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Modernisierung Diese Investition lohnt sich für Sie

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Gastautor: Robert Sasse
13.03.2018, 17:29  |  365   |   

Ein Thema wird von vielen Immobilienbesitzern völlig falsch eingeschätzt. Sie können auch während eines laufenden Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen in Ihren Objekten durchführen. Der Mieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, derartige Maßnahmen zu dulden. Auch zur Frage, was tatsächlich als Modernisierungsmaßnahme gelten kann, ist eine gesetzliche Definition vorhanden.

Sie sollten sich also nicht davon abhalten lassen, Modernisierungen in einem laufenden Mietverhältnis durchzuführen. Ein Sache sollten Sie jedoch beachten: Binden Sie Ihre Mieter von Anfang an in die Modernisierungsmaßnahmen mit ein. Zum einen sind Sie dazu verpflichtet, Ihre Maßnahmen anzukündigen. Zum anderen sorgt es auch beim Mieter für eine bessere Stimmung, und er wird sicherlich eher bereit sein, die Maßnahme mitzutragen.

Energetische Modernisierung

Durch die erhöhten Anforderungen kommt gerade der energetischen Modernisierung eine wichtige Rolle zu. Hier haben Sie die Möglichkeit, mit verschiedenen Maßnahmen Einfluss darauf zu nehmen, dass Endenergie eingespart wird.

Was verbirgt sich hinter dem Begriff „Endenergie“?

Dieser setzt sich zusammen aus der Nutzenergie, Energieverlusten sowie auch der Zusatzenergie. Nutzenergie ist die benötigte Energiemenge, um beispielsweise Heizung und Warmwasseraufbereitungsanlagen oder auch Klimaanlagen betreiben zu können. Zusatzenergie umfasst den Strom, der für den Betrieb solcher Anlagen notwendig ist (z. B. für die Pumpen).

Energieeinsparung ist ganz wichtig

Wie Sie sich vorstellen können, ist das Einsparpotenzial bei der Endenergie auf verschiedene Weisen zu erreichen. Auf der einen Seite ist es möglich, die Nutzenergie zu reduzieren. Hier kann es beispielsweise um den Einbau einer neuen Heizungsanlage oder die Optimierung der bestehenden Anlage gehen. Zur Einsparung der Endenergie wiederum ist es ratsam, Energieverluste einzugrenzen. In der Praxis kann beispielsweise eine umfangreiche Wärmedämmung der Fassade oder eine intensive

Isolierung der Dächer vorgenommen werden. Zudem werden auch die Außentüren und Leitungen mit einer Isolierung versehen. Das Gleiche gilt für Fenster oder Türen, bei denen in der Regel ebenfalls Energieverluste anfallen. Eine kleinere energetische Modernisierungsmaßnahme ist der Einbau von Thermostatventilen. Sie fällt ebenfalls in den Bereich der energetischen Modernisierung.

Energetische Modernisierung: Mehr als nur Sonne und Wind

Grob in den Bereich der energetischen Modernisierung fällt darüber hinaus die Einsparung von Primärenergie. Bei diesem Ansatz steht vor allen Dingen der Einsatz erneuerbarer Energieträger im Mittelpunkt. Sonnen- und Windenergie werden als Ersatz für fossile Brennstoffe wie Kohle oder Öl angesehen. Doch hier bieten sich Ihnen als Immobilien-Investor auch noch andere Möglichkeiten. Die energetische Modernisierung ist nicht auf den Einsatz alternativer Energieträger beschränkt.

Sie können hier auch alte Energieformen wie Nachtspeicheröfen durch eine Gasheizung ersetzen. Allein dadurch erreichen Sie schon eine deutlich höhere Effizienz. Eines müssen Sie bei dieser speziellen Form jedoch auf jeden Fall beachten. Die Maßnahmen zur Einsparung von Primärenergie müssen vom Mieter zwar geduldet werden und sind somit für Sie als Vermieter auch leicht durchführbar. Allerdings ergibt sich daraus keine Berechtigung, anschließend auch die Miete zu erhöhen. Gelingt es Ihnen bei der Modernisierung gleichzeitig auch, die Endenergie einzusparen, haben Sie die Möglichkeit, die Arbeiten als energetische Modernisierung zu deklarieren und so doch die Miete zu erhöhen.

Höherer Gebrauchswert der Immobilie

Häufige Diskussionen mit den Mietern entstehen bei Maßnahmen, die eine Erhöhung des Gebrauchswerts der Immobilie anstreben. Eine Verbesserung liegt dann vor, wenn die Wohnung nach der Durchführung der geplanten Maßnahme leichter zu vermieten ist als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht stattgefunden hat.

