CS Euroreal, 39/39,60 gute Kaufbasis - Älteste Beiträge zuerst (Seite 241)

[Trendfighter]

Steter Tropfen...... würde mich nicht wundern wenn der CS nun dann mal wieder ne Verkaufsmeldung bringt.....
Gefolgt vom SEB... beim Kanam wird dieses Jahr bestimmt nichts mehr verkauft

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.511.460 von Trendfighter am 10.04.18 20:59:58

Gestern ging der NAv um 5 cents/6 Rappen hoch. Könnte Verkauf ( Portugal ? ) sein.
Oder (Teil-)Auflösung Rückstellung. VK wäre mir lieber.

nanu

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.513.248 von nanunana am 11.04.18 07:51:45

Per 09. April 2018 ist der Anteilpreis der EUR-Anteilklasse des CS EUROREAL von
10,13 Euro um 0,05 EUR auf 10,18 Euro je Anteilschein gestiegen. Dies entspricht einem
prozentualen Preisanstieg von ca. 0,5%. Der Anteilwert in der CHF-Anteilklasse ist von
16,07 CHF um 0,06 CHF auf 16,13 CHF je Anteil gestiegen. Dies entspricht einem
prozentualen Preisanstieg von ca. 0,4%.
Ursache für diese Änderung des Anteilpreises war der Verkauf der Immobilie Hannoversche
Straße 111/Hettlinger Marsch in Osnabrück. Das 2004 errichtete Handelsgebäude umfasst
eine Mietfläche von fast 23.500 m² sowie 549 Parkplätze, die vollständig vermietet sind. Der
Bruttoverkaufspreis lag deutlich über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert.
Die Liquiditätsquote des CS EUROREAL wird sich durch die Veräußerung um rund 5 %
erhöhen. Das Immobilien-Portfolio des CS EUROREAL umfasst nun noch 17 Immobilien an
14 Standorten in neun europäischen Ländern mit einem Verkehrswert von insgesamt rund
700 Mio. EUR.
Frankfurt am Main, 10. April 2018
Commerzbank

[Trendfighter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 57.514.202 von nanunana am 11.04.18 09:23:17

Zitat von nanunana: Per 09. April 2018 ist der Anteilpreis der EUR-Anteilklasse des CS EUROREAL von
10,13 Euro um 0,05 EUR auf 10,18 Euro je Anteilschein gestiegen. Dies entspricht einem
prozentualen Preisanstieg von ca. 0,5%. Der Anteilwert in der CHF-Anteilklasse ist von
16,07 CHF um 0,06 CHF auf 16,13 CHF je Anteil gestiegen. Dies entspricht einem
prozentualen Preisanstieg von ca. 0,4%.
Ursache für diese Änderung des Anteilpreises war der Verkauf der Immobilie Hannoversche
Straße 111/Hettlinger Marsch in Osnabrück. Das 2004 errichtete Handelsgebäude umfasst
eine Mietfläche von fast 23.500 m² sowie 549 Parkplätze, die vollständig vermietet sind. Der
Bruttoverkaufspreis lag deutlich über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert.
Die Liquiditätsquote des CS EUROREAL wird sich durch die Veräußerung um rund 5 %
erhöhen. Das Immobilien-Portfolio des CS EUROREAL umfasst nun noch 17 Immobilien an
14 Standorten in neun europäischen Ländern mit einem Verkehrswert von insgesamt rund
700 Mio. EUR.
Frankfurt am Main, 10. April 2018
Commerzbank

Passt doch! Habe meine Schweitzer Tranche nun komplett zu 11,20 veräüßert - guter Preis im Moment!

Die € Tranche hat noch nicht reagiert, denke da eher an Kurse von 8,50

[Trendfighter]

Rückkauf CS Schweitzer Tranche zu 10,78 im Schnitt

[ariba0815]

Was passiert, wenn man den sogenannten Experten, wie bei der Bank Credit Swiss mit ihrem Fonds CS Euroreal i. L., sein Geld zur Vermögensanlage anvertraut hat, kann man bei dem folgenden – mittelprächtigen Objekt – TSCHECHIEN, Olomouc-Velky, deutlich erkennen:

Geworben wurde vorher mit dem Argument, man sei ein vertrauenswürdiger „Vermögensverwalter“!.
Alles Fake-News, wie man nun erkennen muss, denn „Vermögens-Vernichter“ wäre der richtige Ausdruck gewesen!

Das Objekt ein Shopping-Center (Baujahr 2004) mit einem Grundstück von 114.984 qm, einer Nutzfläche von 31.355 qm und 1.400 Parkplätzen wurde im Jahr 2007 für ca. 67.174.812,00 € erworben.

Bereits im Jahr 2008 wurde ein Wert für dieses Objekt in Höhe von 102.525.000,00 € ausgewiesen. Ein untrügliches Anzeichen wie menschliche Kreativität auf dem Papier zu außergewöhnlichen Wertsteigerungen führen kann. Oder ein selten bekloppter Verkäufer hat sein Objekt – aus purer Nächstenliebe – zu einem guten Teil verschenkt.

