KFM Deutsche Mittelstand AG

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die "6,00%-FCR Immobilien-Anleihe" - Seite 2

Bilanzierung nach HGB birgt signifikante stille Reserven - Eigenkapitalquote mit positivem Ausblick
Die FCR Immobilien AG bilanziert nach HGB. Wertzuwächse bei den Bestandsimmobilien werden nach HGB erst dann im Ergebnis berücksichtigt, wenn die Objekte mit Gewinn verkauft wurden. Bis dahin sind sie stille Reserven in der Bilanz. Per 31.12.2017 weist die FCR Immobilien AG ein Eigenkapital in Höhe von 6,91 Mio. Euro (Vj. 5,93 Mio. Euro) aus. Die Eigenkapitalquote der FCR Immobilien-Gruppe verringerte sich wachstumsbedingt im Jahr 2017 leicht von rd. 12,87% auf 8,62%. Die Bilanzsumme erhöhte sich deutlich auf 80,15 Mio. Euro (Vj. 46,07 Mio. Euro).

Mit der erfolgreichen Vermarktung der Immobilien dürften zukünftig die stillen Reserven gehoben und damit das Eigenkapital gesteigert werden. Zum Bilanzstichtag umfasst das breit diversifizierte Immobilienportfolio der FCR-Gruppe 41 Immobilien, die sich bevorzugt in kleineren und mittelgroßen Städten und Gemeinden befinden. Von diesen insgesamt 41 Immobilien hält die Emittentin zwei Immobilien im Direktbesitz, die restlichen 39 Immobilien werden von eigenen GmbH & Co. KGs gehalten, die sich zu 100% im Besitz der FCR Immobilien AG befinden.

6,00%-FCR Immobilien-Anleihe mit Laufzeit bis 2023
Die im Februar 2018 emittierte Anleihe der FCR Immobilien AG mit Laufzeit bis 20.02.2023 und einem Volumen von bis zu 25 Mio. Euro ist mit einem Zinskupon von 6,00% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 20.02. und 20.08.) ausgestattet. In den Anleihebedingungen sind keine vorzeitigen Kündigungsmöglichkeiten der Emittentin vorgesehen und die Emittentin verpflichtet sich zu umfassender Transparenz. Die Anleihe ist durch Buchgrundschulden auf im Eigentum der Emittentin oder Tochtergesellschaften der Emittentin stehende Grundstücke besichert. Die Sicherungsrechte stehen dabei nachrangig im zweiten oder dritten Rang nach den vorrangig finanzierenden Banken und anderen Fremdkapitalgebern. Die Anleihen werden mit einer Mindeststückelung von 1.000 Euro an den Börsenplätzen Frankfurt, Stuttgart, München, Düsseldorf und Berlin gehandelt.

Fazit: Durchschnittlich attraktive Bewertung mit positivem Ausblick
Auf Grund des breit diversifizierten Immobilienportfolios mit vorhandenen stillen Reserven und der deutlichen Ergebnisausweitung in Verbindung mit der Rendite von 6,09% p.a. (auf Kursbasis von 100% am 18.07.2018) wird die 6,00%-FCR Immobilien-Anleihe als "durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)" (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet.