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Immobilienmärkte Logistikimmobilien: Ein spannendes Jahr steht bevor

09.01.2018, 14:00  |  494   |   |   

Die deutsche Logistikbranche ist mit mehr als drei Millionen Beschäftigten die größte in ganz Europa, und die Zeichen stehen weiter auf Wachstum. Die Marktakteure profitieren von der robusten Wirtschaftslage sowie der starken Position Deutschlands im Welthandel. Für das Jahr 2018 wird eine Steigerung des Marktvolumens in Höhe von 2,3 Prozent vorhergesagt. Zuwächse erwarten wir insbesondere für das Ersatzteilgeschäft – unter anderem im Bereich Automotive – sowie bei In- und Outsourcing-Prozessen des produzierenden Gewerbes.

Von Rainer Koepke, Head of A&T Industrial & Logistics Germany, CBRE

Rainer Koepke, Head of A&T Industrial & Logistics Germany, CBREDementsprechend hoch ist die Nachfrage nach modernen Logistikimmobilien, nicht nur bei potenziellen Nutzern, sondern auch bei deutschen und internationalen Investoren. 2017 verzeichnete der Investmentmarkt in dieser Assetklasse ein Rekordvolumen von 8,3 Milliarden Euro. Durch die steigende Renditekompression erwirtschaften Core-Objekte aktuell eine durchschnittliche Nettoanfangsrendite von nur noch 4,4 Prozent. Sie übertreffen damit immerhin die Büro- und Einzelhandelsimmobilienmärkte um ganze 170 Basispunkte. Mit rund sechs Prozent liegt die Performance von Light-Industrial beziehungsweise Unternehmensimmobilien deutlich darüber. Diese werden im Jahr 2018 stärker in den Fokus der Investoren rücken. Aufgrund der traditionell hohen Selbstnutzerquote von Unternehmensimmobilien werden wir angesichts der hohen Verkaufspreise vermehrt Sale-and-Lease-Back-Transaktionen sehen, bei denen der Verkäufer die Immobilie wieder vom Käufer zurückmietet.

Die Digitalisierung wirkt als Game Changer
Den positiven Wertentwicklungen stehen elementare Anpassungsprozesse gegenüber, denn Logistikimmobilien werden immer komplexer. Bei kaum einem weiteren Immobilientyp zeigen sich die Folgen der fortschreitenden Digitalisierung derart deutlich und gleichzeitig in so vielen Facetten. Das beginnt beim nach wie vor hochdynamisch wachsenden E-Commerce, der nicht nur den Einzelhandel, sondern auch die Supply Chain strukturell verändert. Der aktuelle Trend, analoge und digitale Einkaufswelten in Form von Omni-Channel-Konzepten miteinander zu verbinden, wird die Zuliefernetzwerke noch stärker umstrukturieren und damit auch die Nachfragesituation nach einzelnen Logistikstandorten und Immobilientypen neu definieren. Daher spitzt sich 2018 die Konkurrenz um attraktive Cross-Docks, in denen verschiedene Warentypen zu einzelnen Sendungen zusammengefasst werden, sowie um Parcel-Delivery-Center (PDC), also Zustellbasen für Kurier-, Express- und Paketdienstleister, in stadtnahen Lagen großer Städte weiter zu. 

Die Intralogistik steht ebenfalls am Beginn einer digitalen Transformation. Moderne Maschine-zu-Maschine-Schnittstellen erhöhen die Effizienz innerhalb der Supply Chain, bedingen aber neue Flächenzuschnitte. Ein wichtiges Beispiel hierfür sind vollautomatische Kommissioniersysteme.

Die Kommunen sind ein wichtiger Faktor
Die eingeschränkte Verfügbarkeit von innerstädtischen Grundstücken sorgt ebenfalls dafür, dass der Komplexitätsgrad von Logistikimmobilien in Zukunft weiter ansteigt. Bei der Vergabe von innerstädtischen Neubauflächen stehen Logistikprojekte in direkter Konkurrenz u.a. zum Wohnungsbau, zudem geben die Kommunen jährlich nur eine begrenze Anzahl an Baugrundstücken frei, um eine zu hohe Flächenversiegelung zu vermeiden. Da immer weniger großflächige Greenfield-Entwicklungen möglich sind, rückt die Konversion von Industriebrachen in Form von Redevelopments und Revitalisierungen immer stärker in den Fokus von Projektentwicklern. 

Ein weiterer wichtiger Trend ist der Schritt in die Vertikale: Um auf wenig Grundstücksfläche möglichst viel Nutzfläche zu generieren, werden zukünftig immer mehr Logistikimmobilien mehrstöckig konzipiert.

Dennoch ist die Neuausweisung von Gewerbegebieten ein entscheidender Faktor für die Entwicklung der Logistikimmobilienmärkte, weshalb Entwickler und Betreiber den gemeinsamen Dialog mit den Entscheidern in den Kommunen suchen. 

Diese Vielzahl an Chancen und Anforderungen sorgt dafür, dass Logistikobjekte weiterhin eines der spannendsten und aussichtsreichsten Segmente auf den deutschen Immobilienmärkten bilden werden. Die Nachfrage von Nutzern und Investoren wird in diesem Jahr ungebrochen hoch sein, ob das Angebot mithalten kann, ist allerdings fraglich. 

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