Selbst nach dem Crash im Jahre 2008 wurde für das Objekt in den Jahren 2009 und 2010 respektable 99.620.000 bzw. 99.190.000 € ausgewiesen. Eine Abwertung von 0,43% in einem Marktumfeld das in vielen Staaten zu einem extremen Preiseinbruch im Immobilienmarkt von bis zu 30 und 40% geführt hat.

Macht nichts, denn man hat ja weiterhin die Papierhoheit und anscheinend auch die Verfügungsgewalt über einige nützlich Marionetten bei der Legalisierung der Traumpreise !

Im Jahr 2013 sah man dann die ersten Sonnenstrahlen und der Wert wurde auf 100180.000 € erhöht.

Nachdem man dann mit den Verkaufsbemühungen begonnen hatte konnte man die reale Welt nicht mehr ausblenden und wurde auf den Boden der Tatsachen (Wahrheit) zurück geholt:

Verkehrswert 2015 81.000.000,00 €
Verkehrswert 2017 74.200.000,00 €
Verkehrswert 2018 56.000.000,00 € (vorerst !!)

Inzwischen geht man mit 18-Millionen-Schritten bei der Abwertung voran und verzichtet auf die aufwändigen Papierkalkulationen im kleinen 100.000er Bereich.

Das negative Bild auf das Immobilien-Management bei CS Euro real verfestigt sich, wenn man sich die Leerstandsraten über die Jahre einmal ansieht:

2011 1,8%
2014 10,3%
2017 25,3%

Aber war auch egal, denn man hatte ja auf den weit überhöhten Vermögenswert seine Scheinchen Jahr für Jahr in Sicherheit bringen können:

2008 820.200,00 €
2009 796.960,00 €
2011 793.520,00 €
2013 801.440,00 €
2015 648.000,00 €
2017 593.600,00 €
2018 448.000,00 € (geschätzt)

Plus natürlich der restlichen Jahre. Gut zu erkennen welche Summe man aufgegeben hätte, wenn man die Realität nicht ausgeblendet hätte, oder wenn man das Objekt nicht hätte so herunterkommen lassen !

Und vergessen wir auch nicht:

Nur einmal hat uns das Management von Credit Swiss Euroreal gezeigt was möglich ist, beim Neubau von Frankfurt T8. Da ist man ein kalkulierbares Risiko eingegangen, da hat man Weitsicht gezeigt und versucht dem Auftrag des Investors zu entsprechen.

Zerstört hat man dieses holde Gedenken durch das abzocken – von nicht erklärbaren – über 20 % der Verkaufssumme an Gebühren und Sonstigem !

Die Selbstbedienungsmentalität hat dann leider doch wieder gesiegt.

Warum hat man da nicht einmal Größe gezeigt und hätte gleichzeitig eine unbezahlbare Werbung für sich selbst machen können ?

Gut hat es bei den Banken immer funktioniert, wenn man den „Kleinen“ Geld geliehen hat. Verlust mussten immer realisiert werden, wenn sie selbst für Investitionen verantwortliche waren. Kriminelle Energie wurde immer dann frei, wenn es keine Kontrolle gegeben hat, oder wenn die Lobbyisten der Banken den Politikern die Gesetze vorformuliert haben !

[ariba0815]

Interessant ist auch in Beiträgen von kompetenter Seite zu lesen, dass es sich bei dem Objekt in Tschechien um ein „objektspezifisches Problem“ handeln könnte !

Klar, hier ist das Problem:

Cash-Mieteingang

2012 6.189.389
2015 5.102.993
2017 4.944.700

Das sind 20,11% Mieteinnahmen weniger in 5 Jahren.

Auch Kritiker wie “Wallstreetmarc“ kommen einem in Erinnerung, mit ihren vielfach aufgeworfenen Fragen der „Unabhängigkeit der Bewertungssachverständigen“, wenn man bereits im Abwicklungsbericht der Commerzbank AG vom 30. September 2017 lesen kann, dass der „Wertansatz in Vermögensaufstellung“ bei diesem Objekt mit einer Summe von 56.637.315,00 € in den Büchern steht.

Dann kommt 7 Monate später die Ankündigung, dass der NAV nunmehr auf genau 56 Mio. € abgewertet worden ist !!!

Was will man dazu sagen ?

[Trendfighter]

Ich denke das die Schweitzer Tranche dennoch bei 10,60/10,80 ein Kauf ist mit Ziel 11,20/11,60.
Wann immer ein Irrer zu unter 10,72 verkauft bin ich da.
ein wenig Cash ist noch da :-)

[ariba0815]

Die Commerzbank AG meldet für den CS Euroreal bei dem Objekt: Glasgow, 6 Atlantic Quay einen Wertanstieg von 16,1 GBP auf 16,5 GBP !

Nur was soll das, wenn die Vermietungssituation wie folgt aussieht:

Leerstandsrate
2013 13,9%
2014 53,8%
2015 76,5%
2016 100%
2017 100%

Auch so ein Objekt, bei dem man sich bei Credit Swiss schämen müsste !

