Ratingagentur Scope

Deutschlands Top-20 Büroimmobilienmärkte mit heterogenen Risiko-Rendite-Profilen

Steigen die Kaufpreise für Büroimmobilien in den Metropolen zu stark, weichen Investoren gerne auf sogenannte B-Städte aus. Das sind in Deutschland Großstädte abseits der Top-7-Metropolen. Wie sich die Risiko-Rendite-Profile der A- und B-Städte unterscheiden, hat die Ratingagentur Scope für 20 deutsche Büroimmobilienmärkte untersucht.

Ergebnis: Zwischen 2006 und 2016 erzielten Büroimmobilien der deutschen Top-7-Metropolen eine durchschnittliche jährliche Gesamtrendite von 9,6%. Die 13 wachstumsstärksten B-Städte schnitten mit durchschnittlich 8,5% p.a. schwächer ab.

Dafür waren die Renditen in den Metropolen jedoch höherer Volatilität ausgesetzt: In den Top-7 lag sie im Durchschnitt bei 7,4%, in den 13 dynamischen B-Märkten bei nur 5,7%.

Die höchste Gesamtrendite erzielten Investoren in Berlin mit durchschnittlich 11,3% pro Jahr, dicht gefolgt von München mit 10,3% sowie Leipzig und Hamburg mit 10,0% bzw. 10,5% p.a. In Dortmund und Duisburg hingegen erzielten Investoren im Durchschnitt weniger als sieben Prozent pro Jahr.

Die hohen Gesamtrenditen vor allem der Top-7 Metropolen sind wesentlich auf hohe Wertänderungsrenditen zurückzuführen. In Berlin, München und Hamburg übertraf die durchschnittliche Wertänderungs- sogar die Mietrendite.

Im Durchschnitt lag die jährliche Wertänderungsrendite in den Metropolen mit 4,5% p.a. fast doppelt so hoch wie im Durchschnitt der B-Städte. Dafür lagen die in den B-Städten erzielten Mietrenditen mit 6,0% p.a. über dem Niveau der Top-7 mit durchschnittlich 5,1% p.a.

Risiko-adjustierte Renditen von Top-7 und B-Städten identisch

Setzt man die Volatilität und die erzielten Gesamtrenditen ins Verhältnis zueinander, erhält man die risikoadjustierte Rendite (Sharpe-Ratio). Sowohl die Top-7-Metropolen als auch die 13 dynamischen B-Städte erreichten im Durchschnitt eine Sharpe-Ratio von jeweils 0,8.

Das heißt, die höhere Volatilität (bzw. das höhere zyklische Risiko) in den Top-7-Städten spiegelte sich im Vergleich zu den B-Städten geradezu idealtypisch in durchschnittlich höheren Renditen wider. Risiko-bereinigt rentierten A- und B-Städte in den zurückliegenden zehn Jahren identisch.

Allerdings versperrt die reine Durchschnittsbetrachtung den Blick für deutliche Unterschiede innerhalb der beiden Gruppen. Die häufig anzutreffende Gruppierung der Bürostandorte in A- und B-Städte suggeriert eine gewisse Homogenität dieser Märkte, die so nicht vorhanden ist.

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