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Investment-Beispiel Mehrfamilienhaus mit viel Potenzial

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Gastautor: Robert Sasse
13.03.2018, 13:40  |  163   |   

Potenzialanalyse

Betrachtete man diese Zahlen, wurde schnell klar, dass eine deutliche Erhöhung der Einnahmen möglich sein würde:
▶ Renovierung der leerstehenden Wohnung im 2. Obergeschoss. Diese 4-Zimmer-Wohnung mit 109 m² Wohnfläche hatte bis zu ihrem Leerstand eine Miete von 6,88 €/m² erbracht – in in Summe also 750 € im Monat oder 9.000 € pro Jahr.
▶ Durch deren Renovierung und die Anpassung an eine moderne Ausstattung würde eine Erhöhung der Einnahmen um 45 % möglich. Das steigert die Jahresmiete dieser Wohnung auf 13.080 €. Als Basis dient hier eine ortsübliche Kaltmiete von 10 €/m².
▶ Bei den restlichen Wohneinheiten sind Mietanpassungen möglich. Hierbei muss allerdings mittlerweile die Mietpreisbremse beachtet werden, die eben auch in Düsseldorf schon eingeführt worden ist. Dennoch liegt das Potenzial für eine jährliche Mietsteigerung hier bei immerhin 5.800 €. Durch striktes Ausnutzen des Spielraums werden hier die Einnahmen auch stetig weiter gesteigert.
▶ Im Dachgeschoss hat dieses Haus noch Potenzial für den Ausbau und weiteren Wohnraum. Hier sind jährliche Einnahmen von bis zu 14.400 € pro Jahr möglich.
▶ Beim Ausbau und bei der Renovierung der Lagerfläche von dann 300 m² ist eine Jahresmiete von 18.000 € möglich.

Solche massiven Steigerungen der Einnahmen funktionieren üblicherweise nur durch umfangreichere Renovierungen. Nach einer ersten Analyse der verschiedenen Maßnahmen im Wohnbereich und bei den Gewerbeeinheiten ergab sich ein maximaler Bedarf von 607.000 € auf die nächsten 10 Jahre. Im Ergebnis würden aber die Einnahmen des Objekts von aktuell eben knapp 38.600 € pro Jahr auf dann 150.000 € steigen. Sie sehen hier: Durch diese offensichtlichen Maßnahmen ist eine Steigerung der Einnahmen um den Faktor 3,8 möglich. Dieses Ziel ist aber wahrlich nicht über Nacht realisierbar. Das muss Ihnen als Investor auch immer klar sein: Solche Objekte brauchen Zeit – die haben Sie im Regelfall aber auch. Ein solches Objekt sollten Sie mit einem Zeithorizont von mindestens 10 Jahren kaufen. Nur so winkt Ihnen der anschließende steuerfreie Verkauf.

Wohnungsmieten können auf 12 € steigen

Auf Sicht auf 10 Jahre ist es gut möglich, dieses Objekt in der Düsseldorfer Innenstadt auf einen stabilen Vermietungsstand zu bringen. Konkrete Zielsetzung wäre hier eine Monatsmiete von 6.744 € bei den Wohneinheiten inklusive des ausgebauten Dachgeschosses von 109 m². Im Einzelnen errechnet sich das aus einer durchschnittlichen Miete von 12 € pro m². Bei den Gewerbeeinheiten ist eine monatliche Einnahme von 7.769 € möglich. Dabei würde dann auf den 457 m² Fläche eine Durchschnittsmiete von 17 € erzielt. Pro Jahr sind somit am Ende des Prognosezeitraums von 10 Jahren monatliche Gesamteinnahmen von 14.513 € möglich.

Dieses Objekt hat noch einen langen Weg vor sich. Doch nach knapp einem halben Jahr hat sich schon sehr viel getan:
▶ Alle Pläne wurden mit dem Bauamt vorbesprochen und die Planung des Vorderhauses mit Anbau ist nun abgeschlossen.
▶ Das neu auszubauende Dachgeschoß ist zur Genehmigung eingereicht.
▶ Die Leerwohnung wurde inzwischen modernisiert und steht zur Vermietung an. Neben den schon beschriebenen Maßnahmen gibt es auch noch die Möglichkeit der Aufstockung oder der Schaffung eines Anbaus. So etwas muss natürlich im Vorfeld mit dem Bauamt geklärt werden. Auch ohne diese weitreichenden Ausbaumaßnahmen bietet ein solches Innenstadtobjekt genügend Potenzial. Allerdings dürfen Sie eine Sache dabei nicht unterschätzen: Viele langjährige Mieter mit unbefristeten Mietverträgen können sich als Hemmnis einer schnellen Modernisierung und Optimierung der Einnahmen herausstellen. Planen Sie also besser mehr Zeit ein, und sorgen Sie auch für ein ausreichendes finanzielles Polster, falls es bei der Modernisierung oder der Optimierung der Mieteinnahmen zu Verzögerungen kommen sollte.

MEIN FAZIT

Grundsätzlich sollten Sie bei der Objektauswahl nicht vor einer Gewerbeeinheit zurückschrecken, wenn das Gesamtpaket stimmt. Sie bringt Ihnen zudem eine breitere Streuung der Mieter und in vielen Fällen sogar langfristige Mietverhältnisse. Zudem sehen Sie an diesem Objekt auch, dass es sich lohnt, eher durchschnittliche Immobilien zu kaufen. Hier haben Sie es selbst in der Hand mit Optimierungen das Potenzial zu heben.

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Ein Beitrag von Heiko Böhmer.



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