Offensichtlich waren in dem Gebäude mehrere Mieter, die langsam alle ausgezogen sind und das nun seit geraumer Zeit komplett leer steht.

In dieser Situation die Liegenschaft mit dem Hinweis „ der Anstieg des Verkehrswertes beruht vor allem auf der Reduzierung des Liegenschaftszinssatzes“den Wert anzuheben, ist da ziemlich irreal.

Denn die Bewirtschaftungskosten in Höhe von ca. 525.000,00 € p.a. und die Vermögensverwaltungsgebühren zu Gunsten der Credit Swiss belaufen sich ebenfalls auf ca. 150.000,00 € p.a.

Damit ist klar ersichtlich, wo die Risiken und Verluste getragen werden und wo eine sichere Einnahmequelle vorhanden ist, egal wie die Einnahmesituation auch aussieht.

Gekauft im Jahre 2005 für ca. 45.407.431,00 €, stand es am 30.9.2017 gerade noch für 18.300700,00 € in den Büchern ! Ein Verlust von bisher 59,7% innerhalb von 13 Jahren !

Wer wird denn dieses Objekt bei komplettem Leerstand seit über 2 Jahren für diese Summe kaufen wollen ?

Einer Firma wie dem Credit Swiss Euroreal Management dürfte keine Bank der Welt mehr Geld anvertrauen, denn diese sind ausgewiesene Kapitalvernichter.

Da in der Schweiz strengere Buchaltungs- und Bewertungsvorgaben eingehalten werden müssen – als in Deutschland – muss wohl dort für den Wert, an Hand der Zahlenlage, eine Wertreduzierung vorgenommen werden, was wohl auch eher nachvollziehbar ist !

Hätte die Credit Swiss am Anfang der Krise der offenen Immobilienfonds mehr Weitsicht und Fairniss gegenüber ihren Kunden gezeigt, und hätte irgendeine Art von Bestandsgarantie für ihre Immobilienfonds in Deutschland abgegeben, dann hätten alle nachfolgenden Peinlichkeiten und die Verluste der Anleger von mehreren 100 Millionen Euro, vermieden werden können !

Trotzdem vergessen wir nicht, es war nichts anderes als ein feines Schneeballsystem unter staatlicher Aufsicht, mit verdeckten Erfolgs- und Bestandprosisionszahlungen und Bewertungsmanipulationen !

[ariba0815]

Um zu verdeutlichen, wie schlecht ein Teil der offenen Immobilienfonds in Auflösung gemanagt wird, einmal einige Zahlen:

Laut der Ratingagentur Scoope vom 8.5.2018, steigt die Vermietungsquote der noch aktiven offenen Immobilienfondsauf auf 95,3%, nach 94,5% im Jahre 2017. Als Begründung wird angegeben:

„Der erneute Rückgang des Leerstands in den Objekten offener Immobilienfonds basiert wesentlich auf dem weiterhin positiven konjunkturellen Umfeld in Europa. Das vor allem im vergangenen Jahr hohe Wirtschaftswachstum hat zu einem Anstieg der Büroflächennachfrage geführt.“

Dazu eine Aufstellung von einem Teil der noch immer gehaltenen 15 Objekte des CS Euroreal:

]Leerstand 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017[
Essen, Porscheplatz 18,6%, 14,3%, 11%, 12,4%, 13,8%, 12,6%, 15,2%
Waterloo, Dreve Richelle 22,6%, 0,0, 10,9%, 18,2%, 26,2%, 29,2%, 34,9%
Lyon, Avenue Jean Mermoz 73,3%, 86,5%, 80,5%, 72,6%, 55,4%, 56,1%, 41,4%
Toulouse, Rue Louis Courtois 34,7%, 85,9%, 73,4%, 70,6%, 68,3%, 67,5%, 60,5%
Toulouse, Le Galilee 34,3%, 60,4%, 51,8%, 44,8% 37,5%, 42,2%, 57,5%
Madrid, Calle de Julian Camarillo 40,3%, 41,6%, 43,4%, 42,7%, 48,4%, 49,0%, 42,4%
Glasgow, 6 Atlantic Quay 0,0%, 0,0%, 13,9%, 53,8%, 76,5%, 100,0%, 100,0%
Glasgow, 4 Atlantic Quay 44,6%, 35,8%, 36,3%, 35,7%, 35,4%, 47,8%, 79,4%

Überall in Europa wird von einem Immobilienboom gesprochen, nur die Fonds in Auflösung verkaufen selten ein Objekt zum Einstandspreis !

Vermietungen erfolgen meistens bei den anderen.

Jährliche Gebühren werden solange wie möglich auf die überhöhten Verkehrswerte erhoben, die dann in der Nähe eines Verkaufes erheblich abgewertet werden !

Haben gerade die Offenen Immobilienfonds in Auflösung immer die schlechtesten Immobilien auf dem Markt erworben – und sind dadurch gescheitert ?