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„Wir wollen auch die häßlichen Seiten sehen“

Gastautor: Dominik Weiss
30.01.2018, 09:34  |  507   |   |   

Der Immobiliensektor verspricht auch 2018 gute Renditen - besonders denen, die Steuervorteile für sich nutzen können. Ein Gespräch mit Vincent Bruyère von Degroof Petercam AM, der den Markt von Grund auf kennen gelernt hat. Teil II des Interviews veröffentlichen wir am Nachmittag.

FundResearch: Herr Bruyère, die EZB pumpt heute sehr viel Geld in den Markt. Insbesondere Unternehmen profitieren davon, weil sie sich relativ einfach auf Pump finanzieren können. Auf der anderen Seite drängt die anhaltende Nullzins-Politik Anleger in Aktien. Glauben Sie, dass der Markt korrigieren wird, wenn die EZB ihr Programm ändert?

Bruyère: Nein. Zumindest nicht im europäischen Raum. Der Real Estate Equity-Sektor ist noch immer unterbewertet. Für 2018 erwarten wir ein Wachstum von ca. Sieben Prozent. Er ist immer noch attraktiv. In den USA sieht die Situation anders aus. Dort rechnen wir in naher Zukunft mit steigender Marktvolatilität. 
Der Immobiliensektor ist unserer Meinung nach derzeit angemessen bepreist. Der Abstand zwischen dem Net-Asset Value und dem Shareholder Value dotiert um den historischen Mittelwert herum. Das bedeutet, fair-value. 

FR: Hebt Mario Draghi im nächsten Jahr die Zinsen an?

B: Das sehe ich nicht. Ich denke, die nächsten Jahre werden die Zinsen unten bleiben. Aber wenn die Zinsen angehoben werden, ist das ein gutes Zeichen. Es bedeutet, dass es Wachstum gibt.

FR: Wird es im nächsten Jahr einfacher oder schwerer erfolgreich im Markt zu agieren.

B: Es ist nie leicht. Wir müssen jeden Tag unseren Job machen. Eine Prognose ist nie leicht. Ein Beispiel: Italien. Wir sind aktuell nicht in Italien investiert. Es gibt dort drei gelistete Unternehmen, die haben wir uns angesehen - kein Interesse. Das Management war schwach. Also sind wir dort nicht investiert. Ende des Jahres wird allerdings eine Steuerreform in Italien umgesetzt, von denen diese Unternehmen profitieren werden. Die Anleger werden entsprechend darauf reagieren - und ein technisches Wachstum generieren. Wir werden dann schauen, ob es sich für uns lohnt dort trotz der strukturellen Schwächen zu investieren. Jede Investition erfordert einen gewissen Trade-Off. Sie müssen für jede Asset Klasse genau abwägen.

FR: Ihre Fonds investieveren stark in REITS. Was ist das?

B: Es sind spezielle Anlagevehikel, die einen besonderen Vorteil bieten. REITs sind von der Steuer befreit bzw. Sie zahlen vergleichsweise geringe Steuern.
Das gilt allerdings nicht für alle Unternehmen, die Immobilien halten und verwalten. REITs müssen spezifische Auflagen erfüllen, die je nach Land variieren. Einen REITs-Status erhalten z.B. keine Wohnungsverwaltungsgesellschaften. Deutsche Immobilienunternehmen haben keinen REITs Status, sie zahlen den normalen Steuersatz. Auch für italienische und portugiesische Unternehmen gibt es aktuell noch keinen REITs-Status. 

FR: Investieren Sie ausschliesslich in REITs?

B: In allen Fonds sind wir sowohl in REITs als auch in Non-REITs investiert. Ein großer Teil unseres Portfolios sind deutsche Unternehmen.

FR: In welche Staaten allokieren ihre Fonds derzeit?

B: Wir sind aktuell stark in Finnland, Italien, Spanien investiert. Hier sehen wir Potential. Nur weil in einem Land gerade die Immobilienpreise unten sind, bedeutet das nicht, dass wir dort allokiert sind. Nehmen Sie z.B. Großbritannien. Wegen des Brexit sind wir derzeit nicht in Zentral-London investiert - aber in den Randgebieten. Studentenwohnheime, Seniorenresidenzen. Hier betreiben wir ein wenig Nischen-Investing. Aber jedes Land hat seine spezifischen Eigenheiten.

FR: Welche Sektoren werden in 2018 die interessantesten Aussichten haben?

B: Der deutsche Wohnimmobilien-Sektor ist definitiv interessant. In den deutschen Metropolen werden 2018 die Mieten weiter steigen, das sehen wir ebenso. Aber ich bezweifele, dass die Steigerung über denen von Madrid oder Mailand liegen wird. Spanien, Italien sind die beiden Länder, wo wir die höchsten Steigerungsraten erwarten.
In Frankreich sehen wir den Retail Bereich auf Wachstumskurs. Konsum und Konsumlaune sind stabil, die Assets von hoher Qualität. Von der Logistik-Branche in den Beneluxländern versprechen wir uns ebenfalls viel. Büroimmobilien haben in den Metropolen von Spanien, Irland, Deutschland und Frankreich viel Potential nach oben.

FR: Zahlt sich diese Strategie aus? 

B: Ja. Wir haben mit dem Real Estate Europe (ISIN: BE0058187841) den Markt in den vergangenen 17 Jahren 16 mal geschlagen. Mit dem Atlas Real Estate EMU (ISIN: BE0942186256) im gleichen Zeitraum 14 Mal die Benchmark.Über die letzten Jahre haben wir jedes Jahr 10 % Rendite erwirtschaftet. Jedes Jahr. In den letzten vier Jahren waren es sogar knapp 15 % jährlich.

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