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„Wir wollen auch die häßlichen Seiten sehen“ Teil II

Gastautor: Dominik Weiss
30.01.2018, 13:28  |  544   |   |   

Der Immobiliensektor verspricht auch 2018 gute Renditen - besonders denen, die Steuervorteile für sich nutzen können. Ein Gespräch mit Vincent Bruyère von Degroof Petercam AM, der den Markt von Grund auf kennen gelernt hat. Teil II des Interviews.

Fortsetzung des Interviews. Teil I finden Sie hier.

FR: Was meinen Sie?

B: Investoren suchen häufig nach einem Halt, einem einfachen Gütesiegel. Er meint, wenn das auf dem Produkt steht, ist alles gut. Tatsächlich ist die Realität eine andere. Unser Weg ist viel dynamischer und geht mehr auf das Unternehmen und seine Entwicklung ein. 

Wenn wir in Unternehmen investieren, setzen wir uns aktiv mit dem Management auseinander und versuchen positiven Einflugs zu nehmen. Wir fragen: was wollen Sie verbessern, wann, wollen Sie damit beginnen, wie wollen Sie es umsetzen. Manchmal ist die Beziehung zum Management daher sehr taff. Manchmal dauert der Prozess sehr lange. Aber nur so verbessern wir Unternehmen. Würden wir nur in Unternehmen anlegen, die den ESG-Kriterien entsprächen, könnten wir gar keinen Einfluß auf Unternehmen nehmen, die nicht den Rating-Kriterien entsprechen. 

FR: Wie sieht das konkret aus?

B: Wir evaluieren jedes Unternehmen sorgfältig. Wir besuchen die Assets, stellen dem Management viele, viele Fragen.
Uns interessiert z.B. ob die Mitarbeiter selbst in der Firma investiert sind, ob sie selbst Anteile des Unternehmens halten. Wie sieht die Organisationsform des Unternehmens aus? Wir bitten sie uns ihren Businessplan zu zeigen, wie wollen sie zukünftig einen Mehrwert erzeugen? 
Wir prüfen die Zahlen sorgfältig. Schauen sehr genau auf die Entwicklung der Dividende sowie des Net Asset Value. Wir gehen sehr selektiv vor. Vor kurzem haben wir ein Unternehmen in Spanien angesehen. Dort wurde ein dreistelliger Millionenbetrag an Boni auf 12 Manager verteilt - da haben wir gesagt, das machen wir nicht.

FR: Sie sehen sich die Zahlen des Unternehmens genau an…

B: Nicht nur die Zahlen. Wir wollen alles vom Unternehmen wissen. Bevor wir uns für ein Investment entscheiden, sehen wir uns alles an. Und zwar nicht nur die schönen Vorzeigeseiten - wir wollen auch die hässlichen Flecken sehen: die leerstehenden Gebäude, die halb verfallenen, die Assets, die das Management am liebsten verstecken würde. Und dann fragen wir sehr intensiv und nachdrücklich, wie damit umgegangen werden soll in der Zukunft. 

FR: Was erfahren Sie bei ihren Befragungen?

B: Manchmal hören Sie die wunderbarsten Sachen. Ich hab vor Kurzem mit einem Manager einer der größten Immobilienunternehmen Europas gesprochen. Da kam raus, dass denen bei einer Firma, die sie jüngst übernommen hatten, 1000 Apartments fehlten. Das ist eine Kleinstadt.

FR: Sie verfügen über lange Erfahrungen im Immobiliensektor. Welche Tätigkeit haben Sie vor Ihrem Engagement bei Degroof Petercam AM ausgeübt?

B: Bevor ich zu Degroof gekommen bin, habe ich für einen Pensionsfonds in Immobilien investiert. Kaufen, verkaufen, in einem kleinen Zweimann-Team. Da lernen Sie den gesamten Ablauf kennen. Unser Portfolio haben wir von einem anerkannten Unternehmen einmal im Halbjahr evaluieren lassen. Der Prüfer kam auf mich zu und hat gefragt: „Welche Bewertung soll dabei heraus kommen?“. Ich habe ihm gesagt, das das falsch ist. Ich liefere die Zahlen, er die Bewertung, nicht umgekehrt. Diese Erfahrung hat mich geprägt. Um eine korrekte Evaluation zu erhalten, müssen Sie den Dingen selbst nachgehen. 

FR: In Europa übernehmen das normalerweise spezialisierte Unternehmen…

B: Es gibt nur etwa 10 Unternehmen, die Immobilienportfolios  evaluieren - das ist nicht genug. Das ist ein Problem für den europäischen Immobiliensektor. Im österreichischen Büro-Sektor gibt es nur einen Anbieter. Das gleiche gilt für den deutschen Retailsektor. Es sollte mehr geben. Es wird auch mehr geben. Aber das braucht Zeit.

FR: Wir danken für das Gespräch.

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