparen, entlassungen, weniger konsum, das eine gibt das andere, eine kette bis zum kollaps - in deutschland - und der kommt demnext in diesem theater. firmen müssen sich gesundschrumpfen, wichtige produktionen nach ( china ) verlagern um gewinne zu erzielen ) nordafrika auch.

da sag ich nur, wohldem der sein häuschen hat und wenns nur 50 m2 sind. und noch schöner ists wenn das an der costa blanca steht, hier hat man wenigstens noch lebensqualität, und vieeeeeeeel sonne, eben alles was man so in deutschland vermißt.

der preisrun an der küste wird weitergehen, kommt fast nicht zum rückschlag eher mäßiger stillstand. hast du 2 oder gar 3 immos bist du bestenes bedient, was das an saisonmiete einbringt ist möglicherweise allemal besser wie ne deutsche rente vom deutschen staat, denn der bescheißt nur legal, per gesetz.

irgenwie stimmt das alles net mehr in D und nicht erst seit gestern. ich denke an mich und nicht an die erben, wenn ich den löffel abgeb kanns ja sowieso wurscht sein, da meine nachkommen bestens versorgt sind. gottseidank.

ich sag da nur - und rate es jedem, raus aus Deutschland so schnell wie möglich, in spanien hast du noch lebensqualität.

im großbereich denia wohnen ständig mindestens 20.000 deutsche ganzjährug, gefolgt von engländern, schweizern und holländern. natürlich auch die spanier und doch einige franzosen. langsam vermehren sich hier aber auch die russen wie die kanalratten.

stell dir mal ein spanisches feuerwerk oder stiertreiben in deutschland vor - nicht auszudenken ! scheiß deutsche beamtenidioten, die richten sich selbstz samt dem volk in grund und boden.

auweia, soh sehe ich das. mit euren fakten kann ich leider nicht mithalten, ich weis nur eines, hier geht es mir bedeutend besser als in D, schon alleine der lebensqualität wegen.

achja, lieber geh ich pinksheet zocken als in den nexten 3-5 jahren nochmal in eine deutsche aktie zu investieren, ausgenommen allianz bzw. münchener rück, das sind die kommenden renner.

gruß urseline

[rioja94]

tropezon,

keine bange, bin nicht neu im geschäft . die zeiten der buy and hold strategie sind laaaaaaange vorbei. ich handel nur nach charttechnik mit sl strategie - anders geht es nicht, wenn man auf dauer erfolg haben will. bin mir durchaus der desolaten lage bewusst und sicher mich natürlich ab.

..........besser so - im haifischbecken !

na? kommt nun die sommerrally? ich hab mal ein paar stop buy,s gesetzt.

bis dann
rio

[rioja94]

so, freitag ist stammtisch angesagt - der erste.

schön bunt

von nord bis süddeutschland ist alles vertreten

das gibt wieder gaudi. sind auch ein paar iren dabei - mein gott, können die saufen - ist ja schon beängstigend.

tropezon, alter franzose

wir fahren mit freunden (die auch kinder haben) ab und an nach frankreich rüber. du kennst sicherlich "landas". da kann man schöne mobilhomes mieten. ist eine bewaldete gegend mit vielen radwegen, spielplätzen, swimmingpools, grillplätzen etc. - feine sache!

san sebastian ist ja auch nur 20km von der grenze entfernt - so sieht man mal was anderes.

hoffentlich spielt das wetter mit.

bis denne
rio

ach ja: bezüglich der sorgen in der grossindustrie - wir sind zulieferer für VW. da sieht es ähnlich aus wie bei simens oder daimler .

[rioja94]

urseline,

noch nicht über einen sprung nachgedacht? ich meine, du bist ja schon mit land und leuten vertraut .

immer im august ist hier die "semana grande" (grosse festwoche). da präsentieren sich 7 verschiedene länder mit ihrem feuerwerk. dann haben wir noch das kinofestival (auf MTV zu sehen), die jazzwoche, die beachevents (MTV), etc, etc. mich beeindruckt das enorme kulturelle angebot. da lassen sich die städte richtig was einfallen und kosten.

gruss
rio

[urseline]

jou, die ecke denia gefällt mir persönlich sehr gut. da bin ich seit fast 2 jahren, zur miete, sehr günstig, 500m zum meer. das 4 jahre neue reihenhaus wird erworben zum superschnäppchenpreis, zeitraum steht fest.

hatte in den 90 jahren 7 jahre in süd-californien gelebt, danach ein paar jährchen wieder deutschland. und das hat mich kaputtgemacht. bin froh hier zu sein, hier kan ich leben nach echter lebensqualität. mir wird echt schlecht wenn ich an deutschland denke, mir tun nur die leute leid die wegwollen und nicht wegkönnen. nichtmal 1 besuch für längere zeit in d würde mich reizen, nul und nichts. wenn ich daran denke nach D zu müssen schnürt es mir die kehle zu.

wie gesagt, ich bin froh hier zu sein und kann es jedem nur wärmsten ans herz legen. ach wär ich doch in california geblieben oder 20 jahre früher hierhergekommen.

grüße an alle - urseline

[rioja94]

ich hab mal für ein jahr in argentinien gelebt - bin froh, dass ich nicht dageblieben bin .

ist nix für mich!

californien muss doch auch super sein! dann kennst du sicherlich baja california - in mexico???????

bin gerade an einer kanadischen aktie dran, die dort zusammen mit anglo american explorieren wird!

kennt ihr cadaquez- bei barcelona/rosas??????

da bin ich ab und an mal (ferienwohnung vom onkel meiner frau)

bis denne

[kickaha]

@ 35 Tropezon

wenn immer mehr Leute immer weniger Geld haben, dann werden auch immer weniger Leute immer weniger Immobilien kaufen (oder zu einem immer niedrigeren Preis).

Wenn den Menschen das Geld ausgeht, dann wird zuletzt bei der Nahrung gespart. Ich habe vor einiger Zeit gelesen, dass in D-Land mittlerweile ca. 20% der Wohnmietverhältnisse nicht mehr bedient werden (weil die Mieter zu wenig Geld haben).

Ich teile deshalb rioja`s Meinung, das die Preise fallen werden und zwar Europaweit.

In bestimmten Lagen werden die Preise vielleicht langsamer fallen, aber nieder kommen werden Sie trotzdem. Die Bevölkerungsstruktur ist in allen europäischen Staaten nahezu gleich (egal ob in Skandinavien, Benelux, Mittel, Süd oder Osteuropa). Das bedeutet dass alle Staaten überaltern und auch bei den Immobilien Das Angebot die Nachfrage übersteigt.

Es wäre sehr freundlich, wenn Du mir den Thread nennen könntest,wo du bewiesen hast, dass Immobilien immer Aktien geschlagen haben (in welchen Zeitintervallen hast Du das betrachtet?).

Viele Grüße aus dem heute mal sonnigen D-Land.

Gruß Kickaha

[kickaha]

Hey rioja, dann kennst Du sicherlich auch die Region um Pallafrugel/Begur/Pals oder?

Gruß Kickaha

Noch 1 und 1/2 Woche, dann bin ich auch in meiner 2.ten Heimat

[Saratow]

@urseline
original geschrieben von urseline:

" im großbereich denia wohnen ständig mindestens 20.000 deutsche ganzjährug, gefolgt von engländern, schweizern und holländern. natürlich auch die spanier und doch einige franzosen. langsam vermehren sich hier aber auch die russen wie die kanalratten. "

" langsam vermehren sich hier aber auch die russen wie die kanalratten. "


...sehr offenherzige, jedoch bedrückende Formulierung, welche Einblick in die Seele freigibt...

Problem: Insider wissen, das ein Teil der einheimischen Spanier in ihrer Seele dieselbe Formulierung verwahren. Allerdings steht dann hier statt die "russen" ,die "deutschen" . Denn wofür sollten sie diese lieben ? Dafür, daß sie überheblich wie urseline dahinstolzieren oder ihnen die Immobilien wegschnappen bzw. die Preise anheizen?

Paß gut auf Dich auf, Urseline, daß Dir nicht mal Einheimische über den Weg laufen, die genau so denken wie Du...
...sie könnten Dir arg die Ohren langziehen...

[Saratow]

merke:

Des Deutschen Geld ist beliebt allerorten, er selbst ist es mitnichten !

[lindlar]

..heute interessanter bericht zum thema "i-blase" in der
welt am sonntag.....

[tropezon]

Urseline,

na, da hast jetzt aber erst mal dick abgeladen

ich erinnere mich an die worte meines großvaters der da immer sagte: Du brauchst nen großen acker mit haus und brunnen, gesunde hände, dann kannst deine familie ernähren.
Aus diesem Grund habe ich mir Hier eine Finca gekauft mit 14.000 m².

Aber ich muss „ Saratow“ recht geben, zügle Deine Zunge ( in diesem Fall die Hand). Russen und andere Nationalitäten sind keine „Kanalratten“ sondern Menschen wie Du und ich.

reihenhaus wird erworben zum superschnäppchenpreis Gibt’s das noch?

Saratow,

keine Drohungen bitte. Sie dienen nicht der Gerechtigkeit.

Des Deutschen Geld ist beliebt allerorten , Das war einmal....

Rioja,

Na, dann bin ich ja beruhigt wenn Du SL gesetzt hast. Hältst Du sie auch ein? Sommerrally?? Que es?? Scherzbold.

Cadaquez liegt in einer schöner Bucht. Dali hat doch au dort gewohnt. Gibt gute Restaurants in der Gegend. Habe bekannte die in Rosas wohnen und auf meiner Durchreise nach Frankreich, bleibe ich schon ab und an ein Tag.

Kickaha,

Es wäre sehr freundlich, wenn Du mir den Thread nennen könntest,wo du bewiesen hast, dass Immobilien immer Aktien geschlagen haben (in welchen Zeitintervallen hast Du das betrachtet?).

Hätte ich ja selbstverständlich gemacht wenn ich noch genau wüsste wo er ist. Ist mit Sicherheit bei den „ 50er“ , mein Heimat Forum, aber wo genau?

Ich hatte damals als Ausgangsbasis die Gründung des Dowjones genommen 1896 und die Periode ab dem Crash 1929/34. Verglichen habe ich Der DJ Index mit Festverzinslichen Anleihen / Autos Preise / Immobilien Preise die ich irgendwo in Zeitungsartikel von damals gefunden hatte.
Die Reihenfolge war: Immo – Renten – Aktien.

wenn immer mehr Leute immer weniger Geld haben, dann werden auch immer weniger Leute immer weniger Immobilien kaufen (oder zu einem immer niedrigeren Preis).

Da bin ich anderer Meinung. Es gibt Geld mehr als je , doch in weniger Hände als früher denn so langsam, aber sicher, sinkt die Mittelschicht ( die sogenannte Bourgeoisie) in die Bedeutungslosigkeit . Aber die Leute die Geld haben suchen immer mehr sichere Anlagen , langfristig, und das sind die Investoren in Immobilien.

Aber, um nicht missverstanden zu werde: ich habe bereits unter # 30 geschrieben, dass ich seit 2002 auf die Immobilien Baisse warte. Und KLAR wird sie auch kommen, nur weiss ich nicht wann und in welchem Umfang. Doch ich wiederhole mich gerne:

Danach steigen die Preise wieder höher und werden 50 bis 100% über den heutigen Preise liegen, bevor die nächste Baisse kommt.

Wer Lust hat sich etwas besser zu informiere:

Erstmal
Wasser au die Mühle deren die den Immobilien Crash kommen sehen.



http://www.rbi-aktuell.de/Wirtschaft/06072004-03/06072004-03…


Lesen Sie bitte sorgfältig die 2 letzte Absätze und hautsächlich auf die letzte Prognose und der Tag an welchem dieser Satz geschrieben wurde.

http://www.goldseiten.de/content/kolumnen/artikel.php?storyi…


Ich gebe zu es ist nicht einfach zu lesen, aber sehr interessant und spannend wenn man gleichzeitig mitdenkt und die aktuelle Situation vor Augen hat.

Lesen Sie langsam und am besten manche Sätze 2 mal.

Aufmerksame Leser werden vielleicht einige Parallele zwischen 1929 und der heutige Situation erkennen.
Ich hätte ja gerne wichtige Passage unterstrichen aber es sind so viele..

Wer aufmerksam gelesen hat, wird festgestellt haben, dass die Folgen eines Crash ( Börsencrash) diejenigen katastrophal trifft, die Ihre Verschuldung zum Kauf von Konsumgüter genutzt haben. Die Immobilien „ Verschuldeten“ kommen da besser weg, da Sie Ihre Kredite für Wertbeständige Güter verwendet haben, um somit immer noch Mietfrei sind.


( Unter Konsum verstehe ich die tägliche Nahrung )

Was Amerika uns vormacht ist verrückt und Verantwortungslos, und wenn der Crash diesmal kommt, kann ich nur sagen:

Wehe dem, der keine Immobilien hat.
.
Über Schuldenkrise

http://www.goldseiten.de/content/kolumnen/artikel.php?storyi…

Und zum Abschluss :

http://www.pressefach.info/direktanlage/200407-Vortrag%20Rol…

Gute Lektüre und ein Zitat:

Der eine wartet, bis die Zeit sich wandelt, der andere packt sie kräftig an und handelt.

Dante Alighieri

Buenas Tardes

Tropezon

[tropezon]

lindlar

welchen Artikel meinst Du?

Kannst mal den Link reinstellen? Danke.

Tropezon

[urseline]

ja, ja, ja,
hätt ich mir denken sollen daß da böse kritik aufkommt, ich meine das mit den russen.

aber, wenn Saratow das wenigstens richtig interpretieren würde hätte er nicht diese kritik geschrieben, denn ich habe die vermehrung auf die knalratten als beispiel bezogen, nicht auf die russen! wenn man richtig liest und richtig denkt ist das wohl klar - oder nicht ? demnach ist ein russe keine kanalratte wie das saratow verstanden hat.

und, die deutschen werden in spanien unter anderem mit einem schimpfwort bedacht, die deutschen sind die " Quadratos ". wie man das auch immer auffassen mag, aber hier ist z.b. das wort quadratos direkt auf die deutschen gemünzt !


ich will und brauche mich in keinster weise zu rechtfertigen, hab das obige nur zur klarstellung reingeschrieben.

und saratow, du schreibst

" Paß gut auf Dich auf, Urseline, daß Dir nicht mal Einheimische über den Weg laufen, die genau so denken wie Du......sie könnten Dir arg die Ohren langziehen... "

genau dieser satz paßt auf jede nation dieser welt saratow, ich habe die meisten jahre meines bisherigen lebens in multikultureller umgebung genossen, und das ist gut so. ich achte jeden mensch als mensch, das bedeutet aber nicht daß ich alle mag, es gibt auch abneigungen gegen gewisse völker und menschen, und die hat wohl jeder.

saratow, du schreibst " ...sehr offenherzige, jedoch bedrückende Formulierung, welche Einblick in die Seele freigibt... " aber hejo, ich habe klar und verständlich formuliert, darüberhinaus gibt das absolut keinen einblick in eine seele - meine meinung.

für mich ist wichtig, ich bin gesund, möchte noch lange leben, und ich liebe den frieden. deshalb versuche ich mit allen menschen in frieden zu leben, was mir weitestgehend gelungen ist. und darauf bin ich stolz.

wer lesen kann ist klar im vorteil, wer dazu noch gelesenes richtig verstehen ist noch mehr im vorteil - nix für ungut, ich denke daß anderen eher die ohren lang gezogen....

ansonsten ist mir wurscht wie du darüber denkst, gedanken sind frei und ich werde mich damit auch nicht mehr beschäftigen.

tropezon,
was saratow mir schrieb mit den ohren lang ziehen fasse ich nicht als drohung auf, eher als mißlungener versuch eines ratschlages, doch auf solche ratschläge kann ich gut verzichten.....

tropezon, ich glaube du hast das mit den kanalratten auch mißverstanden, hätte ja auch meerschweinchen schreiben können oder blattläuse, der bezugsvergleich dient ja nur als mengenangabe, sonst nix, auch die deutschen sind in spanien eigefallen wie die heuschrecken, deshalb ist ein deutscher noch lange kein meerschweinchen oder heuschrecke.
mir wurschtegal wie ihr das versteht

ja claro, es gibt noch solche schnäppchen und ich bin froh darüber. achja was schreibt da saratow noch ... " Dafür, daß sie überheblich wie urseline dahinstolzieren oder ihnen die Immobilien wegschnappen bzw. die Preise anheizen? "
wohl ein schlechter witzt von saratow, he he das faß ich ja fast als beleidigung auf - ohhhh mannn

meine meinung, die spanier sind mit eigentum so satt das kannst du dir vielleicht nicht vorstellen, die spanischen baufirmen bauen die häuser und wohnungen hier nicht nur für spanier, sondern bestimmt zu 90 % für besser betuchte urlauber die solche teile überteuert kaufen. und der euro hat das seinige dazu beigetragen. ebenso die deutschen und andere - auch spanier!, die jetzt eben den großen raibach machen wollen und phantasiepreise verlangen. und viele gut betuchte spanier kaufen auch solche objekte.

jeder versucht doch so billig wie möglich das zu bekommen was er sich wünscht - oder ? so ich auch, klappts heute nicht dann morgen oder nie, deswegen macht micht das nicht krank und schon gar nicht überheblich !

urseline

[rioja94]

n, abend zusammen ,

freut mich ungemein, dass das thema "i-blase" (lindlar) so aktiv in den medien diskutiert wird - trotzdem scheint die masse (hier in spanien) diese akute situation nicht sehen zu wollen. so ist es - es ist eine art ohnmacht zu spüren. man weiss nicht, wie man mit der situation umgehen soll. ich las am freitag (google - burbuja inmobiliaria) einen beitrag einer bekannten spanischen bank mit folgendem wortlaut:

"ein platzen der immobilienblase halten wir für unwahrscheinlich, weil sie keinen interessiert"

man lasse sich das mal in ruhe auf der zunge zergehen. es ist nicht nur unverantwortlich hunderttausenden jungen familien, die sich mit mühe und not die monatliche quote vom mund absparen, zu unterstellen, dass ihnen die preise egal wären - nein - es ist eine frechheit, bei der mir die worte fehlen. sowas von einer bank, die einen gewissen einblick in die wirtschaft haben sollte. das kann man nur als absolut unprofessionell deuten. wie gesagt - es ist die zu spürende ohnmacht der situation gegenüber.

es wird crashen!!!

tropezon ,

schöne beiträge, die du da reingestellt hast. die daten sagen alles und wer sie lesen kann und versteht, der weiss, wie es in 2-3 jahren aussehen wird. der bogen ist überspannt!

aus deinen postings sehe ich, das die preise in deiner region zwar hoch aber noch moderat sind. deswegen existiert auch nicht diese besorgnis wie hier. schau mal aus die seite http://www.diariovasco.com
unter anzeigen in guipuzcoa/ san sebastian.

schau es dir an und bilde dir deine meinung - du wirst leicht erkennen: es ist 5 vor 12!

wie man an der costa blanca einen immobilienmarkt bei diesen preisen stabil halten möchte, bleibt mir ein rätsel. mit touristen ist das nicht machbar, da die immos nun mittlerweile deutsches niveau und mehr erreicht haben. das war vor 15 jahren - finca für 25.000 euro.
zu deinem ersten link: auch ich rechne mit dem schlimmsten und ich bin weiss gott von natur aus kein schwarzmahler oder ewiger pessimist. die daten sprechen für sich - leider.

wann es soweit ist? orientieren wir uns an den zinsen! glücklich derjenige, der schuldenfreises eigentum hat oder eine niedrige quote.
leider wird es vor allem junge leute und familien treffen. leute, die sich in den letzten 3-4 jahren einen "vermeidlichen" traum gegönnt haben und diesen bereit waren mit 50% oder mehr des familiennettos zu finanzieren! und das sind nicht wenige. man sieht es an der marktentwicklung. es hätte nie zu dieser situarion kommen können, wenn nicht dieser massive kaufdruck auf "teufel komm raus" vorhanden gewesen wäre.
wer die preise in barcelona, madrid und san sebastian kennt, wird nicht den geringsten zweifel haben, das es nur einen weg geben KANN. nun sieht es auch dazu noch so aus, dass die am schwersten betroffenen gebiete die industrialisierten sein werden. da wo geld verdient wird, da wo die kaufkraft am grössten war. ein verfall der preise, der durch absatzschwierigkeiten zustande kommen wird, wird gleichzeitig die baubranche hart treffen und somit die leute, die in dieser branche arbeiten. hier rechne ich mit massiven entlassungen. ihr wisst ja, mit wieviel % der bausektor zum PIB beiträgt. ohne bausektor geht hier NIX mehr in sachen wachstum. die spirale setzt sich so langsam in gang.
nur von tourismus kann ein land nicht leben und der geldbringende ausländer nicht den immo markt am laufen halten.

einen netten abend wünscht

rio

[was]

Hallo allerseits,

lese diesen Thread hier auch ganz gerne und bin auch regelmässig da, aber halt etwas schreibfaul.

Wie ich schon vorletzte Woche sagte, habe ich nun mein Anwesen auf den Balearen (zum Glück) noch gut verkaufen können. Ich war 10 Jahre da und habe das Wachsen der Blase täglich mitbekommen. Heute legt man schon für einen renovierungsbedürftigen Schuppen
und das auch noch in einer miserablen Lage, eine halbe Mio € hin. Die Preise in den Fenstern der Immo-Läden der Stadt sind oft nur noch zum Kopf schütteln.
Für den Erlös aus meinem Verkauf würde ich jedenfalls was Gleichwertiges hier nicht mehr finden. Das ist mitunter ein Grund warum ich nun die Balearen verlassen habe. Das Leben ist hier nicht mehr zu bezahlen. Vor 3 Jahren wurden z.B. für eine Tasse Cafe noch 100 bis 150 Peseten genommen, heute sind es ab 1,60 bis 2,50 € . Und so geht es mit allem. Nur noch Abzocke.
Aber ich wollte eigentlich auf was Anderes raus: Ich hatte mein Anwesen bei 3 versch. Immo-Büros rund 2 Jahre im Angebot. Zuerst rund 100`000.- € billiger. Es kamen nur Immo-Touristen vorbei, bei denen ich schon am Eingangstor sagen konnte, dass es wieder verschwendete Zeit sein würde, weil die das nötige Kleingeld dazu nicht haben.
Macht halt Spass, statt immer nur am Strand zu liegen, ein bisschen schöne Häuser angucken und träumen.

Jedenfalls, im ersten Jahr kamen viele „Interessenten“ und in den letzten 12 Monaten komischerweise keine „Sau“ mehr.
Ich hatte dann den Käufer übers Internet gefunden. Nach dem Abschluss besuchte ich alle Immob.-Vermittler, um meine Fotos wieder ab zu holen usw. Dabei wollte ich wissen wieso man mir seit so langer Zeit niemand mehr vorbei schickte.
Die Antwort war überall die selbe, ich zitiere:“ Die letzten 2 Jahre( 01 / 02 ) waren sehr hart,aber was wir jetzt sehen, (03 / 04) ist eine ausgemachte Kriese. Es gibt kaum noch eine Nachfrage nach Objekten über 300`000.-€. Die Engländer sind fast ganz weg als Käufer und die Deutschen sind auf der Verkäuferseite. Es gibt zurzeit allein auf diesem kleinen Ibiza über 1000 Häuser
im Angebot, und vielen steht das Wasser am Hals. Einige werden in den kommenden Monaten, Jahren verkaufen müssen.“ Zitat ende.
Ich möchte nicht wissen wie viele Häuser im wesentlich grösseren Mallorca zu verkaufen sind. Die einzigen, die zurzeit noch kaufen sind Italiener. In meiner Gegend gingen in kurzer Zeit 2 Häuser an Italiener weg.

Ich bin also auch davon überzeugt dass es in den kommenden 3 Jahren massivst nach unten gehen wird, (in Spanien)!
Fazit: Also jetzt ist sicher nicht der Zeitpunkt am Mittelmeer zu kaufen. Ich werde jetzt mein Geld für die nächsten 3 Jahre woanders parkieren und werde mich „schlafen“ legen, (a la Kostolani), und dann sehen wir weiter.

Schöne Zeit an Euch alle, und haltet mir den Thread aufrecht oben!

(übrigens, wäre es doch schön, wenn wir „Halbspanier“ uns mal zum Grillen bei jemandem mit Garten, (spanisches Festland oder Inseln) treffen könnten. Ich mach den Vorschlag dass jeder Geladene genügend Grillzeugs und Getränke mitbringt. Ein Plausch-Weekend ! )

Macht mal Angebote!

[lindlar]

hier der link:
www.wams.de/data/2004/07/18/306828.html
(sorry, anders bekomme ich es leider nicht hin:cry

übrigens: hat einer eine meinung zu südafrika?

würde mich interessieren......

[rioja94]

@WAS

interessanter artikel! genau das ist der grund, warum die preise momentan stagnieren. der charttechniker würde sagen "topping out"!

nach einer topping out phase kommt der fall. fragt sich, wie lange die phase dauert - aber mir den von dir angegebenen 3 jahren stimme ich überein .

bin gespannt

gruss
rio

[rioja94]

www.wams.de/data/2004/07/18/306828.html

[rioja94]

http://www.wams.de/data/2004/07/18/306828.html

[tropezon]

Hallo,

wer den Artikel in der Welt am Sonntag richtig gelesen hat, müsste auch die Quintessenz ziehen, und die wäre.....

Ja, der ABSOLUTE CRASH.

Ich habe die Erklärung schon gegeben aber noch mal zur Verdeutlichung.

Wenn die Zinsen steigen, sind hauptsächlich in den USA die Immobilien Besitzer stark in der Bredouille, denn Sie haben Ihrer höhere Kredite zum Konsum benutzt und müssen jetzt Geld zurück geben, daß Sie nicht mehr haben.
Also sind Sie gezwungen Ihre Aktien zu verkaufen um die Forderungen der Banken zu befriedigen. Ergo: Crash der US Aktienmärkte und wie jeder weiß, folgt Europa auf der Stelle
( Rioja—Sommerrallye auf Amerikanisch-- )

Da in Europa die Kredite Zweck gebunden sind, ist die Situation hier auch zu differenzieren.Aber wird trotzdem nicht einfach zu meistern sein.

Rioja,

ich habe den Artikel http://www.inverca.com/i_analisis.php sorgfältig gelesen.
1) Klasse dieser Termometro de inmobiliario.
2) Die Preise im Baskenland sind bis zu 20% teuerer als der spanische Durchschnitt
3) Die Nachfrage hat sich bereits beruhigt, somit auch die Preis Entwicklung
4) Und zu letzt:
Descenso de la demanda

Si no se producen modificaciones sustanciales en el crecimiento económico o en los tipos de interés, es previsible que en lo que resta de 2004, se mantenga el clima de confianza que genere una demanda suficiente para absorber la oferta de vivienda existente.

Die Betonung liegt auf dem Wort „ substanciales“.

Ich glaube Du unterschätzt etwas die spanisch Bevölkerung.
Mag sein, dass es in San Sebastien anders ist, aber hier scheint die spanische Welt ( Ich will sagen: hauptsächlich der Familien Sinn ) noch in Ordnung zu sein.

Nur ein Beispiel.

Meine EX pflegt zur Zeit täglich eine Person im Krankenhaus. Im 2 ten Bett liegt ein Spanier, 86 Jahre alt, der Ihr folgendes erzählt hat.
Er hat sein Leben lang als Gärtner gearbeitet, sein Frau hat in einem Lokal bedient.
Seine 4 Kinder haben alle ein eigenes Geschäft ( was immer das auch heißen soll) und eine eigene Wohnung/ Haus, Zur Zeit hat er 10 Enkelkinder und bald wird er Urgroßvater.
Ihre Rente ist höher als Ihr früheres Gehalt und Sie können sie nicht ausgeben.
Am Ende des Jahres wird Ihr gespartes zusammen gerechnet, durch 4 geteilt und den Kinder geschenkt.

WAS SAGT IHR DAZU

WAS,

nicht so schreib faul, raff Dich zusammen.
Bei uns kostet ein cafe solo immer noch 0,80 bis 1,00 euro. Und ein 3 bis 4 Gängiges Menu in einem spanischen Restaurant ab 6,50 bis 7,00 euro.

Dein Vorschlag „ Grillfest und Plausch-Wochenende“ ist OK, mein Grundstück ist groß genug und ich empfange euch gerne.

http://www.infoville.es/Main?ISUM_Portal=68

http://www.ctv.es/USERS/altea/costablanca.htm


Lindlar,

Was meinst Du mit Meinung zu Südafrika? Immobilien? In meinem „ Heimat Forum „ die 50-er“ haben wir ein Thread über unsere nächst Jährige Südafrika Reise:


http://www.wallstreet-online.de/ws/community/board/threadpag…

Der Organisator „ blieni“, ein sehr netter Kerl, wohnt in Südafrika. Der kann Dir über alles Auskunft geben.
Du kannst Dich ja uns anschließen. Wir freuen uns über jedes „ neues Gesicht“. Er oder Sie muss nur sympathisch sein und die normale Anstandsregeln respektieren .

Übrigens, wir hatten unser 3tes Internationales Jahrestreffen hier in Spanien.

Schönen abend allerseits.

Tropezon

[was]

von tropezon

„Dein Vorschlag „ Grillfest und Plausch-Wochenende“ ist OK, mein Grundstück ist groß genug und ich empfange euch gerne.“

Das ist ja mal eine nette Geste! Danke schon mal im Voraus!!!
Jetzt müsstest DU gelegentlich ein geeignetes Weekend bestimmen und Anmeldungen entgegennehmen, mit einem Anmeldeschluss der 2-3 Wochen vorher endet, damit wir hier im Board sehen und entscheiden können, ob sich die Anreise auch lohnt.
Es macht nämlich nicht so viel Sinn wenn man dann zu 2. oder dritt herumsitzt, (denke ich mal.)
Also Leute, Halbspanier, wie groß ist Euer Interesse???? Zum Beispiel 2. Hälfte August!?
Oder was denkst Du tropezon???

Ich z. B. würde dann von Cran Canaria kommen wo ich z. Z. ein Haus gemietet habe.
Hier glaube ich, kann man gut überwintern.

Also, - sagt mal was dazu

Es grüsst was!

(Und ich würde mich echt freuen, nette Leute aus dem Board in Spanien zu treffen, für einen netten Höck beim grillen.)

[lindlar]

@ tropz.
vielen dank für deinen hinweis.....man kann schon ins schwärmen kommen......

bei meiner frage ging es mir - als alternative zu europa und den usa - um immobilien in RSA;
lohnt sich ein einstieg? ist es schon zu spät?
wer erfahrungen hat, oder hinweis auf entsprechende
sites, TAUSEND DANK

[rioja94]

tropezon,

gute idee, das mit der grillrunde! unser kleinster ist gerade 2 monate alt - hoffe ich kann mich freimachen!!!!

was die sommerrally betrifft; ich hatte nur gefragt, ob ihr der meinung seid, dass eine kommt - nicht behauptet, dass sie kommt!

momentan läuft doch ein netter sell off. ich hab mich schonmal gestern mit evotec (3.1) und heute mit aixtron (4.58) versorgt - alles erste posis. bin gespannt!

gruss
rio

[kickaha]

@Tropezon

zunächst herzlichen Dank für die Einladung, ich freue mich immer nette Menschen kennenzulernen (und "Halbspanier" ganz besonders).

@47
ich sehe das schon auch, dass sich das Vermögen auf immer weniger Leute konzentriert. Und es mag auch sein, dass diese wenigen Leute Geld in Immobilien anlegen, aber es sind

wenige! Und die kaufen

wenige! Immobilien. Und das trägt keinen Markt.

Eine Immobilie ist im weitesten Sinne übrigens auch ein Konsumgut (man spricht in der Fachwelt von ABWOHNEN !!!).

Und entsprechend verhält sich eine Immobiie auch. Sie unterliegt einem Verzehr (der starke Anstieg der Preise ist vielleicht nichts anderes als eine vorweggenommene Inflation/Geldmengenwachstum? - siehe Amiland) und wer seine Immobilie nicht pflegt (sprich ständig Folgeinvestitionen tätig) realisiert diesen Wertverlust spätestens beim Verkauf (oder durch Verlust der Wohnqualität wenn`s schäbig aussieht).

Ich möchte für mich deshalb nur eine Kaufentscheidung akzeptieren, wenn ich von mir sagen kann: Das ist meine Traumimmobilie. Genau so wollte ich sie schon immer haben, an dieser Stelle in dieser Ausführung und Lage..... (und ich denke, das eine Standartkannichenstall 08/15 Immobilie, wie sie viele kaufen nicht unter diese Kathegorie fällt).

Was viele auch nicht wissen wollen ist, das "Miete" eigentlich nicht Miete heist, sondern MietZINS (adäquat dem BankZINS). Zins ist ein Ausdruck für Geld das weg ist (wobei es inhaltlich sicherlich egal ist, ob ich mein Geld der Bank oder dem Mieter gebe). Der Mietzins - in Deutschland - ist immernoch niedriger als der Bankzins (und im Zweifel auch nicht so variabel, weil gesetzlich auf Höchstsätze beschränkt). Und Banken können ausgesprochen bösartige "Vermieter" sein.

Ich kann mich daran erinnern, dass meine Eltern Ende der 70er Anfang der 80 Jahre ziemlich viel Stress hatten, weil die Zinsen damals in einer sehr kurzenzeitspanne auf 13-14 Prozent gestiegen sind. Ich bin deshalb mit Deiner Formulierung "Die Immobilienverschuldeten kommen da besser weg, da Sie Ihre Kredite in wertbeständige (wie war das jüngst in Argentinien?) Güter verwendet haben, und somit immernoch mietfrei sind" nicht einverstanden, weil sie eben nicht!!! ZINSFREI sind.

Wobei sich der Vorgang letztlich auf konsequentes Handeln reduziert 8wie alles im Leben). Ich wohne zur Miete und spare konsequent die Differenz meiner Miete zu einer entsprechenden Finanzierung (inkl Tilgung) weg, das schafft Liquidität (und für mich ein gewisses Mass an Unabhängigkeit). Dadurch bin ich in Zuunft in der Lage, eine entsprechende Liegenschaft bar zu bezahlen (wenn ich denn eine entsprechende gefunden habe).

Ich persönlich fröne derzeit deshalb lieber der Sammelleidenschaft von Dagobert Duck (die kleinen hübschen glänzenden Scheiben), den die sind im Zweifelsfall fungibel und ich kann sie (mehr oder weniger) überall hin mitnehmen (zum Beispiel dahin, wo der Acker liegt ).

Auf deine Antwort bin ich jetzt schon neugierig.

Muchos Saludos


Kickaha

P.S: Hätten meine Eltern Anfang der 60er Jahre (Wirtschaftsboom über 30 Jahre!!!!) den entsprechednen Betrag des Hauskaufpreises in einen Templeton Growth Fund investiert, dann würde ich schon lange in der Sonne sitzen (was ich mit dem Verausserungserlös leider wahrscheinlich nie werde machen können).

[tropezon]

Kickaha,

Eine Immobilie ist im weitesten Sinne übrigens auch ein Konsumgut

Danke für die Richtigstellung. Du hast absolut recht. Nur wer seine Immobilie pflegt, in Stand hält und notfalls modernisiert hat Anspruch auf einen Marktgerechten Erlös. Das kostet Geld oder man ist geschickt genug um vieles selbst zu machen.

Ich möchte für mich deshalb nur eine Kaufentscheidung akzeptieren, wenn ich von mir sagen kann: Das ist meine Traumimmobilie.

Genau. Du liegst genau auf meiner Welle. Das war bei mir der Fall.

(und ich denke, das eine Standartkannichenstall 08/15 Immobilie, wie sie viele kaufen nicht unter diese Kathegorie fällt).


Wieder richtig. Du wirst mir ja so langsam unheimlich. Für meine „Traumimmobilie“ habe ich immerhin eine halbe Million DM bar hingelegt, und das 1991.

Auch das du D.D. nachahmst ist sehr vernünftig, denn allen Unkenruf zu trotz, Gold ist wieder im kommen und langfristig sehr sicher und beruhigend.


das schafft Liquidität (und für mich ein gewisses Mass an Unabhängigkeit).

Wenn Du das Wort „ Unabhängigkeit“ durch „Ungebunden- Freiheit oder flexibel“ ersetzen könntest, hättest Du meine volle Zustimmung.

Eine sehr große Übereinstimmung hat sich heraus kristallisiert, aber in einem gehe ich mit Dir nicht Konform, denn Meine eigene Erfahrung sieht konträr aus, die Aussage über Deine Eltern.

Ich habe mir 1983 ein Penthouse in Schriesheim ( an der Bergstrasse) gekauft für 333.333,33 DM. Habe das Objekt voll finanziert und habe allein an der Finanzierung viel Geld verdient ( wenn wir uns besser kennen sag ich Dir wo Du das bei W.O. nachlesen kannst – oder wenn Du zu mir kommst ) und habe das Objekt 1994 für 550.000 DM verkauft – Gewinn steuerfrei. Immerhin ca. 70% Gewinn + Mietzins frei + Gewinn am Kredit + ersparte Einkommensteuer ca. 200.000 DM . Es klingt unglaublich, aber ist war. Man musste nur die Einkommensteuer Gesetzte gut kennen und richtig anwenden.


Abschließend nur ein Wort über Fonds, egal welcher Art. Ich bin grundsätzlich dagegen, weil ich betrachte diesen Akt als Verschiebung der Verantwortung auf andere. Wenn ich etwas falsche entscheide, möchte ich keinem anderen als mir selbst in den A.... Hintern treten.


Rioja,

hatte das mit der Sommerrallye schon richtig verstanden. War auch nur ein Scherz von mir. Weiß ja auch nicht ob sie kommt oder nicht.

Lindlar,

ich kann Dir dabei nicht helfen. Kann nur für mich sagen: würde NIE LANGFRISTIG in eine Fremdwährung investieren. DAS Risiko ist unberechenbar und wenn man es erfährt it es immer zu spät.

Wegen Südafrika, frage „ blieni“ . Er hat dortinvestiert, fühlt sich sehr wohl und kann Dir garantiert weiter helfen. Berufe Dich auf Mich, wenn Du möchtest. Aber Achtung : RAND???..

WAS,

es ist mir sehr ernst mit einem Treff-Grillfest- Plausch. Wenn ich Dich – Rioaja – Kickaha und mich zähle sind wir schon 4. Sollte Lindlar noch Interesse haben und Urseline die nur 40 km weit entfernt wohnt auch mit machen ( wenn ich Sie nicht beleidigt habe) sind wir 6, dann kommt vielleicht auch noch Saratow ( dann können wir dieses Thema ausdiskutieren).

also,die Interessenten sollen sich bitte melden und anschliessend versuchen wir einen Termin zu finden der jeden zufrieden stellt.

Saratow,

hatte vor vier Wochen russische Handwerker im Haus und bin sehr zu Frieden mit Ihrer Arbeit und Korrektheit. Es war das erste mal in 10 Jahre, dass ich „nicht“ Spanier im oder am Haus beschäftigt habe. Sonst bevorzuge ich Spanier weil ich immer mit Ihrer Leistung zufrieden bin. Doch zur Zeit haben Sie zu viel zu tun und ich hatte es „ ausnahmsweise“ Eilig.

Kickaha,

zufrieden mit meiner Antwort?

Ich muss jetzt schnell noch in den Pool weil es immer noch ziemlich warm ist.

Nette Grüße und hasta pronto.

Tropezon

[urseline]

tropezon

du hast mich doch nicht beleidigt ! ich finde es einfach herzhaft, gefällt mir als Frau.
ich folge gerne deiner einladung, möchte jedoch meinen lover mitnehmen - wäre das o.k?

frage: darf ich ein wenig was mitbringen ? quarenta y tres, bier, sekt, was fleischiges oder polloartiges zum grillen ?

zeitpunkt spielt keine rolle, ausnahme september, da fahre ich in urlaub nach paris, nur weis ich den genauen zeitpunkt und dauer noch nicht. mein lover trifft sich dort mit nem freund aus texas.

apropo immobilien und aktien

ich bin heftig in wcm investiert, leider im moment auch im minus, doch bildet sich einiges. ich denke, daß auf dem deutschen immobilienmarkt, nachdem die amis sich schon heftig einkauften, etwas größeres auf europäischer ebene bevorsteht.
naja, wir können dann mal ein bischen plauschen beim grillen.

danke nochmals für deine einladung. sofern du meine tel nr. möchtest, BM porfavore.
ich muß eingestehen, ich spreche null spanisch.

gruß urseline

[rioja94]

21.07.2004, 10:49 Uhr
Brit. Pfund gegenüber Euro interessant
Helaba Trust

Nach Meinung von Dieter Schwarz, Devisenexperte bei der Helaba Trust, lohnt sich ein Blick über den Kanal und auf das britische Pfund.

Nachdem HBOS eine merkliche Abschwächung des Preisanstiegs bei britischen Einfamilienhäusern im Juni festgestellt habe, deuteten auch die gestern von der Royal Institution of Chartered Surveyors bekannt gegebenen Umfrageergebnisse auf einen deutlich schwächeren Preisauftrieb. In der Region London sei es zuletzt erstmals zu einem Preisrückgang und für das gesamte Erhebungsgebiet gehe die Mehrzahl der Befragten erstmals seit einem Jahr vom einem Preisrückgang in den kommenden drei Monaten aus.

Obgleich die Bank of England (BoE) niemals die Blasenbildung am britischen Immobilienmarkt als Begründung für ihre Zinserhöhungspolitik in den Vordergrund gerückt habe, dürfte den Notenbankern die jüngste Entwicklung sehr gelegen kommen. Allerdings gelte es jetzt ein zu rasches Platzen der Immobilienblase zu vermeiden.

Von Interesse sei in diesem Zusammenhang die jüngste Prognose von Pricewaterhouse Coopers, die von einem Rückgang der Immobilienpreise von rund 30 % in den kommenden Jahren ausgehe . Für die BoE werde eine moderate Zinspolitik wahrscheinlich. Die in der britischen Forward-Kurve implizit enthaltenen Zinsanhebungen im Umfang von 75 Basispunkten bis zum Juni 2005 wären übertrieben. Das Auspreisen der Zinserhöhungserwartungen sollte mit einer substanziellen Schwächung des englischen Pfund einhergehen.

Auf der technischen Ebene gefalle besonders der Euro zum englischen Pfund. Nach einer erfolgreichen Bodenbildung oberhalb von 0,6630 könne schon bald der Widerstand bei 0,6700 ins Visier genommen werden.

Eine Übersicht zu den aktuellen Terminen und Wirtschaftsdaten finden Sie im Termin-Topic.

[kickaha]

@Tropezon.

hab heute im Radio gehört, dass sie für Spanien in den nächsten Wochen mit über 40 Grad rechnen. Na dann wird`s Zeit, dass ich komme.

Die Steuerspielchen von früher kenn ich auch noch zum Teil (Zweikontenmodell und so..), aber eigentlich hast Du Dich ja auch untypisch verhalten (das hast nur 11 Jahre in Deiner Immobilie gelebt, bist schon fast ein Trader ).

Und

Du hast es natürlich richtig gemacht und den höchsten Punkt erwischt (immer aufhören, wenn`s am schönsten ist, gell ).

Aber die Masse hat diese Lektion sicherlich noch nicht gelernt.

Wenn Ich nächste Woche in den Süden fahre, will ich vielleicht noch Verwandtschaft in Moreira besuchen, vielleicht bekommen wir das ja hin, dass wir uns auf einen Kaffe treffen.

Viele Grüße


Kickaha

[lindlar]

@ tropezon

danke für dein info (rsa) und deine (zumindest indirekte)einladung. klar habe ich interesse! doch bedenke, dass ich
-bisher- ausschließlich in ferienimmob. in den neuen ländern bzw. klassisch in mietwohnungen investiert habe.
hier kann ich mich übrigens absolut nicht dem allgemeinen "ächsen" und "wehklagen" anschließen.
ein gutes konzept geht auch heute noch auf.
ist schon klar; es geht dir auch um die zukunft...D .!!??

nochmals:
bin also kein spanien-investor-insider.

[tropezon]

Urseline,

Ich freue mich, dass Du kommst.
Natürlich kannst Du Dein Lover mitbringen. Das gilt übrigens für alle Andere auch. Wer will ( oder kann) mit Partner (in).
Wegen Tel.Nr. und Mitbringsel ,das kommt später.

Zu erst müssen wir sehen wer kommen will, wann der günstigste Zeitpunkt ist.
Mir ist es im Prinzip egal, nur am Sonntag den 29 August wird´s etwas eng, weil ich um 18 Uhr zum Flughafen muss.
Ich mach mal 2 Vorschläge:

1) 20/21/22 August ( da ist mein Schwiegersohn noch da und kann beim grillen helfen)
2) 3/4/5 September ( falls urseline kann) da ist meine EX aus Deutschland zurück und kann Salate vorbereiten.
3) Wer andere Vorschläge machen möchten, nur zu.

Wer aus meine Vorschläge den Schluss zieht, ich wäre ein fauler Kerl... der hat recht.

Wegen Übernachtung, kann jeder sein Zelt-Wohnmobil- Wohnwagen mitbringen. Ansonsten werden wir sehen, was machbar ist. Kann ja Betten auf den Terrassen, in der Garage oder im Weinkeller aufstellen.


Kickaha,

Ja, es ist schon ein wenig warm Hier, aber dafür sind wir ja in den Süden ausgewandert.
Der schönste Platz zur Zeit ist der Pool.

das hast nur 11 Jahre in Deiner Immobilie gelebt, bist schon fast ein Trader)Du hast es natürlich richtig gemacht und den höchsten Punkt erwischt (immer aufhören, wenn`s am schönsten ist, gell ).

Ich kann nicht klagen. Habe aber 2 volle Jahre warten müssen bis ich diesen Preis bekommen habe. Hätte lieber schon 1992 verkauft ( nach meinem Kauf in Spanien) doch .

Ich habe nie Immobilien gekauft als Spekulation Objekt. In erster Linie wegen der Sicherheit und auch um Einkommensteuer zu sparen. Gut, die Wertsteigerung war immer im Hinterkopf.

Wenn Du nach Moraira kommst, sag mir bescheid. Wir werden uns treffen, mit Sicherheit.

Also, ich höre die Vorschläge.

Buenas Tardes y hasta mas tarde.

Tropezon

[was]

Hallo Allerseits,
nach 2 Tagen Abwesenheit wollte ich vor dem Schlafengehen doch noch kurz hier vorbei schauen.

Ja der erste Vorschlag, 21.08. würde mir sehr gut gefallen!
Ist nämlich auch gleich mein Geburtstag.
Falls es ein Hotel in der Gegend, (mit einem freien Bett) gibt, lass es mich wissen. Würde dann früh genug reservieren.
Wo genau ist das eigentlich, kann man in der Nähe landen?

Ach,- so viele Fragen, aber bis dahin ist ja noch genug Zeit für Antworten.

So, nun wird`s aber Zeit, bin hundemüde, diese Kurvenfahrerei, stundenlang strengt an.

[rioja94]

schönes WE und bis montag !!

rio

[urseline]

Wieder ein Sommer an der Costa Blanca. Wieder die gleichen Bilder. Hochsaison. Doch wer genau hinsieht,
der bemerkt sie, die Anzeichen eines offenkundigen Wandels: An Stränden, in Hotels und Cafés ist es längst
nicht mehr so voll wie in den Vorjahren. Die Tourismusbranche schwankt angesichts nicht zu leugnender
Minuszahlen zwischen Zweckoptimismus und ernster Sorge. Vor allem in der Bettenburg Benidorm, meint
Stadträtin María Luz Barrió, „sollten alle Alarmglocken schrillen“.

Immobilien - und i-Crash

alleine in Denia wurden letztes Jahr also 2003 etwa 82.000 Neubaueinheiten genehmigt - Häuser und Wohnungen,
die gebaut werden in den kommenden 1-2 Jahren. und es wird so weitergehen an der Küste. Es gibt noch genügend
Flächen in der ersten und zweiten Strandlinie, es wird aber immer weniger. ich schätze daß 99 % in festen Händen
von bauträgern und immobilienfirmen sind. einige der noch freien Flächen werden zugebunkert, ich schätze mal der
Boom wird an den Ostküsten noch 3-4 jahre anhalten evtl. 5 jahre mit steigenden preisen und schätze daß der preis-
anstig bis dahin 40-50 % sein wird, wird dann aber heftig zum stillstand kommen. die meisten ausländer werden
dann satt sein, nix mehr kaufen, der wohlstand drifted auseinander, mehr arme und ärmere leute die sich einen
kleinen traum nicht mehr erfüllen werden können. und mal ehrlich gesagt, wer kann sich heute noch eine ferien-
immobilie leisten, wo 45 m2 ETW Neubau in einer urbanisation erste strandlinie schon minimum 180.000 € kosten.
der bauboom wird damit auch an der küste an seine grenzen stoßen.

habe mich letztjahr im sommer 6 km auserhalb Denia für eine wohnung interessiert die in ca. 2 monaten fertiggestellt
ist. das teil - 74 m2 wfl auf 2 ebenen, vierter stock (ganz oben ) dachterasse 35 m2, UG-Garageneinstellplatz, 1 kleiner
kelleraum mit 6 m2, gemeinschaftspool, aufzug, in einer Urbanisation, kostenpunkt 378.000 € !!! plus monatliche
umlage 120 € monatlich, oh mann das war heftig. die wohnung war vor 2 monaten noch nicht verkauft und kostete
aber schon 415.000 € , heute ist die wohnung verkauft. was soll man da noch sagen !!!! mir bleibt die spucke wech.

in der heutigen ausgabe costa blanca Nachrichten wird berichtet, daß der bauboom noch mindestens 3-4 jahre weitergeht
mit steigen preisen. leider ist der artikel nicht online zu lesen.

Zwischen Gran Alacant (Santa Pola) und Los Arenales del Sol (Elche) wird bebaut, was noch zu bebauen ist.
Rücksicht auf Anwohner oder das angrenzende Naturschutzgebiet Clot de Galvany nehmen die Bauherren nicht.
Den vollständigen Artikel lesen Sie in unserer Druckausgabe

http://www.cbn.es/sueden.htm

http://www.cbn.es/service.htm

[kickaha]

Hallo Urseline,

ich hoffe, dass ihr nicht gleich wieder über mich herfallt, aber wer bei diesen Preisen noch kauft gehört mit dem Klammerbeutel gepudert (der ist nicht mehr ganz glatt!!).

1994-96 waren in Süddeutschland die höchsten Immopreise zu erzielen (gell Tropezon ).

Damals haben Immodrücker für eine WHG in Böblingen (34m², TG stramme 234 TDM bekommen, das sind ca. 120 TEUR. Die Buden werden heute maximal für die Hälfte gehandelt. So viel kann kein Mensch abschreiben, das bedeutet echten VERLUST.

Und wenn Du jetzt schreibst, dass ein 2.Zimmer Wohnklo 180 TEUR, bzw. eine 74m² Wohnung 415TEUR (= 811670 DM!!! = m² Preis von 10970 DM !!!!!) kostet, dann sage ich Dir, steht der Markt kurz vor dem Gau (dann ist es schon kurz nach 12, jetzt wird schon produziert für eine Klientel, die es morgen nicht mehr geben wird), und dann sind die Türgriffe noch nicht mal aus purem Gold.

Wenn dem Teutonen (Michel) etc. großflächig die Kohle ausgeht ( und danach sieht es imo ganz deutlich aus), dann gibt`s auch keinen Urlaub mehr wie in den letzten Jahren (wie hat es der Bursche von Rainair vor ein paar Tagen gesagt: wir werden in Zukunft (3-5 Jahr) unsere Ticket`s kostenlos!!!! abgeben, weil das dann die Hoteliers bezahlen werden (damit überhaupt noch einer kommt - die Ergänzung ist jetzt von mir)).

Und bei diesen Preisen kommen auch keine "Winterschwalben" mehr, die stürzen vorher ab, bzw. fliegen dann lieber woanders hin (wie ist es eigentlich in Süditalien - Sizilien, oder Zypern, Malta, Kap Verden, DomRep, Mexiko, Portugal etc.....?).

Ich glaube, da kauf ich mir lieber ein großes Wohnmobil mit goldenen Amaturen und fahre in der Weltgeschichte spazieren (wenn ich mir dann den Sprit noch leisten kann - die Alternative wird dann das Fahrrad sein).

Gruß Kickaha

[was]

Hallo
urseline, kickaha und alle Andern,

Da habt Ihr schon recht, ab € 5000.- der qm muss es schon ein Superobjekt mit Meersicht und viel Ruhe sein.
Für was Mittelmäßiges darf man solche Preise einfach nicht mehr bezahlen. Dann wartet man besser.
Denke übrigens nicht dass es noch 3 Jahre dauert bis man wieder bessere Preise bekommt.

Habe mir gerade was auf Cran Canaria angesehen: Reihen- Einfamilienhaus in Maspalomas vorderste Front zum Meer, aber gebaut, simpel, wie Garagen, Wand an Wand zum Nachbar, mit einem kleinen Garten. Bauqualität schrecklich, Ruhe aussichtslos. In der Strasse bellen mindestens 10 Hunde von den Nachbarn wenn jemand kommt oder geht.

Nun zum Wichtigsten: Lumpige 85 qm aber maximale
€ 375`000.- !!!

Ich habe die Maklerin ausgelacht und gesagt, dass ich solche Phantasiepreise für so ein Objekt nicht zahlen würde. Da war sie beleidigt und meinte es sei ja schließlich in erster Reihe.

Ich war im Februar in Costa Rica, da haben die Preise in den letzten 3 Jahren bis zu 500% zugelegt. Dieses Land ist am boomen wie blöd, die Amis treiben dort die Preise.
Ansonsten ist CR schon ein absolutes Traumland. Ich werde mir wahrscheinlich im kommenden Winter noch mal ein paar Monate Zeit nehmen, dieses Land genauer unter die Lupe zu nehmen.
Mir hat es dort saugut gefallen, was mich aber etwas abschreckt ist die hohe Kriminalität.
Die klauen einem das Fressen dort noch von der Gabel. Ich habe nie woanders so eine Dreistigkeit der Diebe gesehen. War unglaublich auf der Hut, weil gewarnt worden, trotzdem
konnten sie mir mein Handgepäck fast vor den Augen erfolgreich entwenden.

Die Häuser in San Jose haben alle 3 m hohe Mauern und armdicke Eisengitter vor den Fenstern. Dies hat mich schon geschockt, aber an der Westküste ist dann wieder eine andere Welt.
Diesem Teil gebe ich noch eine Chance.

[PINTOGrande]

Ich glaube viele Touristen werden die nächsten Jahre Spanien den Rücken kehren.Ich war auch Jahrelang Spanienfan Mallorca Kanarische Inseln.Mittlerweile findet man aber viel günstigere Angebote.In 2 Wochen geht es nach Kroatien.5 Personen zahlen für eine Nacht Unterkunft,Wohnzimmer 2 Schlafzimmer Küche Bad, bei Privat 40 Euro.Das finde ich sehr günstig.Zudem ist Kroatien aus Süddeutschland mit gut 500 km ganz schnell zu erreichen.

[urseline]

pintogrande
ja das ist schon günstig, bin in den 70er jahren immer von münchen aus nach jugoslawien, verlängertes wochenende in KRK, zimmer und küche und bad, mit frühstück, 2 personen die nacht 6 DM, einzige bedingung war ich mußte immer 2 kilo kaffee aus deutschland mitbringen ! oder 1 -3 wochen südlich makarksa zimmer mit bad und frühstück pro nacht 4,50 DM bei privat, oder in griechenland mitte der 80er jahre auf pelepones ( Kakovatos ) 1 nacht 2 personen mit küche ohne alles 6,37 DM. das waren noch zeiten.

so ähnliche zeiten, natürlich des jahrzehnts angepaßt wird es wieder geben für urlauber, dauert nicht mehr lange, auch in spanien-festland. gottseidank jibbet es in spanien aldi, lidl & co., die erhöhen wenigstens die preise nicht während der saisonzeit, wie das sonst üblich ist in supermärkten und kneipen, auch spanische kneipen.

urseline

[kickaha]

@tropezon

ich verabschiede mich am Mittwoch Richtung ariba Espana.

Vielleicht sendest Du mir ein BM, dann versuche ich mich bei Dir zu melden, falls es mich bis Moreira verschlägt (wobei ich noch nicht weis, ob ich mir bei 40 Grad +++ weitere 2 Tage im Auto geben muss), aber dann können wir wenigsten versuchen in Kontakt miteinander zu treten.

@all

wir "sehen" uns erst in 3 Wochen wieder


Gruß Kickaha

[rioja94]

schönen urlaub kickaha !

rio

[urseline]

kickaha

schönen urlaub, vor allem gesund bleiben...

urseline

[rioja94]

.............und so geht es los:

House prices fall for first time
Helen Loveless, This Is Money
26 July 2004

HOUSE prices have fallen for the first time this year, yet more evidence that the property bubble has finally burst.

Figures published by property information specialist Hometrack, in its monthly survey of the housing market, revealed house prices fell by 0.1% nationwide in July, and by up to 2% in some areas of the country. The average national house price now stands at £152,300.


Overall the tide seems to have turned for sellers, with the number of new buyers down 4% in July, compared to a fall of 0.6% the previous month. Not surprisingly this has had a knock-on effect on the sales price as a percentage of the asking price, which fell from 96.2% in June to 95.5% in July.


The average time it takes to sell property has also risen, from 4.2 weeks in June to 4.8% in July.


The largest fall recorded this month was in Brighton where house prices dipped by 1.9%. Reading and Exeter saw house prices fall by 1.2%. In Central London and the City house prices dropped 0.8% on average; and Northumberland and East Sussex prices fell by 0.7%.


However, homeowners in North Wales should be smiling, with prices going up by nearly 2% in July. The average home now costs £111,900. House prices also increased in Coventry and Durham, by 0.4%, and by 0.3% in Blackpool, Cambridge and Norwich.


But even this could be set to change in the near future. John Wriglesworth, housing economist at Hometrack, said rising interest rates and `speculative` fears of a housing market crash had led to house prices falling in many areas of the country.


`We anticipate that a ripple of negative price changes will spread out over wider regions of the UK, as the full effect of the most recent interest rate rises have not yet fed through to the market,` he said.


`We still do not anticipate a housing market crash, expecting zero house price inflation for 2005.`


However, not everyone agrees. Last week investment bank Durlacher warned thousands of buy-to-let landlords were on the verge of selling up, in a move which could seriously threaten the stability of the housing market and even precipitate a crash.


It also stuck by earlier predictions that house prices were set to fall by a hefty 30% to 45% in the near future.

[tropezon]

Hallo Leute,

bin ziemlich schreibfaul diese Tage, bedingt durch die Hitze.

Kickaha,

Du hast „ Poscht“.

Was,

schön, dass Du kommen willst und kannst. Bett werden wir schon irgendwie finden. Da vielleicht Kickaha noch in Spanien ist, kann er auch kommen ( mag sein, dass er schon früher bei mir ist). Urseline als Nachbarin – mit Lover - kann sogar mit dem Fahrrad kommen.

So wären wir schon 5 . Wer kann noch und hat Lust ? Rioja ? Lindlar ? und die anderen?

Rioja,

wie war Dein Stammtisch?

Urseline,

jetzt hast Du aber alle erschrocken mit Deinen Preise.

Solltest vielleicht , der Fairness wegen, auch schreiben, dass Wohnungen mit 92m² im Raum Denia für ca. 190.000 euro zu bekommen sind. ( auch Anzeigen in der CBN )
Dann sind es nur noch gute 2000 Euro/m² im Vergleich zu den Luxus Preise die Du nanntest.
Der arme Kickaha ist ja vom Dach gefallen und will sich schon "rollende" 12 m² kaufen, zum Preis von 10.000 euro pro m².

Rioja,

HOUSE prices have fallen for the first time this year, yet more evidence that the property bubble has finally burst.
It also stuck by earlier predictions that house prices were set to fall by a hefty 30% to 45% in the near future.
in its monthly survey of the housing market, revealed house prices fell by 0.1% nationwide in July

Bei dieser Geschwindigkeit braucht die geplatzte Bubble aber 360 bis 540 Monate bis sie leer ist.

Nette Grüße

Tropezon

[rioja94]

tropezon ,

bei mir wirds leider nix - aber aufgeschoben ist nicht aufgehoben.

noch 3 tage- dann habe ich auch urlaub.

ich wünsche euch schöne tage, falls ihr euch treffen solltet und macht nicht so doll - nicht, dass tropezon nachher seinen pool neu befüllen muss

bis denne
rio

[tropezon]

Rioja,

schade, dass Du nicht kommen kannst. Wir holen es später nach. Den Pool muß ich leider jede Woche mit ca 1500 Liter nachfüllen. Aber was soll´s. Ohne geht es auch nicht.

Schönen Urlaub wünsch ich Dir.

Habe Heute beim Frühstück folgendes gelesen:

Benidorm baut 80 Sozialwohnungen für junge Leute.

Altea beschloss den Bau von 160 subventionierten Reihenhäusern (ca. 80m² für rund 90.000 euro ) vor allem für junge Familien im Stadtteil Els Racons.

Nun ich würde sagen, dass bei solchen m² Preise ( knapp über 1.100 € ) die Welt doch wieder in Ordnung ist. Und eine Hypothek lohnt sich allemal.
Dies nur zur ( Über) Schuldung der jungen spanischen Familien.

Aber jetzt kommst ganz dick:

Die CB Friday meldet:

UM EINE MILLION wird bis 2011 die Bevölkerung unseres Bundeslandes Valencia auf 5,2 Mio Menschen wachsen, so eine Schätzung der Landesregierung. Demnach soll die Immigration, derzeit ca. 25.000 neue Familien pro Jahr , nicht zuletzt aus Nordeuropa, noch zunehmen und 600.000 Immobilien gebaut werden , wovon mehr als die Hälfte Zweitwohnsitze werden.

Na, wer sagt´s denn.

Wenn das zutreffen sollte, dann muss ich mich auch von der „ Immoblase“ in unserer Provinz verabschieden.

Schaue mer mal, sagt doch immer Herr B...

Schönen Abend noch.

Tropezon

[was]

Hallo tropezon

war seit meinem letzten Posting nicht mehr anwesend hier,
habe allerdings mit Überraschung gesehen dass wir immer noch auf der gleichen Seite sind.

Musste überraschend aus Cran Canaria, der Hitze wegen, flüchten. Das war ja nur noch abartig dort. Habe, nachdem die 45 Grad in Vecendario übersprungen wurden, gleich die erst beste Maschiene Richtung Saarland genommen.
Hier sitze ich jetzt, in einem Internetcafe, auch bei 31 Grad,( angenehm kühl) um Euch allen schönes Weekend und schönen Urlaub zu wünschen.

Wann sind denn die rund 5 Leute bei Dir zu Besuch???

Ist dies, wie ich vorgeschlagen hatte, um den 21. 08. rum?

Sollte es aber über 40 Grad sein und bleiben, auf dem sp. Festland, komme ich auch nicht so früh, sondern erst im September wieder runter.

Habe einfach genug nun von dieser Sauhitze.

So nun ab auf den Festpklatz! Bin nächstze Woche wieder da.

Grüße an alle Halbspanier!

[urseline]

hoffentlich finden die auch die hochpotentiellen diamanten
dann werden die diamanten soooooo gekarrt


und soooo groß sollten die klunker sein


urseline

[urseline]

soory, war ein fehlposting, kommt davon wenn man zu viele seiten auf hat,,

tropezon,

ja die hitze macht uns allen zu schaffen, zu welchem termin das treffen stattfindet ist mir eigentlich egal, aber mit dem fahrrad tu ich mir die 40 km nicht an, berg + tal bei der hitze ......

die blase bleibt bei uns noch die nexten 4-5 jahre bestehen, konnte die letzten tage wieder einen richtigen run auf die Immobiliencontainer feststellen, irgendwo sitzt das geld immer noch sehr locker bei vielen leuten...

urseline

[urseline]

hallooooo

hab mich gerade mit meinem spanischen nachbar unterhalten - mit händen und füßen .....

tja, er ist von bilbao, er gab mir zu verstehen, in bilbao sind die imoo preise ebenfalls extrem hoch hoch und auf san sebastian angesprochen hat er bald nen herzinfarkt bekommen.

er meinte, auf immo-blase angesprochen, niemals, eher in 5 jahren nen preisstop, aber niemals nach unten. sein vater und der schwiegervater würden heute schon für die enkel ferienwohnungen an der küste kaufen, alle wollen auf mindestens 3 eigenheime kommen pro person. na das sind ja bald wahnwitzige aussichten. immer mehr nordspanier drängen in den süden, vornehmlich küstenregionen.
wenn ich das so mal mir selber verklickere, da kann ich nur sagen kaufen kaufen kaufen. in 5 jahren verkaufen. bei mir in der kleinen siedlung liegen zwar 70 % in deutscher hand, gleich danach kommen madrilenen, und die nexten bauabschnitte mit etwa 800 reihenhäuser sind praktisch verkauft, meist an spanier als zweit oder drittwohnung.

was soll man dazu noch sagen. da komm ich momentan wirlich davon ab, daß es in spanien eine immoblase gibt.

gruß urseline

[rioja94]

hallo ursuline,

tja, das sind leute mit richtig cash. bauherren, unternehmer etc. denen ist der preis egal. nur, diese leute können nicht den gesamtmarkt aufrecht erhalten. dazu ist ein preis nötig der die masse anspricht und die ist NICHT multimillionär.

bein nachbar aus bilbao hat dir ja schon gesagt, wie die preise in bilbao und san sebastian sind - der blanke wahnsinn. auch ich zweifle manchmal, ob die blase platzt - aber so ist es halt, man benötigt zeit und geduld. die zinsen werden steigen.

wir werden sehen!

was - schönen gruss ins sauerland!! die hatten da ja bisher nur sauwetter bzw. wenig vom sommer.

heute war es auch hier sauheiss (40º) und kein lüftchen, obwohl ich 50m bis zum strand habe.

aber in der abendstunde macht baden am meisten spass. wenn ich die ganzen engländer sehe, wie sie sich am strand quälen - feuerrot und dehydriert - so ein krampf.

morgen gehe ich mir einen peugeot 307sw bestellen -hab mein altes auto verkauft. ist ja ohne klimaanlage nicht auszuhalten.

grüsse auch an alle anderen

rio

[rioja94]

schöne urlaubsgrüsse an alle

tropezon: wer kommt denn nun alles zu dir ??

Themen des Tages

Blase am US-Immobilienmarkt
++ Geldschwemme ++
Von Claus Vogt
Hat sich am US-Immobilienmarkt eine Spekulationsblase entwickelt? Die Antwort auf diese Frage entscheidet maßgeblich über die zukünftige Entwicklung der Weltwirtschaft und der Finanzmärkte. „Immobilienblase in den USA? Was geht mich das an?“ wird so mancher Leser fragen, „mein Interesse gilt doch den Finanzmärkten.“ Beginnen wir unsere Analyse also mit der Beantwortung dieser Frage.

Soweit uns bekannt ist, sind sämtliche Spekulationsblasen in der Geschichte der Menschheit geplatzt. Daraus leiten wir eine einfache, aber weitreichende erste Prognose ab: Falls wir derzeit eine Immobilienblase in den USA erleben, dann wird auch diese platzen.

Während der Entstehung von Spekulationsblasen findet in weiten Teilen der Wirtschaft eine Fehlallokation von Kapital statt. Es werden also auf der einen Seite Investitionen getätigt, die nicht tragfähig sind, während auf der anderen Seite notwendige und langfristig tragfähige Investitionen unterbleiben. Auf diese Weise entstehen ökonomische Ungleichgewichte, die früher oder später korrigiert werden müssen, die Wirtschaft gerät also aus den Fugen, und auf die Party folgt der Kater. Beschränkt sich die Spekulationsblase auf einen gesamtwirtschaftlich betrachtet unbedeutenden Sektor, dann wird dieser im Anschluß an das Platzen der Blase einen herben Niedergang erleben. Für die Volkswirtschaft ergibt sich daraus kein Problem. Falls der betroffene Sektor jedoch eine hohe volkswirtschaftliche Bedeutung hat, dann löst das Platzen der Blase einen Korrekturprozeß aus, der mehr oder weniger die gesamte Wirtschaft erfaßt. Dann spricht man von einer Rezession. Da dem Immobiliensektor eine ganz erhebliche gesamtwirtschaftliche Rolle zukommt, lautet unsere zweite Prognose: Wenn eine Immobilienblase platzt, dann wird dieses Ereignis eine Rezession auslösen und von deutlich fallenden Aktienkursen begleitet sein.

Diese einleitenden Überlegungen machen unmißverständlich deutlich, daß jeder Börsianer gut beraten ist, sich mit dem Boom am US-Immobilienmarkt auseinanderzusetzen: Wenn es eine Spekulationsblase ist, dann wird sie platzen. Wenn sie platzt, dann wird es in den USA eine Rezession geben. Wenn es eine Rezession in den USA gibt, dann werden die Börsenkurse deutlich fallen. Wenn die Kurse in den USA fallen, dann werden auch die europäischen Märkte unter die Räder kommen.

Die notwendige, aber nicht hinreichende Bedingung für die Entstehung von Spekulationsblasen ist Liquidität: Geld und Kredit. Die US-Notenbank hat dafür gesorgt, daß diese Bedingung in den USA erfüllt ist. Im Januar 2001, als das Ausmaß der wirtschaftlichen Ungleichgewichte und Fehlentwicklungen im Verlauf der platzenden Spekulationsblase an den Aktienmärkten zumindest teilweise sichtbar wurde, begann die US-Notenbank eine extrem expansive Geldpolitik, die alles bisher Dagewesene in den Schatten stellt. Innerhalb von nur zwei Jahren ermöglichte sie eine Geldmengenausweitung von rund 20 Prozent. Wir wiederholen: 20 Prozent mehr Geld in nur zwei Jahren. Die Notenbank senkte den Zins auf 1 Prozent und hielt an diesem deutlich unter der Inflationsrate liegenden Satz, der als Notstandszins bezeichnet werden muß, ein ganzes Jahr lang fest. Dann, Ende Juni dieses Jahres, erfolgte die erste bescheidene Zinsanhebung um 0,25 Prozentpunkte auf 1,25 Prozent. Auch dieser Zinssatz liegt deutlich unter der inzwischen gestiegenen, offiziell ausgewiesenen Inflationsrate. Somit hält die Zentralbank also weiterhin fest an einer den Geldwert massiv gefährdenden expansiven Politik.

[tropezon]

Hallo Leute,

Bitte um Entschuldigung, dass ich mich eine Woche nicht gemeldet habe.
War zu sehr mit der Börse beschäftigt und wollte mich nicht ablenken lassen, denn volle Konzentration war verlangt.

WAS,

Grillfest: Im Moment ist noch gar nichts entschieden. Es war lediglich ein Vorschlag.
Könnte schon sein, dass es noch eine Zeit lang Warm bleibt.
So weit ich mich erinnern kann, ist Urseline im September in Paris, deswegen wurde der August vorgeschlagen.
Kickaha will mich anrufen, wenn er in Moraira ist oder ein Tag vorher.
So kam ich auf die Zahl 5: Urseline mit Partner + kickaha+ WAS + Tropezon.

Urseline,

was soll man dazu noch sagen. da komm ich momentan wirlich davon ab, daß es in spanien eine immoblase gibt.
Siehst de... Meine Argumente setzten sich langsam – aber sicher – durch.

Rioja,

auch Du lässt Dich so allmählich anstecken:
auch ich zweifle manchmal, ob die blase platzt - aber so ist es halt, man benötigt zeit und geduld. die zinsen werden steigen.

Ja, aber wann werden sie steigen. Nachdem was ich diese Woche aus Amerika gehört habe, wird es schwierig sein, ( außer den jetzt schon geplanten 0,25 % ) weitere Schritte noch in diesem Jahr durch zu setzten.


Blase am US-Immobilienmarkt

Wenn es eine Spekulationsblase ist, dann wird sie platzen. Wenn sie platzt, dann wird es in den USA eine Rezession geben. Wenn es eine Rezession in den USA gibt, dann werden die Börsenkurse deutlich fallen. Wenn die Kurse in den USA fallen, dann werden auch die europäischen Märkte unter die Räder kommen.

Habe ich das nicht schon vor 2-3 Wochen hier unentgeltlich geschrieben. Vielleicht hat der Herr Claus Vogt unser Thread gelesen und macht sich etwas Taschengeld.

ABER WAS DER SPANISCHE IMMOBILIEN MARKT BETRIFFT

Es wird schon noch was kommen , nur nicht in der Form wie es die Schreiberlinge so allgemein darstellen.
Man muss differenzieren zwischen den „ Neubauten „ und dem „ Gebrauchtmarkt“.

Die Neubauten sind zwar teuer geworden aber in einem vertretbarem und vernünftigem Maß.
Wenn man die Inflation und Lohnerhöhungen berücksichtigt. Und natürlich Dank den niedrigen Zinsen. Hier ist keine Blase entstanden und somit wird es auch kein Platzen geben.

Doch anders sieht es auf dem Zweithand Markt aus.

Dadurch, dass die Nachfrage rasant stieg, hauptsächlich aus dem Ausland, - warum, dass die Ausländer nicht bauen, sondern der Kauf von bestehenden Immobilien kaufen, ist doch wohl jeden klar und muss es nicht erklären – sind diese Immobilien exorbitant gestiegen. In den letzten 2-3 Jahre kam auch noch viel „ Schrott „ dazu ( hauptsächlich von Ausländer angeboten ), und dass zu „ Mondpreise“. Und hier liegt der Hase im Pfeffer.

Während sich die normalen Baupreise in den letzten 10 Jahre ungefähr verdoppelt haben ( ganz normale Steigerung für spanische Verhältnisse ) stiegen die gebrauchten Immobilien um das 4-5-6 Fache.

Ja 400 bis 600 %.

Sodass der Unterschied zwischen „ Alt-Immobilie“ und „ Neu-Immobilie“ (Grundstückpreis + Neubau), mittlerweile 30 bis 40 ausmacht, d.h. die „ Alten“ sind 30 bis 40 % zu teuer.

Man muss aber berücksichtigen, dass die gebrauchten Immobilien damals ca.30% unter dem Erstellugspreis lagen.

Und das ist die Blase, und die wird auch platzen.

Weil immer mehr potenzielle Käufer fühlen sich „ vera......“ und ziehen sich enttäuscht zurück. Diese Situation ist aber auch entstanden durch die Unprofessionalität der Immobilien Makler , die die Ausländische Verkäufer in ihrem Wahn unterstützen, ja sogar anheizen.

Abschließend noch eine Bemerkung.

Wer wirklich sich eine Immobilie kaufen will , natürlich als Hauptwohnsitz, der braucht nicht zu warten, denn die „Neuen“ werden nicht billiger und die „Alten“ sind so wie so uninteressant ( erst wieder wenn sie 20-30% unter dem Erstellungspreis liegen). So lange er noch wartet, so lange wird er noch Geld ( Miete) verlieren. Und irgendwann kann er auch nicht mehr die billigen Zinsen ausnutzen.

So ich wünsche Euch alle noch ein wunderbaren Nachmittag, wo immer Ihr seid.

Und den Spanier, schöne Fiesta.

tropezon

[rioja94]

ach torpezon, auch wenn ich manchmal zweifle...........

dann gehe ich einfach auf die strasse und schaue mir die preise in den "inmobiliarias" an - dann habe ich es wieder KLAR.

hab mich mal letztens nach einem reihenhäuschen erkundigt. lumpige 660.000 ·EURO wollten die haben (neubau)- fast geschenkt, ODER?

klar, ganz normale und vernünftige preise - hat nix mit exorbitanter überbewertung zu tun - schliesslich ist jeder spanier multimillionär und bezahlt sowas aus der portokasse.


nee, nee mein lieber - es wird crashen und das ganz gewaltig.
naturlich weiss ich nicht WANN - aber lange kann es nicht mehr dauern. ich nehme an, dass ich mit meinem zeitraum von 2-3 jahren richtig liege.

wer JETZT kauft (und vielleicht noch vollfinanzieren muss), kann davon ausgehen, dass er zum höchstpreis kauft.

vorab zum gegenargument:

nun ist es richtig, dass man das schon vor zwei / drei jahren hätte annehmen können - NUR muss man auch die laufzeiten über 20, 25 oder 30 jahre sehen. da lohnt es sich in einer solchen situation schon, zwei oder drei jahre zu warten und auf fallende preise zu spekulieren (zumal nicht unberechtigt).

ich glaube, du musst mal herkommen und dir bei einem stadtbummel die schufenster der inmobiliarias anschauen - du wärst von jedem zweifel befreit - glaube mir!!

achso, einige haben schon dicht gemacht - keine nachfrage mehr ;-).

netten gruss
rio

[urseline]

hallo leute

tja und jetzt ? wartet jeder auf nen input ! also von meiner seite aus hab ich ja nur ca. 35 km zu tropezon, kann mich fast jedem termin anpassen. meine paris reise im september kann ich auch anpassen.

soll ich jetzt mal schon aqua con gas und bier besorgen und nen 43er und nen manzana ?

sonnige grüße urseline

[rioja94]

ohne kommentar!!!!!!!

Experten warnen vor Platzen der spanischen Immobilienblase
Madrid - Die Immobilienpreise am spanischen Wohnungsmarkt steigen immer weiter. Experten warnen deshalb schon seit längerer Zeit vor einer "Immobilienblase". Doch jetzt mehren sich die Anzeichen, dass sie tatsächlich bald platzen könnte.


So kletterten die Kaufpreise für Neubauwohnungen laut jüngster Statistik im ersten Halbjahr erneut um 16,05 Prozent, für gebrauchte Wohnungen sogar um 18,85 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dabei bleibt Madrid mit einem Durchschnittspreis von 3065 Euro pro qm die mit Abstand teuerste Stadt. In einigen Vierteln der Hauptstadt werden durchaus auch 10 000 Euro verlangt und bezahlt. Zugleich stehen in Spanien offiziell über drei Millionen Wohnungen leer.


Einer der Schwerpunkte im Regierungsprogramm der neuen sozialistischen Regierung ist deshalb auch die Förderung des Mietmarktes. Die Mietquote beträgt in Spanien lediglich sieben Prozent. Kritiker sehen in den vorgesehenen Maßnahmen aber lediglich einen Tropfen auf den heißen Stein. Der Wohnungserwerb wird dagegen mit außerordentlich hohen steuerlichen Entlastungen gefördert. ru




Artikel erschienen am Fr, 13. August 2004

[rioja94]

und weiter mit input


netten gruss" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.goldseiten.de/content/kolumnen/artikel.php?storyi…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.goldseiten.de/content/kolumnen/artikel.php?storyi…

[tropezon]

Lieber Rioja,

Danke für den Artikel.

Wenn ich mich nicht irre, habe ich vor Wochen das gleiche in Kurzform geschrieben.
Wenn Du diesen Artikel bis zum Schluss sorgfältig gelesen hast, bin ich überzeugt, dass Du entweder Deine Aktien heute verkauft hast oder zumindest die Stoploss auf das gestrige Niveau gesetzt hast. So hoffe ich.

Denn, wenn diese Immobilienblase platzt - und eines tages wird sie´s - dann wärst Du - und viele andere auch - froh, eine schuldenfreie Immobilien zu besitzen.

Liebe Grüße aus dem warmen Süden.

Tropezon

[rioja94]

hallo tropezon,

klar wäre ich froh eine immobilie zu besitzen und dazu noch schuldenfrei - nichts wäre mir lieber .

aber in dieser situation? - du siehst es ja selbst!

du liegst vollkommen richtig - ich habe meine techwerte vor einigen wochen verkauft und spiele nur gegenreaktionen (nette 30% letzte woche mit evotec in 3 tagen).

ansonsten habe ich etwas in rohstoffwerte umgeschichtet - davon verspreche ich mir momentan mehr.

einen netten gruss sendet dir,

rio

[rioja94]

http://www.goldseiten.de/content/kolumnen/artikel.php?storyi…

[urseline]

hallo

hier an der südlichen ostküste geht das preistreiben von gebrauchtimmos weiter. ich dachte bei einer gebrauchtimmo ( reihenhäuschen mit 54 m2 plus ausbaubares studio plus dachterasse ca 15 m2, vorgarten ca 50 m2 plus gartenterasse ca. 12 m2) ein schnäppchen zu machen per m2 2.250 € . tja, und dasselbe 50 m weiter kostet schon 3.350 € m2.
augen auf sag ich, doppelhaushälfte neu mit 220 m2 grund, 185 m2 wfl. plus dachterasse 35 m2 per m2 sage und schreibe 1.050 € m2, zum Meer 500m. zugeschlagen ! glücksfall, ein vorkäufer hatte seine finanzierung nicht durchgebracht.

also die gebrauchtimmos werden bald den bach runtergehen bei den viel günstigeren neubaupreisen. diese blase der gebrauchten immos wird in kürzester absehbarer zeit platzen.

wer finanzierung braucht bekommt jederzeit eine unter 3 % !
Wenn Hartz 4 eintrifft, sollte sich jeder vernünftige aus dem staub machen, die finanzierung hier in spanien ist günstiger wie die deutschen mieten. sozialhilfe kann man auch nach spanien überweisen. am besten mit wohnsitz bei oma.

urseline

[Azul Real]

Interessanter Thread

vor kurzen hab ich eine Studie/Artikel gelesen über die sozioökonomische Entwicklung bzw. Prognose der Bevölkerungsentwicklung für den Ballungsraum Malaga an der Costa del Sol.

Derzeit verfügt der Ballungsraum Malaga / bzw.die Metropolregion / über ca. 2.000.000 Einwohner (dauerhaft ansässig).
Die Prognose geht von einer Verdoppelung der Einwohner bis 2010 auf bis zu 4.000.000 Einwohner aus. Einschließlich der Residenten.
Wenn ich mich nicht irre, war diese Studie von der Univesität Malaga. Müsste noch mal schauen, ob ich den Bericht finde.
Erzeugt wird diese Entwicklung vornehmlich durch den Zuzug von Inlandspaniern und Residenten (Deutschland, England, Irland, Schweden, Österreich usw.)

Wenn das stimmt, ist die künftige Preisentwicklung für diesen Teilmarkt wohl eher als konstant oder als stabil zu sehen,(Meinung des Verfassers) obwohl sich auch hier die Preise für Wohnimmobilien in den letzten 5 Jahren teilweise mehr als verdoppelt haben.

Insbesondere angetrieben durch die Währungsunion, niedrige Zinsen in Spanien, Kapitalflucht aus dem Ausland und generell durch die hohe Nachfrage von vermögenden Käuferschichten aus England und Deutschland bei der Suche nach einem Zweitwohnsitz oder Alterswohnsitz.
Und es wird immer noch gebaut wie beknackt - und das ist das verrückte auch zu teilweise irren Preisen verkauft (und spekuliert!!) - Teilmarkt Metropolregion Malaga
Inwieweit die Infrastruktur sinnvoll angepasst werden kann, bleibt fraglich. Defizite an Schulen, Krankenkenhäuser, Strassen, Energie und Wasser etc. sind absehbar soweit die Prognose sich erfüllen sollte.

Wie es traditionell in Spanien üblich war/ist, bereits früh Immobilieneigentum zu schaffen, scheint mir künftig fraglich. Die Einkommensentwicklung hat mit der Entwicklung der Immobilienpreise nicht mithalten können. Besonders junge Familien befinden sich somit im Dilemma, da die Immmo-Preis zu hoch und das durchschnittliche Einkommen zu niedrig ist um eine Wohnung/Haus zu finanzieren. Traditionell sind ferner Mietwohnungen in Städten und und sowieso in touristisch erschlossen Gebieten relativ teuer.

Die starke Inflation in Spanien ist noch nicht erwähnt.

[Azul Real]

einen habe ich noch

also, nicht unbedingt überrascht habe ich festgestellt, das die Aifos Gruppe, einer der größten Wohnimmobilienprojektentwickler und Bauträger an der spanischen Mittelmeerküste mittlerweile über Büros in bester Lage und bester Adresse in Deutschland und England udn Irland verfügt.
In Deutschland z.B in Hamburg, Düsseldorf und München.

Das nur zur Tendenz Verkauf von Wohnungen an künftige Residenten am spanischen Mittelmeer und bitte schön zu horrenden Preisen. Zu Preisen die teuerer sind wie eine gute Wohnung in Hamburg. Und Hamburg ist teuer aber billiger wie Wohnungen in London, Manchester oder Dublin. Will nur sagen, das der künftige Resident in Malaga oder sonstwo in Spanien ggf. mit Preisvostellungen kauft, die er aus seinen Heimatland kennt.

[rioja94]

azul real,


welche altersgruppe wird sich in zukunft diesen luxus leisten können (stabiler markt - nach ansicht des verfassers) und so den immomarkt mittel bis langfristig stabil halten?

einige wenige werden sicherlich weiter auf ihre sommerresidenz nicht verzichten wollen und auch diese horrenden preise an den küsten bezahlen - der markt lebt aber von der masse - nicht vom ausländischen rentner (auch da ist die masse nicht kaufkräftig genug).

nach einer börsenblase kam immer eine immoblase - wir sind mitten drin - dann kommen auch die banken und die gesamte finanzdienstleistungs - geierbranche an die reihe. es wird massenhaft geld vernichtet werden. dem käufer von heute wird nur noch ein bruchteil des wertes seiner immobilie bleiben - leider, die monatl. quote zur abzahlung seines "traumes" wird sich allerdings erhöhen.

der markt ist einfach aus den ¨fugen geraten - das gleichgewicht nicht mehr vorhanden, um gesund wachsen zu können. sowas kommt immer wieder mal vor und wird in der regel korrigiert.

rio

[Azul Real]

Moin rioja,

die Annahme des Verfassers zur Stabilität bzw. einer gewissen Konstanz der Immobilienpreise bezog sich auf die Studie bzw. Prognose für den Ballungsraum Malaga , sofern die Prognose eintreten sollte.
Desweiteren wurden bereits ähnliche Annahmen in diesem Thread getroffen (übernommen auf Basis von Zeitungsberichten, Artikel etc.), wenn ich mich jetzt nicht irre, für die Bereiche Valencia und Barcelona in Punkto Zuzug und Bevölkerungsentwicklung sowie Entwicklung der Boden- und Immobilienpreise.
Bemerkenswert ist, das die Preise erheblich angezogen haben in der Stadt Malaga (Altbau und Neubau gleichermassen) und überproportional in den Vororten und den touristisch erschlossenen Teilgebieten an der Küste.

Wenn die Einstandspreise kurzfristig ggf. stark nach unten korrigieren sollten, mehr als -25%, bleibt zumindestens ein ordentliches Plus bezogen auf die Langzeitentwicklung. Das dabei natürlich viele Kreditnehmer unter solch einer Entwicklung leiden müssen ist ja wohl klar. Insbesondere bei Anschaffungen in den letzen zwei Jahren.

Die Frage ist hier eher wieder der verpasste Zeitpunkt des richtigen Ein- oder Ausstiegs der Investition oder Anschaffung. Denn auch die Gier kann, wie zuletzt vor vier Jahren an den Börsen, so manches Schicksal beeinflussen.
Ich spreche hier aber eher von dem normalen Kreditnehmer der nicht auf Spekulationsabsicht und nicht aus einer vermögenden Situatuion heraus eine Immobilie erwirbt, sondern für die reine Eigennutzung.
Hier relativiert sich jedoch wieder der mögliche abrupte Preisverfall (Worst Case), da der Eigennutzer in der Regel langfristig investiert (15-25 Jahre) bleibt. Schmerzlich ist somit die Erkenntnis, dass somit derjenige für einen urprünglichen Immobilienanschaffungswert bezahlt
(Annahme Kreditfinanzierung /Kapitaldienst Zins + Tilgung), welche die Immobilie in einem stark fallenden Zyklus nicht mehr hat, bzw. der Ursprungswert erst sehr spät wieder bei steigendem Zyklus erreicht wird.

Schlimmster Fall wäre somit Einstiegspreis = Ausstiegspreis, bei längerem Engagement unberücksichtigt bleibt dabei die Inflationsrate

Hasta proxima - Azul Real

[urseline]

ok, ok,

frage an tropezon und alle :

wir das nu etwas mit der fiesta ???

gruß urseline

[tropezon]

Urseline,

Komme gerade vom Abendessen zurück.

Die Fiesta wird verschoben mangels Teilnehmer. Kickaha rief mich Gestern an um mir mitzuteilen, dass er nicht nach Moraira weiter gefahren ist und bereits wieder zu hause ist.
Was, kühlt sich noch in Deutschland ab, während wir die Sonne geniessen. Und Rioja wartet auf den Crasch.

Also, aufgeschoben ist nicht aufgehoben.

Ich gebe Dir mein Tel. Nr. per BM. Somit steht einem 2er bzw. 3er Treffen nichts im Wege.


Azul Real,

Was Du über Malaga gelesen hast entspricht dem was die englische Zeitung über die Provinz Valencia schrieb. Der Zustrom ist ungebrochen und ob es weiter so läuft wird die Zukunft zeigen.

Preise.

Wie Du schon richtig schreibst, für die Leute die Immobilien in der Vergangenheit als 1 st Wohnsitz gekauft haben ( und das natürlich für die nächsten 10-15-20 Jahre) ist es ABSOLUT unerheblich und unwichtig wie sich der Immobilien Preis in diesem Zeitraum entwickelt. Ob der Preis um 25-30-35 % sinkt oder steigt ist ihm egal.

ER WOHNT UND GENIESST SEIN EIGENTUM.

Und spart die ( verlorene) Miete, bzw. bezahlt sein Haus damit.

Und nach 15-20 Jahre ist sein Eigentum ein mehrfaches des heutigen Preises wert.

Nächtliche Grüße

Tropezon

[was]

Hallo tropezon,

endlich, nach fast einem Monat bin ich auch wieder mal hier!
Bin schon wieder auf dem Atlantik,- diesmal in La Palma!
Sauschoene Insel, werde mich wohl ueber den Winter hier nieder lassen. Suche gerade etwas, (am liebsten ein Haus),
zum mieten. Danach werde ich nach Ibiza fliegen um mein Lager auf zu loesen, und auf die Kanaren zu bringen.

Brauche dringend einen Kleintransporter, VW-Bus oder was aehnliches,fue ca. 2- 3 Wochen. Wer vermietet, idealerweise ab Barcelona oder Balearen.

Falls jemand hier aus Palma mitliest, bitte melden, dann kann man mal Infos austauschen oder was essen gehen.

Suche auch etwas zu kaufen, eventuell Ferienanlage oder so... Hat aber keine Eile. Bin fuer vieles offen!

Werde mich hier baldmoeglichst wieder blicken lassen.

Hasta la vista!

Felipe

[rioja94]

Hyperinflation von Immobilienpreisen
Experten warnen vor einem Crash mit negativen Folgen für die Weltwirtschaft

Von Hermannus Pfeiffer

Für viele Dänen, Briten und Amerikaner sind die Immobilienpreise mittlerweile nahezu unbezahlbar. Die private Verschuldung steigt.

