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Maßkonfektion für Gewerbeimmobilien

09.03.2018, 17:49  |  251   |   |   

Ein Betriebsumzug kann aus unterschiedlichen Gründen notwendig werden. Doch ganz gleich, ob es um eine Erweiterung oder Verringerung der Kapazitäten geht, ob Veränderungen des Geschäftsfeldes oder neuen technischen Möglichkeiten Rechnung getragen werden soll - vor einem Problem stehen fast alle umzugswilligen Unternehmen: der Suche nach einer geeigneten Immobilie.

Von Klaus Pahl, Prokurist bei der immobilien-experten-ag.

Nur in Ausnahmefällen ist ein geeignetes Objekt im Bestand zu finden. Oft scheint es daher, als gäbe es nur die Wahl zwischen einem nicht optimalen Umbau oder einem äußerst investitionsintensiven Neubau. Hinsichtlich der Anpassung an die betrieblichen Bedürfnisse bietet der individuelle Neubau, gewissermaßen der Maßanzug unter den Gewerbeimmobilien, fraglos die besten Möglichkeiten. Doch bekanntlich hat der Maßanzug seinen Preis. Selbst wenn dessen Finanzierung nicht kategorisch ausscheidet, will selbst in Niedrigzinsphasen sehr sorgfältig geprüft sein, ob eine solche Investition sinnvoll ist. Auch hat kaum ein Unternehmen Erfahrung in der Planung und im Bau der eigenen Gewerbeimmobilie, sodass hierbei viele Ressourcen gebunden werden und die Gefahr kostspieliger Fehlentscheidungen besteht.

Die Immobilie zu mieten, dürfte daher in den meisten Fällen die bessere Alternative sein. Doch weil viele produzierende Betriebe ausgesprochen spezifische Ansprüche hinsichtlich der Raumgröße und Ausstattung haben, scheint das zwangsläufig mit umfangreichen Umbaumaßnahmen verbunden zu sein. Ein zeitgemäßes und bedarfsgerechtes Gebäude erfordert meist eine grundlegende Revitalisierung des potenziellen neuen Standorts. Trotz aller planerischen Kreativität und Finesse stößt man dabei jedoch oft an ärgerliche Grenzen. Tragende Wände, niedrige Decken oder Grundrisse, die extreme Leitungslängen bedingen, können eine Anpassung an die Bedürfnisse des eigenen Betriebs bedeutend erschweren oder gar verunmöglichen.

Eine bessere Lösung, die allerdings noch zu selten bedacht wird, liegt in der Anmietung eines nicht individuell erstellten, aber individuell angepassten Neubaus. Diese Variante ist gewissermaßen das Äquivalent der Maßkonfektion für den Bereich der Gewerbeimmobilien. Das Grundgerüst - etwa die maximale Größe von Hallen und Räumen - ist vorgegeben. Doch die spezifischen Maße, und damit die exakte Anpassung an die individuellen Bedürfnisse, liefert der Kunde. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind sehr weitgehend und umfassen nicht nur die Realisierung optimaler Grundrisse, sondern auch die konstruktive Berücksichtigung von Installationen wie Abluftanlagen oder bedarfsgerecht positionierten Lichtkuppeln, die Vorbereitung zum Einbau von Reinräumen oder schwingungstechnisch entkoppelten Böden und vieles mehr. Selbstverständlich ist es auch möglich, dass Unternehmen spezifische Vorrichtungen selbst einbauen.

Die Befürchtung, dass der Mietpreis für eine solche Immobilie deutlich über dem eines revitalisierten Objekts liegt, ist unbegründet. Weil eine mit dem Ziel hoher Flexibilität konstruierte Immobilie sehr viel günstiger an den aktuellen Bedarf des Unternehmens angepasst werden kann als ein älteres Gebäude, ist das Mietniveau absolut konkurrenzfähig. Auch die Mietdauer bewegt sich mit üblicherweise zehn Jahren Mindestmietzeit im mittelfristigen Planungshorizont. Zusätzlich lässt sich über Verlängerungsoptionen sicherstellen, dass ein Unternehmen "sein" Gebäude auch länger nutzen kann.

In diesem Zusammenhang spielen flexible Immobilien auch in der perspektivischen Betrachtung ihre Stärke aus. Denn die Anpassung an das individuelle Unternehmen ist nicht nur einmalig möglich, sondern die Bauweise ist darauf angelegt, dass spätere Änderungen mit möglichst geringem Aufwand realisiert werden können. Somit kann ein erneuter Umzug oft vermieden werden.

Der größte Vorteil einer optimal zu den Bedürfnissen des Unternehmens passenden Immobilie ist jedoch ein anderer. Wenn lange Wege, Platzprobleme, unterbrochene oder unnötig umständliche Arbeitsprozesse endlich der Vergangenheit angehören, dann wirkt sich das schnell positiv aus. Und wer möchte nicht die Qualität, Arbeitszufriedenheit und Produktivität im Unternehmen steigern

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