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Immobilien Noch Chancen oder überteuert

Gastautor: Uwe Eilers
27.11.2017, 09:13  |  1085   |   |   

Immobilien werden als Betongold bezeichnet. Schließlich wird davon ausgegangen, dass der Wert dauerhaft stabil bleibt, bzw. langfristig steigt. Seit Jahrzehnten und Jahrhunderten ist dies so, doch wird dies weiterhin so bleiben?

Immobilien –

Die Entwicklung der Bevölkerungszahlen hat die Nachfrage nach Wohnraum immer weiter steigen lassen. Diese steigende Nachfrage sorgte bis heute in vielen Gegenden Deutschlands für steigende Preise. Dabei sind bereits heute Entwicklungen erkennbar, die Warnsignale geben und bemerkt werden sollten.

Die demografische Entwicklung ist schon seit einigen Jahren in vielen Diskussionen ein Thema. Vor allem in der Altersvorsorge wird es seit langem diskutiert. Die Immobilienmärkte, allen voran Wohnimmobilien, sind in Deutschland bereits seit der Wiedervereinigung stark in Bewegung. In Ostdeutschland werden seitdem ganze ländliche Landstriche entvölkert, da gerade die jüngeren Bewohner in die Städte und nach Westdeutschland ziehen, um Arbeit zu suchen. In vielen ostdeutschen Städten mussten ganze Plattenbau-Siedlungen abgerissen werden, um eine Bildung von Elendsquartieren mit immensen Leerstandsraten zu verhindern.

Die demografische Entwicklung wird seit einigen Jahren auch immer spürbarer in ländlichen Regionen abseits der Großstädte, beispielsweise in Nordhessen, Eifel, Westerwald, etc. Dort sind Immobilien kaum noch zu verkaufen. Was nützt ein billiges Haus, wenn man keine Arbeit findet.

Aufgrund der Zuwanderung durch die Flüchtlingswelle wurde der Trend vor zwei Jahren zunächst gestoppt. Allerdings müssten nach Schätzungen etwa 400.000 bis 500.000 Menschen pro Jahr zuwandern, um die demografische Lücke zu schließen. Dies scheint, auch aufgrund der veränderten politischen Lage, in nächster Zeit unrealistisch. Somit ist zu erwarten, dass im Laufe der Zeit Leerstandsraten wieder ansteigen werden. Großstädte werden davon zunächst nicht betroffen werden, da deren Anziehungskraft nach wie vor groß ist.

Dennoch: auch in den Ballungsräumen wird es Anzeichen der Sättigung geben. Schließlich werden ganze Stadtteile aus dem Boden gestampft und weitere sind in Planung. Das Angebot, vor allem an hochwertigem Wohnraum steigt stetig. Wie lange der Nachfrageüberhang noch anhält ist schwer abzuschätzen.

Der wesentliche kurzfristige Risikofaktor ist allerdings nicht die Demografie, sondern der Zins, der von Draghis Gnaden bislang auf Tiefstständen gehalten wird. Nur läuft die Wirtschaft immer besser und auch die Inflationsraten nähern sich der Zielgröße der EZB von zwei Prozent. Es ist also gut möglich, dass die Zinsen langsam nach oben geschleust werden.

Zinssteigerungen sind allerdings das Gift für jeden Haus- und Wohnungskäufer! Schließlich wird die Finanzierung damit gleich deutlich teurer. Teurere Finanzierungen werden zwangsläufig zu niedrigeren Gebäudepreisen führen (müssen), damit diese weiterhin erschwinglich sind.

Immobilien eignen sich aus vorgenannten Gründen aktuell nur sehr bedingt für die Kapitalanlage. Schließlich ist ein Absinken der Immobilienpreise in vielen Regionen, egal ob Stadt, Land oder Ballungszentrum, eine sehr reale Gefahr.

Anders ist es für Selbstnutzer, für die es ein Luxus bedeutet, sich in den „eigenen vier Wänden“ zu verwirklichen. Das ist eine Art Freiheit, die zum Leben vielfach wichtig ist. In dem Fall spielt die Preisentwicklung meistens eine untergeordnete Rolle. Gleiches gilt für ein Wochenendhaus oder eine andere Form von Rückzugsort abseits der Stadt, in der man wohlmöglich arbeitet.

Sofern man tatsächlich beschließt eine Immobilie zu erwerben, sollte man eine Finanzierung mit sehr langfristiger Zinsbindung wählen. Für vermietete Immobilien sollte man mindestens zehn Jahre Zinsbindung, aber gleichzeitig auch eine Tilgung von mindestens drei Prozent im Jahr wählen, damit nach zehn Jahren ein Drittel der Darlehenssumme getilgt ist und ein möglicher deutlicher Zinsanstieg nicht in den Ruin führt. Bei eigengenutzten Immobilien kann man gar zu Zinsbindungen von 15 bis 30 Jahren raten, um bei einem Zinsanstieg nicht Gefahr zu laufen, dass die Finanzierung später nicht mehr tragbar ist. Sofern nach zehn Jahren die Zinsen weiterhin niedrig sein sollten, kann ein Darlehensnehmer trotz längerer Zinsbindung eine neue Zinsvereinbarung eingehen und von den dann weiter niedrigen Zinsen zu profitieren.

Fazit: Haus- und Wohnungspreise sind auf Höchstniveau und das langfristige Risiko ist die Demografie, das kurz- bis mittelfristige Risiko sind spürbare Zinssteigerungen. Beide Gefahren werden aktuell wesentlich unterschätzt, da auch wenig alternative Anlagemöglichkeiten gesehen, bzw. erkannt werden. Aus dem Grund rate ich von Käufen von Immobilien zur Kapitalanlage ab. Der Kauf zur Eigennutzung ist eine rein persönliche Abwägung und sollte nicht von der Erwartung steigender Preise getrieben sein.

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