In Frankfurt (Main) verlangten Vermieter vor vier Jahren noch 50 Euro pro Quadratmeter Bürofläche. Heute sind sie froh, wenn sie für 30 Euro überhaupt einen Mieter finden. Auch die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen sinken bundesweit. Ganz anders sieht es in Europa und den USA aus. Dänen, Briten und Amerikaner stöhnen über »unbezahlbare Preise«, und Ökonomen befürchten deshalb gar einen Niedergang der Weltwirtschaft.
Während sich in Frankfurt (Main), aber auch in Berlin die Immobilienumsätze halbiert haben, wurde auf den europäischen Kapitalmärkten im ersten Halbjahr 41,3 Milliarden Euro in Immobilien investiert, ein Plus von 30 Prozent. Die gestiegene Nachfrage von Banken, Fonds und Wirtschaft sowie eine wachsende private Nachfrage treiben in vielen Ländern die Kosten flott nach oben.
Beispiel Dänemark: »Die Preise für Wohn- und Freizeithäuser explodieren«, berichtet die dänische Zeitung »Nordschleswiger«. Zwischen Stadt und Land klafft zudem eine gewaltige Lücke, denn während in der Provinz ein bescheidenes Einfamiliendomizil schon ab 680 000 Kronen zu haben ist, müssen in Kopenhagen mehr als 2,5 Millionen Kronen hingeblättert werden, rund 350 000 Euro. In nächster Zeit werden die Hauspreise in Dänemark weiter deutlich steigen, weil die Nachfrage, getrieben von jungen Leuten, Familien mit Kindern, von Rentnern und Ausländern vor allem aus Norddeutschland, zunimmt, meint Volkswirt Søren Nielsen von Nykredit. Unterstützt wird der Nachfragerausch vom Staat, der trotz der inflationstreibenden Immobilienpreise im Juni Steuererleichterungen gewährte und Hypothekenkredite sponsert, die lange tilgungsfrei bleiben.
Auch in Schottland flutet die Nachfrage kräftig und treibt die ohnehin schon exorbitant hohen Preise vor sich her. Im vergangenen Jahr kletterten die Immobilienwerte, wie insgesamt im britischen Königreich, um etwa ein Fünftel nach oben. Die Zeitung »Perthshire Advertiser« klagt über eine »Hyperinflation der Hauspreise«. Selbst die für deutsche Wohngewohnheiten klitzekleinen Unterkünfte in den »Lowlands« kosten durchschnittlich schon über 100 000 britische Pfund, mehr als 150 000 Euro. Zu viel für den Nachwuchs, der flügge wird und auf einen Wohnungsmarkt stößt, der kaum Mietwohnungen kennt.





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Leerstände

In Deutschland leidet der Immobilienmarkt nicht unter einer Preis-, sondern unter einer »Realblase«. Aktuelle Marktübersichten von Maklern zeigen eine Fortsetzung der seit Jahren andauernden Talfahrt der Preise. Die Spitzenmieten sanken 2004 weiter, und die Leerstände vor allem in Ostdeutschland und den Großstädten sind mittlerweile gewaltig. Mit der »Berlin-Euphorie« Anfang der neunziger Jahre wurde, oftmals getrieben von einer Liquiditätsflut in der Finanzwelt, bedenkenlos am Markt vorbei geplant und gebaut. Die Büroleerstände nähern sich heute der 9-Millionen-Quadratmetermarke, und auch bei den privaten Häuschen im Grünen zeichnet sich ein preissenkender Überfluss ab. Dieser setzt spätestens dann ein, wenn als Folge der demographischen Entwicklung der kaufkräftige Nachwuchs fehlt, der die Häuser der Elterngeneration kaufen will. Wer bei seiner Altersvorsorge auf Immobilien setzt, könnte daher noch eine böse Überraschung erleben.
hape




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Experten machen sich daher Gedanken, ob der Immobilienmarkt in vielen Ländern auf einen Crash zusteuert. Dafür spricht ein volkswirtschaftliches Argument: Das Platzen einer Immobilienblase könnte weltweit für einen nachhaltigen Konsumeinbruch sorgen – mit negativen Folgen für die Weltwirtschaft. Nicht vergessen ist das Beispiel Japans, das sich bis heute nicht von dem Platzen einer Immobilien-Blase vor mehr als einem Jahrzehnt erholt hat. Sorgen bereitet auch ein Blick über den großen Teich, wo die Immobilien-Inflation seit 2002 mindestens eben so heftig wütet, wie die Schuldenlast der US-amerikanischen Hauskäufer erschreckend hoch ist. In Großbritannien erreicht der private Schuldenstand, gemessen am verfügbaren Einkommen, mit mehr als 130 Prozent inzwischen ein Rekordniveau und gilt als nahezu ausgereizt. Wenig Luft lässt Verbrauchern und Volkswirtschaft auch der hohe Zinssatz, an dem die fünf privaten Großbanken, die keine lästige Konkurrenz von Sparkassen fürchten müssen, allerdings prachtvoll verdienen. Dadurch sind Hypothekendarlehen auf der Insel doppelt so teuer wie in Deutschland.
Die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) spricht mit quasi britischem Understatement von einem »Auftrieb der Preise«. In ihrem jüngsten Quartalsbericht verweist die in Basel ansässige Organisation von Notenbanken der Industrieländer auf einen Anstieg der Immobilienpreise in Frankreich und Italien seit den Mittneunzigern um 50 Prozent, in den Niederlanden sowie Großbritannien um 150 Prozent und in Spanien um mehr als 200 Prozent. Die BIZ befürchtet eine »gewisse Eigendynamik« und rät den Aufsichtsbehörden, die Entwicklung »sorgfältig zu überwachen«.
(ND 27.08.04)





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[kickaha]

Wenn sich die Miete einer Liegenschaft halbiert, dann halbiert sich auch der Ertragswert dieser Liegenschaft entsprechend (sind wird weniger - nämlich die Hälfte wert).

Ich finde es bedaulich, dass das immer noch nicht voll realisiert wird (das ist wie mit dem Karter nach dem großen Rausch - man hofft zwar, dass der Wein gut wahr, aber man merkt es erst am nächsten Morgen).

Gruß Kickaha

P.S. Spanien ist zwar schön, aber zu Hause gefällt`s mir auch sehr gut. Deutschland ist schön.

[Azul Real]

#104

was den mögliche Mietertrag betrifft, ist die Situation derzeit in Spanien extrem progressiv. Das heißt, der Mietzins steigt.
Ist ja verständlich, da die Wohnungsmieten für Neubauten, sich an den Gesamterstellungskosten orientieren (in diesem Fall Verkaufspreis)und einen wesentlichen Beitrag leisten müssen zum Kapitaldienst, sofern fremdfinanziert wurde.

Dumm nur, das die Mietquote in Spanien unter 20% liegt.

[lindlar]

"Platzt jetzt die Blase ?"
Heute interessanter Artikel in der Welt.
(Betrifft zwar primär UK - aber irgendwie
hängen ja alle europ. Märkte - mit Ausnahme D -
zusammen.)

[Azul Real]

Hier isser

Warten auf den großen Knall
Häuserpreise in Großbritannien sinken erstmals seit zwei Jahren - Keine Entwarnung vor der Immobilienblase
von Inken Prodinger

Apropos Immobilienblase: Eine britische Firma hat den ersten aufblasbaren Pub vorgestellt
Foto: dpa
London - Ein Platzen der Blase am britischen Immobilienmarkt würde die stolzen Hausbesitzer auf der Insel eine Menge Geld kosten und zahllose schlaflose Nächte bereiten. Mittlerweile hoch verschuldet, haben sich viele Briten den Traum vom Eigenheim erfüllt und erfreuen sich am steigenden Wert ihrer Immobilien. Seit 1999 haben sich die britischen Häuserpreise immerhin mehr als verdoppelt.

So wird mit einigem Unbehagen auf die allmonatlichen Statistiken geblickt, die Auskunft über die Entwicklungen am Häusermarkt geben. Wann, so lautet die bange Frage, werden die Häuserpreise in sich zusammensacken? Im August nun sind die Häuserpreise tatsächlich das erste Mal seit zwei Jahren gefallen. Nach Angaben von Halifax, einer Tochter der britischen Bank HBOS, sanken die Preise im vergangenen Monat im Vergleich zum Vormonat Juli um 0,6 Prozent.

Der durchschnittliche Preis für ein Eigenheim summiert sich damit auf 160 565 Pfund, was ein Rückgang im Vergleich zum Juli darstellt, aber immer noch ein Plus von 21,3 Prozent im Vergleich zum August des vergangenen Jahres bedeutet. Der jüngste Rückgang der Häuserpreise fand im August 2002 statt und hatte 0,4 Prozent betragen. Den befürchteten Crash hatte es aber auch damals nicht gegeben. Zusammen mit einem ungebremsten Konsum erleben die Briten derzeit eine Wachstumsphase, deren Dauer in der jüngsten Vergangenheit beispiellos ist. Im zweiten Quartal konnte die Wirtschaft erneut um 3,7 Prozent zulegen.

Kaum veröffentlicht, stellt sich also wieder die Frage, ob die Hauspreisstatistik aus dem August 2004 der erste Vorbote des Preisverfalls sein könnte. Mit noch mehr Spannung als üblich wird somit auch auf den kommenden Donnerstag geblickt, wo der geldpolitische Ausschuss der Bank von England zusammentritt, um über die weitere Zinsentwicklung zu entscheiden. Seit dem November hat das Gremium die Zinsen fünfmal um jeweils einen Viertelprozentpunkt auf mittlerweile 4,75 Prozent angehoben.

Beobachter gehen davon aus, dass am Donnerstag gar nichts passiert, sondern bis zum November abgewartet wird, um die Zinsen dann möglicherweise auf 5,0 Prozent anzuheben. Nicht wenige Experten glauben indes, dass ein gelegentliches Absinken der Häuserpreise durchaus zu den normalen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt gehört.

Das nachhaltige wirtschaftliche Wachstum, die noch immer vergleichsweise geringen Zinsen und die Jobsicherheit machen ein Platzen der Häuserblase zum jetzigen Zeitpunkt denn auch unwahrscheinlich .
Analysten von PriceWaterhouseCoopers prognostizieren weiteres wirtschaftliches Wachstum. Für dieses Jahr lautet die Erwartung 3,25 Prozent, für das kommende Jahr immerhin noch 2,5 Prozent - ganz im Gegensatz zum großen Crash

Ende der 80-er Jahre als sich Großbritannien in einem genau gegenteiligen Umfeld befand.
Dennoch mahnen Experten zur Vorsicht: Immerhin hat der Industrieverband CBI in einer Umfrage gerade festgestellt, dass die Unternehmen die Geschäftsaussichten als weniger optimistisch ansehen wie noch vor einigen Monaten. Eine radikale Korrektur am Häusermarkt käme im Übrigen auch der britischen Labour-Regierung mehr als ungelegen. Sie nimmt nämlich für sich in Anspruch, die "wilden wirtschaftspolitischen Konjunkturzyklen" abgestellt zu haben.

Artikel erschienen am Die Welt- Di, 7. September 2004

[rioja94]

Nicht wenige Experten glauben indes, dass ein gelegentliches Absinken der Häuserpreise durchaus zu den normalen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt gehört.


waaaaaaaaas? nöÖÓööö !!!! das kann garnicht sein - ich dachte, es geht immer nur bergauf



einfach herrlich

[Azul Real]

10.09.2004 / Immobilienzeitung

Die EZB sorgt sich um überhitzte Wohnungspreise in Euro-Ländern
Die Europäische Zentralbank (EZB) sorgt sich offenbar zunehmend um eine Überhitzung der Preise für Wohnimmobilien in einer Reihe von Ländern der Euro-Zone. In ihrem aktuellen Monatsbericht heißt es: "Angesichts der möglichen Auswirkungen auf die Volkswirtschaften der betroffenen Euro-Länder und auf das Euro-Währungsgebiet insgesamt macht der rasche Anstieg der Preise für Wohneigentum in einigen Ländern des Euro-Währungsgebiets eine genaue Beobachtung der entsprechenden Wohnungsmärkte erforderlich." Im Blick haben die Währungshüter vor allem Griechenland, Irland, Luxemburg, die Niederlande und Spanien. Dort waren die Preise für Wohneigentum von 1999 bis 2003 überdurchschnittlich stark gestiegen. Dagegen lag der Preisanstieg in Deutschland, Österreich und Portugal deutlich unter dem Durchschnitt, in Deutschland gingen die Preise 2003 sogar zurück. In diesem Jahr sind die Wohnungspreise bislang vor allem in Spanien , Frankreich und Finnland auffällig stark in die Höhe geschnellt. Dagegen hat sich der Preisanstieg in Griechenland und den Niederlanden stark verlangsamt.

[Azul Real]

Wohnungsbau bricht massiv ein
Die Welt 14.09.04

Fertigstellungszahlen fallen auf Rekordtief - Europas Spitzenreiter sind Irland und Spanien

Berlin - Deutschland bleibt in Europa nicht nur beim Wirtschaftswachstum zurück. Der Zusammenhang zwischen Wohnungsbau und Gesamtkonjunktur zeigt sich auch an der Entwicklung der Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau, bei denen Deutschland international in der "Abstiegszone" liegt.


Wie LBS Research auf Grundlage aktueller statistischer Daten und Informationen von Euroconstruct mitteilte, sind Irland mit 17,3 sowie Spanien mit 14,0 neuen Wohnungen pro tausend Einwohner im Jahre 2003 ganz klar die Spitzenreiter in Europa. Nur auf rund ein Fünftel dieser Werte kommt Deutschland: Die Wohnungsbauintensität liegt hier nach einem abermaligen Rückgang der Fertigstellungszahlen um über sieben Prozent im vergangenen Jahr nur noch bei 2,9 neuen Wohneinheiten pro tausend Einwohner (Vorjahr: 3,1).


Insgesamt schwankt der Durchschnittswert für die Bautätigkeit in Westeuropa bereits seit zehn Jahren um fünf Wohnungen pro 1000 Einwohner. Daran wird sich nach Einschätzung der beteiligten Institute von Euroconstruct auch bis 2006 nichts Grundsätzliches ändern. Dahinter verbergen sich aber bislang deutliche Verschiebungen in den einzelnen Ländern, insbesondere auch im Falle Deutschlands. Vor allem in den neuen Bundesländern gab es Mitte der 90-er Jahre noch einen Wohnungsbauboom, der das Beitrittsgebiet auf einen europäischen Spitzenplatz gehoben hat. In ganz Deutschland lag die Wohnungsbauintensität 1995 mit einem Wert von 7,4 nur knapp hinter Irland (8,5) auf Platz zwei.


Seitdem ist ein Abstieg der Wohnungsbautätigkeit auf nur noch 40 Prozent der damaligen Fertigstellungszahlen zu beobachten, während sich gleichzeitig neben Irland auch Spanien ausgesprochen dynamisch entwickelt hat. Diese beiden Länder im Westen und Süden Europas sind gute Beispiele für den typischen unmittelbaren Zusammenhang zwischen Wirtschaftswachstum und Wohnungsbau. Seit Jahren wirkt sich etwa auf der grünen Insel nicht nur die höchste Geburtenrate in Westeuropa aus, sondern auch ein anhaltender wirtschaftlicher Boom, der nicht zuletzt zu Rückwanderungen sogar aus Nordamerika geführt hat.


In Spanien hat neben der wirtschaftlichen Prosperität auch die gewachsene Attraktivität als Region für Ferien- und Zweitwohnsitze die Bautätigkeit angeheizt. Selbst deutliche Anspannungen auf den Immobilienmärkten mit entsprechenden zweistelligen Preissteigerungsraten haben den Wohnungsbau in diesen Ländern nicht ernsthaft beeinträchtigen können. Was die Gebäudestruktur im Wohnungsneubau angeht, so halten sich im europäischen Durchschnitt der Eigenheimbau und der Mehrfamilienhausbau fast die Waage.


Mittlerweile haben auch die größeren Beitrittsländer aus dem mitteleuropäischen Raum Anschluss an die Wohnungsbauentwicklung in Westeuropa gefunden. 2003 sind in Polen, Ungarn, Tschechien und der Slowakei im Schnitt 3,3 Wohnungen pro tausend Einwohner entstanden, doppelt so viele wie noch vor sieben Jahren. Von diesen vier Ländern sind nur noch Tschechien sowie die Slowakische Republik in punkto Wohnungsneubau schwächer als Deutschland. ru

[rioja94]

na? alle noch da?

Fingerspitzengefühl eines Bombenentschärfers
Von Jochen Steffens
Wie von der Masse der Analysten erwartet, hat der Offenmarktausschuss der US-Notenbank den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf nun 1,75 % erhöht. Das ist nun bereits die dritte Anhebung in Folge, nachdem der Leitzins im Tief mit 1 % auf dem niedrigsten Niveau seit 1958 gelegen hatte.

In dem Statement zur Zinserhöhung wies der Ausschuss der Notenbank darauf hin, dass die US-Wirtschaft nach der kleinen Delle wieder an Fahrt gewinnt und sich auch wieder bei der Beschäftigungssituation in den USA positive Tendenzen abzeichnen. Die Auf- und Abwärtsrisiken für die Preisstabilität hielten sich in der Waage.

Für Greenspan ist es ein Drahtseilakt. Nach seiner Auffassung hat sich das US-Wirtschaftwachstum verselbstständigt und benötigt insoweit keine Unterstützung mehr durch diese extreme Niedrigzinspolitik. Ob das wirklich so ist oder hier die Notwendigkeit einer Zinserhöhung zu solchen Formulierungen führt, ist schwer zu beurteilen.

Die Niedrigzinspolitik hat dazu geführt, dass die ohnehin schon sehr hohe Verschuldung der US-Privathaushalte noch weiter ausgeufert ist. Um diese Verschuldungsexplosion einzudämmen, müssen die Zinsen erhöht werden: Die Gefahren für den Binnenkonsum durch eine extreme Überschuldung der US-Konsumenten sind zu hoch. So schmälern z.B. die Zinsbelastungen, auch wenn sie noch so niedrig sind, die Kaufkraft. Mit anderen Worten: Je höher die Verschuldung ist, desto mehr Zinsen fließen aus dem Einkommen an die Kreditgeber und damit am Konsum vorbei. Daneben beeinflussen natürlich auch noch die Tilgungsraten und die Unfähigkeit neue Schulden aufzunehmen die amerikanische Kaufkraft. Das alles wäre nicht das Problem, wenn die Löhne steigen würden. Faktisch ist es jedoch in den USA in den letzten Jahren eher zu einem realen Lohnrückgang gekommen. Die niedrigen Zinsen könnten dann noch zu einer Inflation führen, sofern es zu einem starken Wirtschaftswachstum kommt, obwohl davon im Moment trotz hoher Ölpreise noch nichts zu erkennen ist. Eine galoppierende Inflation würde schnell in eine Rezession führen.

Auf der anderen Seite: Erhöht Greenspan die Zinsen zu schnell, würgt er das US-Wirtschaftswachstum ab. Die Folge wären Deflation, Rezession und der Zusammenbruch einiger Spekulationsblasen (z.B. das Platzen der Immobilienblase, denn die Amerikaner müssten dann Vermögenswerte wie Immobilien verkaufen, um die Schulden zu verringern.) Auch für die Banken könnte eine zu schnelle Anhebung der Zinsen in eine Katastrophe münden, da diese sehr schnell mit einem rapide anwachsenden Berg von notleidenden Krediten konfrontiert werden würden.

Nun ist es so, dass die Preisentwicklung, wie gesagt, noch keine Anzeichen einer Inflation zeigt. Die Anhebung der US-Leitzinsen im Moment angesichts der hohen Ölpreise also noch im Fahrwasser deflationärer Tendenzen geschieht. Das führt mich zu der oben genannten Vermutung, dass die Fed die Zinsen anheben muss, um die Verschuldungsexplosion einzudämmen und dass die Begründung des starken selbstständigen Wirtschaftswachstum mit der damit einhergehenden Gefahr einer Inflation eher etwas vorgeschoben ist.

Doch, und auch das muss bedacht werden: Zinsänderungen wirken sich mit einer zeitlichen Verzögerung von ungefähr 6 Monaten aus. Mit anderen Worten, die Fed muss beurteilen, wie sich die Preise, die Wirtschaft, das Konsumverhalten, etc, in 6 Monaten entwickeln werden. Und hier liegt der Pferdefuß, der es uns Analysten so schwer macht, uns aus dem Bereich der Spekulation in den Bereich der wissenschaftlichen, an festen, bekannten Daten ausgerichteten Analyse zu bewegen.

Und so bleiben wir das, was wir alle nur sind: Spekulanten, die auf ihre eigenen prophetischen Fähigkeiten Teile ihres Vermögens verwetten.

Es bleibt festzuhalten: Greenspan braucht im Moment das Fingerspitzengefühl eines Bombenentschärfers. Dreht er zu schnell an der Zinsschraube, fliegt im der ganze Laden um die Ohren, dreht er zu langsam daran, passiert das gleiche. Hoffen wir für uns alle, dass Grennspan den richtigen Dreh raus hat.


Jochen Steffens ist Autor des kostenlosen Newsletters "Investor`s Daily". Weitere Informationen finden sie hier.

[Azul Real]

Der unten aufgeführte Artikel aus der CSN gibt eigentlich bereits das wieder, was ich in #96 schom mal erwähnte in Sachen exorbitante Preissteigerungen für Wohnimmobilien in den letzten 5 Jahren und der abnehmenden Fähigkeit von Familien mit einen "normalen" Einkommen ein Piso zu finazieren.

Ich denke, spätestens wenn die Leitzinsen und somit die Kreditzinsen steigen, werden die Immopreise auch wieder bröckeln

Der Traum von den teuren vier Wänden

Die Immobilienpreise in Málaga sind in den vergangenen Jahren explodiert – und steigen weiter

„Günstige Wohnung zu verkaufen“: Kosten und Nutzen stehen beim Kauf eines piso in der Stadt Málaga oft in keinem Verhältnis.

[Wolfgang Harbauer]
Málaga , CSN

Der Bankangestellte lacht. „O.k.“, sagt er. „Kino – könnt ihr vergessen. Mal ein Bier trinken gehen – könnt ihr abschreiben. Und essen gehen sowieso.“ Das junge Pärchen schaut sich betroffen an. „Aber wir wollten doch nur einen Kredit aufnehmen, um eine Eigentumswohnung zu kaufen“, sagt der junge Mann. Das höhnische Grinsen des Bankers wird noch breiter. „Und wie, bitte schön, wollt ihr 300.000 Euro in 20 Jahren abstottern?“ Das Pärchen ergreift überstürzt die Flucht.
Diese Situation entstammt nicht dem realen Leben. Die Szene aus der spanischen Comedy-Serie „Aqui no hay quien viva“ mag lustig sein, doch enthält sie eine bittere Wahrheit: Immer mehr vor allem junge Menschen in Spanien verschulden sich bis an die Ohren, um sich den teuren Traum vom eigenen piso erfüllen zu können.

82.000 Euro und renovierungsbedürftig
So auch José Salina. Er hat sich vor zwei Jahren mit seiner Freundin eine Eigentumswohnung gekauft, „zu einer Zeit, als man sich das noch leisten konnte“, merkt der 26-Jährige gleich an. Er hat 82.000 Euro für sein piso im Stadtviertel Cappuchinos in Málaga bezahlt. „Man muss allerdings dazu sagen, dass die Wohnung katastrophal aussah, wir mussten alles renovieren.“ Salina, von Beruf Maurer, konnte die Arbeiten selbst durchführen und hat sich dabei sehr viel Geld gespart. „Für jemanden, der Bauarbeiter hätte bezahlen müssen, hätte die Renovierung bestimmt noch einmal 50.000 gekostet.“ So ist er aber überzeugt, ein Schnäppchen gemacht zu haben, auch wenn jetzt immer gespart werden muss. „Wir bezahlen 400 Euro im Monat für die Hypothek“ erzählt seine Freundin, Rachel Roca Mellado. „Dazu kommen noch die laufenden Gemeinschaftskosten für das Haus und drei andere Kredite, für Möbel und so. Insgesamt zahlen wir im Monat 1.200 Euro ab.“ Da muss natürlich auf jeden Euro geachtet werden, „eigentlich bei allem“, meint die 28-Jährige, die zur Zeit arbeitslos ist. José Salina verdient im Baugeschäft überdurchschnittlich gut, etwa 1.800 Euro landen monatlich auf seinem Konto.
Die beiden, die vor dem Wohnungskauf bei ihren Eltern gelebt haben, sehen eine gekaufte Wohnung als alleinige Alternative. „Zur Miete wohnen lohnt sich nicht, das ist genauso teuer wie eine Hypothek“, sagt Salina. „Außerdem – wir Spanier sind nicht so für das Mieten, wir wollen was Eigenes.“ Auch sieht er die Investition, die in Spanien inversion en ladrillo (Investition in den Baustein) genannt wird. „Ich weiß nicht, ob meine Kinder, sollte ich jemals welche haben, sich überhaupt noch eine Wohnung leisten können.“ Denn die Preise werden seiner Meinung nach so weiter steigen. „Málaga ist eine Goldmine, die Infrastruktur wird ständig verbessert, die Lebensqualität stimmt, da ist es doch klar, dass die Wohnungen immer teurer werden.“

Etwas Eigenes: José Salina und Rachel Roca mussten ihre Wohnung komplett renovieren

Preisexplosion vor zwei Jahren
Dass José Salina mit seiner Einschätzung richtig liegt, zeigt ein Blick auf die Preisentwicklung der vergangenen zwei Jahre. Fachpublikationen wie „El mundo dinero“ oder „consumer. es“ beziffern die Wertsteigerung von Eigentumswohnungen in Málaga im Zeitraum von 2002 bis 2004 jährlich auf etwa 30 Prozent. Das ist schön, wenn man eine Wohnung hat, doch ziemlich teuer, wenn ein Kauf jetzt geplant ist. Wer sich eine Eigentumswohnung anschaffen will, muss sich entweder hoch verschulden oder mit einer sehr bescheidenen Wohnung abfinden. Wobei das eine das andere nicht ausschließt. Die Immobilienfirma „Signum“ in Málaga hat mehrere Eigentumswohnungen im Stadtzentrum und Umgebung im Angebot, die Preise lassen den Normalverdiener erst einmal schlucken. Die freundliche Dame bei der Beratung, die ihren Namen nicht genannt haben will, preist vor allem zwei Wohnungen an. Eine ist direkt im Zentrum, wobei für die 75 Quadratmeter 222.555 Euro investiert werden müssen. Etwas billiger wird es in „Ciudad Jardín“, einem Viertel, das nicht gerade wegen seines guten Rufes bekannt ist. „Die Wohnung ist sieben Jahre alt, aber neu ausgestattet, wirklich sehr schön. Der Preis liegt bei 127.000 Euro.“ Allerdings bekommt der potenzielle Käufer dafür auch nur ein Schlafzimmer, ein Wohnzimmer mit amerikanischer Küche und ein Bad, verteilt auf 40 Quadratmeter. Das entspricht einem Quadratmeterpreis von 3.175 Euro, etwa so viel, wie man in Deutschlands zweitteuerster Stadt Stuttgart ausgeben muss. Der Durchschnittspreis in Málaga ist allerdings um einiges niedriger. Er liegt bei etwa 1.600 Euro .
Doch wie erklärt sich die Fachfrau die explosionsartige Steigerung der Preise in den vergangenen Jahren? „Das liegt an der Kreditpolitik der Banken. Vor zehn Jahren lagen die Zinssätze für Hypotheken noch im zweistelligen Bereich. Heute bekommt man einen Kredit für vier, fünf Prozent“, erklärt die Angestellte von „Signum“. „Deswegen können sich immer mehr Leute leisten, einen Kredit aufzunehmen. Ein paar Immobilienfirmen haben das ausgenutzt und kräftig die Preise erhöht. Die Nachfrage ist ja da.“

Woher nehmen...?

Banken und Immobilienfirmen profitieren vom Boom auf dem Wohnungsmarkt. Ein Grund für die hohen Preise für Eigentumswohnungen sind die günstigen Kredite.
Tatsächlich sind die Zinsen für einen Wohnungs-Kredit ziemlich niedrig – sie schwanken zwischen 3,75 und 7,5 Prozent. Dennoch zeigt ein Rechenbeispiel, dass viele Wohnungen mittlerweile zu Preisen angeboten werden, die sich der Durchschnitts-Spanier einfach nicht mehr leisten kann.
Wenn eine Bank einen Kredit vergibt, so leiht sie ihrem Kunden bis zu 80 Prozent von dem, was seine Wohnung wert ist. Dieser Wert ist aber nicht der Kaufpreis, sondern wird von einem Schätzer der Bank festgelegt. So kann der Schätzwert einer Wohnung durchaus 20 bis 25 Prozent unter dem Kaufpreis liegen, wie eine Sprecherin der Bank Unicaja erklärt. Bei einem Kaufpreis von 150.000 Euro heißt das für den Käufer, dass er von der Bank möglicherweise nur 120.000 Euro als Kredit bekommt, den Rest muss er selbst aufbringen.
Die Banken vergeben die Kredite nach verschiedenen Modellen, normalerweise laufen die Hypotheken über 20 oder 30 Jahre, mit flexiblem Zinssatz. Ein Kredit von 120.000 Euro, der über 20 Jahre läuft, kostet den Bankkunden monatlich zwischen 700 und 960 Euro. Bei den üblichen spanischen Gehältern in Málaga, die gerade bei jungen Leuten selten viel höher als 1.000 Euro netto liegen, ein Batzen Geld. Am Ende der Laufzeit wird der Wohnungsbesitzer für seine ursprünglichen 120.000 Euro fast 200.000 Euro an die Bank zurückgezahlt haben.
Bei 30 Jahren Laufzeit verringert sich natürlich der monatliche Betrag. Er liegt dann zwischen 540 und 840 Euro. Doch die lange Laufzeit hat auch ihren Preis. Im Mittel wird die Bank für ihre geliehenen 120.000 Euro vom Kunden 250.000 Euro bekommen, also mehr als das Doppelte. Und das möglicherweise für eine Wohnung, die selbst für zwei Personen schon zu klein ist.

Der Drang zu kaufen
Alfonso Olmedilla Lorenzo und Freundin Silvia Martí Martín aus Málaga haben trotz der hohen Kosten ihre Entscheidung, sich eine Wohnung zu kaufen, keine Sekunde bereut. Vor eineinhalb Jahren erwarben sie eine 90-Quadratmeter-Wohnung in der Nähe der Plaza de Constitución. Der Preis für das geräumige piso: 126.000 Euro. „Bei der Suche war ein Kriterium, irgendwo im Zentrum zu wohnen. Wir dachten, das wäre unter 100.000 zu haben, aber das war schon damals nicht möglich“, schildert die 27-jährige Silvia Martí den Weg der beiden zu eigenen vier Wänden. „Alles, was billiger war, musste renoviert werden, und zwar richtig.“ Auch Alfonso Olmedilla ist zufrieden, belasten ihn die monatlichen 600 Euro doch nicht besonders. Das mag auch daran liegen, dass er mit seiner eigenen Firma genug Geld verdient. „Sparen müssen wir nicht. Und es ist auch nicht so, dass ich den Gedanken an die Hypothek ständig im Hinterkopf habe.“ Sollten die Geschäfte mal nicht so gut laufen, hat der 35-Jährige auch einen „Plan B“ parat. „Dann kann ich immer noch verkaufen und sicher mit einem großen Gewinn. Die Wohnungspreise in der jüngeren Geschichte Spaniens sind nie gesunken, sie sind höchstens mal stehengeblieben. Insofern ist die Investition eine ziemlich sichere Sache.“ Für die hohen Preise hat auch Olmedilla eine Erklärung, die logisch klingt: „Bei der Euroumstellung mussten viele Leute ihr Schwarzgeld irgendwo investieren, auf die Bank konnten sie es ja schlecht bringen. Ein großer Teil der illegalen Gelder wurde in Immobilien angelegt, und die Preise stiegen.“
Obwohl er selbst stolzer Besitzer einer Eigentumswohnung ist, sieht er den Drang seiner Landsleute, sich um jeden Preis ein eigenes piso zuzulegen, durchaus kritisch. „Eigentlich gibt es in Spanien richtigen Reichtum. Der ist jedoch leider in Wohnungen festzementiert und somit nicht für die Wirtschaft verfügbar. Außerdem sind wir Spanier ein bisschen zu verrückt nach der eigenen Wohnung: Nimm uns das Auto weg, das Handy, den Fernseher, das gute Essen oder das Kino – wir würden auf alles verzichten, könnten wir dadurch unseren Wohnungskredit weiterbezahlen. “

[rioja94]

schöner beitrag

mann ist das in malaga billig - in san sebastian nix renovierungsbedürftiges unter 200.000 oironen

naja, dem artikel ist nicht hinzuzufügen, wer jetzt noch an den folgen zweifelt, dem ist nicht zu helfen.

gruss in die runde

rio

[Atze2]

Hi @ all,

ist dies ein Anzeichen, dass die Blase langsam platzt: ?

Ein Immo-Händler in Spanien hat erzählt, dass das Geschäft mit den Deutschen imo total tote Hose ist. Manche Immo-Händler lehnen es schon ab, sich um die dt. Kundschaft zu bemühen. Sie lassen sich nur durch die Gegend fahren und kaufen dann doch nix.

Jetzt muss man nur noch warten, dass die Engländer auch so handeln.....

Gruss
Atze 2

[urseline]

atze ....

Sie lassen sich nur durch die Gegend fahren und kaufen dann doch nix.

das war bei den amis schon immer normal - wochenendbeschäftigung

in D seit mitte der achtziger voll in mode !

in spanien 7 tage die woche bei den deutscheninteressenten, es mischen sich immer mehr hlländer und engländer dazu - die immofritzen in spanien tuns den deutschen jetzt gleich ----> immer mit nem kleinen bus immotour 6-8 personen ----> bis die auch die schnauze voll haben

dann platzt alles

urseline

[rioja94]

so, hier wieder was neues HOCHINTERESSANTES !!!!



Spanien schlittert weiter in Richtung Abgrund

Ralf Streck 25.09.2004


Neueste Zahlen bestätigen: Spanien verliert weiter an Konkurrenzfähigkeit, das Wirtschaftswachstum sinkt, der Tourismus geht zurück, das Außenhandelsdefizit und die Arbeitslosigkeit steigen und die Immobilienblase bläst sich immer bedenklicher auf

So hat nun auch die Caja de Madrid in einem Bericht auf die schwierige Lage der spanischen Ökonomie aufmerksam gemacht. Nach der Studie der Sparkasse hat Spanien in den letzten vier Jahren weiter an Wettbewerbsfähigkeit verloren. Gegenüber den anderen EU-Staaten wurde, im Vergleich der Produktionspreise, ein Verlust an Wettbewerbsfähigkeit von mehr als vier Prozent festgestellt. Gegenüber den Staaten der Organisation für Wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung ( OECD), die von den 30 reichsten Staaten der Welt gebildet wird, sind es sogar zehn Prozent.

Parallel dazu stürzen deshalb die Auslandsinvestitionen ab. Im Vergleich zum Vorjahr wurden im ersten Halbjahr 2004 gleich 51,5 Prozent weniger in dem Land investiert als noch im Vorjahr. Dazu bricht der Tourismus ein, die Haupteinnahmequelle des Landes. Stagnierte der Tourismus schon im letzten Jahr, waren die Zahlen im Juli wenig vielversprechend und im August ernst. Im Haupturlaubsmonat sind knapp ein Prozent weniger Urlauber ins Land gekommen als im Jahr zuvor und sie verbringen immer weniger Zeit im Land. Dabei hatten die Anbieter mit Sonderangeboten verzweifelt versucht, der Entwicklung zu begegnen. Die "neue Touristengeneration" kulturinteressierter Qualitätstouristen, die der Spiegel herbeischreibt, gibt es nicht. Sie ist bisher ein Wunschtraum der Regierung. Fraglich ist auch, ob Spanien tatsächlich "rockt", so eine Serie im Spiegel über das "lebensfrohe Boom-Land", das "ein Vorbild für Osteuropa" sein soll.

Also stieg die Arbeitslosenrate ausgerechnet im August: "Der schlechteste August seit 20 Jahren", titelte die größte Zeitung El País. Dabei waren, nach offiziellen Zahlen, nur fast 14.000 Menschen mehr arbeitslos als im Juli. Die Sozialversicherung hat allerdings mehr als 150.000 Beitragszahler verloren. Da inzwischen fast alle Verträge nur noch befristet abgeschlossen werden, wird oft kein Anspruch auf Arbeitslosengeld erzielt und die Statistik nicht belastet. Der schwache Tourismus konnte nicht, wie sonst üblich, die Entlassungen am Bau oder der Industrie im Sommer kompensieren. Vor der Sommerpause laufen befristete Verträge aus. Viele werden zwar danach wieder eingestellt, aber die Firma spart das Urlaubsgeld. "Trendsetter" ist Spanien so beim Abbau sozialer Standards.

Der Abbau von Kündigungsschutz und die befristete Beschäftigung, tragen offensichtlich nicht zur Wettbewerbsfähigkeit bei, wie solche Einschnitte gerne verkauft werden. Die fallende Wettbewerbsfähigkeit und der einbrechende Tourismus lassen in Spanien dagegen das Außenhandelsdefizit stark steigen. Immer mehr Produkte werden im Ausland gekauft und weniger Touristen fragen weniger nationale Dienstleistungen nach. So hat sich das Defizit im Juni gegenüber dem Durchschnitt der Vormonate fast verdoppelt: Von 81 auf nun fast 150 Prozent. Wie wenig Aufmerksamkeit der "alarmierenden" Entwicklung gezollt wird, kritisiert der Analyst der Citygroup José Luis Martínez in einem Artikel.


Dazu kommt, dass die Regierung auch das prognostizierte Wirtschaftswachstum zunächst von drei auf 2,8 Prozent abgesenkt hat. Nun legt der Wirtschaftsminister Pedro Solbes nahe, es könnte auch noch geringer ausfallen. Zudem kündigte er an, die Staatsverschuldung werde nicht bei 0,4 Prozent, sondern, wegen der defizitären Staatsbetriebe (vor allem wegen der Bahn und dem öffentlichen Rundfunk), bei fast zwei Prozent des Bruttosozialproduktes liegen.

Ohnehin finanziert Spanien seit Jahren etwa ein Prozent des Wachstums aus den Kassen der EU. Wenn dem Hauptempfängerland ab 2006 die Gelder aus den Kohäsionsfonds wegen der EU-Osterweiterung wegfallen, wird sich das deutlich bemerkbar machen ( Milliardenloch durch Osterweiterung in Spanien) Das war sogar dem Spiegel aufgefallen, aber erst nach dem Regierungswechsel im März. Zuvor wurde eifrig die Propaganda vom angeblichen ökonomischen Wunderland unter Spaniens konservativer Volkspartei verbreitet. Doch die haben den Sozialisten ein gefährliches Erbe überlassen.

Denn ein guter Teil des Wachstums basiert (noch) auf der ungebremsten Binnennachfrage, doch die wird auf Pump bezahlt. Im ersten Halbjahr ist die Verschuldung der Haushalte erneut um fast 17 Prozent gestiegen. War schon die 500 Milliarden Marke für die Finanzinstitutionen alarmierend, so müssten bei einer Verschuldung von aktuell über 800 Milliarden die Warnleuchten durchbrennen. Hier spielt vor allem der ungebremste Anstieg der Immobilienpreise eine Rolle, weil in Spanien eher gekauft als gemietet wird.

So hat sich in die Reihe der Warner nun auch der Internationale Währungsfond ( IWF) eingereiht. In den vergangenen 18 Monaten hatten schon die EU, die Europäische Zentralbank, die OECD oder die Spanische Zentralbank vor der gefährlichen Immobilienblase gewarnt. Wie die OECD warnt nun auch der IWF in seinem Vierteljahresbericht drastisch vor einer "plötzlichen Korrektur" der Immobilienpreise, falls die Zinsen steigen. ( Spanien vor Immobiliencrash?) Das hätte "schwere Auswirkungen" auf die Ökonomie. Der Bausektor ist, neben dem Tourismus, eine wichtige Stütze der Ökonomie. Seit 1997 seien die Preise um 70 Prozent gestiegen, warnt der IWF. Dabei, so erklärt die spanische Zentralbank mit neueren Zahlen, liegt der Anstieg schon bei 80 Prozent.

Um der Gefahr zu begegnen, empfiehlt der IWF, die Kreditvergabe stärker zu kontrollieren und Kredite mit festen Zinssätzen zu vergeben. Doch anders als in Deutschland und Frankreich werden hier fast alle Darlehen variabel an den Euribor gebunden. Das ist der Zinssatz, den europäische Banken voneinander beim Handel von Einlagen mit festgelegter Laufzeit verlangen. Nach einer bedrohlichen Phase des Anstiegs ist der Euribor in den letzten Monaten wieder gefallen. Mit der dritten Leitzinserhöhung in Folge in den USA am Dienstag wird neben Inflationstendenzen mit einem Anstieg gerechnet. Das könnte vielen spanischen Haushalten den Rest geben und die Immobilienblase mit unberechenbaren Folgen zum Platzen bringen. Etwa 56 Prozent der Spanier, knapp acht Millionen Familien, reicht das Einkommen nicht oder kaum noch zum Überleben aus.



schönes WE an Alle

[rioja94]

Shiller warnt: Weltrezession durch Immobilienblase und Ölpreis

Der US-Ökonom Robert Shiller, der im Jahr 2000 das Ende des Börsenbooms vorausgesagt hat, warnt vor einer weltweiten Rezession durch die steigenden Immobilien- und Ölpreise.

Im Interview mit der WirtschaftsWoche sagt der in Yale lehrende Ökonom: „Wenn der Ölpreis auch nur da bleibt, wo er jetzt ist, und dazu noch der Häuser- und Wohnungsmarkt etwas stockt, könnte das das Rezept für eine Weltrezession sein. In den USA etwa erleben wir die dramatischste Preisbewegung in unserer Geschichte – und es liegt überwältigendes Beweismaterial dafür vor, dass die Preise vielerorts zu weit gestiegen sind.“

Shiller zieht Parallelen zur Rezession 1973/74. „Damals erreichten die Häuser- und Wohnungspreise nach einer Phase starker Steigerungen ein Plateau. Zusammen mit dem ersten Ölpreisschock hat das für eine Rezession gesorgt. Heute kostet Öl inflationsbereinigt ungefähr so viel wie 1974.“ Shiller rechnet auch mit weiter steigenden Immobilienpreisen. „Die Preise werden meiner Einschätzung nach erst einmal noch weiter steigen, ein Jahr lang oder mehr. Aber es gibt beunruhigende Anzeichen.“ So sei die „Angst vor einem Einbruch“ gewachsen. Shiller: „Überzogene Erwartungen sind ein Indiz für eine Blase – während die verbreitete Angst, dass die Erwartungen enttäuscht werden, ein Hinweis auf eine bevorstehende Korrektur sein könnte.“

[Azul Real]

IWF warnt vor Platzen der Immobilienblase

Die FAZ berichtet am 23.9., der Internationale Währungsfonds (IWF) warne in seinem neuen Bericht zur Lage der Weltwirtschaft vor dem Platzen einer Immo-bilienblase.
Ein scharfer Preisverfall, ausgelöst durch einen Zinsanstieg, sei nicht auszuschließen. Das Zerplatzen der Immobilienblase drohe die Konjunktur empfindlich zu dämpfen.
Besonders stark gestiegen seien die Preise in Australien, Spanien , Irland und Großbritannien. "In den Vereinigten Staaten, wo die Immobilienpreise ebenfalls stark gestiegen sind und wo diesbezüglich von einer spekulativen Blase gesprochen wird, halten sich die Übertreibungen nach Einschätzung des IWF in Grenzen... Ein Preisrutsch stehe dort... anders als in Großbritannien nicht zu befürchten."
(Aus dem Artikel geht nicht hervor, ob sich die Äußerungen des IWF nur auf Wohnimmobilien oder auch auf Gewerbeimmobilien beziehen).

[urseline]

wie schnell sich doch die lage verändern kann :

im bereich denia an der costa blanca, hat die stadt denia 20.000 bereits erteilte neubaugenehmigungen ( vorwiegend wohnungen / Urbanisationen ) ersatzlos gestrichen.
darüberhinaus ist die entwicklung der infrastruktur nicht konform mit der bauentwicklung vorangeschritten.
gewaltige veränderungen gibts auch bei den zinsen, so weis ich von bekannten, daß die zinsen einen spread von bis zu über 4 % aufweisen. einer der billigsten zinssätze für neubauten vor 14 tagen vergeben war 2,9 %, der teuerste an jemand völlig unerfahrenen über 6 %. der durchschnitt liegt jetzt aber um die 4 %. alle banken sind verhandlungsbereit wie sich erwiesen hat und mit den richtigen argumenten und vergleichsangeboten kann ma den zinssatz gehörig drücken.
dagengen interessanterweise steigen die preise für gebrauchtimmobilien, insbesonder für solche direkt am strand also erste linie, weiterhin, teilweise stark an.
neubaupreise sind weitestgehend bereits am stagnieren und liegen zu 99 % bis zu 60 % ( je nach lage ) unter gebrauchtimmobilien, es sei denn es ist eine dachterassenwohnung 5 m zum strand.
die baugesellschaften müssen ihre preise untenhalten um genehmigte wohneinheiten fertigzustellen und auch verkaufen zu können. mit preisen unter denen der gebrauchtimmos schaffen sie das auch und verdienen trotzdem prächtig.
mit etwas geduld findet man auch am richtigen platz einen neubaupreis pro m2 ab 1.200 €.
sobald die gebrauchtimmoblase anfängt zu krachen, haben die neubauten immer noch die nase vorne, es sei denn es gibt einen solch rießen knall daß gebrauchtes 50 % unter neubaupreisen verkauft wird, denn jeder überlegt sich 3 x ober er für mehr geld was altes kaufen soll. es wird in den nexten jahren ganz bestimmt eine super interessante entwicklung geben, denn die zinsen werden steigen, die lebenshaltungskosten auch, und der erdölpreis wird noch in schwindelnde höhen über 50 dollar klettern und dieser rohölpreis ist nimmer weit weg und trägt zur kosten und zinsexplosion bei.

urseline

[lapamita]

ich kann mich nicht enthalten

SPANIEN

ich ahbe 2003 verkauft in altea/costablanca, eine wohnung und habe die 35 fache jahresnettomiete als kaufreis erhalten oder in % gekauft 1997 verakuft 2003 +170%, damals kaufte ich zu 14 jahresnettomieten heute verkauf zu 35. die mieten steigen kaum an ( ich meine mieten die reell und bezahlbar sind und nicht phantasie )

schon 2003 wahnsinn
problem 2
++verschuldung der spanier meist in variablen zinsen ( da fixzinsen kein geld dafuer da ,wegen hoeherer zinssaetze )
+++bis zu 80% des verfuegbarennnettoeinkommens geht in schuldentilgung
+++wenn der bau stottert geht spanien in die rezession
+++konsum,gleich null,einzelhandelpleiten zu hauf, meist in der provinz
+++ spread zwischen miete und kaufpreis extrem hoch

SPANIEN IST BEREITS IM ABSTURZ BEGRIFFEN

warum gebrauchtimmos teurer wie neue , logisch

man bringt massenweisse schwarzgeld unter, da in der escitura meist nru 40-50% des werte s angegeben werden.

ach nocheins
habe eine steuernachzahlung erhalten , feur 1997 weil angeblich kaufpreis zu niedrig ausgewiessen , zahlen mussen nachforderungen der KAEUFER !! in dem fall ich. jetzt habe ich verkauft und garantiert meldet sich die hacienda bei dem neuen besitzer.
rechtsauskunft meinte, besser steuerbescheid nicht anfechten, sie haben ja genug verdient, und sie wissen ja wie es geht (( unterangabe des wertes)

gruss

beruet habe ich bei weitem nicht das ich verkauft habe,und habe in th jetzt eine immo am strand, leider verleirt der $ an wert, so das es bisher trotz steigenden preisen in euro eien nullnummer ist, und wohler fuehle ich mich jetzt auch..........

[nett]

@ lapamita
wo ist "th"?

[rioja94]

lapamita,

schönes beispiel aus dem realen leben - aber könntest du bitte etwas langsamer tippen?

[Azul Real]

In der heutigen Ausgabe 41/30.09.04 der Wirtschaftswoche ist ein sehr ausführlicher und umfangreicher Bericht über die Entwicklung der internationalen Immobilienmärkte, inbesondere USA, Spanien, England, China, Australien enthalten. Leider ist dieser nicht auf der Website abrufbar -nur Printausgabe.

Ausschnittsweise

... denn eine lange Phase sinkender Zinsen geht zu Ende, die den Immobilienhype durch günstige Hypothekenkredite befeuert hat. Einige Notenbanken haben die Zinswende schon vollzogen, die kurzfristigen Zinsen steigen wieder.

Die Steigenden Zinsen könnten die Nadel sein, die die Immobilienblase zum Platzen bringt. Das ist umso wahrscheinlicher je stärker die Preise spekulativ aufgebläht sind. Wie wenig die Immbobilienpreise noch mit der ökonomischen Realität zu tun haben, zeigt Ihr Verhältnis zum Einkommen und den Mieten. Während beide Quoten in Deutschland seit 1995 gesunken sind, sind sie in einigen Ländern exorbitant in die Höhe geschossen, vor allem in Spanien und Irland.....

... auch in Spanien droht eine harte Landung. Allein im ersten Halbjahr dieses Jahres stieg der durschnittliche Quadratmeterpreis um 16 Prozent. Bei Gebrauchtimmobilien betrug die Preisteigerung knapp 19 Prozent. Und das, obwohl das Angebot die Nachfrage übersteigt.
In Spanien stehen drei Milionen Häuser und Appartements leer - dennoch kommen jährlich mehr als 600.000 neue Wohnimmobilien auf den Markt.

[Azul Real]

noch mal ein kleiner Hinweis auf die Printausgabe der Wiwo

.... auch in anderen Blasen-infizierten Ländern sind die Ausichten bedrohlich. In Spanien, wo das britische Wirtschaftsblatt Economist einen Einbruch der Immobilienpreise um 30 Prozent prophezeit (ab wann ist natürlich nicht gesagt :-) ), sind Bau und Immobilien derzeit für die Hälfte des Wirtschaftswachstums verantwortlich, zwei Millionen Menschen sind in der Branche beschäftigt.

[lapamita]

ja schreibe etwas schnell, deswegen fehler. naja, sorry

der grund warum ich aus spanien weg bin,ich bin im mittleren alter , single, finanziell relativ gut drauf.
bereits seit 1999 gingen die umsaetze im handel zurueck.
ich ahtte von 1993 bis 2001 entgueltige gewerbeabmeldung ein importgewerbe.bis 99 liefs gut, dann ging der euro oder vorlaeuferwaehrungen in dei knie, so das meine margin runter sind, ab 99 gings auch mit dem umsatz steil runter, grund das geld in spanien ist sehr sehr knapp geworden ( ich rede nicht von reichen pensionaeren), selbst touristen, geben weniger aus,ein teures haus ja///aber dann...! in den gastrobetrieben geht es auch schon seit ajhren bergab, gut auch durch die immergroesserwerdende konkurenz. altea,calpe und andere stehen die alten markthallen fast ganz leer, weil es sich nicht emhr lohnt

nur die immopriese klettern und klettern......
da ich unabhaengig bin, und bereits emhrfach in thaialnd war, siedelte ich um, und bereue auf jedenfall mal nicht

NEUBAU wohnungen in bester lage und qualitaet rund 50000 thb oder 1000 euro, gebrauchte strandlage ca 25000 thb 500 euro der qm, billiger gehts auch......

und das beste

1 liter super 95 fuers auto 20 baht 0,40 euro
1 servicstunde bei honda 200 baht 4 euro
1 4 gaenge menue deutsches restaurant ca 200 baht 4 euro
1 zigaretten malboro 55 baht 1 euro
1 cafe con leche 30 baht 0,6 euro
1 kg rinderfilet 1a 300 baht 6 euro
1 taxi 5 km 60 baht 1,20 euro
1 untersuchung im hospital standard im privaten 500 baht 10 euro, im staatlichen 1 euro
1 gallensteine entfernen inkl operation ,3 tagen hospital,im 1 bettzimmer 40.000 thb 800 euro ( leider emine )
...dazu tolles anchtleben, freundliche leute, und sicherer als spanien ( meien wohnung in spanien wurde einmal ausgeraeumt, einmal versucht)
....und thailand ist nicht nur was fur singles

mit 1500 euro im monat leiste ich mir hier das , was in spanien im mindestfall 6000 euro kostet.

...hier gibts keien tortilla ( von der tapabar )+1 cola zu 4,80 euro ( grrr vor jahren waren das noch 175+125pts 300 oder2 euro)

gruss

PS dennoch ist die costablanca eine sehr schoene ecke fuer rentner oder famillien mit dickem finanziellen polster

[kickaha]

@lapamita

für Familien/Menschen mit dickem Polster ist es fast überall schön

Um in Spanien ein kleines Vermögen zu machen...

....muß man mit einem Großen anfangen

Gruß Kickaha

[rioja94]

jo, das bringt die sache auf den punkt

[Azul Real]

@lapamita,

die von Dir genannten Preise für die Konsumgüter und Dienstleistungen hören sich für nordeuropäische Ohren ja günstig an. Anders sieht das sicher aus, wenn ich als angenommener Thailänder mit (m)einem durchschnittlichen Einkommen diese Güter und Leistungen auch mit (m)einem Durchschnittseinkommen bedienen muss, gell.

Und wer hat schon 1.500 Euro im Monat frei zur Verfügung, in Thailand ? - die Masse bestimmt nicht. Ist in Spanien und in Deutschland nicht anders

Es ist müssig zu erwähnen, dass Du damit zu den priviligierten gehörst, aber es sei Dir gegönnt.

Wäre trotzdem interessant zu wissen, wie hoch das durchschnittliche Einkommen in Thailand ist

Gruss Azul

[lapamita]

@ azul real
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>><<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<
denke mal dran ein normal spanier fuer den ist spanien wohl extrem teuer, und die deutschen die in spanien haeuser kaufen gehoeren auch zu den priviligierten. die durchnittseinkommen der spanier liegen weit unter dennen der deutschen........
genau wie hier in thaialnd, der normalsterbliche kann sich das leben nicht leisten.
die einkommensunterschiede sind hier extrem, zwischen land und stadt ( weit mehr als in panien )
wir haben hier von multimulti millionaeren bis zum einkuenften eines reispflanzers von ca 4500 baht oder 100 euro.
in bangkok liegen so die loehne bei ca 200 euro im standardberuf, allerdings sind inkl. korruption und sonstigen sachen, die durchnittseinkommen wohl eher 3x so hoch.
ein verkehrspolizist ca 8000 baht am anfang hat mind xxx mehr, oder wie koennen sie sich sonst ein haus fuer 2 mio baht und in auto fuer 1 mio leisten. ein bankdirektor bekommt auch immer was / under the table / bei kreditvergabe.

die lebensumstaende hier entsprechen etwa dem spanien von 1975 herum, wobei es in spanien von sehr reich bis arm gab und reichlich korruption etc......

aufjedenfall entsprechen hier 1500 euro einer kaufkraft von 6000 euro verglichen mit deutschland.

seit ich hier wohne schaue ich mir die preise nicht mehr an
denn es ist entweder sehr billig oder billig.

nur noch ein beispiel , wovon man traeumen kann....
hotel Montjen 5 sterne
freitags intereational buffet
der service wie 5 sterne
das buffet
jegliches seafood vom grill von rocklobster ueber garnellen
jegliches fleisch vom grill von rinderfilet bis zu indischen spiessen
ein buffet mit chinesichen enten
spanferkel
ca 16 internationale gerichte vom australischen lamm bis zum einfachen thaiessen
ein vorspeissenbuffet von langusten ueber feinste leckereien aus italien zb parmaschinken
ein dessertbuffet ( ich habs noch nie gechafft)
naja und FLAMBIERTES EIS BUFFET ,eis in fruchtpande fritiert....
ETC ETC ETC
PREIS NETTO 500 baht oder 10 euro
( ein vergleichbaresbuffet habe ich in europa nicht gesehen und gute buffets kosten wohl das xx fache )


gruss

ps der einfache fried rice, oder kap pau ( reis mit geschmorten basilikum und huhn oder schwein ) ua standardgerichte kosten an strasenrestaurants 25 baht ca 0,50 euro

meine mutter und freund wollten hier nie urlaub machen, aufgrund der fernsehberichte. dann test 2 wochen . dieses jahr werden es 5 monate, und unser haus in teneriffa wird vermietet ( alleine die einnahmen aus der vermietung decken dei gesamtkosten des thailandurlaubs ab )
und meine mutter hat sich sogar unter s messer gelegt ( der eitelkeit wegen ) hier in thailand, und war hell auf begeistert. haette ich ihr das vorgeschlagen vor 4 jahren , haetten 1 mio dm nicht gelangt um sie dahin zu bekommen........naja die vorurteile
meien mutter ist bereits ueber 60 und ihr freund auch

[urseline]

ich glaub ich mach mich in spanien vom acker und geh nach thailand. ich träum noch ein wenig und wenns hinhaut .....

urseline

[Azul Real]

Bank von England lässt Leitzins unverändert bei 4,75 Prozent

London, 07. Okt (Reuters) - Die Bank von England (BoE) hat
ihren Leitzins am Donnerstag wie an den Finanzmärkten erwartet
unverändert gelassen. Der Schlüsselzins betrage weiterhin 4,75
Prozent, teilte die Zentralbank nach ihren zweitägigen
Beratungen in London ohne weitere Ausführungen mit.
Alle 41 in der vergangenen Woche von Reuters befragten
Volkswirte hatten prognostiziert, dass die Notenbank die Zinsen
nicht ändern werde. Jüngste Konjunkturdaten hatten sie in der
Einschätzung bestärkt, dass die BoE mit ihren fünf
Zinserhöhungen um jeweils 25 Basispunkte seit November
erfolgreich die Inflationsrisiken in der sich kräftig belebenden
Wirtschaft gedämpft hat.
An den Finanzmärkten ist in den Kursen nur noch eine
Wahrscheinlichkeit von einem Drittel berücksichtigt, dass die
britischen Zinsen in diesem Jahr noch einmal steigen könnten.
Noch im vergangenen Monat hatte eine große Mehrheit von
Volkswirten mit einer weiteren Zinserhöhung im November
gerechnet.
Trotz des unveränderten Leitzinses ist die Schuldenaufnahme
in Großbritannien weiterhin deutlich teurer als in der Euro-Zone
und den USA. Die US-Notenbank Fed hatte ihren Schlüsselzins Ende
September zum dritten Mal in diesem Jahr um 25 Basispunkte auf
1,75 Prozent erhöht. In der Euro-Zone liegt der Schlüsselzins
der Europäischen Zentralbank (EZB) bereits seit Juni 2003
unverändert bei 2,00 Prozent. Auch von der Entscheidung des
EZB-Rats am Donnerstag erwarten Volkswirte keine Zinsänderung.
Mit verstärkten Warnungen vor möglichen Inflationsgefahren haben
die Ratsmitglieder und Präsident Jean-Claude Trichet in den
vergangenen Wochen aber keinen Zweifel daran gelassen, dass die
Zentralbank auf die erste Zinserhöhung seit vier Jahren
zusteuert. Völlig offen ist aber, ob die EZB noch in diesem Jahr
die Niedrigzinsphase beenden oder noch länger abwarten wird.
bin/phi

[rioja94]

Kommentar
Stabile Hoffnung Spanien
Von Michael Psotta


11. Oktober 2004 Unmittelbar nach dem überraschenden Wahlsieg der spanischen Sozialisten im März sanken die Aktienkurse: Der Index Ibex 35, der die wichtigsten spanischen Börsenwerte umfaßt, gab um mehr als vier Prozent nach. Das hatte mit der Besorgnis der Wirtschaft zu tun, die neue Regierung unter dem eher wirtschaftsfernen Juristen José Luis Rodríguez Zapatero werde es nicht schaffen, den stabilitätsorientierten Erfolgskurs der konservativ-liberalen Vorgängerregierung unter José María Aznar fortzusetzen. Ein halbes Jahr später hat sich die Skepsis gelegt. Die spanischen Aktien haben die wahlbedingten Kursrückgänge aufgeholt.


Im internationalen Publikum festigt sich der Eindruck, daß Spanien keineswegs auf dem Weg zurück ist in den Club Med, den einstmaligen Klub der finanzpolitisch unsoliden Mittelmeerländer. Zapateros Vorgänger Aznar hatte in seiner achtjährigen Amtszeit den Staatshaushalt gründlich saniert und zuletzt sogar Überschüsse verbucht. Außerdem gelang es Spanien in dieser Zeit, mit durchschnittlichen Wachstumsraten von 3,2 Prozent die Dynamik in der übrigen Europäischen Union weit zu übertreffen. In der Tat waren das große Schuhe für die sozialistische Partei (PSOE), die in der Opposition nur wenig konstruktive Beiträge zur ökonomischen Fortentwicklung Spaniens geliefert hatte.

Einen wichtigen Beitrag zur Beruhigung der Zweifler leistet der Haushaltsentwurf für 2005, der einen leichten Überschuß vorsieht - ganz in der Tradition Aznars und seines Wirtschaftsministers Rodrigo Rato, der inzwischen im Chefsessel des Internationalen Währungsfonds in Washington sitzt. Zapatero selbst hält sich mit wirtschaftspolitischen Äußerungen zwar weiterhin zurück. Dafür hat er eine für die Wirtschaft seines Landes kluge Entscheidung getroffen: Zum Wirtschaftschef im Kabinett ernannte er den früheren Währungskommissar Pedro Solbes, der schon mit seinem Namen für Stabilität steht. Solbes war es, der Kraftproben mit Stabilitätssündern wie Deutschland und Frankreich nicht aus dem Weg ging.

Solbes ist es jetzt auch, der im eigenen Land eine gewisse Garantie dafür bietet, daß staatliche Ausgaben und Einnahmen im ausgewogenen Verhältnis bleiben. Das gilt zumindest, solange Zapatero ihm den Rücken stärkt, wenn er Forderungen seiner Kabinettskollegen ablehnt, die den Haushalt zu überfordern drohen. So hat Solbes die Einführung eines flächendeckenden Kindergeldes und die Senkung der Mehrwertsteuer auf Tonträger und Bücher verhindert. Dabei half ihm auch, daß Zapatero ihn mit dem Amtsgewicht des zweiten stellvertretenden Ministerpräsidenten ausgestattet hat.

So deutet vieles darauf hin, daß Spanien jedenfalls kurzfristig seinen stabilen und dynamischen Wirtschaftskurs beibehält. Im laufenden Jahr dürfte die Wachstumsrate bei 2,8 Prozent liegen, für 2005 rechnet die Regierung mit drei Prozent. Sollte dies gelingen, wäre das eine beachtliche Leistung. Immerhin schwächeln die beiden wichtigsten Handelspartner Deutschland und Frankreich, und der weitaus bedeutendste spanische Wirtschaftszweig, der Tourismus, hat gegenwärtig schwer zu kämpfen mit dem Wiedererstarken von touristischen Regionen wie der Türkei oder mit dem Aufschwung des Reisegeschäfts in Tunesien oder auch in Dubai. Dabei leidet Spanien nicht nur darunter, daß die eigenen Kapazitäten zum Teil veraltet und zu teuer sind, sondern auch unter dem starken Euro, der speziell im Wettbewerb mit den prosperierenden Konkurrenten ein Nachteil ist.

Das spanische Wirtschaftswunder speist sich derzeit vor allem aus dem kräftigen Konsum und der ebenfalls kräftigen Nachfrage am Bau. Das hat seine Kehrseiten. Die spanischen privaten Haushalte gehören zu den höchstverschuldeten in Europa. Die Immobilienpreise, die sich zwischen 1997 und 2003 mehr als verdoppelt haben, sind in diesem Jahr noch mal deutlich gestiegen. Es mehrt sich die Zahl der Experten, die die Preise für weit überhöht halten und deshalb vor einem Platzen der Immobilienblase warnen. Diese Gefahr würde bei einem signifikanten Zinsanstieg zunehmen, da nur relativ wenige Spanier ihre Immobilienkredite mit langfristig festgelegten Zinsen bedienen. Darüber hinaus dürfte die Baukonjunktur in den kommenden Jahren unter Druck geraten, wenn die Beihilfen aus Brüssel auslaufen. Sie betragen noch netto rund ein Prozent des spanischen Bruttoinlandsproduktes, werden aber 2006 deutlich sinken, da inzwischen bedürftigere Länder zur EU gehören.

Ob das spanische Wirtschaftswunder also über die kurze Frist hinaus anhält, ist fraglich. Längerfristig wird der Staatshaushalt auch dadurch unter Druck geraten, daß auch Spanien mit seinem umlagefinanzierten Sozialsystem unter der Überalterung der Bevölkerung leidet. Zwar kommen Einwanderer aus Lateinamerika und Afrika in so hoher Zahl wie noch nie; dies entlastet gegenwärtig sogar den Staatshaushalt, da die Immigranten in die Rentensysteme erst einmal einzahlen, ohne Leistungen in Anspruch zu nehmen. Doch diese Zeche wird Spanien dereinst begleichen müssen.

Die neue spanische Regierung ist also gut beraten, ihren strikten Stabilitätskurs zu halten. Einige Passagen im Staatshaushalt könnten daran erste Zweifel wecken. So wird 2005 erstmals etwas mehr als die Hälfte des Haushalts für soziale Leistungen ausgegeben. Vor allem Rentner dürfen sich über eine Anhebung ihrer Bezüge um bis zu 7,5 Prozent freuen. Alles in allem fallen diese Erhöhungen aber nicht so ins Gewicht, da die absoluten Zahlungen vergleichsweise niedrig sind. Gemessen an Deutschland jedenfalls, verfügt Spanien weiterhin über eine beneidenswerte finanzielle Stabilität, und der Name Solbes verspricht bisher, daß die Regierung Zapatero diese nicht leichtfertig aufs Spiel setzen wird.


Text: Frankfurter Allgemeine Zeitung, 12.10.2004, Nr. 238 / Seite 11

[Blue Max]

#129

Also ich hätte trotzdem keine Lust am Ende der Welt zu leben, nur weil da alles billiger ist.

[kickaha]

@133

und doa geits au koine Maultäschla und koi Rote Wurscht ond koin Zwiebelroschtbroda und koi schwäbische Alb.

Gruß Kickaha

[lapamita]

@134
das gibts da alles und noch mehr als in spanien

4 deutsche metzger
6 deutsche baecker
+franzosen+belgier

nur alles 70% billiger

und deine rote wurst kriegst auch

willst von morgen da tagesmenue bei gerhardt wissen

klare suppe mit markkloeschen
salat mit schinken und kaese
entrecote in pfeffersosse, pommes
eis

195 thb oder 3,90 euro

adresse
restaurant bei gerhard, naklua soi 33, banglamung,chonburi

gruss micha

[kickaha]

und die Alp?

Gruß Kickaha

[rioja94]

........die alp kostet auch nur ,n appel und ,n ei! bei den flugpreisen heutzutage

wenn,s denn unbedingt sein muss........

[Blue Max]

#134

Und kein ordentliches Bier, kein ordentliches Brot...von Theater, Kultur usw mal ganz abgesehn.

[kickaha]

@137 rio

ich hab bei RAIR einen Flug gesehen. Badenairport/Girona Anfang Dezember für 0,29 Cent (plus stuer etc.), das ist schon der Wahnsinn.

Wenn mans so nimmt

Gruß Kickaha

[urseline]

kick ....

hast mal nen link bitteeee - danke

[kickaha]

Hallo Ursel,

www.billig-fliegen.de

da sind alle Billigflieger drin. Such dir eine Fluggesellschaft oder einen Abflughafen aus, dann gehts nach links (grauer Kasten) Buchungsmaschine der Fluggesellschaft.

Was auch noch ganz nett sein kann ist opodo.de

Du gibst Deine Reiseziele ein und bekommst dann einen entsprechenden Flug (allerginds sind da Fliegerlinien wie Rainayr nicht drin).

Wenn Du Alicante willst (du sitzt doch glaub ich bei tropezone in der sitzt) dann musst Du wohl Air Berlin nehmen.

Gruß Kickaha

[rioja94]

jo, air berlin und hapag lloyd fliegen ab november auch bilbao-berlin

da bin ich praktisch in 2,5 stunden daheim oder kann mal eben so am wochende zum kaffeetrinken zu muttern

die welt ist klein geworden

[rioja94]

nur logische schlussfolgerung der absurden entwicklung der letzten jahre - und nicht nur in good old england:

Britisches Konjunkturwunder auf der Kippe

Beim Parteitag im südenglischen Seebad Brighton Ende September sah für Gordon Brown noch alles bestens aus: Unter Labour sei die britische Wirtschaft aufgeblüht wie nie zuvor seit 1945, brüstete sich der Schatzkanzler. Doch schon zwei Wochen später macht sich Katerstimmung breit. Das britische Konjunkturwunder steht plötzlich auf der Kippe.

Die bisher so beeindruckende Bilanz des Finanzministers ist bedroht: Unter Brown, der länger im Amt ist als jeder seiner Vorgänger in den vergangenen 200 Jahren, hat Großbritannien die längste Aufschwungphase der jüngsten Geschichte erlebt. Bei der niedrigsten Inflationsrate seit 40 Jahren und einer Arbeitslosenquote, von der man in Deutschland nur träumen kann.

Mit dem Rückenwind dieser Wirtschaftserfolge wollte Brown die Weichen für einen dritten Wahlsieg Labours stellen und danach schon bald das Amt von Premier Tony Blair erben. Zwar steht der Termin für die nächste Unterhauswahl noch nicht fest. Doch sind sich die politischen Beobachter im Vereinigten Königreich einig, dass Blair die Briten im Frühsommer 2005 an die Urnen rufen wird.

Doch auf einmal sieht es schlecht aus für den Finanzminister. Zuerst stellte Blair klar, dass er im Falle einer Wiederwahl die volle Legislaturperiode im Amt bleiben wolle. Und was die Position des ehrgeizigen Brown in der Regierung schwächen dürfte: Labour muss nun im Wahlkampf mit Gegenwind von der Konjunktur rechnen.

Heftige Korrektur

So hat sich die Lage der Industrie zuletzt deutlich verschlechtert. „Sehr enttäuschend und viel schlimmer als erwartet“ seien die Zahlen, sagt David Kern, Wirtschaftsberater des Verbandes der britischen Handelskammern. Er warnt: „Das Risiko einer Rezession im Bereich des verarbeitenden Gewerbes kann jetzt nicht mehr ausgeschlossen werden.“ Mindestens ebenso schlimm: Im Dienstleistungssektor mehren sich die Anzeichen für ein Nachlassen der Dynamik – der Sektor expandiert zwar noch, aber nur schleppend.

Beim Konsum, bisher Hauptmotor der Konjunktur, sieht es ebenfalls schlechter aus. Die Zuversicht der Verbraucher hat sich eingetrübt, der Einzelhandel stellt sich schon auf ein mageres Weihnachtsgeschäft ein. Was die Stimmung der Verbraucher belastet: Der britische Häusermarkt steht offenbar vor einer heftigen Korrektur. So meldete der Verband der Immobiliengutachter, dass im August erstmals seit langem die Häuserpreise gefallen seien; die Zahl der Käufer ging zum vierten Mal in Folge zurück.

Das war durchaus erwünscht . Um die Luft aus der „Housing Bubble“ abzulassen, hatte die Bank von England den Leitzins seit November vergangenen Jahres um 1,25 Prozentpunkte schrittweise auf derzeit 4,75 Prozent erhöht, zuletzt im August. Bei seiner jüngsten Sitzung vergangene Woche entschloss sich der geldpolitische Ausschuss der Notenbank dann aber, die Zinsen auf dem bisherigen Niveau zu belassen.

Offenbar bewerten die Notenbanker inzwischen die Gefahren für die Preisstabilität durch die Immobilienblase geringer als das Risiko einer harten Landung, zumal der hohe Ölpreis das Wachstum ebenfalls dämpft. Auch der IWF hatte kürzlich gewarnt, die schnelle Anhebung der Zinsen könne die britische Konjunktur stärker als erwünscht bremsen. Ian McCafferty, Chefvolkswirt des britischen Industrieverbandes CBI, fordert die Bank von England denn auch auf, sie solle abwarten, „bevor sie weitere Medikamente verordnet“.

Angesichts der deutlichen Abkühlung der britischen Wirtschaft dürfte sich Browns Wachstumsprognose für das laufende Jahr von bis zu 3,5 Prozent als zu optimistisch erweisen. Er dürfte deshalb versuchen, den Briten im Vorfeld der Wahlen mithilfe höherer öffentlicher Ausgaben doch noch einen gewissen „feel good factor“ zu verschaffen. Beim Parteitag in Brighton hat er schon signalisiert, woran er denkt: Weitere Milliarden für öffentliche Schulen, das staatliche Gesundheitswesen und die Polizei. Mit dem Kurs auf mehr Staat gefährdet Labour aber das Erbe von Margaret Thatcher.
YVONNE ESTERHAZY, LONDON
13.10.2004

[rioja94]

Warum in die Ferne schweifen?
[Von ftd.de, 12:07, 21.10.04]

Investment-Experten sehen Risiken für offene Immobilienfonds im Ausland. Gleichzeitig zeichnen sich Chancen auf dem deutschen Markt ab.


Anleger haben die offenen Immobilienfonds in zwei Klassen eingeteilt: Jene, die schwerpunktmäßig in Deutschland investieren, werden mit Mittelabflüssen bestraft. Hingegen strömt in Fonds mit europäischer, vor allem aber globaler Ausrichtung nach wie vor reichlich Kapital. Doch die Chancen, die sich Anleger in Nordamerika, Asien und Osteuropa erhoffen, sind dort vielleicht gar nicht zu finden. Möglicherweise lassen sich lukrativere, vor allem aber risikolosere Investments in Deutschland tätigen. Diese Auffassung vertritt zumindest Patric Fiegle, Leiter des Teams "Nationales & internationales Investment" bei Atis Real Müller.
Es sei auffällig, dass sich deutsche offene Immobilienfonds konträr zu ausländischen Opportunity Funds verhalten, sagt Fiegle. Letztere investieren seit geraumer Zeit eifrig in Deutschland, während dieser Markt von den nationalen Investoren immer mehr vernachlässigt wird. Nach der Änderung des Vierten Finanzmarktförderungsgesetzes haben deutsche Fondsgesellschaften in den vergangenen Jahren begonnen, global investierende offene Immobilienfonds aufzulegen. Dabei wurde eifrig mit dem Hinweis geworben, dass in anderen Ländern höhere Renditen winken. Die Folge ist bekannt: Anleger schichteten Geld aus Deutschland-Fonds in die neuen Produkte um. Beim Deka- Immobilien-Fonds waren die Abflüsse so stark, dass die Deka-Bank für ihre Fondstochter einspringen musste.

Gefahren lauern nicht nur in Währungsrisiken

Doch Fiegle hat seine Zweifel, dass am fernen Horizont tatsächlich das El Dorado des Immobilienmarktes zu finden ist. "Die offenen Immobilienfonds sollten Auslandsinvestments kritischer abwägen", rät der Investmentexperte. Erst jüngst habe sich eine große US-amerikanische Investmentgesellschaft vom chinesischen Markt wieder zurückgezogen - "und dabei 3 Mrd. $ als Lehrgeld abschreiben müssen". Bereits im vergangenen Jahr riet Alice Fong, Director Investment der DTZ-Niederlassung in Hongkong, von einem Einstieg in den chinesischen Markt ab, da in den Sonderwirtschaftszonen mehr neue Büroimmobilien entstanden waren, als benötigt wurden. Fong: "Der öffentlichen Meinung zufolge hat sich eine Immobilienblase gebildet, die bald platzen könnte."
Die Gefahren, die an den internationalen Märkten lauern, warnt Fiegle, "bestehen nicht allein in Währungsrisiken". Meist fehlen Kenntnisse der Bau- und Mietgesetzgebung. Die Bonität der unbekannten Mieter sei schlecht einschätzbar. Zudem seien die Kosten für die Ankaufprüfung, die Verwaltung und den Wiederverkauf der Immobilie ungleich höher als in Europa. Fiegle: "Entweder muss der Investor ein Büro vor Ort eröffnen oder sich Know-how bei externen Beratern einkaufen." Alles zusätzliche Kosten, die die Rendite schmälern.
Darüber hinaus würden häufig keine Langzeitbetrachtungen der ausländischen Märkte existieren. Die Fonds wüssten oft gar nicht, ob sie gerade in eine steigende oder fallende Phase des Immobilienzyklus einsteigen, meint der Experte. Er verweist darauf, dass sich in jüngster Zeit Berichte häuften, in denen von überhitzten Auslandsmärkten - beispielsweise in Nordamerika und Asien - die Rede ist, die ein Investment zum jetzigen Zeitpunkt fragwürdig erscheinen lassen.

Internationale Stimmen monieren Anlageverhalten

Mit dieser Kritik steht Fiegle nicht allein. Seit mehr als einem Jahr monieren internationale Immobiliendienstleister immer wieder das Anlageverhalten deutscher offener Fonds. So registrierte etwa Alessandro Bronda, Chefanalyst Europa der Catella Property Group, verwundert, dass deutsche Fonds in London und Paris Büroobjekte erwarben, obwohl die Leerstandsraten weiter stiegen und Mieten sanken.
Bisher verzeichnen die Fonds nur auf dem deutschen Markt Nettoabwertungen. Betrug der Saldo aus Auf- und Abwertungen im Jahr 2000 noch plus 13 Mio. Euro, so fiel im Jahr 2003 ein Negativbetrag von 591 Mio. Euro an. Doch auch an den Auslandsmärkten nehmen die Abwertungen zu. Standen im Jahr 2000 noch 490 Mio. Euro an Aufwertungen nur 63 Mio. Euro an Abwertungen gegenüber, waren es 2003 bereits 188 Mio. Euro Abwertungen bei 512 Mio. Euro Aufwertungen
Das Engagement der Opportunity Funds zeige, dass der deutsche Markt ein besseres Chance/Risiko-Verhältnis biete als viele ausländische Märkte, meint Fiegle. Um die Chancen zu nutzen, müssten die offenen Immobilienfonds jedoch ihr Anlageverhalten überdenken. Zum einen sollten sie sich nicht nur auf Büroimmobilien konzentrieren, sondern auch Wohnobjekte erwerben; zum anderen wie die ausländischen Konkurrenten ganze Portfolios kaufen. Bei einem Paketkauf könnten die Objekte mit einem Mengenrabatt erworben und anschließend Stück für Stück wieder weiterveräußert werden.

Alle Rechte vorbehalten. © FTD

[rioja94]

unglaublich, wie hier mit dem geld der anleger umgegangen wird, obwohl man sich des hohen risikos bewusst ist

wer investiert in so einen überhitzten markt

Der Fonds

Großbritannien bleibt attrakti

Freitag 12. November 2004, 13:34 Uhr



Obwohl die Bank of England unter anderem wegen der Gefahr eines Einbruchs des Immobilienmarkts mit einem deutlichen Rückgang der britischen Konjunktur rechnet , bleibt Fondsmanager Tobias Klein dem Inselreich treu: In seinem Europa Aktienfonds Ulm (WKN 979 583) liegt der Anteil britischer Titel bei 31 Prozent -und das soll vorerst auch so bleiben, so der Manager.
Ganz so schwarz wie die Bank of England sieht Klein nicht: Sicherlich sei der britische Markt nun an einem Wendepunkt

und die Wirtschaft werde sich abschwächen . „Trotzdem wird das Wachstum auch künftig größer sein als in den meisten anderen europäischen Ländern“, so Klein zu DER FONDS.com. So habe die Wachstumsrate Ende des zweiten Quartals in Großbritannien bei 3 Prozent gelegen. Selbst wenn sie um einen Prozentpunkt sinke, sei sie noch höher als in Deutschland, so der Fondsmanager. Er selektiert grundsätzlich nach fundamentalen Daten der Firmen und nicht nach makroökonomischen Faktoren. Seiner Einschätzung nach bietet der britische Markt noch viele attraktive Werte.

Anders als die Bank of England geht er zudem nicht von einem Platzen der Immobilienblase aus, vielmehr werde sich der Immobilienmarkt schrittweise über die nächsten Quartale abkühlen. Das stecke die Wirtschaft weg, solange der Arbeitsmarkt weiterhin gesund bleibe . Denn eine geringe Arbeitslosigkeit hielte den Konsum stabil. Das Abschwächen des Wirtschaftswachstums sei sogar durchaus positiv zu bewerten: „Großbritannien ist sehr gut gelaufen, eine Abkühlung ist jetzt mittelfristig nur gesund.“

INFO: Der Aktienfonds Ulm gehört steht mit einem Plus von 49,7 Prozent in den vergangenen fünf Jahren und plus 40,9 Prozent in den vergangenen drei Jahren auf Platz 1 seiner Vergleichsgruppe. Im laufenden Jahr belegt er mit einem Plus von 15,3 Prozent Platz 3 von 342 Fonds in der Gruppe „Aktien Europa Standardwerte“. Der Fonds wird seit seiner Auflegung vor vier Jahren von Tobias Klein gemanagt. (Quelle: DER FONDS)

[rioja94]

er erzählt zwar nix neues, aber das szenario rückt mit jedem tag näher!

Platzt die Immobilienblase?

Von Bill Bonner

Als ob es ein universelles Gesetz wäre: Je mehr ein Mensch besitzt, desto mehr hat er zu verlieren. Je höher er steigt, desto tiefer kann er fallen. Je makelloser sein Ruf, desto größer die potenzielle Schande.

Wenn ein Mann auf einen Berg steigt, dann wird die Gefahr umso größer, je höher er steigt. Wenn er vernünftig ist, dann wird er mit jedem Schritt vorsichtiger.

Aber wenn die Aktienkurse steigen, dann setzt normalerweise eine Art perverse und unbesonnene Psychose ein: Je größer das Risiko wird, desto sorgloser und zuversichtlicher werden die Leute. Wenn sie sich dem Topp nähern, dann muss sie die dünne Luft etwas höhenkrank gemacht haben.

Ein großer Teil der Welt hat in den letzten sieben Jahren einen Immobilien-Boom genossen. Seit 1997 sind die amerikanischen Immobilienpreise um 53 % gestiegen. In einigen Gegenden – wie an den beiden Küsten – sind die Preise noch deutlich stärker gestiegen.

"In Großbritannien ist es schlimmer als in den USA", teilte mir mein Freund Tim Price mit. "In den USA gibt es einige Gegenden, in denen die Preise heiß gelaufen sind. In Großbritannien ist das überall der Fall."

Großbritannien ist letztlich eine eher kleinere Insel. Im Durchschnitt sind die Immobilienpreise dort seit 1997 um 116 % gestiegen. In Irland, einer noch kleineren Insel, sind die Immobilienpreise im gleichen Zeitraum um 174 % gestiegen.

Ein paar Gegenden haben sich diesem Trend widersetzt. So gab es zum Beispiel in Deutschland in diesem Zeitraum keinen Immobilien-Boom. Das durchschnittliche deutsche Haus kostet heute 3 % weniger als 1997. Es ist leicht zu sehen, warum. Die deutsche Hypothekenbanken-Industrie befindet sich noch in einem früheren, verantwortungsbewussterem Stadium; denn man braucht Geld, um sich in Deutschland ein Haus zu kaufen. Normalerweise müssen Käufer 40 % des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen.

Übrigens: In Japan kann man ein Haus heute für 22 % weniger als vor sieben Jahren kaufen.

In London scheint der Immobilien-Boom beendet zu sein. Die Presse berichtet, dass die Preise im Oktober gefallen sind. Damit sind die Immobilienpreise den fünften Monat in Folge gefallen.

Aber in Amerika steigen die Immobilienpreise immer noch, und sowohl die Schuldner als auch die Gläubiger werden immer unbesonnener. Die Sonne ging noch nie auf, ohne später unterzugehen; je länger die Sonne scheint, desto näher kommt die Dämmerung. Aber die Immobilien-Spekulanten in den USA genießen immer noch das warme Licht eines Booms. Sie sollten lieber reingehen, so mein Rat, bevor sie sich einen Sonnenbrand holen.


Bill Bonner schreibt als US-Korrespondent für den kostenlosen Newsletter "Investor`s Daily". Weitere Informationen finden sie hier.


[ Dienstag, 16.11.2004, 11:09 ]

[kickaha]

Hallo Rioja,

Du hast BM

Gruß Kickaha

[rioja94]

kleine sonntagslektüre

G-20-KONFERENZ IN BERLIN: Finanzminister und Notenbanker beraten über die Krise des Weltwährungssystems

Die Dollar-Bombe

Amerikas Abstieg zum weltgrößten Schuldner wird zur Gefahr für die Weltwirtschaft: Chinas Regenten haben es in der Hand, ob der Greenback abstürzt

Von Harald Schumann

Mit diesem Kunden arbeitet jede Bank gerne. Er ist extrem vermögend und hortet Geld, Gold und Wertpapiere in aller Welt. Zuweilen übermittelt er Aufträge noch etwas altmodisch per Telex. Aber er lässt auch Milliardensummen monatelang auf kaum verzinsten Geldkonten liegen, mit denen die begünstigte Bank dafür umso besser verdient. „Das ist einer der größten Player im Markt“, schwärmt Thorsten Schweigert, Direktor der zuständigen Abteilung der Deutschen Bank. 20 Finanzinstitute seien weltweit für diesen Auftraggeber im Einsatz. Der betreibe „eine Akkumulation von Geldreserven“, so Schweigert, „die ist sensationell“.

Die Sensation hat ihren Ursprung in Peking, und der gefragte Großkunde ist die Zentralbank der Volksrepublik China. Die Währungshüter aus dem Reich der Mitte haben in den vergangenen fünf Jahren einen riesigen Schatz an Devisenreserven angehäuft. Schon fast 500 Milliarden Dollar, großteils angelegt in amerikanischen Staatsanleihen, haben Chinas Wirtschaftslenker auf Dutzenden Konten in New York, Tokio und Frankfurt geparkt. Und jeden Monat werden es ein paar Milliarden mehr.

Der anschwellende chinesische Dollarberg ist Ausdruck einer weltwirtschaftlichen Konstellation, wie es sie noch nie gab: Die Vereinigten Staaten haben sich auf Gedeih und Verderb in eine gegenseitige Abhängigkeit mit ihrem ärgsten Rivalen verstrickt, dem noch immer von einer kommunistischen Partei regierten China. Würde Notenbankchef Zhou Xiaochuan morgen seine Mitarbeiter anweisen, alle Dollarpapiere auf den Markt zu werfen, würde dies Amerika unvermeidlich in eine tiefe Wirtschaftskrise stürzen. Ein Absturz des Dollarkurses würde mit drastisch steigenden Zinsen einhergehen. Zig Millionen hoch verschuldeter Amerikaner müssten plötzlich sparen. „Die Chinesen halten eine finanzpolitische Bombe in Händen“, konstatiert Heribert Dieter, Finanzmarktexperte der Stiftung Wissenschaft und Politik. Amerika sei „erpressbar geworden“.

Wichtigste Ursache für diese verblüffende Entwicklung ist der Abstieg der USA zum weltgrößten Schuldnerland. Seit nunmehr 15 Jahren importieren die Amerikaner mehr Güter und Dienstleistungen, als sie ihrerseits in andere Länder exportieren. In diesem Jahr wird dieses so genannte Leistungsbilanzdefizit schon fast sechs Prozent der US-Wirtschaftsleistung betragen. Eine Nation, die derart über ihre Verhältnisse lebt, ist zwangsläufig auf Kapitalzuflüsse aus dem Ausland angewiesen. Unweigerlich geraten die USA darum gegenüber dem Rest der Welt immer tiefer in die Kreide. Netto, also nach Abzug amerikanischer Investitionen im Ausland, stand Amerika im Jahr 1997 mit nur 360 Milliarden Dollar in den Miesen. Heute, sieben Jahre später, beträgt die Außenschuld jedoch bereits 3,2 Billionen Dollar. Das entspricht einem Viertel der amerikanischen Wirtschaftsleistung (siehe Grafik).

Wollte man diese Verpflichtungen tilgen, müssten knapp drei Jahre lang sämtliche Exporterlöse der US-Wirtschaft dafür aufgewendet werden – ein Verhältnis von Schulden zu Exporteinnahmen wie im notorisch überschuldeten Brasilien. Mittlerweile benötigt die US-Ökonomie jeden Tag 1,8 Milliarden Dollar Auslandskapital, nur um das derzeitige Konsumniveau zu halten. Die Vereinigten Staaten „gleichen einem sehr großen lateinamerikanischen Schuldenstaat“ spottete darum sogar die „Financial Times“.

All das galt unter Ökonomen aller Couleur lange nicht als Problem. Denn anders als die Krisenstaaten im Süden des Kontinents genießen die USA als Heimatland der globalen Leitwährung das Privileg, sich in der eigenen Währung verschulden zu können und darum den Wechselkurs nicht fürchten zu müssen. Zudem haben private Anleger aus aller Welt die ganzen 90er Jahre hindurch nur zu gern ihr Geld in Amerika angelegt, um am dortigen Boom teilzuhaben. Seinerzeit war auch der Staatshaushalt ausgeglichen, der Kapitalzufluss diente überwiegend der Finanzierung von Investitionen. „Der Markt“ steuere das Leistungsbilanzdefizit und den Dollarkurs, beteuerten die Finanzminister der Clinton-Ära darum stets und sahen keinen Handlungsbedarf.

Doch von dieser heilen Welt ist heute nichts mehr übrig. Nach dem Platzen der Börsenblase haben sowohl die Notenbank Federal Reserve als auch die Bush-Regierung alle Schleusen geöffnet. Niedrige Zinsen und große Steuersenkungen fluteten den Markt mit billigen Dollars, die drohende Rezession konnte abgewendet werden. Doch der Preis dafür war hoch: Die Minizinsen lockten die Bürger noch tiefer in die Verschuldung, Amerikas private Sparquote liegt nahe bei null. Zur Finanzierung von Investitionen und Staatsschulden steht praktisch kein inländisches Kapital zur Verfügung.

Gleichzeitig hat die Bush-Politik zusätzlich ein tiefes Loch in die Staatsfinanzen gerissen. Allein die Kriege im Irak und in Afghanistan haben die Militärausgaben um mehr als 100 Milliarden Dollar im Jahr erhöht, noch teurer waren die Steuergeschenke. Mit über 400 Milliarden Dollar jährlicher Neuverschuldung bewegt sich darum auch die US-Regierung weit jenseits der Maastrichtgrenze und bezahlt das – anders als die Bundesregierung – mit Krediten aus dem Ausland. Private Geldgeber gibt es für diese Politik allerdings nur wenige. Wo es marktwirtschaftlich zugeht, bricht darum der Dollarkurs ein. Dass der Euro in den vergangenen drei Jahren gegenüber der US-Währung 46 Prozent an Wert gewonnen hat, ist denn auch keineswegs das Werk böser Spekulanten. Amerika konsumiert mehr, als seine Wirtschaft leistet, und aus dem Euroraum will niemand das Defizit finanzieren, folglich verfällt die amerikanische Währung.

Doch das Verblüffende ist: Für die US-Wirtschaft ist das weitgehend folgenlos. Kein Zinsschock zwingt Amerika zum Sparen. Immobilienkredite und Staatsschulden sind noch immer billig. Der Import von Konsumgütern brummt wie zuvor. Denn Amerika hat andere potente Geldgeber gefunden. Statt der unsichtbaren Hand des Marktes hat die sichtbare Hand der ostasiatischen Regierungen die Regie im globalen Dollarthriller übernommen, allen voran das Regime in Peking. Denn das wichtigste Anliegen der chinesischen Wirtschaftspolitik ist das Wachstum der Exportindustrie. Abermillionen billiger Arbeitskräfte strömen in die Städte, und bisher reichte die Binnennachfrage nicht aus, um für die Landflüchtigen genügend Jobs zu schaffen, von denen mindestens 10 Millionen jährlich zusätzlich benötigt werden. Darum hält die Regierung von Parteichef Wen Jiabao eisern an der Dollarbindung des chinesischen Yuan fest: 8,78 Yuan bringt ein Greenback in China, und das seit neun Jahren. So bleiben Chinas Waren in Amerika billig, obwohl das Land im Handel mit den USA riesige Überschüsse erzielt.

