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Spezielle Vermietungen So steigern Sie Ihre Rendite deutlich

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Gastautor: Robert Sasse
13.03.2018, 15:56  |  271   |   

Grundsätzlich ist es gar nicht kompliziert, bei den Mieten eine Optimierung vorzunehmen. So können Sie die Wohnung zum einen kurzzeitig vermieten oder als möblierte Einliegerwohnung anbieten. Bei beiden Ansätzen haben Sie einen großen Vorteil: Die meisten Mieterschutzbestimmungen gelten nicht – das erleichtert Ihnen die Vermietung erheblich.

Kurzfristige Vermietung für Feriengäste oder Messen

In Großstädten oder touristisch beliebten Regionen wird es immer beliebter, Wohnungen nur noch kurzfristig anzubieten. Das läuft dann unter der Rubrik der kurzzeitigen Mietverhältnisse, und hier gelten viele Beschränkungen nicht. Sicherlich können Sie andere Preise erzielen als bei einer monatlichen und langfristigen Vermietung. Dennoch sind auch hier einige Dinge zu beachten. Nun stellt sich die Frage: Wie vermarkten Sie das Angebot? Hier sind sicherlich Onlineplattformen wie zum Beispiel „Airbnb“ die erste Wahl.

Dort ist die Konkurrenz zwar groß, aber die Nachfrage ist auch konstant hoch. Ebenfalls international vertreten ist die Webseite fewo-direkt.de Allerdings muss Ihnen bei dieser Art der Nutzung auch klar sein, dass es deutlich mehr Arbeit macht, die Wohnung nur kurzfristig zu vermieten. Dieser Aufwand ist tatsächlich nur sinnvoll, wenn
1) die Lage aussichtsreich ist – denn zu viel Leerstand kostet Sie nur Geld,
2) Sie vor Ort verfügbar sind – oder Sie sich einen Verwalter suchen, der die Vermietungen übernimmt.
3) Bei der Vermarktung z. B. über „Airbnb“ müssen Sie jedoch einige Dinge beachten. So gelten in einigen Großstädten wie Berlin bereits Beschränkungen für die Vermietung von Wohnraum in bestimmten Teilen der Stadt.

Möblierte Einliegerwohnung bietet auch Vorteile

Die weitreichenden Regelungen beim Mieterschutz können Sie auch noch mit einem anderen Ansatz umgehen. Dabei muss es sich um Wohnungen handeln, die zwar zu Ihrem Haus gehören, aber nicht von Ihnen bewohnt werden. Klassischerweise fällt darunter die Einliegerwohnung. Eher ungewöhnlich, aber auch möglich, ist zudem noch die Vermietung eines Zimmers innerhalb einer Wohnung.

Doch bei der Einliegerwohnung müssen Sie einen ganz wichtigen Punkt beachten. Sollte die Einliegerwohnung nicht mit Ihrer Wohnung verbunden sein und beispielsweise über einen separaten Eingang verfügen, gelten wiederum die vollen Regeln zum Mieterschutz. Hier ist es in der Praxis entscheidend, dass nur manche Räume – und wenn es der Eingangsbereich ist – gemeinsam genutzt werden. Zusätzlich müssen Sie die Wohnung „in überwiegendem Umfang“ – so der Fachjargon – im möblierten Zustand ausstatten.

Zu einer Wohnungsausstattung nach dieser Definition gehören:
▶ Schränke und sonstige Möbel,
▶ Küchengeräte wie Herd, Spüle und Kühlschrank,
▶ Teppiche, Gardinen, Lampen sowie Bett und Tischwäsche.

Nicht darunter fallen:
▶ Geschirr, Haushaltsgeräte
▶ Handtücher, Bettbezüge u. Ä.

Für die Praxis gilt: Nur wenn Sie dem Mieter mehr als die Hälfte der hier aufgelisteten Gegenstände mitvermieten, gilt die Wohnung auch tatsächlich als „überwiegend möbliert“ – mit den nun folgenden Vorteilen. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, gelten gleich verschiedene Vorteile für Sie, die durch den strengen Mieterschutz sonst verhindert würden.

