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Glänzt Betongold weiter? Oder sind die zukünftigen Renditen von Immobilieninvestoren eher matt?

Gastautor: Guido vom Schemm
27.08.2018, 08:27  |  657   |   |   

Die Immobilie gilt als das Lieblings(anlage)kind der Deutschen. Es heißt, dass Immobilien hohe Stabilität, Inflationsschutz und kalkulierbare Renditen bieten. In der letzten Dekade sind die Immobilienpreise in Deutschland in der Tat gestiegen, zumindest in den Großstädten und den Ballungsgebieten. Das Verhältnis von Jahresnettokaltmiete und Kaufkreis liegt aber aktuell schon deutlich über 20, in guten Lagen sogar bei dem 35-40fachen. Somit stellt sich die Frage, ob Investoren auf dem jetzigen Preisniveau noch eine vernünftige und dem Aufwand angepasste Rendite erzielen können?

 

Sachwerte sind in Zeiten niedriger Zinsen gefragt wie nie – und Immobilien gehören selbstverständlich dazu. Neben professionellen Investoren greifen auch immer mehr Privatanleger zu handfestem Betongold. Als Kaufargumente werden dann eine steigende Nachfrage nach Wohnraum, die Stabilität eines Sachwerts und oftmals auch die niedrigen Kreditzinsen aufgeführt. Dies ist jedoch nur eine Seite der Medaille. Es sollte kritisch hinterfragt werden, warum die Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren wirklich gestiegen sind. Zugleich werden die Mieten immer teurer, vor allem in den Städten. Laut Bundesbank liegen die Preise von Wohneigentum in den Städten weiterhin deutlich über dem Niveau, welches durch die längerfristigen wirtschaftlichen und demografischen Einflussfaktoren gerechtfertigt erscheint. In den Großstädten seien Wohnimmobilien bereits um bis zu 35 Prozent überteuert.

 

 

 

Angesichts noch billiger Immobilienkredite und mangelnder Anlagealternativen für Investoren ist die Dynamik (vorerst) "ungebrochen" In Hessen kostete 2017 ein gebrauchtes freistehendes Einfamilienhaus durchschnittlich 320.000 Euro; 4,2 Prozent mehr als im Vorjahr (307.000). Stärker verteuerten sich neue Eigentumswohnungen: Die Preise kletterten um 13,5 Prozent auf 3.350 Euro je Quadratmeter. Wohnungen im Bestand wechselten für 1.850 Euro je Quadratmeter den Besitzer (+12 Prozent).

Bei den Preissteigerungen ist klar, dass die Renditen der Immobilieninvestoren zurückgehen. Vor allem wenn „korrekt“ kalkuliert wird, heißt das natürlich auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar und eventuell Maklergebühren sowie Instandhaltungskosten für die Renditeberechnung berücksichtigt werden. Somit schmelzen die Bruttomietrenditen oftmals auf deutlich unter zwei Prozent.

Und doch schrecken Investoren auch vor solch mickrigen Renditen nicht zurück – obwohl sie das Risiko einer Immobilieninvestition kaum mehr adäquat abbilden, sondern längst Ausdruck überhitzter Preise auf den Wohnungsmärkten der deutschen Großstädte sind. Die Käufer gehen davon aus, dass die Preise für Wohneigentum weiter steigen und das mit einem immer noch starken Kredithebel. Ein weiterer nicht zu unterschätzender Faktor ist der Zeitaufwand, den Eigentümer von vermieteten Immobilien aufbringen müssen. Eine Alternative dafür ist eine Hausverwaltung, welche aber auch wieder Geld kostet und die Rendite schmälert.

Wer den Vollerwerb einer Immobilie nicht finanziell stemmen kann, aber trotzdem in dieser Anlageklasse investieren will, für den kann das Investment in Immobilienfondsanteile eine zukunftsträchtige Anlageform darstellen. Wer diesen Weg des Investments wählt, der blendet die Problematik von Auswahl, Vermietung und Instandsetzung weitestgehend aus. Auch sind die Renditen der Profis deutlich besser als der Privatanleger.

Eine weitere Möglichkeit besteht im Kauf von „Immobilienaktien“. Hier ist der große Vorteil die Liquidität, da Aktien börsentäglich handelbar sind. Schaut man sich die aktuellen Bewertungen an, wird deutlich, dass die Aktie der Deutsche Wohnen AG beispielsweise mit einem KGV von 13 deutlich günstiger bewertet ist als ein Immobilienkauf in guter Lage in einer deutschen Metropole. Zudem schüttet das Unternehmen seinen Aktionären zwei Prozent Dividende aus. Die Vonovia ist mit einem KGV von 20,4 teurer, zahlt aber auch 3,4 Prozent Dividende.

Grundsätzlich stellt sich aber die Frage, ob ein Immobilieninvestment zu den aktuellen Preisen noch Sinn macht.

 

Wer in Immobilien investieren möchte kommt nicht umhin, sich detailliert mit der Thematik zu beschäftigen. Eine scharfe und realistische Kalkulation ist ebenso unerlässlich wie die richtige Strategie. Die alte Händlerweisheit „im Einkauf liegt der Gewinn“ stimmt in Sachen Immobilien aktuell mehr denn je.

 

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