Die Exportförderung durch Währungsdumping kommt China allerdings teuer zu stehen: Die Zentralbank muss alle überschüssigen Dollars kaufen und in Amerika anlegen, obwohl sie dort kaum Zinsgewinne erwirtschaftet. De facto subventioniert so ausgrechnet der US-Rivale China Amerikas Kriege mit milliardenschweren Billigkrediten.

Gleichzeitig setzt Peking mit seiner Dollarpolitik den Takt für die gesamte Region. Um gegenüber dem Giganten in ihrer Mitte nicht zurückzufallen,schützen die Regierungen von Japan bis Malaysia ihre Währungen vor Aufwertung, indem sie ebenfalls einige hundert Milliarden Dollar jährlich in US-Papieren anlegen. Das Ergebnis dieser wilden Kombination von amerikanischem Konsumrausch und asiatischem Exportwahn enthüllte jetzt ein Bericht der Federal Reserve: Schon im Jahr 2003 kauften ausländische, überwiegend asiatische Notenbanken für 441 Milliarden Dollar US-Wertpapiere und finanzierten damit vier Fünftel des gesamten Außenhandelsdefizits der USA. Folglich liegt das Schicksal der US-Ökonomie und damit letztlich auch der Weltwirtschaft nunmehr in der Hand der Regierungen Ostasiens – ein Umstand, den viele Fachleute als höchst riskant ansehen. So sprach Fred Bergsten, Direktor des renommierten Institute for International Economics, von einem „Desaster in the Making“. Kenneth Rogoff, ehedem Chefökonom des Internationalen Währungsfonds (IWF), warnte vor einem möglichen Absturz in Inflation und Stagnation wie in den 70ern des 20. Jahrhunderts. Martin Wolf, Kolumnist der Financial Times mit Weltruf, schrieb gar, Amerika befinde sich „auf dem Weg in den Ruin“ und riskiere die globale Rolle seiner Währung. Und Lawrence Summers, bis 1999 Finanzminister der Clinton-Administration, sprach aus, was sein Nachfolger John Snow tunlichst verschweigt: „Um die Energieabhängigkeit Amerikas vom Ausland wird viel Wind gemacht, aber die Abhängigkeit vom ausländischen Geld ist viel bedrückender.“

Noch gibt es keinen Grund zur Panik. Noch fährt der asiatische Geleitzug für Amerikas Finanzen. Und auch Mahner wie Summers erkennen an, dass die Regenten in Peking kein Interesse haben, ihren wichtigsten Absatzmarkt mit einem Dollar-Crash zu versperren. Insofern beruhe die Stabilität vorerst auf einem „Gleichgewicht des finanziellen Terrors“, formulierte Summers in Anlehnung an das Gleichgewicht der nuklearen Abschreckung im Kalten Krieg. Gleich, ob im Streit um Taiwan oder in Handelskonflikten, beide Seiten sind zum Stillhalten verdammt. Doch fraglich ist, wie lange das Gleichgewicht hält. Nach Meinung des New Yorker Makroökonomen Nouriel Roubini ist das derzeitige Währungsregime nicht nur wegen der US-Schuldenexplosion instabil. Zudem führe das asiatische Währungsdumping

– zu einer überzogenen Aufwertung des Euro, verdränge Europas Unternehmen von den Märkten und provoziere Abwehrmaßnahmen der EU ;

– und zur Aufblähung der Geldmenge in China, weil für die Dollarkäufe zu viele Yuan in Umlauf gesetzt werden. Die Geldschwemme erzeuge Fehlinvestitionen und eine Immobilienblase, typische Vorboten einer goßen Anpassungskrise.

Vor allem der Kollateralschaden in Europa provoziert Streit. Zwar könnte die Europäische Zentralbank (EZB) einfach ihrerseits mit Milliardeninterventionen den Euro billig machen. Auf diesem Weg würden alle Industrienationen gemeinsam „in Amerika ihren Joe Sixpack als Konsumenten bei Laune halten“, empfiehlt Jesper Koll, Chefökonom für Asien der Investmentbank Morgan Stanley. Wenn die Welt sich einig sei, könne Amerikas Defizit gut doppelt so groß werden.

Doch diesen Bruch mit ihrer Marktphilosophie werden Europas konservative Notenbanker vermutlich verweigern. EZB-Chef Jean-Claude Trichet hat schon angedeutet, wie er sich die Lösung des Problems vorstellt. „Wir haben eine einheitliche Meinung, dass die Ersparnis in den USA zu gering ist“, erklärte er vorvergangene Woche. Im Klartext: Die US-Regierung möge ihre Defizite mindern und die privaten Haushalte zum Sparen anhalten, um die Flucht aus dem Dollar zu stoppen.

Genauso argumentiert auch der wachsende Chor der Warner in Amerika. „Die Frage ist nicht, ob das US-Defizit abgebaut wird, sondern wann und wie diese Anpassung stattfindet“, schrieb kürzlich der IWF in seinem Jahresbericht. Ginge es nach Mahnern wie Summers oder Roubini, dann würden Chinesen, Japaner, Europäer und Amerikaner gemeinsam eine langsame Korrektur des bedrohlichen Ungleichgewichts betreiben. Die Asiaten würden ihre Währungen aufwerten, die US-Regierung das Staatsdefizit zurückfahren und die Zinsen anheben, Europa dagegen die Nachfrage mit Niedrigzinsen und Konjunkturprogrammen stimulieren, um Kaufkraft für US-Exporte zu schaffen.

Doch ein solches Szenario ist höchst unwahrscheinlich, weil alle Beteiligten eisern an ihrem bisherigen Kurs festhalten. So spricht vieles dafür, dass die Dollar-Bombe irgendwann ohne Vorwarung hochgeht, etwa wenn Chinas Turbowachstum wegen allzu vieler Fehlinvestitionen in sich zusammenfällt und Peking sich die teuren Dollarkäufe nicht mehr leisten will. „In Wahrheit weiß niemand, ob und wann das passiert und was die Folgen sein werden“, gesteht Jesper Koll, der langjährige Kenner der asiatischen Finanzmärkte. Aber eine andere merkwürdige Erfahrung, so Koll, biete vielleicht einen Anhaltspunkt, wann es so weit sein könnte. Immer wenn die Olympischen Spiele in Asien stattfanden, sei es bisher zwei Jahre zuvor im betroffenen Land zum Crash gekommen. Nächster Gastgeber für Olympia ist China im Jahr 2008.

[rioja94]

leider nur in spanisch:

El Comisario europeo de Asuntos Económicos y Monetarios, Joaquín Almunia, ha alertado a España del grave problema que tiene nuestra economía, al basar buena parte de su crecimiento en el endeudamiento cada vez mayor de los ciudadanos para hacer frente a la adquisición de una vivienda. Según Almunia, este modelo económico podría tener consecuencias negativas en caso de que subieran los tipos de interés.

No es la primera vez que un organismo español o mundial advierte a España de las negativas repercusiones que puede acarrear al país el enorme peso de la vivienda en la economía española. De hecho, muchos expertos financieros e inmobiliarios creen que en el momento en el que los índices hipotecarios se den la vuelta y comiencen a subir con fuerza los titulares de estos créditos pueden tener serias dificultades para hacer frente a la deuda.

http://servicios.invertia.com/foros/read.asp?idmen=8006414

[K1K1]

Spaniens Wirtschaft feiert einen riskanten Immobilienboom

Trotz aller Unkenrufe, das Geschäft brummt: Die vier großen börsennotierten Immobilienunternehmen Spaniens haben in den ersten neun Monaten des Jahres einen Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen von insgesamt 767,71 Mio. Euro verbucht. Das sind 42 Prozent mehr als im gleichen Zeitraum 2003. Auch nach sieben Boomjahren kühlt Spaniens Immobiliensektor nicht ab. Die Unternehmen Colonial, Fadesa, Metrovacesa und Urbis haben bereits Verkaufsverträge für 1,58 Mrd.Euro in der Tasche.

Von Karin Finkenzeller, Madrid Auf der Kehrseite der Medaille steht, dass Spaniens Privathaushalte inzwischen mit mehr als 95 Prozent ihrer Jahreseinkommen verschuldet sind. Allein in diesem Jahr betrug der Anstieg laut spanischer Zentralbank bisher 20 Prozent auf mehr als 555 Mrd. Euro. Das ist so viel wie nie zuvor in der Geschichte des Landes. Die Sparkassen, die einen Großteil der Kredite vergaben, rechnen bis Jahresende mit einer Schuldenlast von mehr als 580 Mrd. Euro. Was wird passieren, wenn die Zinsen steigen?

Was, wenn Spaniens Firmen zu Gunsten der Produktivität - die seit längerem um weniger als ein Prozent pro Jahr zulegt - Jobs streichen anstatt sie wie bisher zu schaffen? "Wenn die EZB wie zwischen 1999 und 2001 die Zinsen von 2,25 auf 4,75 Prozent erhöht, würde das bedeuten, dass eine Familie, die jetzt monatlich 1000 Euro an die Bank zurückzahlt, 1500 Euro bezahlen müsste", sagt Manuel Romera, Dozent für Finanzwirtschaft an der Business School Instituto de Empresa (IE) in Madrid. "Das würde sie in ernste finanzielle Schwierigkeiten bringen." Das Durchschnittseinkommen in Spanien liegt bei rund 1400 Euro. Ein Drittel der Beschäftigten kann sich zudem nicht auf einen festen Arbeitsplatz verlassen, sondern wechselt von Zeitvertrag zu Zeitvertrag.

Aufgrund der im europäischen Vergleich ausgesprochen niedrigen Hypothekenzinsen von drei Prozent und der bisher stetig steigenden Immobilienpreise wurden in den vergangenen Jahren dennoch monatlich gut 100 000 Hypothekenkredite abgeschlossen. Häufig durchaus mit Spekulationsabsicht. "Nach dem Börsenkrach von 2000 erschien eine Immobilie als die ideale Alternative für eine Geldanlage", sagt Romera. Seit 1997 stiegen die Preise für Immobilien in Spanien um 130 Prozent. Allerdings wurden 92 Prozent der Hypothekenkredite zu variablen Zinssätzen vergeben. Die Folge eines beträchtlichen Zinsanstiegs wäre dramatisch: "Viele Privatleute wären nicht mehr in der Lage, ihre Schulden zurückzubezahlen", warnt Romera. "Unter der Last der faulen Kredite würden Spaniens Banken in die Knie gehen."

Der Immobiliencrash, von zahlreichen Experten längst angekündigt, wäre da. "Wir würden in Spanien dieselbe Situation erleben wie in Japan nach 1997 oder in Argentinien nach 2001." Angesichts solcher Risiken wies die EU-Kommission Spanien bereits mehrfach darauf hin, dass die Immobilienblase einen Crash auslösen könnte, der die gesamte europäische Wirtschaft gefährdet. Auch der Internationale Währungsfonds (IWF) hatte eine Zügelung angemahnt. Seinem Vorsitzenden Rodrigo Rato war dies in seinem letzten Amt als spanischer Wirtschafts- und Finanzminister nicht gelungen.

Die im April angetretene sozialistische Regierung will nun die Notbremse ziehen. Finanzminister Pedro Solbes kündigte eine Reform an, die bereits im ersten Halbjahr 2005 greifen und Spaniens Haushalten die Umwandlung ihrer Hypothekenkredite zu festen Zinssätzen erleichtern soll. "Bankkunden, die von einem Modell in ein anderes wechseln wollen, sollen dies ohne zusätzliche Kosten tun können", sagte Solbes. Der Minister will auch andere Kosten kappen, etwa Notargebühren oder die Summe, die für einen Eintrag ins Grundbuchamt anfällt.

Für die Banken war das Geschäft mit Hypotheken in den vergangenen Jahren wie auch für die Unternehmen eine Goldgrube. Zum einen vergaben sie großzügig Kredite an die Immobilienunternehmen, zum anderen ließen sich Hypothekenkunden auch für andere Produkte gewinnen. Banco Popular, die drittgrößte Bank Spaniens, verdreifachte das Volumen ihrer Hypothekenkredite seit dem Jahr 2000 auf 24,65 Mrd. Euro. Auch Banesto, die Privatkundenbank von Spaniens größtem Kreditinstitut Grupo Santander, steigerte das Volumen um 190 Prozent auf 19,6 Mrd. E. Grund zur Sorge sei dies jedoch nicht: "Wir achten darauf, dass sich unsere Privatkunden nicht mit mehr als 30 Prozent ihres Einkommens verschulden", sagt Roberto Higuera, Finanzchef der Banco Popular.

Entwarnung auch bei Banesto: "Wir kennen unsere Kunden gut. Deshalb gehen wir davon aus, dass höchstens zwei Prozent Schwierigkeiten bekommen könnten", sagt Javier Gamarra, Direktor des Hypothekengeschäfts. Dass die Zinsen erhöht werden, glauben die Banker aber nicht. Zitat: "Ein Zinsschritt würde die Spanier in ernste Schwierigkeiten bringen" - Manuel Romero, Dozent der Business School Instituto de Empresa

FINANCIAL TIMES Deutschland Nr. 231 vom 25.11.2004, Seite 18

[rioja94]

hallo K1 - schöner artikel

und hier noch was zum nachdenken:

Demografie lässt Immobilienblase platzen

Von Robert Rethfeld

Todgesagte leben länger. Mit diesem knappen Satz könnte man den Zustand des US-Immobilienmarktes beschreiben. Seit dem Platzen der Aktienblase vor fünf Jahren glaubten viele an ein schnelles Ende des Baubooms in den USA. Statt-dessen geschah das Gegenteil.

Getrieben von Niedrigzinssätzen und dem schier unersättlichen Bedarf der Baby-Boom-Generation erklettern die Immobilienpreise Jahr für Jahr neue Höhen. Die Zahl der jährlich neu gebauten Einfamilienhäuser wird im Jahr 2004 die 1,1 Millionen-Grenze überschreiten. Das bedeutet gegenüber dem Jahr 2000 einen Zuwachs um 30 Prozent. Es scheint, als ob nichts die Idylle des Immobilien-sektors trüben kann. Und doch: Dunkle Wolken schieben sich dem Häuserboom entgegen. Getragen werden sie vom „Wind der Demografie“.

Im Wochenend-Wellenreiter vom 22. Oktober 2004 - „Dow 40.000 mit Absturz-garantie“ – erläuterten wir die Wichtigkeit der Altersgruppe um 47 Jahre. Wir zitierten Harry Dent mit der Aussage, dass die spendierfreudigsten US-Bürger in 2001 nach der 2000er Volkszählung diejenigen waren, die in 2001 das Alter von 47 Jahren erreichten. Da 80 Prozent des US-Bruttoinlandsprodukts durch den privaten Konsum bestimmt werden, ist der Einfluss dieser Altersgruppe auf die US-Wirtschaft nicht zu unterschätzen.





Und so schiebt sich der „Baby-Boomer-Berg“ der 47jährigen wie der Elefant durch die Schlange („Der kleine Prinz“ lässt grüßen), bis der Elefant kleiner und kleiner wird: Die spendierfreudigen Jahrgänge schrumpfen spätestens ab 2008/2009. Doch schon jetzt wachsen sie nicht mehr, wie der obere Chart zeigt.

Der Chart macht deutlich, dass die Zahl der neu gebauten Einfamilienhäuser seit dem Beginn der 90er Jahre ohne Unterlass steigt. Doch der Chart zeigt auch, dass sich die günstige Situation in den kommenden Jahren dem Ende nähert. Erst ab dem Jahr 2020 ist aus demografischer Sicht mit einem erneuten Aufschwung zu rechnen.

Es steht außer Frage, dass die Zinssituation den Immobilienmarkt stark beeinflusst. Die 70er Jahre sind ein Paradebeispiel dafür – damals schwankte die jährliche Zahl der neu gebauten Häuser im Takt der Zinsmärkte. Doch wo soll in absehbarer Zeit der aus Zinssicht dringend notwendige Impuls herkommen, wenn sich die Hypothekenzinsen in den USA mit 5,5% bereits auf einem historisch niedrigen Niveau befinden?

Im Gegenteil: Selbst Alan Greenspan hat in seiner mittlerweile berühmten „Frankfurter Rede“ diejenigen für verrückt erklärt, die sich noch nicht gegen steigende Zinsen abgesichert haben.

Fazit: Die US-Häuserblase konnte sich aufgrund des noch positiven „Baby-Boom-Umfeldes“ sowie historisch niedriger Zinsen bis heute ausweiten. Die Fakten sprechen jedoch gegen ein weiteres Aufblasen. Die Baby-Boom-Generation verlässt in den kommenden Jahren die konsumstarken Jahrgänge, und die Zinstendenz ist nach oben gerichtet.


Robert Rethfeld betreibt seit Mitte 2002 die Website http://www.wellenreiter-invest.de, eine Onlinepublikation für wirtschaftliche, gesellschaftliche und finanzielle Entwicklungen.

Das gemeinsame Buch von Klaus Singer und Robert Rethfeld "Weltsichten – Weitsichten" ist erschienen. Näheres unter http://www.wellenreiter-invest.de/weltsichten.html.


[ Samstag, 27.11.2004, 07:34

[rioja94]

aus dem obigen artikel von K1:

Grund zur Sorge sei dies jedoch nicht: " Wir achten darauf, dass sich unsere Privatkunden nicht mit mehr als 30 Prozent ihres Einkommens verschulden" , sagt Roberto Higuera, Finanzchef der Banco Popular.

Entwarnung auch bei Banesto: " Wir kennen unsere Kunden gut. Deshalb gehen wir davon aus, dass höchstens zwei Prozent Schwierigkeiten bekommen könnten" , sagt Javier Gamarra, Direktor des Hypothekengeschäfts. Dass die Zinsen erhöht werden, glauben die Banker aber nicht. Zitat: " Ein Zinsschritt würde die Spanier in ernste Schwierigkeiten bringen" - Manuel Romero, Dozent der Business School Instituto de Empresa

ich weiss nicht, wie diese leute rechenen. die familien sind weitaus höher belastet als mit 30% - das ist verdummung

[Diego2]

Aufgrund der im europäischen Vergleich ausgesprochen niedrigen Hypothekenzinsen von drei Prozent ...(in Spanien)

Warum ist das so ? Wegen der Bindung an den variablen Geldmarktszins ?

Entwarnung auch bei Banesto: " Wir kennen unsere Kunden gut. Deshalb gehen wir davon aus, dass höchstens zwei Prozent Schwierigkeiten bekommen könnten" , sagt Javier Gamarra, Direktor des Hypothekengeschäfts. Dass die Zinsen erhöht werden, glauben die Banker aber nicht.

Da sieht man mal, wie blöd manche Banker sein können.

[rioja94]

hallo diego,

was sollen sie auch anderes sagen

man nutzt wieder mal das informationssysthem zur massenverdummung.

komisch: die spanische zentralbank sieht das aber gaaaaaaaanz anders



.......oder warum wird hier laufend gewarnt? weil 2% der schuldner zahlungsunfähig werden könnte ?

[Diego2]

die Frage ist nur, was passiert dann mit den Banken ?

Die zinsen steigen, das ist nur eine frage der zeit, greenspan hat ja schon begonnen. dann wird weniger gebaut, bauarbeiter werden arbeitslos, die privaten werden wegen der schulden oder arbeitslosigkeit zahlungsunfähig und dann gibt es riesige kreditausfälle. das geld wird knapp - deflation nach hyperinflation ?

bricht das ganze spanische bankensystem zusammen ?

die können den kunden ja erzählen, was sie wollen, aber die muessten doch ihre risiken absichern ???

[rioja94]

betroffen wäre im fall der fälle nicht nur spanien.

auch in england ist das bein dick- geschweige denn in den usa.

was passiert? - es käme zu einer finanzkrise

(die drei blasen. aktienblase, immoblase, finanzkrise)

momentan geht es um die immoblase (nachdem der aktienmarkt seit 2000 zusammengebrochen ist). aus dieser kann sich ohne weiteres eine finanzkrise entwickeln, wenn die schuldner nicht mehr zahlungsfähig sind - das geht dann auf kosten der der banken, die es sich zum grössten teil selbst zu verdanken haben. kredite wurde den leuten ja förmlich hinterhergeworfen und (und das ist der witz) die erworbene immobilie als sicherheit akzeptiert.

dann wird wohl vater staat eingreifen müssen, um den totalen kollaps zu verhindern!

[rioja94]

diego, mach dir dein bild!

Predicen el Apocalipsis económico

Stephen Roach, el economista jefe del gigante banco de inversiones Morgan Stanley , tiene fama de duro.

Pero hay que oír lo que dice en privado.

Roach se entrevistó la semana pasada con un selecto grupo de gerentes de fondos en el centro, incluyendo un grupo en Fidelity.

Su predicción es: EE.UU. no tiene más de un 10% de posibilidades de evitar un “Apocalipsis” económico.

No se permitió el acceso a la prensa en las reuniones. Pero el Herald ha conseguido una copia de la presentación de Roach. Una atónita fuente que estuvo en la reunión dijo: "Me conmocionó lo extremista que fue, mucho más, en mi opinión, que en público".

Roach prevé un 30 por ciento de posibilidades de que pronto haya una profunda depresión y un 60 por ciento de que "nos las podamos arreglar por un tiempo y retrasar el eventual Apocalipsis".

Las posibilidades de que salgamos de eso con bien son de una de cada diez. Quizá.

En resumen, el argumento de Roach es que el déficit récord estadounidense quiere decir que el dólar seguirá cayendo. Para hacer que los extranjeros sigan comprando bonos del Tesoro y evitar un aumento resultante de la inflación, el presidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan se verá forzado a aumentar los tipos de interés, más y más rápido de lo que desea.

El resultado es que los consumidores estadounidenses, que están endeudados hasta las cejas, se verán machacados. Más que del Apocalipsis, puede tratarse de "La tormenta perfecta".

Roach organizó estos alarmantes hechos para apoyar sus argumentos.

Para financiar su déficit por cuenta corriente con el resto del mundo, dijo que EE.UU. tiene que importar unos 2.600 millones de dólares en efectivo. Cada día laborable. Esto es un asombroso 80 por ciento de los ahorros netos del mundo entero.

¿Sostenible? Difícilmente.

Mientras tanto, hace ver que la deuda inmobiliaria se encuentra en niveles récord. Hace veinte años, la deuda inmobiliaria total de los EE.UU. equivalía a la mitad de la economía.

Hoy la cifra es del 85 por ciento.

Cerca de la mitad de las nuevas tomas de hipotecas se hacen a tipos de interés variables, dejando a los tomadores mucho más vulnerables a las subidas de los tipos. Los estadounidenses ya están gastando una cantidad récord de sus ingresos en pagar intereses . Y las tasas de interés todavía no han subido mucho.

No hay que preguntar a los economistas de Wall Street para saber esto, por supuesto. Véase sencillamente a la gente blandiendo sus tarjetas de crédito estas Navidades. El análisis de Roach es totalmente novedoso. Pero los recientes acontecimientos le dotan de más fuerza El dólar va alcanzando mínimos una y otra vez, frente a las divisas del yen y el euro. El paracaídas no llegó a abrirse el fin de semana, cuando una reunión de los ministros de finanzas más importantes terminó sin promesas de una intervención concertada.

Tiene que caer aún más, especialmente frente a las monedas asiáticas, coinciden los analistas.

El presidente de la Reserva Federal estaba demacrado, al advertir sobre el dólar y los tipos de interés, el viernes.

Roach no pudo ser localizado para que comentara la situación. Una fuente que oyó la presentación llegó a la conclusión de que es posible que haya una "ola espectacular de bancarrotas".

La gente observadora del negocio coincide bastante con este análisis. No se puede negar que los EE.UU. están viviendo una "burbuja financiera" de proporciones nunca vistas.

Pero aclaran que puede haber un escenario alternativo al de Roach. Greenspan puede permitir que el dólar caiga y la inflación suba, de forma deliberada, reduciendo así gradualmente el valor de la deuda de consumo actual en términos reales La inflación del 7 por ciento anual es la mitad de los valores "reales" en una década.

Puede que sea la única vía de escape de esta trampa.

Mayores tasas de interés o mayor inflación: de cualquier forma los grandes perdedores serán los prestamistas a largo plazo y a tipos de interés fijos.

Nadie desearía tener bonos del Tesoro a 30 años, que hoy rinden apenas un 4,83 por ciento.

[Diego2]

rioja,


Eine Frage, die ich mir bei dem ganzen Spiel noch nicht ganz klar ist, warum muss die FED bei den steigenden Staatschulden die Zinsen erhöhen ? (Para hacer que los extranjeros sigan comprando bonos del Tesoro y evitar un aumento resultante de la inflación, el presidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan se verá forzado a aumentar los tipos de interés, más y más rápido de lo que desea.)

Warum kann sie nicht versuchen, das ganze Spiel so weit wie möglich hinauszuzögern ? So lange die Asiaten Dollars (Treasury Bonds) kaufen (um ihre Währungen unten und den Export nach USA hochzuhalten), braucht doch keiner was an dem großen Spiel ändern. GEsetzt den Fall die Chinesen und Japaner machen weiter wie bisher, warum muss die FED die Zinsen erhöhen. Die Inflation interessiert sie doch sonst auch nicht (die Aktien- und Immoblase ist ja nichts anderes als ein Zeichen der Inflation.)

schau mal hier rein:

http://www.financialsense.com/stormwatch/oldupdates/2004/080…

eine sehr gute englische Zusammenfassung über das amerik. Finanzdisaster. SEHR lohnenswert, aber ein bisschen lang für den Thread.

und hier:
http://www.stockmove.de/stockmove/charts/chart.php?nchartid=… (Der große Bullenmarkt des neuen Milleniums Teil II)
Ähnlich wie oben aber mit Prognosen über langfristige Entwicklung von Aktien, Anleihen, Währungen, Immos und Rohstoffen.

[rioja94]

hallo diego,

du kannst fragen stellen

bin ich greenspan

nee, mal im ernst - das ist ein äusserst komplexes thema und ich habe nicht die ahnung, dir hier zufriedenstellende antworten darauf zu geben.

es mehren sich aber interessante artikel hier im board zu diesem thema.

schaumal hier rein:

Thread: gold-history-part-2

gruss
rio

[rioja94]

Immobilien schützen nicht mehr vor Inflationsgefahren

Demographischer Trend drückt auf die Werte
Berlin - Nicht nur beim Erdöl, auch bei anderen Rohstoffen, sind die Preise deutlich angestiegen. Das hat Angst vor einer Inflation geweckt. Doch Experten warnen davor, aus Furcht vor einer Geldentwertung in Immobilien zu investieren. Die demographische Entwicklung in Europa lasse das einstige Betongold zunehmend brüchiger erscheinen.


Bisher sehen Volkswirte - den Preisanstiegen bei Rohstoffen zum Trotz - keinen Grund, das Inflationsgespenst an die Wand zu malen. Der Rat der Europäischen Zentralbank (EZB) hat in seinem jüngsten Monatsbericht "keine Hinweise auf inflationäre Spannungen" ausgemacht. In ihrer Kreditmarkt-Studie zum Ende des dritten Quartals stellt die EZB ernüchternd fest, daß die Nachfrage der Unternehmen nach Fremdkapital "zum dritten Mal in Folge leicht gesunken" sei - ein deutlicher Hinweis, daß die europäische Wirtschaft eher stagniert, als expandiert.


"Der Anstieg der Rohstoffpreise ist rein zyklisch bedingt", beruhigt Christoph Weil, Senior Economist der Commerzbank. "Das Wirtschaftswachstum in Asien und den USA hat die Nachfrage angehoben." Eine Inflationsgefahr für Europa lasse sich daraus nicht ableiten. Zudem habe die Aufwertung des Euros die Preisanstiege auf dieser Seite des Atlantiks deutlich abgemildert. Diese Auffassung vertritt auch Volker Hofmann, Volkswirt beim Bundesverband Deutscher Banken. Zum einen könnten Unternehmen wegen des harten Wettbewerbs die höheren Rohstoffkosten nicht an die Verbraucher durchreichen. Zum anderen hätten die Gewerkschaften keine Möglichkeit, Lohnerhöhungen durchzusetzen, da die Arbeitgeber problemlos Produktion und Backoffice-Bereiche in Niedriglohnländer verlagern können.


Doch selbst wenn eine Inflationsgefahr existieren würde, seien Immobilien längst keine sichere Anlageform mehr, um Kapital vor einem Wertverfall zu schützen. Hofmann: "Die demographische Entwicklung spricht gegen Immobilienanlagen." Denn nicht nur in Deutschland, sondern in allen europäischen Ländern würden in den nächsten Jahrzehnten die Einwohnerzahlen deutlich zurückgehen. Hofmann: "In Spanien, Italien und Griechenland sind die Geburtenraten sogar noch niedriger als in Deutschland."


Insbesondere in wirtschaftlich schwachen Regionen, aus denen immer mehr junge Menschen flüchten, müßten Anleger damit rechnen, daß Immobilien deutlich an Wert verlieren und möglicherweise eines Tages nicht mehr vermietbar sind. Die Auswirkungen dieser Entwicklung seien schon jetzt am Immobilienmarkt in Deutschland zu spüren, meint Commerzbank-Economist Weil: "Seit Jahren stagnieren die Preise oder fallen sogar leicht."


Daß nicht nur Eigenheimen, sondern auch Gewerbeimmobilien erhebliche Wertverluste drohen, zeigt eine Studie von Aengevelt Research. Danach sind 37 Prozent aller leerstehenden Bürogebäude in Leipzig bereits seit mehr als fünf Jahren nicht mehr vermietet worden. In Magdeburg sind 33 Prozent aller unvermieteten Objekte von diesem strukturellen Leerstand betroffen, in Berlin immerhin noch 28 Prozent. Geschäftsführer Wulff Aengevelt: "Diese Gebäude sind Marktleichen, die vermutlich nie mehr einen Mieter finden werden."


Bei Anlagen in anderen europäische Länder sei das Risiko eines Wertverlustes vielleicht sogar noch größer, fürchtet Hofmann: "In Großbritannien, Spanien, Südfrankreich und Teilen Irlands sind die Märkte überhitzt." Sollte sich dort tatsächlich eine Blase gebildet haben, sei es nur eine Frage der Zeit, bis sie platzen werde . rhai

[rioja94]

das lief mir gerade noch beim googeln über den weg. zwar schon etwas älter aber hochaktuell:

Milliardenloch durch Osterweiterung in Spanien

Die Osterweiterung trifft Spanien als Hauptbezieher des EU-Kohäsionsfonds hart
Spanien hat bald ein großes Problem. Wie die europäische Statistikbehörde (Eurostat) in einer "Schnellschätzung" berechnet hat, liegt der Hauptbezieher der Gelder aus dem Kohäsionsfond der Europäischen Union weit über dem Grenzwert und darf nicht mehr bedient werden. Laut Angaben von Eurostat hat der spanische Staat in der erweiterten EU nun 95 Prozent des Durchschnitts des Bruttoinlandsprodukts (BIP) der Mitgliedsländer erreicht und fällt damit dem sogenannten "statistischen Effekt" zum Opfer.


Mit Geldern aus dem Kohäsionsfonds werden wirtschaftlich schwache Mitgliedsstaaten gefördert, um das soziale Gefälle im Rahmen des Binnenmarkts zu kompensieren. Geld erhält aber nur ein Land, das bis zu 90 Prozent des Durchschnitts des Sozialproduktes, die Summe der erzeugten Güter und Dienstleistungen, erwirtschaftet. Zuletzt war Eurostat 2001 zu dem Ergebnis gelangt, dass Spanien unter den alten 15 EU-Mitgliedern mit 84,2 Prozent des BIP weiter förderungswürdig ist. In Vorwegnahme der Erweiterung hatten die Statistiker aber errechnet, dass das Land in einer erweiterten EU mehr als die 90-Prozent-Marke erreichen wird, da alle Beitrittsländer unter der Schwelle liegen.

Madrid hätte sich auf die veränderte Lage einstellen können. Da die konservative Volkspartei (PP) dies nicht getan hat, trifft der baldige Wegfall der Subventionen nun die Sozialisten (PSOE), die im März bei den Wahlen überraschend den Sieg errungen haben. Der Ex-Ministerpräsident José María Aznar hatte darauf gesetzt, sich mit seiner Erpressungsstrategie weiter die Milliarden aus Brüssel zu sichern. Mit der Devise Geld gegen Zustimmung hatte er die Osterweiterung behindert und zuletzt sogar die EU-Verfassung blockiert.

Weil Spanien der Hauptbegünstigte des Kohäsionsfonds ist, trifft es das Land besonders hart. Denn von den 25 Milliarden, die zwischen 2000 und 2006 aus dem Topf fließen, gehen fast die Hälfte nach Madrid. Der Rest wird zwischen Portugal, Griechenland, Irland und den zehn neuen Mitgliedsländern aufgeteilt. Im spanischen Staat machten die Zahlungen aus Brüssel, nach Angaben der EU-Kommission, etwa 0,9 Prozent des Wirtschaftswachstums aus, mit dem sich Aznar gerne gebrüstet hat. Die EU-Gelder aus dem 2,3 Prozent-Wachstum von 2003 herausgerechnet, ergibt sich ein anderes Bild. Dass ein Teil der Wirtschaftsleistung auch durch die etwa eine Million sogenannter "illegaler" Einwanderer erwirtschaftet wird, die in der Pro-Kopf-Berechnung des BIP gar nicht einfließen, sei nur am Rande bemerkt.

Doch der statistische Effekt trifft auch die Strukturfonds der EU. Schon jetzt überschreitet das Pro-Kopf-Einkommen in den meisten spanischen Regionen jene 75 Prozent des EU-Durchschnitts, welche die Obergrenze für den Bezug von Hilfen aus diesen Fonds bilden. Bald haben nur noch Andalusien und Extremadura Anspruch auf Unterstützung aus den Strukturfonds. Bisher sind es noch elf Regionen die aus Brüssel wegen der besonderen Bedürftigkeit gefördert werden.

Spanische Politiker wollen nun eine "Übergangsphase" aushandeln, um weiter in den Genuss der EU-Gelder zu kommen. Doch die EU-Kommission hat klar gestellt, dass es nach 2006 keine legale Möglichkeit mehr für die Zahlungen gibt. Der neue Wirtschaftsminister Pedro Solbes, Ex-Vizepräsident der EU-Kommission, kündigte schon für das kommende Jahr ein höheres Haushaltsdefizit an. Hatten die Konservativen noch 0,3 Prozent des PIB veranschlagt, geht Solbes nun von einer Verdoppelung aus. Rechnet man die Schulden von Andalusien ein, die der Staat übernimmt, und das Defizit von sieben Milliarden Euro, das unter der PP im öffentlich-rechtlichen Rundfunk angehäuft wurde, dann muss schon jetzt für 2005 ein Prozent Haushaltsdefizit veranschlagt werden.

[urseline]

hallo,

muß mich auch mal wieder melden, und zwar nicht wegen der immobilienblase, sondern wegen der allgemeinen steuerbelastung, die ja auch neben der 7 %igen Grunderwerbsteuer auch beim Verkauf einen Immobilie anfällt. das vergessen die meisten, dazu soll es ja auch noch eine 1 %ige Neubausteuer geben !.

nun, habe heute meinen KFZ-Steuerbescheid erhalten, aus Deutschland.

Das war vielleicht ein Schlag, 40 % Erhöhung !!!

meine steuer erhöht sich ab 2005 von 23,06 Euro auf 27,35 Euro pro 100 Kubikzentimeter. Das ist aber noch nicht alles, rückwirkend für 2004 sind nochmals über 200 € fällig, so ganz nebenbei.

Ab kommenden Jahr müssen alle Besitzer von älteren Modellen, die unter die so genannte Emissionsgruppe Euro 1 oder vergleichbare Emissionsgruppen fallen, richtig tief in die Tasche greifen. Bei Ottomotoren steigen die Kosten pro 100 Kubikzentimeter Hubraum von 10,84 Euro auf 15,13 Euro. Die Steuern für Dieselfahrzeuge erhöhen sich von 23,06 Euro auf 27,35 Euro pro 100 Kubikzentimeter.

Wem das nicht paßt, solle auswandern .....

hiermal ein Bericht dazu :

++++++++++

Kfz-Steuer:
Deutliche Erhöhungen für Autofahrer
BR | 03.08.2004 | 21.55

Versicherungssteuer, Tabaksteuer, Mehrwertsteuer – einen erheblichen Teil seiner bescheidenen Rente muss der 73jährige Albert Vollstedt aus Hamburg bereits heute an den deutschen Fiskus abführen. Damit hat er sich abgefunden, was ihn aber wirklich verärgert, ist die Entscheidung, ab Januar 2005 auch noch die Steuer für seinen 15 Jahre alten Pkw massiv anzuheben. Statt wie bisher 280 Euro, kostet der Wagen dann fast 400 Euro pro Jahr. Albert Vollstedt: "Ich halte das für eine Unverschämtheit, dass man trotz der hohen Benzinpreise auch noch die Kfz-Steuer so rigoros erhöht, so dass sich ein Mensch das Auto kaum noch leisten kann. Ich zum Beispiel bin auf das Auto angewiesen. Ich wüsste sonst gar nicht, wie ich meine Einkäufe erledigen kann."
Eine Kraftfahrzeug-Steuererhöhung um rund 40 Prozent – Zigtausende von Autofahrern in Deutschland teilen das Schicksal von Albert Vollstedt. Ab kommenden Jahr müssen alle Besitzer von älteren Modellen, die unter die so genannte Emissionsgruppe Euro 1 oder vergleichbare Emissionsgruppen fallen, richtig tief in die Tasche greifen. Bei Ottomotoren steigen die Kosten pro 100 Kubikzentimeter Hubraum von 10,84 Euro auf 15,13 Euro. Die Steuern für Dieselfahrzeuge erhöhen sich von 23,06 Euro auf 27,35 Euro pro 100 Kubikzentimeter. Dazu Klaus Grieshaber vom Bund der Steuerzahler Bayern:
"Die Autofahrer sind die Melkkühe der Nation und sie merken es oft gar nicht, dass sie mehr belastet werden. Niemand spricht darüber, niemand hört etwas davon – aber die Kraftfahrzeug-Steuer wird zum Januar 2005 für die älteren Autos erhöht. Für die neueren Autos ist das bereits 2004 geschehen. Die Autofahrer merken das erst in dem Augenblick, in dem sie ihren Steuerbescheid bekommen, dass die Steuererhöhung nach erhoben wird."
Tatsächlich scheint noch kaum jemand in Deutschland über die geplante Kfz-Steuererhöhung informiert zu sein. Die von uns zufällig ausgewählten Steuerzahler zumindest zeigten sich durchwegs von dieser Neuigkeit überrascht:
"Ne, das ist mir nicht bekannt. Finde ich auch nicht ganz so schön."
"Finde ich ganz schön frech, das muss ich ehrlich sagen. Wenn ich kein Auto fahren würde, würde es mich nicht interessieren. Aber was wollen wir machen? Nichts, gar nichts".
"Es ist im Moment so, dass an das Gefühl hat, dass alle Steuern erhöht werden und dass man ausgebeutet wird. Das macht nicht so viel Spaß, wenn man arbeitet und arbeitet – und 50 Prozent sind weg davon."
"Man ist ja langsam Kummer gewöhnt. Der Staat nimmt immer mehr Geld von uns. Bleibt Ihnen nur auszuwandern, wenn Ihnen das nicht passt."
Auswandern will Albert Vollstedt trotz der Mehrbelastung nicht - aber wann immer es geht, lässt er jetzt seinen Wagen stehen, um zumindest Benzin zu sparen. Den immer neuen Steuerbeschlüssen des deutschen Fiskus wird er damit aber trotzdem nicht entkommen.

Bericht: Lisa Wurscher
Stand: Anfang August ’04

http://www.daserste.de/plusminus/beitrag.asp?iid=186

Soso, der Deutsche soll wohl alles schlucken, der depperte schlaue Eichel, mit mir soll er das nicht machen ...

nunja, jetzt muß ich mir ganz schnell eine Versicherung in Spanien besorgen um 2 Autos hier in Spanien anzumelden, wer weiß dazu Rat und Hilfe bitte ?

folgende Vorraussetzungen sind gegeben :
Eigentum vorhanden, erster und zweiter wohnsitz nicht, zweiter wohnsitz kein problem, mit nem ersten wohnsitz ist das wohl so ne sache ....

danke für antworten, gerne auch per BM.

urseline

[rioja94]

hallo ursline,

ich hab da schon alles abgecheckt, weil ich mir im august ein neues auto gekauft hatte. nichts ist preisgünstiger als die hier:

http://www.directseguros.es

gruss
rio

[mr.lukoil]

@#164
hallo,
bin nicht auf dem aktuellen Stand, aber vor ein paar Jahren waren in SPanien erst einmal eine Komplettabnahme bei der itv fällig, eine impuesto de matriculacion etc. Das kostet ordentlich Zeit und manchmal auch einiges an Geld. Hängt vom Modell ab, aber einfach mal bei der itv anrufen und nachfragen. Wenn die MOdelle älter sind (und diese Steuer überhaupt noch erhoben wird), könnte es sich immer noch rechnen.
viel Glück,

lukoil

[mr.lukoil]

@#162 natürlich....

[rioja94]

in england geht es bereits los !
wann ist spanien an der reihe?


Ende des britischen Immobilienbooms naht

Gefahr für die gesamte Wirtschaft

Saheed Patel verkauft Zeitungen in Londons Finanzzentrum Canary Wharf. Er sieht die Zeichen der Zeit seit einer Weile. "Die ganze erste Regalreihe dort, das sind Immobilienmagazine", sagt Patel. "Seit dem Sommer verkaufen wir nur noch die Hälfte dessen, was vorher jede Woche wegging."


Was Patel das Geschäft vermiest, macht dem Rest Großbritanniens viel größere Sorgen. Denn der britische Markt für Wohnimmobilien scheint nach einem knappen Jahrzehnt atemberaubenden Wachstums einen Wendepunkt erreicht zu haben. Zum ersten Mal seit vier Jahren stagnierten die Preise für Wohneigentum im September. In den beiden folgenden Monaten fielen sie sogar.


Das könnte Folgen haben. Denn mit den Immobilienpreisen hängt auch ein gutes Stück des Wirtschaftswachstums zusammen. Da sich der Wert ihrer Häuser oft vervielfacht hat, fühlen sich viele Briten wohlhabend - was sie dadurch ausleben, daß sie den Buchwert der Behausung mit neuen Hypotheken beleihen und das Geld in den Konsum stecken. Fallen die Hauspreise zu stark, könnte das ganze Kartenhaus einstürzen.


Experten rechnen damit schon seit Monaten. Denn die Preise für Wohnimmobilien steigen seit Jahren in schwindelerregendem Tempo, oft um bis zu 20 Prozent pro Jahr. Ein Eigenheim in der Londoner Innenstadt kostet nach Angaben des Datenlieferanten Hometrack im Durchschnitt knapp 610 000 Euro - so daß Feuerwehrleute, Lehrer und Krankenschwestern in Scharen die Stadt verlassen, weil sie sich nicht einmal mehr die Miete leisten können.


Nun deutet alles darauf hin, daß der Boom vorerst vorbei ist. Laut der Bausparkasse Halifax verloren britische Wohnimmobilien aller Art im Oktober 1,1 Prozent ihres Wertes, bis Mitte November weitere 0,4 Prozent. Die Analysten von Goldman Sachs gehen für die nächsten 18 Monate von einem Preisrückgang um zehn bis 15 Prozent aus. Die Analysefirma Capital Economics sagt einen Absturz um mindestens 20 Prozent voraus.


Selbst der Chefökonom von Barclays, über die Tochter Woolwich einer der größten Kreditgeber und damit Profiteur des Booms, erwartet ein achtprozentiges Minus im nächsten, gefolgt von weiteren Wertverlusten in den beiden folgenden Jahren. "Die Immobilienpreise sind wesentlich schneller gestiegen als die Einkommen", sagt Martin Ellis, Chefvolkswirt von Halifax. "Das macht es vor allem für junge Leute immer schwieriger, zum ersten Mal ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben. Ehrlich gesagt sind wir eher überrascht, daß die Preise erst jetzt fallen."


Eingeleitet hat den Richtungswechsel die Bank von England. Den Währungshütern war die Obsession der Bevölkerung schon seit langem ein Dorn im Auge, da die scheinbar endlosen Wertzuwächse die Inflation in die Höhe trieben. Im November vergangenen Jahres erhöhte die Bank die Zinsen, um so den Immobilienmarkt abzukühlen. Denn der bei weitem größte Teil der britischen Hypotheken ist variabel verzinst. Steigt das Zinsniveau, wird auch vor langer Zeit geliehenes Geld teurer. Nach vier weiteren Zinsschritten sind die englischen Leitzinsen mit 4,75 Prozent nun mehr als doppelt so hoch wie die der Eurozone.


Daß die Immobilienpreise fallen, ist volkswirtschaftlich also erwünscht. Der Unsicherheitsfaktor aber ist die Art und Weise, auf die das geschieht. Denn nicht nur haben viele Briten Anschaffungen auf Kredit getätigt, für die der Wertzuwachs der Eigenheime als Sicherheit fungiert. Auch die Verschuldung der Bevölkerung ist hoch. Aus Angst, in einigen Monaten noch mehr für die Traumwohnung bezahlen zu müssen, sind viele Käufer extrem hohe Verpflichtungen eingegangen. Hypotheken mit nur fünf Prozent oder ohne Eigenkapital sind üblich.

Steigen nun die Zinsen für den Kredit, während gleichzeitig der Wert der Immobilie sinkt, kommen diese Mechanismen ins Stocken. Wenn die Preise zu schnell fallen und Häuser nur noch mit Verlust verkauft werden können, dürfte dies dem Optimismus der Verbraucher einen Dämpfer verpassen. "Beim letzten Crash zu Beginn der 1990er-Jahre war das ein großes Problem", sagt Ed Stansfield von Capital Economics. "Die Preise fielen, die Zinsen stiegen, die Leute konnten aus dem laufenden Einkommen ihre Zinsen nicht mehr bezahlen, das Wachstum ging baden. Bislang sieht es dieses Mal aber nicht danach aus."


Alles entscheidend sei, wie schnell die Preise fallen, meint Stansfield. Denn nur wenn ein langsamer Abstieg in einen Crash überginge, wären auch andere Wirtschaftsbereiche betroffen. Unter anderem Gewerbeimmobilien, in die auch viele deutsche Fonds Geld investiert haben und die dem Abschwung bislang trotzen. "Alles hängt von den nächsten Monaten ab", sagt Stansfield. "Ein kontrollierter Preisrückgang wäre eher heilsam als bedrohlich."


Da mag er Recht haben. Denn kaum jemand dürfte sich wünschen, daß der Immobilien-Boom so weitergeht - auch wenn es verlockend klingt. Saheed Patel hat ausgerechnet, was sein Vororthäuschen in 40 Jahren wert wäre, wenn die letzten zehn Jahre als Maßstab dienten. Er kam auf 22 Millionen Euro. Ulrich Machold




Artikel erschienen am 12. Dezember 2004

[rioja94]

Weber: Keine Anzeichen für steigenden Inflationsdruck
Montag 6 Dezember, 2004 10:44 CET



Frankfurt (Reuters) - Die Europäische Zentralbank (EZB) sieht nach Worten von Bundesbank-Präsident Axel Weber derzeit keine Anzeichen für einen steigenden Inflationsdruck, verfolgt die Preisentwicklung aber wachsam.

"Es gibt keine Indizien für einen sich aufbauenden Inflationsdruck", sagte Weber am Montag in Frankfurt. Die Löhne steigen seinen Worten zufolge zurzeit nur moderat. "Sollte der aktuelle Preisanstieg sich in dauerhaft höheren Inflationserwartungen niederschlagen, würde dies geldpolitischen Handlungszwang nahe legen", machte der Notenbanker deutlich. "Zweitrundeneffekte erwarten wir noch nicht, und wir werden von der Geldpolitik alles tun, um Zweitrundeneffekte zu vermeiden", ergänzte er.

Die absehbaren Effekte von Steuern und administrierten Preisen seien gering. Auch von der Geldmenge geht Weber zufolge derzeit keine Inflationsgefahr aus: "Die Überschussliquidität ist derzeit nicht nachfragewirksam, hat aber das Risiko zur Folge, dass es zu Vermögenspreisinflation kommen kann, zum Beispiel am Immobilienmarkt in Spanien", sagte er.

Die Weltwirtschaft befindet sich nach den Worten Webers weiter auf Wachstumskurs. "Es haben sich aber auch die Risiken für das Wirtschaftswachstum erhöht wegen Ungleichgewichten in der Weltwirtschaft und der - aktuell etwas entspannteren - Ölpreisentwicklung", sagte er.

Der Bundesbank-Präsident bekräftigte zugleich die Einschätzung, dass sich die konjunkturelle Erholung in der Euro-Zone schrittweise beschleunigen werde. Das stärkere US-Wirtschaftswachstum könnte sich positiv auf die Devisenkurse auswirken, fügte er hinzu.

Ein Faktor der weltweiten wirtschaftlichen Ungleichgewichte sei der Ölpreis. Dieser habe einerseits negative Auswirkungen auf das Wirtschaftswachstum und sorge andererseits für Preisauftrieb. "Eine große Gefahr ist - da sind die Zentralbanken wachsam -, dass Zweitrundeneffekte entstehen und der Ölpreis sich dauerhaft niederschlägt", sagte Weber. Dafür gebe es derzeit aber keine Hinweise.

Weber verwies darauf, dass die G-20-Gruppe der führenden Industrie- und Schwellenländer bei ihrem Treffen im November in Berlin mehrere Schritte zum Abbau der globalen Ungleichgewichte vereinbart habe. "In den USA ist eine Reduktion des Haushaltsdefizits und der Sparquote ein Mittel, Ungleichgewichte abzubauen, ebenso wie in Europa und Japan Strukturreformen geeignet sind", erläuterte Weber. Auch die Wechselkurse spielten eine gewisse Rolle bei den Ungleichgewichten. Eine Flexibilisierung der Kurse im asiatischen Raum wäre Weber zufolge hilfreich.

[Blue Max]

@Spanienexperten

Was kostet dort eigentlich eine richtig geile Villa, so mit Meerblick, ruhig gelegen, riesigem Pool, 200 qm Wohnfläche, Garten rundrum und keine 500 m vom Strand weg ?

[rioja94]

Mercados
Morgan Stanley insta a España a controlar la burbuja inmobiliaria y a aumentar su productividad
Hora: 13:56 Fuente : Invertia

El banco de negocios Morgan Stanley advierte en su ultimo informe de que España debe controlar la burbuja inmobiliaria y aumentar sus niveles de productividad, si quiere continuar creciendo como hasta ahora. La entidad señala que el crecimiento de la economía española se ralentizará desde el 2,6% de 2004 hasta el 2,2% en 2005, debido a la fortaleza del euro y a los elevados precios del petróleo. Este crecimiento será el más lento de los últimos tres años.
Los economistas del banco estadounidense afirman que la evolución de la economía española durante 2004 ha sido claramente satisfactoria. Sin embargo, constatan que el diferencial con el resto de las economías europeas se ha reducido. Para que España mantenga un ritmo de crecimiento acorde con el resto de Europa, advierten que es necesario controlar “la sobrevaloración de los inmuebles, conseguir una regulación más transparente y una disciplina fiscal más rigurosa”.

Morgan Stanley estima que el Producto Interior Bruto (PIB) en España será del 2,2% en 2005 y del 2,7% en 2006. Respecto al desempleo, opina que España será incapaz de moderarlo, ya que crecerá una décima el próximo año, hasta el 11,3%, desde el 11,2% pronosticado para este año. La tasa de inflación seguirá muy por encima de los niveles deseados por el Banco Central Europeo (BCE). En opinión, de Morgan Stanley estará en el 2,8% durante 2005 y 2006, frente al 2,0% de límite marcado por el organismo europeo.

Para Morgan Stanley, los inmuebles estaban en 2003 un 30% por encima de sus precios teniendo en cuenta sus fundamentales. “Dado que las políticas monetarias permanecen expansivas, la burbuja está cerca de su límite y ahora una corrección brusca en los precios es más que posible”, apuntan. Por otro lado, advierten de que “el fuerte aumento del endeudamiento de los hogares, muy por encima del promedio europeo, ha incrementado la vulnerabilidad de la economía ante factores externos.”

Los expertos apuntan que la burbuja española es similar a la del Reino Unido, con la salvedad de que el Banco de Inglaterra tiene capacidad de maniobra y España no. El único instrumento de que se dispone el Gobierno español es el de la política fiscal, que debería seguir restrictiva para contrarrestar la liquidez de la economía. Las medidas aplicadas por el Gobierno están principalmente orientadas a facilitar el acceso a la vivienda de las personas con rentas bajas. Para Morgan Stanley, sin embargo, la clave es que el proceso de liberalización de suelo sea más transparente. En este sentido, “una reforma que regule la concesión de los permisos de construcción sería bienvenida”. Por último, consideran que el tratamiento fiscal de los alquileres debería ser “totalmente modificado”.

Reducción de la productividad

En lo que respecta al endeudamiento familiar, Morgan Stanley advierte de que los préstamos concedidos han pasado del 42% (tomando como referencia el ratio de Producto Interior Bruto, PIB) en 1995 al 70% en 2003, mientras que en la zona euro han pasado desde el 47% al 57%. Según estas cifras, el ahorro neto no superaba el 1% en 2003, lo que sugiere que “los hogares están ya financieramente al límite de sus posibilidades”. Dado que la mayor parte de la deuda es a corto plazo, un incremento de los tipos de interés podría afectar seriamente el consumo. Por este motivo, aconsejan a los bancos y cajas que limiten la oferta de créditos a tipos variables

Por ultimo, en lo que respecta a la productividad, los expertos afirman que se ha visto reducida sensiblemente en los últimos años y que presenta serias dudas sobre si España estaría realmente en condiciones de competir en un mercado global más integrado. Una de las razones que explicarían el diferencial con Europa sería “el uso excesivo de contratos temporales”. La utilización demasiado amplia de esta modalidad laboral ha reducido el interés por la formación de los trabajadores. Puesto que una mayor flexibilidad laboral es necesaria, también lo es la formación. Para terminar, señalan que se debería fomentar la competitividad en el sector servicios al por menor y en el de las profesiones liberales.

[rioja94]

bluemax,

wie wärs mit google

[urseline]

oder hier bluemax

http://www.leben-in-spanien.com//cgi-bin/cbn/immo/immo.pl

[Blue Max]

#171

Marbella, 350.000 Euros, 3 Schlafzimmer usw




Eigentlich gar nicht so teuer wie ich dachte.

[rioja94]

bluemax,

die preise schwanken regionsbezogen. der markt lebt nicht von touristenkäufen, sondern von der nachfrage der einheimischen.

wenn für dich 350.000 nicht teuer ist, dann frag mal einen spanischen durchschnittsverdiener dieser region, was er dazu sagt

an speziellen ferienobjekten lässt sich der markt nicht messen!

gruss
rio

[rioja94]

und so schaut,s aus:

artikel vom 15.12.04

Spanier in der Zinsfalle

Extreme Verschuldung bei Hunderttausenden Familien, die Wohneigentum erworben haben. Experten warnen vor dem Platzen der Immobilienblase

Die Verschuldungssituation spanischer Familien wird immer ernster. Besorgniserregende Zahlen legte die »Spanische Hypothekenvereinigung« (AHE) Ende vergangener Woche vor. Demnach ist allein die Verschuldung der Haushalte für Kredite zum Kauf von Wohneigentum in den ersten zehn Monaten dieses Jahres um 19,8 Prozent gestiegen. Damit wurde der schon dramatische Anstieg der Verschuldung der Familien 2003 bereits in ersten zehn Monaten diese Jahres übertroffen.

Die Hypothekenschulden haben ein neues Rekordniveau von über 560 Milliarden Euro erreicht. Auf ein Jahr zurückgerechnet, ist diese Verschuldung sogar um 25,3 Prozent gewachsen und macht nominal fast 113 Milliarden Euro aus. Das ist ein neuer Spitzenstand seit Beginn des Immobilienbooms 1996. Seither steigen die Preise für Immobilien mit Zuwachsraten zwischen 16 und 17 Prozent an und haben sich in sieben Jahren mehr als verdoppelt.

Diese Entwicklung ist nicht nur wegen der starken Steigerungsraten bedenklich. Sie zeigt, daß die Warnungen sämtlicher Finanzinstitute, angefangen von der spanischen Zentralbank, über die europäischen Institutionen bis zum Internationalen Währungsfond (IWF), ungehört verpufft sind und sich die Immobilienblase im spanischen Staat weiter gefährlich aufbläht.

Die Zahlen der Finanzvereinigung AHE, in der die Banken und Sparkassen zusammengeschlossen sind, zeigen, daß die von der Regierung erhoffte Abschwächung des Anstiegs der Verschuldung und der Immobilienpreise nicht eingetreten ist. So verwunderte es nicht, wenn selbst der IWF in seinem letzten Zwischenbericht deutliche Worte fand: »Der dauernde Anstieg der Immobilienpreise und die hohe Verschuldung der Haushalte (...) hat eine Überbewertung auf dem Immobilienmarkt herbeigeführt und die Anfälligkeit der Wirtschaft vor widrigen Vorgängen erhöht«. Wie zuvor die Organisation für Wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD), warnte auch der IWF vor einer »plötzlichen Korrektur« der Immobilienpreise.

Selbst wenn die Haushalte in anderen Ländern zum Teil höher verschuldet sind, ist die Gefahr in Spanien größer. Die Finanzinstitute haben bisher alle Warnungen in den Wind geschlagen, und vergeben Hypothekenkredite weiter fast ausschließlich mit flexiblen Zinsen. Ein plötzlicher Anstieg der Zinsen würde viele Familien in den Ruin treiben. Sie könnten die Kredite nicht mehr abzahlen und ein plötzlicher Verfall der Immobilienpreise wäre das Ergebnis – mit ungeahnten Folgen für die Gesamtwirtschaft.

Für einen Anstieg der Zinsen sprechen diverse Indikatoren. Zum einen hat die US-amerikanische Notenbank den Leitzins seit Juli in drei Schritten angehoben. Alle Analysten gingen davon aus, daß sie am gestrigen Dienstag die Zinsen erneut um einen Trippelschritt von zwei auf 2,25 Prozent erhöhen wird. Dann wird der Dollar-Leitzins seit 2001 erstmals wieder höher sein als der Euro-Leitzins, was weiter Druck auf das niedrige Zinsniveau in Europa ausüben dürfte.

Hinzu kommt, daß die Europäische Zentralbank (EZB) wegen der Inflationstendenzen im Euroraum über eine Zinserhöhung nachdenkt. »Wachsamkeit« sei von »entscheidender Bedeutung«, signalisierte die EZB ihre Bereitschaft, steigende Preise mit einer Zinserhöhung verhindern zu wollen. Dabei liegt die Inflation im Euroraum offiziell bei nur etwa zwei Prozent. Spanien rangiert mit 3,4 Prozent allerdings schon weit über dem Durchschnitt. Das erhöht den Druck auf die verschuldeten Familien und macht einen Zinsanstieg zudem wahrscheinlicher.

Nicht zuletzt fällt ins Gewicht, daß die Arbeitslosigkeit in dem Land mit der ohnehin hohen Erwerbslosenrate von knapp elf Prozent (nach der europäischen Statistikbehörde) weiter steigt. Vier Monate in Folge ist die offizielle Arbeitslosenzahl gewachsen. Die Wirtschaft wächst dagegen nicht im erwarteten Umfang. Statt der angepeilten drei Prozent kann die Regierung in Madrid nun froh sein, wenn es 2004 insgesamt 2,6 Prozent Zuwachs beim Bruttoinlandsprodukt geben wird.

http://www.jungewelt.de/2004/12-15/010.php

[rioja94]

einen guten rutsch ins neue jahr und ein allzeit gutes händchen

wünscht

rio

und das sagt http://www.morganstanley.com

Spain: Empty Pockets

Annamaria Grimaldi (London)




This is the second part of a study on the Spanish housing market and consumer sector

Although net wealth has risen … Slower house price growth and higher interest rates could have significant implications for the economy. Changes in house prices and interest rates feed through to economic activity mainly through the wealth effect. In addition, the recent increase in levels of indebtedness of Spanish households and the rising proportion of mortgage loans at floating short-term rates might have amplified the change in consumption in response to changes in interest rates and in the prices of real assets. Therefore, in this section, we look at the balance-sheet position of Spanish households and try to assess their ability to cope with the forthcoming rate hike cycle.

… this is due mainly to housing assets. As indebtedness of Spanish households has risen, wealth has also risen fast. However, the increase in net wealth has been due almost entirely to a massive increase in real estate assets. Meanwhile, the contribution from financial wealth fell in the late 1990s, partly as households took on more debt, and partly as the share of financial assets in total wealth terms started to decline in 2000. Overall, on the books, the net wealth position of Spanish households remains sound. Households may feel richer as property prices go up, but unless they actually sell their property or withdraw equity from it, the impact on consumption is unlikely to be noticeable.

But how much buffer do households have if rates go up? In contrast, when interest rate go up, the impact on a household’s finances is immediate and all the more relevant depending on how much debt individuals have taken on and the type of mortgage contract they are locked into, in other words, the sensitivity of mortgage rates to short-term rates. As noted above, Spanish households’ indebtedness has been rising fast in the late 1990s; in the first quarter of 2004, it was as high as 90% of disposable income, with mortgage debt accounting for 68% of overall debt. In addition, 80% of mortgages are fixed at short-term rates. Mortgage lending rates have been falling since December 2001 and they were as low as 3.2% in July. Thus, it is important to understand how well Spanish households can cope with the likely upturn in the interest rate cycle and, in particular, the implications for future spending patterns.

Household savings net of debt repayments are as low as 1% of disposable income. We have tried to assess how households’ non-committed savings are likely to change as interest rates rise. We calculate non-committed savings as the difference between gross savings and debt repayments. Thus, they capture the households’ financial buffer once annual debt repayment is accounted for. Gross savings (income minus final consumption and interest payments) have been falling during the second half of the nineties, but, at 11% of disposable income, they remain at elevated levels. This figure compares with an average saving rate of 14.5% for the Eurozone. However, Spanish households’ financial positions appear much less comfortable once we take out debt repayment. Savings net of debt burden have been falling markedly in the last few years from 6% of disposable income to around 1% on latest available data 2004. The low level of this indicator suggests that Spanish households have little ammunition to cope with an increase in interest rates. We have simulated the change in non-committed savings associated with an increase in interest rates.

If rates rise by 125bp over the next year, Spanish households will be left with no ammunition … We estimate that the average interest rate paid on overall debt (of which 68% is mortgages) is roughly 4%. If rates were to rise by 50bp, all else being equal, households’ non-committed savings would fall to 0.5% of income and a 100bp increase would leave them at zero. If rates rise by 125bp, which is slightly less than we are expecting from the ECB, Spanish households would be left with negative financial savings (see grey box for how to estimate changes in households non-committed savings). Our approach is very partial as it only considers the effect of an interest rate hike on debt service and the consequence for households’ non-committed savings. Implicitly, we are assuming disposable income is constant, and that the value of financial assets is also unchanged. In addition, Spanish households could always try to renegotiate the duration of their mortgages, so as to spread the repayments over a longer time horizon and ease some of the financial pressure. Although to some extent partial, our analysis clearly tells us that Spanish households are already stretched, and if rates rise by as much we expect, they would be left with very little ammunition.

… and will not be able to boost economic growth in the event of an adverse shock While we do not think that households will cut consumption aggressively, as individuals do not give up their habits that easily, we can reasonably expect a moderation in household spending. As Spanish households have already dipped into their pockets and are now in a vulnerable financial position, consumer spending is unlikely to remain one of the driving forces of the Spanish economic growth. Therefore, the growth outperformance that we have seen in the last few years, in particular during the latest global slowdown, could partially fade away. In addition, with rising interest rates, we are likely to see a deceleration in the growth rate of house prices. This in turn could have implications for construction investment, which has been the other main driver of Spanish growth outperformance. We have concentrated in this study on two sectors of the economy that seem mostly to have benefited from the fall in interest rates associated with Monetary Union entry. We see a rebalancing of domestic demand away from consumption and construction and towards corporate investment, with the aim of raising competitiveness, as highly desirable. However, rising interest rates also affect firms’ financial decisions. A recent study from the Bank of Spain based on micro data shows that the impact of rising interest rates on companies’ investment decisions depends on their financial position defined by the interest rate burden, the company’s leverage and its level of profitability. The effect of increasing rates on Spanish companies’ investment decisions might have increased due to the higher debt ratios. In addition, in a more global environment and with fiercer competition, it is unlikely that Spanish companies will enjoy a much larger share of the global pie. But, this is an issue that deserves more in-depth analysis.

Bottom-line: In summary, we believe that the two main sources of Spanish growth outperformance are likely to be less of a support in the future and we could easily see the Spanish economy progressively growing more in line with rest of the Euroland area.

[rioja94]

leider nur mit babelfish übersetzt - aber dennoch einigermassen leserlich

Spanien: Leere Taschen

Annamaria Grimaldi (London)

Dieses ist das zweite Teil einer Untersuchung über den spanischen Gehäusemarkt- und -verbrauchersektor

Obgleich Netto, ist Fülle gestiegen... Langsameres Hauspreiswachstum und höhere Zinssätze konnten bedeutende Implikationen für die Wirtschaft haben. Änderungen in den Hauspreisen und in den Zinssätzen ziehen durch zum Wirtschaftsleben hauptsächlich durch den Fülleeffekt ein. Zusätzlich konnte die neue Zunahme der Niveaus von Verschuldung der spanischen Haushalte und von steigenden Anteil Pfandbriefdarlehen am Schwimmen der kurzfristigen Rate die Änderung im Verbrauch in Erwiderung auf Änderungen in den Zinssätzen und in den Preisen der realen Werte verstärkt haben. Folglich in diesem Abschnitt, betrachten wir die Bilanzaufstellungposition der spanischen Haushalte und des Versuchs, um ihre Fähigkeit festzusetzen, mit dem bevorstehenden Rate Wanderungzyklus fertig zu werden. ... ist dieses hauptsächlich zu den Gehäusewerten passend. Während Verschuldung der spanischen Haushalte gestiegen ist, ist Fülle auch schnell gestiegen. Jedoch ist die Zunahme der Nettofülle fast völlig zu einer massiven Zunahme der Immobilienwerte passend gewesen. Unterdessen fiel der Beitrag von der finanziellen Fülle in die späten neunziger Jahre, teils, da Haushalte auf mehr Schuld nahmen, und teils, wie der Anteil der finanziellen Werte in den Gesamtfüllebezeichnungen begann, 2000 zu sinken. Gesamt, auf den Büchern, bleibt die Nettofülleposition der spanischen Haushalte Ton. Haushalte können reicher fühlen, während Eigenschaft Preise oben gehen, aber, es sei denn sie wirklich ihre Eigenschaft verkaufen oder Billigkeit von ihr zurücknehmen, ist die Auswirkung auf Verbrauch unwahrscheinlich, wahrnehmbar zu sein. Aber wieviel Puffer haben Haushalte, wenn Rate oben geht? Demgegenüber wenn Zinssatz oben gehen, ist die Auswirkung auf die Finanzen eines Haushalts sofortig und relevanter abhängig von, wieviel Schuldeinzelpersonen an und die Art des Hypothek Vertrages genommen haben, den sie in verschlossen sind, das heißt, die Empfindlichkeit der Hypothekenzinsen zur kurzfristigen Rate. Wie oben gemerkt, ist Verschuldung der spanischen Haushalte schnell in die späten neunziger Jahre gestiegen; im ersten Viertel von 2004, war sie so hoch wie 90% von Nettoeinkommen, mit Hypothekenschuldbuchhaltung für 68% der gesamten Schuld. Zusätzlich sind 80% von Hypotheken mit kurzfristiger Rate örtlich festgelegt. Hypothekenkreditrate ist seit Dezember 2001 gefallen und sie waren so niedrig wie 3.2% im Juli. So ist es wichtig, zu verstehen, daß wie gut spanische Haushalte mit der wahrscheinlichen Aufwärtsbewegung im Zinssatzzyklus und insbesondere den Implikationen für zukünftige Ausgabe Muster fertig werden können. Haushalt Sparungen Netz der Schuldenrückzahlungen sind so niedrig wie 1% von Nettoeinkommen. Wir haben versucht, festzusetzen, wie nicht-festgelegte Sparungen der Haushalte wahrscheinlich sind zu ändern, da Zinssätze steigen. Wir errechnen nicht-festgelegte Sparungen als der Unterschied zwischen groben Sparungen und Schuldenrückzahlungen. So nehmen sie den finanziellen Puffer der Haushalte gefangen, sobald jährliche Schuldenrückzahlung erklärt wird. Grobe Sparungen (Einkommen minus des abschließenden Verbrauchs und der Zinszahlungen) sind während der zweiten Hälfte der neunziger Jahre, aber, bei 11% von Nettoeinkommen, sie bleiben auf erhöhten Niveaus gefallen. Diese Abbildung vergleicht mit einer durchschnittlichen Einsparungrate von 14.5% für das Eurozone. Jedoch sehen die Finanzlagen der spanischen Haushalte viel weniger bequem aus, sobald wir Schuldenrückzahlung herausnehmen. Sparungen Netz der Schuldenlast sind deutlich in die letzten Jahre von 6% von Nettoeinkommen bis herum 1% auf rezenteststen verfügbaren Daten 2004 gefallen. Das niedrige Niveau dieser Anzeige schlägt vor, daß spanische Haushalte wenig Munition haben, zum mit einer Zunahme der Zinssätze fertig zu werden. Wir haben die Änderung in den nicht-festgelegten Sparungen simuliert, die mit einer Zunahme der Zinssätze verbunden sind. Wenn Rate um 125bp über dem folgenden Jahr sich erhöht, werden spanische Haushalte gelassen ohne Munition... Wir schätzen, daß der durchschnittliche Zinssatz, der auf gesamter Schuld gezahlt wird (von, welchem 68% Hypotheken ist), ungefähr 4% ist. Wenn Rate sich um 50bp erhöhen sollte, würde alles sonst Sein gleich, nicht-festgelegte Sparungen der Haushalte auf 0.5% von Einkommen fallen und eine Zunahme 100bp würde sie bei null lassen. Wenn Rate um 125bp sich erhöht, das etwas kleiner ist, als wir vom ECB erwarten, würden spanische Haushalte mit negativen finanziellen Sparungen gelassen (sehen Sie grauen Kasten für, wie man Änderungen in Haushalte nicht-festgelegten Sparungen schätzt). Unsere Annäherung ist sehr teilweise, da sie nur den Effekt einer Zinssatzwanderung auf Schuldendienst und die Konsequenz für nicht-festgelegte Sparungen der Haushalte betrachtet. Implizit sind wir anmaßendes Nettoeinkommen sind konstant, und das der Wert der finanziellen Werte ist auch unverändert. In der Hinzufügung konnten spanische Haushalte immer versuchen, die Dauer ihrer Hypotheken neu auszuhandeln, also wie, die Rückzahlungen über einem längeren Zeithorizont zu verbreiten und etwas von dem finanziellen Druck zu erleichtern. Obgleich gewissermaßen teilweise, unsere Analyse uns, daß erklärt daß spanische Haushalte bereits ausgedehnt werden, und wenn offenbar Rate vorbei so viel wir steigt, erwarten Sie, würden sie mit sehr kleiner Munition gelassen. ... undSEIEN Sie nicht in der Lage, Wirtschaftswachstum im Fall eines nachteiligen Schlages aufzuladen, während wir nicht denken, daß Haushalte Verbrauch konkurrenzfähig, da Einzelpersonen nicht oben ihre Gewohnheiten geben, die leicht, wir können eine Mäßigung in der Haushalt Ausgabe angemessen erwarten schneiden. Da spanische Haushalte bereits in ihre Taschen eingetaucht haben und jetzt in einer verletzbaren Finanzlage sind, ist Verbraucherausgabe unwahrscheinlich, eine der Antriebskräfte des spanischen Wirtschaftswachstums zu bleiben. Folglich könnte das Wachstum outperformance, das wir in die letzten Jahre, insbesondere während der neuesten globalen Verlangsamung gesehen haben, verblassen teilweise weg. Zusätzlich mit steigenden Zinssätzen, sind wir wahrscheinlich, eine Geschwindigkeitsverminderung in der Wachstumsrate der Hauspreise zu sehen. Dieses könnte Implikationen für Aufbau-Investition der Reihe nach haben, die der andere Haupttreiber des spanischen Wachstum outperformance gewesen ist. Wir haben uns in dieser Studie auf zwei Sektoren der Wirtschaft konzentriert, die meistens scheinen, vom Fall in die Zinssätze profitiert zu haben, die mit Währungsunion-Eintragung verbunden sind. Wir sehen ein Nachjustieren der Inlandsnachfrage weg vom Verbrauch und vom Aufbau und in Richtung zur Unternehmerinvestition, mit dem Ziel des Aufwerfens von von Wettbewerbsfähigkeit, wie in hohem Grade wünschenswert. Jedoch beeinflussen steigende Zinssätze auch finanzielle Entscheidungen der Unternehmen. Eine neue Studie von der Bank von Spanien basiert auf Mikrodaten zeigt, daß die Auswirkung der steigenden Zinssätze auf der Gesellschaften Investitionentscheidungen von ihrer Finanzlage abhängt, die durch die Zinssatzbelastung, die Hebelkraft der Firma und sein Niveau von Rentabilität definiert wird. Der Effekt der Erhöhung von von Rate auf spanischen der Gesellschaften Investitionentscheidungen konnte wegen der höheren Schuldverhältnisse erhöht haben. Zusätzlich in einem globaleren Klima und mit heftigerer Konkurrenz, ist es unwahrscheinlich, daß spanische Firmen einen viel größeren Anteil der globalen Torte genießen. Aber, dieses ist eine Ausgabe, die eingehendere Analyse verdient. Grundlinie: An Zusammenfassung glauben wir, daß die zwei Hauptquellen des spanischen Wachstum outperformance wahrscheinlich sind, kleiner einer Unterstützung zu sein zukünftig und wir die spanische Wirtschaft leicht sehen könnten, mehr in Übereinstimmung mit Rest des Euroland Bereichs nach und nach zu wachsen

[rioja94]

und nochmal morganstanley:

Persistent overvaluation in the housing market

We have looked earlier at the dynamics of house prices. On our calculations, real estate prices were 30% overvalued in 2003, relative to fundamentals. (See A. Grimaldi Overheating Homes and Empty Pockets, October 6, 2004). As monetary conditions remain largely expansionary, the real estate bubble is at risk of inflating further and a sharp correction in house prices is now more than a distinct possibility. House price dynamics can clearly have important repercussions on the economic outlook in the short run. To some extent, the Spanish real estate bubble is similar to the UK one, but while the Bank of England has room to maneuver, the Bank of Spain does not, in our view. The only instrument is fiscal policy, which should remain restrictive in order to counter-balance the ample liquidity in the economy. The measures implemented by the government so far are mainly aimed at providing access to housing for low-income people. Yet, we think that it is crucial that the process governing the supply of developable land becomes more transparent. In this respect, a reform of the legislation that regulates the concession of building permissions would be welcome. In addition, the residual favorable tax treatment of housing vis-à-vis renting should be entirely removed, in our opinion.

Overindebted consumers

The other issue, which poses some concern going forward, is the unrelenting increase in households’ indebtedness. The loans to GDP ratio jumped from 42% to almost 70% in 2003, while in the Eurozone they moved from 47% to 57%. We find that savings net of debt burden were as low as 1% of disposable income in June of this year, suggesting households are already financially stretched. As most of household debt is at short-term rates, an increase in interest rates could significantly affect households’ ability to consume. In this respect, it is desirable that banks and mortgage lenders limit the supply of credit at short-term variable rates going forward. Again, sound management of public finances is key, should the household sector need support through fiscal leverage.

[rioja94]

und wieder die deutsche version von babelfish

Persistent Überbewertung im Gehäuse market

Wir haben früh der Dynamik der Hauspreise betrachtet. Auf unseren Berechnungen waren Immobilienpreise 30%, die 2003, im Verhältnis zu Grundlagen overvalued sind. (sehen Sie A. Grimaldi Overheating Häuser und leere Taschen, Oktober 6, 2004). Während finanzielle Bedingungen groß expansionistisch bleiben, ist die Immobilienluftblase an der Gefahr von weiter aufblasen und eine scharfe Korrektur in den Hauspreisen ist jetzt mehr als eine eindeutige Möglichkeit. Hauspreisdynamik kann wichtige Rückwirkungen auf der ökonomischen Aussicht kurzfristig offenbar haben. Gewissermaßen ist die spanische Immobilienluftblase bis das BRITISCHE ähnlich, aber, während die Bank von England Raum hat zu manövrieren, die Bank von Spanien nicht, in unserer Ansicht. Das einzige Instrument ist steuerliche Politik, die einschränkend bleiben sollte, um die reichliche Liquidität in der Wirtschaft auszugleichen. Die Masse, die durch die Regierung bis jetzt eingeführt werden, werden hauptsächlich Zugang zur Unterbringung für mit niedrigem Einkommenleute bereitstellend angestrebt. Jedoch denken wir, daß es entscheidend ist, daß der Prozeß, der das Versorgungsmaterial des developable Landes regelt, transparenter wird. In dieser Hinsicht würde eine Verbesserung der Gesetzgebung, die das Zugeständnis von Gebäudeerlaubnis reguliert, willkommen sein. Zusätzlich sollte die residuell vorteilhafte Besteuerung der Unterbringung angesichts des Mietens, unserer Meinung nach völlig entfernt werden.

Overindebted Verbraucher

Die andere Ausgabe, die etwas Interesse aufwirft, das vorwärts geht, ist die unnachgiebige Zunahme der Verschuldung der Haushalte. Die Darlehen zum GDP Verhältnis sprangen von 42% bis fast 70% 2003, während im Eurozone sie von 47% bis 57% verschoben. Wir finden, daß Sparungen Netz der Schuldenlast so niedrig waren, wie 1% von Nettoeinkommen im Juni dieses Jahres, Haushalte vorschlagend bereits finanziell ausgedehnt werden. Als die meisten des Haushalts, den Schuld mit kurzfristiger Rate, eine Zunahme der Zinssätze ist, könnte Fähigkeit der Haushalte erheblich beeinflussen zu verbrauchen. In dieser Hinsicht ist es wünschenswert, daß Bänke und Hypothekengeldgeber das Versorgungsmaterial von Gutschrift mit der kurzfristigen variablen Rate begrenzen, die vorwärts geht. Wieder ist stichhaltiges Management der allgemeinen Finanzen Schlüssel, die Haushalt Sektor-Notwendigkeit Unterstützung durch steuerliche Hebelkraft wenn.

[urseline]

ebenfalls ein erfolgreiches gesundes neues jahr

urseline

[rioja94]

danke urseline- gruss geht natürlich zurück

quelle: finanzen.net

ZertifikateJournal-Kolumne: Short-Spekulationen auf US-Häuslebauer

03.01.2005 12:33:00



Zinsanstieg in den USA: Short-Spekulationen auf Häuslebauer

Die Präsidentschaftswahlen in den USA sind "verdaut" und die US-Notenbank ist endlich aktiv geworden: Nachdem George W. Bush weiterhin keinerlei Anstalten macht, die ausufernden Defizite in seinem Haushalt und in der Leistungsbilanz anzugehen, hat der Offenmarkt-Ausschuss des "Federal Reserve Board" (Fed) am 14. Dezember ihren Leitzins auf 2,25 Prozent angehoben. Damit ist das Zinsniveau jenseits des Atlantiks erstmals seit 2001 wieder höher als in der Euro-Zone; die Europäische Zentralbank hält ihren Hauptrefinanzierungssatz seit Mitte 2003 konstant bei 2,00 Prozent. Streng volkswirtschaftlich gesehen sind Dollar-Engagements damit nun attraktiver als Euro-Anlagen, die Märkte lassen sich davon jedoch nicht beeindrucken – zumindest kurzfristig ist auch der jetzige Zinsschritt genauso verpufft wie die vier vorausgegangenen Anhebungen; statt zu fallen nahm die Gemeinschaftswährung weiter Kurs in Richtung 1,40.

Der Verfall des "Greenback" scheint also nur durch zweierlei aufzuhalten zu sein – Stützungskäufe der internationalen Notenbanken oder weitere Zinserhöhungen. Die erste Alternative scheint noch ein bisschen entfernt (viele Marktbeobachter gehen davon aus, dass erst ab einem Niveau von 1,40 massiv interveniert wird), so dass Alan Greenspan wohl nichts anderes übrig bleiben wird als weiter an der Zinsschraube zu drehen. Das erscheint auch unter binnenwirtschaftlichen Aspekten geboten: Das Wachstum der Löhne und Gehälter hat sich zuletzt deutlich beschleunigt, die Produktivität steigt kaum noch und der schwache Dollar verteuert die Importe. Inflationäre Tendenzen sind damit nicht zu leugnen und es ist durchaus vorstellbar, dass die Fed ihre "Overnight Rate" im Laufe des Jahres 2005 auf bis zu vier Prozent anhebt.

Das könnte dann auch den Immobilienmarkt beinträchtigen, der seit 2000 förmlich explodiert ist. Marginale Anzeichen für eine Konsolidierung gibt es schon jetzt: Die Zahl der Baubeginne ist seit Jahresanfang leicht gesunken, bei den Bauausgaben hat sich der Anstieg in den letzten Monaten spürbar verlangsamt. Nur bei den Baugenehmigungen ergibt sich auf Jahressicht ein deutliches Plus, doch ob diese Projekte alle realisiert werden, steht auf einem anderen Blatt. Bei den Häuslebauer-Aktien ist von solchen Bremsspuren allerdings noch nichts zu spüren. Im Gegenteil, nachdem einige große Konzerne wie DR Horton und Centex blendende Zahlen vermeldet haben, konnte der S&P Homebuilding Index allein in den letzten zwei Monaten um gut 35 (!) Prozent auf aktuell 761,93 Punkte zulegen.

Im Falle weiterer Zinsanstiege werden viele der in den USA traditionell "auf Kante genähten" Immobilienfinanzierungen zusammenkrachen und neben einem stockenden Neugeschäft dürften die Häuslebauer dann auch unter verstärkten Forderungsausfällen leiden. Problematisch ist indes das "Timing" für eine Investment-Strategie darauf, da momentan weder fundamental noch technisch valide Trendumkehrsignale vorliegen und man darüber hinaus befürchten muss, dass derartige Signale auch in Zukunft ausbleiben werden – wahrscheinlicher als ein allmähliches Abschmelzen des Abstands zwischen S&P Homebuilding und S&P 500 erscheint eine scharfe Abwärtsreaktion aus "heiterem Himmel". Sobald der erste der (auf Basis der Analystenschätzungen lustigerweise immer noch fair bewerteten) Häuslebauer mit einer schlechten Meldung an den Markt kommt, sollte das wie beim "Domino Day" sofort auch alle anderen Titel herunterziehen. Nur sehr wagemutige Anleger, die zur Not Zwischenverluste von 50 Prozent und mehr verkraften können, lassen sich deshalb jetzt auf das "Spiel auf Zeit" ein und setzen jetzt mit dem geringsten aller verfügbaren Hebel (1,53) auf fallende Kurse im Homebuilding-Sektor. Andere Anleger warten zunächst ab und setzen den entsprechenden "Mini Future Short" (ISIN NL 000 030 793 2, 40 Prozent Abstand zur Barriere) vorerst auf die Watchlist.

Christian W. Röhl ist Vorstand Content & Engineering der ZertifikateJournal AG. Er ist Buchautor und bekannt aus n-tv und Seminaren. Weitere Infos finden Sie unter www.zertifikatejournal.de.

Der obige Text spiegelt die Meinung des jeweiligen Kolumnisten wider. Die Smarthouse Media GmbH übernimmt für dessen Richtigkeit keine Verantwortung und schließt jegliche Regressansprüche aus.

-cwr- / -red-

[Birk35]

BlueMax 172,
lass die Bewohner dieser Siedlung alle an diesem kleinen Pool abhängen, viel Spaß fü 350k...

[Blue Max]

#181

Pssst....

[rioja94]

wer lust hat, kann sich den artikel auf babelfish in english übersetzen.

mittlerweile muss die span. familie 54% des familiennettos für eine hypo aufbringen (banken raten von ÜBER 33% ab).

diese 54% beziehen sich auf den DURCHSCHNITT- in einigen regionen ist der durchschnittsverdiener mit 75-80% dabei.

nur eine frage der zeit, bis das kartenhaus zusammenfällt!


domingo, 16 de enero 2005


La vivienda se ha convertido en una de las grandes preocupaciones de las familias españolas


Por Fernando Trías de Bes
El País
16/01/05, 15.27 horas



Burbujas. Se ha hablado mucho sobre la eventual burbuja inmobiliaria española. Se dice que existe una burbuja especulativa cuando el precio de mercado de un bien se ha disparado por encima de su precio real. O sea, que hay burbuja inmobiliaria si lo que hoy se paga por los pisos es disparatado respecto al precio real.

Pero, ¿cómo saber cuál es el precio real de un piso? Y en caso de que sea muy inferior al de mercado, ¿por qué la gente paga más de lo que realmente es su valor?

Para comprender por qué se paga por las cosas más de lo que valen resulta útil recurrir a la historia. Los economistas Robert Shiller y John Kenneth Galbraith, analizando burbujas especulativas, llegan, por separado, a las mismas conclusiones dignas de enmarcarse.

Antes del pinchazo de una burbuja especulativa, se ha instalado entre la gente tres creencias. La primera es que a nadie le importa o preocupa que la mayoría de causas que inicialmente desataron el aumento de los precios hayan desaparecido o perdido fuerza. La segunda creencia es que, incluso pocos días antes del pinchazo y sin motivos que lo justifiquen, mucha gente afirma que los precios van a seguir subiendo.

Tal creencia provoca una espiral tipo bola de nieve que toma forma de profecía que se autocumple y no hace sino aumentar más y más la burbuja.

La tercera condición es que nadie piensa que el precio pueda bajar. La mayoría afirma que eso es, sencillamente, imposible. La gente parece estar convencida de haber encontrado una inversión segura y lucrativa y no se percibe ningún riesgo real. No hay nada que temer… ¿No les resulta esto bastante familiar?

Los pisos nunca bajan. Se dice que “las piedras nunca pierden valor”. No es cierto. Hay que diferenciar entre el precio nominal y el precio real. Un bien puede subir un 2% su precio, pero si los salarios crecen un 4%, ese bien es al cabo de un año, en términos reales, más barato.

El comprador ha de realizar un menor esfuerzo para adquirirlo, si bien el precio nominal ha aumentado. Y esto ha sucedido en España. Entre 1992 y 1997, después del boom de la vivienda de finales de los noventa, los precios aumentaron cada año un 1%, pero los salarios lo hicieron bastante más. Tras cinco años, los pisos eran un 18% más baratos. Es decir, costaban más dinero, pero menos esfuerzo al comprador. Eso es lo que verdaderamente hay que considerar para decidir si es o no el momento de comprar.

El precio real de los pisos. La realidad es que muchos de los fundamentos que dieron orígen al aumento de los precios están hoy día bastante absorbidos. A saber: entre un 82% y un 90% de las familias españolas ya posee una vivienda de propiedad, el crecimiento económico se está desacelerando, España pronto dejará de recibir los fondos de cohesión de la Unión Europea, el endeudamiento de las familias ha aumentado y deja cada vez menos margen para endeudamiento adicional, se construyen más viviendas en España que en la suma de todos los países del resto de Europa, hay más de tres millones de viviendas vacías cuyos propietarios pueden pasar a la intención de vender cuando piensen que los pisos no subirán más… Pero todo eso no importa. Como el año pasado subieron, el próximo también lo hará…

Y, además, los pisos son el valor más seguro que hay. Y ya tenemos, una detrás de la otra, las tres creencias que se dan antes de un pinchazo de una burbuja especulativa.

De acuerdo, pero ¿quién puede asegurar que hay sobrevaloración? La medida del esfuerzo financiero inmobiliario es muy fácil y reveladora. Indica qué porcentaje de los ingresos mensuales debe dedicar una familia a la hipoteca de su vivienda. En 1999, el 26% del sueldo debía ir a la vivenda. En el año 2001 se disparó al 36%. En estos momentos, los españoles deben dedicar un 54% de su salario al pago de la vivienda.

Para darse cuenta de lo desmesurado de esta cifra, sepamos que el sistema bancario no recomienda otorgar una hipoteca cuando lo que hay que pagar cada mes supera el 33% de los ingresos mensuales. Se considera que, de hacerlo, estaría incurriendo en un elevado riesgo de morosidad.

Otra forma de cálculo que conduce a la misma conclusión: apenas se puede alquilar un piso por un 2% de lo que cuesta (la media histórica es del 5%). Y aquí no vale eso de que uno compra para sí mismo y no para alquilar. Lo que estamos diciendo es que, tomando como medida la rentabilidad, lo que se pide por un piso es mucho mayor de lo que debería costar para ser una inversión mínimamente atractiva. Y el precio real de un bien se calcula mediante lo que puede rendir. Los pisos están sobrevalorados, que a nadie le quepa ninguna duda.

Fernando Trías de Bes es licenciado en Ciencias Empresariales y MBA por Evade y la Universidad de Michigan, profesor en Esade, conferenciante y escritor. Es coautor de ‘Marketing lateral’ y ‘La buena suerte’.


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¿Bajarán los pisos?

Los precios podrían bajar o no, pero lo que sí bajará es el esfuerzo financiero mensual necesario para adquirir una vivienda, que está a casi el doble de lo que ha sido históricamente. Por tanto, aunque no bajen de precio, adquirirlo dentro de un tiempo supondrá menos esfuerzo que ahora.

Calcularlo es sencillo: supongamos que los salarios aumentan alrededor de un 4% anual durante cinco años. Imaginemos que los pisos se estabilizan en el mismo periodo, y ni bajan ni aumentan. Asumiendo ambas posibilidades, en cinco años, los pisos habrían bajado, en términos reales, casi un 22%. Es decir, costarían lo mismo en dinero, pero un 22% menos en esfuerzo financiero, dado que los sueldos habrán aumentado más deprisa.

Ahora bien, de momento, este último año han vuelto a subir un 17%. ¿A cuánto estamos de esta supuesta estabilización? Es difícil precisarlo sin equivocarse, pero sucederá. Por tanto, ¿qué más da cuándo ocurra? Mi consejo es que, hasta entonces, alquile. Es terriblemente más barato y, sobre todo, mucho más seguro.

La segunda posibilidad es que los precios bajen, incluso nominalmente. Eso también podría ocurrir. Ocurriría en caso de que hubiera una importante recesión, acompañada de un fuerte aumento del nivel de desempleo, lo que provocaría, cosa que esperemos no ocurra, que muchas personas no podrían pagar sus hipotecas y se instalaría una apremiante necesidad de vender entre gran parte de la población. En cualquiera de los dos casos, alquilar es, de largo, la mejor opción.

[Blue Max]

#183

54 % ?

