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Welche Darlehensform passt zu Ihnen?

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Gastautor: Robert Sasse
13.03.2018, 13:58  |  165   |   

Zum Grundverständnis der Immobilienfinanzierung ist es wichtig, dass Sie die grundsätzlichen Bestandteile eines Immobilienkredits kennen. Im Grunde ist es ganz einfach. Eine Immobilienfinanzierung besteht aus 2 Komponenten: dem Zins- und dem Tilgungsanteil. Beim Zinsanteil geht es um die Kosten der Finanzierung. Beim Tilgungsanteil legen Sie fest, wie schnell Sie den Kredit abbezahlen wollen. Beide Faktoren sind extrem wichtig für die Kosten der Finanzierung. Doch worin unterscheiden sich nun das Annuitäten- und das Tilgungsdarlehen?

1. Ein Annuitätendarlehen gibt Ihnen Planungssicherheit.

Bei dieser gängigen Form der Immobilienfinanzierung vereinbaren Sie mit der Bank oder Ihrem Finanzierungspartner eine stetig gleich bleibende Leistungsrate. Diese Leistungsrate setzt sich aus dem individuellen Zinssatz und der vereinbarten Tilgung zusammen. Wichtig dabei ist, dass diese Rate während der gesamten Zinsfestschreibungsdauer immer konstant bleibt. Dennoch muss Ihnen dabei klar sein, dass sich der Zins- und Tilgungsanteil während der Laufzeit des Darlehens verändert. Weshalb kommt es zu dieser Verschiebung? Die Antwort darauf ist ganz einfach. Die Zinsen beziehen sich im Laufe der Jahre ja immer auf das Restdarlehen ohne die Summe, die Sie schon getilgt haben. Insofern nimmt bei einer festen Finanzierungsrate im Laufe der Zeit Ihr Zinsanteil ab, während Ihr Tilgungsanteil automatisch steigt. Eine solche Finanzierungsform gibt Ihnen als Käufer einer Immobilie für die Laufzeit des Darlehens auf jeden Fall Planungssicherheit. Ihre Belastung bleibt immer gleich – zumindest für die vereinbarte Kreditlaufzeit. Sollten Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen, kann sich der Zinssatz natürlich verändern.

2. Tilgungsdarlehen

Diese andere Form der Finanzierung bietet eine feste Tilgung, die auf ein separates Guthabenkonto angespart wird. Hinzu kommt natürlich in der Praxis noch die Zinszahlung, die während der Laufzeit immer gleich hoch bleibt. Diese Finanzierungsform wählt man aus verschiedenen Gründen:
1) wenn man aufgrund der höheren Steuervorteile (höherer Zins- und niedrigerer Tilgungsanteil) einen rechnerischen Vorteil sieht.
2) wenn man auf dem „Ansparkonto“ langfristig höhere Zinsen erwartet, als man per Darlehen bezahlen muss (z. B. Ansparung in einen Aktienfonds).
3) wenn man eine bestehende Kapitallebensversicherung oder einen Bausparvertrag hat, die/den man einsetzen möchte.
4) um die sich dauernd erhöhende Steuerlast des Annuitätendarlehens zu vermeiden (siehe Tilgungsplan: Tilgungsanteil in der Annuität steigt jedes Jahr, während sich der (absetzbare) Zinsanteil verringert).
5) um bei einer Umfinanzierung wieder an die Liquidität des „Ansparkontos“ zu kommen, die sonst nur beim Verkauf steuerunschädlich zu realisieren wäre.

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Ein Beitrag von Heiko Böhmer.

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