Exporo platziert Immobilienanleihe zur Finanzierung der „Villa Berlin“

Gastbeitrag und Analyse von Robert Fanderl. Die Exporo Berlin GmbH (Emittentin) bietet eine variabel verzinsliche Anleihe mit einer Laufzeit bis zum 28. Februar 2023 zur Zeichnung an. Die Höhe der Zinsen ist variabel und maßgeblich von einem Überschuss der Mieterlöse über die Kosten der Immobilie abhängig. Prognostiziert werden vier Prozent pro Jahr. Das Emissionsvolumen beträgt 2,1 Millionen Euro, die Mindestzeichnung 1.000 Euro. Ein Agio wird nicht erhoben. Die Exporo Berlin GmbH wurde am 23. Mai 2017 mit einem Stammkapital von 25.000 Euro gegründet. Die Emittentin ist ein 100%iges Tochterunternehmen der Exporo AG, Hamburg. Die Exporo AG betreibt die Crowdinvesting-Plattform www.exporo.de.

Investitionsobjekt: Das Objekt “Villa Berlin” ist ein repräsentatives Gebäude aus dem Jahre 1913. Der Innenausbau ist gemäß den Informationsunterlagen für die Crowd in einem dem Alter und der Nutzung entsprechenden Zustand und weist nur Mängel oder Schäden in kleinerem Umfang auf. Die Sanitärräume wurden in den letzten 30 Jahren allerdings nicht vollumfänglich renoviert. Ferner bedarf das Dach mittelfristig einer Sanierung. Die Immobilie wurde kurz vor einer Zwangsversteigerung für 3,2 Millionen Euro im Oktober 2017 von der Emittentin erworben. Verkäufer war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Ein im Juni 2017 erstelltes Verkehrswertgutachten weist einen Sachwert von 3,89 Millionen Euro aus.

Standort: Der Bezirk Steglitz-Zehlendorf mit seinen nahezu 300.000 Einwohnern liegt im Berliner Südwesten und stellt flächenmäßig den drittgrößten Bezirk Berlins dar. Es handelt sich um den einkommensstärksten Bezirk der Bundeshauptstadt. Insbesondere sein westlicher Teil ist geprägt von exklusiven Villen und noblen Einfamilienhäusern.

Vermietung: Die Immobilie wird als Wohn- und Gewerbeimmobilie genutzt. Sie ist zum Datum des Prospekts vollständig an einen gewerblichen Mieter vermietet. Mieter des Objektes ist ein Gesellschafter der Verkäuferin. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von fünf Jahren plus Verlängerungsoption für weitere fünf Jahre. Die gesamte Miete für die Laufzeit von fünf Jahren wurde bereits vom Kaufpreis einbehalten und auf ein Treuhandkonto eingezahlt. Insoweit ergibt sich für die nächsten fünf Jahre kein Mietausfallsrisiko. Nach Ablauf der fünf Jahre ist allerdings unklar, ob sich der Mieter und ehemalige Miteigentümer des Mietobjektes, eine Anschlussvermietung leisten beziehungsweise eine entsprechende Bonität vorweisen kann. Eine Neuvermietung könnte trotz der Exklusivität des Objektes, durchaus schwierig werden, dürfte doch die Zielgruppe für solche Objekte eher überschaubar sein.