Da frag ich mich gerade wieviel % das in USA, GB oder NL sind ?

[rioja94]

wieviel wird es wohl in den usa sein, wenn die masse schon einen zweitjob annehmen muss um den standart zu halten?

in uk und nl sieht es ähnlich aus wie in spanien!

[Azul Real]

# 183 rioja

interessanter Artikel



und hier nur am Rande-

Erstaunlich finde ich darueberhinaus, dass in der spanischen TV-Werbung eine Vielzahl der beworbenen Produkte(hochwertig/langlebig)sogleich mit den Hinweis auf Ratenzahlung angeboten werden. Dies ist mir von Deutschland z.B. so nicht bekannt.

Dies kann vielleicht auch mit der Vermutung zu tun haben das Spanier eher zum Kreditkauf neigen, wie gleichfalls Briten und US-Amerikaner.

[rioja94]

hallo azulreal,

das ist aber in deutschland auch so. ALLES wird auf ratenzahlung angeboten.

in spanien scheint das eher relativ neu zu sein.

"kauf jetzt-zahle erst in 2006"

[rioja94]

Luxusvilla reißt tiefe Löcher in Blairs Finanzen



Seinem Plan für Altersvorsorge droht Fiasko Von OTZ-Korrespondent U. Schilling-Strack, London Auch ein Premierminister sollte die Altersvorsorge nicht vernachlässigen. Die staatliche Rente fällt in Großbritannien eher bescheiden aus, und deshalb folgte Tony Blair unlängst dem Beispiel seiner Landsleute und erwarb eine Immobilie. Die Mieteinnahmen tilgen die Zinszahlungen und werden später einmal den Lebensabend vergolden, so war der Plan, der nun zum Fiasko zu werden droht. Ein knappes halbes Jahr nach der Kauf steht die Villa in einem Londoner Nobelviertel nämlich immer noch leer - kostet aber jeden Monat geschätzte 13 500 Pfund (rund 20 000 Euro) allein an Zinsen.

Mindestens 680 000 Pfund hat das Immobilien-Abenteuer Blair bereits gekostet, rechnete die "Daily Mail" vor, ohne dass bislang auch nur ein Penny wieder herein gekommen ist. Hypothek, Grundsteuer oder Kosten für den Notar summieren sich zu einer abenteuerlichen Summe, zu der ein ungeplanter Posten beiträgt.

Um den Ladenhüter aufzumöbeln, wird nämlich jetzt auch noch für angeblich 100 000 Pfund komplett renoviert. Der schwüle Chic mit dunklem Plüsch und dem Charme von Eiche rustikal verschreckt potenzielle Mieter, wird vermutet. Danach stände eine weitere Investition an, mit denen ein zusätzliches Loch in die Finanzen der "First Family" gerissen würde.

3,6 Millionen Pfund kostete die Villa am Connaught Square. Für Londoner Verhältnisse ist das nicht einmal teuer. Nicht eingeplant war aber eine Entwicklung, die seit Jahren prophezeit wird. Dem völlig überhitzten Immobilienmarkt der britischen Metropole geht die Puste aus. Makler verzeichnen besorgt die schwächste Bilanz seit mehr als einem Jahrzehnt. Um rund 300 000 Pfund verlor deshalb auch die Blair-Villa an Wert, schätzen die Vermarkter.

Der Kauf hatte schon unmittelbar nach dem Bekanntwerden im Spätsommer 2004 skeptische Kommentare herausgefordert. Die Lage ist in Ordnung, urteilten die Experten, aber das Haus mit verhältnismäßig kleinen Zimmern verteilt über fünf Etagen und engen Treppen wird wenig Begeisterung bei Interessenten auslösen, die immerhin 2750 Pfund Miete bezahlen sollen - pro Woche! Auch im günstigsten Fall hätten die Einnahmen also nicht die Ausgaben gedeckt, aber davon sind die Blairs nun weiter denn je entfernt. Das Ehepaar verdient zum Glück ganz gut.

Cherie Blair übertraf früher sogar den Ehemann mit ihrem Einkommen als renommierte Anwältin, die sich auf Arbeitsrecht spezialisiert hat. Sie musste aber wegen der umfangreichen Pflichten als First Lady ihre Aktivitäten zuletzt einschränken. Einnahmen aus lukrativen Verträgen für Memoiren oder aus Verpflichtungen als Gastredner, mit denen ehemalige Regierungschefs gern die Konten aufpolstern, sind zudem erst mittelfristig abrufbar.

Mit Weitsicht fällte Blair deshalb schon vor Jahren eine Entscheidung, die nun die größte Not ein wenig lindern könnte. Im Sommer 2001 genehmigte er sich eine Gehaltserhöhung von 40 Prozent, natürlich auf Empfehlung einer Parlamentskommission. 178 000 Pfund verdient Tony Blair zur Zeit pro Jahr. Davon gehen allerdings noch die Steuern ab, und deshalb reicht auch das Einkommen eines britischen Regierungschefs nicht zur Finanzierung eines Londoner Hauses.

18.01.2005

[lapamita]

SPANIEN DEI BLASE PLATZT

eine statistik aus der wiwo
vergleich immopreise zu realem einkommen( einkomenstiegerungen via steigerungen bei immos )
1975 = 100
2003 in spanien 288% dh die immo preise sind 3x schneller getsiegen als die einkommen
2003 in irland 210 %
dagegen die usa 139%
und deutschland 79%, dh dort sind einkommen seit 1975 schneller getsigen als die immmopreise

und fakt ist auch ....
die spanier verwenden 80% ihres verfuegbaren nettoeinkommnes ( ohne schwarzes ) zur schuldentilgung auf incl immos, die hoechste zahl aller industrielaender

200 BASISPUNKTE ANSTIEG DER BASISZINSEN UND ALLES PLATZT
DA ALLES AUFGRUND DER KOSTEN IN SPANIEN AN DEN LIBOR 3 MONATSSATZ FINANZIERT IST
FUER FESTZINSEN HABEN DIE MEISTEN SPANIER AUFGRUND DER HOEHEREN KURZFRISTIGEN KOSTEN KEIN GELD.....

obwohl es entgegneglicher lehre ist............

gruss

[urseline]

mein ehemaliger spanischer nachbar arbeitet seit etwa 5 monaten täglich 16 bis 18 stunden 6 tage die woche an 2 bis 3 arbeitsplätzen. er hat mindestens 20 kg abgenommen. handwerker lassen 3x die woche grüßen und ein festival ist vor dem haus sicher mit unendlichen telefonaten.
Ich kenne zwar sein einommen nicht, doch sachte hinweise aufs geld bestätigen, daß er in höchster not ist.
er ist verheiratet, 3 kinder mit 16 - 4 und 1 jahr, 3 hunde jetzt nur noch 1 geschäftswagen mit dem er unterwegs ist ( früher 3 privatautos, 1 motorrad 1 mofa ). anscheinend klappt auch der verwandschaftliche zuschuß nicht so recht, denn seine frau arbeitet seit 4 monaten täglich cirka 6 stunden, kinder im kindergarten.
erst ab dem 4. kind gibts kindergeld und das nur für das vierte und jede weitere.
ob die familie das weiterhin packt ist fraglich.

und schon erlebe ich hautnah was mit familien so abgeht. ebenso bei baufirmen, die plötzlich ganze projekte einstellen weil fast keine käufer da sind wegen überhöhter preise. bereitschaft zu niedrigeren preisen ist leider nicht da.

und ganz richtig, ich denke der preisrutsch abwärts bei gebraucht- und auch neubau immobilien läßt nicht mehr lange auf sich warten. wahrscheinlich wird es nach dem sommer 2006 heftig bröckeln. dann ist nix mehr 1 DM ist 1 € plus jährliche steigerungen bis 30 und 50 %, dann gehts möglicherweise im selben tempo nach unten. es wird preislustig wenn jeder den tiefpreis abwartet. was heute noch 250.000 € kostet wird 2007 für 150.000 € zu haben sein. meine einschätzung, natürlich mit ausnahmen.
steigende zinsen werden ihr übriges dazu beitragen.

urseline

[rioja94]

DA ALLES AUFGRUND DER KOSTEN IN SPANIEN AN DEN LIBOR 3 MONATSSATZ FINANZIERT IST

so schaut,s aus!!

[rioja94]

ursuline,

es hat doch noch garnicht richtig begonnen

[rioja94]

kleiner schwenk nach england

Großbritannien: Wirtschaftsdynamik lässt nach

Neben dem Übernahmeangebot Frankfurts für die Londoner Börse diskutiert die City derzeit vor allem ein Thema: eine mögliche Zinssenkung.

Eine baldige Zinssenkung käme auch Premier Tony Blair zupass, der die Wähler nach Einschätzung der meisten Beobachter Anfang Mai zu den Wahlen rufen will, obwohl er den Termin offiziell noch nicht bestätigt hat. Blair und sein Schatzkanzler Gordon Brown möchten vor allem mit einer positiven Wirtschaftsbilanz in ihren dritten Wahlkampf ziehen – und damit die umstrittene Beteiligung der Briten am Irakkrieg aus der öffentlichen Wahrnehmung verdrängen.

Ein geldpolitischer Impuls, der den „Feelgood Factor“ der Wähler verbessert, wäre also angesichts der nachlassenden Wirtschaftsdynamik willkommen. Zumal Browns Spielraum für eine expansive Fiskalpolitik angesichts des Budgetdefizits und eines sinkenden Steueraufkommens recht gering ist.

Gemäß der von ihm selbst aufgestellten so genannten „Goldenen Haushaltsregel“ soll der Etat, über den Konjunkturzyklus gesehen, ausgeglichen sein und die Gesamtverschuldung des Staates unter 40 Prozent des Bruttoinlandsproduktes liegen. Das wird jetzt schwierig.

Im März wird Brown seinen neuen Haushalt vorstellen. Mit Spannung warten die Finanzmärkte darauf, ob er dabei an seiner bisherigen Wachstumsprognose von 3,5 Prozent festhalten wird – eine Einschätzung, die viele hier in der City für zu optimistisch halten. Vom Wachstum hängt es aber ab, ob Brown Wahlkampfgeschenke – mehr Geld für die Familien, die Alten, die Autofahrer – auch bezahlen kann, ohne weitere Schulden zu machen oder die Steuern zu erhöhen.

Am 26. Januar werden die Wachstumszahlen für das vierte Quartal veröffentlicht – und dann wird sich zeigen, ob Brown seine Prognose für 2004 (plus 3,25 Prozent) nach unten korrigieren muss , wie das angesehene National Institute of Economic and Social Research (NIESR) annimmt. Dafür gibt es mehrere Indizien: So zeigt der Immobilienmarkt deutliche Abkühlungstendenzen. Schon seit dem vergangenen Sommer melden die Bausparkassen eine geringere Nachfrage nach Hypothekenkrediten, im November fiel die Zahl der Neuanträge auf den niedrigsten Stand seit September 1995. Seit Oktober sind auch die Immobilienpreise rückläufig , wenn auch für das Gesamtjahr 2004 noch ein Anstieg von 15 Prozent zu verzeichnen war.

Auch bei den britischen Konsumenten sitzt das Geld mittlerweile nicht mehr ganz so locker wie zuvor. Glaubt man den Klagen des Einzelhandelsverbandes, so war das diesjährige Weihnachtsgeschäft das schlechteste seit zehn Jahren. Große Kaufhausketten wie Next, Marks and Spencer und die Harrods-Muttergesellschaft House of Fraser mussten im Dezember sogar einen Umsatzeinbruch hinnehmen.

Doch das ist Jammern auf hohem Niveau angesichts einer Arbeitslosenquote von 4,7 Prozent und einem nahezu inflationsfreien Wachstum. So warnt denn auch Trevor Williams, Volkswirt bei Lloyds TSB, vor einer raschen Zinssenkung, die der Inflation Auftrieb geben könnte. Sein Kollege Geoff Dicks von der Royal Bank of Scotland sieht es genauso: „Die Wirtschaftsdaten zeigen kein einheitliches Bild, die Bank von England hat nichts zu verlieren, wenn sie weiter abwartet.“

Brown war es, der 1997 der Bank von England die Unabhängigkeit gewährte und sie so vom Gängelband der Politik löste. Eine richtige Entscheidung. Nun muss er aber auch in Kauf nehmen, dass die Notenbank kein Erfüllungsgehilfe für Labours Wahlkampagne sein darf.
YVONNE ESTERHAZY/LONDON
19.01.2005
Aus der Wirtschaftswoche 04/2005
Kennen Sie schon das Miniabo?

[tropezon]

Hallo Spanien“crashfans“

Nach langer Internet-Abstinenz habe ich mal wieder das Vergnügen hier herein zu schauen und sehe, dass der Optimismus einiger ungebrochen ist.

Ja, die Baisse kommt. Nicht gleich Morgen aber bald und dann sofort.....

Seit 6 Monaten schreibt Ihr immer das Gleiche, unverdrossen und ungeduldig. Wartet doch ab, es kommt alles zu seiner Zeit.
Ich habe letzte Woche bei mir etwas aufgeräumt und alte Zeitschriften ( über Immobilien ) weg geworfen. Siehe da,
bereits 1999 sagten die „ Experten“, über die Costa Blanca, dass die Preise zu teuer sind.
Im Jahr 2000 schrieben Sie, dass der Preisgipfel überschritten sei und die Immobilien Preise jetzt nachgeben werden.
Seit 2001 schweigen Sie und vermeiden Prognosen. Die Preise steigen aber jährlich weiter, um 15 bis 20 % p.a.

Lapamita

eine statistik aus der wiwo
vergleich immopreise zu realem einkommen( einkomenstiegerungen via steigerungen bei immos )
1975 = 100
2003 in spanien 288% dh die immo preise sind 3x schneller getsiegen als die einkommen

Da sieht man wieder wie falsch oder verdreht die Statistik ist.

1974 haben meine Schwiegereltern ein Piso in Benidorm gekauft für 750.000 Peseten. Der Lohn einer Verkäuferin war ca. 5000 Pesten/monatlich.
Heute ist das Piso 22 Mio. Peseten Wert und das entspricht dem 30 fachen. Wenn die Statistik von „ wiwo“ stimmen würde, ( Prozentual 1/3 der Immobilienpreis Steigerung) dürfte die Verkäuferin nur 50.000 Pesten, sprich 300 euros, monatlich verdienen.
Wenn ich jetzt noch den Wertverlust der Peseta in betracht ziehe, dann reduziert sich der Wert dieses Piso auf nur das 8 fache

Mehr muss ich ja wohl nicht sagen.


Rio

Der Artikel von Fernando Trias de Bes ist Haarsträubend, gespickt mit Widdersprüche, unverständliche Beispiele und letztendlich sagt Er:
die Preise fallen oder steigen oder bleiben wie sie sind.

Nur 2 Beispiele:
1) Los pisos nunca bajan. Se dice que “las piedras nunca pierden valor”. No es cierto. Hay que diferenciar entre el precio nominal y el precio real. Un bien puede subir un 2% su precio, pero si los salarios crecen un 4%, ese bien es al cabo de un año, en términos reales, más barato.
2) Otra forma de cálculo que conduce a la misma conclusión: apenas se puede alquilar un piso por un 2% de lo que cuesta (la media histórica es del 5%).

Hier frage ich mich, wo kann man für nur 2% mieten ( bei uns nicht) und fairerweise müsste Er dazu schreiben, dass die Zinsen Heute 3% sind und die „ media histórica“ bei ca. 16/18%. Dann sieht es aber ganz anders aus.

Der wichtigste Absatz ist:



El comprador ha de realizar un menor esfuerzo para adquirirlo, si bien el precio nominal ha aumentado. Y esto ha sucedido en España. Entre 1992 y 1997, después del boom de la vivienda de finales de los noventa, los precios aumentaron cada año un 1%, pero los salarios lo hicieron bastante más. Tras cinco años, los pisos eran un 18% más baratos. Es decir, costaban más dinero, pero menos esfuerzo al comprador. Eso es lo que verdaderamente hay que considerar para decidir si es o no el momento de comprar.
Im grassen Widderspruch zur obigen Aussage von “ wiwo”.

Viel Spass beim grübbeln.

Hasta la proxima


TROPEZON

[rioja94]

hallo tropezon,

nur mal eines vorneweg:

es geht hier nicht um ungebrochenen optimismus, sondern um zahlen und fakten.

bei diesen zahlen gibt es keinen grund zum optimismus für den immomarkt.

es geht auch darum die lügen/ negierungen der span. politiker und banken zu durchschauen und sich nicht übers ohr hauen zu lassen, wie man es hier nur allzugern mit kreditnehmern versucht. du weisst, das die taxierenden nicht selten mit den banken zusamenarbeiten .

die spanische nationalbank, der IWF und andere institutionen haben nicht umsonst gewarnt- nun wird es so kommen, wie es kommen musste.

natürlich braucht dieser prozess seine zeit-daran besteht kein zweifel.

es ist halt realität, das die familiennettoeinkommen im baskenland um € 2000 liegen und das wohnungspreise von € 300.000 und mehr auf dauer nicht den käufermarkt hergeben. die masse ist halt nicht multimillionär.

IM SCHNITT MUSS DIE FAMILIE 54% DES NETTOS AUFBRINGEN UM EINE HYPO FUR EINEN IMMOKAUF ABZAHLEN ZU KÖNNEN.

ist das nicht alarmieren genug??????????

und hier ist die rede vom durchschnitt- ich will garnicht erst von den teuren städten reden.

also tropezon:

wie lange kann ein immomarkt mit solchen preisen überleben?

ach noch was; das span. häuserministerium, welches jahrelang eine blase strikt abgelehnt und somit erst die bevölkerung in diese überzogene situation getrieben hat, hat sich kürzlichst wie folgt geäussert:

"es ist ein trendwechsel am immobilienmarkt zu erkennen"!

such mal in google.es nach "mercado inmobiliario" oder "sobrevaloracion"

mfg,
rio

(ich sprach bisher immer von 2007 - kurzfristig sind sogar gebietsweise immer noch preissteigerungen von ein paar prozent möglich!)

[rioja94]

soll sich jeder sein eigenes bild machen:

ach ja, dort, wo die preise bisher nicht so extrem gestiegen sind, will wahrscheinlich auch niemand so richtig wohnen.


Ausgabe vom Sonntag, den 23.01.2005




Plätze an der Sonne werden rar

Investitionen in spanische Ferienimmobilien lohnen nur noch in bestimmten Regionen
von Karin Finkenzeller

Nach sieben Boomjahren zeigt Spaniens Immobilienmarkt erstmals eine leichte Abkühlung. 2004 stiegen die Quadratmeterpreise für Neubauten in den Provinzhauptstädten nur noch um durchschnittlich 12,5 Prozent - nach 15,8 Prozent im Jahr davor. Für 2005 erwarten Branchenexperten einen Anstieg von weniger als zehn Prozent. Die Angaben spiegeln sich auch in den Immobilienabteilungen der spanischen Banken und Sparkassen wider. Dort geht man davon aus, daß das Hypothekenvolumen 2004 letztmals schwindelerregend wuchs.


Die Entwicklung wird all jene ein wenig erleichtern, die seit Jahren vor einem Immobiliencrash in Spanien warnen, der die gesamte europäische Wirtschaft in Mitleidenschaft ziehen könnte. Für ausländische Käufer spanischer Immobilien stellt sich nun jedoch die Frage, wo sie zugreifen sollen, damit sich die Investition lohnt.


"Vor acht Jahren hätte ich noch gesagt, es ist egal, wo man kauft, es wird sich in jedem Fall auszahlen. Jetzt ist das anders", sagt Andrés Fernández, Leiter der Immobilienabteilung bei der Deutschen Bank in Spanien. "Es kommt jetzt sehr auf eine überlegte Auswahl an." In Boomregionen mit einer bereits gut ausgebauten Infrastruktur wie Mallorca, der Costa Blanca nördlich von Alicante, der Costa del Sol westlich von Málaga oder auch Teneriffa seien die Preise sehr hoch und die Möglichkeiten eines weiteren Anstiegs begrenzt. Zwischen Alicante und Almería, östlich von Málaga und auch in der Region Cádiz gebe es aber noch gute Angebote.


"Mit seinem Mikroklima ist die Gegend um Almería das Florida Spaniens", sagt Manuel Romera, Professor für Finanzwirtschaft an der Business School Instituto de Empresa (IE) in Madrid. "In den Ferienregionen werden die Preise allerdings zuerst fallen, wenn es zu einem Crash kommen sollte", warnt er. Im Gegensatz zu den Städten seien die Küstenregionen als typische Zweitwohnsitze sehr von der konjunkturellen Entwicklung abhängig. Da Ausländer traditionell in den Feriengebieten kauften, sollten sie deshalb zumindest in der ersten Strandreihe investieren, rät Romera. "Die Preise in der ersten Reihe sind sicherer. Das haben wir auch nach 1991 gesehen, als die Entwicklung schon einmal nach unten zeigte." In den vergangenen sieben Jahren stiegen die Preise für Immobilien in Spanien um 130 Prozent. Den traditionellen Hang der Spanier zum Eigenheim unterstützen Hypothekenkredite, die mit drei Prozent im europäischen Vergleich ausgesprochen niedrig sind. Banken und Sparkassen vergaben auch 2004 monatlich noch rund 100 000 Hypothekenkredite. So summierte sich das Volumen zum Jahresende nach Angaben der spanischen Hypothekenvereinigung (AHE) auf etwa 582 Milliarden Euro - ein Anstieg von über 24 Prozent im Vergleich zu 2003.


Gefährlich ist, daß 92 Prozent der Kredite zu variablen Zinssätzen abgeschlossen wurden. Was wird passieren, fragen sich Fachleute, wenn die Zinsen steigen? "Wenn die EZB wie zwischen 1999 und 2001 die Zinsen von 2,25 auf 4,75 Prozent erhöhte, würde das bedeuten, daß eine Familie, die jetzt monatlich 1000 Euro an die Bank zurückzahlt, 1500 Euro bezahlen müßte", rechnet Romera vor. "Das würde sie in ernste finanzielle Schwierigkeiten bringen." Nach Angaben der spanischen Zentralbank sind spanische Familien bereits mit durchschnittlich 95 Prozent ihres Jahreseinkommens verschuldet.

Spaniens Zentralbank, die EU-Kommission und auch der Internationale Währungsfonds mahnten deshalb aus Sorge vor faulen Krediten und einem Immobiliencrash immer wieder eine Zügelung an. Im vergangenen November verzeichnete die AHE dann mit 25,05 Prozent erstmals einen im Jahresvergleich geringeren Anstieg des Kreditvolumens. Von Oktober 2003 bis Oktober 2004 waren es noch 25,13 Prozent. In diesem Jahr rechnet die AHE mit einem Anstieg von 15 bis 17 Prozent.


Was den spanischen Immobilienboom bisher zusätzlich antrieb, war die übliche Unterverbriefung beim Kauf von Wohnungen ebenso wie beim Erwerb großer Immobilienkomplexe. "Beim Notar wird in der Regel fünf Minuten vor der Unterschrift über den Preis gesprochen, der in der Kaufurkunde stehen soll", weiß Peer Ingo Piske von der deutschen Abteilung der Wirtschaftskanzlei Garrigues in Madrid. In Spanien sei es bisher absolut üblich, daß in den offiziellen Schriftstücken ein um 30 Prozent niedrigerer Preis angegeben werde. Den Rest der Summe als Schwarzgeld - das in Spanien sogenannte Dinero B - in bar über den Tisch zu reichen erscheine zwar auch für den ausländischen Käufer zunächst verlockend, da er sich für diese Summe die siebenprozentige Grunderwerbsteuer spare. Spätestens beim Verkauf der Immobilie könne sich das aber als Steuerfalle erweisen. Jeder Gewinn aus Immobilienverkäufen ist in Spanien nämlich steuerpflichtig. Bei Nicht-Residenten beträgt die Quote 35 Prozent. "Da der deutsche Fiskus auch noch einmal zulangt, ist es wichtig, daß der Gewinn aus der Veräußerung nicht plötzlich so hoch wird."


Schummeln ist in Spanien dabei nicht mehr so einfach, wie es einmal war. "Neben der zunehmenden Kontrolle durch die Finanzbehörden versucht der Gesetzgeber, die ordnungsgemäße Verbriefung mit neuen, strengeren Vorschriften durchzusetzen", sagt Piske. Grundsätzlich gibt es bei Immobilienkäufen in Spanien ein paar Stolpersteine, die einem den Platz an der Sonne ziemlich verleiden können. "Bei Neubauten muß man hinterhersein, daß auch pünktlich fertiggebaut wird", sagt Garrigues-Anwalt Richard Wicke. "Meist schafft man es nicht, eine Vertragsstrafe in den Kaufvertrag einzubauen." Auch bei der Innenausstattung werde häufig geschummelt. Deshalb sei die Inhaltsaufstellung (memoria de calidades) maßgebend. Käufer eines Neubaus brauchen zudem eine licencia de primera ocupación. Sonst stehen sie beim Einzug ohne Strom und Wasser da.


Während bei Neubauten inzwischen im allgemeinen eine Baugenehmigung und auch die entsprechende Eintragung beim Grundbuchamt vorlägen, sei dies bei Käufen aus zweiter Hand häufig nicht der Fall, warnt Wicke. "Da weiß man oft nicht, unter welchen rechtlichen Bedingungen ein Haus gebaut wurde. Möglicherweise liegt sogar eine Abrißverfügung vor." Erst wenn vier Jahre lang kein Verfahren eingeleitet wurde, greift die urbanisationsrechtliche Verjährung. Wicke rät deshalb, beim Bürgermeister die sogenannte cédula urbanística anzufordern. Im Rathaus läßt sich auch feststellen, ob 500 Meter neben der einsam gelegenen Finca demnächst eine Autobahn entstehen soll.


Artikel erschienen am 23. Januar 2005

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Alle Artikel vom 23. Januar 2005

wie man hier noch optimistisch sein soll, bleibt mir ein rätsel

[urseline]

das stimmt nicht gerade himmelhochjauchzend, die geburtenschwache jahrgänge die heute zwischen 26 und 38 jahre alt sind sind schon von der deutschen regierung mehr als frustriert. somit darf man rechnen, daß die nexten 15 jahre nicht viel mit konsum oder kauf von immos läuft. mithin will jeder verkaufen so etwa ab ende 2006 weil er seine rente sichern will. dabei behält der zukünftige renter sein jetziges domizil bei, alles andere wird abgestoßen weil notwendig. ich glaube kaum, daß ein deutscher noch seine immobilie behält die er mal kaufte oder erbte, wenn er an seine künftige rente denkt. deshalb ist damit zu rechnen, daß gebrauchtimmos fast zu jedem preis über den tische gehen, egal wo diese sind.

urseline

[urseline]

bin echt gespannt wie die entwicklung weitergeht ...

[Azul Real]

Hallo rioja,

wo ist der Artikel vom 23.01.05 erschienen?

Gruss Azul

[rioja94]

quelle: welt am sonntag

http://www.wams.de/data/2005/01/23/392144.html

[lapamita]

#tropezon

die statistik ist immer locale waehrung

wenn sich das piso verdreissigfacht hat muessten die einkommen verzehnfacht haben
1974 supermarktverk rund 5000 bis 8000 heute rund 80.000 naja je nach dem wie man das sieht.
es wird andere berufsgruppen geben die heute 400% oder merh ausgeben muessen.....
kommt aber schon in etwa hin.

immos mit bis zu 50x des jahresmietpreises ( REALISTICH VERMIETBAR !! NACH STEUER UND KOSTEN )
SIND EXTREM UEBERZOGEN

10 X FUER EINFACHE IMMOS
12X FUER MITTLERE
15X FUER GUTE HOHE QUALITAET SO HABE ICH DAS MAL GELERENT

>>>>>IMMOS DAS SELBE WIE AKTIEN>>>>>
naja evbentl sind wir ja in einer neuen zeitrechnung wie 2000 am neuen markt, der boom haelt ewig.....

eine blaes platzt nicht von heute auf morgen, aber sie kommt bei gegebenen anlass, und dann schneller wie a;llle
denken.
der ausloeser hier ZINSSTEIGERUNGEN DA ALLE KREDITE VARIABEL<<<<<<
ich habe 2002 verkauft jetzt sind wir eventl 20% hoeher im preis, aber selbst im nachhinein find ich den preis wo ich verkauft habe, viel zu vel, der preis jetzt ist eben noch mehr zu viel

gruss

PS ...im osten der brd sollte der boom auch anhalten bis in alle ewigkeit

[tropezon]

Hallo Rio,

zuerst möchte ich betonen, dass „ Optimismus“ ironisch gemeint war.

Und schon wieder Statistik:

IM SCHNITT MUSS DIE FAMILIE 54% DES NETTOS AUFBRINGEN UM EINE HYPO FUR EINEN IMMOKAUF ABZAHLEN ZU KÖNNEN.

Bezweifle ich, denn versuche mal von der Bank ein Kredit zu bekommen der über 40% deines Einkommen liegt. Du wirst Dein blaues Wunder erleben.


" Nach Angaben der spanischen Zentralbank sind spanische Familien bereits mit durchschnittlich 95 Prozent ihres Jahreseinkommens verschuldet.

Nur so wenig. Bei einem Jahres-Einkommen von 24.000 euros, wie Du selbst schreibst (es ist halt realität, das die familiennettoeinkommen im baskenland um € 2000 liegen ) bedeutet das, dass die Verschuldung nur 23.000 euros ist, obwohl ein Haus oder Wohnung mehrere Hunderttausend euros kostet.
Muss Du doch selbst zugeben, dass es lächerlich wenig ist .

In den vergangenen sieben Jahren stiegen die Preise für Immobilien in Spanien um 130 Prozent.

Ist doch TOLL. Wer damals für 200.000 euros gekauft hat, hat nebenbei 260.000 euros zusätzlich an Vermögen aufgebaut. Wie lange müssen die anderen sparen bis sie ein ähnliches Ergebnis vorzeigen können? Und im laufenden Jahr kommen vielleicht noch mal 40 bis 45.000 euros dazu – mehr als die meisten Jahreseinkommen haben.
Was sagt Ihr dazu???

Gefährlich ist, daß 92 Prozent der Kredite zu variablen Zinssätzen abgeschlossen wurden.

Alle hacken auf diesem Thema herum, aber keiner kam zu der Überlegung, dass Hunderttausende Immobilienkäufer davon fantastisch profitieren, und zwar ALLE die in den 90er Jahre gekauft haben.

Um es einmal ganz deutlich zu machen, ein erlebtes Beispiel ( keine Statistik):
2 Söhne eines Bekannten haben 1995/96 ein Doppel-Grundstück gekauft und 2 Häuser bauen lassen. Pro Familie also 800 m² Grund – Preis 6 Mio Peseten – und 200 m² Haus – 12 Mio. + Pool, Garten, etc.. insgesamt max. 20 Mio. Pesten = 120.000 euros.
Kredit 60 % von der Bank + 40% vom Vater zu 8 % variabler Zinssatz gab 9.600 euro/p.a.

Ein Sohn arbeitet hier und wohnt in seinem Haus, der andere hat es hier nicht geschafft und ging – vorläufig – zurück nach Deutschland. Sein Haus ist seither vermietet ( saisonal an Urlauber) und im Winter an Langzeiturlauber. Die Miete deckte schon im 2ten Jahr die Kosten.
In den letzten 4/5 Jahren ist die Zinsbelastung auf 3% zurück gegangen, dank VARIABLEN ZINSSATZ und er hat seither ein zusätzliches Taschengeld von 6000 euros jährlich.

WAS IST ALSO SCHLECHT DARAN?

Und ganz nebenbei hat sich der Wert seines Hauses – stillschweigend- auf 400.000 euros erhöht.

wie man hier noch optimistisch sein soll, bleibt mir ein rätsel

Nix für Ungut Leute, aber ich würde eher sagen:

Wie man hier noch pessimistisch sein kann ist mir unverständlich.

Daran sieht man, je nachdem was man besitzt ... ist das Glas halb leer oder halb voll ...

Und noch etwas zu der Statistik von „wiwo“ ( Lapamita).
Ich vergaß ganz, dass in dieser Zeit Franco gestorben ist und die grösste Panik herrschte unter den ausländischen Immobilien Besitzer, die Alle hatten Angst vor einer Enteignung und warfen gleichzeitig Ihre Immobilien auf den Markt. Ich erinnere mich, dass ein Kollege mir Seine Wohnung in Torremolinos angeboten hat, ca. 80 m² für sage und schreibe 14.000 DM, das waren damals weniger als 300.000 PESETEN.

Wie kann man so eine Zeit als Ausgangsbasis für eine Analyse oder Statistik nehmen?

So könnte man auch den DAX analysieren:
Von 1996 bis 2000 ist er um über 300% gestiegen
Von 2000 bis 2003 ist er um über 70% gefallen
Von 1996 bis 2003 war der DAX praktisch unverändert.

Seht Ihr wie man Statistik machen kann?

Und noch eins:

ach ja, dort, wo die preise bisher nicht so extrem gestiegen sind, will wahrscheinlich auch niemand so richtig wohnen.

Genau so ist es. Almeria Gegend, dann kannste auch in den Ruhrpot, nur dort gibt es noch weniger Sonne.

Schönen Tag an Alle

Tropezon, der noch viele Beispiele hat.

[rioja94]

bedeutet das, dass die Verschuldung nur 23.000 euros ist, obwohl ein Haus oder Wohnung mehrere Hunderttausend euros kostet.
Muss Du doch selbst zugeben, dass es lächerlich wenig ist .



tropezon,

jetzt willst du uns aber verkackeiern-gelle ?

die familie, die von ihren 24.000 euronen allein 23.000 für die immobilie aufbringen muss, läuft extreme gefahr in den nächsten jahren- vor allem, wenn die zinsen steigen(und sie werden steigen-glaube mir die spanischen währungshüter haben bei einer inflationsrate von über 4% keine andere wahl .

die verschuldung von 95% bezieht sich auf die jahresnettoeinkommen. damit ist nicht nur dieses jahr gemeint. die familien haben sich in laufzeiten von 20 oder mehr jahren verrannt.

jede familie hat 23.000 schulden IM JAHR


aber ist auch egal.


man sehe sich die nettoeinkommen und die immopreise an.

mehr kommentar bedarf es da nicht!

natürlich ist es toll für diejenigen, die jetzt verkaufen können - SUPERPERFORMANCE !!!!!

so eine verkaufsgelegenheit wie im moment bekommt man wahrscheinlich die nächsten jahre nicht mehr!

die masse glaubt aber nicht an preisverfall und genau diese masse wird es sein, die die spirale des preisverfalls in gange setzen wird.






gruss
rio

[Azul Real]

# rioja

danke

[lapamita]

@tropezon

tolle zeit, fuer die die kasse machen, die haben bei den variablen zinsen wirklich verdient, keine rage....
aber das problem ist die zukunft....

///die leute fuehlen sich durch den gestiegenen wert der immos reicher ( auch wenn sie nicht verkaufen wollen), durch das angenommene gute gefuehl, setigt der konsum und die kreditaufnahme fuer andere sachen. fakt ist 80% des ntt einkommens wenden die spanier auf um immos und privatkredite zu tilgen. wenn die immos fallen, fuehlen sich die leute aermer, und damit bricht der konsum weg, folge rezession und weiter fallende preise

/// die andere seite sind die immo zocker ( wie aktienzocker) man verdent gut, den einsatz und den gewinn reinvestiert man wieder und die neigung zu hoeheren risiken steigt ( betr. vertrag unn teschreiben,bei fertgstellung mit gewinn verkaufen )...irgendwann geht der schuss nach hinten los

///wenn die immo entwicklung so weiter ginge +3000% in 25 jahren
dann kostet ein haus bei gleichem ergebniss dann statt 200.000 euro eben 6 mio euro....
wers glaubt....

/// und noch eins selbst mein bankdirektor, kaufte 1999 fuer 40$ terra aktien und meinte die anlage des jahrhunderts heute .... ( haette ich auf ihn gehoert dann....)
kauft er heute immos ?????
und wenn man so an der bar im airport oder im flugzeug sitzt, war 2000 aktien das thema....heute spricht jede putzfrau ueber immos ( auch wenn man sich sie nicht leisten kann, dann schimpft man eben ueber die preise, und die die sichs leisten koennen , oder meinen, reden von gewinnen )

GEWINNE WENN MAN NICHT VERKAUFT SIND NUR BUCHGEWINNE

die meisten machen eins
wert der immo 1 mio man nimmt 500000 kredit fuer xx auf
wert der immo spaeter 5 mio dann wurden bereits 3 mio fuer xxx aufgenommen

oder `1975
1 immo zu 1,0 mio erworebn heute 20 mio
und 1995 zu 5 mio erworben heute 20 mio
und 2004 zu immos je 220 mio erworben ( weil man sich jetzt sicher ist und reich fuehlt )
macht 46 mio investiert, heutiger wert 80, fallen die preise 40%...ist 0 gewinn mehr da

denn spass kenne ich aus der boerse

je mehr gewinn, je mehr vermoegen, je hoeher werden die einsaetze. und dann kommt der tag XXXX

gruss

[Blue Max]

#203

Mit "Schulden" sind da wohl eher die jährlichen Tilgungssummen gemeint.

Schon erschreckend, wie extrem sich viele Leute unbedarft in Schulden stürzen.



Scheidung, Arbeitslosigkeit, Pflegefall, Todesfall - und schon ist das Traumhaus nicht mehr zu bezahlen.



Generell erscheint es mir als fraglich, ob es lange gut gehen kann, wenn Immobilienpreise deutlich stärker steigen als die Einkommen.

[tropezon]

Hallöchen,

jetzt willst du uns aber verkackeiern-gelle

Liegt mir fern, ich habe nur ausgerechnet an Hand der Zahlen ( Statistik) die Ihr selbst in diesen Thread gestellt habt.

jede familie hat 23.000 schulden IM JAHR

Lieber Rioja, jetzt wird mir klar warum Du so pessimistisch bist, wenn Du mit den Zahlen so umgehst.
Ich möchte Dich nicht belehren und letztendlich ist es mir auch egal was Du denkst, aber erlaube mir die Zahlen richtig zu stellen, auch für die anderen Leser.
Wenn ich von den Zahlen ausgehe die in den von Euch hier herein gestellten Artikeln ausgehe gibt es folgendes Ergebnis:
1) Gesamte Private Verschuldung der Haushalte in Spanien über 500 Milliarden euros
2) Spanische Familien – Haushalte – ca. 16 Millionen ( Einwohner ca. 41,5 Millionen )

1)geteilt durch 2) gibt 31.250 euros Schulden pro Haushalt ( insgesamt, nicht pro Jahr )
Wenn ich weiter davon ausgehe, dass der Variable Zinssatz bei ca. 3% p.a. ist heisst das:
ca. 940 euros Zinsbelastung pro Haushalt und Jahr.

Und wie die „Statistiker“ sagen sind die Schulden 95% des Jahreseinkommen, so würde dies bedeuten, dass der spanische Haushalt ein Jahreseinkommen von 32.900 euros hätte. Ein bischen hoch gegriffen, finde ich.

Also, was sagt euch das? NICHTS.
Richtig, denn nicht jeder Haushalt ist verschuldet und dazu kommt noch, dass eine nicht unerhebliche Summe an Schulden in den letzten 10/15 Jahre von Ausländern gemacht worden ist, die in Spanien Immobilien gekauft haben. Man schätzt ca. 50 bis 70 Milliarden euros.
Diese Summe ist in der Gesamtsumme von 500 Milliarden beinhaltet aber, die Ausländer sind nicht unter der Haushalte in Spanien geführt, was wiederum den Schuldenbetrag pro spanischen Haushalt reduziert, um gut 10%.

Und um mal ein Vergleich mit Deutschland zu machen, hier ein paar Zahlen, leider nicht die neuesten ( von 1999 ). Aber sie geben ein Anhaltspunkt.


Aus: Materialband zum ersten Armuts- und Reichtumsbericht-der Bundesregierung

S c h u l d e n (1999)
(Seite 94)
Schulden ges. pro Haushalt im Mittel= 43 300 DM (ohne die knapp 15 000 €, durch die öffentlichen Schulden, die jeder so mit sich rumträgt )
Anzahl der Haushalte= 29,29 Mill.
==> 43 300 * 29,29 = 1268,26 Mrd. DM.
Verfügbares Nettoeinkommen aller Haushalte= 4553 DM/Monat (Quelle: http://www.ble.de/agrar/stat/dloadj/5060400.pdf)
==> 54636 DM/Jahr * 29,29 Mill. Haushalte = 1600,28 Mrd. DM im Jahr `99
Verhältnis Schulden/Einkommen= 79,25 %
Wie schnell sich das geändert hat, siehe weiter unten: "Privathaushalte so hoch verschuldet wie nie zuvor"

Und hier noch eine Seite mit vielen Informationen:

http://www.allianzgroup.com/Az_Cnt/az/_any/cma/contents/3480…

Und die letzten aus spanischer Sicht:

http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

Viele Grüße aus dem kalten Süden.

Tropezon

PS

Blue Max

Mit " Schulden" sind da wohl eher die jährlichen Tilgungssummen gemeint.

Da müssen die Leute aber sehr Reich sein um so viel zu tilgen.

[Blue Max]

#207

Wenn die "reich" wären, bräuchten die ja überhaupt erst gar keine Schulden machen.



Du meinst wahrscheinlich, dass die ein ordentliches Jahreseinkommen haben müssen, bzw das beide voll arbeiten gehen.

[rioja94]

tropezon,

was soll ich dir noch sagen


manchmal glaube ich, du lebst auf einer einsamen insel (nicht bös gemeint).

auch die nackten fakten wollen dich einfach nicht überzeugen, das hier tausende von familien ein unkalkulierbares risiko eingegangen sind.

nun gut, ich muss dich nicht überzeugen.

eigentum €300.000 zu € 24.000 familiennetto

das diese preise nicht auf dauer zu halten sind, dürfte selbst dir klar sein.

die zeit wird uns zeigen, wer richtig handelte:

derjenige, der jetzt kauft; oder derjenige, der wartet

mfg,

[Blue Max]

#209

300.000 Euro Schulden, macht bei 4 % Hypothekenzins schon allein 12.000 Euro an Zinsen.

Da gehen dann 50 % des Jahresnettoeinkommens (24.000 Euro) allein für die Zinsen drauf.

[rioja94]

210,

was meinst du, warum die spanische zentralbank und der iwf so intensiv warnen

ich sage ja auch nicht, das alle 300.000 schulden haben.

ich sage, das diese preise in zukunft nicht mit hypos finanziert werden können. es denn, jeder hat 100.000 eigenkapital.

die masse hat es nicht

[rioja94]

tropezon,

ich erzähl dir mal was aus meinem persönlichem umfeld:

1. fall: die jüngeren geschwister von einigen freunden, haben gerade ihr studium beendet und wollen sich mit ihren partnern wohneigentum zulegen.

nun stehen sie vor dem finanzierungsproblem. einige haben den schritt gewagt, wobei sie die eltern unterstützt haben (teil der hypo auf wohneigentum der eltern). dennoch ist die monatliche belastung so gross, das sie sich in ihren lebensgewohnheiten sehr einschränken müssen. das ausgehen an den wochenenden fällt flach- man spart, wo man kann und konsumiert halt nur noch das nötigste.

nun sind zwei von den mädels mittlerweile schwanger. du kennst die span. familienpolitik - NULL unterstützung (einmalzahlung von € 1.000 und ab dafür).

nun sieht es so aus, das die zinsen momentan unten sind und sich die sache noch gerade so am laufen lassen hält.

1. frage an dich

-was passiert, wenn sich die span. nationalbank gezwungen sieht die zinsen anzuheben?

2. frage an dich

-was passiert, wenn einer der beiden arbeitslos wird ?

3. frage an dich

-wie will man den kindern, lebensqualität bieten und die kosten decken ?

4. frage an dich

-betrachtest du so eine situation als risikolos oder existenzbedrohend für die familien ?

o.g. ist kein einzelfall!


zweite fall:

gleiche situation, studium beendet, freundin- wunsch nach wohneigentum.

wohnungen sind zu teuer -not macht erfinderisch. der junge mann hat sich bei der stadtverwaltung erkundigt, ob es möglich ist restaurants oder bars in wohneigentum zu konvertieren (soweit hat die situation die leute getrieben- NORMAL?). einige gemeinden haben die regelungen gelockert und geben dafür ihre zustimmung. nun hat er vor, sich eine kleine bar (nicht in betrieb) für knapp € 100.000 zu kaufen und diese umzubauen um sie später zu bewohnen (ich weiss nicht genau, was da ein geld investiert werden muss - nehme an ca. 60.000). da es sich hier um eine gewerblich genutzte fläche handelte, ist der quadratmeter halt wesentlich preiswerter.

hast du da noch worte?
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wenn die nacht am dunkelsten ist, ist der tag nicht mehr weit.

jeder logisch denkende mensch muss doch sehen, das sich dieser markt in einer absolut irrationalen übertreibungsphase befindet.

wie kann man das anhand der tatsachen noch negieren?

aber gut, vielleicht lebt ja die nächste generation dann in bars und freut sich tierisch über die tolle lebensqualität.

die situation erinnert mich stark an den neuen markt in 2000:

NIEMAND glaubte an den wertverfall- obwohl die situation für rational denkende menschen absolut überzogen und absurd war.

rio

[Blue Max]

#212

"was passiert, wenn sich die span. nationalbank gezwungen sieht die zinsen anzuheben? "

Ih schätze mal, dazu müsste Spanien zuerst mal den Euro abschaffen...

[rioja94]

kleiner auszug aus einem artikel:

Dass sich bei einer derart aufgeheizten Konjunktur auch auf den Immobilien-Märkten spekulative Blasen bildeten, ist geradezu selbstverständlich: Überbewertete Immobilien dienen als Sicherheit für Kredite, mit denen in der Erwartung weiter steigender Preise neue Immobilien finanziert werden. Steigen die Preise aber nicht wie erwartet, platzt die Blase, Bau- und Immobilienfirmen gehen bankrott; gleichzeitig werden die den Banken gestellten Sicherheiten entwertet, sodass auch diese mit in den Strudel gerissen werden bzw. staatlich gestützt werden müssen.

[rioja94]

es kommt hoffentlich nicht so krass wie in o.g. posting - aber eine preiskorrektur steht allemale an.

30-50% abschlag wären nötig um wieder auf normale niveaus zu kommen.

we will see.

[rioja94]

tropezon,

kleiner ausflug in die realität

fotos dirección zona planta tipo dorm. m² euros eur/m² estado

aldaconea, 12 2 pisos 2 70 216.365 3.091

erreguerrea, 1 2 pisos 4 250 853.437 3.414

jose elosebi, 121 3 pisos 2 60 210.354 3.506

zaraut, 109 1 pisos 2 75 360.607 4.808

madalen howreguiberri, 10 -- áticos 3 77 390.658 5.073

illarra berri kalea, 6 2 pisos 2 78 399.000 5.115

marbil bidea, 18 2 pisos 1 47 282.476 6.010

lamberri, 4 bj pisos 3 85 540.911 6.364

donostia-san sebastian 1 pisos 2 70 444.749 6.354

precio medio por m² 4.859


NORMAL?

quelle:http://www.idealista.com/pagina/buscar?op=mostrar_pref&ubica…

man sollte mal auf die einzelnen strassennamen (links unter direccion) klicken.

es erscheint ein lageplan mit daten zur wohnung UND wie hoch momentan die monatliche tigungsrate der hypo ist

[rioja94]

man bekommt keine hypo?

wird ebend die laufzeit verlängert

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caixa catalunya te hará llegar, sin compromiso alguno, una propuesta de préstamo vivienda con hasta 30 años de plazo de devolución y cuotas flexibles ajustadas a tus necesidades personales.

[rioja94]

übern teich geschaut:

http://www.heise.de/tp/r4/artikel/19/19151/1.html

[rioja94]

Unterkühlte Davoser Szenarien
[Von ftd.de, 19:40, 27.01.05]

Trotz globalen Rekordwachstums kursiert die Sorge vor neuen Krisen - ein heilsamer Prozess.

Die Davoser Weltelite ist von einem merkwürdigen Gemütszustand befallen. Da mühen sich Abermillionen Menschen rund um den Globus, so viel Geld auszugeben wie seit Jahrzehnten nicht. Die Weltwirtschaft wuchs zuletzt irgendwann in den 70er Jahren so schnell, fast überall. Nur eins will nicht aufkommen: Begeisterung über paradiesische Zustände. Im Gegenteil: Die Rede ist von Sorgen und Problemen.
Nun könnte es sein, dass positive Gedanken bei Davoser Gefrierschrank-Temperaturen zwischen minus 10 und minus 20 Grad ohnehin eher schwer fallen. Oder dass alle mit jenen trauern, die nicht wachsen. Das wäre neu. Die Wirklichkeit ist womöglich bedenklicher. Deutlich zugenommen hat im Davoser Forum der Mächtigen und Denker die Zahl jener, die ein abruptes Ende des globalen Booms ernsthaft befürchten - weil die Basis doch nicht so solide ist, wie es die puren Wachstumsraten vermuten lassen. Aus der Minderheit der Skeptiker scheint eine Mehrheit zu werden.

Blasen überall

Noch vor zehn Jahren galt die Vokabel von der "Bubble" als eher abwegige Beschreibung von Phänomenen, die es angeblich gar nicht gibt. Jetzt ist fast überall von Preisblasen die Rede, die spekulativ immer größer werden könnten - oder schon geworden sind. Die Aktienblase der späten 90er Jahre ist in vielen Regionen abgelöst worden durch so etwas, das wie eine Immobilienblase aussieht: Die Anleger suchen per Hauskauf und -verkauf neue Wege, reicher zu werden; und sie nehmen dabei mit, dass die Zinsen auf Rekordtief liegen.
Glatt verdoppelt haben sich die Hauspreise in Ländern wie , Spanien oder Irland, Australien, Großbritannien. In den USA und Frankreich legten die Preise in den vergangenen Jahren um 60 und 70 Prozent zu.
Was das bedeuten kann, hat die Aktienblase gezeigt : Zuerst nährt der virtuelle Wertgewinn das Gefühl, stetig mehr Geld zu haben, was tatsächlich zu höheren Ausgaben und Wirtschaftswachstum führt. Irgendwann folgt die Erkenntnis, dass solch astronomische Preise eigentlich gar nicht haltbar sind, und die Spirale dreht sich zurück. Nach unten. Der Verdacht kursiert, dass die Logik derzeit nicht nur auf die Immobilienmärkte zutrifft. Der globale Boom hat die Preise für Rohstoffe so schnell steigen lassen wie seit einem Vierteljahrhundert nicht. Das liegt an der tatsächlich hohen Nachfrage - beschleunigt durch spekulative Bubble-Phänomene. Dazu kommt: Trotz boomender Investitionen sind die Zinsen auf langfristige Anlagen so gut wie nicht gestiegen - ein Novum. Selbst auf hoch riskante Anlagen gebe es kaum noch Gefahrenzuschläge: Skeptiker unken, dass die Anleger ähnlich wie beim Immobilienkauf auch hier zu sorglos geworden sein könnten. Die Kreditvergabe sei weltweit definitiv zu stark gestiegen, ergab am Donnerstag fast einstimmig die Basisabstimmung unter prominenten Teilnehmern eines Davoser Bubble-Workshops.
In den USA, Frankreich oder Großbritannien haben die stetig gestiegenen Hauspreise zuletzt einen Gutteil des Konsum- und Wirtschaftswachstums getragen (anders als in Deutschland, wo das Wachstum entsprechend schwächer ist). In manchen Ländern Afrikas oder Lateinamerikas waren es die höheren Rohstoffpreise. Was bliebe wohl, wenn die Preise plötzlich fallen? Und was, wenn das nicht Irland träfe, sondern die großen USA?
Bedenklich zugenommen hat unter den Davoser Auguren die Sorge, wie lange die US-Amerikaner noch so viel mehr konsumieren, als sie selbst produzieren. Und deshalb so viel im Ausland kaufen müssen. Nach Schätzungen könnte das Defizit in der US-Leistungsbilanz bald bei sieben Prozent der Wirtschaftsleistung liegen. Und: Anders als noch vor ein, zwei Jahren lässt sich in Davos jetzt kein Experte mehr ausfindig machen, der den entsprechend hohen Kapitalfluss in die USA noch als Ausdruck amerikanischer Stärke verkaufen will. Das meiste Geld stammt mittlerweile von asiatischen Notenbanken, die mit Dollar-Käufen eine Abwertung der eigenen Währung verhindern wollen.

Mögliche Auswege

Die Kombination wirkt auf Anhieb alles andere als paradiesisch: ein Industrieländer-Boom, der durch mickrig niedrige Zinsen und mutige Immobilienkäufe stark gestützt wird; dazu Dutzende Schwellenländer, die durch den wundersamen Preisboom bei Rohstoffen plötzlich reich werden; und ein halbes Dutzend asiatischer Notenbanken, die mit gigantischen Dollar-Käufen ihre Währungen billig und die eigenen Firmen ungewöhnlich wettbewerbsfähig halten - zu Lasten Europas, dessen Währung alleine aufwertet und dessen oft geforderte Reformen erst einmal alles andere als höheres Wachstum bringen.
Das Gute ist: Noch gibt es fast überall kräftiges Wachstum, und die Lage scheint besser als manche unterkühlten Davoser Szenarien. Dafür sind die kleinen und großen Wirtschaftswunder in China oder Indien dann doch zu solide - noch. Und noch ließe sich womöglich etwas machen, um das desaströse Platzen der einen oder anderen Bubble zu verhindern.
Der US-Notenbank könnte es mit viel Feingefühl gelingen, über höhere Zinsen den Hauspreisanstieg und den Konsumboom zu bremsen, ohne gleich einen Absturz auszulösen. Die Amerikaner werden ihre Probleme ohnehin kaum durch immer weitere Stürze der eigenen Währung wegzaubern können - das würde ihre Wettbewerbsfähigkeit zwar erhöhen, im Umkehrschluss aber die Konjunktur bei wichtigen Abnehmern dämpfen. Umgekehrtes gilt für Europa, das im Sparwahn feststeckt und eine weniger überdrehte Währung dringend brauchen könnte.
Zugegeben, ein hehres Ziel. Nur: Wenn das Unterfangen gelingt, könnten sich die akuten Davoser Sorgen als ebenso übertrieben erweisen wie die vorherige Euphorie über eine vermeintlich schnelle Rückkehr in die alten New-Economy-Zeiten. Dann könnte für die Auguren das gelten, was nach dem früheren isralischen Notenbankchef Jacob Frenkel für viele Anleger gilt. Es gebe nur zwei Arten von Investoren, unkte der Ökonom und Finanzexperte in Davos: Die einen haben ein kurzes Gedächtnis, die anderen gar keins.
Thomas Fricke ist Chefökonom der FTD. Er schreibt jeden Freitag an dieser Stelle.

Alle Rechte vorbehalten. © FTD

[tropezon]

Hallo,

Ich kann nicht alle Fragen im einzelnen beantworten, es wäre auch sinnlos, denn man kann nicht alle Imponderabilien ausschließen. Und wir drehen uns so wie so im Kreis.

Rio

Zu Deinen 2 Beispiele:
1 Fall = -betrachtest du so eine situation als risikolos oder existenzbedrohend für die familien ?
Ich bezeichne sie als UNVERANTWORTLICH.

Grundsätzlich sollte man sich erst in Immobilien engagieren wenn man entweder ein schönes Startkapital besitzt oder einen sicheren, gut bezahlten Job hat. Alles andere ist DUMMHEIT oder Übermut.

2 Fall = würde an der Costa Blanca nicht rentieren, denn Gewerbeflächen sind fast doppelt so teuer wie private ( habe selber lange gesucht um meiner Tochter ein Lokal zu errichten und nichts unter 1000/1200 euros im ROHBAU gefunden )

Dein Beispiel mit den Preisen untermauert was ich von Anfang an gesagt habe, nämlich, dass man nicht alles jetzt über einen Kamm streichen darf, sondern genauer differenzieren sollte zwischen den verschienenen Regionen.
Das betrifft nicht nur Dich, sondern in erster Linie die „ Weltuntergang Beschwörer“ mit ihren Presse Artikeln.

Die Preise, die Du als Beispiel gibst, sind in der Tat extrem hoch und mahnen zu Vorsicht . An der Costa Blanca ( keine schlechte Region, wie ich denke) kann man zum halben Preis oder noch weniger kaufen. Um die 2000 euros/m² bekommt man schon schöne Objekte.
Und wenn man selbst bauen lässt, geht es mit ca. 750 euros/m² für gute Qualität. Es bedarf nur noch eines Grundstück, aber das wird auch in Zukunft nicht billiger.

So relativiert sich die Blase. Vielleicht platzt sie nicht und es geht nur etwas Luft raus ( an manchen Orten)

manchmal glaube ich, du lebst auf einer einsamen insel (nicht bös gemeint).

Nein, tue ich nicht.
Aber ich gebe zu, dass ich eine besondere Beziehung zu Immobilien habe, und zwar aus gutem Grund. Ich verdanke ihnen fast alles, zumindest, dass sie mir in nur 10 Jahre das nötige Geld beschert haben, mich vorzeitig aus dem Arbeitsprozess zu verabschieden und seit nunmehr 14 Jahre das Leben noch mehr versüßen, ohne Stress und Angst vor der Zukunft.

Und wenn ich Hier ein „Fürworter „ für Immobilien bin, ist es nur weil ich gerne meine positive Erfahrungen weiter geben möchte, denjenigen die noch unschlüssig sind aufzuzeigen, dass Immobilien – im richtigen Moment und am richtigen Platz gekauft – ein sanftes Ruhekissen sind und allen mutigen soviel Erfolg und Glück wünsche wie mir Gott selbst beschert hat.


die zeit wird uns zeigen, wer richtig handelte: derjenige, der jetzt kauft; oder derjenige, der wartet
Ich glaube Hier spricht in erster Linie Dein Verstand aber ich lese zwischen den Zeilen der Wunsch Deiner Seele.

Lapamita

10 X FUER EINFACHE IMMOS
12X FUER MITTLERE
15X FUER GUTE HOHE QUALITAET SO HABE ICH DAS MAL GELERENT


Das war einmal richtig. Zu Zeiten als die Hypo-Kredite 7 bis 9% kosteten und Staatsanleihen mit 8 bis 10% rentierten.
Heute ist alles anders und es wurde an die neuen Werte angepasst.

Noch etwas GRUNDSÄTZLICHES

Immobilien sind keine Spekulation Objekte. Sie dienen in erster Linie dem Wohlbefinden in den eigenen 4 Wände und später ( Rentenalter) der Sicherheit . Der Wertzuwachs ist nur als angenehme Begleiterscheinung zu betrachten.

Abschließend brauch ich euren Rat. Nehmen wir an, ich verkaufe meine Immobilien. Wie und wo soll ich das Geld anlegen? Sicher und doch Gewinn bringend.

Danke für Eure Anregungen.

Grüßen von der Eiskalten Costa Blanca

Tropezon

[rioja94]

hallo tropezon,

bei euch auch so arschkalt ?



grüssle

[urseline]

moin rioja ..

saukalt, fängt vor sonnenuntergang schon an,vor allem morgens um 5 teils unter gefrierpunkt, tagsüber zwischen 12 und 15°, fast nimmer zum aushalten, letzte woche mittwoch leichtes schneegestöber für´n paar stunden ( Denia ). hoffentlich wirds bald wieder wärmer, februar ist hal noch wintermonat. letztjahr mitte februar ( valentinstag ) war superwetter, sonne und 25 ° .

urseline

[rioja94]

moin urseline

Börse
Das billige Geld treibt die Immobilienpreise
Von Benedikt Fehr


30. Januar 2005 Dies- und jenseits des Atlantiks nehmen die Sorgen über den Anstieg der Immobilienpreise zu. In Amerika sind die Preise für ein durchschnittliches Eigenheim in den zwölf Monaten zum 30. September 2004 um fast 13 Prozent gestiegen, der höchste Anstieg seit 1979. Und auch in einigen Ländern des Euro-Raums hat die billige und reichliche Liquidität dazu beigetragen, daß die Preise für Eigenheime im vergangenen Jahr stark zugelegt haben, allen voran in Frankreich und Spanien um jeweils gut 15 Prozent.


Wie sollen die Notenbanken darauf reagieren? Erhöhen sie die Leitzinsen, um die Inflation der Immobilienpreise zu dämpfen, könnte dies die ohnehin eher flaue Konjunktur zusätzlich schwächen. Hinzu kommt das Risiko, daß ein Anstechen der Immobilienblase durch die Notenbanken Preisrückgänge auslösen könnte. Das aber würde vielen Haushalten empfindliche Vermögenseinbußen bescheren, zumal Immobilien meist stark kreditfinanziert sind. Dieser Vermögenseffekt könnte damit weit stärker auf den privaten Konsum durchschlagen als das Platzen der Aktienhausse zu Beginn des Jahrzehnts.

Spekulative Übertreibungen

Auf der anderen Seite droht sich das Problem immer weiter aufzubauen: So hat das immer noch niedrige Zinsniveau in Amerika dazu beigetragen, daß dort im vergangenen Jahr knapp 2 Millionen Eigenheime gebaut wurden; der höchste Zuwachs seit 1978 war dabei zusehends spekulativ getrieben. Zudem wechselten 6,7 Millionen Eigenheime den Besitzer, das vierte Rekordjahr in Folge. Wie sich dem jüngsten Kommuniqué der amerikanischen Notenbank Fed entnehmen läßt, nehmen bei der Fed die Sorgen zu, daß es auf diesem Markt zu spekulativen Übertreibungen gekommen ist. Leidtragende davon wären vor allem die Käufer, die zu erhöhten Preisen gekauft haben. Nicht wenige dieser Käufer sind sozial schwach. Das ist politisch brisant.

Nach den am Donnerstag veröffentlichten Preisdaten laufen die Immobilienmärkte auch in einigen Euro-Ländern heiß. Das zeigen auch neue Daten der Europäischen Zentralbank (EZB). Demnach hat das Volumen der Wohnungsbaukredite im Dezember mit einer Jahresrate von 10 Prozent zugenommen und damit erheblich zum weiterhin kräftigen Anstieg der Geldmenge M3 beigetragen. Die EZB hat mehrfach deutlich gemacht, daß sie darin mittelfristig Risiken für die Preisstabilität sieht. Nach Einschätzung von Thomas Hueck, einem Ökonomen der Hypo-Vereinsbank, wird das Risiko einer Vermögenspreisblase die EZB veranlassen, ihren Leitzins früher zu erhöhen als allgemein erwartet: Er sieht den ersten Zinsschritt schon Anfang Mai, sobald sich der Konjunkturausblick verbessere. Indes erwartet die große Mehrzahl der Analysten dies erst für das vierte Quartal.

Spekulation auf steigende Zinsen

Von der Fed wird allgemein erwartet, daß sie bei ihrem Kurs maßvoller Schritte bleibt und ihren Leitzins am Mittwoch von 2,25 auf 2,5 Prozent anhebt. Bis Freitag wurde an den Anleihemärkten befürchtet, daß die Fed in ihrem Kommuniqué vor erhöhten Inflationsrisiken warnen und eine raschere Straffung der Geldpolitik andeuten könnte. Die jüngsten Konjunkturdaten haben diese Besorgnisse ausgeräumt. Denn mit 1,6 Prozent lag die Kernrate der Inflation auf dem angestrebtem Niveau. Zudem ist die amerikanische Wirtschaft im vierten Quartal mit annualisiert 3,1 Prozent weniger stark gewachsen als erwartet, wobei die Inlandsnachfrage aber weiter kräftig war.

Für die Anleger an den Anleihemärkten waren diese Daten am Freitag ein Signal, ihre Spekulationen auf steigende Zinsen zurückzunehmen. Das hat die Rendite der zehnjährigen Staatsanleihe in Amerika um 8 Basispunkte auf 4,14 Prozent gedrückt, im Euro-Raum in gleicher Größenordnung auf 3,55 Prozent. Die Aktienmärkte haben sich in der vergangenen Woche seitwärts bewegt. Überwiegend positive Quartalsergebnisse stimulierten, ebenso die andauernde Serie großer Übernahmen und Fusionen in Amerika, die durch die niedrigen Zinsen angeschoben wird.

Gewinnmitnahmen drückten Aktienkurse

Vor allem der geplante Zusammenschluß der Konsumgüterkonzerne Procter & Gamble und Gillette belebte die Börsenphantasie. Erklärtes Ziel des künftigen Großkonzerns ist es, gegenüber den "übermächtigen" Einzelhändlern höhere Preismargen durchzusetzen. Das hören die Aktionäre der Fusionskandidaten gern, die der Einzelhändler allerdings nicht so gern. Mit Blick auf die Auswirkungen auf die Inflation wird auch die Fed diesen Machtkampf aufmerksam verfolgen.

Zum Wochenschluß drückten Gewinnmitnahmen die Aktienkurse. Vor den politischen Großereignissen - dem Ausgang der Wahlen im Irak und dem Opec-Treffen am gestrigen Sonntag, den Sitzungen von Fed und EZB am Mittwoch und Donnerstag und dem G-7-Gipfel am Freitag und Samstag - gingen viele Anleger zum Wochenschluß auf Nummer Sicher.


Text: Frankfurter Allgemeine Zeitung, 31.01.2005, Nr. 25 / Seite 24

[lapamita]

@tropezon

danke meine 10x,12x,15x stimmt.......!!!schoen das du das weisst und mir dabei recht gibst.
deine einschaetzung wenn anleihen oder kredite um 7,oder 8% notieren, dann waere das normal.ICH GEBE DIR RECHT !!
zz. ein aufschalg wegen fehlender alternativen auch richtig....
naja 2000 gabs auch keine alternative (meinten die leute)
an den neuen maerkten.

wir bleiben nicht in dieser marktphase, und immos plant man langfristig.
auf 3 jahre sehe ich 2 verschiedene alternativen
noch bin ich nicht schluessig, un dauch nicht die econ.
aber eins gibts
//chance auf starke deflation mit stagnierender oder fallender wirtschaft 30%
//chance auf stark anziehende inflation und zinsen 60%
//chance auf stabile zinsen , wertbestaendigkeit, und wachstum max.10%

wer jezt kauft und finanziert ( kurzfristige liborzinsen bei hoher privater verschuldung)
wird selbst wenn die preise noch weitere 2 jahre anziehen, am ende nichts mehr haben

wo anlegen, es gibt alternativen, aber keine guten, aber immer noch besser als eine schlechte immoanlage.

jetzt verklaufen, und fuer billiges geld mieten ( bei dem leerstand kann man billig mieten hauptsaechlich wer cash hat und 1 jahr voraus zahlt, da fallen die preiise wundersam , schon frueher!!)
das geld anlegen in kurzfristanleihen gekoppelt an den libor, zb bayer libor +1,25%,mittelfr. etwas aus $ anleihen, und wers spekulativ mag kauft in dresden fuer ein apfel und ein ei, eine immo vermietet sie, und mietet von dem geld in spanien!!
das risiko in guten lagen in ostdeutschland nach durchn. 65% rueckgang ist sehr sehr gering

[rioja94]

lapamita,

kauft in dresden fuer ein apfel und ein ei, eine immo vermietet sie, und mietet von dem geld in spanien!!

du wirst in dresden nicht die mietrendite erzielen, um dir davon in spanien eine wohnung mieten zu können.

8-10 oironen sind in vielen städten spaniens normal.

gruss

[tropezon]

Hallo Leute,

Mal was positives zum Thema, Heute bei Wanadoo.es gelesen.

Zinserhöhung belasten nicht spanische Familien:

http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

Immobilien steigen weniger als die Inflation: El banco suizo UBS considera `improbable` que la burbuja inmobiliaria vaya a explotar en España

Immobilienblase oder 1ste Entwarnung?

http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

Das Netto-Vermögen der spanischen Familien wächst um 2,8 %:

http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

Kleine Erklärung für diejenigen die kein spanisch verstehen:

Das Vermögen ist um 9,2 % gestiegen auf 1.290 Milliarden Euros. Abzüglich die Schulden, die bekanntlich auch gestiegen sind, bleibt eine Nett-Vermögen von 715 Milliarden Euros, und dieses Netto-V. ist 2,8 % höher als im vergangen Jahr.

Wohlgemerkt: ZU DIESEM VERMÖGEN KOMMEN ZUSÄTZLICH DIE IMMOBILIEN.

Aus diesem Bericht geht hervor, dass sich „das Mobile-Vermögen“ so erhöht hat, dass es mit dem“ Immobilien-Vermögen“ ( also etwas Höher als 1.300 Milliarden) fast ausgeglichen ist.

Die langfristige Verschuldung ( Hypotheken ) ist auf 480 Milliarden gewachsen.

Ich erlaube mir jetzt eine kleine Rechnung.

In Spanien ca. 16 Mio. Familien ,
Immo. Vermögen ca. 1.300 Milliarden ( oder mehr ),
Immo. Verschuldung ca. 480 Milliarden,
Bar- oder „mobiles Vermögen“ 1.290 Milliarden.

Ergibt pro spanische Familie:

Immo. Vermögen 81.250 euros – Schulden 30.000 euros = 37 % – Barvermögen 80.625 euros.

Soweit die Statistik.

Und noch ein interessanter Artikel über die: „Viviendas Protegidas“ für die Spanier:

http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…


Viel Spass beim lesen.

Tropezon

[tropezon]

Hallo lapamita,

wir bleiben nicht in dieser marktphase, und immos plant man langfristig.

Mit dieser Aussage hast Du recht, deswegen sehe nicht Deine Alternativen auf 3 Jahre, sondern auf 15/20 Jahre.

Deine “Chancen“

//chance auf starke deflation mit stagnierender oder fallender wirtschaft 30%
Das würde bedeuten: Wirtschaftlicher Chaos, stark fallende Börsen, Währungs- Unruhen und Angst. Somit Flucht ins Sicheren = Immobilien.

//chance auf stark anziehende inflation und zinsen 60%
Inflation war immer die treibende Kraft für Immobilien, denn das Geld wird immer weniger Wert aber die Immos. Um so mehr.( mehr Wert natürlich)

Aber mich interessiert mehr :

wo anlegen, es gibt alternativen, aber keine guten,

Richtig,
Mieten--- Nein, Rioja hat recht. Auch bei uns sind 8 bis 10 euros/m² und mehr üblich.

In Anleihen --- ja, aber bringt zu wenig. Auch Festgeld, flexibler aber nur 2 bis 2,25 % p.a. , zu wenig.

$ --- bei Gott, NEIN DANKE. Es gibt keine Regierung auf der Welt die so lügt und keine Wirtschaft die so betrügt wie die über dem Teich.

Meine Anfrage, wo und wie das Geld anlegen war Ernst gemeint.

Ich fliege Morgen für paar Tage nach Frankreich. Ich besitze dort noch ein Studio in den französischen Alpen, reines Skigebiet auf über 2000 M. Vor 4 Jahre wollte mein Nachbar es kaufen, aber wir konnten uns nicht über den Preis einigen. Jetzt wollen es meine Mieter kaufen ( sind gleichzeitig Freunde, was die Sache schwieriger macht )

In 5 Jahre sind die Immo-Preise in Frankreich um 87 % gestiegen, allein im letzten Jahr + 28 %. Dieses Jahr soll die Hausse sich abschwächen, nur noch 15 bis 18 %, so die Experten.
Was soll ich tun ???

Wenn ich zurück komme bin ich vielleicht schlauer.

Grüße aus dem immer noch kalten Süden

Tropezon

[rioja94]

hallo tropezon,

wie wärs mit festgeld? es gibt banken, die durchaus gute renditen bieten. bei diesen summen, sollte es sich lohnen und ist zudem sicher. man sollte darauf achten, das die anlage inflationsgeschützt ist!

eine andere alternative wäre gold (physisch oder zerti) und um überraschungen vorzubeugen ein paar aktien (blue chips) im verhältnis (meine meinung) 70/30.

eine gute lösung ist wohl eine kombination aus allen drei alternativen.

auch werthaltige aktien sind hier in gewissem masse inflationsgeschützt, da der wert der firmen in betriebs und produktionsmaterial, sowie immobilien steckt.

falls dir das alles nicht gefällt, kaufst du dir von deinem "Paston" hochwertige kunstgegenstände - die fallen NIE im wert!

grüsse
rio

[Azul Real]

Hallo Tropezon,

wie wäre es mit einem REIT-Zertifikat auf Immobilien.
Reit= Real Estate Investment Trust.

Bei Reit´s handelt es sich um Immobililengesellschaften, die unternehmerisch tätig sind und von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit sind. Der Fiskus greift hauptsächlich beim Anleger zu.
Reit´s gibt es noch nicht in Deutschland, jedoch in den USA, Frankreich, Belgien und den Niederlanden.

Die dt.Gesetzgebung arbeitet daran Reits zuzulassen, als mögliche Investmentalternative zu offenen und geschlossenen Immobilienfonds, die die Wirtschaft beleben und der Altervorsorge der Anleger dienen soll. Voraussichtlich ist 2006 mit einem entsprechendem Gesetz zu rechnen. Wesentliche Voraussetzung für die Steuerbegünstigung der Unternehmen ist jedoch, dass sie ihre Erträge zu einem sehr großen Teil an die Anleger ausschütten. Reits sind somit eine Mischform aus Immobilienfonds und börsennotierter Immoaktiengesellschaft. Vor allem in den USA ist diese Art des Immobilienaktienfonds sehr verbreitet.
Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds finden keine direkten Mittelzu- und Abflüsse statt und haben keinen Einfluss auf die Anlagepolitik. Werden zum Beipiel beim Fonds von einem Anleger Anteile verkauft, flöießen diese an den Fonds zurück. Beim Reit hingegen werden über die Börse automatisch neue Anleger gesucht, wenn Anteile verkauft werden.

Zur Zeit bietet die UBS AG 2 neue Reit-Zertifikate an.Dessen Basis sind zwei internationale Indizes auf Reits. Der GPR Global Top 50 (weltweit ohne US)und der GPR Continatal Europe (ohne UK), jeweils Total Return Indices.

UBS AG WKN: UB1CT1 ISIN CH0019839841 - open end - Europe
UBS AG WKN: UB1CT2 ISIN CH0019839858 - open end - Top 50


Also, das soll jetzt keine Werbung für UBS sein oder für Zertifikate.
Aber ich glaube, wenn in Deutschland Reit-Gesellschaften gesetzlich zugelassen werden, wird es in Deutschland erhebliche positive Signale in der Immobilienentwicklung und der Wirtschaft geben. Hoffnung ist alles.

Warten auf den 01.01.2006


Gruss Azul

[Blue Max]

@Spanien-Experten

Wieviel Steuern zahlt man in Spanien eigentlich auf Immobilien ?

Wieviel beim Kauf ?

Wieviel jährlich auf den esitz einer Immobilie ?

ZB bei einem Haus, dass beim Kauf 500.000 Euro kostet.

[tropezon]

Guten morgen allerseits,

Bin gleich auf dem Weg zum Flughafen, aber noch schnell, DANKE für Euere Anregungen. Komme nach meiner Rückkehr darauf zurück.

Für die Zahlen Interessierten:

http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

In dem unten stehenden Artikel ist ein interessanter Satz:

Nur 7 % der verschuldenden Familien haben eine Belastung die 40 % ihres Einkommen übersteigt.
Und im letzten Absatz heißt es:
Auch wenn die Belastung im 1sten Jahr ein Drittel des Einkommen ausmacht, reduziert sich die Belastung im 5ten Jahr auf 25 %, im 10ten Jahr auf 20 % und endet bei 10 % im letzten Jahr. Die Durchschnittliche Belastung in 25 Jahre ist 18 %.

http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

Blue Max

Hauskauf 500.000 euros heißt: Escritura Wert max. 250.000 euros.

-- Steuer = 7 %
-- jährliche Grundsteuer = IBI 0,75 % , variabel je nach Gemeinde

Grüße

Tropezon

[Blue Max]

#231

Das heisst beim Kauf werden 35.000 Euro an Steuern fällig und jedes jahr nochmal zusätzlich 3.750 Euro ?

[thomtrader]

#232:Nein, jeweils nur die Hälfte.

[rioja94]

hallo tropezon,

Auch wenn die Belastung im 1sten Jahr ein Drittel des Einkommen ausmacht, reduziert sich die Belastung im 5ten Jahr auf 25 %, im 10ten Jahr auf 20 % und endet bei 10 % im letzten Jahr. Die Durchschnittliche Belastung in 25 Jahre ist 18 %.

hört sich ja an, wie im schlaraffenland.


na, dann lass uns mal rechnen:

-wir brauchen das familiennettoeinkommen im schnitt
-wir brauchen die momentanen immopreise im schnitt

wer macht mal einen versuch?

[urseline]

# 232 ...

bin da anderer meinung mit der hälfte ...
habe im oktober gekauft und durfte volle 7 % bezahlen zu 100 % und nicht zur hälfte.
das andere betrifft wohl die suma, die ortsübliche steuer ( grundsteur ? ), dazu kann ich noch nix sagen

urseline

[tropezon]

Hallo Leute,

ich kann es nicht lassen. Musste kurz mal herein schauen bevor ich schlafen gehe.

In Frankreich, auf 2100 M. hoch, viel Schnee und Kalt, - 16°.

Blue Max

Ich war heute früh zu schnell und habe unvollständig geantwortet. Also noch mal:

In Spanien sind 2 Werte wichtig und maßgebend:

Der Escritura Wert und
Der Kataster Wert.

Wenn Du eine Immobilie kaufst, wird Dich der Notar belehren, dass der Mindestwert der in der Escritura stehen sollte, sich wie folgt ausrechnet: Katasterwert mal ein Koeffizient der je nach Gemeinde unterschiedlich ist, aber von der Suma vorgegeben, meistens zwischen 1,5 und 2. In Benidorm ist er 1,9 und soll noch in diesem Jahr angeblich auf 2,3 erhöht werden.

Man kann auch einen ( wesentlich ) niedrigeren Wert eintragen, wenn der Käufer damit einverstanden ist. Der ist nämlich der einzige Verantwortliche gegenüber dem Finanzamt/ Suma falls die Behörden nicht einverstanden sind. Nach 4 Jahre verfällt jeder Einspruch der Finanzbehörden.

Nota Bene:

der Käufer muss 5 % des Kaufpreises einbehalten ( meistens macht es der Notar ) und an das Finanzamt abführen als Vorauszahlung der Gewinnsteuer auf das Haus, die vom Verkäufer innerhalb 4 Monaten zu zahlen ist. ( falls es Steuerehrlich ist )
Der Verkäufer muss auch die Plusvalia bezahlen.

Beispiel:

Du kaufst eine Immobilie ( kein Neubau ) für 500.000 euros.
Der Katasterwert könnte um die 70.000 bis 90.000 euros liegen ( Erfahrungswert, wenn das Haus schon älter ist als 10 Jahre).

Der Notar wird Dir empfehlen den Kaufwert in der Escritura auf 150.000 bis 200.000 euros zu setzten.

Die Gebühren die den Kauf begleiten sind 7 % des Escritura Wertes , d. h. bei 150.000 = 10.500 euros.
Die jährliche Grundsteuer ( IBI ) wird von der Suma veranlagt und ist in der Regel zwischen 0,60 und 0,80 % des Katasterwertes , bei mir 0,75 %., d. h. in unserem Beispiel 70.000 x 0,75 % = 525 euros.

Also Klartext:
Beim Kauf 10.500 euros und jährlich 525 euros ( Katasterwert jährlich steigend um ca. die Inflation, 1 bis 3 % )

Urseline

Hallo Nachbarin,

Wenn Du im Oktober gekauft hast, dann muss in Deinen Unterlagen die letzte Quittung der Suma über die IBI 2004 sein. Auf diesem Beleg steht auch der Katasterwert und die Steuer Quote.

IBI ist eine Bringschuld und muss zwischen August und 1 Oktober bezahlt werden, sonst gibt es 20 % Zuschlag.

Weitere Fragen werde ich nach meiner Rückkehr beantworten.

Warme Grüße bei minus 16°

Tropezon

[lapamita]

@tropezon.
deine recherchen sind ja gut
3 fehler

inflation treibt immopreise FALSCH !! aufgrund hoher zinsen kann sie sich keiner leisten, ausser die zinsen sind superniedrig und die inflation hoeher wie zinsen ( aktuell in spanien ) dies ist eine ausnahmesituation, weil die spanier die zinsen nicht erhoehen koennen , und somit der blaes vorbeugen koennen.

deflation !! eine immo ist kein schutz vor deflation, deflationiert werden bubbles ob aktien oder immos

ich meinte nicht us $ sondern au $ ( austral $ oder NZ $)
wegen hoeherer zinsen und besserem staatshaushlat, sowie der naehe zu asien und den rohstoffen des kontinents, den us $ wuerde ich wie die pest meiden

IN SPANIEN HAFTET DER KAEUFER FUER ALLE SCHULDEN GG DEM FISKUS MAXIMAL 4 JAHRE
...DAS STIMMT , SOWEIT der fiskus zustellen kann, ist die adresse unkorrekt, gilt es als zugestellt, und die verjaehrung geht ueber 4 jahre.
die leidvolle erfahrung musste ich machen ( und auch zahlen ) der fiskus beanstandete meien kaufpreise von 1996 , ehrlich gezahlt hatte ich 5,9 mio pts und fuer die kleine 3,3 mio pts, in der nachforderung, setzte der fiskus 6,5 mio unjd 4,0 mio an ( in der offiziellen esc. war 4,0 und 2,6 angegeben ) ich musste mehr zahlen als der regu;laere kaufpreis , bis dato wusste ich nicht, das ich dafuer haftbar bin. die steuerforderung kam kurz nach meinem verkauf in 2002. meine steuerberater meinte, bezahlen sie es , es waere besser, denn sie wissen ja wie sie verkauft haben jetzt ( minderwert), ....und man solle schlafende hunde nicht wecken, ich haette ja guten reibach gemacht.
naja dann bin ich mal gespannt was fuer nachforderungen d er kaeufer von meinen 2 wohnungen bekommt...

gruss

[Azul Real]

# 236 tropezon

Die Gebühren die den Kauf begleiten sind 7 % des Escritura Wertes , d. h. bei 150.000 = 10.500 euros. Die jährliche Grundsteuer ( IBI ) wird von der Suma veranlagt und ist in der Regel zwischen 0,60 und 0,80 % des Katasterwertes , bei mir 0,75 %., d. h. in unserem Beispiel 70.000 x 0,75 % = 525 euros.
Also Klartext:
Beim Kauf 10.500 euros und jährlich 525 euros ( Katasterwert jährlich steigend um ca. die Inflation, 1 bis 3 % )

- und die von dir angesprochene 5%ige Gewinnsteuer, welche vom Notar für den Käufer(Kaufpreis) direkt abgeführt wird, käme ja rein rechnerisch noch hinzu,oder?

In diesen Fall 5% vom Escritura Wert oder tatsächlich von 5% vom Kaufpreis? 5% von 500.000 = 25.000,00 oder 5% von 150.000 = 7.500.

Oder bemisst sich die Gewinnsteuer auf die Differenz zwischen alten und neuen Ecrituraeintrag?

Meines Erachtens und wie teilweise auch von lapamita angerissen, scheint es doch zweckmässig zu sein in die Escritura die tatsächlichen Kaufpreise eintragen zu lassen. Egal was jetzt der Notar empfiehlt, um in der Zukunft Nachbesteuerungen zu vermeiden oder Nachteile zu ungunsten des Käufers bzw. Verkäufers zu minimieren. Oder sehe ich das falsch?

Wie hoch sind in der Regel die Notargebühren?

Über eine Antwort würde ich mich freuen.

Gruss Azul

[Azul Real]

Ich korregiere anteilig das vorher gesagte in #237
Denn, ich habe ich mich verlesen in #236, der Käufer tritt ja mit den 5 Prozent des Preises ja nur die Zahlung für den Verkäufer über den Notar an das Finanzamt ab.

- und die von dir angesprochene 5%ige Gewinnsteuer, welche vom Notar für den Käufer(Kaufpreis) direkt abgeführt wird, käme ja rein rechnerisch noch hinzu,oder? Quatsch


Die eigentliche Frage bleibt bestehen

In diesen Fall Abtretung 5% vom Escritura Wert oder tatsächlich von 5% vom Kaufpreis? 5% von 500.000 = 25.000,00 oder 5% von 150.000 = 7.500.
Oder bemisst sich die Gewinnsteuer auf die Differenz zwischen alten und neuen Ecrituraeintrag? --und wie hoch ist prozentual die Gewinnsteuer?

Gruss Azul

[Azul Real]

Doch wehe, es steigen die Zinsen
[Von ftd.de, 17:52, 05.02.05]

Bei der Straffung seiner Geldpolitik hat US-Notenbankpräsident Alan Greenspan wiederholt auf die Gefahr verwiesen, die von einer Spekulationsblase am US-Immobilienmarkt droht. In einigen Ländern Europas sind die Eigenheimpreise ähnlich heiß gelaufen wie jenseits des Atlantiks.In Großbritannien und Irland stiegen die Hauspreise seit 1998 um mehr als 130 Prozent, in Spanien um 125 Prozent, in Frankreich um 88 Prozent . Die in London ansässige Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), weltweit eine der renommiertesten Immobilienorganisationen, bleibt für das Alte Europa vorerst dennoch optimistisch gestimm t.
In ihrer aktuellen Studie zum europäischen Eigenheimmarkt rechnen die Experten von RICS für Frankreich, Großbritannien, Irland und Spanien zunächst noch mit weiteren Preissteigerungen. Etwas weniger dynamisch werden Belgien, Italien und Schweden eingeschätzt. Für Griechenland, Österreich und die Schweiz sieht RICS Wertzuwächse von maximal zwei Prozent.

Deutschland entgegen dem Wachstumstrend

Für Deutschland fällt das Urteil der Experten hingegen negativ aus. Sascha Hettrich, Vorstandsmitglied RICS Deutschland: " Die Bundesrepublik bewegt sich als einziges großes Land derzeit noch leicht gegen den Wachstumstrend." Als Ursachen führt Hettrich die schwierige Konjunkturlage und Überkapazitäten an, die in den 90er Jahren aufgebaut wurden.
Völlig ignorieren wollen die Experten von RICS die Gefahr von Spekulationsblasen in anderen Ländern allerdings nicht. Dauerhaft werden die Märkte in Europa nicht wachsen, gibt RICS-Chef-Ökonom Milan Khatri zu bedenken. " Die Entwicklung hängt stark von der Zinshöhe ab." Ähnlich äußert sich der Pariser Wirtschaftsprofessor Michel Mouillart. Der Boom des französischen Eigenheimmarktes sei eng an den Zinsabschwung gekoppelt. Seit 1995 sind die Hypothekenzinsen von 8,70 auf 4,25 Prozent gefallen. Mouillart: " Das hat die Kaufkraft gesteigert und die Immobiliennachfrage angeheizt."

Schreckensszenario

Drehen die Zinsen, dürfte es damit vorbei sein.

In Großbritannien brachen die Eingenheimpreise im Oktober bereits kurzfristig ein, nachdem die Zentralbank den Leitzins auf 4,75 Prozent angehoben hatte. Das Schreckensszenario: Notverkäufe. Können Grundeigentümer die gestiegenen Hypothekenzinsen nicht mehr bedienen, müssen sie sich von ihren Immobilien trennen - just dann, wenn wegen der höheren Kreditkosten die Nachfrage zurückgeht.
Ungeschoren bliebe davon auch Exportweltmeister Deutschland nicht: Mehr als 50 Prozent der hier zu Lande produzierten Waren werden nach Angaben des Statistischen Bundesamtes in Länder verkauft, in denen es Anzeichen für eine Immobilienblase gibt.

[Blue Max]

siehe #18

"...Imobilien Finanzierungen werden mittlerweiler mit 120% des Wertes gemacht. mehr sag ich da nicht zu.
..."

[rioja94]

ftd.de, Sa, 5.2.2005, 12:00
Doch wehe, es steigen die Zinsen
Von Richard Haimann

Bei der Straffung seiner Geldpolitik hat US-Notenbankpräsident Alan Greenspan wiederholt auf die Gefahr verwiesen, die von einer Spekulationsblase am US-Immobilienmarkt droht. In einigen Ländern Europas sind die Eigenheimpreise ähnlich heiß gelaufen wie jenseits des Atlantiks.


In Großbritannien und Irland stiegen die Hauspreise seit 1998 um mehr als 130 Prozent, in Spanien um 125 Prozent, in Frankreich um 88 Prozent. Die in London ansässige Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), weltweit eine der renommiertesten Immobilienorganisationen, bleibt für das Alte Europa vorerst dennoch optimistisch gestimmt.

In ihrer aktuellen Studie zum europäischen Eigenheimmarkt rechnen die Experten von RICS für Frankreich, Großbritannien, Irland und Spanien zunächst noch mit weiteren Preissteigerungen. Etwas weniger dynamisch werden Belgien, Italien und Schweden eingeschätzt. Für Griechenland, Österreich und die Schweiz sieht RICS Wertzuwächse von maximal zwei Prozent.



Deutschland entgegen dem Wachstumstrend


Für Deutschland fällt das Urteil der Experten hingegen negativ aus. Sascha Hettrich, Vorstandsmitglied RICS Deutschland: "Die Bundesrepublik bewegt sich als einziges großes Land derzeit noch leicht gegen den Wachstumstrend." Als Ursachen führt Hettrich die schwierige Konjunkturlage und Überkapazitäten an, die in den 90er Jahren aufgebaut wurden.


Völlig ignorieren wollen die Experten von RICS die Gefahr von Spekulationsblasen in anderen Ländern allerdings nicht. Dauerhaft werden die Märkte in Europa nicht wachsen, gibt RICS-Chef-Ökonom Milan Khatri zu bedenken. "Die Entwicklung hängt stark von der Zinshöhe ab." Ähnlich äußert sich der Pariser Wirtschaftsprofessor Michel Mouillart. Der Boom des französischen Eigenheimmarktes sei eng an den Zinsabschwung gekoppelt. Seit 1995 sind die Hypothekenzinsen von 8,70 auf 4,25 Prozent gefallen. Mouillart: "Das hat die Kaufkraft gesteigert und die Immobiliennachfrage angeheizt."



Schreckensszenario


Drehen die Zinsen, dürfte es damit vorbei sein. In Großbritannien brachen die Eingenheimpreise im Oktober bereits kurzfristig ein, nachdem die Zentralbank den Leitzins auf 4,75 Prozent angehoben hatte. Das Schreckensszenario: Notverkäufe. Können Grundeigentümer die gestiegenen Hypothekenzinsen nicht mehr bedienen, müssen sie sich von ihren Immobilien trennen - just dann, wenn wegen der höheren Kreditkosten die Nachfrage zurückgeht.


Ungeschoren bliebe davon auch Exportweltmeister Deutschland nicht: Mehr als 50 Prozent der hier zu Lande produzierten Waren werden nach Angaben des Statistischen Bundesamtes in Länder verkauft, in denen es Anzeichen für eine Immobilienblase gibt.





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[rioja94]

oh, doppelposting

sorry!

[Azul Real]

Moin Rioja

[tropezon]

Hallo Leute,

Frankreich Trip beendet. Ich sehe Ihr habt die Internationalen Immobilienpreis Steigerungen hereingesetzt und die französische Zahl deckt sich mit meiner bis auf 1 Prozent.

Azul,

Die „ Retencion“ von 5 % bezieht sich auf den Escritura Wert, in unserem Fall also 7.500 euros.