1. Sie benötigen keinen Kündigungsgrund

Bei normalen Mietverhältnissen kann ein Mieter sehr schnell den Vertrag kündigen – mit der entsprechenden Kündigungsfrist. Sie als Vermieter haben es da schon deutlich schwerer – abgesehen vom Eigenbedarf –, Mietern direkt zu kündigen. Bei der beschriebenen Situation in einer Einliegerwohnung sieht das anders aus. Hier dürfen Sie den Mietvertrag einfach kündigen – auch zum Zweck der Mieterhöhung. Ihr Vorteil liegt klar auf der Hand: Bei der Mieterhöhung können Sie den Mieter vor die Wahl stellen, entweder ausziehen zu müssen oder die Mieterhöhung zu akzeptieren.

2. Nur 14 Tage Kündigungsfrist – für beide Seiten

Diese Regelung bietet Ihnen mehr Flexibilität beim Aussprechen der Kündigung. Sie können bei der Einliegerwohnung dem Mieter jeweils bis zum 15. des Monats zum dann folgenden Monatsende kündigen. Hierbei ist unerheblich, wie lange der Mieter schon bei Ihnen wohnt. Allerdings sollten Sie beachten, dass diese kurze Frist auch für Ihren Mieter gilt.

3. Vorkaufsrecht für Mieter entfällt

Wenn Sie den Verkauf des Objekts planen, geht das ebenfalls reibungslos über die Bühne. Im Normalfall hat der Mieter ein Vorkaufsrecht für die Wohnung – erst dann dürfen Sie sie auf den freien Markt anbieten. Wenn Sie aber schon einen Interessenten für die Wohnung haben, können Sie das Objekt auf jeden Fall komplett leer übergeben. Damit gehen Sie möglichen Reibereien mit dem noch vorhandenen Mieter aus dem Weg.

4. Kündigung gilt – Mieter fällt nicht unter Räumungsschutz

In der Praxis existiert ein Räumungsschutz für Mieter, falls die Kündigung für den Mieter oder die Familie eine Härte darstellt. Das existiert bei der beschriebenen Einliegerwohnung nicht. Haben Sie einmal die Kündigung ausgesprochen – die ja immer bis zum 15. des laufenden Monats möglich ist –, gilt diese auch und ein Kündigungswiderspruch des Mieters ist nicht zulässig.

5. Begründung für Befristung entfällt

Bei einer solchen Einliegerwohnung können Sie die Befristung des Mietvertrags ganz einfach vornehmen. Im Normalfall müssen Sie eine Begründung liefern – die entfällt hier. Sie sehen: Auch das ist eine weitere Erleichterung für Sie.

6. Mietobergrenze gilt nicht

Falls Sie bislang noch nicht von den Vorzügen einer solchen Einliegerwohnung überzeugt sind, wird sich das mit diesem letzten Vorteil wahrscheinlich ändern: Sie sind bei Mieterhöhungen nicht an die sonst üblichen Grenzen gebunden – ob nun Kappungs- oder Mietpreisbremse. Am besten schließen Sie daher direkt einen Staffelmietvertrag ab, der Ihnen stetig steigende Mieterträge bringt. 2 Nachteile hat diese Art der Vermietung aber doch: So müssen Sie eben sicherstellen, dass auf jeden Fall ein Teil des Objekts gemeinsam genutzt wird. Zusätzlich müssen Sie auch Mieter finden, die bei diesen Bedingungen mitmachen. Das werden Sie aber in beliebten Regionen auf jeden Fall hinbekommen, und es gelingt Ihnen so, die Rendite von Objekten deutlich zu steigern.

Vermietung an Familienangehörige:

Vermietet der Vermieter an einen Familienangehörigen und verlangt über 66 % der ortsüblichen Miete, kann er auch die Kosten zu 100 % bei der Steuer angeben. Hier geht man davon aus, dass eine Gewinnerzielungsabsicht vorhanden ist. Umgekehrt bedeutet es, dass – wenn z. B. nur 40 % der ortsüblichen Miete verlangt werden –, auch nur anteilig 40 % der Kosten von der Steuer absetzbar sind.

MEIN FAZIT

Wie Sie sehen haben Sie als Vermieter durchaus Chancen die strengen Auflagen beim Mieterschutz zu umgehen. Doch auch diese Ausnahmen sind wiederum an strenge Auflagen gekoppelt, so dass der Spielraum nicht sehr groß ist. Dennoch kann es sich für Sie lohnen diesen Spielraum zu nutzen.

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Ein Beitrag von Heiko Böhmer.



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