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Neubauprojekte Neu heißt nicht immer perfekt – auf diese Fehlerquellen sollten Sie achten

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Gastautor: Robert Sasse
12.03.2018, 19:13  |  181   |   

Bei der Auswahl von Immobilienobjekten haben Sie grundsätzlich 2 Möglichkeiten: Entweder setzen Sie auf Gebraucht- oder auf Neubau-Immobilien. Da viele Menschen nach der Maxime leben: „Was neu ist, ist besser“, kaufen viele Investoren lieber Neubauprojekte. Doch in diesem Segment ergeben sich zahlreiche Risiken, bei denen Vorsicht geboten ist.

Der Ansatz des reibungslosen Neubaukaufs klingt logisch – doch die Praxis hat mir immer wieder gezeigt, dass er auch viele Risiken birgt. Und gerade bei Immobilien gilt, dass sich ein Objekt auch bewähren muss. Erst wenn ein Haus schon einige Zeit steht, ist es zweifelsfrei möglich zu sagen, ob dieses Objekt auch mängelfrei ist.

Ich kann Ihnen sagen: Selbst der größte Bauprofi kann nicht alle möglichen Mängel im Vorfeld absehen. Erst wenn ein Objekt den Einflüssen von Wind und Wetter, Hitze und Kälte wirklich ausgesetzt ist, wird eine komplette Objektanalyse wirklich möglich.
▶ Hierzu ist es ratsam, ein komplettes Jahr abzuwarten. So dehnen sich bestimmte Materialien im Sommer massiv aus. Im Winter kommt es jedoch als Folge der Kälte zu einem Zusammenziehen der Materialien. Das kann vor allem die Dichtigkeit in bestimmten Regionen des Objekts negativ beeinflussen.
▶ Konkret können diese Witterungseinflüsse zu Setzrissen oder auch Abbröckelungen führen.
▶ Im schlimmsten Fall können sich sogar statische Probleme an der Bausubstanz ergeben, oft auch gerade bei Tiefgaragen.
▶ In der Praxis können sich die Baumängel dann beispielsweise zeigen durch
1) Feuchtigkeit in verschiedenen Teilen des Objekts (aufsteigende Nässe, Undichtigkeiten der Bodenplatte, Abdichtungen von Tiefgaragen),
2) ständige Probleme mit der Elektrik,
3) Schimmel durch tiefsitzende Feuchtigkeit im Rohbau/Putz.

Hier bietet sich für Sie als Investor die große Chance, bei Gebrauchtimmobilien genau solchen Schwächen eines Objekts auf den Grund zu gehen. Sie können einfach die Mieter befragen, die schon länger in dem jeweiligen Objekt wohnen. Selbst wenn nicht jeder Auskunft geben wird, bleiben Sie hier am Ball und fragen Sie die aktuellen Mieter nach eventuellen Schwächen am Objekt.

MEIN TIPP: Stellen Sie im Gespräch (natürlich nur, wenn auch realistisch) umfangreiche Modernisierungen in Aussicht. Damit ziehen Sie in einer solch frühen Phase schon die Sympathie der Mieter auf Ihre Seite.

Tiefgarage: Der größte Krisenherd bei Neubauten

Die komplizierte Struktur von Tiefgaragen mit oftmals sehr vielen Schichten bis hin zu einer Bepflanzung bietet regelmäßig den Grund für Probleme. Doch wenn tatsächlich Feuchtigkeit in einer Tiefgarage auftritt, wird das in den meisten Fällen sehr teuer. So sind häufig größere Maßnahmen notwendig, um das Problem überhaupt zu finden. Denn es ist ja nicht sichergestellt, dass das Wasser dort, wo es innen sichtbar wird, auch tatsächlich eingedrungen ist. Wenn man zur Analyse der Ursache erst einmal Tonnen an Mutterboden und Kies zur Seite schaffen muss, die aus statischen Gründen an einem anderen Ort zwischengelagert werden müssen (einen Erdhügel verträgt die stärkste Tiefgarage nicht), können Sie sich den Rest vorstellen.

Auch Neubauten verlieren schnell an Wert

Verstehen Sie mich an dieser Stelle aber nicht falsch. Ich lehne Neubauten nicht grundsätzlich ab. In der Regel geht es auch gut, wenn Sie solche Objekte in den Bestand nehmen. Doch eines muss Ihnen bewusst sein: Neubauten sind nicht immer perfekt. Sie können Probleme bergen, die – wenn sie anfallen – schnell richtig teuer werden können. Dies hat Ihnen das Beispiel der Tiefgarage gezeigt. Der wichtigste Grund, Neubauten genau unter die Lupe zu nehmen, entspricht dem von Neuwagen: Sich einmal hineingesetzt und genutzt, schon ist die Investition nicht mehr neu und sinkt im Wert.

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Ein Beitrag von Heiko Böhmer.



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