Die Gewinnsteuer errechnet sich auf die Differenz der beiden Escritura Werte (– Ein- + alle nachträgliche und belegbare Investitionen versus Verkauf ) Für Ausländer ohne Residencia ist der Satz 35 %. Doch die meistens kommen mit der 5 prozentige Retencion wesentlich besser davon und reichen anschließend keine Steuererklärung ein.
Ein Resident, auch Ausländer, wird den Gewinn mit seinem Einkommen versteuern. Je nach Einkommen liegt dann der Steuersatz zwischen 10 und 50 %.

Es ist auch leicht zu verstehen an meinem Beispiel. Zwischen dem Escritura-Wert meines Besitzes und dem heutigen Marktwert liegen 3000 % oder anders gesagt das 30 Fache.

Nicht zu denken wenn ich das versteuern müsste.

Meines Erachtens und wie teilweise auch von lapamita angerissen, scheint es doch zweckmässig zu sein in die Escritura die tatsächlichen Kaufpreise eintragen zu lassen.

Lieber Azul, gratuliere... Du wärst der ERSTE und das sollte gefeiert werden...
Aber meine Devise ist immer: jeder wird Selig à sa facon.

Wie hoch sind in der Regel die Notargebühren?
Abhängig von Gemeinden und Notar, bei größeren Objekten lohnt sich eine Verhandlung, im Schnitt sollte man schon mit 1.000 bis 2.000 euros rechnen.

Lapamita,

Du schreibst mir 3 Fehler zu. Ich werde mich nicht darüber streiten, denn jeder hat seine eigene freie Meinung.

Vergiss mal das Wort Blase oder Bubble, wird sind ganz einfach in einem steigenden Immobilien Markt.

inflation treibt immopreise FALSCH !! Gut, dann erkläre mir doch Bitte warum Immobilien – wie auch viele andere Güter – immer teuerer werden. Auch auf Jahrzehnten hinaus. Wonach richtet sich, nach Deiner Meinung, die Steigerung?? Bin neugierig.

deflation !! eine immo ist kein schutz vor deflation,
Na, entschuldige mal. Ich werde doch nicht die Situationen auflisten müssen. Auch zurück gehend bis in die 30er Jahre des letzten Jahrhundert, die auch sicherlich den „ Jüngeren“ noch bekannt ist.

DAS STIMMT , SOWEIT der fiskus zustellen kann, ist die adresse unkorrekt, gilt es als zugestellt,
Eben, und somit sind die 4 Jahre von Seiten des Fiskus eingehalten.

der fiskus beanstandete meien kaufpreise von 1996

Die 4 Jahre war abgelaufen. Das ganze war verjährt und Du hättest nicht zahlen müssen. Hast den falschen Steuerberater. Bitte wechseln

Rioja,

na, dann lass uns mal rechnen:

Mache mir demnächst Gedanken.

Grüße

Tropezon

[Azul Real]

Hallo Tropezon

vielen Dank für Deine Info.

Der Gedankengang doch die realen Werte in die Escritura eintragen zu lassen, war schon ernst gemeint.
Insbesondere mit dem Hinweis, dass nach kurzfristigen Wiederverkauf (3-5 Jahre) einer Immobilie und unter der Annahme das diese einer überdurchschnittlichen Wertsteigerung unterlag, ansonsten ein hausgemachter Nachteil entsteht, bei zuvor niedrig angesetzen Ecriturawerten.
Dies hätte bei der künftigen Gewinnbesteuerung den Effekt, dass ich im Verhältnis wesentlich höher besteuert werde aufgrund der vorherigen Unterverbriefung.

Genau das ist wohl lapamita passiert, wenn ich seine Erläuterungen unter #237 richtig verstanden habe, da das Finanzamt die ursprünglichen Kaufpreise in der Escritura beanstandet hat.

Oder ich finde wieder einen Notar der erneut erheblich unterverbrieft, ist ja auch im Intersse des Käufers dann bräuchte dieser auch nicht so viel Grunderwerbsteuer bezahlen


Der Notar wird Dir empfehlen den Kaufwert in der Escritura auf 150.000 bis 200.000 euros zu setzten.

Macht sich der Notar nicht strafbar bei solchen Aktionen, immerhin beinflusst dieser durch solche Empfehlungen erheblich das mögliche Steueraufkommen der Gemeinden bzw. des Staates?

[Azul Real]

Hallo Tropezon

noch eine Frage

Es ist auch leicht zu verstehen an meinem Beispiel. Zwischen dem Escritura-Wert meines Besitzes und dem heutigen Marktwert liegen 3000 % oder anders gesagt das 30 Fache.

gibt es Spanien nicht eine Steuerbefreiung bezugnehmend auf die Spekulation. In Duetschland sind nach 10 Jahren zum Beispiel die Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie steuerfrei, sofern nicht mehr als 3 Immobilien in diesem Zeitraum veräussert worden sind. Ansonsten gilt hierfür der gewerbemäßige Handel mit Immobilien.

[tropezon]

Hallo Azul,

Wenn der Escritura Wert niedriger ist, bis du alle mal Gewinner, auch wenn Du beim Verkauf eine höhere Gewinnspanne hast, denn:

Beim Kauf bezahlst Du 7 % Steuer
Beim Verkauf nur 5 % Steuer ( falls Du es bei der Pauschale - Retencion fiscal - lässt )

Oder ich finde wieder einen Notar der erneut erheblich unterverbrieft,
Macht sich der Notar nicht strafbar bei solchen Aktionen,

Dem Notar ist es egal was für eine Kaufsumme in der Escritura eingetragen wird. Nur wenn die Unterbriefung zu extrem ist, wird er Dich, wie schon erklärt, auf die Gemeinden Mindestbeträge aufmerksam machen.

gibt es Spanien nicht eine Steuerbefreiung bezugnehmend auf die Spekulation.

Sehr schwieriges Thema, und sehr verwirrend, mit komplexen Formeln.
Allein in den letzten 12 Jahre wurden 3 gravierende Änderungen eingeführt und selbst ich blicke nicht mehr ganz durch. Grob erklärt:

--Die zur Zeit gültige Regelung sagt, dass alle Objekte die 1996 schon 10 Jahre im Besitz des Eigentümers waren, Gewinnsteuer frei sind. Immos, zwischen 1986 und 1996 gekauft sind prozentual teilweise befreit . Auch hier gibt es eine komische Formel, es werden 2 Jahre abgezogen, aber frag mich nicht warum. Für mich wäre somit der Gewinn zwischen 30 und 40 % zu reduzieren.
Immobilien nach 1996 sind voll zu versteuern.

-Die vorher gültig Abschreibungs-Regelung war gerechter und auch für mich interessanter. Sie lehnte sich an das französische Abschreibungs- Gesetz an, d.h. eine Immobilie wird in den ersten 2 Jahre nicht abgeschrieben, die nächsten 18 Jahre mit 5,6 % p.a.
-Somit ist sie nach 20 Jahre Gewinnsteuer frei.

Spanien ist seit ihrem Eintritt in die E.U. auf der Suche nach interessanten Steuermodelle, in allen Gebieten. Somit hoffe ich, dass eine nächste Änderung uns bald wieder ins Haus steht, zum positiven für Immobilien Besitzer. So ähnlich wie beim Erbrecht ( Steuerlich ), wo sich seit kurzem günstige Varianten anbieten.

Lassen wir es auf uns zukommen.

Grüße

Tropezon

[Azul Real]

Hallo Tropezon

schon klar mit den Steuersätzen, auf die Argumentation habe ich eigentlich gewartet. Aber wahrscheinlich unterliege ich mehr einem gewissen Ehrlichkeitsstreben.

Noch mal zur Unterverbriefung.

Dem Notar ist es egal was für eine Kaufsumme in der Escritura eingetragen wird.
Nur wenn die Unterbriefung zu extrem ist, wird er Dich, wie schon erklärt, auf die Gemeinden Mindestbeträge aufmerksam machen .

Der Notar mach m/dich auf Gemeindemindestbeträge für den Kaufpreis der Immobilie aufmerksam. Habe ich das richtig verstanden?
Meinst Du jetzt den Ansatz für den Katasterwert oder den Ansatz für den evtl unterverbrieften Kaufpreis (Escriturawert).

Das heisst in der Escritura stehen sowohl der Katasterwert (abgeleiteter Verkehrswert) als auch der Escriturawert (ungleich Kaufwert -preis in Deinem Beispiel 150.000€).

Wie und wo wird sodann der eigentliche Kaufpreis festgehalten, wenn nicht im Kaufvertrag und wenn ich entsprechend unterverbriefe. Sondervereinbarugn zwischen Käufer und Verkäufer? Sind ja keine kleinen Summen

Da heisst, ich wickle den Deltabetrag zu Deinem #236# Beispiel von 350.000€ (KP tatsächlich 500 T€ - KP in der Escritura 150.T€ = 350 T€ Delta) schwarz ab (böses Wort) mit dem Verkäufer?

[rioja94]

azul real,

böses wort ?

das ist leider die absolute regel. an für sich schon eine frechheit- wird aber öffentlich akzeptiert.

genauso, wie man dich im hotel fragt wenn du am abreisetag zahlst;

"mit oder ohne mehrwertsteuer" (in D undenkbar)

der span. staat hat einfach nicht das kontrollnetz um hier einzugreifen. wenn dann noch professionell gearbeitet wird - eine krähe hackt der anderen kein auge aus - bereichert sich jeder an jedem. ein grund, warum in spanien unsummen an schwarzgeld unterwegs sind.

ein teil wurde mit dem börsencrash 2000 verbrannt - mehr wird folgen, wenn die zinsen steigen.

gerade in der immobranche wird gelogen und betrogen, was das zeug hält - traurig aber wahr.

rio

[kickaha]

@245 Tropezon:

Hallo, hab schon lange nicht mehr geschrieben. Wie hoch ist denn der buchhalterische Gewinn Deiner Liegenschaft, wenn Du den tatsächlichen Preis ansetzt (ich hab leider nicht alle Postings gelesen)? 3000 Prozent liest sich immer so toll. Bei 500 zu 150 sind es "nur noch" 200 Prozent tatsächlicher Wertzuwachs und der war ja "landesüblich".

Zu dem Thema Preisbildung bei Immonbilien: Eigentlich bestimmen Angebot und Nachfrage den Preis. Das heist für mich: mehr Kinder/Menschen, viel Wohnungsbedarf (steigend), weniger Kinder/Menschen weniger Wohnungsbedarf. Der Preisanstieg der letzten Jahren bassiert auf der künstlichen Geldvermehrung durch unsere Banken (viel zu billige Kredite). Der Ansteig der Preise ist eine "vorweggenommene" Inflation. Wenn die tatsächliche Inflation dann durch steigende Zinsen auftritt, dann wird es für viele Liegenschaften zu fallenden Preisen kommen. Viele werden Ihr Eigentum verlieren. Das Thema Überalterung spielt hier ebenfall eine große Rolle.

Die Rettung besteht dann (wie anderswo dargestellt) wieder in der künstlichen Wohnraumverknappung durch Abriss (siehe Ruhrgebiet).

Alle die so "schlau" waren und mit den niedrigen Zinsen (und am besten noch mit einer niedrigen Anfangstilgung) eine Liegenschaft finanzieren konnten, haben wahrscheinlich spätestens bei Ablauf der Zinsfestschreibung wenn die Zinsen dann 2-3-4 Prozent höher liegen (wenn auch erst in 10 Jahren) den Schwarzen Peter gezogen. Die europäischen Notenbanken sprechen mittlerweile von einer Rentenblase!!!

Die demografischen Entwicklung ist vorhanden und der Exitus wird durch das billige Geld nur verlängert.

Erfahrungsgemäß ist es so, immer dann wenn der Umstand künstlich verlängert wird, der Anpassungsprozess umso schmerzhafter verlaufen wird.

Deflation wirkt sich der fallende Immobilienpreise aus (siehe Japan/Argentinien).

Und der Wertzuwachs von Wohnimmobilien in Deutschland von 1896 bis 1996 lag nach einer Studien (ich hab sie leider irgendwann weggeworfen :heul: des StatistischenBundesamtes bei 1,2% p.a. (und damit deutlich unter der Inflationsrate).

Auch wenn Du bisher immer Glück mit Deinen Liegenschaften hattest, muß das nicht heissen, dass es bei den anderen genauso verlaufen wird. Du hast einen guten Absprung geschafft, als Du Dich hier abgesetzt hast und einen guten Zeitpunkt getroffen, Dich in Spanien nieder zu lassen.

@ Azul

wenn sich die Marktpreise bereinigen werden (ist meiner Meinung nach nur noch eine Frage der Zeit), dann werden viele der Schwarzgeldkäufer (schon wieder das böse Wort ) feststellen, dass auch das Schwarzgeld fort ist. Es stellt sich dann die Frage ob es besser ist mit dem spanischen Immobiliendealer die Kohle zu verzocken, oder als Steuerzahler an den deutschen Fiskus. Im einen Fall hat einer was davon im anderen alle Daheimgebliebenen.

Viele Grüße

Kickaha

[rioja94]

[lapamita]

@tropezon
immos schuezen vor inflation nicht... sit so schon richtig auf wenige jahre, nicht jahrzehnte
//wenn jetzt die inflation anzieht, und damit die zinsen,bei der extremst hohen verschuldung, willst du mir doch jetzt nicht erzaehlen, das dann die immopreise weiter steigen oder stabil bleiben.
SIE FALLEN !!
die immos steigen , in dieser niedrigzinsphase, wegen anlagealternativen,obwohl zz kaum inflation.
ich habe aber noch nicht gesehen , das m beginn einer inflation und in einem steigenden zinsumfeld, die immos teurer werden.
// aber eins noch niemals war die verschuldung hoeher, noch niemals auch via der einkommen, dei egschichte wird eines tages neu geschrieben.............

ja,ja, wir in den entwickelten laendern sind dazu verdammt, zu wachsen und reicher zu werden....
denn wenn unsere werte nicht steigen, unternehmnsgewinne oder immos oder oder.... dann bricht die konjunktur ein, in der folge die boersen, und die immos... und wenns zu weit runter geht , zb in D dax unter 2000 und immos 30% mehr an wert verlieren , ist das desaster da..........
.... allianz und co sind pleite
....die renten nicht mehr gedeckt
....und es geht weiter und zieht immer fettere kreise
WIR SIND VERDAMMT DAZU ALLES ZU INFLATIONIEREN!!
nur wie lang das geht bis es bum macht, naja.... die zeit wird es zeigen.
DIE BILANZEN DER DEUITSCHEN UNTERNEHMEN ZB. HABEN DIE NIEDRIGSTEN EIGENKAPITALQUOTEN SEIT DEN 50ER JAHREN
.( die neuen immokaeufer haben auch fast kein EK investiert , oder immer weniger )(
und warum ist das so???
weil alles waechst und waechst auf pump bis zum knall, aber es gibt auch kein anderen weg......oder besser gesagt nur schlechtere wege.
DIE FRAGE IST NUR WANN ES BUM MACHT, bum bei immos in spanien bald, bum fuer die inflationierung aller preise von aktien ueber immos, das kann 1,10,oder nie passieren.
JE NACH DEM OB DIE LEUTE IN PAPPIER VERTRAUEN , UND SCHULDEN WEITER AUF PAPPIER AUSGEWEITET WERDEN KOENNEN, WIR WISSEN JA ALLE DAS DIE SCHULDEN DER REGIERUNGEN NIEMALS GETILGT WERDEN, ES IST NUR PAPPIER, UND PAPPIER IST GEDULDIG...........

WACHSEN AUF GEDEIH UND VERDERB, ich glaub di deutsche bank macht es gerade vor, und sie haben keine andere moeglichkeit, als wachsen, wachsen und gewinne machen
nur wie lange noch

gruss

ps
in thailand ist auch der immoboom ausgebrochen, die bauunternhemn arbeiten mit nett margen von durchn 35% (grgr vs europa 5% ), dabei ist der letzte crash mit 60% wertverlust gerade einmal 7 jahre vorbei

aber niemand vergisst schneller als die anleger...

[rioja94]

Spekulationsblasen gefährden Wirtschaft

EZB-Präsident Jean-Claude Trichet (Foto:dpa)
Rund um den Globus erreichen die Preise von Anleihen, Immobilien und Rohstoffen immer neue Rekorde. Jetzt nimmt bei Notenbankern die Sorge zu, dass dahinter eine gefährliche Blase steckt, die bald zu platzen droht. Bei Zentralbankern und Ökonomen wächst die Sorge, dass spekulative Übertreibungen an den Finanzmärkten einen Konjunkturabsturz auslösen. "Viele Märkte sind überbewertet", sagte Jörg Krämer, Chefvolkswirtschaft der HypoVereinsbank.


Trichet : Risiken nicht angemessen eingepreist
Die US-Notenbank Federal Reserve hatte kürzlich vor "exzessiver Risikobereitschaft" der Investoren gewarnt. Jean-Claude Trichet, Präsident der Europäischen Zentralbank (EZB), sagte letzte Woche, es gebe innerhalb des Klubs der zehn großen Notenbanken (G10) ein "Gefühl, dass wir in einigen Fällen beobachten, dass einige Risiken nicht angemessen eingepreist werden". Er sprach von "nicht durchhaltbaren" Preissteigerungen an den Immobilienmärkten. Die Bundesbank warnte, dass die Kapitalmarktzinsen "auffällig niedrig" seien.

Schnellere Zinsanhebung droht

Damit erreicht die Debatte über die Gefahr spekulativer Blasen eine neue Dimension. Einzelne Experten warnen zwar bereits seit einiger Zeit vor Übertreibungen. Geldpolitiker hatten sich jedoch bislang zurückgehalten. Verstärken sich die Bedenken, hätte dies gravierende wirtschaftspolitische Auswirkungen, da sich die Notenbanken dazu gezwungen sehen könnten, die Zinsen schneller anzuheben.


Immer größerer Wertzuwachs

Hintergrund ist der starke Wertzuwachs bei Anlagen wie Anleihen, Immobilien oder Rohstoffen. So setzen Investoren trotz des weltweit robusten Wirtschaftswachstums auf Staatspapiere. Die Kurse stiegen, die Renditen fielen. Die Kurse zehnjähriger Bundesanleihen kletterten am Mittwoch auf ein Rekordhoch. Auch ist der Renditeaufschlag stark gesunken, den Investoren für riskante festverzinsliche Papiere wie die Bonds von Schwellenländern oder Firmen fordern. Laut einer Analyse der Dresdner Bank stiegen zudem die Hauspreise allein zwischen 2001 und 2003 in Großbritannien um 59 Prozent, in Spanien um 52 Prozent und in den USA um 25 Prozent .


Überbewertete Immobilienpreise

Befürchtet wird nun, dass der Preisauftrieb stärker werden könnte, als es die Entwicklung von volkswirtschaftlichen Größen wie Wirtschaftswachstum, Inflation oder Zins nahe legt. Dies berge die Gefahr, dass es zu Verwerfungen kommt, die die Wirtschaft in die Krise stürzen, wenn die Blase platzt, sagte Krämer. Wie die Dresdner Bank schätzt, sind etwa die Immobilienpreise in Großbritannien um 16 Prozent überbewertet, weil die Einkommen der Bürger nicht mehr mit den Hauspreisen Schritt halten. Die Kurse von US-Staatsanleihen hätten sich "bisher nur wenig den langfristigen Wachstums- und Inflationserwartungen angenähert", schreibt die
Bundesbank.

http://onwirtschaft.t-online.de/c/34/16/80/3416808.html

P.S.: tolles umfeld für steigende preise -gelle

[kickaha]

Das ist genau der richtige Zeitpunkt um mit dem Bausparen
anzufangen.

Ich antyzyklisch kaufen, gelle.

Gruß Kickaha

[kickaha]

heute kommen zwei Meldungen aus den USA:

1. Die Zahl der Wohnbaubeginne steigt überraschend.
2. Die Zahl der Hypothekenanträge geht zurück.
a. Die Zahl der Refinanzierungskredite steigt um 4,1%
b. die Zahl der echten Neuabschlüsse fällt um 4,8%.

Jetzt stellt sich die Frage:

1. Fällt die Zahl der Neukredite weil nicht genug Immobiien zum Kauf vorhanden sind und deshhalb zieht auch die Zahl der Neuanträge für Bauvorhaben an (das wäre dann das positive Szenario) oder

2. nähert sich die Blase dem Platzen, weilbei bereits rückläufiger Hypothekenanträge eine weiter steigende Anzahl von Liegenschaften gebaut wird (Überkapazität).

Aufgrund der demographischen Entwicklung halte ich das 2. Szenario für wahrscheinlicher.

Gruß Kickaha

auch wenn`s mit Spanischen Immobilien nicht direkt etwas zu tun hat.

[Blue Max]

#256

Bei den Amis ist die Demographie aber noch in Ordnung !

[rioja94]

kickaha,

sehr aufschlussreicher artikel von der HP:

Von der Aktien- zur Schuldenblase
Leser des Artikels: 1353

Eine etwas müde Veranstaltung war das gestern an den US-Börsen. Die Indices zuckten allesamt von wichtigen statischen Chartmarken zurück. Während der SOXX nach starken Tagen eine schwächere Vorstellung gab, scheinen Transport- und Housing-Index neue Kraft zu sammeln. Das Volumen war solide, die Marktbreite war gut, die Akteure scheinen sich dabei auf immer weniger Titel zu konzentrieren.

Die hereinkommenden Makrodaten fielen mäßig aus, aber immerhin noch besser als erwartet. So gingen die Einzelhandelsumsätze in den USA im Januar zwar um 0,3 Prozent zuück, man hatte jedoch minus 0,4 Prozent prognostiziert. Belastungsfaktor waren die Autos, deren Umsatz um 3,3 Prozent zurückfiel. Die herausgerechnet stiegen die Umsätze um 0,6 Prozent und das lag über dem Zuwachs von 0,5 Prozent, mit dem man gerechnet hatte.

Der New York State Manufacturing Index für Februar fiel auf 19,2, im Januar hatte er bei 20,1 gelegen. Volkswirte hatten einen wert von 18,9 erwartet. Dem Index schreibt man zusammen mit dem Philly-Fed-Index Omen-Funktion für die Entwicklung des landesweiten Einkaufsmanager-Index zu.

Die Nettokapitalzuflüsse in die USA lagen für Dezember bei 61,3 Mrd. Dollar nach 89,3 Mrd. Dollar im Vormonat. Für das Gesamtjahr 2004 lagen die Zuflüsse bei 821,8 Mrd. Dollar verglichen mit 683,6 Mrd. im Jahr 2003. Eine stolze Entwicklung – das Ausland „spart“ fleißig für Amerika.

Fast schon überflüssig zu erwähnen - die neuen Zahlen von Investors Intelligence: Die Bullenquote ist auf 54,6 Prozent angewachsen, die Bären kommen auf 23,1 Prozent. Die Differenz von 31,5 Prozent spricht im historischen Vergleich nicht dafür, dass es sich auszahlt, jetzt noch massiv in die Märkte einzusteigen.

ab hier wirds interessant

Heute und morgen wird Greenspan vor beiden amerikanischen Regierungshäusern zur Lage von Wirtschaft und Finanzen sprechen. Der Fed-Chef Greenspan hatte sich im Kontext der G7-Tagung am 5. Februar in London recht differenziert zu einigen grundsätzlichen Problemkreisen geäußert, was dem Dollar kurzfristig Stärke einhauchte. Da anzunehmen ist, dass er sich jetzt ähnlichen Themen widmen wird, dürfte interessant sein, was Stephen Roach, Perma-Bär bei Morgan Stanley, zu dieser Rede zu sagen hat.

Roach beginnt seine Stellungnahme mit der Feststellung, dass Greenspan seines Wissens nach in London zum ersten Mal die Verbindung hergestellt hat zwischen Schulden-induziertem Konsum in den USA, zurückgehender persönlicher Sparquote und dem gegenwärtigen Leistungsbilanzdefizit.

Roach greift die gewohnt verklausulierten Vokabeln des Fed-Chefs auf und übersetzt sie in Klartext: Der in den frühen 1980ern einsetzende Verfall der US-Zinsen habe die Steigerung bei den Häuserpreisen unterstützt. Hinzu sei die so nicht erwartete Umschlagshäufigkeit im Häusermarkt gekommen. Das alles habe die schnelle Teuerung hier hervorgerufen und dafür gesorgt, dass die Konsumenten per stetig steigender Hypotheken-Verschuldung heute auf einem Niveau konsumierten, das aus dem zwischen 1975 und 2000 etablierten „Normal“ nach oben ausgebrochen ist. Lag der Anteil des Konsums nämlich bisher bei 67 Prozent des BIP, so stieg er im Frühjahr 2003 auf über 71 Prozent und lag auch im Schlussquartal 2004 nur wenig darunter.

Für Roach ist die aktuelle Situation nur die logische Folge der Aktienblase der späten 1990er Jahre. Zunächst habe Greenspan zwar damals vor irrationalen Übertreibungen gewarnt, aber bei dieser einmaligen Bemerkung im Dezember 1996 sei es dann auch geblieben. Fortan habe die Fed in den Chor jener eingestimmt, die höhere Wachstumsraten des BIP als normal rechtfertigten mit dem sich beschleunigenden Produktivitätszuwachs. Damit habe Cheerleader Greenspan grünes Licht für NASDAQ-Stände von 5000 gegeben.

Dem Platzen der Aktien-Blase im Jahre 2000 folgte eine aggressive Zinssenkungspolitik - genau das, was die Fed aus dem Studium des Japan-Desasters der frühen 1990er gelernt zu haben glaubte. Und förderte damit eine neue Blase - die Schuldenblase Der Rückgang der persönlichen Einkommens-basierten Sparquote von über sechs auf unter ein Prozent hat in Verbindung mit ausufernden Staatsschulden zur Schrumpfung des nationalen Sparens geführt, was wiederum steigende Außendefizite unausweichlich werden ließ.

Nach Greenspans Londoner Worten können wir uns aber trotz der durch eine solche Finanzpolitik hervorgerufenen ökonomischen Verwerfungen in der Welt entspannt zurücklehnen. Die Marktkräfte würden es richten, zitiert Roach den Meister des Geldes. Insbesondere, so gibt sich Greenspan überzeugt, würde demnächst öffentlich wie privat wieder mehr gespart, was dazu führt, dass die USA sich weniger beim Ausland verschuldeten. Dies soll einerseits durch steigende Leitzinsen angeschoben werden, andererseits soll die Erholung des Arbeitsmarktes nun greifen.

Zur Arbeitsmarkt merkt Roach an, dass die Reallöhne seit Ende der Rezession in den USA nur um 4 Prozent gestiegen seien, während sie nach früheren Rezessionen im gleichen Zeitrahmen um 14 Prozent zugelegt hätten. Zudem gebe die Anzahl der neu geschaffenen Stellen keinen Hinweis auf eine Erholung – und das beträfe keineswegs nur den letzten Arbeitsmarktbericht für Januar.

Roach interpretiert die Rede Greenspans als Eingeständnis der Mitverantwortung der Fed an der Existenz der Schuldenblase. Immerhin bewege sich die amerikanische Notenbank nun in die richtige Richtung, aber die Maßnahmen gehen ihm nicht weit genug. Die Finanzmärkte hätten bis zur Jahresmitte zweieinhalb Trippelschritte Leitzinserhöhung eingepreist. Das aber sei bei weitem nicht Anreiz genug für eine Erhöhung der persönlichen Sparquote. Auch spekulative Exzesse bei den Carry Trades ließen sich damit kaum unterbinden. Dazu wäre nach Ansicht von Roach mehr nötig – deutlich mehr. Außerdem müssten die Renditen am langen Ende signifikant steigen.

Und damit sind wir genau am Punkt. Die Kontrolle für letzteres liegt in Fernost. So lange die Zentralbanken in China und anderswo im Sinne der Unterstützung ihrer Außenhandelsposition weiterhin Währungspolitik mit TBonds betreiben, statt ihren Währungen mehr Spielraum zu geben, werden die Kapitalmarktzinsen kaum deutlich nach oben tendieren.

Aber es kommt der Tag, an dem man dort beginnt, die gewaltigen TBond-Positionen abzubauen. Denn es ist kaum vorstellbar, dass man bis zum St.-Nimmerleinstag auf virtuellen Tonnen von amerikanischen Schuldscheinen sitzen bleiben will. Dieser Tag dürfte am Ende einer Periode relativer Stärke der amerikanischen Währung stehen und die Wende für die langfristigen Zinsen in den USA bringen. Denkbar sogar, dass in diesem Umfeld die chinesische Währung aufgewertet wird, um etwas Druck vom Dollar zu nehmen und profitabler verkaufen zu können.

Dieser Tag dürfte zugleich zum Ende der (noch) laufenden Erholung der Weltwirtschaft beitragen. Dabei kann man sich (dann) lange (und fruchtlos) darüber streiten, was zuerst da war - jenes Ende oder die Änderung in der chinesischen Finanzpolitik. Der Dollar wird jedenfalls mit einem solchen Schritt in seine (vorerst) letzte Schwächetappe eintauchen.

Wann das sein wird? Nach meiner Auffassung noch in diesem Jahr, wahrscheinlich sogar in der ersten Jahreshälfte. Einen kleinen Vorgeschmack wird das Verhalten der TBond-Halter beim Niveau der 10-jährigen Rendite knapp unter 4 Prozent geben. Hält dieser knallharte Support dieses Mal nicht, geht das gewohnte Währungs-TBond-Spiel noch ein wenig weiter. Hält er aber, dann ist er nahe, der Tag.

Marktstatus, Markttrends und Prognosen unter TimePatternAnalysis.

Gesamteindruck: Aktien konsolidieren weiter. Verbesserung von Marktbreite und Volumen. Vor den wichtigen Chartmarken muss jetzt mehr Dynamik kommen, sonst droht zeitweiliger Rückzug.

Bei Gold und Dollar scheint Wende gelungen. Weiterhin denkbar, dass Dollar kurzfristig und kurzzeitig Stärke aufbaut und Aktien erst nach neuerlichem, nachhaltigen Schwächezeichen des Dollar durchzuziehen. TBond weiter Schwebezustand, wahrscheinlich kurzfristig steigende Rendite (fallende Kurse), danach Re-Test des Supports unterhalb von 4.

TrackRecord: Neue Positionierung "Oil Long" in Überlegung. Realisierte Performance seit Mitte Mai 2004: 61 Prozent.

Heute: 14:30 MEZ – US-Wohnbaubeginne und –genehmigungen.

15:15 – US-Industrieproduktion (E: Anstieg um 0,3 bis 0,4 nach zuvor 0,8 Prozent) und Kapazitätsauslastung (E: 79,3 bis 79,4 nach zuvor 79,2 Prozent) für Januar.

16:00 - Halbjährliche Rede von Greenspan vor dem Bankenausschuss des Senats mit Aussagen zur Geldpolitik - marktbewegend mit kurzfristig starkem Einfluss auf Dollar und TBonds.

16:30 – Ölmarktbericht in den USA

Kontakt: [e-mail]

[kickaha]

@257 Max

ich habe vor einiger Zeit wieder mal einen meiner Lieblingsklassiker ausgegraben. Das Buch heist: Die Goldenen 2000er von Harry Dent.

Dort untersucht er den amerikanischen Markt und geht von einem volkswirtschaftlichen Wachstum, getrieben durch die Babybommer bis maximal 2010 aus. Dann setzt ein demographisch bedingter Schrumpfungsprozess ein (ich weis alerdings nicht mehr, inwieweit er die Zuwanderung in seinem Buch berücksichtigt hat - ich habe vorr einiger Zeit gelesen, dass der Anteil der spanischsprachigen Bevölkerung den Anteil der Anglo`s ab 2025 übersteigen soll.)

Allerdings prophezeit er den Ferienimmobilien ein starkes Anwachsen bis 2014, weil dann die Babyboomer Ihr Vermögen in die Freizeit investieren.


Gruß Kickaha

[kickaha]

@rio

dieser Tage kam ein interessanter Artikel in einer Finanzzeitung.

Dort wurde angeregt, das Südamerikaportfolio zu verstärken. Grund: Die Chinesen investieren in den nächsten Jahren über 30 MRD USD in Infrastrukturprojekte in SüdA.

Auch der Kauf/finanzierung von Yukos war ein Schritt, um die USD Positionen in Werthaltige Investments umzuwandeln.

Gruß

[rioja94]

heute in "Die Welt":

Börsianer zittern vor Immobilien-Crash

Preisabsturz kann auch Aktienmärkte in die Tiefe reißen - Optimisten hoffen weiter auf "weiche Landung"
von Daniel Eckert

Berlin - Finanzmenschen neigen dazu, auf Aktien und Anleihen fixiert zu sein. Auf diese Weise entgehen ihnen oft wichtige Entwicklungen jenseits der Wertpapiermärkte - beispielsweise die enormen Preissteigerungen, die sich zeitgleich zum Aktiencrash an den Rohstoffmärkten vollzogen. Am ausgeprägtesten ist der blinde Fleck der Börsianer wahrscheinlich beim Immobilienmarkt - und das, obwohl die Immobilien- und Aktienmärkte eng miteinander verzahnt sind. Diese Ignoranz könnte die Anleger teuer zu stehen kommen. Denn nach Überzeugung vieler Experten hat sich in den vergangenen Jahren in wichtigen Immobilienmärkten der Welt eine Spekulationsblase, ähnlich der New Economy-Bubble, aufgebaut. "In die ursprünglich von niedrigen Zinsen, steigendem Wohlstand und Bevölkerungswachstum angetriebene Nachfrage nach Grund und Boden hat sich vielerorts ein spekulatives Moment gemischt", warnt John Calverley, Chefvolkswirt bei der American Express Bank in London: "Viele Leute kaufen Immobilien, weil sie mit ewig kletternden Preisen rechnen, ebenso wie Anleger in den Neunzigern Aktien kauften, weil sie eben nur steigende Kurse kannten."


Calverley zufolge tragen vor allem die Haus- und Grundstückmärkte in Großbritannien (Anstieg zwischen 1995 und 2003: 146 Prozent) Züge einer Bubble. Hier ist die Bruttorendite, die Differenz zwischen Miete und Hypothekenraten, nach Untersuchungen von Morgan Stanley extrem zusammengeschrumpft - meist ein untrüglicher Beleg für eine Überhitzung. Aber auch bei den Märkten in den Niederlanden (plus 110 Prozent) und den USA (plus 61 Prozent) gibt es Hinweise auf spekulative Übertreibungen. In Spanien (plus 122 Prozent) und Irland (plus 193 Prozent) sind die Preise in den vergangenen zehn Jahren zwar ebenfalls stark gestiegen, hier reden aber selbst Skeptiker von Aufholeffekten. Die große Ausnahme stellen Deutschland und Japan dar, wo die Immobilienpreise seit Mitte der neunziger Jahre stagniert oder sogar nachgegeben haben.


Ein mögliches abruptes Ende des Immo-Booms kann auch Aktionäre nicht kalt lassen. Denn sollte es in einem großen Industrieland wie Großbritannien oder sogar in der Wirtschaftssupermacht USA zu einer scharfen Korrektur der Preise kommen, bliebe das auch für die Finanzmärkte und die Realwirtschaft nicht ohne Folgen. "Wenn die Immobilien-Blase platzt, könnte das für die Weltwirtschaft viel stärker erschüttern als das Platzen der New-Economy-Bubble 2000", sagt Calverley, der zu dem Thema sogar ein Buch (Bubbles and how to survive them) verfaßt hat. In seinem Werk warnt der Ökonom davor, ein Preisrutsch bei den Immobilienpreisen drohe schlimmstenfalls eine Depression wie in den dreißiger Jahren nach sich zu ziehen. Begründung: Da viel mehr Verbraucher Immobilien besitzen als Dividendenpapiere, würde ein drastischer Rückgang der Haus- und Grundstückspreise den Konsum weitaus stärker treffen als der Verfall der Aktienkurse nach 1999. Der Effekt wird dadurch verstärkt, da die meisten Immobilien per Kredit finanziert werden.


Auge des Orkans ist zweifelsohne das Vereinigte Königreich. Hier ist Anteil der spekulativen Immobilienkäufe (Grund und Boden nicht zum Eigenbedarf, sondern als Investition) mit 24 Prozent besonders hoch. Die jüngst zu verzeichnenden Preisrückgänge werden von manchen daher als Anfang eines Crashs gedeutet. Immobilien-Experten halten jedoch entgegen, für die Rallye habe es durchaus fundamentale Gründe gegeben. So markieren die jüngsten Korrekturen auf dem britischen Immobilienmarkt ihrer Meinung nicht den Beginn eines Absturzes, sondern den einer "weichen Landung".

Auch Chris Baldwin, Experte bei der Immobilienberatung Drivers Jonas in London gibt Entwarnung: "Die Situation auf dem britischen Wohn-Immobilienmarkt ist nicht so dramatisch, wie vielfach dargestellt." Triebfeder der Immobilienpreisrallye sei das Zusammentreffen einer stark steigenden Nachfrage und eines längst nicht so stark steigenden Angebots gewesen. Baldwin rechnet zunächst lediglich mit einer "Stabilisierung" der Preise, später dann mit einem - wenngleich langsameren - Auftrieb. In einigen Teilen Londons seien Grundstücke sogar noch unterbewertet, so Baldwin.


In den USA sieht die Situation ohnehin nicht ganz so zugespitzt aus wie auf der Insel. Zum einen sind hier die Preise insgesamt nicht so stark gestiegen - abgesehen von einigen Brennpunkten wie Washington D.C., Rhode Island, Massachusetts oder Kalifornien. Zum anderen zeigen sogenannte Affordability-Indizes, daß sie dem verfügbaren Einkommen potentieller Hauskäufer keineswegs davongeeilt sind.


Artikel erschienen am Fr, 18. Februar 2005

[AlterMann]

Da der Beitrag speziell GB anführt, mit der starken Steigerung in den letzten 10 Jahren, dazu follgendes.

Ich war vor rund 10 Jahren in Südengland und Schottland je eine Woche im Urlaub und fand die Immopreise im Vergleich zu Deutschland(Nord) spottbillig. Demnach wäre ein gut Teil der Preissteigerung eine Anpassung an die internationalen Märkte.

Spanien macht mir da mehr Angst als GB.

[rioja94]

madrid 100qm wohnung - 700.000 oironen

alles total normal

es gibt sogar leute, die zu diesen preisen noch kaufen und sich in hypotheken stürzen, die ihnen kopf und kragen kosten werden. da liegt auch viel im verantwortungslosen handeln der banken, die ihre klienten nicht über das absehbare risiko informieren.

[rioja94]

man erkennt das problem und die stimmen werden langsam auch in der politik laut. gerade, diejenigen, die die blase lange zeit negiert haben (häuserministerium) zeigen sich besorgt.



tropezon- immer noch nicht überzeugt, das es einen preisverfall geben wird? irgendwo ist halt schluss mit kaufen und teurer weiterverkaufen, wenn der käufer bei diesen horrenden preisen nicht mehr mithalten kann. sowas funktioniert ebend nur eine gewisse zeit lang. die leute kauften eine wohnung und hatten durch den erlangten gewinn durch die wertsteigerung zugang zu besseren immobilien. diese wertsteigerungen werden allerdings von der nachfrage getrieben. und genau diese geht zurück (siehe rückläufige wertentwicklung).

logisch, dass der markt korrigieren wird. wie und wieweit -das werden wir ja dann sehen.

der span. architektenverband sagt ja selbst,. dass die preise den realen wert um ein vielfaches übersteigen.

30 -50% korrektur wäre mehr als normal!



25 de febrero de 2005

Los arquitectos urgen a tomar medidas para paliar la "burbuja inmobiliaria" que sufre España y sus consecuencias

La construcción de pisos aumentó en 2004 en Melilla, Baleares y Castilla-La Mancha, y se desplomó en el País Vasco, Asturias y Navarra


¿Por qué consumer.es incluye publicidad?

El Consejo Superior de Arquitectos instó ayer al Gobierno a tomar medidas estructurales urgentes para paliar la "burbuja inmobiliaria" que sufre España y sus consecuencias en el futuro. Carlos Hernández Pezzi, presidente del organismo, explicó que se debe involucrar no sólo el Ministerio de Vivienda, sino también los de Economía y Medio Ambiente. El año pasado, según datos del Consejo, la construcción aumentó en Melilla, Baleares y Castilla-La Mancha, mientras se desplomó en zonas como el País Vasco, Asturias y Navarra.

"El ritmo de construcción de pisos en España es insostenible y el país no lo va a poder pagar en el futuro", aseguró Hernández, quien advirtió que el precio de los inmuebles está "varias veces inflacionado respecto a su valor real ". "Es un despilfarro levantar casas a esta velocidad para una demanda que nunca va a existir", añadió.

Resaltó también que las 757.680 casas (libres y protegidas) iniciadas en 2004 suponen una cifra histórica y una "plusmarca mundial", al resultar una proporción de 18 nuevos pisos por cada mil habitantes, algo inédito en el mundo. "Si seguimos a este ritmo, en diez años tendremos que buscar gente para llenar las viviendas que vamos a tener", apuntó.

Modelo caducado

Para intentar solventar los riesgos que presenta el actual "boom" inmobiliario, Hernández Pezzi reclamó la participación de todo el Ejecutivo. "El modelo actual está caducado y es importante la creación de un Ministerio de Vivienda, pero pensar que sólo desde ese gabinete se puede bajar el precio es una ingenuidad", indicó.

El presidente de los arquitectos destacó que las medidas de promoción del alquiler -un mercado cuyo impulso considera esencial- aprobadas en el Plan de Choque del año pasado, "no han dado resultados y no van a solucionar el problema".

Dos de las medidas a adoptar con mayor premura, subrayó, son el cambio de la financiación local -para que los ayuntamientos no capten tantos recursos con los terrenos que califiquen- y la aportación de suelo público para la construcción de vivienda protegida.

[Blue Max]

#263

100 qm kosten im München oder Berlin auch so viel. Kommt halt auf die Lage usw an.

[rioja94]

265

ebend nicht!

[rioja94]

......denn hier ist es die regel und nicht die ausnahme wie z.b. einer luxuswohnung im berliner zentrum oder in muc.

das kostet hier ne stinknormale bude mein junge. setz dich ins flugzeug und schau es dir an.

[kickaha]

Hey Rio,

die Nachfrage geht vielleicht auch dadurch zurück, dass viele von der Bank einfach keine Finanzierung mehr bekommen (in Deutschland hat die Korrektur der Preise angefangen, als die Kreditinstitute aus dem Märchenschlaf erwacht sind und keine 100% Finanzierungen mehr basteln wollten.

Die Preiskorrektur der Immobilienum 50% würde/wird einen volkswirtschaftlichen Gau auslösen.

Deshalb kaufst Du ja auch Silberminen , gell


Gruß Kickaha

[rioja94]

woher weisst du das

[Blue Max]

#267

http://www.spainhouses.net/de/detail.php?id=64875&vuelta=/de…

was du immer hast, in Madrid gibt es auch schon was für 70.000 Oironen.

Alles nur eine Frage der Ansprüche.

[Blue Max]

Oder hier:

http://www.spainhouses.net/de/detail.php?id=60865&vuelta=/de…

45 qm für 159.000, und ds sogar mit Warmwasser.

[Blue Max]

Hab gerade ein neues Wort für "Reihenhaus" gelernt:

http://www.spainhouses.net/de/detail.php?id=65070&vuelta=/de…

350 qm für nur 4.800.000 Euro.

"Wand an Wandvilla"

[rioja94]

Eigenschaften
- 1 Schaufenster
- 1 WC




Ausstattung
- Fensterverglasung aus Klimalit

[rioja94]

Wohnung zum Verkauf
Ref.: 770/238





3. Stockwerk
Städtische Umgebung
Bebaute Fläche: 56 m2
Nutzfläche: 45 m2
Antiquität: 35 jahre
Guter Erhaltung

Madrid
Madrid
Gegend von San Diego
Preis: 159.000 €




Eigenschaften
- 2 Schlafzimmer
- 1 Badezimmer
- Individuell Warmwasser
- Einzelne Heizkoerper
- Außen
- Umlagen: 30 € / Monat




Ausstattung
- Parkettboden
- Fenster aus Holz
- Normalverglasung - Propan Gas
- Gepanzerte Tür

[Blue Max]

#274

sagt ja schon einiges über die Gegend, wenn man da ne Panzertür braucht.

[Blue Max]

#274

Aber das hier klingt halbwegs fair:

http://www.spainhouses.net/de/detail.php?id=64431&vuelta=/de…

[Azul Real]

#274 Rioja

wie 45 qm und zwei dormitorios !

der salon ist ein extrazimmer und in den 45 qm enthalten ?

[rioja94]

azulreal,

stand so in einem der links von bluemax

[Blue Max]

#278

was sagst du zu dem aus #276 ?

[Azul Real]

Eine Aussenaufnahme wäre nicht schlecht gewesen bei dem Angebot

Ansonstne eng, aber gemütlich

[Blue Max]

#280

auf der vorderseite von dem ding in #276 ist vermutlich entweder eine hauptverkehrsstrasse oder eine baustelle oder irgend was anders hässliches ...

[Blue Max]

der Hammer finde ich ist das Ding in #272.

Also für 4.8 Mio Euros kauf ich mir lieber JR`s Southfork Ranch

[Azul Real]

276 blue max

wenn man die 50 qm Terrasse von der Nutzfläche wieder abzieht und über den Preis spricht - ok.
und wie 45 Euro Umlage udn bereits ein Antiquität Baujahr 1990. Festland wäre aber besser, meine Meinung

[Blue Max]

Etwas derartiges dürfte auch nicht viel mehr als 4.8 Mio kosten

[Blue Max]

#283

Warum findest Du Festland besser ?
Zumindest vom Klima her dürfte eine Kanareninsel besser abschneiden.

[tropezon]

Rioja,

wenn Du Dich an meine verschiedene Aussagen in den ersten Tagen dieses Threads erinnerst, dann kannst Du feststellen, dass ich von Anfang an geschrieben habe: eine Preiskorrektur ist längst hinfällig, ich rechnete schon ende 2002/ Anfang 2003 damit . Sie kam ( noch) nicht.

Doch nicht der von einigen so viel beschworene Crash.

Schwankung hat es immer gegeben und wird es weiter geben. Aber das ist nicht die Frage.
Es geht mehr darum, dass Immobilien – vorwiegend für Eigenbedarf - seit eh her, die sicherste Anlage war-ist-und sein wird. Und darüber hinaus, kann sich jeder Immobilien Besitzer über schönen Wertzuwachs freuen.


Und was die Preise betrefft, schau mal über den Tellerrand hinaus. Schon wie BlueMax geschrieben hat, auch noch Stuttgart, und Paris, und Genf, und London, und die Côte d´azur, und,und,und,....

Kennst Du Courchevel, ein kleiner Ort in den französischen Alpen? Dort kostet mittlerweile 1m² in der höheren Klasse zwischen 15 und 20.000 euros.

Da erscheint ja Madrid wie ein billiges Pflaster.


der span. architektenverband sagt ja selbst,. dass die preise den realen wert um ein vielfaches übersteigen.
Abgesehen, dass diese Aussage purer Blödsinn ist, denn ein vielfaches heißt 2x. 3x,3x,4x, etc.
Aber rein mathematisch würde ja auch eine Korrektur von 50%, bei einem 3x Preis, immer noch eine Überbewertung von 50% übrig lassen.

Kürzlich schrieb einer:

Und der Wertzuwachs von Wohnimmobilien in Deutschland von 1896 bis 1996 lag nach einer Studien (ich hab sie leider irgendwann weggeworfen :heul: des StatistischenBundesamtes bei 1,2% p.a. (und damit deutlich unter der Inflationsrate).

Genau so ein Schwachsinn.
Erstens, wie kann man Statistik über 2 Weltkriege und noch schlimmer über 2 Geldentwertungen machen. Ich erinnere die Jüngeren an den Spruch:
Iss und trink so lang´s Dir schmeckt,
denn 2 mal ist uns schon das Geld verreckt

Aber wenn schon Zahlen, dann etwas mehr den logischen Verstand einsetzen und besser recherchieren, hier z. Beispiel, auch vom statistischen Bundesamt und auch über 2 Weltkriege und Geldentwertungen:

http://www.destatis.de/basis/d/preis/preistab1.htm

Wenn es auch nicht direkt den Wertzuwachs wiedergibt, sind die Wiederherstellungswerte doch ein guten und vernünftigen Maßstab der dem Wertzuwachs Einigermaße gleichkommt. Und hier heißt es, trotz Stagnierung in den letzten Jahre: von 1913 bis 2004 11,20 mal mehr. Im Klartext, in 90 Jahre eine Steigerung von 1120 %.

Hier noch Paar interessante Zahlen:

http://www.destatis.de/basis/d/bauwo/wositab6.php

Und für die letzten Skeptiker:

http://www.immopilot.de/Anleger/Immobilienvermogen/immobilie…

Und wer wissen will, wie viel Geld er verschenkt als Mieter:

http://www.baufi-bb.de/content/mietpreisentwicklung.htm

Das nur zur Information.

Und für die die spanisch verstehen

http://finanzas.com/id.8214594/noticias/noticia.htm

Die Miet Nachfrage ist 5 mal höher als das Miet Angebot. Nur 7 bis 9% der spanischen Haushalte leben in Miete.

Wenn´s jetzt nach Rioja ginge, wären die restliche 91 bis 93 % arm dran. Que lastima!!!!!

Grüße aus dem kalten Süden

Tropezon

[Blue Max]

#286

1120 % ? Kann es sein, das Du da Euro und Mark verwechselt hast ?

[Blue Max]

#286

Das mit den Preisen pro qm ist sowieso immer nur relativ.

Wenn jemand 100 Mio auf der Bank hat, aber unbedingt in St. Tropez eine Villa kaufen will, dann geht es ihm sonstwo vorbei ob er 5.000, 10.000 oder 20.000 Euro pro qm bezahlt.

[Azul Real]

#Blue Max,

das mit der Insel ist nur eine persönliche Abneigung, fühle mich irgendwie abgeschnitten

Ansonsten gebe ich Dir recht

[Azul Real]

Moin Tropezon,

schön das Du wieder an Bord bist.

Hast Du ggf. noch eine Antwort auf meine offen gebliebene Frage aus #249?

Gruss Azul

[tropezon]

BlueMax,

Ich nehme doch an, dass Du den link angeklickt hast und Tabellen lesen kannst.
Links stehen die DM Werte und Rechts die Euros.

Also 1 Mark von 1913 ist Heute 21,916 DM oder 11,205 Euros wert.

[Blue Max]

#291

Eben.

[Blue Max]

#291

Jetzt müsstest Du nur noch dem interessierten Publikum erklären, wie Du auf 1120 % kommst.

[rioja94]

hallo tropezon,

konnte ich dich aus deinem winterschlaf locken ?

Und was die Preise betrefft, schau mal über den Tellerrand hinaus. Schon wie BlueMax geschrieben hat, auch noch Stuttgart, und Paris, und Genf, und London, und die Côte d´azur, und,und,und,....

jo, da sind die preise höher als in spanien - allerdings wird da auch wesentlich mehr verdient

Kennst Du Courchevel, ein kleiner Ort in den französischen Alpen? Dort kostet mittlerweile 1m² in der höheren Klasse zwischen 15 und 20.000 euros.

nein, kenne ich nicht- scheint aber auch kein ort zu sein, der in meiner preisklasse liegt.

mich interessiert, was die masse macht, wie sie reagiert, kauft, verkauft, sich verschuldet etc. - denn genau die sind es, die den markt machen

der span. architektenverband sagt ja selbst,. dass die preise den realen wert um ein vielfaches übersteigen.
Abgesehen, dass diese Aussage purer Blödsinn ist, denn ein vielfaches heißt 2x. 3x,3x,4x, etc.

kein blödsinn - wohnungen, die vor ein paar jahren 200.000 gekostet haben sind halt mehrfach überteuert, wenn sie heute 600.000 kosten.
vielleicht haben sich die preise an der costa blanca nicht vermehrfacht - hier schon

es haben nur diejenigen gut abgeschnitten, die vor jahren gekauft haben - zu vernünftigen preisen.

aber selbst darum geht es mir nicht tropezon. es geht mir um die zukünftige entwicklung des immomarktes. man kann nur jeden beglückwünschen der heutzutage eine schuldenfreie immobilie sein eigen nennen kann.

schwankungen gibt es immer- da hast du recht. hier alerdings reden wir von exess - siehe entwicklung der letzten jahre.

es gibt keinen markt für diese angebote. die konsequenz dürfte klar sein.

kein immomarkt dieser welt wird in einer zinserhöhungsphase mit wertsteigerungen einhergehen- das gegenteil, die preise werden sich wohl oder übel der nachfrage anpassen müssen und die ist rückläufig

gruss
rio

[tropezon]

Hallo Azul,

Klar kann ich das.

Ich meine den Escriturawert. Der Katasterwert ist uns bekannt aus der letzte Grundsteuer Zahlung und wird dann mit dem jeweiligen Koeffizient multipliziert. Das Ergebnis ist der Wert, der im Prinzip nicht unterschritten werden sollte um spätere Nachzahlungen zu vermeiden.

In der Escritura steht nur ein Betrag und zwar der Kaufpreis. Du weißt was ich damit meine.

Die letzte Frage werde ich nicht im Board beantworten, dafür hast Du sicher Verständnis. Die Steuerfahndung soll selbst recherchieren.

Solltes Du aber mal eine Immobilie in Spanien kaufen wollen und Du brauchst Hilfe, dann bin ich gerne bereit Deinem Wunsch nachzukommen.

BlueMax,

ich habe vor langen Jahren im Kindergarten gelernt, dass 1+1 = 2 ist, 1+2 =3, 1+ 4=5, etc.
Wenn man jetzt 1= 100% setzt, bedeutet das, 2= 200%, 3= 300% etc...

Ergo ergibt 11,205 = 1120,5%

Meinetwegen zieht Du jetzt die ersten 100% ab, die sind ja bezahlt, bleibt eine Steigerung von 1020%.

Falls ich mich verrechne oder ein Denkfehler mache, nur zu, klär mich auf.

Rioja,

komme Morgen darauf zurück.

Gute Nacht allerseits

Tropezon

[Azul Real]

#295

Hallo Tropezon,

vielen Dank für Deine Antwort, Inhalt ist klar und verständlich

Auf das Angebot komme ich ggf. bei Gelegenheit zurück. Ich bin ansonsten aber eher im Grossraum Malaga anzutreffen

Gruesse aus dem verschneiten HH (-5 Grad)

Azul

[Blue Max]

#295

wären es nicht eher 2091, 6 % bzw das 21,916-fache von 1 Mark nach 21,916 DM ?

[tropezon]

Rioja,

Winterschlaf ist gut. Que frio. Es ist das erste mal seit ich Hier wohne, dass der Winter so kalt und so lang ist.
Ich wollte im Prinzip Hier nicht mehr „posten“ denn, in der letzte Zeit häufen sich falsche, nichts sagende, widersprüchliche Artikel, die keiner mal kritisch in Frage stellt. Und dafür ist mir meine Zeit zu schade.

Doch, Du hast mich mit #264 direkt angesprochen und provoziert und somit meine Antwort.

In Deinen Beiträge mischt auch Du meistens Gute mit weniger Gute Gedanken – oder Aussagen- z.B.
wohnungen, die vor ein paar jahren 200.000 gekostet haben sind halt mehrfach überteuert, wenn sie heute 600.000 kosten.
Das stimmt, obwohl es heißen müsste: haben sich mehrfach ver teuert.
Aber das ist doch etwas ganz anderes als: dass die preise den realen wert um ein vielfaches übersteigen.
Wenn etwas teuerer wird, heißt es noch lange nicht, dass es überteuert ist, und schon gar nicht um ein vielfaches.

Übrigens, an der Costa Blanca haben sich die Preise auch „ vermehrfacht“. Und auch wenn die Immobilien teuer sind, soll es noch lange nicht bedeuten, dass sie „ überteuert“ sind – oder zumindest im Moment noch nicht dermaßen übertrieben – denn Ihr vergesst immer ( obwohl es Hier schon in einem Artikel gestanden hat ), dass der NACHHOHLBEDARF immens wahr.

Es ist Hier schon viel von der Belastung geschrieben worden, die die Immobilien Käufer zu tragen haben Dann zur Information mal ein Vergleich.

Sin embargo, los datos de Letra2 reflejan que mientras que la compra de una vivienda en España absorbe una media del 43,7 por ciento de la renta familiar, el alquiler únicamente requiere del 27,7 por ciento. Estos porcentajes alcanzan el 61,6 y el 36,5 por ciento, respectivamente, en el caso de Madrid y el 49,1 y el 30,7 por ciento, respectivamente, en el de Cataluña, siempre según Letra2.

Das heißt, dass eine spanische Familie mit nur 16 % Mehrbelastung in den Genuss einer Immobilie kommen. Mann sollte es auch mal von dieser Seite betrachten.

Und dies ergänzend dazu:
En opinión de Jordana, "nadie hace negocio con una casa, porque nadie la vende para ver cuándo dinero tiene y, si lo hace, normalmente es para comprar otra mayor y más cara, luego, en realidad, siempre está entrampado".

Wie ich schon immer sagte: der Spanier spekuliert nicht mit Immos. Er schafft sich nur Eigentum.

BlueMax,

Klar erkannt. Ich spreche von Äpfel, Du von Birnen. Ich= Euros, Du = DM.
Habe ich mich in # 292 so schlecht ausgedrückt?

Rioja,
Auch wenn ich Dich anspreche, meine ich es nicht persönlich, andere stellen gleich Pauschale Artikel hier herein.
Ich komme auf Deinen letzten Absatz später zurück. Muss jetzt einkaufen.

Grüße

Tropezon

[tropezon]

Rioja,

es haben nur diejenigen gut abgeschnitten, die vor jahren gekauft haben - zu vernünftigen preisen.

Wie gut, zeige ich Dir an 2 Beispiele , 1 kurzfristig und 1 langfristig.

1) Einer meiner Bekannten musste sein Haus in Spanien verkaufen um Schulden in D. zu begleichen. 1996 gekauft, um- und angebaut, Endpreis 120.000 Euros. Verkauft letzten Oktober, nach 8,5 Jahre, zu 375.000 Euros .
Jeder kann den Gewinn selbst ausrechnen.


2) Mein Nachbar und Freund Georges hat 1975 30.000 m² zu 200 Peseten/m² gekauft und ein Haus gebaut. Im laufe der Jahre hat er 3 Parzellen von je über 3000m² verkauft – für die die es nicht wissen, bei „ terreno rustico“ musste man damals 3000m² haben um bauen zu können. Heute sind es 10.000m² _ soll wieder auf 5000m² reduziert werden –
Also blieben ihm 20.000m². Vor 4 Jahre ließ er ein 2tes Haus auf seinem Grundstück bauen, für Ihn und seine 3 Kinder.
Vor 9 Monate hat er sein Haus vermietet und vor 6 Monate an den Mieter mit 7.000m² verkauft und ist in das andere Haus umgezogen.
Kaufpreis war:
7000m² Grund zu 200 Pts = 1,4 Mio Pts + Haus ca. 10 Mio = insgesamt 11,4 Mio = knapp 69.000 Euros.
Verkaufspreis: 780.000 Euros. ( und für BlueMax = 1000 % Gewinn )

Der Käufer ist ein Spanier. Er hat das Geld BAR auf den Tisch gelegt. Und nicht genug, der neue Besitzer lässt seither das Haus von Grund auf renovieren. Decken, Fußboden, Fliesen, alles raus bis auf die tragenden Mauern. Heizung, Klima, etc einbauen, große Garage und jetzt ein großes Schwimmbad. Und noch das gesamt Grundstück ummauern und die Wege pflastern. Etc..
Laut Bauunternehmer hat er jetzt schon ein Gesamtbetrag von 70 Mio Pts = 420.000 Euros, in Rechnung gestellt.

Dies zu dem Thema:

es gibt keinen markt für diese angebote. die konsequenz dürfte klar sein.

Übrigens dieser Mann ( mein Freund Georges) steht auch in der Statistik mit Hypo-Schulden für sein 2tes Haus und belastet – statistisch – die Allgemeinheit, obwohl in seinem Safe 780.000 Euros liegen.

Grüße

Tropezon

[rioja94]

gäbe es genug solcher leute, könnte der markt weiter wachsen

aber so ....................

[tropezon]

Hallo Rioja,

Jetzt zu Deinem letzten Absatz.

man kann nur jeden beglückwünschen der heutzutage eine schuldenfreie immobilie sein eigen nennen kann.

Da hast Du aber absolut Recht. Doch auch diejenige, die seit Jahre ( egal wie viele) ihre Kredite abbezahlen, stehen gut da, denn die ansonst anfallende Miete ist nicht „ à fond perdu“ da hin gegangen und der Wertzuwachs ist nicht zu verachten.

kein immomarkt dieser welt wird in einer zinserhöhungsphase mit wertsteigerungen einhergehen- das gegenteil, die preise werden sich wohl oder übel der nachfrage anpassen müssen und die ist rückläufig

Mit dem letzten Teil Deines Satzes hast Du im Prinzip Recht, doch erstaunlicherweise ist die Nachfrage in den letzten 2 Jahre zurück gegangen und die Preise trotzdem jährlich um 15/20% gestiegen. Ich kann mir es nur so erklären, dass die Verkäufer – in diesem Fall sind es meist Ausländer – stur auf Ihrer Forderungen bestehen und Zeit haben abzuwarten bis ein Käufer den verlangten Preis bezahlt.
Ein ähnliche Situation hatten wir schon Anfang der 90er Jahre. Allerdings war das in der Baisse. Letztendlich haben die Willigen (oder die, die mussten ) Untergebote akzeptiert. Aber es dauerte eine Weile.

Ob ich mit dieser Meinung richtig liege, weiß ich allerdings nicht. Wie gesagt, nur eine Vermutung.

Aber interessant ist der erste Teil Deines obigen Satzes.

Ich habe schon vor kurzem geschrieben, dass ich nicht ohne weiteres damit Konform gehe. In zwischen ist mir auch eingefallen, dass es dafür ein gutes Beispiel gibt, und zwar Anfang der 70er Jahre in D. Damals sind die Zinsen gestiegen und nicht wenig – ich glaube sie waren Teilweise über 10% - und die Immos auch.

Auch wenn ich selbst glaube, dass die Zinsen nicht ewig auf diesem Niveau bleiben können, frage ich Euch:

1) Warum müssen sie unbedingt steigen, in Anbetracht der desolaten Zustände auf den Arbeitsmärkte?
2) Was wird die Zinserhöhung auslösen? Antwortet mir nicht die Inflation.
3) Wer soll davon profitieren?

Auf die Antworten bin ich gespannt.

Grüsse aus dem Süden

Tropezon

[rioja94]

ich weiss es auch nicht - ich weiss nur, das die momentanen preise nicht mehr finanzierbar sind (siehe relation zu den durchschnittslöhnen).

eine neue käufergeneration hat einfach keinen zugang zu diesen preisen.

das hin und herverkaufen und sich von der wertsteigerung eine bessere immo zu kaufen, funktioniert halt nur solange, wie käufer da sind.

bleiben diese aus, wird der markt den preis korrigieren (angebot und nachfrage).

Doch auch diejenige, die seit Jahre ( egal wie viele) ihre Kredite abbezahlen, stehen gut da,

okay,kommt darauf an zu welchen preisen sie gekauft haben.

aber darum geht es mir nicht!

wie geht es weiter? darum geht es mir!

wie stehen die leute da, die sich mit 70% und mehr ihres familiennettos verschuldet haben - frag die mal, wie sie dastehen.

wie sieht die zukunft am immomarkt aus?

rio

[Azul Real]

Mensch Rioja

Kernaussage

das hin und herverkaufen und sich von der wertsteigerung eine bessere immo zu kaufen, funktioniert halt nur solange, wie käufer da sind.

[tropezon]

Rioja,

wie geht es weiter? darum geht es mir!
wie sieht die zukunft am immomarkt aus?

Du hast aber meine 3 Fragen nicht beantworten, aber das ist das WICHTIGSTE , denn daraus könnte man eine mögliche Erklärung ableiten, warum der Immobilienmarkt „ crashen“ muss oder wie es weiter gehen kann.

okay,kommt darauf an zu welchen preisen sie gekauft haben.

Nein mein Lieber, da irrst Du. So denken nur Spekulanten. Der Preis ist irrelevant denn, der Spanier handelt nicht mit seiner Immobilie, er bewohnt und genießt sie. Und die Miete die er erspart, bleiben Ihm.

Bei 700 euros Miete, nach 30 Jahre insgesamt knapp 370.000 euros.
Siehe:
http://www.baufi-bb.de/content/mietpreisentwicklung.htm

wie stehen die leute da, die sich mit 70% und mehr ihres familiennettos verschuldet haben –

Jetzt muss ich Dich auch fragen, ließt Du meine Artikel nicht?
Du versteht´s doch spanisch, oder?

In # 298 habe ich geschrieben:

Sin embargo, los datos de Letra2 reflejan que mientras que la compra de una vivienda en España absorbe una media del 43,7 por ciento de la renta familiar, el alquiler únicamente requiere del 27,7 por ciento. Estos porcentajes alcanzan el 61,6 y el 36,5 por ciento, respectivamente, en el caso de Madrid y el 49,1 y el 30,7 por ciento, respectivamente, en el de Cataluña, siempre según Letra2.

Wo steht hier 70 %? Nicht mal in Madrid, wo es am höchsten ist, erreichen sie diesen Prozentsatz.

Ansonsten kann ich mich nur AzulReal´s Aussage anschließen: Kernaussage.

Also, denkt mal ALLE tief nach und beantwortet meine 3 Fragen.

Tropezon

[rioja94]

ich glaube eher, DU solltest mal tief nachdenken:

Nein mein Lieber, da irrst Du. So denken nur Spekulanten. Der Preis ist irrelevant denn, der Spanier handelt nicht mit seiner Immobilie, er bewohnt und genießt sie. Und die Miete die er erspart, bleiben Ihm.

der preis ist absolut nicht irrelevant -ABSOLUT NICHT.

er ist sogar äusserst entscheidend mein guter.

warum?

ganz einfach- weil es ein riesenunterschied ist, ob sich jemand mit 70% seines einkommens verschulden muss oder mit 33%, wie dir jede bank raten wird!

diese leute gehen ein enormes risiko ein.

ich suche dir den artikel raus, in dem die 70% vorkommen. er steht irgendwo weiter vorn. komm bitte nicht wieder mit den fehlern der statistik!

nehme mal eine wohnung zu "nur" 300.000 euro und rechne dir die hypoquote aus, die eine familie 30 jahre lang abdrücken muss. da bist du nämlich bei ca. 1550 euro und das bei aktuell niedrigem zins!

tropezon, ich weiss nicht, ob du dir der situation hier bewusst bist. hier im norden bekommst du NIX für 300.000. vielleicht ne alte absteige unterster schublade.

zu deinen fragen:

1) Warum müssen sie unbedingt steigen, in Anbetracht der desolaten Zustände auf den Arbeitsmärkte?
2) Was wird die Zinserhöhung auslösen? Antwortet mir nicht die Inflation.
3) Wer soll davon profitieren?

das sind sehr komplexe themen, mit denen sich herr greenspan und auch die euopäische zentralbank beschäftgt.

m.m. nach werden mit dem wirtschaftswachstum auch die zinsen steigen müssen
die rohstoffpreise werden sich auch bald in unserem geldbeutel bemerkbar machen, denn irgenwie muss ja diese preissteigerung an den verbraucher weitergegeben werden müssen.

rio

[urseline]

jetzt wirds spannend, ich hab da keine ahnung, aber super interessant.
hoffentlich wirds bald wärmer, saukalt ...
vielleicht klappts diesjahr mit nem treffen und ner kleinen fete bei tropezon ...
je früher man sich abstimmt, je eher klappt es. da ich ja nur cirka 35 km zu tropezon habe, kann ich fast immer kommen ...

gruß und guten meinugsaustausch

urseline

[Blue Max]

#305

Die Probleme fangen erst an, wenn Leute heute teuer kaufen, irre hohe monatliche Raten abdrücken, und dann in Zukunft wegen Scheidung, Arbeitslosigkeit oder sonstwas zu den dann vermutlich niedrigeren Preisen notverkaufen müssen.

Da ist dann das Haus weg, und obendrein kleben die Schulden aus dem Verkaufsverlust an der Backe...

[tropezon]

Rioja,

der preis ist absolut nicht irrelevant -ABSOLUT NICHT.

Hier denkt und schreibt der Spekulant . Börse lässt grüßen.


ich suche dir den artikel raus, in dem die 70% vorkommen. er steht irgendwo weiter vorn. komm bitte nicht wieder mit den fehlern der statistik!

Den Text den ich reingestellt habe, ist auch eine Statistik, und zwar von letra2, wie Du lesen kannst.
Wenn Du Dein Artikel noch findest, wird es dann heißen: Statistik versus Statistik.

Alles nach dem Motto: ich glaube nur der Statistik, die ich selbst gefälscht habe. Stammt nicht von mir, sondern von Winston Churchill .

nehme mal eine wohnung zu " nur" 300.000 euro und rechne dir die hypoquote aus, die eine familie 30 jahre lang abdrücken muss. da bist du nämlich bei ca. 1550 euro und das bei aktuell niedrigem zins!

Bin sehr überrascht von Deiner Ausrechnung. Ihr habt immer negative Äußerungen gemacht über die Spanier, weil 90% zu einem Variablen Zinssatz abschließen. Der liegt aber bei ca. 2,8% p.a.
Ich rechne daraus 700 euros monatliche Zinsbelastung Belastung. Wie kommst Du auf 1550 , das doppelte. Kann es sein, dass wie 2 verschiedene Rechenmaschinen haben? Oder rechnest Du mit 3,5% Tilgung, und das für 30 Jahre? Verstehe ich nicht.

m.m. nach werden mit dem wirtschaftswachstum auch die zinsen steigen müssen OPTIMIST


die rohstoffpreise werden sich auch bald in unserem geldbeutel bemerkbar machen, denn irgenwie muss ja diese preissteigerung an den verbraucher weitergegeben werden müssen.

Warum spricht Du das Wort nicht aus. Es heißt: INFLATION

Und wenn Ihr mit diesem Wort einverstanden seid, dann können wir mal über den Einfluss und die Folgen der Inflation philosophieren. Das wird dann sehr Interessant.

Hi Urseline,

Morgen wird es wärmer, aber ab Freitag wieder kälter. Ab jetzt schon soviel Gas für die Zentralheizung verbraucht, wie im normalen Winter. Und in der letzte Zeit, verbringe ich lieber meine Abende vor dem offenen Kamin als am PC.

Kleine Fete bei mir, jeder Zeit und wird mir eine große Freude sein.

Grüße

Tropezon

Ach noch was. Niemand hat reagiert auf die Feststellung, dass die Mehrbelastung Kauf versus Mieten nur 16% sind. ( laut Statistik lieber Rioja ) Unmaßgebend für Euch?
Oder nimmt Euch das den Wind aus den Segeln ?

[tropezon]

BlueMax

#307

Wenn man so denkt, sollte man lieber in seiner Wohnung sich einschliessen.
Wenn Du ein Fuß vor die Tür stellst, könnte Dir ja ein Blumentopf auf den Kopf fallen und Du wärst TOT.

Sei nicht so pesimistisch. Liebe das Leben und alle seine Imponderabilien. ES LOHN SICH

Grüße
T.

[rioja94]

lieber tropezon,

frag doch einfach mal deinen banker, was er dir für 700 euro anbietet - einfach nur mal so.


falls du diese woche noch auf die bank kommst, denk bitte mal daran!!!!

solltest du in den nächsten tagen keine gelegenheit dazu haben, werde ich es nämlich tun!

für 700 euro bekommst du ca. 22 mio ptas (ca 130.000 euro) beim derzeitigen zinssatz - also; eine garage allerhöchstens - aber keine immobilie!

ich stelle gern eine detailgetreue ausführung meiner bank hier rein, wenn ich gelegenheit hatte mich genau zu informieren.

man rechnet nämlich derzeit - faustformel - :

5.500 ptas( euro 33) pro / 1 mio ptas (6.000 euro) hypo bei laufzeit 25 jahre!

macht bei 60.000 euro hypo eine monatl. quote von 330
macht bei 120.000 euro hypo eine monatl. quote von 660
macht bei 180.000 euro hypo eine monatl. quote von 990
macht bei 240.000 euro hypo eine monatl. quote von 1320
macht bei 300.000 euro hypo eine monatl. quote von 1650

das ist nunmal so - und um es ein für allemal zu beweisen, werde ich mir eine aufschlüsselung einer bank besorgen.

dann hast du es schwarz auf weiss (meinetwegegen faxe ich es dir dann auch zu) und die diskussion um die rechnerei hat ein ende .

mal sehen, wer sich dann verrechnet hat

weiter im text:

Niemand hat reagiert auf die Feststellung, dass die Mehrbelastung Kauf versus Mieten nur 16% sind. ( laut Statistik lieber Rioja ) Unmaßgebend für Euch?
Oder nimmt Euch das den Wind aus den Segeln ?

also wirklich tropezon - selten so einen quatsch gehört - soll wirklich nicht beleidigend sein - bitte nicht falsch verstehen!!

aber bei solchen aussagen, fällt mir glatt die kinnlade runter..............

wenn da so wäre, würder NIEMAND mieten denn 16% monatliche differenz kann man IMMER verkraften!

die mieten in mittel und grossstädten liegen für 2-3 raum wohnungen (je nach lage) zwischen 600 und 700 euro!!!

also, ich nehme mal die 700 euro: + 16% ( euro 112) = 812 euronen!

nun ja - ich brauche dir nicht zu sagen , was du dafür bei deiner bank bekommen würdest -

siehe oben = ca. 150.000 euronen

mag sein , das es an der costa del sol dafür wohnungen gibt.

hier allerdings NICHT - nicht hier , nicht in madrid , nicht in barcelona, nicht in vitoria, nicht in bilbao!!!!
ich könnte da noch mehr aufzählen.

wie schon erwähnt - unter 300.000 euro bekommst du hier nichts annähernd akzeptables an wohnungen.

reihenhäuser ab 600.000 euronen mein lieber -SECHSHUNDERTTAUSEND !!!



was sagst du dazu?

rio

[rioja94]

nochwas:

wenn ich mir die rohstoffe (eisenerz + 71% etc. kohle, koks, kupfer etc.) so anschaue, kann es wohl nicht mehr allzulange dauern.

man ist gezwungen, die preissteigerungen auf den endverbraucher umzulegen - und dieser steckt schon bis zum hals in hypotheken, sofern er sich übernommen hat.

was dann wohl passiert

rio

[tropezon]

Rioja

Ich werde nächste Woche mit meiner Bank sprechen und berichten.

also, ich nehme mal die 700 euro: + 16% ( euro 112) = 812euronen!
wenn da so wäre, würder NIEMAND mieten denn 16% monatliche differenz kann man IMMER verkraften!

Auf Grund Deiner Antworten, muss ich leider feststellen, dass Du entweder nicht richtig meine Postings ließt oder meine Aussagen Dich dem entsprechend aufregen, dass Du keinen kühlen Kopf behalten kannst.
Auf jeden Fall, interpretierst Du einiges falsch. Hoffentlich nicht bewusst.

Ich stelle noch einmal den Text rein, und Bitte lesen ihn genau:

Sin embargo, los datos de Letra2 reflejan que mientras que la compra de una vivienda en España absorbe una media del 43,7 por ciento de la renta familiar, el alquiler únicamente requiere del 27,7 por ciento. Estos porcentajes alcanzan el 61,6 y el 36,5 por ciento, respectivamente, en el caso de Madrid y el 49,1 y el 30,7 por ciento, respectivamente, en el de Cataluña, siempre según Letra2.

Auf deutsch:

Im Durschnitt belastet ein Immobilien Kauf den spanischen Haushalt mit 43,7 % und für Miete wären es nur 27,7 %.
Das heißt, dass die Mehrbelastung für Kauf, 16 % mehr das Familien Einkommen belastet und nicht 16% mehr als die Miete.:O
In euros ausgedrückt: wenn das Familien Einkommen beispielsweise 30000 euros p.a. wäre, wurde – immer statistisch gesehen – der Anteil des Einkommens monatlich Ausgabe:

1) Beim Kauf 1092,50 euros
2) Bei Miete 692,50 euros

Dein Posting #311

man ist gezwungen, die preissteigerungen auf den endverbraucher umzulegen –was dann wohl passiert

Genau das wird interessant werden, möglicherweise gefährlich, aber nicht nur für Immobilien Verschuldeten
Wie ich schon vorgeschlagen habe, darüber können wir philosophieren. Und garantiert werden einige Weltuntergang Szenarien hier erscheinen.

Für heute Abend nicht mehr.

Morgen weiß ich nicht ob ich mich beteiligen kann. Bin ab 12 Uhr mit meiner Enkelin unterwegs.

Allen gute Nacht

Tropezon

[rioja94]

61,6 tropezon;

oh, da hat sich der fehlerteufel bei mir eingeschlichen

Auf Grund Deiner Antworten, muss ich leider feststellen, dass Du entweder nicht richtig meine Postings ließt oder meine Aussagen Dich dem entsprechend aufregen, dass Du keinen kühlen Kopf behalten kannst.

ich hoffe, du siehst aufgrund unserer (ja nun schon längeren) bekanntschaft darüber hinweg !

Im Durschnitt belastet ein Immobilien Kauf den spanischen Haushalt mit 43,7 % und für Miete wären es nur 27,7 %

weiter unten heisst es dann:

Madrid erreicht hier respektive 61.6 und 36.5 prozent!

neben Madrid wird dies auch in San Sebastian, Vitoria, Barcelona etc. erreicht - 61.6 prozent belastung durch hypothek für den spanischen haushalt in diesen regionen.

das ländliche regionen billiger sind ist klar! das verbilligt auch den schnitt in der statistik auf die von dir angegebenen 43.7%.

über 60% haushaltsbelastung in wirtschaftl. starken regionen

haushaltsbelastung bezieht sich auf familieneinkommen!!!!


ich bin auf deinen bericht deines bankbesuches gespannt

werde mich parallel ebenfalls erkundigen

es bleibt dabei:

man rechnet nämlich derzeit - faustformel - :

5.500 ptas( euro 33) pro / 1 mio ptas (6.000 euro) hypo bei laufzeit 25 jahre!

macht bei 60.000 euro hypo eine monatl. quote von 330
macht bei 120.000 euro hypo eine monatl. quote von 660
macht bei 180.000 euro hypo eine monatl. quote von 990
macht bei 240.000 euro hypo eine monatl. quote von 1320
macht bei 300.000 euro hypo eine monatl. quote von 1650

gruss
rio

[Azul Real]

# Tropezon, Rioja

prima Diskussion

gruss Azul (aus dem verschneiten Hamburg)

[tropezon]

Rioja,

ich hoffe, du siehst aufgrund unserer (ja nun schon längeren) bekanntschaft darüber hinweg

Ich bitte Dich. Wir haben doch kein Streit. Wir tauschen, wie gute Demokraten, unsere Meinung aus. Und auch wenn sie kontrovers ist, mit genug Akribie finden wir vielleicht einen tragbaren oder vertretbaren Kompromiss.


Spanien,

Mal ein grundsätzliches Statement.

Ich habe von Anfang an gesagt, dass mir Statistik immer suspekt vorkommt, auch die, die ich selbst finde und Hier herein stelle.
Sie sind zu allgemein und oberflächlich und im Grunde genommen widerspiegeln sie kein zuverlässiges Bild. Doch wir verwenden sie, weil wir nichts besseres haben.

Um besseres Verständnis zu erlangen, gebe ich ein Beispiel:

Die Nationale Statistik, laut Letra2 gibt folgende Zahlen:
Durchschnittliche Belastung für ein Haushalt: Immo-Kauf 43,7 versus Miete 27,7.
Für Madrid 61,6 % gegen 36,5 % und Katalonien 49,1% gegen 30,7.
Andere Großstädten könnten ähnliche Verhältnisse haben.

Wir kennen aber nicht das durchschnittliche Haushalts Einkommen, und nicht das von Madrid oder Katalonien. Somit ist das Bild falsch, weil die Statistiker sagen uns, dass der Madrider 61,6 / 36,5 % vom durchschnittliche spanischen Haushalts Einkommen aufbringen muss.

Im klar Text, wir wissen zu wenig um Vergleiche machen zu können denn, es könnte ja sein, dass die Madrider oder Katalonier so viel verdienen, dass Ihre vermeintlich höhere Belastung, in der Realität sie weniger belastet als die niedrigen 43,7 / 27,7 % nationalen Zahlen.

Erschwerend kommt noch dazu, dass die Immobilien Preise landesweit so unterschiedlich sind, dass ein richtiger Vergleich gar nicht möglich ist. Denkt nur an die Preise die Rioja und ich hier dokumentiert haben.

Bei Ihm, 300.000 euros für eine Wohnung ( Loch? ) und an der Costa Blanca zum gleichen Preis ein Bungalow und für ein Paar Euros mehr, eine Villa mit 800m² Grundstück, inklusiv Schwimmbad.

Der Einwohner der Costa Blanca kann also viel weniger verdienen als der Madrilenio oder anderen Großstädter und ist doch besser dran mit seinen Belastungen.

Wir werden uns aber dennoch nicht geschlagen geben und bemühen uns Licht in das Loch, Pardon, Schatten zu bringen.

Vielleicht überwinden sich einige unseren Mitleser, auch mal Ihre freie Meinung zu schreiben. Es gibt sicher Argumenten, oder sogar Wissen, was an uns vorbei geht.

Ich würde es auf jeden Fall begrüßen.

Bis demnächst.

Tropezon

PS
Azul, Danke.

Wir wär´s mit Dir?
Übrigens, ich hätte schon die ganze Woche in Hamburg sein müssen. Mein Schwager feiert sein 65 ste und sein Renten Beginn.
Aber bei diesem Wetter

[tropezon]

Hallo Leute,

Zur Geisterstunde........

Ist ja still geworden Hier. Hat hoffentlich nichts mit meiner letzten Stellungsnahme zu tun.

Beim herum stöbern im Internet habe ich interessante Artikel gefunden, unter anderen folgenden, eine Studie der Deutsche Bank betrifft US Immobilien aber lesenswert )

Dauert etwas länger bis er herunter geladen ist, also etwas Geduld:

http://www.dbresearch.de/PROD/DBR_INTERNET_DE-PROD/PROD00000…

Möchte betonen, dass obwohl der Artikel gut aufgemacht ist, mit vielen Grafiken, ich mit seinem Inhalt ( viele Passagen) nicht konform gehe.

Und noch einer über Hauspreise und verfügbares Einkommen in Europa:


http://www.dbresearch.de/servlet/reweb2.ReWEB?rwkey=u231920&…

Verstehe ihn nicht ganz. Kann mir jemanden das erklären?

Noch 2 weitere Grafiken über Immos: Deutschland und UK:

http://www.dbresearch.de/shttp://www.dbresearch.de/PROD/DBR_…


http://www.dbresearch.de/servlet/reweb2.ReWEB?rwkey=u231920&…

Viel Spass bei der Lektüre.

Tropezon

[rioja94]

hallo tropezon,

nein, hat nix mit deinem letzten posting zu tun!

bei preisen von 300.000 euronen für ne neubauwohnung erübrigt sich eigentlich jegliche diskussion

hab mal irgendwo gelesen, dass die durchschnittlichen familieneinkommen in spaniens wirtschaftlich stärkster region (baskenland) bei ca. 30.000 euro liegen.

muss ich nochmal raussuchen

wäre ausserdem interessant, sich an den wirtschaftsstarken regionen zu orientieren.

preise wie an der costa blanca - lieber tropezon, sind hier utopisch

hier musst du schon ein mehrfaches für ein kleines häuschen hinlegen - AB euro 600.000!

gute N8

[rioja94]

achso - ich rede da nicht von freistehenden landhäusern oder villen!

ich rede von reihenhäusern (casas inglesas)!

[rioja94]

die eigentliche frage lautet doch:

"gibt es einen dauerhaften markt für die aktuellen immopreise ?"

oder muss sich der markt früher oder später - wohl oder übel den realen gegebenheiten anpassen?

so, nun logg ich aber wirklich aus

[tropezon]

Na endlich! Das suchen hat sich gelohnt:

El salario medio bruto por trabajador se situó en 19.802,45 euros en 2002

Wenn wir davon ausgehen, dass bei den Immobilien Käufer beide arbeiten, kommen wir auf ein Familien-Einkommen von immerhin ca. 38.000 euros für das Jahr 2002. Unterstellen wir noch 3% Gehaltserhöhung p.a. sind wir in 2005 bei ca. 41.500 euros.

Die Unterschiede, je nach Beruf sind gravierend von 37.300 / Jahr für Finanz(Bank?) Angestellte bis 13.170 euros im Hotelgewerbe.

Und der Regionale Unterschied ist genau so groß:


Por último, los salarios más elevados correspondieron a Madrid (23.183,37 euros anuales por trabajador), País Vasco (22.840,34 euros), Comunidad Foral de Navarra (20.960,69 euros) y Cataluña (20.728,60 euros). Estas cuatro comunidades presentaron una ganancia media anual superior a la media nacional.

El resto de comunidades autónomas tuvieron un salario medio inferior a la media nacional. Extremadura (16.401,13 euros), la Región de Murcia (16.528,17 euros) y Castilla-La Mancha (16.688,32 euros) presentaron los salarios más bajos.

Aber immerhin haben wir jetzt ein durchschnittliches Familien Einkommen von ca. 41.500 euros p.a. auf das wir uns beziehen können bei späteren Beispiele.

Für die, die den ganzen Artikel lesen wollen:

http://empleo.basefinanciera.com/articulos_empleo/empleo_730…

Grüße, unter endlich wieder blauen Himmel.

Tropezon

Obige Seite gibt viele Informationen, auch Angebote von hübschen Villen, nur 40 Minuten von Madrid. Für ca. 150.000 Euros. Zu teuer??

[rioja94]

die angegebenen einkommensbezüge beziehen sich auf das BRUTTO.

wenn ich mich nicht täusche, rechnet man ca 20% ab um auf das netto zu kommen (lange nicht mehr auf den lohnzettel geschaut :rolleyes

"hübsche villen - nur 40 minuten von madrid"

naja, wer dort wohnen will.......
wird nicht umsonst so billig sein. in burgos gibt es auch tolle fincas mit viel land für 80.000 euro - extremadura ist noch billiger.

der haken-Null industrie , pure landwirtschaft.

tropezon,

ich hab dörfer gesehen, da ¨hättest du die hände übern kopf zusammengeschlagen - allein die hauptstrassen

.........ein einziger feldweg-nix befestigt...wie im mittelalter.

aber gut, ich will beim nächsten mal was zum baskenland raussuchen. hier wird geld verdient (arbeitslosenquote nahe NULL) und über 60% der spanischen industrie sitzt hier!

ACHTUNG: entsprechend hoch sind die preise!

bis dann
rio

[rioja94]

vorsicht , artikel ist aus 2003:

PROFESIONAL
Las regiones con más capacidad de compra de casas

DAVID GONZÁLEZ

No son los tipos de interés, es el nivel de empleo. Ésta es la variable decisiva para el devenir del mercado inmobiliario, según sostienen los expertos. Pues bien, las comunidades autónomas con mayor capacidad de compra son País Vasco, Madrid, Navarra y Cataluña, justo las que poseen las viviendas más caras.
Los datos de la encuesta de Índice de Precios Laborales del tercer trimestre, publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), así lo confirman. Son medias, pero determinan tendencias a seguir.
Los ciudadanos del País Vasco tienen un salario mensual de 1.725 euros ; los de Madrid, de 1.713 euros ; los de Navarra, de 1.585 euros; y los de Cataluña, de 1.493 euros.
Tomando estas cifras, significa que, por ejemplo, un madrileño podría destinar un tercio de su renta (571 euros) al pago de una hipoteca a 30 años a los tipos vigentes y financiar una casa de hasta 127.158 euros. Si la operación se realiza en pareja, el esfuerzo mensual puede duplicarse hasta adquirir una vivienda de 254.317 euros, con recibos mensuales de 1.142 euros.

kleiner einwand - dafür bekommt er in madrid NIX. 250.000 kostet mittlerweile ein appartment- auch, wenn die löhne etwas gestiegen sein sollten, kommt er mit einem drittel des einkommens lange nicht mehr hin! ähnlich sieht es im baskenland aus!

Alza de precios y salarios
Lo que también constatan las estadísticas del INE es que en las regiones donde más están aumentando los salarios –es decir, la capacidad de compra de vivienda– son las que atesoran fuertes revalorizaciones en los precios inmobiliarios.
Los salarios medios de Murcia, Castilla-La Mancha y Navarra son de 1.119, 1.228 y 1.585 euros, respectivamente, con lo que se han incrementado en un 5,8%, 5,2% y 5% interanual hasta junio de 2003.
Precisamente, estas comunidades registraron una subida en el precio de la vivienda de un 18,37%, 16,61% y 18,46% hasta septiembre de 2003, como indican los valores unitarios publicados por Fomento. La capacidad de renta, por tanto, concuerda con el auge inmobiliario.

also, familieneinkommen im baskenland laut obiger angabe: euro 3.500 brutto = ca. 2800 euro netto.

33% für eine hypo: ca. 1.000 euro

das halten wir mal so fest!

[rioja94]

also, ca. 1000 euronen habe ich zur verfügung um eine dieser "gelegenheiten" zu finanzieren:

ich habe einige bezirke von san sebastian ausgewählt (ich liebe diese stadt )

wie man sieht, bekommt man hier für 250.000 euronen gerade mal nen 2 zimmer altbau - obendrein noch renovierungsbedürftig !

finazierungsvorschläge erbeten!

vorsicht; manche anzeigen sind noch in ptas angegeben:

ANTIGUO
ANTIGUO: 309.500 . 2 habs., salón. Terrazas. Parking. 5º sin ascensor. EUZKINVEN, 943316090.

ANTIGUO. Pío Baroja. Zona alta. Salón, 2 habs., cocina, baño. Exterior. Garaje, 55.500.000. EKIDAZU, 943429800.

ANTIGUO: 345.600 . Atico 75 m2. 2 habs., amplio salón. Todo exterior. Rústico. EUZKINVEN, 943100943.

ANTIGUO. 75m2. Gran salon, 2 habs, baño. aseo. Para entrar. 371.425.- CLB 943427667

ANTIGUO Pío Baroja, zona alta, todo exterior haciendo esquina. Salón, 2 habs., cocina y baño, terraza 20 m2, trastero, garaje, vistas espléndidas, 62.900.000. EKIDAZU, 943426190.

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AMARA Alto Errondo, todo exterior, totalmente reformado, 2 habs., sala, cocina, baño. Vistas. Terreno 60 m2 con sociedad, 51.500.000. EKIDAZU, 943426190.

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AMARA Avda. Madrid. Reformado. 3 habitaciones, sala, cocina, baño. Exterior. Ascensor. 56.600.000 FINCAS ARREGI 669748339

AMARA NUEVO: 65 M2, 3 HAB., TOTALMENTE REFORMADO 342.577,- (57 M) MICASA 943631804

AMARA Sancho el Sabio. 63 m2. Exterior. A reformar. Muchas posibilidades, 59.500.000 ptas. SerVre, 943473359, 687415208.

AMARA. Salaberria. (1ª zona). Precioso. Totalmente reformado. 100 m2. 2 habitaciones, gran salón, estudio, cocina, baño, aseo. Calefacción. 61.800.000. ETXEBERRIA. 943451020.

