Egbert Prior

Deutsche Konsum REIT-AG auf Schnäppchenjagd

Wir sprechen mit Rolf Elgeti. Der ehemalige Aktienanalyst gilt als umtriebiger Immobilienunternehmer. Unter seiner Leitung schaffte es die TAG Immobilien in den MDAX. Sein neuestes „Baby“ ist die Deutsche Konsum REIT-AG. Seit Ende 2015 gelistet. Im Frühjahr erfolgte die Aufnahme in den Prime Standard. Die Potsdamer fokussieren sich auf den „Erwerb sowie die Bewirtschaftung eines attraktiven Einzelhandelsportfolios in etablierten Mikrolagen regionaler und mittlerer Zentren in Deutschland“. CEO Elgeti fühlt sich wohl an wenig glamourösen Standorten wie Finsterwalde, Bitterfeld oder Guben. Hier findet er Objekte mit einer Rendite von 12%, während in manchen begehrten Großstädten wegen eines intensiven Wettbewerbs, nicht einmal mehr als die Hälfte drin ist. Zwar ist Elgeti, was die Auswahl der Makrolage betrifft, nicht so wählerisch, doch die Mikrolage muß stimmen. Das heißt gut funktionierende lokale Standorte mit renommierten Ankermietern wie Rewe, Edeka, Lidl oder Aldi. Das Geschäft ist nur wenig zyklisch. Die Ostdeutschen greifen auch gerne bei Objekten mit nur noch 5 oder 6 Jahren restlicher Mietlaufzeit zu, die andere vielleicht nicht mehr anpacken würden. Schnäppchenpreise winken. Gelingt die Neuvermietung, sind beträchtliche Wertsteigerungen programmiert. Gegenüber Einzelinvestoren hat die Deutsche Konsum den Vorteil, viele Verträge mit den selben Einzelhandelsketten abgeschlossen zu haben. Das sorgt für ein besseres Standing. Auch der rechtliche Status als REIT-AG – Real-Estate-Investment-Trust – ist clever gewählt. Die Erträge sind steuerfrei! Ideal geeignet für institutionelle Anleger. Deswegen finden sich im Aktionärskreis auch zahlreiche family offices. Immobilienunternehmer Elgeti hält 32%. Das ist ein Wort! 90% des Gewinns eines REITs müssen als Dividende ausgeschüttet werden. Das Wachstum finanzieren die Ostdeutschen deswegen hauptsächlich über Kapitalerhöhungen. Die Deutsche Konsum expandiert kräftig. Jedes Jahr möchte Elgeti Objekte im Wert von rund 100 Millionen zukaufen. Im Geschäftsjahr 2016/17 (per 30.9.) kaufte der Immobilienspezialist 22 Objekte für 99 Millionen. Der Wert des Immobilienportfolios kletterte auf 276 Millionen. Die für die Bewertung von Immobilienfirmen wichtige Kennziffer Funds from Operations sprang um 83% auf gut 10 Millionen Euro. Für das neue Geschäftsjahr sollen die FFO weiter kräftig zulegen und in einer Bandbreite zwischen 16 und 20 Millionen landen. Als Dividende stellt Elgeti mindestens 20 Cent in Aussicht. Die Kriegskasse ist gut gefüllt, rund 50 Millionen stehen für weitere Einkäufe bereit. Die Aktie hat sich seit dem Listing mehr als verdoppelt auf aktuell 10,10 Euro. Das bedeutet einen deutlichen Aufschlag gegenüber dem inneren Wert (net asset value), der zum Stichtag mit 6,26 Euro beziffert wird. Die Börse antizipiert das geplante Wachstum. Marktkapitalisierung 250 Millionen. Elgetis Ziel, in den europäischen Immobilienindex EPRA aufgenommen zu werden, ist damit nicht mehr so weit entfernt. Fazit: Die Deutsche Konsum könnte zu einer echten Erfolgsstory werden. Sie haben jetzt noch die Möglichkeit, relativ früh dabei zu sein.