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Eigennutzung in Mehrfamilienhaus

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Gastautor: Robert Sasse
13.03.2018, 17:50  |  237   |   

Erst einmal muss es Ihnen darum gehen, überhaupt ein passendes Objekt zu finden. In vielen Fällen läuft die Wahl auf ein Zweifamilienhaus oder auch ein Objekt mit noch mehr einzelnen Wohnungen hinaus. Das Erdgeschoss wird dann zumeist für die Eigennutzung vorgesehen.

Bei der Objektauswahl sind gleich 2 Dinge zu beachten:

1) Solche Objekte sind findet man eher selten, weil sie keine Immobilien „von der Stange“ sind.
2) Bei derlei Objekten ist die Konkurrenz durch andere Käufer meist nicht so groß, weil das allgemeine Interesse an solchen Objekten überschaubar ist.

Für Sie bedeutet das: Wenn Sie ein solches Objekt finden, stehen die Chancen oft gar nicht schlecht, hier auch zum Zug zu kommen. Eine solche Recherche für den Raum Köln/Bonn brachte mich zu dem Ergebnis, dass gerade in diesem Segment etliche Objekte über einen längeren Zeitraum auf den gängigen Portalen zu finden waren. Das verschafft Ihnen sicherlich auch Vorteile für die Preisverhandlungen.

Sollten Sie nun bei einem für Sie passenden Objekt zum Zug kommen, müssen Sie bei der steuerlichen Einordnung einige Dinge beachten. Zinsen für selbst genutzte Immobilien können Sie nicht von der Steuer absetzen. Daraus folgt für die Finanzierung: Hier sollte es Ihr Ziel sein, so schnell wie möglich zu tilgen, um die Zinsbelastungen rasch abschließen zu können. Im Gegensatz dazu haben Sie bei vermieteten Immobilien die Chance, die Zinsbelastungen von der Steuer abzusetzen. Daher sollte Ihr Drang, die Zinsen schnell zu tilgen, hier geringer sein. Nur so können Sie den steuerlichen Vorteil auch lange aufrechterhalten.

Bei dem vorgestellten Modell der selbst genutzten Immobilie innerhalb eines vermieteten Mehrfamilienhauses ergibt sich ein Problem: Es muss eine klare Aufteilung vorliegen. –Was ist also zu tun? Damit Sie die unterschiedlichen Finanzierungen nutzen können, benötigen Sie eine Teilungserklärung. Diese wiederum basiert auf einem Abgeschlossenheitsbescheid. Ist dieser vorhanden, besitzen Sie tatsächlich 3 einzelne Einheiten (mit 3 getrennten Grundbüchern). Im Anschluss haben Sie dann die Möglichkeit, mit der Bank 2 verschiedene Darlehensverträge aufzusetzen. Der eine Vertrag bezieht sich auf die selbst genutzte Einheit. Der andere Vertrag umfasst die beiden vermieteten Objekte.

Darlehensvertrag für das selbst genutzte Objekt:

▶ Bei diesem Darlehen setzen Sie die Tilgung sehr hoch – damit die Belastung schnell abgezahlt ist. In der Praxis sind hier 6 % Tilgung pro Jahr durchaus möglich. Die Bank hat damit im Regelfall kein Problem.

Darlehensvertrag für die vermieteten Objekte:

▶ Bei diesem Darlehen wird die Tilgung auf 0 % gesetzt. Hier können Sie die Kreditbelastung steuerlich absetzen.

Noch einmal für Ihr Verständnis: Wenn Sie eine Tilgung in Höhe von 6 % ansetzen, ist Ihre selbst genutzte Immobilie nach 12 bis 15 Jahren komplett abbezahlt und schuldenfrei. Die gleiche Vorgehensweise wie bei der Tilgung bietet sich auch für das Eigenkapital an: Setzen Sie das Eigenkapital massiv für den selbst genutzten Teil ein, und versuchen Sie, die Bank von einer Komplettfinanzierung für die anderen Teile zu überzeugen. Allerdings gilt auch hier: Dieses Vorgehen funktioniert nur, wenn Sie eine Teilungserklärung für das Gesamtobjekt haben – sonst erkennt das Finanzamt diese Art der Finanzierung nicht an.

Praxis-Tipp für die Finanzierung:

Bei den beiden notwendigen Darlehensverträgen können Sie auch die Zinsen anpassen: Für den selbst genutzten Teil ist das Ziel ein besonders niedriger Zinssatz, während der Zinssatz bei den anderen Teilen ruhig höher sein kann.

MEIN FAZIT

Wenn Sie die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses exakt vornehmen und die aufgelisteten Tipps für die Finanzierung umsetzen, bietet sich die teilweise Eigennutzung als Einstieg in die Welt der Immobilien-Investments an.

Das wird Ihrem Buchhändler ganz und gar nicht schmecken …

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Ein Beitrag von Heiko Böhmer.



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