AMARA NUEVO: 85 M2, 3 HAB., ALGO DE REFORMA 372.627,- (62 M) MICASA 943631804.

nun müssen wir nur noch unsere bank fragen, was wir für die ca. 1000 euronen bekommen

dann schauen wir weiter

[tropezon]

Hallo Rioja,

das mit der Bank wird noch diese Woche geregelt.

Und was Deine Region betrifft, mit den Preise die Du uns mitteilst, gebe ich Dir Recht. Das scheint schon ein gewagtes Spiel: so viel Geld für so wenig.

In San Sebastian y alrededor, sollte man doch vielleicht die Finger weg lassen.

Aber es geht ja auch immer noch um die Frage: Immobilien Crash in Spanien oder nicht. Und falls Crash wenn und wie trifft es die Spanier.

Dazu folgenden Artikel, der erstaunliches aussagt ( oder vielleicht doch nicht? )

http://labolsa.com/canales/1019/

61% der Spanier haben Ihr Haus/ Wohnung bereits bezahlt und ein weiteres Beispiel( für die, die noch nicht alles bezahlt haben):

En este sentido, apunta que arrendar un piso de 75 metros cuadrados costaba en 2000, según el Consejo Económico y Social (CES), 359 euros al mes, mientras que adquirirlo, con un crédito hipotecario a veinte años y un interés anual del 4%, suponía unas cuotas mensuales de 412 euros, es decir, con 53 euros más al mes , la vivienda se podía comprar.

Also, Leute die das obigen im Jahr 2000 getan haben, ( oder vorher, oder ein bissel nachher ) haben mit einer Mehrbelastung von nur 53 euros/monatlich sich eine Wohnung gekauft und sind in 20 Jahre Lasten und Miet frei.

Kann man doch nur beglückwünschen und somit geht diesen Menschen doch jegliche Preisermäßigung am Popo vorbei.

wenn ich mich nicht täusche, rechnet man ca 20% ab um auf das netto zu kommen

Das ist richtig.

Morgen machen wir weiter.

Gute Nacht allerseits

Tropezon

[Azul Real]

moin tropezon , moin rioja,

Tropezon

habe ich was verpasst - wie meinst Du die abschliessenden Worte aus Deinem Post 315

Steht Hamburg-Reise noch ?

gruss azul

[Blue Max]

@alle

Um die Diskussion hier mal etwas zu erweitern:

Neben Crash und ewig weiter explodierenden Immobilienpreisen gibt es ja auch noch eine dritte Möglichkeit, nämlich die Abkühlung des Preisanstiegs und die Fortsetzung der jetzigen Preise auf aktuellem Niveau.



Vielleicht bleiben die Immopreise ja die nächsten 10 Jahre einfach stabil bzw unter der Inflationsrate ?

[tropezon]

Azul,

Ich meinte Danke, für die Aussage „ prima Diskussion.

Nein Hamburg ist im Moment „passé“. Die Feierlichkeit sind beendet.

Blue Max,

Vielleicht bleiben die Immopreise ja die nächsten 10 Jahre einfach stabil bzw unter der Inflationsrate ?

Im Moment sehe ich es auch so ähnlich, zumindest nachlassende Steigerungen. Mann rechnet in diesem Jahr noch mit ca. 10% und in 2006 mit nur noch 5% Preiserhöhungen.

Die Bautätigkeit wird auch zurück gehen auf den langjährigen Durchschnitt , ca 400.000 Immos im Jahr.
Doch mich machen die Zahlen, die ich Gestern und Heute gefunden haben, etwas skeptisch. Ich muss erst die Zahlen zusammen- und gegenüber stellen.

Für die, die spanisch lesen können:

http://labolsa.com/canales/1076/

http://labolsa.com/canales/1036/

Tropezon

[rioja94]

hallo zusammen ,

habe erst jetzt gelegenheit etwas zu lesen.

tropezon,

mich würde mal interessieren, wie die dazu kommen:

mientras que adquirirlo, con un crédito hipotecario a veinte años y un interés anual del 4%, suponía unas cuotas mensuales de 412 euros, es decir, con 53 euros más al mes , la vivienda se podía comprar

für 412 euro gibt es ca. euro 100.000 hypo - man schaue sich mal die obigen preise an !!

gut, man spricht von 2000- aber selbst da gab es für 100.000 NIX - komisch!

oder wo konnte man 2000 eine eigentumswohnung für 16 mio ptas kaufen

61% der Spanier haben Ihr Haus/ Wohnung bereits bezahlt

und?

schön für die leute!!!

das sind aber nicht die kunden, die den immomarkt in den nächsten jahren am laufen halten werden.

die jungen leute und familien, die sich vom elternhaus abnabeln werden diejenigen sein, die die preise in den nächsten jahren bestimmen.

bluemax,

Neben Crash und ewig weiter explodierenden Immobilienpreisen gibt es ja auch noch eine dritte Möglichkeit, nämlich die Abkühlung des Preisanstiegs und die Fortsetzung der jetzigen Preise auf aktuellem Niveau.

es kann natürlich ALLES passieren aber was nicht passieren wird ist, das die preise auf jetzigem niveua über einen längeren zeitraum stabil bleiben!

warum nicht?

man schaue sich an , wie die preissteigerungen zustande kamen. es wurde hier unheimlich nviel mit immos spekuliert. man kaufte "billig" und verkaufte teuer weiter.
durch die gewinne beim verkauf, hatte man zugang zu besseren / teureren immos. wie schon einmal weiter vorn erwähnt.

dieses spiel funktioniert solange, wie käufer da sind. haben sich die preise aber erst einmal soweit hochgeschaukelt, dass sich kein dummer abnehmer mehr findet - ist das spiel aus.

das funktionierte jahrelang ganz hervorragend.

bis dann
rio

achso, noch was zum korrekturszenario:

die intensität muss ja nicht in allen regionen gleich sein - die überteuertsten regionen werden wohl etwas heftiger reagieren als andere - wie heftig, wird sich dann ja rausstellen.

[rioja94]

http://labolsa.com/canales/1068/

hir sprechen die experten von 20% überbewertung!

damit ist auch immer nur der schnitt gemeint - es mag regionen geben, die fair bewertet sind und andere, die 50% überbewertet sind.

tropezon,

was sagst du zu den preisen in und um san sebastian ?

ich habe ja immer viel mit deutschen zu tun. kenne NICHT EINEN EINZIGEN, dem beim blick in die immoauslage nicht die kinnlade runtergefallen wäre

es ist wirklich extremst hier oben.

wir sind ja schon bei 100 mio ptas (600.000 euro oder 1.2 mio DM) in einigen stadtteilen für eine 100qm wohnung.

[tropezon]

Rioja,

hir sprechen die experten von 20% überbewertung!

Ich hatte diesen Artikel auch gelesen ( ich habe sie alle gelesen auf dieser Seite – sehr interessant -. Ich fand ihn nur nicht Erwähnenswert, weil
a) nur 64% finden den Markt überbewertet und 34% nicht und
b) 20 % ist nicht viel und kein Grund zur Panik.

Weiter heißt es noch, dass 78,8 % glauben die Preissteigerung bleibt unter 17% in 2005 und 21% sehen gleiche Steigerung wie 2004.

Viel interessanter finde ich folgenden Artikel:

http://labolsa.com/canales/1079/

hauptsächlich dieser Satz:
mientras que el importe medio de las hipotecas se situó en octubre en 123975 euros , un 18,4 por ciento más que hace un año, pero un 4,5 por ciento menos que en septiembre, que fue de 129.829 euros,

Der sagt aus, dass die durchschnittliche Hypothek 123.975 euros ist, 18,4% mehr als vor einem Jahr aber 4,5% weniger als vor einem Monat.

Wir sind doch immer davon ausgegangen, dass die Leute mehr Geld leihen, denn dieser Betrag ist doch absolut bezahlbar .

Oder kaufen die hälfte der Leute Ihre Immobilie bar und somit hätten die restliche knapp 250.000 Euros Schulden?

Die wenigsten Kredite werden im Norden Spaniens beantragt. Kaufen die Leute weniger ( zu hohe Preise) oder sind sie reicher und bezahlen alles bar?

Rio, ich habe Deine Frage :
was sagst du zu den preisen in und um san sebastian ?
Schon beantwortet in # 324

Und was Deine Region betrifft, mit den Preise die Du uns mitteilst, gebe ich Dir Recht. Das scheint schon ein gewagtes Spiel: so viel Geld für so wenig.

In San Sebastian y alrededor, sollte man doch vielleicht die Finger weg lassen.

Obwohl, ich glaube Du sucht für Uns die teuersten aus.

mich würde mal interessieren, wie die dazu kommen:

Nun, im Jahr 2000 konnte man schon für 100.000 euros eine 75m² Wohnung bei uns kaufen, natürlich nicht erste Linie Meer, aber so was älteres – 10 Jahre – in den Ortschaften, das war kein großes Problem.

Denkt mal über die oben erwähnten Kredithöhe nach.

Grüße und gute Nacht

Tropezon

[tropezon]

Hallo Leute,

Ich habe eine unglaubliche –im positiven Sinne- Studie über die Immobilien Preise und deren Entwicklung von 1987 bis 2002 gefunden. Ob Regionen, Städte, Größe, Alter, etc...

Es bleibt keine Frage offen.

http://www.mfom.es/estadisticas/publicaciones/indice_precios…

Unbedingt zu lesen : Seite 9 bis 12. Da sind schon gravierende Unterschiede zu erkennen, z.B.

Im Jahr 2002, liegen die m² Preise in 3 ausgewählten Regionen:

Baskenland : 4% unter 900 euros/m² und 60,4% über 1620 euros/m²
Madrid Stadt: 4% unter 900 euros/m² und 54,2% über 1620
Com. Valenciana: 53% unter 900 euros/m² und nur 8,49% über 1620 euros.

In 2002 liegen 55% der Immobilien zwischen 1080 und 1260 euros/m²

Und auf Seite 12, die Preisentwicklung von 1987 bis 2002. Schön zu erkennen auf der Grafik:

In den 80er Jahre, bis 1990 Preissteigerung bis 25% jährlich. 1991 auf 0 zurück. 1992 bis minus 13% und dann 1993 bis 1997 minimale Veränderungen.
!998 fängt es dann wieder richtig an mit 10% p.a. und mehr zu steigen.

Was lernen wir daraus für Heute: man nennt so etwas „ déja vue“ .

Ich muss allerdings eine Einschränkung machen. Diese tolle Studie basiert auf Immobilien die mit Hypotheken finanziert worden sind. Die Wohnung und Häuser die Bar bezahlten worden sind, sind hier nicht enthalten.
Aber würde dies etwas ändern?

Nun an´s Studium.

Tropezon

[Blue Max]

#331

Die Grafik auf Seite 11 spricht doch eher für meine Annahme, dass die Preise eher gleich bleiben, so wie dies, wie dort gezeigt, zwischen 1991 und 1998 war.

[tropezon]

Genau so ist es BlueMax, siehe # 327

Das ist aber kein Immobilien Crash, sondern ein stagnieren auf (vielleicht für manche) hohem Niveau.

Rioja,

ich habe ja immer viel mit deutschen zu tun. kenne NICHT EINEN EINZIGEN, dem beim blick in die immoauslage nicht die kinnlade runtergefallen wäre

Das ist mir auch nicht neu. Ich kenne auch einige davon, z.B. mein Schwager. Der will seit 4 Jahre in Spanien kaufen und reagiert genau so, mit der Aussage:

„Die Preise sind zu teuer, sie müssen runter. Was erlauben sich die Spanier? Wir sind doch nicht in Deutschland hier. Darf doch nicht teuerer sein, etc....“

Der hat noch nicht mitbekommen, dass sich vieles geändert hat und Spanien IN ist und Deutschland OUT.

Jetzt wo er am 1 März Rentner geworden ist, kommt er Ende des Monats um sich wieder umzuschauen und wahrscheinlich doch noch in diesem Jahr zu kaufen.

Aber der Herr trägt die Nase ziemlich hoch. Er wohnt ja auch in Bendestorf , der Ort wo scheinbar die größte Millionärs Dichte ist in D. nach dem Starnberger See.

Der wird sich noch wundern.

Salut

Tropezon

[rioja94]

tropezon

- na dann viel spass mit deinem schwager. kannst ihn mal schön von mir grüssen, wenn er sich über die preise an der costa blanca aufregt! er soll mal hierher kommen!!!

Obwohl, ich glaube Du sucht für Uns die teuersten aus.

nein mein guter! ist auch überall im internet nachzulesen. suche dir doch mal angebote für san sebastian, zarauz, vitoria usw. raus - ganz gipuzcoa ist so teuer- sogar auf dem dorf!!!!!!!

muss mir wohl doch noch überlegen, an die costa blanca zu ziehen - sach mal den leuten von VW bescheid, die sollen da ein neues werk aufmachen

rio

[rioja94]

aber damit er nicht extra hierherkommen muss, kannst du ihm auch diesen link zeigen:

http://www.hogaria.net/hogaria/general/encuentra_tu_casa/bus…

rechts hast du eine karte von guipuzcoa - ziehe den mauszeiger auf die einzelnen städte und es erscheint der quadratmeter preis:

beispiel Donostia (san sebastian): quadratmeter - 4360 EURONEN

nur, damit wir wissen, wovon wir reden

die seite hat allerdings momentan nicht viel im angebot.

[rioja94]

auf der seite ist auch ein quotenrechner für eine eventuelle hypothek.

bei einer hypo von:

Euro 430.000

Laufzeit 30 Jahre

Quote/ monat: Euro 1850

[rioja94]

hier der link zum rechner:

http://www.hogaria.net/hogaria/general/economico_financiero/…

[tropezon]

Interessanter Artikel

http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

Will nicht alles übersetzten, aber 3 wichtige Sachen:

a) Die Monatsrate (Hypotheken) wird sich in den nächsten 6 Jahre um 78 bis 200 euros erhöhen. Hypo im Schnitt= 106.900 auf 25 Jahr.
b) Für eine Hypo. vom Jahr 1995 ( im Schnitt 44.303 euros auf noch 17 Jahre ) erhöht sich die Monatsrate von 279 auf 357 euros in 6 Jahre
c) Wer 1990 eine Hypothek aufgenommen hat, bezahlt zur Zeit 4.205 euros weniger als am Anfang.

Hört sich doch alles gut an. Frage mich, warum habe ich damals kein Hypo. aufgenommen?

Wenn man jetzt noch bedenkt, wie viel Wertsteigerung noch dazu kommt, frage ich in allem Ernst:

WO SOLLEN DIE SPANIER BEIM IMMOBILIEN KAUF EIN FEHLER GEMACHT HABEN?

DANKE AN ALLE; FÜR EUEREN POSITIVEN BEITRAG.

Rioja,

Du bist wirklich nicht zu beneiden.

ich habe Dir von Anfang an gesagt, komm an die Costa Blanca.
Du hast schöneres und besseres Wetter,
preiswertere Immobilien,
billiges und gutes Essen
nette und lockere Menschen,
und, und, und, ....

Verdienst vielleicht etwas weniger, aber was soll´s, bei diesem Angebot !!!!!

Grüße

Tropezon

[rioja94]

tropezon,

WO SOLLEN DIE SPANIER BEIM IMMOBILIEN KAUF EIN FEHLER GEMACHT HABEN?

ebend diejenigen haben absolut keinen fehler gemacht - ganz im gegenteil:

sie haben eine hypothek aufgenommen und an den fallenden zinsen partizipiert!

es geht hier aber um diejenigen, die sich auf aktuellem niveau verschulden - für diejenigen, wird es genau andersrum laufen - sie partizipieren an steigenden zinsen .

und insofern sie sich übernommen haben (was bei den aktuellen preisen fasst unvermeidbar ist) kann das unangenehme auswirkungen auf den haushalt haben!

logisch: man fährt immer besser, wenn man mit fallenden zinsen ,statt mit steigenden zinsen eine hypo aufnimmt.

[rioja94]

leute, schaut euch mal an, was in unserem gemeinsamen nachbarland frankreich abgeht:

Die benehmen sich wie Cowboys«

Amerikanische Fonds kaufen in Frankreich ganze Straßenzüge auf. Die Bürger gehen auf die Barrikaden

Von Michael Mönninger




ZEIT-Grafik

Im vergangenen Sommer erhielt der Werbekaufmann Marc-Antoine Lorne in seiner prachtvollen Pariser Altbauwohnung ein überraschendes Einschreiben. »Wir bitten Sie zu einer Informationsveranstaltung«, schrieb darin ein Immobilienmakler, »um Ihnen unsere Pläne mit Ihrem Anwesen zu erklären.« Einige Tage später fand sich Lorne mit 80 Mitbewohnern in einem Pariser Luxushotel wieder. Dort erfuhr er, dass er seine Fünfzimmerwohnung mit 180 Quadratmetern für 1,2 Millionen Euro kaufen oder spätestens nach einem Jahr ausziehen solle.

»Das war wie ein Schlag in die Magengrube«, erinnert sich der Manager, der seit 28 Jahren mit Frau und zwei Kindern an der Place des Ternes unweit des Triumphbogens wohnt. Freundlicherweise hatte der Makler auch die Kontaktadresse der Partnerbank BNP angegeben. Dort blitzte der Mieter jedoch ab: »Im Alter von 57 Jahren geben die mir als Freiberufler keinen Millionenkredit mehr.«


Ein paar hundert Meter entfernt erfuhren zur gleichen Zeit auch Christian Oudin, 58, und seine Frau Elisabeth, 40, dass ihr Belle-Epoque-Ensemble am Square du Roule in 120 Eigentumswohnungen umgewandelt werden soll. »Das ist eigentlich eine gute Idee«, sagt Oudin, ein Staatsbeamter im französischen Senat, »wenn nur der Quadratmeter mit 6.400 Euro nicht doppelt so viel kosten würde, wie der Käufer bezahlt hat.«

Weder Christian Oudin noch seine Nachbarin, die Schauspielerin Jeanne Moreau, zählten bislang zu jener Spezies gefährdeter Städter, die durch die Explosion von Mieten verdrängt werden. Sie gehören zum sesshaften Bürgertum und residieren mit Vorliebe in den legendären Wohnträumen, die Napoléon III. und sein Präfekt Haussmann Mitte des 19. Jahrhunderts in der Stadt an der Seine errichtet hatten. Doch gerade diese Luxusunterkünfte mit Stuck, Parkett, Flügeltüren und raumhohen Spiegelwänden über Marmorkaminen sind heute bei ausländischen Investoren begehrt.

Dass internationale Kapitalsammler neuerdings in Paris reiche Beute machen können, liegt daran, dass Frankreichs institutionelle Immobilienbesitzer – Versicherungen, Banken und Fonds – ihre Mietshäuser verstärkt abstoßen. Die Alteigentümer geben sich mit maßvollen Mieterlösen nicht mehr zufrieden. Sie wollen Liquidität und hohe Gewinne. »Die Eigentümer haben heute einen äußerst nüchternen Blick auf ihre Objekte«, erklärt Stéphane Imowicz vom Pariser Maklerbüro Ad Valorem. »Was nicht genügend Erlöse bringt, wird verkauft, gleichgültig, wie prestigeträchtig es ist.«

Warum der schnelle Verkauf neuerdings lohnender ist als die Bestandspflege, erklärt Immobilienexperte Etienne Marcot: »Es gibt einen wachsenden Widerspruch zwischen dem enorm gewachsenen Wert unseres Portefeuilles und der niedrigen Rendite durch Vermietung.«


Marcot betreut die Bestände des französischen Wohnungsgiganten Gecina, der kürzlich 100 Pariser Häuser mit insgesamt 3600 Wohnungen für 1,2 Milliarden Euro versilbert hat. Für Aufregung sorgte nicht allein das Volumen, sondern vor allem der Käufer in Gestalt des amerikanischen Investitionsfonds Westbrook. »Die benehmen sich wie Cowboys«, schimpft Françoise Panafieu, Bürgermeisterin des 17. Arrondissements. Nicht nur in Paris, wo derzeit etwa 140 Mietspaläste in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, sind ausländische Investoren im Vormarsch. Im Herzen von Lyon erwarb kürzlich der amerikanische Lebensmittelriese Cargill im beliebten Quartier Grolée-Carnot 10 Häuser mit 104 Wohnungen. Kaufpreis: 87 Millionen Euro. Im Hafen von Marseille hat der texanische Fonds Lone Star an der berühmten Rue de la République für 103 Millionen Euro 128 Altbauten mit 1.311 Wohnungen übernommen. Auch in Nantes, Bordeaux oder Straßburg sichern sich internationale Investmentfonds die Objekte für einen vente à la découpe. Ein Ausdruck, der aus der Sprache der französischen Metzger stammt und – auf Immobilien übertragen – so etwas wie »Wohnungsaufschnitt« bedeutet.

Gegen solche Praktiken gehen die Pariser jetzt auf die Barrikaden. Anfang Februar hat sich eine betuchte Schar von Rebellen im Sitzungssaal des Rathauses vom 3. Arrondissement versammelt. Es sind Ärzte, Anwälte, Beamte und Unternehmer, die von Erpressung, Nötigung und Betrug sprechen. »Bei uns in der Rue François Premier im 8. Bezirk«, berichtet ein Herr im Dreiteiler, »werden gerade 12 Häuser mit 80 Wohnungen umgewandelt.« An der Rue Palatine direkt neben der Kirche Saint-Sulpice, so die Rekordmeldung eines pensionierten Lehrers, »werden unsere Wohnungen für 5000 Euro pro Quadratmeter erworben und für 12.000 Euro weiterverkauft«.

Dass sie jemals zu Rädelsführern einer Protestbewegung würden, hätten sich die Mieter Marc-Antoine Lorne und Christian Oudin nicht träumen lassen. Sie haben eine Bürgerinitiative gegründet, Rechtsanwälte beauftragt und die Medien mobilisiert. Zu Dutzenden versammeln sie sich im Treppenhaus, wenn sich ein Makler mit Käufern zu einer Besichtigung ankündigt. Mit Kollektivklagen machen sie gegen den Investor Front und fordern vom Wohnungsministerium neue Vorkaufsrechte und einen längeren Kündigungsschutz.

Regelmäßig erbleichen Franzosen, wenn sie hören, dass in Deutschland US- Fonds wie Lone Star oder Fortress ganze Siedlungen mit mehreren zehntausend Wohnungen in Berlin oder an der Ruhr kaufen, wenn auch mit klaren Zweckbindungen und Umwandlungsverboten, die im französischen vente à la découpe-Geschäft fehlen.


Doch die großen Immobilienverkäufe in beiden Ländern sind diametral verschieden. Während die Investoren sich in Deutschland in einem von einer Baisse geprägten Immobilienmarkt um Massen von Billigwohnungen bemühen und von notleidenden Wohnungsgesellschaften sogar begrüßt werden, stürzen sie sich in Frankreichs überhitztem Immobilienmarkt auf den Sektor der Luxuswohnungen. Weil die Franzosen an ihrem öffentlichen Bestand – fast fünfzig Prozent aller französischen Unterkünfte sind Sozialwohnungen – nicht rütteln lassen, findet die Internationalisierung des Immobiliengeschäftes vornehmlich im Altbausegment statt. Dass durch die geöffneten Kapitalmärkte die Preise von Pariser Wohnungen längst mit denen von Unterkünften in London oder New York gekoppelt sind, haben die institutionellen Investoren in Frankreich offenbar verschlafen.

Dass die Alteigentümer die Explosion der Immobilienpreise in Höhe von 83 Prozent seit 1997 nicht selbst einstreichen, indem sie eigene Bestände vermarkten, liegt auch daran, dass sie nicht das Personal und Know-how für den Einzelverkauf haben. Sie wollen die Marktgunst durch En-bloc-Verkäufe lieber schnell nutzen und beauftragen daher professionelle Verwerter wie Westbrook. Zu deren Gewinnerwartungen kommt noch der Provisionshunger weiterer Vermittler hinzu, die die Preise zusätzlich aufblähen. So kritisiert der von seinen Mietern im 3. Arrondissement aufgestachelte sozialistische Bürgermeister Pierre Aidenbaum: »Diese Leute schaffen keine neuen Wohnungen, sondern kassieren nur erheblichen Mehrwert und lassen Hunderte von destabilisierten Familien zurück.« Sein konservativer Amtskollege François Lebel vom steinreichen 8. Arrondissement an den Champs-Élysées spricht sogar von »Immobilienrazzien zum Zwecke gewaltiger Profite, die ganze Quartiere in Schieflage bringen«.

Benoît Filippi vom Pariser Mieterbund sieht im derzeitigen »Immobilienwahnsinn« keinen Platz mehr für normale Mieter: »Wir brauchen ein Gleichgewicht zwischen Eigentums- und Wohnrechten, damit nicht eine kleine Gruppe von Immobilienagenten über das Schicksal unserer Städte entscheidet.« Auch der ehemalige sozialistische Finanzminister Dominique Strauss-Kahn moniert: »Die Spekulanten stürzen sich deshalb auf Paris, weil solche Praktiken in ihrem eigenen Land verboten sind.« Er plädiert für eine Übernahme der Schutzrechte etwa aus Deutschland oder auch den USA. Und der Wohnungsreferent der Stadt Paris, Jean-Yves Mano, klagt: »Wenn selbst gut situierte Mieter aus der Stadt gedrängt werden, gibt es bald nur noch zwei Bevölkerungsgruppen: aidées und aisées« – Sozialmieter und Begüterte.

Seitdem die mittleren Schichten nicht mehr mithalten können, stehen die Ärmeren erst recht vor großen Problemen. Bereits heute warten 100.000 Pariser auf eine Sozialwohnung. Die Zahl der Arbeiterhaushalte ist auf elf Prozent gesunken. Selbst ein Job schützt heute nicht mehr vor Deklassierung: Einer von drei Pariser Obdachlosen hat eine feste Arbeit.

Zwar ist der herkömmliche Mieterschutz in Frankreich hoch entwickelt. Doch bei der Umwandlung von Mietshäusern gibt es Hilfe nur für die Schwächsten – Alte und Behinderte. Zudem will die Regierung die Eigentumsquote – in Paris 31 Prozent, im Landesdurchschnitt 56 Prozent – noch kräftig steigern. So existiert keine Spekulationsfrist wie in der Bundesrepublik, wo Veräußerungsgewinne innerhalb von zehn Jahren steuerpflichtig sind. Stattdessen werden Objekte, die spätestens nach vier Jahren wieder verkauft werden, steuerlich sogar begünstigt.

»Ich habe keine Armen unter meinen Altmietern«, erklärt denn auch der Ingenieur Jacques Bienvenu, 53, der in Paris die Umwandlungen für Westbrook leitet. Für ihn kämpfen die alteingesessenen Palastbewohner nur um ihre Privilegien. Angesichts jährlicher Mietsteigerungen bis zu acht Prozent, die die durchschnittliche Pariser Quadratmetermiete auf 20 Euro kalt hochgedrückt haben, würden sie nicht einmal die Hälfte des Marktwertes ihrer Luxusobjekte zahlen. Bienvenu ist das Hassobjekt der Mietervereine, aber alles andere als ein amerikanischer Immobilien-Cowboy. Er ist Absolvent einer Grande École, war Beamter im französischen Wohnungsbauministerium und sieht seine heutige Tätigkeit gar als Segen. Gegenwärtig sei die Zahl der Kaufobjekte in Paris im Gegensatz zu den verfügbaren Finanzmitteln auf der Nachfrageseite begrenzt, was die Preise treibe, und so sei es gut, wenn Anbieter wie Westbrook das Angebot an Immobilien deutlich steigerten. Nur so würden die Preise wieder sinken.


Tatsächlich gibt es auf dem Immobilienmarkt einen Boom, der durch die historisch niedrigen Immobilienzinsen noch verschärft wird. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren beträgt der Zinssatz 3,6 Prozent, was abzüglich der Inflation einen Realzins von 1,6 Prozent ergibt. Neue öffentliche Null-Zins-Kreditschnäppchen verschärfen das Problem noch. Mittlerweile warnt selbst die konservative Pariser Notarskammer, dass der Bruch zwischen Zentrum und Umland immer größer wird und Ersterwerber keine Chance mehr haben. »Der Markt ist krank«, konstatiert Bernard Grech von Frankreichs größtem Maklerbüro Orpi. »Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hat ein bisher ungekanntes Niveau erreicht.«

Auch die Banque de France ist alarmiert. Nachdem sie vor dem Immobilienkrach 1991 nicht rechtzeitig gewarnt hatte, sprechen ihre Vertreter heute präventiv von einer »Immobilienblase«. Anfang der Neunziger stürzte der Markt in der Hauptstadt bei einem Durchschnittspreis von 3.200 Euro ab, heute indes ist er bereits auf 4300 Euro pro Quadratmeter geklettert. »Der Preisanstieg«, sagt Olivier Eluere, Ökonom beim Crédit Lyonnais, »hat sich vom realen Wert und von den übrigen Marktkonditionen abgekoppelt.« Laut Claude Sadoun vom Crédit Immobilier wünschen die meisten Anbieter bereits eine Pause im Preisanstieg: »Auf Dauer kann es keinen Markt geben, der sich vom Einkommen der Käufer ablöst.« Selbst die Europäische Zentralbank rät zur Vorsicht, damit sich der Einbruch von 1991 nicht wiederholt.

So beobachten französische Makler neuerdings zögerliche Kunden, die nicht die Letzten in der Kette sein wollen, die zu teuer kaufen – auch Westbrook ist noch längst nicht alle Appartements los. Für Marc-Antoine Lorne, der erbittert seine Palastwohnung an der Place des Ternes verteidigt, ist das ein schwacher Trost: »Der Immobilienmarkt kommt mir vor wie eine Lotterie von Investoren, die sich auf das Auslosen von Verlierern spezialisiert haben.«

(c) DIE ZEIT 10.03.2005 Nr.11

[Azul Real]

Hallo tropezon,

Danke für den link aus #331.

versuche nach und nach Eure Diskussion zu verfolgen,
- Ihr seid im Moment sehr aktiv


und zu Deinem Schwager aus Bendestorf, will er nur ein Domizil für "zwischendurch" in Spanien erwerben oder gleich ganz rüber?

gruss azul

[Blue Max]

#339

Ob die Zinsen steigen oder fallen, kann einem doch völlig wurscht sein, wenn man seine Zinsen auf zb 30 Jahre festgeschrieben hat.

[tropezon]

Rioja,

Bevor Du jetzt noch über Frankreich anfängst, rate ich Dir in aller Freundschaft, Texte die von Ausländer über den Immobilien Markt in Frankreich geschrieben werden, etwas kritischer zu prüfen.
Der Artikel in # 340 ist IM ORIGINAL am 7 Februar 2005 im L´Express erschienen. Der „Deutsche Kopierer“ hat aber einiges vergessen, wichtiges verschwiegen, anderes übertrieben und manches falsch recherchiert.

Vergessen hat er zu schreiben, dass der französische Immobilienmarkt chronisch defizitär ist an Angebote und es für manche ein Segen ist, dass diese „ Découpe“ stattfindet. Somit kommen in Zukunft mehr zu dem Genuss eine EIGENE IMMOBILIE zu besitzen.

Verschwiegen hat er, dass über 50% der Mieter diese Angebote angenommen und weiter annehmen. Zu dem sind sie zwischen 5 und 15% billiger ( hängt vom Bail, der bestehende Mietvertrag ab, 5% + 2% pro Jahr Mietvertrags Dauer).

Falsch ist , dass so was steuerlich begünstigt wird. In den ersten 5 Jahre ist der Gewinn voll zu besteuern, die nächste 10 Jahre kann man jährlich 10% abziehen und nach 15 Jahre ist der Gewinn Steuer frei.
Ausnahmen gibt es zwar einige, z.B. wenn der Gewinn unter 15.000 euros bleibt, oder wenn es sich um ein Hauptwohnsitz handelt, oder wenn man innerhalb 1 Jahres den Gesamtbetrag wieder investiert.

Also, VORSICHT BEI SOLCHEN Artikeln.


Bleiben wir doch besser bei den spanischen Artikel für Spanien, französischen Artikel für Frankreich und deutschen Artikel für Deutschland. Sie sind näher an der Wahrheit.

Hallo Azul,

Mein Schwager will sein Hauptwohnsitz nach Spanien verlagern und sich eine Wohnung in Hamburg noch zulegen, für seine Abstecher nach D.
Doch muss er noch sein Haus in Bendestorf verkaufen, wirklich eine sehr schöne Villa, idyllisch gelegen. Aber scheint nicht einfach zur Zeit.

BlueMax,

die Spanier haben zwar Ihren Zinssatz nicht festgeschrieben, aber Rioja hat mal wieder zu schnell gelesen und ist über das, was ich unter a) geschrieben habe, nämlich:

a) Die Monatsrate (Hypotheken) wird sich in den nächsten 6 Jahre um 78 bis 200 euros erhöhen. Hypo im Schnitt= 106.900 auf 25 Jahr.

einfach drüber gesaust. Und diese mögliche Erhöhung betrifft die jetzigen Kredite.

Grüße

Tropezon

[rioja94]

hallo

die 106000 euronen sind ein durchschnitt. ich kann euch mit sicherheit sagen, das (gerade in den stark überteuerten provinzen) die hypotheken höher liegen - da kommt man schn auf das doppelte und mehr. entsprechend sind die angegebenen 78- 200 euro umzulegen bzw. mind. zu verdoppeln.

wer mit genug eigenkapital eingestiegen ist, sollte das absorbieren können.

wer sich zuweit aus dem fenster gelehnt hat wird bluten.

ich sage euch - das werden nicht wenige sein. ein blick ins umfeld und gespräche mit kollegen und freunden lassen da keine fragen offen.

die statistik hört sich immer harmlos an, weil da auch schuldner mit reinfallen, deren bankverpflichtungen lächerlich sind.


auch wenn es nicht um spanien geht:

NASDAQ Blase geplatzt Immobilienblase folgt?
Leser des Artikels: 522

Der Hebel machts könnte man sagen, wenn man sich die Entwicklungen der Hausbauaktien und Immobilien in den USA anschaut. Laut einem Bericht von Kevin Duffy sind die durchschnittlichen NASDAQ Aktien in den USA zwischen 1995 bis 2000 um jährlich 44 Prozent gestiegen.

Hausbauaktien sind zwischen 2000 bis 2005 sogar um 46 Prozent gestiegen.

Eine Blase!

Das durchschnittliche Kurs Gewinn Verhältnis vieler teilweise großer und " solider" Technologiewerte erreichte im März 2000 etwa 50 und mehr.

Heute gibt es Wongebiete in den USA, die auf ein Immobilienpreis/Mietverhältnis von 50 und mehr kommen. Eine Bruttoverzinsung von zwei Prozent, was deutlich unterhalb des Niveaus des Finanzierungszinses liegt.

Zweifelsohne handelt es sich dabei ebenfalls um eine Blase!

Immobilienbesitzer sind im Gegensatz zu den NASDAQ Investoren mittels Kredit in ihren Häusern investiert. Bei einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent, haben Hausbesitzer ihren Gewinn um Faktor fünf gehebelt.

So mag der Preisanstieg bei Häusern zwischen 2000 und 2005 mit 8,2 Prozent pro Jahr auf den ersten Blick noch verhältnismäßig nortmal anmuten, doch man darf nicht vergessen, dass es sich dabei um einen Durchschnittswert handelt und es sehr viele Gebiete in den USA gibt in denen niemand leben möchte.

Der Hebel führte dazu, dass die Heimbesitzer durchschnittlich 41 Prozent pro Jahr verdient haben und diesen Gewinn zur Finanzierung ihres überzogenen Lebensstandards mißbrauchten.

Legt man einen Hausbau- und NASDAQ-Aktienchart übereinander so zeigen sich deutliche Parallelen.

In der Geschichte der Menschheit zeigen Kursverläufe immer die gleichen Muster, ob in der Soth Sea Bubble, den Kanalaktien, den Eisenbahnaktien, den Automobilaktien. Immer wieder die gleichen Anstiege und der gleiche Zusammenbruch und immer noch gibt es Politiker, die behaupten, dass diesmal alles anders sei und es fundamentale Gründe gäbe, weshalb die Immobilienpreise dreimal so stark steigen könnten, wie die Arbeitseinkommen.

Vermutlich liegt dies daran, dass sich Politiker nie mit Arbeit beschäftigen müssen und deshalb ohnehin keine Probleme in steigenden Hauspreisen sehen können, selbst wenn sie es noch so sehr wollten.

Während ich diesen Artikel schreibe, notieren die meisten Hausbauaktien in den USA (Centex, KB-Home) rund 10 Prozent tiefer, als noch vor einer Woche. Für einen möglichen Short-Einstieg ist es immer noch nicht zu spät.

[tropezon]

Rioja,

ich schulde Dir noch eine Antwort auf # 319

gibt es einen dauerhaften markt für die aktuellen immopreise ?"

oder muss sich der markt früher oder später - wohl oder übel den realen gegebenheiten anpassen?

Ich würde mal neutral antworten.

Es gibt immer ein Markt für Immobilien, egal wie die Preise sind.
In der Hausse wird alles angeboten, auch der letzte Schrott – zu überhöhten Preise – und sogar der, findet Käufer.
In der Baisse wird selektiert und nur noch Qualität und gute Lagen finden Abnehmer . Und dies meistens zu Markt üblichen Preisen, oder Höher.

Für mich ist die Reihenfolge der Fragen differenzierter und der Preis ist sekundär. Er ergibt sich aus meinen Möglichkeiten und finanzieller Situation.

Die alles entscheidenden Fragen sind doch:

1) Bin ich überhaupt in der finanzielle Lage mir diesen Wunsch/ Traum zu erfüllen.

2) Will ich in meinem eigenen 4 Wände wohnen oder will ich 500.000 bis 700.000 Euros in Form von Miete in meinem Leben verschenken. ( bei 700 euros Anfangsmiete )

3) Sehe ich in Der eigene Immobilie, der Beste, Sicherste, Beruhigendste Beitrag zu dem, nach dem Arbeitsprozess, beginnenden Lebensabschnitt

Wenn diese Fragen verneint werden, sind weitere diesbezügliche Gedanken überflüssig. Werden sie aber bejaht, dann fängt es erst richtig an mit Gedanken, Planung und Kalkulationen.

Ich kann Dir noch aus eigener Erfahrung sagen, wenn ich mir 1991/92 nicht mein Haus in Spanien gekauft hätte, könnte ich mir- bei den heutigen Zinssätze aus dem damaligen Kaufpreis – nicht mal mehr die Miete Leisten.
Und so wohne ich Miet frei und ....., und siehe 3)

Man sollte eben langfristig denken und schnell handeln.

wer sich zuweit aus dem fenster gelehnt hat wird bluten.

Da gebe ich Dir UNEINGESCHRÄNKT RECHT. Das tut auch kein vernünftiger Mensch.

Gute Nacht

Tropezon

[Blue Max]

#345

Ich würde mir eher die Frage stellen: Was soll ich das ganze Jahr in Spanien ?

Und dort ein Haus zu kaufen, nur weil man 4-8 Wochen im Jahr in der Sonne verbringen will, ist bestimmt sinnlos.

Da fahre ich für das Geld, was ansonsten die Hypothek kosten würde lieber in ein teures 5-Sterne-Hotel alles inklusive.

[tropezon]

# 346

Ich habe ja auch nicht die arme Touristen angesprochen, sonder

langfristig denkende Menschen.

Im übrigen gelten die alles entscheidende Fragen für alle Länder und Nationalitäten.

[rioja94]

hallo tropezon,

wer sich zuweit aus dem fenster gelehnt hat wird bluten.

Da gebe ich Dir UNEINGESCHRÄNKT RECHT. Das tut auch kein vernünftiger Mensch.

du wirst dich wundern, wieviele unvernünftige menschen es gibt

ich persönlich kenne KEINEN, dessen hypothek nicht mehr als 33% seines familiennettos auffrisst!

wie auch? bei diesen preisen hier!!!

in deiner gegend mag die entwicklung anders verlaufen - hier ist es allerdings krass.

gruss von küste zu küste

rio

[tropezon]

Hallo Rioja,

Ich war Heute auf 2 Banken. INTERESSANT.

Ergebnis kommt am Wochenende.

Grüße von der südliche Küste, mit endlich wieder etwas mehr Wärme.

Tropezon

[tropezon]

Finanzierung

Um ein faires Ergebnis präsentieren zu können, habe ich 2 Banken besucht.
Bei der erste habe ich ein Konto mit wenig Bewegung und kenne die Angestellten nicht.
Da ich zu alt bin und mir keine lange Laufzeit gewährt wird, habe ich für meine Tochter ein Kredit beantragt.

Ergebnis:
1) max. 80 % Beleihung des Immobilienwertes und Laufzeit 30 Jahre.
2) max. 40% Belastung des Familien Einkommen
3) Euribor + 0,45%
4) Carencia partial, max. 2 Jahre.
5) Einmalige Sondertilgung ohne Kosten
6) 1,0% Kosten auf Restschuld bei frühzeitiger Rückzahlung = Cancelacion total.

Also, bei einen Einkommen von 2000 euros monatlich, bekäme Sie – bei einer max. Belastung von 800 euros monatlich, einen Kredit von ca. 200.000 euros.

Auf 30 Jahre wäre die monatliche Belastung 816 euros.


Der zweite Besuch war meine Hausbank und ich hatte ein Gespräch mit dem Direktor.
Ich habe Ihm gesagt, dass ich mit dem Gedanke spiele noch ein Haus auf mein Grundstück zu stellen. Der hat sich erst einmal gefreut, dass ich ein Kredit wolle und hat nur gefragt:

Wie viel willst Du?

Keine Frage was das Haus kostet, wie hoch das Einkommen ist, etc...
Ich muss dazu sagen, dass das Haus des Direktors an mein Grundstück angrenzt und er ein bisschen meine Verhältnisse kennt, z.B. dass ich kein Einkommen habe.


Konditionen: Euribor+ 0,30%, Laufzeit 35 Jahre, Carencia Total auf 2 Jahre, 0,5% Cancelacion total.

Auf 35 Jahre ist das eine monatliche Belastung von 725 Euros.

Ich bekomme in unserem Gebiet, genug Wohnungen mit 75 m² bis 100m² zum Preis von 200.000 euros und auch „ Chalet“. Die Miete für diese Wohnungen liegen um die 750 euros monatlich.

http://www.espegal.net/cgi-bin/busquedas.asp?ref=&idz=0&idc=…


Somit ist der Kauf klar und absolut eine geringere monatliche Belastung. Ja, sogar wesentlich, denn nicht vergessen:

bis zu 1803 Euros Steuerabzug jährlich ( deduccion fiscal) Insgesamt bei 35 Jahre 63.725,64 Euros die der Staat verschenkt .
Voraussetzung ist, dass man seine Immobilien nicht bar bezahlt und der Kredit mindestes 50% der Gesamtsumme ausmacht.

Dazu kommen noch einmalig Subventionen der Gemeinden, bei uns 2000 oder 3000 euros, je nach Bedürftigkeit.

Endergebnis: 750 euros Miete oder 725 –150= 575 euros Hypo. Belastung.

HABE ICH JETZT NOCH DIE WAHL?


Ich weiß, Rioja wird mir widersprechen und auch sagen: im Baskenland gibt es das nicht. Vorsicht, ich habe mich im „Pais Vasco“ mittlerweile durchgeklickt.

Ich hatte ein sehr interessantes Gespräch und viel dazu gelernt.

Schönen Sonntag an ALLE

Tropezon

[Azul Real]

Moin Tropezon,

WIE HOCH IST DER ANSATZ FÜR DIE TILGUNG?

EURIBOR 12 Monate heute 2,315% + 0,45 %


Plus Tigung ?

Gruss Azul

[rioja94]

hallo tropezon,

euro 200.000 - dafür bekommst du hier leider GARNIX - das ist die aktuelle preisklasse für apartments aber nicht für eine ordentliche 3 zimmer wohnung.

und obwohl ich (wir) bedeutend mehr als 2000 euro netto zur verfügung hätten, würde ich nicht kaufen.

denn selbst für 300.000 euro bekommst du nur sehr wenig für dein geld.

sonst hätte ich nämlich schon längst gekauft

ich nehme an, das das von dir zugrunde gelegte einkommen ist NETTO !!

das macht dir deutlich, warum sich die familien hier mit bedeutend mehr als 40% verschulden müssen um zugang zu eigentum zu haben. hier liegt dann erklärlicherweise auch das risiko.

vieleicht hast du mal vor im sommer eine kleine rundreise zu machen -dann bist du herzlichst bei uns eingeladen (samt anhang)

ich würde mit dir nur allzu gern einen bummel durch die inmobiliarias machen und dein gesicht sehen

du wärst keiner diskussion mehr fähig

rio

[tropezon]

Hallo Azul,

Du weißt ja wie die Bankleute sind, paar Zahlen in den Computer und der spuckt das Ergebnis.

Die Zahlen sind:

Euribor 12 Monate: 2,301 + o,30.
Das Ergebnis:
Zinsen 433,33 + Tilgung 292,53 = 725,86 das für den ersten Monat.
Danach Zinsen weniger und Tilgung höher. Die Endsumme blieb immer gleich.

Grüße

Tropezon

[rioja94]

Ich bekomme in unserem Gebiet, genug Wohnungen mit 75 m² bis 100m² zum Preis von 200.000 euros und auch „ Chalet“. Die Miete für diese Wohnungen liegen um die 750 euros monatlich.

dann verstehe ich allerdings nicht, warum sich jemand dort einmietet, wenn er die wohnung zum gleichen preis kaufen kann

oder hängt das mit den geringeren einkommen in der region zusammen

[rioja94]

wir treffen uns ja selten zur gleichen zeit online

was hast du denn wissenswertes übers pais vasco erfahren?

[tropezon]

N´abend Rioja,

Das Einkommen was ich zugrunde gelegt habe ist fiktiv. Wir haben kein festes Einkommen. Meine Tochter arbeitet nicht.

Danke für Deine Einladung. Vielleicht komme ich mal, man weiß nie, und dann melde ich mich sehr gerne. Ich habe keinen festen Anhang. Das gilt natürlich auch für Dich, falls Dich es in die Gegend zieht.

dann verstehe ich allerdings nicht, warum sich jemand dort einmietet, wenn er die wohnung zum gleichen preis kaufen kann

Wie kommst Du zu dieser Aussage? Hier wohnt kein Mensch in Miete – oder fast keine –

Man sieht zwar leer stehende Wohnung, aber das sind alles zweit Wohnungen, die nur im Sommer bewohnt sind von Madrilenos, Leute aus Barcelona und andere Großstädte. Und einige Wohnungen/Häuser die nur Wochenweise vermietet werden.

Um eine richtige Mietwohnung zu finden, muss man lange suchen und Beziehungen haben.


oder hängt das mit den geringeren einkommen in der region zusammen

Die Einkommen sind Hier bekanntlich niedriger. Nach meinem Wissen, verdienen die Leute in Madrid, Barcelona, San Sebastian, Bilbao, etc ... mindestens 50% mehr, wenn nicht bis zum doppelten.
Deswegen sind die Immos auch teuerer.

Wie hoch sind denn die Mieten in San Sebastian. Die Preise die ich gefunden haben liegen für Wohnungen von 60 bis 100m² um die 1050 bis 1350 Euros. Stimmt das?

Grüße

Tropezon

[tropezon]

Zum Beispiel

http://www.libercasa.com/pais+vasco/inmobiliaria

oder

http://www.inmojaizkibel.com/oportunidades.aspx

schau Dir mal die 3 unteren Anzeigen an, Preise um die 200.000 euros. Ist das was? oder liegen die schlecht?

Ich habe keine Ahnung.

http://www.cristina-enea.com/

Klick mal Ventas an.

Tropezon

[rioja94]

hallo tropezon,

Ich bekomme in unserem Gebiet, genug Wohnungen mit 75 m² bis 100m² zum Preis von 200.000 euros und auch „ Chalet“. Die Miete für diese Wohnungen liegen um die 750 euros monatlich.

das war es, was mich schlussfolgern liess, das die wohnungen vermietet werden!

Wie hoch sind denn die Mieten in San Sebastian. Die Preise die ich gefunden haben liegen für Wohnungen von 60 bis 100m² um die 1050 bis 1350 Euros. Stimmt das?



das ist schon möglich. allerding nur in sehr priveligierten zonen - dort gehen die preise sogar noch wesentlich höher, bis euro 1.800 für excluvive immos.

wir zahlen 750 euro miete (und du kannst mir glauben, das ich recht wählerisch bin). dafür habe ich zwar recht lange suchen müssen- wohne aber nun nur 100m vom strand entfernt in einem der bevorzugten "barrio".

was wurde uns nicht alles angeboten

wohnungen, die ich ich mich schämen würde zu vermieten -für 600 euro - leute gibts .

also, für 600 - 800 euro bekommst du gute 2-3 zimmer wohnungen.

gruss
rio

kennst du cadaques ???

[tropezon]

kennst du cadaques ???

Ja, kenne ich.War aber erst 2 mal dort.Liegt sehr malerisch und man kann sehr gur essen,

wohnungen, die ich ich mich schämen würde zu vermieten -für 600 euro - leute gibts

Die gibt es bei uns auch, und die kosten das gleiche. Die Leute sollten sich wirklich schämen. Da es aber kaum Angebote gibt....

Du scheinst schön und preiswert zu wohnen, aber vergesse nicht, bei dieser Miete verschenkst Du über eine halbe Million euros - 500.000 euros - und die stadtliche Subvention.

[rioja94]

ich hab mal ein bisschen in deinen links gesucht:

AMARA - eine gegend mit vielen blöcken - weit weg vom meer! relativ laut, da viele hauptstarssen und stadion!

AMARA REF.000527

PRECIO 465.784,38 € / 77.500.000,00 pts
CALLE MENDIGAIN

RECIENTE CONSTRUCCIÓN !!!!!!!!
EXCELENTE PISO 105 M2
TOTALMENTE EXTERIOR
AMPLIO SALÓN + BAÑOS
3 HABITACIONES
GARAJE CERRADO INCLUIDO

absolut typische preise - 100qm neubau für schlappe 500.000 euro.

(anmerkung nebenbei: ich finde die wohnungen hier in spanien wesentlich schöner ausgestattet als in deutschland - parkett ist standard, eichentüren und 2tes badezimmer ebenfalls - falls keine tiefgarage, wird dir auf alle fälle ein stellplatz angeboten)

CENTRUM

san sebastians zentrum ist verkehrsberuhigt, mit vielen fussgängerzonen und tollen geschäften - dazu kommt die meeresnähe -optimal zum wohnen - viele parks!


hier handelt es sich um einen altbau!!

CENTRO REF.000475

PRECIO 390.657,87 € / 65.000.000,00 pts

CALLE MORAZA

¡¡¡¡ ESTUPENDA OPORTUNIDAD !!!
2 HABITACIONES + BAÑO
COCINA Y SALÓN
EXTERIOR - VISTAS DESPEJADAS
PARA ENTRAR

LOYOLA

keine sehr ansterbenswerte gegend zum wohnen - alles altbauten- überwiegend butangas, nur wenige gebäude sind mit einem fahrstuhl modernisiert -weit weg vom centrum und anderen gesellschaftlichen einrichtungen.

LOYOLA REF.000431

PRECIO 216.364,36 € / 36.000.000,00 pts
CALLE SIERRA ARALAR

BONITO APARTAMENTO
TOTALMENTE REFORMADO
AMPLIO SALÓN
COCINA COMPLETA
HABITACIÓN + AMPLIO BAÑO
MUY SOLEADO
¡¡¡ ASCENSOR !!!


PASAJES SAN PEDRO

hässlicher vorort - san sebastian ist eine so tolle stadt, ich kann bis heute nicht verstehen, warum man diesen schandfleck noch nicht modernisiert oder beseitigt hat.

san sebastian hat eine neues kongresszentrum (sehr schön und oft frequentiert - kinofestival etc.) errichtet, da es wieder kongrsstadt werden will (wie schon früher einmal)

PASAJES SAN PEDRO REF.000572

PRECIO 198.333,99 € / 33.000.000,00 pts
CALLE VIUDA DE PASAMÁ

PISO AMPLIO CON MUCHO ENCANTO
3 HABITACIONES + SALÓN
COCINA Y BAÑO
PARA ENTRAR
¡¡¡ BUENA OPORTUNIDAD !!!

nur ein kleiner einblick in unsere schöne stadt.

stadtteile in denen man wohnen kann und in denen auch etwas höhere preise gerechtfertigt wären sind:

- ayete
- antiguo
- berrio
- gros
- centro
- hondaretta

falls dir in diesen gegenden mal was ins auge stechen sollte, lass es mich umgehend wissen!!!

wir werden vorraussichtlich nächstes jahr im sommer nach cadaques fahren. ein onkel meiner frau wohnt in barcelona und hat dort ein anwesen.
wir waren schon einmal vor 3 jahren dort - ist wirklich schön gelegen - für meinen geschmack aber zu grau. alles ist vertrocknet - wenig vegitation- viel fels. hat aber was malerisches (denke da an dali).

diesen sommer geht es nach deutschland. wenn du aber in diesem jahr nicht mehr hier in die ecke kommen solltest, lässt sich vielleicht nächstes jahr was arrangieren, wenn wir nach cadaques fahren.

rio

ps.: ich hatte gerade meiner frau die anzeigen für AMARA gezeigt. sie sagte : "neubau ? ist doch billig"

ich sagte : "definiere mal BILLIG"

bis dann

[tropezon]

Rioja,

Ich habe gerade mal ausgerechnet:

Wenn Du ein Kredit von 300.000 euros bekämst, zu Euribor+ 0,30% auf 35 Jahre, hättest Du ein monatliche Belastung von:

Zinsen 650,00 + Tilgung 438,63 = 1.088,63 insgesamt.

Abzüglich Deiner Miete = 750,00 z.Z. + Deduccion fisacl 150,00.

Wäre die zusätzliche Belastung 188,63 euros monatlich und dann kannst Du noch in den kommenden Jahre den Inflations Faktor abziehen.

Du wirst mir aber jetzt sagen, dass Du zu dem Preis keine Wohnung kaufen kannst.

OK schade

[tropezon]

Frauen aber immer GESCHMACK, und wissen worum es geht.

Wie im „Nebenthread“ so schön geschrieben wird:

Aber die Immobilienblase ist anders. Meine Beobachtung, die nur auf persönlicher Erfahrung beruht, ist, dass Frauen wesentlich mehr Vertrauen in Eigentum haben, als in Aktien. Irgendein Instinkt scheint sie dahin zu treiben, ein eigenes Nest besitzen zu wollen, eher als einfach nur darin zu wohnen. Meine eigene Frau -(und das nachdem sie meine Warnungen über die Immobilienblase gehört hatte) drängt mich immer noch zu kaufen. " Die Preise mögen eine Zeit lang runter gehen," , sagt sie, " aber sie werden nicht lange im Keller bleiben. Abgesehen davon ist das immer noch besser, als monatliche Zahlungen."

Und typisch US Mentalität:

Werden sie auch weiterhin steigen? Ich bin mir nicht sicher. Aber ich bin mir sicher, dass Familien gelernt haben, an steigende Immobilienpreise zu glauben, sich darauf zu verlassen und davon zu profitieren. Die Leute haben sich daran gewöhnt, für den Urlaub, die neue Küche und neue Autos aus der Bank-der-ewig-steigenden-Hauspreise zu bezahlen.

Aber das machen die Spanier Gott sei Dank nicht.

Gute Nacht an ALLE, wo immer Ihr unser Austausch liest und schmunzelt.

Tropezon

[Azul Real]

# 353

Hallo Tropezon ,

Also, Dein Beispiel geht von 200.000 Euro aus ja.

Das würde bedeuten, ich finanziere in Spanien derzeit, auf der Grundlage Deines Beispiels, - inkl einer Tilgung von knapp 1,76% ( 292,53 Euro), mit insgesamt ca. 4,36% für Tilgung und Zinsen(Darlehen annuitätisch).

In Deutschland startet hier nicht einmal der Zinssatz für den erstrangigen Kredit und wobei oftmals auch noch eine Beleihungsgrenze zu berückstichtigen ist.

Das heisst, Du bekommst nicht 100% Volumen mit einem Zinssatz finanziert. (Also 60% z.B. mit Zins 4,4% - 40% mit Zinssatz 5,2% -zzgl. jeweils Tilgungszinssatz versteht sich)

Der Zins liegt z. Zt. bei den günstigsten Anbietern irgendwo zwischen 4,0% und 4,40% ( bei 10 Jahren Laufzeit effektiv). Bei 15 Jahren Laufzeit zwischen 4,5% und 4,8%,

Die Tilgung dann noch mal on top zwischen 1,00% und 2,5%

Na ja kleiner Wehrmutstropfen - auch in Deutschland sind die Hypothekenzinsen auf einem historischen Rekordtief.

Gebaut/gekauft wird trotzdem nicht wesentlich mehr als zu Hochzinszeiten, dafür ist die allgemeine Stimmung zu schlecht und das Risiko vermeintlich zu hoch in eine Schuldensituation zu gelangen, sofern der Job wegfällt?

Dafür steigen die Zahlen für Zwangsversteigerungen für Wohnimmobilien in D seit 2002 signifikant an.


Auch an Rioja einen dicken Dank für die konstruktiven Beiträge

Gruss Azul

[Azul Real]

# 353

mmmhhh,

und nicht zu vergessen
das Wohngeld für die Bewirtschaftung des Objektes, bei einer mittelgrossen Eigentumswohnungen in D, schlägt auch noch mal mit ca. 150 bis 200 Euro/mtl. ein (Strom, Wasser sind in der Regel ex.)

Gruss Azul

[K1K1]

Die Bombe in #350 liegt doch in der Tatsache, dass der EURIBOR Zins als Referenz dient. Was ist denn, wenn der mal auf Werte wie vor bspw. 10 Jahren üblich steigt?

Dann ist aber Land unter...

Im Prinzip ist diese Art der Irrsinnsfinanzierung wie ein Zinsspekulationsgeschäft mit gigantischem Hebel.

Grüße K1

[tropezon]

Moin Azul,

Ja, man kann D. nicht mit Spanien vergleichen. Der Spanier – und die meisten Mittelmeer Um-Einwohner - sind grundsätzlich mehr optimistisch. Das liegt auch am Klima.
Der Spanier ist traditionell kein Mieter, sondern Käufer – hier ausreichend geschildert.

Aber vergesse nicht, der Zinssatz ist variabel . ( mit wenig Luft nach unter, umso mehr nach oben) Doch, ich persönlich würde das Risiko nicht dramatisieren denn, man kann und sollte noch die Inflation in Betracht ziehen, und die liegt über 3 %p.a. in Spanien.

Das heißt, allein daraus ergibt sich eine latente und stillschweigende Preiserhöhung auf die weiteren Jahren.

Und wenn man dann noch auf die eine Seite, Immos. Mehrwert + Gehaltserhöhungen addiert gleicht es die andere Seite - eventuelle Zinserhöhungen -mehr als aus.

Grüße

Tropezon

[tropezon]

Hallo,

Zu dem Posting “ Finanzierung, habe ich noch etwas hinzuzufügen.

Ich muss ganz offiziell Abbitte leisten.

Ein User hat vor wenigen Wochen 2 mal behauptet : Finanzierung 120 %. Ich habe dies entschieden abgelehnt. Mein Fehler. Mittlerweile bin ich klüger, es gibt sie:

Hipotecas 120%, a 35 años y sin avales
Hace diez días el subgobernador del Banco de España expresaba su preocupación por el hecho de que algunas entidades financieras estaban siendo poco rigurosas en la financiación de vivienda, concediendo préstamos por un valor superior al 80% de la tasación.

Por esta razón llama la atención la noticia de hoy sobre que "la red de franquicias Best House, especializada en servicios inmobiliarios, ofrece hipotecas sin avales a 35 años y por hasta el 120% de valor de tasación del inmueble a financiar, informó hoy la enseña".

Sigue la noticia: "Best House ha alcanzado un acuerdo con BNP Paribas y el Grupo Santander para ofrecer la financiación, que no requerirá aval gracias a que la inmobiliaria cuenta con un seguro de General Electric, que se hace cargo de las pérdidas si ocurren. La franquicia permite además a sus clientes disponer de cinco años de carencia en sus préstamos, en los que sólo devolverán intereses y no capital".

http://www.euroresidentes.com/Blogs/vivienda/2004/11/hipotec…

Durch ein Rundschreiben der “ Banco de Espana” wurden diese Praktiken aber ausdrücklich verboten.

Ergänzend: Die General Electric versichert Kreditnehmer gegen Arbeitslosigkeit für 5 Jahre gegen eine Prämie von 1,1 % des Kreditbetrages und bezahlt 24 Monaten die fälligen Kreditraten bis zu 1352, 28 euros monatlich.

Also, Mea culpa..... Du hattest Recht.

Tropezon.

Und eine wichtige Fragen, die ich ganz vergessen habe zu stellen:

Wenn „etwas“ innerhalb von einigen Jahre um 80 bis 100% steigt, wird von Blase und Crash gesprochen.
Wenn aber ein anderes „etwas“ um 100% in nur 2 Jahre steigt, spricht kein Mensch die Hiobs Botschaft aus.

Woran könnte das liegen?

Tropezon

[rioja94]

hallo zusammen,

ich hoffe, das ich bald mal zu meiner bank komme. dann werde ich ebenfalls das ergebnis hier reinstellen

dein ergebnis Tropezon, bezieht sich auf 30-35 jahre laufzeit. natürlich kann man damit die monatliche quote schön drücken -im endeffekt, kommt dich das aber teuer zu stehen weil du wesentlich mehr zahlst.

desweiteren wird in deinem beispiel von gleichbleibenden zinsen ausgegangen- was passiert, wenn sie steigen ? warum wird das hier nicht berücksichtigt.

da liegt doch das risiko!

ich hatte schon mehrmals geschrieben:

"derjenige, der sich zu diesen preisen eine immo zulegt, muss in den nächsten jahren mit wertverfall rechnen" -nicht unmittelbar morgen -in den nächsten jahren.

wie begründe ich das?

nun, an der nachlassenden dynamik der preissteigerung. du weisst, das die preise zwischenzeitlich 2stellig/ jahr stiegen und das hier ein ende dieser entwicklung absehbar ist.

warum also, sollte man gerade jetzt (wo die preise am top sind) wohneigentum erwerben ?

ich bin grundsätzlich bereit, wohneigentum zu erwerben - aber ich möchte dann auch was für mein geld geboten bekommen. nicht nur ein loch mit aussenklo .

Wenn „etwas“ innerhalb von einigen Jahre um 80 bis 100% steigt, wird von Blase und Crash gesprochen.

Wenn aber ein anderes „etwas“ um 100% in nur 2 Jahre steigt, spricht kein Mensch die Hiobs Botschaft aus.

Woran könnte das liegen?

also, eine aktie (firma) schafft werte, generiert gewinne und expandiert - ist produktiv!

eine immobilie nicht - sie passt sich nur den marktsituationen an (z.b. zinsen) angebot und nachfrage. entwicklungen, wie wir sie in vielen ländern der welt auf dem immomarkt sehen konnten, sind spektakulär in der geschichte - deshalb wird auch darüber berichtet. nicht zu vergessen, das einhergehende risiko der finanzierung in solchen extremen phasen (überschuldung).

man schaue sich mal die preise auf der vorherigen seite an!




rio

(p.s: da bin ich aber fest von überzeugt, das hier einige stille mitleser schmunzeln )

[Blue Max]

#368

Eine Immo schafft auch Werte, zB den Wert, dass Du mietfrei drin wohnen kannst.

---
"warum also, sollte man gerade jetzt (wo die preise am top sind) wohneigentum erwerben "

Tja, das ist wohl die Grundsatzfrage dieses Threads.

Sind die Preise wirklich am Top oder ist es nur ein Zwischenhoch, von dem aus es demnächst, wie schnell auch immer, noch weiter hoch geht.

[rioja94]

Eine Immo schafft auch Werte, zB den Wert, dass Du mietfrei drin wohnen kannst

wenn sie hypothekenfrei ist

[rioja94]

tropezon,

Wenn Du ein Kredit von 300.000 euros bekämst, zu Euribor+ 0,30% auf 35 Jahre, hättest Du ein monatliche Belastung von:

35 jahre - dann bin ich schlappe 75

was hab ich dann noch von der immo lebensqualität ? nein, die habe ich eher durch die monatl. belastungen verloren.

aber darum geht es auch nicht - ich hätte schon einen akzeptablen anteil an eigenkapital.

ich bin einfach davon überzeugt, das ich in einigen jahren billiger kaufen kann -hier zumindest.

jetzt sagst du sicher: aber in dieser zeit zahlst du auch miete !

...die miete macht nicht einmal ein viertel unseres nettoeinkommens aus.

ich möchte qualität, wenn ich schon soviel geld ausgebe.

einfach nur ein gutes:

Preis / Leistungs Verhältnis

dies ist nicht gegeben - also warten wir, bis es kommt!
schliesslich möchte man sich auch wohlfühlen, wenn man sich auf eine immo festgelegt hat und nicht nach 2 jahren diesen schritt bereuen.

alles, was ich mir so vorstelle, ist momentan für 450.000 - 600.000 euro zu haben. nicht das du denkst, ich will was extravagantes - NÖ - nur etwas angemessenes für mein geld!

rio

[Blue Max]

#370

Hmmh, Unternehmen sind ja in der Regel auch nie schuldenfrei.

[tropezon]

Buenas tardes,

Ich unterstreiche GANZ DICK was BlueMax geschrieben hat.

Tops haben wir in den letzten 20 Jahre schon 3 gehabt, und jedes TOP war mindestens doppelt so hoch wie das vorhergehende.

Ich nehme an, dass jeder weiß, wenn man von Euribor +... spricht, sich es um variable Zinsen handelt. Ich kann noch nicht berücksichtigen, was ich nicht weiß und noch in den Sternen steht.

muss in den nächsten jahren mit wertverfall rechnen"

Wer weiß das schon. Und wie gesagt, nach zwischen Tiefs geht es immer wieder hoch und höher. Wenn man nicht einmal beginnt, rennt man immer hinter Her.

-im endeffekt, kommt dich das aber teuer zu stehen weil du wesentlich mehr zahlst.

Das sehe ich ganz anders. Will jetzt kein Volkswirtschaftlicher Vortrag halten, nur soviel:

Der Hauptmotor steigender Preise oder Gehälter war bisher immer, und bleibt es auch in der Zukunft: DIE INFLATION.

http://www.baufi-bb.de/content/mietpreisentwicklung.htm

Ich gebe ein konkretes Beispiel, das ein 6 jähriges Kind verstehen wird - auch die Schmunzler – bezieht sich auf mein Gebiet, nicht Baskenland.

Ein Familie verdient 2.500 euros netto/monatlich, kauft eine Wohnung für die Sie 700 euros Miete bezahlen müssten. Sie nehmen ein Kredit von 200.000 euros auf, zu den schon geschilderten Konditionen. Wir unterstellen 2,5% Inflation p.a. Ich berücksichtige keine Zinseszinsen oder ähnliches – ist einfacher zu rechnen –

Nach 35 Jahre haben Sie 304.500 euros weniger 63.725 (deduccion fiscal) ausgegeben = 240.775 euros.
Nach 40 Jahre ( wegen der Tabelle im Link ) hätten Sie insgesamt 590.052 euros Miete bezahlt.

Also nach 40 Jahre, wohnen Sie schon 5 Jahre Mietfrei, haben 350.000 euros in diesem Zeitraum weniger bezahlt. Sie haben sie also auf Ihrem Konto, und eine bezahlte Wohnung , in der Sie weiter Mietfrei wohnen. Habe ich was vergessen.
Ah ja, Sie verdienen mittlerweile 5.000 euros netto.

OHNE KOMMENTAR – MAN MUSS SICH DAS EINFACH VOR AUGEN HALTEN

Über die Börse sprechen wir das nächste mal.

p.s: da bin ich aber fest von überzeugt, das hier einige stille mitleser schmunzeln

Ich habe das ironisch gemeint. Und wer wirklich schmunzelt und nichts beiträgt, versteht entweder nichts von der Materie oder hat keine andere ( eigene) Argumenten ( dafür oder dagegen).

[Azul Real]

rioja,

mich wundert nur das in Spanien ohne weiteres solche Langläufer angeboten werden.


Eigentumsquote in Spanien irgendwo bei 85%
Deutschland 43%


Anbei noch ein Artikel aus der SZ zu dem Zinsthema in Deutschland.


Zinsen auf Rekordtief

Wer jetzt ein Darlehen abschließt, sollte sich die Konditionen möglichst lange sichern. Jedoch bieten nicht alle Banken Kredite mit Laufzeiten von 15 oder gar 20 Jahren an.

Von Simone Gröneweg -SZ

Bau-Finanzierung
Wieviel kostet das Darlehen im Monat?

Besser kann es für Käufer eigentlich kaum werden: Experten beurteilen Immobilienpreise als fair, Handwerker lassen wegen mangelnder Auftragslage mit sich verhandeln und die Hypothekenzinsen waren in den vergangenen Wochen so niedrig wie nie zuvor.

Der durchschnittliche Zinssatz für Hypothekenkredite mit einer Laufzeit von zehn Jahren lag im Januar bei 4,29 Prozent. Seit 1982 gibt es die Statistik des Verbandes deutscher Hypothekenbanken, und das ist der bisher niedrigste Wert. Im Schnitt mussten in den vergangenen 23 Jahren 7,5 Prozent gezahlt werden.

Der Wunsch nach Eigentum sei ungebrochen, behaupten Statistiker. Mehr als 80 Prozent der deutschen Bevölkerung wollen in den eigenen vier Wänden leben.
Die Eigentumsquote hierzulande liegt aber lediglich bei 43 Prozent. Damit bildet Deutschland vor der Schweiz das Schlusslicht im europäischen Vergleich. Wer den Traum vom eigenen Heim wahr werden lassen will, trifft auf ideale Bedingungen. Zwar sind die Zinsen in den vergangenen Tagen wieder leicht gestiegen, doch Baugeld ist immer noch extrem billig.

Kunden wollen sich länger binden

Immobilienkäufer sollten daher möglichst lange Laufzeiten wählen. Die Bandbreite bei den Zinsen ist allerdings groß (Tabelle). So gibt es Kredite mit 20-jähriger Zinsbindung schon für 4,38 oder 4,40 Prozent. Manche Institute verlangen dagegen deutlich mehr als fünf Prozent.

Wer die Konditionen der Banken vergleicht, merkt zudem, dass überwiegend Darlehen mit fünfjähriger und zehnjähriger Laufzeit angeboten werden. „Normalerweise sind die stärker gefragt“, erklärt der Sprecher einer Bank. „Das Interesse der Leute an lang laufenden Krediten nimmt jedoch zu“, sagt Wolfgang Kuhn, Geschäftsführer vom Hypotheken-Discount. Der Anteil der vermittelten Darlehen mit einer Laufzeit von 15 und 20 Jahren lag bei dem Direktanbieter für Baufinanzierung 2004 bei 40 Prozent. „Das ist deutlich mehr als im Vorjahr“, berichtet Kuhn.

Nicht nur die bisherige Zurückhaltung der Kunden, auch die Rechtslage hält manche Banken wohl davon ab, Darlehen über 15 oder 20 Jahre anzubieten. „Nach einer Laufzeit von zehn Jahren kann ein Kunde mit einer sechsmonatigen Frist einen Kreditvertrag kündigen“, erklärt Achim Reif, Bereichsleiter Immobilienwirtschaft beim Hypothekenverband. Die Bank könne dann keine Entschädigung mehr für einen entgangenen Gewinn geltend machen.

Die Finanzinstitute refinanzieren sich aus diesem Grunde nicht länger als zehn Jahre am Kapitalmarkt. Institute, die Darlehen mit extrem langer Zinsbindung ermöglichen, bewerten das als Service für die Kunden. Steige das Interesse an diesen Darlehen weiter, würden andere Banken sicher nachziehen, heißt es in der Branche.

Eine Beispielrechnung

Wer einen Kredit in Anspruch nimmt, sollte bei diesen niedrigen Zinsen so viel wie möglich tilgen. Beim Annuitätendarlehen überweist der Kreditnehmer für die Zinsen und die Tilgung eine gleich bleibende Rate über die gesamte Laufzeit. Die Anteile von Zinsen und Tilgung verändern sich allerdings: Hat der Kunde einen Teil des Darlehens zurückgezahlt, fällt der Zinsanteil kleiner aus, dafür tilgt er automatisch mehr. Bei einem teuren Darlehen werden mit jedem getilgten Euro verhältnismäßig mehr Zinsen eingespart.

Ein Beispiel macht das deutlich: Ein Kreditnehmer zahlt für 100.000 Euro einen nominalen Zinssatz von sieben Prozent. Die Tilgung liegt bei einem Prozent. Monatlich zieht die Bank eine Rate von 667 Euro ein. „Nach zehn Jahren beträgt die Restschuld 85.537 Euro“, rechnet Stephan Trost vom Finanzierungsmakler Baufinanz 24 vor.

„Kostet der Kredit nur vier Prozent und tilgt der Kunde ebenfalls nur ein Prozent, fällt die Rate mit 417 Euro deutlich geringer aus.“ Das ist zunächst angenehm, hat aber spürbare Konsequenzen. Die Restschuld liegt nach zehn Jahren immer noch bei 87.713 Euro. Für jeden getilgten Euro hat der Kunde nämlich weniger Zinsen eingespart.

Die Folge: Der Zinsanteil ist langsamer geschrumpft, die Tilgung dementsprechend langsamer gewachsen. Bei einer Tilgung von vier Prozent wäre die monatliche Rate höher gewesen, die Restschuld nach zehn Jahren mit 50.900 Euro aber deutlich kleiner.

Zinslink

http://www.sueddeutsche.de/immobilien/geldmarkt/artikel/283/…

(SZ vom 26./27.2.2005)

[Azul Real]

Hallo Tropezon,

die Frage ist doch auch ferner, wer lebt schon 30 oder mehr Jahre in einer Wohnung oder Anlage. Spanier wohl kaum, denn die lieben die räumliche und möglichst zwanglose Veränderung und vor allen den regelmässigen Umbau des Bestandes. Ich sehe dies ja an mir. Im Schnitt bin ich alle 6 bis 7 Jahre umgezogen

gruss azul

[K1K1]

@tropezon

--- Wir unterstellen 2,5% Inflation p.a. ---

.. bei dauerhaft 2,5% Inflation ist die Frage, wie sich der EURIBOR entwicklen wird...


Nur mal eine Frage: Was machen eigentlich die Immobilienbesitzer mit variabler Finanzierung in Spanien, wenn der EURIBOR mal auf 5 oder 6% steigt (=Verdoppelung der Kreditrate) ?

Grüße K1

[tropezon]

Azul,

mich wundert nur das in Spanien ohne weiteres solche Langläufer angeboten werden.

Für die Bank nur Vorteile. Kein Risiko, weil Zinssatz variabel, und der Kunde bleibt bei der Bank.

Und für mich war es immer das Beste. Bei langen Laufzeiten bleibt Dir mehr Geld in der Tasche – somit kann man sein Lebens-still/Standart erhalten – und die Inflation macht das Übrige. Sie nagt an der Schuld und erhöht den Wertzuwachs.

Ich habe auch nie länger als 9 Jahre an gleichen Ort gewohnt. Man verkauft eben wieder und kauft neu ( und größer, weil das Portemonnaie besser gefüllt ist ). Erst seit ich in Spanien bin – 14 Jahre –bin ich sesshaft geworden.

K1,

Willkommen,

bei dauerhaft 2,5% Inflation ist die Frage, wie sich der EURIBOR entwicklen wird...

In diesem Fall, wahrscheinlich gar nicht.

Nur mal eine Frage: Was machen eigentlich die Immobilienbesitzer mit variabler Finanzierung in Spanien, wenn der EURIBOR mal auf 5 oder 6% steigt (=Verdoppelung der Kreditrate) ?

Dann ist mittlerweile so ein Weltchaos eingetreten , dass alles und überall den Bach runter gegangen ist und letztendlich der Immobilien Besitzer am wenigsten getroffen wird. Er spart immer noch die Miete und ob sein Besitz mehr oder weniger bewertet ist, lässt in kalt.

Grüße

Tropezon

[K1K1]

@tropezon

ob die Immobilienpreise in Spanien überhöht sind oder nicht will ich mangels Kenntnis gar nicht beurteilen - was ich aber meine beurteilen zu können ist die Frage, ob eine solche Finanzierung wie sie bei den Spaniern üblich ist Risiken birgt.

Und da kann ich nur sagen: Sie kann extrem hohe Risiken bergen!

Dass der EURIBOR nahe der Inflationsrate liegt und somit Fast Aufschlag 0% auf die Inflationsrate hat ist erst seit 1-2 Jahren der Fall. Ende der 90iger lag der Aufschlag auf die Inflationsrate bei 2-3,5%(!) und Anfang der 90ige und davor bei teilweise über 6%(!).

Mir fallen wenige Szenarien ein, in denen es nicht eine erneute Ausweitung des Aufschlags gibt.

Irgenwie erinnern mich diese "auf Kante" genähten Finanzierungen an die Haushalte von unserm Herrn Hans E.

Grüße K1

[K1K1]

Um das Zinsrisko vielleicht noch etwas börsengängiger und plastischer zu zeigen:

Aufnahme eines Wertpapierkredits in Höhe von 300.000€ auf Euribor Basis +0,3 um damit Festverzinsliche Wertpapiere mit 3,75% Rendite und Laufzeiten von 10-30 Jahren zu kaufen.

Ist das ein Risiko oder nicht?

Der Gag ist, dass bei der "Spanien-Euribor-Hypothek" die 1% Spread (Euribor-10 Jahres Bund) schon "verfrühstückt" wird, denn der ist in die zu leistende Annuität ja schon eingerechnet !

Grüße K1

[rioja94]

hallo azulreal ,

mich wundert nur das in Spanien ohne weiteres solche Langläufer angeboten werden

ja, wundert mich auch, wo tropezon diese laufzeiten bekommt.

mag sein, das dies auch von bank zu bank variiert- evtl. auch von provinz zu provinz.

als ich mich das letzte mal erkundigte betrug die maximale laufzeit bei einer hypo von der BBVA bank 25 jahre.

mit anziehenden preisen wurden dann die laufzeiten auf 30 jahre angehoben. könnte mir schon gut vorstellen, das mittlerweile auch 35 jahre angeboten werden - kann es aber nicht bestätigen.

andererseits würden die banken bei 25 jahren laufzeit wesentlich weniger hypos verkaufen - ob das gesund ist, bezweifle ich.

hallo K1,

das grosse risiko liegt hier in spanien bei den variable verzinsten hypotheken, wie du schon sagst.

natürlich werden die zinsen steigen- auch ohne das alles den bach runter geht oder das weltchaos eintritt

hier noch ein artikel, der auch zeigt WIE WICHTIG der bausektor für spanien ist und was davon abhängt.

was passiert, wenn die preise einfach nicht mehr die käufer ansprechen?

der artikel ist 6 monate alt.

Spanien rutscht ab
Sorgen im Madrid: Konkurrenzfähigkeit läßt nach, Wirtschaftswachstum fällt, steigendes Außenhandelsdefizit und bedenkliche Immobilienblase .

Die Caja de Madrid (Madrider Sparkasse) hat in einem Bericht erneut auf die schwierige Lage der spanischen Ökonomie hingewiesen . Ihrer Studie zufolge hat Spanien in den vergangenen vier Jahren stark an Wettbewerbsfähigkeit verloren. Gegenüber den übrigen EU-Staaten wurde im Verhältnis zu den Produktionspreisen ein Verlust an Wettbewerbsfähigkeit von mehr als vier Prozent festgestellt. Innerhalb der Organisation für Wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD), die von den 30 wirtschaftlich stärksten Staaten der Welt gebildet wird, sind es sogar zehn Prozent.

Parallel stürzen deshalb die Auslandsinvestitionen ab. Im Vergleich zum Vorjahr wurden im ersten Halbjahr 2004 gleich 51,5 Prozent weniger in dem Land investiert als im noch Vorjahr. Dazu kommt, daß der Tourismus in Spanien schwächelt – die Haupteinnahmequelle des Landes. Waren hierbei schon die Zahlen im Juli wenig vielversprechend, sah der August trübe aus. Im Haupturlaubsmonat sind knapp ein Prozent weniger Urlauber ins Land gekommen als im Jahr zuvor. Zudem verbringen die Urlauber immer weniger Zeit im Land. Die Arbeitslosenrate stieg im August an, was sehr ungewöhnlich ist.

Die fallende Wettbewerbsfähigkeit und der schwache Tourismus lassen das spanische Außenhandelsdefizit stark steigen. Immer mehr Produkte werden im Ausland gekauft. Weniger Touristen bedeuten dazu eine geringere Nachfrage an nationalen Dienstleistungen. Deshalb hat sich das Außenhandelsdefizit im Juni gegenüber dem Durchschnitt der Vormonate des laufenden Jahres fast verdoppelt: Von 81 auf nun fast 150 Prozent der Wirtschaftsleistung.

Hatte die Regierung zunächst drei Prozent Wirtschaftswachstum prognostiziert, senkte sie die Prognose im Laufe des Jahres auf 2,8 Prozent ab. Nun hat Wirtschaftsminister Pedro Solbes nahegelegt, es könnte sogar noch geringer ausfallen. Zudem kündigte er an, die Staatsverschuldung werde nicht bei 0,4 Prozent, sondern, wegen der defizitären Staatsbetriebe (vor allem der Bahn, des öffentlichen Rundfunks), bei fast zwei Prozent des Bruttoinlandsproduktes liegen. Ohnehin finanziert Spanien etwa ein Prozent des Wachstums aus den Kassen der EU. Wenn dem Hauptempfängerland ab 2006 die Gelder aus den Kohäsionsfonds wegen der EU-Osterweiterung wegfallen, wird sich das deutlich bemerkbar machen.

Ein Teil des Wachstums basiert auf der ungebremsten Binnennachfrage, doch die wird auf Pump bezahlt. Im ersten Halbjahr ist die Verschuldung der Haushalte erneut um fast 17 Prozent gestiegen . War schon die 500-Milliarden-Marke für die Finanzinstitutionen alarmierend, so leuchten bei aktuell über 800 Milliarden Euro die Warnleuchten . Hier spielt vor allem der ungebremste Anstieg der Immobilienpreise eine Rolle, weil in Spanien eher gekauft als gemietet wird.

So hat sich in die Reihe der Warner nun auch der Internationale Währungsfonds (IWF) eingereiht . In den vergangenen 18 Monaten hatten schon die EU , die OECD oder die Spanische Zentralbank vor der gefährlichen Immobilienblase gewarnt. Wie die OECD warnt nun der IWF vor einer »plötzlichen Korrektur« der Immobilienpreise, falls die Zinsen steigen . Das hätte »schwere Auswirkungen« auf die Ökonomie, weil der Bausektor, neben dem Tourismus, eine wesentliche Stütze der Wirtschaft sei . Seit 1997 seien die Preise um 70 Prozent gestiegen, warnt der IWF.

Um den Gefahren zu begegnen, empfiehlt der IWF, die Kreditvergabe stärker zu kontrollieren und Kredite mit festen Zinssätzen zu vergeben. Fast 100 Prozent der Kredite richten sich hier variabel nach dem Euribor. Das ist der Zinssatz, den europäische Banken voneinander beim Handel von Einlagen mit festgelegter Laufzeit verlangen. Nach einer kurzen Phase des Anstiegs ist der Euribor in den letzten Monaten wieder gefallen. Mit der Leitzinserhöhung in den USA wird aber mit einem Anstieg gerechnet . Das könnte vielen spanischen Haushalten den Rest geben und die Immobilienblase zum Platzen bringen. Für knapp acht Millionen Familien, reicht das Einkommen nicht oder kaum noch zum Überleben aus.

Für knapp acht Millionen Familien, reicht das Einkommen nicht oder kaum noch zum Überleben aus .

also, wenn ich nicht selbst in meinem umfeld soviel von problemfällen hören würde, würde ich es als übertrieben abtun - leider ist es aber realität. man kann nur hoffen, das dies nicht noch mehr eskaliert - denn wenn die zinsen steigen, wird das bein wirklich dick.

rio

[rioja94]

und hier noch was zum thema zinsen:

was mir auffällt - wenn schon die LANDESEIGENE ZENTRALBANK
warnt (siehe vorgängerartikel), muss mir doch ein licht aufgehen

hier kommt wieder mehr statistik mit rein, über deren aussagekraftn sich mitunter streiten lässt. dennoch ist sie die einzige methode um tendenzen zu messen und zu analysieren:

In der Zinsfalle

Immobilienkredite bedrohen Spaniens Wirtschaft. Ein Crash hätte fatale Auswirkungen

Spaniens Immobilienmarkt ist in Gefahr. Vergangene Woche rügte die Baseler Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) im Jahresbericht, die »überdurchschnittlich hohe Verschuldung « der privaten Haushalte werde gefährlich, wenn die Zinsen steigen würden. Genau das geschieht gerade.

Stärker als in Deutschland oder Frankreich könnte dies zu enormen finanziellen Problemen für die privaten Haushalte führen, denn Zinsen werden in Spanien zu über 99 Prozent variabel vereinbart , warnte die BIZ. Zwar sah die Europäische Zentralbank (EZB) vergangene Woche keinen Bedarf für eine Zinserhöhung nach dem Beispiel der US-Notenbank. Trotzdem müssen drei Millionen Familien in Spanien nun monatlich tiefer in die Tasche greifen. Denn die variablen Zinsen sind in Spanien nicht an den EZB-Leitzins gebunden, sondern meist an den Euribor . Das ist der Zinssatz, den europäische Banken voneinander beim Handel von Einlagen mit festgelegter Laufzeit verlangen. Der Euribor war in den letzten drei Monaten gestiegen. Ab Juli haben spanische Kreditnehmer im Durchschnitt 22,50 Euro monatlich mehr zu zahlen.

Das klingt zunächst harmlos. Doch der Nationalen Statistikbehörde (INE) zufolge hatten 2003 mehr als die Hälfte aller spanischen Familien Probleme, mit ihrem Einkommen über die Runden zu kommen. In 7,92 Millionen Haushalten, das betrifft 56 Prozent der Familien, reicht das Geld nicht mehr aus, den bisherigen Lebensstandard aufrechtzuerhalten. Damit sind 127 000 Haushalte mehr als im Jahr zuvor betroffen. Die Tendenz hält seit 2001 an.

Die Schulden resultieren oft aus hohen Immobilienpreisen, weil in Spanien Wohnungen eher gekauft als gemietet werden. Die Preise haben sich in den vergangenen sieben Jahren verdoppelt. Die privaten spanische Haushalte sind mit über 500 Milliarden Euro verschuldet.

Den heftigen Preisanstieg und die hohe Schuldenquote halten neben der BIZ inzwischen alle internationalen Wirtschaftsorganisationen für inakzeptabel. Eine erwartete Abschwächung des Preisanstiegs trat 2003 nicht ein. Erst jetzt scheint die Inflation leicht gebremst – in den zurückliegenden zwölf Monaten stiegen die Immobilienpreise »nur« noch um 13,8 Prozent.

Auch die OECD wählte in ihrem Frühjahrsbericht ungewöhnlich scharfe Worte und warnte vor einem »brutalen und plötzlichen« Verfall der Immobilienpreise und »mittelfristig« vor dem Platzen der Immobilienblase in Spanien. Die neue Regierung versucht, den Bericht kleinzureden, doch die Lage wird durch die allgemeine Inflation verschärft. Im Vergleich zum Vorjahresmonat stiegen die Preise im Juni um 3,5 Prozent. Beides dürfte sich erneut negativ auf den Konsum auswirken.

Welche Folgen ein Immobiliencrash auf die Wirtschaft Spaniens hätte, ist absehbar. Allein der Bausektor macht hier fast 18 Prozent des Bruttoinlandsproduktes aus. Ähnlich dramatische Entwicklungen wie in Japan sind nicht ausgeschlossen. Tokio leidet noch heute daran, daß 1991eine gewaltige Immobilienblase geplatzt ist. Das Bankensystem der zweitstärksten Wirtschaftsmacht der Erde konnte nur mit massiver staatlicher Hilfe vor dem Crash bewahrt werden, die Arbeitslosenquote kletterte im Wirtschaftswunderland Japan auf bis dato für unvorstellbar gehaltene 5,5 Prozent. In Spanien ist sie schon jetzt doppelt so hoch.

[rioja94]

Mittelweg” der EZB erwartet

Doch sieht sich die EZB außerstande, mit einer Leitzinssenkung zur Seite zu springen. Denn gleichzeitig treibt das vergleichsweise niedrige Euro-Zinsniveau in Ländern wie Frankreich und Spanien die Immobilienpreise nach oben . Das wiederum treibt dort Konsum und Wirtschaftswachstum an, wie Thomas Mayer, Chefökonom Europa bei der Deutschen Bank, in einer Studie zeigt.

Die EZB dürfte auf absehbare Zeit auf ihrem „Mittelweg” zwischen Zinssenkung und -erhöhung bleiben. EZB-Präsident Jean-Claude Trichet begründete dies damit, daß das abgeflaute Wachstum und die Lohnzurückhaltung die Inflationsrisiken gemildert hätten. Für Joachim Fels, einem EZB-Beobachter bei Morgan Stanley, ist frühestens im dritten Quartal mit höheren Euro-Leitzinsen zu rechnen .

also - noch ein paar monate seitwärts , dann wird voraussichtlich erhöht. vielleicht auch erst ende 05/ anfang 06 - da bin ich dann mal auf die reaktionen des marktes gespannt.

[rioja94]

achso- der link zum kompletten artikel:

http://www.faz.net/s/Rub034D6E2A72C942018B05D0420E6C9831/Doc…

[tropezon]

K1,

Natürlich birgt diese Art von Finanzierung ein gewisses Risiko aber bei der wirtschaftliche Lage in Europa ist es für die nächste 2 Jahre begrenzt.

Ende der 90iger lag der Aufschlag auf die Inflationsrate bei 2-3,5%(!) und Anfang der 90ige und davor bei teilweise über 6%(!).

Siehst Du, und das haben die Immobilienkäufer auch überlebt Ich war einer davon und trotz Hochzinsphase habe ich mit 0 DM, 3 Immobilien gekauft in D. und innerhalb 6 bis 9 Jahre zwischen 70 und 90 % Profit gemacht.- Auf den Kaufpreis, nicht auf die 0 DM Einsatz -

Mir fallen wenige Szenarien ein, in denen es nicht eine erneute Ausweitung des Aufschlags gibt.

Das unterscheidet uns. Mir fällt nichts ein, was unsere Währungshüter veranlassen könnte in der nächste Zukunft die Zinsen zu erhöhen.

Ist das ein Risiko oder nicht?

Das ist Selbstmord.

Rioja,

auch ohne das alles den bach runter geht oder das weltchaos eintritt
Er sprach von: wenn der EURIBOR mal auf 5 oder 6% steigt und das würde bedeuten, dass der Maastrichter Vertrag ad acta gelegt wurde und somit EUROPA BEI NULL wieder anfangen kann.

Und was macht dann die deutsche Industrie, die doch laufend auf Pump lebt? Im Gegensatz zu der französische und spanische, die mit 80% Eigenkapital arbeiten.

Ähnlich dramatische Entwicklungen wie in Japan sind nicht ausgeschlossen. Tokio leidet noch heute daran, daß 1991eine gewaltige Immobilienblase geplatzt ist.

Die Blase ist auch in ganz Europa geplatzt. Und wo stehen wir Heute in Spanien: 150 % höher als 1991.
Wie ich schon Heute sagte: nach jedem Tief, kommt das nächste Hoch, dass noch höher ist.