Zu diesen den Gebrauchswert erhöhenden Maßnahmen zählen unter anderem
▶ Verbesserungen des Zuschnitts der Wohnung,
▶ Anpassungen der Belichtung und Belüftung,
▶ Erhöhung des Schallschutzes,
▶ Erhöhung der Sicherheit vor Einbruch.

Mietminderung ist nicht immer möglich

Eine Modernisierung während der laufenden Vermietung ist mit Beeinträchtigungen für die Mieter verbunden. Darum liegen auch Möglichkeiten für die Mieter vor, die Miete zu mindern. Doch hier existiert eine Ausnahme. Steht eine energetische Modernisierung auf dem Programm, ist für die Dauer von immerhin 3 Monaten eine Minderung wegen Beeinträchtigung durch diese Maßnahme ausgeschlossen.

Ankündigungspflicht beachten

Ganz wichtig für den reibungslosen Ablauf von Modernisierungsmaßnahmen bei Immobilien ist die frühzeitige Ankündigung. Hier gilt seit einer Mietrechtsänderung 2013 eine Frist von 3 Monaten. Diese Frist müssen Sie als Vermieter einhalten, sonst drohen größere Probleme bei der Umsetzung von Modernisierungen. Halten Sie diese Frist nicht ein oder entspricht diese Ankündigung nicht den formalen Vorgaben, ist der Mieter nicht verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Ein solcher Fall tritt auch ein, wenn Sie als Vermieter die bestehende 3-Monats-Frist zeitlich unterschreiten.

Mieterhöhung ebenfalls ankündigen

Nach der Modernisierung bietet es sich natürlich an, die Miete zu erhöhen. Sie sind jedoch verpflichtet, den Mieter im Vorfeld auch darüber zu informieren. Es ist dabei jedoch nicht erforderlich, die exakte Erhöhung direkt anzugeben. Diese bezieht sich ja auch auf die Höhe der Modernisierungskosten, die im Vorfeld zwar grob, aber noch nicht detailliert kalkuliert werden können. Daher ist es anzuraten, den Mietern an dieser Stelle eine mögliche Bandbreite mitzuteilen. Ebenso sind Sie dazu verpflichtet, eine Ankündigung über mögliche Veränderungen bei den Betriebskosten nach der Modernisierung vorzunehmen.

Mieterhöhung: So setzen Sie Ihre Ansprüche durch

Ist die Modernisierungsmaßnahme erfolgreich abgeschlossen worden, haben Sie als Vermieter die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen. Eines muss Ihnen dabei jedoch klar sein: Nicht jede Modernisierungsmaßnahme ist auch für eine Mieterhöhung geeignet.

Davon ausgenommen sind Modernisierungen
▶ zur Einsparung von Primärenergie,
▶ zur Umsetzung von Klimaschutz-Vorgaben,
▶ zur Schaffung neuen Wohnraums.

Für andere Maßnahmen gilt hier: Sie können die Miete um maximal 11 % erhöhen. Bei dieser Erhöhung können sich Modernisierungen auf jeden Fall lohnen. Zudem steigern Sie den Wert der Immobilie nachhaltig.

Wenn Sie in einem Mehrfamilienhaus gleich mehrere Wohnungen modernisieren, ist eine Sache ganz wichtig: Für den Mieter müssen die Modernisierungskosten einzeln ausgewiesen werden. Zudem ist die Mieterhöhung nicht an die Zustimmung des Mieters gebunden.

Mieter haben Sonderkündigungsrecht

Eine Ankündigung zur Modernisierung kann für Sie auch einen Mieterwechsel mit sich bringen. Das sollten Sie bedenken. Durch die Ankündigung der Modernisierung erhält nämlich Ihr Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Bei normalen Mietverträgen ist das nicht unbedingt von großer Bedeutung. Doch das Sonderkündigungsrecht bezieht sich auch auf befristete Mietverhältnisse oder sogar auf Mietverhältnisse, bei denen ein Vertragskündigungsausschluss besteht. Daher sollten Sie im Vorfeld genau überlegen, ob eine Modernisierung in solchen Fällen tatsächlich sinnvoll ist.

MEIN FAZIT

Modernisierungen bedeuten erst einmal Kosten für Sie. Auf der anderen Seite erhalten Sie die Chance, nicht nur die Modernisierungskosten zumindest teilweise auf den Mieter abzuwälzen. Sie erreichen auch eine Steigerung des Gebrauchswerts der Immobilie. Insofern sollten Sie Investitionen zwar reiflich bedenken, aber auch nicht kleinlich vor notwendigen Modernisierungen zurückschrecken. Im Endeffekt lohnen sich diese Investitionen und Sie sichern den Fortbestand Ihrer Objekte.

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Ein Beitrag von Heiko Böhmer.

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