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Jetzt geht`s los Wohnungsbau wird mit frischen Milliarden angeschoben

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Gastautor: Robert Sasse
13.03.2018, 13:14  |  3491   |   

So sollen jetzt die Möglichkeiten der steuerlichen Sonderabschreibung (AfA) zwar zeitlich begrenzt, aber deutlich ausgeweitet werden. Beim Kauf neuer Häuser oder auch Wohnungen, die vermietet werden, wird die Abschreibung deutlich angehoben. Im ersten und zweiten Jahr ist dann eine Abschreibung von jeweils 10 % pro Jahr möglich. Im dritten Jahr liegt die Abschreibungsquote immerhin noch bei 9 %. Zusammen mit den aktuell bestehenden regulären Abschreibungen erhalten Sie so die Möglichkeit, in den ersten drei Jahren 35 % des Investitionsvolumens abzuschreiben.

Das hört sich zunächst einmal sensationell an – doch leider hat auch dieses Gesetz Schattenseiten: Zum einen gelten regionale Begrenzungen, zum anderen gibt es preisliche Obergrenzen für Objekte. Die Preisgrenze für die Objekte liegt bei Kauf oder Baukosten von maximal 3.000 €. Doch auch bei Objekten dieses Preisniveaus gibt es eine weitere Einschränkung. Auch dann dürfen nur maximal 2.000 € pro m2 tatsächlich für die Sonderabschreibung als Basis herangezogen werden. Regional ist die Sonder-AfA auf bestimmte Gebiete begrenzt. In diesen Regionen muss laut der Wohngeldverordnung das Mietniveau der Stufen 4–6 gelten. Für die Praxis bedeutet dies, dass dort das Mietniveau mindestens 5 % über dem Bundesdurchschnitt liegt. Auch haben natürlich Neubauten ähnliche Nachteile wie Neuwagen: Hier droht die Gefahr eines Wertverlusts, besonders am Anfang.

Eine andere Möglichkeit, um diese Abschreibung tatsächlich nutzen zu können, besteht, wenn dort die Mietpreisbremse von der jeweiligen Landesregierung in Kraft gesetzt worden ist. Eine mögliche Abschreibung gibt es auch, wenn die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen erlassen worden ist. Gerade die Ausweitung der Nutzung auf Gebiete mit Mietpreisbremse erhöht auf jeden Fall die regionale Ausbreitung der Sonderabschreibung. Mittlerweile ist die Mietpreisbremse immerhin schon in 10 Bundesländern und dort in insgesamt mehr als 400 Kommunen aktiv. Für uns als Investoren ist ganz entscheidend, wie lange eine solche Sonderabschreibung tatsächlich möglich ist. Auch hier hat der Gesetzgeber eine klare Regelung geschaffen – wie nicht anders zu erwarten war.

Sonderabschreibung ist bis Ende 2018 begrenzt

Die Sonderabschreibung gilt demnach für Gebäude, bei denen der Bauantrag zwischen dem 1.1.2016 und 31.12.2018 gestellt wird. Praktisch bedeutet das: Im Jahr 2022 besteht letztmalig die Möglichkeit, diese Sonderabschreibung in der Steuererklärung tatsächlich geltend zu machen. Wichtig für die Umsetzung. Noch ist das Gesetz nicht verabschiedet. Die Zustimmung sowohl des Bundestags und als auch des Bundesrats steht noch aus. Erst danach kann das neue Gesetz zur Förderung des Mietwohnungsbaus tatsächlich in Kraft treten. Da diese weitreichenden Maßnahmen im Vorfeld allerdings schon zwischen dem Bund und den Ländern abgeklärt worden sind, ist eine rasche Umsetzung des Gesetzgebungsverfahrens zu erwarten. Bis zum Frühsommer 2016 sollte das Gesetz tatsächlich in Kraft getreten sein.

Klassische Abschreibung: Das müssen Sie wissen

▶ Beim Kauf von ganz oder teilweise vermieteten Wohngebäuden können Sie die Kosten des Gebäudes von Ihren Einkünften steuerlich absetzen. Dazu gilt die Grundregel: Die Abschreibung beträgt 2 % pro Jahr, so dass die gesamte Abschreibung über maximal 50 Jahre läuft.
▶ Kaufen Sie in Gebäude mit einem Baujahr vor 1925 haben Sie sogar die Chance 2,5 % pro Jahr abzuschreiben. Dann verringert sich die Frist auf 40 Jahre.

MEIN FAZIT

Hier hat die Politik tatsächlich schnell reagiert. Doch eins ist auch klar. Ohne die entsprechenden Grundstücke wird dieses Wohnungsbauprogramm kaum große Früchte tragen. Finanzielle Anreize waren zuletzt kaum notwendig, denn durch die günstigen Bauzinsen sind Immobilien derzeit so erschwinglich wie schon lange Zeit nicht mehr. Wenn Sie als Investor im Bereich der Neubauten aktiv sind, sollten Sie sich diese Sonderabschreibung nicht entgehen lassen. Warten Sie mit Neubau-Projekten aber auf jeden Fall noch so lange ab, bis das Gesetz im Bundestag tatsächlich verabschiedet worden ist. Planen Sie zudem bei Neubauprojekten diese Sonderabschreibung nur als zusätzlichen Nutzen mit ein und übernehmen Sie sich nicht bei Finanzierungen nur auf Basis der möglichen Einsparungen.

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Ein Beitrag von Heiko Böhmer.



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