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Keine Genehmigung, lange Bauzeiten: Was Käufer im Immobilien-Boom unbedingt wissen sollten

10.09.2018, 09:00  |  740   |   |   

Der derzeitige Run auf Wohnimmobilien führt dazu, dass immer mehr Investoren ein Objekt schon vor Erteilung der Baugenehmigung kaufen. Das betrifft Neubauten, aber auch Kernsanierungen denkmalgeschützter Häuser. Gleichzeitig treten vermehrt Bauverzögerungen auf, mit denen wirtschaftliche Nachteile für die Käufer einhergehen.

Von Jens Rautenberg, Inhaber von Conversio

"Jetzt zugreifen: Neubauwohnung als Kapitalanlage zu attraktiven Konditionen, nur noch vier Wohnungen frei", lautete kürzlich eine Annonce auf einem großen Internet-Marktplatz. Der Preis für die Stadtwohnung klang zunächst nicht überhöht: 4.800 Euro pro Quadratmeter ohne Nebenkosten sollte diese 100 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus kosten, die Kaltmiete war mit zwölf Euro pro Quadratmeter angegeben. Das Projekt, das in einer angeblich prosperierenden ostdeutschen Stadt liegt, sei noch in Planung, hieß es. Für Interessenten gab es lediglich eine E-Mail-Adresse.

Eine klassische Situation, wie sie derzeit vermehrt auftritt. Eine Eigentumswohnung wird angepriesen wie ein Waschmittel. Der Interessent erfährt im Inserat nichts über das Gesamtprojekt oder die Dauer der Bauphase, nichts über den Verfahrensstand der Baugenehmigung noch Genaueres über den Bauträger. Selbst auf Nachfrage gibt es nur spärliche Informationen. Das ist längst kein Einzelfall mehr.

Und dennoch entscheiden sich immer wieder Menschen, ungeprüft eine solche Immobilie zu kaufen, weil der Marktpreis - verglichen mit der Stadt, in der sie leben - angemessen erscheint. Dort, wo die Immobilie gebaut oder auch saniert werden soll, kennen sich die meisten aber gar nicht aus. Insofern kann ein Fehlkauf sehr teuer werden. Nachträglich die Meinung eines Beraters oder sogar Rechtsanwalts einzuholen, dafür ist es dann zu spät. Private Kapitalanleger sollten daher unbedingt einige Faktoren bei ihrer Investition beachten.

Deutschland im Bau-Wirrwarr
Deutlich mehr Entwickler als früher bieten Projekte zum Verkauf an, ohne dass bereits eine Baugenehmigung erteilt wurde. War das früher eher eine Ausnahme, ist es heute fast schon der Normalfall. Was bedeutet das für den Erwerber? Nach dem Kauf könnte sich beispielsweise die Wohnflächengröße noch verändern. In der Regel hat aber der Käufer dann schon seinen Darlehensvertrag abgeschlossen. Wird die Wohnung durch die Flächenveränderungen günstiger oder teurer, stellt das nicht selten den Käufer vor unerwartete Herausforderungen. Bis zur endgültigen Baugenehmigung schwebt der Käufer also völlig in der Luft und muss hoffen, dass alles so gebaut wird wie gedacht. Ein erstes Risiko.

Ein weiteres Risiko betrifft den Bauzeitenplan. Unerfahrene Anleger und oft auch die Bauträger sind diesbezüglich zu optimistisch. Denn immer seltener wurden gerade im letzten und in diesem Jahr Wohnungsbauvorhaben termingerecht fertiggestellt. Neben überlasteten Bauämtern und Behörden, durch die sich Genehmigungen verzögern, gibt es derzeit zu wenige Planer, Handwerker, Brandschutzbeauftragte oder Statiker.

Für den Kapitalanleger, der seine Immobilie finanziert, kann das bedeuten, dass er für den laufenden Kredit länger als gedacht Bereitstellungszinsen zahlen muss. Aktuell sind diese höher als der eigentliche Darlehenszins. In Kombination mit einer verspäteten Erstvermietung seiner Wohnung kann das schnell finanzielle Probleme schaffen. Häufig führt ein erhöhter Zeitdruck zum Ende des Projektes auch zu mehr Mängeln.

Insofern ergibt sich schon vor dem Kauf eine wichtige Frage: Hat der Bauträger ausreichend Manpower und die notwendige Infrastruktur, um das angedachte Projekt fristgerecht zu stemmen? Die Liste der Verzögerungen könnte beliebig fortgesetzt werden, denn der Immobilienboom sorgt zunehmend für Probleme bei allen Beteiligten.

Die Leidtragenden könnten am Ende vor allem die Immobilienkäufer sein, weil sie sich zu spät mit einzelnen Faktoren auseinandergesetzt haben. Beispielsweise denken viele zu regional. Wer in Düsseldorf wohnt und den lokalen Markt kennt, mag einen Quadratmeterpreis von 4.800 Euro für vertretbar erachten. Befindet sich das Mehrfamilienhaus aber wie im oben angegebenen Beispiel im schrumpfenden Frankfurt (Oder) oder auch in einer anderen schrumpfenden Stadt Westdeutschlands, sollte sich der Käufer unbedingt vorher über die Bevölkerungsentwicklung sowie die langfristigen Vermietungs- und Renditeaussichten informieren. Bei Bestandsobjekten sollte abgeklopft werden, wie realistisch das Mietsteigerungspotenzial, welches oft beworben wird, tatsächlich ist.

Wer unsicher ist, sollte sich Unterstützung holen
Anleger, die nicht regelmäßig mit Immobilienkäufen befasst sind, sollten sich daher einen Fachberater suchen, der sie sicher durch den Dschungel des Wohnungskaufs 2018 führt. Es geht um Eckpunkte wie eine wertstabile Lage, um einen passenden, flexiblen Finanzierungsrahmen bei der Bank und eine kritische Betrachtung des Bauträgers. Ein erfahrener Anlageberater, dessen Schwerpunkt auf Kapitalanlageimmobilien liegt, kann oft besser helfen als der klassische Makler vor Ort. Der Anlageberater sieht sich im Normalfall eher auf der Käuferseite, während der Makler eher für den Verkäufer tätig ist. Hilfreich ist es etwa auch, sich im Internet über den Bauträger sowie über die Geschäftsführung zu informieren, inwieweit etwa schon einmal eine Insolvenz vorgelegen hat oder ob sich in Foren Käufer über Mängel beschwert haben.

Die gesamte Liste zu prüfender Faktoren kennt ein eher unerfahrener Käufer in der Regel nicht. Tipps vom Fachmann sind somit unerlässlich. Wer sich hingegen ohne ausreichende Erfahrung und völlig allein durch den Immobiliendschungel schlagen will, handelt fahrlässig.

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