Also meiner Herren, etwas mehr Optimismus sollte man schon an den Tag legen, zumal der DAX ja erst 100% gemacht in 2 Jahre. Da sind doch vom Tiefstand aus gesehen noch mindestens 200% Hausse drin.:O

Buenas noches

Tropezon

[K1K1]

@tropezon

Ist das ein Risiko oder nicht? ...

Nichts anderes macht der EURIBOR Finanzierer aber (Leerverkauf einer Langfristfinanzierung durch Refinanzierung im Kurzfristbereich).


So paradox es sich anhört, aber die Spanischen Hypothekenschuldner müssen m.E. hauptsächlich davor Angst haben, dass die Konjunktur in den EU-Kernländern irgendwann mal wieder anspringt. Dann wären wir nämlich ganz schnell wieder bei EURIBOR Sätzen von 3 od. 4 oder mehr %. Das Problem für die Spanier dürfte dann sein, dass sich bei mehr als verdoppelnder Kreditrate das Einkommen nicht auch um 50 oder 100% steigert... Wenn dann die Banken Sicherheiten nachfordern, nicht bekommen und zwangsversteigern, dann kann sich schnell eine Abwärtsspirale entwickeln.

Eine Blase gibt es immer wieder und bei vielen Assetklassen. Für besonders gefährlich halte ich es, wenn es beim Ablassen der Luft zu Dominoeffekten kommen kann. Das scheint mir aber in Spanien mit der Finanzierungsstruktur nicht ganz ausgeschlossen...

Grüße K1

[Blue Max]

#381

"...Stärker als in Deutschland oder Frankreich könnte dies zu enormen finanziellen Problemen für die privaten Haushalte führen, denn Zinsen werden in Spanien zu über 99 Prozent variabel vereinbart , warnte die BIZ. ..."

Na, das kann ja lecker werden.

Kennt jemand Puts auf Immopreise in Spanien ?

[Blue Max]

#385

Ueberzeugende Argumentation !

[rioja94]

ich weiss garnicht, warum wir diskutieren

die spanische zentralbank, der IWF und andere institutionen warnen vor überhitzung des marktes (man kann auch preisverfall sagen).

es ist absurd, in dieser phase von einer langfristigen stabilisierung der preise auszugehen.

tropezon,


Natürlich birgt diese Art von Finanzierung ein gewisses Risiko aber bei der wirtschaftliche Lage in Europa ist es für die nächste 2 Jahre begrenzt

wir sprechen nun mittlerweile von bis zu 35 jahren hypothekenlaufzeit - was sind da vage 2 jahre, NIX.

ich bezweifle auch, da man so einen langläufer bei den banken bekommt - werde mich erkundigen.

Investitionen in den Überfluß

Deutschlands Immobilienmarkt kommt nicht in Schwung - Besserung auf 2006 verschoben

Frankfurt/Main - Der Immobilienmarkt in Deutschland kommt trotz günstiger Preise nicht recht in Schwung. In Großstädten suchen Makler oft vergeblich nach neuen Mietern für Büros. Die Leerstände haben neue Höchststände erreicht. Auch auf dem Wohnungsmarkt gibt es außerhalb der Ballungszentren nur eine geringe Nachfrage nach den eigenen vier Wänden. Nach Einschätzung von Experten ist der Tiefpunkt aber erreicht. Schon 2006 könne der Markt wieder anziehen - wenn die die Binnenkonjunktur in Fahrt kommt und der Bedarf steigt.


Im Gegensatz zu Großbritannien oder Spanien, wo Immobilienpreise in Schwindel erregende Höhen gestiegen sind und die Angst vor dem Platzen einer "Spekulationsblase" wächst, geben die Preise in Deutschland in den meisten Regionen weiter nach. Tobias Just von der Deutschen Bank Research macht dafür vor allem eine "Subventionsblase" in den 90er Jahren verantwortlich. "In Deutschland wurde der Wohnungsbau zu lange staatlich gefördert", meint Just. Noch bis 1999 habe es jährlich bis zu 500 000 Baufertigstellungen gegeben.


"Wir haben in ein Überangebot investiert", stellt Just fest. Vor allem in Ostdeutschland, wo Investoren durch steuerliche Anreize angelockt wurden, gleichzeitig aber die potentiellen Mieter in den Westen abwanderten, stünden nun viele Wohnungen leer. Dagegen ist in München, Stuttgart und Frankfurt bezahlbarer Wohnraum immer noch knapp. Bis 2010 werden nach Schätzung von DB Research in Westdeutschland noch etwa 270 000 neue Wohnungen pro Jahr gebraucht, in Ostdeutschland nur noch 30 000 neue Wohnungen.


"Für Käufer gibt es ein reichhaltiges Angebot zu günstigen Preisen und zudem noch extrem niedrige Zinsen", sagt der Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland, Jürgen Michael Schick. Diese Kombination habe es noch nie zuvor gegeben. Daß trotzdem nicht mehr Privatleute eine Immobilie kaufen, hänge vor allem mit der schlechten Wirtschaftslage und der Angst vor Arbeitslosigkeit zusammen. Bei unsicheren Zukunftsaussichten bleiben viele Menschen zur Miete wohnen.


Auch der Büroimmobilienmarkt leidet unter der Wirtschaftsflaute. In den Großstädten stehen viele Gebäude leer, gleichzeitig sinken die Mieten. Nach Berechnungen von Jones Lang LaSalle waren Ende 2004 in Frankfurt, München und Berlin 1,5 Mio. qm Bürofläche kurzfristig verfügbar. Gleichzeitig gaben die Mieten in Frankfurt um 5,7 Prozent nach, in München gingen sie um 6,8 Prozent zurück. Und der Flächennachschub ist ungebremst, weil viele Projekte noch zur Boomzeit in der Hoffnung auf Spitzenmieten geplant wurden.


"Das Angebot kommt zu einem denkbar ungünstigen Zeitpunkt", bestätigt Just. In den Großstädten wird es nach Einschätzung von Experten noch Jahre dauern, bis sich der Markt normalisiert und sich die Leerstände abbauen. Wegen des großen Angebots entwickelt sich aber ein deutlicher Trend: Wer am Stadtrand sitzt, kann jetzt oft zum gleichen Preis in die City ziehen. Wer ein Büro mit schlechter Ausstattung gemietet hat, bekommt jetzt erstklassige Objekte für das gleiche Geld. dpa




Artikel erschienen am Di, 15. März 2005

[rioja94]

Kampf gegen die Immobilienblase

(siehe unterer artikel)

ich übersetze mal grob:

der spanische architektenverband fordert politische massnahmen gegen die immobilienblase. der präsident carlos hernandez spricht von einer überbewertung bei den preisen.

weiterhin sagt er, das bei dem derzeitigen rythmus bald ein überangebot an wohnungen vorhanden sein wird und diese zu den aktuellen preisen nicht mehr verkauft werden können !

es ist doch nun wirklich absehbar, wie hoch das risiko einer preiskorrektur ist

also- die situation favorisiert eindeutig "Warten"!

Lucha por frenar la burbuja inmobiliaria

28-02-2005
El Consejo Superior de Arquitectos solicitó al Gobierno que tomase medidas para controlar la burbuja inmobiliaria que está padeciendo España en los últimos tiempos.

Carlos Hernández Pezzi, presidente del Consejo Superior de Arquitectos, considera que este es un problema para todos los departamentos del Estado, no sólo para el ministerio de Vivienda, por lo que se deberían aunar fuerzas con los ministerios de Economía y Medio Ambiente.

El problema es que al construir tanto a la larga no se podrán pagar esas viviendas ya que su precio estará sufriendo una inflación respecto a su valor real y además la proporción de 18 viviendas construidas por cada mil habitantes es un ritmo que no se puede mantener y se cree que no habrá tanta gente para ocuparlas.
Fuente: Diario de Tarragona

[Azul Real]

# blue Max

interresant sind sicher PutWerte auf Aktien der grossen Bau- und Immobiliengesellschaften wie zum Beispiel

ACS
FADESA INMOBILIARIA S.A.
GRUPO FERROVIAL
INMOBILIARIA COLONIAL
INMOBILIARIA URBIS
METROVACESA S.A.
SACYR VALLEHERMOSO

Die Werte haben sich bisweilen innerhalb eines Jahres verdoppelt haben, aufgrund der sehr guten Geschäftszahlen. Ob das so bleibt?

Puts hierfür werden nicht in D angeboten, zumindestens nicht von den grossen Emmisisonshäusern. Bleibt nichts anders übrig als ein Depot in Spanien zu eröffnen. Ich denke aber, das sich der Optionsscheinhandel in E nur auf die Ibex-werte beschränkt. zu den o.g. gehört keiner dazu.

[tropezon]

Wenn ich richtig überlege, komme ich zu der Feststellung: typisch Deutsch, könnte alles auch von meinen Schwager stammen. „Wenn wir das nicht in Griff bekommen, wie dann die Drittländer im Süden.“

Ihr traut ja den Spanier wirklich gar nichts zu.

Ich weiß auch gar nicht, warum ich mir so viel Mühe gebe um euch über spanische Verhältnisse aufzuklären. Wahrscheinlich habe ich zuviel Zeit, um richtig zu recherchieren und hinter die pauschalen Floskeln zu schauen. Nun, ein bisschen macht es mir auch Spaß.

Statistik

Es gibt in Spanien etwas mehr als 15 Millionen Haushalte und 21 Millionen viviendas ( Wohnungen und Häuser)
Davon sind 15 Mio. Viviendas principales, 3 Mio. Zweitwohnungen, der Rest Mietwohnungen.
Von den 15 Mio. Hauptw. Gehören ca. 2,5 Mio. Ausländer
Bleiben für die Spanier ca. 12,5 Mio, davon sind lt. Statistik 61 % voll bezahlt. Rest: ca. 4,9 Mio. Einheiten.
Das sind die Wohnungen, die in den letzten 12 Jahre gebaut worden sind, davon ca. 3,2 Mio. von 1993 bis 2000. Diese Immos. haben im Schnitt weit weniger als 100.000 euros gekostet und sind heute mit max 45.000 euros noch belastet. Können wir also vernachlässigen, weil die Tilgung und Zinsen bei ca. 275 euros monatlich liegt.

Bleiben die Immos zwischen 2001 und 2004, ca. 1,7 Mio. mit einer Belastung von durchschnittlich 200.000 euros. Nach meiner letzten Rechnung hätten die eine Belastung von ca. 575 euros monatlich.

Wenn nun der Euribor, nach eueren Voraussagen, auf 3 oder 4% steigt, würde sich die Belastung um 150 bis 250 euros erhöhen, zwar nicht schön aber auch keine Katastrophe. Somit wäre die durchschnittliche Belastung auf Miethöhe.

Das haut doch noch keiner um, oder? Warum dann die Schwarzmalerei? Arme Spanier.

Ausnahmen bestätigen die Regeln

K1,

Wenn dann die Banken Sicherheiten nachfordern, nicht bekommen und zwangsversteigern, dann kann sich schnell eine Abwärtsspirale entwickeln.
Nachfordern gibt es in Spanien NICHT. Solange Du die Raten bezahlst hörst Du nichts von der Bank, egal wo die Preise sind.

Im übrigen habe ich euch geschrieben, dass es die „ carencia total“ gibt. D.h., bis zu 2 Jahre kann man Zinsen und Tilgung aussetzten lassen. Oder Kredit nehmen und die Rückzahlung erst 2 Jahre später beginnen.

Rioja,

es ist doch nun wirklich absehbar, wie hoch das risiko einer preiskorrektur ist

Wir wiederholen uns.Preiskorrekturen hat es immer gegeben und wird es immer geben. Eine Preiskorrektur ist noch lange kein CRASH.

So, ich hole jetzt meine Enkelin an der Schule ab und verbringe einen schönen Tag mit Ihr. Das Board gehört Euch. Bis Morgen.

Tropezon

[rioja94]

die span. zentralbank und der IWF warnen nicht umsonst. keiner sonst hat bessere einsicht in die schuldensituation der haushalte.

wäre die sache nicht alarmierend, würde man auch nichts unternehmen - schliesslich lebt man vom verkauf von hypotheken und allzweckkrediten (hauptsächlich).

es ist, wie an der börse - in euphoriephasen sollte man sich nicht hineinkaufen.

[rioja94]

tropezon,

viel spass mit deiner enkelin

[rioja94]

Metrovacesa



Steht die spanische Immobilienblase kurz vor dem Platzen?

Die Geschichte spricht dafür. Relativ zu den Mieten sind die Hauspreise doppelt so hoch wie im Schnitt der letzten 30 Jahre. Noch beunruhigender ist, dass nun selbst die Hauptnutznießer kalte Füße kriegen, ganz wie 2000 AOL, als die Internetfirma für Time Warner bot. Metrovacesa, die größte spanische Immobilienfirma, scheint auf einen ähnlichen Coup zu hoffen.
Durch den Kauf des französischen Rivalen Gecina wird die Firma zur europäischen Nummer zwei und verringert die Abhängigkeit vom Heimatmarkt. In Frankreich sind Aktiva zumindest relativ diszipliniert bewertet. Da Gecina an der Börse bleibt, sollten derweil Steuervorteile bewahrt werden. Es dürfte jedoch gar nicht so einfach sein, genug Aktionäre von Gecina bei der Stange zu halten, wenn man bedenkt, wie Metrovacesa 2003 mit den eigenen Eignern umsprang.
Das Barangebot ist nicht nur generös, sondern erinnert auch an Don Quijote. Für Gecinas Eigenkapital sollen bis zu 5,6 Mrd. Euro hingeblättert werden, das Doppelte von Metrovacesas Marktwert. Mit Blick auf die saftigen Schulden der Spanier zeugt es von der verzweifelten Suche nach Rendite, dass sie überhaupt eine Finanzierung zusammenbasteln konnten. Gecina kann zusätzliche Schulden stemmen. Ob der Ambitionen wird Metrovacesa dennoch den Verkauf von heimischen Aktiva beschleunigen müssen. Sehr wahrscheinlich wird die Firma mehr Eigenkapital emittieren müssen als geplant - und zwar bevor der Immobilienmarkt platzt.

http://www.boerse-online.de/ftd/artikel.html?artikel_id=7110…

[Azul Real]

#394

mmmmmhhh

[Azul Real]

Gecina

77,57 Euro in Stuttgart (Chart Pariser Börse)

[rioja94]

azulreal,

kannste mir bitte mal die WKN reinstellen?

danke!!

[Azul Real]

toma

Metravesca - WKN: 850764
Gecina - WKN: A0BLMY

http://www.gecina.fr/frame/finance/index_finan.html

[tropezon]

Azul,

Du bist schneller als ich

[Azul Real]

Hallo Tropezon ,

das ist ja eine Klickerei bei expanison.com, bis man die Charts und Grafiken findet.

Gruss Azul

[rioja94]

gracias señores

Neuer Riese auf Europas Immobilienmarkt

[Von ftd.de, 10:22, 16.03.05]Spaniens größter Immobilienkonzern Metrovacesa will den französischen Branchenprimus Gecina für rund 5,6 Mrd. Euro kaufen.

Damit würde Europas größtes Immobilienunternehmen entstehen.Der neue Konzern hätte einen Börsenwert von rund 15 Mrd. Euro und ein Immobilienvermögen von 13,6 Mrd. Euro. Nach der Einigung am Montag mit den Versicherern Assurances Générales de France (AGF) und Azur GMP auf eine Übernahme von deren 30-Prozent-Anteil kündigte Metrovacesa am Dienstag ein öffentliches Übernahmeangebot für die übrigen 70 Prozent an Gecina an. Gecina will die Offerte prüfen.
Metrovacesa hatte seit mehreren Monaten nach einer Möglichkeit zur Expansion in Frankreich, den Niederlanden oder Belgien gesucht. In diesen Ländern gibt es bereits steuerbegünstigte Immobilien-AGs, über deren Einführung zurzeit in Deutschland und Großbritannien diskutiert wird.
Diese so genannten Real Estate Investment Trusts (REITs) schütten ihre Gewinne fast vollständig aus und werden nur auf der Ebene des Aktionärs besteuert. Bei Gecina handelt es sich um einen dieser REITs, die in Frankreich SIIC genannt werden. Mögliche Übernahmeziele in Deutschland und Großbritannien seien gar nicht erst gesucht worden, da es dort noch keine REITs gebe, hieß es am Dienstag bei dem spanischen Unternehmen.

Übernahmepläne positiv bewertet

Metrovacesa ist an den stabilen Dividenden interessiert, die Gecina mit vermieteten Gewerbeimmobilien vor allem in und um Paris generiert. "Die Übernahme bringt uns berechenbarere, stabilere Einnahmen", sagte Metrovacesa-Präsident Joaquin Rivera. Der Immobilienmagnat, der im Zuge des spanischen Immobilienbooms groß wurde, ist in Spanien als "König der Backsteine" bekannt. 2004 verdiente Metrovacesa 232 Mio. Euro netto.
Allerdings macht der Konzern noch 40 Prozent seines Umsatzes mit Projektentwicklungen und dem Verkauf von Eigenheimen. Branchenexperten gehen davon aus, dass sich der Anstieg der Immobilienpreise in Spanien abschwächen wird. Seit 1997 waren sie im Schnitt um 130 Prozent hochgeschossen.
Analysten kommentierten die Übernahmepläne deshalb am Diesntag positiv. "In Spanien wächst das Risiko. Es ist sinnvoll, wenn sich Metrovacesa im Ausland umsieht und sein Portfolio streut", sagte Manuel Zulueta von Atlas Capital.

Höhe des Kaufpreises kritisiert

Für Kritik sorgte lediglich der Preis, den das spanische Unternehmen zu zahlen bereit ist. Für seinen 30-Prozent-Anteil bot Metrovacesa den Versicherern AGF und Azur GMP 89,75 Euro pro Aktie. Das entspricht einer Prämie von 11,3 Prozent auf den Schlusskurs vom Montag. Den übrigen Aktionären wollen die Spanier eine ähnliche Offerte machen: Sie können sich entscheiden, ob sie ihre Anteile jetzt für ebenfalls je 89,75 Euro versilbern oder nach Abschluss der Übernahme einen Garantiepreis von nur noch 87,65 Euro einstreichen.
Um die Transaktion zu finanzieren, kann Metrovacesa auf einen über sieben Jahre laufenden Kredit in voller Höhe des Kaufpreises zurückgreifen. Die Kreditgeber sind Royal Bank of Scotland, Morgan Stanley, Calyon und Banco Popular. Zudem plant das Unternehmen eine Kapitalerhöhung von rund 800 Mio. Euro.
Damit Gecina seinen Status als SIIC behalten kann, werde Metrovacesa nach der Übernahme einen Teil der Aktien an Investoren weitergeben, sagte Rivera. "Gecina bleibt eine börsennotierte französische Gesellschaft mit 40 Prozent Streubesitz."


Impulse durch REITs

Kürzel Hinter den so genannten Real Estate Investment Trusts (REITs) verbergen sich steuerbegünstigte Immobilien-AGs. Der Fiskus greift nur bei den Aktionären zu.
Vorreiter Die USA führten schon 1960 Immobilien-Trusts ein. In Europa folgten 1969 die Niederlande und 1995 Belgien. In Frankreich gibt es REITs seit zwei Jahren.
Nachzügler In Deutschland wird die Einführung von REITs für das Jahr 2006 diskutiert. Unternehmen und die öffentliche Hand könnten ihren Immobilienbesitz ausgründen und an der Börse versilbern. So würde der deutsche Immobilienmarkt stärker für ausländisches Kapital geöffnet.

Alle Rechte vorbehalten. © FTD

[rioja94]

http://www.invertia.es

[tropezon]

Rioja,

Danke für # 393.

Es ist mir ( und hauptsächlich Ihr) immer eine große Freude, Stunden lang zu shoppen – Boutiquen, Schuhe, Schmuck – mittlerweile hängen an den Ohren 8 oder 10 Klunker. Nur das Piercen habe ich noch nicht zugelassen. Und gehe sogar in Lokale, wo mich sonst nicht mal der Teufel hin locken könnte, ich glaube die heißen Mac D. oder Bürger K.

# 394,

Du enttäuscht mich. Du verstehst doch spanisch. Warum klickst Du nicht einfach Gecina oder Metrovacesa an um die Original Nachrichten zu lesen. Da bist Du näher an der Wahrheit ( wie schon einmal geschrieben).

Aber nein. Schon wieder ein „ deutscher Kopierer“ der das wichtigste verschweigt und auf negative Sensation macht.
Warum schreibt er nicht, wie gut es der Firma geht – und deren Aktionäre – Seit 1997 Dividenden erhöht um 300 % z.B., und noch vieles positives mehr. Hier die Links:

http://app2.expansion.com/bolsa/inversion/Valor?opcion=1&cod…
http://www.expansion.com/edicion/noticia/0,2458,606543,00.ht…

und auch, dass sie an einer belgischen Firma interessiert sind:

http://www.expansion.com/edicion/noticia/0,2458,601636,00.ht…

Und noch aus Frankreich

http://www.gecina.fr/frame/actu/index_actu.html

Oder,

dass Gecina die Firma SIMCO von Ihren Haupt Aktionären AXA und Credit Foncier vor anderthalb Jahre gekauft hat, und diese sich verpflichtet haben die Aktien von Gecina erst zu einem späteren Zeitpunkt zu verkaufen. Was sie jetzt getan haben.

Übrigens, Gecina ist die Gesellschaft, die den Löwenanteil an der „ Découpe“ in Paris besitzt – und damit viel Geld verdient –

Würde es hier, bei dem Aktienpaket Verkauf und Übernahme Angebot, nicht um eine Immobilien Firma in Spanien, sondern um eine stink normal Industrie oder ähnliches gehen, würde man schreiben: TOLL ; KLASSE , GLOBELPLAYER, EMPFEHLENSWERT:

Ja, so ist das Leben

Grüße

Tropezon

OH; OH; Rioja, ich sehe gerade # 401.Sieh mal an, das ließt sich ja gar nicht mehr so negativ.

[rioja94]

The supply and demand for property in Spain
February 2005

A new report by the Spanish savings bank `Caixa Catalunya` and an outburst from the President of the Council of Architectural colleges of Spain swing the spotlight onto the gap between supply and demand for residential property in Spain.

THE SPANISH PROPERTY MARKET: A NEW REPORT BY CAIXA CATALUNYA
The report by Caixa Catalunya - one of Spain`s leading savings bank - entitled "Demography and housing in Spain and its Autonomous Regions" examines the expected level of supply and demand for residential property in Spain over a 10 year period between 2001 and 2011

The report - prepared for Caixa Catalunya by Professor Josep Oliver - finds that whilst demand for new residential property in Spain over this period will reach 400,000 units per year (estimate), the number of new housing starts in 2004 was almost 700,000 units. According to figures from the Spanish Housing Ministry the number of new housing starts in recent years were 524,181 properties in the year 2002, 636,332 in 2003 and 687,051 in 2004. The report concludes that the supply of Spanish property exceeded the demand for housing in Spain during 2004 by 300,000 properties and that this excess will continue until new housing starts fall.

The report breaks down the expected annual demand for 400,000 new Spanish properties as follows: 230,000 main residencies caused by demographic developments, 100,000 holiday homes bought by Spaniards and 70,000 second homes bought by foreigners investing in Spain.

Over the 10-year period (2001 - 2011) the report forecasts that 2.3 million new households will be created in Spain, driving the demand for an average of 230,000 new main residencies each year. Half a million of these new households will be made up of economic migrants and the remainder the result of changing social trends amongst Spaniards such as smaller families and an increasing divorce rate.

The report points out that the demand for property amongst Spaniards has grown strongly in recent years and attributes this to the health of the Spanish economy, which has notched up 11 consecutive years of uninterrupted growth. Average Spanish household wealth has grown with the economy and many Spaniards have chosen to invest their wealth in Spanish real estate. Consequently one of the report`s main conclusions is that the future growth of the Spanish real estate market depends heavily upon the continuation of exceptionally favourable economic conditions.

Given the present lack of any obvious threats to continued economic growth in Spain (a moot point, Spanish Property Insight would like to note) and with Euro-zone interest rates expected to remain low, the report`s author, Professor Josep Oliver, sees no reason to expect a hard landing for the Spanish real estate market. "In my opinion supply and real demand for housing will converge without trauma, just as is happening in the United Kingdom where reduced growth has not translated into falling prices."

Professor Oliver goes on to say that "The overall level of supply will fall in the coming years but at the moment there exists a combination of factors that sustains the construction of many more properties than are needed." The overall conclusion of the report is that the present level of new housings starts in Spain is unsustainable.

THE SPANISH REAL ESTATE MARKET: SPAIN`S ARCHITECTS GIVE THEIR OPINION
The council that represents Spain`s architects (Consejo Superior de Colegios de Arquitectos) expressed a much more strident opinion of the Spanish real estate market during February. The council`s president - Carlos Hernández Pezzi - used harsh words to describe what he called a "property bubble" in Spain and referred to an "inflated housing stock of poor quality".

Hernández Pezzi chose not to pull any punches, describing as "unsustainable" the present level of new housing starts in Spain and claiming that the supply of new property is three times the level of genuine demand based on housing needs. According to his figures the real demand for property in Spain lies somewhere between 250,000 and 300,000 properties per annum, nothing like the 757,680 new housing starts he says took place in 2004 (compared to 687,051 cited by Caixa Catalunya`s report). In his opinion the excess of new properties being built helps to demonstrate that the 17.4% increase in Spanish property prices during 2004 is "inflated various times over".

Hernández Pezzi goes on to say, "resources are being squandered building properties for demand that doesn`t exist," and that consequently "filling this country with foreigners and tourists will be our only hope of soaking up the excess of properties." He points out that Spain already has Europe`s highest level of home ownership (1.5 per household compared to a European average of 1.11) and the highest level of new housing starts relative to population, with 18.1 new properties per thousand compared to the European average of 5.6.
According to Hernández Pezzi this situation has serious social and environmental costs and undermines Spain`s long-term economic prospects.

The Spanish tendency to invest "year after year" in new property means that 17% of Spanish GDP is sucked up by the real estate sector, a level far higher than the European average of 3.7%. This makes the Spanish economy far too dependent upon the real estate sector - putting too many of its eggs in one basket - and diverts investment from more productive alternatives such as research and development. Investing in real estate contributes little to productivity growth - something that will determine more than anything the future wealth of industrialised nations like Spain. The over-inflated cost of property and the lack of rental alternatives also reduce labour mobility, undermining the ability of the economy to match the supply and demand for labour, and leading to pockets of high-unemployment in some parts of Spain and a scarcity of labour in others.

The social costs of a white-hot property market in Spain include shutting first-time buyers out of the market and forcing young Spaniards to spend 10 years longer living at home with their parents than other Europeans do. This undermines the confidence of young Spanish adults, stunting their development according to Hernández Pezzi, and delaying the age at which they learn to cope independently. The environmental costs of the construction boom include over-development of Spanish coasts and cities, which Hernández Pezzi describes as being "hammered". He was also highly critical of the quality of new building in Spain.

Nevertheless the council that he represents expects another year of robust property price increases with price rises falling only a fraction short of the 17.4% clocked up in 2004. Hernández Pezzi called on the Government to step in to address the "rigidities in the property market" given that rental alternatives are scarce and that "Spaniards have only one option to meet their housing needs: to buy at any price". He proposes that: 1) the government use the stock of public land as a mechanism "to regulate the market" and that 2) the practise whereby local governments use land sales as their principal source of income is reformed.

SUPPLY AND DEMAND FOR PROPERTY IN SPAIN: CONCLUSIONS
Both Caixa Catalunya`s report and Hernández Pezzi representing Spain`s architects agree that the present level of new housing starts in Spain is significantly above the level of real demand for housing and is therefore unsustainable. Note that the real demand for housing is not the same as the real demand for property as this latter figure will included speculative investments from both Spaniards and foreigners.

However the architects are far more critical of the present state of Spain`s real estate market than the report prepared for Caixa Catalunya. Whilst the bank`s report limits itself to a fairly cold analysis of supply and demand, the architects have expressed great concern over the social, environmental and economic costs of a property bubble that they believe exists in Spain today. The two sources also disagree over the extent to which supply exceeds real demand, the architects saying 3 times and the bank saying less than double.

Despite the negative view of the Spanish property market taken by Hernández Pezzi, he expects property prices to continue growing by double digits in 2005, falling just short of the 17.4% achieved in 2004. Implicit in his argument that Spain is experiencing a property bubble is the possibility of a hard landing sometime after 2005.

Caixa Catalunya`s report does not provide any forecasts for price rises in 2005. However the report does forecast a soft landing for the property market over the next few years, which would imply that prices are expected to continue growing in 2005, though at a slightly slower rate than the 17.4% achieved in 2004.

For 2005 at least it seems both sources expect a similar level of growth in Spanish property prices at somewhere between 10 and 17%.


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[rioja94]

tropezon,

ich höre da aus deinem posting #403 etwas raus, das mir sehr sauer aufstösst - ich hoffe unberechtigterweise!!

erstens,

Du enttäuscht mich. Du verstehst doch spanisch

lesen hier etliche leute mit, die kein spanisch verstehen. auch diese sollen an den informationen teilhaben. deswegen geht es hier etwas multilingual zu.


zweitens ,

geht es hier nicht darum alles negativ darzustellen, sondern um eine verfolgung der entwicklung des spanischen immobilienmarktes - und die ist zweifelsfrei kritisch zu betrachten (siehe IWF, span. zentralbank etc.)

drittens ,

Aber nein. Schon wieder ein „ deutscher Kopierer“ der das wichtigste verschweigt und auf negative Sensation macht

unterstellst du dem "Capital" dem "Handelsblatt" und anderen eine verfälschung der tatsachen - da hört der spass aber auf!

niemand hat in irgendeinem artikel behauptet, das es der firma schlecht ginge.

übrigens:

Da bist Du näher an der Wahrheit

das, was ich bisher an spanischer researcharbeit gelesen habe, hat mich NICHT überzeugt. man hat probleme das kind beim namen zu nennen - aber gut, das kennen wir ja nun mittlerweile.

wer sagt denn, das ich mit einem deutschen artikel nicht näher an der wahrheit bin ?

[rioja94]

hier die deutsche übersetzung von #404 - wenn auch nur mit "babelfish" http://world.altavista.com/tr

Das Angebot und die Nachfrage nach Eigentum in Spanien Februar 2005

Ein neuer Report durch die spanische Sparkasse ` Caixa Catalunya ` und ein Ausbruch vom Präsidenten des Rates der architektonischen Hochschulen des Spanien Schwingens der Scheinwerfer auf den Abstand zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohneigenschaft in Spanien.

DER SPANISCHE IMMOBILIENMARKT: Ein NEUER REPORT DURCH CAIXA CATALUNYA der Report durch Caixa Catalunya - einer von führender Sparkasse Spaniens - erlaubte "Demographie und Gehäuse in Spanien und in seinen autonomen Regionen" überprüft das erwartete Niveau des Angebotes und der Nachfrage nach Wohneigenschaft in Spanien über einen 10-Jahr-Zeitraum zwischen 2001 und 2011 Der Report - vorbereitet für Caixa Catalunya vom Professor Josep Oliver - Entdeckungen, die, während Nachfrage nach neuer Wohneigenschaft in Spanien über diesen Zeitraum 400.000 Maßeinheiten pro Jahr (Schätzung) erreicht, die Zahl neuen Neubaubeginnen 2004 fast 700.000 Maßeinheiten waren. Entsprechend Abbildungen vom spanischen Gehäuse-Ministerium waren die Zahl neuen Neubaubeginnen in den letzten Jahren 524.181 Eigenschaften im Jahr 2002, 636.332 2003 und 687.051 2004. Der Report stellt fest, daß das Versorgungsmaterial der spanischen Eigenschaft die Nachfrage nach der Unterbringung in Spanien während 2004 durch 300.000 Eigenschaften überstieg und daß dieser Überfluß fortfährt, bis neue Neubaubeginne fallen. Der Report bricht hinunter die erwartete jährliche Nachfrage nach 400.000 neuen spanischen Eigenschaften, wie folgt: 230.000 HauptSitze verursacht durch demographische Entwicklungen, 100.000 Feiertaghäuser gekauft von Spaniards und 70.000 zweite Häuser gekauft von den Ausländern, die in Spanien investieren. Über den 10jährigen Zeitraum (2001 - 2011) prognostiziert der Report, daß 2.3 Million neue Haushalte in Spanien verursacht werden und jedes Jahr die Nachfrage nach einem Durchschnitt von 230.000 neuen HauptSitzen fahren. Halbe Millionen dieser neuen Haushalte bestehen ökonomische Wanderer und den Rest das Resultat des Änderns von von Sozialtendenzen unter Spaniards wie kleineren Familien und einer zunehmenden Scheidungrate. Der Report unterstreicht, daß die Nachfrage nach Eigenschaft unter Spaniards stark in den letzten Jahren gewachsen und dieses der Gesundheit der spanischen Wirtschaft zuschreibt ist, die herauf 11 nachfolgende Jahre ununterbrochenes Wachstum eingekerbt hat. Durchschnittliche spanische Haushalt Fülle ist mit der Wirtschaft gewachsen und viele Spaniards haben beschlossen, ihre Fülle in den spanischen Immobilien zu investieren. Infolgedessen eins der Hauptzusammenfassungen des Reports ist, daß das zukünftige Wachstum des spanischen Immobilienmarkts schwer nach der Fortsetzung der außergewöhnlich vorteilhaften Wirtschaftslage abhängt. Den anwesenden Mangel an allen offensichtlichen Drohungen zu anhaltendem Wirtschaftswachstum in Spanien (ein strittiger Punkt, spanischer Eigenschaft Einblick möchte merken) und mit den Euro-zone Zinssätzen gegeben, die erwartet werden, um niedrig zu bleiben, sieht der Autor des Reports, Professor Josep Oliver, daß keinen Grund, eine harte Landung für den spanischen Immobilienmarkt "meiner Meinung nach zu erwarten Versorgungsmaterial und reale Nachfrage nach Gehäuse ohne Trauma, gerade zusammenlaufen, wie im Vereinigten Königreich geschieht, in dem verringertes Wachstum hat übersetzt nicht in fallende Preise." Professor Oliver fährt fort, zu sagen, daß "das gesamte Niveau des Versorgungsmaterials in die kommenden Jahre fällt, aber im Augenblick besteht eine Kombination von Faktoren, die den Aufbau von viel mehr Eigenschaften als unterstützt, sind erforderlich." Die gesamte Zusammenfassung des Reports ist, daß der gegenwärtige Stand der neuen Neubaubeginne in Spanien unhaltbar ist.

DER SPANISCHE IMMOBILIENMARKT: ARCHITEKTEN SPANIENS GEBEN IHRER MEINUNG den Rat, der Architekten Spaniens (Consejo Superior de Colegios De Arquitectos) ausdrückte eine viel scharfere Meinung des spanischen Immobilienmarkts während Februars darstellt. Der Präsident des Rates - Carlos Hernández Pezzi - die verwendeten rauhen Wörter, zum zu beschreiben was er eine "Eigenschaft Luftblase" in Spanien nannte und bezogenes "blies Wohnungsbestand der geringen Qualität" auf. Hernández Pezzi beschloß, keine Durchschläge zu ziehen und beschrieb, wie "unhaltbar" der gegenwärtige Stand der neuen Neubaubeginne in Spanien und im Behaupten, daß das Versorgungsmaterial der neuen Eigenschaft dreimal das Niveau der echten Nachfrage ist, auf Gehäusenotwendigkeiten gründete. Entsprechend seinen Abbildungen liegt die reale Nachfrage nach Eigenschaft in Spanien irgendwo zwischen 250.000 und 300.000 Eigenschaften pro Jahr, fand nichts wie die 757.680 neuen Neubaubeginne, die er sagt, 2004 statt (verglichen bis 687.051 zitiert durch Caixa Catalunyas Report). In seiner Meinung der Überfluß der neuen Eigenschaften, die errichtete Hilfen, zum zu zeigen sind, daß die Zunahme 17.4% der spanischen Eigenschaft Preise während 2004 "aufgeblähter verschiedener Zeitüberschuß" ist. Hernández Pezzi fährt fort zu sagen, "Betriebsmittel sind verschwendete errichtende Eigenschaften für Nachfrage, die nicht besteht," und die, "dieses Land mit Ausländern und Touristen infolgedessen zu füllen ist unsere nur Hoffnung des Tränkens herauf den Überfluß der Eigenschaften." Er unterstreicht, daß Spanien bereits Europas höchstes Niveau des Eigenheimbesitzes (1.5 pro den Haushalt verglichen mit einem europäischen Durchschnitt 1.11) und das höchste Niveau der neuen relative.to Bevölkerung der Neubaubeginne hat, mit 18.1 neuen Eigenschaften pro tausend verglichen mit dem europäischen Durchschnitt von 5.6. Entsprechend Hernández Pezzi hat diese Situation ernste Sozial- und Klimakosten und untergräbt Spaniens langfristige ökonomische Aussichten. Die spanische Tendenz, "Jahr nach Jahr" in der neuen Eigenschaft zu investieren bedeutet, daß 17% spanischen GDP oben durch den Immobiliensektor gesogen wird, ein Niveau weit stark als der europäische Durchschnitt von 3.7%. Dieses bildet die spanische Wirtschaft weites zu abhängiges nach dem Immobiliensektor - zu viele seiner Eier in einen Korb einsetzend - und leitet Investition von den produktiveren Alternativen wie Forschung und Entwicklung um. Die Investierung in den Immobilien trägt wenig zum Produktivitätwachstum - etwas bei, das mehr als alles die zukünftige Fülle der industrialisierten Nationen wie Spanien feststellt. Die über aufgeblähten Kosten der Eigenschaft und der Mangel an Mietalternativen verringert auch die Arbeitsmobilität, untergräbt die Fähigkeit der Wirtschaft, das Angebot und die Nachfrage nach Arbeit zusammenzubringen, und führt zu Taschen Hocharbeitslosigkeit in einigen Teilen von Spanien und in einer Knappheit der Arbeit in anderen. Die Sozialkosten eines weiß-heißen Immobilienmarktes in Spanien schließen schließende erstmalige Kunden aus dem Markt und dem Zwingen der jungen Spaniards heraus, 10 Jahre längere Leben mit ihren Eltern, als zu Hause mit ein zu verbringen andere Europäer. Dieses untergräbt das Vertrauen der jungen spanischen Erwachsener und bremst ihre Entwicklung entsprechend Hernández Pezzi und delaying das Alter, an dem sie erlernen, unabhängig fertig zu werden. Die Klimakosten der Aufbauhochkonjunktur schließen Überentwicklung der spanischen Küsten und der Städte ein, die Hernández Pezzi beschreibt, wie "hammernd". Er war auch gegenüber der Qualität des neuen Gebäudes in Spanien in hohem Grade kritisch. Dennoch erwartet der Rat, den er vertritt, ein anderes Jahr der robusten Eigenschaft Preiszunahmen mit den Preisaufstiegen, die nur ein Bruchkurzschluß der 17.4% fallen, die oben 2004 abgestoppt werden. Hernández Pezzi ersuchte um die Regierung, innen zu treten, um die "Starrheiten im Immobilienmarkt" zu adressieren, der angenommen ist, Mietalternativen knapp sind und daß "Spaniards nur eine Wahl haben, zum ihrer Gehäusebedürfnisse zu erfüllen: zu irgendeinem Preis kaufen ". Er schlägt den vor: 1) üben der Regierung Gebrauch der Vorrat an allgemeinem Land als Einheit ", den Markt zu regulieren" und dieses 2), hingegen lokale Regierungen Gebrauchlandverkäufe als ihre Haupteinkommensquelle verbessert wird.

ANGEBOT UND NACHFRAGE NACH EIGENSCHAFT IN SPANIEN: ZUSAMMENFASSUNGEN Caixa Catalunyas Report und Hernández Pezzi, das Architekten Spaniens darstellt, stimmen darin überein, daß der gegenwärtige Stand der neuen Neubaubeginne in Spanien erheblich über dem Niveau der realen Nachfrage nach Gehäuse ist und folglich unhaltbar ist. Merken Sie, daß die reale Nachfrage nach Gehäuse nicht dieselbe ist, der die reale Nachfrage nach Eigenschaft als dieser letzten Abbildung Willen spekulative Investitionen von den Spaniards und von den Ausländern einschloß.
Jedoch sind die Architekten gegenüber dem aktuellen Stand des Immobilienmarkts Spaniens als der Report weites kritischeres, der für Caixa Catalunya vorbereitet wird. Während die Reportbegrenzungen der Bank selbst auf eine ziemlich kalte Analyse des Angebotes und der Nachfrage, die Architekten großes Interesse über dem Sozial ausgedrückt haben, sprudeln Klima- und ökonomische Kosten einer Eigenschaft, daß sie bestehen in Spanien heute glauben. Die zwei QuellenSIND auch über dem Umfang anderer Meinung, in dem Versorgungsmaterial reale Nachfrage, die Architekten, die 3mal sagen und die Bank, die kleiner als Doppeltes sagt übersteigt. Trotz der negativen Ansicht des spanischen Immobilienmarktes, der von Hernández Pezzi genommen wird, erwartet er Eigenschaft Preise, um durch, zweistellige Zahlen 2005, der fallende gerechte Kurzschluß der 17.4% zu wachsen fortzufahren erzielt 2004. Implizit in seinem Argument, daß Spanien erfährt, ist eine Eigenschaft Luftblase die Möglichkeit einer harten Landung einmal nach 2005.
Caixa Catalunyas Report stellt keine Prognosen für Preisaufstiege 2005 zur Verfügung. Gleichwohl der Report eine weiche Landung für den Immobilienmarkt über den nächsten Jahren prognostiziert, die andeuten würden, daß Preise erwartet werden, um, 2005, zwar mit einer etwas langsameren Rate als die 17.4% zu wachsen fortzufahren erzielte 2004. Für 2005 mindestens scheint sie, daß beide Quellen ein ähnliches Niveau des Wachstums in den spanischen Eigenschaft Preisen an irgendwo zwischen 10 und 17% erwarten

[tropezon]

Toma, otra vez,

Zu meinem Posting # 391- Hier die Bestätigung.

Ich glaube, dass ein spanischer Spion bei uns nachließt.

http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

die behaupten sogar, dass in 2005 ALLE weniger bezahlen werden und zwar zwischen 4205 und 235 euros jährlich ( für die letzten Kredite ). Hier original Text:

La rebaja de la factura anual variará entre los 4.205 euros que se ahorra un titular de un préstamo estándar contratado en 1990 (su cuota pasaría desde los 8.669 euros que pagó el primer año hasta 4.464 euros) y los 235 euros que pagará de menos el que lo formalizó en 2004 (de 6.357 a 6.121 euros al año).

Daraus lässt sich auch erkennen, dass – immer im Durchschnitt – die Hypo. Nehmer heute 2.312 euros geringe Belastung haben als die Kreditnehmer von 1990. Und die sind , glaube ich, auch nicht pleite gegangen.

Folgender Artikel zeigt euch, dass ich bei den Mieterhöhungen mit 2,5% p.a., TIEF auf der untere Seite geblieben bin. In den ersten Monaten 2005 + 4,2%. Der Verlust bei Mieter im Vergleich zu Käufer erhöht sich dadurch dramatisch. Ich hatte in meiner Kalkulation 2,5% eingebracht, und der daraus resultierte Verlust war 350.000 euros.
Bei jetzt 4,2% - wäre das der Durchschnitt – hätten wir ein 68 Prozentiger ( das ist kein Schnaps oder Strohrum) höheren Verlust , heißt: 588.000 euros.

Das muss man sich auf der Zuge vergehen lassen, 588.000 euros. Ich fasse es nicht.

Was spielen dann paar euros Mehrbelastung für ein Rolle. Wie sagte schon der frühere Vorstand der Deutsche Bank, P........

http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

Und zum Schluss:

Augen auf bei den hipotecas.

http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…


Die Hypo- Belastung wird sich in den nächsten 6 Jahre zwischen 78 und 200 euros monatlich erhöhen.

NUR? Ich warte auf die Gegenargumente ( fundiert, bitte schön )

Sonnige und endlich warme Grüßen aus dem Süden.

Tropezon

[rioja94]

also , ich bitte dich tropezon,

wenn schon, dann bitte genau:

hypotheken zwischen 2003/2004

Según un indicador elaborado por la asociación, que augura como máximo una subida de tipos hasta el 4,75 por ciento, la cuota mensual de una hipoteca media firmada el año pasado -106.900 euros a 25 años- podría pasar de los 510 euros actuales hasta 714 euros en un plazo de entre dos y seis años.

man legt hier den mittelwert von euro 106.900 zugrunde mit einer laufzeit von 25 jahren.

aktuell beträgt die quote 510 euro und kann in den nächsten 2-6 jahren bis 714 euro ansteigen.

DAS SIND SATTE 40% MEHRBELASTUNG DER HAUSHALTE

nähmlich, umgenau zu sein, 204 euro pro aufgenommene 106.900 MEHR!

rechne dir mal aus, was das für hypothekennehmer heisst, die 300.000 an der backe haben!



komisch, gelle

[rioja94]

......dessen quote steigt dann nämlich von aktuellen

1530 euro auf 2142 euro/ monat

also, satte 612 euro mehr (oder 40% )

danke, das war wirklich ein guter link!!

letztendlich hängt es aber davon ab, wie schnell und wie stark man die zinsen anheben muss.

oder war das ein hinweis, damit man sich schonmal darauf einstellt

[tropezon]

Rioja,

ich höre da aus deinem posting #403 etwas raus, das mir sehr sauer aufstösst - ich hoffe unberechtigterweise!!

Kann ich im Moment nicht nachvollziehen. Doch solltest Du im Text etwas entdeckt haben, was Dich beleidigt oder verletzt, dann bitte ich Dich mir zu verzeihen. Es war garantiert keine Absicht. Ich greife NIEMALS jemanden persönlich an. Es geht mir nur um den Inhalt.

Ich unterstelle niemanden etwas, stelle aber fest , dass ausländische Artikeln die sich auf Spanien bezieht, sehr durch eine NATIONALE BRILLE geschrieben werden. Möglicherweise übersetzen oder verstehen sie, die fremdsprachigen Artikeln fasch

niemand hat in irgendeinem artikel behauptet, das es der firma schlecht ginge.

--Noch beunruhigender ist, dass nun selbst die Hauptnutznießer kalte Füße kriegen,
--wenn man bedenkt, wie Metrovacesa 2003 mit den eigenen Eignern umsprang.
--Das Barangebot ist nicht nur generös, sondern erinnert auch an Don Quijote.
--Mit Blick auf die saftigen Schulden der Spanier zeugt es von der verzweifelten Suche nach Rendite,
--und zwar bevor der Immobilienmarkt platzt.

Ist das POSITIV?

wer sagt denn, das ich mit einem deutschen artikel nicht näher an der wahrheit bin ?

Der Autor des Artikel selbst, denn wie wir festgestellt haben in den Original Texten haben „ die Kopierer“ unterlassen, verschwiegen, verdreht, falsch interpretiert und eigene subjektive Schlüsse gezogen, die nicht mit den Original Inhalt übereinstimmen.

Tut mir Leid, aber so ist es nun mal, wenn man beide Artikel ließt und der Sprache und Mentalität beider Völker mächtig ist.


The report breaks down the expected annual demand for 400,000 new Spanish properties as follows: 230,000 main residencies caused by demographic developments, 100,000 holiday homes bought by Spaniards and 70,000 second homes bought by foreigners investing in Spain.

Verstehe ich nicht. Bitte erklären!!

Professor Josep Oliver, sees no reason to expect a hard landing for the Spanish real estate market. " In my opinion supply and real demand for housing will converge without trauma, just as is happening in the United Kingdom where reduced growth has not translated into falling prices."

Na, wer sagt´s denn.

The overall conclusion of the report is that the present level of new housings starts in Spain is unsustainable.

Die Reduzierung ist doch schon geplant.

The two sources also disagree over the extent to which supply exceeds real demand, the architects saying 3 times and the bank saying less than double.

Wie immer, jeder “ à sa facon „ Gilt auch für das folgende:

For 2005 at least it seems both sources expect a similar level of growth in Spanish property prices at somewhere between 10 and 17%.

Grüße

tropezon

[tropezon]

DAS SIND SATTE 40% MEHRBELASTUNG DER HAUSHALTE

nähmlich, umgenau zu sein, 204 euro pro aufgenommene 106.900 MEHR!

Wieso regst Du Dich auf?

Ist doch genau was ich geschrieben habe:

Die Hypo- Belastung wird sich in den nächsten 6 Jahre zwischen 78 und 200 euros monatlich erhöhen.

Gut, Du hast 4 Euro mehr, gebe ich zu. Du hast RECHT : Werde neue Rechenmaschine kaufen müssen.

Frieden?

Tropezon

[rioja94]

muss gleich weg. lese deine postings nachher

frieden

[rioja94]

man - ist das ein wetter

[tropezon]

Rioja,

# 409, ich muss etwas übersehen haben, kannst Du mir helfen:

1530 euro auf 2142 euro/ monat

Ich kann es nicht finden. Gib doch bitte den Link noch mal rein, oder sage mir wo ich es finde.

# 413

Endlich, warte schon länger.

Übrigens, ich denke Du bist Berufstätig. Wieso kannst Du um diese Zeit am Computer sitzen?

Tropi

[rioja94]

n,abend,

den artikel gibt es übrigens auch in spanisch:

EMPRESAS Y MERCADOS

‘Financial Times’ vincula la compra de Gecina por Metrovacesa con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en EspañaFátima Martín

Miércoles, 16 de marzo de 2005

“¿La burbuja inmobiliaria española está a punto de estallar?

Eso parece”. Así comienza la durísima crítica que Financial Times (FT) dedica hoy en su Lex Column a la toma de posiciones de Metrovacesa en el mercado inmobiliario francés.

El salmón británico advierte que las grandes compañías del sector están empezando a huir temerosas de España, como hizo American On Line (AOL) con Time Warner en enero del 2000. “La primera inmobiliaria española, Metrovacesa, puede estar haciendo lo mismo”, publica FT.

La columna continúa: “Al comprar a su rival galo, Gecina, Metrovacesa no sólo se convierte en la segunda inmobiliaria europea, sino que además se asegura una menor dependencia del devenir de la propiedad residencial en España”.

Para el rotativo, la oferta de Metrovacesa no es sólo generosa, sino que es incluso “quijotesca”. Está valorada en alrededor de 5.600 millones, o lo que es igual, en más de dos veces su propia capitalización bursátil. Dado el fuerte peso de su endeudamiento, el hecho de que haya conseguido un préstamo sindicado es un signo de desesperación entre sus hambrientos prestamistas.

Y para terminar, Financial Times dedica a nuestro país el peor de los augurios: “Gecina puede hacer frente a una deuda extra. Pero dada su ambición, Metrovacesa necesitará acelerar la venta de activos en casa. Lo más probable es que necesite más patrimonio del que piensa antes de que el mercado español de la propiedad inmobiliaria, nosedive. Literalmente: caiga en picado”.

warum soll man denn seine bedenken nicht äussern, wo doch die absichten auf der hand liegen?

man verspricht sich relativ feste einnahmen durch den hohen anteil an mietgebäuden, den gecina mit einbringt.

das der spanische markt nicht mehr das hergibt, was er vor einigen jahren hergab, dürfte klar sein.

all das sind halt meinungen, aus denen jeder einzelne sich sein bild schneidern soll.

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Übrigens, ich denke Du bist Berufstätig. Wieso kannst Du um diese Zeit am Computer sitzen?

ich sitze in meinem job ca. 10 std/ tag vorm rechner. in dieser zeit bin ich auch online - menos mal .

1530 euro auf 2142 euro/ monat


hier lege ich die fakten aus deinem link zugrunde:

hipoteca media firmada el año pasado -106.900 euros a 25 años- podría pasar de los 510 euros actuales hasta 714 euros

sind bei euro 300.000:

3x510= 1530 euro aktuelle belastung/ monat

1530 + (3x204) 612 = 2142 euro belastung/ monat

ODER:

40% Mehrbelastung gegenüber heute!

dass ausländische Artikeln die sich auf Spanien bezieht, sehr durch eine NATIONALE BRILLE geschrieben werden

derjenige, der die entwicklung mit einem gewissen abstand betrachten kann, hat oftmals einen gesünderen blickwinkel auf das geschehen als diejenigen, die es betrifft.

kritikfähigkeit ist eh ein wort, das in spanien nicht all zu gross geschrieben wird - hat vorteile ABER auch nachteile - ich denke, du weisst, was ich meine.

schönen abend wünscht
rio

[tropezon]

Rioja,

Du hast ein guten Job, und sicher locker, wie üblich in Spanien.

http://www.basefinanciera.com/finanzas/publico/tudinero/prod…
Hier findest Du sämtliche Hypos. im Net. Klicke auf den Namen und dann kommen die Konditionen. Und die sind verhandelbar, nicht vergessen.

http://hipotecas.finanzas.com/

klicken auf comparador, anschließend ausfüllen.
Bei 30 Jahre sind es 34 Banken,
Bei 35 Jahre sind es 6 Banken, die hinten stehende quota, betrifft die periodo initial. Die billigste ist: eBankintert mit Euribor + 0,35% auf 35 Jahre,1146,20 für die erste 12 Monaten.


hier lege ich die fakten aus deinem link zugrunde:

hipoteca media firmada el año pasado -106.900 euros a 25 años- podría pasar de los 510 euros actuales hasta 714 euros

OK, habe verstanden. Machen wir es mal ganz korrekt.

Hier ein wunderbarer Rechner. Er erlaubt und rechnet sogar die folgenden Jahre bei Euribor Erhöhungen.

Calculadora de la burbuja

http://www.finanzas.com/calculadoras/previsionhipotecaria.as…

Es sieht also folgendermaßen aus: ( für 300.000 euros)

Monatliche Rate bei Euribor 2,31 +0,35% = 1027,36 abzüglich 150 euros von Staat = 877,36 euros
bei Euribor 3,00+0,35% = 1154,55 ´´ ´´ = 1.004,55 euros
bei Euribor 4,00+0,35% = 1328,32 ´´ ´´ = 1178,32 euros

Es sind zwar nicht ganz 40% mehr, aber immerhin 300 euros monatlich mehr.

Und jetzt stelle mal die Miet Zahlungen dagegen und sage mir wie viel Du in 35 Jahre bezahlst? Bei 4,2% jährliche Erhöhung wie in der Statistik erwähnt. Ach ja, und auch Dein Gehalt in 35 Jahre.

Es wundert mich so wie so, dass von niemanden ein Einwand, oder Wiederspruch kam zu dem ersparten Betrag von 588.000 euros in 40 Jahre ( # 407).

Das hat allen die Sprache verschlagen.... mir auch.

Gute Nacht

Tropezon

[Azul Real]

Mann,

ihr beiden wart gestern Nacht wieder ganz schön aktiv.

noch mal zum Artikel Metrovacesa/Gecina,

es wurde auch in der deutschen Ausgabe der Financial erwähnt, das Metrovasca gleichfalls in anderen europaischen Ländern auf Aquitour war und speziell den Schwerpunkt auf Reitgesellschaften gelegt hat.
Oh Wunder - in Europa sind bisher nur in Frankreich, Niederlande und Belgien börsennotierte Reitgesellschaften aktiv, bzw. steuergesetzliche Regelungen hierfür fixiert.

Deutschland führt aller Voraussicht 2006 entsprechende steuergesetzliche Regelungen für Reitgesellschaften ein

Enscheidend war für Metrovacesa die Tatsache, dass bei den Reitgesellschaften bis zu 90% der Erträge an die Anleger ausgeschüttet werden und die Versteuerung beim Anleger stattfindet.

Ferner sind Reitgesellschaften Gewerbe- und Körperschaftssteuer befreit.

Bei einem künftigen 30%igen Anteil den Metrovacesa an Gecina hält, wären das beispielhaft bei einem Status bezogen auf 2003 (Bezug auf Lettre aux actionnaires - Sept. 2004 Gecina) wie folgt gewesen:

Aktien 61.993.729 Stück

davon 30% =18.598 119 * 2,45 € (Dividende 2003, brutto 3,35 € ex. 0,90 € avoir fiscal por personnes physiques)

45.565.390 Euro Dividende 2003

und 2004 läuft noch besser

Ob jedoch die Aquisition für Metro zu teuer ist, ist eine andere Frage

Gruss Azul

[Azul Real]

Hallo Tropezon ,

was micht nervt bei den Quotenrechnern z.B. bei Finanzas.com ist, das du immer nur die absoluten Beträge erhälst einschließlich Zinsen und Tilgung und nie den Anfang-Tilgungsatz in Prozent und den Anfangs-Betrag in Euro ausgewiesen.

gruss azul

[rioja94]

azulreal,



wir posten so schnell, wie die preise steigen

tropezon,

ich werde in einer ruhigen minute mit vergnügen auf deine rechnung eingehen

nur mal vorab;

denke an die ca. 35% , die der haushalt nicht überschreiten sollte um auch zinserhöhungsphasen absorbieren zu können ohne die existenz zu riskieren.

generell (ich hab es schon oft gesagt):

wohneigentum ist immer besser als mieten. ich denke mal, das dies klar ist.

es gibt aber situationen , in denen mieten vorübergehend die bessere alternative ist

rio

[tropezon]

Moin Azul,

Nehme diesen Rechner.

http://www.finanzas.com/calculadoras/previsionhipotecaria.as…

Der Euribor ist leider für die ersten Monatsraten festgelegt. Ist nicht schlimm. Kann man umgehen, indem man „ revision anual“ anklickt und im unteren Teil „ prevision“, den aktuellen eingibt.
Klick „calcular“ und/oder „ver quadro de amortizacion” und dann bekommst Du: Zinsen-Tilgung –Auflaufende Tigung – etc.. alles Monat für Monat, bis zum letzten Tag.

Es ist schön und warm geworden. Muss so langsam den Pool mal reinigen bevor er umkippt.

Grüße

Tropezon

[Istanbul]

Mal eine kleine Anmerkung, was so passieren kann: In der Istanbuler Gegend, in der ich manchmal vor mich hindarbe, haben sich die Immo-Preise während der letzten Krise 2001-02 in Hartwährung ruckzuck gedrittelt. Da hing jeden Tag ein neues Schildchen mit Verkaufen draußen.

Vorher hieß es immer, dass die Preise jedes Jahr sowieso um mindestens 20% steigen. Naja, jetzt wohnen die letzten mit dieser Ansicht ein paar zig Kilometer weiter draußen Richtung Osten und müssen arbeiten. Geht auch.

[rioja94]

willkommen istanbul

wollen doch hoffen, das es in spanien nicht soweit kommt - bisher wiegen sich die massen (m.m.n.) noch allzu sehr in sicherheit

[tropezon]

Hallo Istanbul,

Ich schließe mich Rioja an. Willkommen und Danke, dass Du Dich beteiligst.

Wenn ich Dir meine Meinung sagen darf, Die Türkei und im übrigen alle Länder die nicht zur EG gehören oder zur Währungsunion, verbergen ein immenses Risiko. In erster Linie, das Währungsrisiko. Ich denke, dass die türkische Lira in dieser Zeit, einiges verloren hat.

Ich hatte mich, bevor ich Spanien auswählte, auch in Griechenland und ex Jugoslawien umgehört, und dann Riesen Abstand genommen, weil ich mir diese Risiken nicht leisten konnte.

Wir sind aber in Spanien- EG- EWG- und haben den Euro – härteste Währung der Welt.

Das soll auf keinen Fall heißen, dass diese Länder nicht schön sind, ganz im Gegenteil. Aber wenn man kein Einkommen hat, so wie ich, muss Vorsicht walten.

Beteilige Dich weiter. Jeder ist willkommen und sollte seine Gedanken hier posten, keine Angst vor den eventuell kommenden gegen Argumenten haben. Unser Geist lebt davon und kann sich nur bereichern.

Grüße

Tropezon

PS

Rioja, Sicherheit ist das was wir hier in Spanien haben. Und das fehlt in Deutschland und den Deutschen. Ich kenne deren Erfahrungen – ich gehöre ja auch zu der älteren Generation – und deswegen kann ich sie manchmal am Rande verstehen, aber nicht immer.
Jetzt muss ich mich aber verabschieden. NBA ruft gleich.

[Azul Real]

Moin Istanbul


Tropezon,
vielen Dank, aber den Button muss ich doch zuvor übersehen haben bei finanzas.com

gruss azul

[rioja94]

input

17.03.2005 11:00
ES/OECD: Notwendigkeit einer Stabilisierung am Immobilienmarkt


PARIS (Dow Jones-VWD)--Die Organisation für Wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) betrachtet die Stabilisierung der Entwicklung auf dem spanischen Immobilienmarkt als eine wesentliche Herausforderung für die Wirtschaftspolitik des Landes. In dem am Donnerstag veröffentlichten Länderbericht warnt die OECD davor, dass eine Fortsetzung der steilen Preisanstiege die Wahrscheinlichkeit einer späteren kräftigen Korrektur deutlich erhöhe. Die anhaltenden Investitionen in den Wohnungsbau
- und die damit verbundene Verschuldung - steigere die Verwundbarkeit der spanischen Wirtschaft gegenüber höheren Zinsen.

Trotz dieser und einer Reihe anderer Risiken, die vor allem vom internationalen Umfeld herrühren, ist die in Paris ansässige Organisation zuversichtlich für die weitere wirtschaftliche Entwicklung der viertgrößten Volkswirtschaft des Euroraums. So geht die OECD davon aus, das die spanische Wirtschaft in diesem und kommenden Jahr um 2,7% bzw 3,0% wachsen wird, wobei weiterhin die Binnennachfrage die wichtigste Wachstumsstütze sein wird. Angesichts des über dem Euroraum-Durchschnitt liegenden Wachstum rechnet die Organisation allerdings auch mit höheren Inflationsraten von 3,0% bzw 2,7%in den Jahren 2005 und 2006.

Eine anhaltend günstige Entwicklung sieht die OECD auch bei den spanischen Staatsfinanzen. Für dieses und kommendes Jahr werden Haushaltsüberschüsse von etwa 2% im Verhältnis zum Bruttoinlandsprodukt (BIP) vorhergesagt. Um jedoch auch längerfristig gesunde Finanzen aufweisen zu können, mahnt die OECD angesichts der alternden spanischen Bevölkerung eine umfassende Reform der Rentenversicherung an. Tiefgehende Arbeitsmarkt-und Bildungsreformen seien zudem notwendig, um die geringe Arbeitsproduktivität in Spanien anzuheben. -Von Peter Trautmann, Dow Jones Newswires; [phone], [e-mail]
(ENDE) Dow Jones Newswires/17.3.2005/ptr/apo

[Istanbul]

Wenn ich Dir meine Meinung sagen darf, Die Türkei und im übrigen alle Länder die nicht zur EG gehören oder zur Währungsunion, bergen eine immense Chance. In erster Linie ist das das Bevölkerungswachstum, die technische Entwicklung und eine dynamische Wirtschaft.

Ursache des Crashs waren natürlich die Zinsen. Da schließt sich der Kreis zu Spanien.

Zu unseren gegensätzlichen Ansichten würd ich sagen: Schau mer mal.

[tropezon]

Istanbul,

Die Türkei und im übrigen alle Länder die nicht zur EG gehören oder zur Währungsunion, bergen eine immense Chance.

Haben die meisten nach 1989 –Ostblock – auch gedacht Und obwohl Deutschland tausende von Milliarden im Osten verschenkt hat, kenn doch jeder das Ergebnis.
Wer will soviel Milliarden in die Türkei pumpen?

Ursache des Crashs waren natürlich die Zinsen. Da schließt sich der Kreis zu Spanien.

WIE BITTE? Du vergleichst die Türkei mit Spanien? Bei dieser Unseriosität hört sogar bei mir der Spaß auf.


http://www.wsws.org/de/2004/jan2004/trk-j30.shtml
Das Staatliche Institut für Statistik (DIE) hat erklärt, dass im Dezember des Jahres die Konsumentenpreise um 0,9 Prozent stiegen und die Inflationsrate über die gesamten letzten zwölf Monate 18,4 Prozent betrug.

Das so genannte wirtschaftliche Stabilisierungsprogramm, das der Türkei vom IWF auferlegt wurde, visiert einen jährlichen Anstieg der Konsumentenpreise von maximal 20 und einen Anstieg der Großhandelspreise von maximal 16,5 Prozent an. Im Jahr 2002 waren die Konsumentenpreise noch um 29,7 Prozent und die Großhandlespreise um 30,8 Prozent angestiegen.

"Unglaubliche wirtschaftliche Zahlen! Ein 28 Jahre alter Rekord ist gebrochen, die Inflation fällt auf 18,4 Prozent.

Am stärksten fielen die Reallöhne im Jahr 2001, als die Konsumentenpreise um 68,5 und die Löhne nur um 31,8 Prozent stiegen.

http://www.europa-digital.de/laender/tue/nat_pol/waereform.s…

Nachdem die Türkei 2001 sogar vor dem Bankrott stand,

http://de.wikipedia.org/wiki/T%C3%BCrkei



Obwohl die Notenbank erst kurz vor Weihnachten den Leitzins von 24 auf 22 Prozent gesenkt hat. Zum Vergleich: In Euroland liegen die Leitzinsen bei zwei Prozent.



Wer 1980 für 90 Lira, 1 Dollar gekauft hat, bekam für den gleichen Dollar 2001 1.650.000 Lira zurück. Wie schön. In Prozente kann ich das gar nicht ausrechnen.

· 1933 — 1 US-Dollar = 2 Lira
· 1966 — 1 US-Dollar = 9 Lira
· 1970 — 1 US-Dollar = 13 Lira
· 1980 — 1 US-Dollar = 90 Lira
· 1988 — 1 US-Dollar = 1.300 Lira
· 1995 — 1 US-Dollar = 45.000 Lira
2001 — 1 US-Dollar = 1.650.000 Lira

Inflation teilweise über 100 % -- Währungsverluste/ Abwertung unberechenbar – Noch Heute Zinsen zwischen 14 und 22 %.

Und im gleichen Fahrtwasser sieht´s Du Spanien?

Mir fehlen die Worte.....

Tropezon

[tropezon]

Ein schönes Wochenende wünsche ich ALLEN,

Ich wollte mich auch einmal in den italienischen Immobilien Markt vertiefen aber komme leider nicht weit genug in Details. Mein italienisch reicht scheinbar für solche Feinheiten nicht aus. Vielleicht ist jemanden unter Euch der die Sprache besser beherrscht und weiter helfen kann.
Ich weiß nämlich, dass zum Zeitpunkt als ich mein neues Domizil suchte, Italien das teuerste Land war. Nach dem Absturz in den 90er, scheint es wieder auf diesem Weg dort hin zu sein.

Hier ein Vergleich Europa,

L`Express du 12/06/2003
Chiffres
Où en est l`Europe ?

Après de belles années de hausse poussées par des taux bas et une économie prospère, l`immobilier européen semble aujourd`hui hésiter sur la voie à suivre. Le krach de 1990 est dans toutes les têtes mais, en comparant les marchés, on s`aperçoit que, si le risque est flagrant en Angleterre et aux Pays-Bas, il l`est beaucoup moins chez nous, où une stabilisation, puis une lente décrue sont plutôt envisagées

Evolution des prix de 1995 à 2000, en % Crédits immobiliers,en % du PIB Investissement logement,en % du PIB Propriétaires occupants,en % des logements


http://www.lexpress.fr/services/immobilier/dossier/immobilie…




England

Royaume-Uni
Partie dès 1997, la hausse des prix y a été bien plus brutale qu`ici, rendant le marché inaccessible à beaucoup. Le retournement semble actuellement en cours avec une baisse sévère des crédits accordés.


Prix moyen d`un logement à Londres (en milliers de livres)


Pays bas

Pays-Bas
Les prix ont déjà commencé à baisser dans un pays qui souffre plus que les autres de la récession allemande et du ralentissement mondial.


Prix moyen d`un logement à Amsterdam (en milliers d`euros)



Deutschland
Keine Grafik – ist die Ausnahme die, die Regeln bestätigt – Die Deutschen sind die Großen Mieter.

Allemagne
C`est l`exception qui confirme la règle: le marché immobilier y est atone et étroit (les Allemands sont de grands locataires). Economie en langueur, moral à plat, décrue démographique, hausse du chômage: rien ne laisse prévoir une hausse des prix.


Spanien

Espagne
Les prix ont très fortement augmenté, aidés par des baisses de taux et du chômage plus brusques qu`ailleurs. Ces profondes transformations mettent apparemment le pays à l`abri d`un krach.


Prix moyen d`un logement à Madrid (en euros, par m²)


Frankreich

France
Commencée en 1998, la hausse des prix ne semble toujours pas ralentir dans notre pays, malgré le mauvais climat économique et la hausse du chô-mage. Grâce à la baisse des taux et au rallongement de la durée des crédits, les acquéreurs sont encore nombreux.


Prix moyen d`un logement à Paris (en euros, par m²)


Italien
Italie
La hausse, comparable à la nôtre, est encore jugée raisonnable vu l`importante baisse des taux vécue par les Italiens, sans parler de celle du chômage. Les experts s`attendent plutôt à un tassement.



Prix moyen d`un logement à Milan (en euros, par m²)


Angenehmes vergleichen

Grüße

Tropezon

[lapamita]

IN SPANIEN ALLLES ZU TEUER, IN THAILAND ANDRE PROBLEME, ABER SO EIN SCHWACHSINN SCHAFFEN NUR DIE DEUTSCHEN, UNd deshalb geht auch nix mehr.....
RADON, ein natuerliche sache, wird zur privatidee von einem scheisser......


Neues Radongesetz könnte Eigentümer Milliarden kosten
München - Mit einem neuen Radonschutzgesetz will das Bundesumweltministerium künftig Grenzwerte für die Raumluft in Wohnungen festschreiben.


Ein entsprechender Vorschlag sei den Ländern zur Kenntnis gegeben worden, bestätigte das Ministerium. Das natürlich vorkommende radioaktive Gas verursacht in bestimmten Konzentrationen Lungenkrebs. Bayerns Umweltminister Werner Schnappauf (CSU) warnte, die neue Regelung werde für Bürger und Behörden Kosten in Milliardenhöhe verursachen.


Die Gesundheitsgefahr durch das in der Natur stets vorhandene radioaktive Gas sei erwiesen, sagte Schnappauf. Jedoch seien vor allem Aufklärung über Gefahren und geeignete Gegenmaßnahmen nötig, nicht eine neue Regelungsflut. "Wir wollen Freiheit und Eigenverantwortung der Bürger, keinen neuen Zwangsbürokratismus." Das Bundesumweltministerium warf Schnappauf hingegen vor, er verbreite "Horrorgeschichten" über die angeblichen Sanierungskosten. "Eine Begrenzung der Radonbelastung in Häusern ist aus gesundheitspolitischer Verantwortung gegenüber der Bevölkerung, die häufig von der Gefahr durch das Radon gar nichts weiß, dringend geboten", unterstrich der Sprecher des Bundesumweltministeriums, Michael Schroeren. Das Ministerium will nach dem bisherigen Vorschlag einen Grenzwert von 100 Becquerel pro Kubikmeter Luft in Wohnungen einführen, bei dem saniert werden muss.


Damit müsse bundesweit mit Sanierungskosten in Höhe von mindestens acht Mrd. Euro gerechnet werden, sagte Schnappauf. Allein in Bayern müssten Hunderttausende Wohnungen saniert werden. Mieter könnten die Sanierung bei ihren Vermietern einklagen. "Es wird eine Flut von Prozessen geben." Schnappauf verwies auf eine Untersuchung seines Ministeriums in 1500 Haushalten in Oberbayern, bei der in einem Drittel aller Wohnungen 100 Becquerel überschritten wurden. Die Studie zeige zugleich, dass die Werte durch gutes Lüften teils auf ein Viertel gesenkt werden konnten.


Schroeren kritisierte, statt wirksamer Vorsorge rate Schnappauf gut durchzulüften. Bei Altbauten ließen sich mit einem Gesamtbetrag von rund 3000 Euro bereits sehr gute Ergebnisse erzielen. Bei der Errichtung eines Einfamilienhauses lägen die zusätzlichen Kosten für Radonschutzmaßnahmen bei 20 Euro pro Quadratmeter. dpa


Thread: Kein Titel für Thread 20040906328922

[rioja94]

für interessierte:

ALLES, was man zum immobilienkauf in spanien wissen muss :

http://www.finanztip.de/i/spanien/rp-im-s004.htm

[Azul Real]

Moin rioja94,

danke für den tip

gruss azul

[rioja94]

hallo azul,

die ersten drei teile findest du unter gleichem titel wie im link auf google

hier noch was zu hypothekenrecht in spanien:

http://www.hypotheca-europae.net/d-Hypothekenrecht-Spanien.h…

[Azul Real]

hallo rioja,

ne nicht so kompli ...

siehe auch

http://www.finanztip.de/web/rpp/index.htm

10 Teile gesamt, sehr informativ

Azul

[rioja94]

okay

hier habe ich noch einen economic research von der allianz group/ dresdner bank aus 2004 ausgemacht.

sehr informativ:

http://www.allianzgroup.com/Az_Cnt/az/_any/cma/contents/3480…

[rioja94]

Internationale Immobilienmärkte:

Zyklus, überbewertung oder Blase ?

http://www.allianzgroup.com/Az_Cnt/az/_any/cma/contents/3910…

[tropezon]

Danke Rioja für Deine Recherchen.

Allianz, Dresdner Bank

#434,

Wenn das auf Seite 4 stimmt, klingt es sehr beruhigend.

Schuldendienst liegt bei 13% des verfügbaren Einkommens.

Zweifelhafte Hypothekenkredite 0,4% verglichen mit 8% bei dem letzten Preisrückgang.

#435,

Super Analyse, klar, gut verständlich und objektiv.

Grüße

Tropezon

[rioja94]

hallo tropezon,

also,
ich finde es garnicht so beruhigend, wenn man sich die entwicklung der verschuldung der privaten haushalte anschaut.

wir kennen ja alle die prozentuale verschuldung/ haushalt, durch die hohen preise - dazu kommt dann:

"weil eine weitere verbilligung der kreditkosten vom derzeitigen niveau aus unwahrscheinlich ist, dürfte der schuldendienst in den nächsten 1-2 jahren zu einer höheren belastung für den konsumenten werden"

kann ich nix beruhigendes dran erkennen!


desweiteren finde ich sehr beunruhigend, das die span. wirtschaft zu stark vom bausektor abhängt, welchem sie letztendlich das wachstum der letzten jahre zu verdanken hat.

ein wirtschaftl. einbruch wäre hier folgenschwer für den markt.

die auswertung für das jahr 2003 zeigt schon, welche gefahr von der preisentwicklung ausgeht.

dazu kommt die relativ hohe inflation spaniens im vergleich zu anderen EU ländern (thema zinsen).

ab 2007 fallen die EU fördergelder für die infrastruktur weg - diese geförderten aktivitäten machen momentan 1% des BIP aus!!

von der arbeitslosenquote will ich erst garnicht anfangen.

vielleicht lässt sich sowas auch noch von anderen banken organisieren

[rioja94]

SIEHE AUCH SEITE 8 !

http://www.allianzgroup.com/Az_Cnt/az/_any/cma/contents/3480…

[rioja94]

IWF erwartet anhaltend starkes Wachstum in Spanien


FRANKFURT/WASHINGTON (Dow Jones-VWD)--Der Internationale Währungsfonds (IWF) erwartet, dass die spanische Wirtschaft auch in diesem Jahr ihr robustes Wachstum fortsetzen wird. Nach einem Wachstum von 2,6% im Jahr 2004 dürfte das spanische Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2005 um 2,7% zulegen, hießes am Donnerstag nach den Artikel-IV-Konsultationen mit dem Land. Der IWF revidierte damit allerdings seine Wachstumsprognose vom vergangenen Herbst leicht nach unten; im Rahmen des "World Economic Outlook" war im September ein Wachstum von 2,9% erwartet worden.

Der IWF begründete die starke Konjunktur mit der anhaltenden Dynamik der Inlandsnachfrage, und hier vor allem des Konsums und der Bautätigkeit, während 2004 vom Außenbeitrag negative Wachstumsimpulse ausgegangen seien. Angesichts des robusten Konsums habe sich die Verschuldung der spanischen Haushalte allerdings kräftig erhöht, gab der IWF zu bedenken. Zudem wurde auf den starken Anstieg der spanischen Häuserpreise - der IWF spricht hier von einer Überbewertung am Immobilienmarkt um 20% bis 30% - und die damit verbundene Gefahr einer schärferen Korrektur verwiesen.

Der IWF geht davon aus, dass die spanische Wirtschaft auch in der kommenden Zeit ein stärkeres Wachstum als der Durchschnitt des Euroraums verzeichnen wird, nicht zuletzt wegen der am kurzen Marktende anhaltend negativen Realzinsen, die weiterhin die Kreditnachfrage fördern dürften. Allerdings erwartet der IWF auch, dass die Teuerung in Spanien fortgesetzt über dem Euroraum-Mittel liegen wird, für 2005 wird eine jahresdurchschnittliche Inflationsrate von 3,5% (2004: 3,0%) vorhergesagt. Der Preisauftrieb im Euroraum wird in diesem Jahr eher bei knapp 2% gesehen.

Spanien werden zudem relativ gesunde Staatsfinanzen zugeschrieben. Während 2004 ein Haushaltsdefizit im Verhältnis zum BIP von 0,8% verzeichnet wurde, rechnet der IWF für 2005 mit einem geringen Überschuss von 0,3%. Im Rahmen der Primärbilanz - nach Zinszahlungen - dürfte der Überschuss nach Schätzung des IWF in diesem Jahr sogar 2,3% betragen. Angesichts der zunehmenden Alterung der spanischen Bevölkerung rät der IWF Spanien, die mit diesem Problem verbundenen fiskalpolitischen Probleme rechtzeitig zu lösen.
- Von Peter Trautmann, Dow Jones Newswires; [phone], [e-mail]
(ENDE) Dow Jones Newswires/17.2.2005/ptr/apo

17.02.2005, 17.02.


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[tropezon]

Rioja,

" weil eine weitere verbilligung der kreditkosten vom derzeitigen niveau aus unwahrscheinlich ist, dürfte der schuldendienst in den nächsten 1-2 jahren zu einer höheren belastung für den konsumenten werden"

Bei derzeit 13% ist eine Menge Luft nach oben drin.
In welchem anderen Land, haben die Menschen noch 87% zur freien Verfügung übrig?

dazu kommt die relativ hohe inflation spaniens im vergleich zu anderen EU ländern (thema zinsen).

Die höhere Inflation in Spanien ist nicht ( allein ) maßgebend für die Zins ( Euribor) Entwicklung. Aber ist – falls die anderen EU Mitglieder Ihre Inflation im Rahmen halten, ca. 2% – ausschlaggebend für die Mieten/ Gehälter/ Immo.Preise, etc... Somit steigen die letzt genannten schneller im EU Vergleich.

Die Seite 8, bezieht sich auf die spanische Wirtschaft, nicht auf den Privaten Sektor.

Der Artikel in # 439 ließt sich doch ganz positiv.

Grüße

Tropezon

[Azul Real]

#438 von rioja94

Seite 8 beschreibt ja im wesentlichen ein mögliches Szenario in der span. Bau- und Immobilienbranchne, wie es in Deutschland ähnlich ,ich sage bewusst ähnlich, mindestens seit 8 Jahren bekannt ist.

Abbau der wiedervereinungsbedingten Überkapazitäten auf dem Bausektor, Immobilienbestände und Flächenkapazitäten die wesentlich durch die steuersubventionierten Anreize am Markt vorbei gebaut worden sind (Wohnen und Gewerbe). Dazu kommt der Mietenverfall und Investitonsverlagerung in europäische Nachbarstaaten.

Nachteil für Spanien, das Absturzniveau ist wesentlich höher für den Bau und Immobiliensektor, da die die Immo-Preise im Vergleich zu Deutschland alles andere als moderat gestiegen sind.

Gruss aus dem schon wieder saukalten Hamburg

[tropezon]

Hallo Rioja,

ich kann es Dir nicht vorenthalten:

http://www.basefinanciera.com/noticias/noticiashoy.php?type=…

Que pobre eres!

Madrid, San Sebastián y Bilbao tienen las viviendas más caras de España

Madrid, San Sebastián y Bilbao son las ciudades con las viviendas más caras, y junto a Barcelona, Marbella y Santander las únicas donde se superan los 6.000 euros por metro cuadrado, según un informe realizado por TecniTasa (Técnicos en Tasación S.A.).

Es bleibt Dir nur noch die letzte Chance:

Beantrage die Umsiedlung Deines Arbeitgeber an die Costa Blanca.

Grüße

Tropezon

[Azul Real]

wenn für die 6 mille pro m² in San S. und Bilbao puro lujo geboten wird - auch ok.

[rioja94]

hallo tropezon,

danke für den artikel!!

daran sieht man mal wie alarmierend die sache ist. es sind nicht nur die angeführten städte betroffen, sondern auch das grosse umland.

6000 euronen /Qm - nun verstehst du auch meine kritische einstellung

"manchmal ist halt mieten die bessere alternative"

[rioja94]

azulreal,



hier wird vom stinknormalen immomarkt für die breite masse gesprochen

luxuswohnungen in bester lage kosten zwischen 10 und 12.000 euro/qm - peanuts

[Azul Real]

also für 4-4.500 €/m² bekommst du in hamburg (wohnungen)gute bis sehr gute lage mit bester ausstattung.

absolut puro lujo irgendwo bei 6-7.000

[rioja94]

wohnungen an der strandpromenade ab euro 1.000.000 - die sind dann aber auch luxeriös ausgestattet - leider nicht meine preisklasse

[Azul Real]

#447

50 oder 100 qm?

[rioja94]

100 - 120 qm

[kickaha]

Hallo Rio, vielen Dank für den Link

Dazu, passt zwar nicht zu Spanien, ist aber Immotechnisch ganz interessant:

Anfang der 90er Jahr stieg die Zahl der fertig gebauten und beantragten Wohneinheiten stark an.

Dabei wurde, wie leider öfters in der Presse, nicht reflektiert, das der Großteil dieser Wohnungen Ein-Zimmer-Wohnklo`s für Abschreibungsanleger waren.

Diese Teile haben bis heute einen tatsächlichen Werteverzehr von 50% und mehr genossen.


Gruß Kickaha

[rioja94]

nix zu danken

hier noch was zum allgemeinem umfeld- auch lesenswert:

http://www.handelsblatt.com/pshb/fn/relhbi/sfn/buildhbi/cn/G…

[rioja94]

ich nehme an, wir haben bald wieder ne menge zu lesen:

Cinco Días

Hoy la prensa económica destaca en portada la ofensiva del BBVA por hacerse con BNL a través de la OPA pendiente de aprobación del ejecutivo italiano y la subida de tipos de interés en EE UU. Sobre estos dos temas, Cinco Días titula: “Berlusconi dice que no peligra la ‘italianidad’ de los bancos” y “La Reserva Federal sube los tipos al 2,75% para poner coto a la inflación”. Este periódico abre su edición de hoy con la noticia de la alianza entre Acciona y el arquitecto Ricardo Bofia para crear una isla artificial en la República Dominicana. Señala que el proyecto está valorado en 337 millones e incluye viviendas y hoteles. Otros titulares destacados son: “Altadis inicia contactos con AENA para despejar el futuro de Aldeasa”, “Los pisos alcanzan los 6.000 euros por metro en seis ciudades españolas ” y “Hacienda asegura que el petróleo caro no dañará los ingresos fiscales”.

Expansión

Mientras Expansión recoge estas noticias con los siguientes titulares: "El Gobierno italiano no quiere que BBVA controle BNL" Y "La Fed sube tipos y advierte de presiones inflacionistas". Otras noticias destacadas en portada son: "Industria sacará a concurso las licencias para más canales de TV", "La burbuja inmobiliaria ya es oficial en España, según el FMI " y "Lufthansa cierra la compra de Swiss".

[rioja94]

Spanien und der IWF
Aktualisierter Februar 17, 2005


Spanien verband den IWF an September 15, 1958. Die letzte Exekutivorganberatung des Artikels IV war an Februar 09, 2005. Spanien ist ein Teilnehmer zum speziellen Datenverbreitungstandard . Nachstehend geführt die Einzelteile auf, die nach Spanien, im chronologischen Rückauftrag bezogen werden (Sie können Einzelteile durch Kategorie auch ansehen ).

die IMF site kann auf wunsch auch in deutsch abgerufen werden. man muss dann halt mit den kleinen übersetzungsfehlern leben

[Azul Real]

Hallo Spanienfreunde

der französische Übernahmekandidat Gecina, Kauf durch span. Metrovacesa, geht gerade durch die Decke

Gecina 87,35 Euro, + 12,61%

[urseline]

frohe ostern und nen schönen ostersonntag !

nun, das sind alles hochprozentige beiträge bei denen ich absolut nicht mithalten kann. ich selbst kann nur allgemein oberflächlich mitreden und möchte mal sagen, daß es schon möglich ist, daß irgendwann in naher zukunft eine quasi immibilienblase platzt. NUR, in den meisten regionen spaniens und anderen südlichen ländern wird sie nicht in dem maße platzen wie sich das so mancher vorstellt. mittlerweile sehe ich es so, daß zwar bei gebrauchtimmos die preise eventuell bis 20 % zurückgehen könnten ( was momentan nicht der fall ist, eher das gegenteil ) und die Neubaupreise eher stagnieren oder auf leicht gesenktem niveau weitergehen. stockt der absatz, wird einfach nicht weitergebaut, aber solange bedarf da ist wird gebaut ohne ende. eine stagnation wird eher kurzfristig sein, weil eben bei einer solchen die nachfrage immer neu angeheizt wird durch diverse geldquellen. ich beobachte dieses spiel hier in meiner region costa blanca, wo die strandbebauung ungehemmt fortschreitet sogar mit steigenden preisen ( im Neubau ) und gebrauchtimmos immer mehr angeheizt werden durch unvorstellbare gier der häusles oder wohnungsbesitzer, egal welcher nationalität.
mitllerweile hat es die zweite und dritte linie erwischt die nunmehr soviel kostet wie die erste linie vor 5 jahren. und nun kommt das hinterland dran mit weiter steigenden preisen ( bis zu 30 km ins inland ) wobei man den m2 land hier schon garnichtmehr unter 200 / 250 € bekommt. mein doppelhaus das ich letzten november bezog kostet mittlerweile 500 m nebenan 35 % mehr !!! und, es wird noch einige jahre ( mindestens 4-5 jahre ) so weitergehen.
was die verschuldung der eigentümer anbelangt kann ich nicht viel mitreden da ich nur einzelfälle kenne ( die teilweise zum himmel schreien ), aber ich glaube kaum der spanien und seine banken am allerwenigsten daran interessiert sind mit orbitant steigenden zinsen einen tsunami auszulösen. die finanzierenden banken würden sicherlich anfänglich minimum 40 - 60 % der leute ins unglück stürzen UND sähe sich einer immo-schwemme gegenüber die sie vom absatz nicht mehr bewältigen könnten weil eben die verfügbarkeit von eigentum viel zu groß wäre als daß innerhalb kurzer oder mittelfristiger zeit dafür neue besitzer gefunden werden könnten.
mithin gehe ich davon aus, daß die banken dann eine interimslösung finden werden um ein debakel - vornehmlich für die banken selbst - zu verhindern.
naja, die zeit wird es zeigen, und solange die wildgewordenen käuferschaft da ist wird garantiert nichts platzen.

urseline

[tropezon]

Frohe Ostern an ALLE.

Hallo Urseline,

so ähnlich sehe ich es auch und habe in der Vergangenheit versucht diesen Eindruck zu erwecken. Scheint mir nicht immer gelungen zu sein.

Einen richtigen Crash sehe ich nicht, weil die Voraussetzung – in Spanien - dafür nicht gegeben ist. Die Bautätigkeit wird zurück gehen ( ist auch geplant) aber das schadet nicht.
Die Preissteigerungen werden ermäßigt weiter gehen und sollte doch irgendwann ein Rückgang der Preise stattfinden, wird er kaum jemanden ernsthaft tangieren – es sei denn, derjenige hat Immos als Spekulationsobjekt gekauft – und für solche Leute bleibt mir keine Träne übrig. Sie gehören eher an die Börse.

Wenn es so kommt wie oben beschrieben, sind aber alle die die warten im Nachteil, auch wenn in absehbarer - oder ferner- Zukunft, eine Preisermäßigung kommen sollte, denn, das dann gültige Preisniveau liegt schon wieder mehrere Zehn Prozente höher.

Es gibt eben 3 verschiedene Immobilien Käufer Typen:

1) die, die überlegen, abwägen und kaufen
2) die, die überlegen, zögern und doch in den vermeintlichen sauren Apfel beißen
3) die, die auf die Baisse warten, hintenher rennen und deshalb nie kaufen werden.

Und dann kommt noch unser Freund Rioja und San Sebastian. Ich verstehe Ihn ein wenig, wenn ich mir die Preise in San Sebastian anschaue. Er ist nicht zu beneiden.

ABER SAN SEBASTIAN IST NICHT GANZ SPANIEN.

Doch auch dort gilt: make a choice – ewig Miete zahlen „ a fond perdu“ oder dieses Geld in stabilen Wachstum und sichere Anlage zu stecken.

Doch eins würde mich schon interessieren.
Es gibt auf der Welt nichts ohne Grund. Und das die Immos Preise in S.S. so sind wie sie sind, hat auch ein Grund.
Rioja, bitte verrate uns diesen!!

Schönes Restfest .

Tropezon

[rioja94]

n,abend in die runde,

tropezon, du schriebst auch schon einmal geistreichere beiträge.

leider wohnst du in einer region, die anscheinend noch nicht das niveau erreicht hat, welches wir hier und in anderen grosstädten spaniens plus grossräumigem umland haben.

du würdest anders reden, wenn du kein einfamilienhaus unter € 600.000 bekämst ( ich rede von 1.2 millionen D mark, falls dir das eher die augen öffnet )

dein problem ist, das du dir hier nur eine sehr grobe meinung bilden kannst- ich sehe es dir nach und verstehe es, schliesslich siehst du nicht (wie ich) jeden tag, wie sich die dinge immer weiter von der realität entfernen .

in deinem kleinen urlaubsort mögen die preise angemessen sein- in den grosstädten und dessen umland nicht . aber genau diese regionen sind es, die diese absurde entwicklung durchmachen.

Die Preissteigerungen werden ermäßigt weiter gehen und sollte doch irgendwann ein Rückgang der Preise stattfinden, wird er kaum jemanden ernsthaft tangieren

was soll ich dir darauf noch antworten- ich habe es bereits tausend mal getan.

die costa blanca ist nicht spanien

............madrid, barcelona, vitoria, bilbao, san sebastian dagegen schon sehr viel eher.

ich frage mich, ob du auch schon einmal aus deinem ort herausgekommen bist und dir mal die zeit für einen stadtbummel in einer dieser städte genommen hast - anscheinend nicht. naja, das solltest du vielleicht mal tun

Doch auch dort gilt: make a choice – ewig Miete zahlen „ a fond perdu“ oder dieses Geld in stabilen Wachstum und sichere Anlage zu stecken .

am besten finde ich, das du in der momentanen situation von SICHEREN ANLAGEN redest - gerade jetzt, wo das risiko einer korrektur (in welchem aussmasse auch immer ) am grössten ist.



wer redet denn davon

auch ich werde mir irgendwann wohneigentum zulegen - aber nicht zu höchstpreisen. es ist doch nun für jeden noch so blinden absehbar , wie sich die sache entwickeln wird. die wachstumsraten sinken und in den nächsten jahren wird es eine korrektur geben. die zinsen werden steigen (wäre schön, wenn sie es nicht tun würden - gelle? - aber man muss der realität ins auge blicken). ich erinner an die studie in deinem link, in welcher vorraussichtlich pro 100.000 euro jeder hypothekennehmer in den nächsten jahren mit bis 40% mehrbelastung zu rechnen hat.

