SEB ImmoInvest P Fonds

Vor dem Hintergrund, dass die Endauflösung des SEB Global Property und SEB Immoportfolio TR zum 31.12.2023 gemeldet wurde, habe ich mir die Situation beim SEB Immoinvest einmal genauer angeschaut, dabei ist mir aufgefallen, dass ich beim ersten Lesen der kürzlichen Ausschüttungsmitteilung doch ein paar wesentliche Details übersehen hatte.

So wird die im letzten Abwicklungsbericht aufgetauchte und viel diskutierte Passage „unter Vorbehalt (..) wird dann eine zeitnahe finale Liquidation des SEB Immoinvest angestrebt“ nicht nur wiederholt, sondern doch auch recht deutlich darauf hingewiesen, was man unter dem freilich dehnbaren Begriff „zeitnah“ hier für eine Größenordnung zu verstehen hat.

Dass hier auf gar keinen Fall mit einer kurzfristigen Auflösung zu rechnen ist, wurde ja schon daran deutlich, dass man im alten Jahr noch einmal ausgeschüttet hat mit Verweis auf den Wegfall der Übergangsregelung für die Steuerfreistellung von Substanzausschüttungen. Wäre eine Endauflösung absehbar, wäre der enorme Aufwand völlig sinnfrei, da mit Endabrechnung ohnehin ggf. zu hoch besteuerte Ausschüttungen ausgeglichen werden.

Aber es wird auch explizit darauf hingewiesen, dass die Lebenserwartung des Fonds noch bei mehreren Jahren zu verorten ist. So „werden weitere Auszahlungen an die Anleger vorgenommen“. Davon war bei beiden gerade aufgelösten SEB Fonds bei der letzten Ausschüttung übereinstimmend keine Rede mehr von. Vor dem Hintergrund, dass inzwischen nur noch einmal jährlich geschüttet wird, bedeutet das also mindestens zwei weitere Ausschüttungen ca. Jahreswechsel 2024/ 2025 und 2025/ 2026. Demnach dürfte eine Abwicklung aller frühestens gegen Ende 2026 erwartbar sein.

Das soll nun aber keine Kritik an Savills oder Caceis sein. Man darf nicht vergessen, dass der Fonds einer der letzten der Abwicklungsfonds war, der noch Immobilien hielt. Erst in 2021 wurde das letzte Objekt verkauft. Das heißt, wenn es gelingt, den Fonds bis optimistisch geschätzt in 2028 abzuwickeln, dann wäre das im Kontext der Abwicklungsfonds vergleichsweise definitiv zeitnah:

CS Euroreal lt. Objektverkauf: 2019 Abwicklungsende: nicht vor 2029
KanAm Grundinvest lt. Objektverkauf: 2019 Abwicklungsende: nicht vor 2029
KanAm US Grundinv. lt. Objektverkauf: 2011 Abwicklungsende: „so zügig wie möglich“
SEB GP lt. Objektverkauf: 2017 Abwicklungsende: 31.12.2023
SEB TR lt. Objektverkauf: 2017 Abwicklungsende: 31.12.2023

SEB Immoinvest lt. Objektverkauf: 2021 Abwicklungsende: „zeitnah angestrebt“

Hierbei ist auch zu bedenken, dass der SEB Immoinvest eine relativ komplexe Struktur aufwies. So wurden auch noch bis Ende 2019 US Immobilien gehalten, deren Endabwicklung besonders langwierig sein kann (siehe KanAm US).

Dennoch erhoffe ich mir bereits von einem der nächsten Abwicklungsberichte eine Präzisierung des geplanten Abwicklungsendes auf zumindest ein konkretes Kalenderjahr. Beim SEB Immoportfolio TR wurde jedenfalls erstmals im Abwicklungsbericht 2019 (SEB GP 2020) und also schon auch mit einem mehrjährigen Vorlauf die geplante Endauflösung konkretisiert mit „im Jahr 2023“.

Was ich auch noch bemerkenswert finde, sind die bei Endauflösung der zwei SEB Fonds abgerechneten Kosten für noch bestehende Liquidationsrisiken. Nach meinen Berechnungen sind hier ca. 4,7 Mio. Euro (TR) bzw. 1,6 Mio. Euro (GP) angefallen. Das sind bei beiden Fonds gleichermaßen etwa 0,6% des jeweiligen Fondsvolumens vor Abwicklungsbeginn. Allerdings bestanden bis zuletzt noch außergewöhnlich hohe Rückstellungen, die verrechnet werden konnten, so dass der finale NAV nach Auflösung dieser deutlich über dem vorherigen NAV liegt.

Beim SEB Immoinvest ist es leider umgekehrt. Der Fonds war doch um ein Vielfaches größer und komplexer. Die Kosten bei einer frühzeitigen Auflösung lägen analog berechnet (also noch ohne Aufschlag wegen der höheren Komplexität und dem diskutierten dann gegebenenfalls recht frühen Zeitpunkt der Liquidation mit entsprechend noch vielen und höheren Restrisiken) bei rund 36 Mio. Euro. Rückstellungen bestehen aber lt. letztem Reporting lediglich in Höhe von rund 19 Mio. Euro.