Ohne Sicherheiten kein Kredit – Diese 4 Dinge erkennt jede Bank an

Die Gedanken der Bank bei einem Kredit sind ganz einfach: Nur wenn Sie als Kreditnehmer eine Sicherheit hinterlegen, erhalten Sie von der Bank den Kredit. Im Endeffekt sichern sich die Finanzinstitutionen so für den Fall ab, dass Sie nicht mehr in der Lage sind, den Kredit zu bedienen. Dann können die Banken direkt auf die vorhandenen Sicherheiten zugreifen.

Grundsätzlich kommen 4 verschiedene Dinge als Sicherheit für ein Immobiliendarlehen in Betracht:
1) Grundschuld auf das neu zu kaufende Objekt
2) Grundschuld als Zusatzsicherheit auf ein vorhandenes Objekt
3) Abtretung von Ansprüchen aus z. B. Lebensversicherungen, Depots etc.
4) Bürgschaft einer anderen Person

Dies sind die Standardsicherheiten für die Vergabe von Krediten. Doch wenn Sie mit Ihrem Finanzpartner sprechen, haben Sie auch die Möglichkeit auf andere Sicherheiten zurückzugreifen. Im Endeffekt sind auch Sachwerte als Sicherheiten zu hinterlegen. Darüber hinaus ist die Verwendung von Aktien oder sonstigen Wertpapieren möglich und natürlich auch von anderen Immobilien. Hier sollten Sie direkt mit Ihrer Bank besprechen, welche Arten von Sicherheiten Sie noch anzubieten haben. Ihnen muss dabei eines klar sein: Der Bank ist es vor allen Dingen wichtig, dass eine mögliche Sicherheit schnell und einfach in ihrem Wert bestimmt werden kann. Zudem sollte eine Sicherheit auch wertbeständig und im Fall der Fälle für die Bank schnell verwertbar sein.

Bei diesen Voraussetzungen ist es beispielsweise schwierig, zwar hochpreisige, aber seltene Antiquitäten als Sicherheit anzuerkennen. Wenn eine solche seltene Antiquität für die Bank nicht schnell zu verkaufen ist, fällt sie durch. Wertbeständigkeit ist ein wichtiger Aspekt beispielsweise bei Autos. Die ist definitiv nicht gegeben – solange es sich um ein aktuelles Fahrzeug handelt. Anders gestaltet sich die Lage sicherlich bei Oldtimern, doch auch hier darf es nicht zu exotisch werden, denn auch ein solches Fahrzeug muss bei Bedarf schnell zu verkaufen sein. In der Praxis dürfte es schwierig sein, ein Fahrzeug als Sicherheit anerkannt zu bekommen.

Wertbestimmung von Sicherheit

Die Berechnung von Sicherheiten erfolgt sehr häufig auf Basis des Beleihungswerts. Dieser Wert ist nicht der volle Verkehrswert bestimmter möglicher Sicherheiten. Die Bank nimmt hier eine Art Sicherheitsabschlag auf den Verkehrswert vor. So kann die Bank sichergehen, bei einem drohenden Kreditausfall die Sicherheit auch schnell in Liquidität umzuwandeln. Für Sie als Kreditnehmer ist es jedoch ganz wichtig, die verschiedenen Grenzen für die Beleihung im Vorfeld zu kennen. Nur dann haben Sie auch die Chance, Ihre persönlichen Sicherheiten der Bank dementsprechend anzubieten. Ganz wichtig: Bei Bürgschaften von Dritten (Familienmitgliedern, Freunden oder Geschäftspartnern) hängt die Werthaltigkeit stark von der Bonität des Bürgschaftsgebers ab.

Wenn Sie bereits über Immobilien verfügen, haben Sie die Möglichkeit, diese als Sicherheit zu hinterlegen. Das erleichtert sicherlich die Verhandlungen mit der Bank. Allerdings ist hier die Grenze von 80 % extrem wichtig. Wenn Sie also über eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 200.000 € verfügen, liegt die Beleihungsgrenze für die Bank bei 160.000 €. Auch mögen Banken keine anderen Banken im Rang vor ihnen. Sollten Sie also ein Objekt nachbeleihen wollen, sollten Sie das bei der gleichen Bank tun, die im ersten Rang im Grundbuch steht.

Grundschuld ist die Basis-Sicherheit

Maßgeblich bei Finanzierungen ist die Grundschuld auf das Beleihungsobjekt. Die Bank wird sicherlich bei allen Finanzierungen darauf bestehen und Sie dazu verpflichten. Rein faktisch erfolgt die Eintragung der Grundschuld dann in Abteilung 3 des Grundbuchs. Für die Bank bietet die Grundschuld eine sehr große Sicherheit. Zusätzlich bestellen Sie mit der Grundschuld gleich Ihre persönliche Unterwerfung in die Zwangsvollstreckung. Das ist praktisch vergleichbar mit einem notariellen Schuldanerkenntnis. Die Bank muss also nicht erst über den Gerichtsweg einen Titel erwirken, sondern kann sofort mit der Zwangsvollstreckung beginnen.

Vorsicht: Verhindern Sie die Vollstreckung der Grundschuld

An dieser Stelle sind Sie jedoch als Kreditnehmer vor einem unrechtmäßigen Zugriff durch die Bank geschützt. Sie gehen mit der Bank einen Sicherungsvertrag ein, der die Vollstreckung der Grundschuld regelt. In den allermeisten Fällen wird es so sein, dass eine Bank nur dann tatsächlich auch aktiv werden darf, wenn einzelne Raten nicht bezahlt worden sind. In der Praxis sollten Sie hier auch verschiedene Banken heranziehen. So habe ich schon regelmäßig erlebt, dass Sicherheiten von den entsprechenden Gutachern ganz unterschiedlich bewertet worden sind.

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Ein Beitrag von Heiko Böhmer.