Ferienhäuser

Mehr Touristen als je zuvor zieht es an die Ostsee in Ferienhäuser. Auch für Kapitalanleger ergeben sich durch den Boom neue Chancen

Von Nadine Bartel-Mock, Bonava Deutschland

Einer aktuellen Marktanalyse zufolge nehmen die Touristenzahlen an der Ostsee weiterhin zu. Nach Rügen kamen binnen eines Jahres 3,2 Prozent mehr an Besuchern und auf Usedom sogar fast fünf Prozent mehr. Auch die Verweildauer stieg. Ähnlich beliebt sind etwa die Halbinsel Fischland-Darß, aber auch Küstenorte wie das Seebad Warnemünde bei Rostock.

Regionen, in denen die Nachfrage kontinuierlich steigt, sind immer auch als Standort für Ferienimmobilien interessant. Während Projektentwickler darauf bedacht sind, eine größere Zahl an Ferienwohnungen zu errichten, können Privatanleger je nach Budget entscheiden, ob sie eine oder gleich mehrere Wohnungen kaufen. Anschließend haben sie die Wahl, sich selbst um die Vermietung zu kümmern oder einen kostenpflichtigen Verwalter zu bestellen. Die Kosten dafür sollten Interessenten bei ihrer Planung berücksichtigen, bevor sie einen kreditfinanzierten Kauf eingehen. Ebenfalls müssen sie davon ausgehen, dass im Ferienhaus oder der -wohnung schon nach etwa vier Jahren erste Renovierungsarbeiten fällig werden. Hierzu eignen sich für die Innenarbeiten besonders die Wintermonate, um Einbußen zu vermeiden.

Private Käufer sollten ein paar Regeln für Ferienhäuser kennen

• Wer finanzielle Vorteile genießen will, sollte steuerliche Hürden kennen. Will der Käufer sein Geld lediglich für einige Jahre investieren, profitiert er nur von einer Steuerbefreiung des möglichen Verkaufsgewinns, wenn er die Ferienimmobilie mindestens zehn Jahre hält . Das gilt für Kapitalanleger wie auch für Selbstnutzer, die vermieten. Innerhalb dieser Zeit kommen die üblichen Vermietungsregeln zum Zug: Der Eigentümer muss Gewinne über 24.500 Euro pro Jahr aus der Vermietung pro Ferienwohnung versteuern. Ebenso zahlt er Umsatzsteuer auf Einnahmen, die 17.500 Euro pro Jahr übersteigen
• Die Vermietungszeit beschränkt sich schon länger nicht mehr ausschließlich auf die Sommermonate. Viele Gäste kommen zur Kurzerholung auch gerne im Frühjahr oder Herbst, in den Wintermonaten bleibt die Nachfrage gering. Will der Eigentümer für seine Ferienimmobilie eine bestimmte Rendite errechnen, muss er die variierende Einnahmeseite berücksichtigen. Kann er etwa zwischen Juni und September Hochsaisonpreise verlangen, wird er in der Nebensaison Preisnachlässe geben müssen. Die Nebenkosten für die Immobilie bleiben dabei gleich. Ziel sollte es sein, eine möglichst gleichmäßige Vermietung über den Großteil eines Jahres zu erreichen
• Eigentümer, die ihre Ferienimmobilie selbst nutzen, aber auch vermieten wollen, profitieren finanziell, wenn sie den Zeitraum der Eigennutzung beschränken. Steuerliche Vorteile ergeben sich für ihn dann, wenn er mindestens 75 Prozent der "ortsüblichen Nutzungstage" seine Immobilie vermietet, rät der Deutsche Tourismusverband. Dann kann er, wenn er die Vermietungen nachweist, Teilausgaben als Werbungskosten absetzen. Werden beispielsweise zwei Wintermonate von der Nutzungszeit abgezogen, dürfte der Eigentümer von der Gesamtzeit von zehn Monaten in der Ferienwohnung maximal zweieinhalb Monate pro Jahr selbst darin verbringen. Zeiten für Reparaturen und Renovierungen zählen extra.
   

Wer kauft, sollte eher längerfristig denken
Eine Ferienimmobilie nur befristet zu kaufen, hat etwas Spekulatives. Professionelle Kapitalanleger, die mit mehreren Immobilien gleichzeitig handeln, schätzen begrenzte Haltezeiten. Wer aber als Privatkäufer längerfristig einsteigen möchte, blickt auf einen wachsenden Markt. In den vergangenen Jahren sind die Preise in den Küstenorten schrittweise jährlich um etwa fünf Prozent gestiegen. Laut einer Studie könne beispielsweise in Rostock eine durchschnittliche Vermietungsrendite von etwa sechs Prozent erzielt werden. Anzeichen für eine Marktüberhitzung bestehen derzeit nicht. So lange Käufer auf Sylt und in Timmendorfer Strand mehr bezahlen als auf Usedom oder in Rostock sollte sich der Kauf einer Ferienimmobilie im Nordosten auf jeden Fall rentieren.