Es gibt auf der Welt nichts ohne Grund. Und das die Immos Preise in S.S. so sind wie sie sind, hat auch ein Grund.



es gibt regional unterschiedliche entwicklungen auf dem immosektor. in städten wie san sebastian sind die verbraucher belastbarer als in "urlaubsregionen". hier ist die arbeitslosenquote relativ gering und die einkommen sind wesentlich höher (nicht so hoch wie in deutschland oder frankreich aber schon nahe dran). das ist der EINZIGE grund, warum hier höhere preise möglich sind als an der costa blanca- ich nehme an, du kannst mir folgen.

es werden ebend genau diese regionen sein, die stärker korrigieren werden als andere, da hier eine EXTREME übertreibung der immopreise möglich war. diese übertreibung tragen genau die leute, die sie möglich gemacht haben - nämlich mit ihrer hypothekenverschuldung

da beisst die maus keinen faden ab - und auch der IWF ist kein kleigartenverband


hallo urseline ,

mitllerweile hat es die zweite und dritte linie erwischt die nunmehr soviel kostet wie die erste linie vor 5 jahren. und nun kommt das hinterland dran mit weiter steigenden preisen ( bis zu 30 km ins inland ) wobei man den m2 land hier schon garnichtmehr unter 200 / 250 € bekommt. mein doppelhaus das ich letzten november bezog kostet mittlerweile 500 m nebenan 35 % mehr !!! und, es wird noch einige jahre ( mindestens 4-5 jahre ) so weitergehen.

das kann gut noch eine weile in deiner region so weitergehen - erst wenn sich ein dummer gefunden hat, der auch noch das letzte wohnkloo mit 300.000 euronen und mehr bezahlt, ist ein ende abzusehen.

hier ist es mittlerweile soweit - das, was teuer angeboten wird nimmt immer mehr an qualität ab (- ein guter gradmesser )

man beginnt schon bars anzubieten (nur 200.000 euro - nix besorgniserregendes )

was das crashszdenario angeht - auch da wird es regionale unterschiede geben. die betroffenen regionen haben halt ein höheres risiko als regionen, in denen die immos noch nicht solch extreme überbewertungen erfahren haben.

und noch einen für meinen freund tropezon :

Wenn es so kommt wie oben beschrieben, sind aber alle die die warten im Nachteil, auch wenn in absehbarer - oder ferner- Zukunft, eine Preisermäßigung kommen sollte, denn, das dann gültige Preisniveau liegt schon wieder mehrere Zehn Prozente höher .



die zeiten sind VORBEI! mein guter

du hast doch selbst die zu erwartenden preissteigerungen der nächsten (max) 2 jahre zitiert

also:

wenn es eine stagnation auf aktuellem niveau geben sollte, warum sollte man dann jetzt unbedingt kaufen

du weisst, doch, das die belastungen in den nächsten jahren um bis 40% steigen werden - also, was soll das?

wäre ja fasst so, als würde ich jemandem am höhepunkt der hausse raten, techaktien zu kaufen

ein frohes osterfest wünscht
rio

[rioja94]

so, hier sieht man mal, was die ratschläge von unserem tropezon so wert sind

Doch auch dort gilt: make a choice – ewig Miete zahlen „ a fond perdu“ oder dieses Geld in stabilen Wachstum und sichere Anlage zu stecken.

(hier will ja keiner ewig miete zahlen - aber soviel realitätssinn um jetzt NICHT zu kaufen, traue ich hier jedem mitleser zu )

wer möchte, kann sich den artikel auch auf babelfish (einfach googeln) übersetzen lassen

EUROPA-MERCADO INMOBILIARIO ) 26-03-2005

Alquilar vivienda es más rentable que comprarla algunas ciudades

Contrariamente a lo que se piensa, alquilar una vivienda puede ser mucho más rentable que comprarla en algunas ciudades de Europa en las que los precios se encuentran a niveles récord históricos.

La extendida creencia de que alquilar una casa es tirar el dinero puede empezar a cambiar si se tiene en cuenta que los precios de la vivienda se han incrementado vertiginosamente en la mayor parte de los países de la Unión Europea (UE), según cifras del Instituto Alemán de Investigación Económica Ifo.

El instituto muniqués apuntilla que estos precios han seguido una evolución diferente en los diversos países de la UE.

Los precios de la vivienda han subido en Irlanda un 250 por ciento entre 1992 y 2002, mientras en España casi se han duplicado en este mismo periodo de tiempo y en Alemania tan sólo se han revalorizado un 10 por ciento.

Desde 2000 se han producido ascensos significativos en el precio de la vivienda de casi todos los países de Europa, excepto en Alemania y Holanda, según el Ifo.

El Reino Unido, España e Irlanda, países donde la financiación de una hipoteca está basada en tipos de interés a corto plazo, han vivido la mayor escalada de los precios de la vivienda de Europa y su devolución podría hacerse insostenible con una subida del precio del dinero a medio plazo.

Sin embargo, en la mayor parte de los países de la zona euro los préstamos hipotecarios se basan en tipos de interés a largo plazo, por lo que los mercados de la vivienda son menos sensibles a las fluctuaciones de los tipos de interés.

Además, otro hecho que señala posibles dificultades para devolver los créditos en un futuro próximo es que la relación del precio de la vivienda con los ingresos disponibles también se encuentra actualmente a niveles históricamente elevados en muchos lugares, según el semanario británico `The Economist` y el Ifo.

El instituto alemán descarta la existencia de una burbuja en el mercado inmobiliario de Europa en la actualidad y tan sólo acepta la existencia de `un elemento de sobrevaloración`.

La revista `The Economist` aseguró recientemente que un ahorrador puede acumular capital invirtiendo en renta variable el dinero ahorrado anualmente del coste más bajo de alquilar un piso.

Añade que esta forma de inversión ha proporcionado históricamente beneficios mayores que la compra de una vivienda


Al coste de la hipoteca hay que añadir los costes de mantenimiento, el pago de seguros y los impuestos de propiedad, con frecuencia no tenidos en cuenta a la hora de valorar la rentabilidad de la compra de un inmueble y que en total superan el coste anual de alquilar una vivienda similar.

Thomas Beyerle, director de investigación de la filial inmobiliaria de la aseguradora Allianz y del banco Dresdner Bank, dijo a EFE que en el momento de comprar un inmueble, además de los motivos financieros, en última instancia decide la situación personal del comprador.

En Alemania, la movilidad que exigen algunas empresas ha retrasado hasta los 30 años la edad media a la que una persona decide comprar la primera vivienda.

No obstante, Beyerle considera que la compra de una vivienda es la mejor jubilación posible y, en este sentido, sigue siendo la inversión más rentable.

unbestritten - kommt aber auf den preis an -gelle

El nivel de los precios inmobiliarios en Europa no impone actualmente demandas de los hogares insostenibles, ni parece inconsistente con valoraciones aplicadas a otros activos, según el Ifo.

El instituto económico prevé que los precios de la vivienda mantendrán elevados niveles de volatilidad y que al actual periodo de rápido incremento de los precios seguirá otro de encarecimiento muy lento e, incluso, descenso. Parece que será entonces un mejor momento para comprar.


Terra Actualidad - EFE

noch fragen ??

[tropezon]

Hopla,

Verstehe gar nicht Deine Aufregung. Es sind doch keine neue Argumenten heute ( von Urseline und mir) hinzu gekommen die so ein Aufstand gerechtfertigen.

Der Artikel in #458 gibt doch genau das, was wir seit Wochen schreiben. Weder HU noch HOT. Es ist für jeden etwas drin. Und für mich was ich von Anfang an schreibe, z.Beispiel:

El instituto alemán descarta la existencia de una burbuja en el mercado inmobiliario de Europa en la actualidad y tan sólo acepta la existencia de `un elemento de sobrevaloración` .

No obstante, Beyerle considera que la compra de una vivienda es la mejor jubilación posible y, en este sentido, sigue siendo la inversión más rentable .

Wie Du lesen kannst, gibt’s auch andere die die Immobilien als sicherste und rentabelste Anlage sehen.

Und in #457, gibst Du genau die Antwort die ich erwartet habe:

in städten wie san sebastian sind die verbraucher belastbarer als..... und die einkommen sind wesentlich höher ....das ist der EINZIGE grund, warum hier höhere preise möglich sind als an der costa blanca- ich nehme an, du kannst mir folgen.

Ja, mach Dir keine Sorgen, ich kann folgen.

du weisst, doch, das die belastungen in den nächsten jahren um bis 40% steigen werden - also, was soll das?

Hier könntest Du noch mal meine Aussage in # 416 nachlesen, und # 436 wäre auch nicht schlecht Dann kannst Du Dir das „ also, was soll das“ sparen.

in deinem kleinen urlaubsort mögen die preise angemessen sein

Glaub mir, Hier wohnen mehr Leute mit Geld als in San Sebastian. Und die meistens müssen nicht mal was tun dafür .

ich frage mich, ob du auch schon einmal aus deinem ort herausgekommen bist

Doch, gelegentlich schon.



Du kannst mich noch so viel angreifen, mich stört es nicht. Und wenn Du denkst, der Immobilien Markt muss in die Knie gehen, auch das stört mich nicht. Da ich nicht die Absicht habe mein Eigentum zu verkaufen, steht sein derzeitigen Wert nur auf dem Papier. Oder besser gesagt, ist theoretisch. Also, wenn Morgen der von Dir prophezeiten Crash kommen sollte, dann ist der theoretische Wert meiner Immobilien anderthalb Millionen Euros geringer. Soll ich deswegen in Panik machen? Wohl kaum. Es geht mir noch genau so gut wie vorher.

In diesem Sinne, gute Nacht an Alle und noch ein geruhsamer Feiertag Heute Ostermontag.

Tropezon

[rioja94]

tropezon,

Du kannst mich noch so viel angreifen, mich stört es nicht

schade, dass du dich angegriffen fühlst. ich dachte, wir kreuzen hier die degen der sache wegen

es tut mir leid, wenn du es so sehen solltest und entschuldige mich dafür bei dir!

vielleicht wähle ich meine worte manchmal etwas zu hart - ich stecke auch gern einmal den "finger in die wunde".

nur, leider ist die momentane situation nicht ganz so sorglos zu sehen, wie du in deinem posting #456 ausdrückst:

Die Preissteigerungen werden ermäßigt weiter gehen und sollte doch irgendwann ein Rückgang der Preise stattfinden, wird er kaum jemanden ernsthaft tangieren

-----------------------------------------------------------
Wie Du lesen kannst, gibt’s auch andere die die Immobilien als sicherste und rentabelste Anlage sehen.

und??? das habe ich doch ebenfalls geschrieben!

ich schrieb dazu : aber nicht um jeden preis !

weiter:

Glaub mir, Hier wohnen mehr Leute mit Geld als in San Sebastian. Und die meistens müssen nicht mal was tun dafür

das weiss ich nicht! aber darum geht es auch garnicht! es geht um die masse der spanier . genau um diejenigen, die diesen markt zum grossteil "machen". und das sind keine dauerurlauber , sondern die ganz normale durchschnittsbevölkerung (mit oder ohne arbeitsverhältnis).

Also, wenn Morgen der von Dir prophezeiten Crash kommen sollte

du bringst hier aber mächtig was durcheinander. ich bin überhaupt nicht in der lage einen crash zu prophezeihen da ich nicht genügend wirtschaftliche kenntnisse dazu habe. hier sprechen wir immer vom crashrisiko und dieses ist nun einmal in den absolut überbewerteten grossstädten (und dessen umland) gross bzw. gegeben.

es besteht also in dieser situation ein potenzielles risiko dafür. das heisst nicht, das das ganze land betroffen sein muss. es würde (falls es einen crash geben sollte) auch regional unterschiedlich ablaufen. wenn an der costa blanca die preise okay sind (kann ich nichjt beurteilen), dann ist doch für dich alles in butter und eine mögliche korrektur trifft diese region nur wenig!

beunruhigend finde ich hier die situation in den grossstädten!

wir haben nur die daten, die spanien dem IMF zur verfügung stellt und die einschätzungen verschiedener anderer institute (span.nationalbank, the economist, etc)und die sind alarmierend



ich dachte, wir wären uns einig darüber, das es eine korrektur geben muss, weshalb ich auch deine aussage nicht verstehe, das die preise weiter moderat steigen werden und sollte es mal eine kleine korrektur geben, wird kaum jemand betroffen sein.

¨das ist mir halt zu optimistisch angesichts der lage. sicherlich kann es noch eine weile steigen- aber dann kündigt sich eine korrektur (in welcher form auch immer ) an.

wie schon von urseline gepostet:

mittlerweile sehe ich es so, daß zwar bei gebrauchtimmos die preise eventuell bis 20 % zurückgehen könnten

was die verschuldung der eigentümer anbelangt kann ich nicht viel mitreden da ich nur einzelfälle kenne ( die teilweise zum himmel schreien ),

mal was zum thema inflation:

ich glaube nicht, das es unbedingt eine inflation geben muss. man sieht momentan einen wandel der welthandelswährung (dollar) zum euro. eine verantwortungsvolle aufgabe für unsere währungshüter denn eine neue welthandelswährung möchte relativ stabil gehalten werden.


gruss
rio

[Azul Real]

Moin Urseline und tropezon


Hallo Rioja,

interessant wäre meines Erachtens, inwieweit die Preissteigerungen in den letzten 4 Jahren in den Ballungsräumen, insbesondere Deine Ecke San Sebastian und Bilbao nicht nur ursächlich bewirkt ist durch niedrige Hypo-Zinsen, sondern auch durch Zuzug und Bevölkerungswachstum sowie einer Steigerung des Bruttosozialproduktes.

Vielleicht hast Du ja ein paar Zahlen parat.


Gruss Azul

[rioja94]

hallo azulreal,

nein, hab ich nicht

kann mir aber nicht vorstellen, das die zuzüge hier derart hoch ausfallen, als das sie von belang wären. dies sage ich aus dem bauch heraus ohne mich auf irgendwelche daten zu stützen.

der name "baskenland" ist einigen immer noch ein psychologisches hindernis -wir kennen das thema .

ich persönlich sehe die wertsteigerungen in den ballungsgebieten bilbao, barcelona, vitoria, sansebastian, madrid etc. wie folgt begründet:

- relativ niedrige arbeitslosenquote in ballungsgebieten
- niedrige zinsen
- stetige anpassung des lohnniveaus
- florierende wirtschaft in den letzten jahren (hier war spanien im gegensatz zu vielen anderen EU ländern die grosse ausnahme)
- kapitalflucht aus aktien in immobilien nach dem crash 2000-2002 (terra und telefonica waren hier die "lieblingskinder". leider konnte man so KEINE neue aktienkulutur unters volk bringen - du weisst schon)

en punto "bevölkerungswachstum" bin ich eher skeptisch, da die spanische familienpolitik gleich NULL ist -leider.man beginnt gerade erst (mit einigen langsamen schritten) diese zu etablieren (siehe geburtengeld- auch wenn,s sehr wenig ist). man will somit dem problem des nagativem wachstumes entgegensteuern.

wie weit der spanische geldbeutel diese preissteigerungen noch mitmachen kann, liegt an der anpassung der zinsen an die wirtschaft.

experten trauen der spanischen wirtschaft in den nächsten jahren weiterhin ein BIP von 2.5 (wenn ich mich nicht irre) zu. das hiesse, das dann auch die zinsen nach oben angepasst werden.

wir haben gelesen (auf basefinanciera), das pro 100.000 euro hypothek die belastung in den nächsten 2 (waren es 2?) jahren von rund 550 euro um 40% auf 720 euro steigen wird. darauf kann man sich auch schon einmal einstellen. dies sollte die immopreise beinflussen.
in welcher form und welchem ausmass, wird sich herausstellen müssen.

gruss
rio

[Azul Real]

hallo rioja,

die möglich Ursachen für Preissteigerungen im Immobilienbereich aus Deiner Aufstellung sind klar und sicher der Ansatz zur Begründung dieser.

Ursächlich ist auch das von Dir beschriebene Wirtschaftswachstum welches in Spanien in den letzten Jahren immer über dem EU-Durchschnitt gelegen hat.

Mit Bevölkerungswachstum meinte ich eigentlich primär das Wachstum in den Ballungräumen durch Zuzug aus anderen Regionen und Landesteilen und nicht Wachstum durch den Geburtenraten.

Mittlerweile gehören ja Deutschland, Italien und Spanien zu den Besten, im Bezug auf die niedrigsten Geburtenraten

[rioja94]

hallo azulreal;


gerade gefunden


La hipoteca se lleva más de la mitad del sueldo de los españoles





Elsemanaldigital.com






La burbuja inmobiliaria hace que los españoles batan año tras año su propio récord. En 2004 se volvió a registrar un máximo histórico, con un 57,3% del sueldo dedicado a la hipoteca.

28 de marzo.

Si la burbuja inmobiliaria no explota pronto, a los españoles no les llegará el sueldo para pagar sus hipotecas. Según el último informe del Banco de España , referente al año 2004, los españoles han vuelto a batir su propio récord dedicando un 57,3% de su salario bruto anual a la compra de una vivienda. Este máximo histórico implica una aceleración de 5,9 puntos respecto a 2003 y significa que los españoles dedicaron el equivalente a 8,4 años de trabajo para adquirir una vivienda en propiedad (en 2002 se necesitaban 7 años de sueldo para pagar una casa).

Lo más paradójico es que a pesar de que este porcentaje supera en más de 20 puntos el óptimo que indican las entidades bancarias (un 33% del sueldo sería lo ideal), la morosidad sigue a la baja. Los españoles son, a pesar de todo, buenos pagadores. De hecho, la morosidad de préstamos hipotecarios cayó en 2004 a su mínimo histórico (0,421%).

http://www.elsemanaldigital.com/articulos.asp?idarticulo=283…

Los españoles son, a pesar de todo, buenos pagadores ... das ist schön, aber wird das mit steigenden zinsen auch so bleiben.

im obigen teil des textes wird das nämlich bezweifelt:

Si la burbuja inmobiliaria no explota pronto, a los españoles no les llegará el sueldo para pagar sus hipotecas

gruss

[rioja94]

man sieht, die spanische nationalbank sieht die sache durchaus sehr kritisch!!

und weiter gehts. hier spiegelt sich die meinung eines teiles der spanischen bevölkerung wieder:

El alza de los tipos de interés, en camino
Lucky. Publicada el 29.03.2005

La Reserva Federal de los EE UU acaba de elevar los tipos hasta el 2,75% por los avances de la inflación.
Además, nos dicen que la evolución de los precios de la energía no ha afectado a la inflación subyacente (por si fuera poco). Señores, prepárense pues el alza progresivo de los tipos de interés está en camino.

Todos sabemos que lo que pase al otro lado del charco nos afectará. Si a esto unimos que el Banco de España cifra la sobrevaloración de los precios de la vivienda en un 30%, muchos verán que se han metido en un mercado en plena burbuja inmobiliaria. A fin de cuentas, unos estamos sin piso y otros están endeudados sin saber si podrán hacer frente a los pagos.

http://www.20minutos.es/carta/13158/0/alza/interes/camino/

[Azul Real]

und so sieht´s hier aus

29.03.2005 Immobilienzeitung

Deutsche verzichten aus finanziellen Gründen auf Wohneigentumsbildung

Zuwenig Eigenkapital und ein Gefühl der finanziellen Unsicherheit sind die Hauptgründe, warum man in Deutschland derzeit auf den Kauf eines Eigenheims verzichtet. Das hat das Internetportal Immowelt in einer Umfrage unter knapp 1.300 Immobilieninteressenten herausgefunden. Auf die Frage "Warum haben Sie sich noch keine Immobilie angeschafft?" antworteten 57% mit "ich verfüge über nicht genügend Eigenkapital". Jeder Vierte gab an, aus Angst vor Schulden und Jobverlust auf den Kauf zu verzichten. Untergeordnete Motive sind der Verlust von Mobilität (8%) sowie die schwache Rendite eines Immobilieninvestments und die niedrige Mietbelastung (je rund 5%).

[rioja94]

hallo azulreal,

und dabei wird gerade in deutschland die immobilienrendite in den nächsten jahren attraktiv sein.

aber dort haben wir eine andere wirtschaftliche situation.

rio

[rioja94]

auch lesenswert!

....wie man lokale "bewohnbar" macht (wasser, gas und telefon anmeldet) und diese dann als wohnimmobilie verkauft .

ich sagte ja schon vorher einmal zu urseline:

erst wenn sich ein dummer gefunden hat, der auch noch das lezte wohnkloo mit 300.000 euro bezahlt, sind wir der korrektur nahe .

weit scheint es nicht mehr zu sein - denn auch hier hat sich in den letzten 2 jahren diese unart breit gemacht. ein eindeutiges zeichen, das wir in einer übertreibungsphase bzw. topping out phase stecken.

die geschichte nimmt immer mehr bizarre züge an


http://www.cincodias.es/articulo.html?d_date=20050326&xref=2…

[rioja94]

fakten, fakten, fakten:

WIE EXTREM es in den grosstädten mit der überbewertung steht, werde ich demnächst anhand einiger zeitungsartikel verdeutlichen.

auch das wort "IMMOBILIENBLASE" wird nun offiziell


rio

[tropezon]

Wir drehen uns seit einiger Zeit im Kreise, um nicht zu sagen: wir sind in einer Sackgasse.

Auch manche ungeprüfte Zeitungsartikel stören das Gesamtbild und verfälschen die Optik. Das Resultat ist, dass kein Mensch mehr – oder zumindest die Meistens – weiß, was den nun Wahrheit oder nur Sensationsmacherei ist. – siehe Beispiele weiter unten-

Dazu kommt, dass das Thema sich auf eine These und Antithese zwischen 2 Protagonisten fokussiert hat, mit gelegentlichen Zwischenrufe oder Kluge Fragen – ich meine damit nicht den ominösen Vergleich Spanien/ Türkei -. Doch Danke an die, die sich noch mit konstruktiven Beiträge beteiligen oder sachliche Fragen stellen.

Kurzum, ich werde mich nicht mehr mit meiner subjektiven Meinung am Geschehen beteiligen.

Vielleicht ab und an, einer dieser Artikel zerpflücken und ins rechte Licht stellen , falls es überhaupt noch jemanden interessiert WAHRE UND ECHTE ZAHLEN zu kennen, wie z. B. Azul mit seinen Fragen über S.S, oder Baskenland.

Rioja,

Nun, wenn Du mich persönlich – negativ – zitierst, ( teilweise sogar unrichtig ) auch mit einem dahinter, ist es schon ein Angriff.

ich stecke auch gern einmal den " finger in die wunde" .

Tue das bitte nicht, denn da drin bin ich Weltmeister. Ich habe aber hier bewusst darauf verzichtet , weil es der Sache schadet und die daraus entstehende Polemisierung unendlich wird.
Ich nehme die Entschuldigung an und alles ist vergessen.

Ich gebe euch jetzt mal ein Beispiel, wie unrealistisch, unrecherchiert, falsch, irreführend und vieles mehr, manche Meldungen sind.

1) Si la burbuja inmobiliaria no explota pronto, a los españoles no les llegará el sueldo para pagar sus hipotecas. Según el último informe del Banco de España , referente al año 2004, los españoles han vuelto a batir su propio récord dedicando un 57,3% de su salario bruto anual a la compra de una vivienda.
2) Ich habe vor einiger Zeit ein Artikel kopiert in dem die Rede von 42 oder 43 % des Familien Einkommens war.
3) Jetzt ein Artikel mit 102,5 %
http://www.basefinanciera.com/finanzas/publico/listado_total…


Was in dem Artikel unter 1) verschwiegen wird steht in diesem Artikel:

http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…

Der Autor in 1) verschweigt, dass es 55,5% des Durchschnitteinkommens einer EINZELNEN Person ist, und das Referenz Gehalt von 2002 versus Schulden 2004 . Was für ein Schwachsinn.
Und wie viele Einzelpersonen Kaufen sich Eigentum??? ( außer mir natürlich )
Und was meint der Autor in 3) mit seinen über 100%??ß Gut im Vergleich zu anderen Länder die mit bis zu 250% belastet sind, sehen die Spanier wie Chorknaben aus.

Und die Banco Popular sagt, wir sehen kein Risiko in der Verschuldung, auch wenn die Zinsen sich verdoppeln.
http://inmobiliaria.basefinanciera.com/listado_total.php?ar=…


Das ist nur eines von vielen Beispiele. Deswegen sage ich:
KRITISCH LESEN UND SELBER BEWERTEN, nicht alles glauben oder dogmatisch übernehmen. Es bringt euch weiter.

Übrigens, fällt mir gerade ein Rioja, die Steigerung von 40 % ist auf die nächsten 6 Jahre vorhergesagt.
Los titulares de una hipoteca pueden ver cómo, en los próximos seis años, crece la cuota mensual de su préstamo entre 78 y 204 euros, según los cálculos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).


Azul,

Ich komme noch auf Dein # 461 mit Einzelheiten zurück

Und zum Schluss, noch den letzten Stand der Immos. Verschuldung
Im Dezember wurden 120.531 Hypos. registriert mit einem Durchschnittlichen Betrag von 124.719 euros.
http://www.basefinanciera.com/finanzas/publico/noticias/News…


Grüße

Tropezon

[Azul Real]

Hallo Tropezon ,

wenn Du Dich künftig nicht mehr mit Deiner subjektiven Meinung äußern möchtest, bzw zurückhalten möchtest, womit willst Du Dich dann künftig äußern in diesem Thread?

Ein Grossteil der Threads in diesem Board besteht nun mal aus subjektiven Meinungsäußerungen und Beiträgen. Und das subjektive Meinungen wandelbar sind, ein Glück, ist auch klar. Man lernt ja immer wieder gerne dazu.

Und so weit redet Ihr am Thema eigentlich nicht vorbei. Ist eine Frage der Perspektive, Lage und Betrachtungsweise der jeweils betroffenen und prompt sind wir wieder bei der subjektiven Betrachtung.

Inwieweit wir persönlich fähig sind eine objektive Betrachtungsweise zu dem Threadthema und ein gesamtheitliches Bild zu erhalten von den volkswirtschaflichen Szenarien, ist, wir wir sehen, gar nicht so einfach wenn z.B. entsprechende Institutionen, Fachleute und Journalisten selbst fleissig Fakten und unreale Szenarien zu einem Brei verquirlen.

Und die Profis sind wir hier sicher in der Mehrzahl auch nicht.

Ich glaube vielmehr, dass wir auch nicht jeden Artikel, den wir teilweise unkommentiert reinstellen, sofort einer kritischen Inhaltskontrolle unterziehen muessen. Oft stehen diese allgemeinen Artikel nur Informationshalber im Raume und jeder ist bemüht bzw. versucht seine Schlüsse daraus zu ziehen, ich zumindestens tue das, soweit ich zB. dem wirtschaftsspanisch folgen kann.

Die entsprechenden Kommentare der Teilnehmer dazu, wie in der Vergangenheit auch geschehen, können zu einer Richtigstellung udn Diskussion führen, oder auch nicht. Das sollte auch so bleiben.

Wäre schön weiter von Dir, Rioja, Euch zu hören - auch gerne subjektiv.

Gruss Azul Real

[rioja94]

guten morgen tropezon,

schön, das du dich meldest.

Kurzum, ich werde mich nicht mehr mit meiner subjektiven Meinung am Geschehen beteiligen

entschuldige - ich persönlich glaube nicht, das deine meinung sehr subjektiv ist.


subjektiv sind die marktdaten und die sind alarmierend, während du in deinem posting #456 folgendes schreibst:

Die Preissteigerungen werden ermäßigt weiter gehen und sollte doch irgendwann ein Rückgang der Preise stattfinden, wird er kaum jemanden ernsthaft tangieren

nur mal so ein beispiel für dich, wie es in madrid und den anderen betroffenen ballungszentren aussieht. ich lebe das jeden tag und kann es guten gewissens bestätigen:

MADRID. LOS MENORES DE 35 AÑOS INVIERTEN EL 80% DEL SUELDO ENCOMPRAR UNA CASA

Los jóvenes madrileños que deciden comprar una vivienda deben dedicar, de media, ochode cada diez euros que ingresan a este fin; si son menores de 24 años la decisión es inviable,ya que tendrían que invertir más de lo que tienen: el 105% de su sueldo. Debido a estas cifras,facilitadas desde el Consejo General de la Juventud de España, tan sólo uno de cada tresmenores de 35 años (y apenas el 3% de los menores de 24 años) se ha emancipado. Elanálisis concluye que las dificultades de los jóvenes para emanciparse se deben a razoneslaborales e inmobiliarias. En este último punto, afirma que “el esfuerzo financiero que suponecomprar una casa de precio libre ha ascendido hasta un 78,7% del salario de un joven”. En elcaso de los menores de 24 años el coste del 105% está muy por encima del 67% de media enEspaña.

La portavoz del grupo socialista en el Ayuntamiento de Madrid, Trinidad Jiménez, calificó la situación de “catastrófica ”. “El esfuerzo económico que tienen que hacer los jóvenes paraacceder a una vivienda no hace más que crecer. En Madrid los pisos son ya un 48% máscaros que en la media de las capitales de provincia españolas. Y eso ha desembocado en algoque no ocurre en ningún otro país europeo: un joven de 25 años no puede aspirar a tener unavida independiente si no es con ayuda de su familia”. Jiménez propone que “las tresadministraciones pongan todo el suelo que tengan en la región a disposición para hacervivienda de precio protegido.

anmerkung:

was soll man da noch kritisch hinterfragen? wie soll da der markt weiterwachsen, geschweige denn stabil bleiben, wenn sich eine ganze generation völlig überschulden müsste um zugang zu wohneigentum zu haben und welches risiko bringt dies mit sich?

weiter:

LOS DATOS DEL BANCO DE ESPAÑA AVALAN LA EXISTENCIA DE LA BURBUJAINMOBILIARIA

Amplia información en la cual se subraya que los mensajes de alerta del Banco de España sobre el mercado inmobiliario elevan el tono: en 2003 cifraba la sobrevaloración de la viviendaentre el 8% y el 17%; un año después la situaba en el 10% y el 20%, y en 2005 el porcentajealcanza ya el 30%.

El Fondo Monetario Internacional (FMI ) en su último informe sobre la economía española, con datos de la entidad que dirige Jaime Caruana, concluye que por primera vez existe una burbuja inmobiliaria. El Banco de España no desagrega qué parte de la sobrevaloración se debe a razonesespeculativas y cuál a otros factores como la fortaleza de la demanda. No obstante, sí advierte al dar sus datos de que “el valor de los inmuebles ha sobrepasado los niveles coherentes conla trayectoria de sus determinantes”; es decir, que buena parte de la subida de precios se debea la especulación y no a la fortaleza de la demanda. De ello se deduce que cuanto más pesanlas razones especulativas, más grave es la burbuja y el riesgo de que reviente. Desde el FMIse explica que “la experiencia histórica dice que cada veinte años el precio de la vivienda sufreun pinchazo con una caída del 30%”.

El Fondo va incluso más allá que el Banco de España alalertar de que el auge de la vivienda en varios países ha llevado los precios a niveles que nose pueden justificar por factores económicos y que la corrección del mercado es un riesgoimportante para el crecimiento global. El resultado es que en España, al igual que en otrospaíses, hay un alto riesgo de corrección “brusca” de los precios, es decir, de que estalle laburbuja.Los detractores de estas teorías alegan que aún en el caso de que existiera una burbujainmobiliaria, no podría hablarse de estallido porque detrás hay un bien tangible, no comosucedió en los mercados financieros.

anmerkung:

spanien ist seit 1958 offizieller wirtschaftsdatenzulieferer für den IMF:

http://www.imf.org/external/country/esp/

Spain and the IMF
Updated February 17, 2005


Spain joined the IMF on September 15, 1958. The last Article IV Executive Board Consultation was on February 09, 2005. Spain is a subscriber to the Special Data Dissemination Standard. Listed below are items related to Spain, in reverse chronological order (you can also view items by category).

WARUM sollte man denn an den von spanien zur verfügung gestellten daten zweifeln ??

ganz im gegenteil

wir sehen doch, wie die sache eskaliert. in 6 spanischen ballungszentren liegen die preise für den quadratmeter IM SCHNITT !! zwischen 4.000 und 6.000 euro !!!!!

da muss einem doch ein licht aufgehen und die alarmglocken schrillen beginnen.

die eigene nationalbank warnt ununterbrochen - bisher relativ erfolglos - und wenn dieser markt nicht augenblicklich die bremse reinhaut, wird er kippen - ob langsam oder schnell, vermag ich nicht zu sagen (tendiere aufgrund der extremen lage eher zu einem schnellen preisverfall -ohne das wort crash benutzen zu wollen).

diese institutionen machen sich mit ihren aussagen nicht lächerlich - wenn die lage nicht besorgniserregend wäre, würden sie nicht warnen - oder haben sie etwa die daten falsch interpretiert ?

dies ist mein standpunkt!

wie ist deiner?

wie bewertest du die daten/fakten ?

welche risiken siehst du?

gruss
rio

[rioja94]

oh, da habe ich objektiv und subjektiv durcheinander geworfen

man möge es mir verzeihen

[rioja94]

con datos de la entidad que dirige Jaime Caruana, concluye que por primera vez existe una burbuja inmobiliaria

zum ersten mal existiert in spanien eine börsenblase - OFFIZIELL!

wen wundert das denn noch?

Qm preise in den ballungsgebieten von 6000 euronen im schnitt lassen da keinen zweifel offen. in manchen gegenden werden sogar 10.000 euro verlangt.

ja wo leben wir denn - im fantasialand???

oder: 1.2 millionen D mark für ne 100Qm wohnung

normal?

wenn ich mir meine umgebung so ansehe, dann stimme ich mit den 60% überbewertung überein.

[rioja94]

börsenblase

berichtige mich: meinte natürlich "immobilienblase"

[tropezon]

Baskenland

Zu den 5 von Rioja schon geschilderten Gründe kommen, nach meinen Recherchen, wobei nicht immer die aktuellen Zahlen vorliegen, noch folgende Ursachen dazu. Das Ganze ohne subjektiven Kommentar, nur nackte baskische Statistikzahlen:

1) seit 1999 geht die Schere Immigranten/ Emigranten immer mehr auseinander. Allein im Jahr 2002 hat sich die Saldo Zahl um 6000 bis 7000 erhöht, zu Gunsten der Zuwanderer. Bemerkenswert ist, dass immer mehr Spanier die Provinz verlassen aber mehr als ausgeglichen wird durch die Zuwanderung von Ausländer: 9890 im Jahr 2002.



2) Die Geburtenzahl ist stabil bei ca. 20.000 im Jahr
3) Die Familien Gründung liegt bei ca. 6000 im Jahr, wobei der Schnitt der Jahre 1980 bis 2000 noch bei 10.000 im Jahr wahr.
4) Das Baskenland hat 2.082.000 Einwohner, davon sind ca. 340.000 zwischen 20 und 29 Jahre alt. Alles potentielle Immobilienkäufer ( vom Alter her, Einkommen kenne ich nicht)
5) 750.000 Familien leben im Baskenland, davon über 300.000 ohne Kinder oder 1 Person Haushalt.
6) Es gab – 2001- 877.855 Wohnungen/Häuser im Baskenland, davon aber nur 65.999 mit 3 Zimmer oder weniger.
Daraus kann man erkennen welche Diskrepanz entstanden ist zwischen Kleinfamilien und kleine Wohnungen.
7) Besonders in Gipuzkoa hat sich zwischen 1996 und 2003, das Angebot an Wohnungen um die Hälfte reduziert.


8) Um die von Rioja erwähnten Argumenten zu untermauern: die Arbeitslosenzahl hat sich zwischen 1995 und 2004, von 24 % auf 7% reduziert.


9) Und die Zahl der Beschäftigten hat sich im gleichen Zeitraum von 700.000 auf 910.000 erhöht.


10) Die der Frauen sogar überproportional, von 240.000 auf 390.000 ( vielleicht um den Immobilienkauf leichter zu finanzieren)


11) Jetzt noch den Stimmungsbarometer der Baskischen Familien über Ihre finanzielle Situation



Viel Freude bei lesen und überlegen.

Grüße

Tropezon

[rioja94]

tropezon,

die seite von eustat ist wirklich interessant - ich konsultiere sie auch schon länger. es gibt aber auch interessante seiten von der spanischen regierung, wo man das ganze land im überblick hat - muss mal den link raussuchen.

davon sind ca. 340.000 zwischen 20 und 29 Jahre alt . Alles potentielle Immobilienkäufer ( vom Alter her, Einkommen kenne ich nicht)

in dieser situation sind den "potenziellen immobilienkäufern" wohl eher die hände gebunden

SO sieht es hier mit dieser altersklasse aus tropezon:

ich kann keine potenziellen käufer zu diesen preisen ausmachen und multimillionäre sind sie ebenfalls nicht.

was für madrid gilt, gilt für san sebastian allemale, ich ernnere: die 6 teuersten städte spaniens)

wie soll denn jemand in diesem alter 400.000 oder 600.000 euro finanzieren ?? die meisten haben ja noch nicht einmal gelegenheit gehabt, sich in ihrem beruflichen leben zu entfalten, geschweige denn eigenkapital zu bilden.

MADRID. LOS MENORES DE 35 AÑOS INVIERTEN EL 80% DEL SUELDO ENCOMPRAR UNA CASA

Los jóvenes madrileños que deciden comprar una vivienda deben dedicar, de media, ochode cada diez euros que ingresan a este fin; si son menores de 24 años la decisión es inviable,ya que tendrían que invertir más de lo que tienen: el 105% de su sueldo. Debido a estas cifras,facilitadas desde el Consejo General de la Juventud de España, tan sólo uno de cada tresmenores de 35 años (y apenas el 3% de los menores de 24 años) se ha emancipado. Elanálisis concluye que las dificultades de los jóvenes para emanciparse se deben a razoneslaborales e inmobiliarias. En este último punto, afirma que “el esfuerzo financiero que suponecomprar una casa de precio libre ha ascendido hasta un 78,7% del salario de un joven”. En elcaso de los menores de 24 años el coste del 105% está muy por encima del 67% de media enEspaña.

La portavoz del grupo socialista en el Ayuntamiento de Madrid, Trinidad Jiménez, calificó la situación de “catastrófica ”. “El esfuerzo económico que tienen que hacer los jóvenes paraacceder a una vivienda no hace más que crecer. En Madrid los pisos son ya un 48% máscaros que en la media de las capitales de provincia españolas. Y eso ha desembocado en algoque no ocurre en ningún otro país europeo: un joven de 25 años no puede aspirar a tener unavida independiente si no es con ayuda de su familia”. Jiménez propone que “las tresadministraciones pongan todo el suelo que tengan en la región a disposición para hacervivienda de precio protegido.
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das mit der hohen beschäftigungsquote der frauen kann ich bestätigen. das hat mich auch total positiv überrascht, als ich vor jahren hier herkam.

in meinem unternehmen, stellen die frauen knapp 60% der belegschaft.

rio

[rioja94]

achso,

beschäftige dich mal mit dem begriff "COOPERATIVE" im baskenland!

[Azul Real]

Moin Tropezon,

Klasse Ausarbeitung !!

[tropezon]

Immobilien Preise.

WARUM sollte man denn an den von spanien zur verfügung gestellten daten zweifeln ??
ganz im gegenteil
wir sehen doch, wie die sache eskaliert. in 6 spanischen ballungszentren liegen die preise für den quadratmeter IM SCHNITT !! zwischen 4.000 und 6.000 euro !!!!!
da muss einem doch ein licht aufgehen und die alarmglocken schrillen beginnen.

Spanien

Ich habe leider keine Tabelle zum kopieren gefunden. Aber vielleicht reicht es, wenn ich den Durchschnittspreis von 2003 angebe: 1.428,16 euros pro m² angebe.

El precio medio de la vivienda se situó en 2003 en 1.428,16 euros por metro cuadrado,

Und noch der Vergleich 2003 v. 2004

El precio medio del metro cuadrado construido de la vivienda libre ha sido en el tercer trimestre de 2004 de 1.671,71 euros frente a los 1.426,61 euros del mismo periodo del año pasado, lo que significa un aumento interanual del 17,18% y un descenso del 0,24% respecto al trimestre anterior.


Übrigens, noch einen Satz über die jungen Immobilienkäufer unter 34 Jahre:

in dieser situation sind den " potenziellen immobilienkäufern" wohl eher die hände gebunden.
SO sieht es hier mit dieser altersklasse aus tropezon:

De los menores de 34 años tan sólo el 7% firma su hipoteca individualmente.

Wohl dem, der Eltern hat mit bezahlten Immobilien.
Die Spanier sind eben noch eine Familie.

Baskenland



Hier ist die Preisentwicklung pro m² für Neubauten seit 1994

http://www.eustat.es/elem/ele0000500/tbl0000569_c.html

Angebote und Preise im Baskenland 1994 bis 2004

http://www.eustat.es/elem/ele0000500/tbl0000578_c.html

Im 1sten Vierteljahr 2004 wurde in Gipuzkoa 648 Wohnungen angeboten zu einem Durchschnittspreis von 3046,30 euros/m²

Wenn 50% der Wohnungen 6000 euros/m² kosten, müssten die andere 50% zum 0 Tarif angeboten worden sein.

Hipotecas Baskenland 2003


http://www.eustat.es/elem/ele0000300/tbl0000363_c.html

wie soll denn jemand in diesem alter 400.000 oder 600.000 euro finanzieren ??

In 2003 sind 34.364 Hypotheken registriert worden zum durchschnitt 139.882 euros pro Hipos

La vivienda usada subió un 18,6% en Barcelona y un 6,7% Madrid hasta marzo

Durchschnittpreis in Madrid = 3.845 euros
Durchschnittpreis in Barcelona = 4.092 euros

Anmerkung
Die Durchschnittspreise von Neubauten in beiden Städte sind niedriger als Gebrauchte.

http://www.finanzas.com/id.8296810/noticias/noticia.htm

Abschließend noch die sogenannte Überschuldung der spanischen Haushalte, die BBVA schreibt:

De hecho, la entidad indica que el 43,6% de los 14,4 millones de hogares españoles tiene alguna deuda, pero únicamente el 7,5% soporta una carga financiera superior al 40% de su renta , deuda que no representa además ni el 5% del endeudamiento total de las familias. "La carga financiera media se encuentra en niveles reducidos, por lo que el riesgo de aumento de tipos de interés se concentra en un pequeño colectivo, especialmente de rentas bajas", subraya el estudio del BBVA.

Ich denke, dass das jeder versteht.

Grüße

Tropezon

[rioja94]

Pisos
La vivienda usada subió un 18,6% en Barcelona y un 6,7% en Madrid hasta marzo

El precio medio de la vivienda de segunda mano aumentó entre el primer trimestre del 2004 y del 2005 el 18,6% en Barcelona y el 6,7% en Madrid, lo que refleja que, mientras que en la ciudad condal su ritmo de crecimiento sigue en aumento, en la capital desciende progresivamente.

De hecho, y según un informe realizado por el portal inmobiliario Idealista.com, mientras que el incremento registrado en Barcelona supera ligeramente al contabilizado un año antes (18,3%), en Madrid es inferior en casi un punto porcentual (7,5%).

Sólo durante el primer trimestre del año, los precios aumentaron el 4,8% en Barcelona (ligeramente superior a los tres meses anteriores) y el 1,5% en Madrid (el incremento más bajo de los últimos cinco años, que sitúa el metro cuadrado en 3.845 euros).

En Madrid, en un tercio de los distritos de la capital los precios prácticamente no variaron: en Vicálvaro cayeron el 0,2%, en Moratalaz se mantuvieron, en Chamartín aumentaron el 0,2%, en Hortaleza el 0,3%, en Villaverde el 0,3% y en Chamberí y Retiro el 0,8%.

El distrito donde más subieron los precios fue Usera (4,3%), aunque sigue siendo el cuarto más barato (2.876 euros por metro cuadrado), después de Villaverde (2.710), Villa de Vallecas (2.778) y Puente de Vallecas (2.847).

Los distritos más caros son Salamanca (4.769 euros), Chamberí (4.558), Chamartín (4.535) y Retiro (4.123), aunque los precios apenas han variado desde finales del año pasado.

Por municipios madrileños, Idealista.com apunta que la tendencia hacia una estabilización de precios, que se inició el último trimestre de 2004, parece confirmarse durante los tres primeros meses del 2005, puesto que la mayoría tiene precios inferiores al 3%.

Parla, con una subida del precio medio del 5,9% es donde los vendedores subieron más los precios, aunque sigue siendo uno de los más económicos (2.082 euros).

Los menores incrementos en los tres primeros meses del año se produjeron en Majadahonda (0,2%), Aranjuez (0,3%), Collado-Villalba (0,4%), Arganda (0,5%), Getafe (0,5%), Alcalá de Henares (0,6%) y Alpedrete (0,7%), mientras que en Boadilla del Monte cayeron el 2,7%.

Por lo que se refiere a la ciudad de Barcelona, el precio medio de la vivienda usada es de 4.092 euros por metro cuadrado, un 6,4 por ciento más caro que Madrid capital.

Además, el incremento registrado durante el primer trimestre del año es superior al de los tres meses anteriores y ha afectado a la mayoría de los distritos, desde el más caro que es Sarriá-Sant Gervasi -5,5% de incremento y un precio medio de 4.988 euros por metro cuadrado- hasta el más barato, Nou Barris, que tuvo una subida del 5,2%, hasta los 3.200 euros.

Los pisos de El Carmel
Horta-Guinardó, el distrito donde se encuentra el barrio del Carmel y las viviendas afectadas por el socavón de las obras del metro, tuvo una fuerte subida del 5,3%, y alcanzó los 3.459 euros por metro cuadrado.

Según Idealista.com, es probable que los inmuebles más cercanos a la zona afectada del Carmel no hayan salido al mercado para evitar que se compren a la baja.

El incremento más fuerte de este trimestre se produjo en Ciutat Vella, donde los precios subieron un 7,3% hasta alcanzar los 3.869 euros, según los datos del portal, que achaca el incremento a los planes de rehabilitación municipal, que están mejorando algunos barrios como la Barceloneta.

Les Corts y Grácia son los distritos donde menos se incrementaron los precios, con aumentos del 1,2% y 1,5%, respectivamente.

Respecto a sus municipios, la mayoría registró fuertes incrementos en los precios, superiores incluso a la media de Barcelona capital, aunque otros demostraron cierta ralentización, como Viladecans y Sant Feliu de Llobregat, con descensos del 1,8% y 1,2%, respectivamente.

Las subidas más llamativas se produjeron en Sitges (13,1%), Esplugues de Llobregat (11,7%) y Sant Cugat del Vallés (11,3%).

EFE | 31/3/2005 |

[rioja94]

ein wunderschönes guten morgen in den süden

Wenn 50% der Wohnungen 6000 euros/m² kosten, müssten die andere 50% zum 0 Tarif angeboten worden sein.

verstehe ich nicht. wo steht, dass 50% der wohnungen 6000 euro kosten

Madrid, San Sebastián y Bilbao tienen las viviendas más caras de España

Madrid, San Sebastián y Bilbao son las ciudades con las viviendas más caras, y junto a Barcelona, Marbella y Santander las únicas donde se superan los 6.000 euros por metro cuadrado, según un informe realizado por TecniTasa (Técnicos en Tasación S.A.).

dies ist lediglich ein bericht, der die überspitzte lage in diesen ballungszentren aufzeigt (man kann auch sagen: "extreme entwicklung")

ich rede von den ballungszentren, weil sich gerade dort als erstes die entwicklungen bemerkbar machen (negative sowie auch positive).

in diesen gebieten haben wir Qm preise von rund 4.000 euro im durchschnitt - das lässt sich nicht mit dem durchschnittspreis von ganz spanien vergleichen:

Aber vielleicht reicht es, wenn ich den Durchschnittspreis von 2003 angebe: 1.428,16 euros pro m² angebe .

was bringt es mir, wenn ich die wirtschaftlich schwachen regionen mit einbeziehe? das verwässert nur unnötig das bild und nützt niemandem -der gradmesser sind die wirtschaftlich starken gebiete - nur dort lässt sich die entwicklung ablesen!

4.000 euronen (man kann es auch teurer haben) sind nun einmal 400.000 euro für eine 100qm wohnung. und das ist der schnitt.

Según un indicador elaborado por la asociación, que augura como máximo una subida de tipos hasta el 4,75 por ciento, la cuota mensual de una hipoteca media firmada el año pasado -106.900 euros a 25 años- podría pasar de los 510 euros actuales hasta 714 euros en un plazo de entre dos y seis años

wir errechnen die belastung hypothek/ monat - 25jahre laufzeit :

heute: euro 106.900 = euro 510 / monat
heute: euro 400.000 = euro 1907.40 / monat

2 - 6jahre später - oder zinsbelastung von 4.75% :

euro 106.000 = euro 714 / monat
euro 400.000 = euro 2670.36 / monat

ANMERKUNG:

momentan steht der euribor bei 2.33%!!

..........und kan sogar bis zum durchschnitt der anderen EU länder steigen, welcher sich um 6% befindet

Como mucho, autoridades de la talla del gobernador del Banco de España (BE) han recomendado en reiteradas ocasiones a los clientes que contratan hipotecas que tengan en cuenta que, en la actualidad, los tipos de interés están a niveles muy bajos y que, por tanto, a más largo plazo, es más que factible que suban. De hecho, la situación en España es insólita, sobre todo, si se compara con la media europea, donde los tipos están en torno a un 6%.

nehmen wir einmal an, das der spanier in diesen ballungsgebieten im schnitt 100.000 euro eigenkapital hat und nur 300.000 euro finanzieren muss:

heute: euro 300.000 = euro 1431.24 / monat (2.33%)

in 2-6 jahren oder 4.75%:

euro 300.000 = euro 2003.74 / monat

bei 6% sieht es dann etwas anders aus!

rio

[Azul Real]

Hallo Rioja,


Frage ist die Provinz "Gipuzkoa" ein Ballungsgebiet?


ANMERKUNG:

momentan steht der euribor bei 2.33%!!

..........und kan sogar bis zum durchschnitt der anderen EU länder steigen, welcher sich um 6% befindet

Wenn das passiert und variable Kreditlinien angepasst werden, dann dürfen sich viele in Spanien ziehmlich stark festhalten. Eine Verdopplung reicht da ja schon, muss nicht gleich 6% sein

Eine Verdopplung reicht ja auch schon

gruss Azul

[rioja94]

hallo,

nein, gipuzkoa ist an sich kein industrielles ballungsgebiet, sondern eine provinz- die zone bergara/ mondragon ist aber sehr stark industrialisiert.

da kommt eher schon bilbao (nachbarprovinz bizkaya) in frage, bzw. vitoria (in der nachbarprovinz provinz alava) in frage.

alles in allem ist das baskenland stark industrialisiert- über 60% der gesamtspanischen industrie ist hier angesiedelt!

(auch ein sehr politisches thema- auf welches ich hier nicht eingehen möchte)

gruss

[tropezon]

Zinsen

Also, es tut mir wirklich weh und kann nur den Kopf schütteln. Ich kann nur hoffen, dass keine Absicht dahinter steckt und es sich nur um ein Flüchtigkeits- Fehler handelt.


momentan steht der euribor bei 2.33%!!

..........und kan sogar bis zum durchschnitt der anderen EU länder steigen, welcher sich um 6% befindet

In welchen EU Länder steht der Euribor bei 6% ?????????

Wie so oft werden Äpfel mit Birnen verwechselt, sprich variable Zinsen mit Festzinsen. Und sogar dieser Vergleich hinkt mächtig..

In Frankreich - 20 Jahre Festzins ca. 3,85 %
In Deutschland – 20 Jahre Festzins 4,37%
Belgien – 20 Jahre Festzins 4,40 %
Italien – 20 Jahre Festzins 4,66 %

Spanien – 20 Jahre Festzins 4,80 %
-- 30 Jahre Festzins 5,08 % ( banco sabadell)

Sogar in England wo die Zinsen am höchstens sind, liegt der Festzins bei 5,95 %

WO BEZAHLT MAN ALSO 6% ?????

Und wo bitte schön gibt es Leute im Baskenland die 300 oder 400.000 euros Kredit nehmen???
Ich habe es doch deutlich geschrieben:

In 2003 sind 34.364 Hypotheken registriert worden zum durchschnitt 139.882 euros pro Hipos

Im 1sten Vierteljahr 2004 wurde in Gipuzkoa 648 Wohnungen angeboten zu einem Durchschnittspreis von 3046,30 euros/m²
Und um noch genauer zu sein: eine durchschnittliche Wohnung kostete zum gleichen Zeitpunkt 279.100 euros. ( siehe die Links, die ich reingestellt habe )

Und wie wir an der Grafik sehen können, gibt es für die ganz Armen auch noch Wohnungen die WENIGER als 100.000 euros kosten. Zur Erinnerung:



Wozu brauchen dann die Menschen 300 oder 400.000 euros Kredit ????

Rioja, Du hast doch geschrieben:

WARUM sollte man denn an den von spanien zur verfügung gestellten daten zweifeln ??
ganz im gegenteil

Was jetzt? Soll ich sie glauben oder nicht.

Du schreibst, dass :

wir sehen doch, wie die sache eskaliert. in 6 spanischen ballungszentren liegen die preise für den quadratmeter IM SCHNITT !! zwischen 4.000 und 6.000 euro !!!!!

Wo bitte schön, kosten sie 6.000 euros im Schnitt . Die teuerste Stadt ist Barcelona mit einem Durchschnitt von 4,092 euros.

Und Du kannst getrost sein, die Leute die sich solche Wohnungen/ Häuser kaufen brauchen KEIN Kredit.

Grüße aus dem schönen ( billigen ) Süden

Tropezon

[Azul Real]

hallo tropezon

Das mit 6% Eurobor ist sicher in den falschen Hals gegangen, wie man so schön sagt.

Meinerseits war gemeint die Steigerung der Kreditzinsen im Allgemeinen für Hypotheken in Spanien. Wenn man heutzutage die Basis nimmt 2,3x % Euribor zzgl. (x)

In Zukunft ist (x) ggf. zzgl. 2-2,5% und die Kalkulation sähe bei einigen bereits investierten, welche zu hohen Einstiegskursen Immobilien erworben haben, mittelfristig anders aus. Hier bezugnehemd auf Verträge die mit variablen Zinsensätzen arbeiten.

Azul

[Azul Real]

HANDELSBLATT, Freitag, 01. April 2005, 16:08 Uhr

Lieblingsziel deutscher Pensionäre

Spanien: Die Sonne ruft

Von Stefanie Müller/Madrid

Spanien bleibt das Lieblingsziel deutscher Pensionäre. Allerdings zieht es sie immer häufiger aufs Festland statt auf die Inseln.

So wie den 53-jährigen Journalisten Peter Klein. Er geht noch lange nicht in Rente, träumt sich aber schon in die baumelnde Hängematte: "Vielleicht kann ich ja ein paar Jahre eher aussteigen." Einen Altersruhesitz hat er schon: Im Sommer wird sein 120 Quadratmeter großes Haus auf der Landzunge Mar Menor in der weit gehend vom Massentourismus unentdeckten südspanischen Region Murcia fertig. Betreiber der von Familien, Singles und Rentnern durchmischten Luxus-Wohnanlage samt ambulantem Pflegedienst und angeschlossenem Golfplatz ist das spanisch-deutsche Joint Venture Polaris World.

Das milde Küstenklima in den Wintermonaten macht Spanien zum Rentenparadies par excellence. Die meisten Pensionäre bleiben in Deutschland gemeldet, beziehen und versteuern dort ihre Einkünfte. Bei der Besteuerung von Immobilien werden in Spanien Deutsche dann doch wie Einheimische behandelt: Sie müssen eine einmalige Grunderwerbssteuer und danach jährlich Grundsteuer zahlen, der Verkäufer einmal die Gewinnsteuer. Es ist nicht zu empfehlen, die Zelte in Deutschland ganz abzubrechen - dafür sind Spaniens Sozialleistungen zu schlecht.

Teueres Mallorca

Die Balearen sind für viele Neueinsteiger kaum noch erschwinglich und verlieren als Geldanlage im Vergleich zu den Neunzigerjahren an Reiz. Die Quadratmeterpreise für Ferienhäuser mittleren Standards - im Schnitt 2500 Euro - stagnieren vielerorts oder steigen nur noch schleichend. Der spanische Fiskus ist hier auf seiner Suche nach Schwarzgeldsündern zudem sehr erfolgreich.

Immobilien auf dem Festland werden immer teurer: Inzwischen liegen Neubauten in Strandlagen bei 2000 Euro pro Quadratmeter. Die wenig besiedelte Region Murcia ist mit rund 1200 Euro pro Quadratmeter dagegen ein günstiges Pflaster. "Hier ist noch Potenzial für wesentlich mehr", wirbt Philipp Kirchheim, Partner der auf spanisches Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei mmm & m. Ein Großteil der Baufläche ist erst in Entwicklung.

Hoher Lebensstandard

"Der Anspruch an einen Altersruhesitz hat sich enorm geändert", glaubt Martin Züchner vom Immobilienunternehmen KingSturge. Deutsche wollen nicht nur das Meer und den Flughafen in unmittelbarer Nähe, Marmorböden und Heizung. Sie fordern auch den benachbarten Golfplatz, Sicherheitsdienst, Swimmingpool-Service und den deutschsprachigen Pflegedienst vor Ort.

Derzeit sind in Spanien zahlreiche Projekte dieser Art in Bau oder gerade fertig gestellt worden. Zum Beispiel Mosa Trajectum, das der holländische Fußballtrainer und ehemalige Nationalspieler Johan Cruyff betreibt. Sein an der Costa Cálida, ebenfalls in der Region Murcia angesiedeltes Key Resort verfügt über einen 27-Loch-Golfplatz, eine Privatklinik, Luxushotels, ein Einkaufszentrum und viele zum Verkauf stehende Villen. Wohnen auf Probe. Dazu bieten sich auf Deutsche ausgerichtete Freizeitresorts wie das Oliva Nova Golf in Denia an der Costa Blanca an. Erst testhalber mieten, dann kaufen - so der Ansatz. Hier wie auch bei Mosa Trajectum muss der Interessent für rund 100 Quadratmeter mindestens 200.000 Euro hinlegen.

Hotel statt Eigenheim

Wen ein Immobilienkauf nicht reizt, der sollte ein Langzeithotel wie das Puerto Luz an der Costa de la Luz in der Nähe von Cádiz in Erwägung ziehen. Es ist eine 74-Zimmer-Luxusresidenz samt Schönheitsklinik, konzipiert für Menschen ab 55 Jahre aufwärts. Ein Monat in der Residenz, 500 Meter vom Strand de Valdelagrana entfernt, kostet je nach Saison zwischen 2000 und 2500 Euro - Essen und viele Dienstleistungen inklusive. Besonders hübsch: Dünen, grüne Parks und eine stete leichte Brise erinnern an die Nordsee.

[tropezon]

Ich stelle mal ein interessanten Artikel von EROSKI aus dem Baskenland hier herein – vielleicht können wir den >Basken< mehr glauben.

Dieser Artikel zeigt am besten die Mentalität von Millionen von Spanier.

http://revista.consumer.es/web/es/20041101/actualidad/tema_d…

Ich übersetze ein Paar wichtige Aussagen:

1950 waren die Hälfte der Immobilien noch Mietwohnungen
1981 nur noch 16 %
2001 nur noch ganze 11%

Im Jahr 2000 kostete eine Mietwohnung 359 euros monatlich, dagegen der Kauf mit einem Kredit auf 20 Jahre zum Zinssatz von 4% eine monatlich Ausgabe von 412 euros, also für 53 euros mehr im Monat kaufte man sich ein Eigentum.

Ich darf noch dazu bemerken, dass Heute die Zinslast noch geringer ist als 2000, weil der Euribor in dieser Zeit gefallen ist.

“El crédito me ata muchos años y me supone más riesgo, pero al cabo del tiempo, tendré una casa en propiedad, mientras que con el alquiler, todo es pagar y pagar, para al final no tener nada”,

In kurz Form:
Der Kredit fesselt mich und verbirgt mehr Risiko, aber am Ende habe ich Eigentum , dagegen ist mieten nur: Bezahlen, bezahlen und am Ende habe ich NICHTS:

Und so weiter, und so weiter....

Der Artikel schildert auch warum die Spanier lieber Wohnungen leer stehen lassen – Steuerlicher Aspekt – und vieles mehr.

Ein weiteren Artikel von Eroski über Immos, Steigerung, Belastung, etc...

http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2005/03/18/140533.php

Ich übersetzte einige Passagen:

-- In 2005 Erhöhung von 12 % und in 2006 nur noch 9%
-- Die finanzielle Belastung einer spanischen Familie mit 2 Gehälter ist 20% , weniger als in Frankreich oder England mit 25%.
-- 75% der Immigranten wohnen in Miete aber in 5 bis 6 Jahre ist es anzunehmen, dass auch sie ein Kauf vorziehen.
-- Rafael Santamaría sagt die Viviendas sind nicht teuer. Die Relation Preise und Gehälter ist in Linie mit den Nachbar Länder.
-- Die Immobilien Preise sind von 1995 bis 2004 um 142,3 % gestiegen und die Gehälter um 61,7%. Die Durchschnittliche Zinsen sind von 11,07% in 1995 auf 3,36 % in 2004 gefallen .... und so weiter.

Eine persönliche Anmerkung bezüglich der Diskrepanz zwischen Immos. Preise und Gehälter. 1995 waren in den meisten Familien nur 1 Verdiener. Heute sind es oft 2 Verdiener.

Viel Spaß beim DENCKEN UND RECHNEN

Tropezon

[Azul Real]

Hallo tropezon,

eigentlich würde mich vielmehr das Verhältnis Kaufpreis/. einer Wohnung zu der maximal erzielbaren Nettomiete p.A., und welcher Faktor sich daraus ergäbe, interessieren. Insbesondere bei Neubauwohnungen.

Wenn die Mieten angeblich nicht so hoch sein sollen, was ich bezweifle, könnte der Ertragswert und die Rendite einer Immobilie bei einer moderaten Miete, bezogen auf die derzeitig hohen Einstandpreise (kauf), ja nur sehr mässig ausfallen.

Weiterhin behaupte ich, dass die Mieterquote marktbedingt in Spanien wieder steigen wird bzw. gerade wieder steigt.

gruss azul real

[rioja94]

jetzt habe ich einen langen artikel geschrieben und aus versehen gelöscht


tropezon- du verrennst dich in nichtsaussagenden statistiken und durchschnittspreisen.

auch noch was zum nachdenken für dich zum thema euribor.


mehr am WE

[tropezon]

Azul,

Weiterhin behaupte ich, dass die Mieterquote marktbedingt in Spanien wieder steigen wird bzw. gerade wieder steigt.

Das stimmt, kannst Du überall nachlesen. Der Staat will es auch so und bemüht sich auch steuerliche Anreize für die Vermieter auf die Beine zu bringen. Er erhofft sich auch dadurch eine Entlastung auf dem Immobilien Markt zu bewirken.

Nichtsdestotrotz, bleibt die spanische Mentalität wie sie ist, zumindest im südlichen Teil Spaniens. Sicherlich auch bedingt durch die – noch – bezahlbaren Preise und die steuerliche Vergütungen beim Kauf.

Wenn die Mieten angeblich nicht so hoch sein sollen,

Wo hast Du das gelesen?

Kaufpreis/Miete

Als Beispiel

http://www.inmo-arcos.com/

Auf der erste Seite 110m² Preis 157.760 euros. Diese Wohnung kannst Du mit Kusshand für 750 euros monatlich vermieten. Gleich Rendite 5,7%

Du wirst sehen, Pisos sind genug da, aber keine Mietwohnungen. Bei anderen Agenturen sie es genau so aus.

Schau Dir mal alle Offerten an und sage mir dann ob Du bei Deiner Meinung bleibst: bezogen auf die derzeitig hohen Einstandpreise (kauf),

Grüße

Tropezon

[jimmy007]

Hallo,

ich hab euer "Treiben" jetzt schon einige Tage verfolgt und zunächst mal Respekt an alle Beteiligten für diese engagierte Diskussion.
Ich habe sicher nicht die Zeit, mich hier ausgiebig zu beiteiligen, aber als "Aussenstehender" dieses Threads würde ich euch gerne ein paar Anmerkungen mitgeben:

Zunächst stelle ich fest, dass es hier grosse Uneinigkeit bei Zahlen bzw. Presseartikeln mit entsprechenden Zahlen gibt. Denkt mal darüber nach, wie solche Zahlen ermittelt werden und wie leicht solche Dinge misinterpretiert werden können - Beispiel: Durchschnittsgehalt - pro Kopf? pro Haushalt? pro Erwerbstätiger? inklusive Arbeitslose?
Oder Quadratmeterpreise - in Spanien wird die Unterscheidung Bruttogeschossfläche/Nettogeschossfläche doch sehr lax gehandhabt (wie so vieles ), da gibt es Wohnungen mit 100qm, von denen aber 35qm Mauern, Treppenhaus, Fahrstuhl etc. ist.
Im gleichen Kontext sind dann die aus den Zahlen entstehenden Presseartikel zu bewerten. Ich kann euch aus erster Hand versichern, dass solche Presseartikel dermassen diletantisch erarbeitet werden... Soll heissen, da wird mal schnell ein Interview mit einem Fachmann gemacht, dumm gefragt und nur die Hälfte der Antworten aufgeschrieben und das Ganze dann nochmal 2 Tage später im Büro durcheinander gebracht. Also man muss nur eine Zahl oder Bezeichnung durcheinander bringen, und schon stimmt eigentlich nix mehr.

Zum Thema der Mentalität der Spanier muss man feststellen, dass der Wohnungsbesitz auch ein Statussymbol ist, und in den Köpfen aller Spanier tief verankert ist. Dementsprechend bin ich der Meinung, wenn es zu einem Preisverfall tatsächlich einmal kommen sollte, dann wird der sehr sehr moderat sein, da auch weiterhin die Nachfrage vorhanden sein wird, da einfach keine Bereitschaft besteht, "sein Geld für Miete aus dem Fenster zu werfen". Hinzu kommt an dieser Stelle auch noch die Tatsache, dass in Spanien gemessen an deutschen Standards "sehr oft" die Eigentumswohnung gewechselt wird und dementsprechend der Markt sehr agil ist.
Andererseits stimme ich Rioja zu, dass die Preise in den Ballungszentren mittlerweile am Limit angekommen sind. Für junge Paare ist das ohne Unterstützung der Eltern nicht mehr zu machen. Ein ganz einfaches Beispiel: In den Ballungszentren ist in der letzten Monatswoche das Verkehrsaufkommen niedriger. Warum? Weil die Leute keine Kohle mehr für Treibstoff haben! Ich weiss, dass sind keine statistischen Zahlen, aber das ist die nackte Realität, wenngleich unwissenschaftlich dargelegt.
Die Preise, die Rioja hier nennt sind absolut realistisch. Was man noch hinzufügen muss, ist die abgrundtief schlechte Bauqualität. Also auch noch wenig Qualität fürs Geld.

Eine abschliessende Bemerkung noch zum Thema der Rendite. Ich weiss, kein Spanier denkt so, aber wenn ich in Miete wohne, hab ich zwar nach 30 Jahren immer noch kein Eigentum, aber ich kann mein Kapital in der Zwischenzeit gewinnbringend anlegen. Das ist für einige Wenige ein möglicherweise entscheidendes Kriterium, nicht zu investieren...

[tropezon]

Rioja,

tropezon- du verrennst dich in nichtsaussagenden statistiken und durchschnittspreisen.:O

Du hast doch den Satz geprägt:

WARUM sollte man denn an den von spanien zur verfügung gestellten daten zweifeln ??
ganz im gegenteil

Ist er jetzt nicht mehr gültig?:

was bringt es mir, wenn ich die wirtschaftlich schwachen regionen mit einbeziehe? das verwässert nur unnötig das bild und nützt niemandem -der gradmesser sind die wirtschaftlich starken gebiete - nur dort lässt sich die entwicklung ablesen!

Geht es hier um das Crashrisiko bei Immobilien in Spanien oder nur um die TEUERSTEN WOHNUNGEN IN SAN SEBATIAN?

Schade, dass Du so reagierst anstatt sachlich meine Fragen zu beantworten.

--In welchen EU Länder steht der Euribor bei 6% ?????????
--Wo bitte schön, kosten die Wohnungen 6.000 euros im Schnitt .
--Und wo bitte schön gibt es Leute im Baskenland die 300 oder 400.000 euros Kredit nehmen???

Etwas eingebildet, meins Du nicht, die Anderen Regionen Spaniens einfach so abzuwerten

Aber ich habe Deinetwegen auch die Statistik über das Baskenland angezeigt. Ist Die für Dich nichtssagend oder ist das „ Pais Vasco“ auch eine schwache Region?

Das Du die statistische Zahlen aus dem Baskenland ignorierst bedeutet doch nur, dass ich diesmal den Finger in die Wunde gesteckt habe und sich Deine 2 Haupt Argumenten, nämlich in S.S. muss man 600.000 euros für eine Wohnung bezahlen und hohe Kredite von 300/400 oder noch mehr nehmen, als falsch erweisen.

Denn die Zahlen im Baskenland sprechen eine ganz andere Sprache, Und auch die Verschuldung eines spanischen Haushaltes von angeblich 57 % oder sogar 102,5 % seines Einkommens habe ich widerlegt mit genug Artikeln.

Grüße

Tropezon

[tropezon]

Willkommen Jimmy,

Neuer Mann/ Frau, neue Gedanken, neue Anstoße und kritisch beobachtet. Sehr gut.

Zum ersten Absatz geben ich Dir vollkommen Recht. Du bestätigst die Aussage die ich machte:
SELBST DENKEN und kritisch überprüfen, nicht dogmatisch übernehmen.
Gerade das Beispiel Verschuldung, bei 57 % merkt der Redakteur nicht, dass es sich um die Verschuldung pro Kopf handelt, und nicht pro Haushalt. Wer kauft sich als Alleinstehender oder allein Verdiener eine Wohnung wenn er kein Geld hat?
Bei den statistischen Zahlen gibt es – auf einer anderen Seite – immer genau Erklärung über die Art und Weise der Erhebung und Berechnung. Ich habe sie bewusst nie erwähnt, weil es sonst noch mehr verwirrt oder Unstimmigkeiten geben würde. Aber ich habe sie gelesen.

Mentalität, Preisverfall und Mobilität sehe ich genau so.

Ballungszentren am Limit? Mit den teuersten Lagen vielleicht, aber der Rest wird wie alles andere behandelt. Entweder weiter hoch oder runter.
Natürlich sind die Preise die Rioja angegeben hat realistisch, daran habe ich noch nie gezweifelt. NUR SIE SIND NICHT REPRESENTATIV für den normal sterblichen.

Ich will es mal ganz konkret verdeutlichen am Beispiel San Sebastian – um mich gleich in die Höhle des Löwen zu begehen -:

In der Calle Hernani gibt es Wohnungen um die 7.300 euros pro m²
In der Zona de Hernani, also die angrenzenden Strassen liegt der m² Preis bei 4.600 euros.
Und in anderen Barrios , weit darunter bis zu Sozialwohnungen ( was in Spanien kein negativen Klang hat, sie sind nur nicht zugänglich für alle ) die es schon um die 1000/1200 euros pro m² gibt.

Dies versuchte ich – leider ohne Glück – seit Wochen zu vermitteln.

Dass, falls es eine Baisse geben sollte im Immobilien Markt, die Preise in den teuersten Gegenden schneller und kräftiger fallen als in Jaen, Cuenca oder Jerez de la Frontera, daran zweifelt niemanden.


aber ich kann mein Kapital in der Zwischenzeit gewinnbringend anlegen. Das ist für einige Wenige ein möglicherweise entscheidendes Kriterium, nicht zu investieren...

Kleiner Spekulant ???

Sei vorsichtig. Das haben auch schon andere versucht. Ich zum Beispiel 1990 kurz vor dem Einmarsch Saddams in Kuwait. Hat mich die Kleinigkeit von 300.000 DM gekosten, in nur wenige Monate.

Grüße

Tropezon

[tropezon]

Ich wollte schon lange mal fragen und vergesse es immer wieder.

Wir schreiben seit Wochen und Monate über die Begriffe Immobilien Crash und Immobilien Blase.

Kann mir jemanden sagen was das genau ist und wenn Crash, wie:

-15/25 % wie beim Sonderangebot oder
-50 % wie beim Sommer/Winterschlußverkauf oder
-70/90 % wie bei Total Liquidation.

Bin gespannt.

Tropezon

[jimmy007]

Danke, gute Antwort Tropezon.

Ballungszentren am Limit? Mit den teuersten Lagen vielleicht, aber der Rest wird wie alles andere behandelt. Entweder weiter hoch oder runter.
Natürlich sind die Preise die Rioja angegeben hat realistisch, daran habe ich noch nie gezweifelt. NUR SIE SIND NICHT REPRESENTATIV für den normal sterblichen.

Der Report in Idealista beschreibt die Preissituation in Madrid zwischen 2.700EUR/qm in Vallecas ("Bronx") und 4.600EUR/qm in Salamanca (das Viertel, nicht die Stadt).
Wie gesagt muss man schauen, was dahinter steckt. Da sich diese Werte einfach auf die in den Anzeigen angegebenen Werte beziehen, sind sie nicht realistisch, da dort häufig noch irgendwelche abstrusen Flächen mitreingerechnet werden... Ich kann da ein Lied von singen . (Übrigens: Was das soll, weiss ich nicht, denn wenn ich 70qm suche, verschwende ich Zeit für mich und den Verkäufer, mir eine 35qm mit 15qm in Dachschräge 10qm Treppenhaus und 10qm TG anzuschauen...). Also soll heissen, der wahre qm-Preis ist höher als angegeben. Auch sind dort alle Wohnungen zuammengefasst, schlüsselfertiger Neubau, "sanierter" Altbau und Bruchbuden, wo du nochmal das doppelte reinstecken musst. Also ein weiterer Fakt, der den realistischen qm-Preis erhöht. Die 10% NK sind in diesen Werten übrigens auch nicht drin...
Zu den Sozialwohnungen: Das ist eine reine Loterie. Da macht halt mal jeder mit, der sich eine Hypo leisten könnte für den Fall, dass er gewinnen sollte, und "gewinnen" tut ein Minimum (und oft Leute, die die Leute im Ayuntamiento kennen )

Und wo bitte schön gibt es Leute im Baskenland die 300 oder 400.000 euros Kredit nehmen???

Da gebe ich dir recht. So hohe Kredite werden meiner Ansicht nach selten genommen. Wohnungen für 400.000EUR werden von "Aufsteigern" gekauft, die Familiennachwuchs bekommen haben und ihre 280.000EUR-Wohnung verkaufen und nur noch die Differenz finanzieren müssen. Sonst geht es nicht. Durchschnittsverdiener ohne eigenen Immobilienbesitz können sich vielleicht bis 280-300.000EUR noch irgendwie leisten (wie die das machen ist mir schleierhaft...) aber dann ist Schluss. Und genau da sind wir jetzt angekommen. Ich bin also echt gespannt wie es weiter geht, kann mir auch vorstellen, dass es noch 2 Jahre seicht ansteigt und vielleicht auch dann jahrelang konstant bleibt (also dann aber Realverlust), habe aber für mich selbst beschlossen, nicht zu investieren, da mir das zu unsicher ist, da ich auch einen Preisverfall für nicht unwahrscheinlich oder zumindest nicht unmöglich halte.

Ich glaube übrigens, dass ihr beide aneinander vorbeiredet. Rioja spricht von einem Wirtschaftsstandort, wo i.A. keine europäischen Ausländer investieren (zu Unrecht übrigens ). Die zieht es alle nach Levante und an die Costa del Sol. Dort ist die Situation komplett anders, da es hier andere Käuferschichten gibt und die Preise sich wie festgestellt offensichtlich stark unterscheiden. Für die unterentwickelten Gebiete im Landesinnern ("¡Soria también existe!") sieht es wieder komplett anders aus. Kein Geld, keine Arbeit aber niedrige Preise...

[tropezon]

Hallo Jimmy,

Ich glaube übrigens, dass ihr beide aneinander vorbeiredet.

Das stimmt leider und ich sehe es jeden Tag wieder.Ich gebe mir zwar Mühe es zu verhindern indem ich geziehlt antworte, aber schaffe es nicht. Ich kann und will nicht akzeptieren, dass man extrem Situationen und die Spitzen Preise einfach als Maßstab nimmt um ein ganzes Land zu beurteilen.
Ich habe nichts dagegen, wenn man die Situation in der eigene Region/ Stadt als überspitzt oder übertrieben findet, und darüber sich mit anderen austauscht.
Doch, das auf ein ganzes Land zu übertragen, geht mir zu weit.

Rioja spricht von einem Wirtschaftsstandort, wo i.A. keine europäischen Ausländer investieren

Wenn Du die Industrie meinst, dann kann ich nichts dazu sagen. Aber was die Ausländische Immigranten betrifft, so glaube( ist nicht wissen ) ich schon, dass sie investieren – wenn sie das Geld haben -, denn bei der hohe Zahl ( allein ca. 10.000 im Jahr 200 1 oder 2002) haben sie keine andere Wahl bei dem geringen Miet Angebot.
Laut folgendem Artikel gibt es im Baskenland weniger als 8 % Mietangebote.

http://www.basefinanciera.com/finanzas/publico/listado_total…

Und dieser Satz ist auch nicht ohne und könnte eine zusätzliche Motivation für ein Kauf sein:

El esfuerzo económico que deben realizar las familias para alquilar vivienda también varía según las Comunidades Autónomas. Así, alquilar una vivienda de 60 metros cuadrados en el País Vasco supone a las familias destinar casi el 40% de su renta. Este porcentaje es del 35% en la Comunidad de Madrid y del 14% en Extremadura.

Übersetzt:
Eine 60 m² Wohnung zu mieten im Baskenland bedeutet für eine Familie 40% ihres Einkommen dafür zu verwenden.

Ich weiß nicht ob das pro Kopf Einkommen/ Familien Einkommen oder was auch immer gemeint ist.

Es hört sich aber teuer an, und dass für 60 m² !!!

Noch ein Wort über die Preise.

Ich verfolge die spanische Immobilien Preise seit 25 Jahre. Habe also 2 sogenannte Crash ( ich nenne es Preisnormalisierung nach einer Fehlspekulation -Anmerkung: ich kann es auf Wunsch erklären ) miterlebet.
Ich habe für Ende des Jahres 2002 eine Normalisierung/ Ermäßigung der Preise erwartet. Doch sie kam nicht, im Gegenteil. War aber immer noch der Meinung, sie MUSS kommen. Noch am Anfang dieses Threads. Seither warte ich.

Heute bin ich nicht mehr überzeugt davon, zum Teil Dank dieses Threads, der mich gezwungen hat nicht nur subjektives BlaBla zu schreiben, sondern tiefere Analysen der verschiedenen Faktoren zu machen und sie gegenüber zu stellen. ( Nachfrage – Angebot – Miete – Demografischer Faktor – Zinsen – Ausländer – usw. ) Und das Ergebnis ist nicht mehr bedingungslos die Baisse zu erwarten, sondern die Möglichkeit einer kontinuierlicher Weiterfortsetzung des Preisanstieges in betracht zu ziehen, wenn auch moderater. HOFFENTLICH MODERATER

ABER, ich schließe einen Ermäßigung NICHT aus. Ich WEISS ES NICHT.

Und ob es besser ist zu kaufen oder zu mieten, dass ist jedem selbst überlassen. Ich kenne nur die Antwort für MICH.

Noch ein schönen Tag an ALLE wünscht

Tropezon

[rioja94]

guten abend und willkommen jimmy007 ,

ja jimmy- du hast recht. dieser thread hat sich etwas in einen kleinkrieg verrannt, der nicht immer die gewünschten resultate zum thema bringt. laut tropezon ist alles in butter und er würde weiterhin zum kauf empfehlen.

natürlich will keiner sein leben lang miete zahlen (auch ich nicht) aber manchmal ist mieten vorrübergehend die bessere alternative. deshalb passt auch die grundsatzdiskussion mieten/kaufen hier nicht rein - niemand hier hat vor sein leben lang in miete zu wohnen- das hatte ich schon oft genug geschrieben.

es geht um WARTEN oder JETZT KAUFEN !

dennoch wird hier immer wieder (unnötigerweise) auf die vorteile des wohneigentums gegenüber miete herumgeritten. das lustige dabei ist, das tropezon hier preislich gesehen völlig schmerzfrei an die sache rangeht - denn wie er schon richtig schreibt:

Auf der erste Seite 110m² Preis 157.760 euros. Diese Wohnung kannst Du mit Kusshand für 750 euros monatlich vermieten. Gleich Rendite 5,7%

....... - porfavor -

hier übersteigt ja schon allein die miete die hypothekenquote - da wird einem ja das geld regelrecht hinterhergeworfen. ein SUPER geschäft. da wäre der mietende ja schön dämlich, wenn er sich die hütte nicht selbst kaufen würde .

NUR für 150.000 okken bekommst du in den ballungszentren NICHTS .

ër sucht sich ne billige hütte und bringt anhand dessen beispiele . die preise in den ballungszentren liegen im schnitt um 4000 euro. DAS ist WAHNSINN und lässt bei mir alle alarmglocken in den allerhöchsten tönen schrillen.


NUR an den ballungszentren und wirtschaftlich starken gebieten lässt sich die lage einschätzen.

in den touristisch starken küstenregionen bin ich auf die gunst der ausländischen käufer angewiesen. sicherlich ein wichtiger aspekt - dennoch kann man die zukunft des spanischen immomarktes nicht daran messen (hat nichts mit runtermachen der wirtschaftlich schwachen regionen zu tun - das ist absoluter unfug).

in den ballungsgebieten sitzt aber nun einmal das geld, welches in der spanischen wirtschaft verdient und ausgegeben wird - ein sehr guter gradmesser und wie du schon richtig bemerkst: "hier sind wir am limit"

HIER wird die richtung vorgegeben- diese ballungszentren sind repräsentativ:


deshalb kaufe ich JETZT NICHT


du hast ein schönes beispiel gebracht:

Ein ganz einfaches Beispiel: In den Ballungszentren ist in der letzten Monatswoche das Verkehrsaufkommen niedriger. Warum? Weil die Leute keine Kohle mehr für Treibstoff haben! Ich weiss, dass sind keine statistischen Zahlen, aber das ist die nackte Realität, wenngleich unwissenschaftlich dargelegt.


ich möchte dir ebenfalls ein beeindruckendes beispiel aus meiner umgebung geben:

karneval ist in san sebastian eine vielgeliebte und entsprechend vielbesuchte veranstaltung.

vor 3 jahren noch, musste man sich schon stunden vorher mit den kindern einen platzt sichern um etwas sehen zu können.
im vorigen jahr fiel mir schon auf, das es relativ einfach war, sich einen platz zu sichern und auch noch ohne stunden vorher dort zu sein. ich bemass dem kein grosse bedeutung bei und sagte mir "die sind sicher alle nach tolosa oder so, weil es hier immer so voll ist".

in diesem jahr, war es fasst LEER - UNGLAUBLICH. die karossen zogen durch die strassen, die nur durch eine reihe von zuschauern belebt waren, zwischen denen auch noch riesen lücken klafften - ich brauchte ersteinmal eine weile um das zu realisieren, bis ich in der zeitung hier einen artikel las, in dem davon die rede war den karneval umzug stark zu reduzieren, da sich die zuschauerzahlen jährlich reduzieren würden.

nun fragt sich sicherlich hier manch einer: "was hat de karneval mit dem verbraucher zu tun"

man muss wissen, das karneval hier mit "ausgehen" verbunden ist -es ist auch immer eine art stadtfest, wo man essen geht, bars besucht und eine woche, in der man leicht mal einen guten teil seines gehaltes ausgiebt.

in meinem grösseren bekanntenkreis gibt es einige, die ihre lebensgewohnheiten stark eingeschränkt haben- vor allem am wochenende. wenn das schon bei niedrigen zinsen so ist, was soll denn erst werden, wenn sie steigen, oder die wirtschaft mal leicht in die knie geht, oder kinder in die lebensgemeinschaft kommen?

Die Preise, die Rioja hier nennt sind absolut realistisch. Was man noch hinzufügen muss, ist die abgrundtief schlechte Bauqualität. Also auch noch wenig Qualität fürs Geld.

ja, sicher sind die preise realistisch - tropezon deutete zwar schon an, das ich immer die teuersten raussuchen würde aber das ist ja nun "gott sei dank" auch widerlegt.

daran sehe ich auch, das die preise in den beiden regionen absolut variieren (obwohl die costa blanca für den ausländischen investor durch die preissteigerungen auch schon wieder uninteressant geworden ist, es gibt daten über verschiebungen in andere- preiswertere gebiete)- er kann sich preise wie hier und den anderen ballungsgebieten absolut nicht vorstellen und diskutiert dagegen, bzw, unterstellt das ich nur die teuersten wohnungen reistelle.

er sieht den täglichen wahnsinn nicht, entsprechend ist seine argumentation mit durchschnittspreisen spaniens.

damit kommen wir der sache nicht annähernd auf den grund.
wie oft hab ich probiert ihm das klar zu machen - NIX.

abschliessend:

Eine abschliessende Bemerkung noch zum Thema der Rendite. Ich weiss, kein Spanier denkt so, aber wenn ich in Miete wohne, hab ich zwar nach 30 Jahren immer noch kein Eigentum, aber ich kann mein Kapital in der Zwischenzeit gewinnbringend anlegen. Das ist für einige Wenige ein möglicherweise entscheidendes Kriterium, nicht zu investieren

RICHTIG! 100% Agree!

aber, wieso müssen es denn gleich 30 jahre sein .

mir reicht es schon, das es vorübergehend gut angelegt ist. während sich andere hals über kopf verschulden, kaufe ich erst NACH der korrektur. ich hab zeit

preise von 4000 euro im schnitt lassen sich nicht auf dauer halten - soviel ist schon einmal sicher oder spanien wäre die erste ausnahme auf erden, die eine langfristige stabilität in einer überbewerteten marktphase erreicht.

ich hoffe, wir hören ab und an von dir.

gruss
rio
(p.s: kennst du das baskenland näher ? )

[rioja94]

jimmy 007 - der IWF zählt für dich sicherlich nicht zu den schlecht rechergierenden einrichtungen, die schlampige datenreportage betreiben.

spanien versorgt den IWF seit 1958 mit daten!

in solchen extremen situationen kauft man m.m.n. grundsätzlich NICHT, sondern wartet auf dei korrektur.

die 60% verschuldung kann ich mir ohne weiteres vorstellen - wie auch soll eine familie sonst zugang zu immobilien haben deren quadratmeter preis um 4000 euro liegt.


Mondpreise auf dem Immobilienmarkt

IWF kritisiert spanische Wohnungspolitik / Hypothekenkredite kaum noch bezahlbar

Von Ralf Streck, Madrid

Derzeit tickt auf den Immobilienmärkten eine Zeitbombe . Auf Grund völlig überteuerter Preise warnen Experten vor einem Crash.

Beispiel Spanien.

Die Lage auf dem spanischen Immobilienmarkt bleibt Besorgnis erregend. So hat der Internationale Währungsfonds (IWF) in einem Bericht erneut die Alarmglocken schellen lassen. »Der unerbittliche Anstieg der Wohnungspreise und die Verschuldung der Familien« mache die spanische Wirtschaft anfällig für »widrige Vorgänge«, schreibt der IWF.
In Spanien haben sich die Preise für Grundstücke und Wohnungen seit 1997 mehr als verdoppelt. Allein im vergangenen Jahr stiegen sie um stolze 17 Prozent. Auf Grund der Zinseszinsformel stieg die Verschuldung der Familien, die Hypothekenkredite aufgenommen haben, überproportional an. Im vergangenen Jahr ist die Gesamtverschuldung um satte 24,3 Prozent auf fast 600 Milliarden Euro angestiegen, was immerhin 73Prozent des Bruttoinlandsproduktes entspricht. Durchschnittlich gehen fast 60Prozent des Familieneinkommens für die Abzahlung der Wohnung drauf. Das Problem wird sich in Zukunft eher noch verschärfen, da die Inflationsrate mit aktuell 3,4 Prozent hoch ist. Dies deutet auf steigende Zinsen hin, was auch die Rückzahlung vieler Hypothekenkredite verteuert – anders als etwa in Deutschland und Frankreich werden die meisten Darlehen zu variablen Zinssätzen vergeben.
Das Problem betrifft indes nicht nur Spanien. Die Immobilienpreise sind in zahlreichen europäischen Ländern sowie in den USA extrem überteuert. Finanzexperten warnen seit Jahren vor den Folgen eines Platzens dieser Blase. Sollten immer mehr Schuldner ihre Kredite nicht mehr bedienen können und die Mondpreise abstürzen, dürfte dies Banken und die Bauwirtschaft insgesamt mitreißen.
Der IWF weist in seinen Spanien-Bericht darauf hin, dass inzwischen auch Sparkassen »verletzbar« sind, da sie bei Hypothekenkrediten den Privatbanken den Rang abgelaufen haben. Zudem erwartet die Finanzinstitution auf Grund der noch relativ niedrigen Realzinsen einen weiteren Anstieg der Kreditnachfrage, was das Problem noch verschärfen dürfte. Um den Gefahren zu begegnen, hatte der IWF schon im letzten Jahr empfohlen, die Kreditvergabe stärker zu kontrollieren und Darlehen nur zu festen Zinssätzen zu vergeben.
Von der Regierung fordert die Finanzinstitution »mutige Schritte«, etwa die Förderung von Mietwohnungen, die in Spanien nur 10 Prozent des Marktes ausmachen, sowie den Abbau der »generösen« Möglichkeiten, Kreditzinsen steuerlich abzusetzen. Der Wohnungsbauplan der sozialistischen Regierung, der die Errichtung von 180000 Sozialwohnungen vorsieht, habe nur eine »lindernde Wirkung«.
Wirtschaftsminister Pedro Solbes verwahrte sich gegen die Kritik aus Washington. Es sei »infantil« zu erwarten, dass der Wohnungsbauplan schon nach wenigen Monaten durchschlagende Ergebnisse zeitigen könne. Ohnehin arbeite die Regierung an einem neuen Bodengesetz, mit dem praktisch das gesamte Land mit Ausnahme von Schutzgebieten zur Bebauung freigegeben werden soll, um dem Preisanstieg zu begegnen. Was Solbes besonders ärgert: Dem IWF steht der Spanier Rodrigo Rato vor, der bis vor einem Jahr selbst Wirtschaftsminister der konservativen Vorgängerregierung in Madrid war.
Es ist kein gutes Signal, dass die Sozialisten unlängst im baskischen Regionalparlament gegen ein weit reichendes Bodengesetz der Linkspartei IU gestimmt haben. Dies sieht Maßnahmen bis hin zu Enteignungen von Spekulanten vor, die die Preise für Grundstücke und Wohnungen in die Höhe treiben.

(ND 02.04.05)

[rioja94]

hier noch der link dazu:

http://www.nd-online.de/artikel.asp?AID=69785&IDC=3